太古地产
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主营业务:
　　太古地产有限公司及其附属公司（统称‘集团’）的主要业务为：(i)物业投资，即发展、租赁及管理商业、零售及若干住宅物业；(ii)物业买卖，即发展及兴建物业（主要是住宅单位）出售；及(iii)投资及经营酒店。

报告期业绩:
　　二零二五年股东应占呈报亏损为港币十五亿三千三百万元，二零二四年则为亏损港币七亿六千六百万元。扣除非控股权益后，二零二五年投资物业公平值亏损为港币七十七亿一千六百万元，而二零二四年则为港币六十二亿九千九百万元，均主要来自中国香港办公楼组合。

报告期业务回顾：
　　二零二五年四月，集团以七千三百五十万美元的代价向Bal Haarbour Shops收购位于美国迈阿密Brickell City Centre购物中心（可出租面积约五十万平方尺）百分之十二点零七权益。完成收购后，集团于Brickell City Centre购物中心的权益增至百分之七十五，余下百分之二十五权益由Simon
PropertyGroup持有。一间集团持有百分之四十权益的联属公司继二零二四年十二月成功预售首批上海高尚住宅项目陆家嘴太古源源邸单位后，于二零二五年五月，九月及二零二六年一月推出第二、第三及第四批单位。截至二零二六年三月六日，第二、第三及第四批合共二百个单位中的一百七十五个经已预售。自二零二四年推售以来，累计总收入达人民币一百一十七亿元。
　　集团于二零二五年五月完成出售毗邻Brickell City Centre购物中心的Brickell City Centre地块，总楼面面积约一百五十万平方尺，代价约为二亿一千一百五十万美元。该地块在出售前为持作发展用地。
　　二零二五年六月，集团完成出售Brickell City Centre购物中心百分之七十五权益以及BrickellCity Centre停车位和某些共用设施的全部权益予Simon Property Group，总代价最高为五亿四千八百七十万美元，其中最高三千六百一十万美元作为或有代价于日后支付，或有代价金额须待满足若干条件后方可确定。二零二五年六月，集团以三千七百万美元代价向文华东方酒店集团收购持有迈阿密文华东方酒店的合资公司百分之二十五权益，令集团于该酒店的权益增至百分之一百。该酒店已于二零二五年五月停止营运，并计划于二零二六年第二季进行拆卸，以兴建目前仍在规划阶段的迈阿密文华东方酒店式住宅。
　　二零二五年七月，集团完成出售位于美国迈阿密的NorthSquared用地，该地块的总楼面面积约为五十二万三千平方尺，代价为四千五百万美元。
　　二零二五年九月，集团开始预售首批中国香港海德园的单位，截至二零二六年三月六日，三百个推售单位中的一百四十三个经已售出。
... 　　二零二五年十月，集团完成出售位于中国香港青衣的一处工业区予第三者买家，代价为港币六亿六千三百万元。
　　二零二五年十一月，集团再推售位于中国香港太古城住宅项目的四百五十三个停车位。截至二零二六年三月六日，已售出四百三十五个停车位。
　　二零二五年十二月，集团根据二零二三年十一月签订的买卖协议，完成出售中国香港鲗鱼涌港岛东中心四十三楼予证券及期货事务监察委员会（‘证监会’）。
　　二零二五年十二月，集团持有百分之五十权益的广州聚龙湾太古里综合发展项目零售部分的第一阶段陆续开幕，其中包括一系列零售、餐饮及生活休闲店舖以及展览和活动场地。
　　二零二六年三月，集团完成出售位于深水湾道6号的两幢独立屋予第三者买家，代价为港币二十二亿元于二零二五年十二月三十一日，集团应占物业组合的总楼面面积约三千八百四十万平方尺。
　　集团应占总楼面面积中约有三千三百五十万平方尺是投资物业及酒店，包括已落成投资物业及酒店约二千三百八十万平方尺，及发展中或持作未来发展的投资物业约九百七十万平方尺。在中国香港，集团应占投资物业及酒店组合约一千四百三十万平方尺，主要包括甲级办公楼、零售物业、酒店、服务式住宅及其他高尚住宅物业。在中国内地，集团在北京、广州、成都、上海、西安及三亚的优越地段持有十一个大型商业发展项目的权益。该等发展项目全部落成后，预计将提供应占总楼面面积约一千九百二十万平方尺，其中一千零六十万平方尺经已落成。集团在中国香港及中国内地以外的投资物业业务展望：
　　公司对各核心市场的长远前景依然充满信心。公司将坚定承诺支持中国香港发展，中国香港将继续凭藉连通中国内地和世界其他地区的独特优势，持续受惠。中国香港位处大湾区中心地带，具备得天独厚的独特优势。
　　随著多个新项目陆续开幕，住宅业务持续拓展，零售逐步回稳，以及办公楼出租率保持坚稳，公司正在稳固的基础上持续发展。公司在强化核心资产的同时，将继续坚守审谨有序的资本配置方针，维持资产负债表稳健。公司著力推动股息持续增长，并为股东创造长远价值。
踏入二零二六年，公司对自身物业组合质素和未来推出的新项目依然充满信心，并将会把握市场机遇，为公司的股东创造长远价值。
　　各位股东：
　　二零二五年对地产业界是另一个充满挑战的年度。在全球局势不明朗及市场复苏步伐不一的背景下，太古地产继续专注于卓越品质，严谨有序地落实策略，以及发展面向未来的优质综合商业和住宅物业组合。公司的港币一千亿元投资计划进展良好，让公司在中国香港、中国内地及东南亚三个核心市场扩展版图，亦是公司实现可持续增长愿景的关键。
　　太古地产多个全新发展项目将陆续落成，配合清晰的策略路线图，公司具备有利条件把握市场出现的新机遇，为持份者创造长远价值。
　　业务表现润。二零二五年经常性基本溢利（不包括分拆出售交易）为港币六十二亿六千万元，二零二四年则为港币六十四亿七千九百万元。投资物业经常性基本溢利减少，主要反映出售迈阿密Brickell City Centre商场后的租金损失，以及中国香港办公楼租金收入减少。后者主要由于年内大部分时间中国香港办公楼市场空置率偏高，及新增供应持续令租金受压。然而，第四季市场开始出现回稳迹象。尽管市场环境充满挑战，公司的办公楼物业组合仍然坚稳。由于现有租户扩充办公楼空间，加上首次公开招股市场转趋活跃重新带动租务需求，出租率维持平稳。太古坊二座及太古广场六座继续吸引追求优质兼备完善设施办公楼的租户，而整体物业组合的租户维持强劲的续租率。于去年底，金融业气氛改善，带动租务查询增加，太古广场受惠于中环较早出现的复苏趋势；太古坊在可持续发展的领导地位及社区营造的出色表现已获广泛认可，继续具备优势吸引寻求高规格办公空间的租户进驻。
　　中国香港零售市道年内逐步改善，公司的商场持续优化租户组合，推出具活力的市场推广及会员计划，全年保持出租率百分之一百及畅旺的人流。尽管外游趋势影响持续，公司的旗舰商场的零售销售表现仍优于整体市场。展望未来，随著顾客的消费模式改变，网店及实体店之间的竞争将会加剧。尽管如此，中国香港全年一连串的国际级盛事以及入境旅游改善，预料可以支持行业复苏。在中国内地，公司的零售物业组合表现有所提升，表现坚稳。中国内地政府放宽多项政策，成功提振消费信心，包括免签证入境、增值税退税安排，以及更多刺激经济的措施。应占零售销售额增长百分之七，表现不但优于市场，亦较二零一九年水平高出百分之六十五（不包括汽车销售额）。年内重点包括上海兴业太古汇迎来路易威登‘路易号’（‘The Louis’）进驻，迅即成为城中热话，引起极大回响，并大幅带动商场人流。北京三里屯太古里北区改造焕新后成为零售地标，多家享负盛名的全球奢侈品牌开设具独特建筑设计的旗舰店。尽管公司部分商场持续进行升级改造工程，但由于宏观经济环境向好，消费者信心增强，加上公司的商场不断提升零售体验，公司大部分商场的人流及零售销售额均录得增长。
　　北京、广州及上海办公空间需求疲软，主要受经济不明朗和新增供应影响。空置率预期会上升，特别是位于非核心地段的办公楼。尽管如此，公司旗下物业组合以高质素及管理完善见称，现时租户追求优质办公楼的趋势持续，具备条件把握机会吸引个别租户。
　　在美国，在去年年中出售Brickell City Centre前，项目的商舖表现稳健，零售销售额及租金收入分别增长百分之四及百分之七。这项目连同毗邻地块成功分拆出售，标志著公司资本流转策略迈向另一重要里程碑，并且释放可观收益再作投资。
　　公司的物业买卖组合表现，反映了中国香港及美国按计划推出新项目所涉及的开支，以及当地部分住宅单位的销售额。中国内地住宅销情强劲，上海陆家嘴太古源源邸持续受高端住宅买家追捧，截至二零二六年三月六日，四轮预售推出二百五十个单位，已成功售出二百二十五个，强劲销售成绩印证市场对优质住宅产品的强劲需求，巩固公司的信心。上海世纪前滩天御及上海世纪前滩天汇亦表现出色，预售率高达百分之九十八。东南亚各市场规划中的住宅项目进展良好，受惠于这些高速增长的市场对高尚住宅的需求持续上升。
　　公司在中国香港及中国内地的酒店整体表现有所改善，入住率和平均客房收入增加。迈阿密东隅酒店表现持续强劲。由公司管理的新酒店未来于东京、北京、深圳、上海及西安开业，将进一步扩展公司的酒店业务版图。
　　积极推动资本流转策略公司继续采取审慎的资本流转策略，支持公司实践长期增长的目标。二零二五年，公司成功出售迈阿密零售投资组合，并且持续精简非核心资产权益，释放资本，再投放至港币一千亿元投资计划，以把握未来在中国香港、中国内地及东南亚的住宅项目机遇。
　　前瞻未来展望将来，公司将继续专注以审慎方式落实投资计划。在中国香港，虽然办公楼需求短期内持续疲软，但资本市场信心正在回升，有助带动租赁活动回暖。太古广场及太古坊的可持续发展表现广受认可，加上优质的规格及完善的配套设施，将能够把握租户追求优质办公楼的趋势。尽管零售气氛预期维持审慎，公司旗下的商场将继续透过加强客户体验，吸引可观的人流。
　　中国内地方面，随著消费者信心改善，时尚生活品味、体育及消闲品牌对体验式零售空间的需求增加，零售业务动力预期进一步加快。公司正在发展多个项目，包括扩建中的北京太古坊和三里屯太古里、前滩太古里及广州太古汇，以及多个新项目包括陆家嘴太古源、三亚太古里、西安太古里和聚龙湾太古里，反映了公司对于这个市场长远基本面的信心，以及体现公司致力打造活力优质城市地标的承诺。
　　中国香港住宅物业市场的信心正逐步改善，受惠多项利好政策，以及本地及中国内地买家需求恢复，预期中长期将持续转强。深水湾道6号成功售出及海德园开售，均获精明的买家踊跃查询，反映市场复苏趋势。除此以外，在正面的长期基本因素支持下，公司预期东南亚市场的高尚住宅市场需求持续强劲。公司成功提前实现‘2030可持续发展策略’中成为地产行业领导者的目标，现正进一步推动‘2050可持续发展策略’的愿景，透过创新、社区营造和策略性合作，连系业务、人与大自然。今年由员工主导的义工计划‘太古地产爱心大使计划’庆祝成立二十五周年，而太古地产PlacemakingAcademy亦继续加强社区参与和提升社会价值。与此同时，公司致力推动数码转型，包括生成式人工智能试行计划，正加强业务营运灵活性，并提升客户体验。
　　展望未来尽管二零二五年挑战重重，公司团队在所有核心市场依然交出坚稳的业务表现，各个项目取得重大进展。踏入二零二六年，公司对自身物业组合质素和未来推出的新项目依然充满信心，并将会把握市场机遇，为公司的股东创造长远价值。
主要业务策略作为在中国香港及中国内地领先的综合商业发展项目发展商、业主及营运商（尤其专注商业地产项目），公司的策略性目标是为股东创造持续增长的长远价值。为达致该目标，公司采取五个策略。根据公司的长远社区营造愿景，公司将继续以规模、用途组合及交通网络等作为项目的特质进行整体规划，使之发展成为主要商业中心，并带动其周边地区转型。公司积极管理旗下已落成的物业（包括优化零售租户组合及提前与办公楼租户商谈续租事宜），著眼长远发展，维持一贯的高水准服务，并提升及巩固旗下资产。透过该等措施，公司相信将能提升旗下物业的租用率及盈利潜力。
　　租户日益关注业主及楼宇在可持续发展方面的表现。公司将透过结合相关的设计元素、技术和计划来提高公司在及环境、社会及管治方面的表现，以及与租户和其他业务伙伴合作，务求在可持续发展领域保持领先地位。
　　三、发展高尚及优质住宅物业业务公司在发展高尚及优质住宅项目方面极具竞争优势，因此所发展的住宅项目亦会以此等物业的买家为销售对象。公司将在中国香港市场购置合适并有合理回报的地皮发展作买卖及投资用途。
　　公司将在中国内地物色发展住宅项目的机会。该等项目可能为旗下综合发展项目的附属部分，但公司亦可能考虑在合适的地段及城市发展独立住宅项目。
　　公司也将积极在东南亚雅加达、新加坡、曼谷和胡志明市四个目标市场的寻找住宅物业买卖机会。
　　四、集中发展中国香港及中国内地市场，并在东南亚市场选择性拓展在中国香港，公司将继续专注于巩固现有投资物业资产，并寻求适合用作发展可活化项目及住宅项目的新地皮。
　　在中国内地，公司将在一线城市和新兴一线城市发展大型综合商业项目来扩展公司的业务，并继续凭藉现有的‘太古里’及‘太古汇’品牌发展标志性地标物业。
　　公司将继续专注中国香港及中国内地的业务，亦计划在东南亚市场作选择性的扩展。展望将来，公司将继续专注以审慎方式落实投资计划。在中国香港，虽然办公楼需求短期内持续疲软，但资本市场信心正在回升，有助带动租赁活动回暖。太古广场及太古坊的可持续发展表现广受认可，加上优质的规格及完善的配套设施，将能够把握租户追求优质办公楼的趋势。尽管零售气氛预期维持审慎，公司旗下的商场将继续透过加强客户体验，吸引可观的人流。
　　中国内地方面，随著消费者信心改善，时尚生活品味、体育及消闲品牌对体验式零售空间的需求增加，零售业务动力预期进一步加快。公司正在发展多个项目，包括扩建中的北京太古坊和三里屯太古里、前滩太古里及广州太古汇，以及多个新项目包括陆家嘴太古源、三亚太古里、西安太古里和聚龙湾太古里，反映了公司对于这个市场长远基本面的信心，以及体现公司致力打造活力优质城市地标的承诺。
　　中国香港住宅物业市场的信心正逐步改善，受惠多项利好政策，以及本地及中国内地买家需求恢复，预期中长期将持续转强。深水湾道6号成功售出及海德园开售，均获精明的买家踊跃查询，反映市场复苏趋势。除此以外，在正面的长期基本因素支持下，公司预期东南亚市场的高尚住宅市场需求持续强劲。公司成功提前实现‘2030可持续发展策略’中成为地产行业领导者的目标，现正进一步推动‘2050可持续发展策略’的愿景，透过创新、社区营造和策略性合作，连系业务、人与大自然。今年由员工主导的义工计划‘太古地产爱心大使计划’庆祝成立二十五周年，而太古地产PlacemakingAcademy亦继续加强社区参与和提升社会价值。与此同时，公司致力推动数码转型，包括生成式人工智能试行计划，正加强业务营运灵活性，并提升客户体验。尽管中国香港的客房需求已出现初步改善迹象，预期二零二六年酒店业务竞争仍然激烈。中国内地的酒店业务将保持稳定，而由太古地产管理在美国的酒店业绩则表现良好。
　　公司正在扩展酒店管理业务，重点是透过酒店管理营运模式，将集团的酒店品牌扩展至亚太地区。上海前滩综合发展项目前滩广场坐落于浦东新区综合发展项目面向未来的甲级办公楼前滩广场属于前滩太古里综合发展项目扩建后的办公楼部分，由太古地产与陆家嘴集团携手开发，项目包括前滩广场一座及前滩广场二座两座甲级办公楼，总建筑面积约12.56万平方米，其中前滩广场一座提供30层优质办公空间，前滩广场二座则为24层。500家优质商户，包括零售、餐饮、生活及身心健康等多元体验。本著前滩太古里的‘Wellness’理念，项目将打造独特的‘生活工作发展’融合体验。
　　前滩广场的命名灵感源自太古地产在中国香港的两大旗舰项目—太古广场及太古坊，印证太古地产对上海市场的长远信心。此项目预计于2026年落成。



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