一、报告期内公司从事的主要业务
　　公司成立于1998年，经20余年发展，已经具备强大的综合竞争力，是中国城市发展进程中领先的“美好生活服务商”。公司拥有房地产开发壹级资质、建筑工程施工总承包壹级资质、市政公用工程施工总承包壹级资质、物业管理壹级资质、建筑行业（建筑工程）设计甲级资质及建筑装修装饰工程专业承包壹级资质。
　　公司持续推动“四位一体、生态协同”的高质量发展战略落地实施，在精耕地产主业的同时，系统性打造“地产+”竞争能力，着力塑造智慧服务领先行业的科技赋能能力、大力强化科技产业投资运营能力、构建商旅康养IP打造能力，培育新的业务增长点，形成地产与“地产+”业务的协同发展与双向赋... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　公司成立于1998年，经20余年发展，已经具备强大的综合竞争力，是中国城市发展进程中领先的“美好生活服务商”。公司拥有房地产开发壹级资质、建筑工程施工总承包壹级资质、市政公用工程施工总承包壹级资质、物业管理壹级资质、建筑行业（建筑工程）设计甲级资质及建筑装修装饰工程专业承包壹级资质。
　　公司持续推动“四位一体、生态协同”的高质量发展战略落地实施，在精耕地产主业的同时，系统性打造“地产+”竞争能力，着力塑造智慧服务领先行业的科技赋能能力、大力强化科技产业投资运营能力、构建商旅康养IP打造能力，培育新的业务增长点，形成地产与“地产+”业务的协同发展与双向赋能。
　　地产主业以国家城市群发展战略为导向，不断改善战略布局，坚定收缩战线，紧密围绕“三圈一带”、“八大城市群”回归都市圈、城市群核心城市进行布局，业务分布于全国23个省、直辖市、自治区，主要集中在重庆、成都、南京、宁波、苏州、贵阳、长沙等重点城市。
　　科技产业秉承“以产促城，以城兴产，产城融合”的发展理念，围绕智能制造、数字科技、健康科技、总部经济、医康养等产业方向，构建产业综合运营服务体系。通过建设、运营高标准、高质量的产城项目，助推区域产业结构升级。同时，通过“轻重并举”积极开展轻资产服务输出，快速扩大产业园区在管面积，链接与服务更多企业。在此基础上，进一步聚焦主题特色产业园区的培育，积极合作开展产业类城市更新、存量租赁服务。
　　商业方面公司抓住商业和文旅融合的趋势，构建文、商、旅结合的新商业模式，提升体验式综合服务。积极探索新发展模式：一是把握社区商业发展的大趋势转型智能社区商业；二是通过产商融合参与城市更新综合业务；三是依托金科商业运营全链条优势和地产开发经验，拓展商业轻资产、代建业务。
　　（一）公司所属行业发展情况
　　2023年上半年，全球经济整体增长乏力，国际环境复杂严峻；我国坚持稳中求进工作总基调，宏观政策协同发力，经济运行呈现恢复向好态势。房地产行业持续深度调整，市场在年初小幅反弹后迅速回落，行业风险长期积压，民营房企经营发展依然挑战重重。行业发展模式面临重大调整、竞争格局发生重大变化。多数主流民营房企依旧深陷流动性困局，房企降价促销、房价预期走弱，导致购房者观望情绪增加，置业周期延长。
　　房地产政策方面，政策预期持续改善，政策落地持续推进。2023年上半年，行业政策方面，中央政治局会议提出“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。政策方面，降低贷款利率、推动金融机构融资继续展期、鼓励上市公司再融资等化解房地产企业风险措施发挥了积极作用，而基于“一城一策”的对“限购、限售、限贷、限价”等政策调整继续推进落地。
　　房地产销售方面，市场下行压力持续，销售表现依旧低迷。2023年上半年，新房市场整体处于弱复苏阶段，全国商品房销售面积59,515万平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%；全国商品房销售额63,092亿元，增长1.1%，其中住宅销售额增长3.7%；居民收入改善不明显，购房意愿持续保持理性谨慎态度，市场观望情绪明显提升。
　　房地产投资方面，土地市场整体规模下滑，市场分化加剧。2023年上半年，受预供地制度、行业信心仍在低位等因素影响，全国土地市场成交量同比显著下滑；全国300城共推出住宅用地规划建筑面积18,986万㎡，同比下降34.03%；成交规划建筑面积13,537万㎡，同比下降32.12%。成交楼面均价为7,032元/㎡，同比上涨17.28%；平均溢价率为6.67%，较去年同期增长2.4个百分点；住宅用地出让金9,519亿元，同比下降20.39%。尽管部分核心城市土拍市场热度较高，但受低能级城市拖累，全国土拍市场总体热度仍低迷。
　　房地产融资方面，融资规模仍处低位，到位资金持续下滑。2023年上半年，房企融资支持政策边际改善，房企融资出现回稳迹象。房地产开发企业到位资金68,797亿元，同比下降9.8%。其中，国内贷款8,691亿元，同比下降11.1%；利用外资28亿元，同比下降49.1%；自筹资金20,561亿元，同比下降23.4%；定金及预收款24,275亿元，同比下降0.9%；个人按揭贷款12,429亿元，同比增长2.7%。
　　（二）报告期公司经营情况总结
　　1、报告期公司主要经营情况总结与分析
　　报告期内，面对复杂严峻的内外部环境，公司核心管理层及业务骨干团队保持稳定，始终坚决贯彻落实“一稳、二降、三提升”的经营发展策略，坚持开展“三保一促”重点工作，沉着应对风险挑战，积极履行企业社会责任，把保交楼作为第一要务，全面落实提升经营质效工作，加快推动司法重整化解存量债务，加速推进战略投资者引入，多措并举改善公司持续经营能力，并取得以下几方面经营成果：
　　（1）履职尽责，全力保障交楼义务
　　报告期内，公司把“保交楼、稳民生”作为首要经营任务，保障购房业主合法权益，有序推进项目复工复产，差异化铺排复工方案，建立复工复产监控机制。公司全力争取保交楼专项借款和纾困资金，依法合规用好预售监管资金，专款专用保交付。上半年公司及所投资的公司1累计交付项目128个、交付批次184个、交付住宅及商业6.6万套、交付面积917万平米，同比增长45%。截至本报告披露日，公司各区域公司已累计获批国家及地方政府专项借款额度超37亿元，其中超33亿元可用资金已拨付至项目公司，一定程度上缓解了项目层面的短期资金流动性压力，有力保障了项目公司保交楼工作。
　　（2）统筹规划，有序推进司法重整
　　报告期内，公司收到债权人向重庆市第五中级人民法院申请对公司进行司法重整的告知函。为避免公司债务风险及经营风险的进一步恶化，实现重整战略投资者引进，优化公司治理结构，帮助公司尽快恢复盈利能力，重回可持续发展的轨道，维护广大职工、债权人、投资者的合法权益，公司已经成立专项工作小组，积极支持、强力推动相关司法重整工作，化解公司存量债务风险。截至本报告披露日，公司已分别召开董事会、监事会及股东大会审议通过了《关于拟向法院申请重整及预重整的议案》，公司将依法向法院提交重整及预重整的正式申请。
　　与此同时，公司已与长城国富置业有限公司（以下简称“长城国富”）签订《战略投资框架协议》。长城国富有意向独立或与其他合作方组成投资联合体，作为重整投资人参与公司的预重整程序。公司将积极支持、推动相关司法重整和引进战略投资者的工作，化解存量债务及流动性风险，提升持续经营能力，改善经营业绩，保护全体债权人和投资人的合法权益。
　　公司的司法重整工作得到了市委、市政府及各级部门的大力支持，并已聘请中国国际金融股份有限公司担任专项顾问，积极与债权人、法院、政府及监管部门沟通，推动战略投资者引入工作，与各方共同论证债务化解方案，加快重整方案的制定。
　　截至本报告披露日，上述工作均在有序推进过程中。
　　（3）轻重并举，积极谋划转型升级
　　发行股份购买优质资产：为促进公司战略重组和转型升级，持续推动“四位一体，生态协同”的高质量发展战略落地实施，公司拟以发行股份的方式购买控股股东金科控股的控股子公司持有的重庆恒昇大业建筑科技集团有限公司20%的股权。该公司系一家专注于新型建筑技术研发、创新与实践的建筑科技公司。截至本报告披露日，涉及本次交易尚在进行中。
　　轻资产运营业务持续发力：报告期内，公司轻资产业务发展模式稳中向好。产业运营方面，产业招商新增入园企业47家，金科山西智慧科技城获得中国产业园区-商办地产金梧桐奖综合实力10强；代建运营方面，获取代建项目1个，代建储备面积约234亩。截至本报告披露日，公司新增轻资产项目9个。
　　“公司及所投资的公司”为依照地产行业惯例使用的全口径概念，统计范围包括公司自身、全资子公司、公司并表范围内的合资公司及非并表的参股合资公司；
　　轻资产业务已布局重庆、上海、深圳、南京、无锡、长沙、大连等城市，累计获取轻资产项目60个。轻资产项目涵盖全委管理服务、全周期服务、招商代理、销售代理等，其中一二线城市项目占比78%。
　　（4）分类施策，系统提升营销质效
　　报告期内，公司持续提升营销能力，实施项目分级分类管理，保资金项目提流速、促回款，保交楼项目以支定收，保资产项目控速提价。不断强化营销策略的针对性，坚定不移盘活资产、持续挖掘沉淀资产潜力，释放可售资源，公司及所投资的公司实现销售金额约175亿元。另外，公司代建项目实现销售金额约3亿元。
　　同时，公司开展体系化的现金流管理工作，提升销售回款质效，精准节流压降各类费用支出。报告期内销售回款稳健高效，公司及所投资的公司实现销售回款209亿元。
　　（5）多措并举，化解存量债务风险
　　报告期内，公司一方面与各金融机构合作积极化解各类债务风险，争取新增融资投放置换部分存量融资；另一方面积极开展债务展期工作，协商调整存量融资的还款节奏和期限，保留现金流支持项目良性循环。截至本报告披露日，公司累计完成约357亿元有息负债的期限调整工作。
　　报告期内，公司在深交所发行的存续期公司债券及资产证券化产品分别召开了持有人会议，审议通过了关于进一步调整债券本息兑付安排及提供增信措施的相关议案，相关展期议案均获持有人会议表决通过，涉及债务本金金额为111.97亿元。
　　（6）经营稳定，结算业绩阶段承压
　　报告期内，受自身现金流及新增投资大幅减少影响，公司及所投资的公司所开发房地产开发项目新开工面积约24万平方米，较上年同期大幅减少；但公司始终保持生产经营稳定，实现竣工面积约741万平方米，期末在建项目327个，期末在建面积约4,277万平方米。
　　同时，报告期内，受房地产市场持续低迷等影响，公司在售房地产项目的销售规模及销售毛利率仍有下滑趋势，存量房地产开发项目逐步竣工导致符合利息资本化的项目及对应的金额减少，相关有息负债利息费用化增加。公司结算面积约340万平方米，同比下降约14%；营业收入260.75亿元，同比下降约17%；净利润为-13.64亿元，归属于上市公司股东的净利润为-19.40亿元。
　　2、报告期内公司房地产项目经营与发展情况
　　（1）公司累计土地储备情况
　　公司围绕“三圈一带、八大城市群”进行投资布局，坚持省域深耕策略。
　　（2）公司可售资源情况
　　截至本报告期末，公司及所投资的公司总可售资源面积约5,274万平方米。
　　（3）公司主要房地产项目开发情况
　　截至报告期末，公司及所投资的公司期末在建项目327个，期末在建面积约4,277万平方米，上半年新开工面积约24万平方米，竣工面积约741万平方米。
　　（4）公司主要房地产项目销售情况
　　报告期内，公司及所投资的公司实现销售金额约175亿元。
　　（5）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　截至本报告期末，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的阶段性担保余额为416.03亿元，本报告期，公司不存在因承担阶段性担保责任而支付的金额占公司最近一期经审计净利润10%以上的情形。

　　二、核心竞争力分析
　　公司在报告期内的核心竞争力相较2022年未发生重大变化。虽然房地产行业面临前所未有挑战，但公司继续围绕“投资力、产品力、服务力”三大核心竞争力，持续提升经营质效，确保公司持续经营和稳健发展。
　　（一）投资力
　　公司不断改善战略布局，坚定收缩战线，回归都市圈、城市群核心城市的投资策略，形成重点突出的全国化布局结构。公司坚持投资力为“经营高质效的火车头，高质量发展的基石”的角色定位，系统提升“价值研究能力、多元投拓能力、卓越经营能力、科学决策能力、投后保障能力”。
　　（二）产品力
　　公司坚持以客户价值创造为导向，通过比较优势、产品创新和差异化竞争，着力打造高颜值、高体验、高附加值的“三高”产品，获得客户与市场对金科产品的认可；牢固树立产品引领理念，持续强化标杆引领意识、极致思维意识、差异化竞争意识、客户体验意识、产品创新意识。
　　（三）服务力
　　公司坚持构建“客户满意第一”的服务文化，整合全生命周期（准业主期、磨合期、稳定期、老业主期）客户服务内容，不断提升客户满意度、忠诚度。坚持服务力转型突破，强调管理与协同并重，创新与赋能并行。坚持强化客户全生命周期管理，刷新项目基础服务品质，客户满意度维持高水平，服务力逐年提升。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　（一）公司面临的风险分析
　　1、政策风险
　　房地产行业受国家宏观调控政策影响较大，为引导和促进房地产业持续、稳定、健康的发展，坚持“房住不炒”，政府采取了包括货币、财政、税收和产业等一系列宏观调控措施对房地产市场进行调控。若未来国家持续对房地产行业进行调控，而公司的经营不能适应宏观调控政策的变化，公司业务经营将面临一定的风险。
　　2、市场风险
　　房地产行业具有明显的地域属性。随着我国房地产行业日益成熟，部分城市和地区房地产市场进入调整期；尤其是报告期内，受现金流趋紧影响，国内房地产市场出现分化。不同区域、不同城市以及不同公司之间的市场分化现象加剧，对房地产项目的销售带来一定的不确定性。公司能否保持在品牌、资金、产品、规模上的领先优势，能否被市场认可，进而对公司业务和经营业绩产生影响。
　　3、开发风险
　　房地产项目开发系一项复杂的系统工程，具有周期长、投资大、涉及行业多、有较强的地域性的特征，且接受规划、国土、建设、房管、物价和消防等多个政府部门的审批和监管。如某一个环节发生问题，都有可能影响到项目的进展。另外，房地产项目的实施过程中还存在原材料价格的波动、开发周期加长、预售监管资金管控更严、金融机构要求提前偿还贷款等风险，可能对项目的收入和盈利水平产生不利影响。公司在经营中若不能妥善应对上述情况，可能会对公司的经营业绩产生一定的影响。
　　4、管理风险
　　公司作为一家专业化经营的大型房地产开发企业，具备成熟的房地产项目开发、运营模式和管理制度。随着公司经营规模的持续扩大，将对公司的管理能力提出更高要求。尤其是在公司跨区域经营发展过程中，如果内部的管理体系、项目管理制度、人力资源储备、纾困政策落实等方面不能满足公司发展的要求，公司将面临一定的管理风险。
　　5、债务逾期风险
　　房地产开发行业属于资金密集型行业，房地产开发项目一般投资周期较长，投资规模较大。总体来看，公司债务融资规模较大，资产负债水平较高。受宏观经济环境、行业环境、融资环境影响，公司及下属部分子公司流动性出现阶段性紧张，导致部分债务未能如期偿还，可能对公司的生产经营产生不利影响。
　　6、产品交付风险
　　受行业调控和市场信心等因素影响，房地产市场销售端表现持续低迷。如销售端持续低迷，购房者持续观望，将造成销售不及预期的情况，从而导致公司项目运营资金持续收紧，触发项目停工、交付逾期等无法保障交付的风险。
　　7、诉讼仲裁风险
　　截至报告期末，公司诉讼、仲裁的案件涉及金额较大。如未能妥善解决，则公司被诉案件涉及相关资产可能存在被动处置的风险，从而对公司财务状况、经营利润产生较大影响。
　　8、账户冻结风险
　　因涉诉事项已造成公司及控股子公司部分银行账户被司法冻结，并对公司资金周转和日常经营活动造成一定影响。如公司及子公司持续未能就涉诉纠纷与对方协商一致并有效解决，则不排除后续公司及子公司存在更多银行账户被司法冻结的情形。
　　9、控制权变更风险
　　公司控股股东、实际控制人所持有公司的大部分股份存在质押、冻结情形，当债务违约时，如上述股东无法与相关方妥善解决纠纷，则可能存在股东所持股份被动减持或被强制处置的情形，进而发生控制权变更的风险。
　　（二）公司应对措施
　　公司将密切关注政策动向，加强对宏观经济政策的解读，抓住有利政策机会，充分利用地产“三支箭”、“金融十六条”等一系列支持工具，高效统筹公司资源，稳妥优化存量债务，突破引进增量资金；持续保持公司总体稳定，从稳定各方预期、提振发展信心、激发队伍活力入手，全力以赴确保生产经营持续稳定运行；同时将坚定不移地推进组织体系和工作机制变革，切实提高管理效率、增强组织活力；持续强化风险防控与化解，牢牢守住不发生重大风险和系统性风险的底线。
　　2023年，公司将多项措施并举，力争全面完成公司全年的各项经营目标、任务。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　2022年在俄乌冲突、美元加息等因素的交织冲击下，国际形势变革动荡、全球经济复苏迟滞乏力。国内经济受到需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力的影响，经济增速放缓，居民收入、就业面临空前压力，市场防御性预期主导。受此影响，居民购房意愿显著减弱，民营房企频现债务违约、流动性持续承压，房地产市场全年均呈颓势。
　　房地产政策方面，调控先紧后松，融资政策逐步改善。行业政策方面，在经历上半年持续收紧的情况下，三季度高层时隔多年再提“房地产是国民经济的支柱产业”，将支持住房改... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　2022年在俄乌冲突、美元加息等因素的交织冲击下，国际形势变革动荡、全球经济复苏迟滞乏力。国内经济受到需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力的影响，经济增速放缓，居民收入、就业面临空前压力，市场防御性预期主导。受此影响，居民购房意愿显著减弱，民营房企频现债务违约、流动性持续承压，房地产市场全年均呈颓势。
　　房地产政策方面，调控先紧后松，融资政策逐步改善。行业政策方面，在经历上半年持续收紧的情况下，三季度高层时隔多年再提“房地产是国民经济的支柱产业”，将支持住房改善，放在了扩大国内需求的首位。金融政策方面，从“三道红线”、“两条红线”的融资限制，到“三支箭”、“金融十六条”的融资支持，房企融资环境有所改善，但不同企业享受到的政策红利严重分化。
　　房地产销售方面，市场下行压力持续，销售表现依旧低迷。2022年全年，商品房销售面积13.58亿平方米，比上年下降24.3%，商品房销售额13.33万亿元，下降26.7%。虽然全年调控先紧后松，融资政策逐步改善，但受到居民购房意愿显著减弱影响，市场整体的供求和成交均无明显改善。
　　房地产投资方面，土地市场成交大幅缩量，市场低温态势未改。2022年，受房地产交易市场活跃度不足、企业普遍面临流动性压力等因素影响，政府供地力度放缓，全国300城住宅用地供求规模均缩量明显，2022年1-12月，全国300城住宅用地出让金3.37万亿元，同比下降31.03%。推出住宅用地规划建筑面积7.66亿平方米，同比下降36.29%；成交规划建筑面积6.20亿平方米，同比下降31.09%，成交楼面价基本平稳，溢价率保持低位。
　　房地产融资方面，行业融资规模增速持续下降，市场流动性依旧偏紧。2022年末，人民币房地产贷款余额53.16万亿元，同比增长1.5%，比上年末增速低6.5个百分点；全年增加7,213亿元，占同期各项贷款增量的3.4%。2022年末，房地产开发贷款余额12.69万亿元，同比增长3.7%，增速比上年末高2.8个百分点。个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，增速比上年末低10个百分点。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　（一）公司主要业务
　　公司成立于1998年，经20余年发展，已经具备强大的综合竞争力，是中国城市发展进程中领先的“美好生活服务商”,位列中国企业500强第144位，中国民营企业500强第38位。公司拥有房地产开发壹级资质、建筑工程施工总承包壹级资质、市政公用工程施工总承包壹级资质、建筑行业（建筑工程）设计甲级资质及建筑装修装饰工程专业承包壹级资质。
　　公司持续推动“四位一体、生态协同”的高质量发展战略落地实施，在精耕地产主业的同时，系统性打造“地产+”竞争能力，着力塑造智慧服务领先行业的科技赋能能力、大力强化科技产业投资运营能力、构建商旅康养IP打造能力，培育新的业务增长点，形成地产与“地产+”业务的协同发展与双向赋能。
　　地产主业以国家城市群发展战略为导向，不断改善战略布局，坚定收缩战线，紧密围绕“三圈一带”、“八大城市群”回归都市圈、城市群核心城市进行布局，业务分布于全国23个省、直辖市、自治区，主要集中在重庆、苏州、南京、济南、金华、成都、南宁、天津、贵阳、郑州等重点城市。报告期内，公司获得“2022中国房地产百强企业”、“2022房地产卓越企业表现”、“2022中国房地产代建运营优秀企业”等荣誉。
　　科技产业秉承“以产促城，以城兴产，产城融合”的发展理念，围绕智能制造、数字科技、健康科技、总部经济、医康养等产业方向，构建产业综合运营服务体系。通过建设、运营高标准、高质量的产城项目，助推区域产业结构升级。同时，通过“轻重并举”积极开展轻资产服务输出，快速扩大产业园区在管面积，链接与服务更多企业。在此基础上，进一步聚焦主题特色产业园区的培育，积极合作开展产业类城市更新、存量租赁服务。
　　商业方面公司抓住商业和文旅融合的趋势，构建文、商、旅结合的新商业模式，提升体验式综合服务。积极探索新发展模式：一是把握社区商业发展的大趋势转型智能社区商业；二是通过产商融合参与城市更新综合业务；三是依托金科商业运营全链条优势和地产开发经验，拓展商业轻资产、代建业务。
　　智慧服务定位于全国领先的智慧生活服务商，以智慧服务平台为支撑，打造城市空间服务、美好生活服务、智慧科技服务产品体系，为中高端住宅、产业园区、商写楼宇、政企事业单位、城市高新区等多元化业态提供全方位服务。
　　（二）报告期公司经营情况总结
　　1、报告期公司主要经营情况总结与分析
　　2022年年初以来虽调控政策及融资环境不断优化，但效果并不明显，房地产市场深度调整态势未改，行业持续深陷流动性困境。年末，高层重申“房地产是国民经济的支柱产业”，多部门接连释放重磅利好稳定市场预期，但居民收入预期弱、购房观望情绪仍较重，短期政策传导至市场端尚需时间，房地产市场调整压力仍在。
　　尽管房地产行业面临前所未有的挑战，但公司积极顺应市场变化，抓实“三保一促”工作，聚焦经营降本增效，强抓财务收支平衡，主动优化组织架构，积极盘活优质资产，积极履行企业主体责任，采取一系列措施保障平稳健康发展和持续经营，并取得以下几方面经营成果：
　　（1）稳定生产经营保障交付
　　报告期内，公司把“保交楼、稳民生”作为首要经营任务，有序推进项目复工复产，差异化铺排复工方案，建立复工复产监控机制，全力争取保交楼专项借款和纾困资金，依法合规用好预售监管资金，专款专用保交付，全年累计交付项目149个、交付住宅8.3万套、批次252个，交付面积1,281万平米。
　　（2）积极开展存量债务管理
　　报告期内，公司有息负债规模由上年末806.10亿元下降至689.25亿元，较上年压降116.85亿元。针对存量债务主动管理，公司一方面积极化解各类债务风险，积极争取新增融资投放置换部分存量融资；另一方面积极开展债务展期工作，协商调整存量融资的还款节奏和期限，稳定现金流，保障生产经营正常开展。截至本报告披露日，公司累计完成304.95亿元有息负债的期限调整工作，其中包括公开市场债务融资12笔，涉及本金117.95亿元。
　　（3）结算业绩阶段性承压
　　报告期内，受到行业政策持续调控、购房消费信心不足及自身现金流承压等因素影响，公司竣工交付项目规模减少，整体结转规模下降、结算项目毛利下降；其中，公司及所投资的公司全年新开工面积约217.88万平方米，竣工面积约962.14万平方米，期末在建项目372个，期末在建面积约4,945万平方米。报告期内，公司结算面积约657万平方米，同比下降约45%；营业收入548.62亿元，同比下降约51%；净利润为-236.95亿元，归属于上市公司股东的净利润为-213.92亿元。
　　（4）多措并举提振销售质量
　　报告期内，公司持续提升营销能力，不断强化营销策略的针对性，坚定不移盘活资产、持续挖掘沉淀资产潜力，释放可售资源，坚持营销助力资产保值增值，公司及所投资1的公司实现销售金额约681亿元。另外，公司代建项目实现销售金额超49亿元。同时，为确保现金流安全，公司开展体系化的现金流管理工作，继续抢抓销售回款，提高经营性现金回款质量，公司及所投资公司实现销售回款804亿元，回款率2超100%。
　　1“公司及所投资的公司”为依照地产行业惯例使用的全口径概念，统计范围包括公司自身、全资子公司、公司并表范围内的合资公司及非并表的参股合资公司；
　　2回款率计算公式为：当期收到的销售回款÷当期销售金额。
　　（5）协同发展促转型升级
　　资产运营能力稳步提升：报告期内，公司坚持协同发展，多元业务增量创收。轻资产拓展卓有成效，全年签约项目20个，合同金额3.7亿元，其中商业项目8个，产业项目11个。产业、商业运营能力持续提升，产业全年招商签约4亿元，新增入园企业110家，持有型商业项目全年经营收入1.3亿元。金科产业已布局22个城市，累计开发和管理园区28个，面积超过1300万方，入园的战略合作伙伴超过3000家，入园企业年产值超过2000亿元。商业产品线进一步完善，行业第一个商业元宇宙体系“金-META”在金科乐方、金科悦-FUN落地应用。
　　代建运营业务持续发力：报告期内，公司代建业务已布局重庆、上海、深圳、南京、无锡、长沙、徐州、郑州、大连等城市，累计签约项目近30个，报告期内，新增代建储备建筑面积约82万平方米，代建储备建筑面积约600万平方米，代建储备货值约500亿元，其中一二线城市项目占比52%，公司代建业务发展模式日趋成型。
　　（6）千方百计争取纾困支持
　　报告期内，公司积极争取政府的各类纾困政策支持，特别是在缓解公司短期资金流动性压力、化解存量债务风险和盘活各类监管资金方面，政府及金融机构给予了大力支持。截至本报告披露日，公司已累计获批国家及地方政府专项借款资金、金融机构配套资金额度35.83亿元，其中24.63亿元可用资金已拨付至项目公司使用，一定程度上缓解了项目层面的短期资金流动性压力。
　　（7）积极谋划引进战略投资
　　报告期内，为全力化解经营困局，优化资本结构，稳定公司财务状况，提升持续经营能力，公司已经成立专项工作小组，全力推进引进战略投资者相关工作。
　　2、报告期内公司房地产项目经营与发展情况
　　（1）公司累计土地储备情况
　　[注]剩余可开发计容建筑面积指公司尚未开发的项目计容建筑面积。
　　（2）公司可售资源情况
　　[注]上述可售资源面积可能因规划动态调整、部分项目股权出售等原因导致数据发生变化。
　　（3）公司主要房地产项目开发情况
　　截至本报告期末，公司及所投资的公司期末竣工面积约962.14万平方米，期末在建项目372个，期末在建面积约4,945万平方米。
　　[注]上表中涉及权益比例、面积指标、投资金额等的相关数据可能会根据项目具体开发情况进行动态调整。
　　（4）公司主要房地产项目销售情况
　　[注]上表中涉及权益比例、面积指标、结算等的相关数据可能会根据项目具体开发情况进行动态调整。
　　（5）公司主要出租项目情况表
　　（6）公司融资情况表
　　3、房地产项目跟投相关情况
　　公司根据股东大会审议通过的《公司员工跟投房地产项目公司管理办法》实施项目跟投，将项目经营效益与员工个人收益直接挂钩，实现收益共享，风险共担，鼓励跟投人员为公司和股东创造更大的价值。截至本报告期末，公司共有519个项目先后实施房地产项目跟投，涉及总跟投资金23.57亿元，其中金科集美天宸、金科庐州樾、金科观天下等89个项目跟投已清算退出；金科天宸、金科星辰、金科九曲河等39个项目实现分红。
　　根据公司2022年8月29日第十一届董事会第二十五次会议决议通过《金科地产集团股份有限公司员工跟投房地产项目公司管理办法》规定：“公司跟投员工若愿意主动放弃其所有跟投项目可能的盈利，经员工书面申请并经公司总裁会议批准的，公司可以平价收购其跟投权益”。鉴于此，报告期内，公司部分跟投员工主动放弃其所有跟投项目可能的盈利，并向公司申请退出员工跟投。
　　根据公司2019年第一次临时股东大会审议通过修订后的《公司员工跟投房地产项目公司管理办法》，公司董事、高级管理人员亦不再跟投新增房地产项目。
　　（三）发展战略和未来一年经营计划
　　1、公司发展战略
　　面对新的发展形势，公司全面分析、深入论证之后，明确将继续坚持“四位一体、生态协同”的高质量发展战略，持续贯彻落实“一稳二降三提升”的经营发展策略；同时公司也清晰的认识到，在房地产行业面临前所未有挑战的当下，只有全面抓实抓好“三保一促”工作，切实履行企业主体责任，才能加快实现公司良性循环，夯实公司高质量发展新基石。
　　“一稳二降三提升”经营发展策略，是指公司在2021年提出的稳健发展，降负债、降库存，提升盈利能力、提升核心竞争力、提升资产运营能力的发展策略。抓实抓好“三保一促”工作，是指公司在2022年提出的全面抓实抓好保交楼、保稳定、保资产、促转型升级，是保障公司安全和实现良性循环的根本要求。
　　2、公司经营计划
　　2023年，公司将贯彻落实“一稳二降三提升”的经营发展策略，扎实推进保交楼、保资产、保稳定、促转型升级“三保一促”工作，全力以赴做好以下重点工作，加快实现公司良性循环。
　　（1）担责有为保交楼
　　保交楼事关国计民生、事关社会稳定、事关企业责任，公司将坚决履行主体责任，始终把“保交楼、稳民生”作为全年经营工作的首要任务。
　　一是全力争取保交楼政策支持。确保符合条件的项目无一疏漏、应进全进政府支持清单，一项目一策略认真谋划，把申请专项借款、配套融资、税收优惠等资源和政策落到实处，根据市场变化有序安排停工项目复工复产，确保项目“零烂尾”。
　　二是高效统筹各类资源综合利用。积极争取政府支持，认真做好项目资产价值、负债情况、续建投入等各项评估测算，依法依规使用项目预售监管资金。扫除在建款项支付、验收手续办理、预售手续办理等方面的障碍。
　　三是高度重视交付品质。要严格执行集团质量控制标准、工艺流程标准和过程控制要求，严守安全生产底线，全年无重大安全、质量事故，并通过与金科服务协同，保障对小业主的交付品质。
　　四是压实各级单位主体责任。总部、各区域（城市）公司保交楼领导小组切实履责、闭环落实。针对保交楼重难点项目，由集团与区域成立联合攻坚小组，制定专项方案并推进化解。
　　（2）全力以赴保稳定
　　2023年，公司将持续保持总体稳定，从稳定各方预期、提振发展信心、激发队伍活力入手，全力以赴确保生产经营稳定运行。
　　一是稳定生产供货。按照项目经营“16场景”，坚持“产供销回调”工作闭环，生产投入有保有压，实现精准供货，在建规模和存货总量保持在合理区间。精准研判市场走势，抓住城市轮动、局部复苏的结构性市场机会。
　　二是稳定销售工作。坚持营销策略服从总体经营策略，大力推广数字化营销模式，精准制定各项目去化目标。积极适应新形势，改革营销系统管理模式和薪酬模式，持续保有一支精干高效、富有战斗力的营销队伍。
　　三是保持收支平衡。坚持集团财务直管和资金统收统支。加大股权优化、政府回购、大额债权等资金统筹管理。严格费用预算管理，持续压降非刚性、非重点、非急需支出。
　　（3）坚决落实保资产
　　资产是公司生存发展的基础。公司将统筹平衡解决好保交楼、稳经营、增量融资、优化债务等多重经营目标的平衡。
　　一是坚持生产经营策略必须服从公司总体策略，以货值最大化原则安排存量项目产供销计划。销售策略上，销售量价以满足项目保交楼、保运转、保调回为主要考量因素，供货策略上，严格开工审批制度，坚持划小交付单元，坚决避免无效投入。
　　二是严控资产处置和使用。存量债务新增资产抵押等增信措施应进行专题论证和联合决策。审慎评估确定以资抵债、资产处置价格，同时加强对各类资产、特别是零星资产的动态清理与评估。三是依法保护公司资产。按照国家保交楼政策要求，依法对纳入保交楼项目清单的项目资产进行保护。依法分类制定针对公司股权、应收债权、实物资产、无形资产的保护措施。进一步加强与债权人沟通，依法避免资产大幅折价被动处置。
　　（4）着力促进转型升级
　　一是用好股权融资政策引进战投。用好上市房企股权融资“再开闸”的重大利好政策，坚定推进既定思路和方案，在市政府大力支持下，加快实现战略投资者引进，全面修复整体信用，加快回归良性循环。
　　二是坚持聚焦主业。中长期看，我国经济长期向好的基本态势不会改变，房地产在国民经济中的支柱地位不会改变，城镇化还有较大的发展空间，房地产依然大有可为，公司坚定聚焦地产主业发展。
　　三是改善战略布局。把握城镇化发展以及房地产市场供求关系改变趋势，坚定收缩战线、回归核心城市，更加关注改善型需求，持续提升公司产品力和服务力。
　　四是优化发展模式。加大轻资产业务（包括代建、产业地产和商业地产运营管理等）拓展力度和运营能力构建，并进一步提升优质资产管理业务，探索资产运营业务。与此同时，公司也将抓住国家大力扶持租赁住房政策机遇，逐步实现轻重并举、租购并举的发展模式。
　　五是积极探索新赛道。结合战略投资者引进，积极研究与国家战略方向一致的新赛道，长远谋划、择机布局、逐步推进，打造新的增长极。
　　（四）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　截至本报告期末，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的阶段性担保余额为469.23亿元，本报告期，公司不存在因承担阶段性担保责任而支付的金额占公司最近一期经审计净利润10%以上的情形。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　公司在报告期内的核心竞争力相较2021年未发生重大变化。虽然房地产行业面临前所未有挑战，但公司继续围绕“投资力、产品力、服务力”三大核心竞争力，持续提升经营质效，确保公司持续经营和稳健发展。
　　（一）投资力
　　公司不断改善战略布局，坚定收缩战线，回归都市圈、城市群核心城市的投资策略，形成重点突出的全国化布局结构。公司坚持投资力为“经营高质效的火车头，高质量发展的基石”的角色定位，系统提升“价值研究能力、多元投拓能力、卓越经营能力、科学决策能力、投后保障能力”。
　　（二）产品力
　　公司坚持以客户价值创造为导向，通过比较优势、产品创新和差异化竞争，着力打造高颜值、高体验、高附加值的“三高”产品，获得客户与市场对金科产品的认可；牢固树立产品引领理念，持续强化标杆引领意识、极致思维意识、差异化竞争意识、客户体验意识、产品创新意识。公司在产品力方面累计荣获53个国内外知名奖项，荣获国家专利12项，克尔瑞产品力排名第18位。
　　（三）服务力
　　公司坚持构建“客户满意第一”的服务文化，整合全生命周期（准业主期、磨合期、稳定期、老业主期）客户服务内容，不断提升客户满意度、忠诚度。坚持服务力转型突破，强调管理与协同并重，创新与赋能并行。坚持强化客户全生命周期管理，刷新项目基础服务品质，客户满意度维持高水平，服务力逐年提升。

　　四、公司未来发展的展望
　　（一）行业格局和趋势
　　1、房地产开发业务
　　展望2023年，行业基本面已经迎来多重利好，中央重申房地产在国民经济中的支柱地位，多部门接连释放重磅利好稳定市场预期，政策导向从调控转向支持，密集出台了一系列政策措施；近年来制约房地产行业发展的主要因素，包括经济降速、房企出险、预期下降等明显改善向好，加速房地产回归良性发展，虽然企业端的分化仍会持续，但逐步改善的政策和市场环境为不同类型房企均提供了新发展机遇；房地产市场大概率将在2023年全面企稳回暖向好。
　　2、商业运营业务
　　受各类因素影响，2022年商业零售消费市场活跃度远低于2021年，全年社会消费品零售总额出现负增长，同比下降0.2%，商业地产的投资与运营整体表现不及预期，商业物业租金和出租率也都出现明显下降。展望2023年，中央把恢复和扩大消费摆在发展经济的优先位置，综合施策释放消费潜力，预计消费市场将获得显著增长，市场活跃将带动高能级城市商业租赁市场逐步企稳恢复；全年新开业商业物业预计将实现同比增长，轻资产运营业务将获得快速发展。
　　3、产业运营业务
　　随着国际环境日趋复杂，加快发展现代产业体系，巩固壮大实体经济根基，成为我国发展经济、应对外部不确定性的关键着力点，从中央到地方相继出台政策，着力保障产业发展空间。2022年，全国300城共推出工业用地规划建筑面积11.32亿平方米，同比上升13.8%；共成交工业用地10.43亿平方米，同比上升16.8%，与住宅、商办类土地成交的下滑形成鲜明对比。展望2023年，随着经济的复苏，企业盈利能力的持续改善，产业园区和产业载体的市场需求将出现较大增长，全周期的产业轻资产运营服务也将获得更好的发展机遇。
　　4、代建服务业务
　　随着房地产行业进入深度调整期，代建模式日益受到房企青睐，不少房企纷纷入局或加速布局，据中指院估计，2022年代建企业代建项目的新签约建筑面积将达到11,073万平方米，较2021年同比增长11.3%。展望2023年，各地政府保障性租赁住房带来的租赁物业代建业务，保交楼带来的项目纾困类代建业务，城投公司拿地带来的市场化代建业务等等，都将为代建业务带来更大的市场空间和发展潜力。
　　（二）公司面临的风险分析
　　1、政策风险
　　房地产行业受国家宏观调控政策影响较大，为引导和促进房地产业持续、稳定、健康的发展，坚持“房住不炒”，政府采取了包括货币、财政、税收和产业等一系列宏观调控措施对房地产市场进行调控。若未来国家持续对房地产行业进行调控，而公司的经营不能适应宏观调控政策的变化，公司业务经营将面临一定的风险。
　　2、市场风险
　　房地产行业具有明显的地域属性。随着我国房地产行业日益成熟，部分城市和地区房地产市场进入调整期；尤其是报告期内，受现金流趋紧影响，国内房地产市场出现分化。不同区域、不同城市以及不同公司之间的市场分化现象加剧，对房地产项目的销售带来一定的不确定性。公司能否保持在品牌、资金、产品、规模上的领先优势，能否被市场认可，进而对公司业务和经营业绩产生影响。
　　3、开发风险
　　房地产项目开发系一项复杂的系统工程，具有周期长、投资大、涉及行业多、有较强的地域性的特征，且接受规划、国土、建设、房管、物价和消防等多个政府部门的审批和监管。如某一个环节发生问题，都有可能影响到项目的进展。另外，房地产项目的实施过程中还存在原材料价格的波动、开发周期加长、预售监管资金管控更严、金融机构要求提前偿还贷款等风险，可能对项目的收入和盈利水平产生不利影响。公司在经营中若不能妥善应对上述情况，可能会对公司的经营业绩产生一定的影响。
　　4、管理风险
　　公司作为一家专业化经营的大型房地产开发企业，具备成熟的房地产项目开发、运营模式和管理制度。随着公司经营规模的持续扩大，将对公司的管理能力提出更高要求。尤其是在公司跨区域经营发展过程中，如果内部的管理体系、项目管理制度、人力资源储备、纾困政策落实等方面不能满足公司发展的要求，公司将面临一定的管理风险。
　　5、债务逾期风险
　　房地产开发行业属于资金密集型行业，房地产开发项目一般投资周期较长，投资规模较大。总体来看，公司债务融资规模较大，资产负债水平较高。受宏观经济环境、行业环境、融资环境影响，公司及下属部分子公司流动性出现阶段性紧张，导致部分债务未能如期偿还，可能对公司的生产经营产生不利影响。
　　6、产品交付风险
　　受行业调控和市场信心等因素影响，房地产市场销售端表现持续低迷。如销售端持续低迷，购房者持续观望，将造成销售不及预期的情况，从而导致公司项目运营资金持续收紧，触发项目停工、交付逾期等无法保障交付的风险。
　　7、诉讼仲裁风险
　　公司涉及诉讼、仲裁的案件已超公司最近一期经审计净资产的10%。如未能妥善解决，则公司被诉案件涉及相关资产可能存在被动处置的风险，从而对公司财务状况、经营利润产生较大影响。
　　8、账户冻结风险
　　因涉诉事项已造成公司及控股子公司部分银行账户被司法冻结，并对公司资金周转和日常经营活动造成一定影响。如公司及子公司持续未能就涉诉纠纷与对方协商一致并有效解决，则不排除后续公司及子公司存在更多银行账户被司法冻结的情形。
　　9、控制权变更风险
　　公司控股股东、实际控制人及其一致行动人所持有公司的大部分股份存在质押、冻结情形，当遭遇公司股价大幅下跌或债务违约时，如上述股东方无法及时协调资金偿还融资方的融资本金及利息，则可能存在股东所持股份被动减持或被强制处置的情形，进而发生控制权变更的风险。
　　（三）公司应对措施
　　公司将密切关注政策动向，加强对宏观经济政策的解读，抓住有利政策机会，充分利用地产“三支箭”、“金融十六条”等一系列支持工具，高效统筹公司资源，稳妥优化存量债务，突破引进增量资金；持续保持公司总体稳定，从稳定各方预期、提振发展信心、激发队伍活力入手，全力以赴确保生产经营持续稳定运行；同时将坚定不移地推进组织体系和工作机制变革，切实提高管理效率、增强组织活力；持续强化风险防控与化解，牢牢守住不发生重大风险和系统性风险的底线。
　　2023年，公司将多项措施并举，力争全面完成公司全年的各项经营目标、任务。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　公司成立于1998年，经20余年发展，公司已经具备强大的综合竞争力，是中国城市发展进程中领先的“美好生活服务商”,位列中国企业500强第107位，中国民营企业500强第26位，重庆企业100强第1位。公司拥有房地产开发壹级资质、建筑工程施工总承包壹级资质、市政公用工程施工总承包壹级资质、物业管理壹级资质、建筑行业（建筑工程）设计甲级资质及建筑装修装饰工程专业承包壹级资质。
　　公司持续推动“四位一体、生态协同”的高质量发展战略落地实施，在精耕地产主业的同时，系统性打造“地产+”竞争能力，着力塑造智慧服务领先行业的科技赋能能力、大力强化科技产业投资运营能力... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　公司成立于1998年，经20余年发展，公司已经具备强大的综合竞争力，是中国城市发展进程中领先的“美好生活服务商”,位列中国企业500强第107位，中国民营企业500强第26位，重庆企业100强第1位。公司拥有房地产开发壹级资质、建筑工程施工总承包壹级资质、市政公用工程施工总承包壹级资质、物业管理壹级资质、建筑行业（建筑工程）设计甲级资质及建筑装修装饰工程专业承包壹级资质。
　　公司持续推动“四位一体、生态协同”的高质量发展战略落地实施，在精耕地产主业的同时，系统性打造“地产+”竞争能力，着力塑造智慧服务领先行业的科技赋能能力、大力强化科技产业投资运营能力、构建商旅康养IP打造能力，培育新的业务增长点，形成地产与“地产+”业务的协同发展与双向赋能。
　　地产主业以国家城市群发展战略为导向，紧密围绕“三圈一带”（即京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈和长江经济带）、“八大城市群”进行区域战略布局，事业遍布全国23个省、直辖市、自治区，主要分布在重庆、苏州、成都、济南、南京、南宁等重点城市。报告期内，公司获得“2022中国房地产百强企业”、“2022房地产卓越企业表现”、“2022中国房地产代建运营优秀企业”等荣誉。
　　智慧服务定位于全国领先的智慧生活服务商，以智慧服务平台为支撑，打造城市空间服务、美好生活服务、智慧科技服务产品体系，为中高端住宅、产业园区、商写楼宇、政企事业单位、城市高新区等多元化业态提供全方位服务。
　　科技产业秉承“以产促城，以城兴产，产城融合”的发展理念，围绕智能制造、数字科技、健康科技、总部经济、医康养等产业方向，构建产业综合运营服务体系。加速全国化布局，通过建设、运营高标准、高质量的产城项目，助推区域产业结构升级。同时，通过“轻重并举”积极开展轻资产服务输出，快速扩大产业园区在管面积，链接与服务更多企业。在此基础上进一步聚焦主题特色产业园区的培育，试点开展城市级产业服务，打造TOB端的企业服务平台。
　　商业方面公司抓住商业和文旅融合的趋势，构建文、商、旅结合的新商业模式，提升体验式综合服务。随着后疫情时代来临，金科商业结合市场变化积极探索新发展模式：一是把握社区商业发展的大趋势转型智能社区商业；二是通过产商融合参与城市更新综合业务；三是依托金科商业运营全链条优势和地产开发经验，拓展商业轻资产、代建业务。
　　康养方面积极探索符合中国市场需求的康养新模式，稳步推进包括以社区与居家养老为特色的养老业态。
　　（一）公司所属行业发展情况
　　2022年上半年，国际形势复杂严峻，世界经济增长放缓态势明显。国内疫情多发散发，对经济稳定运行造成了严重冲击，从下阶段来看，目前全球经济滞胀风险在上升，国内经济恢复还存在很多不确定因素，但是中国经济韧性强、潜力大，长期向好的基本特点没有变。随着一揽子稳增长政策措施落地见效，经济运行有望逐步改善。
　　房地产政策方面，刺激政策密集出台，融资政策逐步改善。2022年上半年，中央持续加码稳地产，六部委积极表态维稳，4月29日政治局会议全面落实两“支持”。央行降准、降息助力经济稳增长，全面降准0.25个百分点，5年期以上LPR累计下调20个基点至4.45%。房企融资政策边际改善，一方面，调整降负债节奏，融资“三道红线”、房贷“两道红线”适度解绑；另一方面，支持合理融资需求，尽快纠正对民企信贷收缩行为。
　　房地产销售方面，市场下行压力持续，销售表现依旧低迷。2022年上半年，全国商品房销售面积6.89亿平方米，同比下降22.2%；商品房销售额6.61万亿元，同比下降28.9%；市场信心不足、叠加疫情影响，市场整体的供求和成交均无明显改善，规模房企上半年整体目标完成情况不及预期。
　　近年商品房销售面积、销售额及同比增速走势统计图
　　房地产投资方面，土地市场成交大幅缩量，市场低温态势未改。2022年上半年，受房地产交易市场活跃度不足、企业资金压力大等因素影响，政府供地力度放缓，全国300城住宅用地供求规模均缩量明显，推出面积和成交面积同比分别下降44.3%和55.6%，其中成交面积处于2009年以来同期最低水平，成交楼面价基本平稳，溢价率保持低位。
　　近年全国300城住宅用地成交走势统计图
　　房地产融资方面，行业融资规模增速持续下降，市场流动性依旧偏紧。2022年上半年，人民币房地产贷款余额53.11万亿元，同比增长4.2%，比上年末增速低3.7个百分点，占同期各项贷款增量的4.9%，占比较上年全年水平低14.2个百分点。房地产开发企业到位资金76,847亿元，同比下降25.3%；其中，国内贷款9,806亿元，同比下降27.2%。
　　近年新增房地产贷款占比统计图
　　（二）报告期公司经营情况总结
　　1、报告期公司主要经营情况总结与分析
　　2022年上半年，外部环境复杂严峻。受地缘冲突、美国缩表加息等因素影响，全球经济复苏乏力。国内经济在新冠疫情影响和需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力下，增速急剧放缓。房地产调控政策宽松力度不断加大，但效果不及预期，市场恢复缓慢，商品房销售规模同比大幅下降，房地产行业流动性困境未得到缓解。
　　公司主动顺应变化，坚持“一稳二降三提升”经营发展策略，以推动公司生产经营良性循环为主线，统筹生产经营与风险防控，努力推进“保交楼、保生产、保稳定、促转型升级”工作，稳定公司经营大盘，全力推进公司逐步实现良性循环。
　　（1）多措并举应对经营环境变化
　　稳定生产经营保障交付：报告期内，公司始终坚持把“保交楼”作为经营原则，差异化铺排复工方案，建立复工复产监控机制，专款专用保交付，上半年公司及所投资公司1如期完成交付118个批次，住宅交楼超3万户，交付面积约626万平方米，切实向社会履行主体责任。截至报告期末，公司及所投资的公司在建项目约370个，全年新开工面积约115万平方米，在建面积约5,479万平方米，竣工面积约464万平方米。
　　持续压降有息负债规模：报告期内，融资环境持续趋严，公司有息负债规模进一步压降，由上年末的806.10亿元下降至673.68亿元，压降规模约132亿元。除正常开展与银行等金融机构常规融资业务外，公司成功发行“22金科01”公司债券，募集规模为15亿元。
　　积极开展存量债务管理：针对报告期内到期的金融机构融资，公司根据央行、银保监会“区分项目风险与房企风险，不盲目抽贷、断贷、压贷、不搞一刀切”的监管精神，与各合作金融机构一方面积极争取新增融资投放置换部分存量融资，另一方面协商调整存量融资的还款节奏和期限，尽可能减少净偿还额度，保留现金流支持项目良性循环。针对报告期内到期的公开债券类融资，截至报告出具日，公司已经完成公司债券“19金科03”、“20金科03”、超短期融资券“21金科地产SCP003”、中期票据“20金科地产MTN001”、“20金科地产MTN002”和应收账款ABS展期工作，并按照展期方案完成了约定本金分期及利息的支付工作；针对后续即将到期或具有回售选择权的债券类融资，公司将压实偿债主体责任，积极与持有人进行沟通，妥善协商回售方案及还款安排。
　　深度挖潜缓解流动性压力：报告期内，公司为确保现金流安全，开展体系化的现金流管理工作，继续抢抓销售回款，提高经营性现金回款质量，公司及所投资公司实现销售回款536亿元，回款率2超100%；2022年上半年，公司实现经营性现金流净额87.30亿元，持续为正。
　　积极谋划引进战略投资：报告期内，公司成立专项工作小组，正在积极推动包括国资平台在内的战略投资者引进工作；积极沟通、协调和争取政府纾困政策支持，特别是针对缓解公司短期资金流动性压力、化解存量债务风险和盘活各类监管资金方面，政府及相关部门给予了大力支持。
　　（2）压实主体责任稳定生产经营
　　结算业绩阶段性承压：报告期内，持续受到多地新冠疫情频发、行业政策持续调控及自身现金流安排等因素影响，公司竣工交付项目规模减少，整体结转规模下降；同时受房地产市场需求持续低迷，
　　1“公司及所投资的公司”为依照地产行业惯例使用的全口径概念，统计范围包括公司自身、全资子公司、公司并表范围内的合资公司及非并表的参股合资公司；
　　2回款率计算公式为：当期收到的销售回款÷当期销售金额。
　　行业销售整体大幅下挫影响，公司为刺激销售回款，采取促销及专项去库存等措施，导致毛利率和投资收益降低。2022年上半年，公司实现结算面积约395万平方米，同比下降约18%；营业收入313.22亿元，同比下降约29%；实现净利润-12.65亿元，其中归属于上市公司股东的净利润-14.37亿元。
　　多措并举促进销售：报告期内，公司坚持多措并举，销售质量稳步提升。围绕“有回款的销售”，持续优化营销方案，坚定不移去库存，公司及所投资的公司实现销售金额约417亿元，另代建项目实现销售金额超41亿元。
　　（3）轻资产业务初具规模
　　智慧服务能力行业领先：金科服务作为全国领先、西南第一的综合物业服务商，报告期内实现营业收入25.65亿元，与上年同期基本持平；净利润3.72亿元，同比下降31%。合约管理面积达到3.74亿平方米，独立第三方占比约为71%；在管面积达到2.51亿平方米，独立第三方占比约为64%，独立发展能力强劲。
　　商业运营能力稳健提升：截至报告期末，金科商业在管项目近百个，在管面积约348万平方米；报告期内，“地产+商业”轻资产发展模式初见成效，签约逾10个项目，合同收入近3亿元，部分项目由重资产转为轻资产，积极拓展新合作伙伴，新签约行业资源20余个，新签约商业品牌上百个；凭借对商业趋势尤其是社区商业的深度理解和积极探索，金科商业率先在行业发布元宇宙商业产品体系——金META。
　　产业运营能力全国领先：截至报告期末，金科产业已布局22个城市，累计开发和管理园区28个，面积超过1300万方，入园的战略合作伙伴超过3千家，入园企业年产值超过2千亿元。报告期内，实现江津智慧科技城首批次交付运营，大连智造科技城、齐河智慧科技城启动招商，金科产业获评2022中国产业园区运营优秀企业；产业运营持续为青岛WECITY未来城市新经济产业园、济宁中工海纳产业园、南阳智慧能源产业园、山西中小企业园、仪征光合造物社、潍坊国际智能制造科技城等项目输出专业定位咨询、代理招商及运营服务。
　　代建运营业务持续发力：公司代建业务发展模式日趋成型，报告期内，公司代建项目实现销售金额超41亿元，新增代建储备建筑面积约82万平方米，代建储备建筑面积约681万平方米，代建储备货值约538亿元。
　　2、报告期内公司房地产项目经营与发展情况
　　（1）公司累计土地储备情况
　　公司围绕“三圈一带、八大城市群”进行投资布局，坚持省域深耕策略，截至本报告期末，公司累计土地储备的区域分布情况如下：
　　[注]剩余可开发计容建筑面积指公司尚未开发的项目计容建筑面积。
　　（2）公司可售资源情况
　　截至本报告期末，公司总可售资源面积约6,101万平方米，具体情况如下：
　　（3）公司主要房地产项目开发情况
　　截至报告期末，公司及所投资的公司在建项目370个，新开工面积约115万平方米，期末在建面积约5,479万平方米，竣工面积约464万平方米。公司主要房地产项目开发情况
　　[注]上表中涉及权益比例、面积指标、投资金额等的相关数据可能会根据项目具体开发情况进行动态调整。
　　（4）公司主要房地产项目销售情况
　　报告期内，公司及所投资的公司实现销售金额417亿元。主要房地产项目销售情况见
　　[注]上表中涉及权益比例、面积指标、结算等的相关数据可能会根据项目具体开发情况进行动态调整。
　　（5）公司主要出租项目情况表
　　（6）公司融资情况表
　　（7）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　截至本报告期末，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的阶段性担保余额为497亿元，本报告期，公司不存在因承担阶段性担保责任而支付的金额占公司最近一期经审计净利润10%以上的情形。

　　二、核心竞争力分析
公司根据《金科股份发展战略规划纲要（2021-2025年）》，围绕“投资力、产品力、服务力”三大核心竞争力，持续提升经营质效，确保公司可持续发展。其主要体现在以下几个方面：
1、投资力：精准高效、多元投拓
公司坚持投资力为“公司高质效的火车头，公司高质量发展的基石”的角色定位，系统提升“价值研究能力、多元投拓能力、卓越经营能力、科学决策能力、投后保障能力”，践行投资体系改革。坚定聚焦深耕，围绕三圈一带，聚焦八大城市群，坚持“二三线城市为主、一四线城市为辅”的投资策略，形成科学均衡的全国化布局结构。着力提升非招拍挂拿地能力，加强地产+、收并购、城市更新、一二级联动等拿地能力构建和项目获取力度。通过锻造多元拿地能力，快速拓宽高盈利项目获取渠道，系统提升投资综合竞争力，保障高质量发展。
2、产品力:创新驱动、产品引领
公司坚持以客户价值创造为导向，建立以客户为中心、创新驱动的产品文化。坚持以“东方人居”为产品理念，不断完善集美、博翠、琼华、和雅、都荟各条产品线，塑造8大美好场景+4大价值体系产品新主张；通过“产品+服务”的创新链接，提升全业态、全生命周期客户服务水平，不断提升客户满意度和忠诚度；持续强化标杆引领意识、极致思维意识、差异化竞争意识、客户体验意识、产品创新意识，着力打造高颜值、高体验、高附加值的“三高”产品，实现产品去化快、利润高。
3、服务力：客户满意、服务领先
公司坚持构建“客户满意第一”的服务文化，整合全生命周期（准业主期、磨合期、稳定期、老业主期）客户服务内容，打造具有“金科邻里文化”特色的服务IP，塑造有客户感染力、行业竞争力和社会影响力的服务品牌，不断提升客户满意度、忠诚度。坚持服务力转型突破，强调管理与协同并重，创新与赋能并行，加快智慧服务落地实施。坚持强化客户全生命周期管理，刷新项目基础服务品质，客户满意度维持高位水平，服务力逐年提升。

　　三、公司面临的风险和应对措施
（一）公司面临的风险分析
1、政策风险
房地产行业是国家政策调控的重点关注领域，以“三道红线”、“银行贷款集中度”、“供地两集中”等为代表的房地产供给侧改革持续深化，房地产调控的长效机制已逐步形成。同时，十四五规划对未来五年房地产行业发展确定了主基调—“房住不炒、租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”，未来“以稳为主，因城施策”的方向不会改变。如果公司不能适应政府调控政策的变化，则有可能对公司的经营和发展造成不利影响。
2、宏观风险
当今世界正经历百年未有之大变局，综合分析国内外形势，受新冠疫情、俄乌战争及国际经济形势复杂变化的影响，未来宏观经济增长依旧存在较大压力，房地产行业与宏观经济之间存在较大关联性，受宏观经济周期的影响较大。因此，公司能否针对宏观经济与行业发展周期相应调整公司的经营策略和投资行为，将对公司业绩产生较大影响。
3、市场风险
房地产市场行业集中度不断提高的趋势明显，各种资源正逐步向竞争力更强、影响力更大的领先企业聚集，公司能否保持在品牌、资金、产品、规模上的领先优势，将决定公司能否被市场认可，进而对公司业务和经营业绩产生影响。
4、投资风险
房地产企业主要通过获取土地资源进行项目开发，一方面优质土地资源的招拍挂面临激烈竞争，可能导致投资成本上升；另一方面多地政府出台土地竞配建、竞自持、现房销售和集中供地政策调控，也增加了土地获取的不确定性。虽然成熟的经营管理和运营水平能提升公司抗风险能力，但如果未来土地价格持续上涨将会增加公司获取项目成本，加大经营风险。
5、开发风险
房地产项目开发流程包括土地获取、项目设计、建设规划、施工建设、销售及市场推广、交付及售后服务等多个环节。尽管公司具备丰富的房地产开发经验和较强的项目开发能力，但是近年国家陆续出台了更为严格的政策，可能导致公司房地产开发及销售周期延长，进而增加开发成本和风险，并对公司经营业绩产生负面影响。
6、融资风险
在公司发展过程中，需投入大量的资金用于土地获取、项目开发以保持持续经营，公司开发资金除来源于自有资金外，还需要通过金融机构借款、发行有价证券等方式进行融资。若国家宏观经济形势、信贷政策和资本市场发生重大变化，可能导致公司融资受限或融资成本上升或无法按期偿还融资，从而对生产经营产生不利影响。
7、成本风险
公司为了增强自身在行业中的竞争优势，未来几年可能将保持较大的成本支出规模。若项目投资失败，将会对公司的未来收益产生较大影响。
8、其他风险
受宏观政策及融资监管政策收紧的影响，多数民营房企融资渠道不畅。虽房地产行业政策有所放松，各地房地产调控政策已出现边际改善趋势，但受疫情和政策传递时效性的影响，行业销售回款企稳回升需合理时滞，故公司现金流可能存在阶段性承压的风险。公司将加强对融资性现金流和经营性现金流的分类管理，坚决执行“三收三支”现金流管理措施，提升资金使用效率，确保公司现金流安全稳定。
（二）公司战略目标实现的保障措施
为了坚定发展方向，服务“四位一体、生态协同”战略，确保公司在不断变化的环境中持续保持竞争力，公司将从以下十个方面系统性、深层次推动公司高质量发展。
1、提升先进的企业文化
坚决拥护党的领导，自觉践行社会主义核心价值观；坚持抓好思想意识作风建设工作，展现“创新拼搏、追求卓越”的核心价值观，坚持“客户至上、价值创造”的经营理念。
2、提升强大的创新能力
一是要培育创新文化，破除陈旧思想观念和体制机制弊端；二是要打造创新平台，促进创新孵化，创造新的利润增长点；三是要提升创新能力，注重研究开发能力，研究新技术、新工艺，创建新平台；四是要加强创新成果转化，及时进行应用和试点，转化为实践产出，强化投入产出效益的管理。
3、提升科学的公司治理能力
优化多元的治理结构，强化“三会”健康运行，提升三会运行能力水平；在决策层面优化董事会构成，注重多元化和专业化的专门委员会设置；在执行层面要建设标准明确的选聘机制，匹配科学的中长期激励机制；在监督层面注重内、外部监督的有效性。提高董事会决策、监事会监督的责任意识和能力水平。
4、提升领先的科技能力
推动科技与产品、生产、管理、营销的深度融合，打造数字化金科，建设大生产体系，客户营销体系、业财融合的财务体系、共享服务体系，实现业务、流程及数据在线，赋能发展和管理；利用前沿科技在生产经营全链条深度赋能，依托地产智慧化、多元化、场景化优势探索新一代信息技术下的新经济、新模式、新产业，推动企业价值聚变。
5、提升全面的管控能力
一是要优化总部管理，构建紧密型企业集团；二是要实行分类管控，不同业务板块、不同区域实施差异化管理模式；三是打造系统明确、功能清晰的组织结构；四是绩效导向原则，健全绩效考核体系，确保经营决策的正确和有效。
6、提升高效的执行能力
一是要贯彻落实坚决执行原则；二是科学制定目标和任务；三是打造善打大仗，敢打硬仗、能打胜仗的“狼性团队”；四是做到制度规范和流程合理，以制度约束标准和细化职责；五是高效沟通及时纠偏，信息传递高效准确。
7、提升系统的风险防控能力
严控投资风险和资金链风险；不断提升法律法规意识，持续修订完善公司治理制度，持续加强业务合规性审查，持续加强法律法规宣讲，提高依法治企的能力和水平。
8、提升前瞻的战略制定能力
构建科学的战略和方略制定能力，提升领导干部战略思维能力。强化哲学修养，提高理论素质，增强思维的目的性和全局性、强调前瞻性、预见性、发展性和重点性；优化知识结构，拓宽战略视野；强化战略意识，加大对宏观经济形势及各区域、各城市的房地产市场以及经营模式的研究力度，以客观精准的调查研究结论支撑战略制定，确保战略制定的科学性。
9、提升强大的品牌经营能力
坚持“美好你的生活”的品牌理念，持续诉求“产品美、服务好、企业强、公益善”的四大品牌主张，持续提升品牌“三度”，打造“有温度、有态度、有广度”的美好企业形象；整合优质资源，讲述好金科故事，输出好金科价值，扩大品牌影响力；完善品牌经营体系，统筹各经营板块，增强企业与社会的情感联系，获得广泛的品牌认同。
10、提升创新的资本运作能力
一是充分发挥A+H股境内外上市的资本平台优势，着力提升境内外投资机构认可，全面提升境内外主体信用评级；二是提升产业链资源整合优势，加强对上下游生态圈的资本赋能，构建资本运作体系化能力；三是坚持以创造价值为核心的经营理念，打造可持续性盈利能力，回报公司股东支持，与价值投资者共同成长。 收起▲