主营业务:
公司及其附属公司（‘集团’）主营业务是于中华人民共和国（‘中国’）从事房地产开发、房地产投资及提供物业管理服务业务。
报告期业绩:
于二零二五年，集团录得的已确认收入约为人民币25,452,000,000元，按年减少46.7%。集团于二零二五年录得的已确认收入总额当中，(i)物业销售及其他物业相关服务收入较二零二四年减少56.8%至约人民币17,003,200,000元；(ii)租金较二零二四年减少6.8%；(iii)物业管理及其他服务收入较去年同期增加2.5%；及(iv)投资物业相关其他服务收入较二零二四年增加13.0%。
报告期业务回顾：
房地产开发合同销售于二零二五年，集团实现合同销售金额约人民币161.0亿元。
于二零二五年，集团合同销售建筑面积（‘建筑面积’）约为1,547,900平方米，合同销售平均售价（‘销售平均售价’）约为人民币10,402元╱平方米。
长三角、环渤海、中西部及华南的合同销售金额为集团二零二五年总合同销售金额分别贡献约27.0%、34.9%、28.2%及9.9%。一线及二线城市的合同销售金额占集团二零二五年总合同销售金额约91.3%，而三线城市的合同销售金额则占余下的8.7%。来自住宅项目的合同销售金额占集团二零二五年总合同销售金额约86.8%，而来自办公楼及商业项目的合同销售金额占余下的13.2%。
已完成待售物业于二零二五年十二月三十一日，集团有逾150项已完工物业项目，未出售或未交付总建筑面积及应占建筑面积分别约为8,600,000平方米及4,700,000平方米。
开发中╱持作未来发展的物业于二零二五年十二月三十一日，集团有逾100项开发中或持作未来发展的物业项目，总建筑面积及应占建筑面积分别约为16,300,000平方米及9,900,000平方米。
房地产投资投资物业收入集团于二零二五年的投资物业租金及其他相关服务收入约为人民币1,643,900,000元，按年下降6.5%。二零二五年的投资物业租金及其他相关服务收入主要来自上海LCM置汇旭辉广场、上海恒基旭辉天地、上海旭辉企业大厦、北京五棵松体育馆及上海杨浦宝龙旭辉广场。
投资物业于二零二五年十二月三十一日，集团有33项投资物业，总建筑面积及应占建筑面积分别约为2,282,000平方米及1,664,800平方米，其中27项投资物业（总建筑面积及应占建筑面积分别约为1,740,700平方米及1,291,500平方米）已开始出租。
物业管理于二零二五年，集团物业管理及其他服务收入约为人民币6,804,900,000元，按年增加2.5%。有关增加主要由于在管物业数目增加所致。
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永升为集团旗下的物业管理服务板块。二零二五年，永升收入实现0.4%按年增幅，达到约人民币68.66亿元，创下历史新高。收入结构上实现进一步优化，基础物业管理服务及社区增值服务两项收入占比合共达到约91.0%，毛利占比达到约95.5%。对非业主的增值服务收入占比则下降至约5.6%，毛利占比仅为约2.1%；而城市服务的相关比例也继续降低，其收入和毛利占比分别为3.4%和2.4%。同期，永升之利润则下降8.5%至约人民币437,400,000元。
于二零二五年，永升的总合约建筑面积约为353,600,000平方米，其中在管总建筑面积约为252,200,000平方米，同比分别增长0.8%与0.6%，核心在于永升市场化拓展取得历史性进程，外拓饱和合同收入创下新高，而同时战略调整，主动退出低质低效的项目，从而聚焦更加高效优质以及更高回报的服务专案，而同期服务的家庭户数达到115万户。
于二零二五年十二月十二日，集团与LMRMulti-StrategyMasterFundLimited（‘LMR’）订立三年期预付认购期权交易。根据预付认购期权交易，集团向LMR授出预付认购期权，初始包含142,387,000份期权（每份期权有权认购1股永升股份以及收取任何相关每股股息），由LMR于生效日期预付初始行使价每份期权1.936港元。预付认购期权将于生效日期起计三年后到期，且仅可由LMR行使。作为其于预付认购期权交易项下所承担义务之增信，集团亦于二零二五年十二月十二日与LMR订立出售及掉期交易，据此集团同意向LMR转让406,820,000股永升股份，相当于集团于生效日期持有的永升全部股权。有关交易使公司得以获得充足资金，以履行其于境外债务重组项下对债权人及多名第三方的付款义务。
生效日期为二零二五年十二月二十二日，集团将其于永升的全部股权（相当于永升已发行股本的23.54%）转让，导致永升不再为附属公司且不再于公司财务报表综合入账。
业务展望：
二零二六年政府工作报告继续将解决房地产供给问题摆在首要位置。
政府工作报告的房地产相关表述中，继续将‘控增量、去库存、优供给’和存量住房收储放在首位，延续了去年底中央经济工作会议对于房地产库存问题的聚焦和关注。预计政策将继续围绕‘着力稳定房地产市场’发力，重点在于修复市场预期。集团（包括其合营公司及联营公司）于二零二五年交付超过2.2万套物业单位，自二零二二年起累计完成交付近30万套。
经营活动所得现金净额连续四年录得正数。
展望二零二六年，房地产行业预计仍将处于调整周期中，全面复苏尚需时日，但结构性机会与政策托底将是关键变量。鉴于二手房市场供需失衡调整需要更长时间，土地市场预计将延续‘缩量提质’特征。房企投资将更加理性，聚焦于确定性强的一二线城市核心地块。非核心城市的土地市场可能继续遇冷，部分城市或停止供地。随着开发业务利润变薄，经营性不动产业务的重心将显著增加。成功构建资产管理能力、打通‘投融管退’闭环的企业，将在新的行业生态中占据有利位置。
二零二六年是房地产行业结构分化与市场预期修复并存的关键一年，也是行业风险出清、模式重构的深化之年。对于已完成境内外全部债务重组的旭辉而言，最艰难的阶段已逐步过去，企业发展迎来新的转折点——截至二零二五年底，集团境内外债务重组均已落地生效，有息负债规模大幅压降，资本结构显著优化，流动性压力得到有效缓解，为后续发展奠定了坚实基础。于二零二五年十二月三十一日，集团完成全面境外债务重组，境内债券重组方案获得债券持有人会议表决通过并完成债券购回选项，未偿还债务减少至人民币504亿元，较二零二一年高峰期减少超过人民币600亿元。
未来，公司将始终保持战略定力，以信用修复为发展立足点，以现金流安全为经营生命线，以资产管理与轻资产转型为核心新方向，坚定践行‘轻资产、低负债、高质量’的发展模式，聚焦收租、自营开发、房地产资管三大核心赛道，推进‘二次创业’。公司将依托组织架构优化与精细化管理，聚焦核心区域深耕，提升业务竞争力，凭藉极致的专业能力与运营效率，重塑企业核心竞争力，稳步实现高质量、可持续发展，在行业‘下一个台阶’中实现稳健突围、向上生长。
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