一、业务概要
　　(一)商业模式与经营计划实现情况
　　2025年度，银中物业继续坚持“基础物业服务+增值服务”的主营业务结构，商业模式保持稳定运行。在经营层面，公司围绕“多元化经营”“跨区域拓展”等战略方向，完成了在成都设立酒店子公司、在贵州设立物业子公司等重要布局，实现了营业收入和净利润的双增长，显示出良好的盈利能力和成本管控水平。
　　一、2025年度商业模式运行情况
　　2025年度，公司商业模式保持稳定，继续依托“基础物业服务+增值服务”的双轮驱动结构，深耕物业管理行业。报告期内，公司商业模式的核心要素未发生重大变化：
　　（一）业务结构与市场定位
　　公司延续了“非住宅业态与住... 查看全部▼

　　一、业务概要
　　(一)商业模式与经营计划实现情况
　　2025年度，银中物业继续坚持“基础物业服务+增值服务”的主营业务结构，商业模式保持稳定运行。在经营层面，公司围绕“多元化经营”“跨区域拓展”等战略方向，完成了在成都设立酒店子公司、在贵州设立物业子公司等重要布局，实现了营业收入和净利润的双增长，显示出良好的盈利能力和成本管控水平。
　　一、2025年度商业模式运行情况
　　2025年度，公司商业模式保持稳定，继续依托“基础物业服务+增值服务”的双轮驱动结构，深耕物业管理行业。报告期内，公司商业模式的核心要素未发生重大变化：
　　（一）业务结构与市场定位
　　公司延续了“非住宅业态与住宅业态并重、商业物业占比高于传统住宅”的业务结构，持续保持利润较高的商业物业项目优势。公司在管面积保持稳定增长态势，服务业主规模稳步增长。
　　（二）销售模式运行情况
　　公司继续以招投标（公开招投标及邀标）为主、商业谈判为辅的方式获取业务订单。2025年度，公司积极拓展区域外市场，在巩固宁夏本土领先地位的同时，向省外延伸，在贵州六盘水市设立全资子公司开展物业管理相关业务，名为“贵州银中物业服务有限公司”，进一步拓展贵州市场。这一举措表明公司“拓展新市场、开展新项目”的经营计划正在有序推进，跨区域布局能力持续增强。
　　（三）采购模式运行情况
　　2025年度，公司继续执行集中采购制度，对物料、资产、办公用品等实行统一询价、框架采购、按需配送。劳务采购方面，延续保洁等非核心业务的分包模式，以控制管理成本。从经营数据看，公司成本管控效果良好，净利润增速显著高于收入增速，显示出成本管控体系的持续有效性。
　　（四）服务模式运行情况
　　公司继续采用成熟的服务流程体系，覆盖前期项目开发、服务提供、保障实施全流程。2025年度，公司在项目服务过程中持续落实“实地考察—方案定制—过程巡视—质量保障”的标准流程，确保服务质量和业主满意度。
　　（五）盈利模式运行情况
　　2025年度，公司五大盈利策略持续落地：
　　1.规模优势：在管面积超3500万平方米的规模基础进一步夯实，规模效应持续释放；
　　2.产品高端化：商业物业占比保持较高水平，支撑利润空间；
　　3.成本管控：科学的成本管控体系在2025年度经营数据得到验证；
　　4.多元化经营：超前布局“物业+养老”经营发展规则，顺应时代需求并在实践中取得可复制经验；2025年新增省外酒店经营业务，多元化布局取得突破；
　　5.外延式扩张：跨区域设立子公司，拓展新市场。
　　二、2025年度经营计划实现情况
　　（一）多元化经营取得实质性突破
　　2025年公司在四川省成都市崇州市“西江悦”项目拟设立全资子公司“四川成都江悦酒店有限公司”，开展酒店经营业务，运营“江悦酒店”品牌。该投资是公司“以多元化经营规避风险、开拓市场”盈利模式的具体落地。
　　（二）区域市场拓展稳步推进
　　2025年7月，公司在贵州六盘水市设立全资子公司开展物业管理相关业务。这是公司在“拓展新市场、扩大业务规模”战略下的又一重要布局，进一步延伸了跨区域服务网络。
　　（三）经营业绩实现较快增长
　　根据2025年度经营情况分析，公司净利润增速高于收入增速，体现了公司盈利模式和成本管控体系的有效性。在公司收入、净资产收益率和基本每股收益高于同行业平均水平。
　　（四）商业模式可持续性验证
　　2025年度的经营管理实践表明，公司以“规模优势+产品高端化+成本管控+多元化经营+外延扩张”为核心的商业模式具备良好的可持续性：
　　业务结构稳健：高利润商业物业占比较高，支撑利润增长；
　　成本管控有效：集中采购和劳务分包模式控制成本，净利润增速显著高于收入增速；
　　外延拓展有序：跨区域设立子公司，拓展贵州、四川等省外市场；
　　多元化突破：拓展实践“物业+养老”经营模式，同时新增酒店经营业务，分化投资风险。
　　报告期内，公司商业模式未发生重大变化，各项经营计划的实施进展符合预期，多元化业务布局和跨区域市场拓展取得实质性突破，为未来持续发展奠定了良好基础。
　　(二)行业情况
　　一、行业宏观形势：从高速扩张步入深度调整期
　　2025年，物业管理行业在多重压力下延续深度调整态势，行业发展逻辑发生根本性转变。研究数据显示，截至2025年底，全国物业管理行业总管理面积预计达到330亿平方米，到2030年将进一步增长至近400亿平方米，市场规模仍在持续扩容。从营收规模看，据第五次全国经济普查公告，2023年物业管理企业法人单位全年营业总收入已达16960.5亿元，显示出行业作为劳动密集型服务业的强劲市场韧性。然而，行业增速已告别高速增长阶段，增速明显放缓。行业正逐步从增量市场转向存量市场，高质量发展已成为行业主旋律。
　　二、核心挑战：三重挤压下的经营压力
　　（一）收缴率持续下滑，现金流承压
　　2025年，物业费收缴难题成为行业最突出的痛点。研究数据显示，2025年百强物企住宅物业费收缴率已跌至82.3%，较2020年约93%的高点下滑超过10个百分点。收缴困境源于政策、市场与业主行为的“三重挤压”：多地出台物业费政府指导价政策，部分业主存在“不降不缴”的观望心态；空置房物业费折扣政策进一步加剧收缴压力；居民收入预期不稳定，对物业费等固定支出敏感度提升。
　　（二）业主满意度下降，投诉率上升
　　与收缴率下滑相伴的是业主满意度的走低。据统计，2025年行业住宅物业服务满意度仅73.2分，较上年同期减少1.4分，创下近年新低。安保、保洁、绿化、维修等基础服务的投诉率显著上升，其中“响应不及时、标准不统一、解决不彻底”成为业主诟病的焦点。
　　（三）主动撤场成风，战略收缩常态化
　　面对经营压力，物业服务企业“主动退出”现象显著增多，全国多个头部物企均在列。从更长周期看，企业经营策略已从被动应对转向主动优化。
　　三、结构性机遇：分化中的增长新赛道
　　尽管行业整体承压，部分细分赛道仍蕴藏结构性机遇。
　　（一）非住宅业态成为布局重点
　　行业正突破住宅为主的传统模式，向非住宅领域拓展。写字楼、商业体之外，学校、医院成为布局重点，产业园区、城市服务、养老物业等新兴赛道也备受青睐。百强物企中逾70%已进入医院服务领域，头部物业企业更是推出了聚焦医院后勤的子品牌。高校、医院和公园/场馆是物业服务企业竞相布局的重要业态。
　　（二）“新动能”领域客户需求增长
　　在2025年的行政各模块外包需求中，能源管理和空间管理的增长幅度最为显著，物业服务企业聚焦TMT、高端制造、能源电力、银行金融、生物医药等“新动能”领域，将其作为核心拓展方向。
　　头部企业拓展成效显著。
　　（三）银发经济与宠物经济催生新服务
　　社区居住结构正发生深刻变化。预计2035年以后老龄化人口占比为30%，2030年宠物家庭渗透率为30%，2025年单身户家庭占比超过25%，这三个指标与2015年相比均实现翻倍。
　　以宠物经济为例，三十强物业服务企业已有半数布局宠物经济，涵盖服务、用品、食品和医疗四大类，其中提供宠物寄养服务的企业占比最高，超过40%。
　　四、企业应对策略：从规模扩张向质量驱动转型
　　（一）提质增效与成本管控并重
　　面对利润空间收窄的挑战，物业服务企业普遍加强成本管控。调研显示，近5成企业缩减预算，缩减比例普遍在5%以内。与此同时，企业通过“减量提质”策略实现可持续发展，“精管优拓”已成为行业转型的核心共识。
　　从财务数据看，2024年物业服务上市公司营业收入均值同比增长4.01%，增速较上年下降3.82个百分点；净利润均值同比下降20.20%，毛利率均值和净利率均值分别为20.13%和4.42%，较上年分别下降1.29、1.33个百分点。2025年上半年，23家重点物管及商管公司实现归母净利润同比增长34.9%，业绩增速由负转正，显示出部分优质企业已出现积极改善。
　　（二）科技赋能成为转型关键
　　传统物管行业作为劳动密集型服务业，人工成本占比最大。若能使用成本相对稳定的机器人替代成本刚性上涨的人工，企业利润率仍有较大提升空间，物业管理行业将迈入AI深度赋能的数字化转型新阶段。
　　（三）央国企表现优于民企，头部效应强化
　　2025年，行业头部效应显著，央国企表现更佳。高潜客户项目对物企营收贡献显著。头部企业向高质客户集聚的趋势持续强化。
　　五、政策环境与未来趋势
　　（一）政策导向：规范与创新并重
　　2025年12月召开的全国住房城乡建设工作会议明确提出，实施物业服务质量提升行动，探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式，探索“物业服务+生活服务”模式，推动“物业服务进家庭”。规范物业管理市场、提升物业服务质量是当前重要的政策方向，既有助于稳定住房消费预期，也能推动房地产市场从“重开发”向“重运营”转型。
　　（二）未来展望：质量驱动的新发展阶段
　　伴随房地产行业止跌回稳，物业管理行业开始进入高质量发展时期。这一时期，物企摒弃了此前盲目扩张和收购的策略，更多将精力放在运营和提升存量业务上，力图回归到有温度的社区服务和有盈利的物业管理。
　　物业行业将逐步实现从“量增价平、盈利能力承压”向“价格合理温和变化主导的可持续发展”转变，最终形成“量价温和变化、现金流相对稳定”的发展格局。未来，物业服务将从规模驱动转向质量与效率双轮驱动，具备精细化运营、资源整合与科技赋能能力的企业，有望在分化中脱颖而出，构建可持续的竞争壁垒。
　　综合来看，2025年是物业管理行业发展的关键转折年——行业全面进入“独立运营、精耕细作”的下半场，增速放缓、收缴率下滑、主动撤场成为普遍现象，但非住宅业态拓展、科技赋能、新消费需求挖掘等领域仍蕴藏结构性机遇。行业竞争格局正在重塑，优胜劣汰加速，具备精细化运营能力、科技应用能力和多元化服务能力的企业有望在变革中占据先机。

　　二、未来展望
　　银川中房物业将以创新为引擎、以民生为根基，在智慧社区、居家养老、低碳运营、增值服务等领域持续深化探索。企业将坚持“真诚为客户创造价值”的经营理念，不断提升服务品质与客户满意度，致力做“受社会尊重的好企业”，朝着“引领西北、辐射全国的一流物业服务企业”的目标稳步迈进。

　　三、公司面临的重大风险分析
　　人工成本持续上涨的风险
　　公司所处的物业服务行业为劳动密集型行业,营业成本以人工成本为主，随着公司业务规模不断扩大，员工数量随之增长，同时随着社会平均工资的上涨，人工成本持续增加。公司控制人工成本的能力是维持及提高盈利水平的重要因素，人工成本的增长很可能对公司的盈利能力造成不利影响。管理措施：稳定合理的薪酬是留人的重要措施，通过内部培养、外部聘用等方式满足公司在发展中对各类人才的需求；公司积极创造良好的企业文化，通过科学管理、文化融合和多重激励等方式来吸引并留住人才。公司也通过“两机战略”改进提升工作效率，降低人工成本，从而使公司人力资源总成本能够得到一定有效的管控。
　　业务区域集中度过高的风险
　　报告期内,公司物业服务的区域仍然是主要集中在银川市和西宁市,地域特征明显。一旦出现地区竞争加剧、业务规模饱和或该地区政府政策及经营环境出现不利变化时,将会对公司盈利能力产生不利影响。虽然公司也在积极开拓其他区域业务,并已进入北京、成都、海南、荷泽、贵州六盘水等城市，但市场开发效果可能会低于预期,公司存在业务区域集中度过高的风险。管理措施：公司将立足宁夏，扩大周边省份的市场份额的同时，逐步向周边区域拓展项目，将区域品牌形象提升至全国，提高公司市场竞争力。
　　未决诉讼的风险
　　公司主要业务是为住宅和商业物业提供专业物业经营管理服务,住宅物业主要客户是个人小业主,采取按合同约定按期预收物业费的服务模式,商业物业主要采取先服务后收费的服务模式,存在提供物业服务而无法收回物业费的风险,截止目前,尽管未决诉讼金额占公司营业收入的比重较小,尚未对公司造成重大不利影响,但公司仍存在败诉或无执行财产而不能收回物业费的风险。管理措施：公司设立法部门，以法律法规为依据，完善业务流程的合法合性，减少法律风险。
　　业务外包的风险
　　报告期内，公司将部分物业管理服务诸如清洁服务外包给第三方公司，如果第三方公司未能保持优秀员工团队的稳定，在服务中未能按照公司的管理标准进行服务，会对公司的服务质量、声誉甚至经营业绩产生不良影响。管理措施：业务外包内容主要为易于替代的服务保洁等工作，随着公司业务规模的扩展，公司将不断选取优质供应商作为合作伙伴。同时进一步加强业务质量考核，使其符合服务规范。
　　本期重大风险是否发生重大变化：
　　本期重大风险未发生重大变化。 收起▲

　　一、业务概要　　（一）商业模式与经营计划实现情况　　银中物业自1995年成立以来一直致力于为业主提供更加便捷、安全、舒适的物业服务，公司的主要业务是物业管理基础服务和增值服务，归属于物业管理行业，依托自身多年丰富的各种业态物业管理经验和作风优良、技术精湛的员工队伍，对各类物业基本设施、电梯、保安系统、智能控制等项目均有完善的技术保障和管理经验，能够安排最经济而实用的管理方案和系统节能降耗措施，确保各项系统运行正常。为企业办公楼、公建场馆、学校、市政机关、医疗机构、住宅小区、工业园区、景区等物业项目提供物业管理服务工作。截止2025年上半年底，公司在管面积超3500万平方米，服务业主超23万... 查看全部▼

　　一、业务概要
　　（一）商业模式与经营计划实现情况
　　银中物业自1995年成立以来一直致力于为业主提供更加便捷、安全、舒适的物业服务，公司的主要业务是物业管理基础服务和增值服务，归属于物业管理行业，依托自身多年丰富的各种业态物业管理经验和作风优良、技术精湛的员工队伍，对各类物业基本设施、电梯、保安系统、智能控制等项目均有完善的技术保障和管理经验，能够安排最经济而实用的管理方案和系统节能降耗措施，确保各项系统运行正常。为企业办公楼、公建场馆、学校、市政机关、医疗机构、住宅小区、工业园区、景区等物业项目提供物业管理服务工作。截止2025年上半年底，公司在管面积超3500万平方米，服务业主超23万户，在行业快速发展时期，紧抓发展黄金期，不断扩大业务规模、拓展新市场、开展新项目，依托较好的业务结构，持续保持利润更高的商业物业项目比重高于利润较低的传统住宅项目，用优质的服务质量和良好的口碑，使得在保持已有项目稳定收入的基础上，近些年收入总额稳定提升，公司净资产收益率和基本每股收益高于同行业平均水平。
　　公司目前产品的销售方式和渠道包括招投标（公开招投标或邀标）及商业谈判方式。公司多种渠道获得市场的招标信息，参加政府采购招标及其他代理机构组织的物业项目招标。公司在获得信息后通常会对潜在业主进行实地走访，一方面评价客户质量和服务的风险，另一方面建立与客户的沟通渠道，通过邀请潜在客户对公司在管项目的参观，加深对公司的了解，让客户更直观地感受公司提供物业服务的质量。在提送标书评审中标后与客户签订物业服务合同，合同期限通常在一年以上，并依照双方约定耗材、服务周期等。
　　1、采购模式
　　公司日常经营所需用品涵盖物料类、资产类、办公用品等，主要采用集中采购方式，服务设备的采购则根据实际需求制定采购计划。需采购物品均由公司进行市场询价后，统一选择合格的供应商。公司与部分供应商签订了一定期限的框架采购合同，根据采购的频度按每月或季度汇总各部门需求计划后向相关供应商下达《采购清单》。供应商在收到《采购清单》后通常会于3个工作日内根据各部门需求物品种类及数量送货上门，并承担运费和装卸货费用，待收到采购物品，清点数量无误，不存在质量问题后签收，支付采购款并取得相应发票。为保证服务的质量，各物业项目部按实际需求制定物业服务物料的采购计划，由公司汇总统一采购，供应商将所采购物品直接按各项目采购计划配送至服务现场，项目部领取备存。物品的采购价格实行协商定价制度，行政管理中心根据供应商按季度提供《物品价格表》，每季度进行市场价格调研后，分别与相关供应商协商制定各种物料及设备价格，协定后的物品价格季度内不会高于同一商品市面最低零售价格。
　　公司的劳务采购主要鉴于物业管理行业具有所需人力较多、用工时间不固定、工作内容简单的特点，为降低管理成本，通过与保洁服务公司签订《业务分包协议》采用业务分包的形式作业。
　　2、服务模式
　　公司拥有多年的服务经验，在项目服务过程中已经形成一套成熟的服务模式，适用于各类不同的物业服务项目。服务流程涵盖前期物业项目开发、物业服务的提供、物业保障服务的实施，有效确保整个服务流程的流畅性和高效性。公司在中标后会对项目现场进行实地考察，监督工程质量，掌握物业的全部情况，督促物业服务所需设施的落实等，根据获得的信息分析制定具有针对性的物业服务计划，将计划落实到项目的人员分工、设备配置、作息安排、工作标准等方面，从而更好地迎合业主的需求。在服务过程中，公司派专人不定期地的进行过程、服务巡视，了解业主的实际感受，发现服务中存在的问题，保障服务的质量。
　　3、销售模式
　　公司主要通过招投标或商务谈判获取业务订单。招投标包含公开招投标和邀请招标两种方式，公司一般通过参与投标获取物业项目的物业服务合同，少量物业项目采用商务谈判模式。
　　公司通过商务谈判模式获取的订单不存在商业贿赂情况，公司不定期对员工进行业务培训，指导员工合规开展业务。
　　公司主要业务为物业服务，包括住宅物业和商业物业，商业物业和住宅物业中的单位客户主要通过银行转账方式收款，住宅物业中的个人客户业务收款方式主要有现金、银行卡刷卡、收费小程序等，鼓励业主以非现场方式结算，但受业主的消费支付习惯影响，仍不可避免地存在现金收款情况。
　　4、盈利模式
　　公司整体分析了市场环境、结合公司发展情况及战略规划，公司的盈利模式和盈利点主要有五大方面：一是以规模优势作为企业发展支撑点，通过规模化发展，拓展更多的良性优质物业，从而在规模上保证领先地位，并且远远超出本土其它物业公司；二是以产品高端化和内部专业化做强树立品牌优势，通过高端化、差异化、特质化与其它企业进行明显地区分，确立在宁夏地区物业管理行业的领先地位；三是建立科学的成本管控体系，建立在理性竞争、科学管理、合理利润的原则基础上，占据更多市场份额，获取更多利润；四是以多元化经营规避风险，开拓市场，分化投资经营、规避投资风险；五是适时兼并良性物业，挖掘社区资源，建立随需而动的现代物业服务盈利模式。
　　公司的业务模式是行业内成熟的商业模式，公司拥有经营所需的生产及销售等完备的资质。此外，公司对提供的服务有较好控制，并且不断积累经验、改革创新、提高公司的核心竞争力，使公司能够在现有商业模式下蓬勃发展。因此，公司目前采用的商业模式具有可持续性。
　　报告期内公司商业模式未发生变化。
　　（二）行业情况
　　2025年上半年，中国物业管理行业在政策深化调整、市场格局重构和技术全面赋能的背景下，呈现出深刻的结构性变革。在“存量主导”的发展新阶段，行业从规模扩张转向精细化运营与高质量发展，政策规范、经营策略调整与技术应用成为驱动行业转型的三大主线。
　　一、政策变革与监管框架全面强化
　　2025年物业行业迎来近十年来最重大的监管改革。住建部等多部门联合发布的《关于规范物业服务收费及加强业主权益保障的指导意见》于2025年1月1日正式实施，标志着行业进入规范透明的新阶段。新规围绕收费乱象整治与业主赋权两大核心，倒逼物业企业从“收费导向”转向“服务导向”。国家政策导向已清晰显示：物业行业正从粗放增长转向权益平衡、透明规范和服务质价相符的发展新阶段，为下半年的行业治理奠定了基调。
　　二、物业企业调整经营策略提升运营效率
　　行业基本面呈现存量主导特征，面对政策约束增强和市场环境变化，物业企业主动调整经营策略，核心转变是从“规模优先”转向“效益优先”。头部企业主动退出劣质项目，淘汰物业费收缴困难、业主非理性诉求多的低效合约。通过“拓优逐劣”策略优化项目组合，聚焦深耕区域、业态与核心客户。通过人力优化、供应链整合、科技赋能等物联网、AI技术应用降低人工成本20%-30%，推动高端服务向智能化、个性化升级。行业利润率虽持续下降但降幅收窄，现金流稳定的基础服务成为核心支柱，其质量直接影响房产增值——优质服务可显著提升二手房溢价。
　　三、盈利增长普遍放缓
　　2025年上半年物管股平均盈利增幅降至13%，低于2024年的17%。多数企业增速放缓主要受住宅市场放缓、物业费收缴率下降、增值服务毛利率压缩等因素影响。
　　四、服务模式创新突破
　　万科物业率先推出“弹性定价”模式，通过508项服务清单明确定价标准，业主可按需选择服务组合，辅以月度数字报告强化透明监督。北京市尝试构建“刚性指标+柔性指标”体系，刚性指标涵盖消防安全等强制性要求，柔性指标分三级供业主灵活选择，形成“菜单式服务”新范式。
　　数字化转型重塑服务生态，多地探索“物业+生活”融合服务，构建“物业服务+生活服务”复合生态。AI技术应用成为2025年上半年行业转型的关键驱动力，从基础服务到决策管理实现全链条重构。AI深度赋能运营场景；新媒体重塑客户交互；微信、抖音视频号成为品牌传播核心渠道；服务价值可视化宣传大幅提升沟通效率。线上评价体系（如全国物业评价APP）赋予业主即时反馈能力，形成服务质量的数字化监督机制。
　　五、2025年下半年行业趋势
　　2025年下半年，物业管理行业将在政策倒逼、技术驱动和市场需求升级三重作用下，持续向“透明化”、“智能化”和服务价值回归的方向演进。一是监管深化：各地陆续完成新规配套政策制定，公共收益审计、物业费透明化将成为监管重点。二是技术深度融合：AI应用将从成本中心转向利润中心，能源管理、智能安防等场景的商业价值凸显。三是服务模式分化：基础服务的标准化、集约化成为方向，通过ISO体系认证项目将超60%；增值服务：社区养老、家政服务、房屋租售等增值服务或成为物企新增长点；区域整合加速，城市群效应强化，物业企业通过并购整合提升区域密度。
　　物业行业正处于“破茧重生”的关键转折点，能否在规范框架内找到可持续的商业模式，将成为企业突围的关键。一方面是国家政策利剑高悬，斩断灰色收费，强制阳光运作；另一方面是技术革命重构服务，AI与数据赋能效率提升；物业企业唯有真正以业主体验为核心、以技术驱动为路径、以透
　　明规范为准则的企业，才能穿越周期，赢得存量时代的长远发展。

　　二、公司面临的重大风险分析
　　人工成本持续上涨的风险
　　公司所处的物业服务行业为劳动密集型行业,营业成本以人工成本为主，随着公司业务规模不断扩大，员工数量随之增长，同时随着社会平均工资的上涨，人工成本持续增加。公司控制人工成本的能力是维持及提高盈利水平的重要因素，人工成本的增长很可能对公司的盈利能力造成不利影响。管理措施：稳定合理的薪酬是留人的重要措施，通过内部培养、外部聘用等方式满足公司在发展中对各类人才的需求；公司积极创造良好的企业文化，通过科学管理、文化融合和多重激励等方式来吸引并留住人才。公司也通过“两机战略”改进提升工作效率，降低人工成本，从而使公司人力资源总成本能够得到一定有效的管控。
　　业务区域集中度过高的风险
　　报告期内,公司物业服务的区域仍然是主要集中在银川市和西宁市,地域特征明显。一旦出现地区竞争加剧、业务规模饱和或该地区政府政策及经营环境出现不利变化时,将会对公司盈利能力产生不利影响。虽然公司也在积极开拓其他区域业务,并已进入北京、成都、海南、荷泽、六盘水等城市，但市场开发效果可能会低于预期,公司存在业务区域集中度过高的风险。管理措施：公司将立足宁夏，扩大周边省份的市场份额的同时，逐步向周边区域拓展项目，将区域品牌形象提升至全国，提高公司市场竞争力。
　　未决诉讼的风险
　　公司主要业务是为住宅和商业物业提供专业物业经营管理服务,住宅物业主要客户是个人小业主,采取按合同约定按期预收物业费的服务模式,商业物业主要采取先服务后收费的服务模式,存在提供物业服务而无法收回物业费的风险,截止目前,尽管未决诉讼金额占公司营业收入的比重较小,尚未对公司造成重大不利影响,但公司仍存在败诉或无执行财产而不能收回物业费的风险。管理措施：公司加大对法务部门的人员配置，分区域责任管理，以法律法规为依据，完善业务流程的合法合性，减少法律风险。
　　业务外包的风险
　　报告期内，公司将部分物业管理服务诸如清洁服务外包给第三方公司，如果第三方公司未能保持优秀员工团队的稳定，在服务中未能按照公司的管理标准进行服务，会对公司的服务质量、声誉甚至经营业绩产生不良影响。管理措施：业务外包内容主要为易于替代的服务保洁等工作，随着公司业务规模的扩展，公司将不断选取优质供应商作为合作伙伴。同时加大智能化设备投入替代人力提高效率，加强对第三方的业务质量考核，使其符合服务规范。
　　本期重大风险是否发生重大变化：
　　本期重大风险未发生重大变化。 收起▲

　　一、业务概要　　(一)商业模式与经营计划实现情况　　银中物业自1995年成立以来一直致力于为业主提供更加便捷、安全、舒适的物业服务，公司的主要业务是物业管理基础服务和增值服务，归属于物业管理行业，依托自身多年丰富的各种业态物业管理经验和作风优良、技术精湛的员工队伍，对各类物业基本设施、电梯、保安系统、智能控制等项目均有完善的技术保障和管理经验，能够安排最经济而实用的管理方案和系统节能降耗措施，确保各项系统运行正常。为企业办公楼、公建场馆、学校、市政机关、医疗机构、住宅小区、工业园区、景区等物业项目提供物业管理服务工作。公司在管面积超3300万平方米，服务业主超20万户，在行业快速发展时期，... 查看全部▼

　　一、业务概要
　　(一)商业模式与经营计划实现情况
　　银中物业自1995年成立以来一直致力于为业主提供更加便捷、安全、舒适的物业服务，公司的主要业务是物业管理基础服务和增值服务，归属于物业管理行业，依托自身多年丰富的各种业态物业管理经验和作风优良、技术精湛的员工队伍，对各类物业基本设施、电梯、保安系统、智能控制等项目均有完善的技术保障和管理经验，能够安排最经济而实用的管理方案和系统节能降耗措施，确保各项系统运行正常。为企业办公楼、公建场馆、学校、市政机关、医疗机构、住宅小区、工业园区、景区等物业项目提供物业管理服务工作。公司在管面积超3300万平方米，服务业主超20万户，在行业快速发展时期，紧抓发展黄金期，不断扩大业务规模、拓展新市场、开展新项目，依托较好的业务结构，持续保持利润更高的商业物业项目比重高于利润较低的传统住宅项目，用优质的服务质量和良好的口碑，使得在保持已有项目稳定收入的基础上，近两年收入有了大幅提升，公司净资产收益率和基本每股收益高于同行业平均水平。
　　公司目前产品的销售方式和渠道包括招投标（公开招投标或邀标）及商业谈判方式。公司多种渠道获得市场的招标信息，参加政府采购招标及其他代理机构组织的物业项目招标。公司在获得信息后通常会对潜在业主进行实地走访，一方面评价客户质量和服务的风险，另一方面建立与客户的沟通渠道，通过邀请潜在客户对公司在管项目的参观，加深对公司的了解，让客户更直观地感受公司提供物业服务的质量。在提送标书评审中标后与客户签订物业服务合同，合同期限通常在一年以上，并依照双方约定耗材、服务周期等。
　　1、采购模式
　　公司日常经营所需用品涵盖物料类、资产类、办公用品等，主要采用集中采购方式，服务设备的采购则根据实际需求制定采购计划。需采购物品均由公司进行市场询价后，统一选择合格的供应商。公司与部分供应商签订了一定期限的框架采购合同，根据采购的频度按每月或季度汇总各部门需求计划后向相关供应商下达《采购清单》。供应商在收到《采购清单》后通常会于3个工作日内根据各部门需求物品种类及数量送货上门，并承担运费和装卸货费用，待收到采购物品，清点数量无误，不存在质量问题后签收，支付采购款并取得相应发票。为保证服务的质量，各物业项目部按实际需求制定物业服务物料的采购计划，由公司汇总统一采购，供应商将所采购物品直接按各项目采购计划配送至服务现场，项目部领取备存。物品的采购价格实行协商定价制度，行政管理中心根据供应商按季度提供《物品价格表》，每季度进行市场价格调研后，分别与相关供应商协商制定各种物料及设备价格，协定后的物品价格季度内不会高于同一商品市面最低零售价格。
　　公司的劳务采购主要鉴于物业管理行业具有所需人力较多、用工时间不固定、工作内容简单的特点，为降低管理成本，通过与保洁服务公司签订《业务分包协议》采用业务分包的形式作业。
　　2、服务模式
　　公司拥有多年的服务经验，在项目服务过程中已经形成一套成熟的服务模式，适用于各类不同的物业服务项目。服务流程涵盖前期物业项目开发、物业服务的提供、物业保障服务的实施，有效确保整个服务流程的流畅性和高效性。公司在中标后会对项目现场进行实地考察，监督工程质量，掌握物业的全部情况，督促物业服务所需设施的落实等，根据获得的信息分析制定具有针对性的物业服务计划，将计划落实到项目的人员分工、设备配置、作息安排、工作标准等方面，从而更好地迎合业主的需求。在服务过程中，公司派专人不定期地的进行过程、服务巡视，了解业主的实际感受，发现服务中存在的问题，保障服务的质量。
　　3、销售模式
　　公司主要通过招投标或商务谈判获取业务订单。招投标包含公开招投标和邀请招标两种方式，公司一般通过参与投标获取物业项目的物业服务合同，少量物业项目采用商务谈判模式。
　　公司通过商务谈判模式获取的订单不存在商业贿赂情况，公司不定期对员工进行业务培训，指导员工合规开展业务。
　　公司主要业务为物业服务，包括住宅物业和商业物业，商业物业和住宅物业中的单位客户主要通过银行转账方式收款，住宅物业中的个人客户业务收款方式主要有现金、银行卡刷卡、收费小程序等，鼓励业主以非现场方式结算，但受业主的消费支付习惯影响，仍不可避免地存在现金收款情况。
　　4、盈利模式
　　公司整体分析了市场环境、结合公司发展情况及战略规划，公司的盈利模式和盈利点主要有五大方面：一是以规模优势作为企业发展支撑点，通过规模化发展，拓展更多的良性优质物业，从而在规模上保证领先地位，并且远远超出本土其它物业公司；二是以产品高端化和内部专业化做强树立品牌优势，通过高端化、差异化、特质化与其它企业进行明显地区分，确立在宁夏地区物业管理行业的领先地位；三是建立科学的成本管控体系，建立在理性竞争、科学管理、合理利润的原则基础上，占据更多市场份额，获取更多利润；四是以多元化经营规避风险，开拓市场，分化投资经营、规避投资风险；五是适时兼并良性物业，挖掘社区资源，建立随需而动的现代物业服务盈利模式。
　　公司的业务模式是行业内成熟的商业模式，公司拥有经营所需的生产及销售等完备的资质。此外，公司对提供的服务有较好控制，并且不断积累经验、改革创新、提高公司的核心竞争力，使公司能够在现有商业模式下蓬勃发展。因此，公司目前采用的商业模式具有可持续性。
　　报告期内公司商业模式未发生变化。
　　(二)行业情况
　　1.行业概况
　　截至2024年，中国物业服务行业管理面积突破450亿平方米，服务覆盖超8亿人口，行业规模达1.8万亿元，年复合增长率保持8%以上。头部企业通过并购加速整合，TOP10企业市占率提升至18%，行业呈现规模化、品牌化发展趋势。
　　2.政策导向与规范建设
　　（1）高质量发展主线：住建部《关于推进物业服务高质量发展的指导意见》提出"三提升一转型"目标（服务标准化水平、智慧化能力、社区协同性提升，向生活服务转型），明确要求2024年实现30%以上项目达到省级服务标准。
　　（2）智慧物业加速落地：配合《智慧物业建设三年行动计划》，全国新建住宅智慧物业覆盖率已达75%，重点推进物联网设备集成（电梯监测、消防预警等）、AI客服系统普及率超60%。
　　（3）基层治理深度融合：落实《关于加强物业管理与社区治理联动的通知》，全国90%以上城市建立"红色物业"联动机制，物业企业承接超40%的社区政务服务代办事项。
　　3.核心发展趋势
　　（1）数字化转型深化
　　头部企业研发投入占比达3%-5%，智慧平台实现报修响应时间缩短至15分钟内
　　能源管理数字化推动公共区域能耗下降20%，获政府专项补贴支持
　　（2）服务边界持续拓展
　　社区增值服务收入占比突破25%，重点布局适老化改造（住建部补贴项目）、家政服务、社区团购城市服务领域新增合同额同比增长35%，涵盖市政环卫、园区运营等新场景
　　（3）绿色低碳转型
　　住建部《物业领域双碳实施方案》推动90%新建项目实施垃圾分类智能化管理
　　光伏车棚、节能改造等绿色项目获税收优惠，行业碳排放强度较2020年下降18%
　　4.挑战与应对
　　（1）成本压力：人力成本占比达55%-60%，倒逼企业通过机械化作业（清洁机器人覆盖率超30%）和灵活用工模式降本。
　　（2）老旧小区服务难题：住建部试点"物业+国企"托底模式，通过财政补贴（最高50%）、公共收益补充等方式破解收费率低（不足60%）困境。
　　（3）标准化建设持续完善：中国物协发布18项细分业态服务标准，行业正在建立信用评级体系强化监管。
　　5.未来展望
　　行业将呈现"基础服务标准化、增值服务生态化、城市服务专业化"三维发展格局。智慧物业和社区生活服务是客户关注的重要服务点，物业企业将逐步转型为"城市综合服务运营商"。

　　二、公司面临的重大风险分析
　　人工成本持续上涨的风险
　　公司所处的物业服务行业为劳动密集型行业,营业成本以人工成本为主，随着公司业务规模不断扩大，员工数量随之增长，同时随着社会平均工资的上涨，人工成本持续增加。公司控制人工成本的能力是维持及提高盈利水平的重要因素，人工成本的增长很可能对公司的盈利能力造成不利影响。管理措施：稳定合理的薪酬是留人的重要措施，通过内部培养、外部聘用等方式满足公司在发展中对各类人才的需求；公司积极创造良好的企业文化，通过科学管理、文化融合和多重激励等方式来吸引并留住人才。公司也通过“两机战略”改进提升工作效率，降低人工成本，从而使公司人力资源总成本能够得到一定有效的管控。
　　业务区域集中度过高的风险
　　报告期内,公司物业服务的区域仍然是主要集中在银川市和西宁市,地域特征明显。一旦出现地区竞争加剧、业务规模饱和或该地区政府政策及经营环境出现不利变化时,将会对公司盈利能力产生不利影响。虽然公司也在积极开拓其他区域业务,并已进入北京、成都、海南、荷泽等城市，但市场开发效果可能会低于预期,公司存在业务区域集中度过高的风险。管理措施：公司将立足宁夏，扩大周边省份的市场份额的同时，逐步向周边区域拓展项目，将区域品牌形象提升至全国，提高公司市场竞争力。
　　未决诉讼的风险
　　公司主要业务是为住宅和商业物业提供专业物业经营管理服务,住宅物业主要客户是个人小业主,采取按合同约定按期预收物业费的服务模式,商业物业主要采取先服务后收费的服务模式,存在提供物业服务而无法收回物业费的风险,截止目前,尽管未决诉讼金额占公司营业收入的比重较小,尚未对公司造成重大不利影响,但公司仍存在败诉或无执行财产而不能收回物业费的风险。管理措施：公司设立法部门，以法律法规为依据，完善业务流程的合法合性，减少法律风险。
　　业务外包的风险
　　报告期内，公司将部分物业管理服务诸如清洁服务外包给第三方公司，如果第三方公司未能保持优秀员工团队的稳定，在服务中未能按照公司的管理标准进行服务，会对公司的服务质量、声誉甚至经营业绩产生不良影响。管理措施：业务外包内容主要为易于替代的服务保洁等工作，随着公司业务规模的扩展，公司将不断选取优质供应商作为合作伙伴。同时加强业务质量考核，使其符合服务规范。
　　本期重大风险是否发生重大变化：
　　2024年度，公司累计与宁夏中房签订物业服务合同所产生的物业及相关收入占总营业收入的比重不到10%，因此删除了对宁夏中房存在业务依赖的风险。 收起▲