一、业务概要 商业模式 （一）采购模式 1、项目获取 公司依靠核心团队的商业定位与规划能力和社区或街区商业项目经验，选取最具商业价值提升空间的社区或街区，进行项目开发。公司凭借资金、品牌等优势，通过招投标或商业谈判的方式，以整租的方式获得社区或街区附属商业物业的经营权，租期一般为10-20年。 2、项目重新设计与定位 按照项目拟定开业计划时间节点要求，通过商业谈判的方式确定公共区域工程的设计单位、设计方案评审、施工单位选择，按时完成商业体公共部分的装修施工设计及装修管理工作，保证物业基础服务功能在开业时做到完善优美。 （二）销售模式 公司获取... 查看全部▼

　　一、业务概要
商业模式
（一）采购模式
1、项目获取
公司依靠核心团队的商业定位与规划能力和社区或街区商业项目经验，选取最具商业价值提升空间的社区或街区，进行项目开发。公司凭借资金、品牌等优势，通过招投标或商业谈判的方式，以整租的方式获得社区或街区附属商业物业的经营权，租期一般为10-20年。
2、项目重新设计与定位
按照项目拟定开业计划时间节点要求，通过商业谈判的方式确定公共区域工程的设计单位、设计方案评审、施工单位选择，按时完成商业体公共部分的装修施工设计及装修管理工作，保证物业基础服务功能在开业时做到完善优美。
（二）销售模式
公司获取商户主要有公司自有平台进行宣传推广、借助第三方平台进行营销以及公司现有客户的推荐介绍等三种渠道。
1、公司自有平台进行宣传推广
一方面，通过资源整合，利用公司积累的商业资源渠道，按照定位与规划完成零售、餐饮、便捷服务等多元化商户的入驻，迅速提升社区或街区周围的商业价值；另一方面，公司的核心业务人员项目运作经验丰富，通过营销团队向目标企业定向营销，向客户传递公司的产品质量、服务理念以及公司文化。
2、借助第三方平台进行营销
通过第三方线上平台发布招商信息、社区商业建设成果展示、社区住户体验等。
3、公司现有客户的推荐介绍
公司通过提供高质量的商铺房源和完善的增值管理服务，已经拥有了一批较为稳定的客户，其中不乏知名商户。公司现有客户对公司所提供的服务一致具有较高的评价，一些已经入驻的客户积极为公司介绍和推荐其他潜在客户，使公司的服务与现在客户的需求实现对接。
（三）盈利模式
公司首先凭借品牌优势、商家合作优势以及专业的选址、评估、策划能力以较低价格整体承租商业物业的运营管理权。随后，公司专业团队对其进行规划、改造、重新布局使其充分满足各种商家经营需求及消费者的体验式消费需求，从而以提升物业租赁价格。同时公司通过自有平台进行宣传推广、借助第三方平台进行营销、现有客户的推荐介绍等方式进行招商推广，从而引进商户，快速实现租金收入和运营管理收入。
公司的商业模式建立在较强的服务质量保障和综合优势的基础上，通过不断的项目运营投入增强公司的竞争能力，公司商业模式稳定，具有可持续性。
公司的商业模式在报告期内未发生重大变化。

　　二、经营情况回顾
(一)经营计划
报告期内，公司通过招投标、商业谈判等方式获取住宅区附属建筑物的租赁项目，并与出租方签订整体的物业承租合同，取得对应物业的经营权；通过对承租的物业进行业态规划、定位、分割铺位等，统一招商运营，将物业按照业态规划设计后，分割转租给特色经营商户，并与其签订商业物业出租合同，同时为其提供物业管理服务，取得租赁收入及商业管理费。
（1）收入及利润目标
2019年实现营业收入8,578.35万元，与上年度相比增加了61.41%；实现净利润-490.01万元，与上年度相比降低607.54%，实现归属于母公司所有者的净利润-101.99万元，与上年度相比降低了152.58%。
（2）业务范围不断扩大
2019年度，通过政府招投标及企业洽谈模式，以现有的几个项目为中心，向周边地区逐步扩大，积极开拓了宁波市场，成为宁波市社区商业的标杆企业。
报告期内，公司国内市场竞争力进一步加强。
（3）人力资源及后勤保障
高度重视人才招聘、培训、培养、绩效，为市场拓展，项目管理、品质管控、运营、职能部门支援提供保障。建立用人机制，保证引进人才“进的来、用的上、留的住”。建立培训体系，以素质培训为中心，提升员工职业与经营素质。建构顺畅、高效的管理体系，使财务管理、人员管理、风险管理、综合管理等形成模块化、标准化，为公司全国发展打下基础。

　　三、持续经营评价
公司的财务、机构、人员、业务、资产与控股股东和实际控制人及其控制的其他企业分开，公司资产完整，人员、财务、机构、业务独立，具有直接面对市场独立自主经营的能力，在上述的财务、机构、业务、资产、人员等方面，具备完全的独立性；报告期公司具有独立的调研、营销、招商、服务体系，能够独立获取利润和现金流，公司业务不存在对关联方的依赖，具备持续经营能力。

　　四、风险因素
（一）行业竞争加剧的风险
公司细分行业属于社区商业运营管理行业，与经济发展状况、固定资产投资规模相关，尤其是商业地产行业发展情况、城镇化进程、居民收入水平等因素会对行业发展造成显著影响，随着城镇化水平和居民收入水平提高，商业运营管理行业吸引了大量企业进入，行业竞争也随之加剧，具体表现为服务、技术等多方面的竞争。如果公司在行业竞争中，不能及时满足客户的需求，推出迎合时代发展趋势的服务产品，可能会对公司的经营业绩产生不利影响。
应对措施：公司将通过人才队伍培育与引进，适时择机收购兼并行业内其他企业，提升品牌形象等方式，多措并举，以应对行业竞争加剧的风险。
（二）项目招商的风险
公司收入主要来源于项目招商引入商户缴纳的租金，公司项目的出租率是衡量项目盈利能力的重要指标。如果公司项目（含已运营项目、未来新运营项目）的出租率受经济形势、市场需求、行业变化等因素的影响未达到预期或大幅下降，则将对公司的盈利能力产生不利影响。
应对措施：公司将通过建立品牌资源库，与连锁商家建立品牌战略联盟，提升项目整体定位及招商能力，扩大宣传，增强服务能力等方式，应对项目招商的风险。
（三）核心人员流失的风险
公司主营业务为社区商业物业运营服务，对商业物业进行前期定位、包租招商、后期运营管理和居民服务。主营业务对业务团队的专业性要求较高，公司已有项目能否平稳运营以及新项目能否顺利开发均对专业业务团队有较高的依赖性。若公司未来核心业务人员流失或不稳定，可能会对公司主营业务的发展以及公司盈利能力带来不利影响。
应对措施：公司将通过对核心人员进行股权激励，加强人力资源梯队建设，增强员工自豪感与归属感，培养企业文化等方式，应对核心人员流失的风险。
（四）融资渠道单一的风险
报告期内，公司盈利能力不断增长，但整体规模仍然较小，业务发展资金需求主要依靠自有资金满足。公司除股东投入外，暂无其他稳定的融资方式，融资渠道单一。随着业务发展，公司需大量的资金投入以扩大运营项目规模。若经营过程中出现资金链紧张的情况，可能会因融资渠道单一带来相关的财务风险。
应对措施：公司已在全国中小企业股份转让系统挂牌，将拓展采用股权融资渠道，与银行开展紧密合作关系等方式，防范融资渠道单一的风险。
（五）实际控制人控制不当的风险
公司实际控制人为张时光和任静波夫妇，二人直接和间接合计持有公司87.00%的股份。同时，张时光担任公司董事长兼总经理、任静波担任公司董事兼副总经理，对公司经营决策可施加重大影响。若公司实际控制人利用其控股股东地位、实际控制权以及管理层职权对公司的经营、人事、财务等进行不当控制，将会影响甚至损害公司及其他股东的利益的风险。
应对措施：公司将继续完善治理机制，完善内部控制制度，防范实际控制人控制不当的风险。
（六）公司治理风险
公司于2017年7月整体变更为股份公司。虽然股份公司制定了《公司章程》、“三会”议事规则、《总经理工作细则》、《关联交易管理制度》、《信息披露管理制度》等制度，建立了内部控制体系，完善了法人治理结构，提高了管理层的规范化意识，但由于股份公司成立时间较短，公司管理层及员工对相关制度的理解和执行尚需要一个过程，因此短期内公司治理存在一定的不规范风险。
应对措施：公司将加强对控股股东、实际控制人、董监高等培训，提高规范意识，严格遵守制定的各项制度，完善“三会一层”治理机制，严格执行各项管理制度，防范公司治理风险。
（七）实际控制人变更风险
泰逸投资成立于2013年7月，设立时任柄康持有70%股权、吕雅珍持有30%股权，二人为夫妻关系，共同控制公司，系公司实际控制人；2016年6月，任炳康、吕雅珍分别将其所持全部泰逸投资股权转让予任静波、张时光，本次股权转让后，张时光、任静波分别持有泰逸投资51%、49%股权，二人至此成为公司实际控制人，自2016年6月起实际控制公司，至今未再发生变化。
实际控制人变更后，公司的生产计划、经营方针、管理制度等均未因为实际控制人的变更而发生不利变化，具有持续性。以张时光、任静波为核心组成的管理团队负责公司的经营管理事务及全部业务，公司的业务、管理风格与经营目标仍将保持持续性，故不存在因实际控制人变更对公司持续经营产生不利的影响。此外，公司借助股份制改造建立符合现代化公司的法人治理机制，更加有利于公司未来合法合规的发展。
应对措施：公司将严格执行“三会一层”治理机制，严格贯彻制定的各项制度。 收起▲

　　一、商业模式　　（一）采购模式　　1、项目获取　　公司依靠核心团队的商业定位与规划能力和社区或街区商业项目经验，选取最具商业价值提升空间的社区或街区，进行项目开发。公司凭借资金、品牌等优势，通过招投标或商业谈判的方式，以整租的方式获得社区或街区附属商业物业的经营权，租期一般为10-20年。　　2、项目重新设计与定位　　按照项目拟定开业计划时间节点要求，通过商业谈判的方式确定公共区域工程的设计单位、设计方案评审、施工单位选择，按时完成商业体公共部分的装修施工设计及装修管理工作，保证物业基础服务功能在开业时做到完善优美。　　（二）销售模式　　公司获取商户主要有公司自有平台进行宣传推广、借助第三... 查看全部▼

　　一、商业模式
　　（一）采购模式
　　1、项目获取
　　公司依靠核心团队的商业定位与规划能力和社区或街区商业项目经验，选取最具商业价值提升空间的社区或街区，进行项目开发。公司凭借资金、品牌等优势，通过招投标或商业谈判的方式，以整租的方式获得社区或街区附属商业物业的经营权，租期一般为10-20年。
　　2、项目重新设计与定位
　　按照项目拟定开业计划时间节点要求，通过商业谈判的方式确定公共区域工程的设计单位、设计方案评审、施工单位选择，按时完成商业体公共部分的装修施工设计及装修管理工作，保证物业基础服务功能在开业时做到完善优美。
　　（二）销售模式
　　公司获取商户主要有公司自有平台进行宣传推广、借助第三方平台进行营销以及公司现有客户的推荐介绍等三种渠道。
　　1、公司自有平台进行宣传推广
　　一方面，通过资源整合，利用公司积累的商业资源渠道，按照定位与规划完成零售、餐饮、便捷服务等多元化商户的入驻，迅速提升社区或街区周围的商业价值；另一方面，公司的核心业务人员项目运作经验丰富，通过营销团队向目标企业定向营销，向客户传递公司的产品质量、服务理念以及公司文化。
　　2、借助第三方平台进行营销
　　通过第三方线上平台发布招商信息、社区商业建设成果展示、社区住户体验等。
　　3、公司现有客户的推荐介绍
　　公司通过提供高质量的商铺房源和完善的增值管理服务，已经拥有了一批较为稳定的客户，其中不乏知名商户。公司现有客户对公司所提供的服务一致具有较高的评价，一些已经入驻的客户积极为公司介绍和推荐其他潜在客户，使公司的服务与现在客户的需求实现对接。
　　（三）盈利模式
　　公司首先凭借品牌优势、商家合作优势以及专业的选址、评估、策划能力以较低价格整体承租商业物业的运营管理权。随后，公司专业团队对其进行规划、改造、重新布局使其充分满足各种商家经营需求及消费者的体验式消费需求，从而以提升物业租赁价格。同时公司通过自有平台进行宣传推广、借助第三方平台进行营销、现有客户的推荐介绍等方式进行招商推广，从而引进商户，快速实现租金收入和运营管理收入。
　　公司的商业模式建立在较强的服务质量保障和综合优势的基础上，通过不断的项目运营投入增强公司的竞争能力，公司商业模式稳定，具有可持续性。公司的商业模式在报告期内未发生重大变化。

　　二、经营情况回顾
　　报告期内经营计划的实现情况：报告期内，公司通过招投标、商业谈判等方式获取住宅区附属建筑物的租赁项目，并与出租方签订整体的物业承租合同，取得对应物业的经营权；通过对承租的物业进行业态规划、定位、分割铺位等，统一招商运营，将物业按照业态规划设计后，分割转租给特色经营商户，并与其签订商业物业出租合同，同时为其提供物业管理服务，取得租赁收入及商业管理费。
　　（1）公司经营成果
　　2019年1-6月实现营业收入3,869.21万元，与上年度同期相比增加了76.55%；主要增长原因系运营项目增加所致，2019年1-6月与上年同期相比运营项目面积增长70.26%，新增投入运营项目4个，从而使得公司营业收入有较大幅度增长。实现归属于母公司所有者的净利润-105.93万元，与上年度同期相比减少165.48%。主要增长原因系新投入运营项目改造及装修费用增加，新投入项目尚在培育期，出租率较低，从而使得公司营业净利润有较大幅度降低。
　　（2）公司财务状况
　　2019年6月末资产总计为8,036.62万元，与期初资产总计7,573.41万元相比增加了6.12%，主要原因系公司新增项目未完工的工程装修，按装修合同约定支付给施工方的工程款，尚未达到结转固定资产的条件，从而使得在建工程与预付账款增长所致，导致资产总计较大幅度增长。2019年6月末负债总计为7,126.66万元，与期初负债总计6,348.43万元相比增加了12.26%，主要系预收款项增长，公司新增项目较多，出租面积增长，根据租赁合同约定，提前收到了商户租金及商务服务费所致。
　　（3）现金流量状况
　　2019年1-6月经营活动产生的现金流量净额为-384.92万元，比上年同期704.52万元相比降低了154.64%，主要原因系公司新增运营项目支付租金及费用、公司规模扩大导致人工成本上升及支付的各项税费增加等所致。2019年1-6月筹资活动产生的现金流量净额为160.00万元，上年同期为100.00万元，主要原因系本年度控股子公司收到股东财务资助款所致。2019年1-6月投资活动产生的现金流量净额为-1,143.06万元，上年同期为-1,364.58万元，主要原因系公司理财规模减少，工程改建支付款增加所致。
　　（4）业务范围不断扩大
　　2019年1月至6月，通过政府招投标及企业洽谈模式，以现有的几个项目为中心，向周边地区逐步扩大，积极开拓了宁波市场，成为宁波市社区商业的标杆企业。报告期内，公司国内市场竞争力进一步加强。
　　（5）人力资源及后勤保障
　　公司高度重视人才招聘、培训、培养、绩效，为市场拓展，项目管理、品质管控、运营、职能部门支援提供保障。建立用人机制，保证引进人才“进的来、用的上、留的住”。建立培训体系，以素质培训为中心，提升员工职业与经营素质。建构顺畅、高效的管理体系，使财务管理、人员管理、风险管理、综合管理等形成模块化、标准化，为公司全国发展打下基础。

　　三、风险与价值
　　（一）行业竞争加剧的风险
　　公司细分行业属于社区商业运营管理行业，与经济发展状况、固定资产投资规模相关，尤其是商业地产行业发展情况、城镇化进程、居民收入水平等因素会对行业发展造成显著影响，随着城镇化水平和居民收入水平提高，商业运营管理行业吸引了大量企业进入，行业竞争也随之加剧，具体表现为服务、技术等多方面的竞争。如果公司在行业竞争中，不能及时满足客户的需求，推出迎合时代发展趋势的服务产品，可能会对公司的经营业绩产生不利影响。
　　应对措施：公司将通过人才队伍培育与引进，申请在全国中小企业股份转让系统挂牌，适时择机收购兼并行业内其他企业，提升品牌形象等方式，多措并举，以应对行业竞争加剧的风险。
　　（二）项目招商的风险
　　公司收入主要来源于项目招商引入商户缴纳的租金，公司项目的出租率是衡量项目盈利能力的重要指标。如果公司项目(含已运营项目、未来新运营项目)的出租率受经济形势、市场需求、行业变化等因素的影响未达到预期或大幅下降，则将对公司的盈利能力产生不利影响。
　　应对措施：公司将通过建立品牌资源库，与连锁商家建立品牌战略联盟，提升项目整体定位及招商能力，扩大宣传，增强服务能力等方式，应对项目招商的风险。
　　（三）核心人员流失的风险
　　公司主营业务为社区商业物业运营服务，对商业物业进行前期定位、包租招商、后期运营管理和居民服务。主营业务对业务团队的专业性要求较高，公司已有项目能否平稳运营以及新项目能否顺利开发均对专业业务团队有较高的依赖性。若公司未来核心业务人员流失或不稳定，可能会对公司主营业务的发展以及公司盈利能力带来不利影响。
　　应对措施：公司将通过对核心人员进行股权激励，加强人力资源梯队建设，增强员工自豪感与归属感，培养企业文化等方式，应对核心人员流失的风险。
　　（四）融资渠道单一的风险
　　报告期内，公司盈利能力不断增长，但整体规模仍然较小，业务发展资金需求主要依靠自有资金满足。公司除股东投入外，暂无其他稳定的融资方式，融资渠道单一。随着业务发展，公司需大量的资金投入以扩大运营项目规模。若经营过程中出现资金链紧张的情况，可能会因融资渠道单一带来相关的财务风险。
　　应对措施：公司将通过申请在全国中小企业股份转让系统挂牌，拓展股权融资渠道，与银行开展紧密合作关系等方式，防范融资渠道单一的风险。
　　（五）实际控制人控制不当的风险
　　公司实际控制人为张时光和任静波夫妇，二人直接和间接合计持有公司87.00%的股份。同时，张时光担任公司董事长兼总经理、任静波担任公司董事兼副总经理，对公司经营决策可施加重大影响。若公司实际控制人利用其控股股东地位、实际控制权以及管理层职权对公司的经营、人事、财务等进行不当控制，将会影响甚至损害公司及其他股东的利益的风险。
　　应对措施：公司将继续完善治理机制，完善内部控制制度，防范实际控制人控制不当的风险。
　　（六）公司治理风险
　　公司于2017年7月整体变更为股份公司。虽然股份公司制定了《公司章程》、“三会”议事规则、《总经理工作细则》、《关联交易管理制度》、《信息披露管理制度》等制度，建立了内部控制体系，完善了法人治理结构，提高了管理层的规范化意识，但由于股份公司成立时间较短，公司管理层及员工对相关制度的理解和执行尚需要一个过程，因此短期内公司治理存在一定的不规范风险。
　　应对措施：公司将加强对控股股东、实际控制人、董监高等培训，提高规范意识，严格遵守制定的各项制度，完善“三会一层”治理机制，严格执行各项管理制度，防范公司治理风险。
　　（七）实际控制人变更风险
　　泰逸投资成立于2013年7月，设立时任柄康持有70%股权、吕雅珍持有30%股权，二人为夫妻关系，共同控制公司，系公司实际控制人；2016年6月，任炳康、吕雅珍分别将其所持全部泰逸投资股权转让予任静波、张时光，本次股权转让后，张时光、任静波分别持有泰逸投资51%、49%股权，二人至此成为公司实际控制人，自2016年6月起实际控制公司，至今未再发生变化。实际控制人变更后，公司的生产计划、经营方针、管理制度等均未因为实际控制人的变更而发生不利变化，具有持续性。以张时光、任静波为核心组成的管理团队负责公司的经营管理事务及全部业务，公司的业务、管理风格与经营目标仍将保持持续性，故不存在因实际控制人变更对公司持续经营产生不利的影响。此外，公司借助股份制改造建立符合现代化公司的法人治理机制，更加有利于公司未来合法合规的发展。
　　应对措施：公司将严格执行"三会一层"治理机制，严格贯彻制定的各项制度。
　　
四、企业社会责任
　　(一)其他社会责任履行情况
　　公司在运营的过程中遵守相关法律法规，依法按时缴纳税款，并在运营过程中履行有效控制有害垃圾堆放的责任；积极配合商家与消费者之间的交流、维护职工正当权益；认真做好每一项对社会有益的工作，每年为社会提供适量的就业岗位，尽全力做到对社会负责、对公司全体股东和每一位员工负责。 收起▲