主营业务:
越秀地产股份有限公司（‘公司’）及其附属公司（统称‘集团’）主要从事发展、出售及管理物业，以及持有投资物业。
报告期业绩:
二○二五年上半年,集团实现营业收入约为人民币475.7亿元(二○二四年上半年人民币353.4亿元),同比上升34.6%。毛利约为人民币50.6亿元(二○二四年上半年人民币48.5亿元),同比上升4.4%。毛利率约为10.6%,同比下降3.1个百分点。
报告期业务回顾：
经济和市场环境二○二五年上半年，全球经济在关税战以及地缘政治紧张态势尚未根本缓和的背景下，复苏动能依然脆弱。中国经济在有效政策支撑和内生动能逐步修复的共同作用下，展现出较强的发展韧性。上半年国内生产总值同比增长约5.3%，增速在全球主要经济体中继续保持领先地位，主要宏观指标运行在合理区间，经济结构优化升级持续推进。
二○二五年上半年，中央通过两会和政府工作报告持续定调房地产市场‘止跌回稳’，核心聚焦‘防范风险’，强调优化政策与改善市场结构。需求端着力提振消费能力，通过增加居民收入、降低购房门槛与负担，释放刚性和改善性住房需求；供给端则多措并举：一方面持续推进‘两旧一村’更新，另一方面实施‘控增量、盘存量、提质量’策略，加大存量商品房收储力度，盘活存量资源，增加优质房源供给（如推进‘好房子’建设），同时落实房企融资‘白名单’机制，支持企业提升自身‘造血’能力、实现良性循环。此外，金融与财税政策工具协同运用，打好政策‘组合拳’，共同保障房地产市场止跌回稳目标的实现。
二○二五年上半年，全国房地产市场整体呈‘结构性修复、边际改善’的特征。随着密集政策的累积效应逐步释放，市场活跃度有所提升，销售端出现边际改善迹象，特别是核心一、二线城市表现相对稳健。根据国家统计局数据显示，上半年全国商品房销售面积和销售额分别同比下降3.5%和5.5%，降幅较二○二四年同期显著收窄。房地产开发投资额同比下降11.2%，降幅虽仍较大，但住宅新开工面积同比降幅改善迹象开始显现。市场正处于企稳修复的关键阶段，信心和预期的实质性恢复仍需时间。
土地市场延续并深化了分化格局，核心一、二线城市经济基本面坚实、人口持续流入、市场安全边际高，叠加政府加大核心优质地块供应，土地市场热度相对较高，优质地块竞争依然激烈，成交金额同比增长。三、四线城市土地市场需求冷清，成交金额同比下滑。房地产企业投资策略保持审慎，资金和资源进一步向高能级、高安全性城市的优质板块集中，‘以销定投’策略普遍。
二○二五年上半年，面对依然复杂严峻的外部环境和处于深度转型期的房地产市场，集团紧紧围绕‘稳业绩，谋突破，精管理，提能力’的年度工作主线，积极洞察市场变化，动态优化投资布局与营销策略，狠抓销售回款与现金流安全；同时，深入推进精益管理，降本增效，持续优化业务结构。通过一系列扎实举措，集团成功保持了经营的基本稳定，为未来发展奠定了更坚实基础，行业地位与品牌影响力持续巩固。
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精心经营，稳健发展二○二五年上半年，集团实现营业收入约为人民币475.7亿元，同比上升34.6%。毛利率约为10.6%，权益持有人应占盈利约为人民币13.7亿元，核心净利润约为人民币15.2亿元。
董事会决议宣派二○二五年中期股息每股0.166港元（相当于每股人民币0.151元）。派息总额约占核心净利润的40%。
合同销售逆势上升，保持行业领先地位二○二五年上半年，集团抓住市场‘筑底企稳’的机会，灵活精准施策，深化实施‘一盘一策’营销策略，加快去库存，并强化库存去化考核机制，数字营销全面发力，保持市场领先的地位，根据克而瑞统计，集团上半年销售金额排名保持全国前8，其中在广州排名第2，北京首次排名第1及上海排名第6。二○二五年上半年，集团录得合同销售（连同合营企业及联营公司项目的销售）金额约为人民币615.0亿元，同比上升11.0%，完成全年合同销售目标人民币1,205亿元的51.0%。
精准投资，高质量增储二○二五年上半年，土地市场维持分化，集团重点投资布局核心城市，采取精准投资策略，获取多宗优质地块，分别于北京、上海、广州、杭州、西安及佛山新增13幅土地，总建筑面积约为148万平方米，增量投资有力驱动业绩结构性优化，为去存量、增效益提供有力支撑。截至二○二五年六月三十日，集团拥有总土地储备约2,043万平方米，94%分布在一线和二线城市，土地储备的优质，结构不断优化，能够满足集团未来可持续发展的需要。
‘大商业’平稳发展集团持续推进‘商住并举’战略，提升‘大商业’运营能力，积极应对市场挑战，优化租赁策略与模式，二○二五年上半年集团直接持有的商业物业租赁收入约为人民币2.68亿元；集团于二○二五年六月三十日持股40.61%的越秀房地产投资信托基金上半年实现营业收入约为人民币9.66亿元，整体期末出租率（不含酒店及公寓的出租率）约82%；集团于二○二五年六月三十日持股67.81%的越秀服务集团有限公司业绩稳健增长，品质持续向好，上半年实现营业收入约为人民币19.62亿元，在管面积约7,231万平方米；康养业务营收增长，床位入住率显著提升，保持行业前列。
财务资金稳健安全集团财务健康和流动性充裕安全。截至二○二五年六月三十日，集团的现金及银行结余、定期存款、定期存款及其他受限存款总额约为人民币446.4亿元。剔除预收账款后的资产负债率为64.6%，净借贷比率为53.2%，现金短债比为1.7倍，集团‘三道红线’指标继续保持‘绿档’达标，财务指标健康安全。集团继续保持惠誉BBB-投资级信用评级，展望调升至稳定，并于八月获得标普BBB-投资级信用评级，展望稳定。
集团严抓回款，上半年实现经营性现金流净流入人民币41.0亿元；同时持续优化债务结构，短债占比24%，融资成本同比进一步下降，上半年加权平均借贷利率同比下降41个基点至3.16%，期末平均借贷利率进一步下降至3%以下，融资成本在行业中处于领先地位。
标准引领，创新‘好产品’通过发布‘樾’、‘和樾’、‘天’、‘星汇’四大产品系列标准指引手册，全面推进产品标准化与品牌化建设，确保从设计到交付的品质一致性；同时以‘4×4好产品理念’为纲领，围绕安全、舒适、绿色、智慧四大维度打造差异化竞争力，精准响应中央‘建设好房子’的号召。
在产品创新方面，集团持续完善大客研体系，推动创新试点项目及产研基地落地，加速设计施工一体化进程，并依托‘悦智造’BIM平台优化全链条管控。这一系列举措不仅提升了开发效率，更保障了工程质量，广州琶洲南TOD项目成功获评亿翰智库颁发的‘二○二五年二季度全国优秀交付项目TOP10’，成为行业高品质交付的典范。
可持续发展深入推进二○二五年上半年，集团秉持‘长期主义’理念，战略升级治理架构，将‘环境、社会及管治委员会’更名为‘可持续发展委员会’，推动集团战略与可持续发展深度融合。加速推进低碳转型，积极行动并检视更新‘双碳’目标，覆盖全部资产组合。集团亦高度重视自然资源和生物多样性保护，已依据自然相关财务信息披露(TNFD)推荐框架，完成对全价值链和10个重要项目城市的生物多样性评估。同时，在可持续金融领域取得新突破，六月成功签订首笔可持续发展挂钩贷款，进一步丰富可持续金融种类；截至二○二五年六月三十日，集团可持续金融占比达35.7%。
集团深入贯彻绿色发展理念，高度重视绿色建筑的实践与创新，将可持续性与健康福祉置于核心地位。除已获得的LEED认证、BOMA认证及中国绿色建筑认证等认证外，旗下商业项目在上半年新增18个WELL健康建筑标准认证，包括3个WELL铂金级认证和15个WELL健康－安全评级(WELL HSR)认证。在可持续建筑技术革新上，上半年成功落地全国第一个集齐‘零碳建筑认证’、‘零能耗建筑认证’、‘绿建三星预认证’、‘健康建筑金级认证’及‘近零污染金级认证’共5项认证的建筑项目－越秀地产研发中心，该项目也是全国第一个近零污染精装修落地的试验项目，其‘近零污染精装修’经验和技术已在广州四季酒店的客房改造中推广和应用，实现客户健康与居住价值提升，打造具有行业示范意义的可持续建筑体系。
业务展望：
展望二○二五年下半年,全球通胀放缓推动主要经济体进入降息周期,流动性环境趋于改善,虽然地缘政治和贸易关税仍存在不确定性,全球经济将呈波动性复苏。中国经济在宏观政策强化支持下将稳中求进,财政货币协同发力激发内需活力,主要经济指标将稳步改善。房地产政策聚焦‘稳定市场、激活需求、优化供给、化解风险’,进一步支持行业的止跌回稳。虽然房地产市场上半年因宽松政策密集释放而出现边际改善信号,但购房者观望程度仍然较高,相信在持续宽松政策支持下,房地产市场将在波动中进一步筑底企稳。
年度经营目标下半年集团将继续围绕‘稳业绩、谋突破、精管理、提能力’为工作主题,聚焦加快销售和去库存、提高商业的运营能力、深化组织变革和强化精益管理,全力以赴完成二○二五年的年度销售目标及各项经营目标。
集团将继续因应市场的变化,实施‘一盘一策’的精准营销策略和定价策略,加强市场研判,把握政策与市场机会,灵活调整营销策略,确保全年销售目标和现金回款目标的达成;持续盘点营销人才组织,完善营销考核机制;集团继续以客户为中心强化客研体系,加强产品创新,扩大设计施工一体化范围,持续提升产品竞争力,全面落实‘4×4好产品’;集团将持续强化投资能力、经营能力、产品能力和服务能力,全面提升运营效率、实现降本增效,深化精益管理。
坚持精准投资策略集团将继续坚持精准投资策略,强化投研体系,支撑精准投资,聚焦核心城市、核心地段持续深耕,着力增加优质地块,不断提高资源质量。优化资源配置,重点投向一线城市和重点二线省会城市的核心区域,同时持续加强与优秀企业合作,整体提升投资能力,有效应对市场竞争,把握结构性机会。
提升‘大商业’经营质量集团继续坚持‘商住并举’发展战略,继续提升商业项目的招商和运营能力,巩固集团‘大商业’稳健经营。重点提升写字楼、零售商场、酒店及服务式公寓、专业市场等业态的出租率和租金水平,持续优化租户的结构和质量,实现商业经营稳健增长。
集团将继续稳健发展物业管理与提升服务能力,进一步深耕住宅、商业、大交通以及城市服务及公建四大业态,持续提升‘四保一服’满意度。精准深耕拓规模,聚焦优势业态和战略适配业态。重点做好社区的增值服务业务,实现经营业务的新突破。
康养业务方面要不断提升经营能力,拓展销售渠道,提升整体的入住率和服务品牌,积极探索新的增长机遇和提升业务板块之间的协同效应,推动康养业务的可持续发展。
坚持稳健安全的财务政策集团将持续保持‘三道红线’的‘绿档’达标,并维持相关国际评级机构投资级信用评级。集团将持续完善经营与财务风险监控体系,强化动态风险预警和防范机制,重点加强流动性风险管控,优化销售回款流程,确保经营性现金流持续净流入。同时,持续稳定有息负债水平,进一步降低融资成本,并保持境内外融资渠道的畅通与多元化。此外,集团将强化境内外资金的统筹管理,提升资金使用效率,持续优化债务结构,以实现财务资源的有效配置和风险可控,保证流动性充裕安全。
深化推进精益管理集团将进一步深化‘好产品、好服务、好品牌和好团队’的‘四好’企业的建设,加快构建以‘产品力、服务力’为目标的系统开发能力和服务运营能力,支撑公司好品牌的市场地位。
集团将继续强化对客户的研究能力,读懂城市,读懂客户;贯彻国家好房子政策,深化‘好产品’技术,加强‘产品+运营+服务’,增强产品竞争力,同时持续推进产品标准化和设计施工一体化建设,提升开发效率,确保供货、结转等各项生产任务进度和质量;精细化管理融资等各环节成本费用,实际控本增效;以‘精总部、轻区域、强城市’为核心,推动组织变革,提升人员效能;加强内外复合型人才和领军人才的培养,优化业绩评价体系,激励价值创造。
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