主营业务:
公司及其附属公司（统称为‘集团’）主要从事销售成衣及相关配饰、物业投资及出租业务以及库务管理。
报告期业绩:
截至二零二五年六月三十日止六个月，集团录得收入49百万港元，与去年同期水平相若，毛利率为79%（二零二四年：82%）。因此，集团于本期间录得毛利39百万港元，较去年同期的40百万港元轻微减少。
于二零二五年上半年，中国香港零售业在游客消费下降的情况下经历著不明朗时期。尽管零售销售额因本地消费疲弱及跨境竞争加剧而整体下跌约2%，但已呈现稳定迹象，于二零二五年五月及六月录得轻微增长。‘成衣及相关配饰业务’于二零二五年上半年收入维持在21百万港元水平，与去年同期相若。值得注意的是，分类亏损大幅收窄，由二零二四年的9百万港元减少至本期间的5百万港元，乃受惠于店舖网络有效优化及零售后勤实施成本节约措施。
报告期业务回顾：
于二零二五年上半年，中国香港零售业在游客消费下降的情况下经历著不明朗时期。尽管零售销售额因本地消费疲弱及跨境竞争加剧而整体下跌约2%，但已呈现稳定迹象，于二零二五年五月及六月录得轻微增长。‘成衣及相关配饰业务’于二零二五年上半年收入维持在21百万港元水平，与去年同期相若。值得注意的是，分类亏损大幅收窄，由二零二四年的9百万港元减少至本期间的5百万港元，乃受惠于店舖网络有效优化及零售后勤实施成本节约措施。
截至二零二五年六月三十日止六个月，‘物业投资及出租业务’分类录得租金收入增长4%，由二零二四年的28百万港元上升至29百万港元。该增长主要归因于核心物业的出租率提高。因此，集团持有之投资物业重估反映出公平值亏损减少至3百万港元，而去年同期则录得公平值亏损8百万港元。
于二零二五年上半年，美国市场于充满挑战的首季后显著反弹，标普500指数及纳斯达克综合指数因美国总统特朗普对关税立场放宽而创下历史新高。然而，关税水平超过10%及消费支出减弱迹象令不确定性仍然存在，导致盈利预测作出调整。尽管最初的经济影响较预期轻，惟特朗普的关税政策仍继续带来不确定性。
为应对高息限制消费支出，集团就其库务管理采取审慎及策略性投资方式，于截至二零二五年六月三十日止六个月期间录得稳定溢利4百万港元（二零二四年：5百万港元）。
于二零二五年上半年，一个月中国香港银行同业拆息因金融市场转强及资金流入增加而下跌，令集团的融资成本负担暂时缓解。因此，集团于本期间的财务成本减少至16百万港元（二零二四年：22百万港元）。
综合上述三个业务分类之业绩及融资成本，加上于本期间无分类支出净额16百万港元（二零二四年：16百万港元），集团截至二零二五年六月三十日止六个月的除税前亏损较去年同期收窄54%至12百万港元。尽管如此，由于本期间并无去年同期录得的注销中国内地一间分公司一次性拨回应付所得税约19百万港元，故集团截至二零二五年六月三十日止六个月的公司拥有人应占亏损为12百万港元（二零二四年：亏损8百万港元）‘成衣及相关配饰业务’分类中国香港及中国澳门于报告期内，中国香港及中国澳门的服饰零售市场持续面临挑战，主要由于受宏观经济不明朗因素及消费者行为变化影响而令消费情绪低迷所致。值得注意的是，尽管二零二五年五月劳动节假期期间游客数目大幅上升，惟零售盈利并无相应增加。此趋势反映消费者偏好转变，内地游客越来越倾向选择短期且具成本效益的体验型旅程。此外，邻近地区（例如深圳）采取竞争性定价策略，亦进一步削弱中国香港零售市场的购买力。
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此外，尽管在此经济困难时期销售下跌及店舖关闭数量增加，但零售店舖租金持续偏高仍为迫切问题。集团已积极与业主进行磋商，以争取有利条款。集团将继续关闭持续亏损的店舖。相反地，集团亦正致力物色中国香港具高人流量的新兴地区，作为新店开设的潜在地点。
截至二零二五年六月三十日，集团营运的零售店总数为11间（二零二四年十二月三十一日：12间）。于二零二五年八月，预期将有两间新店舖开业。透过强调产品特色及品牌传承，中国香港及中国澳门的零售收入于截至二零二五年六月三十日止六个月温和增长2%至19.3百万港元（二零二四年：18.9百万港元）。内地于二零二五年上半年，中国整体零售销售按年增长5%，反映一系列旨在刺激国内消费的政策措施取得正面成效。然而，集团已策略性地将零售收益主要集中于加盟商的专利权费收益，并于截至二零二五年六月三十日仅维持4间自营店舖。该等地点作为向加盟商展示的重要示范。因此，于二零二五年上半年，内地自营店舖的零售收入占分类营业额的7%（二零二四年：11%）。
专利权费收入于本期间，集团‘鳄鱼恤’品牌于中国香港、中国澳门及内地的授权业务贡献稳定的专利权费收入4百万港元（二零二四年：4百万港元）。
‘物业投资及出租业务’分类于本期间，集团的投资物业组合保持稳定。鉴于经济及地缘政治不确定性持续，企业情绪仍然审慎，办公室租赁需求出现显著改善的可能性不大。尽管如此，集团成功透过优化可用空间用途提高每月租金收入，提升出租率并增加投资物业中租金单价较高的服务零售租户比例，令本期间租金收入增加至29百万港元（二零二四年：28百万港元）。因此，于本期间，集团投资物业重估于录得较低水平的公平值亏损3百万港元，而去年同期的公平值亏损则为8百万港元‘库务管理’分类二零二五年上半年，由于美国政策急剧转变及不确定性增加，全球市场经历重大变化。美国股市于第二季度强劲反弹，标普500指数及纳斯达克综合指数在抛售后创下新高，主要由特朗普放宽关税立场推动。然而，由于关税仍超过10%及消费支出疲弱，导致盈利预测下调，不确定性依然存在。此外，美元兑一篮子主要货币下跌逾10%，有利于国际市场，尤其是亚洲及欧洲股市。
在此不明朗环境下，集团采取审慎的库务管理策略，主要透过将投资组合中较大部分资金配置于环球基金以分散风险。因此，于二零二五年上半年，‘库务管理’分类录得溢利4百万港元（二零二四年：5百万港元）。
业务展望：
展望未来，中国香港经济疲弱及持续的贸易紧张局势为时装服饰市场带来不确定性，导致营商环境充满挑战。有见及此，集团将采取审慎的业务发展策略，以有效运用资源为优先，同时巩固现有客户群及瞄准潜在新客户。为成功应对此不明朗环境，提升营运效率及严格控制成本尤为关键，尤其是考虑到中国香港零售业的营运开支高企。集团现金流稳健，具备良好条件支持未来各项举措。
中国香港持续发展既带来挑战，亦孕育机遇。推行人口流入政策预期可扩大公司的客户群，而将中国香港定位为‘盛事之都’则可受惠于丰富的活动安排，有助令入境旅游复苏。针对上述发展，集团计划探索新地点以把握新兴机遇。凭藉‘鳄鱼恤’超过70年的声誉，集团透过针对性产品投资及策略性视觉市场推广措施，强化其‘中国香港品牌’定位。集团有信心，透过紧贴市场趋势及迅速应变，可有效将挑战转化为机遇。
中国香港办公室市场因全球转向灵活工作模式及中国增长放缓与地缘政治风险带来的经济不确定性而面临重大挑战。多个行业缩减规模并归还办公空间，该等因素令需求减少，导致空置率创新高及供应过剩。尽管市场对更高质素环境有追求，但搬迁通常涉及缩减规模，难以缓解供应过剩。因此，集团必须重新评估空间使用率及改变资产管理策略，以提升出租率。于二零二五年下半年，集团预计核心物业的一名主要租户将于租约期满后迁出。尽管预期租金收入将暂时下跌，但集团视此为探索替代方案的机会，特别锁定医疗租户。此策略与医疗服务需求增长相符，并将此举定位为长远及可持续方案。与一般办公室租户相比，诊所及医疗中心通常签订较长期租约，提供产生稳定租金收入及现金流的更可靠方式。
二零二五年余下时间将面临显著挑战，包括特朗普的贸易协议截止日期、国会税务立法、即将到来的盈利季度及美国联储局的政策决定。尽管市场已展现出韧性，但政策不确定性及结构性财政问题持续，预示波动性将持续存在。
为应对该等情况，集团将在对经济复苏保持审慎乐观的同时，兼顾对债务可持续性、贸易政策成效及长期竞争力的忧虑。策略将聚焦于防御性定位，尤其是透过环球基金投资。
尽管二零二五年第二季度中国香港银行同业拆息维持于低位，惟港元跌至中国香港金融管理局兑换区下限可能最终触发中国香港银行同业拆息回升。对此及鉴于目前环球经济不明朗，集团将著重降低对债务融资的依赖，并探索股本集资机会以巩固其未来营运。
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