一、业务概要　　（一）商业模式　　1.销售模式　　（1）酒店管理：　　公司目前主要采用“线下销售+线上销售”相结合的销售模式。　　线下销售主要是公司通过销售人员针对不同目标客户群体的消费需求，以直接联络、合作营销推广平台等方式面向大众消费者、企业客户、旅行社客户进行推广，并做好后期维护。　　线上销售主要是公司通过第三方渠道代理销售。公司与国内外知名在线网络平台建立了业务关系，如美团、携程等第三方平台。公司与平台公司签订服务协议，每1-2年自动续签。据此，公司通过其系统对外销售酒店客房服务，一般会通过现付方式与公司进行结算，具体使用结算方式根据签订协议规定执行，佣金以现付方式直接支付；现付结... 查看全部▼

　　一、业务概要
　　（一）商业模式
　　1.销售模式
　　（1）酒店管理：
　　公司目前主要采用“线下销售+线上销售”相结合的销售模式。
　　线下销售主要是公司通过销售人员针对不同目标客户群体的消费需求，以直接联络、合作营销推广平台等方式面向大众消费者、企业客户、旅行社客户进行推广，并做好后期维护。
　　线上销售主要是公司通过第三方渠道代理销售。公司与国内外知名在线网络平台建立了业务关系，如美团、携程等第三方平台。公司与平台公司签订服务协议，每1-2年自动续签。据此，公司通过其系统对外销售酒店客房服务，一般会通过现付方式与公司进行结算，具体使用结算方式根据签订协议规定执行，佣金以现付方式直接支付；现付结算方式下，实际入住人承担向公司支付房费的义务，公司以实际入住人为客户确认收入，公司向网络平台支付佣金。
　　（2）物业服务：
　　公司主要为住宅、写字楼、工业园项目等提供物业管理服务及相关配套服务，通过与房地产开发商签署前期物业服务合同、直接服务于终端物业服务消费者，并通过商业谈判、公开招投标等方式竞得新的物业服务项目，进而为消费者提供专业的物业管理服务，获取物业费用收入。
　　2.采购模式
　　（1）酒店管理：
　　公司在采购模式上采用直接采购模式，采购活动主要由采购部门统一负责。为保证酒店采购物品的质量和采购效率，公司的采购部门向各酒店提供符合要求的供应商名录，并定期根据采购质量、价格情况更新供应商名录，根据各酒店需求将通过审批的物资统一由采购部门集中采购。
　　（2）物业服务：
　　公司采购分为物资材料采购和服务采购，物资材料采购即为日常经营所需维修用品及其配件、清洁用品、办公用品等采购，以集中采购为主的方式进行采购。服务采购即公司向专业服务供应商采购保洁、安保等劳务服务，电梯维保、二次供水、化粪池清理、消防维保、高空作业等服务的采购。公司主要选择具备相应资质的服务提供商进行采购。其中，对于电梯维保，公司优先选择电梯品牌供应商进行售后维保。公司对服务提供商的资质、服务质量、服务价格、企业业绩、服务态度、企业信誉等方面进行评估及现场勘察，筛选出符合公司要求的服务提供商，经部门领导审批后，与服务提供商进行商谈并签订框架合作协议。在服务使用期间内，公司通过及时取得房地产开发商、业主或其他委托方对服务发反馈信息，对服务进行评价及监督；对服务执行情况进行评分监督，做好质量控制，对于优质服务提供商，公司与其建立长期合作关系。公司制定了完善的物资采购和服务供应管理体系，对采购产品、服务供应的质量进行有效的控制和跟踪。
　　3.开发模式
　　（1）酒店管理：
　　公司的开发模式即酒店项目开发模式，主要是公司经过市场调研，在当地具有发展潜力的地段，如市区重点学区地段、凤凰新城中心等，通过租赁方式获得现有传统酒店存量物业或在大学城区围绕大中小院校集商业配套的酒店、文化街区、特色小镇配套酒店创新物业，以“聿舍”为品牌建设具有其特色的酒店住宿业项目。公司在酒店项目开发上采取模块化管理方式，在公司统一管理的前提下，对每一家门店作出具有地域特色不同的设计理念，以此创造更高的市场附加值。
　　公司对新开酒店做决策时，会重点考虑与同城市地段的现有酒店进行比较。公司的酒店中（客房房间数量46间-200间左右），业务竞争区域为3-5公里范围内的同价位、同档次酒店，因此，在选址时会尽量避开现有酒店的竞争范围；在提升空间较大的热门区域加大力度进行布局旗下酒店。
　　（2）物业服务：
　　公司通过开发商、物业服务项目委托方的招标邀请或公开招标信息等方式获取项目信息，并对项目进行全方位调研、考察及评估，形成项目可行性分析报告后提交公司内部审核立项。公司对具有合作意向的项目进一步研判，针对客户不同的需求制定个性化服务方案。通过竞争性谈判或公开投标等方式获取物业服务项目。
　　4.盈利模式
　　（1）酒店管理：
　　公司目前的营业收入主要来源于酒店业务的经营，即通过自主进行项目调研、投资建设和设计改造，达到标准后对外营业。公司通过向消费者提供具有各类特色的高品质酒店设施和标准化住宿服务，从而获取收入、利润。
　　（2）物业服务：
　　公司根据与房地产开发商、业主或业主委员会订立的物业管理服务合同收费条款向合同相对方收取费用，形成公司主营业务收入，超出公司物资采购成本、人工成本等形成公司的盈利。

　　二、公司面临的重大风险分析
　　实际控制人不当控制的风险
　　公司实际控制人董津直接持有公司81.8182%的股份，同时在公司担任董事长、总经理职务。董津拥有对公司的绝对控制地位，有可能利用其对本公司的控制地位，通过行使表决权对公司经营决策、投资方向、人事安排等进行不当控制从而损害公司及其他股东利益。应对措施：公司对实际控制人不当控制的风险管理按照《公司法》《证券法》等法律法规及规范性文件的要求，建立了相对完善的法人治理结构和关联交易回避表决等制度，并根据董事会与股东大会的决策机制实行。同时公司在日常经营管理中对生产经营决策、财务决策、人事安排决策等重要控制活动通过部门领导会议讨论与通过决定，以降低和避免实际控制人不当对控制公司经营产生的风险。
　　不可抗力及突发性事件的风险
　　受行业自身特性影响，酒店行业经营业绩对不可抗力和突发事件的反应较为敏感。如经济形势变化或者自然灾害、公共危机、重大疫情等不可抗力或突发性事件，可能会给整个行业造成冲击，从而对本公司的经营业绩产生不利影响。同时，酒店作为社会公共场所，可能发生火灾、客人受意外伤害、财产损失等情况，若意外发生，可能会对公司财产及顾客的人身、财产造成损害，将对公司在经营、声誉和收益等方面产生不利影响。应对措施：（1）将针对火灾、客人受意外伤害、财产损失等意外情况，逐步建立意外事件紧急预案，从制度上系统强化公司全员的安全意识和意外事件紧急应对方法和要点。（2）公司对门店核心人物店长的培训，尤其是对其进行酒店安全方面内容的培训。有条件的地方，进行门店全员消防安全实习。
　　行业竞争风险
　　1.酒店管理公司主营业务为酒店住宿和酒店管理服务。经济型酒店隶属于现代服务业，以中国城市化为背景的内需增长构成该行业持续高速增长的根本动力，经过多年高速发展，传统经济型酒店已形成诸强领跑、多头竞争的格局，在当前居民收入水平不断提高以及高速发展的旅游消费市场的刺激下，行业整体供给增速仍然较高。虽然公司以差异化的产品定位，专注各类细分人群，打造出较高的品牌知名度，但仍然面临着各类社会资本、大型酒店集团和各类小型单体酒店的竞争，若公司不能持续保持竞争优势，则公司酒店市场占有率和经营业绩会受到影响。2.物业服务我国物业管理行业随着房地产市场的兴起和快速发展呈现迅速发展态势，大型房地产和商业地产的崛起，品牌化的管理，与高档社区拉网式的管理，老旧小区已经达不到应有的需求，品质管理与规模式的发展形成行业的冲击，行业内企业数量在快速增长，近年来，企业数量仍呈现增长趋势。随着行业的发展，企业数量的增加，市场的竞争激烈程度进一步提升，各物业服务企业提供的服务差异性越来越小，服务同质化程度越来越高，从而进一步加剧了市场竞争。多元化的社区便利服务形成管家式的物业时代，增值服务和创意亮点服务变得更加重要，公司如果不能在服务能力、品牌推广和营销能力等方面提高竞争力，将会在未来的行业整合中处于不利地位，在行业竞争中出现发展放缓甚至衰退的情况，公司在扩大扩展业务的同时，应注意物业服务的质量与独特性变得非常重要，从而影响公司的发展。应对措施：公司将根据自身不同品牌产品的特点及对区域细分市场的发展状况的研究，继续发展文化酒店，强化高端酒店的市场定位，向中档商务酒店市场发展，建立中档商务酒店发展模式。同时拓展商务会议型酒店和度假型酒店，进行多生态领域的准备。
　　租赁物业期满续约风险
　　报告期内，公司无自有土地使用权及房产，旗下酒店均通过租赁房屋进行经营，目前公司及各子公司与物业出租方有着良好的合作关系，已租赁物业未能成功续期的风险较小。但鉴于未来物业租赁到期后，可能由于竞争对手的出现或业主可能将物业转作其他用途以获取更高收益，公司存在所租物业在租赁期满后不能续约的风险。应对措施：（1）为保证公司业务稳定性，公司与大部分房屋业主签订了10至20年的长期租赁合同，并通过约定租赁到期的优先续租权等方式增强公司租赁稳定性。（2）公司将继续践行维护公司和业务的良好关系，往公司业务和业主共同成长的方向努力。（3）公司门店所处区域可代替物业较多，某家物业难以续期，不会对公司造成实质重大不利影响。
　　经营成本上升的风险
　　公司所处行业是一个“劳动密集型”行业，公司营业成本中职工薪酬、能源费用、洗涤费等都呈上升态势，成本控制将是公司经营面对的难题。应对措施：公司将加强成本预算、日常管理和培训工作，提高全员成本控制意识，明确各项成本控制指标，加强全员绩效考核工作。
　　现金结算风险
　　公司主要经营连锁酒店，随着现代化科技发展，人们的结算方式多样化，现金不再作为主要结算方式。虽然公司有少比例的现金结算方式，其所收取的款项均已真实、准确、完整入账，且已加强现金管理工作，制定了现金管理相关制度，避免未来对现金交易的内部控制制度执行不到位后出现的内部控制风险，对公司的经营业绩及财务数据的真实准确性造成不利影响。应对措施：公司现开通POS机、网银或手机银行、微信等多种结算方式。尽量减少现金的收款，保证财务核算信息真实、准确、完整。
　　规模扩张带来的管理和财务风险
　　截至2025年6月30日，公司拥有直营店6家，2023年度公司收购了唐山水山物业服务有限公司，扩大了经营范围，增加了主营业务，从公司的发展计划来看，快速的扩张将为公司带来一定的管理风险和财务风险。若公司管理水平的提升无法跟上扩张的速度，则可能出现管理滞后影响顾客体验等情形，进而对公司市场形象和经营业绩造成不利影响，并影响公司的整体盈利能力。应对措施：公司将加大中高级管理人员的招聘和培训力度，提升整体管理水平；同时，公司将搭建更高效的信息平台和使用联网的酒店管理系统，提高信息系统的使用效率。
　　经营区域集中的风险
　　1.酒店管理报告期内，公司围绕大中院校、文化街区、特色小镇经营配套酒店，以“聿舍”为品牌，建设具有其特色的酒店住宿业项目。曹妃甸作为河北省和唐山市重点建设区域，新建大中院校、文化街区、特色小镇相对集中从而形成了经营区域相对集中的现状。虽然公司目前正在积极开拓曹妃甸区域以外市场，并已经投资了逸景酒店、蘭园酒店，但其它区域市场可能面临较大的竞争压力，外部市场开拓可能不达预期，公司可能存在因经营区域集中而导致的相关风险。2.物业服务公司物业管理服务区域集中在河北省内，地域特征明显，若出现地域性现竞争加剧、业务规模饱和情况或者地区政策及经营环境发生不利变化，将对公司经营带来影响。应对措施：公司依托区域品牌优势和知名度，在繁华市区选择有利区位，开拓新建项目，针对新建项目利用区位优势采取差异化经营策略，通过提供差异化优质服务提高公司竞争力，降低经营区域集中风险。
　　本期重大风险是否发生重大变化
　　本期重大风险未发生重大变化。 收起▲

　　一、业务概要　　(一)商业模式与经营计划实现情况　　1.销售模式　　（1）酒店管理：　　公司目前主要采用“线下销售+线上销售”相结合的销售模式。　　线下销售主要是公司通过销售人员针对不同目标客户群体的消费需求，以直接联络、合作营销推广平台等方式面向大众消费者、企业客户、旅行社客户进行推广，并做好后期维护。　　线上销售主要是公司通过第三方渠道代理销售。公司与国内外知名在线网络平台建立了业务关系，如美团、携程等第三方平台。公司与平台公司签订服务协议，每1-2年自动续签。据此，公司通过其系统对外销售酒店客房服务，一般会通过现付方式与公司进行结算，具体使用结算方式根据签订协议规定执行，佣金以现付方... 查看全部▼

　　一、业务概要
　　(一)商业模式与经营计划实现情况
　　1.销售模式
　　（1）酒店管理：
　　公司目前主要采用“线下销售+线上销售”相结合的销售模式。
　　线下销售主要是公司通过销售人员针对不同目标客户群体的消费需求，以直接联络、合作营销推广平台等方式面向大众消费者、企业客户、旅行社客户进行推广，并做好后期维护。
　　线上销售主要是公司通过第三方渠道代理销售。公司与国内外知名在线网络平台建立了业务关系，如美团、携程等第三方平台。公司与平台公司签订服务协议，每1-2年自动续签。据此，公司通过其系统对外销售酒店客房服务，一般会通过现付方式与公司进行结算，具体使用结算方式根据签订协议规定执行，佣金以现付方式直接支付；现付结算方式下，实际入住人承担向公司支付房费的义务，公司以实际入住人为客户确认收入，公司向网络平台支付佣金。
　　（2）物业服务：
　　公司主要为住宅、写字楼、工业园项目等提供物业管理服务及相关配套服务，通过与房地产开发商签署前期物业服务合同、直接服务于终端物业服务消费者，并通过商业谈判、公开招投标等方式竞得新的物业服务项目，进而为消费者提供专业的物业管理服务，获取物业费用收入。
　　2.采购模式
　　（1）酒店管理：
　　公司在采购模式上采用直接采购模式，采购活动主要由采购部门统一负责。为保证酒店采购物品的质量和采购效率，公司的采购部门向各酒店提供符合要求的供应商名录，并定期根据采购质量、价格情况更新供应商名录，根据各酒店需求将通过审批的物资统一由采购部门集中采购。
　　（2）物业服务：
　　公司采购分为物资材料采购和服务采购，物资材料采购即为日常经营所需维修用品及其配件、清洁用品、办公用品等采购，以集中采购为主的方式进行采购。服务采购即公司向专业服务供应商采购保洁、安保等劳务服务、电梯维保、二次供水、化粪池清理、消防维保、高空作业等服务的采购。公司主要选择具备相应资质的服务提供商进行采购。其中，对于电梯维保，公司优先选择电梯品牌供应商进行售后维保。公司对服务提供商的资质、服务质量、服务价格、企业业绩、服务态度、企业信誉等方面进行评估及现场勘察，筛选出符合公司要求的服务提供商，经部门领导审批后，与服务提供商进行商谈并签订框架合作协议。在服务使用期间内，公司通过及时取得房地产开发商、业主或其他委托方对服务
　　反馈信息，对服务进行评价及监督；对服务执行情况进行评分监督，做好质量控制，对于优质服务提供商，公司与其建立长期合作关系。公司制定了完善的物资采购和服务供应管理体系，对采购产品、服务供应的质量进行有效的控制和跟踪。
　　3.开发模式
　　（1）酒店管理：
　　公司的开发模式即酒店项目开发模式，主要是公司经过市场调研，在当地具有发展潜力的地段，如市区重点学区地段、凤凰新城中心等，通过租赁方式获得现有传统酒店存量物业或在大学城区围绕大中小院校集商业配套的酒店、文化街区、特色小镇配套酒店创新物业，以“聿舍”为品牌，建设具有其特色的酒店住宿业项目。公司在酒店项目开发上采取模块化管理方式，在聿舍酒店统一管理的前提下，对每一家门店作出具有地域特色不同的设计理念，以此创造更高的市场附加值。
　　公司对新开酒店做决策时，会重点考虑与同城市地段的现有酒店进行比较。公司的酒店中（客房房间数量46间-200间左右），业务竞争区域为3-5公里范围内的同价位、同档次酒店，因此，在选址时会尽量避开现有酒店的竞争范围；在提升空间较大的热门区域加大力度进行布局旗下酒店。
　　（2）物业服务：
　　公司通过开发商、物业服务项目委托方的招标邀请或公开招标信息等方式获取项目信息，并对项目进行全方位调研、考察及评估，形成项目可行性分析报告后提交公司内部审核立项。公司对具有合作意向的项目进一步研判，针对客户不同的需求制定个性化服务方案。通过竞争性谈判或公开投标等方式获取物业服务项目。
　　4.盈利模式
　　（1）酒店管理：
　　公司目前的营业收入主要来源于酒店业务的经营，即通过自主进行项目调研、投资建设和设计改造，达到标准后对外营业。公司通过向消费者提供具有各类特色的高品质酒店设施和标准化住宿服务，从而获取收入、利润。
　　（2）物业服务：
　　公司根据与房地产开发商、业主或业主委员会订立的物业管理服务合同收费条款向合同相对方收取费用，形成公司主营业务收入，超出公司物资采购成本、人工成本等形成公司的盈利。

　　二、公司面临的重大风险分析
　　实际控制人不当控制的风险
　　公司实际控制人董津直接持有公司81.82%的股份，同时在公司担任董事长、总经理职务。董津拥有对公司的绝对控制地位，有可能利用其对本公司的控制地位，通过行使表决权对公司经营决策、投资方向、人事安排等进行不当控制从而损害公司及其他股东利益。应对措施：公司对实际控制人不当控制的风险管理按照《公司法》、《证券法》等法律法规及规范性文件的要求，建立了相对完善的法人治理结构和关联交易回避表决等制度，并根据董事会与股东大会的决策机制实行。同时公司在日常经营管理中对生产经营决策、财务决策、人事安排决策等重要控制活动通过部门领导会议讨论与通过决定，以降低和避免实际控制人不当对控制公司经营产生的风险。
　　不可抗力及突发性事件的风险
　　受行业自身特性影响，酒店行业经营业绩对不可抗力和突发事件的反应较为敏感。如经济形势变化或者自然灾害、公共危机、重大疫情等不可抗力或突发性事件，可能会给整个行业造成冲击，从而对本公司的经营业绩产生不利影响。同时，酒店作为社会公共场所，可能发生火灾、客人受意外伤害、财产损失等情况，若意外发生，可能会对公司财产及顾客的人身、财产造成损害，将对公司在经营、声誉和收益等方面产生不利影响。应对措施：（1）公司将针对火灾、客人受意外伤害、财产损失等意外情况，逐步建立意外事件紧急预案，从制度上系统强化公司全员的安全意识和意外事件紧急应对方法和要点。（2）公司对门店核心人物店长的培训，尤其是对其进行酒店安全方面内容的培训。有条件的地方，进行门店全员消防安全实习。
　　行业竞争风险
　　1.酒店管理公司主营业务为酒店住宿和酒店管理服务。经济型酒店隶属于现代服务业，以中国城市化为背景的内需增长构成该行业持续高速增长的根本动力，经过多年高速发展，传统经济型酒店已形成诸强领跑、多头竞争的格局，在当前居民收入水平不断提高以及高速发展的旅游消费市场的刺激下，行业整体供给增速仍然较高。虽然酒店以差异化的产品定位，专注各类细分人群，打造出较高的品牌知名度，但仍然面临着各类社会资本、大型酒店集团和各类小型单体酒店的竞争，若公司不能持续保持竞争优势，则公司酒店市场占有率和经营业绩会受到影响。2.物业服务我国物业管理行业随着房地产市场的兴起和快速发展呈现迅速发展态势，大型房地产和商业地产的崛起，品牌化的管理，与高档社区拉网式的管理，老旧小区已经达不到应有的需求，品质管理与规模式的发展形成行业的冲击，行业内企业数量在快速增长，近年来，企业数量仍呈现增长趋势。随着行业的发展，企业数量的增加，市场的竞争激烈程度进一步提升，各物业服务企业提供的服务差异性越来越小，服务同质化程度越来越高，从而进一步加剧了市场竞争。多元化的社区便利服务形成管家式的物业时代，增值服务和创意亮点服务变得更加重要，公司如果不能在服务能力、品牌推广和营销能力等方面提高竞争力，将会在未来的行业整合中处于不利地位，在行业竞争中出现发展放缓甚至衰退的情况，公司在扩大扩展业务的同时，应注意物业服务的质量与独特性变得非常重要，从而影响公司的发展。应对措施：公司将根据自身不同品牌产品的特点及对区域细分市场的发展状况的研究，继续发展文化酒店，强化高端酒店的市场定位，向中档商务酒店市场发展，建立中档商务酒店发展模式；同时公司将不断优化服务，增加物业服务业态，提高业主和租户物业体验，增加客户粘性，主动积极开拓市场。
　　租赁物业期满续约风险
　　报告期内，公司及子公司无自有土地使用权及房产，旗下酒店均通过租赁房屋进行经营，目前公司及各子公司与物业出租方有着良好的合作关系，已租赁物业未能成功续期的风险较小。但鉴于未来物业租赁到期后，可能由于竞争对手的出现或业主可能将物业转作其他用途以获取更高收益，公司存在所租物业在租赁期满后不能续约的风险。应对措施：（1）为保证公司业务稳定性，公司与大部分房屋业主签订了10至20年的长期租赁合同，并通过约定租赁到期的优先续租权等方式增强公司租赁稳定性。（2）公司将继续践行维护公司和业务的良好关系，朝向公司业务和业主共同成长的方向努力。（3）公司门店所处区域可代替物业较多，某家物业难以续期，不会对公司造成实质重大不利影响。
　　经营成本上升的风险
　　公司所处行业是一个“劳动密集型”行业，公司营业成本中职工薪酬、能源费用等都呈上升态势，成本控制将是公司经营面对的难题。应对措施：公司将加强成本预算、日常管理和培训工作，提高全员成本控制意识，明确各项成本控制指标，加强全员绩效考核工作。
　　现金结算风险
　　公司主要经营连锁酒店，随着现代化科技发展，人们的结算方式多样化，现金不再作为主要结算方式。虽然公司有少比例的现金方式，其所收取的款项均已真实、准确、完整入账，且已加强现金管理工作，制定了现金管理相关制度，避免未来对现金交易的内部控制制度执行不到位后出现的内部控制风险，对公司的经营业绩及财务数据的真实准确性造成不利影响。应对措施：公司现开通OS机、网银或手机银行、微信等多种结算方式。尽量减少现金的收款，保证财务核算信息真实、准确、完整。
　　规模扩张带来的管理和财务
　　截至2024年末，公司拥有直营店6家，自2023年度公司收购了唐山水山物业服务有限公司，扩大了经营范围，增加了主营业务，从公司的发展计划来看，快速的扩张将为公司带来一定的管理风险和财务风险。若公司管理水平的提升无法跟上扩张的速度，则可能出现管理滞后影响顾客体验等情形，进而对公司市场
　　风险
　　形象和经营业绩造成不利影响，并影响公司的整体盈利能力。应对措施：公司将加大中高级管理人员的招聘和培训力度，提升整体管理水平；同时，公司将搭建更高效的信息平台和使用联网的管理系统，提高信息系统的使用效率。
　　经营区域集中的风险
　　1.酒店管理报告期内，公司围绕大中院校、文化街区、特色小镇经营配套酒店，以“聿舍”为品牌，建设具有其特色的酒店住宿业项目。曹妃甸作为河北省和唐山市重点建设区域，新建大中院校、文化街区、特色小镇相对集中从而形成了经营区域相对集中的现状。虽然公司目前正在积极开拓曹妃甸区域以外市场，并已经投资了逸景酒店、蘭园酒店，但其它区域市场可能面临较大的竞争压力，外部市场开拓可能不达预期，公司可能存在因经营区域集中而导致的相关风险。2.物业服务公司物业管理服务区域集中在河北省内，地域特征明显，若出现地域性竞争加剧、业务规模饱和情况或者地区政策及经营环境发生不利变化，将对公司经营带来影响。应对措施：公司依托区域品牌优势和知名度，在繁华市区选择有利区位，开拓新建项目，针对新建项目利用区位优势采取差异化经营策略，通过提供差异化优质服务提高公司竞争力，降低经营区域集中风险。
　　本期重大风险是否发生重大变化：
　　本期重大风险未发生重大变化。 收起▲

　　一、业务概要 （一）商业模式 1.销售模式 （1）酒店管理： 公司目前主要采用“线下销售+线上销售”相结合的销售模式。 线下销售主要是公司通过销售人员针对不同目标客户群体的消费需求，以直接联络、合作营销推广平台等方式面向大众消费者、企业客户、旅行社客户进行推广，并做好后期维护。 线上销售主要是公司通过第三方渠道代理销售。公司与国内外知名在线网络平台建立了业务关系，如美团、携程等第三方平台。公司与平台公司签订服务协议，每1-2年自动续签。据此，公司通过其系统对外销售酒店客房服务，一般会通过现付方式与公司进行结算，具体使用结算方式根据签订协议规定执行，佣金以... 查看全部▼

　　一、业务概要
（一）商业模式
1.销售模式
（1）酒店管理：
公司目前主要采用“线下销售+线上销售”相结合的销售模式。
线下销售主要是公司通过销售人员针对不同目标客户群体的消费需求，以直接联络、合作营销推广平台等方式面向大众消费者、企业客户、旅行社客户进行推广，并做好后期维护。
线上销售主要是公司通过第三方渠道代理销售。公司与国内外知名在线网络平台建立了业务关系，如美团、携程等第三方平台。公司与平台公司签订服务协议，每1-2年自动续签。据此，公司通过其系统对外销售酒店客房服务，一般会通过现付方式与公司进行结算，具体使用结算方式根据签订协议规定执行，佣金以现付方式直接支付；现付结算方式下，实际入住人承担向公司支付房费的义务，公司以实际入住人为客户确认收入，公司向网络平台支付佣金。
（2）物业服务：
公司主要为住宅、写字楼、工业园项目等提供物业管理服务及相关配套服务，通过与房地产开发商签署前期物业服务合同、直接服务于终端物业服务消费者，并通过商业谈判、公开招投标等方式竞得新的物业服务项目，进而为消费者提供专业的物业管理服务，获取物业费用收入。
2.采购模式
（1）酒店管理：
公司在采购模式上采用直接采购模式，采购活动主要由采购部门统一负责。为保证酒店采购物品的质量和采购效率，公司的采购部门向各酒店提供符合要求的供应商名录，并定期根据采购质量、价格情况更新供应商名录，根据各酒店需求将通过审批的物资统一由采购部门集中采购。
（2）物业服务：
公司采购分为物资材料采购和服务采购，物资材料采购即为日常经营所需维修用品及其配件、清洁用品、办公用品等采购，以集中采购为主的方式进行采购。服务采购即公司向专业服务供应商采购保洁、安保等劳务服务，电梯维保、二次供水、化粪池清理、消防维保、高空作业等服务的采购。公司主要选择具备相应资质的服务提供商进行采购。其中，对于电梯维保，公司优先选择电梯品牌供应商进行售后维保。公司对服务提供商的资质、服务质量、服务价格、企业业绩、服务态度、企业信誉等方面进行评估及现场勘察，筛选出符合公司要求的服务提供商，经部门领导审批后，与服务提供商进行商谈并签订框架合作协议。在服务使用期间内，公司通过及时取得房地产开发商、业主或其他委托方对服务发反馈信息，对服务进行评价及监督；对服务执行情况进行评分监督，做好质量控制，对于优质服务提供商，公司与其建立长期合作关系。公司制定了完善的物资采购和服务供应管理体系，对采购产品、服务供应的质量进行有效的控制和跟踪。
3.开发模式
（1）酒店管理：
公司的开发模式即酒店项目开发模式，主要是公司经过市场调研，在当地具有发展潜力的地段，如市区重点学区地段、凤凰新城中心等，通过租赁方式获得现有传统酒店存量物业或在大学城区围绕大中小院校集商业配套的酒店、文化街区、特色小镇配套酒店创新物业，以“聿舍”为品牌建设具有其特色的酒店住宿业项目。公司在酒店项目开发上采取模块化管理方式，在聿舍酒店统一管理的前提下，对每一家门店作出具有地域特色不同的设计理念，以此创造更高的市场附加值。
公司对新开酒店做决策时，会重点考虑与同城市地段的现有酒店进行比较。公司的酒店中（客房房
间数量46间-200间左右），业务竞争区域为3-5公里范围内的同价位、同档次酒店，因此，在选址时会尽量避开现有酒店的竞争范围；在提升空间较大的热门区域加大力度进行布局旗下酒店。
（2）物业服务：
公司通过开发商、物业服务项目委托方的招标邀请或公开招标信息等方式获取项目信息，并对项目进行全方位调研、考察及评估，形成项目可行性分析报告后提交公司内部审核立项。公司对具有合作意向的项目进一步研判，针对客户不同的需求制定个性化服务方案。通过竞争性谈判或公开投标等方式获取物业服务项目。
4.盈利模式
（1）酒店管理：
公司目前的营业收入主要来源于酒店业务的经营，即通过自主进行项目调研、投资建设和设计改造，达到标准后对外营业。公司通过向消费者提供具有各类特色的高品质酒店设施和标准化住宿服务，从而获取收入、利润。
（2）物业服务：
公司根据与房地产开发商、业主或业主委员会订立的物业管理服务合同收费条款向合同向对方收取费用，形成公司主营业务收入，超出公司物资采购成本、人工成本以等形成公司的盈利。

　　二、公司面临的重大风险分析
实际控制人不当控制的风险
公司实际控制人董津直接持有公司81.82%的股份，同时在公司担任董事长、总经理职务。董津拥有对公司的绝对控制地位，有可能利用其对本公司的控制地位，通过行使表决权对公司经营决策、投资方向、人事安排等进行不当控制从而损害公司及其他股东利益。应对措施：公司对实际控制人不当控制的风险管理按照《公司法》、《证券法》等法律法规及规范性文件的要求，建立了相对完善的法人治理结构和关联交易回避表决等制度，并根据董事会与股东大会的决策机制实行。同时公司在日常经营管理中对生产经营决策、财务决策、人事安排决策等重要控制活动通过部门领导会议讨论与通过决定，以降低和避免实际控制人不当对控制公司经营产生的风险。
不可抗力及突发性事件的风险
受行业自身特性影响，酒店行业经营业绩对不可抗力和突发事件的反应较为敏感。如经济形势变化或者自然灾害、公共危机、重大疫情等不可抗力或突发性事件，可能会给整个行业造成冲击，从而对本公司的经营业绩产生不利影响。同时，酒店作为社会公共场所，可能发生火灾、客人受意外伤害、财产损失等情况，若意外发生，可能会对公司财产及顾客的人身、财产造成损害，将对公司在经营、声誉和收益等方面产生不利影响。应对措施：（1）将针对火灾、客人受意外伤害、财产损失等意外情况，逐步建立意外事件紧急预案，从制度上系统强化公司全员的安全意识和意外事件紧急应对方法和要点。（2）公司对门店核心人物店长的培训，尤其是对其进行酒店安全方面内容的培训。有条件的地方，进行门店全员消防安全实习。
行业竞争风险
1.酒店管理公司主营业务为酒店住宿和酒店管理服务。经济型酒店隶属于现代服务业，以中国城市化为背景的内需增长构成该行业持续高速增长的根本动力，经过多年高速发展，传统经济型酒店已形成诸强领跑、多头竞争的格局，在当前居民收入水平不断提高以及高速发展的旅游消费市场的刺激下，行业整体供给增速仍然较高。虽然聿舍酒店以差异化的产品定位，专注各类细分人群，打造出较高的品牌知名度，但仍然面临着各类社会资本、大型酒店集团和各类小型单体酒店的竞争，若公司不能持续保持竞争优势，则公司酒店市场占有率和经营业绩会受到影响。2.物业服务我国物业管理行业随着房地产市场的兴起和快速发展呈现迅速发展态势，大型房地产和商业地产的崛起，品牌化的管理，与高档社区拉网式的管理，老旧小区已经达不到应有的需求，品质管理与规模式的发展形成行业的冲击，行业内企业数量在快速增长，近年来，企业数量仍呈现增长趋势。随着行业的发展，企业数量的增加，市场的竞争激烈程度进一步提升，各物业服务企业提供的服务差异性越来越小，服务同质化程度越来越高，从而进一步加剧了市场竞争。多元化的社区便利服务形成管家式的物业时代，增值服务和创意亮点服务变得更加重要，公司如果不能再服务能力、品牌推广和营销能力等方面提高竞争力，将会在未来的行业整合中处于不利地位，在行业竞争中出现发展放缓甚至衰退的情况，公司在扩大扩展业务的同时，应注意物业服务的质量与独特性变得非常重要，从而影响公司的发展。应对措施：公司将根据自身不同品牌产品的特点及对区域细分市场的发展状况的研究，继续发展文化酒店，强化高端酒店的市场定位，向中档商务酒店市场发展，建立中档商务酒店发展模式。同时拓展商务会议型酒店和度假型酒店，进行多生态领域的准备。
租赁物业期满续约风险
报告期内，公司无自有土地使用权及房产，旗下酒店均通过租赁房屋进行经营，目前公司及各子公司与物业出租方有着良好的合作关系，已租赁物业未能成功续期的风险较小。但鉴于未来物业租赁到期后，可能由于竞争对手的出现或业主可能将物业转作其他用途以获取更高收益，公司存在所租物业在租赁期满后不能续约的风险。应对措施：（1）为保证公司业务稳定性，公司与大部分房屋业主签订了10至20年的长期租赁合同，并通过约定租赁到期的优先续租权等方式增强公司租赁稳定性。（2）公司将继续践行维护公司和业务的良好关系，往公司业务和业主共同成长的方向努力。（3）公司门店所处区域可代替物业较多，某家物业难以续期，不会对公司造成实质重大不利影响。
经营成本上升的风险
公司所处行业是一个“劳动密集型”行业，公司营业成本中职工薪酬、能源费用、洗涤费等都呈上升态势，成本控制将是公司经营面对的难题。应对措施：公司将加强成本预算、日常管理和培训工作，提高全员成本控制意识，明确各项成本控制指标，加强全员绩效考核工作。
现金结算风险
公司主要经营连锁酒店，随着现代化科技发展，人们的结算方式多样化，现金不再作为主要结算方式。虽然公司有少比例的现金方式，其所收取的款项均已真实、准确、完整入账，且已加强现金管理工作，制定了现金管理相关制度，避免未来对现金交易的内部控制制度执行不到位后出现的内部控制风险，对公司的经营业绩及财务数据的真实准确性造成不利影响。应对措施：公司现开通OS机、网银或手机银行、微信等多种结算方式。尽量减少现金的收款，保证财务核算信息真实、准确、完整。
规模扩张带来的管理和财务风险
截至2024年6月末，公司拥有直营店6家，2023年度公司收购了唐山水山物业服务有限公司，扩大了经营范围，增加了主营业务，从公司的发展计划来看，快速的扩张将为公司带来一定的管理风险和财务风险。若公司管理水平的提升无法跟上扩张的速度，则可能出现管理滞后影响顾客体验等情形，进而对公司市场形象和经营业绩造成不利影响，并影响公司的整体盈利能力。应对措施：公司将加大中高级管理人员的招聘和培训力度，提升整体管理水平；同时，公司将搭建更高效的信息平台和使用联网的酒店管理系统，提高信息系统的使用效率。
经营区域集中的风险
1.酒店管理报告期内，公司围绕大中院校、文化街区、特色小镇经营配套酒店，以“聿舍”为品牌，建设具有其特色的酒店住宿业项目。曹妃甸作为河北省和唐山市重点建设区域，新建大中院校、文化街区、特色小镇相对集中从而形成了经营区域相对集中的现状。虽然公司目前正在积极开拓曹妃甸区域以外市场，并已经投资了逸景酒店、兰园酒店，但其它区域市场可能面临较大的竞争压力，外部市场开拓可能不达预期，公司可能存在因经营区域集中而导致的相关风险。2.物业服务公司物业管理服务区域集中在河北省内，地域特征明显，若出现地域性现竞争加剧、业务规模饱和情况或者地区政策及经营环境发生不利变化，将对公司经营带来影响。应对措施：公司依托区域品牌优势和知名度，在繁华市区选择有利区位，开拓新建项目，针对新建项目利用区位优势采取差异化经营策略，通过提供差异化优质服务提高公司竞争力，降低经营区域集中风险。 收起▲