事件：公司近期发布2024年三季报，前三季度实现营业收入2198.9亿元，同比下降24.3%；归母净利润为-179.4亿元，同比下降231.7%。
　　开发业务结算及毛利率下降叠加计提减值影响业绩。前三季度营收2198.9亿元，同比-24.3%，归母净利-179.4亿元，同比-231.7%，主要系开发业务结算规模同比-24%，其贡献收入下降29%，其结算毛利率（扣土增税前）同比下降10.2pct至8.3%、投资净收益大幅下滑97%，叠加计提减值损失74.7亿元（较23年增加36亿元）。行业处于深度调整期，房企普遍为获取现金流压降销售毛利率、在房价下行趋势下对存货进行计提减值，我们预计公司短期结算毛利率或较难有明显改善。
　　截至目前，年内公开债全部兑付；持有的经营性资产具有融资空间，短期内公开债信用风险较低。公司1-9月累计销售额1812亿，且其同比降幅小于行业及头部房企，仍保持韧性，同时回款率超100%。此外，公司开展存量资源盘活，2023年至今累计盘活项目36个；推进大宗资产交易，1-9月签约金额233亿；持续获得金融机构支持，1-9月新增融资与再融资774亿、经营性物业贷合计落地262亿。在自身努力及外部支持下，公司持续降解存量债务，1-9月偿还有息负债约700亿元，年内已无境内外公开债。公司拥有较大体量的经营性资产，可继续通过资产处置、发行REITs、经营性物业贷缓解现金流紧压力，短期公开债信用风险较低。
　　多元化业务稳健发展，经营性资产释放价值。24年前三季度公司经营服务业务稳健，物业/租赁/商业/物流仓储收入同比增长12%/4%/2%/-1%。公司在REITs取得多方面进展，中金印力消费REITs表现良好，万科保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT也已进入申报进程，中信万科消费Pre-REIT也已签约深圳龙岗万科广场和北京旧宫万科广场项目，未来将继续释放经营性资产价值。
　　维持买入评级，调整目标价至11.42元。根据2024年三季报，我们下调公司营收增速及毛利率，上调了公司费用率的预测，调整公司24-26年归母净利润预测值为-207.1/-122.6/21.8亿元（24-26年原预测值为110.8/92.5/83.1亿元）。可比公司25年PB为0.6X，对应目标价11.42元。
　　风险提示:房地产销售低于预期。逆周期政策不及预期。资产减值损失超预期。行业持续下行带来万科偿债能力下滑。

　　销售规模稳居前列，优质土地储备充足，维持“增持”评级
　　万科发布2024年1-10月经营数据。公司2024年1-10月销售规模同比收缩，销售单价有所下滑，销售规模稳居行业前列，拿地强度有所收缩，土储相对充足，贷款担保动作频繁，融资端获支持力度充分，负债结构不断优化。我们维持盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为-60.5、0.75、27.55亿元，EPS分别为-0.51、0.01、0.23元，当前股价对应PE估值分别为-18.8、1504.2、41.2倍，维持“增持”评级。
　　销售规模同比收缩，行业排名稳居前列
　　2024年10月，公司实现销售面积143.9万平方米，同比下降28.05%，实现销售金额213.6亿元，同比下降32.89%。2024年1-10月公司累计实现销售面积1474.4万平方米，同比下降26.94%，实现销售金额2025.5亿元，同比下降35.17%。2024年10月,公司项目销售单价为14843.64元/平方米，同比下降6.73%，2024年1-10月公司项目累计销售单价13735.00元/平方米，同比下降11.27%。据克而瑞数据显示，2024年1-10月，公司全口径销售金额排名行业第四，销售规模明显领先于同行业平均水平，行业排名持续保持领先地位。
　　新增两宗土地储备，时隔两月再度拿地
　　2024年9月，公司获取两宗土地，共计占地面积6.9万平方米，建筑面积17.2万平方米，权益建筑面积4.2万平方米，权益地价3.35亿元。其中一宗土地位于杭州市西湖区西湖大学站点，权益比例20.7%，占地面积6.0万平方米，综合容积率2.5，建筑面积15.0万平方米，权益建筑面积3.1万平方米，权益地价3.00亿元；另一宗土地位于青岛市黄岛区海岸万科城，权益比例51.0%，占地面积0.9万平方米，综合容积率2.4%，建筑面积2.2万平方米，权益建筑面积1.1万平方米，权益地价0.35亿元。2024年9月，公司无新增物流地产项目。
　　风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

　　事项：
　　公司公布2024年三季报，前三季度实现营业收入2198.9亿元，同比下降24.3%，归母净利润-179.4亿元，同比下降231.7%。
　　平安观点：
　　多因素致业绩承压：2024年前三季度公司业绩亏损主要源于：1）开发业务结算规模和毛利率下滑，期内房地产开发业务结算面积1384.2万平米，贡献营业收入1732.3亿元，同比下降29.1%，公司整体毛利率9.5%，同比下降8.1个百分点，房地产开发业务毛利率8.3%，同比下降10.2个百分点；2）资产及信用减值损失74.7亿元，上年同期为3.6亿元；3）投资收益同比减少24.5亿元；4）部分大宗资产交易和股权交易亏损，期内资产处置损失25.4亿元。
　　全力保障高品质交付、公开债务兑付：2024年前三季度公司交付房屋11.3万套，多举措促进回款，保障公开债务顺利兑付：1）前三季度销售金额1812亿元，保持行业第一阵营，回款率超过100%；2）2023年至今累计盘活和置换新项目36个，合计优化及新增产能474亿；3）前三季度实现大宗交易签约金额232.6亿元（含印力资产交易及REIT发行），涵盖办公、商业、酒店、公寓等41个项目，遍布全国17个城市；4）拓展资产退出渠道，携手中信、泰康共同设立中信万科消费基础设施Pre-REIT基金，已签约深圳龙岗万科广场和北京旧宫万科广场项目。第三季度公司实现经营性净现金流3.3亿元，自二季度以来继续保持为正。截至9月底完成197亿元公开债务偿还，年内已无到期境内外公开债券。
　　融资渠道顺畅，多元业务有质量增长：2024年前三季度公司合并报表新增融资与再融资774亿元，新增融资综合成本3.58%，经营性物业贷合计落地262亿元，其中合并报表范围内新增187亿元。三季度末公司有息负债3276.1亿元，其中一年以上有息负债占比64.4%，净负债率66.2%，剔除预收款的资产负债率65.4%，较年初下降0.1个百分点，持有货币资金797.5亿元。前三季度经营服务业务全口径收入430.8亿元，同比增长6.3%。其中，万科物业拓展存量盘项目年化饱和收入同比增长12%，租赁住宅业务收入26.3亿元，同比增长3.7%，商业开发与运营业务收入66.7亿元，同比增长1.5%，物流仓储业务收入29.6亿元。
　　投资建议：考虑公司减值计提、投资收益减少超出预期，下调公司2024年EPS预测至-1.70元（原为-0.85元），维持2025-2026年EPS预测为0.10元、0.14元，当前股价对应PE分别为-5.5倍、93.0倍、67.1倍。公司积极化解债务，年内已无到期境内外公开债券，坚定围绕“保交房，保兑付，转型高质量发展”开展工作，全面化解潜在风险，多元业务有质量增长，仍具备持续发展潜力，当前股价一定程度反映业绩悲观预期，当前净资产对应PB0.47倍，明显低于可比公司均值（0.69倍），属于“止跌回稳”政策导向下高弹性标的，维持“推荐”评级。
　　风险提示：1）资金压力加剧风险；2）盈利能力进一步下探、持续减值等风险；3）楼市修复不及预期风险：若后续购房者信心不足、楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；3）核心城市地块获取概率降低风险：房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度提升或导致公司优质土储获取不足风险。

　　事件：公司发布2024年三季报，前三季度公司实现营收2198.95亿元，同比下降24.25%；归母净亏损179.43亿元，同比转亏；基本每股收益-1.51元。
　　Q3亏损幅度扩大，毛利率较年中回升。2024年前三季度，公司实现营收2198.95亿元，同比下降24.25%；归母净亏损179.43亿元，同比转亏。第三季度，公司实现营业收入771.2亿元，同比下降13.76%，其中，房地产开发业务结算面积为504.7万平方米，贡献营业收入615.5亿元；归母净亏损80.9亿元，单三季度营收增速表现好于24年中期，亏损幅度继续加大，主要原因是开发业务结算规模和毛利率下滑、计提减值、部分非主业财务投资出现亏损以及部分资产交易和股权处置的交易价格低于账面值等。公司毛利率9.5%，较24H1提升1.38pct，较23年同期下降8.08pct；前三季度，公司计提资产减值损失20.11亿元（存货19.3亿、长期股权投资0.8亿元），与24年中期保持一致；信用减值损失较24年中期大幅增长33.6亿元至54.6亿元。公司销管研费率5.30%，较23年同期上升0.87pct，财务费率1.78%，较23年同期上升0.83pct。
　　销售同比降幅收窄，新投项目去化良好。销售端，2024年前三季度，公司累计实现合同销售面积1,330.8万平方米，合同销售金额1,812.0亿元，同比分别下降26.8%和35.4%，克而瑞全口径、权益口径销售额排名行业第三、四名。单三季度公司实现合同销售面积391.3万平方米，合同销售金额538.7亿元，同比分别下降24.9%和29.7%。受政策利好影响，十一期间公司实现认购金额102.2亿元，日均认购较中秋假期增长113%，其中南方、上海区域来访转化率提升明显，国庆较中秋日均认购提升2倍以上。截至三季度末，公司并表范围已售未结金额合计约2929.4亿元。前三季度公司加快库存去化，年初现房实现销售325亿元，准现房销售434亿元。投资端，前三季度，公司累计新增4个开发项目，总建面37.1万平方米，权益建面24.2万平方米，其中沈阳、徐州的3个项目已开盘销售，首开兑现度100%，规划中项目总建面约3,022.0万平方米，权益建面约1,920.1万平方米，存量土储规模较为充沛。
　　货币资金缩减较快，连续两季度经营性现金流为正。债务端，截至2024年三季度末，公司有息负债3276.1亿元，其中一年以上有息负债占比为64.4%；剔除预收款的资产负债率为65.4%，较年初下降0.1个百分点。公司顺利完成年内全部公开债的兑付，25年剩余到期境内债券余额（含回售权）331.5亿元及4.23亿元美元债。融资端，公司前三季度合并报表新增融资与再融资774亿元，新增融资综合成本3.58%，经营性物业贷合计落地262亿，其中合并报表范围内新增187亿。资金端，截至三季度末货币资金为797.5亿元，较24年中期减少126.5亿元；第三季度，公司实现经营性净现金流3.3亿元，自二季度以来继续保持为正。
　　经营业务表现稳健。2024年前三季度，公司1）物业服务：万物云累计拓展存量盘项目年化饱和收入同比增长12%；2）仓储物流：物流业务实现经营收入（含非并表项目，下同）29.6亿元，其中高标库营业收入16.1亿元，冷链收入13.5亿元，同比+6.3%。3）租赁住宅：租赁住宅业务实现营业收入26.3亿元，同比+3.7%，净新增开业0.49万间，规模持续扩大。4）商业运营：商业业务营业收入66.7亿元，同比+1.5%。客流同比增长9.6%，销售额同比增长4.1%。
　　投资建议：受行业调整及去杠杆等因素影响公司短期现金流承压，公司积极推动销售及大宗交易回款、并积极利用金融支持政策化解潜在风险，我们期待其安全跨越周期，在新发展阶段继续领跑并引领高质量转型。考虑房价下行及计提风险，我们调整公司24-26年归母净利润至-155.4、-29.5、10.10亿元，考虑公司债务稳步化解且销售经营能力稳健，维持“增持”评级。
　　风险提示：国内外宏观形势变化、房地产销售不及预期、市场竞争加剧风险

　　（1）前三季度净亏损179亿元，同比由盈转亏。公司2024年前三季度累计实现营收2198.9亿元，yoy-24.25%（其中开发业务结算面积1384.2万平，yoy-24%；贡献营收1732.3亿元，yoy-29%）；净亏损179.43亿元，上年同期净利润136.21亿元，由盈转亏。Q3单季度实现营收771.2亿元，yoy-13.76%（其中开发业务结算面积504.7万平，yoy-14%；贡献营收615.5亿元，yoy-16%）；净亏损80.91亿元，亏损额环比略微收窄。亏损主要因开发业务结算规模和毛利率下滑、计提减值（信用减值损失约34亿元）、部分非主业财务投资出现亏损以及部分资产交易和股权处置的交易价格低于账面值等。
　　（2）开发基本盘承压，但9月底以来现积极信号。1-9月，公司累计实现销售面积1330.8万平（yoy-26.8%），销售额1812.0亿元（yoy-35.4%）；Q3单季实现销售面积391.3万平（yoy-24.9%），销售额538.7亿元（yoy-29.7%）。1-9月，公司开发业务税前毛利率8.3%（-10.2pct），税后毛利率2.7%（-11.9pct）；集团整体税前毛利率9.5%（-8.1pct），税后毛利率4.9%（-9.4pct）。受923新政后利好影响，市场活跃度提升，公司十一期间实现认购额102.2亿元，日均认购较中秋假期增长113%。1-9月，公司累计新增项目4个，总建面37.1万平（权益比65%）；其中沈阳、徐州的3个项目已开盘销售，平均开盘周期4.3个月，首次开盘的兑现度100%。
　　（3）多举措坚守财务安全线；年内无到期公开债券。截至9月底，公司有息负债合计3276.1亿元，其中一年以上有息负债占比为64.4%；净负债率66.2%，剔预后的资产负债率65.4%；持有货币资金797.5亿元。公司通过加速回款（实现销售金额1812.0亿元，回款率超100%）、盘活存量（2023年至今累计盘活和置换新项目36个）、推进大宗资产交易（前三季度实现大宗交易签约金额232.6亿元）、拓展资产退出渠道等多种举措保障现金流，以实现公开债务顺利兑付。Q3公司经营性净现金流3.3亿元，自Q2以来继续保持为正；且截至9月底，公司已完成197亿元公开债务的偿还，年内已无到期的境内外公开债券，并累计新增融资、再融资774亿元（新增融资综合成本3.58%）。
　　投资建议：考虑到行业下行压力，但公司销售规模仍稳居行业第三位，且融资获支持下具备一定拿地能力，我们预测公司2024/2025/2026年营收为3189.6/3104.3/3082.6亿元；归母净利润为-139.0/2.3/13.0亿元；对应EPS为-1.17/0.02/0.11元/股。维持“增持”评级。
　　风险提示：政策放松不及预期，拿地规模不及预期，行业基本面下行风险。

　　行业排名稳居前三，融资端获支持力度充分，维持“增持”评级
　　万科发布2024年1-9月经营数据。公司2024年1-9月销售规模同比收缩，销售单价有所下滑，销售规模稳居行业第三位，拿地强度有所收缩，土储相对充足，贷款担保动作频繁，融资端获支持力度充分，负债结构不断优化。我们维持盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为-60.5、0.75、27.55亿元，EPS分别为-0.51、0.01、0.23元，当前股价对应PE估值分别为-17.9、1439.3、39.4倍，维持“增持”评级。
　　销售规模同比收缩，行业排名稳居前三
　　2024年9月，公司实现销售面积123.1万平方米，同比下降36.49%，实现销售金额174.2亿元，同比下降45.58%。2024年1-9月公司累计实现销售面积1330.8万平方米，同比下降26.82%，实现销售金额1812.0亿元，同比下降35.43%。2024年9月，公司项目销售单价12084元/平方米，同比下降26.82%，2024年1-9月公司项目累计销售单价13562元/平方米，同比下降11.76%。据克尔瑞数据显示，2024年1-9月，公司全口径销售金额排名行业第三，销售规模明显领先于同行业平均水平，行业排名持续保持领先地位。2024年8月，公司无新增开发、物流地产项目。
　　贷款担保动作频繁，融资端获支持力度充分
　　2024年，公司贷款担保动作频繁，融资端获支持力度充分。公司于2023年度股东大会审议同意公司为控股子公司、以及控股子公司为母公司或其他控股子公司的银行及其它金融机构信贷业务以及其它业务提供担保，在授权有效期内提供的新增担保总额不超过人民币1500亿元。2024年10月11日，公司发布公告披露公司全资子公司深圳市泊寓租赁服务有限公司前期向华夏银行股份有限公司深圳分行申请贷款人民币4亿元，期限1年，目前已完成提款，贷款余额2亿。
　　风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

　　2024年10月30日，公司披露2024年三季报：2024年1-9月实现营收2198.9亿元，同比-24.25%；归母净亏损179.4亿元，同比由盈转亏。第三季度实现营收771.2亿元，同比-13.76%；归母净亏损80.9亿元，同比由盈转亏。
　　规模利润均下滑、计提减值和资产处置。1-9月公司营收下降，归母净利大幅亏损，主因：①房地产开发业务结算规模和毛利率大幅下降，房开贡献营收1732.3亿元，同比-29.1%；房开业务税前毛利率8.3%，同比下降10.2pct；②计提资产减值损失20.1亿（去年同期0），信用减值损失54.6亿（去年同期3.6亿）；③权益法确认的投资收益及处置投资收益减少，投资收益0.7亿（去年同期25.2亿）；④资产处置形成亏损25.4亿（去年同期0.7亿）。
　　一年内仍有偿债压力。截至9月底，公司已偿还197亿元公开债务，年内已无到期的境内外公开债券。公司有息负债共3276亿元，其中一年内到期部分为1166.3亿元，公司合并报表层面的货币资金为797.5亿元，公司短期仍面临偿债压力，需要继续努力保障兑付。
　　多措并举全力保兑付，经营性净现金流回正。公司通过多举措促回款：①1-9月销售额1812亿元，同比-35.4%，回款率超过100%；②持续盘活存量资源，2023年至今累计盘活和置换新项目36个，合计优化及新增产能474亿；③推进大宗资产交易，1-9月实现大宗交易签约金额232.6亿元，涵盖办公、商业、酒店、公寓等41个项目；（4）拓展资产退出渠道，携手中信、泰康共同设立中信万科消费基础设施Pre-REIT基金，已签约深圳龙岗万科广场和北京旧宫万科广场项目。通过以上措施，第三季度公司经营性净现金流为3.3亿元，自二季度以来继续保持为正。
　　受政策利好支持，公司积极融资，保障融资渠道顺畅。1-9月公司获得金融机构大力支持，合并报表新增融资与再融资774亿元，新增融资综合成本3.58%，经营性物业贷合计落地262亿，其中合并报表范围内新增187亿。
　　考虑到未来一段时间内，公司的工作重心在落实“瘦身健体”一揽子方案，存在去库存、减值和资产处置的压力，我们下调公司盈利预测，预计2024-2026年归母净利润分别为-141亿元/-21亿元/-1亿元（原为-79.2亿元/4.4亿元/24.0亿元）。维持公司“中性”评级。
　　风险提示
　　房地产市场销售低迷；经营服务业务发展不顺；出现债务违约

　　积极盘活存量，以期安全过渡
　　公司8月30日发布中报，2024H1实现营收1427.8亿元（YOY-28.9%），归母净利-98.5亿（YOY-199.8%），归母净利略低于中报预告。因地产开发业务毛利率大幅下滑，市场景气度下行周期下的减值准备影响，我们将2024-2026年EPS调整至-0.83/0.03/0.05元（前值0.72/0.78/0.82元），BPS为20.19/20.22/20.27元，A股（000002CH）参考可比公司2024年PB均值为0.34倍（Wind），予以2024年0.34xPB，予以目标价6.86元（前值8.64元），下调至“持有”；H股（2202HK）参考今年来平均折价率43%，予以A股折价43%，目标价4.30港币（前值5.35港币），下调至“持有”。
　　结算收入及毛利率下降，叠加减值以及资产盘活以价换量导致亏损
　　期内公司出现大额亏损主要原因为：1）竣工面积同比-33.4%，导致开发业务结算收入同比-34.6%至1116.8亿，结算毛利率-13.5pct至6.8%，因22年以前所获高地价项目步入结算拖累利润；2）为积极盘活存量产生的资产交易亏损；3）非主业财务投资（普洛斯）形成账面亏损10亿：4）存货减值以及信用减值合计计提42亿。受行业景气度下行影响，销售规模进一步收缩。销售金额1273亿元，同比-37.6%。投资审慎，期内权益拿地额9.3亿。截至期末，土地储备同比-20.7%。开发业务整体收缩，资产管理业务稳健增长，物管/租赁住房/商业业务收入同比分别增长9.5%/5.3%/6.7%。
　　积极推进大宗交易，加快存量盘活以实现安全过渡
　　23年年报中公司表示今年战略重心是通过盘活存量、降杠杆等手段实现安全过渡转型。公司着力去库存，积极推进大宗交易和资源盘活，并逐步退出非主业业务及投资，期内三项举措合计回款1370亿元，其中大宗交易累计签约204亿，实现回款逾百亿。REITs方面，Q2公司成功发售中金印力消费基础设施REIT，募资净额32.6亿元，华夏万纬仓储REIT已获证监会受理，首发募资额约11.6亿，保租房REIT也已提交各地发改委审批，逐步推进。此外还设立2支Pre-REITs基金，合计122亿，助力公司存量盘活。
　　短期债务压力提升，融资政策支持助力公司过冬
　　公司短期负债有所承压，有息负债略有增长，期末净负债率同比+7.4pct至62.0%，现金短债比低于1倍。但在经营性物业贷政策以及城市融资协调机制等政策助力下，期内实现融资612亿，新增融资综合成本3.66%。前7月偿付公开债务177亿，有息负债+供应链融资下降172亿。截至中报发布日，公司年内公开债仅余中票20亿元于9月到期，积极盘活存量有望缓解公司现金流压力。
　　风险提示：行业销售下行风险，房企信用风险。

　　万科A（000002）发布2024年中报，2024H1实现营业收入1427.8亿元，同比-28.9%；归母净利润亏损98.5亿元，同比-199.8%。
　　2024H1营收同比下降约29%，归属净利润亏损98.5亿。公司2024H1实现营业收入1427.8亿，同比-28.9%；实现归母净利润亏损98.5亿，同比-199.8%；扣非归属净利润亏损76.13亿，同比-187.48%。业绩亏损主要由于：1）房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降，1H24开发业务收入1116.8亿元，同比-34.6%，结算毛利率仅6.8%，同比下降13.5pct。公司毛利率下降受几个因素叠加影响。一是以价换量导致利润折损；二是2022年前获取的项目地价高且当前进入结算期，对当期利润带来压力。2）计提减值，中期对部分项目计提存货跌价准备21.0亿元（含非并表项目计提1.7亿元），计提信用减值损失21.0亿元。3）部分非主业财务投资出现亏损，投资的普洛斯投资性房地产从公允价值法调整为成本法，形成账面亏损约1亿元。4）部分大宗资产交易和股权交易亏损。为更快回笼资金，公司对资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动，部分交易价格低于账面值。
　　上半年销售金额同比下降37%。2024H1公司实现销售金额1273.3亿，同比-37%；现销售面积939.5万平米，同比下降27.6%；实现回款1186亿，完成房屋交付7.4万套。销售降幅与百强房企平均降幅相约。而销售规模保持行业第一阵营。截至6月末，报表内有2213万平米已售资源未结算，合同金额合计约3272亿元，较上年末分别下降5.4%和9.2%。
　　持续降解存量债务，年内已无境外公开债。上半年万科经营性净现金流-51.76亿元，其中Q2经营性净现金流已转正，达到42亿元。万科持续降解存量债务，上半年累计偿债524亿元，年内境外公开债已全部偿还完毕，境内公开债仅余1笔中票20亿元。同时上半年融资端取得大破局，实现新增融资、再融资612亿元，平均融资成本3.66%。融资模式转型也取得了较大进展，白名单积极推进；5月获得招商银行牵头的200亿元银团贷款，上半年经营性物业贷落地219亿元。截至6月底账上货币资金为924亿元。
　　总结与投资建议：整体看，公司受房地产市场下行及去杠杆影响，2024H1业绩承压。公司通过实施一揽子方案，进行管理提效、销售提效，并且积极降低杠杆，改革转型，将能实现再次轻装前行。在房地产优化政策持续发力下，未来房地产市场逐步探底回暖，公司降解存量债务逐步完成，预计行业周期底过后其盈利将能实现修复。预测公司2024-2026年归属净利润分别为-87.31亿/6.26亿/116.67亿，维持“持有”评级。
　　风险提示：楼市销售持续不景气；楼市优化政策落地及成效低于预期；公司销售出现超预期下滑，业绩及资金面转差。

　　2024年8月30日万科A披露2024年半年报，1H24实现营业收入1427.8亿元，同比-28.9%；实现归母净利润亏损98.5亿元，同比-199.8%;基本每股亏损0.83元，同比-198.6%。
　　规模利润均下滑、计提减值和资产处置，亏损超业绩预告下限：1H24公司营业收入同比下滑&归母净利润亏损，主要由于：①房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降，1H24开发业务收入1116.8亿元，同比-34.6%，结算毛利率6.8%，同比下降13.5pct；②计提减值，1H24计提存货跌价准备21.0亿元（含非并表项目计提1.7亿元），计提信用减值损失21.0亿元；③部分非主业财务投资出现亏损，投资的普洛斯投资性房地产从公允价值法调整为成本法，形成账面亏损约10亿元；④部分大宗资产交易、资产退出和股权交易价格低于账面值，形成资产处置亏损。
　　开发规模维持行业第一梯队，持续推动存量盘活：1H24公司完成房屋交付7.4万套；实现销售金额1273.3亿元，同比-37%，保持行业第一阵营，实现回款1186亿元。2023年以来共计完成产能455亿元的资源盘活和优化，实现盘活回款和投资应收款回款81亿元，盘活和优化的资源实现约140亿元销售签约。
　　加快推进大宗资产和股权交易，回流现金：2024年1-7月公司实现大宗交易签约金额204亿元（含印力的资产交易及REIT发行）。创新型资产交易工具取得积极进展，印力集团完成32.6亿元商业基础设施REITs的发行；建万租赁Pre-REIT基金实现广州项目扩募等。
　　积极利用金融支持政策，推动融资模式转型：1H24公司合计新增融资、再融资612亿元，新增融资的综合成本3.66%；经营性物业贷合计落地219亿元，表内新增150亿元；“白名单”项目申报175个等。完成73亿元的境内公开债券和折合人民币约104亿元的境外公开债券的偿付。
　　考虑公司去库存、减值和资产处置的压力，我们下调公司盈利预测，预计2024-2026年归母净利润分别为-79.2亿元、4.4亿元和24.0亿元（原为-49.8亿元、25.7亿元和26.3亿元）。由于公司未来工作重心在落实“一揽子”方案，短期业绩有一定压力，维持公司“中性”评级。
　　风险提示
　　房地产市场销售低迷；经营服务业务发展不顺；出现债务违约

　　2024年7月9日万科A披露2024年中期业绩预告，预计2024上半年归母净利润亏损70-90亿元，同比下降171%-191%；扣非净利润亏损50-65亿元，同比下降157%-175%。
　　追求现金流，加大库存去化和资产处置，业绩压力加大：1H24公司归母净利润预计亏损，主要由于：①房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降，当期结转利润主要对应2022、2023年销售项目和1H24消化的库存项目，销售情况和毛利率均低于预期；②对部分项目计提减值；③部分非主业财务投资出现亏损；④部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值，形成资产处置亏损。
　　践行业务重整和化解风险的“一揽子方案”：1H24公司完成房屋交付7.4万套；公开市场债务正常兑付；实现销售金额1273.3亿元，同比-37%，保持行业第一阵营，实现回款1186亿元；实现大宗交易回款93.4亿元；印力集团完成商业基础设施REIT的发行，发行规模32.6亿元。积极应对现阶段困境，长远推动业务转型升级。
　　骨干员工拟增持公司A股股票，增强投资者信心：2024年7月9日，公司公告称骨干管理人员拟自筹资金合计人民币2亿元，委托第三方通过信托计划自愿增持公司A股股票。基于对行业和公司未来发展的长期信心，公司骨干管理人员拟实施增持计划以维护股东利益，增强投资者信心。
　　考虑公司去库存和资产处置带来的业绩压力，我们下调公司盈利预测，预计2024-2026年归母净利润分别为-49.8亿元、25.7亿元和26.3亿元（原为125.1亿元、127.5亿元和129.0亿元）。由于公司短期面临现金流压力，工作重心在业务重整和化解风险，业绩压力加大，将公司“增持”评级下调至“中性”评级。
　　房地产市场销售低迷；经营服务业务发展不顺；出现债务违约