一、公司经营情况　　报告期内，面对外部政策和市场环境，公司保持战略定力，按照“保安全、调架构、促转型，强机制、树新风、迎变革”的总体思路，重点开展了以下经营管理工作：　　（1）围绕经营抓党建，引领企业转型发展。报告期内，公司党委紧紧围绕“保安全、调架构、促转型，强机制、树新风、迎变革”开展各项工作，充分发挥领导核心作用，把方向、管大局、保落实，为公司转型发展提供有力的政治保障和组织保障。一是通过集中学习、主题党日、书记讲党课、警示教育等多种方式，高质量完成党纪学习教育，推动党纪学习教育走深走实；二是组织开展党性教育培训，提高党员党性修养，进一步将学习成果转化为干事创业的强大动力；三是所属党... 查看全部▼

　　一、公司经营情况
　　报告期内，面对外部政策和市场环境，公司保持战略定力，按照“保安全、调架构、促转型，强机制、树新风、迎变革”的总体思路，重点开展了以下经营管理工作：
　　（1）围绕经营抓党建，引领企业转型发展。报告期内，公司党委紧紧围绕“保安全、调架构、促转型，强机制、树新风、迎变革”开展各项工作，充分发挥领导核心作用，把方向、管大局、保落实，为公司转型发展提供有力的政治保障和组织保障。一是通过集中学习、主题党日、书记讲党课、警示教育等多种方式，高质量完成党纪学习教育，推动党纪学习教育走深走实；二是组织开展党性教育培训，提高党员党性修养，进一步将学习成果转化为干事创业的强大动力；三是所属党组织持续以党建助经营，结合项目实际开展联学联建、一线调研、全民营销、助力项目交付等工作，充分发挥党组织战斗堡垒作用和党员先锋模范作用，多措并举助力公司转型发展。
　　（2）坚守现金流安全，保障公司财务稳健。报告期内，公司继续将保障现金流安全作为
　　首要经营任务，公司经营活动现金流净额为25.6亿元，持续为正。一是加强资金调度，严格执行公司资金预算管理制度，执行精细化的资金管理，保证资金流动性安全；二是根据市场变化和客户需求，结合项目实际及时调整各种销售策略，促进项目销售去化和回款；三是艰苦奋斗、精打细算，进一步严格控制和压降成本、费用支出，减少公司经营支出；四是积极开展融资工作，保持畅通且多元的融资渠道，募集期限合理、成本较低的资金。
　　（3）紧跟政策和市场，加快项目销售去化。报告期内，公司密切关注所处区域政策和市场动态，以快速去化为核心目标，通过加强调度、制定具有针对性的销售策略等措施，全力推进项目销售去化。2024年前三季度，公司实现销售签约额约116.6亿元；实现销售签约面积约67.5万平米，公司销售签约额在房地产企业销售排名较2023年同期提升1位。从产品类型看，公司住宅产品实现销售签约额约108.6亿元（销售面积59.6万平米）；商务产品实现销售签约额约8.0亿元（销售面积7.9万平米）。
　　（4）强化大资产管理，资管业务保持稳定。报告期内，公司写字楼板块积极应对市场变化，灵活调整价格策略，稳定现有租户的同时积极挖掘潜在客户，保障项目收益水平；商业板块加强运营管理，积极拓展内外部资源，重点项目经营保持稳定，新运营项目增长较好；酒店和文旅板块抓住市场机遇，拓展销售渠道，提升服务品质和客户体验，文旅板块经营业绩稳中有进。报告期内，公司资产管理业务实现营业收入约17.3亿元，实现息税前利润约10.6亿元，经营保持稳定。
　　（5）优化体制机制，提高整体管理效能。报告期内，公司持续优化体制机制，一是根据战略发展方向和业务转型需求，完成公司本部组织架构调整，设立城市更新管理部、文旅业务管理部、自持业务管理部、开发业务管理部，提升业务专业管理水平；二是进一步整合区域公司业务，优化所属公司组织架构及岗位设置标准，精简组织架构与管理岗位职数，精简人员数量，优化人员结构，提升组织效能；三是针对销售去化、资金安全、转型发展、机制改革等关键业务和工作，优化奖惩机制，激发公司内生动力，提高管理效能。
　　（6）强品质、保交楼，切实履行社会责任。报告期内，公司积极践行企业社会责任，在安全生产的前提下持续推进“高品质保交楼”。一是加强项目施工各环节的调度，提高项目建设节奏与项目去化和项目交付的匹配度，做好交付节点管控，确保项目如期交付；二是进一步完善安全管理体系，建立并落实全员安全生产责任制，促进各项目安全工作标准化、规范化、制度化；三是坚持第三方过程质量评估机制，严把过程质量关，促进项目交付质量不断提升，同时为后续系统性提升项目品质打好基础。
　　（7）强化依法合规经营，助力公司行稳致远。报告期内，公司坚持依法合规和经营发展两手抓，一是根据市场形势发展，加强对财务稳健和现金流安全、可持续发展能力的主动管理；二是结合公司经营管理重点，完善内控体系，强化执行监督和内控闭环管理，增强综合风险防控能力；三是重点监控房地产市场持续下行带来的运营风险，及时预警并实施管理。 收起▲

　　一、经营形势分析
　　（一）行业发展形势
　　1．行业政策变化分析
　　2024年4月30日，中央政治局会议定调楼市政策方向，强调防范化解房地产风险仍是重点，政策侧重点转向“去库存”，并首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”；各地区各部门适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，因城施策，积极调整优化房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。
　　2．全国市场形势分析
　　根据国家统计局数据，2024年上半年全国商品房销售面积为4.8亿平米，同比下降19.0%；2024年上半年全国商品房销售金额为4.7万亿元，同比下降25.0%。根据中国指数研究院数据，2024年上半年，重... 查看全部▼

　　一、经营形势分析
　　（一）行业发展形势
　　1．行业政策变化分析
　　2024年4月30日，中央政治局会议定调楼市政策方向，强调防范化解房地产风险仍是重点，政策侧重点转向“去库存”，并首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”；各地区各部门适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，因城施策，积极调整优化房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。
　　2．全国市场形势分析
　　根据国家统计局数据，2024年上半年全国商品房销售面积为4.8亿平米，同比下降19.0%；2024年上半年全国商品房销售金额为4.7万亿元，同比下降25.0%。根据中国指数研究院数据，2024年上半年，重点100城新建商品住宅成交面积同比下降约四成。
　　根据国家统计局数据，2024年上半年，70个大中城市商品住宅销售价格指数累计同比下跌3.06%，其中，一线城市商品住宅销售价格指数累计下跌2.48%，降幅较去年同期扩大3.68个百分点；二线城市商品住宅销售价格指数累计下跌2.87%，降幅较去年同期扩大4.58个百分点；三线城市商品住宅销售价格指数累计下跌3.16%，降幅较去年同期扩大3.76个百分点。
　　根据中国指数研究院数据，2024年上半年，全国300个城市住宅用地成交面积为0.9亿平方米，同比下降38.1%；全国300个城市住宅用地成交出让金为0.5万亿元，同比下降44.3%。
　　根据中国指数研究院数据，2024年上半年，公司进入的上述城市住宅用地成交面积同比下降35.4%，成交金额同比下降46.7%。
　　（二）公司经营策略
　　1．公司经营管理回顾
　　报告期内，面对外部政策和市场环境，公司保持战略定力，按照“保安全、调架构、促转型，强机制、树新风、迎变革”的总体思路，重点开展了以下经营管理工作：
　　（1）围绕经营抓党建，引领企业转型发展。报告期内，公司党委紧紧围绕“保安全、调架构、促转型，强机制、树新风、迎变革”开展各项工作，充分发挥领导核心作用，把方向、管大局、保落实，为公司转型发展提供有力的政治保障和组织保障。一是成功召开中共金融街控股股份有限公司第三次代表大会，总结工作成绩并分析面临的挑战，选举产生公司第三届党委委员和第三届纪委委员，团结带领公司全体员工为实现公司转型发展、高质量发展的目标奋勇前进；二是高标准开展党纪学习教育，通过集中学习、警示教育、参观培训、书记讲党课、党纪知识竞赛等多种方式，推动党纪学习教育走深走实；三是根据上级党委要求，制定2024年度“两个工程”重点事项清单，为落实落细纵深推进“两个工程”工作要求打下基础；四是所属党组织围绕经营抓党建，结合项目实际开展联学联建、一线调研、全民营销、助力项目交付等工作并做好宣传，充分发挥党组织战斗堡垒作用和党员先锋模范作用，多措并举助力公司转型发展。
　　（2）坚守现金流安全，保障公司财务稳健。报告期内，公司持续统筹资金管理，严格管理大额资金收支，公司经营活动现金流净额为17.8亿元。一是持续密切关注房地产政策和市场变化，根据客户需求及时采取包括调整价格在内的各项销售策略，促进项目销售去化和回款；二是执行精细化的资金管理，动态评估资金收支状况，以销定产合理安排工程支出；三是积极开展融资工作，保持畅通且多元的融资渠道，为公司募集期限合理、成本较低的资金，公司平均融资成本较2023年度有所下降；四是公司持有物业出租率保持稳定，为公司持续提供现金流。
　　（3）紧跟政策和市场，加快项目销售去化。报告期内，公司密切关注所处区域的政策效应、市场动态及客户需求变化，以快速去化为核心目标，根据不同市场和项目，制定具有针对性的销售策略，同时结合实施效果和市场变化及时调整策略，全力推进项目销售去化。2024年上半年，公司实现销售签约额约90.9亿元；实现销售签约面积约49.9万平米，公司在全国房地产企业销售排名较2023年度提升9位。从产品类型看，公司住宅产品实现销售签约额约84.1亿元（销售面积43.1万平米）；商务产品实现销售签约额约6.8亿元（销售面积6.8万平米）。
　　（4）强化大资产管理，资管业务保持稳定。报告期内，公司坚持“开发销售+资产管理”双轮驱动的发展战略，写字楼板块积极应对市场变化，适时调整招商策略，挖掘和维护客户资源，项目保持较高出租率和优质客户结构；商业板块持续优化品牌结构，积极拓展内外部资源，重点项目经营保持稳定，新运营项目实现增长；酒店和文旅板块抓住市场机遇，拓展销售渠道，提升管理水平和客户体验，文旅板块经营业绩实现增长。报告期内，公司资产管理业务实现营业收入约11.2亿元，实现息税前利润约6.5亿元，经营保持稳定。
　　（5）精细化产品管理，强化产品成本控制。报告期内，公司以“降本增效”为中心，一是对已开发的项目进行产品总结，从产品定位、产品设计、操盘策略等维度，对影响项目经营关键要素进行梳理完善，提升后续开发产品竞争力；二是针对影响项目成本的重要环节，制定技术管理措施及控制要点等措施，落实项目设计成本控制目标，提高经营效益；三是强化动态成本管控，持续夯实动态成本，确保成本可控，并合理分解制定新项目目标成本和合约规划。
　　（6）强品质、保交楼，切实履行社会责任。报告期内，公司从客户角度出发，坚守质量底线，提升质量品质，持续推进保交楼工作。一是持续开展第三方过程质量评估，坚持高标准品控管理，注重细节把控，公司在建项目品控水平持续提升；二是围绕客户需求，强化客户端系统建设，提升客户管理数字化水平，通过不断了解和满足客户需求，提升产品和服务满意度；三是实时评估项目进度和竣备交付进度，通过体系化的进度监控流程、交付流程、品控管理流程，严格落实交验评估，保障项目节点计划与品质呈现。
　　（7）持续改革与优化，促进提升管理效率。报告期内，公司结合行业市场变化和公司战略转型升级的需要，一是根据公司各业务板块发展现状及趋势，持续优化完善管理机制，强化竞争导向的绩效评价，适应新形势下的行业发展要求；二是按照“控总量、调结构、年轻化、优机制”的原则，盘点公司人力资源，明确人才战略定位，梳理人才发展目标，提出有针对性的人才策略；三是持续推进人才培训培养项目，加强人才队伍建设，助力公司业务发展。
　　（8）强化依法合规经营，确保公司行稳致远。报告期内，公司坚持风险控制和经营发展两手抓，一是重点监控房地产市场持续下行带来的运营风险，及时预警并实施管理；二是根据市场形势发展，加强对财务稳健和现金流安全、可持续发展能力的主动管理；三是结合公司经营管理重点，完善内控体系，强化执行监督和内控闭环管理，增强综合风险防控能力；四是深入开展审计工作，落实问责管理要求，提升公司各级人员的合规意识、责任意识、担当意识。
　　2．公司经营管理展望
　　2024年7月末召开的中央政治局会议指出：要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。
　　2024年下半年，面对当前的外部形势，公司将立足稳定、发展战略，坚持以现金流安全为首要原则，加快回款进度，控费用、降成本，全力保资金安全；加快转型步伐，增强自身发展动力。重点推动以下几方面的工作：
　　（1）持续加强党建，引领公司转型发展。2024年下半年，公司党委将持续围绕经营开展党建，为公司推进各项目标任务保驾护航。一是组织开展党性教育培训，提高党性修养，进一步将学习成果转化为干事创业的强大动力；二是扎实推进工作，巩固党纪学习教育成果，不断增强广大党员，尤其是党员管理人员的责任意识和廉政意识；三是积极推进“红墙先锋工程”和“双提升”工程各项工作任务，做好开展情况总结及优秀案例征集工作，通过纵深推进“两个工程”，进一步实现解放思想、创新机制、完善制度、提升能力；四是鼓励基层党组织结合所属公司经营业务特点和转型发展实际，进一步强化“大党建”思维，不断探索党建品牌创新思路，丰富党建品牌创建内容和形式，始终保证党建品牌的生机和活力，为公司转型发展提供保障。
　　（2）强化资金管控，保障公司财务稳健。2024年下半年，公司继续将保障现金流安全作为首要经营任务：一是快速应对市场变化，以随行就市的价格策略和竞争策略加快去化，提高销售流速和回款效率；二是按照市场化原则，结合不同城市和不同产品的特点，积极稳妥处置低效资产和产成品去化；三是保持畅通的融资渠道，为公司募集期限合理、成本较低的资金，同时科学匹配有息负债期限结构，提高公司抵御风险的能力；四是加强资金调度，严格执行公司资金预算管理制度，执行精细化的资金管理，保证资金流动性安全。
　　（3）强化降本增效，缓解公司经营压力。2024年下半年，公司将继续加强成本费用控制，完善项目开发运营管理，提高盈利能力。一是坚持“以收定支”的营销费用管控原则，根据业绩达成率动态控制费用支出的进度和节奏，确保投入的各项资源与获取的效果相匹配，提高营销费用效能；二是夯实项目动态成本，加强成本预管控及索赔、变更洽商等过程监控力度，降低成本超支风险，改善项目盈利空间。
　　（4）坚守企业责任，推进高品质保交楼。2024年下半年，公司将以安全生产为前提，继续把“高品质保交楼”放在运营与管理的重心位置。一是坚持第三方过程质量评估机制，严把过程质量关，促进项目交付质量不断提升，同时为后续系统性提升项目品质打好基础；二是加强项目施工各环节的调度，提高项目建设节奏与项目去化和项目交付的匹配度，做好交付节点管控，确保项目如期交付；三是进一步完善安全管理体系，建立并落实全员安全生产责任制，促进各项目安全工作标准化、规范化、制度化。
　　（5）推进业务转型，探索新业务增长点。2024年下半年，公司将按照轻重资产相结合的思路，在保障资金安全的前提下，持续推进完善业务投资模式和经营模式。一是公司开发销售业务采取“聚焦核心城市”、“以销定投”的策略，坚持价值投资理念，关注重点城市核心区域供求关系平衡、价格关系合理、利润保障性强、抗风险能力强、现金流快速回正的项目；二是资产管理业务做好持有项目的运营规划，提质增效做精核心物业，强化运营做好潜力物业，不断提升自持物业专业化能力，同时探索总结轻资产管理输出业务，完善品牌管理输出标准，积极拓展市场化管理输出项目；三是新兴业务加快转型步伐，重点探索和发展城市更新、文旅业务，努力推动公司业务转型升级。
　　（6）优化体制机制，提高整体管理效能。2024年下半年，公司将持续优化体制机制，一是围绕战略发展方向、业务转型方向，完成公司本部组织架构调整，设立城市更新管理部、文旅业务管理部、自持业务管理部、开发业务管理部，提升业务专业管理水平，同时精简公司本部人员配置，实现精兵简政、减员增效；二是进一步整合区域公司业务，优化所属公司组织架构及岗位设置标准，精简组织架构与管理岗位职数，优化人员结构，提高组织效能；三是优化奖惩机制，针对销售去化、资金安全、转型发展、架构调整、机制改革等关键业务和工作，建立分享制的奖惩机制，鼓励员工干事创业、主动作为、勇挑重担。
　　（7）依法合规经营，保障公司健康发展。2024年下半年，公司将坚持风险控制和经营发展两手抓，根据市场环境、业务发展等方面的变化，密切关注重点领域可能出现的风险点，不断完善风险管控体系，及时做好风险防控预警、预案并推进落实，保障公司业务稳健发展；持续完善公司内控体系，推进各级机构内控管理和管理审计能力的提升，促进公司依法合规经营和管理提升。

　　二、主营业务分析
　　（一）公司总体经营情况
　　报告期内，公司房产开发业务实现营业收入85.10亿元，同比上升91.82%，其中，住宅产品实现收入82.91亿元，商务产品收入2.19亿元。报告期内，公司房产开发业务随行就市，采取包括调整销售价格在内的多种销售策略，积极促进项目销售去化。
　　报告期内，公司物业租赁业务实现营业收入8.62亿元，同比下降3.21%。报告期内，面对当前的外部形势，公司物业租赁业务顺应市场变化，积极发掘客户需求，采取灵活的招商策略，提高服务水平，主要项目出租率保持稳定。
　　报告期内，公司物业经营业务实现营业收入2.02亿元，同比增长10.57%。报告期内，公司物业经营业务继续深耕市场，多维度、多区域拓展优质客源，提升客户消费体验，同时强化成本和费用控制，项目经营收益较去年同期实现增长。 收起▲

　　（一）公司2024年1~3月总体经营情况
　　1. 行业形势分析
　　2024年3月，国务院总理李强在政府工作报告中提出：适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式；加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求；优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。
　　根据国家统计局数据，2024年1~3月，全国商品房销售面积为2.27亿平米，同比下降19.4%，其中住宅销售面积下降23.4%；全国商品房销售金额为2.14万亿元，同比下降27.6%，其中住宅销售额下... 查看全部▼

　　（一）公司2024年1~3月总体经营情况
　　1. 行业形势分析
　　2024年3月，国务院总理李强在政府工作报告中提出：适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式；加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求；优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。
　　根据国家统计局数据，2024年1~3月，全国商品房销售面积为2.27亿平米，同比下降19.4%，其中住宅销售面积下降23.4%；全国商品房销售金额为2.14万亿元，同比下降27.6%，其中住宅销售额下降30.7%。房地产市场仍处在调整过程中。
　　2. 公司经营情况
　　报告期内，公司以管控好资金安全作为前提，坚持“保安全、调架构、促转型，强机制、树新风、迎变革”的经营策略，重点开展以下工作：
　　1. 围绕经营抓党建，引领企业转型发展。报告期内，公司党委按照“党建就是生产力，抓好党建就是竞争力”的工作方针，全面构建“大党建”工作格局，以高质量党建引领公司转型发展。一是召开中共金融街控股股份有限公司第三次代表大会，选举产生公司第三届党委委员和第三届纪委委员，团结带领公司全体员工为实现公司转型发展、高质量发展的目标奋勇前进；二是全面规划年度工作，为全面落实年度工作任务打下坚实基础；三是高质量召开主题教育专题民主生活会、组织生活会，开展党建工作考核、民主评议党员，巩固和深化主题教育成果；四是所属党组织结合实际开展交流学习、参观调研、助力项目交付等系列活动，充分发挥党组织战斗堡垒作用和党员先锋模范作用，多措并举助力公司转型发展。
　　2. 坚守现金流安全，保障公司财务稳健。报告期内，公司将保障现金流安全作为经营工作的首要经营任务。一是持续密切关注房地产政策和市场变化，根据客户需求及时采取包括调整价格在内的各项销售策略，促进项目销售去化和回款，经营活动现金流净额保持为正；二是加强资金调度，严格执行公司资金预算管理制度，执行精细化的资金管理，保证资金流动性安全；三是积极开展融资工作，为公司募集期限合理、成本较低的资金。
　　3．强化销售调度，全力推进销售回款。报告期内，公司密切关注市场动态与客户需求变化，客观判断区域市场和竞品关系，以快速去化为核心目标，强化销售调度，及时调整销售策略，全力推进项目销售去化。2024年一季度，公司实现销售签约额约37.6亿元；实现销售签约面积约18.6万平米。从产品类型看，公司住宅产品实现销售签约额36.0亿元（销售面积17.6万平米）；商务产品实现销售签约额约1.6亿元（销售面积1.0万平米）。公司在全国房地产企业百强销售排名较2023年全年排名有所提升。
　　4. 强化大资产管理，资管业务保持稳定。报告期内，公司坚持“开发销售+资产管理”双轮驱动的发展战略，写字楼板块积极挖掘和维护优质客户资源，适时调整招商策略，稳定项目出租率；商业板块持续引入优质商户，优化品牌结构，提升管理服务和客户体验，重点项目经营保持稳定，新投入运营项目实现增长；酒店和文旅板块抓住市场机遇，拓展销售渠道，提升管理水平，提升客户体验，经营业绩实现增长。报告期内，公司资产管理业务实现营业收入约5.6亿元，同比增长4%；实现息税前利润约3.7亿元，同比增长4%。
　　5．做好风险防控，保障公司稳健发展。报告期内，公司坚持风险控制和经营发展两手抓，紧盯行业发展形势，加强对现金流安全和可持续发展能力的主动管理，密切关注项目开发建设运营过程中可能出现的风险点，及时预警并实施管理，保障安全生产；持续完善公司内控体系，推进各级机构内控管理和管理审计能力的提升，促进公司依法合规经营。 收起▲