一、经营情况讨论与分析
　　2026年上半年，受益于一系列稳楼市政策，市场预期逐步改善。上半年全国商品房销售金额同比下降13.6%，其中二季度销售降幅较一季度有所收窄，呈现边际修复迹象。
　　报告期内，在各方及大股东的有力支持下，本集团稳步推进改革化险工作，在保障生产经营稳定、债务风险化解方面取得了阶段性进展。公司开发业务按期保质完成2.3万套房屋的交付，通过“城市兴交付”行动持续提升交付口碑；坚持积极销售，实现销售金额358.0亿元；多措并举盘活存量项目，累计新增和优化产能达155.8亿元；启动城市聚焦策略，对公司覆盖城市分类制定发展策略，逐步推进资源向核心城市集中。经营服务业务运营质量... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　2026年上半年，受益于一系列稳楼市政策，市场预期逐步改善。上半年全国商品房销售金额同比下降13.6%，其中二季度销售降幅较一季度有所收窄，呈现边际修复迹象。
　　报告期内，在各方及大股东的有力支持下，本集团稳步推进改革化险工作，在保障生产经营稳定、债务风险化解方面取得了阶段性进展。公司开发业务按期保质完成2.3万套房屋的交付，通过“城市兴交付”行动持续提升交付口碑；坚持积极销售，实现销售金额358.0亿元；多措并举盘活存量项目，累计新增和优化产能达155.8亿元；启动城市聚焦策略，对公司覆盖城市分类制定发展策略，逐步推进资源向核心城市集中。经营服务业务运营质量稳中有进，全口径收入288.5亿元，同比增长1.6%。此外，公司持续压降各类费用支出，可比口径下，过去8个季度实现费用连续下降，管理费用同比下降13%。
　　在融资端，公司获得各类金融机构支持，存量融资整体保持平稳，上半年合并报表范围内新增融资和再融资40.8亿元（不含股东借款），存量融资的综合融资成本为2.86%。股东借款方面，今年以来大股东深铁集团累计向公司提供约45.2亿元的股东借款，且借款利率和抵质押率均优于市场惯例水平。截至本报告披露日，公司已有10只公开债券通过部分兑付、配套展期的方式完成风险缓释，涉及本金合计约181亿元；自2025年以来，公司已累计平稳完成约485亿元到期公开债的本金偿付或风险处置工作。
　　公司持续推进改革化险，有序缓释各类风险，但当前经营形势依然十分严峻，化险任务仍然艰巨。面向未来，公司将继续聚焦化险和发展两大任务，盘活优化存量资源，持续提升业务经营效益，增强自主造血能力；聚焦重点城市及主营业务，有序退出非主业投资；同时持续优化公司治理体系及产品体系、深化降本增效，努力推动公司重归健康可持续发展轨道。
　　（一）市场情况回顾
　　1、房地产开发
　　新房销售规模下降，二手房成交较为活跃。国家统计局数据显示，上半年全国新建商品房销售面积4.01亿平方米，同比下降11.6%。根据中指研究院统计，上半年30城二手住宅成交套数同比增长6%，市场表现好于新房。
　　二手房价格整体跌幅收窄。根据中指研究院统计，上半年百城二手房价格累计下跌2.9%，跌幅整体收窄。国家统计局数据显示，自3月份起，一线城市新建商品住宅、二手住宅销售价格环比连续4个月上涨，二三线城市商品住宅销售价格总体降幅收窄。
　　土地市场溢价水平保持合理区间。根据中指研究院数据，上半年全国300个城市住宅类用地供应建筑面积同比下降24.9%，成交建筑面积同比下降22.3%，住宅类用地的平均溢价率为9.1%，同比下降1.0个百分点。
　　房地产行业政策持续优化。2026年4月中央政治局会议提出“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”；5月国务院常务会议提出持续推进房地产等领域风险化解，国务院印发《城市更新“十五五”规划》。各地因城施策落地控增量、去库存、优供给的楼市支持政策，部分核心城市市场呈现企稳信号。
　　2、物业服务
　　在管规模增速放缓。克而瑞数据显示，50家披露在管面积的上市物业企业2025年合计在管面积约75.1亿平方米，同比增长5.3%。
　　行业进入质量经营阶段。面对市场环境变化，物业企业普遍更加关注项目质量、回款能力和经营回报，主动退出低效项目，优化项目组合，推动业务从规模增长转向经营质量提升。
　　智能化转型向一线场景延伸。物业行业数字化建设重心逐步由后台数字化转向现场智能化，AI和机器人逐步进入物业项目现场，嵌入清洁、巡检、客服、工单、能耗、安全等高频服务场景，服务评价依据逐步由人力投入规模转向服务成效与综合运营效能。
　　3、租赁住房
　　租赁住房政策体系逐步落地成型。租购并举住房制度深化落地，《住房租赁条例》构筑起全流程监管体系，筑牢行业合规基础。供给端政策更加侧重存量盘活，供给方式涵盖闲置商办、厂房、存量商品房改造等。税费优惠、保障房再贷款降息、租赁住房REITs常态化发行等配套措施形成支撑体系，为行业规模化、可持续经营提供稳定政策保障。
　　租住消费观念迭代，专业化运营价值空间持续拓宽。租房逐步从短期过渡性需求转变为长期居住需求，客户需求从基础居住功能向社区配套、安全管理、职住平衡等多元维度延伸。
　　人才公寓、家庭友好型公寓、产业园区配套租赁住房等细分赛道需求持续释放。行业机构化率稳步提升，专业化、规范化的住房租赁企业将获得更广阔的市场发展空间。
　　4、商业开发与运营
　　社会消费品零售总额呈筑底修复态势。上半年社会消费品零售总额同比增长1.3%，月度走势呈现先抑后扬特征，5月增速阶段性转负，6月增速修复回升至1.0%，其中通讯器材品类表现亮眼，成为当月消费回暖的重要拉动力量。
　　品牌拓店呈现结构性分化格局。餐饮、生活服务类门店保持扩张态势，大健康、运动体验、特色主题餐饮成为品牌布局的热门方向；传统实体零售、亲子相关业态经营承压。
　　购物中心供给持续收缩，存量商业物业轻量化调改占比提升。根据赢商网数据，上半年全国新开业购物中心项目数量同比下滑两成；存量改造焕新项目数量在新增开业项目中的占比增至41%，近年来该比例呈持续上升趋势。
　　5、物流仓储
　　高标库市场区域分化特征显著。世邦魏理仕报告显示，2026年二季度全国物流市场需求主要集中于第三方物流、电商零售、制造业。各区域市场表现持续分化，其中大湾区新增供应集中入市，租金持续承压、空置率上行；西南、西北区域供应压力缓解，依托刚性需求实现供需改善，出租率企稳回升。
　　冷链规模稳步扩张，供需错配特征凸显。中国物流与采购联合会数据显示，随着中央一号文件持续部署乡村振兴，冷链作为涉农基础设施获得重点支持，行业政策围绕强基、补链、数智、绿色、安全持续落地。国家统计局数据显示，上半年餐饮收入、便利店及超市零售额均实现增长，支撑冷链需求；适配城市配送的高标冷库需求旺盛，但传统存量冷库空置走高、租金承压，行业供需结构性分化特征突出。
　　（二）报告期内主要工作
　　本集团主营业务包括“房地产开发及相关资产经营”和“物业服务”。
　　2026年上半年，本集团实现营业收入701.7亿元，归属于上市公司股东的净亏损149.5亿元，业绩同比分别下降33.4%和25.2%；基本每股亏损1.25元，业绩同比下降24.4%。
　　分业务类型看，营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为487.0亿元，占比69.4%；来自物业服务的营业收入为184.6亿元，占比26.3%。
　　扣除税金及附加前，房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为6.1%，较2025年同期下降2.6个百分点（本集团对经营性资产采用成本法核算，补回折旧摊销后，毛利率为12.1%，下降0.3个百分点）；其中开发业务的结算毛利率为5.1%。扣除税金及附加后，房地产开发及相关资产经营业务的营业利润率为2.5%，同比下降2.1个百分点。本集团物业服务毛利率12.7%，较2025年同期下降1.3个百分点。
　　报告期内，业绩亏损的主要原因如下：（1）房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位。（2）结合行业、市场和经营环境变化，新增计提了资产减值。（3）成本法核算下，在扣除折旧摊销后，部分经营性业务以及部分非主业财务投资亏损。
　　本集团2026年半年度不派发现金红利、不送红股，不进行公积金转增股本。
　　（三）各项业务发展情况
　　1、房地产开发
　　（1）销售和结算情况
　　上半年本集团实现销售面积293.0万平方米，销售金额358.0亿元，同比分别下降45.6%和48.2%。
　　新开项目表现良好。截至报告期披露日，本集团9个首开项目均兑现投资承诺，整体首开去化率达60%。其中，新开盘的徐州檐屿溪等项目，精准锚定片区需求，产品、户型竞争优势明显，社区配套场景规划完善，推盘去化率达八成以上，赢得市场认可。
　　实施项目分类管控，加快库存去化。对首开项目及重点持销项目落实提级管理，并结合项目资债状况、盈利水平对库存资源分类施策，配套差异化营销策略，重点推进现房、车位、商办等难点资源去化。报告期内，本集团年初现房实现销售62.4亿元，车（位）商（铺）办（公）销售50.1亿元。
　　持续开展创新营销。加快培育新媒体自主获客能力，布局抖音、腾讯、安居客、小红书等线上平台形成营销矩阵，在获客环节提效降本。上半年新媒体渠道获客成交金额近60亿元，占比超过16%。
　　本集团在中国境内的房地产开发及相关配套业务累计营业收入439.8亿元。其中房地产开发业务实现结算面积342.5万平方米，同比下降35.8%，实现结算收入400.6亿元，同比下降45.9%。
　　截至报告期末，本集团合并报表范围内有961.6万平方米已售资源未竣工结算，较上年末下降12.3%，合同金额合计约915.1亿元，较上年末下降19.4%。
　　（2）项目交付情况
　　2026年上半年本集团整体交房工作平稳有序，共交付88个项目，合计交付房屋2.3万套。
　　加强建造过程的业主沟通，让客户安心、放心。在建设过程中邀请客户进入施工现场，实地了解建设过程、感受万科建造品质，累计开展67次交付前工地开放活动。在工地开放、交付节点有序落实户内查验、问题闭环及场景营造，提升客户收房体验，集中交付期整体收房率接近9成。
　　推进“城市兴交付”主题行动。围绕场景、服务、体验、品质四大维度落地兴交付标准，持续夯实交付口碑。推进21个兴交付种子项目交付策划，依托系统化产品检视与全流程闭环管理，实现从房屋交付到品质服务的跃迁，更好满足客户实际居住需求与高品质生活期待。
　　（3）投资和开竣工情况
　　上半年开发业务开复工计容建筑面积约96.5万平方米，同比下降67.2%，完成年初计划的31.5%；开发业务竣工计容建筑面积约300.0万平方米，同比下降42.5%，完成年初计划的40.3%。
　　坚持存量资源盘活为主导的投资策略。上半年主要通过土地盘活等方式累计获取新项目8个，总规划计容建筑面积75.0万平方米，权益计容建筑面积36.3万平方米，权益地价约27.1亿元，新增项目平均地价为7,448元/平方米，主要分布在上海、成都、郑州、青岛等核心城市。
　　多措并举推进存量项目盘活。集团借力政策窗口、强化政企联动，着力突破各类限制性条件，通过土地收储、资源置换、规划条件优化等路径破解项目困局，其中福州星澜花园项目是依托属地政策完成工业用地收储，并以收储款置换获取的计容建面3.23万平方米住宅项目。报告期内，公司累计盘活优化及新增产能155.8亿元。
　　城市聚焦分类施策，优化区域资源布局。报告期内，本集团启动城市聚焦策略，对覆盖城市进行分类，制订不同的发展和处置策略，逐步推动资源向核心城市集中。
　　截至报告期末，本集团在建项目总计容建筑面积约2,472.0万平方米，权益计容建筑面积约1,636.5万平方米；规划中项目总计容建筑面积约2,841.1万平方米，权益计容建筑面积约1,804.8万平方米。此外，本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积约338.6万平方米。
　　本部分所列项目中，未来可能有部分项目引进合作方共同开发，因此本集团在项目中所占的权益比例可能发生变化。目前的权益比例，仅供投资者阶段性参考。
　　（4）产品情况
　　迭代升级产品标准。报告期内，本集团发布并全面执行《万科集团住宅产品标准（2026版）》，涵盖安心安全、舒适宜居、绿色低碳、智慧便捷、活力多元、精工品质、运维服务7大模块，共405个技术子项，以系统化标准全面保障“好房子”的落地实践，将产品初心贯穿设计、建造、交付全流程。
　　围绕客户真实需求，搭建万科住区产品矩阵。持续迭代综合住区产品体系，按类型与品牌划分项目，推动操盘经验跨项目、跨城市复用。针对拾系、映象系、檐系等成熟产品系，从规划、设计到材料部品实施系统性升级；以种子项目研发漫系、曜系、经典系等新品系。
　　报告期内，徐州檐屿溪项目秉持檐系“公园+社区”底层场景理念，创新打造高低错落的花园复合空间，建成徐州首座全域抬高式低密纯洋房社区，首开去化率超80%。
　　全面推进产品模块创新与场景精细化运营。建立产品模块经理工作机制，围绕六大产品模块开展创新研发，在项目上落地标准化模块；社区商业街项目围绕空间改造、内容运营与场景体验持续微更新，项目运营取得良好市场反馈；高端豪宅项目立足城市文脉，多维度完善产品服务体系；同时，持续践行“未来城市”理念打造上海理想之地、广州理想花地、武汉理想之地等市区综合体项目。
　　（5）代建情况
　　本集团从2010年起开展EPC及代建业务，为委托方提供优质项目管理服务，主要委托方为政府部门、国有企业、金融企业、高科技企业等。面对行业发展新形势，本集团利用自身成熟开发经验和能力优势，积极拓展多元化代建业务模式，获得委托方和客户认可。
　　报告期内，本集团在管代建项目79个，管理面积1,360万平方米，项目主要分布在深圳、南京、武汉、合肥、石家庄、无锡等城市，项目类型涵盖商品住宅、保障房、人才房、学校、产业办公、城市更新、康养医疗、物流仓储等。代建项目市场表现优异，其中武汉璞拾光屿单盘销售金额位列武汉上半年中指研究院住宅销售榜首位；合肥、石家庄等城市代建项目去化稳健，多盘位列所在城市销售套数或面积前三。
　　2、物业服务
　　本集团旗下的万物云是一家科技驱动、低碳引领的资产服务商。
　　报告期内，万物云实现营业收入191.9亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长5.6%，其中社区空间居住消费服务收入120.3亿元，占比62.7%，同比增长6.0%；商企和城市空间综合服务收入62.0亿元，占比32.3%，同比增长7.9%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入9.6亿元，占比5.0%，同比下降10.1%。
　　持续深化“蝶城”战略，优化住宅项目组合。报告期内，万物云住宅底盘稳步扩张，新签约住宅项目207个，年化饱和收入8.4亿元，其中63.5%来自存量盘换签，中标率提升至85%。截至报告期末，万物云蝶城底盘增长至708个。此外，万物云持续完善住宅项目准入和风险识别机制，优化项目组合，主动退出低效项目，重点获取高质量、可持续、有回报的住宅项目。
　　优化商企拓展逻辑，聚焦长期盈利与可持续价值。万物云围绕八大赛道持续筛选高质量企业客户，新签及续约项目中，来自八大赛道的客户占比达28%，平均合同周期2年。万物云基于企业客户对资产运行效率改善的实际需求，运用技术和专业运营能力，为客户提供可衡量、可比较、可持续优化的资产效率解决方案。
　　深化科技创新应用，运用人工智能技术提升管理效能。万物云依托自研平台规模化部署和应用AI智能体，推动科技相关能力在更多管理流程和业务场景中落地，目前运行超3495个智能体，上半年消耗2320亿词元（232Btokens），行政开支同比下降0.4亿元。“灵石”边缘服务器在物业项目落地场景验证，形成成熟空间运营解决方案，并向外部客户场景落地推广。截至报告期末，灵石产品已签约租赁1339台，已交付项目472台，平均交付周期为16.7天。
　　3、租赁住宅
　　本集团旗下“泊寓”是全国最大的集中式公寓提供商。
　　报告期内，租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入14.64亿元，截至报告期末，泊寓出租率94.3%，同比提升1.0个百分点。
　　优化规模布局，推动高质量发展。报告期内，新获取房源4,588间，新开业8,579间；
　　通过调整存量项目合作模式，有序退出部分低效房源及项目，优化资产质量。截至报告期末，泊寓累计运营管理长租公寓22万间，已开业17.4万间，服务企业客户超7,900家，同比增长超25%，已为比亚迪、大疆、华为、京东、顺丰、腾讯、小米等知名头部企业提供租住服务，企业客户占比达23.5%，客户结构持续优化。
　　深耕运营提质，巩固行业领先优势。泊寓聚焦租住全流程服务升级，开展会员精细化管理与线下社群运营，同步拓展多元生活服务，上半年累计开展全国线上活动16场、线下活动1,512场，客户满意度达96.5%，续租率提升至63.4%。报告期内，泊寓通过不停业改造存量老旧资产，项目盈利水平有效提升；借助官方渠道、门店自主拓客体系及精细化运营，GOP利润率89.5%，保持行业领先。
　　携手地方国资，盘活存量资产。依托成熟运营能力，泊寓持续深化与上海、合肥等重点城市国资国企的战略合作，助力盘活国有存量住房资产。报告期内，泊寓与上海地产住房发展有限公司再度合作，完成上海嘉定璟歆大型租赁社区签约，运营能力、服务质量赢得客户认可；与合肥地方国企海恒集团在长租公寓领域的合作落地第六个、第七个项目，打造了人资公寓、双创园公寓两大产业配套公寓。通过专业化租赁运营，有效提升国有资产利用效率，为产业人才提供优质安居空间。
　　4、商业开发与运营
　　本集团商业物业开发与运营业务包含购物中心、社区商业等业务形态。
　　报告期内，本集团商业业务（含非并表项目）实现营业收入40.5亿元。
　　截至报告期末，本集团累计开业179个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积1081万平方米。商业业务整体出租率92.8%。
　　客流和销售额稳健增长。上半年商业业务客流同店同比增长5.1%，销售额同店同比增长5.3%，各项经营指标平稳向好。公司紧抓“数码、潮玩”等消费热点，在重要消费节点开展覆盖全国项目的品牌活动，通过“第三届发发季”、五一“品牌周”系列活动持续引流，有效提升整体客流与销售表现。
　　数字化会员运营提质，品牌合作及创新店布局提速。截至报告期末，公司数字化会员数量超4,880万，同比增长9.6%，月活会员数量同比增长7.9%；商业业务合作品牌超12,750家，战略合作的深度与质量持续改善，上半年累计完成30余个战略品牌签约落地。
　　存量资产调改焕新，激发项目经营活力。2026年1月，南京江北印象汇完成焕新改造，项目引进20余家标杆首店品牌，打造口袋公园、烟火外街激活低效区域，优化场内客流动线，上半年销售额同比增长30%，客流同比增长46%，位列区域商业热度榜单首位；上海南翔印象城MEGA通过搭建全新品牌矩阵，有效拉动美妆个护、女装业态销售大幅增长，上半年销售额同比提升13%，坪效同比提升6%；上海松江印象城持续汰换低效铺位，升级品牌矩阵，上半年销售额同比提升18%，坪效同比提升15%。
　　5、物流仓储
　　“万纬物流”为本集团物流仓储服务与一体化供应链解决方案平台，致力于为各行业客户提供包括全温层仓储租赁、库内运营服务、运输配送等依托科技驱动的一体化供应链解决方案。
　　报告期内，物流仓储业务（含非并表项目）实现营业收入21.9亿元，同比增长6.9%。
　　其中冷链收入13.1亿元，同比增长23.6%；高标库收入8.8亿元，同比下降11.1%。
　　规模保持行业领先，存量资产施策提效。截至报告期末，万纬物流累计开业项目149个，可租赁面积1,053万平方米，其中高标库851万平方米、冷库202万平方米。报告期内，公司结合精准市场研判与“一园一策”差异化运营策略，高标库稳定期出租率达89%，冷库稳定期库容使用率79%，同比均稳中有升。
　　服务收入快速增长，客户结构持续优化。万纬物流持续夯实运营基本盘，不断拓展重点客户的服务场景与合作深度，通过库内运营操作、“一件代发”、运输及增值服务等多元业务，为客户打造专属产品解决方案。报告期内，万纬物流服务收入同比增长29%，其中库内服务收入同比增长18%，运输收入同比增长44%。同时，公司聚焦商超零售、餐饮、茶饮咖啡等重点行业，品牌影响力显著提升，其中商超零售行业收入同比增长51.4%。
　　精细管控降本增效，科技赋能稳固运营。报告期内，高标库业务优化物业成本，在市场租金下行背景下，维持利润率基本稳定；冷链业务双向提质，营收端优化客户结构，成本端优化能耗、提升组织效能，仓储利润率和服务毛利率均同比提升。同时，公司围绕实际客户需求，启动35项自动化改造项目，依托数字化工具和智能设备，搭建科技化运营体系，通过提高整体拣选效率、减少操作面积等方式实现产能提升。
　　全面践行绿色可持续发展。截至报告期末，万纬物流累计绿色建筑认证面积超过900万平米，115个项目获得绿色三星认证，14个冷链园区获得LEED铂金/金级认证。通过部署屋顶光伏发电系统，实现光伏可再生能源供给超2.0亿度，累计碳减排10万吨以上。
　　（四）其他主要工作
　　1、大宗资产交易
　　报告期内，本集团聚焦非核心低效资产出清与历史沉淀资金回收，积极把握大宗资产交易机会，上半年实现大宗资产交易3宗，签约金额5.34亿元，涵盖商业、写字楼、停车场等业态。
　　新增签约交易方面，一是创新搭建国资国企联动基金架构，通过产权交易所公开挂牌转让，顺利完成广州云城停车场资产包处置；二是以股权归边模式盘活2笔存量商办资产，通过整合分散股权、明晰产权、简化决策架构，实现资产统一运营与市场化处置变现，其中成都菁蓉都会项目通过支持当地科技产业发展的方式，探索多元合作路径，实现项目解困和资产结构优化。
　　2、降本增效
　　为积极应对经营挑战，公司持续深化降本增效，在提升组织效能的同时严控各项费用，可比口径下，过去8个季度实现了费用连续下降，上半年管理费用同比下降13%。
　　开发业务板块持续优化客户转化、从严管控各项营销费用，上半年案场物业及广告费用下降超20%，低效售楼部关闭率达92%；推行工程与材料集中采购，拓宽供应链渠道、深化二级供应链管理，有效缩短拿地至开盘周期、提升采购收益；坚持以客户为中心推动设计、成本、采购一体化协同，联合供应链开展新品研发，依托“天网”质量管理体系及供应商履约评估，实现成本精准管控与产品品质保障。
　　经营服务业务立足自身业态特点，推进精细化管理、科技赋能深挖经营潜力。万物云运用AI与自动化技术重塑中后台运营体系，同步兼顾合规风险防范与业务效能提升；长租公寓、商业与酒店、物流等事业部多措并举推进降本增效，包括总支出管理、加快数字化运营转型、推进能源结构升级、优化组织结构等，持续夯实成本管控能力，助力业务高质量稳健发展。
　　3、科技助力业务
　　本报告期内，本集团围绕“聚焦业务、数智驱动、科技赋能”的工作主线，持续深化人工智能、大数据、物联网等技术在业务中的应用，并加速人工智能、机器人等新技术应用。
　　运用人工智能技术赋能开发业务。报告期内，“万翼图云”、“万科AI智工”等成熟产品持续推广，行业应用不断突破。其中“万翼图云”产品持续服务内外部客户，包含461个万科项目和764个外部项目，累计管理图纸超207万张，助力提升地产开发全周期图纸协作效率；“万翼AI智工”具备施工现场数据采集与远程管控能力，有效降低施工现场安全风险，上半年新增上线项目15个，合计上线368个，在建项目覆盖率97%。
　　运用人工智能技术重塑业务运营模式。万物云推进以“灵石”为核心的智能化能力底座建设，明确“不动产AI大脑”定位，形成能碳智管、能源智控、光储微电网三大核心能力，已在20个核心城市打造40多个标杆项目。物流业务为战略客户提供智慧化服务，包括智能排布配送计划、智能优化出入库及配送线路等，提升仓库空间效率，降低运输成本。租赁住宅业务通过AI手段生成客户画像，预判客户需求并向管家输出跟进策略，提升客户转化效率与管理透明度。商业业务已在部分项目实现AI巡检，任务识别准确率达83.2%，提升日常管理效能。
　　机器人智慧服务取得初步成效。本集团积极与各类科研院所及领先的机器人企业开展合作，携手探索商用服务型机器人在万科业务场景内的应用机会。物流业务“北极燕鸥”机器人作为全球第一个实现地铁无人配送的商业案例，完成40台机器人量产交付，目前已在深圳地铁8条线、61个站点常态化运行，开创“轨道交通+智慧物流”新模式。商业与酒店业务已在部分运营项目落地清洁、配送、互动表演三类机器人试点，验证了机器人在商业综合体场景的适配能力与运营价值。
　　（五）核心竞争力分析
　　1、高品牌知名度和客户认可度。
　　万科多年深耕住宅开发与不动产运营领域，“好房子、好服务、好社区”的产品理念已形成广泛的市场认知。2026年上半年，公司按期保质交付2.3万套房屋，集中交付期整体收房率接近9成，交付口碑进一步巩固了购房者对万科品牌的信赖。这一品牌信任从住宅开发向物业服务、长租公寓、商业运营等赛道延伸，使公司在行业格局重塑过程中持续保有突出的市场号召力，为各项业务稳健推进提供了信用支撑。
　　2、契合“好房子”政策导向的标准化产品体系与迭代研发能力。
　　公司紧扣客户需求迭代产品体系，构建多系协同的住区产品矩阵。2026年6月发布并全面执行《万科集团住宅产品标准（2026版）》，涵盖安全、舒适、绿色、智慧、品质、运维等七大模块405个技术子项，产品标准与国家“好房子”政策导向高度契合。公司按类型及品牌对项目细化归属，构建同类型操盘经验跨城市、跨项目有效复用，对“拾系”、“映象系”、“檐系”等成熟产品系持续迭代，同时依托种子项目研发“漫系”、“曜系”等产品系，并针对盘活项目因地制宜开展非标创新，待成熟后固化产品系，持续提升常规住区项目的综合操盘效率和产品竞争力。
　　3、深耕城市更新与片区综合运营的全链条能力。
　　行业进入存量提质增效阶段，2026年5月，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，首次对城市更新作出系统部署，城市更新从地方探索上升为国家专项规划层面。万科始终坚持与城市同步发展，打造了广州永庆坊、深圳南头古城、上海上生新所、北京望京小街等一批高影响力城市名片项目，沉淀了城市更新、文保项目微改造能力，并积累了复合业态运营能力与相关的底层技术，形成了特色商业综合体打造、综合产业招商和运营服务力、多业态协同全场景打造能力。2026年6月，公司联合合作方获取上海宝山杨行镇老集镇地块，将既有经验向新项目复制，持续推进百年集镇的更新改造。从存量资源转化到片区全生命周期运营，公司已形成覆盖盘活获取、规划调整、更新改造、长期运营的完整能力链条。
　　4、覆盖客户全生命周期、跨场景、多业态的综合服务力。
　　万科围绕客户居住、办公、消费、物流等多元需求，持续拓展经营服务边界，各业务在长期运营过程中不断沉淀专业能力和客户资源，并通过服务标准迭代与商业模式创新提升经营韧性。2026年上半年，开发业务持续强化从建造到交付的全过程品质管控，提升客户居住体验；万物云持续推进“灵石”智能化底座建设，提升住区、园区等场景服务效率；泊寓围绕客户租住全流程优化服务，租户满意度达96.5%，持续强化高品质租住服务能力；商业业务会员体系和印力品牌输出能力进一步提升；万纬物流持续完善冷链运营能力，推动干冷协同满足客户多样化仓储需求。多业态布局不仅增强了公司服务客户全生命周期的能力，也为跨业态资源协同和新业务模式探索提供了基础。
　　5、科技深度融入业务流程，通过数字化手段实现向新质生产力的转化。
　　公司持续依托数字化、科技化手段赋能业务，将人工智能、大数据、物联网等技术深度嵌入业态场景并持续迭代。万物云持续推进以“灵石”为核心的智能化能力底座建设，覆盖八大核心场景；物流业务通过智能排产、智能库维、智能排线等智慧化手段，减少人工和运输成本、优化仓库空间效率；租赁住宅业务深耕自有渠道获客能力建设，全平台累计注册用户量736万；商业业务探索AI算法在经营决策中的应用，推动管理模式由经验驱动向数据驱动升级。公司的科技研发能力不仅服务于自身业务运营，部分成果从内部工具走向外部产品，体现了研发成果的成熟度与行业认可度。“万翼图云”在线图纸协作平台已被多家同行选用，助力提升地产开发全周期图纸协作效率。
　　（六）经营和财务状况分析
　　1、利润状况
　　报告期内，本集团实现净亏损160.2亿元，业绩同比下降47.5%；权益净亏损149.5亿元，业绩同比下降25.2%。
　　2、负债情况
　　（1）负债率
　　截至报告期末，本集团净负债率为135.4%，较2025年底提高11.9个百分点；资产负债率为77.5%，较2025年底提高0.6个百分点。
　　（2）有息负债及结构
　　截至报告期末，本集团有息负债合计3,512.6亿元，占总资产的比例为36.6%。
　　有息负债中，一年内到期的有息负债1,788.6亿元，占比为50.9%；一年以上有息负债1,723.9亿元，占比为49.1%。
　　分融资对象来看，银行借款占比为72.0%，应付债券占比为6.8%，其他借款占比为21.3%。
　　分利率类型来看，有息负债中，固定利率负债占比27.5%，浮动利率负债占比72.5%。
　　有抵押的有息负债1,532.6亿元，占总体有息负债的43.6%，无抵押无质押的有息负债占比为30.8%。
　　分境内境外来看，境内负债占比85.4%，境外负债占比14.6%，其中境外负债占比较年初下降0.6个百分点。人民币负债占比86.7%，外币负债占比13.3%。
　　（3）融资情况
　　公司在融资上继续获得银行等金融机构的大力支持。除股东借款外，2026年上半年新增融资和再融资40.8亿元（不含股东借款）。公司存量融资的综合成本为2.86%，较年初下降17个基点。
　　报告期内，本集团实际利息支出合计55.0亿元，其中资本化的利息合计15.2亿元。
　　3、资金情况
　　报告期内，本集团经营性现金净流入4.9亿元。
　　截至报告期末，本集团持有货币资金590.5亿元。货币资金中，人民币占比94.5%，美元、港币、英镑等外币合计占比5.5%。
　　4、汇率波动风险
　　本集团大部分业务在中国境内，大部分收入与开支均以人民币计值。报告期内本集团产生汇兑损失约1.0亿元。
　　为持续控制中长期汇率波动风险，本集团坚持对外币资产/负债匹配性、期限结构、境外流动性风险等进行动态管理，采用自然对冲及适时购买套期保值工具管控汇率风险敞口。
　　5、存货分析
　　截至报告期末，本集团存货金额为3,459.6亿元，较2025年底下降7.4%。其中，拟开发产品为788.2亿元，占比22.8%；在建开发产品1,576.2亿元，占比45.6%；已完工开发产品（现房）1,068.4亿元，占比30.9%。
　　本集团基于审慎的市场策略，对存在风险的境内开发项目计提存货跌价准备，报告期内新增计提存货跌价准备39.4亿元。报告期末，存货跌价准备余额为285.1亿元。
　　6、或有负债
　　本集团按行业惯例为购房客户的按揭贷款提供担保，主要为阶段性担保，担保期限自保证合同生效之日起，至客户所购产品的房地产证办出及抵押登记手续办妥并交付银行执管之日止。本集团过去从未因上述担保蒙受任何重大损失。本集团认为无须就该等担保在财务报表中作出拨备。
　　（七）未来发展展望
　　当前房地产行业短期走势仍有起伏，随着“十五五”规划落地及各项稳定市场的政策推进，我们认为行业将在供需再平衡中逐渐企稳。下阶段，公司将紧抓政策窗口，围绕企业改革化险、转型发展和核心能力重塑统筹推进各项工作，持续提升经营质量与发展韧性。
　　一是优化资产结构与质量，争取实现资源结构逐步调整。公司将坚持深耕存量盘活，通过规划条件优化、资源置换等手段推动既有项目转化为可售货值；同时，持续推进城市聚焦策略，引导资源向高潜力核心城市集中。
　　二是以客户需求为导向，持续深化“好房子、好服务、好社区”产品理念，迭代升级万科“三好”体系。一方面依托“拾系”、“映象系”等成熟产品系的标准化推广，将经过市场验证的产品方案快速复制至新项目，满足客户各类居住需求；另一方面围绕不断变化的市场需求，持续研发新的产品系，以产品创新覆盖差异化客群。
　　三是积极响应城市更新的政策导向，深耕城市更新业务。公司将依托在历史文化街区活化、片区改造等领域积累的先发优势，深入参与城市更新，着力打造承载新业态、新场景的城市名片项目，在履行社会责任的同时拓展增长空间。
　　四是探索创新业务模式，逐步构筑差异化竞争优势。在化解风险的同时持续探索更加适合万科发展和价值实现的商业模式和业务发展模式，通过系统性改进产品和服务，满足万科客户的多元需求；在项目层面整合品牌优势与多业态操盘能力，为资金方及资产持有方提供从投资研判到资产退出的全周期服务方案，以轻重结合方式拓展增长空间。
　　五是依托数字化、科技化手段赋能业务，全方位提升运营质量与经营效率。深化人工智能、大数据、物联网在业务场景中的应用，加快工业化智能建造与数字化管理工具推广；探索客户数据库与统一数据中台建设，强化跨业态客户协同与权益交换。
　　二、公司面临的风险和应对措施
　　公司目前面临的主要风险及对应的应对措施与上年末无重大差异。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析　　2025年，全国商品房销售面积和销售金额同比分别下降8.7%和12.6%，降幅均较2024年有所收窄。12月，中央经济工作会议明确提出，要着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，加快构建房地产发展新模式。　　在各方及大股东有力支持下，本集团稳步推进改革化险工作，尽全力化解债务风险、保障生产经营稳定，全年持续推进项目“兴交付”，保质交付11.7万套房子；坚持积极销售，实现销售金额1,340.6亿元；经营服务类业务实现稳健经营，全口径收入580.1亿元；持续开展大宗交易，完成31个项目交易，签约金额113亿元；通过存量资源盘活新增和优化产能达338亿元；顺... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　2025年，全国商品房销售面积和销售金额同比分别下降8.7%和12.6%，降幅均较2024年有所收窄。12月，中央经济工作会议明确提出，要着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，加快构建房地产发展新模式。
　　在各方及大股东有力支持下，本集团稳步推进改革化险工作，尽全力化解债务风险、保障生产经营稳定，全年持续推进项目“兴交付”，保质交付11.7万套房子；坚持积极销售，实现销售金额1,340.6亿元；经营服务类业务实现稳健经营，全口径收入580.1亿元；持续开展大宗交易，完成31个项目交易，签约金额113亿元；通过存量资源盘活新增和优化产能达338亿元；顺利退出冰雪业务板块，实现集团战略收敛聚焦和业务组合优化。在融资端，积极争取各类金融机构支持，全年新增融资和再融资280亿元（不含股东借款）。存量融资的综合成本为3.02%，较上年末下降85个基点。大股东深铁集团通过市场化、法治化手段予以支持，截至本报告披露日已累计提供股东借款335.2亿元。同时，本集团积极推动降本增效工作，系统性压缩各项费用开支，开发业务管理费用已实现连续两年下降，长租公寓、商业和物流仓储业务的平台成本或行政支出也分别下降。
　　本集团年内积极开展自救，截至本报告披露日，本集团已完成332.1亿元的公开债务偿付。但受多种因素影响，风险并未彻底化解，经营发展依然面临严峻挑战。报告期内，本集团实现营业收入2,334.3亿元，同比下降32.0%。同时，因面临公开债务的集中兑付，本集团流动性压力进一步加大。自2025年11月起，公司陆续就“22万科MTN004”和“22万科MTN005”两笔中期票据以及“H1万科02”（原“21万科02”）一笔公司债券启动展期协商程序，目前展期议案已获得债券持有人会议表决通过。
　　面向未来，公司将继续全力以赴推进经营改善，通过战略聚焦、规范运作和科技赋能等措施，推动业务布局优化和结构调整，提升多场景的开发和经营能力。公司上下将凝心聚力，有序地化解风险，摆脱困境，推动公司早日走出低谷。
　　（一）2025年市场回顾
　　1、房地产开发
　　全国商品房销售面积和销售额下降，但降幅均收窄。国家统计局数据显示，2025年，新建商品房销售面积8.81亿平方米，同比下降8.7%；新建商品房销售额8.39万亿元，同比下降12.6%。
　　新开工和开发投资下降。2025年，全国房屋新开工面积5.88亿平方米，同比下降20.4%；全国房地产开发投资8.28万亿元，同比下降17.2%，降幅相比2024年扩大6.6个百分点。
　　土地市场成交持续缩量。根据中指研究院数据，2025年全国300个城市住宅类用地供应和成交建筑面积同比分别下降17.5%和13.1%，住宅用地出让金同比下降10.4％。全年住宅类用地的平均溢价率为5.8%，较2024年提升1.5个百分点。
　　政策持续释放稳定信号，从多个维度协同发力。2025年3月政府工作报告指出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，6月国务院常务会议强调“更大力度推动房地产市场止跌回稳”；12月中央经济工作会议提出“要着力稳定房地产市场”。各类支持性政策接连出台，从需求端、供给端、金融支持和长效机制建设等多个维度协同发力，市场信心持续修复。
　　2、物业服务
　　新项目增长放缓，行业竞争加剧。国家统计局数据显示，2025年全国住宅竣工面积同比下降20.2%，新增供给持续收缩。面对市场环境变化，物业服务企业普遍将业务重心转向存量住宅及非住宅领域，以寻求新的增长路径。但当前住宅存量市场竞争加剧，非住宅市场拓展亦面临挑战。
　　收缴率下滑，服务均价微跌。克而瑞数据显示，2025年全国物业服务企业500强平均收缴率降至71%，连续四年下滑。中指研究院数据显示，2025年二十个重点城市物业服务均价为2.72元/平方米/月，同比微跌0.23%。多重因素的综合影响下，物业服务企业经营压力凸显。
　　企业主动战略收缩，拥抱科技，提升盈利能力。为应对市场客观压力并提升可持续发展能力，物业服务企业普遍采取战略收缩，主动退出低效项目，从追求“管理面积”转向深耕“经济效益”。行业科技化建设正从“单点工具应用”向“多元场景覆盖”逐步升级。AI助手、数字员工、智能工单系统等应用的持续深化，已显著提升了物业服务企业的运营效率。
　　3、租赁住房
　　市场租金延续小幅调整。据中指研究院报告，2025年全国重点50城住宅平均租金累计下跌3.62%，跌幅较上年同期扩大0.37个百分点。
　　住房租赁条例施行，促进行业规范发展。我国首部住房租赁行政法规《住房租赁条例》于2025年9月正式施行，为规范市场秩序、保障租赁双方权益、推动行业高质量发展提供制度保障。
　　供需两端政策支持力度不断强化。供给端方面，政策重心逐步从大规模建设转向以需定供、品质提升及规范化管理等。需求端方面，各地进一步降低居民租金负担，从公积金、住房补贴等方面为承租人提供支持，并与人口、人才政策相结合，持续拉动住房租赁市场的潜在需求释放。
　　4、商业开发与运营
　　社会消费品零售总额保持增长。国家统计局数据显示，2025年社会消费品零售总额同比增长3.7%，增速较2024年提升0.2个百分点。
　　消费两极分化明显。消费呈理性与体验并存趋势。一端是极致“性价化”，品牌光环逐步减弱，国货替代国际大牌，消费更加注重实际使用价值；另一端是高“心价比”，消费者愿意为情绪价值支付溢价，潮玩、宠物、娱乐等品类增长迅速。
　　购物中心整体从“增量拓荒”转向“存量精耕”。据赢商网统计，报告期内全国新开购物中心项目数与体量均同比下滑近三成，增量向高线城市聚集，存量调改聚焦中小体量项目。
　　5、物流仓储
　　高标库供需调整深化，分化成为新常态。在宏观需求承压与新增供应持续加大的背景下，高标库市场整体租金与空置率面临双重压力，世邦魏理仕报告数据显示，2025年四季度全国物流市场空置率18.6%，租金同比下降12.5%。不同地区供需结构差异显著，西北、西南市场随着供应退潮以及净吸纳量稳步增长，呈筑底回升趋势；大湾区市场受新增供应集中入市影响，整体形势仍然严峻。
　　冷链规模增长与盈利挑战并存。受益于稳定的民生需求与政策扶持，冷链规模保持增长，中国物流与采购联合会数据显示，2025年全国冷库总容量同比增长5.53%。然而，行业普遍面临供应过剩压力，导致市场竞争加剧。在此背景下，行业企业正加速向科技驱动的高效率、精细化运营模式转型。
　　（二）报告期内主要工作
　　本集团主营业务包括“房地产开发及相关资产经营”和“物业服务”。
　　2025年，本集团实现营业收入2,334.3亿元，归属于上市公司股东的净亏损885.6亿元，同比分别下降32.0%和79.0%；基本每股亏损7.45元，同比下降78.4%。
　　分业务类型看，营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为1,906.5亿元，占比81.7%；来自物业服务的营业收入为355.2亿元，占比15.2%。
　　扣除税金及附加前，房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为8.6%，较2024年下降0.9个百分点（本集团对经营性资产采用成本法核算，补回折旧摊销后，毛利率为11.8%，上升0.7个百分点）；其中开发业务的结算毛利率为8.1%。扣除税金及附加后，房地产开发及相关资产经营业务的营业利润率为3.8%，较2024年上升0.3个百分点；其中，开发业务的营业利润率为2.8%。本集团物业服务毛利率12.3%，较2024年下降0.9个百分点。
　　报告期内，业绩亏损的主要原因如下：
　　（1）房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位。报告期内，房地产开发业务结算利润主要对应2023年、2024年销售的项目及2025年消化的现房和准现房库存。这些项目的地价获取成本较高，销售情况和毛利率均低于投资预期，导致报告期结算毛利总额大幅减少。
　　（2）因业务风险敞口升高，新增计提了信用减值和资产减值。
　　（3）部分经营性业务扣除折旧摊销后整体亏损，以及部分非主业财务投资亏损。
　　（4）部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。
　　（三）各项业务发展情况
　　1、房地产开发
　　（1）销售和结算情况
　　2025年本集团实现销售面积1,025.0万平方米，销售金额1,340.6亿元，同比分别下降43.4%和45.5%。
　　新开项目表现良好。全年18个项目首开表现均超额达成投资决策目标，整体首开推盘去化率达60%，在各自市场中保持领先地位。其中上海高福云境、成都都会甲第、哈尔滨蘭樾、温州璞拾云洲首开去化率超过8成，赢得市场认可。
　　加大库存去化力度。本集团升级现房销售策略，已在广州和常州培育两个现房销售学习基地，从定制装修、场景更新、现房保鲜、入住率提升和社区运营等方面进行培训提升。车商办通过健全销售管理体系，强化责任分工、机制优化与激励驱动，系统提升去化率。报告期内，本集团年初现房实现销售221亿元，年初准现房实现销售241亿元，车（位）商（铺）办（公）销售175亿元，共220个项目实现销售斩尾。
　　开展营销创新，强化新媒体自获客能力建设。本集团组织全民营销、直播、线上投放、AI应用等培训，持续制造节点进行业绩聚焦。在贝壳、字节、安居客等平台进行总对总获客联动，保障饱和曝光、精准获客。
　　本集团在中国境内的房地产开发及相关配套业务主要布局7个区域，累计营业收入1,781.62亿元。其中房地产开发业务实现结算面积1,256.7万平方米，同比下降39.6%，实现结算收入1,701.08亿元，同比下降39.0%；结算毛利率为8.1%（扣除税金及附加后营业利润率为2.8%）。
　　截至报告期末，本集团合并报表范围内有1,096.9万平方米已售资源未竣工结算，较上年末下降31.1%，合同金额合计约1,135.9亿元，较上年末下降48.6%。
　　（2）项目交付情况
　　2025年本集团整体保交房工作平稳有序，全年共交付234个项目，494个批次，合计交付房屋11.7万套。
　　提升工程品质全周期精细化管理水平。本集团加强项目工程品质全周期管理，落实项目工程管理精益策划、样板引领、工序验收、过程质量评估、交付质量评估的管理标准和管理流程，形成覆盖设计、采购、施工、交付等全周期的建造管控体系，提升项目过程管理的精细化水平，为产品品质提供保障。
　　加强建造过程的业主沟通，让客户安心、放心。报告期内，本集团累计开展1505次“看见家”活动，在建设过程中邀请客户进入施工现场，超过2.8万户客户走进工地，实地了解建设过程、感受万科建造品质。持续推动科技赋能，通过智慧建造无人机影像、360全景视频、线上家书等数字化方式，向客户全面、高频展示建造进度。
　　持续推进项目由“品质交付”向“兴交付”升级。本集团推进项目由品质交付到兴品质、兴场景、兴服务、兴体验四个维度的“兴交付”升级。报告期内，杭州江斓映象府打造多层次、多功能的全龄友好景观场景，海南三亚湾打造酒店式旅居空间体验，烟台天琴湾打造滨海生活方式升级、完善会所运营及多项增值服务，均取得客户的广泛认可。
　　与业主共建开展丰盛多彩的社群活动，打造多类社群活动空间，提升社区邻里浓度。报告期内，本集团携手813位社群主理人，围绕“自然、运动、文化、艺术”四大主题，以社区架空层、多元公共空间及主题盒子为载体，与业主共创、共建、共同运营986个社群，打造有活力、有温度、可持续的未来社区生态。万科打造行业首个“社区疗愈节”，在全国25个城市开展573场疗愈活动，活动内容涵盖艺术、运动、手作等，让业主在家门口实现身心“充电”。
　　（3）投资和开竣工情况
　　2025年开发业务开复工计容面积约591.7万平方米，同比下降42.1%，完成年初计划的88.5%；开发业务竣工计容面积约1,291.8万平方米，同比下降45.6%，完成年初计划的91.3%。新开工面积低于年初计划主要因为公司坚持以销定产的策略，加强现金流管控，结合市场流速表现，对部分项目的开发节奏进行了灵活调整。
　　坚持存量资源盘活为主导、精准投资为补充的投资策略。报告期内，累计获取新项目23个，总规划计容建筑面积186.9万平方米，权益计容规划建筑面积105.3万平方米，权益地价总额约66.9亿元，新增项目平均地价为6,357元/平方米。新获取资源均为存量盘活项目，主要分布在广州、杭州、宁波等核心城市。
　　优化操盘效率、夯实运营能力，确保新项目投后高标准兑现。报告期内，18个新项目实现首开，投资兑现度为84%，其中成都高新锦曜、武汉东合映象、石家庄公园隐秀、哈尔滨蘭樾等6个项目为当年获取当年开盘，平均开盘周期3.9个月，投资兑现度100%。
　　存量项目盘活取得积极成效。报告期内，本集团紧盯政策导向、深化政企协作，重点运用资源置换、规划条件优化等举措攻坚难点项目，其中杭州河语光年项目将存量房转为保障性租赁住房，打造政企联动盘活存量的示范标杆；天津天拖北项目成功申报天津市首批国家土地储备专项债，公司已收回大部分退地款。报告期内，本集团存量盘活优化及新增产能338.5亿元，切实优化资产结构，增强企业发展动能。
　　截至报告期末，本集团在建项目总计容建筑面积约2,691.5万平方米，权益计容建筑面积约1,767.5万平方米；规划中项目总计容建筑面积约2,862.5万平方米，权益计容建筑面积约1,824.7万平方米。此外，本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积约338.6万平方米。
　　（4）产品情况
　　持续推进产品力升级与模块化落地。依托“空间+内容+服务”的一体化模式，公司持续推进产品模块的标准化研发与场景化落地，系统构建涵盖社区大堂、中央景观、学习盒子、健身盒子等在内的CO·life内盒子公共服务体系，并同步推出“烟火商街”街区模块与小镇中心产品模块，融合社区商业、邻里交往、运动休闲及公园绿地等多元功能，强化生活场景的完整性与运营可持续性。上述产品模块已在上海、广州、杭州、济南等多个城市的标杆项目中实现集成应用，有效支撑高品质交付与市场竞争力提升。
　　围绕体系化能力建设，同步完善制度基础与供应链支撑。《万科集团住宅产品标准》全面推行，已在37个项目落地应用，夯实产品一致性与品质底线；在杭州建成集选品、研发、展示于一体的买手基地，通过市场优选与上下游优质供应商联合研发，引入厨房电器、智能家居等70款装修相关新品，有效提升产品品质与性价比。
　　积极推进未来城市核心技术应用实践。未来城市首发项目上海理想之地低碳智慧技术底盘已落地投运，成功创建近零碳社区，入选住建部首批好社区案例。深圳梅林万科大厦上线微电网系统，创新城市既有建筑的配电与运维模式，通过智慧化管控实现能耗降低与舒适度提升。武汉理想之地构建覆盖家居、社区、校园的全域智慧体系，试点全域安防、无人配送等特色场景，为未来城市智慧生活提供实践样本。
　　（5）绿色建筑和住宅产业化
　　本集团新建项目连续12年满足绿色建筑评价标准。截至2025年底，本集团满足绿色建筑评价标准的面积累计超3.42亿平方米，新增满足绿色建筑评价标准面积710万平方米。新增项目中，获得绿色建筑二星级及以上认证的项目9个，获得LEED金级认证的项目2个，其中新建物流项目100%获得绿色仓库三星认证。本年度，新建项目中引入可再生能源设计的建筑面积比例为70.7%，较2024年进一步提高，其中，100%新建冷库项目引入可再生能源设计。
　　（6）代建情况
　　本集团从2010年起开始代建业务，主要为政府部门、国有企业、金融高科技企业等提供服务，涵盖商品住宅、学校、保障房、产业办公、城市更新、医疗等项目类型。同时，面对行业的代建业务需求，本集团利用自身积累的业务经验和能力优势，积极开展商业代建业务，获得委托方、客户及社会各界的认可。报告期内，以代建模式参与合肥庐阳区龙高照城市更新项目，成功打造悦映青川、云映青澜等多个热销项目。武汉理想之地项目积极打造好房子、好服务，成为“湖北省构建房地产发展新模式试点项目”。
　　2025年，本集团管理项目76个，建筑面积1,486万平米，项目主要分布在深圳、南京、武汉、合肥、石家庄、无锡等城市。本集团代建业务获得54个奖项，包括中国建筑业协会授予的“2025年建设工程安全生产标准化工地”、中国施工企业管理协会授予的“2025年中国施工企业管理协会观摩学习项目”、广东省建筑业协会授予的“广东省建设工程结构质量优良项目”、贵州省建筑工程质量安全协会授予的“2025年度贵州省建设工程安全生产标准化工地”等。
　　2、物业服务
　　本集团旗下的万物云是国内领先的全域空间服务提供商，并通过AIoT（人工智能物联网）以及BPaaS（流程即服务）解决方案实现远程和混合运营（Remote&Hybrid），为客户提升空间服务效率。
　　报告期内，万物云实现营业收入373.6亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长2.5%，其中社区空间居住消费服务收入233.3亿元，占比62.4%，同比增长10.7%；商企和城市空间综合服务收入117.9亿元，占比31.6%，同比下降4.4%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入22.4亿元，占比6.0%，同比下降26.0%。
　　聚焦蝶城深耕，构建区域密度，实现稳步扩张。在住宅领域，凭借“蝶城”战略的浓度优势和弹性定价体系的机制优势，稳步推进存量项目拓展。报告期内，新获取247个存量住宅服务项目，年化饱和收入14.2亿元，其中通过弹性定价体系获取项目51个，年化饱和收入1.65亿元。蝶城数量增加24个至690个，新改造50个蝶城，使已完成流程改造的蝶城增至300个。2025中国物业服务力暨品牌价值研究成果发布会上，万物云旗下万科物业荣获“2025中国住宅物业服务力企业TOP1”等10个奖项。
　　精耕高价值客群，协同增效拓收。商企服务方面，万物梁行持续打磨能力与产品，聚焦优质客户。报告期内，新拓超高层项目13个，数据中心5个，洁净室3个；累计服务2,589个项目，合约项目数量3,444个。报告期内，凭借专业服务的能力，业务续约率达90.9%，实现续约年化金额48.4亿元。通过深耕客户生态，多业务联动，服务客户更多方面，实现22.9亿元交叉销售业绩。
　　智能体规模化应用，实现管理费用的结构性优化。基于自建企业级AI平台“GC平台”，通过自研检索增强生成引擎，实现了对万物云知识库及内外部系统的深度调用，大幅提升了辅助决策与知识检索效率。年内上线超1,400个AI智能体，并正式转正9名AI员工。依托“数字劳动力”底座，万物云全年管理费用下降2.0亿元，同比下降10.1%，体现了技术升级在提升组织效率、降低成本方面的实际成效。
　　3、租赁住宅
　　本集团旗下“泊寓”是全国最大的集中式公寓提供商。
　　报告期内，租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入36.66亿元。
　　推动高质量增长，实现稳健发展。泊寓聚焦保障性租赁住房领域，深化与属地政府、国企等企业的合作，新拓展房源2.27万间，净新增开业0.66万间。截至2025年底，泊寓共运营管理27.02万间长租公寓，开业19.78万间，出租率95.4%，服务企业客户超7,100家。泊寓积极响应国家纳保政策，所管理的租赁住宅中，有13.2万间纳入保障性租赁住房。
　　为企业员工打造宜居、便捷的租住生活。泊寓通过包租、定制化宿舍、商旅短租等服务方式，不断拓展服务边界、创新服务模式，为企业提供专属服务方案，保障员工居住体验。
　　报告期内，新增拓展包括中国邮储、蚂蚁金服、浪潮数字、一汽大众等知名头部企业，企业客户占比达22.6%；新增企业员工认证人数11.3万人，同比提升47.9%；商旅短租入住量同比增长13.0%。
　　盘活多元存量项目，实现资源高效利用。报告期内，泊寓通过“非住改租”等模式成功盘活酒店、办公、产业配套宿舍等多种类型的资产，累计盘活本集团及国资国企项目24个，房间数超15,100间。其中，盘活本集团旗下深圳老地方、佛山金色梦想二期、厦门海湾社区二期等5个项目，房间数超5,200间；持续与属地国资平台开展深度合作，就数个中大型租赁社区运营服务达成合作协议，在广州、合肥、武汉、南京、昆明等城市共计盘活19个项目，房间数超9,900间。
　　深耕服务，构筑美好租住生活。泊寓以租户需求为核心，持续深耕服务品质，全年客户满意度达96.6%。报告期内，在全国开展超3,800场社群活动，吸引约6万名泊友参与，为泊友搭建起跨店、跨城市的友好交流桥梁。资产品质维护方面，完成90余个项目的焕新改造，持续提升居住体验。会员体系全面升级，已覆盖超30万人，月度会员日活动吸引超12万人参与。在中指研究院发布的《2025中国房地产品牌价值研究报告》中，泊寓获评“2025中国住房租赁领先品牌”、“2025中国社区租赁领先品牌”。
　　4、商业开发与运营
　　本集团商业物业开发与运营业务包含购物中心、社区商业等业务形态。
　　报告期内，本集团商业开发与运营业务实现营业收入79.3亿元（含非并表收入）。
　　截至报告期末，印力管理的商业项目整体出租率为94.5%。
　　布局全国重点城市。截至报告期末，本集团合计开业178个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积1078万平方米；规划中和在建商业建筑面积为145万平方米。
　　多个新项目顺利开业。2025年，本集团9个项目如期开业（含4个重资产项目）。重资产方面，上海前湾印象城MEGA作为上海第二座MEGA级旗舰商业，定位“国际化社交度假漫游湾”，各类首店、旗舰店及定制概念店占比达70%，构建了全业态、高品质的消费矩阵，以98%的招商率、95%的开业率成为城市级新标杆。轻资产输出管理方面，深圳iN城市广场、上海唐镇印象天地、郑州嵩南印象城等多个项目如期开业，获得居民、合作伙伴及市场的高度认可，同时在广州、西安、泉州等地拓展多个项目，已累计拓展轻资产输出管理项目达25个。
　　持续扩大商业品牌影响力。截至报告期末，本集团已与超过12,700家品牌建立良好合作，数字化会员数量4,660万，同比增长13.1%，月活会员数量同比增长16.6%。2025年在各大节点开展覆盖全国项目的品牌活动，包括第二届发发季、五一“国货”联动、暑期第九届花花节、十一小红书营销联动等，其中第九届花花节与东南亚头部商业集团TheMall集团战略合作，活动期间销售额同比提升3.6%、客流同比提升6.6%、总曝光量破3亿。
　　消费基础设施REIT表现良好。2025年，中金印力消费REIT继续展示卓越的运营韧性，通过主动实施租户结构优化，精准引入符合新兴消费趋势的热点品牌，依托高频次、多主题的营销活动，带动客流销售再创新高。截至报告期末，出租率98.4%、租金收缴率99.9%。在基金层面，年度累计完成四次分红，按报告期末市值计算，年化现金流分派率4.18%。
　　5、物流仓储
　　“万纬物流”为本集团物流仓储服务及一体化供应链解决方案平台，致力于为各行业客户提供全温层仓储租赁、库内运营、冷链仓配、一体化供应链和物流科技等服务。
　　报告期内，物流仓储业务实现营业收入42.8亿元，同比增长8.0%。其中冷链营业收入23.1亿元，同比增长25.5%；高标库收入19.7亿元。
　　规模保持行业领先，仓储基本盘稳中有升。万纬物流累计开业项目147个，可租赁面积1,045万平方米，其中高标库可租赁面积844万平方米，冷链可租赁面积201万平方米。2025年，结合区域市场采取差异化的经营策略，实现高标仓稳定期出租率89%，冷库稳定期库容使用率80%，同比上年均稳中有升。
　　聚焦重点行业做深做透，深挖客户需求。万纬物流聚焦重点行业，在商超零售、餐饮、茶饮咖啡领域持续突破，品牌影响力显著提升，全年商超零售行业收入同比增长13%，餐饮行业收入同比增长48%。客户策略上，公司坚持“稳存量、求增量”，通过深挖现有客户需求，头部客户收入同比增长28.3%；积极开拓区域新兴客户，全年新增客户超110家，客户结构得到持续优化。
　　加速推进服务转型，服务收入快速增长。报告期内，万纬物流持续夯实运营基本盘，不断拓展重点客户的服务场景和合作机会，通过库内运营操作、“一件代发”、运输及增值服务，打造客户专属的产品和服务。2025年，万纬物流整体服务收入达14.7亿元，同比增长40%，其中运输收入6.2亿元，同比增长55%。
　　全面践行绿色可持续发展。截至报告期末，万纬累计绿色建筑认证面积超过900万平米，115个项目获得绿色三星认证，14个冷链园区获得LEED铂金/金级认证。通过部署屋顶光伏发电系统，实现光伏可再生能源供给超1.7亿度，累计碳减排9万吨以上。凭借在低碳物流领域的积极践行与创新实践，万纬物流荣获罗戈网颁发的“2025LOG低碳供应链物流杰出贡献奖”。
　　6、产业办公业务
　　本集团产业办公业务始终以企业客户需求为核心，依托数智化运营与人性化服务，打造高效多元的办公空间，赋能企业成长与产业增效。
　　2025年，本集团新签约面积55万平方米，其中多个项目实现酒店、医疗等经营业态租户引入。截至报告期末，已在全国布局21个城市，经营项目62个，经营规模位居国内办公行业第一梯队；服务租户数量逾7,000家，其中世界500强企业156家、中国500强132家、行业独角兽企业177家，大客户留存率约70%。
　　7、酒店业务
　　本集团旗下共运营31家酒店，布局于北京、深圳、广州、成都等核心城市，以及阳朔、丽江等热门旅游目的地，形成以高端商务为定位的“瞻云”与立足城市人文的“有熊”两大自营品牌体系。
　　报告期内，本集团以轻资产输出模式拓展的扬州有熊酒店如期开业。该项目秉持“文旅+城市更新”的创新路径，对扬州仁丰里600年历史街区进行保护性改造，完整保留了传统建筑形制，并创造性融入非遗工坊、文化展厅等现代文旅功能，成为兼具商业价值与文化内涵的行业标杆。此外，潮州有熊酒店在2025年经营业绩表现突出，整体收入同比提升23%，NOI同比提升38%。
　　8、业务优化和资产处置
　　聚焦核心主业发展，有序剥离非主营业务。报告期内，本集团与中旅国际签署冰雪业务合作协议，顺利完成该业务板块退出，实现集团战略收敛聚焦和业务组合优化。
　　积极把握大宗资产交易市场机遇，着力加快资金回笼效率。报告期内，本集团创新资产交易路径，推动资产结构优化升级。一是积极联动政府部门与央国企，把握潜在合作机会，12月与深业集团达成中山湾中新城项目股权交易；二是响应国家政策号召，积极探索保障性租赁住房收购路径，9月实现杭州万科彩虹天空之城自持住宅的交易，12月实现大连两个自持租赁住宅的交易；三是深化与国内外知名机构投资者的战略合作，在北京、上海、厦门等多地成功完成多个经营性资产的高质量退出。2025年，本集团累计完成大宗资产交易31宗，业态涵盖办公、商业、公寓、酒店等领域，合计签约金额113亿元。
　　（四）其他主要工作
　　1、深化组织建设
　　为落实改革化险部署要求，支撑战略规划落地，本集团组织实施管控与治理体系优化。基于深入调研和行业对标，本集团制定了《万科集团权责体系方案》，优化相关治理原则；明确了集团总部、地区公司及事业部三类组织的具体管理定位。开发业务的管理架构由原先的“三级半”简化为“集团总部—地区公司”两级，38个区域及城市公司整合为16个地区公司，有效缩短管理链条，原9个事业部调整为8个事业部，总部部门从7个扩展至13个，进一步强化了总部的管理和控制能力。
　　在人才发展方面，2025年围绕改革化险阶段的实际需求，本集团在专业能力认证、培训体系建设及实训基地建设等方面推进了一系列工作。全年组织开发业务进行履职能力认证，并将认证结果应用于骨干员工的选拔与晋升；通过“谷雨行动”等专项计划累计培训超6,000人次，首个实训基地建成并形成了标准化操作指引。结合用人需求分析与目标设定，积极采用内部招聘（“大江大海计划”）、外部招聘及专业交流等多种方式引进优秀人才，拓宽了人才来源渠道，支持业务梯队的建设与发展。
　　2、降本增效
　　为有效应对市场环境变化与经营压力，本集团将降本增效作为核心管理举措之一持续深化，在全面提升组织运行效率的基础上，系统性压缩各项费用开支。在开发业务板块，通过线上直播、全民营销等方式也实现了营销费率的有效控制；通过加强供应链及下游产业链管理，实现产品性能优化、充分市场竞价，有效降低了采购成本；通过实施精益化管控、优化组织架构与流程，有效降低了人工成本及中后台运营费用。经营服务业务结合自身业务特征挖掘经营潜力，其中万物云利用AI与自动化技术深度重构中后台运营体系，通过自研大模型开发平台的大规模应用助力全年管理费用同比下降10.1%；长租公寓、商业和物流仓储业务也均制定了降本行动举措，通过精细化管理、严控行政支出、科技赋能等举措，平台成本或行政支出也分别下降。
　　3、科技助力业务
　　报告期内，本集团运用人工智能、大模型、BIM、物联网等技术，围绕“聚焦业务，打造科技好产品，助力业务管理提升”开展工作，支持业务高质量发展。
　　深化“AI审图”与“图云”应用，推动技术跨行业赋能。公司的“AI审图”已服务近百家行业伙伴，2025年应用于72个新项目，新增审查16.2万张图纸；“AI图云”作为云端图纸协作平台，已签约行业内等多家客户，2025年新增服务149个万科项目和46个外部项目，新增图纸38.6万张，其AI识图与算法能力已拓展至中建三局、中广核、信义玻璃等跨领域客户。报告期内，国家档案馆已启动与万科“建筑图纸大语言模型”相关合作，“AI图云”通过深圳市住建局科技项目验收。
　　全面推进“AI智工”应用，提升工程管理智能化与精细化水平。万科AI数字工程管理平台持续通过无人机与360摄像头采集数据，借助计算机视觉技术精准识别施工进度并预判风险。产品进一步拓展AI应用场景，将混凝土缺陷、安全网破损等近10类安全质量痛点纳入智能识别范围，实现施工现场全方位智能管控。全年新增上线项目140个，在建项目覆盖率从2024年底50%增长至2025年底97%，年内开展智能巡检28.7万次，有力推动工程管理向体系化、可视化迈进。
　　自研“斗拱BIM智能建模软件”，赋能设计提效与多场景数字化管理。斗拱BIM智能建模软件凭借其智能排布与计算功能，显著提升项目设计决策效率。2025年全年已有5个办公项目基于斗拱构建的数字大厦解决方案实现落地。同时，全年基于斗拱提供的轻量化三维建模技术，公司还在2025年打造了108个项目资产可视化沙盘，为项目开发及经营阶段的关键数据关联对比及差异提示带来重要支持。
　　全面部署营销数字沙盘并试点户型选装功能，优化客户体验。营销数字沙盘作为核心数字化营销工具，为客户提供突破时空限制的直观看房体验，并实现对房屋信息的精准管理。在此基础上，同步落地户型选装功能，为客户提供个性化调整空间，使其能直接参与空间布局与部品选择，此功能已在唐山万科东庐项目试点应用。截至报告期末，营销数字沙盘已覆盖万科35个城市，共部署220个营销数字沙盘、80个数字车位沙盘。同时，智慧沙盘的应用场景已延伸至央视博物馆、深圳新皇岗口岸等外部重要数字孪生项目。
　　4、ESG
　　万科以“人民的美好生活需要”为中心，不断探索实现绿色可持续的高质量发展新路径，将可持续发展理念融入企业的运营管理、产品开发及服务提供的全流程中，用行动诠释企业社会责任。公司已制定了近50项可持续发展目标，涉及减排降碳、资源能源管理、气候变化应对、产品与服务质量、健康与安全及供应链管理等多个方面，为可持续发展规划明确路径。2025年，为积极回应联交所与沪深交易所对气候信息披露的最新要求，公司启动气候相关财务影响的系统性梳理工作，进一步提升对气候相关风险与机遇的治理水平。
　　公司ESG表现获得境内外资本市场、指数及评级机构的广泛认可。2025年，万科HSSUS(恒生ESG指数)提升至AA-评级(内房同业中排名前10%)、深圳证券交易所国证指数ESG评级AA级；并持续入选恒生A股可持续发展企业指数、恒生内地及香港可持续发展企业指数、恒生A股通ESG领先指数及恒生可持续发展企业基准指数。
　　（五）核心竞争力分析
　　1、深厚的品牌沉淀与穿越周期的客户信任。
　　万科作为拥有四十余年积淀的中国房地产行业先行者，始终将品牌声誉视为企业的生命线。面对行业深刻变革，万科凭借精准匹配需求的设计能力和覆盖全周期的服务体系，在市场波动中树立了极高的客户信任。这种信任不仅体现在住宅开发领域，更延伸至物业服务、长租公寓等多元赛道，使万科在行业转型期依然能够保持品牌美誉度与市场号召力的行业领先地位，为业务的稳健开展提供了厚实的信用基石。
　　2、卓越的存量资源转化能力与高效操盘能力。
　　随着行业进入存量时代，存量资源转化能力和高效操盘能力已成为万科的核心竞争壁垒。在存量资源转化方面，报告期内本集团新获取的23个项目全部为存量盘活类项目，主要分布在广州、杭州、宁波等核心城市。通过系统化的攻坚打法，我们成功推动了杭州河语光年项目转为保障性租赁住房，并助力天津天拖北项目通过国家土地储备专项债实现资金回笼。在操盘能力方面，本集团持续优化操盘效率、夯实运营能力，确保新项目高标准落地并兑现投资回报。
　　3、契合政策导向的“好房子”产品力。
　　万科始终坚持“好房子、好服务、好社区”的经营理念，与当前国家推动房地产高质量发展的政策导向高度契合。我们通过对“拾系”、“庐系”等住宅产品线的持续迭代，将“好房子”的标准转化为可量产的产品体系，赢得了客户与市场的广泛青睐。这种以客户认可为导向、兼顾品牌口碑与经营效率的开发能力，使万科在现房销售、代建业务等领域持续保持行业领先的市场竞争力。面对行业向现房销售制度转型的趋势，本集团实现营销模式的深度迭代，构建了涵盖定制装修、销售行为优化、场景更新、现房保鲜、入住率提升及社区运营在内的现房全周期经营体系。这种兼顾高品质产品和现房精细化经营的能力，使万科在行业新模式下持续保持领先的市场竞争力。
　　4、覆盖客户全生命周期的多业态综合服务力。
　　本集团通过构建涵盖居住、购物、办公、物流在内的多业态服务体系，实现了与客户全生命周期的深度链接。在保持各赛道行业领先地位的同时，本集团不断迭代服务标准与商业模式，将经营韧性转化为发展动能。2025年，万物云推出“弹性定价”创新模式，为破解行业收费难和客户满意度低的矛盾做出有益探索，提升服务透明度与业主选择权。泊寓以96.6%的客户满意度及行业领先的续租率，为城市青年提供了高品质的居住选择，全年在全国范围内开展社群活动超3,800场，持续升级租户社区生活体验。商业业务依托在购物中心、社区商业、历史文化街区等各类项目中积累的成熟运营经验，实现商业运营能力复制与品牌输出，报告期内成功获取位于广州、西安等重点城市的优质项目，操盘能力获得行业广泛认可。
　　5、驱动管理精细化与业务增效的科技创新能力。
　　万科将科技深度融入业务流程，通过数字化手段实现向新质生产力的转化。在开发业务领域，在工业化建造方面，我们拥有成熟的“5+2”技术体系；在数字化应用方面，自研的AI审图、资产可视化建模软件“斗拱”等已成为行业级标杆。在物业服务领域，万物云自建企业级AI平台，截至2025年末，AI智能管家累计使用量突破200万次，自动生成AI工单超20万件，显著提升一线响应效率与服务标准化水平，成为物业行业AI场景化应用的代表性成果。在长租公寓领域，泊寓通过迭代退租验房单、上线空房巡检、开展空房验收及销控房管理功能试点，结合房态标签优化，逐步实现销控房全流程标准化线上管理，有效提升房态品质与销售周转效率。在物流仓储领域，万纬物流依托深铁集团的资源优势，探索“轨道交通+机器人配送”这一创新城市物流模式，截至2025年末正式投入运营的无人配送机器人达到40台。这种将人工智能应用于业务场景、实现降本增效的能力，为集团在迈向新发展模式的过程中提供了坚实的技术保障。
　　（六）经营和财务状况分析
　　1、利润状况
　　报告期内，本集团权益净亏损885.6亿元，同比下降79.0%。
　　2、负债情况
　　（1）负债率
　　截至2025年底，本集团净负债率为123.5%，较2024年底提高42.9个百分点；资产负债率为76.9%，较2024年底提高3.2个百分点。
　　（2）有息负债及结构
　　截至报告期末，本集团有息负债合计3,584.8亿元，占总资产的比例为35.1%。
　　有息负债以中长期负债为主。有息负债中，一年内到期的有息负债1,605.6亿元，占比为44.8%；一年以上有息负债1,979.2亿元，占比为55.2%。
　　分融资对象来看，银行借款占比为71.9%，应付债券占比为8.2%，其他借款占比为19.9%。
　　分利率类型来看，有息负债中，固定利率负债占比28.7%，浮动利率负债占比71.3%。有抵押的有息负债1,501.5亿元，占总体有息负债的41.9%。无抵押无质押的有息负债占比为37.1%。
　　分境内境外来看，境内负债占比84.8%，境外负债占比15.2%。人民币负债占比86.1%，外币负债占比13.9%。
　　（3）融资情况
　　公司在融资上继续获得银行体系的大力支持。除股东借款外，2025年新增融资和再融资280亿元。公司存量融资的综合成本为3.02%，较上年末下降85个基点。
　　报告期内，本集团实际利息支出合计129.9亿元，其中资本化的利息合计51.6亿元。自2025年11月起，公司陆续就“22万科MTN004”和“22万科MTN005”两笔中期票据以及“H1万科02”（原“21万科02”）一笔公司债启动展期协商程序。截至报告期披露日，相关中期票据和公司债的展期议案已获得债券持有人会议表决通过。
　　3、资金情况
　　全年经营活动产生的现金流量为净支出9.9亿元。
　　截至报告期末，本集团持有货币资金672.4亿元。货币资金中，人民币占比93.3%，美元、港币、英镑等外币合计占比6.7%。
　　4、汇率波动风险
　　本集团大部分业务在中国境内，大部分收入与开支均以人民币计值。报告期内本集团产生汇兑损失约0.4亿元。
　　为持续控制中长期汇率波动风险，本集团坚持对外币资产/负债匹配性、期限结构、境外流动性风险等进行动态管理，采用自然对冲及适时购买套期保值工具管控汇率风险敞口。截至报告期末，本集团无任何存量套期保值合约。
　　5、存货分析
　　截至报告期末，本集团存货金额为3,737.4亿元，较2024年底下降28.0%。其中，拟开发产品为778.8亿元，占比20.8%；在建开发产品1,788.2亿元，占比47.8%；已完工开发产品（现房）1,144.5亿元，占比30.6%。
　　本集团基于审慎的市场策略，对存在风险的项目计提存货跌价准备，报告期内新增计提存货跌价准备208.3亿元。报告期末，存货跌价准备余额为266.4亿元。
　　（七）未来发展展望
　　2026年是“十五五”规划的开局之年，也是房地产行业全面迈向新发展模式的关键阶段。随着行业的底层逻辑发生深刻变化，市场正从总量扩张阶段转向存量提质增效阶段，行业也将在供需再平衡中逐渐企稳。万科集团将紧抓国家“十五五”高质量发展机遇，坚持以人民群众对美好生活的向往为导向，在巩固行业新模式探索成果的基础上，全面落实提质增效与风险化解并举的发展策略。
　　1、持续深化战略聚焦，通过资源的高效转化提升经营韧性。
　　现阶段将坚持以存量资源盘活为主导、精准投资为补充的投资策略，紧盯政策导向、深化政企协作，重点运用资源置换、规划条件优化等举措改善资源结构。在区域布局上，坚持在具备供需优势的核心城市深耕，确保资源向高潜力城市和地区集中，对不符合要求的城市坚决退出。在经营效率上，将持续优化全流程操盘能力，通过提升投资兑现度与回款质量，为集团贡献长期稳定的收益。
　　2、不断深化迭代“好房子”体系，引领高质量居住体验。
　　坚持打造“好房子”产品，完善绿色、智慧、宜居的住宅标准，持续落地“好房子、好服务、好社区”的理念。在业务实践中，将通过对“拾系”、“庐系”等标杆产品线的持续精研，推动开发业务向产品标准化与经营精益化深度融合。这种以客户需求为导向的产品迭代，不仅是公司应对行业环境变化的基石，更是公司在新发展阶段夯实核心竞争力的根本保障。
　　3、积极响应政策导向，以“绣花功夫”深耕城市更新。
　　积极响应国家关于城市更新的政策导向，充分发挥自身在历史文化街区打造、片区再生等领域沉淀的先发优势。秉持“绣花功夫”，深度参与城市历史文化街区的保护与活化，通过政企联动与片区统筹，打造一批承载新业态、新场景的城市名片。凭借在多业态规划与复杂项目上的操盘力，公司将致力于打造更多民生改善与城市发展双赢的样板项目，在履行社会责任的同时拓展增长空间。
　　4、积极探索新业务模式，提升差异化市场竞争优势。
　　基于不动产开发与运营的深厚积淀，积极探索全链条的不动产运营模式。整合品牌优势与多业态操盘能力，为资金方或资产持有者提供从投资研判、开发建设到运营管理、资产退出的全周期、全链条服务方案。通过推动业务模式从空间开发延伸到全链条服务，致力于将累积的专业运营能力转化为可复制、可持续的商业价值，并通过轻重结合的业务模式，构建差异化的行业竞争壁垒。
　　5、深化科技应用与数据赋能，驱动全场景质效升级。
　　持续深化科技与业务的融合，通过数字化手段赋能全产业链条。在开发领域，加速推广工业化智能建造与数字化管理工具，提升工程精准度与建造效率；在经营服务领域，通过AI技术提升客户体验、降低资产运营成本，实现精细化成本管控与降本增效。同时，将致力于建立万科大会员体系，通过加快客户数据库与统一数据中台建设，打破业态壁垒实现客户洞察的深度互联，以数据驱动决策，为客户提供全场景、高品质的数字化服务体验。
　　2026年，本集团现有项目（不含未来新获取项目）计划新开工及复工计容面积306.1万平方米；预计项目竣工计容面积744.1万平方米。有关本集团2026年开、竣工计划的详细信息，请见“境内主要项目2025年开发情况和2026年开发计划”。
　　（八）风险管理
　　2025年，公司在董事会和内部管理层面持续完善和强化风险识别、风险监控和风险防范职责，董事会负责评估及厘定公司为达成战略目标所愿承担的风险性质及程度、维持稳健及有效的风险管理和内部监控系统并检讨其成效。董事会至少每年检讨公司风险管理及内部监控系统的有效性，并听取管理层汇报主要风险及应对措施。
　　公司风险管理及内部监控系统按照《企业管治守则》及《企业内部控制基本规范》的原则及指引制定，已建立分层分级的风险管理架构，发布风险管理手册，公司相关部门根据既定的发展策略，对经济形势、产业政策、市场竞争、资源供给等外部风险因素以及财务状况、资金状况、资产管理、运营管理等内部风险因素进行研究，对主要风险进行识别及评估，为制订风险应对策略提供依据，并持续监控风险管理系统的健全性、合理性和有效性，提升风险控制和防范能力。
　　经过认真评估，公司目前面临的主要风险和相关应对措施如下：
　　(一)环境风险
　　2025年公司仍面临复杂外部环境风险，有效需求不足对房地产市场形成持续制约。房地产市场分化加剧、去化压力犹存，行业仍处于调整期。政策层面释放出支持市场平稳健康发展的积极信号，但各地政策落地节奏、执行力度及实施效果存在差异，可能对公司经营环境、项目销售与资金回笼带来阶段性影响。
　　公司将积极应对外部环境变化，坚守稳健经营底线。以保交房为首要任务，全力保障项目交付；严守现金流安全，抢抓市场窗口全力推进销售，加快资金回笼；充分把握政策利好，优化融资结构，稳定融资渠道，多措并举盘活存量资产。持续提升产品力，优化经营服务水平，打造好房子、好服务、好社区，以精细化运营与高质量发展抵御市场波动，保障公司持续稳健运营。
　　（二）流动性风险
　　受行业下行影响，公司销售规模持续下降，货币资金同步大幅减少，财务状况下行迹象明显，同时面对集中到期的存量债务压力，流动性面临较大挑战。
　　公司将继续全力以赴推进生产经营改善，积极推动销售回款，加快资产变现。同步与金融机构通力合作争取支持，保持融资稳定。在大股东及各方支持下，公司将尽最大努力保障现金流安全，积极应对化解流动性压力。
　　（三）业绩亏损风险
　　因行业深度调整影响，房地产开发业务销售收入和利润率显著下降；公司经营性业务在扣除折旧摊销后尚未盈利，同时部分大宗资产交易和股权交易面临亏损风险，综合各类税费等刚性成本后，经营业绩将持续承压。
　　公司将在大股东及各方支持下，上下凝心聚力，继续全力以赴推进经营改善，积极响应国家各类政策，在保交房前提下，加大力度盘活资产，强化产品竞争力，加强预算控制，制定利润提升目标。公司将争取早日摆脱困境，回归健康发展的轨道。
　　（四）业务风险
　　2025年，工程建设行业规模效益继续下行，资金链持续承压，企业经营困局进一步加剧。建筑行业的困境对于项目开发经营产生负面的影响，包括建筑企业暴雷、原材料大幅波动、劳资纠纷、安全意外事故等因素，可能对工程进度、客户满意度、项目成本、房屋质量等带来风险，对公司经营业绩和品牌声誉造成影响。
　　公司已建立完整的招采与供应链管理体系，持续关注供应商经营及履约状态。通过工程后评估、第三方飞检常态化等举措强化履约管理。定期前置梳理客户风险并建立风险清单，面向交付、客户设立专业应对小组，保障业务有序开展；深入二级供应链，前置管控材料、设备的品质与供应稳定性，确保项目高品质稳定交付。
　　（五）合规风险
　　公司业务开展受境内外广泛的法规及政策监管，各地区的房屋销售及建筑法规、物业管理法规、财务及税务法规、个人信息与数据法规以及中国大陆及香港的上市规则等变动均可能对公司产生影响。
　　公司已搭建合规管理体系，开展了规章制度的梳理、重塑和强化，不断加强对合规风险的防范、对合规遵从的监控，不断提升对合法合规要求的认知水平和管理意识。公司设置合规管理部门对法规和政策的变化进行研究，并将相关要求及时落实到业务活动和运营管理中；公司自上而下开展对最新法规和政策的培训，加深对政策的理解并及时调整业务以符合政策要求，确保公司经营管理遵守各项相关法规、政策及指引要求。
　　（六）诉讼风险
　　公司因合作开发、合同履约争议等事项面临诉讼或仲裁风险，可能导致公司承担赔偿责任等情况，影响资金周转与经营业绩，对日常经营管理带来影响。同时，诉讼过程中的声誉风险可能对公司品牌造成负面影响，降低客户信任度与市场竞争力。
　　公司已建立法律风险防控体系，针对潜在诉讼风险，公司采取分级预警机制，对高风险事项提前制定应对预案，通过协商调解、专业诉讼代理等方式降低损失。同时加强内部培训，提升员工法律意识与风险识别能力，从源头减少纠纷发生。公司持续跟踪司法实践与判例变化，确保经营活动符合法律法规要求，有效控制诉讼风险敞口。
　　（七）人才风险
　　面对房地产行业环境、公司财务与经营状况变化等多重挑战，公司优秀骨干人才保有承压，对年轻优秀人才吸引力不足，内部人才梯队建设存在挑战。
　　公司在专业能力认证、培训与实训基地建设等方面推进了系列工作。持续开展训战结合计划，组织专项技能培训，做好经验传承。同时，结合用人需求调研与目标设定，积极利用内部招聘、外部招聘、专业交流等人才引进方式，拓展优秀人才来源，支持业务梯队建设，为持续发展提供组织保障。
　　（八）舞弊风险
　　公司已建立的内部控制体系覆盖了各业务领域，但业务范围广泛且业务模式复杂，员工、供应商或第三方可能存在不当行为，同时高新技术的广泛应用使得舞弊手段更为隐蔽，增加了监控难度，公司仍面临潜在的舞弊风险。
　　公司以客户至上、奋斗为本、融合发展、阳光透明为核心价值观，树立敬业、专业、干净的企业文化，建立健全治理规范、内控有效、阳光透明的管理机制。对任何舞弊行为持续秉持“零容忍”的明确态度，同时通过加强审计监察专业力量配备、专项培训，提升团队在复杂业务场景及新技术环境下的风险识别与调查能力。通过潜在利益冲突申报、关键岗位廉情排查、全员廉政承诺等常态化预防措施，将廉洁要求融入岗位职责体系，护航业务健康发展。 收起▲

　　（一）本集团业务进展　　前三季度本集团实现营业收入1,613.9亿元，权益净亏损280.2亿元，在经营上仍面临阶段性压力。在各方及大股东强有力的支持下，本集团全力保障队伍稳定、财务稳定和生产经营稳定，改革化险工作稳步推进。但从未来趋势看，公司销售持续下滑，整体经营形势依然十分严峻，资金紧张局面进一步加剧，债务偿还面临较大压力。　　在经营端，本集团前三季度按期保质完成7.4万套房的交付，通过“城市兴交付”行动持续提升交付服务品质；坚持积极销售，实现销售金额1,004.6亿元；完成19个项目的大宗交易，实现大宗交易签约金额68.6亿元；积极探索存量资产盘活路径，累计盘活优化及新增产能178.4... 查看全部▼

　　（一）本集团业务进展
　　前三季度本集团实现营业收入1,613.9亿元，权益净亏损280.2亿元，在经营上仍面临阶段性压力。在各方及大股东强有力的支持下，本集团全力保障队伍稳定、财务稳定和生产经营稳定，改革化险工作稳步推进。但从未来趋势看，公司销售持续下滑，整体经营形势依然十分严峻，资金紧张局面进一步加剧，债务偿还面临较大压力。
　　在经营端，本集团前三季度按期保质完成7.4万套房的交付，通过“城市兴交付”行动持续提升交付服务品质；坚持积极销售，实现销售金额1,004.6亿元；完成19个项目的大宗交易，实现大宗交易签约金额68.6亿元；积极探索存量资产盘活路径，累计盘活优化及新增产能178.4亿；业务优化与退出有序推进，冰雪业务已与中旅集团完成签约，正在推进交割工作。前三季度，本集团经营服务业务全口径收入435.7亿元，同比增长1.1%，经营效益保持在行业前列。
　　在融资端，本集团继续获得各类金融机构支持，除股东借款外，前三季度合并报表范围内新增融资和再融资265亿元，其中境内新增融资综合成本3.44%，较2024年全年境内新增融资综合成本下降6个基点；深铁集团也积极为公司提供流动性支持，截至目前已累计向公司提供291.3亿元的股东借款，且借款利率和抵质押率均优于市场惯例水平。截至本报告披露日，本集团已完成288.9亿元公开债务的偿还。
　　本集团坚持融合发展的经营思路，强化内外部资源整合。集团持续与各地政府、央国企、各行业龙头企业、产业投资方协同创新，共建战略合作生态圈。万纬物流与深铁集团合作探索“轨道交通+机器人配送”场景，实现地铁无人配送，报告期内已完成二阶段试跑测试与硬件升级改良工作，将于四季度逐批量产交付上线。集团着力强化业务的协同发展，第三季度泊寓联合万物梁行获取东莞潢涌项目一期人才公寓运营及物业管理，并协同深圳万科推进深圳老地方项目资产盘活；商业业务与酒店业务部分会员权益已互通落地，后续将在用户体验和感知上深度优化，实现商业与酒店会员全面融合，打造商业与酒店会员生态体系。
　　为适应行业发展新模式，支持战略目标与经营实现，报告期内本集团实施组织调整，强化总部定位与职能，精简地区公司管理层级，整合事业部资源，目前该项工作仍在推进。
　　1、主要财务指标情况
　　第三季度本集团实现营业收入560.7亿元。其中，房地产开发业务结算面积为299.7万平方米，贡献营业收入402.0亿元。归属于上市公司股东的净亏损160.7亿元，主要原因是开发业务结算规模下滑、毛利率仍处低位、新增计提存货跌价准备以及部分资产交易和股权处置的交易价格低于账面值等。
　　1-9月，本集团累计营业收入为1,613.9亿元；归属于上市公司股东的净亏损280.2亿元。其中，房地产开发业务结算面积为833.3万平方米，贡献营业收入1,142.5亿元。
　　1-9月，本集团整体的税前毛利率为9.6%，扣除税金及附加后的毛利率为5.3%。其中，房地产开发业务的税前毛利率为7.8%，税后毛利率为2.0%。
　　截至报告期末，本集团持有的货币资金为656.8亿元；有息负债合计3,629.3亿元；资产负债率为73.5%，较上年末下降0.1个百分点。
　　2、主要业务情况
　　（1）房地产开发
　　第三季度本集团实现合同销售面积236.1万平方米，合同销售金额313.4亿元，同比分别下降39.7%和41.8%。1-9月，本集团累计实现合同销售面积775.1万平方米，合同销售金额1,004.6亿元，同比分别下降41.8%和44.6%。十一假期本集团取得良好销售表现，在无新盘加推的情况下，实现认购金额47.7亿，目标完成率137%，16家地区公司均完成认购目标。
　　截至9月底，本集团合并报表范围内有1,321.6万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1,548.1亿元。
　　保障项目高品质交付。1-9月，本集团合计完成187个项目、305个批次、7.4万套房的交付。围绕场景、服务、体验、品质四个维度，集团持续开展“城市兴交付”主题行动，实现从“保交付”向“精益交付”的升级。
　　新开项目表现良好，持续推动库存去化。前三季度，本集团11个首开项目均兑现投资承诺，平均销售去化率近7成，其中报告期内首开的广州万科檐屿城项目，首开销售套数为广州市前三。前三季度，本集团年初现房实现销售202亿元，年初准现房实现销售206亿元，车（位）商（铺）办（公）销售130亿元，共109个项目实现销售斩尾。集团积极推进全民经纪人分享家、直播、短视频、垂直类媒体等自有渠道获客模式，持续优化获客结构和营销费用，累计贡献销售超205亿元。
　　依托场景化落地与精细化设计，推动产品力升级。报告期内，本集团完成对产品体系和标准的迭代升级，已在新建项目中全面应用，同时通过市场优选及与优质供应商的联合共建研发，持续提升装修模块产品品质。广州檐屿城和花地湾傲璟2个项目，通过核心模块的场景化呈现，强化用户体验；长沙松湖天地隐秀，系统性升级归家体系模块，打造高品质的社区商业和精致的景观园林，为客户创造高品质生活体验；合肥云映青澜项目通过归家体系、公区及架空层等空间场景模块营造，并打造高浓度公园商业配套，实现开盘即售罄。三季度引入厨房电器、智能家居等与装修模块相关的59款新产品，并通过方案技术优化、招采供应链整合、工艺工法调整等关键举措，实现产品品质和性价比优化。
　　坚持存量资源盘活为主的投资策略，优化产能结构。公司通过多种方式推进存量盘活，三季度盘活优化和新增产能83.3亿，其中7月新获取的石家庄万科公园隐秀项目，通过规划调整、方案优化等方式，实现盘活新增产能28亿。1-9月，公司通过盘活累计优化和新增产能178.4亿，通过存量盘活回款71.1亿。前三季度，本集团累计获取项目13个，权益计容建筑面积57.1万平方米，权益地价约28.1亿元。
　　1-9月，本集团实现新开工及复工计容面积472.7万平方米，占全年开复工计划的70.7%；实现竣工计容面积837.2万平方米，占全年计划竣工面积的59.2%。
　　截至9月底，本集团在建项目总建筑面积约2,978.1万平方米，权益建筑面积约1,961.0万平方米；规划中项目总建筑面积约2,957.7万平方米，权益建筑面积约1,892.4万平方米。此外，本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，权益建筑面积合计约338.6万平方米。
　　（2）物业服务
　　依托服务品质与品牌影响力，持续拓展优质项目。在住宅领域，凭借“蝶城”战略的浓度优势，存量项目拓展稳步推进，万科物业前三季度新增年化饱和收入达16.8亿元，其中，通过弹性定价体系新拓项目41个，对应1.4亿元年化饱和收入；商写业务方面，三季度在上海、西安、珠海等地拓展多个标杆项目，新增年化饱和收入7.9亿元。
　　推动社会责任与基础服务融合，加强居民健康安全的多维关怀。报告期内，万物云大力普及应急救援技能。截至9月底，累计已有超过26,892名在职员工获得CPR（心肺复苏术）认证，在住宅区域配置的AED（自动体外除颤器）超过3,488台，并已成功运用这些技能挽救生命31起，守护了业主与客户的生命安全。
　　“保值力”获得行业权威认可。报告期内，万科物业在中国房地产业协会与克而瑞联合发布的“保值力”系列测评中，荣获“2025年中国房地产保值力卓越物业企业”奖项。
　　鉴于万物云在香港联合交易所有限公司上市。
　　（3）租赁住宅
　　1-9月，本集团租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入27.4亿元，同比增长4.4%。管理规模持续领先。三季度，本集团旗下“泊寓”新拓展房源7,608间，新开业10,089间。截至9月底，泊寓共运营管理28.0万间长租公寓，其中20.4万间已开业，出租率94.3%。泊寓积极响应国家纳保政策，所管理的租赁住宅中，有13.3万间纳入保障性租赁住房。
　　拓展渠道资源，深化高端产品线。泊寓在深化和各地国资平台合作的基础上，进一步丰富资源获取渠道，三季度新拓房源中，来自互联网、建材行业等非国企的房源占比达到41%。持续深化中高端产品线打造，深圳“壹铭101公馆”作为产、建、运营一体的中高端项目，于9月开业，深受客户好评。
　　品牌价值获得广泛认可。中指研究院发布的《2025中国房地产品牌价值研究报告》中，泊寓获评“2025中国住房租赁领先品牌”、“2025中国社区租赁领先品牌”；泊寓广州三元里旗舰店荣获“2025中国住房租赁项目优秀品牌”。
　　（4）商业开发与运营
　　1-9月，本集团商业开发与运营业务实现营业收入62.1亿元（含非并表收入）。截至报告期末，商业业务整体出租率为92.1%。
　　客流和销售额保持增长。1-9月，万科商业客流同店同比增长5.0%，销售额同店同比增长3.8%，商业会员数量达4,538万，同比增长10.9%。
　　新项目顺利开业。郑州嵩南印象城于8月28日开业，项目以多元体验场景和特色户外空间赢得客户认可，开业当天实现出租率97%，开业率95%。伴随项目开业，华为双层高标店、必胜客社区概念店、KFC宠物主题店以及7-ELEVEN青年旗舰店也在当地实现首次亮相。
　　持续强化与各品牌方的共建共创。报告期内，盒马鲜生作为城市首店进驻靖江印象城与马鞍山印象汇，有效丰富了当地的消费场景。印力与麦当劳中国签署战略合作协议，同时进一步深化与百胜中国、NBA中国等知名品牌的合作关系，巩固品牌矩阵生态圈。
　　（5）物流仓储
　　1-9月，本集团物流仓储业务（含非并表项目）实现营业收入31.8亿元，同比增加7.4%。其中冷链营业收入16.8亿元，同比增长24.4%，高标库收入15.0亿元，同比下降6.8%。
　　开业规模行业领先，出租率保持行业较高水平。截至三季度末，万纬物流累计开业项目约148个，可租赁面积1,046万平方米，其中高标库可租赁面积845万平方米，稳定期出租率86%；冷链可租赁面积201万平方米，稳定期库容使用率70%。
　　聚焦重点行业做深做透，影响力持续提升。万纬物流聚焦茶饮、咖啡、餐饮与商超等行业，持续强化品牌影响力。三季度新拓4家茶咖头部品牌、15家餐饮品牌，今年以来已累计新拓20家茶咖品牌、34家餐饮品牌。
　　提升运营服务能力，扩大服务覆盖范围。前三季度，库内运营、运输等服务收入10.5亿元，同比提升39%。“万家配”业务基于全国“高标准、多温层”仓网，全国范围的一件代发服务订单量稳步爬升，前三季度累计发运1,950万单，是去年同期的3倍。 收起▲