一、经营形势分析　　（一）行业发展形势　　1．行业政策变化分析　　2026年3月5日的政府工作报告中提出：着力稳定房地产市场。因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革。优化保障性住房供给，加快危旧房改造。有序推动安全舒适绿色智慧的“好房子”建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。进一步发挥“保交房”的白名单制度作用，防范债务违约风险。深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设。2026年4月的中央政治局会议指出：努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新。　　2．全国市场形势分析　　根据国家统计局数据... 查看全部▼

　　一、经营形势分析
　　（一）行业发展形势
　　1．行业政策变化分析
　　2026年3月5日的政府工作报告中提出：着力稳定房地产市场。因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革。优化保障性住房供给，加快危旧房改造。有序推动安全舒适绿色智慧的“好房子”建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。进一步发挥“保交房”的白名单制度作用，防范债务违约风险。深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设。2026年4月的中央政治局会议指出：努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新。
　　2．全国市场形势分析
　　根据国家统计局数据，2026年上半年，全国商品房销售面积为4.0亿平米，同比下降11.6%；全国商品房销售金额为3.8万亿元，同比下降13.6%。根据中国指数研究院数据，2026年上半年，销售TOP100房地产企业销售总额为1.6万亿元，同比下降13.6%。
　　根据国家统计局数据，2026年上半年，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比下跌1.5%。其中，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.3%，二线城市新建商品住宅销售价格同比下跌0.9%，三线城市新建商品住宅销售价格同比下跌2.0%。根据中国指数研究院数据，2026年上半年，全国300个城市住宅用地成交面积为1.4亿平方米，同比下降22.6%，全国300个城市住宅用地成交出让金为0.6万亿元，同比下降30.7%。
　　3．公司进入重点城市市场分析
　　根据中国指数研究院数据，2026年上半年，公司进入的上述城市商品住宅销售面积同比下降9.4%，商品住宅销售金额同比下降12.1%。
　　根据中国指数研究院数据，2026年上半年，公司进入的上述城市住宅用地成交面积同比下降32.7%，住宅用地成交金额同比下降36.6%。
　　根据戴德梁行数据，2026年上半年，北京甲级写字楼空置率为15.3%，同比下降1.6个百分点；
　　北京甲级写字楼租金为191元/平米/月，同比下降13.8%；上海甲级写字楼空置率为22.5%，同比下降1.1个百分点；上海甲级写字楼租金为195元/平米/月，同比下降8.2%。
　　（二）公司经营策略
　　1．公司经营管理回顾
　　报告期内，公司坚持以经营安全为首要原则，围绕“保障安全、提质增效、全力去化、稳健发展”的经营思路，重点开展了以下经营管理工作：
　　（1）围绕经营抓党建，促进公司转型发展。报告期内，公司党委持续围绕经营抓党建，推动党建与公司经营业务相融合。一是深入开展树立和践行正确政绩观学习教育，通过组织学习研讨、党课培训、主题党日、警示教育等，认真落实各项工作任务，引导广大党员以正确的政绩观引领发展、凝聚合力，为公司转型发展贡献力量；二是修订党委议事决策相关制度，不断完善工作机制，提高决策的科学性，进一步发挥党委把方向、管大局、保落实的领导核心作用；三是持续发挥“党员先锋队”、“红墙先锋志愿服务队”的积极作用，以党建助力项目交付、文旅升级、轻资产转型，实现党建与经营工作双融双促、同频共振。
　　（2）坚守现金流安全，保障公司资金安全。报告期内，公司持续将保障资金安全作为核心经营任务。一是根据房地产行业和市场变化，以加强项目销售去化为核心目标，推进早回款多回款，经营活动现金流净额持续为正；二是公司保持AAA主体评级稳定，多措并举成功发行CMBS、中期票据，并完成公司债回售转售工作，保障公司资金安全；三是执行精细化资金管理，严格执行工程款支出预算管理，平衡资金运用和风险控制，持续推进降本增效工作。
　　（3）定向发行永续债，助力公司稳健发展。报告期内，公司向控股股东北京金融街投资（集团）有限公司进行定向永续债权融资20亿元。本次永续债权融资展现了公司控股股东北京金融街投资（集团）有限公司支持公司稳健发展的决心，同时实现了提升公司净资产规模和现金流安全的双重目标，优化了公司资产负债结构，对公司财务稳健和经营安全有积极影响。
　　（4）持续促进销售去化，开发业务强化销售。报告期内，公司持续强化销售调度，结合项目的客群结构和竞品动态，实施差异化经营策略，并根据市场动态及时调整销售策略，持续促进销售去化，公司二季度销售较一季度有所提升。2026年上半年，公司实现销售签约额约22.5亿元，实现销售签约面积约16.8万平米；从产品类型看，住宅产品实现销售签约额约21.5亿元（销售面积约15.8万平米），商务产品实现销售签约额约1.0亿元（销售面积约1.0万平米）。
　　（5）优化项目管理模式，努力稳定资管业务。报告期内，公司写字楼板块一方面深耕存量客户，精准匹配租户需求，全力保障客户续租，另一方面开展增量招商，多渠道联动精准拓客，全力保障项目出租率稳定；商业板块锚定区域发展定位，通过打造区域高品质特色市集和社交空间，努力激活消费动能；公寓/酒店板块持续开发商旅平台，从服务细节入手提升客户体验，提高品牌影响力。2026年上半年，资产经营业务（含城市更新）实现收入约7.5亿元，实现息税前利润约4.6亿元。
　　（6）焕新业态内容，文旅业务保持增长。报告期内，公司在营文旅项目丰富服务内容，在稳定经营的基础上积极寻求新突破，保持游客吸引力。其中，慕田峪长城开展多样主题展演，丰富活动体验，半年度游客量创新高；天津之心超高层观光项目推出多种时令活动，打造文旅互动内容，市场关注度持续提升；遵化古泉小镇项目坚持康养定位，持续完善小镇配套，充分挖掘客户消费价值，游客量及同期收入实现双提升；惠州巽寮湾项目商业招租工作稳步推进，游艇会开展多种合作。报告期内，公司文旅业务实现收入约1.9亿元，实现息税前利润约1.0亿元，收入利润实现同比增长。
　　（7）探索业务模式，城更业务持续推进。报告期内，公司持续探索和打造以轻资产运营为主的城市更新业务模式，积极推进项目市场化拓展和自有存量资产盘活，培育公司新的业务增长点。市场化获取项目方面，北京市西城区“金树如院”公寓项目保持满租，北京市西城区百万庄大街长租公寓项目完成改造，招商工作稳步推进；持有项目盘活方面，北京门头沟融悦中心写字楼B座将按政府需求整体改造为保障性租赁公寓，开创了“政府出政策、企业出资产、社会出效益”的多赢模式；苏州融悦湾人才公寓改造项目相关工作稳步推进。
　　（8）强品质保交楼，切实履行社会责任。报告期内，公司在安全生产的前提下持续推进保交楼。一是加强项目施工各环节的调度，提高项目建设与项目去化和项目交付节奏的匹配度，做好交付节点管控，确保项目如期保质交付；二是持续完善安全管理体系，落实全员安全生产责任制，保障各项目安全工作标准化、规范化、制度化；三是坚持第三方过程质量评估、第三方交付质量评估等机制，严把过程质量、确保交付质量，并为系统性持续提升项目品质打好基础。
　　2．公司经营管理展望
　　2026年7月的中央政治局会议指出：稳定房地产市场，实施好一揽子化债方案，扎实推进地方中小金融机构改革化险、减量提质。
　　2026年下半年，公司将立足稳定经营，坚持以现金流安全为首要原则，加快回款进度，盘活存量资产；提升自持物业运营能力，稳定主要客户；持续加大城市更新、文旅业务等转型发展力度，力争获取新的发展资源。
　　（1）围绕重点工作，持续发挥引领作用。2026年下半年，公司党委一是持续落实树立和践行正确政绩观学习教育的工作要求，巩固学习教育成果，不断把学习教育成果转化为干事创业、履职担当的强大动力和实际成效；二是以走出去、请进来的方式，持续开展党员教育培训，提高党性修养，引导公司党员充分发挥先锋模范作用，为公司转型发展贡献力量；三是持续发挥公司党委的领导核心作用，围绕经营抓党建；鼓励各基层党组织围绕公司重难点工作开展党建工作，进一步将“三维度有形覆盖”转化为“多维度有效赋能”。
　　（2）推进四轮驱动，保障公司稳健经营。2026年下半年，公司将根据自身发展特点与竞争优势推进落实战略部署：房产开发业务随行就市，持续强化销售调度和去化，提升销售流速；资产经营业务将不断优化管理模式、灵活招商，稳定主要客户，持续推进核心区商业升级赋能工作，同时积极开展重点项目的改造升级及更新工作；文化旅游业务根据市场情况灵活安排经营，继续加大引流力度，促进旅游消费；城市更新业务将加大创新力度，以项目为载体，以内容为平台，打造多元收益结构，同步跟进城市更新新政，择机储备适配项目，优先盘活公司存量资产。
　　（3）强化资金管控，保障公司经营安全。2026年下半年，公司将坚持以现金流安全为首要原则，确保经营稳健。一是根据房地产行业和市场变化，制定贴合市场的销售策略，完善销售管控模式，加快产品去化，积极推进存量资产盘活，加速资金回流；二是严格落实资金预算管理制度，加强现金流监控和调度，提高资金使用效率，保障资金安全；三是充分研究探索可行融资方案，募集和公司发展需求相匹配的成本合理的资金，促进公司业务稳健发展；四是持续推进降本增效，严格落实“以收定支”，继续开展阶段性成本后评估，防范成本超支风险。
　　（4）依法合规经营，保障公司持续健康发展。2026年下半年，公司将坚持经营发展和风险控制两手抓，根据市场环境、业务发展等方面的变化，密切关注销售去化、现金流安全、工期建设等重点领域可能出现的风险点，及时做好风险防控预警、预案并推进落实，保障公司业务稳健发展；持续完善公司内控体系，推进各级机构内控管理和管理审计能力的提升，促进公司依法合规经营。
　　二、主营业务分析
　　（一）公司总体经营情况
　　报告期内，公司归属于上市公司股东的净利润为负，但较去年同期减亏，主要原因为公司密切关注市场形势变化，持续加强经营调度，积极推动房产开发业务销售去化和回款，本报告期结算的房地产开发项目毛利率提升，盈利较去年同期改善。公司房产开发、资产经营、文化旅游、城市更新业务经营整体毛利率回升，剔除减值因素后的经营净利润回正。
　　（二）主营业务构成分析
　　报告期内，公司房产开发业务实现营业收入36.6亿元，同比增长0.9%，其中，住宅产品实现收入35.7亿元，商务产品收入0.9亿元。报告期内，公司房产开发业务随行就市，积极促进项目销售去化，项目盈利情况较去年同期改善。
　　报告期内，公司物业租赁业务实现营业收入6.5亿元，同比下降16%。报告期内，公司写字楼板块采取随行就市的策略，深耕存量客户的同时努力开展增量招商，努力保持出租率稳定；商业板块推进项目提质升级，精准招商和匹配消费需求，努力激活消费活力。
　　报告期内，公司文旅及物业经营业务实现营业收入2.1亿元，同比增长15.5%。报告期内，公司文旅板块在稳定经营的基础上不断丰富旅游内容，保持游客吸引力；公寓/酒店板块持续开发商旅平台，提升客户体验，提高品牌影响力。 收起▲

　　（一）公司2026年1~3月总体经营情况
　　1.行业形势分析
　　2026年3月5日，政府工作报告中提出：着力稳定房地产市场。因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。
　　深化住房公积金制度改革。优化保障性住房供给，加快危旧房改造。有序推动安全舒适绿色智慧的‘好房子’建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。进一步发挥‘保交房’的白名单制度作用，防范债务违约风险。深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设。
　　根据国家统计局数据，2026年1-3月，全国新建商品房销售面积1.95亿平米，同比下降10.4%，其中住宅... 查看全部▼

　　（一）公司2026年1~3月总体经营情况
　　1.行业形势分析
　　2026年3月5日，政府工作报告中提出：着力稳定房地产市场。因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。
　　深化住房公积金制度改革。优化保障性住房供给，加快危旧房改造。有序推动安全舒适绿色智慧的‘好房子’建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。进一步发挥‘保交房’的白名单制度作用，防范债务违约风险。深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设。
　　根据国家统计局数据，2026年1-3月，全国新建商品房销售面积1.95亿平米，同比下降10.4%，其中住宅销售面积同比下降13.1%；新建商品房销售额1.73万亿元，同比下降16.7%，其中住宅销售额同比下降18.5%。根据中国指数研究院数据，2026年1~3月，中国TOP100房企销售总额同比下降23%。
　　2.公司经营情况
　　报告期内，公司以经营安全为首要原则，围绕“保障安全、提质增效、全力去化、稳健发展”的经营思路，重点开展以下工作：
　　1.围绕经营抓党建，引领企业转型发展。报告期内，公司党委持续围绕经营抓党建，以高质量党建引领公司转型发展。一是开展树立和践行正确政绩观学习教育启动部署工作，组织开展集中学习与个人自学习近平总书记关于树立和践行正确政绩观的重要论述，认真落实学习教育工作任务；二是修订党委议事决策相关制度，不断完善工作机制，提高决策的科学性，进一步发挥党委把方向、管大局、保落实的领导核心作用；三是各所属各党组织持续探索党建工作与经营工作的结合点，通过设立党员先锋岗、党员攻坚队等方式积极推动解决急、难、险、重任务和历史遗留问题，充分发挥基层党组织的战斗堡垒作用和党员的先锋模范作用。
　　2.强化资金管理，保障公司财务稳健。报告期内，公司持续强化现金流管理，确保资金安全和经营稳健。一是根据房地产行业和市场变化，及时调整优化销售模式和策略，努力推进销售签约和回款；二是统筹研究融资方案，充分研究探索可行融资方案，募集和公司发展需求相匹配的成本合理的资金，促进公司业务稳健发展；三是执行精细化的资金管理，严格执行公司资金预算管理制度，保证资金流动性安全；四是进一步严格控制和压降成本、费用支出，持续推进降本增效工作。
　　3.持续销售调度，全力推进销售回款。报告期内，公司密切关注政策变化与市场动向，持续调整优化销售管理体系和激励机制，加强销售调度，全力推进销售签约回款。2026年一季度，公司实现销售签约额约6.6亿元；实现销售签约面积约5.1万平米。从产品类型看，公司住宅产品实现销售签约额6.2亿元（销售面积4.7万平米）；商务产品实现销售签约额约0.4亿元（销售面积0.4万平米）。
　　4.推动业务转型，四轮驱动推进发展。报告期内，公司根据自身发展特点与竞争优势
　　持续推进落实战略部署：房产开发业务密切关注市场形势变化，持续加强经营调度，积极推动销售去化和回款，报告期内项目结算实现盈利；资产管理业务强化市场化招商运营能力，提升服务水平和客户体验，努力保障项目出租率稳定；文化旅游业务采取多种措施引流增收，继续保持较快增长势头；城市更新业务在运营项目经营稳定，新获取项目交付前蓄客顺利，同时加快推动盘活闲置项目。
　　5．依法合规经营，保障公司稳健发展。报告期内，公司根据市场环境的变化和战略部署的需求，以“防风险、强内控、促合规”为主线，密切关注工期建设、销售去化和现金流安全等重点领域可能出现的风险点，及时做好风险防控预警、预案并推进落实，保障公司业务稳健发展；结合公司经营管理重点和战略发展方向，明确文化旅游业务和城市更新业务重大事项的权限和业务流程，持续完善内控体系，促进公司依法合规经营。
　　（二）公司对外担保情况
　　1．按揭担保情况
　　公司属于房地产开发企业，按照房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保。截至报告期末，公司与控股子公司上述类型担保余额为222,551万元。
　　（三）其他事项
　　经公司第十届董事会第三十五次会议和公司2024年年度股东大会审议同意，公司与北京金融街集团财务有限公司（以下简称“财务公司”）续签《金融服务协议》，公司与财务公司在协议有效期内的交易额度不超过82.04亿元（其中：单日最高存款限额40亿元、贷款综合授信额度40亿元，贷款利息额度2亿元，其他服务费用额度0.04亿元）。根据《股票上市规则》规定，财务公司属于公司的关联法人，本次交易属于关联交易。
　　报告期内，公司期初存款余额11.18亿元，期末存款余额8.79亿元，期间在财务公司的单日存款最高金额为11.18亿元。存款利率按照银行业监管机构要求的存款利率上限执行；公司在财务公司期初贷款余额为16.41亿元，期末贷款余额为13.44亿元，贷款利率在不高于人民银行规定的同期贷款基准利率的前提下，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）为参考基准进行灵活定价。上述关联交易事项在公司董事会和股东大会审批权限内执行。 收起▲

　　一、公司经营环境及影响　　（一）房地产行业形势分析　　1．行业政策变化分析　　2025年3月5日，政府工作报告中提出：持续用力推动房地产市场止跌回稳。因城施策调减限制性措施，充分释放刚性和改善性住房需求潜力；合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房；发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险。　　2025年12月11日，中央经济工作会议明确，坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等，深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，加快构建房地... 查看全部▼

　　一、公司经营环境及影响
　　（一）房地产行业形势分析
　　1．行业政策变化分析
　　2025年3月5日，政府工作报告中提出：持续用力推动房地产市场止跌回稳。因城施策调减限制性措施，充分释放刚性和改善性住房需求潜力；合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房；发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险。
　　2025年12月11日，中央经济工作会议明确，坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等，深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式。
　　2．全国市场形势分析
　　根据国家统计局数据，2025年，全国商品房销售面积为8.8亿平米，同比下降8.7%；全国商品房销售金额为8.4万亿元，同比下降12.6%。根据中国指数研究院数据，2025年，销售TOP100房地产企业销售总额为3.5万亿元，同比下降18.5%。
　　根据国家统计局数据，2025年，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比下跌3.2%。其中，一线城市新建商品住宅销售价格同比下跌1.8%，二线城市新建商品住宅销售价格同比下跌2.5%，三线城市新建商品住宅销售价格同比下跌3.8%。
　　根据中国指数研究院数据，2025年，全国300个城市住宅用地成交面积为6.2亿平方米，同比下降13.4%，全国300个城市住宅用地成交出让金为2.3万亿元，同比下降10.6%。
　　3．公司进入重点城市市场分析
　　根据中国指数研究院数据，2025年，公司进入的上述城市商品住宅销售面积、销售金额均出现下降，其中商品住宅销售面积同比下降2.2%~33.0%，商品住宅销售金额同比下降11.6%~33.6%。
　　根据中国指数研究院数据，2025年，公司进入的上述城市住宅用地成交面积同比变动区间为30.4%~33.4%，住宅用地成交金额同比变动区间为-34.4%~58.5%。
　　根据戴德梁行数据，2025年，北京甲级写字楼空置率为15.9%，同比下降2.4个百分点；北京甲级写字楼租金为205.6元/平米/月，同比下降16.0%；上海甲级写字楼空置率为23.4%，同比上升1.0个百分点；
　　上海甲级写字楼租金为201.4元/平米/月，同比下降9.8%。
　　（二）公司经营管理回顾
　　2025年，公司坚持“保障安全，强化转型，完善机制，稳健发展”的总体经营思路，抓回款、控支出，保资金安全；加强经营调度，促进转型发展，稳步推进开展年度各项工作。
　　1.党建持续引领，促进公司转型发展。2025年是“十四五”规划收官之年。报告期内，公司党委充分发挥“把方向、管大局、保落实”的领导核心作用，为公司转型发展提供坚强的思想、政治和组织保障。一是坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大和二十届历次全会精神，认真开展中央八项规定精神学习教育各项工作，通过组织学习研讨、检视问题、警示教育等，强化政治引领，筑牢思想根基；二是深化党建引领，以“红墙先锋”工程和“双提升”工程为抓手，通过开展专项整治工作、深化与各合作单位开展党建联建共建、组建“党员先锋队”、“党员攻坚队”、设立党员先锋岗等方式，助力公司转型发展；三是聚焦创新赋能，夯实工作基础。持续加强基层党组织标准化、规范化建设，高质量开展组织生活，深化党建品牌建设，充分发挥党建品牌的引领作用，为公司转型发展赋能。
　　2.编制发展规划，明确公司发展思路。报告期内，公司对主要国家房地产市场发展情况、企业经营模式进行了剖析，对中国房地产市场的发展现状和未来趋势进行总结，并结合自身情况编制了公司的“十五五”规划，明确提出“深耕精投五大城市群的中心城市，坚持以房产开发、资产经营、城市更新、文化旅游为四大核心业务，辅以资产支持证券业务，打造房地产全价值链一体化业务平台，实现公司持续、稳定、健康发展”的发展战略，明确了公司业务转型发展的思路方向。
　　3．坚守资金安全，保障公司经营稳健。报告期内，公司坚持将保障现金流安全作为核心经营任务，确保经营稳健。一是面对房地产行业和市场变化，以加强项目销售去化为核心目标，完善销售管控模式，推进项目销售签约和回款，经营活动现金流净额连续7年保持为正；二是积极开展融资工作，充分梳理探索融资资源，多措并举募集与公司发展需求相匹配的资金；三是执行精细化资金管理，严格执行工程款支出预算管理、严控资金支出，持续推进降本增效工作。
　　4.强化销售调度，开发业务推进销售。报告期内，公司结合项目节点和市场形势变化，制订针对性的销售策略，持续开展系统性销售调度，促进项目销售流速和回款效率。2025年，公司实现销售签约额约72.5亿元，实现销售签约面积约49.8万平米；从产品类型看，住宅产品实现销售签约额66.5亿元（销售面积40.8万平米），商务产品实现销售签约额6.0亿元（销售面积9.0万平米）。
　　5.优化管理模式，努力稳定资管业务。报告期内，公司写字楼板块积极拓展客户，顺应市场灵活调整
　　定价体系，并通过挖掘和拓展客户资源、多业态服务资源联动、物业增值服务等举措，提升项目服务品质与市场竞争力，全力保障各项目出租率和主要客户稳定；商业板块将招商工作作为核心抓手，积极研判市场，实现项目关键业态补充和区域品牌升级，并在努力稳定现有客户的同时，研究推动项目未来价值升级，重塑项目竞争力；公寓/酒店板块从服务细节入手提升客户体验，并通过项目间联动、商旅平台等方式拓展收入。2025年，资管业务（含文化旅游）实现收入约20.0亿元，实现息税前利润约11.3亿元。
　　6.丰富业态内容，文旅业务收益增长。报告期内，根据“优化存量+精选增量”的总体策略，公司文化旅游项目全面推进整体规划及内容建设、体验提升，收益实现持续增长。一是提升在运营文化旅游项目，慕田峪长城项目围绕长城国际会客厅建设，强化特色体验，扩大市场覆盖，遵化古泉小镇项目战略性布局“医-康-养”产业链，推动构建古泉小镇一站式康养服务体系；二是挖掘存量项目资源禀赋和内在价值，公司天津之心超高层观光项目年内开业后，市场影响力持续提升；惠州巽寮湾项目通过升级基础设施、更新主题打卡装置等方式，提升景区消费品质与游客体验，激活区域市场活力。
　　7.探索业务模式，城更业务持续推进。报告期内，公司通过强化行业调研与案例分析，并制定相应技术管理措施及风险控制要点，着力探索和打造以轻资产运营为主的城市更新业务模式，培育公司新的业务增长点。报告期内，公司北京市西城区“金树如院”公寓项目保持满租，同时公司加大力度推动盘活闲置项目，其中重庆九曲花街商业改造项目年内完成并实现开业，苏州融悦湾人才公寓改造项目也在年内启动。报告期内，公司获得北京市西城区百万庄大街长租公寓改造项目，城市更新业务持续推进。
　　8.强品质保交楼，切实履行社会责任。报告期内，公司秉承客户理念，坚守质量底线，持续推进保交楼工作。一是坚持全周期、全流程的交付管理体系，从开发建造到交付准备，落实施工管理节点及交付任务规划，推进项目建设进程，严格管控过程风险，高标准实现保交楼；二是持续开展第三方过程质量评估，坚持高标准品控管理，注重细节把控。公司2025年质量过程评估中，各项目实测实量质量结果稳中有升，部分项目过程质量评估成绩优异。
　　9.优化体制机制，提高整体管理效能。报告期内，公司围绕战略推进和业务发展，推动深化体制机制改革。一是通过市场对标与全面人才盘点，编制人力资源战略规划，进一步提升人才管理效能，助力公司战略达成；二是围绕战略转型，持续优化组织架构，深度整合区域公司业务，进一步实现战略聚焦，提升组织效能和管理效率；三是强化业绩导向，进一步优化人力资源管理机制，鼓励责任担当，激发内部活力和潜力；四是切实从业务需求出发，科学制定人岗匹配方案，严格落实、定期评估、适时干预，持续降本增效，提升公司竞争力及可持续发展能力。
　　10.依法合规经营，助力公司行稳致远。报告期内，公司深入开展对子公司的常规及专项审计，进一步推动子公司内审工作，强化审计问题整改与审计成果应用，充分发挥审计监督作用，提高全员合规意识和责任意识；公司持续开展内控评价工作，加强内控与风险、法务职能联动，职能部门积极发挥对子公司的指导、管理与监督，优化内控管理，提高风险预警的前瞻性和及时性，保障公司依法合规经营，促进公司持续、稳定、健康发展。通过内控体系完善，从制度上防范重复问题发生。
　　二、公司主营业务分析
　　（一）公司总体经营状况分析
　　2025年，公司立足稳定、发展战略，围绕“保障安全，强化转型，完善机制，稳健发展”的经营思路，严谨决策，强调资金安全和经营稳健，保证公司平稳经营。受房地产行业持续调整影响，公司2025年归属于上市公司股东的净利润为负，但较2024年实现明显减亏。
　　报告期内，公司房产开发业务实现营业收入59.23亿元，同比下降64.57%，其中，住宅产品实现收入53.43亿元，商务产品收入5.80亿元。报告期内，公司房产开发业务加强调度，促进项目销售去化，根据项目工程进度和结算进度，结算收入减少。
　　报告期内，公司物业租赁业务实现营业收入14.92亿元，同比下降13.70%。报告期内，公司及时评估市场趋势，因地制宜市场化调整项目经营策略，根据客户需求提供服务资源，加强客户挖掘及渠道拓展，全力保障各项目出租率稳定。
　　报告期内，公司物业经营业务实现营业收入3.95亿元，同比下降14.54%，主要原因是公司报告期内完成天津瑞吉酒店、惠州喜来登酒店的转让。公司物业经营业务积极推动现有项目的整体规划以及内容建设，挖掘项目内在价值和运营特色，提升服务水平和客户体验。
　　三、公司资产及负债状况
　　（一）主要资产和负债重大变动情况
　　（二）公允价值计量的资产和负债
　　报告期内，公司以公允价值计量的资产主要为投资性房地产。2008年3月，公司制定了《投资性房地产公允价值计量管理办法》（试行），对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2015年2月，公司修订了《投资性房地产公允价值计量管理办法》，修订主要内容是公司聘请具有房地产评估资质的第三方机构出具评估报告，公司年审会计师事务所以前述评估报告为依据确定投资性房地产的公允价值。
　　公司投入运营的写字楼项目主要有：北京金融街中心（北京市西城区）、北京金融街月坛中心（北京市西城区）、北京金融街公寓（商务长租）（北京市西城区）、北京金融大厦（北京市西城区）、上海金融街海伦中心（上海市虹口区）、上海静安融悦中心（上海市静安区）、天津环球金融中心（天津市和平区）、天津南开中心（天津市南开区）。
　　公司投入运营的商业项目主要有：北京金融街购物中心（北京市西城区）、北京金融街（西单）购物中心（北京市西城区）、北京金树街（北京市西城区）、北京C3四合院（北京市西城区）、北京E2四合院4/6号院（北京市西城区）、北京E2四合院5/7号院（北京市西城区）、北京门头沟融悦中心（北京市门头沟区）、上海金融街购物中心（上海市静安区）和重庆磁器口后街一二期（重庆市沙坪坝区）、成都融御（成都市锦江区）、武汉融御滨江（武汉市武昌区）。
　　四、公司2026年经营管理思路和措施
　　（一）2026年公司工作思路
　　2026年3月5日，政府工作报告中提出：着力稳定房地产市场。因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革。优化保障性住房供给，加快危旧房改造。有序推动安全舒适绿色智慧的‘好房子’建设,实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。进一步发挥‘保交房’的白名单制度作用，防范债务违约风险。深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设。
　　2026年，公司将坚持以经营安全为首要原则，围绕“保障安全、提质增效、全力去化、稳健发展”的经营思路，制定经营策略，严谨决策，保障资金安全。
　　（二）2026年公司工作目标
　　1．投资计划：2026年，公司将持续聚焦并深耕京津冀、长三角、大湾区、成渝、长江中游五大城市群的中心城市，按照“发展格局”和“竞争格局”的价值投资理念，持续关注重点城市核心区域、市场供求关系平衡、价格关系合理、抗风险能力强、现金流能快速回正的收并购投资机会；同时，公司将持续探索文化旅游、城市更新、长租公寓等新兴业务模式，择机获取新项目，培育公司新的业务增长点。
　　2．工程计划：2026年，公司将以销定产，科学安排开复工计划。
　　3．业绩计划：2026年，公司将以经营安全为首要原则，努力实现经营稳健和财务安全。
　　（三）2026年公司经营措施
　　1．持续加强党建，引领公司转型发展。2026年“十五五”开局之年，公司党委将持续围绕经营抓党建，抓好党建促发展。一是始终把政治建设摆在党建工作的首位，以深入学习贯彻党的二十届四中全会精神为主线，巩固好中央八项规定精神学习成果，进一步提升党员干部政治能力；二是进一步强化“大党建”思维和创新意识，建立党建工作与业务工作融合长效机制，持续推动党建与业务发展融合，激发内生动力；
　　三是结合公司转型业务发展，强化制度建设，促进规范管理，加强人才队伍建设，有效支撑业务发展，同时深化全面从严治党，营造风清气正、干事创业的良好氛围。
　　2．推进业务发展，四轮驱动稳健经营。2026年，公司将根据自身发展特点与竞争优势持续推进落实战略部署：房产开发业务将密切关注市场形势变化，持续加强经营调度，积极推动销售去化和回款；资产管理业务将提升服务水平和客户体验，提升市场化招商运营能力；稳步推动城市更新、文化旅游业务转型升级，在促进现有项目经营提升同时，努力拓展新项目。
　　3．强化资金管控，保障公司经营安全。2026年，公司继续将保障现金流作为核心经营任务：一是快速应对房地产行业和市场变化，完善销售管控模式，制定贴合市场的销售策略，加快产品去化，积极推进存量资产盘活，全力促进多回款、早回款；二是加强现金流监控和调度，规避资金风险，严格落实资金预算管理制度，提高资金使用效率；三是前置统筹研究融资方案，充分研究探索可行融资方案，募集和公司发展需求相匹配的成本合理的资金，促进公司业务稳健发展；四是以更加严格的管理要求，进一步控制和压降成本、费用支出，持续推进降本增效。
　　4．安全保质交楼，切实履行企业责任。2026年，公司将继续践行企业社会责任，在安全生产的前提下持续推进保交楼。一是持续完善安全管理体系，落实全员安全生产责任制，保障各项目安全工作标准化、规范化、制度化；二是坚持第三方过程质量评估机制，严把过程质量关，不断提升项目交付质量，并为后续系统性提升项目品质打好基础；三是加强项目施工各环节的调度，提高项目建设节奏与项目去化和项目交付的匹配度，做好交付节点管控，确保项目如期保质交付。
　　5.深化机制改革，提高整体管理效能。2026年，公司将从战略和业务出发，根据公司各业务板块的业务模式、行业特点、发展阶段，适时建立或调整相适配的组织架构、薪酬体系、人才发展及考核激励机制，打造市场化程度高、灵活性强、专业高效的人才团队；人员配置随公司业务发展需求周转、调配与流动，充分挖掘存量人才潜力，激发团队活力；遵循薪随岗变，严格奖优罚劣，顺应战略转型需求，聚焦成本管控，提高整体管理效能，增强公司的核心竞争力，为实现战略目标、达成经营业绩保驾护航。
　　6．依法合规经营，保障公司持续健康发展。2026年，公司将坚持风险控制和经营发展两手抓，根据市场环境、业务发展等方面的变化，密切关注现金流安全、销售去化、工期建设等重点领域可能出现的风险点，及时做好风险防控预警、预案并推进落实，保障公司业务稳健发展；持续完善公司内控体系，推进各级机构内控管理和管理审计能力的提升，促进公司依法合规经营。 收起▲