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主营介绍

  • 主营业务:

    房地产开发为主,新能源发电、社区综合服务、酒店经营管理、园林、门窗、装饰等相关多元化产业经营为辅

  • 产品类型:

    房地产销售、生活服务、新能源、科技产业(园区)投资运营业务

  • 产品名称:

    住宅地产开发 、 产业地产开发与运营 、 商业地产开发 、 物业服务 、 增值服务 、 智慧科技服务 、 科技产业(园区)投资运营业务 、 新能源

  • 经营范围:

    房地产开发、物业管理、机电设备安装(以上经营范围凭资质证书执业);销售建筑、装饰材料和化工产品(不含危险化学品)、五金交电;自有房屋租赁;企业管理咨询服务,货物及技术进出口(法律、法规禁止的,不得从事经营;法律、法规限制的,取得相关许可或审批后,方可从事经营)。

运营业务数据

最新公告日期:2020-03-24 
业务名称 2019-12-31 2019-06-30 2018-12-31 2018-06-30 2017-12-31
房地产开发签约收入(元) 1860.00亿 - 1188.00亿 - -
房地产开发签约面积(平方米) 1905.00万 - 1342.00万 - -
新开工面积(平方米) - 1156.00万 - 1050.00万 -
竣工面积(平方米) - 425.00万 - 256.00万 -
签约销售金额(元) - 814.00亿 - 597.00亿 630.00亿
销售面积(平方米) - 839.00万 - 697.00万 -
签约销售面积(平方米) - - - - 843.00万

主营构成分析

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营业收入 X

单位(%) 单位(万元)
注:通常在中报、年报时披露 
业务名称 营业收入(元) 收入比例 营业成本(元) 成本比例 利润比例 毛利率
按行业 房地产销售 631.10亿 93.12% 447.34亿 95.90% 95.77% 29.12%
生活服务 23.10亿 3.41% 17.13亿 3.67% 3.11% 25.83%
其他 19.39亿 2.86% - - - -
新能源 4.15亿 0.61% 1.99亿 0.43% 1.12% 52.01%
按产品 房地产销售 631.10亿 93.12% 447.34亿 95.90% 95.77% 29.12%
生活服务 23.10亿 3.41% 17.13亿 3.67% 3.11% 25.83%
其他 19.39亿 2.86% - - - -
新能源 4.15亿 0.61% 1.99亿 0.43% 1.12% 52.01%
按地区 重庆 348.30亿 51.39% 235.79亿 69.22% 79.01% 32.30%
其他区域 194.68亿 28.72% - - - -
四川 74.35亿 10.97% 56.82亿 16.68% 12.31% 23.58%
江苏 60.41亿 8.91% 48.05亿 14.11% 8.68% 20.45%

主要客户及供应商

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前5大客户:共销售了12.26亿元,占营业收入的1.81%
">
  • 客户一
  • 客户二
  • 客户三
  • 客户四
  • 客户五
  • 其他
客户名称 销售额(元) 占比
客户一
5.77亿 0.85%
客户二
3.90亿 0.58%
客户三
1.45亿 0.21%
客户四
6438.10万 0.09%
客户五
4867.74万 0.07%
前5大供应商:共采购了61.76亿元,占总采购额的7.80%
">
  • 供应商一
  • 供应商二
  • 供应商三
  • 供应商四
  • 供应商五
  • 其他
客户名称 采购额(元) 占比
供应商一
18.01亿 2.27%
供应商二
12.42亿 1.57%
供应商三
11.52亿 1.45%
供应商四
11.06亿 1.40%
供应商五
8.75亿 1.11%
前5大客户:共销售了71.99亿元,占营业收入的27.59%
  • 第一名
  • 第二名
  • 第三名
  • 第四名
  • 第五名
  • 其他
客户名称 销售额(元) 占比
第一名
17.53亿 6.72%
第二名
16.09亿 6.16%
第三名
15.39亿 5.90%
第四名
12.68亿 4.86%
第五名
10.30亿 3.95%
前5大客户:共销售了3.09亿元,占营业收入的0.75%
">
  • 客户一
  • 客户二
  • 客户三
  • 客户四
  • 客户五
  • 其他
客户名称 销售额(元) 占比
客户一
1.88亿 0.45%
客户二
4216.76万 0.10%
客户三
2857.14万 0.07%
客户四
2553.33万 0.06%
客户五
2512.38万 0.06%
前5大供应商:共采购了70.59亿元,占总采购额的18.78%
">
  • 供应商一
  • 供应商二
  • 供应商三
  • 供应商四
  • 供应商五
  • 其他
客户名称 采购额(元) 占比
供应商一
22.40亿 5.96%
供应商二
15.46亿 4.11%
供应商三
12.40亿 3.30%
供应商四
11.55亿 3.07%
供应商五
8.78亿 2.34%
前5大客户:共销售了24.66亿元,占营业收入的7.10%
">
  • 客户一
  • 客户二
  • 客户三
  • 客户四
  • 客户五
  • 其他
客户名称 销售额(元) 占比
客户一
15.93亿 4.58%
客户二
6.24亿 1.80%
客户三
1.57亿 0.45%
客户四
5797.03万 0.17%
客户五
3338.40万 0.10%
前5大供应商:共采购了40.75亿元,占总采购额的21.55%
">
  • 供应商一
  • 供应商二
  • 供应商三
  • 供应商四
  • 供应商五
  • 其他
客户名称 采购额(元) 占比
供应商一
11.30亿 5.97%
供应商二
8.31亿 4.40%
供应商三
8.30亿 4.39%
供应商四
7.01亿 3.71%
供应商五
5.84亿 3.09%
前5大客户:共销售了2.24亿元,占营业收入的0.70%
">
  • 客户一
  • 客户二
  • 客户三
  • 客户四
  • 客户五
  • 其他
客户名称 销售额(元) 占比
客户一
1.41亿 0.44%
客户二
2398.00万 0.07%
客户三
2164.33万 0.07%
客户四
1935.00万 0.06%
客户五
1833.13万 0.06%
前5大供应商:共采购了26.85亿元,占总采购额的23.00%
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客户名称 采购额(元) 占比
供应商一
11.05亿 9.47%
供应商二
5.73亿 4.91%
供应商三
3.79亿 3.24%
供应商四
3.48亿 2.98%
供应商五
2.80亿 2.40%

董事会经营评述

  一、概述
  (一)2019年房地产市场分析
  1、行业发展形势回顾
  我国正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期,结构性、体制性、周期性问题相互交织,“三期叠加”影响持续深化,经济下行压力加大。但在党中央集中统一领导下,保持战略定力,坚持稳中求进,深化改革开放,经济社会保持持续健康发展,2019年国内生产总值同比增长6.1%,总量达到99万亿元。在房住不炒,一城一策、因城施策调控背景下,房地产行业投资和销售保持平稳发展。
  房地产投资意愿下降。根据国家统计局统计,虽然2019年全国房地产开发投资13.22万亿元,同比增长9.9%。但作为房地产投资的土地购置指标,存在... 查看全部▼

  一、概述
  (一)2019年房地产市场分析
  1、行业发展形势回顾
  我国正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期,结构性、体制性、周期性问题相互交织,“三期叠加”影响持续深化,经济下行压力加大。但在党中央集中统一领导下,保持战略定力,坚持稳中求进,深化改革开放,经济社会保持持续健康发展,2019年国内生产总值同比增长6.1%,总量达到99万亿元。在房住不炒,一城一策、因城施策调控背景下,房地产行业投资和销售保持平稳发展。
  房地产投资意愿下降。根据国家统计局统计,虽然2019年全国房地产开发投资13.22万亿元,同比增长9.9%。但作为房地产投资的土地购置指标,存在降温现象。2019年,房地产开发企业土地购置面积2.58亿平方米,同比下降11.4%;土地成交价款1.47万亿元,同比下降8.7%。
  房地产销售继续放缓。在2018年全国商品房销售面积同比增长仅1.3%的情况下,2019年商品房销售面积17.16亿平方米,同比下降0.1%。商品房销售额15.97万亿元,增速同比回落5.7个百分点。
  房地产到位资金稳定。2019年,房地产开发企业到位资金17.86万亿元,同比增长7.6%,增速提高1.2个百分点。其中,国内贷款2.52万亿元,同比增长5.1%;自筹资金5.82万亿元,同比增长4.2%;定金及预收款6.14万亿元,同比增长10.7%;个人按揭贷款2.73万亿元,同比增长15.1%。
  行业集中度持续提升。据第三方机构统计,截至2019年末,TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的权益销售金额集中度已分别达到近21%、36%、44%以及53%。行业整体规模增速放缓的同时,百强集中度持续提升,行业分化格局加剧。
  2、公司主要房地产项目所在城市市场分析
  2019年,公司持续推动省域深耕战略,致力于提升所在城市市场占有率。本报告期,公司房地产签约销售金额主要来自于重庆、苏州、南宁、合肥、成都、杭州等重点城市。
  (二)报告期经营情况总结
  1、报告期总体经营情况总结
  2019年,公司全面贯彻落实“四位一体”的协同发展战略,持续打好销售、投资、资金、人才四大攻坚战,不断提升核心竞争力,努力实现高质量发展,圆满完成年初制定的各项经营目标。
  一是经营业绩稳健提升。公司实现营业收入678亿元,同比增长64%,连续9年保持增长;实现净利润63.57亿元,同比增长58%,其中归属于上市公司股东的净利润56.76亿元,同比增长46%;每股收益1.05元,同比增长46%;加权平均净资产收益率23.63%,同比增长4.18个百分点;毛利率达到28.84%,盈利能力持续保持较高水平。
  二是规模增长强劲有力。公司及所投资的公司实现销售金额1,860亿元,同比增长57%,完成年度目标的124%。房地产销售面积1,905万平方米,同比增长42%,销售面积位居行业前列。深耕战略效果明显的同时,全国化版图全面展开,公司重庆市场占有率达到11.66%,同比增长2个百分点;公司除重庆以外市场增长势头强劲,销售金额同比增长达到82%,合肥、苏州、南宁、成都等重点城市的市场占有率同比增长均超50%以上。
  三是土地储备更趋均衡。公司坚持省域深耕,聚焦项目本身,强化轮动投资,投资效果明显。报告期内,新增土地192宗,土地购置合同金额达到888亿元,权益合同金额562亿元,计容建筑面积3,323万平方米,圆满完成年度土地投资目标。截至报告期末,公司总可售面积近6,700万平方米,其中,重庆占比降至29%,华东、西南(不含重庆)、华中、华南、华北占比分别达到22%、18%、16%、7%、5%,布局结构更加合理。
  四是财务结构持续优化。公司不断强化以财务指标为核心的经营管理理念,加强资金保障,优化财务结构。2019年,公司及所投资的公司全年实现销售回款1,610亿元,同比增长53%,回款率高达87%。期末公司货币资金余额近360亿元,完全有效覆盖短期负债;经营活动产生的现金流净额达到22.39亿元,同比增长68%。截至2019年年末,公司资产总额超3,200亿元,同比增长39%;资产有息负债率1降至33%,同比降低近4个百分点;扣除预收款项后资产负债率2降至48%,较上年降低超2个百分点。公司预收款项达到1,147亿元,同比提升超过50%,为公司未来提供充足业绩保障。
  五是持续深化团队建设。公司持续坚持驱动人才结构升级,提升组织效能。一是继续对外派送42名中高层管理者与青年高潜人才外出进修学习;二是创新设计人才海选与环流机制,切实支持业务发展,精选53名优秀员工环流到新区域;三是推进区域领导班子建设,完成区域公司管理团队盘点和评估,及时补充和完善核心岗位;四是持续优化人才结构,地产板块硕士(含)学历以上人才占比14.15%,较去年提高3.6个百分点。
  六是积极履行社会责任。公司积极响应精准扶贫国家战略、主动参与“万企帮万村”行动,持续投入资金支持精准扶贫事业,为扶贫攻坚贡献力量。先后荣膺“重庆慈善突出贡献奖”,“2019年度扶贫贡献企业”等荣誉称号。报告期内,公司经营带动税收贡献约110亿元,积极支持国家财政税收和地方经济建设,属国家级守合同重信用企业。同时,公司坚持持续合理回报股东,完成现金分红19.22亿元,股息率继续保持较高水平。
  2、报告期内公司房地产项目经营与发展情况
  (1)公司新增土地储备情况
  公司持续完善投资布局,推动省域深耕,聚焦项目本身。报告期内,新增土地192宗,计容建筑面积3,323万平方米,土地购置合同金额888亿元,权益合同金额562亿元。
  (2)主要房地产项目开发情况
  报告期,公司及所投资的公司期末在建项目320个,新开工面积约3,163万平方米,期末在建面积约5,776万平方米,竣工面积约1,208万平方米。
  (3)主要房地产项目销售情况
  报告期内,公司销售规模实现有质量的增长,公司及所投资的公司实现签约销售1,860亿元,同比增长57%;房地产销售面积1,905万平方米,同比增长42%。
  (4)公司可售资源情况
  公司围绕“三圈一带、八大城市群”进行投资布局,坚持省域深耕策略,截至报告期末,公司总可售面积近6,700万平方米。
  (5)报告期向商品房承购人银行抵押贷款提供担保
  截至本报告期末,公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的阶段性担保余额为215.53亿元,本报告期,公司不存在因承担阶段性担保责任而支付的金额占公司最近一期经审计净利润10%以上的情形。
  3、生活服务业务
  报告期内,面对行业发展的新变化、新趋势,金科服务围绕以客户满意为核心,保持有质量的增长。通过智慧科技和大数据管理赋能生活服务,大力拓展智慧社区、智慧建筑、智慧案场三大场景应用,构建“人、云、端”的智慧生态。2019年,金科服务营业收入同比增长超50%,服务项目近800个。
  4、科技产业(园区)投资运营业务
  金科产业集产业开发、投资、运营于一体,致力于成为中国领先的科技产业(园区)综合运营商。目前已进入重庆、四川、湖南、山东、山西、陕西等8省份11个城市,其中2019年新进驻城市6个,累计开发运营管理项目19个,面积超900万平米,投资撬动效应较为明显,可持续发展后劲充足。打造了以重庆两江健康科技城、成都青羊总部基地、山西智慧科技城、长沙科技新城等为代表的一大批标杆项目。报告期内,金科产业实现营业收入约31亿元,净利润约5亿元。荣获权威机构授予的“中国产业园区运营20强”、“中国产业园区运营商品牌价值TOP10”、“中国产业园区优秀企业服务商"等多项荣誉。
  5、新能源业务
  截至报告期末,公司景峡、烟墩风电场全部实现并网发电,总装机容量达到40万千瓦,两个风电场全年上网电量共计103,076万千瓦时,发电量在同区域风电场中持续保持领先水平,烟墩风电场全年弃风限电率为13.3%,同比下降4.7个百分点,景峡风电场全年弃风限电率为14.4%。公司充分发挥混凝土塔筒核心技术优势,实现EPC代建业务突破,全年顺利承建并完成9.9万千瓦装机项目。全年新能源业务实现营业收入41,491万元,同比增长约121%;实现净利润12,583万元,同比增长超200%。
  6、房地产项目跟投实施情况
  本公司根据股东大会审议通过的《公司员工跟投房地产项目公司管理办法》实施项目跟投,将项目经营效益与员工个人收益直接挂钩,实现收益共享,风险共担,鼓励跟投人员为公司和股东创造更大的价值。截止报告期末,公司共有243个项目实施了房地产项目跟投,涉及总跟投资金15.33亿元,巫山金科城、天元道等17个项目实现分红,累计涉及分红金额0.93亿元,本期无项目清算退出跟投。公司监事未参与员工跟投。
  根据公司2019年第一次临时股东大会审议通过修订后的《公司员工跟投房地产项目公司管理办法》,公司董事、高级管理人员亦不再跟投新增房地产项目。
  (1)公司部分主要跟投项目情况
  (2)公司董事、高管跟投项目情况
  二、公司发展战略和未来一年经营计划
  (一)公司发展战略
  2020年,公司将继续坚持以“四位一体”协同发展战略为导向,坚持“高质量发展”思路,以“创新、效益、质量、精细、科技、共享”六大新发展理念为思想引领,将坚持建设十大核心能力作为总体发展方略,落实五大保障措施,实施十大行动计划,打好四大攻坚战,全面提升经营质效,实现公司持续健康发展。
  在民生地产方面,紧密围绕核心主业,扩大优势竞争。坚持“美好生活服务商”的战略定位,积极发展现代服务业,以“地产+服务”连接用户,持续为客户打造全生命周期的优质生活方式;构建“三圈一带、聚焦八大城市群”区域战略、“三系一核”的产品战略,围绕“成长更好、居家更好、健康更好、便利更好、邻里更好”五大美好体系,实现终身服务,致力于为民生地产做出贡献,并实现规模与质效共同提升。
  在生活服务方面,推动服务集团跨业态发展。围绕“四位一体”协同发展,提升综合实力、行业影响力和客户口碑。做好后服务建设,将服务贯穿项目全生命周期,实现服务集团跨业态发展,巩固现有传统物业服务优势,开拓增值服务、智慧科技服务等增量业务的新空间,推动生活服务业务向卓越的生活服务商和创新型政企综合服务商的定位转型。
  在科技产业(园区)投资运营方面,逐渐发展成为中国领先的产业综合运营商。公司秉承“以产促城,以城兴产,产城融合”的发展理念,围绕智能制造、数字科技、健康科技、智慧建造等产业方向,构建产业综合运营服务体系,推动区域产业结构升级,与国内外优质资源强强联合,实现入驻企业、政府平台与公司的共赢共利。
  在文旅康养方面,竭力创新,致力创意,开创多层级产品及服务。尝试布局文旅康养产业,紧扣国家乡村振兴战略及文化、健康产业发展战略,引进、嫁接国际国内具有独特优势的顶尖IP资源,因地制宜、灵活搭配,打造城市新高度的文化旅游及康养品牌,创造超越传统城市的未来综合体验区,助力公司成为美好生活服务商。
  在多元化板块方面,实现金科内部产业链生态闭环。围绕“四位一体”协同发展,进一步构建和完善设计、建设、园林、酒店、教育、新能源等相关产业链业务,打造金科内部产业生态闭环,充分发挥战略协同优势,不断构建新的盈利增长点及领先的可持续发展能力。
  (二)公司经营计划
  2020年,虽然面对新冠疫情的不确定性因素的影响,公司将坚持“四位一体”协同发展战略不动摇,开创公司事业新局面;坚持关键业务能力升级不松动,助推经营质效再上新台阶;坚持先进思想意识引领不动摇,打造经营管理新风气。2020年,公司及所投资的公司全年销售目标为2,200亿元,计划新开工面积约3,600万平方米,年末在建面积约7,300万平方米,积极拓展土地储备资源。
  具体关键工作如下:
  一是坚定实施“四位一体”发展战略,推进各板块协同发展。民生地产开发做深做透。确保年度销售目标达成,进一步提升一线区域的经营能力;生活服务做好做亮。坚持把客户满意度放在首位,重视服务细节;坚持科技战略定力,提升物业盈利能力;科技产业(园区)投资运营做真做强。围绕“前端促投资,后端提效益”开展招商运营工作,打造公司新的规模利润增长极;文旅康养做稳做实。丰富夯实文旅康养产品线,适应不同市场需求,稳扎稳打推进项目拓展;其他多元化产业做精做优。坚持以外部对标为指导,切实推进内外部业务双轨发展,构建内部产业生态圈。
  二是推动投资体系化改革,切实提高投资拓展能力。推动“精准的时空安排、强大的一线拓展、系统的区域管控、高效的集团决策、完善的投后保障”五大投资方针改革落地;深入推进“省域深耕”战略,坚持“合作共赢,合伙共生”;持续夯实城市研究体系,确保研究领域全覆盖,确保研究真正产生效益;加强产业文旅与地产的协同,加大收并购力度,为公司中长期发展战略提供充足土地储备保障。
  三是强化财务管理理念,深度构建资金保障能力。公司不断强化以财务指标为核心的经营管理理念,加强资金保障,优化财务结构,持续加大优质平台建设。继续强化经营性回款管理,提高回款的效率和质量。加大融资创新力度,加大对无担保融资、资本市场直接融资、地产基金等创新融资的攻坚力度。进一步优化融资期限结构,合理控制融资成本,切实保障供应链融资工作开展。
  四是推动信息化建设,高效提升运营协同能力。继续坚持前端开盘效率提升不动摇,确保年度平均开盘周期提速;重视后端开盘质效管理,强化现金流回正周期管理,持续加强项目运营周期重要过程节点及内控交房关键节点管理,提升全周期经营效率;以数字化精细管理能力、数字化客户洞察能力、数字化高效协同能力三个主要方向为突破口,为经营决策、创新营销、增收节支赋能。
  五是推行事业合伙人机制,系统提升团队战斗力。规划推行事业合伙人机制,在短期利益趋同,长期价值观一致的基础上,将经营者的角色从职业经理人转变为事业合伙人,从利益共同体升级为事业共同体,激励经营管理层不断提升公司业绩,实现员工、公司、股东三方共赢;推动管理干部年轻化,内部轮岗常态化,大力推进管理岗位跨系统轮岗、跨城市调动,切实达到思维更新、能力带动的鲶鱼效应。

  二、核心竞争力分析
  公司的核心竞争力主要体现在以下几个方面:
  1、运营开发能力
  公司坚持以现金流和利润为导向的可持续发展,聚焦项目价值挖掘,注重品质管理,打造质效并重的运营管控体系。在运营开发管控过程中,注重资源流与资金流的交圈闭环,以项目为核心单元,实现定位、设计、开发、工程、运营全流程无缝协同。20多年来,公司累计开发面积超1亿平方米,锻造了成熟的全城市能级、全产品形态的运营开发能力,为公司健康发展打下坚实基础。
  2、团队管理能力
  公司坚持“团队职业化、管理专业化、经营规范化、竞争市场化”四大经营理念,形成了“未来牵引、铸造平台、熔炼文化、成就人才”的体系化人力资源管理战略。公司拥有一支成熟稳定的核心管理团队,董事会成员及高级管理人员皆拥有较强的专业能力和丰富的管理经验,并且培养了一批忠诚务实、敏锐执着、拼搏竞取的年轻人才,为公司发展提供源源不断的人力资源支持。
  3、战略规划能力
  作为一家战略驱动型上市企业,公司围绕打造美好生活生态圈,逐步形成“四位一体”协同发展战略格局,并根据外部环境动态调整。在投资布局上,公司坚持围绕“三圈一带、八大城市群”深耕发展,坚持聚焦省域深耕,形成“以二三线城市为主,一四线城市为辅”的全国化均衡布局。
  4、产品创新能力
  公司拥有“全国住宅产品专家”、“洋房之父”的美誉,先后获得“智慧服务平台”、“窗式健康防霾系统”、“九曲河独院别墅”、“东方现代风格大平层”等数十项实用新型和外观设计专利。新时期,公司构建了以“东方人居”为产品理念、“生命建筑”为产品内核,推出全新三大产品线——集美亲子,博翠健康,琼华科技,打造“能思考”、“会呼吸”、“有温度”的新一代产品,为广大客户呈现金科式美好生活。
  5、品牌影响力
  公司以“美好你的生活”为使命,以“企业大、产品美、服务好、公益善”为品牌目标,打造了辨识度清晰、市场美誉度高的品牌形象,构建起公司与客户信任桥梁,持续为客户提供优质产品和服务。公司屡获“中国企业500强、中国房地产上市公司A股10强、中国地产品牌价值10强、福布斯全球企业”等殊荣。
  6、创新融资能力
  作为资金密集型企业,多元化创新融资模式、融资能力和通畅的融资渠道可以为公司发展提供良好保证。公司坚持银行和债券融资为主,深入研究市场创新融资。报告期内,公司新拓境外融资渠道,成功发行首笔美元债,并与主要大型金融机构均建立了诚信、互利的长期战略合作关系,获境内主流评级机构AAA的主体信用评级。
  7、科学激励体系
  公司秉承“风险共担、利益共享、荣辱与共”的原则,已逐渐建立、健全了短中长期结合的激励机制。
  2019年,公司在限制性股票激励计划、“同舟共赢计划”、“同创共赢计划”基础上,创造性推出“卓越共赢员工持股计划”,充分激活各层级员工的主动性和创造性,为打造高水平、高战斗力、高责任心的专业团队和实现战略目标做好机制保障。

  三、公司未来发展的展望
  (一)行业格局和趋势
  1、房地产行业
  2020年,是国家全面建成小康社会的决胜之年,也是“十三五”规划的收官之年,中国要实现第一个百年奋斗目标。全面做好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期工作,统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险、保稳定,保持经济运行在合理区间,确保全面建成小康社会和“十三五”规划圆满收官。
  当前,我国正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期,结构性、体制性、周期性问题相互交织,“三期叠加”影响持续深化,新型冠状病毒疫情来势凶猛,始料未及,经济下行压力加大。但是,面对疫情,以习近平总书记为核心的党中央和中国政府应对有力、措施果断,各项支持政策持续发力,全国人民上下齐心,化危为机,因此中国经济稳中有进、长期向好的趋势不变。
  截至2019年末中国城镇化率为60.60%,离发达国家平均水平还有相当长的距离,城镇化仍是房地产发展根本动力,但是受房地产调控政策趋严的滞后影响,房地产投资高位增长的态势难以延续。公司坚定认为中国经济稳中有进,持续向好的基本态势没有变。作为国民经济结构中的关键产业之一,也是人们追求美好生活的重要载体,公司坚定看好房地产行业的中长期走势。
  房地产政策方面,稳定将是下一阶段房地产调控政策主基调,继续坚持“房住不炒”的定位,落实一城一策、因城施策的长效调控机制,夯实城市政府主体责任,切实把稳地价、稳房价、稳预期的目标落到实处。在此背景下,预计2020年房地产市场将保持总体平稳发展,企业强者恒强的格局将延续。
  2、生活服务行业
  中国物业服务行业仍处于高速发展阶段。根据中国指数研究院披露数据,物业管理行业是存量与增量并存的巨大市场,预计到2025年商品住宅销售面积累计238亿平方米,按照百强企业住宅物业费计算,整体市场规模9,054.48亿元。到2025年中国社区增值服务市场容量预计达1.80万亿元,未来行业规模将持续稳步增长,同时行业集中度将继续提升。凭借资源禀赋、品牌口碑、资金实力和管理效率方面的优势,龙头公司不断扩张管理规模,丰富经营业态,优化盈利能力,成为行业趋势下显著的受益者。
  (二)公司面临的风险分析
  1、政策变化风险
  房地产作为国家支柱产业之一,是国家政策调控的重点关注领域。国家层面2019年中央经济工作会议再次强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展”,房地产政策新思路愈加清晰。如果公司不能适应政府调控政策的变化,则有可能对公司的经营和发展造成不利影响。
  2、宏观经济风险
  综合分析国内外形势,2020年是全面实现小康社会和“十三五”规划的收官之年,宏观经济增长依旧存在较大压力,房地产行业与宏观经济之间存在较大关联性,受宏观经济周期的影响较大。因此,公司能否针对宏观经济与行业发展周期相应调整公司的经营策略和投资行为,将对公司业绩产生较大影响。
  3、市场竞争风险
  近年来,公司面临的市场环境由区域市场变化为全国市场,同时房地产市场行业集中度不断提高的趋势明显,各种资源正逐步向竞争力更强、影响力更大的领先企业聚集,公司能否保持在品牌、资金、产品、规模上的领先优势,将决定公司能否被市场认可,进而对公司业务和经营业绩产生影响。
  4、土地投资风险
  房地产企业主要通过获取土地资源进行项目开发,一方面优质土地资源的招拍挂面临激烈竞争,可能导致投资成本上升;另一方面近年来多地政府出台土地竞配建、竞自持、现房销售的限制,也增加了土地获取成本和去化周期。虽然成熟的经营管理和运营水平能提升公司抗风险能力,但如果未来土地价格持续上涨将会增加公司获取项目成本,加大经营风险。
  5、项目开发风险
  房地产项目开发流程包括土地获取、项目设计、建设规划、施工建设、销售及市场推广、交付及售后服务等多个环节。尽管公司具备丰富的房地产开发经验和较强的项目开发能力,但是近年国家陆续出台了更为严格的审批要求,可能导致公司房地产开发及销售周期延长,进而增加开发成本和开发风险,并对公司经营业绩产生负面影响。
  6、经营管理风险
  近年来公司业务不断拓展,经营规模不断扩大,对公司的管理能力、决策效率和风险防范等提出了更高的要求。如果公司在管理体系、制度建设、人力资源保障和风险控制等方面不能适应上述要求,公司将面临一定的管理风险。
  7、项目融资风险
  在公司发展过程中,需投入大量的资金用于土地获取、项目开发以保持和提升公司竞争力,公司开发资金除来源于自有资金外,还需要通过金融机构借款、发行有价证券等方式进行融资。若公司负债规模难以快速降低,融资空间可能受到限制,从而影响公司经营发展。同时若国家宏观经济形势、信贷政策和资本市场发生重大变化,可能导致公司融资受限或融资成本上升,从而对生产经营产生不利影响。
  8、开发成本风险
  公司为了增强自身在行业中的竞争优势,未来几年可能将保持较大的成本支出规模。若项目投资失败,将会对公司的未来收益产生较大影响。
  9、新冠疫情影响
  2020年,国内爆发了新型冠状病毒感染的肺炎疫情,预计此次疫情将对房地产行业的生产和经营造成一定的暂时性影响,影响程度取决于疫情防控的进展情况、持续时间以及各地防控政策的实施情况。
  10、其他不确定因素
  房地产企业开发周期长,监管环节多,受宏观环境影响较大,故公司在实际经营过程中还可能发生其他不确定因素,敬请投资者注意投资风险。
  (三)公司高质量发展的总体方略和保障措施
  为了坚定发展方向,服务“四位一体”战略,确保公司在稳中有变的环境中持续保持竞争力,公司将推动“建设十大核心能力”作为公司实现高质量发展的总体方略。
  一是坚持建设先进的企业文化。要坚决拥护党的领导,自觉践行社会主义核心价值观;坚持抓好思想意识作风建设工作;坚持推动文化重塑,把信念信条、价值准则等精神力量转化为高质量发展的内驱力;持之以恒的去清除“慵懒散软奢腐”六种人。
  二是坚持提升公司治理和企业管理能力。公司从治理结构、治理机制、治理环境等方面全面提升公司治理水平,强化“三会”健康运行,不断提升三会运行水平。不断提升企业管理能力,保持组织敏锐灵活、高效精干,实现各职能系统的相互协调,相互促进,相互强化,形成强大的组织力量。
  三是坚持建设优秀的管理队伍。持续构建企业发展命运共同体,通过同舟共赢、同创共赢及卓越共赢计划,完善“事业合伙人”机制;坚持业务管控模式,着力推进组织变革、效率变革、动力变革;营造风清气正的企业经营管理生态环境。健全监督体系,强化不敢腐的震慑、扎牢不能腐的笼子、增强不想腐的自觉。
  四是坚持构建强大的创新能力。公司通过对行业的研判,提出以精细化管理促进高质量发展,以改革创新引领、驱动新时期的高质量快速发展。聚焦战略和模式、经营和管理、产品和技术、客户和服务四大创新领域,构建企业创新机制。
  五是坚持构建以客户为中心的产品力和服务力。公司要将产品和服务打造为金科的核心竞争力,不断为客户提供高附加值服务,推动公司转型为客户导向型组织;打造富有特色的产品,通过提供绿色、智能、生态的新产品引领市场;提升全业态、全生命周期客户服务水平,不断提升客户满意度和忠诚度。
  六是坚持构建高效的执行力。公司要将执行力打造成为金科的核心竞争力,科学制定目标和任务,打造一支战无不胜的狼性铁军,善打大仗,敢打硬仗、能打胜仗。在制度上完善工作职责,以制度约束标准,用制度细化职责;同时要做好考核、评价和激励工作,强化压力传导。
  七是持续构建强大的投融资能力。投融资工作要持续提高前瞻性、科学性、精准性,加大投融结合力度;投资要坚持因城施策,聚焦深耕发展战略,精准研判周期轮动,把握阶段性机会。融资要创新模式、拓宽渠道、优化结构,适度控制有息负债规模,提升资金周转效率。
  八是坚持构建重大风险防控能力。公司各项工作都要全面考虑到可能存在的风险点,防范和控制风险产生并针对性的制定防范预案,切实提高风险控制能力。不断提升法律法规意识,持续修订、完善公司治理制度,持续加强业务合规性审查,持续加强法律法规宣讲,提高依法治企的能力和水平。
  九是坚持构建科学的战略制定能力。增强对事物发展规律性认识,增强思维的目的性和全局性,优化知识结构,拓宽战略视野;强化战略意识,转变思维方式,增强忧患意识、全局意识、竞争意识;坚持实事求是,支持研究工作,以客观精准的调查研究结论支撑战略制定,确保战略制定的科学性。
  十是坚持构建强大的公共关系管理能力。持续强化公共管理能力建设,建立良好社会关系,通过强化品牌建设、客户管理、投资者关系管理、政府沟通,全方位输出企业正面形象,为企业营造良好的经营发展氛围。 收起▲