一、报告期内公司从事的主要业务　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求　　（一）公司主要业务　　报告期内，公司坚持做好房地产开发主业，持续推进“保交房”及存量房地产开发和销售工作。同时，公司稳中求进探索房地产行业转型升级机会，积极培育新的业务增长点，代建、产商轻资产等新业务取得了较好进展，持续推动地产与“地产+”业务的协同发展与双向赋能。　　报告期内，公司在保持正常生产经营的同时，坚定不移地推进司法重整工作，截至报告期末，公司重整计划已执行完毕。重整成功后，产业投资人充分发挥其产业优势、资源优势和管理优势，充实公司资金实力，改善公司的流... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　（一）公司主要业务
　　报告期内，公司坚持做好房地产开发主业，持续推进“保交房”及存量房地产开发和销售工作。同时，公司稳中求进探索房地产行业转型升级机会，积极培育新的业务增长点，代建、产商轻资产等新业务取得了较好进展，持续推动地产与“地产+”业务的协同发展与双向赋能。
　　报告期内，公司在保持正常生产经营的同时，坚定不移地推进司法重整工作，截至报告期末，公司重整计划已执行完毕。重整成功后，产业投资人充分发挥其产业优势、资源优势和管理优势，充实公司资金实力，改善公司的流动性，支持保障公司经营稳定，顺应房地产发展新趋势，全面改善提升公司盈利能力，着力围绕“高效运营、精益管理、持续创新”，以提升盈利能力、资产价值和流动性为核心，推动公司转型为聚焦强盈利能力和高投资回报的不动产服务机构。
　　（二）报告期公司经营情况总结
　　1、本报告期经营情况
　　报告期内，公司结算面积约103万平方米，同比下降约75%；截至报告期末，营业收入约68.84亿元，同比下降约75%；归属于上市公司股东的净利润为293.25亿元。
　　2、报告期公司主要经营情况总结与分析
　　面对行业深度调整与内外部复杂环境的挑战，公司核心团队始终保持稳定，并主动实施战略调整，坚决以“保交房”作为首要任务，积极推进重整引战工作，全面提升经营质量与效能。公司通过司法重整有效化解风险，与投资人共同构建新发展模式，加速推进企业转型。在市委、市政府统筹协调、法院依法主导、各部门协同配合下，以“现金+股票+信托受益权”的复合偿债方式，最大限度保障了债权人公平受偿的权益，有效破解债务困局，维护了业主权益、金融稳定与社会和谐。
　　报告期内，公司取得以下几方面经营成果：
　　（1）履职尽责，全力保障交房义务
　　报告期内，公司始终秉持“责任为先、诚信经营”的理念，把“保交房、稳民生”作为首要经营任务。在化解风险、生产运营和转型升级的过程中，保障购房业主合法权益，切实肩负起社会责任。截至报告期末，公司及所投资的公司累计完成交付住宅及商业总套数约31.67万套，累计交付总面积4,902万平方米，“保交房”任务整体进度已达成约98.5%。自住建部、金融监管总局联合出台推进房地产融资白名单机制以来，公司积极申报争取金融机构的支持，公司全年在全国8个项目获批上账3.41亿元资金支持，有效缓解了项目层面资金流动性压力，有力保障“保交房”任务的完成。
　　（2）司法重整程序执行完毕，重塑公司治理体系
　　报告期内，公司重整计划已执行完毕。重整投资人投入资金已按约定足额到位，各类债权依法依规有序清偿，资本公积转增股本实施完毕，股份划转事项分批推进。通过本次司法重整，公司顺利引入优质产业资源与资金支持，推动发展战略与业务模式实现优化升级。同时，公司已于2025年10月完成董事会换届，是公司新战略规划的组织保障，有利于进一步完善公司治理结构，提升规范运作水平与经营管理效能。
　　（3）轻重并举，多元化业务增长明显
　　报告期内，公司实施项目分级分类管理，保资金项目提流速、促回款，保交房项目以支定收，保资产项目控速提价。不断强化营销策略的针对性，坚定不移盘活资产、持续挖掘沉淀资产潜力，释放可售资源，公司及所投资的公司实现销售金额约80.41亿元。另外，公司代建项目实现销售金额约8.87亿元。同时，公司开展体系化的现金流管理工作，提升销售回款质效，精准节流压降各类营销费用支出。
　　公司结合重整引战工作，提前布局重整后新的业务增长点，坚持资产管理精准聚焦，多元业务增量创收，在代建业务方面，通过商业代建、管理咨询等方式带动代建业务增长。2025年新增签约全过程代建项目45个，新增管理面积467万㎡，预计合同收入超7.1亿元，新增签约管理咨询类项目预计合同收入超2.1亿元。自重庆金科金建管企业管理集团有限责任公司成立以来，累计签约全过程代建项目68个，新增管理面积803万㎡，预计合同收入超11亿元，累计签约管理咨询类项目预计合同收入超3.1亿元。在产商业务方面，金科产商在做好存量项目管理的同时，持续挖掘细分赛道业务机会，轻资产项目拓展卓有成效，2025年全年轻资产签约项目14个，全口径合同金额3.9亿元，新增在管商业面积规模8.4万㎡。
　　（4）战投赋能，谋划公司转型升级
　　公司以司法重整为重要契机，牢牢把握战略机遇，深度依托战略投资者资源赋能，成功引入“产业投资人+财务投资人”的复合型资本结构，全面开启转型升级新篇章。推动组织转型升级，向市场化、专业化、高效化转型，整合开发管理事业部，优化产商事业部，新设资产管理事业部、城市更新事业部、基金管理事业部、数字科技事业部，将资源投向城市更新、资产管理、数字科技等新赛道，谋划公司由传统房地产开发向由科技驱动的不动产综合运营商的转型升级。
　　3、报告期内公司房地产项目经营与发展情况
　　（1）公司累计土地储备情况
　　[注]剩余可开发计容建筑面积指公司及所投资的公司尚未开发的项目计容建筑面积。
　　（2）公司可售资源情况
　　（3）公司主要房地产项目开发情况
　　报告期内，公司及所投资的公司新开工面积约10万平方米，竣工面积约20万平方米；截至本报告期末，在建项目32个，在建面积约90万平方米。
　　[注]上表中涉及权益比例、面积指标、投资金额等的相关数据可能会根据项目具体开发情况以及重整计划执行进行动态调整。
　　（4）公司主要房地产项目销售情况
　　[注]上表中涉及权益比例、面积指标、结算等相关数据可能会根据项目具体开发以及重整执行情况进行动态调整，部分项目在重整计划执行完毕后已划入信托包。
　　（5）公司主要出租项目情况表
　　（6）公司融资情况表
　　（三）发展战略和未来一年经营计划
　　1、公司发展战略
　　2026年作为公司完成司法重整计划后的首个完整经营年度，标志着新金科战略转型的全面启动。为顺应行业深刻变革、把握新兴市场机遇并重构持续发展动力，公司已明确将自身从依赖高负债与高杠杆的传统地产开发企业，转型升级为由科技驱动的不动产综合运营商。在此战略新定位下，公司确立了存量筑基、效益优先、结构优化、价值重塑的核心导向，着力构建以不动产综合运营为价值基石、以数字科技为增长引擎的双轮驱动业务新格局。核心业务将主要覆盖城市更新、资产管理、运营管理、科技投资及数字经济等领域。
　　2、公司经营计划
　　公司2026年整体经营导向与核心策略为：以实现可持续经营能力为目标，聚焦经营性现金流回正、聚焦公司净资产增长，实现合理营收规模及经营利润；紧扣战略布局，重点推动科技赋能、城市更新等新业务落地见效，展现公司新业务良好开局及业绩预期，增强投资者信心，维护公司在资本市场的稳定，支撑公司价值持续提升。
　　（1）存量业务方面，筑牢保留包开发业务经营基本盘，严守资产安全底线，有序盘活存量项目，推动资产保值增值；加快代建服务、产商运营等稳定性强、风险可控的运营及服务类项目拓展，推动公司收入结构向高毛利运营及服务类业务方向优化转型。
　　（2）增量业务方面，聚焦城市更新、资产管理方向，依托存量资源与外部优质项目，深度挖掘业务机会与盈利空间，实现优质项目拓展与标杆项目打造，完善不动产综合运营业务布局；积极推进内部科技赋能与数字科技场景化应用的孵化培育，打造支撑公司长期发展的新增长曲线。
　　（四）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　截至报告期末，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的阶段性担保余额为4.12亿元，报告期，公司不存在因承担阶段性担保责任而支付的金额占公司最近一期经审计净利润10%以上的情形。
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　2025年，全球经济呈现低增长、高波动、强分化走势，数字化转型深入各行各业。主要经济体货币政策转向宽松，但降息节奏分化显著；世界大变局加速演进，科技革命与产业变革同地缘博弈交织，地缘不确定性仍存，贸易壁垒与供应链重构压力凸显。国内经济在科技、贸易等领域活力强劲，成为对冲全球经济下行的重要稳定器，全年GDP增速5%，总量首次跃上140万亿元新台阶。固定资产投资下降3.8%，其中房地产开发投资下降17.2%。
　　房地产政策持续深化加码、精准施策，巩固市场基础，提振信心。2025年政策沿“精准松绑、供需并举、机制构建”推进。上半年各地放宽购房限制，降低房贷利率和首付比例，优化公积金政策，推进房票安置和住房以旧换新，释放需求。年中政治局会议明确政策长效化、精准化方向，多部门常态化房企融资白名单、扩大纾困资金，一线城市实施差异化限购，政策重心转向防风险、建机制、促转型。中央经济工作会议要求稳市场、调供需、盘活存量，加快保障房建设、构建发展新模式，推动行业风险收敛、健康发展。
　　房地产销售市场仍处探底阶段，未明显改善。2025年，新建商品房销售面积下降8.7%，销售额下降12.6%，住宅降幅更大。房企TOP100销售额同比下滑19.8%，市场承压。但年末政策释放带动成交边际回升，核心城市二手房活跃度提升，“以价换量”显著，一线及部分核心二线城市二手房回暖，全面回暖仍需时间观察。
　　土地市场成交低迷，头部企业集中度提升，资源向核心房企聚集。2025年，全国房地产开发投资下降17.2%；300城住宅用地成交建面下降13.5%，土地出让金下降10.6%。土拍市场点状高热、深度分化，头部央国企为拿地主力，部分稳健民企重返核心城市市场，但中小民企投资谨慎。全国土地市场处于调整筑底阶段，区域冷热分化加剧。
　　房地产融资支持持续加码，贷款增速回升。截至2025年四季度末，房地产开发贷款余额14.02万亿元，同比增长5.8%，增速提高2.6个百分点；个人住房贷款余额38.26万亿元，同比增长1.5%，增速提高2.8个百分点，结束下滑。房企“白名单”融资机制常态化，专项债重点支持城中村改造、保交楼，发行额同比大幅增加，缓解流动性压力，为项目交付和风险化解提供资金保障。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　公司将保持战略定力，全面构建不动产综合运营与数字科技深度融合的发展格局，实现企业整体价值与核心竞争力的重塑，着力提升经营质量与效率，以确保公司的持续经营与稳健发展。
　　1、财务结构修复
　　作为全国首家完成司法重整的大型上市房企，实现资产负债结构根本性修复，正式迈入低负债、轻资产、高效率的运营新阶段。重整引战赋予公司更低的转型成本与更强的转型动力，从而将资源集中投入城市更新、资产管理、数字科技等新兴赛道，在行业格局调整中抢占先机，形成关键的转型优势。
　　2、管理团队焕新
　　公司完成董事会换届与管理团队更迭，核心的新一届管理层，凭借纾困资管经验、全维度复合专业背景、优质股东资源与市场化治理机制，与公司“不动产综合运营商”的新定位高度契合，为新战略落地、业务重构与效能提升提供了最强组织保障，成为公司从传统开发商向不动产综合运营商转型的核心竞争优势。
　　3、股东资源赋能
　　重整完成后，公司形成“优质资本+央企AMC+地方国企”的强力股东格局。新股东在注入资金的同时，引入了先进的战略理念与产业资源，在资产管理、特殊资产及科技赋能等领域积淀深厚，为公司转型布局提供了有效支撑。公司充分依托股东在特殊资产领域的资源、渠道、合作伙伴及专业团队，共同探索房地产新形势下“不良资产+”新赛道，快速构建差异化竞争力，在特殊资产管理、存量盘活、数字科技等领域形成显著市场优势。
　　4、综合开发运营
　　公司深耕行业多年，积淀了全业态开发、全周期运营的深厚功底。开发端，凭借标准化体系、集中采购实现高效成本管控，并持续迭代产品力，打造多个市场标杆，为切入城市更新、存量改造奠定基础。运营端，代建业务形成产品设计、开发管理、成本控制、资源整合的全链条能力；产业运营构建覆盖智能制造、数字科技等领域的轻资产服务体系；商业运营打造“金科中心”“金科爱琴海”“金-WALK”及历史街区四大产品线。开发与运营双轮驱动、协同发力，支撑公司向城市更新服务商、存量资产运营商等领域拓展奠定了坚实基础。
　　
　　四、公司未来发展的展望
　　（一）不动产综合运营
　　1、城市更新业务
　　城市更新是以城市发展战略为导向，对存量资产的物理形态、功能定位、产业结构、生态配套进行升级和优化，从而能实现功能重塑和价值再造的系统性工程。
　　公司将城市更新定位为向不动产综合运营商转型的核心战略入口，聚焦一线及强二线核心城市，大力发展存量资产改造运营和轻资产代建业务，机会发展精品开发业务，打造“投融改建管退”全周期大资管模式。
　　代建管理坚持“出资型代建为主线、纯轻型代建为基础、咨询服务为补充”的业务结构，以城市深耕策略做大规模，通过多元品类和优质客户构建差异化竞争力，力争在未来5年成为代建服务行业的标杆企业。
　　2、资产管理业务
　　资产管理业务主要涵盖存量不动产运营管理、城市更新项目盘活、特殊资产收购与处置、产业园区及商业资产受托管理、资产证券化与基金运作、代建管理及资产增值服务，构建“投融管退”一体化资管服务体系。
　　公司资产管理业务将充分发挥股东方在特殊资产领域的资源、渠道、合作方及团队，共同探索房地产新形势下“不良资产+”的风险化解方案，包括通过参与债务重组、重整盘活、项目纾困、破产清算等方式提升资产价值，利用互联网技术和大数据平台赋能特殊资产业务，构建全生态服务体系，打造资产尽调、重整重组、纾困赋能到运营增值的全流程服务能力，优先以商业REITs为核心切入点，构建以资产证券化为主、市场化转让为辅的多元化退出体系。积极拓展社会增量开发类特殊资产项目，适度发展社会增量持有类特殊资产项目。
　　3、运营管理业务
　　运营管理业务是公司打造大资管模式的核心承载，通过整合强化产业、商业、酒店等多类物业的运营能力，打造综合性资产运营平台，通过专业化的管理团队和先进的数智化管理工具，提供从项目策划、规划设计、招商代理到运营管理的闭环服务体系，提升资产的租金收益和运营效率，实现高坪效运营。
　　公司将运营管理业务定位为发展基石，是企业稳定的现金流来源，为公司提供持续的经营韧性。聚焦商业综合体、公共场馆、高科技商务园区、酒店等核心不动产，以合作运营、委托管理、收并购等方式，经营管理受托资产和持有物业，实现资产管理规模持续增长。
　　4、数字科技业务
　　公司将数字科技业务定位为重要的战略增长极，以科技孵化与投资为增长飞轮、数字经济为新兴赛道，着力打造“科技赋能、资本增值、业务协同”的一体化增长引擎，持续培育并强化公司第二增长曲线，为企业高质量发展注入持久动能。
　　（1）科技投资
　　一是开展不动产科技投资。聚焦“好房子”、健康空间、智慧运营等核心领域，深度挖掘传统不动产科技企业在新场景中的应用价值，推动场景价值实质性转化，并实现标准化服务的对外输出。
　　二是开展前沿科技投资。围绕新兴产业、未来产业与不动产应用场景的深度融合，通过产业基金参与、自有资金跟投等方式，把握前沿技术反哺主业场景升级，构建“投资、赋能、退出、再投资”的良性循环，为中长期发展注入战略韧性。
　　（2）数字经济业务
　　一是发展“电竞+不动产”融合业务。依托公司管理的商业综合体、产业园区、城市更新等多元化空间载体，实现空间活化与商业价值提升，构建从空间运营到内容输出、从流量导入到商业变现的完整产业闭环。
　　二是发展文化科技业务。聚焦城市更新、商业存量盘活、文旅景区升级等场景，以沉浸式文化创意设计服务为核心，通过线上内容引流与线下体验消费的闭环联动，有效提升资产运营收益与资产估值。
　　（二）公司面临的风险分析
　　公司未来主要业务以城市更新、资产管理、运营管理、科技投资、数字经济为主，结合目前公司主要业务及未来战略规划，面临的主要风险如下：
　　1、政策风险
　　房地产行业受国家宏观调控政策影响较大，为引导和促进房地产业持续、稳定、健康的发展，坚持“房住不炒”，政府采取了包括货币、财政、税收和产业等一系列宏观调控措施对房地产市场进行调控。若未来国家持续对房地产行业进行调控，而公司的经营不能适应宏观调控政策的变化，公司业务经营将面临一定的风险。
　　2、市场风险
　　房地产行业具有明显的地域属性。随着我国房地产行业日益成熟，部分城市和地区房地产市场进入调整期；尤其是报告期内，受现金流趋紧影响，国内房地产市场出现分化，不同区域、不同城市以及不同公司之间的市场分化现象加剧，对房地产项目的销售带来一定的不确定性。公司能否保持在品牌、资金、产品、规模上的领先优势，能否被市场认可，可能会对公司业务和经营业绩产生影响。
　　3、开发风险
　　房地产项目开发系一项复杂的系统工程，具有周期长、投资大、涉及行业多、有较强的地域性的特征，且受规划、国土、建设、房管、物价和消防等多个政府部门的审批和监管。如某一个环节发生问题，都有可能影响到项目的进展。另外，房地产项目的实施过程中还存在原材料价格的波动、开发周期加长、预售监管资金管控更严、金融机构要求提前偿还贷款等风险，可能对项目的收入和盈利水平产生不利影响。公司在经营中若不能妥善应对上述情况，可能会对公司的经营业绩产生一定的影响。
　　4、战略转型风险
　　公司规划从“传统开发商”向“科技驱动型不动产综合运营商”跨越，打造全周期资产管理能力。当前内部能力体系仍以增量开发为主，在大资管模式、不动产科技等领域存在人才储备不足，若核心能力构建速度慢于战略推进速度，可能导致转型不及预期。
　　5、管理风险
　　公司作为一家专业化经营的大型房地产开发企业，具备成熟的房地产项目开发、运营模式和管理制度，如果内部的管理体系、项目管理制度、人力资源储备、纾困政策落实等方面不能满足转型发展的要求，公司将面临一定的管理风险。
　　6、外部环境和行业复苏的不确定风险
　　“十五五”时期，国际地缘冲突、全球经济动能不足，国内有效需求、地方财政等问题依然突出。房地产调控长效机制仍在完善，行业复苏节奏存在不确定性。若宏观经济增长不及预期，或房地产行业复苏不及预期，可能影响公司的战略推进节奏。
　　7、其它不确定因素
　　鉴于国际国内宏观环境、房地产调控政策、市场环境与形势、公司经营情况等会不断变化，公司存在实现不了发展战略及计划目标的可能，也存在根据市场形势以及实际经营和发展需要对战略规划及经营目标作出调整的可能。
　　（三）公司应对措施
　　为保障战略目标落地，公司将从组织、资源、机制和现金流四大方面构建全方位支撑保障体系，推动企业高质量转型发展。
　　1、组织保障
　　构建“总部聚焦、事业部激活、区域协同”的高效组织体系。总部锚定战略决策、资源配置、风险管控三大核心定位，优化部门架构与人员配置，打造精干高效的管理中枢；事业部实行自主经营模式，赋予充分经营自主权，在严控系统性风险的基础上鼓励协同竞争，提升业务单元核心战斗力；区域端推进层级精简、区域协同、职能转型三大转变，推动区域总部向服务型、资源拓展型升级，为业务拓展提供坚实地理支撑。同时重塑企业文化，以“专业、高效、创新、共享”为核心，强化奋斗创业、合规守底线、经营重效益、统筹重协同的核心意识。
　　2、资源保障
　　聚焦资金、人力两大核心资源精准发力。资金端拓宽股权融资、资产证券化等多元化融资渠道，优化传统融资模式，通过精细化预算管理与资金集中管控，提升资金使用效率；人力端依托多元化激励机制留住核心人才，加快招募培育资产运营、特殊资产处置、科技股权投资等转型紧缺专业人才，搭建适配战略发展的人才梯队。
　　3、机制保障
　　搭建资源共享、协同竞争机制。实现区域与事业部利益共享；搭建统一资源共享平台，通过考核激励推动客户、供应商、技术、人才等资源高效流转。
　　4、现金流保障
　　融资端持续深化多元化策略，除传统信贷外，用好用活资本市场融资工具，优化长短期债务结构，降低财务杠杆；经营性现金流方面，强化项目全周期现金流管控，提升销售回款、租金收缴、资产处置等环节的回款率，加快存量资产去化速度，提升资产周转效率，同时严格控制非必要支出，确保经营性现金流稳定正向，为战略落地提供坚实的现金流支撑。
　　2026年，公司将统筹推进各项保障举措，多措并举、狠抓落实，力争全面完成全年各项经营目标与任务。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务　　2025年上半年，全球经济在贸易摩擦与结构转型中艰难复苏，发达国家滞胀风险与发展中国家投资萎缩仍构成严峻挑战；国内经济稳中求进，中国房地产市场继续底部盘整。　　房地产政策方面，政策持续加码，支持住房需求释放。2025年上半年，房地产政策围绕“止跌回稳”展开，中央和地方协同发力，出台了一系列涵盖金融支持、城市更新、购房补助等方面的政策。中央政治局会议指出“优化存量商品房收购政策”及“加大高品质住房供给”；国常会强调“要扎实有力推进‘好房子’建设”，并将“好房子”纳入城市更新机制加强工作统筹；央行调整5年期以上LPR、5年以上首套公积金贷款利率分别降至3.50... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　2025年上半年，全球经济在贸易摩擦与结构转型中艰难复苏，发达国家滞胀风险与发展中国家投资萎缩仍构成严峻挑战；国内经济稳中求进，中国房地产市场继续底部盘整。
　　房地产政策方面，政策持续加码，支持住房需求释放。2025年上半年，房地产政策围绕“止跌回稳”展开，中央和地方协同发力，出台了一系列涵盖金融支持、城市更新、购房补助等方面的政策。中央政治局会议指出“优化存量商品房收购政策”及“加大高品质住房供给”；国常会强调“要扎实有力推进‘好房子’建设”，并将“好房子”纳入城市更新机制加强工作统筹；央行调整5年期以上LPR、5年以上首套公积金贷款利率分别降至3.50%、2.60%，均降至历史最低水平，进一步降低购房者的置业成本，支持居民住房需求释放。
　　房地产销售方面，销售底部盘整，等待市场结构复苏。2025年1—6月份，新建商品房销售面积45,851万平方米，同比下降3.5%；其中住宅销售面积下降3.7%。新建商品房销售额44,241亿元，下降5.5%；其中住宅销售额下降5.2%。核心城市新房及二手房市场趋稳，高品质项目带动土地市场回暖，“好房子”销售成为复苏关键支点，商品房销售面积同比降幅收窄，房价环比下跌放缓，但市场全面复苏仍需结构性突破。
　　二、公司的主要业务及经营情况
　　（一）公司主要业务
　　公司成立于1998年，是中国城市发展进程中领先的“美好生活服务商”。公司拥有房地产开发壹级资质、建筑工程施工总承包壹级资质、市政公用工程施工总承包壹级资质、建筑行业（建筑工程）设计甲级资质及建筑装修装饰工程专业承包壹级资质。
　　报告期内，公司坚持做好房地产开发主业，持续推进“保交房”及存量房地产开发和销售工作。同时，公司稳中求进探索房地产转型升级机会，积极培育新的业务增长点，代建、产商轻资产等新业务取得了较好进展，持续推动地产与“地产+”业务的协同发展与双向赋能。
　　公司在保持正常生产经营的同时，坚定不移地推进司法重整工作，截至本公告披露日，公司及重庆金科已进入重整计划执行阶段，公司正在按照重整计划推动各项重整执行工作，包括将公司及重庆金科持有的大部分子公司股权转让给破产服务信托，转增股票至管理人证券账户，兑付债权的各项前期准备工作等。公司将以司法重整为契机，化解流动性风险、推进债务重组、优化资产结构，从根本上改善经营发展质量。重整成功后，产业投资人将充分发挥其产业优势、资源优势和管理优势，充实公司资金实力，改善公司的流动性，支持保障公司经营稳定，顺应房地产发展新趋势，全面改善提升公司盈利能力，着力围绕“高效运营、精益管理、持续创新”，以提升盈利能力、资产价值和流动性为核心，推动公司转型为聚焦强盈利能力和高投资回报的不动产服务机构。
　　（二）报告期公司经营情况总结
　　1.报告期公司主要经营情况总结与分析
　　面对复杂严峻的内外部环境，公司在人民法院及管理人的监督下自行管理财产和营业事务，公司董事会及管理层持续坚定推动司法重整化解债务风险等各项工作；继续狠抓保交房、保稳定、保资产、促转型升级的工作。持续采取各种措施竭尽所能提升经营质效，压降各类成本费用支出，本期管理费用、销售费用持续压缩，尤其是压降了各类非必要开支。报告期内，公司取得以下几方面经营成果：
　　（1）履职尽责，全力保障交楼义务
　　报告期内，公司把“保交房、稳民生”作为首要经营任务，保障购房业主合法权益，有序推进项目复工复产，差异化铺排复工方案，建立复工复产监控机制。公司及所投资的公司完成交付住宅及商业约0.7万套、交付面积约123万平方米，自2022年保交房工作开展以来累计交付总套数30.8万套，累计交付总面积4754万平方米，保交房任务整体进度达成约97%，预计2025年内将完成所有项目保交房任务，2026年公司交房工作将恢复常态化管理。
　　（2）统筹规划，有序推进重整计划执行
　　截至本公告披露日，公司及重庆金科房地产开发有限公司已进入重整计划执行阶段，产业投资人及财务投资人已根据《重整投资协议》约定完成全部26.28亿元重整投资款的支付。未来重整投资人将为公司注入增量资金和资源，改善公司持续经营能力。后续，公司将继续推进实施重整计划执行阶段的各项工作，有序推进信托计划设立、偿债资源兑付、股份转增登记等事项，切实保障债权人、投资人及中小股东的利益。重整投资人已形成“优质资本+央企AMC+地方国企”的投资组合。根据重整计划约定，公司及重庆金科的大部分子公司股权将剥离至破产服务信托，用作清偿公司及重庆金科的普通债权，且移交完成后相关子公司将不再纳入合并报表范围。截至本报告披露日，管理人已经选定中信信托有限责任公司及中国工商银行股份有限公司重庆市分行分别为企业破产服务信托的受托人和保管银行，相关协议签署工作正在有序推进。
　　（3）轻重并举，谋划业务转型升级
　　报告期内，公司结合重整引战工作，提前布局重整后新的业务增长点，坚持资产管理精准聚焦，多元业务增量创收。在代建业务方面，通过商业代建、政府代建、资本代建等方式带动代建业务增长。2025年1—6月，新增签约全过程代建项目56个，管理面积578万㎡；在产商业务方面，金科产商在做好存量项目管理的同时，持续挖掘细分赛道业务机会，轻资产项目拓展卓有成效，为重整后的金科股份业务发展打下扎实基础。
　　（4）分类施策，系统提升营销质效
　　报告期内，公司持续提升营销能力，实施项目分级分类管理，保资金项目提流速、促回款，保交房项目以支定收，保资产项目控速提价。不断强化营销策略的针对性，坚定不移盘活资产、持续挖掘沉淀资产潜力，释放可售资源，公司及所投资的公司实现销售金额约44.50亿元。另外，公司代建项目实现销售金额约4.25亿元。同时，公司开展体系化的现金流管理工作，提升销售回款质效，精准节流压降各类营销费用支出。报告期内销售回款稳健高效，公司及所投资的公司实现销售回款39.45亿元。
　　2.报告期内公司房地产项目经营与发展情况
　　（1）公司累计土地储备情况
　　公司坚持省域深耕策略。
　　[注]1、剩余可开发计容建筑面积指公司尚未开发的项目计容建筑面积；
　　2.上述各地区累计土储情况可能因公司内部区域划分调整发生变化。
　　（2）公司可售资源情况
　　截至本报告期末，公司及所投资的公司总可售资源面积约4,533万平方米。
　　[注]上述可售资源面积可能因规划调整、部分项目股权出售、司法拍卖等原因导致数据发生变化。
　　（3）公司主要房地产项目开发情况
　　截至报告期末，公司及所投资的公司期末在建项目217个，期末在建面积约2,138万平方米，上半年新开工面积约2万平方米，竣工面积约114万平方米。
　　[注]上表中涉及权益比例、面积指标、投资金额等的相关数据可能会根据项目具体开发情况进行动态调整。
　　（4）公司主要房地产项目销售情况
　　报告期内，公司及所投资的公司实现销售金额约44.50亿元。
　　[注]上表中涉及权益比例、面积指标、结算等的相关数据可能会根据项目具体开发情况进行动态调整。
　　（5）公司主要出租项目情况表
　　（6）公司融资情况表
　　（7）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　截至本报告期末，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的阶段性担保余额为250.45亿元，本报告期，公司不存在因承担阶段性担保责任而支付的金额占公司最近一期经审计净利润10%以上的情形。

　　二、核心竞争力分析
　　公司在报告期内的核心竞争力相较2024年未发生重大变化，公司继续围绕“投资力、产品力、服务力”三大核心竞争力，持续提升经营质效，确保公司持续经营和稳健发展。
　　（一）投资力
　　公司不断改善战略布局，坚定收缩战线，回归都市圈、城市群核心城市的投资策略，形成重点突出的全国化布局结构。公司坚持投资力为“经营高质效的火车头，高质量发展的基石”的角色定位，系统提升“价值研究能力、多元投拓能力、卓越经营能力、科学决策能力、投后保障能力”。
　　（二）产品力
　　公司坚持以客户价值创造为导向，通过比较优势、产品创新和差异化竞争，着力打造高颜值、高体验、高附加值的“三高”产品，获得客户与市场对金科产品的认可；牢固树立产品引领理念，持续强化标杆引领意识、极致思维意识、差异化竞争意识、客户体验意识、产品创新意识。
　　（三）服务力
　　公司坚持构建“客户满意第一”的服务文化，整合全生命周期（准业主期、磨合期、稳定期、老业主期）客户服务内容，不断提升客户满意度、忠诚度。坚持服务力转型突破，强调管理与协同并重，创新与赋能并行。坚持强化客户全生命周期管理，刷新项目基础服务品质，客户满意度维持高水平，服务力逐年提升。
　　公司积极推进重整引战工作，结合未来发展新战略，公司后续将依托重整投资人整合金融工具和产业资源的能力，全力打造出色的品牌形象和清晰的市场定位，重新塑造核心竞争力，提升经营质效。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　（一）公司面临的风险分析
　　1.政策风险
　　房地产行业受国家宏观调控政策影响较大，为引导和促进房地产业持续、稳定、健康的发展，坚持“房住不炒”，政府采取了包括货币、财政、税收和产业等一系列宏观调控措施对房地产市场进行调控。若未来国家持续对房地产行业进行调控，而公司的经营不能适应宏观调控政策的变化，公司业务经营将面临一定的风险。
　　2.市场风险
　　房地产行业具有明显的地域属性。随着我国房地产行业日益成熟，部分城市和地区房地产市场进入调整期；尤其是报告期内，受现金流趋紧影响，国内房地产市场出现分化，不同区域、不同城市以及不同公司之间的市场分化现象加剧，对房地产项目的销售带来一定的不确定性。公司能否保持在品牌、资金、产品、规模上的领先优势，能否被市场认可，可能会对公司业务和经营业绩产生影响。
　　3.开发风险
　　房地产项目开发系一项复杂的系统工程，具有周期长、投资大、涉及行业多、有较强的地域性的特征，且接受规划、国土、建设、房管、物价和消防等多个政府部门的审批和监管。如某一个环节发生问题，都有可能影响到项目的进展。另外，房地产项目的实施过程中还存在原材料价格的波动、开发周期加长、预售监管资金管控更严、金融机构要求提前偿还贷款等风险，可能对项目的收入和盈利水平产生不利影响。公司在经营中若不能妥善应对上述情况，可能会对公司的经营业绩产生一定的影响。
　　4.管理风险
　　公司作为一家专业化经营的大型房地产开发企业，具备成熟的房地产项目开发、运营模式和管理制度，如果内部的管理体系、项目管理制度、人力资源储备、纾困政策落实等方面不能满足转型发展的要求，公司将面临一定的管理风险。
　　5.债务逾期风险
　　房地产开发属于资金密集型行业，房地产开发项目一般投资周期较长，投资规模较大。总体来看，公司债务融资规模较大，资产负债水平较高。受宏观经济环境、行业环境、融资环境影响，公司及下属部分子公司流动性出现阶段性紧张，导致部分债务未能如期偿还，对公司的生产经营产生不利影响。
　　6.产品交付风险
　　受行业调控和市场信心等因素影响，房地产市场销售持续低迷。如购房者持续观望，将造成销售不及预期的情况，从而导致公司项目运营资金持续收紧，触发项目停工、交付逾期等无法保障交付的风险。
　　7.诉讼仲裁风险
　　截至报告期末，公司诉讼、仲裁的案件涉及数量较多、金额较大。公司部分资产已经出现被动处置的情形，对公司财务状况、经营利润产生较大影响。
　　8.账户冻结风险
　　因涉诉事项已造成公司及控股子公司部分银行账户被司法冻结，并对公司资金周转和日常经营活动造成不利影响。如公司及控股子公司持续未能就涉诉纠纷与对方协商一致并有效解决，则不排除后续公司及控股子公司存在更多银行账户被司法冻结的情形。
　　9.控制权变更风险
　　公司控股股东、实际控制人所持有公司的大部分股份存在质押、冻结情形，如上述股东无法与相关方妥善解决纠纷，则可能存在股东所持股份被动减持或被强制处置的情形，进而发生控制权变更的风险；公司目前正在司法重整程序中，如重整成功，公司控制权将发生变更。
　　10.持续经营风险
　　一方面，受流动性紧张影响，公司尚存在债务逾期、诉讼仲裁、账户冻结、交付逾期等问题；另一方面，公司重整完成后，亦将面临主营业务的转型、组织架构的调整、管理团队的重新整合等问题。上述事项或情况均可能导致对本公司持续经营能力产生重大疑虑的风险。
　　11.重整执行失败风险
　　法院已裁定批准公司重整计划，公司已进入重整计划执行阶段，根据《中华人民共和国企业破产法》的有关规定，在重整计划执行期间，如公司不执行或者不能执行重整计划，法院有权裁定终止重整计划的执行，宣告公司破产。如公司被宣告破产，根据《上市规则》的规定，公司股票将面临终止上市的风险。
　　12.退市风险
　　公司经审计2024年年度报告净资产为负值，根据《上市规则》的规定，公司股票交易已被叠加退市风险警示。如次一年度经审计的期末净资产继续为负值，公司则将被终止其股票上市交易。
　　（二）公司应对措施
　　公司将密切关注政策动向，充分利用好地产支持政策，积极推动司法重整，妥善化解债务风险，推动公司转型升级；持续保持公司总体稳定，从稳定各方预期、提振发展信心、激发队伍活力入手，全力以赴确保生产经营持续稳定运行；坚定不移地推进组织体系和工作机制变革，继续“节衣缩食、降本增效”，切实提高管理效率、增强组织活力。2025年，公司将多项措施并举，力争全面完成公司全年的各项经营目标、任务。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况　　2024年，全球经济呈现　　“低增长、高波动”走势，主要经济体加息周期已临近尾声，但降息节奏依旧缓慢；国内经济稳中求进，全年GDP增速5%，全年固定资产投资比上年增长3.2%，但其中房地产开发投资同比下降10.6%。中国房地产市场继续底部调整。　　房地产政策方面，政策持续加码，积极提振市场预期。2024年，房地产政策经历“松绑－刺激－托举”的递进式调整。上半年以优化限购限贷、降低首付比例及房贷利率为主，如“5.17新政”开启政策转向序幕，9月政治局会议首次提出“促进房地产市场止跌回稳”，成为全年政策转折点，随后五部委联合推出“四个取消、四个降低、两个增加”政... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　2024年，全球经济呈现
　　“低增长、高波动”走势，主要经济体加息周期已临近尾声，但降息节奏依旧缓慢；国内经济稳中求进，全年GDP增速5%，全年固定资产投资比上年增长3.2%，但其中房地产开发投资同比下降10.6%。中国房地产市场继续底部调整。
　　房地产政策方面，政策持续加码，积极提振市场预期。2024年，房地产政策经历“松绑－刺激－托举”的递进式调整。上半年以优化限购限贷、降低首付比例及房贷利率为主，如“5.17新政”开启政策转向序幕，9月政治局会议首次提出“促进房地产市场止跌回稳”，成为全年政策转折点，随后五部委联合推出“四个取消、四个降低、两个增加”政策，释放强力维稳信号，四季度政策加码，包括专项债支持存量土地回购、国企收储商品房用作保障房等，一线城市限购实质性松绑，政策重心转向“保主体”，缓解房企资金压力。中央经济工作会议进一步明确要“用力推动房地产市场止跌回稳、充分释放刚性和改善性住房需求潜力、盘活存量用地和用房、推动构建房地产发展新模式”等要求，将加快房地产市场企稳回升。
　　房地产销售方面，市场尚未明显改善，销售市场处于探底中。2024年，新建商品房销售面积97,385万平方米，比上年下降12.9%，其中住宅销售面积下降14.1%。新建商品房销售额96,750亿元，同比下降17.1%，其中住宅销售额下降17.6%。房企TOP100销售额同比下滑30.6%，市场整体承压，但四季度政策发力带动成交回升，部分核心城市二手房成交回暖，呈现“以价换量”特征，市场“止跌回稳”仍有待观察。
　　房地产投资方面，土地市场成交总体持续低迷，头部企业主导市场。2024年，受各类因素影响，全国房地产开发投资同比下降 10.6%。300城住宅用地成交规划建面同比下降超两成，土地出让金同比下降28%，土拍市场整体维持点状高热、持续分化的趋势，头部央国企主导土地市场，民企收缩明显，全国土地市场仍面临调整压力。
　　房地产融资方面，融资支持边际改善，房地产贷款增速回升。2024年四季度末，房地产开发贷款余额13.56万亿元，同比增长3.2%，增速比上年末高 1.7个百分点，全年增加4125亿元。个人住房贷款余额37.68万亿元，同比下降1.3%，增速比上年末高0.3个百分点。房企“白名单”融资机制及专项债支持部分房企缓解流动性，为房地产项目建成交付提供了一定的资金保障。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　（一）公司主要业务
　　公司成立于1998年，经20余年发展，已经具备强大的综合竞争力，是中国城市发展进程中领先的“美好生活服务商”。公司拥有房地产开发壹级资质、建筑工程施工总承包壹级资质、市政公用工程施工总承包壹级资质、建筑行业（建筑工程）设计甲级资质及建筑装修装饰工程专业承包壹级资质。
　　报告期内，公司坚持做好房地产开发主业，持续推进“保交房”及存量房地产开发和销售工作。同时，公司稳中求进探索房地产转型升级机会，积极培育新的业务增长点，代建、产商轻资产等新业务取得了较好进展，持续推动地产与“地产+”业务的协同发展与双向赋能。
　　报告期内，公司在保持正常生产经营的同时，坚定不移地推进司法重整工作，在管理人的指导下先后开展了司法审计评估、债权申报与审查、投资人招募与遴选、重整计划草案编制与审定、召开两次债权人会议等工作，公司将以司法重整为契机，化解流动性风险、推进债务重组、淘汰低质低效资产，从根本上改善经营发展质量。
　　重整成功后，产业投资人将充分发挥其产业优势、资源优势和管理优势，充实公司资金实力，改善公司的流动性，支持保障公司经营稳定，顺应房地产发展新趋势，全面改善提升公司盈利能力，着力围绕“高效运营、精益管理、持续创新”，以提升盈利能力、资产价值和流动性为核心，推动公司转型为聚焦强盈利能力和高投资回报的不动产服务机构。
　　（二）报告期公司经营情况总结
　　1、本报告期经营亏损情况说明
　　报告期内，公司结算面积约405万平方米，同比下降约53%；营业收入约 276亿元，同比下降约56%；归属于上市公司股东的净利润为-320亿元，经营亏损的主要原因为：
　　（1）受各类因素影响经营质效大幅下滑：公司整体项目销售下滑，本期达到交付条件的项目较上年同期大幅减少，结转收入下降至276亿，结转毛利润较去年同期减少 48亿；受各类因素的影响，本报告期公司经营性物业的出租率、租金水平及客流量均出现一定程度的下降，导致以公允价值计量的经营性物业价值亦较去年减少约12亿元。
　　（2）受项目所处市场影响存货跌价准备增加：本期受市场因素、公司债务逾期导致项目板结及剩余可售项目多集中在三、四线城市的影响，公司按照会计准则计提并表子公司存货跌价准备130亿。公司对外投资的联合营企业计提相应的存货跌价准备，导致公司按股权比例承担亏损。
　　（3）受利息支出费用化及债务逾期影响财务费用大幅增加：报告期内公司受存量项目达到竣工交付、部分项目停工、无新增拿地项目及债务逾期未归还的影响，导致大部分利息支出在会计处理时只能费用化；同时受公司债务逾期、诉讼判决生效未按期偿还等原因，根据融资协议或法院判决生效文件等本期继续计提各项逾期利息、罚息、违约金及延迟履行金，本期财务费用合计79亿元。
　　（4）因诉讼执行等司法程序导致资产被动折价处置形成损失：以前年度公司将持有金科服务 1.63亿法人股质押融资，本期资产负债表日后，因债权人多轮折价拍卖该股票，公司按照最终拍卖抵债价格计提资产减值损失约 13亿元；部分子公司因无力清偿到期债务，被债权人申请进入破产清算或破产重整产生较大损失。
　　本报告期内，公司董事会及管理层坚决不躺平、不放弃，持续采取各种措施竭尽所能提升经营质效，压降各类成本费用支出，本期管理费用、营销费用都不同程度持续压缩，压降各类非必要开支；员工人数及结构持续优化，人均薪酬支出亦同比下降。积极引进战略投资者，未来将为公司注入增量资金和资源，改善公司持续经营能力。
　　2、报告期公司主要经营情况总结与分析
　　面对复杂严峻的内外部环境，公司核心管理层及业务骨干团队保持稳定，战略导向上，公司因势调整，确保了经营发展导向一致，沉着应对风险挑战，积极履行企业社会责任，把“保交房”作为第一要务，坚定不移推动重整引战工作，竭尽所能提升经营质效，多措并举改善公司持续经营能力。公司将通过司法重整化解流动性风险的同时，与重整投资人共同重新构建经营模式，加快推进经营模式转变。
　　报告期内，公司取得以下几方面经营成果：
　　（1）履职尽责，全力保障交楼义务
　　报告期内，公司把“保交房、稳民生”作为首要经营任务，保障购房业主合法权益，有序推进项目复工复产，差异化铺排复工方案，建立复工复产监控机制。公司及所投资的公司完成交付住宅及商业约7.24万套；交付面积约1,205万平方米，达成年度交付目标，交付规模行业靠前。自“保交房”工作开展以来，公司累计交付总面积4,631万平方米，交付总量30.04万套，交付进度达成率95%。自住建部、金融监管总局联合出台推进房地产融资白名单机制以来，公司积极申报争取金融机构的支持，公司在全国11 个项目获批 6.34 亿元资金支持，10个项目上账资金5.97亿元，有效缓解了项目层面资金流动性压力，有力保障保交房义务的完成。
　　（2）统筹规划，有序推进司法重整
　　公司进入重整后，依法推进重整程序，重庆市委、市政府高度重视，成立金科工作专班，会同法院、证券监管部门对公司进行了必要的、持续的、系统性的督促和指导。金科股份作为首家推进司法重整化解风险的全国性上市民营房企，在重整计划草案设计过程中，既要考虑债权人利益的保护和清偿资源的筹集，又要兼顾保交房义务和战略投资人引进的需要；金科工作专班与法院、管理人经过反复论证、实地调研和专家咨询，最终确定优先推进“金科股份+重庆金科”（即“1+1”）两家平台公司司法重整，确保上市公司平台快速化解风险，并在重整计划中将资产分为保留与非保留两部分，保留资产继续留在重整后的金科股份体系内；非保留资产全部作为偿债资源，通过设立服务信托向债权人分配信托受益权份额清偿债权。通过资本公积转增股本的方式引进战略投资人和以股抵债，并在重整投资人的带领下推动公司转型为聚焦强盈利能力和高投资回报的不动产综合运营商。
　　报告期内，公司正式向重庆市第五中级人民法院（以下简称“五中院”）递交了重整申请相关资料，五中院裁定受理公司及重庆金科的重整申请，并批复公司自行管理和继续经营，指定立信会计师事务所（特殊普通合伙）重庆分所与北京市金杜律师事务所上海分所联合担任公司及重庆金科的重整管理人。
　　2024年 11月 22日，公司及重庆金科的管理人在法院的监督下，最终确认上海品器管理咨询有限公司及北京天娇绿苑房地产开发有限公司联合体（以下统称“上海品器联合体”）为公司及重庆金科中选重整产业投资人，在上海品器联合体的牵头下，公司及重庆金科陆续与新增产业投资人中国长城资产管理股份有限公司（下称“长城资管”）、四川发展证券投资基金管理有限公司（下称“川发基金”）及十多家财务投资人签订了重整投资协议，重整投资人以 26.28亿元认购公司资本公积转增的30亿股。至此，重整投资人已形成“优质资本+央企AMC+地方国企”的投资组合。截至目前，重整投资人已经足额缴纳第一期履约保证金。
　　截至本报告披露日，《金科地产集团股份有限公司重整计划（草案）》《关于设立金科地产集团股份有限公司债权人委员会的议案》已获第二次债权人会议表决通过，《重庆金科房地产开发有限公司重整计划（草案）》已获第二次债权人会议有财产担保组、职工债权组、税款债权组表决通过，普通债权组暂未通过。根据《企业破产法》规定，重庆金科将与普通债权组协商，并由普通债权组中投反对票或者未投票的债权人再次表决，再次表决事项截止时间为2025年5月10日18时。目前，重庆金科的第二次债权人会议尚在表决过程中，公司将在政府、法院和管理人的指导与监督下，积极推进重整表决工作，系统化解决公司债务风险，加快实现良性循环。
　　（3）轻重并举，谋划业务转型升级
　　报告期内，公司结合重整引战工作，提前布局重整后新的业务增长点，坚持资产管理精准聚焦，多元业务增量创收。在代建业务方面，重新构建代建业务顶层设计，搭建代建运营主体平台，通过商业代建、政府代建、资本代建等方式带动代建业务增长。2024年，累计签约代建项目56个，新增管理面积450万㎡，预计合同收入超5.6亿元。在产商业务方面，金科产商在做好存量项目管理的同时，持续挖掘细分赛道业务机会，轻资产项目拓展卓有成效，为重整后的金科股份业务发展打下扎实基础。
　　（4）分类施策，系统提升营销质效
　　报告期内，公司持续提升营销能力，实施项目分级分类管理，保资金项目提流速、促回款，保交房项目以支定收，保资产项目控速提价。不断强化营销策略的针对性，坚定不移盘活资产、持续挖掘沉淀资产潜力，释放可售资源，公司及所投资的公司实现销售金额约133.8亿元。另外，公司代建项目实现销售金额约4.8亿元。
　　同时，公司开展体系化的现金流管理工作，提升销售回款质效，精准节流压降各类营销费用支出。报告期内销售回款稳健高效，公司及所投资的公司实现销售回款116.7亿元。
　　3、报告期内公司房地产项目经营与发展情况
　　（1）公司累计土地储备情况
　　[注]剩余可开发计容建筑面积指公司及所投资的公司尚未开发的项目计容建筑面积。
　　（2）公司可售资源情况
　　[注]上述可售资源面积可能因规划动态调整、部分项目股权出售、破产清算被管理人接管、资产被动处置等原因导致数据发生变化。
　　（3）公司主要房地产项目开发情况
　　报告期内，公司及所投资的公司新开工面积约7万平方米，竣工面积约795万平方米；截至本报告期末，在建项目228个，在建面积约2,287平方米。
　　[注]上表中涉及权益比例、面积指标、投资金额等的相关数据可能会根据项目具体开发情况进行动态调整。
　　报告期内公司所开发项目中，部分项目因与合作方经营思路存在分歧、项目总包退出等因素影响，导致存在停工情形。公司积极与政府、合作方及金融机构沟通，努力引入项目纾困资金，推动停工项目的复工复产。
　　（4）公司主要房地产项目销售情况
　　[注]上表中涉及权益比例、面积指标、结算等的相关数据可能会根据项目具体开发情况进行动态调整。
　　（5）公司主要出租项目情况表
　　（6）公司融资情况表
　　4、房地产项目跟投相关情况
　　（三）发展战略和未来一年经营计划
　　1、公司发展战略
　　2025年是公司系统化解风险的关键之年，也是推进转型升级发展的关键之年。面对复杂严峻的内外部环境，公司管理层及业务骨干团队保持稳定，沉着应对风险挑战，积极履行企业社会责任，把保交房作为第一要务，全面落实提升经营质效工作，全力实现引战重整战略任务，系统性化解债务风险，加快实现公司良性循环，夯实公司高质量发展新基石。
　　2、公司经营计划
　　2025年是公司承上启下的一年。现代化企业管理模式、坚强稳定的核心团队、房地产全链条运营
　　管理能力，是公司高质量发展的基础。基于此，确定公司 2025年的经营思路为：稳中求进、守正创新，主动发展，坚决打赢保交房收官战，强力推进重整成功，持续保持经营稳定，统筹推进新战略落地，系统实施各项重大改革，推动新金科实现稳健高质量新发展。
　　（1）全力实现重整引战圆满成功
　　公司将在五中院及管理人的指导下，全力推动二债会顺利表决通过以及重整计划裁定后的执行工作，切实做好新金科项目风险化解，持续推进保留包项目的融资展期降息、诉讼执行和解，解除查封冻结，化解司法风险，恢复良性循环。分类施策保障信托包项目经营，加强资源盘点、分类细化各项措施，提升债权人清偿率，实现多方共赢。通过重整投资人的投资款到位，为公司在现金流、业务发展和经营管理等方面注入新动能。
　　（2）精准施策促进经营良性循环
　　确保交付高质量完成。坚决履行企业主体责任，确保所有项目“零烂尾”。确保2025年交付不低于290万方，利用好“白名单”机制积极筹措保交房增量资金，严守安全生产和工程质量底线，确保全年无重大安全、质量事故，确保项目平稳交付。
　　促进生产经营正循环。在持续保持经营稳定的同时，也要聚焦主业，系统谋划新金科转型升级的发展规划、业务体系及保障机制。要改革经营管理机制，转变经营导向，谋发展、求效益，稳定债权人、中小投资者、购房业主等各方预期和信心。
　　（3）整合资源重构业务发展模式
　　公司将整合重整投资人资源，聚焦运营和资产管理，围绕“投资管理、开发服务、运营管理、特殊资产”四大主营业务，通过代建共建、产业商业运营、投资经营特殊资产等业务，引入数字管理、智能建造、大数据招商销售等科技手段，实施“汰旧、取新、强链”转型路径，分阶段实现短中长期经营目标。要重构战略布局，结合业务需求，把握城镇化发展以及房地产市场供求关系的趋势转变，聚焦核心城市，坚定城市准入清单和投资标准。要重构盈利模式，顺应行业发展阶段，强化科技创新和运营管理两大核心能力。公司将在重整投资人的带领下推动公司转型为聚焦强盈利能力和高投资回报的不动产综合运营商。
　　（四）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　截至报告期末，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的阶段性担保余额为 277.97亿元，报告期，公司不存在因承担阶段性担保责任而支付的金额占公司最近一期经审计净利润10%以上的情形。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　公司在报告期内的核心竞争力未发生重大变化，继续围绕“投资力、产品力、服务力”三大核心竞争力，持续提升经营质效，确保公司持续经营和稳健发展。
　　（一）投资力
　　公司不断改善战略布局，坚定收缩战线，回归都市圈、城市群核心城市的投资策略，形成重点突出的全国化布局结构。公司坚持投资力为“经营高质效的火车头，高质量发展的基石”的角色定位，系统提升“价值研究能力、多元投拓能力、卓越经营能力、科学决策能力、投后保障能力”。
　　（二）产品力
　　公司坚持以客户价值创造为导向，通过比较优势、产品创新和差异化竞争，着力打造高颜值、高体验、高附加值的“三高”产品，获得客户与市场对金科产品的认可；牢固树立产品引领理念，持续强化标杆引领意识、极致思维意识、差异化竞争意识、客户体验意识、产品创新意识。
　　（三）服务力
　　公司坚持构建“客户满意第一”的服务文化，整合全生命周期客户服务内容，不断提升客户满意度、忠诚度。坚持服务力转型突破，强调管理与协同并重，创新与赋能并行。坚持强化客户全生命周期管理，刷新项目基础服务品质，客户满意度维持高水平，服务力逐年提升。
　　公司积极推进重整引战工作，结合未来发展新战略，公司后续将依托重整投资人整合金融工具和产业资源的能力，全力打造出色的品牌形象和清晰的市场定位，重新塑造核心竞争力，提升经营质效。
　　
　　四、公司未来发展的展望
　　（一）行业格局和趋势
　　1、房地产开发业务
　　展望2025年，从政策面看，中央经济工作会议定调要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，全国住建工作会议明确2025年任务方向，预计房地产政策将保持延续性。需求方面，预计将进一步推进货币化安置城中村和危旧房改造、优化限制性政策、取消郊区或大户型限购政策，同时加大购房补贴等鼓励性政策或将在更多城市落地，带动需求释放。供给方面，重点在于去库存政策的加快落地推进，如专项债收购存量闲置土地、存量商品房收储、盘活商办用房改为租赁住房等政策。另外，“好房子”建设、项目融资“白名单”等或也将是政策聚焦点。另外在“三大工程”框架下，保障性租赁住房供给量或突破1000万套，城市更新投资占比有望提升至GDP的2%，存量房改造试点城市将扩展至30个核心城市群。
　　从市场运行看，新开工面积降幅有望收窄至3%-5%，但全年总量仍难突破10亿平方米关口。房企投资意愿分化加剧，头部国央企聚焦核心城市补货，民营房企则转向代建、物业等轻资产领域。保交房工作重心向"保质量"倾斜。根据中指院预计，中性情形下， 2025年全国新建商品房销售面积同比下降6.3%；乐观情形下，若城中村改造及收储存量房等加快落实，居民置业意愿提升，2025年全国商品房销售面积或可实现止跌。改善型需求占比将提升至35%以上，核心城市二手房成交量有望实现5%左右的温和复苏。
　　房价方面，新房市场呈现"总量趋稳、结构分化"特征，一线及强二线城市房价或出现3%-5%的小幅回升，三、四线城市则面临持续调整压力。二手房市场交易量价延续低迷态势，重点城市挂牌量维持高位。值得关注的是，共有产权住房、人才住房等新型供给模式占比提升，将加速推动住房市场从"增量主导"向"存量优化"转型。
　　2、特殊资产管理业务
　　特殊资产行业市场空间巨大，其中仅不良资产的存量规模就达10万亿元。2024年，我国商业银行不良贷款余额约 3.3万亿元，不良贷款率1.5%；非银金融机构方面，信托资产管理规模约 27万亿元（截至2024年6月30日），基金、证券、期货等机构资管业务总规模约72万亿元（截至2024年9月30日），合计约99万亿元，按3%的不良率估计，不良资产规模约 3万亿元；非金融企业方面，全国规模以上工业企业应收账款 26.06万亿元，按企业 1年期以内的坏账准备平均计提比例5%计算不良率，保守估计不良资产规模约 1.3万亿元。根据前述分析，我国不良资产存量规模预计达 7.6万亿元，如考虑陷入财务困境、经营困难、濒临破产但尚未达到不良资产标准的困境企业以及AMC持有的尚未处置的困境资产，预计规模可能达10万亿元。
　　3、代建业务
　　在房地产市场深度调整背景下，代建行业凭借轻资产、低风险的特性成为房企转型的重要方向。2024年，代建行业新增签约建筑面积达1.65亿平方米，头部企业市场占有率超过50%。但行业增速已明显放缓，2024年TOP10企业新增规划建筑面积增速仅7.7%，较前几年显著下滑。展望2025年政策红利将加速释放，政府推进"三大工程"将为代建行业提供结构性机遇。预计 2025年全国保障性租赁住房新增筹建量将达150万套，城市更新投资规模突破 5万亿元，其中约30%通过代建模式实施。预计2025年市场规模将持续增长，但竞争加剧将推动行业进入“质量优先”阶段，代建企业需通过差异化服务突围。
　　4、商业运营业务
　　2024年，中国商业地产市场呈现“复苏与承压并存”的特征。在GDP增长5%的背景下，社会消费品零售总额达48.8万亿元，同比增长3.5%，但商办用房开发投资额同比下降13.9%，新开工面积减少24.6%，市场仍处于深度调整期。
　　进入2025年，中央与地方政府积极推出多项提振消费措施，如加力扩围实施消费品以旧换新等政策，这为商业房地产市场带来了新的机遇。根据第一太平戴维斯预计主要城市的租金在年内仍呈下降趋势，消费者信心有待进一步提振，存量市场竞争激烈，零售商销售业绩压力使得品牌扩张策略保持谨慎。
　　整体而言，2025年商业房地产市场机遇与挑战并存。在消费信心有待恢复的大环境下，政策的积极推动为市场注入活力，不同定位的商业地产也将继续呈现分化态势，预计在未来一段时间，消费信心仍处于筑底阶段，2025年购物中心的经营或许依旧面临压力。
　　5、产业运营业务
　　2025年伊始，中国科技产业、文化产业利好不断，预示着中国经济将走出“盘整期”，迎来新一轮的发展机遇。以新质生产力相关产业的崛起和持续发力，也将带动产业园区逐步企稳，走出“盘整期”，开启新一轮的发展。区位优势明显、具有核心竞争力、积极拥抱新质生产力的园区将率先“回血”，在市场竞争中取得先发优势。
　　产业园区作为宏观经济的重要载体，与园区主导产业的景气度有较强关联性，所谓“产业兴则园区兴”，反之亦然。因此，在产业迭代加速的背景下，园区2025年应更加积极地提前布局、拥抱新质生产力相关产业，才可能确保园区的长期持续健康发展。
　　（二）公司面临的风险分析
　　1、政策风险
　　房地产行业受国家宏观调控政策影响较大，为引导和促进房地产业持续、稳定、健康的发展，坚持“房住不炒”，政府采取了包括货币、财政、税收和产业等一系列宏观调控措施对房地产市场进行调控。若未来国家持续对房地产行业进行调控，而公司的经营不能适应宏观调控政策的变化，公司业务经营将面临一定的风险。
　　2、市场风险
　　房地产行业具有明显的地域属性。随着我国房地产行业日益成熟，部分城市和地区房地产市场进入调整期；尤其是报告期内，受现金流趋紧影响，国内房地产市场出现分化，不同区域、不同城市以及不同公司之间的市场分化现象加剧，对房地产项目的销售带来一定的不确定性。公司能否保持在品牌、资金、产品、规模上的领先优势，能否被市场认可，可能会对公司业务和经营业绩产生影响。
　　3、开发风险
　　房地产项目开发系一项复杂的系统工程，具有周期长、投资大、涉及行业多、有较强的地域性的特征，且接受规划、国土、建设、房管、物价和消防等多个政府部门的审批和监管。如某一个环节发生问题，都有可能影响到项目的进展。另外，房地产项目的实施过程中还存在原材料价格的波动、开发周期加长、预售监管资金管控更严、金融机构要求提前偿还贷款等风险，可能对项目的收入和盈利水平产生不利影响。公司在经营中若不能妥善应对上述情况，可能会对公司的经营业绩产生一定的影响。
　　4、管理风险
　　公司作为一家专业化经营的大型房地产开发企业，具备成熟的房地产项目开发、运营模式和管理制度，如果内部的管理体系、项目管理制度、人力资源储备、纾困政策落实等方面不能满足转型发展的要求，公司将面临一定的管理风险。
　　5、债务逾期风险
　　房地产开发属于资金密集型行业，房地产开发项目一般投资周期较长，投资规模较大。总体来看，公司债务融资规模较大，资产负债水平较高。受宏观经济环境、行业环境、融资环境影响，公司及下属部分子公司流动性出现阶段性紧张，导致部分债务未能如期偿还，对公司的生产经营产生不利影响。
　　6、产品交付风险
　　受行业调控和市场信心等因素影响，房地产市场销售持续低迷。如购房者持续观望，将造成销售不及预期的情况，从而导致公司项目运营资金持续收紧，触发项目停工、交付逾期等无法保障交付的风险。
　　7、诉讼仲裁风险
　　截至报告期末，公司诉讼、仲裁的案件涉及数量较多、金额较大。公司部分资产已经出现被动处置的情形，对公司财务状况、经营利润产生较大影响。
　　8、账户冻结风险
　　因涉诉事项已造成公司及控股子公司部分银行账户被司法冻结，并对公司资金周转和日常经营活动造成不利影响。如公司及控股子公司持续未能就涉诉纠纷与对方协商一致并有效解决，则不排除后续公司及控股子公司存在更多银行账户被司法冻结的情形。
　　9、控制权变更风险
　　公司控股股东、实际控制人所持有公司的大部分股份存在质押、冻结情形，如上述股东无法与相关方妥善解决纠纷，则可能存在股东所持股份被动减持或被强制处置的情形，进而发生控制权变更的风险；公司目前正在司法重整程序中，如重整成功，公司控制权将发生变更。
　　10、持续经营风险
　　一方面，受流动性紧张影响，公司尚存在债务逾期、诉讼仲裁、账户冻结、交付逾期等问题；另一方面，公司重整完成后，亦将面临主营业务的转型、组织架构的调整、管理团队的重新整合等问题。上述事项或情况均可能导致对本公司持续经营能力产生重大疑虑的风险。
　　11、重整失败风险
　　法院已依法受理公司重整，如重整失败，公司存在被宣告破产的风险。如公司被宣告破产，根据《上市规则》的规定，公司股票将面临终止上市的风险。
　　12、退市风险
　　公司经审计2024年年度报告净资产为负值，根据《上市规则》的规定，公司股票交易将被叠加退市风险警示。如次一年度经审计的期末净资产继续为负值，公司则将被终止其股票上市交易。
　　（三）公司应对措施
　　公司将密切关注政策动向，充分利用好地产支持政策，积极推动司法重整，妥善化解债务风险，推动公司转型升级；持续保持公司总体稳定，从稳定各方预期、提振发展信心、激发队伍活力入手，全力以赴确保生产经营持续稳定运行；坚定不移地推进组织体系和工作机制变革，继续“节衣缩食、降本增效”，切实提高管理效率、增强组织活力。2025年，公司将多项措施并举，力争全面完成公司全年的各项经营目标、任务。 收起▲