一、报告期内公司所处行业情况　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中零售相关业的披露要求　　公司主要业务之一为零售业。2023年，伴随经济社会全面恢复常态化运行，消费热点亮点频出。根据国家统计局数据显示，2023年社会消费品零售总额471,495亿元，比上年增长 7.2%。其中，除汽车以外的消费品零售额422,881亿元，增长7.3%。按消费类型分，2023年，商品零售418,605亿元，比上年增长5.8%；餐饮收入52,890亿元，比上年增长20.4%。按零售业态分，限额以上零售业单位中百货店、便利店、专业店、品牌专卖店零售额比上年分别增长8.8%、7... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中零售相关业的披露要求
　　公司主要业务之一为零售业。2023年，伴随经济社会全面恢复常态化运行，消费热点亮点频出。根据国家统计局数据显示，2023年社会消费品零售总额471,495亿元，比上年增长 7.2%。其中，除汽车以外的消费品零售额422,881亿元，增长7.3%。按消费类型分，2023年，商品零售418,605亿元，比上年增长5.8%；餐饮收入52,890亿元，比上年增长20.4%。按零售业态分，限额以上零售业单位中百货店、便利店、专业店、品牌专卖店零售额比上年分别增长8.8%、7.5%、4.9%、4.5%，超市零售额比上年下降0.4%。2023年，全国网上零售额154,264亿元，比上年增长11.0%。其中，实物商品网上零售额130,174亿元，增长8.4%，占社会消费品零售总额的比重为27.6%；在实物商品网上零售额中，吃类、穿类、用类商品分别增长11.2%、10.8%、7.1%。
　　2023年，在促消费政策举措持续发力显效、多部门统筹开展全国性消费促进活动等措施的激励下，居民消费信心逐渐恢复，消费需求持续释放，推动消费市场总体回升向好，市场规模稳步扩大，对经济增长的拉动作用逐步提升。消费规模再创历史新高，重新成为经济增长的主动力之一。商品消费稳步增长，服务消费加快回升。
　　超市、百货、便利店、专卖店、购物中心、会员店等传统业态仍然占据了线下零售市场的主要份额，消费者对传统零售业态的需求仍然稳定。同时各类业态之间的差异化和细分化趋势明显，消费者的需求更加多元化和个性化，也促进了各类业态的创新和优化。新零售业态如无人零售、即时零售、社区团购、共享零售、数字零售等虽然占比不高，但增长速度较快，消费者的需求更加便捷化和体验化，同时也推动了线下零售业的数字化转型和升级。
　　与此同时，零售行业竞争进一步加剧，企业管理重心将逐步转移至人力资源效率、供应链管理、与品牌深度联营等方面。未来消费规模相对固定，客流不足仍是企业面临的主要问题，因此精准定位、积极调改的企业将占据更多市场份额，业绩分化将成为行业常态。
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　公司主要业务之一是房地产业。根据国家统计局数据显示，2023年全国房地产开发投资110,913亿元，比上年下降9.6%其中，住宅投资83,820亿元，下降9.3%。房屋新开工面积95,376万平方米，下降20.4%。其中，住宅新开工面积69,286万平方米，下降20.9%。2023年，商品房销售面积111,735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116,622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。2023年末，商品房待售面积67,295万平方米，比上年增长19.0%。其中，住宅待售面积增长22.2%。
　　2023年以来，在经济下行压力之下，为防范房地产行业出现系统性风险，年初中央继续以“房住不炒”为主基调，因城施策，以促进房地产业良性循环和健康发展为目标，延续宽松的调控政策。7月的中央政治局会议定调，鉴于房地产市场供求关系已发生重大变化，要适时调整优化房地产政策，为后续房地产调控利好政策奠定基调。此后，相关部委密集发力，住建部出台“认房不认贷”政策，一二线城市迅速响应，调整首套房认定政策；此后贷款利率下调、降低首付比例、“认房不认贷”等相关政策相继落地；此外，继“金融16条”等地产融资宽松政策，“三个不低于”首次以量化指标方式对银行业放贷行为进行硬性规定。10月，国务院常务会议审议通过“14号文”，提出要加大保障性住房建设和供应。
　　经历了本轮长期且深度的行业洗牌，高杠杆、高周转、冲规模的房地产时代已不复存在，未来，原有的高杠杆和高周转的发展模式已不再适用新的发展阶段，随着发展模式的转变，房地产业将更注重产品和运营，或将出现一批兼具低财务杠杆和产品力的区域型房企，促进行业健康发展。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中零售相关业的披露要求
　　2023年度，国民经济运行逐步恢复正常，国家和地方政府促消费政策频出，在相关政策刺激下，伴随经济回暖，居民消费信心逐步恢复，线下零售得以缓步复苏，但恢复基础尚不稳固。公司零售业以百货店（即：友谊商城）为主，门店集中于大连地区。公司始终秉承“好品质，在友谊”的经营理念，以商品质量为基础，顾客需求为导向，优质服务为依托，力争在激烈的区域零售业竞争中占得一席之地。2023年度，公司零售业一方面持续优化管理， 在确保日常经营平稳开展的同时，从内部控制、客户服务、人力资源管理、安全管理多角度持续完善公司治理和运作水平，推进公司治理规范化和管理精益化，另一方面通过与品牌方、协作单位的良好互动，精准策划营销，强化社群营销宣传，保证与顾客的互动粘性，提升顾客的服务感知和满意度。同时继续强化关键品类的经营，根据消费者的消费升级和品质升级要求，提升对关键品类品牌的支持，加强合作，服务品牌，突出品牌引领和商品力提升。
　　（一）门店基本情况
　　（二）门店变动情况
　　报告期内公司门店未发生变化。
　　（三）门店店效信息
　　（四）报告期内线上销售情况
　　报告期内，公司无规模化线上销售业务。
　　（五）商品采购与存货情况
　　1.前五名供应商情况
　　2.存货管理政策
　　（1）存货的计量
　　①初始成本计量：存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。
　　②发出存货的计价方法：采用先进先出法。
　　（2）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
　　期末对存货进行全面清查后，按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价准备。产成品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。期末，按单个存货项目的成本与可变现净值孰低法计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货按存货类别计提存货跌价准备。
　　计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
　　（3）存货的盘存制度
　　采用永续盘存制。
　　（4）低值易耗品的摊销方法
　　采用“五五摊销法”核算。
　　3.仓储与物流情况
　　公司商品主要在公司门店储存，无自营大型物流仓储中心。
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　公司现有房地产业务集中在大连地区，即公司控股子公司拟开发的“金石谷”项目。2021年应项目所在地政府的要求，公司整体消除了该项目的球场特征，并封存了部分建筑，同时公司也在项目所在地政府的支持下，启动了项目整体转型的调研工作。但目前未收到有关部门对“金石谷项目”整改情况检查的书面意见，尚无法推进项目具体转型工作。
　　发展战略和未来一年经营计划
　　公司房地产业将在主要聚焦于大连金石谷项目转型发展的基础上，对外寻找商机，与其他国内地产公司进行战略合作，以增强抵御房地产行业风险的能力，谋求自身的可持续发展。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　（一）区域品牌认知度及影响力
　　公司深耕大连地区多年，从零售业所属的友谊商城，到房地产业曾开发过的“壹品”系列住宅，在区域内获得了较高的认可和影响力。积累了一定量的忠实顾客群体，在主营业务发展区域具有广泛的品牌认知度和影响力，具有一定的品牌优势，消费者认可度较高。
　　（二）选品、运营、招商能力
　　公司秉承“好品质，在友谊”的经营理念，多年来致力于打造品质更好、价格更优的商品选品体系，为顾客严选国内外优质商品、满足顾客健康便利的生活需求。公司具有较强的运营能力，在供应链管理、成本控制上积累了丰富经验，并持续提升及优化。同时，公司积极拓展与深化和各大品牌的合作，实现了从国际名品到国内精品的覆盖，能更好满足顾客不同的购物体验需求。
　　（三）自有物业为主，抗风险能力强
　　公司现有零售门店位于大连核心商圈，地理位置优越，90%以上为自有物业，具备显著的成本优势，抗风险能力强。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　报告期内，公司实现营业收入16,333.65万元，同比增加9.28%；归属于上市公司股东的净利润为亏损3,716.69万元，同比增加25.91%。其中：公司零售业实现营业收入15,553.94万元，同比增加7.65%，占公司总体营业收入比重为95.23%；地产业实现收入753.31万元，同比增加133.59%。公司本期亏损的主要原因为：1、本期公司坚持降费增效，零售门店经营状况稳定向好，营业收入增加，但仍未达到预期盈利水平。2、本期公司控股房地产子公司完成项目土地增值税清算工作，公司依据税务机关出具的审核结论调整相关税金；同时，计提因分期缴纳税款而形成的滞纳金。3、经过对金石谷项目重新进行减值测试，项目需补提在建工程减值准备。
　　
　　五、公司未来发展的展望
　　（一）行业格局和发展趋势
　　1.零售业
　　2024年，全国商务工作会议提出推动消费持续扩大，完善市场和流通体系。以“消费促进年”为主线，办好各类促消费活动。激发消费潜能，培育壮大新型消费，稳定和扩大传统消费，推进服务消费品质升级。从2023年的消费提振年到2024年的消费促进年，护航消费升温始终是中国经济工作的重点。2023年，中国消费呈现出结构性复苏的发展轨迹，在回暖中，从上游消费到下游零售地产的“变局”在悄然发生。2024年随着消费升级和消费者需求的多样化，零售业需要不断创新和升级，线上线下融合将成为主流。同时，随着新技术的应用，零售业亦需进一步提高效率和客户体验，从而提升竞争力。
　　2.房地产业
　　2024年，我国经济发展机遇与挑战并存，但总体向好的基本面没有改变。2023 年12 月的中央经济工作会议强调“积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求”、“加快推进三大工程”、“完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”均释放出房地产政策调整力度或将加大的积极信号。同时保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”的提出，从短期来看，部分核心城市政策效果有望进一步显现，但多数城市市场调整压力仍较大。2024年，房地产市场恢复节奏仍依赖于购房信心及预期能否好转，目前的市场交易数据证明，房地产市场正处于一个底部博弈状态。
　　（二）公司发展战略和经营计划
　　1.零售业
　　公司零售业在目前各级政府促消费的大背景下，将继续秉承经营理念，持续推进百货店购物中心化的进程，抓住复苏发展机遇，力争实现收入突破。主要发展计划如下：
　　（1）顺应消费趋势变化，优化商品品类。当前随着消费升级和消费者需求的多样化，消费者对商品品类的需求也在发生明显变化。公司在坚持品质至上的基础上，以消费趋势变化为指导方向，持续进行商品品类及品牌的优化，从而把握市场变化和消费特点，提升门店的商品力。
　　（2）抓住促消费机遇，拓宽销售渠道。2023年度，地方政府多次通过发放“消费券”等方式来刺激区域消费，在2024年消费促进年的背景下，公司零售门店将积极参与地方促消费的各项活动中，增加促销活动品牌及品类，进一步拓宽门店消费渠道。
　　（3）优化治理结构，提升服务水平。治理结构是持续优质经营的基础，公司零售业将持续从多方面继续完善治理结构，以适应当前消费者需求的变化。同时提高服务水平，以服务带销售，通过优质的服务增加与顾客之间的互动粘性，提升顾客的服务感知和满意度。
　　2.房地产业
　　公司房地产业将主要聚焦于大连金石谷项目的转型发展。公司金石谷项目一方面将继续加强与相关管理部门的沟通，积极推动项目整改验收检查工作，推动项目的转型。另一方面在拓展短线创收的基础上，关注市场走向，寻求合作开发机会。
　　（三）可能面临的风险
　　1.宏观经济风险
　　当前宏观政策显效发力，国民经济回升向好，高质量发展稳步推进。但同时国内经济增长仍面临总需求收缩、信心不足等周期性下行因素，居民收入增长趋势仍有不确定性，消费者信心存在下行风险，可能对以实体百货零售业务为主的公司经营业绩造成不利影响。公司将紧跟政府促消费的政策导向，在做好日常销售的同时，优化公司治理结构，提高效能，从而提升风险抵御能力。
　　2.市场竞争风险
　　公司零售门店所处区域内，有多家知名大型零售企业，市场集中度、商品同质化已持续增加，区域内竞争一直较为激烈，同时线上新零售渠道将进一步加剧现有消费市场的分流。公司将持续发挥自身优势，抓住品质优势，有效利用多种销售渠道和互联网工具，以提升自身竞争力。
　　3.资金风险
　　公司在房地产开发、自持物业的经营中，因经营周期较长，资金需求量较大。尤其目前房地产行业的调整仍在进行中，项目资金回款时间延长，公司资金压力持续增加，存在流动性不足的风险。公司需加强预算管理，合理安排资金的使用，增强资金使用的计划性，提高资金使用效率，同时不断改善资本结构及偿债能力，保障公司资金链的安全。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　报告期内，公司实现营业收入8,244.00万元，同比增长0.72%；归属于上市公司股东的净利润为亏损558.51万元，同比减亏76.70%。其中：公司零售业实现营业收入8,125.59万元，同比减少0.44%，占公司总体营业收入比重为98.56%；地产业实现收入112.45万元，同比增长367.56%。公司本期亏损的主要原因为：（1）本期公司坚持降费增效，零售门店经营状况稳定向好，但未达到预期盈利水平；（2）本期公司控股房地产子公司完成项目土地增值税清算工作，公司依据税务机关出具的土地增值税清算审核结论调整多计提的相关税金，致使净利润同比增加。
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　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　报告期内，公司实现营业收入8,244.00万元，同比增长0.72%；归属于上市公司股东的净利润为亏损558.51万元，同比减亏76.70%。其中：公司零售业实现营业收入8,125.59万元，同比减少0.44%，占公司总体营业收入比重为98.56%；地产业实现收入112.45万元，同比增长367.56%。公司本期亏损的主要原因为：（1）本期公司坚持降费增效，零售门店经营状况稳定向好，但未达到预期盈利水平；（2）本期公司控股房地产子公司完成项目土地增值税清算工作，公司依据税务机关出具的土地增值税清算审核结论调整多计提的相关税金，致使净利润同比增加。
　　公司主营业务之一为零售业。根据国家统计局数据显示，2023年上半年，社会消费品零售总额227,588亿元，同比增长8.2%，其中除汽车以外的消费品零售额205,178亿元，增长8.3%。按消费类型分，2023年上半年商品零售203,259亿元，同比增长6.8%；餐饮收入24,329亿元，增长21.4%。按零售业态分，2023年上半年限额以上零售业单位中便利店、专业店、品牌专卖店、百货店零售额同比分别增长8.2%、5.4%、4.6%、9.8%，超市零售额同比下降0.4%。2023年上半年，全国网上零售额71,621亿元，同比增长13.1%。其中，实物商品网上零售额60,623亿元，增长10.8%，占社会消费品零售总额的比重为26.6%；在实物商品网上零售额中，吃类、穿类、用类商品分别增长8.9%、13.3%、10.3%。2023年上半年，实体零售业企业虽然出现消费复苏，发展向好的局面，但零售业企业仍然处于转型优化升级的阶段，在市场份额的提升、发展壮大等方面仍然面临诸多限制因素。网上零售方式以及线上销售渠道多样化，如直播电商、兴趣电商、内容电商等，对实体商场的业务发展产生了巨大的冲击。网上零售的发展，势必进一步挤压实体商场的市场空间。新的消费理念和消费习惯，也进一步影响到了实体零售业企业的经营和发展。零售业仍需坚持进行转型优化升级，以提高自身的竞争力。
　　公司主营业务之一为房地产业。根据国家统计局数据显示，2023年上半年全国房地产开发投资58,550亿元，同比下降7.9%。其中，住宅投资44,439亿元，下降7.3%。2023年上半年房地产开发企业房屋施工面积791,548万平方米，同比下降6.6%。其中，住宅施工面积557,083万平方米，下降6.9%。房屋新开工面积49,880万平方米，下降24.3%。其中，住宅新开工面积36,340万平方米，下降24.9%。2023年上半年商品房销售面积59,515万平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%。商品房销售额63,092亿元，增长1.1%，其中住宅销售额增长3.7%。2023年上半年，中央明确房地产行业支柱地位，同时多次强调坚持“房住不炒”，因城施策支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，各部委积极响应中央要求，“稳支柱”“促需求”“防风险”的各项举措逐步落位。同时积极表态以引导市场预期修复，优化集中供地等制度以适应当前市场环境，金融层面降准降息稳经济，房地产供需两端也将受益，政策支持居民信贷及房企融资但效果不彰。上半年，全国各地已有超百省市（县）优化房地产调控政策超300次，涉及公积金支持政策、发放购房补贴、优化限购、降低首付比例及房贷利率等方面，超40城下调首套房贷利率下限至4%以下，普通二线及三四线城市房地产限制性政策已基本取消。
　　公司零售业集中在大连地区，以百货店（友谊商城）为主，区域内有多家大型零售企业，竞争比较激烈。为实现公司零售业稳定发展，公司仍坚持以现有业务区域为发展重心，强化品质保证，贴近生活，从增强业态组合、优化购物体验互动来进行经营的升级改造，确保公司的经营优势和市场影响力。报告期内，公司零售门店销售正在逐步恢复中，但距离以前年度销售水平仍有差距，销售未达预期。
　　（一）商品采购与存货情况
　　1、存货管理政策
　　（1）存货的计量
　　①初始成本计量：存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。
　　②发出存货的计价方法：采用先进先出法。
　　（2）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
　　期末对存货进行全面清查后，按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价准备。产成品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。期末，按单个存货项目的成本与可变现净值孰低法计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货按存货类别计提存货跌价准备。
　　计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
　　（3）存货的盘存制度
　　采用永续盘存制。
　　（4）低值易耗品的摊销方法
　　采用“五五摊销法”核算。
　　2、仓储与物流情况
　　公司商品主要在公司门店储存，无自营大型物流仓储中心。
　　公司房地产业集中在大连地区，即公司控股子公司拟开发的“金石谷”项目，以前年度该项目因政策原因处于暂缓建设阶段，公司对其开发一直保持着持续的调研和论证。2021年9月公司接到项目所在地政府有关文件，要求公司按照整体主
　　动退出球场标准进行整改。公司按照政府要求，整体消除了该项目的球场特征，并封存了部分建筑，同时公司也在项目所在地政府的支持下，启动了项目整体转型的调研工作，目前正在制定转型发展方案。
　　发展战略和未来一年经营计划
　　公司基于“金石谷项目”现状，积极通过谋求与其他企业合作，通过调研确定项目转型发展方向，充分利用金石谷项目的资源禀赋，寻找适合项目特点的合作产业。公司初步确定转型方向是以休闲、度假、康养为核心产业内容，牵动地产开发的田园综合体。后续，公司将积极的与政府主管部门保持沟通，在取得书面批复后正式启动具体相关工作。

　　二、核心竞争力分析
　　（一）2016年，公司原控股股东友谊集团签署《关于转让大连友谊（集团）股份有限公司部分股份之股份转让协议》，上市公司引入了新的控股股东武信投资控股。武信投资控股成为控股股东后，将借助上市公司的平台，通过各种有效途径，创新发展，打造大连友谊的持续经营能力。
　　（二）公司调整了地产业的发展方向，初步确立了“在中心城市的中心区域，发展中小地块”的“三中”原则，并重塑管理能力，以储备相应竞争力。
　　（三）公司现有零售门店，位于区域市场的核心商圈，多年来稳健运营，在区域市场中树立了良好的品牌形象，形成了相对有利的区域竞争优势。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　（一）市场竞争风险
　　公司零售业门店所处区域内，存在多家知名大型零售企业，区域内竞争一直较为激烈，进一步分流现有消费市场。多种新零售模式在线上销售渠道的助力下，进一步加剧了竞争和对实体零售门店的冲击。
　　应对措施：公司零售业在保民生、稳销售的基础上，巩固和强化经营优势，从增强业态组合、优化购物体验互动来进行经营的升级改造，营造多元化的消费场景和亲情化的购物体验，提升自身竞争力。
　　房地产市场现已进入专业化、规模化、品牌化等综合实力竞争阶段，加之政策调控的不确定性，加剧了行业竞争和市场大幅波动的风险。未来随着房地产市场分化趋势日益明显，市场集中度进一步提高，强者恒强的局面将得以延续，房地产市场的竞争将更加激烈，从而加剧了市场风险。
　　应对措施：公司将结合自身实际情况，坚持“在中心城市的中心区域，发展中小地块”的“三中原则”，与同业公司探索战略合作，控制可能出现的投资风险。
　　（二）政策风险：房地产受政府宏观政策影响较大，调控政策坚持贯彻“住而非炒”总定位，地产调控政策未见放松。预期未来整体调控基调将依然延续，并逐步向长效机制、因城施策转变。市场的竞争将更加激烈，房地产市场发展面临更大的政策不确定性风险。房地产调控政策因城施策、分类指导的持续推行，可能对公司的经营和发展造成不确定性影响。
　　应对措施：公司将紧跟国家政策，加强政策研究，依据政策导向和市场情况，在市场判断、战略制定、项目销售等方面做好充分的应对。
　　（三）资金风险：公司在房地产开发、自持物业的经营中，因经营周期较长，资金需求量较大。尤其目前房地产行业的调整仍在进行中，项目资金回款时间延长，公司资金压力持续增加，存在流动性不足的风险。
　　应对措施：一方面加强盘活存量，确保资金回款，保证公司流动性稳定，另一方面加强预算管理，合理安排资金的使用，增强资金使用的计划性，提高资金使用效率，同时不断改善资本结构及偿债能力，保障公司资金链的安全。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中零售相关业的披露要求　　公司主要业务之一是零售业。根据国家统计局数据显示，2022年社会消费品零售总额439,733亿元，比上年下降0.2%。其中，除汽车以外的消费品零售额393,961亿元，下降0.4%。按消费类型分，2022年商品零售395,792亿元，比上年增长0.5%；餐饮收入43,941亿元，比上年下降6.3%。按零售业态分，2022年限额以上零售业单位中的超市、便利店、专业店、专卖店零售额比上年分别增长3.0%、3.7%、3.5%、0.2%，百货店下降9.3%。2022年，全... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中零售相关业的披露要求
　　公司主要业务之一是零售业。根据国家统计局数据显示，2022年社会消费品零售总额439,733亿元，比上年下降0.2%。其中，除汽车以外的消费品零售额393,961亿元，下降0.4%。按消费类型分，2022年商品零售395,792亿元，比上年增长0.5%；餐饮收入43,941亿元，比上年下降6.3%。按零售业态分，2022年限额以上零售业单位中的超市、便利店、专业店、专卖店零售额比上年分别增长3.0%、3.7%、3.5%、0.2%，百货店下降9.3%。2022年，全国网上零售额137,853亿元，比上年增长4.0%。其中，实物商品网上零售额119,642亿元，增长6.2%，占社会消费品零售总额的比重为27.2%；在实物商品网上零售额中，吃类、穿类、用类商品分别增长16.1%、3.5%、5.7%。
　　2022年传统零售业在宏观经济与互联网双重打击下是困难重重而又韧性生长的一年。整体宏观经济影响叠加周期性低谷，实体零售业经受了严峻的冲击和挑战，业绩普遍承压。不完全统计，2022年，全国至少有42家百货门店停业闭店，百货上市企业普遍业绩承压，在客流下滑、消费减弱的大形势下，关店止损是百货企业无奈的选择。传统百货数量减少是趋势，但优质的百货商场依旧会是城市的潮流风向地标。展望2023年，消费复苏和趋势向好可以预见，但也可能依旧存在不确定性。唯有坚定信心，行动破局，才有可能迎来百货业的重生。
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　公司主要业务之一是房地产业。根据国家统计局数据显示，2022年，全国房地产开发投资132,895亿元，比上年下降10.0%；其中，住宅投资100,646亿元，下降9.5%，办公楼投资5,291亿元，下降11.4%，商业营用房投资10,647亿元，下降14.4%。房屋新开工面积120,587万平方米，下降39.4%。其中，住宅新开工面积88,135万平方米，下降39.8%，办公楼新开工面积3,180万平方米，下降39.1%，商业营用房新开工面积8,195万平方米，下降41.9%。商品房销售面积135,837万平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%，办公楼销售面积下降3.3%，商业营用房销售面积下降8.9%。商品房销售额133,308亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%，办公楼销售额下降3.7%，商业营用房销售额下降16.1%。
　　整体来看，行业增速自2016年以来持续放缓，特别是2021年下半年至今市场降温明显，房企销售去化及回款压力增加。综上数据可见，尽管行业政策面释放宽松信号，但2022年多项房地产数据指标仍保持下探，其中全国房地产开发投资额同比降幅为10%，罕见进入到两位数行列。2022年房地产市场供需两端面临冲击和压力，数据指标持续恶化，短期内房地产市场仍难言乐观。而从企业发展战略角度，近年房地产行业监管不断收紧、叠加市场降温、项目去化率表现不佳，多数企业销售承压、短期资金压力较大。新常态下，高杠杆、高负债运营模式无法持续。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中零售相关业的披露要求
　　公司零售业集中在大连地区，以百货店（友谊商城）为主，区域内有多家大型零售企业，竞争比较激烈。2022年在宏观经济下行持续影响下，公司零售门店虽历经短期闭店等不利因素，但为实现公司零售业稳定发展，公司仍坚持以现有业务区域为发展重心，强化品质保证，贴近生活，从增强业态组合、优化购物体验互动来进行经营的升级改造，确保公司的经营优势和市场影响力。报告期内， 公司零售门店销售正在逐步恢复中，但距离以前年度销售水平仍有差距，销售未达预期。
　　（一）门店基本情况
　　（二）门店变动情况
　　报告期内公司门店未发生变化。
　　（三）门店店效信息
　　（四）报告期内线上销售情况
　　（五）商品采购与存货情况
　　1、前五名供应商情况
　　2、存货管理政策
　　（1）存货的计量
　　①初始成本计量：存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。
　　②发出存货的计价方法：采用先进先出法。
　　（2）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
　　期末对存货进行全面清查后，按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价准备。产成品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。期末，按单个存货项目的成本与可变现净值孰低法计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货按存货类别计提存货跌价准备。
　　计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
　　（3）存货的盘存制度
　　采用永续盘存制。
　　（4）低值易耗品的摊销方法
　　采用“五五摊销法”核算。
　　3、仓储与物流情况
　　公司商品主要在公司门店储存，无自营大型物流仓储中心。
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　公司房地产业集中在大连地区，即公司控股子公司拟开发的“金石谷”项目，以前年度该项目因政策原因处于暂缓建设阶段，公司对其开发一直保持着持续的调研和论证。2021年9月公司接到项目所在地政府有关文件，要求公司按照整体主
　　动退出球场标准进行整改。公司按照政府要求，整体消除了该项目的球场特征，并封存了部分建筑，同时公司也在项目所在地政府的支持下，启动了项目整体转型的调研工作，目前正在制定转型发展方案。
　　发展战略和未来一年经营计划
　　公司房地产业将在主要聚焦于大连金石谷项目转型发展的基础上，对外寻找商机，与其他国内地产公司进行战略合作，以增强抵御房地产行业风险的能力，谋求自身的可持续发展。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　（一）2016年，公司原控股股东友谊集团签署《关于转让大连友谊（集团）股份有限公司部分股份之股份转让协议》，上市公司引入了新的控股股东武信投资控股。武信投资控股成为控股股东后，将借助上市公司的平台，通过各种有效途径，创新发展，打造大连友谊的持续经营能力。
　　（二）公司调整了地产业的发展方向，初步确立了“在中心城市的中心区域，发展中小地块”的 “三中”原则，并重塑管理能力，以储备相应竞争力。
　　（三）公司现有零售门店，位于区域市场的核心商圈，多年来稳健运营，在区域市场中树立了良好的品牌形象，形成了相对有利的区域竞争优势。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　报告期内，公司实现营业收入14,946.23 万元，同比下降15.24%；归属于上市公司股东的净利润为亏损5,016.26万元，同比减亏76.77%。其中：公司零售业实现营业收入14,448.72万元，同比下降16.45%，占公司总体营业收入比重为96.67%；地产业实现收入322.49万元，同比增加206.13%。公司本期亏损的主要原因为：（1）整体宏观经济影响叠加周期性低谷，加之2022年9月公司零售门店临时闭店，导致本期销售收入同比下降。目前公司零售门店销售尚在逐步恢复中，未达到预期盈利水平；（2）同期，公司控股子公司按照政府要求对金石谷项目进行整改，计提在建工程减值准备2.28亿元，本期无相关事项，亏损减少。

　　五、公司未来发展的展望
　　（一）行业格局和发展趋势
　　1.零售业
　　目前，在互联网、社交电商等的发展推动下，零售行业不断升级变化，企业之间的竞争也日趋激烈。随着国内促消费政策逐步落地和显效，消费升级态势有望延续，消费市场规模将持续扩大，同时伴随着国内消费市场逐步进入数字化时代，新需求、新场景、新业态、新模式及新零售业务不断涌现和演化，不断推动着新消费时代的到来；目前消费者到店消费趋势稳步回升，零售企业线上线下融合速度、深度及广度不断加快。
　　2.房地产业
　　2023年以来，党中央提出优化政策支持房地产刚性需求和改善性需求，防范金融风险，支持房企融资，地方政府相继调整了限购限价限贷政策，并对相关税费、土地拍卖条件等多项政策进行优化。中央经济工作会议提出，要防范房地产业引发系统性风险；要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化，抓紧研究中长期治本之策，消除多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。这一要求对房地产行业适应我国人口与经济社会发展新形势，顺应人民群众需求，具有十分长远的战略指导意义。从目前来看，政策效果正逐步显现，住房需求在不断释放。从房地产市场的中长期趋势来看，满足刚性和改善性住房需求仍然有一定的发展空间，同时应关注产能过剩和市场波动的风险。
　　（二）公司发展战略和经营计划
　　1.零售业
　　零售业作为目前公司收入的重要来源，在扩大内需、刺激消费的大背景下，公司将继续深耕当前经营区域业务，以多年积累的零售业经营经验、市场口碑、过硬的产品质量为依托，紧抓百货业态市场发展趋势，积极创新突出特色，继续推进百货店购物中心化发展要求，构建全方位、多层次、高品质、优服务的复合型购物场所。主要发展计划如下：
　　（1）优化管理。在确保日常经营平稳开展的同时，从内部控制、客户服务、人力资源管理、安全管理多角度持续完善公司治理和运作水平，推进公司治理规范化和管理精益化。
　　（2）精准定位目标客户群体。充分利用大数据的优势，了解客户群体需求，通过与品牌方、协作单位的良好互动，精准策划营销，强化社群营销宣传，保证与顾客的互动粘性，提升顾客的服务感知和满意度。
　　（3）继续深化与品牌商的合作。继续强化关键品类的的经营，根据消费者的消费升级和品质升级要求，提升对关键品类品牌的支持，加强合作，服务品牌，突出品牌引领和商品力提升，实现共赢。
　　2.房地产业
　　2023年，公司将积极按照“在中心城市的中心区域发展中小地块”的三中原则，积极寻找新项目，在主要聚焦于大连金石谷项目转型发展的基础上，与其他国内地产公司进行战略合作，寻求合作开发机会，增强抵御房地产业风险的能力，进一步寻找市场机会以谋求自身的可持续发展。
　　（三）可能面临的风险
　　1.市场竞争风险
　　公司零售业门店所处区域内，存在多家知名大型零售企业，区域内竞争一直较为激烈，将进一步分流现有消费市场。多种新零售模式在线上销售渠道的助力下层出，进一步加剧了竞争和对实体零售门店的冲击。
　　应对措施：公司零售业零售业在保民生、稳销售的基础上，巩固和强化经营优势，从增强业态组合、优化购物体验互动来进行经营的升级改造，营造多元化的消费场景和情亲化的购物体验，提升自身竞争力。
　　房地产市场现已进入专业化、规模化、品牌化等综合实力竞争阶段，加之政策调控的不确定性，加剧了行业竞争和市场大幅波动的风险。未来随着房地产市场分化趋势日益明显，市场集中度进一步提高，强者恒强的局面将得以延续，房地产市场的竞争将更加激烈，从而加剧了市场风险。
　　应对措施：公司将结合自身实际情况，坚持“在中心城市的中心区域，发展中小地块”的“三中原则”，与同业公司探索战略合作，控制可能出现的投资风险。
　　2.政策风险：房地产受政府宏观政策影响较大，调控政策坚持贯彻“住而非炒”总定位，地产调控政策未见放松。预期未来整体调控基调将依然延续，并逐步向长效机制、因城施策转变。市场的竞争将更加激烈，房地产市场发展面临更大的政策不确定性风险。房地产调控政策因城施策、分类指导的持续推行，可能对公司的经营和发展造成不确定性影响。应对措施：公司将紧跟国家政策，加强政策研究，依据政策导向和市场情况，在市场判断、战略制定、项目销售等方面做好充分的应对。
　　3.资金风险：公司在房地产开发、自持物业的经营中，因经营周期较长，资金需求量较大。尤其目前房地产行业的调整仍在进行中，项目资金回款时间延长，公司资金压力持续增加，存在流动性不足的风险。
　　应对措施：一方面加强盘活存量，确保资金回款，保证公司流动性稳定，另一方面加强预算管理，合理安排资金的使用，增强资金使用的计划性，提高资金使用效率，同时不断改善资本结构及偿债能力，保障公司资金链的安全。 收起▲