（一）公司2025年1~9月总体经营情况
　　1.行业形势分析
　　根据国家统计局数据，2025年前三季度，全国商品房销售面积为6.58亿平米，同比下降5.5%；全国商品房销售金额为6.30万亿元，同比下降7.9%。
　　根据戴德梁行数据，2025年前三季度，北京甲级写字楼空置率为16.5%，同比下降1.7个百分点；北京甲级写字楼租金为215.5元/平米/月，同比下降19.0%；上海甲级写字楼空置率为23.5%，同比上升1.3个百分点；上海甲级写字楼租金为205.0元/平米/月，同比下降9.2%。
　　2.公司经营情况
　　报告期内，公司立足稳定、发展战略，围绕“保障安全，强化转型，完善机... 查看全部▼

　　（一）公司2025年1~9月总体经营情况
　　1.行业形势分析
　　根据国家统计局数据，2025年前三季度，全国商品房销售面积为6.58亿平米，同比下降5.5%；全国商品房销售金额为6.30万亿元，同比下降7.9%。
　　根据戴德梁行数据，2025年前三季度，北京甲级写字楼空置率为16.5%，同比下降1.7个百分点；北京甲级写字楼租金为215.5元/平米/月，同比下降19.0%；上海甲级写字楼空置率为23.5%，同比上升1.3个百分点；上海甲级写字楼租金为205.0元/平米/月，同比下降9.2%。
　　2.公司经营情况
　　报告期内，公司立足稳定、发展战略，围绕“保障安全，强化转型，完善机制，稳健发展”的经营思路，重点开展了以下经营管理工作：
　　（1）持续加强党建引领，促进公司转型发展。报告期内，公司党委围绕经营抓党建，以
　　党建引领公司转型发展。一是多种形式庆祝“七一”、开展纪念中国人民抗日战争暨世界反法西斯战争胜利80周年活动，通过重温入党誓词、专题党课学习、观看红色电影等活动，进一步激发广大员工爱党爱国情怀，为公司发展凝聚力量；二是根据上级党委部署，聚焦主题、注重实效，认真开展中央八项规定精神学习教育各项工作，通过组织学习研讨、党课培训、检视问题、警示教育等，切实推动学习教育走深走实；三是公司所属各党组织通过组建“党员先锋队”、“党员攻坚队”，设立党员先锋岗等方式，助力公司经营发展，充分发挥基层党组织的战斗堡垒作用和党员的先锋模范作用。
　　（2）坚守现金流安全，保障公司资金安全。报告期内，公司坚持将保障现金流安全作为
　　核心经营任务，确保经营稳健。一是根据房地产行业和市场变化，完善销售管控模式，加快产品去化，推进早回款、多回款和存量资产盘活，经营活动现金流净额连续六年又一期为正；二是积极开展融资工作，充分梳理探索融资资源，募集与公司发展需求相匹配的资金；三是执行精细化资金管理，加强现金流监控和调度，严格执行工程款支出预算管理、严控资金支出，持续推进降本增效工作。
　　（3）优化管控模式，开发业务推进销售。报告期内，公司优化销售管控模式，一是结果
　　导向，强化协同解决销售重点难点；二是在平衡量价关系的基础上，制订贴合市场的销售策略，关注策略的执行效果并及时复盘、优化，努力推进项目销售去化；三是细化分解目标，通过资源共享等措施加大客户积累。2025年前三季度，公司实现销售签约额约58.8亿元，实现销售签约面积约40.4万平米；从产品类型看，住宅产品实现销售签约额53.2亿元（销售面积31.7万平米），商务产品实现销售签约额5.6亿元（销售面积8.7万平米）。
　　（4）优化管理模式，努力稳定资管业务。报告期内，公司写字楼板块根据市场趋势，及
　　时调整价格策略，并通过多业态服务资源联动、物业增值服务、代客装修等举措，持续优化租赁产品，全力保障各项目出租率稳定；商业板块聚焦管理效能与项目价值，强化项目内部控制体系建设与运营管理效能优化，成熟项目的业态调整及升级策略有序推进，培育期项目加大招商攻坚力度，夯实项目前期运营基础；酒店板块从服务细节入手提升客户体验，并通过项目间联动、商旅平台等方式拓展收入。2025年前三季度，资管业务（含文化旅游）实现收入15.0亿元，实现息税前利润9.5亿元。
　　（5）升级业态内容，文旅业务保持增长。报告期内，根据“优化存量+精选增量”的总
　　体策略，公司在运营的文化旅游项目全面推进整体规划及内容建设、体验提升，并挖掘存量项目资源禀赋和内在价值。一是提升在运营文化旅游项目，慕田峪长城项目、遵化古泉小镇项目丰富游客选择，强化特色体验，积极促进消费转化，游客量、经营收益保持增长；二是挖掘存量项目资源禀赋和内在价值，公司在存量物业中开发的天津之心超高层观光项目于2025年第二季度开业，获多家主流媒体报道并成为所在区域重大活动展示项目。
　　（6）探索业务模式，城更业务持续推进。报告期内，公司着力打造轻资产运营为主、重
　　资产合作为辅的模式，探索城市更新业务模式，培育公司新的业务增长点。报告期内，公司北京市西城区“金树如院”公寓项目进入稳定运营阶段，同时公司加大力度研究现有项目资产更新，启动重庆九曲花街商业改造项目及苏州融悦湾人才公寓改造项目；2025年第三季度，公司获得北京市西城区百万庄大街长租公寓改造项目，城市更新业务持续推进。
　　（7）优化体制机制，提高整体管理效能。报告期内，公司围绕战略推进和业务发展，继续深化体制机制改革。一是强化业绩导向，进一步优化人力资源管理机制，鼓励责任担当，激发内部活力和潜力；二是推进公司战略落地，持续优化组织架构，整合区域公司业务，进一步实现战略聚焦，提升组织效能和管理效率；三是制定相应的考核激励体系、薪酬福利体系，通过机制引领，激发队伍活力，促进公司经营目标的达成。 收起▲

　　一、经营形势分析
　　（一）行业发展形势
　　1．行业政策变化分析
　　2025年3月5日，政府工作报告中提出：持续用力推动房地产市场止跌回稳。因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应。盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。拓宽保障性住房再贷款使用范围。发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险。有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒... 查看全部▼

　　一、经营形势分析
　　（一）行业发展形势
　　1．行业政策变化分析
　　2025年3月5日，政府工作报告中提出：持续用力推动房地产市场止跌回稳。因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应。盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。拓宽保障性住房再贷款使用范围。发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险。有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。
　　2．全国市场形势分析
　　根据国家统计局数据，2025年上半年，全国商品房销售面积为4.6亿平米，同比下降3.5%；全国商品房销售金额为4.4万亿元，同比下降5.5%。根据中国指数研究院数据，2025年上半年，中国房地产销售额百亿企业整体销售签约额同比下降11.8%。
　　根据国家统计局数据，2025年上半年，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比下跌0.9%。其中，一线城市新建商品住宅销售价格同比下跌0.2%，二线城市新建商品住宅销售价格同比下跌0.3%，三线城市新建商品住宅销售价格同比下跌1.5%。
　　根据中国指数研究院数据，2025年上半年，随着重点城市优质地块供应力度加大，全国300个城市住宅用地成交面积为1.7亿平方米，同比下降4.9%，全国300个城市住宅用地成交出让金为0.9万亿元，同比增长27.5%。
　　3．公司进入重点城市市场分析
　　根据中国指数研究院数据，2025年上半年，公司进入的上述城市商品住宅销售面积同比下降3.0%，商品住宅销售金额同比上升0.2%。
　　根据中国指数研究院数据，2025年上半年，公司进入的上述城市住宅用地成交面积同比上升21.7%，住宅用地成交金额同比上升50.7%。
　　根据戴德梁行数据，2025年上半年，北京甲级写字楼空置率为16.9%，同比下降1个百分点；北京甲级写字楼租金为221.9元/平米/月，同比下降21%；上海甲级写字楼空置率为23.6%，同比上升8个百分点；上海甲级写字楼租金为212.6元/平米/月，同比下降21%。
　　（二）公司经营策略
　　1．公司经营管理回顾
　　报告期内，公司立足稳定、发展战略，围绕“保障安全，强化转型，完善机制，稳健发展”的经营思路，重点开展了以下经营管理工作：
　　（1）围绕经营抓党建，抓好党建促发展。报告期内，公司党委持续围绕经营抓党建，推动党
　　建与公司经营业务深度融合，以党建引领公司发展。一是深入贯彻中央八项规定精神学习教育，通过组织学习研讨、党课培训、警示教育等，锲而不舍推进作风建设常态化、长效化；二是公司所属各党组织通过组建“党员先锋队”、“党员攻坚队”，设立党员先锋岗等方式，助力公司经营发展，充分发挥基层党组织的战斗堡垒作用和党员的先锋模范作用，将组织优势转化为公司发展优势；三是坚持党建引领，深化与各合作单位开展党建联建共建，通过主题党日活动和支部共建活动，分享基层党建和业务工作经验，夯实合作基础，推进党建与业务深度融合。
　　（2）坚守现金流安全，保障公司资金安全。报告期内，公司强调资金安全和经营稳健，将保障现金流安全作为核心经营任务。一是根据房地产行业和市场变化，以加强项目销售去化为核心目标，推进早回款多回款，经营活动现金流净额持续为正；二是积极开展融资工作，系统梳理研究融资资源，为公司募集期限合理、成本较低的资金；三是执行精细化资金管理，严格执行工程款支出预算管理、严控资金支出，持续推进降本增效工作。
　　（3）优化管控模式，开发业务强化销售。报告期内，公司根据市场动态及客户需求变化，优化销售管控模式，形成内外部销售团队合力，平衡整售项目和散售项目关系，制订符合市场的销售策略，在平衡量价关系的基础上，持续推进项目销售去化。2025年上半年，公司实现销售签约额约47.6亿元，实现销售签约面积约32.5万平米；从产品类型看，住宅产品实现销售签约额42.7亿元（销售面积24.9万平米），商务产品实现销售签约额4.9亿元（销售面积7.6万平米）。
　　（4）完善经营模式，资管业务维持稳定。报告期内，公司写字楼板块及时评估市场趋势，完善经营模式和服务模式，通过多业态的服务资源联动、物业增值服务、代客装修等举措，提升客户入驻体验和品牌影响力，同时加强客户挖掘及渠道拓展，全力保障各项目出租率稳定；商业板块应对市场变化，采用灵活招商策略，努力稳固存量优质商户，同时通过深化资源整合、举办主题活动、社交平台推广等方式，提高营销精度，拓宽客群来源，努力推动项目销售额、客流量稳定；酒店板块通过项目间联动、商旅平台等方式拓展收入，从服务细节入手提升客户体验。2025年上半年，资管业务（含文化旅游、城市更新）实现收入9.9亿元，实现息税前利润6.0亿元。
　　（5）升级业态内容，文旅业务增长较好。报告期内，公司按“优化存量+精选增量”的总体策略，对现有在运营的文化旅游项目，推进整体规划及内容建设、体验提升，同时挖掘存量项目资源禀赋和内在价值，推动文化旅游业务发展。一是提升在运营文化旅游项目，推进整体规划及内容建设、体验提升，慕田峪长城项目、遵化古泉小镇项目游客量、经营收益创造历史新高；二是挖掘存量项目资源禀赋和内在价值，天津之心超高层观光项目顺利开业，市场关注度保持高位。
　　（6）探索业务模式，城更业务稳健推进。报告期内，公司着力打造轻资产运营为主、重资产合作为辅的模式，探索城市更新业务模式，培育公司新的业务增长点。公司继续加大力度研究现有项目资产更新，优先盘活公司低效资产，启动重庆九曲花街商业改造项目及苏州融悦湾人才公寓改造项目。公司通过加大资源整合能力，探索业态多样性，实现运营内容提升；同时，探索项目退出机制，形成投资闭环，确保业务模式的可持续性及盈利性。
　　（7）强品质保交楼，切实履行社会责任。报告期内，公司秉承客户理念，坚守质量底线，提升质量品质，持续推进保交楼工作。一是实时评估项目进度和竣备交付进度，通过体系化的进度监控流程、交付流程、品控管理流程，严格落实交验评估，保障项目节点计划与品质呈现；二是持续开展第三方过程质量评估，坚持高标准品控管理，注重细节把控，公司在建项目品控水平持续提升；三是围绕客户需求，强化客户端系统建设，提升客户管理数字化水平，提升客户满意度。
　　（8）优化体制机制，提高整体管理效能。报告期内，公司围绕战略转型和业务发展，继续深化体制机制改革。一是强化业绩导向，通过完善相关管理办法和措施，进一步优化人力资源管理机制，鼓励责任担当，激发内部活力和潜力；二是顺应公司战略转型的需求，在已取得的优化成果与经验的基础上，进一步整合区域公司业务，推进战略聚焦，提升组织效能和管理效率；三是在满足管控要求和业务需求的基础上，制定相应的考核激励体系、薪酬福利体系，通过机制引领，激发队伍活力，促进公司经营目标的达成。
　　2．公司经营管理展望
　　2025年6月13日，国务院常务会议指出，构建房地产发展新模式，对于促进房地产市场平稳、健康、高质量发展具有重要意义，要着眼长远，坚持稳中求进、先立后破，有序搭建相关基础性制度。要扎实有力推进“好房子”建设，纳入城市更新机制加强工作统筹，在规划、土地、财政、金融等方面予以政策支持。进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性，多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳。2025年下半年，公司将立足稳定，以经营安全为首要原则，加快开发业务销售进度，提升资管业务运营能力，加强文化旅游、城市更新业务转型发展力度，力争获取新的发展资源。
　　（1）持续加强党建，推进落实工作要求。2025年下半年，公司党委一是持续落实中央八项规定精神学习教育各项工作要求，做好学习教育成效与经验的总结工作；二是持续加强制度建设，不断加强制度的科学性、有效性，为党建工作规范化打下坚实基础。三是结合公司经营业务特点和转型发展实际，不断探索党建品牌创新思路，丰富党建品牌创建内容和形式，为公司经营和转型发展提供有力的思想和组织保障。
　　（2）推进业务发展，保障公司稳健经营。2025年下半年，公司将根据自身发展特点与竞争优势推进落实战略部署。一是房产开发业务将加强调度，在平衡好量价关系的基础上，持续强化销售调度和去化，并结合资金情况拓展投资符合公司要求的项目；二是资产管理业务将根据市场情况适时调整招商策略，整合提高物业管理服务水平，完善运营标准体系，努力稳定项目出租率；三是文化旅游业务将努力挖掘现有项目资源禀赋和内在价值，推进在运营文化旅游项目新业态、新内容、新活动亮相，提升客户体验和经营收益，打开文化旅游业务发展新局面；四是城市更新业务将持续摸索创新业务发展模式，继续加大力度对公司现有项目进行更新，优先盘活公司存量资产；同时，积极拓展多元化合作的资源渠道，加大资源整合能力和跨界运营能力，以项目为载体，以内容为平台，把内容与项目融合寻找新的盈利点。
　　（3）强化资金管控，保障公司经营安全。2025年下半年，公司将坚持以现金流安全为首要原则，确保经营稳健。一是根据市场变化及时调整销售策略，完善销售管控模式，加快产品去化，推进存量资产盘活，全力促进多回款、早回款；二是严格落实资金预算管理制度，加强现金流监控和调度，提高资金使用效率；三是前置统筹研究融资方案，充分研究探索可行融资方案，募集和公司发展需求相匹配的成本合理的资金，促进公司业务稳健发展；四是加强费用效果评价与管控，进一步严格控制和压降成本、费用支出，持续推进降本增效。
　　（4）优化体制机制，提高整体管理效能。2025年下半年，公司将以业务发展、提效为核心，继续深化体制机制改革。一是根据不同业务板块的特点和发展需求，落位相应的考核激励体系、薪酬福利体系，通过机制引领，有效激发队伍活力，促进公司经营目标的达成；二是通过建立能上能下、能进能出的市场化用人机制，建立以项目为中心的人员流动机制，鼓励公司人员向战略发展重点流动等方式，优化人力资源配置，提升管理效能；三是推进实现组织架构及岗位设置与业务规模、业务发展相匹配，合理配置资源，顺应公司战略转型的需求。
　　（5）依法合规经营，保障公司持续健康发展。2025年下半年，公司将坚持风险控制和经营发展两手抓，根据市场环境、业务发展等方面的变化，密切关注资金安全、销售去化、业务转型等重点领域，及时做好风险防控预警、预案并推进落实，保障公司业务稳健发展；持续完善公司内控体系，推进各级机构内控管理和管理审计能力的提升，促进公司依法合规经营。

　　二、主营业务分析
　　（一）公司总体经营情况
　　报告期内，公司房产开发业务随行就市，积极促进项目销售去化，项目结算出现亏损，但较上年同期减亏。
　　（二）主营业务构成分析报告期内，公司房产开发业务实现营业收入36.2亿元，同比下降57.42%，其中，住宅产品实现收入34.6亿元，商务产品收入1.6亿元。报告期内，公司房产开发业务随行就市，积极促进项目销售去化，根据项目实际工程进度和结算进度，结算收入减少。
　　报告期内，公司物业租赁业务实现营业收入7.8亿元，同比下降9.99%。报告期内，公司及时评估市场趋势，市场化调整包括价格在内的经营策略，根据客户需求提供服务资源，加强客户挖掘及渠道拓展，全力保障各项目出租率稳定。
　　报告期内，公司物业经营业务实现营业收入1.8亿元，同比下降9.61%，主要原因是公司转让天津瑞吉酒店、惠州喜来登酒店。公司物业经营业务积极推动现有项目的整体规划以及内容建设，挖掘项目内在价值和运营特色，提升服务水平和客户体验。
　　（三）公司项目开发建设分析
　　1．公司房地产项目储备情况
　　截至2025年6月底，公司拥有项目总体可结算规划建筑面积为1,161万平米（对应权益规划建筑面积为945万平米）。
　　2.公司房地产项目开发情况
　　报告期内，公司根据市场形势变化，统筹安排项目工程进度，累计实现开复工面积为188.3万平米，其中实现竣工面积5.9万平米。
　　3.公司房地产项目销售情况
　　（四）公司持有项目情况
　　报告期内，公司在重点城市持有写字楼、商业、酒店等物业。从城市分布看，公司持有项目主要集中于北京、上海、天津、重庆等国家中心城市；从业态结构看，公司持有项目主要集中于写字楼和商业业态。 收起▲

　　（一）公司2025年1~3月总体经营情况
　　1.行业形势分析
　　2025年3月5日，政府工作报告中提出：持续用力推动房地产市场止跌回稳。因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。
　　优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应。盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。拓宽保障性住房再贷款使用范围。发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险。有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、... 查看全部▼

　　（一）公司2025年1~3月总体经营情况
　　1.行业形势分析
　　2025年3月5日，政府工作报告中提出：持续用力推动房地产市场止跌回稳。因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。
　　优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应。盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。拓宽保障性住房再贷款使用范围。发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险。有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。
　　根据国家统计局数据，2025年1~3月，全国商品房销售面积为2.19亿平米，同比下降3.0%；全国商品房销售金额为2.08万亿元，同比下降2.1%。根据中国指数研究院数据，2025年1~3月，中国房地产销售额百亿企业整体销售签约额同比下降9.8%。
　　2.公司经营情况
　　报告期内，公司立足稳定、发展的战略，围绕“保障安全，强化转型，完善机制，稳健发展”的经营思路，重点开展以下工作：
　　1.围绕经营抓党建，助力公司转型发展。报告期内，公司党委持续围绕经营抓党建，抓好党建促发展，推动党建与公司经营业务深度融合，以党建成果引领公司转型发展。一是制定全年党建工作计划，明确工作目标和工作要求，为更好地开展年度相关工作打下坚实基础；二是公司所属各党组织持续探索党建工作与经营工作的结合点，充分发挥基层党组织的战斗堡垒作用和党员的先锋模范作用；三是及时部署中央八项规定精神学习教育工作，切实把思想和行动统一到中央决策部署和上级党委的工作要求上来。
　　2.坚守现金流安全，保障公司财务稳健。报告期内，公司将保障现金流作为核心经营任务，确保资金安全和经营稳健。一是快速应对房地产行业和市场变化，结合不同产品特点，及时调整销售模式和策略，努力推进销售签约和回款，经营活动现金流净额保持为正；二是执行精细化的资金管理，严格执行公司资金预算管理制度，保证资金流动性安全；三是积极开展融资工作，为公司募集期限合理、成本较低的资金；四是继续艰苦奋斗、精打细算，进一步严格控制和压降成本、费用支出，持续推进降本增效工作。
　　3．加大销售调度，全力推进销售回款。报告期内，公司密切关注政策变化与市场动向，在平衡量价关系的基础上，制订贴合市场的销售策略，持续加强项目销售去化，全力推进多回款、早回款。2025年一季度，公司实现销售签约额约27.5亿元；实现销售签约面积约19.7万平米。从产品类型看，公司住宅产品实现销售签约额23.8亿元（销售面积13.2万平米）；商务产品实现销售签约额约3.7亿元（销售面积6.5万平米）。
　　4.加强运营管理，努力维稳资管业务。报告期内，公司写字楼板块结合市场形势，采取灵活的价格策略，全力保障各项目出租率稳定，同时试点调整部分写字楼项目物业模式，为项目转型和盈利能力提升打好基础；商业板块完善招商体系前置风险管控，健全项目全周期服务管理体系，优化租户组合；公寓和文旅板块抓住市场机遇，优化项目长短期租赁组合，提升服务品质和客户体验，丰富宣传推广渠道。报告期内，公司资产管理业务实现营业收入约5.0亿元，实现息税前利润约3.4亿元。
　　5．依法合规经营，保障公司稳健发展。报告期内，公司根据市场环境、业务发展等方面的变化，密切关注现金流安全、销售去化、工期建设等重点领域可能出现的风险点，及时做好风险防控预警、预案并推进落实，保障公司业务稳健发展；持续完善公司内控体系，推进各级机构内控管理和管理审计能力的提升，促进公司依法合规经营。 收起▲