主营业务:
公司及其附属公司（统称‘集团’）的主要业务为于中国从事物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。
报告期业绩:
截至2025年12月31日止年度（‘年内’或‘期内’），保利物业服务股份有限公司（‘公司’、‘公司’或‘保利物业’及其附属公司统称‘集团’或‘公司’）录得收入约为人民币17,126.1百万元，较2024年同期增加约4.8%。
报告期业务回顾：
集团是中国一家规模领先、具有央企背景的物业管理服务综合运营商，根据中国指数研究院2025年的中国物业服务百强企业排行榜，集团在中国物业服务百强企业中排名第二，在国有物业服务企业中排名第一。集团秉持‘善治善成、服务民生’的企业使命，致力于为客户提供满足美好生活需求的品质化服务，并赢得良好的行业口碑，2025年度的品牌价值约人民币295亿元。集团积极推进‘大物业’战略布局，管理业态覆盖住宅社区、商业及写字楼以及公共及其他物业。于2025年12月31日，集团的合同管理面积与在管面积分别约为1,012.1百万平方米与855.0百万平方米，遍布全国31个省、直辖市及自治区的194个城市。
集团收入来自三项主要业务板块，即(i)物业管理服务；(ii)非业主增值服务；及(iii)社区增值服务。
物业管理服务－占总收入约76.7%
截至2025年12月31日止年度，集团源自物业管理服务的收入录得约人民币13,149.8百万元，较2024年同期上升约12.6%，主要由于集团在管项目面积的扩大及在管项目数量的增长。
下载列集团合同管理规模的变化情况：附注1： 于本公告‘管理层讨论和分析’一节所列示之‘保利发展控股集团’相关数据包含由保利发展控股集团股份有限公司及其附属公司、合营企业及联营企业独立开发或与其他方共同开发的物业。
附注2： 于本公告‘管理层讨论和分析’一节所列示之‘第三方’管理面积不包含合同中未明确约定管理面积的项目，而随着集团加大市场化拓展，部分第三方项目合同仅约定合同总价而非管理面积。
控股股东保利发展控股集团的稳健发展，为集团构筑了坚实的增长基石。尤其近年来，保利发展控股集团项目拓展与销售结构不断优化，带动集团新接管项目单价与品牌形象持续提升。作为连续十六年蝉联‘中国房地产行业的领导公司品牌’的行业标杆，保利发展控股集团于2025年实现销售签约金额人民币2,530.3亿元，位列行业第一。于2025年12月31日，集团来自保利发展控股集团的合同管理面积约为363.5百万平方米。
集团坚定市场化发展路线，于2025年12月31日，来自第三方项目的合同管理面积约为648.6百万平方米，占总合同管理面积约64.1%。年内，集团新拓展第三方项目的单年合同金额约人民币2,929.5百万元，拓展规模保持行业前列。同时，集团持续聚焦优质核心城市与核心业态，业务结构持续优化。在城市分布上，年内集团位于核心50城的新拓展第三方项目单年合同金额占比达80.4%，其中北京、上海、广州拓展业绩均超过人民币一亿元；在大型项目获取上，年内新拓展第三方项目中，单年合同金额超过人民币一千万元的项目合计金额占比达56.0%；在核心业态上，集团深度聚焦商业写字楼、城镇景区、高校及教研物业、轨道及交通物业，进一步筑牢在非居细分赛道的专业壁垒与领军地位。集团来自保利发展控股集团所开发项目的在管面积规模实现稳步增长。于2025年12月31日，集团来自保利发展控股集团所开发项目的在管面积约为290.8百万平方米，较2024年底的在管面积增长约13.0百万平方米。截至2025年12月31日止年度，来自保利发展控股集团所开发项目的物业管理服务收入约为人民币7,289.9百万元，较2024年同期增长约9.0%，占物业管理服务总收入约55.4%。
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集团坚定践行市场化战略，第三方拓展成效显著，已成为驱动规模与收入增长的核心引擎。于2025年12月31日，集团来自第三方项目的在管面积达到约564.2百万平方米，较2024年底增长约38.6百万平方米，占总在管面积约66.0%。来自第三方的物业管理服务收入保持较快速增长，截至2025年12月31日止年度约为人民币5,860.0百万元，较2024年同期增长约17.5%，占物业管理服务总收入约44.6%，同比提高约1.9个百分点。针对住宅社区，集团深化以‘安全、便捷、专业、意趣、透明、和谐’为内核的‘I-TRUST’服务体系，持续焕新‘东方礼遇’、‘四时雅集’及‘亲情和院’三大服务品牌，巩固行业品质标杆地位。集团全新推出‘保利智选’产品体系，通过构建菜单式服务清单与透明化定价机制，精准回应业主对于‘服务透明、质价相符’的核心诉求。得益于卓越的品牌口碑与灵活的产品策略，集团于北京、上海、武汉、合肥等高能级城市加速存量市场渗透，年内新拓展33个存量住宅项目，单年合同额达到约人民币179.9百万元，同比增加33.4%，新拓展存量住宅项目平均物业管理费单价达到人民币2.9元╱平方米╱月，其中4个为单年合同金额超过人民币一千万元。于2025年12月31日，集团住宅社区的在管面积约为331.0百万平方米。截至2025年12月31日止年度，源自住宅社区的物业管理服务收入约为人民币7,368.4百万元，较2024年同期增长约8.7%。
针对商业及写字楼，集团立足‘星云企服’物业服务品牌，为客户提供物业管理、资产管理与企业服务‘三位一体’的综合解决方案，全力保障客户的生产经营与办公生活场景。年内，集团精准锚定国资客户与‘三新’产业赛道，持续扩大细分领域的竞争优势。截至2025年12月31日，集团在服务银行总行6个、分支行项目近百个，在国资金融商办领域构建起显著的规模密度与服务壁垒；在互联网及高科技领域，集团深化IFM综合设施管理布局，成功跃升为京东集团、小鹏汽车的后勤服务主要供应商，并赢得中芯国际、歌尔股份等高端制造标杆项目。年内，集团新拓展第三方商业及写字楼项目的单年合同金额达到人民币1,275.9百万元，同比增加14.5%。截至2025年12月31日，集团商业及写字楼的在管面积约为48.7百万平方米。截至2025年12月31日止年度，源自商业及写字楼的物业管理服务收入约为人民币2,484.2百万元，较2024年同期增长约27.3%。
针对公共及其他物业，集团依托‘保利公共服务’品牌优势，持续深化在城镇景区、高校及教研物业、轨道及交通物业、医院物业、政府办公楼、城市公共设施等多元业态的布局。年内，集团在城镇景区赛道实现战略进阶，创新推出‘保利全域景城模式’，秉持‘景城融合’核心理念，构建‘以景兴城、以城促景’的共生发展格局。集团以物业服务为基底，叠加景区IP运营、商业策划等高附加值景区综合运营服务，成功打造深圳西涌滨海旅游度假区标杆项目，实现了运营模式的升级，并推动景区运营服务在广州海珠湿地园区、贵州花江峡谷大桥旅游服务区等重点项目的落地转化。截至2025年12月31日止年度，集团新拓展公共及其他物业项目的单年合同金额达约人民币1,298.2百万元。年内集团源自公共及其他物业的收入约为人民币3,297.2百万元，较2024年同期增长约12.0%，占物业管理服务总收入的比重约25.1%。
平均物业管理费单价稳步提升
受益于新项目定价标准的提升及部分在管项目的提价，集团的平均物业管理费单价实现稳中有升。
下载列集团于所示期间住宅社区的平均物业管理费单价：非业主增值服务－占总收入约9.6%
集团向非业主（主要为物业开发商）提供增值服务，包括(i)向物业开发商提供的案场协销服务，以协助其物业销售处及展厅的市场营销活动，主要包括访客接待、清洁、安保检查及维护；(ii)写字楼租赁；及(iii)其他非业主增值服务，如咨询、承接查验、交付、工程维修等。截至2025年12月31日止年度，集团源自非业主增值服务的收入约为人民币1,636.1百万元，较2024年同期下降约16.5%，乃由于(i)受房地产开发周期影响，案场协销服务项目数量有所回落；及(ii)受商办租赁市场环境调整影响，写字楼租赁业务收入有所承压。尽管如此，集团积极优化业务结构，年内其他非业主增值服务收入约为人民币643.0百万元，同比提升5.8%，主要得益于集团加速房屋修缮、能源改造等工程服务布局，有效带动了业务增量的稳步释放。
社区增值服务－占总收入约13.7%
集团围绕社区资产与社区生活场景，打造覆盖家装美居服务、车位代销服务、房屋租售经纪、社区零售、家政服务、车场服务、空间运营及其他服务的增值服务生态体系，满足业主在社区场景下的专属化服务需求，提升居住的便捷度与幸福感。
截至2025年12月31日止年度，集团源自社区增值服务的收入约为人民币2,340.1百万元，较去年同期下降约13.6%。在宏观消费环境波动及房地产市场深度调整的背景下，集团积极应对市场挑战，主动调优业务结构、夯实产业能力，聚焦打造具备长期竞争力的核心品类。在生活服务端，集团依托客户需求与项目最佳实践经验，精准聚焦零售、家政等高频刚需赛道，持续深化供应链资源整合与产品力精细化打磨；在资产服务端，夯实社区资产全周期管理能力，强化房屋租售、车位代销与家装美居业务的协同。通过业务结构的调优与产业化能力的建设，集团致力于构建更具韧性与可持续性的社区增值业务模型。
业务展望：
在建设现代化人民城市、满足美好生活追求的引领下，我国城市发展与治理理念深刻转变，服务质量提升首次被列入政府工作报告，物业服务正走向全方位的‘价值重构’：在不动产运营服务维度，物业服务企业从传统的房产配套服务者，升级为‘好房子、好服务’的价值创造者，成为民生服务的重要支撑；在城市治理维度，物业服务加速融入城市公共空间，成为推进基层治理现代化的重要力量。在此进程中，市场竞争与客户品质需求提升，将驱动行业聚焦服务价值创造，推动行业的专业能力进阶与生态格局重塑。
行业纵深持续延展，物业服务的边界与内涵不断扩延。根据《第五次全国经济普查公报》，物业管理行业营收规模达到约人民币1.7万亿元，产业发展空间广阔。一方面，客户群体从住户拓宽至企业、政府，为行业增长提供有力支撑，同时也要求企业具备完备的产品体系、稳定的交付能力与平台化的资源整合能力，能够精准响应不同客户群体的个性化诉求。另一方面，行业专业能力的持续迭代打破了服务天花板，头部企业正通过深化产品矩阵，将服务触角从基础物管深度延展至资产运营与生产性服务，在满足客户基础需求的同时，构建丰富的‘基础服务+’生态，持续拓宽企业的价值创造边界。
行业竞争格局正在重塑，市场分化加速，集中度持续提升。随着监管政策的完善与业主权利意识增强，行业正加速从‘规模竞速’向‘品质竞优’转变。伴随市场化机制日益完善，‘质价相符、服务透明、资产保值’已成为客户的核心诉求，这不仅促使企业回归服务本源，更构建了优胜劣汰的良性竞争生态。在此进程中，具备品牌公信力与高品质履约能力的头部央企，将获得显著的相对竞争优势。行业已进入护城河较量的关键期，唯有构建差异化的服务产品，有效承接多元化客户的专业服务需求，构建起‘产品力、品牌力与运营力’的一体化竞争壁垒，完成从‘追求规模’向‘创造可持续价值’的升维转变，方能在激烈的存量博弈中行稳致远，筑牢高质量发展的根基。
业务模式将从‘人力驱动’转向‘科技驱动’。虽然自动化工具的规模效应尚在积蓄，但在局部高频场景中，人机协同已展现出一定的经济效益。随着AI大模型与数据中台技术的成熟，科技将不再仅仅是工具，而是成为重塑业务流程和运营模式的核心生产要素。通过数据驱动管理决策、智能设备替代重复劳动，行业有望突破传统劳动密集型行业的效能瓶颈。未来，如何实现服务效率与服务体验的有机平衡，将成为衡量物业企业是否具备‘新质服务力’的核心标尺。
组织能力的进化成为战略落地的核心保障。伴随服务边界向企业服务、资产管理、文旅运营等新领域延展，业务的复杂性与跨界协同难度相应上升，对企业的资源整合能力与专业化运营水平提出了全新挑战。在行业向现代综合服务业加速转型的背景下，传统物业服务企业组织模式已难以适应跨区域、多业态、多产业的同步发展需求。因此，打造一支具备跨界整合能力、精通综合运营的复合型人才队伍，构建敏捷高效、专业垂直的组织生态，将成为企业应对未来挑战的战略基石，也将成为物业企业赢得长远竞争的关键支撑。
时间是常量，也是奋斗者的变量。面对新形势，集团坚定不移推动战略升维，正式将战略定位升级为‘城市全域综合治理首席运营商’。展望未来，集团将以‘原地进化，向新而立’的进取姿态，推进专业化、精益化、数字化发展，为股东创造稳健长期回报，为社会贡献国资服务力量。2026年是国家‘十五五’规划的开局之年，也是物业管理行业迈向高质量发展新周期的关键元年。中国经济长期向好的基本面未变，韧性与活力持续释放。房地产行业进入筑底阶段，在‘好房子、好服务’的政策导向下，物业服务质量提升首次被列入政府工作报告。回顾过往，集团坚持审慎经营与长期主义，以稳健的业绩穿越周期。展望未来，面对行业发展的新机遇与新挑战，集团将锚定‘城市全域综合治理首席运营商’的战略定位，在筑牢品质基石、做强业务发展、深化精益管理三大维度协同发力，构建穿越周期的核心竞争力。
在品质筑基维度，集团坚定践行‘以客户为中心’的核心价值观，视服务品质为立身之本与企业长远发展的护城河。集团将以‘三维标准化’管理体系为服务底座，引领好服务品质兑现，将持续迭代客户响应机制，依托工单中心与400热线等数字化中枢，驱动服务模式从‘被动响应’向‘主动预见’的智慧化进阶，不断提升客户服务体验。此外，集团确立了以专业化组织赋能品质建设的战略路径，推动各条线实现‘品质做优、专业做强’，以组织能力的确定性应对服务需求的多样性，夯实品质长效发展根基。
在业务发展维度，集团坚持‘基础服务拓宽底盘、增值生态延伸价值’的发展逻辑，塑造高质量增长曲线。在基础服务方面，集团将坚定以市场化拓展为核心路径，发挥多业态协同优势，持续强化基础物业服务版图。住宅业态将加大核心城市存量项目拓展，依托‘保利智选’菜单式产品体系实现服务模块化与透明化定价，适配业主‘质价相符’诉求，做大做强住宅基本盘。商企业态将深化‘大客户策略’，锚定‘三新’产业等高潜行业客户，构建‘总对总’对接与专业线赋能机制，叠加能源改造、专业讲解、团餐服务等多元企业服务，全方位赋能企业生产经营与员工办公生活。公服业态将聚焦‘景城模式’，以‘基础服务+景区运营’优化盈利结构，并持续深耕城镇景区、医疗、教研、交通等核心细分业态，夯实‘城市全域综合治理’领先优势。在增值服务方面，以客户需求为原点，依托基础服务的规模优势，构建公司业务持续发展的第二曲线。生活服务聚焦零售、家政等高频刚需场景，强化自营能力，塑造具有物业服务特色的产品。资产管理发挥近场及客户黏性优势，深耕核心城市房屋经纪业务，构建区别于传统中介的差异化服务壁垒，并推进车位‘销售+运营’模式升级，提升资产附加值与去化率。工程业务聚焦核心10城整合家装美居及速修服务，打造‘居住焕新+即时维保’的业务闭环；围绕机构客户绿色节能需求，构建能源服务产品体系；同时紧抓老旧小区改造需求，落地电梯更新与设施翻新等工程修缮服务，做实做透‘房屋全生命周期管理’。
在精益管理维度，集团致力推动科技创新与成本管控的深度融合，重塑作业流程以提升运营效能，构建成本领先优势，持续释放管理红利。一方面，集团将全面深化全周期精细化项目成本管理体系，继续推行‘片区化组团管理’模式，持续强化供应链集采整合，并挖掘绿色节能改造潜力，实现作业资源集约化共享，优化成本底盘。另一方面，集团将聚焦核心场景的人效提升，由总部统筹科技应用顶层设计，建立科学的经济性与适应性价值评估模型，加速推进机器人、物联网终端及AI大模型应用的试点与规模化落地，使科技应用成为重塑服务流程、突破传统劳动密集型效率瓶颈的关键驱动力。
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