一、报告期内公司所处行业情况　　（一）宏观经济形势及行业政策环境变化情况　　2023年，我国国民经济回升向好，高质量发展扎实推进。全年国内生产总值1,260,582亿元，按不变价格计算，比上年增长5.2%。　　2023年，中国房地产市场持续底部调整，房地产政策由稳定转向宽松。上半年，中央未推出实质性刺激政策，而是明确了房地产行业的支柱地位，根据不同城市情况制定支持刚性需求和改善性需求的政策，同时努力优化现行的房地产调控政策，确保完成交楼、保障民生、维护稳定等工作。下半年，中央提出要有效防范和化解重点领域的风险，多个部委明确了房地产政策的优化方向，并且各地政策持续得到落实。在需求端，一系列政... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　（一）宏观经济形势及行业政策环境变化情况
　　2023年，我国国民经济回升向好，高质量发展扎实推进。全年国内生产总值1,260,582亿元，按不变价格计算，比上年增长5.2%。
　　2023年，中国房地产市场持续底部调整，房地产政策由稳定转向宽松。上半年，中央未推出实质性刺激政策，而是明确了房地产行业的支柱地位，根据不同城市情况制定支持刚性需求和改善性需求的政策，同时努力优化现行的房地产调控政策，确保完成交楼、保障民生、维护稳定等工作。下半年，中央提出要有效防范和化解重点领域的风险，多个部委明确了房地产政策的优化方向，并且各地政策持续得到落实。在需求端，一系列政策相继出台，包括降低首付、降低利率、支持认房不认贷、延迟置换税收等措施；在供给端，继续推出一系列纾困措施，如继续执行“金融16条”、实施“三个不低于”、建立“房企白名单”等。
　　（二）项目所在城市的行业发展现状及政策情况
　　2023年，公司主要项目销售所在地为深圳市和长沙市两座城市。
　　2023年，深圳市出台了二手房“带押过户”、银行贷款不与二手房指导价挂钩、认房不认贷、二手房首付调至4成等一系列房地产宽松政策。2023年，深圳市房地产供应规模大幅提升，但成交下降。全市商品住宅新批共55,267套，新批面积560万平方米，同比增长39.4%；商品住宅共成交36,311套，成交面积319万平方米，同比下降6.8%；商品住宅网签均价62,907元/平方米，同比下跌10.4%。2023年，深圳市库存量为518万平方米，去化周期为20.0个月。
　　2023年，长沙市房地产政策相对宽松，房地产市场温和复苏，高品质、改善性和大户型住宅畅销支撑房价微涨。2023年，长沙市内五区商品住宅供应722.06万平方米、成交面积628.77万平方米、成交均价14,500元/平方米，同比供应量持平、成交面积增长4.1%、成交均价上涨5.2%。2023年，长沙市内五区普通住宅库存量755万平方米，去化周期13个月。
　　（三）行业环境变化对公司未来经营业绩和盈利能力的影响
　　2023年，我国房地产市场供求关系发生重大变化。此前房企高杠杆、高周转、高负债的“三高”模式已不再适应新形势；同时居民对房价能够“持续上涨”的预期被打破，叠加信心不足，居民购房的动力大幅减弱。2023年，全国房地产开发企业房屋施工面积838,364万平方米，同比下降7.2%；商品房销售面积111,735万平方米，同比下降8.5%；2023年末，商品房待售面积67,295万平方米，同比增长19.0%。
　　面对房地产市场的新形势，中央强调，要切实防范化解重点领域风险，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
　　2024年，随着房地产利好政策持续释放，居民的市场信心和购房预期将得到恢复，房地产市场也将稳步恢复。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　（一）主要业务情况
　　沙河实业股份有限公司是一家由深业沙河（集团）有限公司控股的国内A股市场的上市公司，总股本为242,046,224股，主要从事房地产开发与经营、现代服务型产业用房运营与管理。
　　2023年，公司主要经营模式（包括采购模式、生产模式和销售模式等）并未发生重大变化，仍然以获取土地、开发建设和产品营销的模式经营房地产业。
　　（二）市场地位及竞争优势
　　自从1993年涉足房地产开发以来，公司先后成功开发出荔园新村、宝瑞轩、鹿鸣园、世纪村、沙河世纪假日广场、长沙深业-堤亚纳湾、新乡世纪村、新乡世纪新城等10多个住宅、商务项目。其中，公司在世纪村项目的开发中，首创“国际文明居住标准”理念，通过国家建设部A级住宅认定，获得“全国人居优秀推荐楼盘”等多种荣誉。公司还把世纪村品牌成功移植河南新乡，并获得一系列荣誉。同时，公司代建项目“深业世纪工业中心”荣获深圳市投资推广国际化重点园区。
　　公司已在长沙市深耕十多年，已成功打造多业态产品，沙河城项目得到社会广泛好评，沙河城的品质和公司品牌已深入人心。同时，公司在新乡市开发的世纪村、世纪新城等项目已成为当地高端品质居住区的代名词。
　　（三）面临的主要风险及应对措施
　　1.风险和问题
　　我国房地产行业已进入降速换挡周期，房地产增量市场峰值已过，随着房地产行业投资属性的减弱、居住属性的回归，市场下行将成为新常态。整体来看，房地产企业投资风险加大。
　　2023年，房地产市场进入调整期，行业逻辑正在改变。消费者购房信心不足，观望情绪浓厚，对房市的预期走低。
　　2.应对措施
　　1）紧抓进度，精心组织，全力确保项目进展
　　2023年，长沙沙河城四期III区B地块，提前60天完成景观园林、主体装饰安装、竣备、物业移交验收等5项一级节点。长沙沙河城二期II区地块取得施工许可证并主体开工，年底已施工至地下室负一层。深业中心提前近60天完成景观园林和主体装饰安装，提前4个月完成竣工备案和物业移交验收。
　　2）紧抓销售，起步冲刺，全力确保项目价值兑现
　　2023年，深圳本部紧抓深业鹤塘岭花园回迁房屋销售，力促回款；长沙公司精准定位，创新自媒体营销，通过抖音、小红书投放，实现高效转化，超额完成销售任务目标；新乡公司主动出击，全员营销，通过邀约洽谈，精准把握客户购买意向，最终实现商铺销售突出重围、大宗交易逆势破局。
　　（四）公司经营情况
　　公司是一家典型的以住宅开发为主的房地产开发企业，目前项目主要集中在二、三线城市的湖南省长沙市和河南省郑州荥阳；在深圳市本部所在地，公司除持有深业鹤塘岭花园部分未出售的回迁房屋外，暂无其他土地储备。
　　2023年，公司实现营业收入138,921.29万元，归属于上市公司股东的净利润52,176.58万元。公司本部实现营业收入65,191.20万元，净利润40,674.71万元；长沙公司实现营业收入71,220.79万元，净利润10,902.90万元；新乡公司实现营业收入2,351.76万元，净利润340.93万元。
　　1.新增土地储备项目
　　报告期内，公司无新增土地储备。
　　2.累计土地储备情况
　　3.主要项目开发情况
　　备注：1.开工时间：主体开工时间；2.深业中心项目由精装销售改为毛坯销售，导致项目目标成本发生变动，项目预计总投资由131,005万元调整至94,970万元。
　　4.主要项目销售情况
　　5.主要项目出租情况
　　6.融资途径
　　发展战略和未来一年经营计划
　　1.公司发展战略
　　2024年，公司经营工作思路是：以创新发展统揽全局，抓重点、带全面，切实推动公司各项重点工作提速、提质、提效。
　　2.公司经营计划
　　1）强化管控，力保在建项目按计划节点推进
　　长沙深业中心项目2024年6月30日前交付；长沙沙河城二期Ⅱ区工程2024年10月底前完成主体封顶。
　　2）精准营销，确保达成销售目标
　　长沙公司推进沙河城四期ⅢB住宅和商业、车位去化，确保沙河城二期Ⅱ住宅2024年5月底开盘。
　　3）多措并举，实现长沙深业中心项目运营
　　公司将合理调配资源，挖掘项目特色，积极推进运营方案落地，实现长沙深业中心项目运营。
　　4）2024年资金计划
　　公司2024年度计划投资13,394万元，其中长沙公司计划投资12,983万元，新乡公司计划投资411万元。
　　5）2024年续建或新建项目情况
　　6）2024年计划销售情况
　　（1）深圳本部
　　（2）长沙公司
　　（3）新乡公司
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　报告期内，公司共向商品房承购人因银行抵押贷款提供32,044.52万元担保，其中：长沙公司15,151.26万元，新乡公司16,810.81万元。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　1.经过多年发展，公司已经具有一定的品牌和知名度，积累了较丰富的开发经验。公司打造以“世纪村”为品牌的优质物业，在行业和客户中赢得良好的品牌效应和口碑，并开发了一系列楼盘。如：深圳“世纪村”、新乡“世纪村”、新乡“世纪新城”、长沙“沙河城”等。
　　2.公司在项目开发和项目运营方面，坚持“开发周期标准化、去化周期标准化、产品标准化”的“三化”策略，强化开发计划与成本管控，锤炼“快周转”运营理念，实现项目当年开工当年销售，开发速度处业内领先位置。
　　3.公司从信息化、成本管理制度、成本管理方法三方面入手，全面系统地加强成本管控信息系统建设。系统自2009年上线运行到2018年升级至EIP系统，现已在项目开发、建设过程中发挥重要作用，形成公司核心竞争力。
　　
　　四、公司未来发展的展望
　　1.行业竞争格局和发展趋势
　　中国房地产行业的机遇在于规模巨大，人口众多。随着中国人口老龄化加速和城镇化进程放缓，房地产业高速发展已迎来拐点。之前的“高负债、高杠杆、高周转”经营模式不可持续。尽管如此，房地产仍是中国国民经济的支柱产业，对经济增长、就业、财税收入、居民财富和金融稳定都具有重大影响。2023年，国家采取积极措施，增强信心、防范风险、促进转型，持续实施宽松的房地产政策。
　　2024年，国家重点优化房地产政策，支持不同所有制房地产企业的融资需求，促进市场平稳健康发展。随着宽松政策延续，房地产企业融资环境将实质改善，购房者信心逐步恢复，之前积压的购房需求有望释放，房地产业将回归产业基本面，探索新的发展模式。保障房建设将加强，逐步形成与商品房并重的格局。
　　2.公司可能面对的风险及应对措施
　　1）风险和问题
　　一是项目盈利难度加大。在房地产行业发展环境承压下，行业从增量市场逐步转入存量市场，面临增速下降、竞争加剧、客户需求升级等诸多挑战。公司获取土地资源，开发建设项目盈利难度加大。
　　二是项目投资风险加大。从长周期来看，我国房地产行业已进入降速换挡周期，房地产增量市场峰值已过，随着房地产行业投资属性的减弱、居住属性的回归，市场下行将成为新常态。整体来看，房地产企业投资风险加大。
　　三是业绩高增长不可持续。2023年，公司营业收入、利润双增长主要源自于深圳深业鹤塘岭花园回迁住宅、长沙沙河城和新乡世纪新城项目销售结转。随着深圳深业鹤塘岭花园回迁住宅快速去化并已确认收入，新乡世纪新城项目只有部分商业在售处于清盘阶段，仅靠长沙沙河城项目销售收入不足以支撑公司持续的高业绩增长。
　　2）应对措施
　　一是充分利用好控股股东深圳本土大型国有企业的优势。公司控股股东沙河集团和深业集团属深圳市大型国有独资企业，具有良好的企业信用级别，能为公司融资提供帮助。
　　二是积极探索运营新模式，提升资产价值。随着发展模式的转变，房地产行业价值链从增量开发向存量运营转移，房地产开发企业将逐渐从单纯的空间提供者转变为空间和服务的提供者。公司将充分考虑整体定位、产品规划、业态布局、运营模式、经营效益等多种因素，推进长沙深业中心项目运营。
　　三是加快施工建设，确保项目推进有力有序。公司将继续统筹资源调度，细化项目总进度计划、各级专项计划分级管控措施，明确各级计划的责任主体及保障措施，保证执行成果；同时，建立健全预警机制，对项目进度进行实时监控、精准把握和定期督导，全力加速项目建设进程。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务　　（一）行业发展情况　　2023年上半年，受国际环境复杂严峻和国内市场需求仍然不足等因素影响，我国经济运行仍然面临较大压力。作为国民经济支柱产业之一的房地产也面临不少困难。为提振信心，促进房地产市场企稳回升、平稳健康发展，中央明确房地产行业支柱地位，同时多次强调坚持“房住不炒”，因城施策支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，各地方政府也优化了房地产调控政策。　　2023年上半年，公司主要项目销售所在地为深圳市和长沙市两个城市。　　2023年上半年，深圳市房地产政策较为谨慎，主要通过推广二手房“带押过户”、完善住房保障体系等措施“稳楼市”。... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）行业发展情况
　　2023年上半年，受国际环境复杂严峻和国内市场需求仍然不足等因素影响，我国经济运行仍然面临较大压力。作为国民经济支柱产业之一的房地产也面临不少困难。为提振信心，促进房地产市场企稳回升、平稳健康发展，中央明确房地产行业支柱地位，同时多次强调坚持“房住不炒”，因城施策支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，各地方政府也优化了房地产调控政策。
　　2023年上半年，公司主要项目销售所在地为深圳市和长沙市两个城市。
　　2023年上半年，深圳市房地产政策较为谨慎，主要通过推广二手房“带押过户”、完善住房保障体系等措施“稳楼市”。2023年上半年，深圳市成交住宅面积165.60万平方米，同比下跌3.06%，环比下跌10.41%；截至2023年6月，可售住宅面积436.82万平方米，库存处于高位，去化周期约15个月。
　　2023年上半年，长沙市房地产政策相对宽松，房地产市场以高品质、改善型和大户型住宅销售为主。2023年上半年，长沙市全市商品住宅供应545.68万平方米；住宅成交面积683.95万平方米，成交均价11,421元/平方米；全市住宅供销比0.80，供销比与去年上半年基本持平。
　　（二）主要业务情况
　　沙河实业股份有限公司是一家由深业沙河（集团）有限公司控股的国内A股市场的上市公司，总股本为242,046,224股，主要从事房地产开发与经营、现代服务型产业用房运营与管理。
　　2023年上半年，公司主要经营模式（包括采购模式、生产模式和销售模式等）并未发生重大变化，仍然以获取土地、建设开发和产品营销的模式经营房地产业。
　　（三）市场地位及竞争优势
　　自从1993年涉足房地产开发以来，公司先后成功开发出荔园新村、宝瑞轩、鹿鸣园、世纪村、沙河世纪假日广场、长沙深业-堤亚纳湾、新乡世纪村、新乡世纪新城等10多个住宅、商务项目。其中，公司在世纪村项目的开发中，首创“国际文明居住标准”理念，通过国家建设部A级住宅认定，获得“全国人居优秀推荐楼盘”等多种荣誉。公司还把世纪村品牌成功移植河南新乡，并获得一系列荣誉。同时，公司代建项目“深业世纪工业中心”荣获深圳市投资推广国际化重点园区。
　　公司已在长沙市深耕十多年，已成功打造多业态产品，沙河城项目得到社会广泛好评，沙河城的品质和公司品牌已深入人心。同时，公司在新乡市开发的世纪村、世纪新城等项目已成为当地高端品质居住区的代名词。
　　
　　（四）公司经营情况
　　公司是一家典型的以住宅开发为主的房地产开发企业，项目主要集中在二、三线城市的湖南省长沙市和河南省新乡市；在深圳市本部所在地，公司除拥有原办公场所沙河商城搬迁补偿物业外，已无其他土地储备。
　　2023年上半年，公司实现营业收入106,244.95万元，归属于上市公司股东的净利润43,907.09万元。公司本部实现营业收入48,509.80万元，净利润30,677.20万元；长沙公司实现营业收入56,567.12万元，净利润13,155.29万元；新乡公司实现营业收入1,088.79万元，净利润196.88万元。
　　1.新增土地储备项目
　　报告期内，公司暂无新增土地储备。公司将以长沙和郑州两个深耕城市为中心，择机获取土地储备。
　　2.累计土地储备情况
　　3.主要项目开发情况
　　4.主要项目销售情况
　　5.主要项目出租情况
　　6.融资途径
　　发展战略和未来一年经营计划
　　1.公司发展战略
　　2023年，公司经营工作思路是：以创新发展统揽全局，抓重点、带全面，切实推动公司各项重点工作提速、提质、提效。
　　2.公司经营计划
　　1）精准营销，确保达成销售目标
　　长沙公司销售产品主要以沙河城四期Ⅲ区B地块高层、沙河城四期商业为主。新乡公司拓宽渠道，扩大宣传面，主抓商铺销售，实现项目清盘。
　　2）强化统筹，确保在建项目有力有序推进
　　长沙沙河城四期Ⅲ区B地块2023年12月底前，竣工备案；长沙深业中心项目2023年12月底前，竣工备案。
　　3)继续实施深耕城市战略，做好新项目拓展
　　随着公司在郑州荥阳取得新地块和在河南新乡在建项目均已完工，为了拓展土地资源，公司将把深耕河南的重心转移至郑州，同时公司将坚持深耕城市战略，形成以深圳为依托，积极寻求对外扩张，确定了以深圳、湖南长沙、河南郑州三个在全国一、二线城市布局的战略支点。公司将继续以此三个城市为中心，寻求新项目拓展的机会。
　　4）2023年资金计划
　　公司2023年度计划投资32,802万元，其中长沙公司计划投资25,690万元。
　　5）2023年续建或新建项目情况
　　6）2023年计划销售情况
　　（1）深圳本部
　　（2）长沙公司
　　（3）新乡公司
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　报告期内，公司共向商品房承购人因银行抵押贷款提供66,331.46万元担保，其中：长沙公司47,612.74万元，新乡公司18,718.71万元。

　　二、核心竞争力分析
　　1.经过多年发展，公司已经具有一定的品牌和知名度，积累了较丰富的开发经验。公司打造以“世纪村”为品牌的优质物业，在行业和客户中赢得良好的品牌效应和口碑，并开发了一系列楼盘。如：深圳“世纪村”、新乡“世纪村”、新乡“世纪新城”、长沙“沙河城”等。
　　2.公司在项目开发和项目运营方面，坚持“开发周期标准化、去化周期标准化、产品标准化”的“三化”策略，强化开发计划与成本管控，锤炼“快周转”运营理念，实现项目当年开工当年销售，开发速度处业内领先位置。
　　3.公司从信息化、成本管理制度、成本管理方法三方面入手，全面系统地加强成本管控信息系统建设。系统自2009年上线运行到2018年升级至EIP系统，现已在项目开发、建设过程中发挥重要作用，形成公司核心竞争力。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　1.风险和问题
　　一是优质资源拓展难度提高。在政策趋严、土地市场遇冷的背景下，房地产市场进入调整期，行业发展逻辑已发生变化。公司在成本可承受范围内获取优质的土地储备的难度进一步提高。
　　二是项目投资风险加大。从长周期来看，我国房地产行业已进入降速换挡周期，房地产增量市场峰值已过，随着房地产行业投资属性的减弱、居住属性的回归，市场下行将成为新常态。整体来看，房地产企业投资风险加大。
　　2.应对措施
　　一是充分利用好控股股东深圳本土大型国有企业的优势。公司控股股东沙河集团和深业集团属深圳市大型国有独资企业，具有良好的企业信用级别，能为公司融资提供帮助。
　　二是继续实施深耕城市战略。公司在湖南长沙和河南新乡建设开发项目十几年，已积累了丰富的房地产开发经验和在两地赢得良好的口碑和社会认可度。公司将继续实施深耕城市战略，以湖南长沙和河南郑州为中心，择机获取土地储备。
　　三是加快施工建设，确保项目推进有力有序。公司将继续统筹资源调度，细化项目总进度计划、各级专项计划分级管控措施，明确各级计划的责任主体及保障措施，保证执行成果；同时，建立健全预警机制，对项目进度进行实时监控、精准把握和定期督导，全力加速项目建设进程。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况　　（一）宏观经济形势及行业政策环境变化情况　　2022年是我国踏上全面建设社会主义现代化国家新征程的重要一年，是推进“十四五”规划的关键一年。党的二十大报告强调，发展是党执政兴国的第一要务。统筹发展与安全，不仅要发展经济，也要确保安全。　　在“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力和超预期因素冲击下，2022年全年，居民消费价格指数（CPI）比上年上涨2.0%；全国工业生产者出厂价格指数（PPI）比上年上涨4.1%；国内生产总值（GDP）1,210,207亿元，按不变价格计算，比上年增长3.0%。　　2022年，房地产政策进入全面宽松周期，在“房住不炒”总基调... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　（一）宏观经济形势及行业政策环境变化情况
　　2022年是我国踏上全面建设社会主义现代化国家新征程的重要一年，是推进“十四五”规划的关键一年。党的二十大报告强调，发展是党执政兴国的第一要务。统筹发展与安全，不仅要发展经济，也要确保安全。
　　在“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力和超预期因素冲击下，2022年全年，居民消费价格指数（CPI）比上年上涨2.0%；全国工业生产者出厂价格指数（PPI）比上年上涨4.1%；国内生产总值（GDP）1,210,207亿元，按不变价格计算，比上年增长3.0%。
　　2022年，房地产政策进入全面宽松周期，在“房住不炒”总基调指导下，监管部门多次出台利好政策，从支持需求端到支持企业端，政策力度不断加大， 同时也为地方因城施策释放空间。
　　上半年，需求端政策持续调整优化，央行三次降息，5年期以上LPR共下调35个基点。5月央行、银保监会明确首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。
　　下半年，9月末央行、银保监会接连释放重磅利好，对部分城市阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限;时隔7年再次下调公积金贷款利率，5年以上公积金贷款利率降至3.1%。且供给端政策支持力度明显加大，11月央行和银保监会联合发布254号文《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。与此同时涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等6方面，出台共计16条具体举措。
　　2022年，我国多地、多个期房项目停工等超预期因素频出，叠加中长期住房需求动能释放减弱，短期房地产市场调整压力仍在。2023年，预计我国宏观经济将实现整体好转，房地产市场也有望逐步企稳恢复。
　　（二）项目所在城市的行业发展现状及政策情况
　　2022年，公司主要项目所在地为湖南省长沙市和河南省新乡市两座城市。
　　2022年，长沙市严格落实“房住不炒”总体要求，全力支持首套刚性住房需求，不断提升住房建设品质和配套水平，持续升级各项监管措施，加大“强省会”人才购房政策评估，发挥市区多部门联动监管机制，坚决遏制投机炒房，确保实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标。长沙政策放松节奏明显加快，但主要是针对改善群体，核心区限购、限售、限贷政策仍总体偏紧，望城、长沙县等郊区限购政策针对特定人才阶段性松动。
　　2022年，湖南出台《关于实施强省会战略支持长沙市高质量发展的若干意见》，其中明确“放宽人才落户限制，具有大专及以上学历在长沙就业人员可即时申报落户。”同时，长沙出台《关于贯彻和落实强省会战略的行动方案（2022—2026年）》，其中明确，经认定45周岁（含）以下、具有专科及以上学历（博士、硕士不限年龄）或中级及以上专业技术资格的人才，可凭毕业证或专业技术资格证书直接落户。
　　2022年5月11日，长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组发布了《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》，在《方案》施行之前，已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。
　　2022年8月，长沙发布的商品房预售资金监管新规要求，将购房款全部通过监测专户存入监管账户，对资金流向进行全程监测，对项目工程建设款实施重点监管，保证资金“留在项目、留在当地”，优先用于项目建设，保障房地产项目竣工交付。同年8月湖南省长沙市委、市政府印发《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的工作方案》。《方案》明确，对依法生育两个及以上子女的本地户籍家庭，增加1套购房指标。根据家庭未成年子女数量在户型选择等方面给予适当照顾。
　　2022年10月9日，湖南省直公积金管理中心发布了《关于调整个人住房公积金贷款利率的通知》，明确指出，湖南省直单位住房公积金管理中心决定自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。长沙市公积金基本与湖南省直公积金保持一致。
　　近三年，长沙土地市场由火——回归理性——低迷转变，2022年长沙商住地供求均为近四年最低水平，成交同比下跌33%，商住用地供应计划完成度不足六成，平均溢价率仅2%，基本底价成交。2022年央企、国企拿地面积占比进一步扩大，由65%涨至86%，其中本土国企占比过半，托底现象明显，民企拿地金额占比仅12%。
　　2022年长沙市新建商品房销售面积2,605.79万平方米，同比增长9.5%；销售额2,620.32亿元，同比增长19.3%。2022年，长沙市商住用地成交建面1,106万平方米，同比下降33%，楼面地价4,528元/平方米，同比上涨4%。
　　长沙市内五区商品住宅全年供应764万平方米，同比下跌34%，成交676万平方米，同比下降43%，几近腰斩；成交均价13,989元/平方米，同比上涨9%，继续走高。公寓产品全年供应63万平方米，大跌68%，成交约103万平方米，同比下降38%。
　　2022年，新乡市地产行业仍受限于“三道红线”的政策管控，房地产企业融资成本增加，过去“高杠杆”加持下的快速扩张已经无法持续。全年从成交土地性质来看，2022年中心城区住宅用地成交共计14宗，占总成交量的44%；工业用地成交15宗，占总成交量的47%；商服/商业用地成交1宗，占总成交量的3%；其他用地（教育用地、科研用地等）成交2宗，占总成交量的6%。
　　（三）行业环境变化对公司未来经营业绩和盈利能力的影响
　　2022年中国房地产行业受消费者购买力下降、信用事件频发等多方面因素影响面临下行压力。与此同时，国内房地产企业前期主要是依赖高杠杆、高周转的模式运行，在“三道红线”等房企融资的政策调控下，房地产行业的传统融资渠道变窄、投资增速放缓，房地产行业的贷款规模受到严格限制，市场上出现交付难。据国家统计局数据，2022年全国房地产开发投资132,895亿元，比上年下降10.0%；商品房销售面积135,837万平方米，比上年下降24.3%。2022年末，商品房待售面积56,366万平方米，比上年增长10.5%。
　　2022年国家政策从三支箭的信贷融资、债券融资、股权融资不断加码。“第一支箭”是民营企业信贷支持,“第二支箭”是民营企业债券融资支持工具,“第三支箭”是民营企业股权融资支持工具。信贷融资，人民银行向六家商业银行推出 2000 亿元“保交楼”贷款支持计划，为商业银行提供零成本资金，以鼓励其支持“保交楼”工作。
　　证监会对房地产企业在股权融资方面进一步调整优化了5项措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥 REITs 盘活房企存量资产作用、积极发挥私募股权投资基金作用。
　　由此，三支箭稳地产、稳信心，考虑到消费端购买力的恢复仍需时间，2023年国内房地产恢复的斜率将更为平缓。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　（一）主要业务情况
　　沙河实业股份有限公司是一家由深业沙河（集团）有限公司控股的国内A股市场的上市公司，总股本为242,046,224股，主要从事房地产开发与经营、现代服务型产业用房运营与管理。
　　2022年，公司主要经营模式（包括采购模式、生产模式和销售模式等）并未发生重大变化，仍然以获取土地、建设开发和产品营销的模式经营房地产业。
　　（二）市场地位及竞争优势
　　自从 1993年涉足房地产开发以来，公司先后成功开发出荔园新村、宝瑞轩、鹿鸣园、世纪村、沙河世纪假日广场、长沙深业-堤亚纳湾、新乡世纪村、新乡世纪新城等10多个住宅、商务项目。其中，公司在世纪村项目的开发中，首创“国际文明居住标准”理念，通过国家建设部A级住宅认定，获得“全国人居优秀推荐楼盘”等多种荣誉。公司还把世纪村品牌成功移植河南新乡，并获得一系列荣誉。同时，公司代建项目“深业世纪工业中心”荣获深圳市投资推广国际化重点园区。
　　公司已在长沙市深耕十多年，已成功打造多业态产品，沙河城项目得到社会广泛好评，沙河城的品质和公司品牌已深入人心。同时，公司在新乡市开发的世纪村、世纪新城等项目已成为当地高端品质居住区的代名词。
　　（三）面临的主要风险及应对措施
　　1.风险和问题
　　受房地产市场持续调整、房企资金承压影响，政府推地及房企拿地意愿均不足。全国300城住宅用地供求两端均缩量明显。据初步统计，2022年全国300城住宅用地推出、成交面积分别同比下降35.9%、31.5%，绝对规模均处近十年同期最低水平。在全国土拍市场整体表现低迷下，政府推地倾向以主城区优质地块为主，以提高房企参拍积极性，住宅用地成交楼面价结构性小幅上涨，同时地方政府持续优化土拍规则、降低配建及自持面积，但土拍情绪仍低位徘徊，溢价率仅3.0%。
　　与此同时，因为人口是影响长期经济增长的关键变量，计划生育政策曾有效地缓解了我国环境、资源承载过重的问题，但也导致了人口老龄化，生育率较低带来的人口增速放缓。未来人口增速持续放缓对于地产企业的产品营销造成较大的挑战。
　　2.应对措施
　　1）市场下行之下，迎难而上，销售逆势飘红
　　2022年，长沙公司连登榜长沙市热销排行榜单，沙河城项目打破历史标签，重塑网红热销盘形象，在市场和同行圈树立了良好的口碑。
　　2）精准施策，有序推进，顺利实现项目节点目标
　　2022年，长沙深业中心项目4月6日完成主体封顶，提前43天完成年度目标。长沙沙河城四期Ⅲ区A地块克服强降雨带来的影响，于10月19日完成竣工备案，提前两个月实现年度目标；11月18日已正式入伙，较合同约定交房时间提前约300天。长沙沙河城四期Ⅲ区B地块6月22日完成主体封顶，目前门窗安装、外墙涂料进行中，整体进度对比计划提前约一个月。
　　（四）公司经营情况
　　公司是一家典型的以住宅开发为主的房地产开发企业，项目主要集中在二、三线城市的湖南省长沙市和河南省新乡市；在深圳市本部所在地，公司除已获得深业鹤塘岭花园回迁房屋外，已无其他土地储备。
　　2022年，公司实现营业收入76,360.18万元，归属于上市公司股东的净利润24,867.87万元。公司本部实现营业收入781.20万元，净利润15,709.96万元；长沙公司实现营业收入74,103.17万元，净利润12,730.28万元；新乡公司实现营业收入1,313.89万元，净利润-210.92万元。
　　1.新增土地储备项目
　　报告期内，公司无新增土地储备。公司将以长沙和郑州两个深耕城市为中心，择机获取土地储备。
　　2.累计土地储备情况
　　3.主要项目开发情况
　　备注：1.开工时间：主体开工时间。
　　4.主要项目销售情况
　　5.主要项目出租情况
　　6.融资途径
　　发展战略和未来一年经营计划
　　1.公司发展战略
　　2023年，公司经营工作思路是：以创新发展统揽全局，抓重点、带全面，切实推动公司各项重点工作提速、提质、提效。
　　2.公司经营计划
　　1）精准营销，确保达成销售目标
　　长沙公司销售产品主要以沙河城四期Ⅲ区B地块高层、沙河城四期商业以及深业中心项目公寓产品为主。新乡公司拓宽渠道，扩大宣传面，主抓商铺销售，实现项目清盘。
　　2）强化统筹，确保在建项目有力有序推进
　　长沙沙河城四期Ⅲ区B地块2023年12月底前，竣工备案；长沙深业中心项目2023年12月底前，竣工备案。
　　3)继续实施深耕城市战略，做好新项目拓展
　　随着公司在郑州荥阳取得新地块和在河南新乡在建项目均已完工，为了拓展土地资源，公司将把深耕河南的重心转移至郑州，同时公司将坚持深耕城市战略，形成以深圳为依托，积极寻求对外扩张，确定了以深圳、湖南长沙、河南郑州三个在全国一、二线城市布局的战略支点。公司将继续以此三个城市为中心，寻求新项目拓展的机会。
　　4）2023年资金计划
　　公司2023年度计划投资32,802万元，其中长沙公司计划投资25,690万元。
　　5）2023年续建或新建项目情况
　　6）2023年计划销售情况
　　（1）深圳本部
　　（2）长沙公司
　　（3）新乡公司
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　报告期内，公司共向商品房承购人因银行抵押贷款提供53,392.08万元担保，其中：长沙公司32,660.48万元，新乡公司20,731.60万元。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　1.经过多年发展，公司已经具有一定的品牌和知名度，积累了较丰富的开发经验。公司打造以“世纪村”为品牌的优质物业，在行业和客户中赢得良好的品牌效应和口碑，并开发了一系列楼盘。如：深圳“世纪村”、新乡“世纪村”、新乡“世纪新城”、长沙“沙河城”等。
　　2.公司在项目开发和项目运营方面，坚持“开发周期标准化、去化周期标准化、产品标准化”的“三化”策略，强化开发计划与成本管控，锤炼“快周转”运营理念，实现项目当年开工当年销售，开发速度处于业内领先位置。
　　3.公司从信息化、成本管理制度、成本管理方法三方面入手，全面系统地加强成本管控信息系统建设。系统自2009年上线运行到2018年升级至EIP系统，现已在项目开发、建设过程中发挥重要作用，形成公司核心竞争力。

　　四、公司未来发展的展望
　　1.行业竞争格局和发展趋势
　　中国房地产行业的机会在于规模巨大，拥有庞大的人口数量，随着中国人口老龄化加速和城镇化进程放缓，高速发展的房地产业已迎来了拐点，房地产供给侧改革已渐近尾声，此前“高负债、高杠杆、高周转”的经营发展模式也已不可持续。但房地产业仍然是中国国民经济支柱产业，房地产对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响。2022年，在“房住不炒”总基调指导下，房地产政策持续宽松。
　　2023年，国家对房地产业的重点仍然是防风险、增信心、促需求。随着房地产宽松政策的延续，房地产企业融资环境将得到实质性改善，购房者的信心也将逐步恢复，前几年积压的购房需求有望陆续释放，房地产业在经历阵痛后也将回归产业基本面，围绕实体经济探索新的发展模式；保障房体系建设将得到加强，逐步形成与商品房体系并重的局面。
　　2.公司可能面对的风险及应对措施
　　1）风险和问题
　　一是优质资源拓展难度提高。在政策趋严、土地市场遇冷的背景下，房地产市场进入调整期，行业发展逻辑已发生变化。公司在成本可承受范围内获取优质的土地储备的难度进一步提高。
　　二是项目投资风险加大。从长周期来看，我国房地产行业已进入降速换挡周期，房地产增量市场峰值已过，随着房地产行业投资属性的减弱、居住属性的回归，市场下行将成为新常态。整体来看，房地产企业投资风险加大。
　　2）应对措施
　　一是充分利用好控股股东深圳本土大型国有企业的优势。公司控股股东沙河集团和深业集团属深圳市大型国有独资企业，具有良好的企业信用级别，能为公司融资提供帮助。
　　二是继续实施深耕城市战略。公司在湖南长沙和河南新乡建设开发项目十几年，已积累了丰富的房地产开发经验和在两地赢得良好的口碑和社会认可度。公司将继续实施深耕城市战略，以湖南长沙和河南郑州为中心，择机获取土地储备。
　　三是加快施工建设，确保项目推进有力有序。公司将继续统筹资源调度，细化项目总进度计划、各级专项计划分级管控措施，明确各级计划的责任主体及保障措施，保证执行成果；同时，建立健全预警机制，对项目进度进行实时监控、精准把握和定期督导，全力加速项目建设进程。 收起▲