一、报告期内公司从事的主要业务　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求　　（一）主要业务概述　　深物业集团成立于1982年，公司前身为罗湖工程建设指挥部，1985年8月改名为深圳市物业发展总公司，1988年被深圳市确定为第二批国营企业股份制改造试点单位，1990年完成股份制改造并正式更名为深圳市物业发展（集团）股份有限公司。1992年3月，公司股票（深物业A/B，000011/200011）正式在深交所挂牌上市。　　深物业集团作为国贸大厦的建设甲方运筹主导了国贸大厦建造运营全过程，是举世闻名的“深圳速度”的重要创造者和策划组织者，国贸大... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　（一）主要业务概述
　　深物业集团成立于1982年，公司前身为罗湖工程建设指挥部，1985年8月改名为深圳市物业发展总公司，1988年被深圳市确定为第二批国营企业股份制改造试点单位，1990年完成股份制改造并正式更名为深圳市物业发展（集团）股份有限公司。1992年3月，公司股票（深物业A/B，000011/200011）正式在深交所挂牌上市。
　　深物业集团作为国贸大厦的建设甲方运筹主导了国贸大厦建造运营全过程，是举世闻名的“深圳速度”的重要创造者和策划组织者，国贸大厦更有幸成为名震寰宇的邓小平“南方谈话”的重要历史现场。公司因国贸大厦而生，因改革开放而兴，与深圳这座奇迹之城共生共长，成为新时代创新服务攻坚克难的“拓荒牛”精神的忠实践行者。深物业人高举“敢为人先，变革图强”的精神旗帜，围绕“服务大局、服务城市、服务产业、服务民生”国资功能定位，坚守初心、砥砺奋进。公司现已由最初建设国贸大厦时的项目公司发展为大型综合性产业集团，新时代新阶段，公司审时度势、顺势而为，向着打造“中国领先的产城空间智慧运营商”目标愿景奋力前行。
　　1.产城空间开发
　　公司空间开发板块致力于住宅、高档公寓、写字楼、产业园区等不同业态的开发，拥有国贸商业大厦、皇岗口岸、天安国际大厦、前海港湾、金领假日等品牌项目。基于现有房地产开发业务，公司将通过存量优化提升与增量开发建设并进，以下属公司皇城地产、荣耀地产、物合城更公司等作为开发主体和城市更新主体，依托公司上市平台加大资本运作力度，合理布局城市空间开发板块。报告期内，各在售项目根据市场形势适时调整促销策略，在全力以赴完成年度销售回款任务的同时，确保实现资金投入、建设节奏与市场去化的动态匹配。
　　2.物业管理服务
　　公司物管板块以国贸物业为平台，国贸物业作为国家首批物业管理一级资质企业，历经三十多年发展，已成为具备多元业务能力和科技实力的国内一流物业服务供应商，连续多年获评“全国物业管理企业百强”和“中国产业园区物业管理优秀企业”，在管项目遍布全国，业务辐射华南、西南、华东、华北等全国各个地区以及越南中越合作区。现有业务已涵盖产业园区、文旅景区、政府机关、轨道交通、住宅、医院、学校、酒店等各种业态，正布局进入基层社会治理领域，协同政府营造安全、和谐、文明、有序的城市环境，基本形成多业态综合发展的良好格局。国贸物业下设20余家子公司，以总部各职能部室为平台，积极构建“市场、赋能、监管”三大中心，形成专业业态公司、专业公司、外地公司三大模块的业务中心、利润中心，以持续、有效实现“1+1＞2”的协调发展新格局。
　　3.产业生态运营
　　产业生态运营板块充分利用公司在房地产开发、物业管理和租赁三大基础行业的发展基础和全产业链发展优势，围绕“存量资产运营增值”和“轻资产运营输出”两大战略抓手，加强内外部战略合作，致力于打造涵盖项目开发服务、园区运营服务、配套租赁运营等的全产业生态闭环，不断优化园区内空间服务和租赁生态圈，已初步具备各类资产从前期策划、项目清拆、建设施工管控、招商、运营、现场管控等全链条能力和经验，形成独特成熟的业务发展模式。公司正在加快完成存量物业盘点和评估、强化管理，未来将逐步扩大租赁业务范围，提升物业租赁发展能力，在此基础上，逐步将产业生态运营重心转向科技园区，提供产业生态导入、项目开发服务和园区运营服务等全价值链的配套服务，塑造以科技园区为核心的“空间服务商”角色。
　　4.其他业务
　　报告期内公司经营业务还包括餐饮业务、工程监理业务等。餐饮业务由深圳市国贸餐饮有限公司运营，国贸餐饮于1986年成立，1992年作为“南巡讲话”发表地闻名中外，开业至今累计接待过600多名中外政要、名人和无以数计的中外来宾，声誉远播海内外。工程监理业务由监理公司运营，其具备国家建设部房屋建筑工程甲级监理资质，前身是深物业工程管理部，直接参与了深圳国际贸易大厦的建设和管理工作，见证了创造“深圳速度”的全过程，长期以来以服务集团开发项目为主。
　　（二）公司2025年经营情况
　　2025年面对房地产行业深度重构的复杂环境和市场波动带来的多重挑战，公司始终坚守国企担当，在攻坚克难中筑牢发展根基，在转型升级中积累前进动能。地产板块顶住市场压力，重点项目有序推进，通过存量盘活与精准营销实现了现金流基本盘稳定；物业管理板块持续扩容，智慧化升级与增值服务拓展有序推进，在管面积成功突破4800万平方米，国贸物业的行业标杆效应进一步凸显；资产运营板块保持稳定收益，为集团提供了可靠的利润支撑。报告期内，集团总资产规模约154.28亿元，全年营业收入约23.83亿元，总体完成年度主要经济指标。
　　一是产城空间开发板块承压奋进，稳妥推进房地产去化相关工作。房地产业务全年实现营业收入5.67亿元，占总营收比重为23.79%。在宏观经济波动及行业转型调整的双重挑战下，地产板块以“尽去化、促回款、稳效益”为目标，保持定力、积极施策，总体完成了年度销售任务。报告期内，光明御棠上府项目、澜湖时代项目、深扬数智城项目、滨海港湾项目各大房地产项目齐发，营销管理积极应对市场变化、审慎研判，密切监控各重点区域市场动态，抢抓市场时机销售去化。持续强化节点目标和资源保障协同，集团设计、招采、工程等各业务线条坚持市场化的管理理念，高度协同联动，加强精细化管控应对市场变化，全盘统筹牵引项目建设，提前谋划开展了项目方案设计、招标采购、目标成本确定、现场施工等系列工作，实现各在建项目高效有序开发，房地产项目开发全过程的精细化管控体系已趋于成熟。二是物业管理板块锐意改革，持续加强市场拓展力度。物业管理业务全年实现营业收入16.37亿元，占总营收比重为68.70%，较2024年比重有所上升。物管板块紧扣高质量发展策略，实现经营规模、经济效益与品牌价值的多点突破。在管面积突破4800万平方米，成功开拓了“物业城市”新赛道与西北市场新版图，首次进军国际化高端创新教育服务与高铁交通枢纽领域，在管业态持续丰富升级。积极探索增值服务新动能，紧扣“基础服务+多种经营”核心战略，多种经营收入稳步增长。深入推进专业化布局，激发内部协同势能，聚焦水电、电梯等核心业务实行“战略统筹+独立运营”模式，完成内部业务整合，业务融合成效良好。加大应收账款清收力度，综合回款率持续改善。在深圳市经济特区建立45周年之际，公司入选“品牌发展典型案例”，获颁“卓越品牌”证书；参与编制深圳市住宅小区党建与物业服务融合团体标准，并先后获得“2025年度服务力产业园标杆项目”、“粤港澳大湾区物业服务力百强企业”及“产业园区物业服务力TOP10”等多项荣誉，品牌价值和美誉度不断提升。
　　三是产业生态运营板块深耕细作，持续夯实资产管理业务基础。资产运营业务全年实现营业收入1.79亿元，占总营收比重为7.52%。近年来，公司多措并举加快转型升级，聚焦存量升级、增量突破与平台构建，全力打造首个自主运营的商业品牌。报告期内，采用轻资产管理及包租模式运营国贸商场，建设工程上攻克多项技术难题，在开创集团自主商业品牌、探索市场化商业运营的征程上不断前行。产业运营板块通过建立“小总部+项目部”的平台管控架构，编制轻资产委托管理业务实施方案，初步构建起项目全周期商业运作模型。产业招商方面，质效并重，不断提升项目差异化竞争力，积极推动项目招商工作等。
　　（三）公司2025年安全生产情况
　　2025年，深物业集团坚守安全生产红线底线，统筹发展与安全，积极贯彻落实各级政府部门有关安全生产工作的部署和要求，全面压实企业主体责任，严格执行安全生产“三管三必须”与“一岗双责”。集团全年安全生产形势平稳可控，全年未发生重大安全生产责任事故，为集团高质量发展创造了安全稳定的良好环境。
　　发展战略和未来一年经营计划
　　2025年度，面对国内外形势深刻复杂变化，党中央提出坚持稳中求进工作总基调，实施更加积极有为的宏观政策，纵深推进全国统一大市场建设，推动我国经济顶压前行、向新向优发展，“十四五”圆满收官，第二个百年奋斗目标新征程实现良好开局。党的二十届四中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》提出“推动房地产高质量发展”，长远看，我国房地产发展仍有较大潜力和空间。深物业集团将继续积极对接协同国资系统重大战略导向，紧紧抓住存量资产价值管理和产业生态运营服务核心环节，重点发展以产城空间开发、物业管理服务、产业生态运营、主业生态投资为主的四大业务，努力在房地产行业调整阶段抢占先机，注重提升产品品质和服务，坚持稳健经营，共谋持续发展，打造市场化运作的商置物业平台，以确定性工作扎实推动企业高质量发展。未来一年，集团将在抓好存量项目开发、销售的同时，持续跟进寻求增量资源，为“十五五”期间发展奠定基础。项目开发方面，稳妥推进澜湖时代项目及深扬数智城项目开发建设、国贸商场改造，打造品质标杆示范项目，持续提升开发能力，强化质量管控，深化精益管理，提升产品综合竞争力，积极打造“好房子”；销售去化方面，动态调整在售项目促销策略，实现资金投入、建设节奏与市场去化的动态匹配；土地储备方面，深挖存量资产价值，探索轻资产运作路径，加快构建房地产开发新模式，为公司可持续发展获得更多资源。
　　上述经营计划、经营目标并不代表上市公司对2026年度的盈利预测，能否实现取决于市场状况变化、经营团队的努力程度等多种因素，存在很大的不确定性，请投资者特别注意。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保并支付贷款保证金，截至2025年12月31日，尚未解除担保的保证金余额为1,136,395.96元，该笔担保将于按揭款付清日解除。
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　（一）宏观经济形势及行业发展现状
　　2025年，全球房地产市场表现分化，部分发达经济体房价保持韧性，而新兴市场普遍承压，国内市场资本流动与市场情绪仍受全球货币政策变化牵动。中国经济温和修复，房地产作为重要支柱仍具支撑作用，中央层面强化“稳预期、去库存、优供给”政策导向，通过收储存量房用于保障住房、优化公积金、降低首付与利率等组合措施系统托底市场。住房公积金制度改革全面深化，“好房子”建设纳入国家行动，推动安全、舒适、绿色、智慧住宅标准落地；“保交房”白名单机制持续扩容，保障项目融资与交付。同时，探索存量土地与房屋盘活路径，推动城市更新与危旧房改造，构建以“以人定房、以房定钱”为核心的新发展模式。政策组合拳从供需两端协同发力，标志着行业正加速告别高杠杆旧循环，迈向高质量、可持续发展新阶段。
　　（二）行业政策环境
　　2025年，全国房地产市场整体延续调整态势。二季度以来新房销售边际转弱，二手房市场持续“以价换量”，市场整体仍处于“止跌回稳”过程中。8月，国务院会议重申要“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，释放积极信号。10月，《“十五五”规划建议》明确指出要“推动房地产高质量发展”，并提出清理住房消费不合理限制性措施。12月，中央政治局会议指出“明年经济工作要坚持稳中求进、提质增效，继续实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，发挥存量政策和增量政策集成效应，加大逆周期和跨周期调节力度，切实提升宏观经济治理效能”并强调“要坚持内需主导，建设强大国内市场”，为2026年宏观政策定调。
　　需求端政策多维度协同发力激活市场。核心城市全面取消限购、限售，非户籍居民购房门槛显著降低；个人住房贷款加权平均利率下降，首套房首付比例下调，存量房贷利率持续压降；“卖旧买新”换购住房个税退税政策延长至2027年，增值税对满2年住房免征、不足2年降至3%；公积金政策围绕“支持多子女家庭、扩大异地使用、拓展提取范围”三大方向持续优化，推动公积金从“购房专属”向“全周期居住支持”转型；鼓励收购存量商品房转化为保障性住房，释放改善型需求。政策精准聚焦新市民、多子女家庭及换房群体，推动市场从“刚需主导”向“品质改善”转型，增强居民购房意愿与支付能力。
　　供给端改革聚焦“控增量、去库存、优供给”，通过系统性政策重塑市场结构。严控新开工与土地供应，2025年全国房屋新开工面积同比下降，推动资源向核心城市优质项目集中。加速存量商品房盘活，央行设立保障性住房再贷款，支持地方政府收购存量房转化为保障性住房、人才房，强化市场化激励机制。推行“好房子”国家标准，15个省份出台安全、舒适、绿色、智慧住宅规范，多地推出符合自身需求的优化阳台计容、绿色建材等细化标准。“保交房”白名单制度在2025年实现规模化扩容与机制优化。支持房企通过REITs、定增等拓宽股权融资，稳定资金链，推动行业从高周转向高品质、可持续模式转型。
　　（三）区域市场格局
　　2025年深圳房地产市场呈现“政策托底、需求分化、企业集中、结构优化”的核心格局，房地产政策持续宽松，重点围绕需求端和供给端发力，市场在调整中逐步修复，不同细分领域呈现显著差异。新房供应收缩、二手房主导市场，价格走势结构性分化显著，核心区优质住宅、商办项目韧性较强，非核心区去化压力较大；房企集中度提升，央国企与本地龙头主导市场；商业办公市场需等待产业需求进一步释放。2026年政策有望继续优化，市场或在“稳需求、去库存、优供给”中实现动态平衡。
　　（四）公司所面临的形势与任务
　　当前，宏观形势与行业格局正在发生深刻变革。中央城市工作会议明确了房地产发展新模式，“好房子”建设、城市更新等政策为我们提供了发展机遇；深圳“十五五”规划提出打造“五个中心”，为企业发展拓展了广阔空间；房地产行业已从“增量时代”进入“存量时代”与“质量时代”，市场逻辑从规模扩张转向价值创造，竞争焦点从资源争夺转向能力比拼。地产行业精细化转型、物管行业品质化升级、资产运营行业规模化发展，为公司发展开辟了新的转型空间。目前公司的第一要务是确保现金流安全、严防流动性风险，关键核心是存量去化与资金回笼，同时加速物管板块高质量发展、纵深推进商管板块价值实现，探索主业一体化发展生态。坚持“稳中求进、提质增效”工作总基调，坚定“去库存、防风险、提质效、促转型”的工作思路，统筹兼顾高质量发展与高水平安全，以更高站位、更大格局、更实作为，推动年度各项任务目标全面完成、各项事业再启新篇。
　　（五）公司所处行业地位
　　深物业集团与深圳改革开放相伴而生，深耕房地产和物业管理等领域四十余载，行业地位和品牌影响力持续提升，历年来荣获多项荣誉和奖项。报告期内获得“2025年度服务力产业园标杆项目”“粤港澳大湾区物业服务力百强企业”及“产业园区物业服务力TOP10”。在深圳市经济特区建立45周年之际，公司入选“品牌发展典型案例”，获颁“卓越品牌”证书，并参与编制深圳市住宅小区党建与物业服务融合团体标准。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　品牌和文化沉淀优势：深物业集团作为深圳市属国企，历经40年波澜壮阔、开拓进取的发展历程，逐步形成以房地产开发为主营产业，涉及城市更新、物业管理、资产运营、产业投资等多元化发展格局，承载着改革开放国贸精神的“深物业”品牌价值和综合实力得到市场的高度认可，公司因国贸大厦而生，因改革开放而兴，与深圳这座奇迹之城共生共长。“敢为人先、变革图强”这一企业文化与攻坚克难的“拓荒牛”精神的结合化作行动指南推动深物业集团从“深圳速度”到“深圳质量”的精彩跨越。
　　全产业链优势：多年来，深物业集团形成了项目获取、开发建设、招商销售、租赁管理和物业管理等全过程全产业链优势，特别是高端园区底层服务和物业品质服务方面已经形成明显细分优势，铸就了公司的核心竞争能力。
　　产城融合优势：公司空间开发板块致力于住宅、高档公寓、写字楼、产业园区等不同业态的开发，从最早的国贸大厦城市综合体、皇岗口岸片区开发到澜湖时代项目大型产城综合体项目开发运营，深物业集团产城综合体特色开发产品优势已经凸显，后续随着城市更新项目和产业勾地项目的落地推进，产城综合体优势将进一步巩固和增强。
　　市场化优势：公司始终坚持深化落实市场化运作机制，持续将公司体制机制改革推向纵深发展，目前已基本形成前端（资源获取）—中端（资源开发）—末端（价值变现）全过程全链条市场化运作机制，尤其是在全周期工程管理、全流程成本管控、全模块人力资源管理等方面高标准对接市场行情及行业标杆，尊重市场规律，健全经营机制，持续保持公司自身活力及发展效率，各项经营工作均有序开展并取得良好成效。
　　
　　四、公司未来发展的展望
　　（一）行业格局和趋势
　　（二）公司发展战略
　　随着传统房地产市场发展总体呈下行趋势，以传统地产为主业的深物业公司面临严峻的行业形势。在此背景下，公司提出“1个愿景+2大板块+3个驱动+4大业务+5个增值服务”的“12345”总体发展思路。围绕“产城空间资产经营”和“空间数字生态运营”两大核心模式精准发力，通过“主业延伸、边缘突破”，重点发展以产城空间开发、产业生态运营、物业管理服务、主业生态投资为主的四大业务，快速布局和嫁接高端咨询服务、定制管家服务、智能运营平台、数据挖掘利用、商业生态圈整合等五大增值服务，以科技创新为第一驱动力，充分发挥资金资本的撬动作用，建设门户型智能管控服务平台，立足深圳，以粤港澳大都市圈及周边地区为扩张区域，构建智能社会基点功能，打造中国领先的产城空间智慧运营商。未来公司将立足发展现状，把握发展步骤节奏，按照“强本固基、边缘突破、专注引领”三步走的实施路径，在发展中谋求转型升级机遇，在转型中推动增量发展，构建公司独特发展新优势，开创公司创新发展新格局。
　　（三）2026年经营计划
　　2026年是“十五五”规划的开局之年，集团总体工作思路是：坚持“稳中求进、提质增效”总基调，锚定“轻重平衡”转型目标，以现金流安全为第一要务，以销售去化与资金回笼为关键核心，以“深耕主业、数智赋能、强基固本”为年度战略主题，统筹高质量发展和高水平安全，推动三大核心业务协同提质，全面激活企业发展内生动力，实现企业高质量、可持续发展。重点抓好以下四个方面工作：
　　一是深度融入发展大局，稳固经营发展底盘。公司将紧扣城市发展战略布局，集中资源深耕核心市场，在科创空间打造、产业园区运营等领域主动作为。坚持战略引领，高质量编制“十五五”战略规划，推动公司发展与城市升级、产业进步同频共振。始终将现金流安全作为战略落地的首要底线，优化融资结构，强化资金精细运作与预算刚性管控，层层压实经营责任，守住企业发展的资金生命线。
　　二是优化主业板块协同，提升核心运营效能。坚持业务向主责主业集中、向优势领域集聚，构建地产、物管、商置一体化发展生态。地产板块聚焦“去化回款、盘活存量、创新模式”，动态调整销售策略，深挖存量资产价值，探索轻资产运作路径，加快构建房地产开发新模式；物管板块以提质升级、规模突破为目标，确保在管面积稳步突破的同时积极拓展高端业态与增值服务，构建综合性专业配套服务平台；商业运营板块紧扣商管平台定位，全力保障重点项目如期开业，打造轻资产输出样板，推动存量资产管理向“主动经营”转型，全面提升资产运营效益。
　　三是夯实核心底层能力，全面提升公司治理水平。以组织、人才、科技为抓手，持续优化组织架构，深化选人用人与薪酬绩效改革，激活组织内生动力。加速数字化转型，构建统一的数据标准与中台，深化AI技术在多场景的应用，充分发挥数据驱动的决策支持作用，推进标准化建设。提升总部运营与资产管理效能，完善资产“投、融、管、退”全流程体系，打造专业化资产管理团队，实现资产价值最大化。加强企业交流合作，引入先进管理经验与国际服务标准，推动整体服务能级迈上新台阶。
　　四是筑牢安全发展根基，擦亮上市公司品牌价值。将合规风控、安全维稳、品牌建设等融入企业发展各环节，恪守国资监管与上市公司运作要求，严控法律、合规、廉洁等各类风险。坚守安全底线，严格落实安全生产“三管三必须”与“一岗双责”，常态化开展隐患排查治理，确保企业经营大局安全稳定。厚植企业文化底蕴，传承“敢为人先、变革图强”的企业精神，践行“同心、同创、同享”的核心价值观，推动全员形成干事创业的强大合力。
　　（四）可能面临的风险
　　1.市场风险
　　房地产市场在“房住不炒”等政策导向下，需求端仍处于下行通道，地产行业发展空间不断被压缩，行业利润大幅降低，从以往土地红利转变为向管理要红利的时代，尤其是对成本设计、工程等业务能力提出了前所未有的挑战，城市更新项目推进条件复杂、阻力重重，公司的经营发展面临机遇与挑战。面对严峻形势，公司深入研究宏观经济走势和政策动向带来的机遇和挑战，积极寻求战略突围方向，坚持稳健经营，多渠道筹措资金，着力提升管理水平，抓住土地市场机会，立足深圳，以粤港澳大都市圈及周边地区为扩张区域，着力提升可持续发展能力。
　　2.土地储备风险
　　公司土地储备总量相对有限，可持续发展能力仍存在一定短板，对未来业务规模与经营稳定性构成潜在影响。当前房地产行业深度调整，行业格局持续优化，市场竞争日趋激烈；叠加核心城市土地供应趋紧、行业投资约束增强、增量市场空间收窄等多重因素，优质土地资源及项目获取难度进一步加大，项目拓展面临一定不确定性。公司将坚持稳健经营、审慎投资、风险可控的总体原则，合理把握投资节奏，优化投资决策机制，严控投资风险。聚焦核心区域与优势赛道，优先通过市场化竞争、合作开发、城市更新及存量资源盘活等方式稳妥补充优质项目资源，推动项目合规落地与高效转化，持续提升土储质量与发展韧性。
　　3.融资风险
　　近年来，公司积极增加土地储备，加速业务发展，在此过程中需投入大量的资金用于土地获取和项目开发。公司项目开发资金来源除自有资金外，还需要通过银行借款、发行有价证券等方式进行外部融资。
　　公司目前财务状况稳健、资信状况良好，未来将进一步严控财务风险，积极探索多种融资途径，为项目开发建设筹措资金。
　　上述经营计划、经营目标并不代表上市公司对2026年度的盈利预测，能否实现取决于市场状况变化、经营团队的努力程度等多种因素，存在很大的不确定性，请投资者特别注意。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务　　（一）主要业务概述　　深物业集团成立于1982年，公司前身为罗湖工程建设指挥部，1985年8月改名为深圳市物业发展总公司，1988年被深圳市确定为第二批国营企业股份制改造试点单位，1990年完成股份制改造并正式更名为深圳市物业发展（集团）股份有限公司。1992年3月，公司股票（深物业A/B，000011/200011）正式在深交所挂牌上市。　　深物业集团作为国贸大厦的建设甲方运筹主导了国贸大厦建造运营全过程，是举世闻名的“深圳速度”的重要创造者和策划组织者，国贸大厦更有幸成为名震寰宇的邓小平“南方谈话”的重要历史现场。公司因国贸大厦而生，因改革开放而兴，与... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）主要业务概述
　　深物业集团成立于1982年，公司前身为罗湖工程建设指挥部，1985年8月改名为深圳市物业发展总公司，1988年被深圳市确定为第二批国营企业股份制改造试点单位，1990年完成股份制改造并正式更名为深圳市物业发展（集团）股份有限公司。1992年3月，公司股票（深物业A/B，000011/200011）正式在深交所挂牌上市。
　　深物业集团作为国贸大厦的建设甲方运筹主导了国贸大厦建造运营全过程，是举世闻名的“深圳速度”的重要创造者和策划组织者，国贸大厦更有幸成为名震寰宇的邓小平“南方谈话”的重要历史现场。公司因国贸大厦而生，因改革开放而兴，与深圳这座奇迹之城共生共长，成为新时代创新服务攻坚克难的“拓荒牛”精神的忠实践行者。深物业人高举“敢为人先，变革图强”的精神旗帜，围绕“服务大局、服务城市、服务产业、服务民生”国资功能定位，坚守初心、砥砺奋进，走在前列，勇当尖兵，近年发展速度和发展质量均取得了较大进步。公司现已由最初建设国贸大厦时的项目公司发展为大型综合性产业集团，新时代新阶段，公司审时度势、顺势而为，向着打造“中国领先的产城空间智慧运营商”目标愿景奋力前行。
　　1.产城空间开发
　　公司空间开发板块致力于住宅、高档公寓、写字楼、产业园区等不同业态的开发，拥有国贸商业大厦、皇岗口岸、天安国际大厦、前海港湾、金领假日等品牌项目。基于现有房地产开发业务，公司将通过存量优化提升与增量开发建设并进，以下属公司皇城地产、荣耀地产、物合城更公司等作为开发主体和城市更新主体，依托公司上市平台加大资本运作力度，合理布局城市空间开发板块。报告期内，集团稳妥推进深圳本地和异地项目开发，加快项目存量销售，提高资金回笼速度。在此基础上，聚焦产城综合体开发建设，加快打造都市精品住宅和高端产业空间互融共生开发模式。
　　2.物业管理服务
　　公司物管板块以国贸物业为平台，国贸物业作为国家首批物业管理一级资质企业，历经三十多年发展，已成为具备多元业务能力和科技实力的国内一流物业服务供应商，连续多年获评“全国物业管理企业百强”和“中国产业园区物业管理优秀企业”，在管项目遍布全国，业务辐射华南、西南、华东、华北等全国各个地区以及越南中越合作区。现有业务已涵盖产业园区、文旅景区、政府机关、轨道交通、住宅、医院、学校、酒店等各种业态，基本形成多业态综合发展的良好格局。国贸物业下设20余家子公司，以总部各职能部室为平台，积极构建“市场、赋能、监管”三大中心，形成专业业态公司、专业公司、外地公司三大模块的业务中心、利润中心，以持续、有效实现“1+1＞2”的协调发展新格局。
　　3.产业生态运营
　　产业生态运营板块充分利用公司在房地产开发、物业管理和租赁三大基础行业的发展基础和全产业链发展优势，围绕“存量资产运营增值”和“轻资产运营输出”两大战略抓手，加强内外部战略合作，致力于打造涵盖项目开发服务、园区运营服务、配套租赁运营等的全产业生态闭环，不断优化园区内空间服务和租赁生态圈，已初步具备各类资产从前期策划、项目清拆、建设施工管控、招商、运营、现场管控等全链条能力和经验，形成独特成熟的业务发展模式。公司积极探索、主动作为采取自营模式运营国贸商城物业，在开创集团自主商业品牌、探索市场化商业运营的征程上迈出了坚定步伐。
　　4.主业生态投资
　　主业生态投资板块秉持“主业延伸、边缘突破”的发展路径，聚焦公司主业赋能，积极开展产业链上下游投资，现已初显成效。其中，通过战略入股央企中建科工集团智慧停车科技有限公司和民企深圳市设施之家科技有限公司，进一步推动公司物业管理板块的数字化、智慧化和智能化进程，深化科技化转型战略，在高端增值服务细分领域开辟新蓝海，为公司的持续发展注入了新的活力与动力。
　　5.其他业务
　　报告期内公司经营业务还包括餐饮业务、工程监理业务等。餐饮业务由深圳市国贸餐饮有限公司运营，国贸餐饮于1986年成立，1992年作为“南巡讲话”发表地闻名中外，开业至今累计接待过600多名中外政要、名人和无以数计的中外来宾，声誉远播海内外。工程监理业务由监理公司运营，其具备国家建设部房屋建筑工程甲级监理资质，前身是深物业工程管理部，直接参与了深圳国际贸易大厦的建设和管理工作，见证了创造“深圳速度”的全过程，长期以来以服务集团开发项目为主。
　　（二）行业发展形势
　　一、房地产行业
　　2025年上半年，宏观经济保持着总体平稳的运行态势，高质量发展特征愈发显著，彰显出强劲的韧性与活力。在此背景下，房地产市场在政策的持续调控引导下，逐步迈向稳定健康发展的轨道。自二季度起，政策推进步伐明显加快，极大地助力房地产市场格局加速向积极向好方向转变。
　　政治局会议明确房地产已进入稳市场的新阶段，围绕稳市场、促转型、防风险这一主线，部署了城市更新、高品质转型和库存优化三大核心任务。随后，各部委迅速行动，积极落实相关任务。房地产金融环境持续宽松，4月份，两部门联合出台一揽子金融政策，从降低成本、扩大需求、稳定预期三方面共同发力，以稳固市场需求。在地方层面，各地积极响应中央稳市场的要求，专项债回购土地公告发布频次显著增加；积极出台公积金调整政策；多地推出促消费政策，并进一步放宽行政管控措施，以促进刚需和改善性住房需求的释放。
　　从市场数据来看，上半年地产行业持续朝着止跌回稳的方向发展。房地产销售基本维持平稳状态，新房销售面积与金额同比均保持稳定；新建商品住宅价格同比降幅进一步收窄；待售面积连续三个月呈现减少态势。这主要得益于供给侧的有力调整，2025年土地交易量持续处于低位，加之拟收储宅地工作的快速推进，预计将推动行业去库存超过3.5亿平方米，供求关系正加速修复。国家统计局发言人针对下一阶段工作指出，将“积极主动适应房地产市场供求关系发生重大变化的现实，持续推动城市更新和危旧房改造，加大‘好房子’建设供应力度，促进刚性和改善性住房需求释放，积极构建房地产发展新模式，促进房地产市场平稳健康发展”。
　　以区域市场中的深圳市而言，其在房地产政策调整方面依旧保持活跃态势。2025年上半年，深圳继续根据市场需求与国家政策导向，对房地产政策进行优化。在限购政策方面，进一步精准施策，细化分区限购规则，使政策更贴合不同区域的住房需求特点。同时，持续完善企事业单位购买商品住房政策，不断提升二手房交易的便利化程度，例如简化交易流程、缩短办理时间等。
　　在房贷政策上，深圳严格遵循国家相关政策精神以及因城施策原则，灵活调整个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。这些政策的持续优化与实施，切实降低了购房者的购房门槛与成本，极大地激发了住房需求，对促进深圳房地产市场的平稳健康发展起到了关键作用。
　　面对行业政策的频繁调整以及发展趋势的深刻变化，主流房企加快了多元化业务布局的步伐。在物管、商业、物流地产等非住宅开发销售领域持续深耕，已形成较为稳固的行业格局。此外，养老、教育、代建等子行业也取得了一定程度的发展。
　　行业正加速从传统房地产模式向不动产模式转型，从过去单纯依靠住宅开发销售形成的规模驱动优势，逐渐转变为开发、经营与服务并重的发展模式。这种转型趋势对房企提出了更高要求，促使其不断提升综合实力与服务水平，以适应市场的动态变化与多样化需求。在产品打造上，更加注重品质提升与个性化设计，推出符合“好房子”国家标准的住宅产品；在经营模式上，积极探索新的盈利增长点，如加强资产运营管理、开展多元化社区服务等；在服务方面，不断优化客户体验，提高服务质量与效率。
　　二、物业管理行业
　　近年来，物业行业持续向高质量发展方向迈进，发展重心转向“质重于量”，房地产行业的深度调整持续影响着物业市场，行业正面临转型升级的关键阶段，在多重挑战下呈现出几大核心趋势：一是行业集中度持续提升，头部效应凸显，梯队差距持续扩大。二是物企告别规模扩张，区域深耕加速前行。不少企业扩张策略已从单纯的规模优先转变为效益优先，对低收缴率、盈利能力较弱、管理难度较大的项目正在持续退出。三是优势区域和优质客户的争夺已进入白热化阶段。更多企业开始加大对核心市场的投入力度，精准布局优质资产和高潜力区域，致力于提供定制化、专业化及高效的服务，吸引并保留高端客户群体。四是服务边界持续拓展，多元赛道并进，发展潜力强劲。诸多上市物企不断加强对多元业态的布局，从而扩展服务边界，寻找新的创收和盈利增长点，社区经济潜力巨大，美居、到家、社区零售等细分服务赛道成绩亮眼。五是智慧化转型加速推进，数字化管理系统覆盖率持续提升，通过物联网、大数据、人工智能等技术的应用，降低运营成本。
　　（三）报告期内公司经营情况
　　2025年上半年，面对复杂严峻的市场环境，公司上下在“同心同创、依纪合规、赋能提效、稳流扭亏”方针引领下，聚焦核心、攻坚克难，取得多项标志性成果。报告期内，公司实现营业收入约10.8亿元，利润总额约2261万元，其他各项费用、薪酬总额等指标均在有效控制之下。
　　产城空间开发板块攻坚破局，多策略对冲行业下行风险。面对全国房地产市场深度调整形势，公司各核心项目紧密围绕年度目标，精准施策，全力攻坚销售回款、资金自循环与开发建设难关。积极研判市场，深度挖掘客户需求，抢抓市场窗口期加强营销措施促进项目去化，保证现金流安全稳定、防范流动性风险。
　　物业管理服务板块主动担当作为，各项业务成效突出。国贸物业获3A服务认证、5项省市级荣誉等多项权威认可，总部构建“战略管控+运营支持”模式，资源调配与市场响应效能显著提升。面对激烈竞争，逆势斩获30余个新项目，净增长面积约200万㎡，在管面积突破4700万平方米。市场化成本管理体系高效落地，构建全生命周期管理机制，形成深圳3个项目标准化降本方案。数字化转型纵深推进，完成319个项目收费系统升级，国贸云平台11个新项目全流程线上化运营，为高质量发展注入新动能。
　　产业生态运营板块多维施策，资产增效取得关键进展。通过主动优化租赁策略、拓展优质客源，实现存量资产去化，减少长期空置面积，推动在管资产综合出租率提升，显著增强运营现金流稳定性与资产周转效率。积极开展“两非两资”处置专项工作，完成部分低效资产处置，为现金流安全提供关键有力支撑。紧密结合澜湖时代、深扬数智城项目建设进度，协同推进产业招商工作。此外，公司立足“市场化商置物业平台”发展战略，聚焦国贸春天商场升级改造与轻资产模式探索，在工程建设、招商蓄能及平台能力构建方面均取得实质性进展，并对标行业头部建立“强总部（赋能管控）+专项目（独立运营）”的市场化运作模式，初步构建起深物业特色运营模型及管理标准。
　　发展战略和未来一年经营计划
　　2025年度，受国际形势不确定因素等影响，国内经济预计仍将承压，中央提出坚持稳中求进工作总基调，完整准确全面贯彻新发展理念，实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求，稳住楼市股市，稳定预期、激发活力，推动经济持续回升向好，持续用力推动房地产市场止跌回稳。深物业集团将继续积极对接协同国资系统重大战略导向，紧紧抓住存量资产价值管理和产业生态运营服务核心环节，重点发展以产城空间开发、物业管理服务、产业生态运营、主业生态投资为主的四大业务，深入研究把握房地产行业发展的新趋势、新特点，努力在房地产行业调整阶段抢占先机，聚焦稳健经营，共谋持续发展，打造市场化运作的商置物业平台，以确定性工作扎实推动企业高质量发展。未来一年，集团将在抓好存量项目开发、销售的同时，持续跟进寻求增量资源，为“十五五”期间发展奠定基础。项目开发方面，稳妥推进御棠上府项目、澜湖时代项目、滨海港湾花园项目及深扬数智城项目开发建设，打造品质标杆示范项目，持续提升开发能力，强化质量管控，深化精益管理，提升产品综合竞争力，积极打造“好房子”；销售去化方面，紧盯行业调控政策优化力度，抓住市场窗口期，紧密结合各项目营销节点，平衡量价关系，严控营销费用支出，全力推进御棠上府项目、澜湖时代项目、滨海港湾项目及深扬数智城项目销售，力争完成各项目年度销售目标；土地储备方面，激活存量资源，深挖资产价值，同时把握房地产市场重要窗口期，聚焦粤港澳大湾区、长三角等经济发展潜力区域，积极通过市场化城市更新、招拍挂、产业勾地、项目合作等多方式促成项目落地，同时稳妥择机尝试开展资本运作加快市场并购步伐，为公司可持续发展获得更多资源。
　　上述经营计划、经营目标并不代表上市公司对2025年度的盈利预测，能否实现取决于市场状况变化、经营团队的努力程度等多种因素，存在很大的不确定性，请投资者特别注意。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　1）本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至2025年6月30日，尚未解除担保的保证金余额为1,136,107.18元，该笔担保将于按揭款付清日解除。
　　2）本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至2025年6月30日，尚未结清的担保余额为584,285,879.79元，该笔担保将于按揭款付清日解除。

　　二、核心竞争力分析
　　品牌和文化沉淀优势：深物业集团作为深圳市属国企，历经40余年波澜壮阔、开拓进取的发展历程，逐步形成以房地产开发为主营产业，涉及城市更新、物业管理、资产运营、产业投资等多元化发展格局，承载着改革开放国贸精神的“深物业”品牌价值和综合实力得到市场的高度认可，公司因国贸大厦而生，因改革开放而兴，与深圳这座奇迹之城共生共长。“敢为人先、变革图强”这一企业文化与攻坚克难的“拓荒牛”精神的结合化作行动指南推动深物业集团从“深圳速度”到“深圳质量”的精彩跨越。
　　市场化优势：深物业集团按照一年一个样、三年大变样的市场化步伐，不断创新体制机制，持续深化内部改革，积极对标行业标杆进行市场化运作，显著激发集团高质量发展的活力和动力。近年来，澜湖时代项目开创了国有企业与民营企业合作开发城市更新项目的先河，标志着集团历史上首个完全市场化城市更新项目正式落地，并率先在市国资系统实施城市更新项目跟投制度；物业管理板块，公司积极拓展省外项目、加强市场化拓展，有效提升公司物业管理业务在全国市场的竞争力；公司同步建立了包括跟投、长效激励在内的多层次激励约束机制，按照市场化方式配置资源、选拔人才和考核奖惩等。
　　全产业链优势：多年来，深物业集团形成了项目获取、开发建设、招商销售、租赁管理和物业管理等全过程全产业链优势，特别是高端园区底层服务和物业品质服务方面已经形成明显细分优势，铸就了公司的核心竞争能力。
　　产城融合优势：公司空间开发板块致力于住宅、高档公寓、写字楼、产业园区等不同业态的开发，从最早的国贸大厦城市综合体、皇岗口岸片区开发到澜湖时代项目大型产城综合体项目开发运营，深物业集团产城综合体特色开发产品优势已经凸显，后续随着一系列城市更新项目和产业勾地项目的落地推进，产城综合体优势将进一步巩固和增强。
　　世界五百强控股子公司的优势：公司的控股股东深圳市投资控股有限公司，一直致力于打造国际一流的国有资本投资运营公司和金融控股集团，2025年位列世界五百强第414位，依托控股股东在科技园区的全产业链优势，公司积极转型升级，聚焦产城综合体开发建设，发展前景更加广阔。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　1.市场风险
　　房地产市场在“房住不炒”等政策导向下，需求端仍处于下行通道，地产行业发展空间不断被压缩，行业利润大幅降低，从以往土地红利转变为向管理要红利的时代，尤其是对成本设计、工程等业务能力提出了前所未有的挑战，城市更新项目推进条件复杂，公司的经营发展面临机遇与挑战。
　　面对严峻形势，公司深入研究宏观经济走势和政策动向带来的机遇和挑战，积极寻求战略突围方向，坚持稳健经营，多渠道筹措资金，着力提升管理水平，抓住土地市场机会，立足深圳，以粤港澳大都市圈及周边地区为扩张区域，着力提升可持续发展能力。
　　2.经营风险
　　2025年，地产行业整体仍处于深度调整期，虽在政策的强力支持下主要一线城市销售“以价换量”让市场有筑底回暖的迹象，但受规划新规等因素致使城市间及城市内区域分化明显，周边房产存量增加，项目销售去化难题依旧严峻。公司将持续密切监控市场环境及政策动向，关注竞品项目促销动态，积极应对市场变化；尽量贴近市场、合理制定项目年度营销方案及销售策略，并对市场情况进行持续试探调整，借助经济复苏可能、精准把握市场转机全面启动促销；积极开展各类外出拓客工作，有效拓展客户资源，全力推动年度销售目标如期达成。
　　3.融资风险
　　近年来，公司积极增加土地储备，加速业务发展，在此过程中需投入大量的资金用于土地获取和项目开发，在建项目面临收支错配的困境，项目建设资金周转面临一定困难，叠加预售资金监管影响，除自有资金外，还需要通过银行借款、发行有价证券等方式进行外部融资。
　　公司目前财务状况稳健、资信状况良好，未来将进一步严控财务风险，积极探讨多种融资方案和资金筹措途径，做好融资储备，以便应对可能出现的资金压力和风险。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况　　（一）宏观经济形势及行业发展现状　　2024年，全球经济在多重挑战中逐步复苏，俄乌冲突、中东局势紧张以及中美关系的不确定性继续对全球经济产生影响。中国经济也面临新的机遇与挑战，经济增速有所放缓，但仍保持在合理区间。政府继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加大对科技创新、绿色经济和中小企业的支持力度。同时，推动供给侧结构性改革，优化产业结构，提升经济韧性。房地产市场继续处于调整期，政府继续坚持“房住不炒”的定位，优化房地产调控政策。各地因城施策，放宽限购、限贷政策，降低首付比例和房贷利率，支持刚性和改善性住房需求等一系列刺激政策继续托市，旨在稳定房地产市场... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　（一）宏观经济形势及行业发展现状
　　2024年，全球经济在多重挑战中逐步复苏，俄乌冲突、中东局势紧张以及中美关系的不确定性继续对全球经济产生影响。中国经济也面临新的机遇与挑战，经济增速有所放缓，但仍保持在合理区间。政府继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加大对科技创新、绿色经济和中小企业的支持力度。同时，推动供给侧结构性改革，优化产业结构，提升经济韧性。房地产市场继续处于调整期，政府继续坚持“房住不炒”的定位，优化房地产调控政策。各地因城施策，放宽限购、限贷政策，降低首付比例和房贷利率，支持刚性和改善性住房需求等一系列刺激政策继续托市，旨在稳定房地产市场，防止市场大幅波动。
　　（二）行业政策环境
　　2024年是“行业供需关系发生重大转变”的重要一年，在全年多次重要会议上都对房地产行业做出了相应部署和指导性意见，并为行业指明了发展方向。2024年上半年对现行制度进行了系列优化调整，包括一线城市松绑限购、首付利率降至新低、存量房贷利率再下调、普宅标准取消、收储商品房、城中村改造全面重启等，意在规范市场秩序，完善房地产行业发展新模式。下半年政策力度、频次均有所上升，政策转向“托举并用”，9月26日，中共中央政治局召开会议，在房地产方面，会议强调要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。此后，房地产市场呈现出积极的变化，房价指数逐步回稳，市场信心得到提振。
　　供给端金融支持保交付、财政支持土地和住房去库存。供给端金融支持持续加码、不断升级，政策致力于帮助市场去库存和逐步恢复企业正常运营能力，稳市场和稳主体双管齐下，利用各种金融政策工具支持配套政策落地，主要聚焦在融资协调机制推进、扩容房企“白名单”，以及通过住房贷款、专项债保障存量收购。
　　需求端政策以“组合拳”的形式持续松绑和刺激，意在提振市场购房预期和购房积极性。住房城乡建设部会同财政部、自然资源部、人民银行、金融监管总局等部门出台“四个取消、四个降低、两个增加”措施支持居民购房。四个取消主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准；四个降低包括降低住房公积金贷款利率、降低住房贷款的首付比例、降低存量贷款利率、降低“卖旧买新”换购住房的税费负担；两个增加中，一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，二是年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿，旨在通过“组合拳”形式推动市场止跌回稳。
　　（三）区域市场格局
　　从区域市场看，2024年，深圳经济保持韧性，楼市政策围绕着以“稳地价、稳房价、稳预期，支持刚性和改善型住房需求，促进房地产市场平稳发展”为中心，出台多项宽松利好政策。因土地供应节奏放缓，深圳一手住宅供应规模有所收缩。9月29日，深圳住建局等四部门联合发文，提出放松限购、降低首付、取消限价限售、增值税“5改2”等举措，旨在加快构建房地产发展新模式，促进房地产市场止跌回稳。929新政的推出，成为对市场起到推动作用的关键，鉴于市场活跃度提升，房企择机加快其推盘节奏，多项核心指标企稳向好。
　　（四）公司所面临的形势与任务
　　当前，内外部环境呈现出复杂性与挑战性并存的局面。公司各在建项目计划陆续入市销售，销售回款作为年度中心工作，直接关系到企业资金链的健康运转。在此背景下，加速资金回笼、严格控制支出规模、保证现金流安全稳定、防范流动性风险，已成为实现公司稳健经营的核心任务。同时，公司需纵深推进物业管理板块的高质量发展，加快构建现代化、专业化、智能化的服务体系，提升市场竞争力。在商业运营领域，需多管齐下，统筹推进转型升级，通过创新商业模式、优化业态布局、提升运营效率，实现商业资产的价值最大化。面对不确定的市场形势，公司应主动作为，通过确定性工作对冲外部风险，保持战略定力，确保年度各项任务目标的全面完成，为可持续发展奠定坚实基础。
　　（五）公司所处行业地位
　　深物业集团与深圳改革开放相伴而生，深耕房地产和物业管理等领域四十余载，行业地位和品牌影响力持续提升，历年来荣获多项荣誉和奖项。报告期内，公司位列“2024深圳企业500强”榜单第271位，荣获罗湖区人民政府授予的“2023年-2024年度罗湖区高质量发展明星企业”称号。物业管理板块位列全国综合实力排名第27位、较2023年上升6个名次，国有物业服务综合实力第9位，连续蝉联“2024中国物业服务企业综合实力100强”、“2024中国物业FM设施管理领先企业”、“2024中国园区物业服务力TOP20企业”、“2024中国产业园区物业服务领先企业”、“2024中国写字楼物业服务领先企业”、“2024中国物业服务华南品牌企业30强”等奖项；在细分领域相继荣获“深圳湾科技生态园”服务力标杆项目、“深圳湾创新科技中心”“深圳市国际贸易中心大厦”管理卓越标杆项目。房地产板块获得“2024年深圳市房地产开发行业诚信企业”、“2024年深圳市房地产开发行业发展动力企业”等奖项。深圳国际贸易中心大厦位列深圳市人民政府公布的第一批深圳市历史建筑名录，深圳国际贸易中心历史陈列入选改革开放重要史迹名单，彰显了公司的综合实力，体现了行业、客户和政府部门对公司综合实力的高度认可。
　　报告期内，面对房地产行业形势变化，公司锁定目标，全年冲刺总体完成各项年度经营指标。主动应变，灵活施策直面市场挑战。多措并举，深入推进商业运营市场化转型。安全生产、信访维稳主动作为，守护集团业务平稳发展。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　（一）主要业务概述
　　深物业集团成立于1982年，公司前身为罗湖工程建设指挥部，1985年8月改名为深圳市物业发展总公司，1988年被深圳市确定为第二批国营企业股份制改造试点单位，1990年完成股份制改造并正式更名为深圳市物业发展（集团）股份有限公司。1992年3月，公司股票（深物业A/B，000011/200011）正式在深交所挂牌上市。
　　深物业集团作为国贸大厦的建设甲方运筹主导了国贸大厦建造运营全过程，是举世闻名的“深圳速度”的重要创造者和策划组织者，国贸大厦更有幸成为名震寰宇的邓小平“南方谈话”的重要历史现场。公司因国贸大厦而生，因改革开放而兴，与深圳这座奇迹之城共生共长，成为新时代创新服务攻坚克难的“拓荒牛”精神的忠实践行者。深物业人高举“敢为人先，变革图强”的精神旗帜，围绕“服务大局、服务城市、服务产业、服务民生”国资功能定位，坚守初心、砥砺奋进，走在前列，勇当尖兵，近年发展速度和发展质量均取得了较大进步。公司现已由最初建设国贸大厦时的项目公司发展为大型综合性产业集团，新时代新阶段，公司审时度势、顺势而为，向着打造“中国领先的产城空间智慧运营商”目标愿景奋力前行。
　　1.产城空间开发
　　公司空间开发板块致力于住宅、高档公寓、写字楼、产业园区等不同业态的开发，拥有国贸商业大厦、皇岗口岸、天安国际大厦、前海港湾、金领假日等品牌项目。基于现有房地产开发业务，公司将通过存量优化提升与增量开发建设并进，以下属公司皇城地产、荣耀地产、物合城更公司等作为开发主体和城市更新主体，依托公司上市平台加大资本运作力度，合理布局城市空间开发板块。报告期内，集团稳妥推进深圳本地和异地项目开发，加快项目存量销售，提高资金回笼速度。在此基础上，聚焦产城综合体开发建设，加快打造都市精品住宅和高端产业空间互融共生开发模式。
　　2.物业管理服务
　　公司物管板块以国贸物业为平台，国贸物业作为国家首批物业管理一级资质企业，历经三十多年发展，已成为具备多元业务能力和科技实力的国内一流物业服务供应商，连续多年获评“全国物业管理企业百强”和“中国产业园区物业管理优秀企业”，在管项目遍布全国，业务辐射华南、西南、华东、华北等全国各个地区以及越南中越合作区。现有业务已涵盖产业园区、文旅景区、政府机关、轨道交通、住宅、医院、学校、酒店等各种业态，正布局进入基层社会治理领域，协同政府营造安全、和谐、文明、有序的城市环境，基本形成多业态综合发展的良好格局。国贸物业下设20余家子公司，以总部各职能部室为平台，积极构建“市场、赋能、监管”三大中心，形成专业业态公司、专业公司、外地公司三大模块的业务中心、利润中心，以持续、有效实现“1+1＞2”的协调发展新格局。
　　3.产业生态运营
　　产业生态运营板块充分利用公司在房地产开发、物业管理和租赁三大基础行业的发展基础和全产业链发展优势，围绕“存量资产运营增值”和“轻资产运营输出”两大战略抓手，加强内外部战略合作，致力于打造涵盖项目开发服务、园区运营服务、配套租赁运营等的全产业生态闭环，不断优化园区内空间服务和租赁生态圈，已初步具备各类资产从前期策划、项目清拆、建设施工管控、招商、运营、现场管控等全链条能力和经验，形成独特成熟的业务发展模式。公司正在加快完成存量物业盘点和评估、强化管理，未来将逐步扩大租赁业务范围，提升物业租赁发展能力，在此基础上，逐步将产业生态运营重心转向科技园区，提供产业生态导入、项目开发服务和园区运营服务等全价值链的配套服务，塑造以科技园区为核心的“空间服务商”角色。
　　4.其他业务
　　报告期内公司经营业务还包括餐饮业务、工程监理业务等。餐饮业务由深圳市国贸餐饮有限公司运营，国贸餐饮于1986年成立，1992年作为“南巡讲话”发表地闻名中外，开业至今累计接待过600多名中外政要、名人和无以数计的中外来宾，声誉远播海内外。工程监理业务由监理公司运营，其具备国家建设部房屋建筑工程甲级监理资质，前身是深物业工程管理部，直接参与了深圳国际贸易大厦的建设和管理工作，见证了创造“深圳速度”的全过程，长期以来以服务集团开发项目为主。
　　（二）公司2024年经营情况
　　2024年面对内外部挑战，公司经营班子始终坚持党的全面领导，保持战略定力，严格落实董事会、党委会各项决策部署，坚定信心、全力以赴，紧紧围绕年初提出的重点工作任务，采取众多措施积极应对市场变化。地产公司因事因势灵活调整销售策略，精准把握有利时机启动项目预售、尾盘转介，为实现年度经营指标奠定基础；物管公司通过组织结构重组、制度流程再造、人才优化调配等方式，提升企业整体盈利能力和核心竞争力；商业运营公司以加快转型升级为目标，持续完善运营管理模式，各业务板块保持了平稳健康的发展态势。报告期内，集团总资产规模约152.93亿元，全年营业收入约27.3亿元，总体完成年度主要经济指标。
　　一是产城空间开发板块主动应变、灵活施策直面市场挑战。房地产业务全年实现营业收入10.04亿元，占总营收比重为36.71%。报告期内，金领项目、光明御棠上府项目、澜湖时代项目、虎门滨海港湾项目四大房地产项目齐发，营销管理积极应对市场变化、审慎研判，密切监控各重点区域市场动态，抢抓市场时机销售去化。持续强化节点目标和资源保障协同，集团设计、招采、工程等各业务线条坚持市场化的管理理念，高度协同联动，加强精细化管控应对市场变化，全盘统筹牵引项目建设，提前谋划开展了项目方案设计、招标采购、目标成本确定、现场施工等系列工作，实现各在建项目高效有序开发，房地产项目开发全过程的精细化管控体系已基本成型。深扬数智城、海口红旗镇、福源工业区、惠阳淡水等项目也已取得实质性进展。
　　二是物业管理板块对外拓展与内部协同并驾齐驱，持续加强市场拓展力度。物业管理业务全年实现营业收入15.94亿元，占总营收比重为58.32%，较2023年比重有所上升。报告期内，深化系统协同发展与内部一体化融合，开拓旅游代售推广、社区到家服务等增值服务，实现文体类新业态及增值服务边界的突破，在管面积创下历史新高，首次突破4500万㎡。进一步充实写字楼、工业园区、学校、医院、农贸市场及军区等业态，为打造市属标杆物业管理平台增添强大助力。同时启动组织结构重塑、成本管理体系搭建等工作，进一步巩固系统内唯一物管平台地位。国贸物业连续蝉联“2024中国物业服务企业综合实力100强”、“2024中国物业FM设施管理领先企业”、“2024中国园区物业服务力TOP20企业”、“2024中国产业园区物业服务领先企业”等奖项，品牌价值和美誉度不断提升。
　　三是产业生态运营及其他板块多措并举，培育核心运营能力。租赁运营业务全年实现营业收入1.36亿元，占总营收比重为4.97%。近年来，公司多措并举加快转型升级，采取探索建立增量分享机制、加大项目拓展力度等措施，推动目前单纯的租赁业务向商业运营模式转型，助力实现产业生态运营板块发展壮大。报告期内，国贸商场焕新启动暨国贸春天公司揭牌仪式，采用轻资产管理及包租模式运营国贸商场，在开创集团自主商业品牌、探索市场化商业运营的征程上迈出了坚定步伐。产业运营板块通过资产提质增效、探索建立增量分享机制等措施，多路径培育核心运营能力，坚持提质增效为核心，加快推进存量资产改造升级、盘活利用。产业招商方面，年内扩充产业联盟体系，积极推动项目招商工作等。
　　（三）公司2024年安全生产情况
　　2024年，深物业集团坚守安全生产红线底线，统筹发展与安全，积极贯彻落实各级政府部门有关安全生产工作的部署和要求，全面压实企业主体责任，深入开展安全生产治本攻坚三年行动。集团全年安全生产形势平稳可控，未发生人员重伤及以上或重大经济损失的安全生产责任事故，顺利完成了2024年的安全生产目标。
　　发展战略和未来一年经营计划
　　2025年度，受国际形势不确定因素等影响，国内经济预计仍将承压，中央提出坚持稳中求进工作总基调，完整准确全面贯彻新发展理念，实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求，稳住楼市股市，稳定预期、激发活力，推动经济持续回升向好，持续用力推动房地产市场止跌回稳。深物业集团将继续积极对接协同国资系统重大战略导向，紧紧抓住存量资产价值管理和产业生态运营服务核心环节，重点发展以产城空间开发、物业管理服务、产业生态运营、主业生态投资为主的四大业务，深入研究把握房地产行业发展的新趋势、新特点，努力在房地产行业调整阶段抢占先机，聚焦稳健经营，共谋持续发展，打造市场化运作的商置物业平台，以确定性工作扎实推动企业高质量发展。未来一年，集团将在抓好存量项目开发、销售的同时，持续跟进寻求增量资源，为“十五五”期间发展奠定基础。项目开发方面，稳妥推进御棠上府项目、澜湖时代项目、滨海港湾花园项目及深扬数智城项目开发建设，打造品质标杆示范项目，持续提升开发能力，强化质量管控，深化精益管理，提升产品综合竞争力，积极打造“好房子”；销售去化方面，紧盯行业调控政策优化力度，抓住市场窗口期，紧密结合各项目营销节点，平衡量价关系，严控营销费用支出，全力推进御棠上府项目、澜湖时代项目、滨海港湾项目及深扬数智城项目销售，力争完成各项目年度销售目标；土地储备方面，激活存量资源，深挖资产价值，同时把握房地产市场重要窗口期，聚焦粤港澳大湾区、长三角等经济发展潜力区域，积极通过市场化城市更新、招拍挂、产业勾地、项目合作等多方式促成项目落地，同时稳妥择机尝试开展资本运作加快市场并购步伐，为公司可持续发展获得更多资源。
　　上述经营计划、经营目标并不代表上市公司对2025年度的盈利预测，能否实现取决于市场状况变化、经营团队的努力程度等多种因素，存在很大的不确定性，请投资者特别注意。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　1）本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至2024年12月31日，尚未解除担保的保证金余额为1,135,580.83元，该笔担保将于按揭款付清日解除。
　　2）本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至2024年12月31日，尚未结清的担保余额为387,671,636.94元，该笔担保将于按揭款付清日解除。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　品牌和文化沉淀优势：深物业集团作为深圳市属国企，历经40年波澜壮阔、开拓进取的发展历程，逐步形成以房地产开发为主营产业，涉及城市更新、物业管理、资产运营、产业投资等多元化发展格局，承载着改革开放国贸精神的“深物业”品牌价值和综合实力得到市场的高度认可，公司因国贸大厦而生，因改革开放而兴，与深圳这座奇迹之城共生共长。“敢为人先、变革图强”这一企业文化与攻坚克难的“拓荒牛”精神的结合化作行动指南推动深物业集团从“深圳速度”到“深圳质量”的精彩跨越。
　　市场化优势：深物业集团按照一年一个样、三年大变样的市场化步伐，不断创新体制机制，持续深化内部改革，积极对标行业标杆进行市场化运作，显著激发集团高质量发展的活力和动力。近年来，澜湖时代项目开创了国有企业与民营企业合作开发城市更新项目的先河，标志着集团历史上首个完全市场化城市更新项目正式落地，并率先在市国资系统实施城市更新项目跟投制度；物业管理板块，公司积极拓展省外项目、加强市场化拓展，有效提升公司物业管理业务在全国市场的竞争力；公司同步建立了包括跟投、长效激励在内的多层次激励约束机制，按照市场化方式配置资源、选拔人才和考核奖惩等。
　　全产业链优势：多年来，深物业集团形成了项目获取、开发建设、招商销售、租赁管理和物业管理等全过程全产业链优势，特别是高端园区底层服务和物业品质服务方面已经形成明显细分优势，铸就了公司的核心竞争能力。
　　产城融合优势：公司空间开发板块致力于住宅、高档公寓、写字楼、产业园区等不同业态的开发，从最早的国贸大厦城市综合体、皇岗口岸片区开发到澜湖时代项目大型产城综合体项目开发运营，深物业集团产城综合体特色开发产品优势已经凸显，后续随着一系列城市更新项目和产业勾地项目的落地推进，产城综合体优势将进一步巩固和增强。
　　世界五百强控股子公司的优势：公司的控股股东深圳市投资控股有限公司，一直致力于打造国际一流的国有资本投资运营公司和金融控股集团，2024年位列世界五百强第370位，依托控股股东在科技园区的全产业链优势，公司积极转型升级，聚焦产城综合体开发建设，发展前景更加广阔。
　　
　　四、公司未来发展的展望
　　（一）行业格局和趋势
　　（二）公司发展战略
　　随着传统房地产市场发展总体呈下行趋势，以传统地产为主业的深物业公司面临严峻的行业形势。
　　在此背景下，公司提出“1个愿景+2大板块+3个驱动+4大业务+5个增值服务”的“12345”总体发展思路。围绕“产城空间资产经营”和“空间数字生态运营”两大核心模式精准发力，通过“主业延伸、边缘突破”，重点发展以产城空间开发、产业生态运营、物业管理服务、主业生态投资为主的四大业务，快速布局和嫁接高端咨询服务、定制管家服务、智能运营平台、数据挖掘利用、商业生态圈整合等五大增值服务，以科技创新为第一驱动力，充分发挥资金资本的撬动作用，建设门户型智能管控服务平台，立足深圳，以粤港澳大都市圈及周边地区为扩张区域，构建智能社会基点功能，打造中国领先的产城空间智慧运营商。
　　未来公司将立足发展现状，把握发展步骤节奏，按照“强本固基、边缘突破、专注引领”三步走的实施路径，在发展中谋求转型升级机遇，在转型中推动增量发展，构建公司独特发展新优势，开创公司创新发展新格局。
　　（三）2025年经营计划
　　2025年，集团将以积极成效促进生产经营大局稳定，坚决攻克一批影响重大项目推进的难点，将集团的发展导入各板块各项目齐头并进、竞相发展的良性轨道；在企业改革发展方面继续勇当尖兵，全面完成年度各项任务目标，为实现集团高质量可持续发展，以及打造中国领先的产城空间智慧运营商的愿景作出新的贡献。
　　一是立足现有资源禀赋和业务水平，创造条件全力争取按照规划数完成年度主要指标。实现全年营业收入、利润总额等预算目标，有序推进重点项目营销、存量项目的开发等工作。
　　二是攻坚克难，着力强化节点管理。落实责任，提高工程的驾驭能力、管控能力和运营效率，确保各项目工作严格依照节点计划、保质保量落实到位。
　　三是持续加强二级平台公司独立运作能力建设、平台功能构建和作用的发挥，坚定房地产主业的发展格局。构建地产项目开发全过程标准化模式。持续改进项目开发管理体系，力争集团的项目设计、工程、招投标、营销等每个业务线条能够补足短板、协同配合，全面对标行业内标杆项目提升管理水平，构建起一套高效的地产项目开发全过程标准化模式，保障项目全生命周期的高效稳定运营。
　　四是坚持党的全面领导，推动集团党建品牌新阶段发展。持续加强基层党组织和党员队伍建设，充分发挥党的政治引领作用助力经营发展，并择机开展特色主题党建和企业文化宣传创建活动；财务管理工作以提升资源使用效率和效益为目标，优化资源配置，严格预算控制和考核，加强业财融合、财务分析、税务管理等，多渠道筹措融资；完善培训制度体系建设，构建高效的干部选拔机制，深化HR系统运用，优化薪酬管理方案，强化薪酬管控措施。
　　五是安全生产、信访维稳工作警钟长鸣。完善制度体系，落实安全生产季度考核以及合理的奖惩制度，深化安全生产标准化和“双重预防机制”建设，加强常态化安全生产检查，定期梳理风险隐患，对重点领域、重要环节风险点实行清单管理并严格落实整改，确保全年不发生任何重大安全生产事故；加强信访工作与集团重点经营工作的协调联动，深化以案为鉴、以案促治，充分发挥信访工作的支持、保障、助力经营的作用。
　　（四）可能面临的风险
　　1.市场风险
　　房地产市场在“房住不炒”等政策导向下，需求端仍处于下行通道，地产行业发展空间不断被压缩，行业利润大幅降低，从以往土地红利转变为向管理要红利的时代，尤其是对成本设计、工程等业务能力提出了前所未有的挑战，城市更新项目推进条件复杂、阻力重重，公司的经营发展面临机遇与挑战。面对严峻形势，公司深入研究宏观经济走势和政策动向带来的机遇和挑战，积极寻求战略突围方向，坚持稳健经营，多渠道筹措资金，着力提升管理水平，抓住土地市场机会，立足深圳，以粤港澳大都市圈及周边地区为扩张区域，着力提升可持续发展能力。
　　2.土地储备风险
　　公司土地储备匮乏和发展后劲不足的问题仍然存在。近年来深圳市场的住宅土地供应依然紧张，而大型房企纷纷扩大市场份额，加快行业兼并步伐，房地产行业向头部集中，又加剧了土地储备规模的集中度。外部环境和行业形势复杂严峻，增量市场规模进一步压缩，市场竞争不断加剧。面对挑战，公司将继续通过市场竞争、资本运作和城市更新方式实现扩张扩容，积极加大土地储备拓展力度，促进项目尽快落地。按物业类型来看，住宅类项目将聚焦粤港澳大湾区、长三角都市圈和现有项目区域，逐步关注并布局以武汉为中心的中部城市群、西部成渝地区和京津冀地区重点城市；城市更新项目将以深圳、东莞及惠州等临深区域为主，逐步跟踪广州城市更新项目；产城综合类项目将重点放在粤港澳大湾区、长三角地区、中部武汉区域及西部成渝地区。
　　3.融资风险
　　近年来，公司积极增加土地储备，加速业务发展，在此过程中需投入大量的资金用于土地获取和项目开发。公司项目开发资金来源除自有资金外，还需要通过银行借款、发行有价证券等方式进行外部融资。
　　公司目前财务状况稳健、资信状况良好，未来将进一步严控财务风险，积极探索多种融资途径，为项目开发建设筹措资金。
　　上述经营计划、经营目标并不代表上市公司对2025年度的盈利预测，能否实现取决于市场状况变化、经营团队的努力程度等多种因素，存在很大的不确定性，请投资者特别注意。 收起▲