深圳控股
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主营业务:
　　深圳控股有限公司（‘公司’）为一间于中国香港注册成立之有限责任公司。公司之注册办事处位于中国香港九龙科学馆道9号新东海商业中心8楼。公司为一间投资控股公司。公司及其附属公司（统称为‘集团’）主要从事物业发展、物业投资、物业管理及生产运营。

报告期业绩:
　　2026年上半年，公司实现营业收入约101.39亿港元，同比下降约2.04%；实现毛利约14.28亿港元，同比下降约19.48%，整体毛利率约14.08%。由于毛利率下降、地产存货减值及联合营公司亏损等不利因素，经营亏损约7.95亿港元，公司权益股东应占亏损约19.86亿港元，同比减亏约24.15%。

报告期业务回顾：
　　（一）不动产开发有序推进，经营基本盘持续夯实不动产销售态势平稳。上半年，实现合约销售金额约人民币59.66亿元（折合约67.59亿港元），合约销售面积约26.18万平方米，达成全年130亿港元销售目标约52%，整体进度符合年度经营预期。其中深业泰富银盈大厦实现大宗交易，在商办市场整体低迷背景下彰显公司核心资产价值；深圳颐樾府、山水东城及上海深嘉上府等项目坚持因盘施策、精准营销，实现阶段性销售突破。期内，顺利完成6个项目竣工备案，累计竣工面积约48.5万平方米，以高品质、稳交付持续夯实市场口碑与客户信心。城市更新有序破局。深圳车公庙第一更新单元二期顺利取得建设工程规划许可证并按节点有序推进，同步搭建华南地区最大单体气承式基坑气膜及智慧监测系统，以绿色智能工艺破解高密度城区施工扰民难题，为深圳核心地（二）资管运营韧性彰显，第二增长曲线加速成型经营性业务是公司抵御行业周期波动的压舱石。上半年，该业务板块规模与效益稳步增长，对公司整体经营的支撑效能不断凸显。商业运营保持头部优势。深业上城持续保持领跑地位，写字楼租赁表现亮眼，优质企业入驻率稳居深圳市场前列，高端产业客户集聚效应持续增强。中山湾中上城水街商业及魔法世界乐园顺利开业，创新落地‘商业+主题乐园’文商旅融合模式，进一步拓展大湾区商业布局。存量资产盘活成效明显。按照‘分批盘活、优价释放’原则，精准推进存量资产逐步退出。期内，顺利完成7宗办公类存量资产挂牌成交，成交金额约人民币1.2亿元（折合约1.38亿港元），其中地王大厦资产包以近40%溢价完成出让，存量资产价值兑现效能稳步提升。酒店经营提质斩获殊荣。旗下在营酒店经营态势持续回暖向好，上半年实现营业收入约2.54亿港元，较去年同期上升19.41%；经营毛利同比增长43%，板块盈利水平稳步修复，营运质效持续改善。其中深圳文华东方酒店荣登《Travel+Leisure》2026年‘全球最佳大奖’榜单、位列‘亚洲最佳城市酒店’第6名，高端酒店品牌影响力和市场溢价能力进一步提升。物业服务版图持续扩容。截至报告期末，物业在管面积达10,691万平方米，2026年上半年实现营业收入约人民币14.47亿元（折合约16.39亿港元），新增拓展面积约926.3万平方米。成功中标全球最大陆路口岸－－皇岗口岸新联检楼管养服务项目，同步拓展军队后勤、医疗服务等重点赛道，公建业态新增拓展面积占比超90%。凭藉突出的城市综合运维实力，旗下运营公司跻身‘2026中国物业服务百强企业’第13位，行业排名持续进阶。
... 　　（三）资本运作顺利落地，战略转型取得阶段成果上半年，公司以资本优化、结构重塑、资源聚焦为核心抓手，高效落地多项关键性资本运作举措，推动战略转型由规划部署迈入实质收获期。一方面，顺利完成晶华电子股权出售工作，回笼资金约人民币2.74亿元（折合约3.15亿港元），实现非核心资产剥离，资产结构有效优化；另一方面，旗下鹏基公司债转股方案获股东周年大会全票审议通过，公司控股股东顺利将约人民币26.04亿元（折合约29.98亿港元）借款转为股权，有效压降公司有息负债规模、大幅优化资本结构与财务基本面，充分彰显控股股东对公司长远发展的坚定信心。未来，公司将持续推进上市公司质量提升，因时因势优化资产与资本结构，加速战略转型价值释放，构建更健康、更可持续的发展模式。
　　（四）治理体系持续完善，稳健发展根基更加牢固财务管控层面，紧紧围绕维护财务安全核心目标，统筹融资管理，不断完善现金流滚动预测机制；持续夯实财务体系内控建设，开展多项财务资金检查巡查工作；加速财务数字化转型，加快筹建结算中心和司库体系。截至2026年6月30日，公司银行及其他借款平均综合利率为3.17%，较年初3.47%下降0.3个百分点，净负债率为（不含有息关联贷款的债务净额除以公司权益股东应占权益）73.62%，较年初82.68%下降9.06个百分点；剔除预收款项后资产负债率为65.42%，较年初67.35%下降1.93个百分点。风险管控层面，持续完善全面风险管理体系建设，按照‘分级分类，科学研判’风险管理要求，常态化开展重大经营风险评级认定，压实各业务板块风险主体责任，完善事前风险研判、事中分阶段管控、事后复盘跟踪闭环流程，构建全链条风险防控机制。合规治理层面，持续完善体系化ESG治理架构，将可持续发展理念深度嵌入投资、开发、运营全业务链条，扎实推进绿色建筑认证、节能低碳运营、城市公共服务赋能等专项工作。
　　期内，公司MSCI-ESG评级成功跃升至AAA级，充分体现资本市场、国际评级机构对公司合规治理、绿色运营、社会责任与长期价值发展的高度认可


业务展望：
　　2026年下半年，公司将坚定保持战略定力，紧紧围绕‘稳开发、强资管、促转型、控风险’四大经营主线，持续优化业务结构，积极培育新增长动能，全力以赴冲刺年度经营目标，推动战略转型取得实质成效。
　　（一）稳开发—攻坚销售去化，守住现金流安全底线
　　公司将紧盯全年130亿港元不动产签约销售目标全力去化。持续深化‘一盘一策’精细化营销策略，逐盘明确去化目标、价格策略与回款节点。持续打好去化回款攻坚战，进一步压实回款目标，强化资金统筹，确保经营性现金流平稳可控。加快重点项目推盘入市节奏，统筹推进工程进度、预售办理、营销蓄客等关键工作，持续提升项目周转效率与整体经营质效。积极响应国家高品质住宅建设发展导向，深度践行‘好房子’建设理念，系统性打磨并落地‘双优八好’高阶人居产品标准，进一步夯实产品核心竞争力，持续提升深业品牌影响力与市场认可度。商业运营方面，持续巩固深业上城标杆地位，动态优化业态布局与优质租户结构，维持高位出租率与稳健租金收益，稳固区域核心商业标杆优势。有序推进中山湾中上城水街商业及魔法世界乐园项目运营培育，加快推动经营爬坡提速，尽早实现常态化稳定运营与良性盈利。存量盘活方面，全面深化低效闲置资产专项盘活工作，严格落实‘一资产一策略’机制，提升资产挂牌成交转化率与价值兑现水平，加速存量资产变现和资金回笼。持续完善长租公寓运营体系、品牌矩阵及产品标准，将长租公寓打造为盘活存量、创造稳定收益的有效路径。城市综合运营方面，推动物管业务向科技化、平台化转型，积极拓展城市综合设施管理及多元增值服务赛道，持续扩大行业领先优势。高标准推进新皇岗口岸运营筹备工作，保障口岸安全有序投运，沉淀可复制、可输出的标准化口岸运营体系。深化智慧城市服务布局，拓展AI+城市运营应用场景，以数字化、智能化赋能运营提效、服务提质。
　　（三）促转型—优化业务结构，稳步转换发展动能
　　资源拓展方面，加速城市更新项目攻坚落地，全力推进横岗南、光明上村等重点项目规划报批，积极促成项目开发转化的关键条件。坚持审慎择优的投资逻辑，做实市场研判、客群研究、投资测算及产品定位，聚焦核心城市适时补充优质资源。资管提质方面，持续拓宽商业及物业运营轻资产托管输出版图，打磨健全‘投-融-建-管-退’全链条闭环资产管理体系，主动打通多元化资产退出路径，积极培育REITs等资产证券化渠道，为存量资产盘活流转奠定基础。组织变革方面，纵深推进‘总部做强、二级做实’管控体系改革，持续优化人才结构与激励机制，强化各板块协同联动、资源互通。坚持差异化错位发展，引导各业务单元立足自身禀赋，明晰赛道定位、压实发展权责，构建战略分解、过程督办、结果考核的全链条管理闭环，全面激活组织活力与转型动能。
　　（四）控风险—筑牢安全底线，护航企业稳健发展
　　公司始终坚守审慎经营理念，多维度夯实长效稳健发展根基。财务管理方面，坚持审慎稳健的财务政策，保持充裕流动性，拓宽多元化融资渠道，加快财务数字化建设，深化财务价值管理，持续增强财务弹性与抗周期能力。风险管控方面，健全完善全周期风控管理体系，强化前端审慎研判、中端穿透管理、后端动态评估与问题纠偏的闭环管理机制，全方位强化各类业务风险防控能力。同时，密切关注参股企业经营情况，严格遵照中国香港联合交易所有限公司证券上市规则（‘上市规则’）履行信息披露义务，持续精进公司治理规范化、透明化水平。
　　乘风起势，笃行致远。公司将坚定锚定‘不动产资产管理与城市综合运营服务’转型发展方向，以务实举措深耕经营、以深度变革赋能发展、以稳健运营抵御周期，扎实落地年度各项经营任务，持续提升企业内在价值与长期可持续发展能力。
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