一、公司经营环境及影响
　　（一）房地产行业形势分析
　　1．行业政策变化分析
　　2023年7月24日，中共中央政治局会议指出：适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。当前，房地产市场仍处于调整转型过程中，市场恢复尚需时间过程。
　　2．全国市场形势分析
　　根据国家统计局数据，2023年全国商品房销售面积为11.2亿平米，同比下降8.5%，为2013年以来最低水平；分季度看，一季度销售面积同比下降3.5%，二季度销售面积同比下降21.9%，三季度销售面积同比下降22.2%，四季度销售面积同比下降21.8... 查看全部▼

　　一、公司经营环境及影响
　　（一）房地产行业形势分析
　　1．行业政策变化分析
　　2023年7月24日，中共中央政治局会议指出：适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。当前，房地产市场仍处于调整转型过程中，市场恢复尚需时间过程。
　　2．全国市场形势分析
　　根据国家统计局数据，2023年全国商品房销售面积为11.2亿平米，同比下降8.5%，为2013年以来最低水平；分季度看，一季度销售面积同比下降3.5%，二季度销售面积同比下降21.9%，三季度销售面积同比下降22.2%，四季度销售面积同比下降21.8%。2023年全国商品房销售金额为11.7万亿元，为2016年以来最低水平；分季度看，一季度销售金额同比上涨4.1%，二季度销售金额同比下降10.6%，三季度销售金额同比下降22.0%，四季度销售金额同比下降18.8%。
　　根据中国指数研究院数据，2023年，一线城市百城新建住宅价格累计下跌0.22%，降幅较去年扩大0.30个百分点；二线城市百城新建住宅价格累计上涨0.15%，涨幅较去年缩小0.11个百分点。
　　根据中国指数研究院数据，2023年，全国300个城市住宅用地成交4.9亿平方米，同比下降20.8%，为2007年以来的最低水平；全国300个城市住宅用地成交出让金为2.9万亿元，同比下降15.0%；全国300个城市住宅用地平均溢价率为4.7%。
　　根据中国指数研究院数据，2023年，公司所进入的上述城市商品住宅销售面积同比下降3.9%，其中上半年销售面积同比上升14.1%，下半年销售面积同比下降20.2%；公司所进入的上述城市商品住宅销售金额同比下降1.7%，其中上半年销售金额同比上升19.0%，下半年销售金额同比下降19.2%。
　　市场销售经历小阳春后，进入下行调整阶段。
　　根据中国指数研究院数据，2023年，公司进入的上述城市住宅用地成交面积同比下降11.0%，住宅用地成交金额同比下降7.8%。
　　根据世邦魏理仕数据，2023年全年，北京优质写字楼空置率为21.7%，较去年提高3.0百分点；优质写字楼租金为289.3元/平米/月，较去年下降5.3%；上海优质写字楼空置率为19.8%，较去年提高2.3个百分点；优质写字楼租金268.5元/平米/月，较去年下降2.6%。
　　（二）公司经营管理回顾
　　面对外部政策和市场环境，2023年，公司保持战略定力，按照“加速回款、保障安全、自我革新、谋划未来”的总体思路，重点开展了以下经营管理工作：
　　1.提升党建质量，助力企业健康发展。2023年，公司党委持续围绕经营抓党建，以党建助经营、促发展。一是认真开展学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想主题教育，强化理论学习和运用，确保主题教育取得实实在在的成效；二是持续推进“红墙先锋工程”和“双提升”工程走深走实，以首善标准不断加强基层党组织建设和党员队伍建设，提升工作效能水平和干部队伍素质能力，以高质量党建助力公司改革发展；三是持续探索党建工作与生产经营的结合点，继续发挥“党员突击队”、“党员先锋队”的积极作用，助力重要工作节点、推进重点问题解决，以党建凝心聚力，助力发展。
　　2．强化资金管控，保障公司财务稳健。报告期内，公司将保障现金流安全作为经营工作的首要任务。一是紧抓销售签约回款，密切关注政策与市场情况，及时优化销售策略，科学完善销售机制，持续推动低效资产与存量项目处置，积极促进项目销售签约回款，同时加强营销费用、管理费用管控，精打细算严控费用支出；二是统筹推进融资工作，通过发行CMBS、公司债券、中期票据以及金融机构融资，为公司募集期限合理、成本较低的资金，优化有息负债结构，保障公司资金安全；三是严格落实年度工程计划，动态评估资金收支状况，以销定产严控工程支出，避免发生成本超支风险。报告期内，公司经营活动现金流净额为60.6亿元，现金短债比和剔除预收款资产负债率达标，净负债率较年初降低。
　　3.紧跟市场变化，努力推进销售去化。报告期内，面对依然严峻的外部环境，公司紧跟政策与市场，从市场供应、销售流速、未来竞争预判等多维度关注销售进展，强化销售调度，管理决策不过夜，第一时间响应市场变化与客户需求，积极促进项目销售去化。2023年，公司实现销售签约额约232.2亿元；实现销售签约面积约112.0万平米。从产品类型看，公司住宅产品实现销售签约额约216.8亿元（销售面积102.8万平米）；商务产品实现销售签约额约15.4亿元（销售面积9.2万平米）。
　　4.强化双轮驱动，资管业务增长较好。报告期内，公司坚持“开发销售+资产管理”双轮驱动的发展战略，写字楼板块挖掘优质客户资源，提高交付服务水平，适时调整招商策略，稳定出租率与租金水平，经营业绩保持稳定增长；商业板块持续引入优质商户，优化品牌结构，提升管理服务和客户体验，重点项目客流量、销售额和收入利润实现较快增长；酒店和文旅板块抓住市场复苏机遇，打造品牌特色，提升管理水平，精细管控成本费用，入住率、客流量和营业收入较去年同期增长明显。公司资产管理业务实现营业收入约23.3亿元，同比增长20%；实现息税前利润约12.8亿元，同比增长35%。
　　5.坚持价值投资，推动投资模式创新。报告期内，公司坚持“发展格局+竞争格局”的价值投资理念，一是关注重点城市核心区域项目，加强对项目核心指标的落地管控，明确奖惩机制。报告期内，公司通过股权收购、合作开发等方式积极参与优质项目收购；二是持续关注城市更新、长租公寓、轻资产运营等创新性投资业务，报告期内，公司首个城市更新类长租公寓项目实现开业运营，为后续转型业务的开展奠定了较好的基础。
　　6.细化产品管理，强化产品成本控制。报告期内，公司以“降本增效”为中心，一是开展开发项目产品复盘，从产品定位、产品设计、操盘策略等维度，对影响项目经营关键要素进行总结；二是强化成本规划和实施，通过制定技术管理措施及控制要点、限额指标等措施，落实项目设计成本控制目标，提高经营效益；三是强化动态成本管控，及时、准确反馈项目成本变化，及时采取成本管控措施。
　　7.加强组织改革，持续提升管理效率。报告期内，公司结合行业市场变化和公司战略转型升级的需要，一是按照“控总量、调结构、年轻化、优机制”的原则，全面盘点公司人力资源，明确人才战略定位，梳理人才发展目标，制定未来人力资源战略规划；二是推动业务整合与组织架构调整，确保公司业务布局、资源结构与战略规划、业务发展相匹配，不断提升管理效率；三是持续优化完善管理机制，强化业绩导向的绩效评价，适应新形势下的行业发展要求。
　　8.强品质保交楼，切实履行社会责任。报告期内，公司将“强品质”、“保交楼”放在运营与管理的重心位置。一是实时关注项目进度和竣备交付进度，通过体系化的进度监控流程、交付流程、品控管理流程，严格落实交验评估，保障项目节点计划与品质呈现；二是增加交付阶段重点供应商质量专项评估，使交付评估更加客观与精细化，以高标准、严要求促进公司品控水平的实质性提升；三是深入开展第三方过程质量评估，注重细节把控，坚持高标准品控管理，公司项目品控水平持续提升。2023年，公司实际交付住宅总数8,852套，兑现了对客户的承诺，赢得了客户的信任。
　　9.依法合规经营，保障公司行稳致远。报告期内，公司坚持风险控制和经营发展两手抓，一是根据市场形势发展，加强对现金流安全和可持续发展能力的主动管理；二是密切关注项目开发建设运营过程中可能出现的风险点，及时预警并实施管理，保障安全生产；三是持续完善内控体系，强化风险、内控、审计、纪检监察的职能联动，落实问责机制，提升公司全员的合规意识、责任意识、担当意识。

　　二、公司主营业务分析
　　（一）公司总体经营状况分析
　　1．公司收入来源、营业成本及毛利率
　　报告期内，公司房产开发业务营业收入100.74亿元，同比下降45.49%；房产开发业务毛利率为-8.38%，较去年下降18.70个百分点；其中，住宅产品实现收入93.28亿元，毛利率为-11.08%；商务产品收入7.46亿元，毛利率为25.44%。公司开发业务毛利率下滑的主要原因是：房地产市场低位运行，客户购房意愿偏弱，公司房产开发业务采取包括调整销售价格在内的多种销售策略，积极促进项目销售去化，开发销售业务毛利率有所下滑。
　　报告期内，公司物业租赁业务实现营业收入18.26亿元，同比增长12.32%；物业租赁业务毛利率为86.21%，较去年上升2.39个百分点。公司物业租赁业务收入和毛利率提升的主要原因是：公司坚持“开发销售+资产管理”双轮驱动的发展战略，各业务板块精心部署安排，创新经营模式，加强招商管理，提高客户体验，重点项目经营业绩稳中有升，毛利率稳步提升。
　　报告期内，公司物业经营业务实现营业收入4.38亿元，同比增长79.74%；物业经营业务毛利率为20.22%，较去年上升73.69个百分点。公司物业经营业务收入和毛利率提升的主要原因是：公司抓住旅游出行市场回暖时机，多维度、多区域积极拓展客源，创新经营提升客户消费体验，酒店入住率、景区客流量明显提升，项目经营收益较去年同期实现较快增长。

　　（二）公司项目开发建设分析
　　1．公司房地产项目储备情况
　　2．公司房地产项目开发情况
　　报告期内，公司根据市场形势变化和自身可售货量情况，统筹安排项目工程进度。公司实现开复工面积559.2万平米，其中，公司实现新开工面积24.4万平米，公司实现竣工面积184.0万平米。
　　3．公司房地产项目销售情况

　　（三）公司持有项目经营分析
　　报告期内，公司在重点城市持有写字楼、商业、酒店等物业。从城市分布看，公司持有项目主要集中于北京、上海、天津、重庆等国家中心城市；从业态结构看，公司持有项目主要集中于写字楼和商业业态。
　　三、公司资产及负债状况
　　（一）主要资产重大变动情况
　　（二）公允价值计量的资产和负债
　　报告期内，公司以公允价值计量的资产主要为投资性房地产。2008年3月，公司制定了《投资性房地产公允价值计量管理办法》（试行），对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2015年2月，公司修订了《投资性房地产公允价值计量管理办法》，修订主要内容是公司聘请具有房地产评估资质的第三方机构出具评估报告，公司年审会计师事务所以前述评估报告为依据确定投资性房地产的公允价值。
　　公司投入运营的写字楼项目主要有：北京金融街中心（位于北京市西城区）、北京金融街月坛中心（位于北京市西城区）、北京金融街公寓（商务长租）（位于北京市西城区）、北京金融大厦（位于北京市西城区）、上海金融街海伦中心（位于上海市虹口区）、上海静安融悦中心（位于上海市静安区）、天津环球金融中心（位于天津市和平区）、天津南开中心（位于天津市南开区）。
　　公司投入运营的商业项目主要有：北京金融街购物中心（位于北京市西城区）、北京金融街（西单）购物中心（位于北京市西城区）、北京金树街（位于北京市西城区）、北京C3四合院（位于北京市西城区）、北京E2四合院4/6号院（位于北京市西城区）、北京E2四合院5/7号院（位于北京市西城区）、北京门头沟融悦中心（位于北京市门头沟区）、上海金融街购物中心（位于上海市静安区）和重庆磁器口后街一二期（位于重庆市沙坪坝区）。
　　四、公司2024年经营管理思路和措施
　　（一）2024年公司工作思路
　　2024年3月，国务院总理李强在政府工作报告中提出：适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式；加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求；优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。
　　2024年，公司以管控好资金安全作为前提，坚持“保安全、调架构、促转型，强机制、树新风、迎变革”的经营策略，快回款、降负债，保障资金安全；同时，积极探索新业务的发展方向与模式，强化自身竞争优势，确保公司业务稳健与持续发展。
　　（二）2024年公司工作目标
　　1．投资计划：2024年，公司坚持“深耕五大城市群中心城市”的区域模式，选择区位地段优越、盈利前景良好的项目科学审慎投资，积极探索城市更新、旧城改造、产业联动、长租公寓等投资模式。
　　2．工程计划：2024年，公司将以销定产，科学安排开复工计划。
　　3．业绩计划：2024年，公司将合理控制有息负债规模，持续优化资产负债结构，努力实现经营稳健和财务安全。
　　（三）2024年公司经营措施
　　1．持续强化党建，引领公司改革发展。2024年，公司党委将坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持以党的政治建设为统领，充分发挥公司党委的领导核心作用，把方向、管大局、保落实。
　　一是将巩固深化学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想主题教育成果，将主题教育成果转化为锤炼党性、克服困难、开拓进取的动力；二是始终坚持“党建就是生产力，抓好党建就是竞争力”的工作方针，持续组织各基层党组织围绕经营开展党建工作，发挥基层党组织的战斗堡垒作用和党员的先锋模范作用；三是不断发掘基层党组织工作亮点，推进党建工作创新，不断深化、创建党建品牌，形成“一公司一品牌”的特色党建体系，为公司经营和改革发展提供有力的思想和组织保障。
　　2．强化资金管控，保障公司财务稳健。2024年，公司继续将保障现金流安全作为首要经营任务：一是持续密切关注房地产政策和市场变化，根据客户需求及时调整销售策略，应卖尽卖，全力推进销售签约回款；二是积极开展融资工作，为公司募集期限合理、成本较低的资金，同时科学匹配有息负债期限结构，提高公司抵御风险的能力；三是按照市场化原则，结合不同产品特点，一项目一策略，加快处置低效资产和促成产成品去化；四是加强资金调度，严格执行公司资金预算管理制度，执行精细化的资金管理，保证资金流动性安全。
　　3．安全保质交楼，切实履行企业责任。2024年，公司将以安全生产为前提，继续把“保交楼”放在运营与管理的重心位置。一是进一步完善安全管理体系，建立并落实全员安全生产责任制，促进各项目安全工作标准化、规范化、制度化；二是加强项目施工各环节的调度，提高项目建设节奏与项目去化和项目交付的匹配度，做好交付节点管控，确保项目如期交付；三是坚持第三方过程质量评估机制，通过分析质量问题原因、制定质量提升措施，促进项目交付质量不断提升，为系统性提升项目品质打好基础。
　　4．推进转型升级，开创新业务增长点。2024年，公司将按照轻重资产相结合的思路，在保障资金安全的前提下，完善业务投资模式和经营模式。一是资产管理业务做好持有项目的运营规划，提质增效做精核心物业，强化运营做好潜力物业，不断提升自持物业专业化能力，同时探索总结轻资产管理输出业务，完善品牌管理输出标准，积极拓展市场化管理输出项目；二是在“因城施策、一城一策”的大环境下，公司开发销售业务应提高管理颗粒度，做到“一项目一策略、精准施策”，重点通过股权收购和置换、项目层面股权合作等方式，投资有人口、产业、需求支撑的项目；三是重点研究城市更新、旧城改造、产业联动、长租公寓等投资方式，加快业务转型步伐。
　　5.优化体制机制，提高整体管理效能。2024年，公司将围绕战略发展方向和目标，持续优化人员组织机构和奖惩机制，提高经营效能。一是按照“从面到点”的思路建立更为机动灵活的组织架构，全面建立以项目为中心的人员流动机制，确保公司组织架构和人员管理与市场变化和业务发展相匹配，不断提升管理效率；二是同时根据业务发展需要，以业绩为导向，对标核心岗位胜任能力，打造素质优良、结构合理的人才梯队，保障公司稳健发展；三是以提高经营质量为目标，根据业绩完成情况动态调整公司奖惩评价机制，加大激励和问责力度。
　　6．做好风险防控，保障公司持续健康发展。2024年，公司将坚持风险控制和经营发展两手抓，继续紧盯行业发展形势，密切关注工期建设、销售去化、项目盈利能力、现金流安全等重点领域可能出现的风险点，及时做好风险防控预警、预案并推进落实，保障公司业务稳健发展；持续完善公司内控体系，推进各级机构内控管理和管理审计能力的提升，促进公司依法合规经营。 收起▲

　　（一）公司2023年1~9月总体经营情况
　　1.行业形势分析
　　2023年1~9月，中央在坚持“房住不炒”总基调下，继续强调要“因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作”等。2023年7月24日召开的中共中央政治局会议指出：要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。房地产市场恢复尚需时间过程，房地产市场形势仍然严峻。
　　根据国家统计局数据，2023年1~9月，全国商品房销售面积为8.48亿平米，同比下降7.5%，其中... 查看全部▼

　　（一）公司2023年1~9月总体经营情况
　　1.行业形势分析
　　2023年1~9月，中央在坚持“房住不炒”总基调下，继续强调要“因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作”等。2023年7月24日召开的中共中央政治局会议指出：要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。房地产市场恢复尚需时间过程，房地产市场形势仍然严峻。
　　根据国家统计局数据，2023年1~9月，全国商品房销售面积为8.48亿平米，同比下降7.5%，其中，一季度全国商品房销售面积同比下降1.8%，二季度全国商品房销售面积同比下降21.9%，三季度全国商品房销售面积同比下降22.2%；全国商品房销售金额为8.91万亿元，同比下降4.6%，其中，一季度全国商品房销售金额同比上升4.1%，二季度全国商品房销售金额同比下降10.6%，三季度全国商品房销售金额同比下降22.0%。
　　2.公司经营情况
　　报告期内，面对严峻的行业和市场环境，公司按照“加速回款、保障安全、自我革新、谋划未来”的总体思路，重点开展了以下经营管理工作：
　　（1）持续提升党建质量，助力企业健康发展。报告期内，公司党委持续围绕经营抓党建，以党建助经营、促发展。一是认真开展学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想主题教育，强化理论学习和运用，确保主题教育取得实实在在的成效；二是持续推进西城区“红墙先锋工程”和“双提升”工程走深走实，以首善标准不断加强基层党组织建设和党员队伍建设，以高质量党建助力公司发展；三是持续加强党建工作与经营工作的有机融合，继续发挥“党员突击队”、“党员先锋队”的积极作用，助力重要工作节点、推进重点问题解决，以党建助经营、促发展。
　　（2）持续强化资金管控，确保公司财务稳健。报告期内，公司将保障现金流安全作为经营工作的首要任务。一是紧抓销售签约回款，密切关注政策与市场情况，积极促进项目销售签约和回款，经营活动现金流净额为61.9亿元，现金短债比达标，剔除预收款资产负债率和净负债率较年初降低；二是严格落实年度工程资金计划，动态评估资金收支状况，以销定产严控工程支出；三是有序推进融资工作，通过发行CMBS、公司债券、中期票据和供应链产品，为公司募集期限合理、成本较低的资金，优化有息负债结构，保障公司资金安全。
　　（3）积极应对市场变化，努力推进销售去化。报告期内，面对严峻的外部环境和行业形势，公司密切关注房地产政策和市场变化，强化销售调度，提高决策效率和响应速度，及时调整价格体系与销售策略，积极促进项目销售签约去化。2023年前三季度，公司实现销售签约额约194.4亿元，实现销售签约面积约91.1万平米。从产品类型看，公司住宅产品实现销售签约额约184.1亿元（销售面积85.4万平米）；商务产品实现销售签约额约10.3亿元（销售面积5.7万平米）。
　　（4）强化双轮驱动战略，资管业务增长较好。报告期内，公司坚持“开发销售+资产管理”双轮驱动的发展战略，写字楼板块加强招商管理，提高服务水平，挖掘和稳定优质客户资源，重点项目出租率和租金保持较高水平；商业板块持续引入优质商户，优化品牌组合，提升客户体验，重点项目客流量、销售额实现较快增长；酒店和文旅板块抓住旅游出行机遇，入住率、客流量和营业收入较去年同期增长明显。公司资产管理业务实现营业收入约17.5亿元，同比增长20.8%；实现息税前利润约10.6亿元，同比增长30.1%。
　　（5）加强产品精细管理，强化产品成本控制。报告期内，公司一是开展开发项目产品复盘，从产品定位、产品设计、关键数据等维度，对影响项目经营的关键要素进行总结；二是强化成本规划和实施，通过制定技术管理措施及控制要点、限额指标等措施，落实项目设计成本控制目标，提高经营效益；三是强化动态成本管控，及时、准确反馈项目成本变化，及时采取成本管控措施。
　　（6）强化依法合规经营，保障公司行稳致远。报告期内，公司坚持风险控制和经营发展两手抓，一是根据市场形势发展，加强对现金流安全和可持续发展能力的主动管理；二是密切关注项目开发建设运营过程中可能出现的风险点，及时预警并实施管理；三是持续完善内控体系，强化风险、内控、审计、纪检监察的职能联动，落实问责机制，增强综合风险防控能力，提升公司全员的合规意识、责任意识、担当意识。 收起▲

　　一、经营形势分析
　　（一）行业发展形势
　　1．行业政策变化分析
　　2023年上半年，中央在坚持“房住不炒”总基调下，继续强调要“因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作”等。各部委积极响应中央要求，加速落地“稳预期”、“防风险”、“促转型”等稳定市场的相关举措；地方政府因城施策优化调整房地产调控政策，超百省市（县）优化房地产调控政策超300次。然而，房地产市场恢复尚需时间过程，上半年尤其是二季度，房地产市场形势仍然严峻。
　　2．全国市场形势分析
　　根据国家统计局数据，2023年上半年，全国商品房销售面积为6.0亿平米，同比下降5.3%，其中，一季度全国商... 查看全部▼

　　一、经营形势分析
　　（一）行业发展形势
　　1．行业政策变化分析
　　2023年上半年，中央在坚持“房住不炒”总基调下，继续强调要“因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作”等。各部委积极响应中央要求，加速落地“稳预期”、“防风险”、“促转型”等稳定市场的相关举措；地方政府因城施策优化调整房地产调控政策，超百省市（县）优化房地产调控政策超300次。然而，房地产市场恢复尚需时间过程，上半年尤其是二季度，房地产市场形势仍然严峻。
　　2．全国市场形势分析
　　根据国家统计局数据，2023年上半年，全国商品房销售面积为6.0亿平米，同比下降5.3%，其中，一季度全国商品房销售面积同比下降1.8%，二季度全国商品房销售面积同比下降21.9%；全国商品房销售金额为6.3万亿元，同比上升1.1%，其中，一季度全国商品房销售金额同比上升4.1%，二季度全国商品房销售金额同比下降10.6%。
　　根据中国指数研究院数据，2023年上半年，百城住宅价格同比持平，进入二季度，市场恢复节奏放缓，5月份以来百城住宅价格环比由涨转跌并延续跌势。分城市看，2023年上半年，一线城市百城新建住宅价格累计下跌0.09%，涨幅较去年同期下降0.49个百分点；二线城市百城新建住宅价格累计下跌0.06%，涨幅较去年同期下降0.28个百分点；三四线城市百城新建住宅价格累计下跌0.22%，涨幅较去年同期下降0.09个百分点。
　　根据中国指数研究院数据，2023年上半年，全国300个城市住宅用地成交面积为1.4亿平方米，同比下降32.1%，成交面积降至2007年以来同期最低水平；全国300个城市住宅用地成交出让金为1.0万亿元，同比下降20.4%。
　　根据中国指数研究院数据，2023年上半年，公司进入的上述城市住宅用地成交面积同比下降19.9%，成交金额同比下降7.7%。
　　根据世邦魏理仕数据，2023年上半年，北京优质写字楼空置率为19.6%，较去年同期提高1.8百分点；优质写字楼租金为301.8元/平米/月，较去年同期下降2.9%；上海优质写字楼空置率为18.7%，较去年同期提高3.3个百分点；优质写字楼租金272.6元/平米/月，较去年同期下降2.2%。
　　（二）公司经营策略
　　1．公司经营管理回顾
　　报告期内，面对外部政策和市场环境，公司保持战略定力，按照“加速回款、保障安全、自我革新、谋划未来”的总体思路，重点开展了以下经营管理工作：
　　（1）围绕经营抓党建，助力企业健康发展。报告期内，公司党委结合工作实际，进一步将党建工作的独特优势转化为公司发展动力。一是以提升基层党组织组织力为重点，积极落实西城区“红墙先锋工程”和“双提升”工程工作要求，同时将“双提升”相关工作任务纳入绩效考核，保证工作任务有序推进；二是持续探索党建工作与生产经营的结合点，通过组建“党员先锋队”，开展党支部书记认领急、难、险、重任务，组织技能比拼大赛等多种形式，助力重要工作节点、推进重点问题解决，以党建助经营、促发展；三是贯彻全面从严治党工作要求，层层签订全面从严治党责任清单，层层传导压力，层层压实责任，进一步推动全面从严治党走深走实。
　　（2）紧跟政策和市场，加快项目销售去化。报告期内，面对依然严峻的外部环境，公司紧跟政策与市场，严格执行“销售周调度”机制，从市场供应、销售流速、未来竞争预判等多维度关注销售进展，及时调整各项目营销策略与价格体系；管理决策不过夜，第一时间响应市场变化与客户需求，积极促进项目销售去化。2023年上半年，公司实现销售签约额约157.7亿元，同比增长35%；实现销售签约面积约72.3万平米，同比增长44%。从产品类型看，公司住宅产品实现销售签约额约152.3亿元（销售面积69.2万平米）；商务产品实现销售签约额约5.4亿元（销售面积3.1万平米）。
　　（3）坚守现金流安全，确保公司财务稳健。报告期内，公司将保障现金流安全作为经营工作的首要任务。一是紧抓销售签约回款，密切关注政策与市场情况，积极促进项目销售签约和回款，2023年上半年，公司经营活动现金流净额为55.5亿元，现金短债比、剔除预收款资产负债率达标，净负债率持续降低；二是严格落实年度工程资金计划，动态评估实际资金收支状况，严控工程资金支出；三是有序推进直接融资，通过发行CMBS、公司债券、中期票据和供应链产品，为公司募集期限合理、成本较低的资金，优化有息负债结构，保障公司资金安全。
　　（4）强品质、保交楼，切实履行社会责任。报告期内，公司将“强品质”、“保交楼”放在运营与管理的重心位置。一是深入开展第三方过程质量评估，注重细节把控，坚持高标准品控管理，公司在建项目品控水平持续提升；二是实时关注项目进度和竣备交付进度，通过体系化的进度监控流程、交付流程、品控管理流程，严格落实交验评估，保障项目节点计划与品质呈现。
　　（5）把握市场窗口期，资管业务增长较好。报告期内，公司坚持“开发销售+资产管理”双轮驱动的发展战略，写字楼板块调整招商策略，挖掘客户资源，提高交付标准，金融街中心、金融街月坛中心出租率和租金保持较高水平，上海融悦中心顺利签约重点客户；商业板块持续优化成熟商业项目运营，加速新项目招商，北京金融街购物中心、金树街出租率保持高位，客流量、销售额实现较快增长，重庆磁器口打造沉浸式商业运营，客流量和销售额增长迅速；酒店和文旅板块抓住旅游出行窗口期，入住率、客流量和营业收入较去年同期增长明显。报告期内，公司资产管理业务实现营业收入约11.3亿元，同比增长20%；实现息税前利润约6.5亿元，同比增长33%。
　　（6）精细化产品管理，强化产品成本控制。报告期内，公司一是开展开发项目产品复盘，从产品定位、产品设计、操盘策略等维度，对影响项目经营的关键要素进行总结；二是强化成本规划和实施，通过制定技术管理措施及控制要点、限额指标等措施，落实项目设计成本控制目标，提高经营效益；三是强化动态成本管控，及时、准确反馈项目成本变化，及时采取成本管控措施。
　　（7）加强改革与优化，持续提升管理效率。报告期内，公司结合行业市场变化和公司战略转型升级的需要，一是按照“控总量、调结构、年轻化、优机制”的原则，全面盘点公司人力资源，明确人才战略定位，梳理人才发展目标，制定未来人力资源战略规划；二是推动业务整合与组织架构调整，确保公司业务布局、资源结构与战略规划、业务发展相匹配，不断提升管理效率；三是持续优化完善管理机制，强化竞争导向的绩效评价，适应新形势下的行业发展要求。
　　（8）强化依法合规经营，保障公司行稳致远。报告期内，公司坚持风险控制和经营发展两手抓，密切关注工期建设、成本控制、产品交付等重点领域可能出现的风险点，及时预警并实施管理；根据市场形势发展，加强对财务稳健和现金流安全、可持续发展能力的主动管理；结合公司经营管理重点，完善内控体系，强化风险、内控、审计、纪检监察的职能联动，落实问责机制，增强综合风险防控能力，提升公司全员的合规意识、责任意识、担当意识。
　　2．公司经营管理展望
　　2023年7月24日召开的中共中央政治局会议指出：要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。
　　房地产行业政策纾解侧重防控风险、稳定预期。2023年下半年，公司将坚定稳健发展的战略定力，加快项目销售签约回款，控制合理负债规模，严控资金风险，保障经营安全；同时，加快战略转型升级、全面推进降本增效，凝心聚力、攻坚克难，以适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，推进公司业务稳健发展。公司重点推进以下几项工作：
　　（1）提升党建质量，持续引领公司发展。2023年下半年，公司党委将持续强化理论武装，持续强化使命担当，为公司推进各项目标任务保驾护航。一是根据上级党委要求，认真开展学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想主题教育，强化理论学习和运用，确保主题教育取得实实在在的成效；二是积极推进“红墙先锋工程”和“双提升”工程各项工作任务，进一步提高党建工作质量，提升工作效能和干部队伍素质能力；三是不断发掘基层党组织工作亮点，推进党建工作创新，提升基层党组织工作质量，为公司经营和改革发展提供有力的思想和组织保障。
　　（2）强化资金管控，保障公司财务稳健。2023年下半年，公司继续将保障现金流安全作为首要经营任务：一是强化资金管控，统筹大额资金收支关系，保障公司现金流安全；二是按照市场化原则，结合不同产品特点，积极稳妥处置低效资产和产成品去化；三是通过发行公司债券、中期票据、资产支持专项计划以及金融机构借款等方式，为公司募集期限合理、成本较低的资金，科学匹配有息负债期限结构，保障公司资金安全。
　　（3）加强市场研判，强化项目销售去化。2023年下半年，公司将及时调整销售策略，加快销售签约回款。一是将持续密切关注房地产政策和市场变化，把握政策和市场窗口期，及时调整价格体系与销售策略，加快项目销售去化；二是继续坚持“销售周调度”机制，精准掌控政策、市场与项目动向，提升决策效率和响应速度；三是提升产品研发能力，强化客户敏感点分析，关注客户全过程体验，提高产品定位与市场需求匹配度，促进产品销售。
　　（4）高品质保交楼，切实履行企业责任。2023年下半年，公司将继续把“强品质”、“保交楼”放在运营与管理的重心位置。一是加强项目施工各环节的调度，提高项目建设节奏与项目去化和项目交付的匹配度，做好交付节点管控，确保项目如期交付；二是坚持第三方过程质量评估机制，通过分析质量问题原因、制定质量提升措施，降低质量问题的重复发生率，促进项目交付质量不断提升，同时为后续系统性提升项目品质打好基础。
　　（5）深化自持改革，提升资管业务效益。2023年下半年，公司将坚持“开发销售+资产管理”双轮驱动的战略发展方向，一是优化盘活现有自持物业，稳步增持中心城市核心区位优质物业，同时结合项目区位、质量和前景，提质增效做精核心物业，强化运营做好潜力物业，积极稳妥处置低效物业；二是持续改革组织体系，优化各业态管理体系、建立稳定自持物业供应商体系、完善大中修管理体系，全面提升自持物业专业化能力；三是按照市场化原则，调整招商策略，挖掘客户资源，稳步提升自持物业出租率，提升自持物业盈利能力。
　　（6）推进业务升级，开创新业务增长点。2023年下半年，公司将按照轻重资产相结合的思路，完善业务投资模式和经营模式。一是开发销售业务采取“聚焦核心城市”、“以销定投”的策略，坚持价值投资理念，关注重点城市核心区域供求关系平衡、价格关系合理、利润保障性强、抗风险能力强、现金流快速回正的项目；二是重点研究在北京、上海、深圳等一线城市核心区位、交通便利、配套完善区域的长租公寓、城市更新、代建代管等投资方式，培育新的业务增长点。
　　（7）强化降本增效，改善公司盈利能力。2023年下半年，公司将继续加强以成本费用控制为目标，完善项目开发运营管理，提高盈利能力。一是加强项目成本管控，优化供应商管理，科学严控项目成本，改善项目盈利空间；二是提高营销费用效能，拓展全民营销、客户老带新、互联网营销等方式，提升营销转化率，同时“以收定支”严控营销费比例，根据业绩达成率动态释放费用预算，确保投入的各项资源与获取的效果相匹配。
　　（8）优化体制机制，提高整体管理效能。2023年下半年，公司将根据市场变化，围绕战略发展方向和目标，按照市场对标、业绩优先的原则，推动公司业务整合和组织架构调整，建立项目管理整建制团队，确保公司业务布局、资源结构与战略规划、业务发展相匹配，不断提升管理效率；同时根据业务发展需要，以业绩为导向，对标核心岗位胜任能力，优化公司人才结构，完善激励机制，打造素质优良、结构合理的人才梯队，保障公司稳健发展。
　　（9）依法合规经营，保障公司健康发展。2023年下半年，公司继续紧盯行业发展形势对客户需求、销售去化、项目盈利以及公司现金流安全的影响，及时做好风险防控预警、预案并推进落实，保障公司业务稳健发展；持续完善公司内控体系，推进各级机构内控管理和管理审计能力的提升，促进公司依法合规经营。 收起▲