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主营介绍

  • 主营业务:

    从事房地产开发、经营;物业服务;建设工程承包等

  • 产品类型:

    房地产销售、物业管理、房屋租赁

  • 产品名称:

    房地产销售 、 物业管理 、 房屋租赁

  • 经营范围:

    房地产开发、经营;物业服务;房屋租赁;建筑材料、装饰材料、机械电器设备、五金交电、化工产品、制冷空调设备的批发、零售;市政工程施工;工业与民用建筑工程;实业投资。

运营业务数据

最新公告日期:2019-04-30 
业务名称 2018-12-31 2017-12-31 2015-12-31 2014-12-31 2013-12-31
房地产开发经营存货(元) 173.69亿 - 49.72亿 47.94亿 53.11亿
存货(元) - 78.14亿 - - -

主营构成分析

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营业收入 X

单位(%) 单位(万元)
注:通常在中报、年报时披露 
业务名称 营业收入(元) 收入比例 营业成本(元) 成本比例 利润比例 毛利率
按行业 房屋销售 36.10亿 90.97% 23.19亿 100.00% 100.00% 35.77%
建筑施工 1.97亿 4.97% - - - -
物业服务 7115.19万 1.79% - - - -
房屋租赁 6097.28万 1.54% - - - -
其他 1925.29万 0.49% - - - -
销售代理 948.82万 0.24% - - - -
按产品 房屋销售 36.10亿 90.97% 23.19亿 100.00% 100.00% 35.77%
建筑施工 1.97亿 4.97% - - - -
物业服务 7115.19万 1.79% - - - -
房屋租赁 6097.28万 1.54% - - - -
其他 1925.29万 0.49% - - - -
销售代理 948.82万 0.24% - - - -
按地区 宁波地区 38.22亿 96.33% 22.23亿 100.00% 100.00% 41.84%
宁波以外地区 1.46亿 3.67% - - - -

主要客户及供应商

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前5大客户:共销售了2.33亿元,占营业收入的5.88%
">
  • 客户一
  • 客户二
  • 客户三
  • 客户四
  • 客户五
  • 其他
客户名称 销售额(元) 占比
客户一
9508.82万 2.40%
客户二
6122.26万 1.54%
客户三
4149.35万 1.05%
客户四
1895.31万 0.48%
客户五
1619.05万 0.41%
前5大供应商:共采购了46.39亿元,占总采购额的43.46%
">
  • 苍南县国土资源局
  • 宁波市鄞州区国土资源局
  • 桐乡市国土资源局
  • 嘉善县国土资源局
  • 宁波市象山县国土资源局
  • 其他
客户名称 采购额(元) 占比
苍南县国土资源局
15.62亿 14.63%
宁波市鄞州区国土资源局
9.96亿 9.33%
桐乡市国土资源局
7.10亿 6.65%
嘉善县国土资源局
7.03亿 6.59%
宁波市象山县国土资源局
6.68亿 6.26%
前5大客户:共销售了7101.97万元,占营业收入的1.30%
">
  • 客户一
  • 客户二
  • 客户三
  • 客户四
  • 客户五
  • 其他
客户名称 销售额(元) 占比
客户一
2721.52万 0.50%
客户二
2141.10万 0.39%
客户三
804.76万 0.15%
客户四
729.33万 0.13%
客户五
705.26万 0.13%
前5大供应商:共采购了27.66亿元,占总采购额的60.77%
">
  • 重庆联合产权交易所集团股份有限公司
  • 宁波市国土资源局海曙分局
  • 杭州市国土资源局余杭分局
  • 宁波市鄞州区公共资源交易中心
  • 海盐县国土资源局
  • 其他
客户名称 采购额(元) 占比
重庆联合产权交易所集团股份有限公司
10.71亿 23.54%
宁波市国土资源局海曙分局
6.10亿 13.41%
杭州市国土资源局余杭分局
5.75亿 12.62%
宁波市鄞州区公共资源交易中心
2.85亿 6.26%
海盐县国土资源局
2.25亿 4.94%
前5大客户:共销售了9234.46万元,占营业收入的2.61%
">
  • 第一名
  • 第二名
  • 第三名
  • 第四名
  • 第五名
  • 其他
客户名称 销售额(元) 占比
第一名
5135.71万 1.45%
第二名
1380.95万 0.39%
第三名
1000.00万 0.28%
第四名
913.04万 0.26%
第五名
804.76万 0.23%
前5大供应商:共采购了22.72亿元,占总采购额的75.98%
">
  • 宁波市鄞州土地储备中心
  • 嘉兴经济技术开发区管委会
  • 杭州市国土资源局余杭分局
  • 宁波市国土资源局鄞州分局
  • 宁波市国土资源局
  • 其他
客户名称 采购额(元) 占比
宁波市鄞州土地储备中心
6.53亿 21.83%
嘉兴经济技术开发区管委会
6.36亿 21.27%
杭州市国土资源局余杭分局
4.47亿 14.95%
宁波市国土资源局鄞州分局
3.67亿 12.28%
宁波市国土资源局
1.69亿 5.65%
前5大客户:共销售了1.56亿元,占营业收入的7.02%
">
  • 第一名
  • 第二名
  • 第三名
  • 第四名
  • 第五名
  • 其他
客户名称 销售额(元) 占比
第一名
5421.34万 2.44%
第二名
4485.87万 2.02%
第三名
2529.97万 1.14%
第四名
1854.69万 0.83%
第五名
1325.43万 0.60%
前5大供应商:共采购了4.55亿元,占总采购额的43.53%
">
  • 宁波市国土资源局
  • 余姚市江林建筑工程有限公司
  • 国强建设集团有限公司
  • 宁波华宇建设有限公司
  • 浙江亚厦幕墙有限公司
  • 其他
客户名称 采购额(元) 占比
宁波市国土资源局
1.83亿 17.52%
余姚市江林建筑工程有限公司
1.12亿 10.76%
国强建设集团有限公司
6445.66万 6.17%
宁波华宇建设有限公司
5118.00万 4.90%
浙江亚厦幕墙有限公司
4370.00万 4.18%
前5大客户:共销售了5291.95万元,占营业收入的1.54%
">
  • 第一名
  • 第二名
  • 第三名
  • 第四名
  • 第五名
  • 其他
客户名称 销售额(元) 占比
第一名
1562.21万 0.45%
第二名
952.39万 0.28%
第三名
926.94万 0.27%
第四名
925.20万 0.27%
第五名
925.20万 0.27%
前5大供应商:共采购了17.44亿元,占总采购额的62.85%
">
  • 宁波市鄞州区财政局
  • 余姚江林建筑工程有限公司
  • 宁波市国土资源局
  • 方远建设集团股份有限公司
  • 国强建设集团有限公司
  • 其他
客户名称 采购额(元) 占比
宁波市鄞州区财政局
13.53亿 48.74%
余姚江林建筑工程有限公司
1.32亿 4.76%
宁波市国土资源局
9366.34万 3.38%
方远建设集团股份有限公司
8715.17万 3.14%
国强建设集团有限公司
7844.50万 2.83%

董事会经营评述

  一、概述  (一)政策与市场分析  2018年是中国改革开放40周年,也是全面贯彻党的十九大精神的开局之年。中央经济工作会议指出,"我国发展仍处于并将长期处于重要战略机遇期",要继续"坚持稳中求进工作总基调,坚持新发展理念,坚持推动高质量发展,坚持以供给侧结构性改革为主线"。  2018年,房地产政策调控面临的宏观经济环境更加复杂,年中两次重要会议确定了全年房地产调控基调。随着"因城施政、分类调控"的贯彻实施,一线、二线和三四线城市市场分化愈加显著。部分二三线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在,部分城市依然处于去库存时期,部分城市存在房价上涨压力。从成交结构来看,三四线市场成为商品房成交规... 查看全部▼

  一、概述
  (一)政策与市场分析
  2018年是中国改革开放40周年,也是全面贯彻党的十九大精神的开局之年。中央经济工作会议指出,"我国发展仍处于并将长期处于重要战略机遇期",要继续"坚持稳中求进工作总基调,坚持新发展理念,坚持推动高质量发展,坚持以供给侧结构性改革为主线"。
  2018年,房地产政策调控面临的宏观经济环境更加复杂,年中两次重要会议确定了全年房地产调控基调。随着"因城施政、分类调控"的贯彻实施,一线、二线和三四线城市市场分化愈加显著。部分二三线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在,部分城市依然处于去库存时期,部分城市存在房价上涨压力。从成交结构来看,三四线市场成为商品房成交规模主力,占比上升至69%,一线和二线城市成交规模继续同比下降。同时,各大房企销售规模继续扩大,行业集中度进一步上升。随着市场竞争的加剧,对房企投资布局、融资能力、内部管控等方面提出了更高的要求。
  (二)公司经营情况
  报告期内,公司主营业务主要由房地产开发与销售、物业出租、物业管理及建筑施工四方面构成。其中房地产开发与销售是公司收入的主要来源;商业写字楼租赁业务产生的租金收入稳步增长;物业管理的经营及收入规模随公司开发项目的增加稳步增长,截止报告期末,物业公司实际管理面积近四百万方;同时,建筑施工业务对公司业绩形成有益补充。
  2018年,全国房地产销售形势"稳中有升",公司在适度增加土地储备的同时,抓住有利的市场销售形势,加速推盘,加大销售力度,快速去化,加快资金回流,取得了较好的销售业绩。报告期内,公司住宅权益销售签约收入约133亿元,较去年同比增长了150.94%;权益销售回款约124.4亿元,较去年同比增长了139.23%,超额完成了年初制定的销售目标。
  根据公司的收入确认原则,2018年公司主要营收来自于荣安香园(二期)、宁海凤凰城(二期)、诚品园的交付,截止报告期末,荣安香园(二期)交付率达99.7%、宁海凤凰城(二期)交付率达94.75%、诚品园交付率达97.9%,三个项目交付结转对报告期的利润情况产生积极影响,公司盈利水平出现进一步提升。2018年,公司实现营业收入39.68亿元,营业利润7.11亿元。
  (三)公司新增土地储备情况
  是房地产业公司以企业文化为基础,以市场化运作为依托,结合公司特点及城市布局不断形成并完善自身的经营优势,逐步确立了具有荣安特色的核心竞争力。
  1、科学的管理机制
  公司建立了流程管理体系及绩效管理体系,贯彻实施标准化运营,优化流程环节,进行充分授权,加强资金预算管理,不断完善公司绩效考核机制。流程管理体系对公司房地产项目开发过程中所涉及的各项业务均规定了明确的工作及管理流程,使房地产开发全流程明确到每道工序、完成每项任务的具体天数、负责单位,最大限度地保证了公司各个项目按照统一标准、流程进行开发,保证了工程质量与效率,并且形成了标准化的运营体系。
  2、拥有一流的开发团队和合作伙伴
  荣安地产是一家拥有近二十多年房地产开发经验的专业房地产公司。在多年的发展过程中,公司培育并形成了一个知识结构和专业结构合理、实战经验丰富、具备战略发展眼光的管理团队。公司董事长王久芳先生具有二十多年的房地产开发管理经验,市场意识敏锐并超前,在公司发展的关键时期能把握住机会,做出有利于公司持续性发展的战略决策;公司总经理及其它高管人员、城市公司总经理,他们是营销、工程建设、投融资、财务管理等方面的专家能手,在房地产行业具有较高的理论水平及丰富的实践经验。这样一支高水平管理团队具备了带领公司进一步做大做强的经营管理能力。公司实施快速开工、快速开盘、快速回笼资金的项目运营模式,大大降低了项目的开发成本以及政策变动的风险。
  同时,荣安地产一直与优秀企业保持着战略合作伙伴关系,如浙江绿城建筑设计有限公司、浙江南方建筑勘察设计院、西门子、科勒、汉斯格雅、上海三菱、亚厦股份、棕榈园林等合作单位均是行业中的佼佼者,荣安坚信,只有一流的团队,一流的合作单位才能打造一流的产品,创造一流的业绩。
  在土地市场竞争日益激烈的环境下,公司积极与万科、龙湖集团、新城控股、碧桂园、旭辉控股集团、金科股份等有实力的品牌开发商进行强强联合,合作开发房地产项目,通过合作的方式使公司利益最大化,并积累了丰富的合作开发管理经验,能够有效控制风险。
  3、理性、灵活的土地储备策略
  公司严格遵守拿地操作规范,秉持"宁可少拿一块地,不可拿错一块地"的原则,积极拓宽拿地渠道,严控土地成本,增加优质土地储备。报告期内,公司通过合作、公开市场竞拍等方式新增权益建筑面积近88万平方米,土地获取成本相对较低,且当地房地产市场健康稳定发展。理性、灵活的土地储备策略为公司未来发展奠定了坚实的基础。
  4、区域品牌优势
  通过多年耕耘和积淀,公司在长三角、浙江省内拥有较高的品牌知名度和较强的品牌影响力,尤其是在宁波市场已具有较强的品牌溢价能力。公司秉持精品理念,开发的产品屡获人居环境奖,宁波荣安府项目荣获国家级"广厦奖",树立了"住宅专家、豪宅巨匠"的专业房地产品牌形象。公司坚持区域深耕,无论走到哪里都将精品理念带到哪里,为当地市场打造安居、乐居、宜居的住宅精品,成为当地市场"品质地产"的有力倡导者,为公司树立起良好的客户口碑,极大地提升了公司跨区域发展的品牌影响力。
  5、稳健的财务管理
  现金流是企业的生命线,利润是企业的成长线。公司在同行业中一直保持较低的负债水平,积极拓宽融资渠道,优化资产结构,降低融资成本,控制财务风险。多年来,公司的综合资金成本在同行业中均保持较低水平。这为公司未来继续扩大规模提供了充足的杠杆空间,也成为现阶段公司重要的核心竞争优势之一。公司坚持快速开工、快速开盘、快速回笼资金的开发策略,确保充足的现金流,增强公司抗风险能力。

  三、公司未来发展的展望
  1、行业发展趋势
  2018年底中央经济工作会议对当前宏观经济作出判断,认为经济运行稳中有变、变中有忧,外部环境复杂严峻,经济下行压力有所加大。同时也指出我国发展仍处于并长期处于重要战略机遇期,变局之中危和机同生并存,要善于化危为机,变压力为加快经济高质量发展的动力。国家出台了一系列政策措施,统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项工作,保持经济运行在合理区间,持续围绕稳中求进工作总基调。同时,住建部指出,2019年要以稳地价、稳房价、稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制,坚决防范化解房地产市场风险。
  预期未来房地产市场整体调控基调将依然延续,以防范房地产市场过热产生的风险。政府层面将加快构建房地产市场发展的长效机制,防止房地产市场大起大落,影响经济的健康运行。
  2、发展战略
  公司将继续坚持"以战略为导向,向管理要效益,控制风险,稳健发展"的经营发展思路,继续坚持以房地产开发为绝对核心主业,将房地产做大、做强、做精、做专,兼顾代建、建筑施工相关产业的发展。房地产开发业务注重更加全面均衡的发展,在规模快速增长的同时不断提升盈利能力,坚持快速开发策略,快速回笼资金,保证现金流绝对安全。公司将以具备优势的全国化城市布局、充足高质量的土地储备、成熟的管理团队和管理体系、人性化的物业管理服务、高回报率的持有型物业经营,构筑长期竞争优势,充分发挥产品和品牌的溢价能力,有效利用规模化带来的成本控制优势,为公司长期稳定健康发展奠定坚实的基础。
  在做大做强房地产开发业务的同时,公司将重点在教育、大健康(医疗医药)等领域积极培育多元化产业,以实现房地产与多元化产业协同发展、优势互补。
  3、未来面临的风险及对策
  (1)政策风险
  公司主营业务为房地产住宅市场的开发,房地产行业属国家重点调控对象,受国家宏观调控政策影响较大。如果不能适应国家政策的变化,则有可能对公司的经营和发展造成不利影响。
  因此,公司将继续加强对宏观政策的跟踪研究,把握国家经济形势的变化,及时采取应对措施,理性投资,优化产品结构,把控项目开发节奏,顺势而为。
  (2)资金风险
  房地产企业是资本密集型企业,现金流是企业的生命线。一方面企业需要大量的资金投入;另一方面,房地产项目开发周期长,企业必须能够有效分配有限的资金,完成项目开发。国家通过金融、税务等措施来调控房地产市场,进而影响公司的财务管理和资金筹措,给公司的战略执行带来风险。
  随着公司业务规模的不断扩大,资金需求量的增加,公司将积极采取措施,合理安排融资计划并运用各项融资工具,在融资、贷款利率等环节加强资金管理,确保资金链安全,并尽可能的降低财务费用。
  (3)项目运营风险
  房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的行业特征和较强的地域特征。一个完整的房地产项目运作和开发流程复杂,从开发土地的获取、产品的定位、产品营销以及工程管理,其中任何一个环节出现问题,都会造成项目预期经营目标难以如期实现。因此,房地产项目的运营风险贯穿项目开发的整个过程。
  公司将坚持"不囤地、不捂盘"的原则,快速开发,快速回笼资金。在项目定位上,公司重点关注刚性需求和首次改善需求人群,积极推出适销产品。在项目开发上,公司依托标准化体系建设,实现快速开发,严控项目里程碑节点,有效缩短项目开发周期;在项目销售上,公司以合理的产品定价和灵活的营销策略,实现项目的快速去化。在成本管控上,全面执行费用预算、实时跟踪控制。通过合理管控,全面提高项目经营能力和管理水平,提升产品品质,降低业务经营风险。
  (4)人力资源风险
  公司积极的项目拓展策略导致公司经营规模、业务区域范围不断扩大。而每一个新进城市都需要一支优秀高效的团队来运营,并且需要快速熟悉当地的政策、人文环境,团队成员之间的相互协作也需要磨合,对项目公司能否按照公司要求的开发节奏快速开发项目带来一定的风险。
  公司将继续广揽适合企业发展的各类专业人才,加强人才梯队建设和内部培训,通过不断完善"选、用、育、留"的人力资源管理体系,打造业内一流的经营团队。
  4、2019年经营计划
  2019年,公司将围绕"以绩效为导向、提升科学管理、加快资金周转、树立一流品牌",通过强化"运营标准化"、"设计标准化"、"营销标准化"、"施工标准化"的全程高标准化运作,提高工作效率加快资金周转,继续秉持品质一流和服务客户的理念,不断提高品牌影响力,确保公司稳健发展。
  在土地储备方面,公司将紧紧围绕国家城市群发展规划进行战略布局,重点在长三角城市群、成渝城市群、中原城市群、京津冀城市群进行项目拓展,不断深耕浙江本土,扎根宁波,杭州、嘉兴、温州、台州等城市,继续提高品牌竞争优势,扩大当地市场占有率。2019年计划新增超过60亿元金额的权益土地储备。
  房地产项目营造方面,公司2019年预计交付项目:心尚园、香园三期、桃花源郡、晴雪园、玉水观邸、嘉兴荣安府等项目。
  营销与招商方面,根据2018年土地储备增加情况,结合报告期末商品房库存情况,公司2019年计划实现住宅销售签约收入约170亿元,较2018年实际完成增长27.82%;销售回款150亿元,较2018年实际完成增长20.58%。
  2019年计划开盘项目:桃源西溪里、柳岸潮鸣、汇隽公馆、东宸华庭、嵩南府、云堇台、劝学里。
  计划实现写字楼及商业租金收入约6,900.00万元。
  在多元化投资方面,2019年公司将继续加强对教育、大健康(医疗医药)等产业的研究,在对境内外并购项目进行深入调研和考察的同时,进行适度的财务投资。同时,加强投后管理,对已投项目进行跟踪管理。 收起▲