一、报告期内公司从事的主要业务　　公司成立于1998年，经20余年发展，已经具备强大的综合竞争力，是中国城市发展进程中领先的“美好生活服务商”。公司拥有房地产开发壹级资质、建筑工程施工总承包壹级资质、市政公用工程施工总承包壹级资质、建筑行业（建筑工程）设计甲级资质及建筑装修装饰工程专业承包壹级资质。　　公司持续推动“四位一体、生态协同”的高质量发展战略落地实施，在精耕地产主业的同时，系统性打造“地产+”竞争能力，着力塑造智慧服务领先行业的科技赋能能力、大力强化科技产业投资运营能力、构建商旅康养IP打造能力，培育新的业务增长点，形成地产与“地产+”业务的协同发展与双向赋能。　　住宅地产以国家... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　公司成立于1998年，经20余年发展，已经具备强大的综合竞争力，是中国城市发展进程中领先的“美好生活服务商”。公司拥有房地产开发壹级资质、建筑工程施工总承包壹级资质、市政公用工程施工总承包壹级资质、建筑行业（建筑工程）设计甲级资质及建筑装修装饰工程专业承包壹级资质。
　　公司持续推动“四位一体、生态协同”的高质量发展战略落地实施，在精耕地产主业的同时，系统性打造“地产+”竞争能力，着力塑造智慧服务领先行业的科技赋能能力、大力强化科技产业投资运营能力、构建商旅康养IP打造能力，培育新的业务增长点，形成地产与“地产+”业务的协同发展与双向赋能。
　　住宅地产以国家城市群发展战略为导向，不断改善战略布局，坚定收缩战线，紧密围绕“三圈一带”、“八大城市群”回归都市圈、城市群核心城市进行布局，业务分布于全国23个省、直辖市、自治区，主要集中在重庆、无锡、苏州、天津、南京、贵阳、长沙、济南、大连等重点城市。
　　产业地产秉承“以产促城，以城兴产，产城融合”的发展理念，围绕智能制造、数字科技、健康科技、总部经济、医康养等产业方向，构建产业综合运营服务体系。通过建设、运营高标准、高质量的产城项目，助推区域产业结构升级。同时，通过“轻重并举”积极开展轻资产服务输出，快速扩大产业园区在管面积，链接与服务更多企业。在此基础上，进一步聚焦主题特色产业园区的培育，积极合作开展产业类城市更新、存量租赁服务。
　　商业地产抓住商业和文旅融合的趋势，构建文、商、旅结合的新商业模式，提升体验式综合服务。积极探索新发展模式：一是金科产商将深耕城市更新历史文化街区、商业地产更新、产业园区更新三大业务主线；二是重点深挖政府平台公司、金融机构两类优质客户，整合资管公司、律所、民间业主等多方资源，打破资金限制；三是重点打造非标项目运营能力，全面开拓停车楼、夜间经济、产业孵化等业务机会。
　　（一）公司所属行业发展情况
　　2024年上半年，中国经济基本盘保持稳健，经济形势总体呈现稳中向好的态势，各地区和行业均表现出积极的发展趋势。全国新房市场整体延续调整态势，多项政策落地后部分核心城市二手房成交率先好转，但新房市场整体尚未明显改善，政策见效仍需时间。
　　房地产政策方面，明确政策调整方向，积极提振市场预期。2024年上半年，稳市场、去库存、防风险成为房地产政策的关键词。4月30日政治局会议定调楼市政策方向，提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”；5月17日房地产“一揽子”新政聚焦稳市场、去库存；6月7日国常会再次明确“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进”。下半年，房地产政策有望继续优化调整，各地去库存举措或加快落实。
　　房地产销售方面，市场延续调整姿态，销售表现依旧低迷。2024年上半年，新房销售表现不佳，二手房“以价换量”特征明显，全国新建商品房销售面积47916万平方米，同比下降19.0%；新建商品房销售额47133亿元，同比下降25.0%。居民收入改善不明显，购房意愿持续保持理性谨慎态度，市场观望情绪明显提升，房地产销售仍处于探底阶段。
　　房地产投资方面，土地市场供需两弱特征延续，开发投资仍继续承压。2024年上半年，全国房地产开发投资52529亿元，同比下降10.1%。在供给端，受房价下行去化放缓的影响，供应规模延续缩减态势，上半年全国300城住宅用地推出1.1亿平方米，同比下降45.6%；全国300城住宅用地成交规模约8607万平方米，同比下降38.1%；土地出让金5354亿元，同比下降44.3%。
　　房地产融资方面，融资规模仍处低位，到位资金持续下滑。2024年上半年，房地产开发企业到位资金53538亿元，同比下降22.6%。其中，国内贷款8207亿元，同比下降6.6%；利用外资13亿元，同比下降51.7%；自筹资金18862亿元，同比下降9.1%；定金及预收款15999亿元，同比下降34.1%；个人按揭贷款7749亿元，同比下降37.7%。
　　（二）报告期公司经营情况总结
　　1、报告期公司主要经营情况总结与分析
　　报告期内，面对复杂严峻的内外部环境，公司核心管理层及业务骨干团队保持稳定，始终坚决贯彻落实“一稳、二降、三提升”的经营发展策略，坚持开展“三保一促”重点工作，沉着应对风险挑战，积极履行企业社会责任，把保交房作为第一要务，加快推动重整引战工作，多措并举改善公司持续经营能力，并取得以下几方面经营成果：
　　（1）履职尽责，全力保障交房义务
　　报告期内，公司把“保交房、稳民生”作为首要经营任务，保障购房业主合法权益，有序推进项目复工复产，差异化铺排复工方案，建立复工复产监控机制。自住建部、金融监管总局联合出台推进房地产融资白名单机制以来，公司积极申报争取金融机构的支持。截至本报告披露日，公司在全国15个省（自治区、直辖市）、累计已有86个项目入围白名单，其中，12个项目已审批7.28亿元，10个项目已上账资金3.53亿元，有效缓解了项目层面资金流动性压力，有利于保障保交房义务的完成。上半年，公司累计完成104个批次、86个项目交付，交付总面积421万平方米，交付房屋总套数26418套，交付范围覆盖全国56个城市，保交房任务完结率达到90%，高于行业平均水平。
　　（2）统筹规划，有序推进司法重整
　　报告期内，公司及重庆金科于2024年2月21日正式向五中院递交了重整申请相关资料，五中院于2024年4月22日裁定受理公司及重庆金科的重整申请，并指定立信会计师事务所（特殊普通合伙）重庆分所与北京市金杜律师事务所上海分所联合担任公司及重庆金科的重整管理人。公司正式进入重整程序后，在法院和管理人的指导下合法合规稳步扎实推进重整工作，系统化解决公司债务风险，加快推进公司实现良性循环。
　　截至2024年8月16日，管理人共收到包括12家意向重整投资人主体提交的正式报名材料（合计17家企业，两家及以上企业组成联合体报名的，视为一个报名主体）。管理人将根据报名意向投资人提出的重整投资方案，按照市场化、法治化原则，以公平、公正、公开的方式遴选确定合适的中选投资人。公司将视后续投资人遴选和谈判工作进展情况，及时履行信息披露义务。
　　公司的司法重整工作得到了市委、市政府及各级部门的大力支持，重庆市成立了金科地产集团风险防范化解工作专班指导公司各项风险化解工作，公司已聘请中国国际金融股份有限公司担任专项顾问，积极与债权人、法院、政府及监管部门沟通，接洽引入战略投资者，与各方共同论证债务化解方案，有序开展重整引战相关审计评估工作，在已经初步拟定的重整计划草案基础上进一步优化和完善，全力以赴推进在2024年第四季度召开第二次债权人会议审议并表决通过重整计划草案。
　　截至本报告披露日，上述工作均在有序推进过程中。
　　（3）轻重并举，轻资产业务谋划转型升级
　　代建业务新战略重启：报告期内，公司结合重整引战工作，提前谋划重整后新的业务增长点，重新构建代建业务顶层设计，搭建代建运营主体平台，通过商业代建、政府代建、资本代建等方式带动代建业务增长。2024年上半年，代建新签约规模325万平米，位列行业前八，累计管理在建项目超过30个。
　　产商运营整合升级：报告期内，公司坚持协同发展，多元业务增量创收。金科产业已布局22个城市，累计开发和管理园区28个，面积超过1300万平米，入园的战略合作伙伴超过3000家，入园企业年产值超过2000亿元。产商打造出独特的“城市更新项目规划设计能力”和“商业招标类项目标准化拓展能力”两大竞争优势，成功获取轻资产项目4个，持有型商业项目租费收缴率达92%。
　　（4）分类施策，系统提升营销质效
　　报告期内，公司持续提升营销能力，实施项目分级分类管理，深化数字营销模式，保资金项目提流速、促回款，保交房项目以支定收，保资产项目控速提价。不断强化营销策略的针对性，坚定不移盘活
　　资产、持续挖掘沉淀资产潜力，释放可售资源，公司及所投资的公司实现销售金额约75.88亿元。另外，公司代建项目实现销售金额约3.4亿元。
　　同时，公司开展体系化的现金流管理工作，提升销售回款质效，精准节流压降各类费用支出。报告期内销售回款稳健高效，公司及所投资的公司实现综合销售回款79.05亿元，回款率约109%。
　　（5）经营稳定，管理坚持担责有为
　　报告期内，受自身现金流及新增投资大幅减少影响，公司及所投资的公司所开发房地产开发项目新开工面积约5万平方米，较上年同期大幅减少；但公司始终保持生产经营稳定，实现竣工面积约328万平方米，期末在建项目271个，期末在建面积约2,753万平方米。
　　同时，报告期内，受房地产市场持续低迷、自身流动性风险及品牌受损等因素影响，公司在售房地产项目的销售规模及销售毛利率仍处于底部区域，存量房地产开发项目逐步竣工导致符合利息资本化的项目及对应的金额减少，相关有息负债利息费用化增加。公司结算面积约227.5万平方米，同比下降约33%；营业收入160.48亿元，同比下降约38%；净利润为-39.04亿元，归属于上市公司股东的净利润为-38.01亿元。公司董事长、总裁带领公司管理层及核心中层团队大幅降薪，严控各项费用支出，报告期内，核心管理团队税前报酬降幅达47%，管理费用同比下降6.13%，营销费用同比下降37.83%。
　　（6）合法合规，维护上市主体地位
　　报告期内，受资本市场调整、自身债务风险、同类型公司面值退市等因素影响，公司股价存在低位震荡压力。公司充分认识到维护上市主体地位是实现重整引战工作成功的重要基础，重整引战成功才能实现公司债务风险化解、生产经营恢复、经营业绩改善，才能更好的保障债权人、全体股东尤其是中小股东等各方利益。因此公司持续合法合规开展各项市值管理工作，政府专班、公司及控股股东等多方通过加快重整进程、召开专题会议、股东增持股票、投资者交流等积极措施持续向市场传递信心，让资本市场充分理解和认可公司重整价值，夯实负责任的上市公司形象，提升资本市场影响力。
　　2、各地区累计土储情况可能因公司内部区域划分调整发生变化。
　　（1）公司可售资源情况
　　截至本报告期末，公司及所投资的公司总可售资源面积约4,853万平方米。
　　（2）公司主要房地产项目开发情况
　　截至报告期末，公司及所投资的公司期末在建项目271个，期末在建面积约2,753万平方米，上半年新开工面积约5万平方米，竣工面积约328万平方米。
　　（3）公司主要房地产项目销售情况
　　报告期内，公司及所投资的公司实现销售金额约75.88亿元。
　　（4）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　截至本报告期末，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的阶段性担保余额为340.54亿元，本报告期，公司不存在因承担阶段性担保责任而支付的金额占公司最近一期经审计净利润10%以上的情形。

　　二、核心竞争力分析
　　公司在报告期内的核心竞争力相较2023年未发生重大变化。虽然房地产行业面临前所未有挑战，但公司继续围绕“投资力、产品力、服务力”三大核心竞争力，持续提升经营质效，确保公司持续经营和稳健发展。
　　（一）投资力
　　公司不断改善战略布局，坚定收缩战线，回归都市圈、城市群核心城市的投资策略，形成重点突出的全国化布局结构。公司坚持投资力为“经营高质效的火车头，高质量发展的基石”的角色定位，系统提升“价值研究能力、多元投拓能力、卓越经营能力、科学决策能力、投后保障能力”。
　　（二）产品力
　　公司坚持以客户价值创造为导向，通过比较优势、产品创新和差异化竞争，着力打造高颜值、高体验、高附加值的“三高”产品，获得客户与市场对金科产品的认可；牢固树立产品引领理念，持续强化标杆引领意识、极致思维意识、差异化竞争意识、客户体验意识、产品创新意识。
　　（三）服务力
　　公司坚持构建“客户满意第一”的服务文化，整合全生命周期（准业主期、磨合期、稳定期、老业主期）客户服务内容，不断提升客户满意度、忠诚度。坚持服务力转型突破，强调管理与协同并重，创新与赋能并行。坚持强化客户全生命周期管理，刷新项目基础服务品质，客户满意度维持高水平，服务力逐年提升。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　（一）公司面临的风险分析
　　1、政策风险
　　房地产行业受国家宏观调控政策影响较大，为引导和促进房地产业持续、稳定、健康的发展，坚持“房住不炒”，政府采取了包括货币、财政、税收和产业等一系列宏观调控措施对房地产市场进行调控。若未来国家持续对房地产行业进行调控，而公司的经营不能适应宏观调控政策的变化，公司业务经营将面临一定的风险。
　　2、市场风险
　　房地产行业具有明显的地域属性。随着我国房地产行业日益成熟，部分城市和地区房地产市场进入调整期；尤其是报告期内，受现金流趋紧影响，国内房地产市场出现分化。不同区域、不同城市以及不同公司之间的市场分化现象加剧，对房地产项目的销售带来一定的不确定性。公司能否保持在品牌、资金、产品、规模上的领先优势，能否被市场认可，进而对公司业务和经营业绩产生影响。
　　3、开发风险
　　房地产项目开发系一项复杂的系统工程，具有周期长、投资大、涉及行业多、有较强的地域性的特征，且接受规划、国土、建设、房管、物价和消防等多个政府部门的审批和监管。如某一个环节发生问题，都有可能影响到项目的进展。另外，房地产项目的实施过程中还存在原材料价格的波动、开发周期加长、预售监管资金管控更严、金融机构要求提前偿还贷款等风险，可能对项目的收入和盈利水平产生不利影响。公司在经营中若不能妥善应对上述情况，可能会对公司的经营业绩产生一定的影响。
　　4、管理风险
　　公司作为一家专业化经营的大型房地产开发企业，具备成熟的房地产项目开发、运营模式和管理制度。随着公司经营规模的持续扩大，将对公司的管理能力提出更高要求。尤其是在公司跨区域经营发展过程中，如果内部的管理体系、项目管理制度、人力资源储备、纾困政策落实等方面不能满足公司发展的要求，公司将面临一定的管理风险。
　　5、债务逾期风险
　　房地产开发行业属于资金密集型行业，房地产开发项目一般投资周期较长，投资规模较大。总体来看，公司债务融资规模较大，资产负债水平较高。受宏观经济环境、行业环境、融资环境影响，公司及下属部分子公司流动性出现阶段性紧张，导致部分债务未能如期偿还，可能对公司的生产经营产生不利影响。
　　6、产品交付风险
　　受行业调控和市场信心等因素影响，房地产市场销售端表现持续低迷。如销售端持续低迷，购房者持续观望，将造成销售不及预期的情况，从而导致公司项目运营资金持续收紧，触发项目停工、交付逾期等无法保障交付的风险。
　　7、诉讼仲裁风险
　　截至报告期末，公司诉讼、仲裁的案件涉及金额较大。如未能妥善解决，则公司被诉案件涉及相关资产可能存在被动处置的风险，从而对公司财务状况、经营利润产生较大影响。
　　8、账户冻结风险
　　因涉诉事项已造成公司及控股子公司部分银行账户被司法冻结，并对公司资金周转和日常经营活动造成一定影响。如公司及控股子公司持续未能就涉诉纠纷与对方协商一致并有效解决，则不排除后续公司及控股子公司存在更多银行账户被司法冻结的情形。
　　9、控制权变更风险
　　公司控股股东、实际控制人所持有公司的大部分股份存在质押、冻结情形，当债务违约时，如上述股东无法与相关方妥善解决纠纷，则可能存在股东所持股份被动减持或被强制处置的情形，进而发生控制权变更的风险。
　　10、持续经营风险
　　受流动性紧张影响，公司存在债务逾期、诉讼仲裁、账户冻结、交付逾期等问题，上述事项或情况均表明存在可能导致对本公司持续经营能力产生重大疑虑的重大不确定性。
　　11、破产重整风险
　　报告期内，公司已经被法院正式受理破产重整，如公司顺利实施重整并执行完毕重整计划，将有利于优化公司资产负债结构，扭转公司经营颓势，恢复持续盈利能力；如重整失败，公司存在被宣告破产的风险。如公司被宣告破产，根据《上市规则》第9.4.18条的规定，公司股票将面临终止上市的风险。公司重整的时间进度亦存在一定不确定性，敬请广大投资者理性投资，注意投资风险。
　　（二）公司应对措施
　　公司将密切关注政策动向，充分利用好地产支持政策，积极推动司法重整，高效引入战投资源，妥善化解存量债务风险，突破引进增量资金；持续保持公司总体稳定，从稳定各方预期、提振发展信心、激发队伍活力入手，全力以赴确保生产经营持续稳定运行；坚定不移地推进组织体系和工作机制变革，继续“节衣缩食、降本增效”，切实提高管理效率、增强组织活力；持续强化风险防控与化解，牢牢守住不发生重大风险和系统性风险的底线。
　　2024年，公司将坚决履行企业主体责任，确保所有项目“零烂尾”。2024年公司计划交付面积不低于1200万平米、交付套数不少于7.5万套；力争全面完成公司全年的各项经营目标、任务。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求　　2023年,受全球地缘冲突升级，国际经济受全球通胀、主要国家央行大举加息等因素影响，全球经济增长放缓。国内经济面对复杂严峻的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，在周期性和结构性矛盾叠加、有效需求不足、社会预期偏弱等因素影响下，增长持续承压。　　2023年，我国GDP增长5.2%，顺利完成了年初设定的经济增长目标，但“三驾马车”中，全年出口增速较上年放缓，固定资产投资同比增速也收窄至3.0%，房地产开发投资比上年下降9.6%。中国房地产市场继续底部调整，各级政府... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　2023年,受全球地缘冲突升级，国际经济受全球通胀、主要国家央行大举加息等因素影响，全球经济增长放缓。国内经济面对复杂严峻的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，在周期性和结构性矛盾叠加、有效需求不足、社会预期偏弱等因素影响下，增长持续承压。
　　2023年，我国GDP增长5.2%，顺利完成了年初设定的经济增长目标，但“三驾马车”中，全年出口增速较上年放缓，固定资产投资同比增速也收窄至3.0%，房地产开发投资比上年下降9.6%。中国房地产市场继续底部调整，各级政府部门频繁优化楼市政策力促房地产市场平稳运行，但居民收入预期弱、房价下跌预期仍在等因素依然制约着市场修复节奏，我国房地产市场面临调整转型，稳定市场任务依然艰巨。
　　房地产政策方面，监管力度前稳后松，融资政策加力支持。2023年全年，行业政策方面，中央政策力度前稳后松，7月以“房地产市场供求关系发生重大变化”定调楼市。供求两端政策逐步发力：需求端降门槛，放松限购、认房不认贷、优化普宅标准、降低首付比例等一系列政策相继出台，持续释放合理购房需求；供给端银行信贷、债券融资、股权融资“三箭齐发”，稳定房企合理融资需求，“三个不低于”融资政策持续出台，房地产“白名单”实施细则制度落地，支持房企融资等保主体措施相继落地，以缓解房企资金压力。购房者购买能力和预期能否恢复等因素仍制约着市场修复节奏，供求两端政策仍有发力空间。
　　房地产销售方面，市场下行压力持续，销售表现依旧低迷。2023年全年，商品房销售面积111,735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116,622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。市场整体的供求和成交均无明显回暖。
　　房地产投资方面，土地市场成交持续走低，供求两端继续缩量。2023年，受新房销售市场热度持续性不足、企业普遍面临流动性压力等因素影响，政府供地力度放缓。据统计，2023年全国300城各类用地共推出18.9亿平方米，同比下降16.1%。其中，住宅用地推出6.3亿平方米，同比下降19.6%，绝对规模为近十年最低水平，房企谨慎收敛的投资态度贯穿整年，投资总量同比持续走低。第四季度土拍规则继续放宽，土地市场整体转暖尚不明显，成交楼面均价结构性上涨，溢价率仍在低位水平。
　　房地产融资方面，房地产开发贷款增速放缓。2023年末，人民币房地产开发贷款余额
　　12.88万亿元，同比增长1.5%，增速比上年末低2.2个百分点。个人住房贷款余额38.17万亿元，同比下降1.6%，增速比上年末低2.8个百分点。2023年末，人民币房地产贷款余额52.63万亿元，同比下降1%，增速比上年末低2.5个百分点。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　（一）公司主要业务
　　公司成立于1998年，经20余年发展，已经具备强大的综合竞争力，是中国城市发展进程中领先的“美好生活服务商”。公司拥有房地产开发壹级资质、建筑工程施工总承包壹级资质、市政公用工程施工总承包壹级资质、建筑行业（建筑工程）设计甲级资质及建筑装修装饰工程专业承包壹级资质。
　　公司持续推动“四位一体、生态协同”的高质量发展战略落地实施，在精耕地产主业的同时，系统性打造“地产+”竞争能力，着力塑造智慧服务领先行业的科技赋能能力、大力强化科技产业投资运营能力、构建商旅康养IP打造能力，培育新的业务增长点，形成地产与“地产+”业务的协同发展与双向赋能。
　　住宅地产以国家城市群发展战略为导向，不断改善战略布局，坚定收缩战线，紧密围绕“三圈一带”、“八大城市群”回归都市圈、城市群核心城市进行布局，业务分布于全国 23个省、直辖市、自治区，主要集中在重庆、宁波、苏州、天津、南京、贵阳、长沙、济南、成都等重点城市。
　　产业地产秉承“以产促城，以城兴产，产城融合”的发展理念，围绕智能制造、数字科技、健康科技、总部经济、医康养等产业方向，构建产业综合运营服务体系。通过建设、运营高标准、高质量的产城项目，助推区域产业结构升级。同时，通过“轻重并举”积极开展轻资产服务输出，快速扩大产业园区在管面积，链接与服务更多企业。在此基础上，进一步聚焦主题特色产业园区的培育，积极合作开展产业类城市更新、存量租赁服务。
　　商业地产抓住商业和文旅融合的趋势，构建文、商、旅结合的新商业模式，提升体验式综合服务。积极探索新发展模式：一是把握社区商业发展的大趋势转型智能社区商业；二是通过产商融合参与城市更新综合业务；三是依托金科商业运营全链条优势和地产开发经验，拓展商业轻资产、代建业务。
　　（二）报告期公司经营情况总结
　　1、报告期公司主要经营情况总结与分析
　　报告期内，面对复杂严峻的内外部环境，公司始终坚决贯彻落实“一稳、二降、三提升”的经营发展策略，坚持开展“三保一促”重点工作，全面保障公司经营稳定，积极履行企业社会责任，把保交楼作为第一要务，加快推动司法重整、引进战投化解存量债务风险，多措并举改善公司持续经营能力。公司将通过司法重整化解债务出清风险的同时，与潜在战略投资者共同重新构建经营模式，加快推进由重资产开发向轻重并举模式转变；由销售型企业向租售并举模式转变；由新房市场向增存并举模式转变。报告期内，公司主要经营情况如下：
　　（1）履职尽责，全力保障交楼义务
　　报告期内，公司把“保交楼、稳民生”作为首要经营任务，保障购房业主合法权益，有序推进项目复工复产。公司及所投资的公司完成在96个城市的229个项目的交付，交付住宅及商业约 14.5万套、交付面积约 2,145万平米，同比增长67.45%，交付规模居行业第7位1。自住建部、金融监管总局联合出台推进房地产融资白名单机制以来，公司积极申报、争取金融机构支持，截至本报告披露日，公司在全国 14个省（自治区、直辖市）、83个项目入围白名单，其中6个项目已取得放款小计2.52亿元，一定程度上缓解了项目层面的短期资金流动性压力，有利于保障项目公司完成保交楼工作。
　　（2）统筹规划，有序推进司法重整
　　为系统性化解债务风险，公司于2023年7月31日召开第十一届董事会第三十六次会议及第十一届监事会第十三次会议，审议通过了《关于拟向法院申请重整及预重整的议案》；为全力推进司法重整化解风险工作，公司成立专项小组积极推进各项工作，系统性开展了债务人财产状况和债权债务全面调查、与意向投资者签订《战略投资框架协议》、与债权人沟通、制定维稳预案等工作；公司于 2024年2月21日正式向重庆市第五中级人民法院（以下简称“五中院”）递交了重整申请相关资料，五中院于2024年4月10日组织召开听证会，参加听证的大部分债权人表示支持公司及重庆金科重整；在相关部门完成向最高人民法院及中国证监会的层报批复后；五中院于2024年4月22日裁定受理公司及重庆金科的重整申请。公司正式进入重整程序后，将合法合规、稳步扎实推进重整工作，系统化解决公司债务风险，推进公司加快实现良性循环。
　　引进战略投资者是司法重整的重要组成部分，为此公司积极与各类潜在战略投资者开展谈判，并已与长城国富置业有限公司（以下简称“长城国富”）签订《战略投资框架协议》，长
　　城国富有意向独立或与其他合作方组成投资联合体，作为重整投资人参与公司的司法重整程序。双方已按协议约定成立工作小组，建立协调联系机制，并根据协议约定开展各项尽调及准备工作。
　　公司的司法重整工作得到了市委、市政府及各级部门的大力支持，并已聘请中国国际金融股份有限公司担任专项顾问，积极与债权人、法院、政府及监管部门沟通，接洽引入战略投资者，与各方共同论证债务化解方案，有序开展司法重整相关审计评估工作，并初步拟定了重整计划草案。截至本报告披露日，上述工作均在有序推进过程中。
　　（3）分类施策，系统提升营销质效
　　报告期内，公司持续提升营销能力，实施项目分级分类管理，保资金项目提流速、促回款，保交楼项目以支定收，保资产项目控速提价。不断强化营销策略的针对性，坚定不移盘活资产、持续挖掘沉淀资产潜力，释放可售资源。报告期内，公司及所投资的公司2实现销售金额约264亿元，另代建项目实现销售金额约10亿元。
　　同时，公司提升销售回款质效，精准节流压降各类费用支出。报告期内，公司及所投资的公司实现销售回款约299亿元。
　　（4）多措并举，化解存量债务风险
　　报告期内，公司金融机构有息负债规模由上年末689.26亿元下降至637.91亿元，较上年压降 51.35亿元。公司一方面与各金融机构合作积极化解各类债务风险，争取新增融资投放置换部分存量融资；另一方面积极开展债务展期工作，协商调整存量融资的还款节奏和期限，保留现金流支持项目良性循环。截至本报告披露日，公司累计完成约362.93亿元有息负债的期限调整工作。
　　报告期内，公司针对 16只存续期公司债券、资产证券化产品及银行间债务融资工具分别开展了展期工作，其中 13只产品展期议案获持有人会议表决通过，涉及债券本金金额约为125.46亿元。
　　（5）经营稳定，结算业绩阶段承压
　　报告期内，公司结算面积约864万平方米，同比增长约31%；营业收入632.38亿元，同比增长约15.27%；毛利润约为81亿元，同比增长128%；毛利率为12.82%，同比增加6.33个百分点；净利润为-84.30亿元，归属于上市公司股东的净利润为-87.32亿元，较上年同期大幅减
　　2 “公司及所投资的公司”为依照地产行业惯例使用的全口径概念，统计范围包括公司自身、全资子公司、公司并表范围内的合资公司及非并表的参股合资公司
　　公司及所投资的公司全年新开工面积约57万平方米，竣工面积约1,905万平方米，期末在建项目276个，期末在建面积约3,069万平方米。
　　（6）轻重并举，轻资产业务谋划转型升级
　　产商运营整合升级：报告期内，公司坚持协同发展，多元业务增量创收。金科产业已布局22个城市，累计开发和管理园区28个，面积超过1300万方；商业完成“城市更新历史文化街区运营服务商”新定位，获取长沙潮宗街历史文化街区、绵阳朝阳厂城市有机更新等项目。轻资产拓展全年签约项目6个，商业项目全年经营收入约4.09亿元。
　　代建业务新战略重新起航：报告期内，公司结合重整引战工作，提前谋划重整后新的业务增长点，重新构建代建业务顶层设计，搭建代建运营主体平台，通过商业代建、政府代建、资本代建等方式带动代建业务增长。报告期末，在管代建项目22个，建筑面积约597万㎡。
　　2、报告期内公司房地产项目经营与发展情况
　　（1）公司累计土地储备情况
　　[注]剩余可开发计容建筑面积指公司及所投资的公司尚未开发的项目计容建筑面积。
　　（2）公司可售资源情况
　　[注]上述可售资源面积可能因规划动态调整、部分项目股权出售等原因导致数据发生变化。
　　（3）公司主要房地产项目开发情况
　　截至本报告期末，公司及所投资的公司竣工面积约1,905万平方米，在建项目276个，在建面积约3,069万平方米。
　　[注]上表中涉及权益比例、面积指标、投资金额等的相关数据可能会根据项目具体开发情况进行动态调整。
　　报告期内公司所开发项目中，部分项目因市场下行销售不畅、与合作方经营思路存在分歧、叠加项目总包退出等因素影响，导致存在停工情形。公司将积极与政府、合作方及金融机构沟通、努力引入项目纾困资金等措施，推动上述停工项目的复工复产。
　　（4）公司主要房地产项目销售情况
　　[注]上表中涉及权益比例、面积指标、结算等的相关数据可能会根据项目具体开发情况进行动态调整。
　　（5）公司主要出租项目情况表
　　（6）公司融资情况表
　　3、房地产项目跟投相关情况
　　（2）公司董事、监事、高管通过员工跟投平台公司天津金福顺企业管理合伙企业（有限合伙）共计跟投房地产项目112个，截至报告期末，共有73个项目达到清算退出条件并退出跟投，尚余39个项
　　（三）发展战略和未来一年经营计划
　　1、公司发展战略
　　2024年是公司系统化解风险的决胜之年，也是推进转型升级发展的关键之年。为探索房地产发展新模式，公司积极探索“一体两翼三举四新”的新发展战略，持续贯彻落实“一稳二降三提升”的经营发展策略，继续全面抓实抓好“三保一促”工作，切实履行企业主体责任，全力实现引战重整战略任务，系统优化债务结构，加快实现公司良性循环，夯实公司高质量发展新基石。
　　“一体两翼三举四新”新发展战略，是指以房地产综合运营为主体，以大力发展轻资产服务业和积极培育打造新赛道为两翼，打造轻重并举、租售并举、增存并举“三个并举”商业模式，实施“新定位、新理念、新能力、新机制”四大战略举措的发展战略。“一稳二降三提升”经营发展策略，是指稳健发展，降负债、降库存，提升盈利能力、提升核心竞争力、提升资产运营能力的发展策略。抓实抓好“三保一促”工作，是指全面抓实抓好保交楼、保稳定、保资产、促转型升级，是保障公司安全和实现良性循环的根本要求。
　　2、公司经营计划
　　2024年，公司继续贯彻落实“一稳二降三提升”的经营发展策略，扎实推进“三保一促”工作，推进以全面化解企业风险为中心，全力实现公司引战重整核心战略任务，精准施策促进经营正循环，谋划推进转型升级新战略，全力以赴做好以下重点工作：
　　（1）全力实现重整引战战略任务
　　强力推进公司重整。公司重整符合党中央国务院、最高法关于“支持民营企业市场化重整，依法拯救陷入财务困境但有挽救价值的民营企业”的大政方针；也得到了重庆市委市政府、市高院的大力支持；公司将充分发挥各外部机构专业能力和重整经验，同时将充分依靠专班赋能，依托“府院联动”机制，按照法院要求，加快推进公司重整申请裁定受理，开展好债权申报、审计评估、投资者遴选、投票表决、经营方案落实等工作。
　　全力实现战投引进。公司将抓住当前政策预期及市场预期积极向好等有利条件，继续扩大优质投资人引进范围，并与潜在战略投资者进一步完善投资方案，兼顾公司需求、投资人诉求和债权人权益，进一步优化重整计划草案，加快与投资人达成正式重整投资协议。
　　系统优化债务结构。公司将继续保持金融机构协调力度，持续推动存量债务本息接续展期，大力压降综合融资成本，稳步开展通过小额清偿、以房抵债、债转股等方式化解经营性债务。充分借助中介机构专业力量，全力做好债权人沟通谈判，签订展期协议、撤诉止诉，尽早恢复项目良性循环。
　　（2）精准施策促进经营良性循环
　　确保交付高质量完成。坚决履行企业主体责任，确保所有项目“零烂尾”。2024年公司计划交付面积不低于1200万平米、交付套数不少于7.5万套，交付达成率不低于92%。利用好“白名单”机制积极筹措保交楼增量资金，严守安全生产和工程质量底线，确保全年无重大安全、质量事故，协同金科服务切实做好服务品质，确保项目平稳交付。
　　促进生产经营正循环。公司将继续加强现金流预算管理，强化资金回笼；持续加大现房准现房销售力度，提升销售和回款质效；持续开展“节衣缩食”专项行动，严格执行费用预算管理制度，持续压降非刚性支出；通过保交楼、司法重整、战投引进等重大事项落地见效，稳定债权人、中小投资者、购房业主等各方预期和信心。
　　（四）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　截至本报告期末，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的阶段性担保余额为382.52亿元，本报告期，公司不存在因承担阶段性担保责任而支付的金额占公司最近一期经审计净利润 10%以上的情形。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　公司在报告期内的核心竞争力未发生重大变化。虽然房地产行业面临前所未有挑战，但公司继续围绕“投资力、产品力、服务力”三大核心竞争力，持续提升经营质效，确保公司持续经营和稳健发展。
　　（一）投资力
　　公司不断改善战略布局，坚定收缩战线，回归都市圈、城市群核心城市的投资策略，形成重点突出的全国化布局结构。公司坚持投资力为“经营高质效的火车头，高质量发展的基石”的角色定位，系统提升“价值研究能力、多元投拓能力、卓越经营能力、科学决策能力、投后保障能力”。
　　（二）产品力
　　公司坚持以客户价值创造为导向，通过比较优势、产品创新和差异化竞争，着力打造高颜值、高体验、高附加值的“三高”产品，获得客户与市场对金科产品的认可；牢固树立产品引领理念，持续强化标杆引领意识、极致思维意识、差异化竞争意识、客户体验意识、产品创新意识。
　　（三）服务力
　　公司坚持构建“客户满意第一”的服务文化，整合全生命周期（准业主期、磨合期、稳定期、老业主期）客户服务内容，不断提升客户满意度、忠诚度。坚持服务力转型突破，强调管理与协同并重，创新与赋能并行。坚持强化客户全生命周期管理，刷新项目基础服务品质，客户满意度维持高水平，服务力逐年提升。
　　
　　四、公司未来发展的展望
　　（一）行业格局和趋势
　　1、房地产开发业务
　　展望2024年，从政策面看，“房住不炒”、防范化解重点领域风险以及推进“三大工程”等将作为较为长期的基本政策定调，与此同时，政策松绑涉及的内容将会进一步增多，如首付比例下调、房贷利率加点调整、限购政策松绑、限价政策进行调整等将更多的回归市场。从市场来看，新开工降幅收窄但短期难以转正，主要受限于近几年拿地规模的下滑及房企面临的资金压力，保交楼成效继续显现。整体成交规模将继续下滑，但降幅收窄，预计降幅在5%-10%。房价上，新房市场在成交结构性上行的背景下房价略有企稳，二手房价格仍然有下行压力。
　　2、代建服务业务
　　近年来，房地产行业进入深度调整期，房地产企业高负债、高杠杆、高周转模式难以为继，政府倡导构建房地产发展新模式。在此背景下，房地产企业纷纷实施“轻重并举”战略，其中，代建具有轻资产、抗周期性等特征，是“轻资产”业务的重要支撑，受到房企青睐。房地产代建企业未来需通过提升品牌影响力带动业务发展；通过提升专业能力，加强业务标准化和数字化；通过发挥特色能力优势，以特色代建进行突围。2021年以来，入局代建领域的企业持续增多，导致行业竞争加剧，企业规模分布整体呈现“长尾效应”，企业集中度虽有下降，但头部企业由于入局较早，前期积累了大量的经验，规模依旧保持高位，新进入企业较多并且规模较小。2023年，代建企业代建项目新签约建筑面积预计为17,312万平方米，较2022年大幅增长56.3%。
　　公司秉承多年全国地产开发经验和多元化布局，具备强大的资源优势与市场竞争力，未来3-5年将着力发展综合代建，持续强化投资力、产品力、服务力等核心能力获取商业代建、政府代建、资本代建等业务。打造地产咨询、代建、代销、代管等全生命周期融合，全产业链协同的综合代建服务能力。
　　3、商业运营业务
　　随着出行限制的取消，2023年以来购物中心客流量显著回升，但租户销售额和客户人均消费方面的复苏状况不佳。从宏观经济来看，2023年2月以来M1与M2之间的剪刀差持续处于高位，消费和投资收紧，超额储蓄趋势显著，社会对宏观经济的预期较弱，消费者信心不足。未来一段时期消费信心仍将处于筑底阶段，预计2024年购物中心的经营仍将承压。此外，从2023年以来不同定位的购物中心经营状况来看，高端商场的经营韧性整体强于中低端商场，大众零售类店铺受电商冲击显著，而奢侈品牌销售端的优秀表现对租金形成良好支撑。
　　4、产业运营业务
　　随着国际环境日趋复杂，加快发展现代产业体系，巩固壮大实体经济根基，成为我国发展经济、应对外部不确定性的关键着力点，从中央到地方相继出台政策，着力保障产业发展空间。展望2024年，随着经济的复苏，企业盈利能力的持续改善，产业园区和产业载体的市场需求将出现较大增长，全周期的产业轻资产运营服务也将获得更好的发展机遇。
　　公司积极将产商融合操盘能力发挥最大化：一是积极探索开放式商业、家居生活融合商业等新型产商融合产品；二是坚持城市更新历史文化街区运营服务商的定位，打造国家级文旅标杆项目；三是形成“产商一体化”与“服务定制化”，大力获取高质量轻资产项目。
　　（二）公司面临的风险分析
　　1、政策风险
　　房地产行业受国家宏观调控政策影响较大，为引导和促进房地产业持续、稳定、健康的发展，坚持“房住不炒”，政府采取了包括货币、财政、税收和产业等一系列宏观调控措施对房地产市场进行调控。若未来国家持续对房地产行业进行调控，而公司的经营不能适应宏观调控政策的变化，公司业务经营将面临一定的风险。
　　2、市场风险
　　房地产行业具有明显的地域属性。随着我国房地产行业日益成熟，部分城市和地区房地产市场进入调整期；尤其是报告期内，受现金流趋紧影响，国内房地产市场出现分化。不同区域、不同城市以及不同公司之间的市场分化现象加剧，对房地产项目的销售带来一定的不确定性。公司能否保持在品牌、资金、产品、规模上的领先优势，能否被市场认可，进而对公司业务和经营业绩产生影响。
　　3、开发风险
　　房地产项目开发系一项复杂的系统工程，具有周期长、投资大、涉及行业多、有较强的地域性的特征，且接受规划、国土、建设、房管、物价和消防等多个政府部门的审批和监管。如某一个环节发生问题，都有可能影响到项目的进展。另外，房地产项目的实施过程中还存在原材料价格的波动、开发周期加长、预售监管资金管控更严、金融机构要求提前偿还贷款等风险，可能对项目的收入和盈利水平产生不利影响。公司在经营中若不能妥善应对上述情况，可能会对公司的经营业绩产生一定的影响。
　　4、管理风险
　　公司作为一家专业化经营的大型房地产开发企业，具备成熟的房地产项目开发、运营模式和管理制度。随着公司经营规模的持续扩大，将对公司的管理能力提出更高要求。尤其是在公司跨区域经营发展过程中，如果内部的管理体系、项目管理制度、人力资源储备、纾困政策落实等方面不能满足公司发展的要求，公司将面临一定的管理风险。
　　5、债务逾期风险
　　房地产开发行业属于资金密集型行业，房地产开发项目一般投资周期较长，投资规模较大。总体来看，公司债务融资规模较大，资产负债水平较高。受宏观经济环境、行业环境、融资环境影响，公司及下属部分子公司流动性出现阶段性紧张，导致部分债务未能如期偿还，可能对公司的生产经营产生不利影响。
　　6、产品交付风险
　　受行业调控和市场信心等因素影响，房地产市场销售端表现持续低迷。如销售端持续低迷，购房者持续观望，将造成销售不及预期的情况，从而导致公司项目运营资金持续收紧，触发项目停工、交付逾期等无法保障交付的风险。
　　7、诉讼仲裁风险
　　截至报告期末，公司诉讼、仲裁的案件涉及金额较大。如未能妥善解决，则公司被诉案件涉及相关资产可能存在被动处置的风险，从而对公司财务状况、经营利润产生较大影响。
　　8、账户冻结风险
　　因涉诉事项已造成公司及控股子公司部分银行账户被司法冻结，并对公司资金周转和日常经营活动造成一定影响。如公司及控股子公司持续未能就涉诉纠纷与对方协商一致并有效解决，则不排除后续公司及控股子公司存在更多银行账户被司法冻结的情形。
　　9、控制权变更风险
　　公司控股股东、实际控制人所持有公司的大部分股份存在质押、冻结情形，当债务违约时，如上述股东无法与相关方妥善解决纠纷，则可能存在股东所持股份被动减持或被强制处置的情形，进而发生控制权变更的风险。
　　10、持续经营风险
　　受流动性紧张影响，公司存在债务逾期、诉讼仲裁、账户冻结、交付逾期等问题，上述事项或情况均表明存在可能导致对本公司持续经营能力产生重大疑虑的重大不确定性。
　　（三）公司应对措施
　　公司将密切关注政策动向，充分利用好地产支持政策，积极推动司法重整，高效引入战投资源，妥善化解存量债务风险，突破引进增量资金；持续保持公司总体稳定，从稳定各方预期、提振发展信心、激发队伍活力入手，全力以赴确保生产经营持续稳定运行；坚定不移地推进组织体系和工作机制变革，继续“节衣缩食、降本增效”，切实提高管理效率、增强组织活力；持续强化风险防控与化解，牢牢守住不发生重大风险和系统性风险的底线。
　　2024年，公司将多项措施并举，力争全面完成公司全年的各项经营目标、任务。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　公司成立于1998年，经20余年发展，已经具备强大的综合竞争力，是中国城市发展进程中领先的“美好生活服务商”。公司拥有房地产开发壹级资质、建筑工程施工总承包壹级资质、市政公用工程施工总承包壹级资质、物业管理壹级资质、建筑行业（建筑工程）设计甲级资质及建筑装修装饰工程专业承包壹级资质。
　　公司持续推动“四位一体、生态协同”的高质量发展战略落地实施，在精耕地产主业的同时，系统性打造“地产+”竞争能力，着力塑造智慧服务领先行业的科技赋能能力、大力强化科技产业投资运营能力、构建商旅康养IP打造能力，培育新的业务增长点，形成地产与“地产+”业务的协同发展与双向赋... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　公司成立于1998年，经20余年发展，已经具备强大的综合竞争力，是中国城市发展进程中领先的“美好生活服务商”。公司拥有房地产开发壹级资质、建筑工程施工总承包壹级资质、市政公用工程施工总承包壹级资质、物业管理壹级资质、建筑行业（建筑工程）设计甲级资质及建筑装修装饰工程专业承包壹级资质。
　　公司持续推动“四位一体、生态协同”的高质量发展战略落地实施，在精耕地产主业的同时，系统性打造“地产+”竞争能力，着力塑造智慧服务领先行业的科技赋能能力、大力强化科技产业投资运营能力、构建商旅康养IP打造能力，培育新的业务增长点，形成地产与“地产+”业务的协同发展与双向赋能。
　　地产主业以国家城市群发展战略为导向，不断改善战略布局，坚定收缩战线，紧密围绕“三圈一带”、“八大城市群”回归都市圈、城市群核心城市进行布局，业务分布于全国23个省、直辖市、自治区，主要集中在重庆、成都、南京、宁波、苏州、贵阳、长沙等重点城市。
　　科技产业秉承“以产促城，以城兴产，产城融合”的发展理念，围绕智能制造、数字科技、健康科技、总部经济、医康养等产业方向，构建产业综合运营服务体系。通过建设、运营高标准、高质量的产城项目，助推区域产业结构升级。同时，通过“轻重并举”积极开展轻资产服务输出，快速扩大产业园区在管面积，链接与服务更多企业。在此基础上，进一步聚焦主题特色产业园区的培育，积极合作开展产业类城市更新、存量租赁服务。
　　商业方面公司抓住商业和文旅融合的趋势，构建文、商、旅结合的新商业模式，提升体验式综合服务。积极探索新发展模式：一是把握社区商业发展的大趋势转型智能社区商业；二是通过产商融合参与城市更新综合业务；三是依托金科商业运营全链条优势和地产开发经验，拓展商业轻资产、代建业务。
　　（一）公司所属行业发展情况
　　2023年上半年，全球经济整体增长乏力，国际环境复杂严峻；我国坚持稳中求进工作总基调，宏观政策协同发力，经济运行呈现恢复向好态势。房地产行业持续深度调整，市场在年初小幅反弹后迅速回落，行业风险长期积压，民营房企经营发展依然挑战重重。行业发展模式面临重大调整、竞争格局发生重大变化。多数主流民营房企依旧深陷流动性困局，房企降价促销、房价预期走弱，导致购房者观望情绪增加，置业周期延长。
　　房地产政策方面，政策预期持续改善，政策落地持续推进。2023年上半年，行业政策方面，中央政治局会议提出“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。政策方面，降低贷款利率、推动金融机构融资继续展期、鼓励上市公司再融资等化解房地产企业风险措施发挥了积极作用，而基于“一城一策”的对“限购、限售、限贷、限价”等政策调整继续推进落地。
　　房地产销售方面，市场下行压力持续，销售表现依旧低迷。2023年上半年，新房市场整体处于弱复苏阶段，全国商品房销售面积59,515万平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%；全国商品房销售额63,092亿元，增长1.1%，其中住宅销售额增长3.7%；居民收入改善不明显，购房意愿持续保持理性谨慎态度，市场观望情绪明显提升。
　　房地产投资方面，土地市场整体规模下滑，市场分化加剧。2023年上半年，受预供地制度、行业信心仍在低位等因素影响，全国土地市场成交量同比显著下滑；全国300城共推出住宅用地规划建筑面积18,986万㎡，同比下降34.03%；成交规划建筑面积13,537万㎡，同比下降32.12%。成交楼面均价为7,032元/㎡，同比上涨17.28%；平均溢价率为6.67%，较去年同期增长2.4个百分点；住宅用地出让金9,519亿元，同比下降20.39%。尽管部分核心城市土拍市场热度较高，但受低能级城市拖累，全国土拍市场总体热度仍低迷。
　　房地产融资方面，融资规模仍处低位，到位资金持续下滑。2023年上半年，房企融资支持政策边际改善，房企融资出现回稳迹象。房地产开发企业到位资金68,797亿元，同比下降9.8%。其中，国内贷款8,691亿元，同比下降11.1%；利用外资28亿元，同比下降49.1%；自筹资金20,561亿元，同比下降23.4%；定金及预收款24,275亿元，同比下降0.9%；个人按揭贷款12,429亿元，同比增长2.7%。
　　（二）报告期公司经营情况总结
　　1、报告期公司主要经营情况总结与分析
　　报告期内，面对复杂严峻的内外部环境，公司核心管理层及业务骨干团队保持稳定，始终坚决贯彻落实“一稳、二降、三提升”的经营发展策略，坚持开展“三保一促”重点工作，沉着应对风险挑战，积极履行企业社会责任，把保交楼作为第一要务，全面落实提升经营质效工作，加快推动司法重整化解存量债务，加速推进战略投资者引入，多措并举改善公司持续经营能力，并取得以下几方面经营成果：
　　（1）履职尽责，全力保障交楼义务
　　报告期内，公司把“保交楼、稳民生”作为首要经营任务，保障购房业主合法权益，有序推进项目复工复产，差异化铺排复工方案，建立复工复产监控机制。公司全力争取保交楼专项借款和纾困资金，依法合规用好预售监管资金，专款专用保交付。上半年公司及所投资的公司1累计交付项目128个、交付批次184个、交付住宅及商业6.6万套、交付面积917万平米，同比增长45%。截至本报告披露日，公司各区域公司已累计获批国家及地方政府专项借款额度超37亿元，其中超33亿元可用资金已拨付至项目公司，一定程度上缓解了项目层面的短期资金流动性压力，有力保障了项目公司保交楼工作。
　　（2）统筹规划，有序推进司法重整
　　报告期内，公司收到债权人向重庆市第五中级人民法院申请对公司进行司法重整的告知函。为避免公司债务风险及经营风险的进一步恶化，实现重整战略投资者引进，优化公司治理结构，帮助公司尽快恢复盈利能力，重回可持续发展的轨道，维护广大职工、债权人、投资者的合法权益，公司已经成立专项工作小组，积极支持、强力推动相关司法重整工作，化解公司存量债务风险。截至本报告披露日，公司已分别召开董事会、监事会及股东大会审议通过了《关于拟向法院申请重整及预重整的议案》，公司将依法向法院提交重整及预重整的正式申请。
　　与此同时，公司已与长城国富置业有限公司（以下简称“长城国富”）签订《战略投资框架协议》。长城国富有意向独立或与其他合作方组成投资联合体，作为重整投资人参与公司的预重整程序。公司将积极支持、推动相关司法重整和引进战略投资者的工作，化解存量债务及流动性风险，提升持续经营能力，改善经营业绩，保护全体债权人和投资人的合法权益。
　　公司的司法重整工作得到了市委、市政府及各级部门的大力支持，并已聘请中国国际金融股份有限公司担任专项顾问，积极与债权人、法院、政府及监管部门沟通，推动战略投资者引入工作，与各方共同论证债务化解方案，加快重整方案的制定。
　　截至本报告披露日，上述工作均在有序推进过程中。
　　（3）轻重并举，积极谋划转型升级
　　发行股份购买优质资产：为促进公司战略重组和转型升级，持续推动“四位一体，生态协同”的高质量发展战略落地实施，公司拟以发行股份的方式购买控股股东金科控股的控股子公司持有的重庆恒昇大业建筑科技集团有限公司20%的股权。该公司系一家专注于新型建筑技术研发、创新与实践的建筑科技公司。截至本报告披露日，涉及本次交易尚在进行中。
　　轻资产运营业务持续发力：报告期内，公司轻资产业务发展模式稳中向好。产业运营方面，产业招商新增入园企业47家，金科山西智慧科技城获得中国产业园区-商办地产金梧桐奖综合实力10强；代建运营方面，获取代建项目1个，代建储备面积约234亩。截至本报告披露日，公司新增轻资产项目9个。
　　“公司及所投资的公司”为依照地产行业惯例使用的全口径概念，统计范围包括公司自身、全资子公司、公司并表范围内的合资公司及非并表的参股合资公司；
　　轻资产业务已布局重庆、上海、深圳、南京、无锡、长沙、大连等城市，累计获取轻资产项目60个。轻资产项目涵盖全委管理服务、全周期服务、招商代理、销售代理等，其中一二线城市项目占比78%。
　　（4）分类施策，系统提升营销质效
　　报告期内，公司持续提升营销能力，实施项目分级分类管理，保资金项目提流速、促回款，保交楼项目以支定收，保资产项目控速提价。不断强化营销策略的针对性，坚定不移盘活资产、持续挖掘沉淀资产潜力，释放可售资源，公司及所投资的公司实现销售金额约175亿元。另外，公司代建项目实现销售金额约3亿元。
　　同时，公司开展体系化的现金流管理工作，提升销售回款质效，精准节流压降各类费用支出。报告期内销售回款稳健高效，公司及所投资的公司实现销售回款209亿元。
　　（5）多措并举，化解存量债务风险
　　报告期内，公司一方面与各金融机构合作积极化解各类债务风险，争取新增融资投放置换部分存量融资；另一方面积极开展债务展期工作，协商调整存量融资的还款节奏和期限，保留现金流支持项目良性循环。截至本报告披露日，公司累计完成约357亿元有息负债的期限调整工作。
　　报告期内，公司在深交所发行的存续期公司债券及资产证券化产品分别召开了持有人会议，审议通过了关于进一步调整债券本息兑付安排及提供增信措施的相关议案，相关展期议案均获持有人会议表决通过，涉及债务本金金额为111.97亿元。
　　（6）经营稳定，结算业绩阶段承压
　　报告期内，受自身现金流及新增投资大幅减少影响，公司及所投资的公司所开发房地产开发项目新开工面积约24万平方米，较上年同期大幅减少；但公司始终保持生产经营稳定，实现竣工面积约741万平方米，期末在建项目327个，期末在建面积约4,277万平方米。
　　同时，报告期内，受房地产市场持续低迷等影响，公司在售房地产项目的销售规模及销售毛利率仍有下滑趋势，存量房地产开发项目逐步竣工导致符合利息资本化的项目及对应的金额减少，相关有息负债利息费用化增加。公司结算面积约340万平方米，同比下降约14%；营业收入260.75亿元，同比下降约17%；净利润为-13.64亿元，归属于上市公司股东的净利润为-19.40亿元。
　　2、报告期内公司房地产项目经营与发展情况
　　（1）公司累计土地储备情况
　　公司围绕“三圈一带、八大城市群”进行投资布局，坚持省域深耕策略。
　　（2）公司可售资源情况
　　截至本报告期末，公司及所投资的公司总可售资源面积约5,274万平方米。
　　（3）公司主要房地产项目开发情况
　　截至报告期末，公司及所投资的公司期末在建项目327个，期末在建面积约4,277万平方米，上半年新开工面积约24万平方米，竣工面积约741万平方米。
　　（4）公司主要房地产项目销售情况
　　报告期内，公司及所投资的公司实现销售金额约175亿元。
　　（5）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　截至本报告期末，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的阶段性担保余额为416.03亿元，本报告期，公司不存在因承担阶段性担保责任而支付的金额占公司最近一期经审计净利润10%以上的情形。

　　二、核心竞争力分析
　　公司在报告期内的核心竞争力相较2022年未发生重大变化。虽然房地产行业面临前所未有挑战，但公司继续围绕“投资力、产品力、服务力”三大核心竞争力，持续提升经营质效，确保公司持续经营和稳健发展。
　　（一）投资力
　　公司不断改善战略布局，坚定收缩战线，回归都市圈、城市群核心城市的投资策略，形成重点突出的全国化布局结构。公司坚持投资力为“经营高质效的火车头，高质量发展的基石”的角色定位，系统提升“价值研究能力、多元投拓能力、卓越经营能力、科学决策能力、投后保障能力”。
　　（二）产品力
　　公司坚持以客户价值创造为导向，通过比较优势、产品创新和差异化竞争，着力打造高颜值、高体验、高附加值的“三高”产品，获得客户与市场对金科产品的认可；牢固树立产品引领理念，持续强化标杆引领意识、极致思维意识、差异化竞争意识、客户体验意识、产品创新意识。
　　（三）服务力
　　公司坚持构建“客户满意第一”的服务文化，整合全生命周期（准业主期、磨合期、稳定期、老业主期）客户服务内容，不断提升客户满意度、忠诚度。坚持服务力转型突破，强调管理与协同并重，创新与赋能并行。坚持强化客户全生命周期管理，刷新项目基础服务品质，客户满意度维持高水平，服务力逐年提升。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　（一）公司面临的风险分析
　　1、政策风险
　　房地产行业受国家宏观调控政策影响较大，为引导和促进房地产业持续、稳定、健康的发展，坚持“房住不炒”，政府采取了包括货币、财政、税收和产业等一系列宏观调控措施对房地产市场进行调控。若未来国家持续对房地产行业进行调控，而公司的经营不能适应宏观调控政策的变化，公司业务经营将面临一定的风险。
　　2、市场风险
　　房地产行业具有明显的地域属性。随着我国房地产行业日益成熟，部分城市和地区房地产市场进入调整期；尤其是报告期内，受现金流趋紧影响，国内房地产市场出现分化。不同区域、不同城市以及不同公司之间的市场分化现象加剧，对房地产项目的销售带来一定的不确定性。公司能否保持在品牌、资金、产品、规模上的领先优势，能否被市场认可，进而对公司业务和经营业绩产生影响。
　　3、开发风险
　　房地产项目开发系一项复杂的系统工程，具有周期长、投资大、涉及行业多、有较强的地域性的特征，且接受规划、国土、建设、房管、物价和消防等多个政府部门的审批和监管。如某一个环节发生问题，都有可能影响到项目的进展。另外，房地产项目的实施过程中还存在原材料价格的波动、开发周期加长、预售监管资金管控更严、金融机构要求提前偿还贷款等风险，可能对项目的收入和盈利水平产生不利影响。公司在经营中若不能妥善应对上述情况，可能会对公司的经营业绩产生一定的影响。
　　4、管理风险
　　公司作为一家专业化经营的大型房地产开发企业，具备成熟的房地产项目开发、运营模式和管理制度。随着公司经营规模的持续扩大，将对公司的管理能力提出更高要求。尤其是在公司跨区域经营发展过程中，如果内部的管理体系、项目管理制度、人力资源储备、纾困政策落实等方面不能满足公司发展的要求，公司将面临一定的管理风险。
　　5、债务逾期风险
　　房地产开发行业属于资金密集型行业，房地产开发项目一般投资周期较长，投资规模较大。总体来看，公司债务融资规模较大，资产负债水平较高。受宏观经济环境、行业环境、融资环境影响，公司及下属部分子公司流动性出现阶段性紧张，导致部分债务未能如期偿还，可能对公司的生产经营产生不利影响。
　　6、产品交付风险
　　受行业调控和市场信心等因素影响，房地产市场销售端表现持续低迷。如销售端持续低迷，购房者持续观望，将造成销售不及预期的情况，从而导致公司项目运营资金持续收紧，触发项目停工、交付逾期等无法保障交付的风险。
　　7、诉讼仲裁风险
　　截至报告期末，公司诉讼、仲裁的案件涉及金额较大。如未能妥善解决，则公司被诉案件涉及相关资产可能存在被动处置的风险，从而对公司财务状况、经营利润产生较大影响。
　　8、账户冻结风险
　　因涉诉事项已造成公司及控股子公司部分银行账户被司法冻结，并对公司资金周转和日常经营活动造成一定影响。如公司及子公司持续未能就涉诉纠纷与对方协商一致并有效解决，则不排除后续公司及子公司存在更多银行账户被司法冻结的情形。
　　9、控制权变更风险
　　公司控股股东、实际控制人所持有公司的大部分股份存在质押、冻结情形，当债务违约时，如上述股东无法与相关方妥善解决纠纷，则可能存在股东所持股份被动减持或被强制处置的情形，进而发生控制权变更的风险。
　　（二）公司应对措施
　　公司将密切关注政策动向，加强对宏观经济政策的解读，抓住有利政策机会，充分利用地产“三支箭”、“金融十六条”等一系列支持工具，高效统筹公司资源，稳妥优化存量债务，突破引进增量资金；持续保持公司总体稳定，从稳定各方预期、提振发展信心、激发队伍活力入手，全力以赴确保生产经营持续稳定运行；同时将坚定不移地推进组织体系和工作机制变革，切实提高管理效率、增强组织活力；持续强化风险防控与化解，牢牢守住不发生重大风险和系统性风险的底线。
　　2023年，公司将多项措施并举，力争全面完成公司全年的各项经营目标、任务。 收起▲