一、报告期内公司从事的主要业务　　报告期内，公司以产业园开发、综合资产运营及供应链为主业，电线电缆作为供应链商品之一，为公司供应链业务提供支撑，形成协同发展效应。鉴于能源电力供应链行业内外部环境发生较大变化，公司终止筹划资产重组。公司将会按照既定的转型发展方向，积极关注市场与行业形势变化及带来的机遇，加快研究资产整合有关工作，全力推进公司转型发展。　　公司主要经营模式以自主开发、运营、生产、销售为主，具体情况如下：　　1．产业园业务　　公司全资子公司宁华世纪的江山汇项目是由体系内原工业用地升级改造的产业园项目，该项目位于南京市鼓楼滨江板块核心商务区，是鼓楼区重点项目，被作为全市重点功能板块... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　报告期内，公司以产业园开发、综合资产运营及供应链为主业，电线电缆作为供应链商品之一，为公司供应链业务提供支撑，形成协同发展效应。鉴于能源电力供应链行业内外部环境发生较大变化，公司终止筹划资产重组。公司将会按照既定的转型发展方向，积极关注市场与行业形势变化及带来的机遇，加快研究资产整合有关工作，全力推进公司转型发展。
　　公司主要经营模式以自主开发、运营、生产、销售为主，具体情况如下：
　　1．产业园业务
　　公司全资子公司宁华世纪的江山汇项目是由体系内原工业用地升级改造的产业园项目，该项目位于南京市鼓楼滨江板块核心商务区，是鼓楼区重点项目，被作为全市重点功能板块进行打造。鼓楼滨江商务区占地5.3平方公里，将新建各类载体超500万平方米。鼓楼区是南京中心城区，具有文化、教育、经济等诸多优势。
　　江山汇项目北临长江，东接幕府山风景区，拥有独一无二的江山资源。地处滨江地带，俯瞰5公里幕燕滨江风光带，坐拥金陵四十八景之六景，历史与人文在此汇聚。项目同时位于南京古城中轴的北起点，与地铁3号线无缝对接，与地铁7号线距离约1.2公里，便捷交通，通达全城。江山汇是集商业、办公、公寓、酒店、住宅于一体的城市产业园综合体项目，同时还将建设一座大型观江平台，未来将是鼓楼滨江的城市地标。
　　公司控股股东华能能源交通产业控股有限公司（以下简称“能源交通公司”）以公司作为中国华能集团有限公司（以下简称“华能集团”）存量土地利用与盘活工作的平台，将充分结合华能集团现有土地资产及项目的实际情况，适时采取资产注入、委托管理、合作开发、设立基金投资运营等多种合法合规的方式运作。
　　2．资产运营业务
　　公司全资子公司宁华物产以自有物业项目为依托，建设物业服务标准化体系，始终坚持专业化管理，牢记以客户为中心的服务理念，拥有一整套成熟的资产运营管理项目经验，为业主提供办公场地租赁、商业运营、酒店运营、园区运营、物业管理、餐饮管理、停车场管理等一体化标准化解决方案，先后成功运营了江山汇金写字楼项目、鑫桥市场、华能紫金睿谷等多个资产项目。
　　3．电缆业务
　　公司电缆业务以子公司曲阜电缆为主体开展。报告期内，电缆业务市场竞争日趋激烈，国家电网等大客户降低入围门槛，新入网厂家数量增加，压缩了收入和利润空间。面对竞争加剧的市场情况，曲阜电缆加强内部管理，着力降本增效；与客户积极沟通，争取在材料价格低点时排产；与主要原材料供应商签署战略合作协议，形成战略同盟；采取长协招标与临时招标相结合的采购方式，在合适价位锁定原材料价格，规避主要原材料价格大幅波动的风险；开展技术创新，用技术手段提效益降成本；优化常规电缆产品结构和工艺，开展新工艺替代旧工艺，在保证产品质量的情况下减少材料消耗，降低产品成本。同时，曲阜电缆强化建立以市场为龙头的快速反应机制，积极做好客户维系工作，稳固了市场份额，为下半年业务开展打下良好基础。
　　报告期内，经济平稳运行，但外部环境严峻复杂，有效需求仍然不足，企业经营压力较大。面对复杂形势，公司紧紧围绕全面深化改革和高质量发展的中心任务，迎难而上，扎实推进各项工作。报告期内，公司累计实现营业收入46,270.88万元，实现归属于母公司股东的净利润-3,473.48万元。
　　报告期内，公司主要业务经营情况如下：
　　（一）产业园业务
　　1．房地产行业相关的宏观经济形势、行业政策环境
　　2020年3月，中共中央、国务院出台《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，明确指出要加快推进土地要素市场化配置，不断深化产业用地市场化配置改革，在符合国土空间规划和用途管制要求前提下，调整完善产业用地政策，创新使用方式，推动不同产业用地类型合理转换，探索增加混合产业用地供给；积极鼓励盘活存量建设用地，充分运用市场机制盘活存量土地和低效用地，研究完善促进盘活存量建设用地的税费制度，以多种方式推进国有企业存量用地盘活利用。2021年11月，住房和城乡建设部办公厅发布《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》，决定在北京、江苏省南京市等21个城市（区）开展第一批城市更新试点工作，科学有序实施城市更新行动。2022年5月，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号），对新形势下进一步盘活存量资产、扩大有效投资的方向、方式、政策等多个维度进行了安排部署，存量资产盘活迎来更加规范有序的新阶段，方向更加清晰，政策导向更加明确。2022年11月，金融管理部门推出多项举措，涉及债券融资、信贷融资、股权融资等多种方式，其中恢复上市房企股权融资意义重大，意味着暂停多年的A股房企并购重组以及再融资政策的松闸，进一步促进房地产市场加快信心修复。2022年12月，自然资源部、国务院国资委印发《关于推进国有企业盘活利用存量土地有关问题的通知》（自然资发〔2022〕205号）指出，鼓励国有企业以多种方式盘活利用存量土地，是党中央、国务院构建更加完善的要素市场化配置体制机制的重要部署。《通知》提出了积极稳妥推进国有企业存量土地资产更名和处置、鼓励国有企业以多种方式盘活利用存量土地、妥善处理各类涉地历史遗留问题、建立健全工作协同机制等政策措施。2023年7月24日，中共中央政治局会议指出，适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。2023年12月，中央经济工作会议提出，积极稳妥化解房地产风险的同时，强调“一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求”；完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。2024年1月，住房城乡建设部召开城市房地产融资协调机制部署会。会议指出，地级及以上城市人民政府要切实发挥牵头协调作用，搭建政银企沟通平台，推动房地产企业和金融机构精准对接。抓紧研究提出可以给予融资支持的房地产项目名单，精准有效支持合理融资需求。2024年，政府工作报告提出，稳妥有序处置风险隐患，完善重大风险处置统筹协调机制，牢牢守住不发生系统性风险的底线；优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持。健全风险防控长效机制，适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式；完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。2024年4月30日，中央政治局会议强调“要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益”，并首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。2024年6月7日，国务院常务会议再提“去库存”，提出“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进”，为市场释放了更加积极的信号。
　　整体来看，中央经济工作会议及政府工作报告释放了积极信号，房地产政策有望继续发力，推动供求关系尽快达到新的均衡，各地融资协调机制将加快建立，改善企业流动性的同时稳定购房者预期，房地产市场信心有望逐步修复。
　　2．主要项目所在城市的行业发展现状及政策情况
　　（1）南京市场
　　2021年2月，国家发展改革委发布《关于同意南京都市圈发展规划的复函》，提出规划实施要以健全同城化发展机制为突破口，着力推动基础设施一体高效、创新体系协同共建、产业专业化分工协作、公共服务共建共享、生态环境共保共治、城乡融合发展，把南京都市圈建设成为具有全国影响力的现代化都市圈。2021年3月，江苏省政府对外公布了《江苏省“十四五”规划和二〇三五年远景目标纲要》（以下简称《规划》）。该《规划》提及，江苏立足城市区位特征、资源禀赋和发展定位，以多种基础设施协同融合为重点，构建多层次枢纽城市群空间布局。南京定位国际枢纽城市，构筑直连全国“米”字型高速铁路网，打造区域性航运物流中心、国际货邮核心枢纽、全球信息服务重要节点，推进扬州、镇江加快融入南京枢纽布局。同月，南京市规划和自然资源局公布了南京市2021年度国有建设用地供应计划，指出要加大批而未供土地利用和低效用地盘活力度；深入推进城市更新，积极实施差别化土地供应政策，不断深化土地资源市场化配置改革，强化建设用地全生命周期监管；明确南京招拍挂住宅用地实行“集中发布出让公告”和“集中组织出让活动”的“两集中”制度，原则上全年不得超过3次。2022年6月，南京市人民政府办公厅印发南京市促进工业经济平稳增长若干政策措施的通知，鼓励市、区属国有企业积极收购盘活低效、闲置工业用地，鼓励产业用地混合利用，统筹产业园区、产业社区内产业和配套用地布局，进一步支持存量产业用地提容增效。2023年1月，江苏省人民政府印发关于推动经济运行率先整体好转若干政策措施的通知，提出促进房地产市场平稳健康发展，因城施策用足用好房地产调控政策工具箱；支持房地产业合理融资需求，重点推进支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期政策落地见效。2023年8月，南京市住房保障和房产局发布八条重磅政策举措，进一步促进南京房地产市场平稳健康发展。其中提到，对购买新建商品住房的实施补贴，进一步提升预售监管资金使用效率，引导商办资源与产业落地相结合，助力新兴产业集聚和楼宇经济发展。2023年9月，南京发布促进房地产市场发展最新举措，包括落实国家信贷政策、放宽限购范围、出台集体土地房票安置办法、对购置新房实施补助、实施“卖旧换新”补助、推出“换新购”服务。2024年2月，根据国家和江苏省统一部署，南京市建立城市房地产融资协调机制，以房地产项目为对象，研究提出了可给予融资支持的房地产项目名单，促进房地产市场平稳健康发展。
　　2024年，江苏省政府工作报告指出，“一城一策”调整优化房地产政策，更好支持刚性住房需求，有效引导改善性住房需求，支持高品质住宅规划建设，推动构建房地产发展新模式。鼓楼作为支撑全市经济发展的重要板块，聚焦产业升级加快中心城区有机更新，推动特色园区和重点载体提档升级，为公司江山汇项目开发建设提供了良好的市场基础。
　　（2）重庆市场
　　2024年1月，重庆市住建委发布《关于进一步调整优化房地产政策措施的通知》，从供给侧、需求侧共同促进房地产市场加快回暖和平稳健康发展，包括实施购房补贴、支持买新卖旧、进一步加大金融支持力度等，引导、推动金融机构落实国家政策，建立授信绿色通道，更好支持刚性和改善性住房需求。重庆市将多措并举稳投资促消费，持续扩大有效投资，推动房地产投资回暖，深入实施保障性住房建设等“三大工程”，基本完成保交楼任务，合理确定供地规模、结构和时序，促进房地产市场平稳健康发展。
　　3.产业园业务主要经营模式、经营项目业态等
　　公司产业园业务以产业园开发为主，经营模式主要为自主开发、运营、销售。
　　（1）公司产业园开发在南京市的项目，主要为江山汇和江山汇金两个项目，具体包括项目的建设销售、持有物业的运营管理。
　　①江山汇项目
　　公司全资子公司宁华世纪的江山汇项目是由体系内原工业用地升级改造的产业园项目，该项目位于南京市鼓楼滨江板块核心商务区，是鼓楼区重点项目，被作为全市重点功能板块进行打造。鼓楼滨江商务区按照泛长三角CBD标配进行规划，具有高起点、高水准的特点，远景目标为南京“新外滩”。鼓楼滨江商务区占地5.3平方公里，将新建各类载体超500万平方米。鼓楼区是南京中心城区，具有文化、教育、经济等诸多优势。
　　江山汇项目北临长江，东接幕府山风景区，拥有独一无二的江山资源。地处滨江地带，俯瞰5公里幕燕滨江风光带，坐拥金陵四十八景之六景，历史与人文在此汇聚。项目同时位于南京古城中轴的北起点，与地铁3号线无缝对接，与地铁7号线距离约1.2公里，便捷交通，通达全城。江山汇是集商业、办公、公寓、酒店、住宅于一体的城市产业园综合体项目，同时还将建设一座大型观江平台，未来将是鼓楼滨江的城市地标。
　　江山汇C地块商铺总套数84套，已全部售罄；车位总计663个，截至本报告期末已出售144个。江山汇B、D地块为商业综合体，主要由2幢150米高的塔楼及附属裙楼组成，集商业、酒店、办公为一体，包括约8万平方米的购物中心、6万平方米的写字楼和3万平方米的酒店，并拥有区域性地标建筑—长江观江平台，其中B地块已于2019年8月开工，D地块已于2020年12月开工。
　　②江山汇金项目
　　公司全资子公司宁华物产江山汇金D座项目位于南京市鼓楼区燕江路201号，报告期内，该项目可供出售写字楼主要用于对外招商租赁。
　　（2）重庆项目
　　2019年12月，公司作为有限合伙人参与设立了重庆华渝股权投资基金合伙企业（有限合伙），该基金用于在重庆市设立项目公司，盘活华能集团下属的华能重庆珞璜发电有限责任公司的土地。2021年，该项目用地经过公开招拍挂成功完成摘牌获取。2023年，该项目取得商品房预售许可证，且产品高效去化。报告期内，项目住宅产品持续高效去化，办公楼宇产品已对接引入多家企业。
　　4.产业园业务面临的主要风险及应对措施
　　（1）主要风险
　　房地产行业的发展与国家政策导向紧密相关。过去一年，房地产供需两端政策持续发力之下，房地产市场出现了一些积极的变化。但当下市场仍处调整期，销售仍低迷，市场的企稳复苏仍需政策持续巩固，稳市场和防范房企债务风险仍是今年房地产工作的重中之重。公司进行产业园开发，加快推进华能集团存量土地利用与盘活工作，可进一步提升公司资产质量和持续盈利能力。由于涉及原有土地收储等因素，经合法合规方式取得土地存在一定不确定性。此外伴随国内消费结构升级，如何进一步加强资产运营管理，充分发挥资产在市场中的使用效力将成为一个崭新的课题，对公司来说既是挑战也是机遇。
　　（2）应对措施
　　紧密跟踪、加强对宏观形势、行业情况和投资项目的研判分析，积极适应新的形势和政策，完善全面风险管控体系建设；积极深入贯彻“十四五”规划精神，不断深化产业用地市场化配置改革，充分运用市场机制盘活存量土地和低效用地。做好全面市场调研，准确把握市场定位，精心分析研判存量土地情况，打造产业园品牌。
　　5.土地储备情况
　　报告期内，公司没有新增土地储备。
　　6.主要项目开发情况
　　7.主要项目销售情况
　　8.主要项目出租情况
　　9.土地一级开发情况
　　10.融资途径
　　11.发展战略和未来一年经营计划
　　（1）产业园业务整体发展战略
　　产业园开发业务作为公司现阶段重要业务板块之一，将以协同转型创新为指引，聚焦优势资源，以产业为平台，构造适应市场需求的综合服务体系，发展成为有专业特色的产业投资运营主体。作为华能集团存量土地利用与盘活工作的平台，公司通过设立基金投资运营具体项目等运作方式，探索产业园综合开发业务模式，打造产业园开发运营品牌。完善“国际能源先行区”产业体系，做好产业发展规划，提升产业格局，加快重点项目落地，以实践成果全力助推企业发展。
　　（2）产业园未来经营计划
　　①江山汇和江山汇金项目建设与销售
　　公司在南京的江山汇和江山汇金两个项目是由体系内原工业用地升级改造的产业园项目，具体包括项目的建设销售、持有物业的运营管理。上述两个项目的建设销售包括江山汇C地块住宅商铺项目及B、D地块商业综合体项目，江山汇金D座存量房产销售。
　　江山汇项目。B、D地块为商业综合体，主要由2幢150米高的塔楼及附属裙楼组成，集商业、酒店、办公为一体，包括约8万平方米的购物中心、6万平方米的写字楼和3万平方米的酒店，并拥有区域性地标建筑——长江观江平台，其中B地块已于2019年8月开工，D地块已于2020年12月开工。2024年，江山汇项目建设目标为统筹协调政府有关部门加快推进市政道路等配套工程规划审批和建设施工节奏，在确保安全前提下按期完成各项开发建设任务。项目销售主要是C地块车位。
　　江山汇金项目。公司将围绕“国际能源先行区”总体产业定位，形成配套产业图谱，梳理目标客户清单，以营销圈层活动为主线，以主动搜寻上门招商为日常动作，结合多方渠道的信息投递，实现出租率的提升，形成产业集聚雏形；通过空间调整，规划出符合不同客户需求的载体空间，重点聚焦C座2层、D座4层租赁，采取整层定制化营销政策，力争取得招商出租率快速提升。
　　②土地盘活
　　2024年，公司将严格按照时间节点推进项目建设，联合能源行业龙头企业，提速引入产业集群。强化项目引入和建设，因地制宜、因产业制宜打造前端产业链；进一步强化产业招商，持续提升产业合作大营销能力，整合现有客户资源，推进产业图谱编制工作，以现有客户资源为线索深度挖掘产业链上下游资源，提升产业合作精准度；精心谋划运营模式，完善产业功能配套，构建特色服务体系，建立园区产业赋能平台，提升园区对落地企业的增值服务能力，实行基础服务+增值服务，确保产业合作项目招进来、留得住、发展好，实现产业生态圈协同可持续发展。
　　③土地储备
　　公司将加强对产业园开发政策的研判分析，加大对区域市场土地资源、项目资源的跟踪力度。
　　④融资安排
　　公司将通过制定合理的资金计划，不断丰富融资渠道，利用银行贷款及其他融资产品相结合的方式，满足各项目建设及经营资金需求。
　　12.向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　13.董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
　　（二）资产运营业务
　　公司全资子公司宁华物产以自有物业项目为依托，建设物业服务标准化体系，始终坚持专业化管理，牢记以客户为中心的服务理念，拥有一整套成熟的资产运营管理项目经验，为业主提供办公场地租赁、商业运营、酒店运营、园区运营、物业管理、餐饮管理、停车场管理等一体化标准化解决方案，先后成功运营了江山汇金写字楼项目、鑫桥市场、华能紫金睿谷等多个资产项目。
　　报告期内，公司进一步深化综合资产管理运营体系应用。围绕公司综合资产管理职能定位，结合项目实际工作进一步深化投资决策、开发管理、招商产业合作、风险管理体系等应用，全面提升项目运作管理能力。随着前期开发项目逐步投入商业化运营，公司将逐步探索实施“一体化资产运营”和“一站式物业服务”的业务运营结构，大力培育发展专业化运营团队和专业化产业体系，打造“投资、建设、产业导入、服务运营”一体化运营模式，厘清投资、建设、产业导入、服务运营等环节关系，扩大物业服务规模，探索多元化的服务模式，稳步有序地开展实物资产盘活与运营管理业务，提升资产价值，逐步培育轻资产服务能力，实现资产价值最大化。
　　（三）电缆业务
　　报告期内，公司控股子公司曲阜电缆始终坚持“市场领先，精细管理”的治企方针，根据市场变化，积极应对，抢抓机遇，不断开拓新市场，努力提升高附加值产品销售规模，全面提高生产运营质量。报告期内，电缆业务实现营业收入43,177.74万元。

　　二、核心竞争力分析
　　近年来，公司以国企改革、双百行动及提高央企控股上市公司质量专项行动为契机，扎实高效提升管理，进一步完善市场化经营机制，有力激发了企业活力、创造力和市场竞争力，提升了企业市场化、现代化经营水平，使企业改革的综合效能进一步得到提升，形成了良性的文化氛围。
　　（一）产业园开发方面
　　公司全资子公司宁华世纪的江山汇项目是由体系内原工业用地升级改造的产业园项目，该项目位于南京市鼓楼滨江板块核心商务区，是鼓楼区重点项目。鼓楼滨江商务区按照泛长三角CBD标配进行规划，具有高起点、高水准的特点，远景目标为南京“新外滩”。江山汇项目为集酒店、商业、办公、公寓、住宅五大业态为一体的综合体，开发愿景为以符合央企形象、符合长江历史积淀、符合城市发展规划为目标，以建设高端综合体为平台，高起点、高标准打造繁华有序的商业环境和自然舒适的人居生活，努力提升滨江整体形象，促进区域经济繁荣发展。
　　公司控股股东能源交通公司以公司作为华能集团存量土地利用与盘活工作的平台，充分结合华能集团现有土地资产及项目的实际情况，适时采取资产注入、委托管理、合作开发、设立基金投资运营等多种合法合规的方式运作。
　　（二）综合资产运营方面
　　公司全资子公司宁华物产拥有资产开发、资产运营及物业管理三大运营模式，具有多年的企业管理和运营经验，较强的资产运营管理能力。随着前期开发项目逐步投入商业化运营，公司将逐步探索实施“一体化资产运营”和“一站式物业服务”的业务运营结构。资产运营层面，重点构建综合资产运营管理体系，建立轻资产管理运营平台，大力培育发展专业化运营团队和专业化产业体系，打造“投资、建设、产业导入、服务运营”一体化运营模式，厘清投资、建设、产业导入、服务运营等环节关系，探索多元化的综合资产运营管理模式，稳步有序地开展实物资产盘活与运营管理业务。物业服务层面，系统搭建一站式服务平台，持续建设平台化、资源化、流程化、智能化、绿色化服务体系，倾力打造以客户价值为驱动，以综合资产运营和物业服务为双核的全链条服务生态圈，实现资产价值最大化。
　　（三）电缆业务方面
　　公司电缆业务以子公司曲阜电缆为主体开展。曲阜电缆现拥有省级技术中心和省级示范工程技术中心各1处，市级重点实验室1处，累计获授权专利42项，其中有效实用新型专利10项，发明专利2项。被山东省科学技术厅等部门授予高新技术企业称号，通信电缆、电力电缆先后被评为山东名牌产品。曲阜电缆始终坚持“市场领先、精细管理”的治企方针，根据市场变化，积极应对，抢抓机遇，不断开拓新市场，强化沟通，努力提升高附加值产品销售规模，全面提高生产运营质量，取得了较好的成效。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　宏观经济层面，2024年以来，经济平稳运行，但外部环境严峻复杂，有效需求仍然不足，企业经营压力较大。7月召开的党的二十届三中全会强调，要坚定不移实现全年经济社会发展目标，要积极扩大国内需求，防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险，要总结评估“十四五”规划落实情况，切实搞好“十五五”规划前期谋划工作。在持续落地显效的宏观政策带动下，我国经济有望延续回升态势。
　　能源电力行业转型发展层面，能源电力绿色低碳转型是能源发展大势所趋。党的二十大强调，要积极稳妥推进碳达峰碳中和，深入推进能源革命，加快规划建设新型能源体系。可以预见，未来一段时期内，随着新型能源体系的逐步构建，新能源建设将处在一个更为突出的位置。
　　公司将积极关注能源电力行业转型发展带来的机遇，不断寻求新的增长点。随着公司产业园项目载体建设加快，对能源领域项目产业合作及场景运作提出了迫切要求。面对新型能源体系构建这一战略机遇，公司创新深化现行积累的广泛客群和优质场景资源应用，挖掘整合能源行业相关资源，全力以赴抓好项目资源获取，丰富、拓展综合资产管理运营新内涵，切实提升新能源项目运营全过程精益化管理水平，公司综合资产运营业务焕发新生机。
　　国企改革层面，2024年是国有企业改革深化提升行动落地实施的关键之年，也是承上启下的攻坚之年。国资央企将重点做好三方面工作：一是围绕优化资源配置深化改革，稳步实施战略性重组和专业化整合，更好发挥国有资本运营公司功能作用；二是围绕完善体制机制深化改革，健全中国特色国有企业现代公司治理，推进科学、理性、高效的董事会建设，提升外部董事素质和履职能力，完善市场化经营机制；三是围绕健全制度保障深化改革，将改革进展考核情况与经营业绩考核、领导人员和领导班子综合考核评价挂钩。
　　国企改革深化提升行动明确了国资央企的新任务，着力打造发展方式新、公司治理新、经营机制新、布局结构新的现代新国企。公司作为国企改革的“践行者”，将以国企改革深化提升行动为契机，始终将牢牢把握改革方向，完善中国特色现代企业制度，完善市场化经营机制，着力做强做优主业、增强核心功能、提高核心竞争力，公司高质量发展迎来新契机。
　　企业自身转型发展层面，公司自2018年实施完成资产重组后，以产业园开发、综合资产运营及大宗商品供应链为主业。为加快供应链资产整合、加快业务发展步伐，2021年6月，公司启动筹划注入供应链业务的资产重组，后因方案论证时间较长、能源电力供应链行业内外部环境发生较大变化，标的公司业务范围及业务结构尚需一段时间优化和完善以适应新的变化和要求，本次资产重组终止。下一步，公司将按照既定的转型发展方向，积极关注能源电力行业转型发展带来的机遇，继续积极推进供应链资产整合有关工作，不断寻求公司新的增长点。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况　　报告期内，公司以产业园开发、综合资产运营及供应链为主业，电线电缆作为供应链商品之一，为公司供应链业务提供支撑，形成协同发展效应。公司将会按照既定的转型发展方向，继续向智慧供应链集成服务商发展转型。积极关注市场与行业形势变化及带来的机遇，对资产整合进行专项研究，继续积极推进供应链资产整合有关工作，不断寻求公司新的增长点，提高公司内在价值，提升公司竞争力，以实现公司的持续稳定发展。　　1．房地产行业相关的宏观经济形势、行业政策环境　　2020年 3月，中共中央、国务院出台《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，明确指出要加快推进土地要素市场化配置，不... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　报告期内，公司以产业园开发、综合资产运营及供应链为主业，电线电缆作为供应链商品之一，为公司供应链业务提供支撑，形成协同发展效应。公司将会按照既定的转型发展方向，继续向智慧供应链集成服务商发展转型。积极关注市场与行业形势变化及带来的机遇，对资产整合进行专项研究，继续积极推进供应链资产整合有关工作，不断寻求公司新的增长点，提高公司内在价值，提升公司竞争力，以实现公司的持续稳定发展。
　　1．房地产行业相关的宏观经济形势、行业政策环境
　　2020年 3月，中共中央、国务院出台《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，明确指出要加快推进土地要素市场化配置，不断深化产业用地市场化配置改革，在符合国土空间规划和用途管制要求前提下，调整完善产业用地政策，创新使用方式，推动不同产业用地类型合理转换，探索增加混合产业用地供给；积极鼓励盘活存量建设用地，充分运用市场机制盘活存量土地和低效用地，研究完善促进盘活存量建设用地的税费制度，以多种方式推进国有企业存量用地盘活利用。2021年11月，住房和城乡建设部办公厅发布《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》，决定在北京、江苏省南京市等21个城市（区）开展第一批城市更新试点工作，科学有序实施城市更新行动。2022年5月，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号），对新形势下进一步盘活存量资产、扩大有效投资的方向、方式、政策等多个维度进行了安排部署，存量资产盘活迎来更加规范有序的新阶段，方向更加清晰，政策导向更加明确。2022年11月，金融管理部门推出多项举措，涉及债券融资、信贷融资、股权融资等多种方式，其中恢复上市房企股权融资意义重大，意味着暂停多年的A股房企并购重组以及再融资政策的松闸，进一步促进房地产市场加快信心修复。2022年 12月，自然资源部、国务院国资委印发《关于推进国有企业盘活利用存量土地有关问题的通知》（自然资发〔2022〕205号）指出，鼓励国有企业以多种方式盘活利用存量土地，是党中央、国务院构建更加完善的要素市场化配置体制机制的重要部署。《通知》提出了积极稳妥推进国有企业存量土地资产更名和处置、鼓励国有企业以多种方式盘活利用存量土地、妥善处理各类涉地历史遗留问题、建立健全工作协同机制等政策措施。2023年7月24日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议指出，适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。2023年12月，中央经济工作会议提出，积极稳妥化解房地产风险的同时，强调“一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求”；完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。2024年1月，住房城乡建设部召开城市房地产融资协调机制部署会。会议指出，地级及以上城市人民政府要切实发挥牵头协调作用，搭建政银企沟通平台，推动房地产企业和金融机构精准对接。抓紧研究提出可以给予融资支持的房地产项目名单，精准有效支持合理融资需求。2024年，政府工作报告提出，稳妥有序处置风险隐患，完善重大风险处置统筹协调机制，牢牢守住不发生系统性风险的底线；优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持。健全风险防控长效机制，适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式；完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。
　　整体来看，中央经济工作会议及政府工作报告释放了积极信号，房地产政策有望继续发力，推动供求关系尽快达到新的均衡，各地融资协调机制将加快建立，改善企业流动性的同时稳定购房者预期，房地产市场信心有望逐步修复。
　　2．主要项目所在城市的行业发展现状及政策情况
　　（1）南京市场
　　2021年 2月，国家发展改革委发布《关于同意南京都市圈发展规划的复函》，提出规划实施要以健全同城化发展机制为突破口，着力推动基础设施一体高效、创新体系协同共建、产业专业化分工协作、公共服务共建共享、生态环境共保共治、城乡融合发展，把南京都市圈建设成为具有全国影响力的现代化都市圈。2021年 3月，江苏省政府对外公布了《江苏省“十四五”规划和二〇三五年远景目标纲要》（以下简称《规划》）。该《规划》提及，江苏立足城市区位特征、资源禀赋和发展定位，以多种基础设施协同融合为重点，构建多层次枢纽城市群空间布局。南京定位国际枢纽城市，构筑直连全国“米”字型高速铁路网，打造区域性航运物流中心、国际货邮核心枢纽、全球信息服务重要节点，推进扬州、镇江加快融入南京枢纽布局。同月，南京市规划和自然资源局公布了南京市2021年度国有建设用地供应计划，指出要加大批而未供土地利用和低效用地盘活力度；深入推进城市更新，积极实施差别化土地供应政策，不断深化土地资源市场化配置改革，强化建设用地全生命周期监管；明确南京招拍挂住宅用地实行“集中发布出让公告”和“集中组织出让活动”的“两集中”制度，原则上全年不得超过 3次。2022年6月，南京市人民政府办公厅印发南京市促进工业经济平稳增长若干政策措施的通知，鼓励市、区属国有企业积极收购盘活低效、闲置工业用地，鼓励产业用地混合利用，统筹产业园区、产业社区内产业和配套用地布局，进一步支持存量产业用地提容增效。2023年 1月，江苏省人民政府印发关于推动经济运行率先整体好转若干政策措施的通知，提出促进房地产市场平稳健康发展，因城施策用足用好房地产调控政策工具箱；支持房地产业合理融资需求，重点推进支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期政策落地见效。2023年 8月，南京市住房保障和房产局发布八条重磅政策举措，进一步促进南京房地产市场平稳健康发展。其中提到，对购买新建商品住房的实施补贴，进一步提升预售监管资金使用效率，引导商办资源与产业落地相结合，助力新兴产业集聚和楼宇经济发展。2023年9月，南京发布促进房地产市场发展最新举措，包括落实国家信贷政策、放宽限购范围、出台集体土地房票安置办法、对购置新房实施补助、实施“卖旧换新”补助、推出“换新购”服务。2024年 2月，根据国家和江苏省统一部署，南京市建立城市房地产融资协调机制，以房地产项目为对象，研究提出了可给予融资支持的房地产项目名单，促进房地产市场平稳健康发展。
　　2023年，南京市政府工作报告指出，今后五年，南京将深入落实长江经济带、长三角一体化等国家重大发展战略，推动南京都市圈建设取得新成效，以国土空间总体规划为引领，加快转变特大城市发展方式，实施城市更新行动。2024年，江苏省政府工作报告指出，“一城一策”调整优化房地产政策，更好支持刚性住房需求，有效引导改善性住房需求，支持高品质住宅规划建设，推动构建房地产发展新模式。鼓楼作为支撑全市经济发展的重要板块，聚焦产业升级加快中心城区有机更新，推动特色园区和重点载体提档升级，为公司江山汇项目开发建设提供了良好的市场基础。
　　（2）重庆市场
　　重庆市积极加快推进智慧园区建设，持续提高园区产业聚集能力。针对工业园区的发展，重庆近几年密集出台政策，一方面扶持传统工业园区特色化发展，另一方面推动工业园区转型升级，向创新研发和智慧园区发展。2021年 6月，重庆市政府出台《重庆市城市更新管理办法》，建立健全与城市存量提质改造相适应的体制机制和政策体系，助力建成高质量发展高品质生活新范例，落实国家城市更新行动决策部署。2021年 9月，重庆市人民政府印发《关于加快推进全市产业园区高质量发展的意见》（以下简称《意见》），提出要打造特色园区，坚持产业兴园、特色立园；提升创新发展水平，持续推动各类产业创新资源和要素向园区集聚；拓展开放发展空间，积极承接外部产业转移，促进产业链供应链开放发展；健全公共服务体系，加快建设完善社会化的中小企业公共服务配套设施。《意见》从加大财政力度，加强园区融资服务，加强园区用地保障，支持园区实体运营四个方面出台优惠政策，确保《意见》落到实处。2021年 7月，重庆市人民政府印发重庆市城市基础设施建设“十四五”规划（2021—2025年），提出实施城市更新提升行动，强化“两江四岸”主轴功能，高水平打造城市重点区域，支撑引领高质量发展。此外，在都市圈建设方面，重庆十四五规划明确指出，推进成渝地区双城经济圈建设。2022年 10月，重庆市政府办公厅印发《重庆市进一步优化营商环境降低市场主体制度性交易成本工作任务清单的通知》，明确，完善土地二级市场交易平台功能，引导和鼓励存量低效用地进入土地二级市场交易平台转让、盘活、利用。2022年12月，重庆市住建委等5部门联合发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，支持刚性和改善性住房需求，满足企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。2024年1月，重庆市住建委发布《关于进一步调整优化房地产政策措施的通知》，从供给侧、需求侧共同促进房地产市场加快回暖和平稳健康发展，包括实施购房补贴、支持买新卖旧、进一步加大金融支持力度等，引导、推动金融机构落实国家政策，建立授信绿色通道，更好支持刚性和改善性住房需求。
　　2024年，重庆将多措并举稳投资促消费，持续扩大有效投资，推动房地产投资回暖，深入实施保障性住房建设等“三大工程”，基本完成保交楼任务，合理确定供地规模、结构和时序，促进房地产市场平稳健康发展。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求报告期内，公司以产业园开发、综合资产运营及供应链为主业，电线电缆作为供应链商品之一，为公司供应链业务提供支撑，形成协同发展效应。公司主要经营模式以自主开发、运营、生产、销售为主，具体情况如下：
　　（一）产业园业务
　　1．产业园业务概述
　　公司全资子公司宁华世纪的江山汇项目是由体系内原工业用地升级改造的产业园项目，该项目位于南京市鼓楼滨江板块核心商务区，是鼓楼区重点项目，被作为全市重点功能板块进行打造。鼓楼滨江商务区占地5.3平方公里，将新建各类载体超500万平方米。鼓楼区是南京中心城区，具有文化、教育、经济等诸多优势。
　　江山汇项目北临长江，东接幕府山风景区，拥有独一无二的江山资源。地处滨江地带，俯瞰5公里幕燕滨江风光带，坐拥金陵四十八景之六景，历史与人文在此汇聚。项目同时位于南京古城中轴的北起点，与地铁3号线无缝对接，与地铁7号线距离约1.2公里，便捷交通，通达全城。江山汇是集商业、办公、公寓、酒店、住宅于一体的城市产业园综合体项目，同时还将建设一座大型观江平台，未来将是鼓楼滨江的城市地标。
　　公司控股股东华能能源交通产业控股有限公司（以下简称“能源交通公司”）以公司作为中国华能集团有限公司（以下简称“华能集团”）存量土地利用与盘活工作的平台，将充分结合华能集团现有土地资产及项目的实际情况，适时采取资产注入、委托管理、合作开发、设立基金投资运营等多种合法合规的方式运作。
　　2．产业园业务主要经营模式、经营项目业态等
　　公司产业园业务以产业园开发为主，经营模式主要为自主开发、运营、销售。
　　（1）公司产业园开发在南京市的项目，主要为江山汇和江山汇金两个项目，具体包括项目的建设销售、持有物业的运营管理。
　　①江山汇项目
　　公司全资子公司宁华世纪的江山汇项目是由体系内原工业用地升级改造的产业园项目，该项目位于南京市鼓楼滨江板块核心商务区，是鼓楼区重点项目，被作为全市重点功能板块进行打造。鼓楼滨江商务区按照泛长三角CBD标配进行规划，具有高起点、高水准的特点，远景目标为南京“新外滩”。鼓楼滨江商务区占地5.3平方公里，将新建各类载体超500万平方米。鼓楼区是南京中心城区，具有文化、教育、经济等诸多优势。
　　江山汇项目北临长江，东接幕府山风景区，拥有独一无二的江山资源。地处滨江地带，俯瞰5公里幕燕滨江风光带，坐拥金陵四十八景之六景，历史与人文在此汇聚。项目同时位于南京古城中轴的北起点，与地铁3号线无缝对接，与地铁7号线距离约1.2公里，便捷交通，通达全城。江山汇是集商业、办公、公寓、酒店、住宅于一体的城市产业园综合体项目，同时还将建设一座大型观江平台，未来将是鼓楼滨江的城市地标。
　　江山汇C地块商铺总套数84套，截至本报告期末已全部售罄；车位总计663个，截至本报告期末已出售144个。江山汇B、D地块为商业综合体，主要由2幢150米高的塔楼及附属裙楼组成，集商业、酒店、办公为一体，包括约8万平方米的购物中心、6万平方米的写字楼和3万平方米的酒店，并拥有区域性地标建筑—长江观江平台，其中B地块已于2019年8月开工，D地块已于2020年12月开工。
　　②江山汇金项目
　　公司全资子公司宁华物产江山汇金D座项目位于南京市鼓楼区燕江路 201号，报告期内，该项目可供出售写字楼主要用于对外招商租赁。
　　（2）重庆项目
　　2019年 12月，公司作为有限合伙人参与设立了重庆华渝股权投资基金合伙企业（有限合伙），该基金用于在重庆市设立项目公司，盘活华能集团下属的华能重庆珞璜发电有限责任公司（以下简称“珞璜发电”）的土地。珞璜发电老燃机电厂土地位于重庆市江北区海尔路，属于中央商务区范围，具有城市居住、办公兼投资等多重区位价值，区位优势明显。珞璜发电老燃机电厂土地原产权面积 75.6亩，原土地性质为工业用地，老燃机电厂已于 2007年关停。在上述土地开发的基础上，经与政府初步协商，拟将珞璜发电老燃机电厂周边的部分土地及资产共同纳入整体开发建设，拟通过引入金融、科技、现代服务业等高端产业项目，建设区域总部产业园。2021年，该项目用地经过公开招拍挂成功完成摘牌获取，项目建设取得突破性进展。2022年，该项目取得建设工程规划许可证。2023年，该项目取得商品房预售许可证，且产品高效去化，住宅首开打破 2023年重庆市核心区商品房去化率、金额等五项首开销冠纪录。
　　3．产业园业务面临的主要风险及应对措施
　　（1）主要风险
　　房地产行业的发展与国家政策导向紧密相关。过去一年，房地产供需两端政策持续发力之下，房地产市场出现了一些积极的变化。但当下市场仍处调整期，销售仍低迷，市场的企稳复苏仍需政策持续巩固，稳市场和防范房企债务风险仍是今年房地产工作的重中之重。公司进行产业园开发，加快推进华能集团存量土地利用与盘活工作，可进一步提升公司资产质量和持续盈利能力。由于涉及原有土地收储等因素，经合法合规方式取得土地存在一定不确定性。此外伴随国内消费结构升级，如何进一步加强资产运营管理，充分发挥资产在市场中的使用效力将成为一个崭新的课题，对公司来说既是挑战也是机遇。
　　（2）应对措施
　　紧密跟踪、加强对宏观形势、行业情况和投资项目的研判分析，积极适应新的形势和政策，完善全面风险管控体系建设；积极深入贯彻“十四五”规划精神，不断深化产业用地市场化配置改革，充分运用市场机制盘活存量土地和低效用地。做好全面市场调研，准确把握市场定位，精心分析研判存量土地情况，打造产业园品牌。
　　4.累计土地储备情况
　　5.主要项目开发情况
　　6.主要项目销售情况
　　7.主要项目出租情况
　　8.土地一级开发情况
　　9.融资途径
　　10.发展战略和未来一年经营计划
　　（1）产业园业务整体发展战略
　　产业园开发业务作为公司现阶段重要业务板块之一，将以协同转型创新为指引，聚焦优势资源，以产业为平台，构造适应市场需求的综合服务体系，发展成为有专业特色的产业投资运营主体。作为华能集团存量土地利用与盘活工作的平台，公司通过设立基金投资运营具体项目等运作方式，探索产业园综合开发业务模式，打造产业园开发运营品牌。完善“国际能源先行区”产业体系，做好产业发展规划，提升产业格局，加快重点项目落地，以实践成果全力助推企业发展。
　　（2）产业园未来经营计划
　　①江山汇和江山汇金项目建设与销售
　　公司在南京的江山汇和江山汇金两个项目是由体系内原工业用地升级改造的产业园项目，具体包括项目的建设销售、持有物业的运营管理。上述两个项目的建设销售包括江山汇C地块住宅商铺项目及B、D地块商业综合体项目，江山汇金D座存量房产销售。
　　江山汇项目。B、D地块为商业综合体，主要由2幢150米高的塔楼及附属裙楼组成，集商业、酒店、办公为一体，包括约8万平方米的购物中心、6万平方米的写字楼和3万平方米的酒店，并拥有区域性地标建筑——长江观江平台，其中B地块已于2019年8月开工，D地块已于2020年12月开工。2024年，江山汇项目建设目标为实现 D地块竣工备案，统筹协调政府有关部门加快推进市政道路等配套工程规划审批和建设施工节奏，在确保安全前提下按期完成各项开发建设任务。项目销售主要是C地块车位。
　　江山汇金项目。公司将围绕“国际能源先行区”总体产业定位，形成配套产业图谱，梳理目标客户清单，以营销圈层活动为主线，以主动搜寻上门招商为日常动作，结合多方渠道的信息投递，实现出租率的提升，形成产业集聚雏形；通过空间调整，规划出符合不同客户需求的载体空间，重点聚焦C座2楼、D座4层租赁，采取整层定制化营销政策，力争取得招商出租率快速提升。
　　②土地盘活
　　2024年，公司将严格按照时间节点推进项目建设，联合能源行业龙头企业，提速引入产业集群。强化项目引入和建设，因地制宜、因产业制宜打造前端产业链；进一步强化产业招商，持续提升产业合作大营销能力，整合现有客户资源，推进产业图谱编制工作，以现有客户资源为线索深度挖掘产业链上下游资源，提升产业合作精准度；精心谋划运营模式，完善产业功能配套，构建特色服务体系，建立园区产业赋能平台，提升园区对落地企业的增值服务能力，实行基础服务+增值服务，确保产业合作项目招进来、留得住、发展好，实现产业生态圈协同可持续发展。
　　③土地储备
　　公司将加强对产业园开发政策的研判分析，加大对区域市场土地资源、项目资源的跟踪力度。
　　④融资安排
　　公司将通过制定合理的资金计划，不断丰富融资渠道，利用银行贷款及其他融资产品相结合的方式，满足各项目建设及经营资金需求。
　　11.向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　（二）资产运营业务
　　公司全资子公司宁华物产以自有物业项目为依托，建设物业服务标准化体系，始终坚持专业化管理，牢记以客户为中心的服务理念，拥有一整套成熟的资产运营管理项目经验，为业主提供办公场地租赁、商业运营、酒店运营、园区运营、物业管理、餐饮管理、停车场管理等一体化标准化解决方案，先后成功运营了江山汇金写字楼项目、鑫桥市场、华能紫金睿谷等多个资产项目。
　　报告期内，宁华物产不断建立健全服务标准化体系，形成招商拓展、物业服务、安全管理、合规运营、品牌发展等体系管理标准，着力提升精细化管理水平，有效管控成本支出，推动经营管理和营销招商工作规范高效。同时，根据市场变化不断调整资产结构，拓展营销思路，资产出租率稳步提升。
　　随着前期开发项目逐步投入商业化运营，公司将逐步探索实施“一体化资产运营”和“一站式物业服务”的业务运营结构，重点构建运营管理体系，大力培育发展专业化运营团队和专业化产业体系，打造“投资、建设、产业导入、服务运营”一体化运营模式，厘清投资、建设、产业导入、服务运营等环节关系，扩大物业服务规模，探索多元化的服务模式，稳步有序地开展实物资产盘活与运营管理业务，提升资产价值，逐步培育轻资产服务能力，实现资产价值最大化。
　　（三）供应链业务
　　报告期内，根据转型发展需要，公司阶段性适度控制供应链业务规模，自第三季度起停止供应链业务中与集团公司智慧供应链建设方向无关的业务。2023年，公司供应链业务实现营业收入25,946.47万元，同比降低 90.56%。公司控股子公司曲阜电缆生产、销售的电线电缆产品是公司重点发展的供应链业务产品之一，其拥有独立完整的采购、生产和销售体系，可根据生产能力、市场需求，独立自主开展生产经营活动。
　　报告期内，电缆业务市场竞争日趋激烈，压缩了利润空间。面对市场变化，曲阜电缆加强内部管理，着力降本增效；与客户积极沟通，争取在材料价格低点时排产；与主要原材料供应商签署战略合作协议，形成战略同盟；采取长协招标与临时招标相结合的采购方式，在合适价位锁定原材料价格，规避主要原材料价格大幅波动的风险。曲阜电缆强化建立以市场为龙头的快速反应机制，积极做好客户维系工作，极力扩大市场份额，实现了该业务的稳定发展。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　近年来，公司以国企改革、双百行动及提高央企控股上市公司质量专项行动为契机，扎实高效提升管理，进一步完善市场化经营机制，有力激发了企业活力、创造力和市场竞争力，提升了企业市场化、现代化经营水平，使企业改革的综合效能进一步得到提升，形成了良性的文化氛围。
　　（一）产业园开发方面
　　公司全资子公司宁华世纪的江山汇项目是由体系内原工业用地升级改造的产业园项目，该项目位于南京市鼓楼滨江板块核心商务区，是鼓楼区重点项目。鼓楼滨江商务区按照泛长三角CBD标配进行规划，具有高起点、高水准的特点，远景目标为南京“新外滩”。江山汇项目为集酒店、商业、办公、公寓、住宅五大业态为一体的综合体，开发愿景为以符合央企形象、符合长江历史积淀、符合城市发展规划为目标，以建设高端综合体为平台，高起点、高标准打造繁华有序的商业环境和自然舒适的人居生活，努力提升滨江整体形象，促进区域经济繁荣发展。
　　公司控股股东能源交通公司以公司作为华能集团存量土地利用与盘活工作的平台，充分结合华能集团现有土地资产及项目的实际情况，适时采取资产注入、委托管理、合作开发、设立基金投资运营等多种合法合规的方式运作。
　　（二）资产运营方面
　　公司全资子公司宁华物产拥有资产开发、资产运营及物业管理三大运营模式，具有多年的企业管理和运营经验，较强的资产运营管理能力。随着前期开发项目逐步投入商业化运营，公司将逐步探索实施“一体化资产运营”和“一站式物业服务”的业务运营结构，重点构建运营管理体系，大力培育发展专业化运营团队和专业化产业体系，打造“投资、建设、产业导入、服务运营”一体化运营模式，厘清投资、建设、产业导入、服务运营等环节关系，扩大物业服务规模，探索多元化的服务模式，稳步有序地开展实物资产盘活与运营管理业务，提升资产价值，逐步培育轻资产服务能力，实现资产价值最大化。
　　（三）供应链业务方面
　　报告期内，根据转型发展需要，公司阶段性适度控制供应链业务规模，自第三季度起停止供应链业务中与集团公司智慧供应链建设方向无关的业务。公司控股子公司曲阜电缆生产、销售的电线电缆产品是公司重点发展的智慧供应链业务产品之一。电线电缆业务的稳健发展，与智慧供应链建设形成协同效应。曲阜电缆现拥有省级技术中心和省级示范工程技术中心各1处，市级重点实验室1处，累计获授权专利41项，其中有效实用新型专利10项，发明专利1项。被山东省科学技术厅等部门授予高新技术企业称号，通信电缆、电力电缆先后被评为山东名牌产品。曲阜电缆始终坚持“市场领先、精细管理”的治企方针，根据市场变化，积极应对，抢抓机遇，不断开拓新市场，强化沟通，努力提升高附加值产品销售规模，全面提高生产运营质量，取得了较好的成效。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　报告期内，外部环境依然复杂严峻，世界经济增速处于历史低位。与此同时，国内经济需加速推动经济实现质的有效提升和量的合理增长，构建新发展格局，全面深化改革开放。面对这一复杂形势，公司紧紧围绕全面深化改革和高质量发展的中心任务，迎难而上，扎实推进各项工作。报告期内，公司累计实现营业收入145,654.45万元，实现归属于母公司股东的净利润-6,588.40万元。
　　报告期内，公司实现主营业务收入133,655.57万元，同比降低65.95%，主营业务利润6,203.50万元，同比增加 46.51%。其中：供应链业务实现收入 25,946.47万元，同比降低 90.56%，主营业务利润161.09万元，同比降低69.16%；电缆业务实现收入100,268.86万元，同比降低7.51%，主营业务利润5,599.10万元，同比降低4.77%；租赁及物业服务实现收入7,187.94万元，同比增加4.96%，主营业务利润280.38万元，同比增加107.83%；房屋销售业务实现收入252.29万元，同比降低90.29%，主营业务利润162.93万元，同比降低88.48%。
　　
　　五、公司未来发展的展望
　　（一）公司面临的形势
　　宏观经济层面，2023年，世界经济复苏乏力，地缘政治冲突加剧。面对异常复杂的国际环境和艰巨繁重的改革发展稳定任务，以习近平同志为核心的党中央团结带领全国各族人民，实现全年国内生产总值超126万亿元，比上年增长5.2%，增速居世界主要经济体前列。预计2024年，我国发展面临的环境仍战略机遇和风险挑战并存，有利条件强于不利因素，随着发展内生动力不断积聚，经济回升向好、长期向好的基本趋势不会改变。同时，我们要坚持底线思维，做好应对各种风险挑战的充分准备，坚决贯彻落实好党中央决策部署，推动经济持续向好、行稳致远。
　　能源电力行业转型发展层面，能源电力绿色低碳转型是能源发展大势所趋。党的二十大强调，要积极稳妥推进碳达峰碳中和，深入推进能源革命，加快规划建设新型能源体系。可以预见，未来一段时期内，随着新型能源体系的逐步构建，新能源建设将处在一个更为突出的位置。
　　做大做优新能源智慧供应链业务正当其时，意义深远。公司将积极关注能源电力行业转型发展带来的机遇，不断寻求新的增长点。此外，随着公司产业园项目载体建设加快，对能源领域项目产业合作及场景运作提出了迫切要求。面对新型能源体系构建这一战略机遇，公司创新深化现行积累的广泛客群和优质场景资源应用，挖掘整合能源行业相关资源，全力以赴抓好项目资源获取，丰富、拓展综合资产管理运营新内涵，切实提升新能源项目运营全过程精益化管理水平，公司综合资产运营业务焕发新生机。国企改革层面，2023年，在巩固深化国企改革三年行动成果的基础上，我国乘势而上启动实施国有企业改革深化提升行动，为促进国有企业高质量发展注入强大动力。2024年是国有企业改革深化提升行动落地实施的关键之年，也是承上启下的攻坚之年。国资央企将重点做好三方面工作：一是围绕优化资源配置深化改革，稳步实施战略性重组和专业化整合，更好发挥国有资本运营公司功能作用；二是围绕完善体制机制深化改革，健全中国特色国有企业现代公司治理，推进科学、理性、高效的董事会建设，提升外部董事素质和履职能力，完善市场化经营机制；三是围绕健全制度保障深化改革，将改革进展考核情况与经营业绩考核、领导人员和领导班子综合考核评价挂钩。
　　国企改革深化提升行动明确了国资央企的新任务，着力打造发展方式新、公司治理新、经营机制新、布局结构新的现代新国企。公司作为国企改革的“践行者”，将以国企改革深化提升行动为契机，始终将牢牢把握改革方向，完善中国特色现代企业制度，完善市场化经营机制，着力做强做优主业、增强核心功能、提高核心竞争力，公司高质量发展迎来新契机。
　　企业自身转型发展层面，公司自2018年实施完成资产重组后，以产业园开发、综合资产运营及大宗商品供应链为主业。为加快供应链资产整合、加快业务发展步伐，2021年 6月，公司启动筹划注入供应链业务的资产重组，后因方案论证时间较长、能源电力供应链行业内外部环境发生较大变化，标的公司业务范围及业务结构尚需一段时间优化和完善以适应新的变化和要求，本次资产重组终止。下一步，公司将按照既定的转型发展方向，积极关注能源电力行业转型发展带来的机遇，继续积极推进供应链资产整合有关工作，不断寻求公司新的增长点。
　　（二）2024年工作计划
　　2024年是全面贯彻落实党的二十大精神的关键之年，是落实“十四五”规划的攻坚之年，做好各项工作，责任重大，意义重大。面对新形势，公司董事会将坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的二十大精神，贯彻中央经济工作会议部署，深刻理解和全面落实发展新战略，继续发挥在公司治理中的核心作用，以高质量党建为引领，凝聚共识谋发展，坚定信心同奋进，开创公司高质量转型发展新局面。
　　1.健全治理机制，强化董事会核心作用
　　坚持把党的领导贯穿到公司治理全过程，按照中国证监会、深圳证券交易所最新法律法规、规章制度要求，持续完善以公司章程为核心的制度体系。建立健全内控体系，持续完善各项规章和管理制度，提高管理效率。积极落实独立董事新规、新一轮国企改革案要求，进一步完善公司治理机制体制建设。深化董事会能力建设，加强董事履职能力培训，提高董事履职能力，提升董事会决策水平，充分发挥董事会在公司治理中的核心作用，保障公司健康、稳定、可持续发展。
　　2.强化资本运作，发挥上市平台功能
　　为进一步发挥内外资源优势、充分利用上市平台功能，公司将秉承产业资本融合发展理念，立足综合资产管理运营基本面，不断做强做精主业。一是围绕公司发展战略及经营计划，对资本运作计划进行持续跟踪和专项研究，争取尽快推进资产整合，实施主业拓展和强链补链，不断寻求公司新的增长点，促进转型发展。二是积极探索、充分利用上市平台融资功能，兼顾发展需要和市场状况，探索开展股权融资、债券融资等可行性，以优化融资安排，改善资本结构，提升直接融资比重。
　　3.研究公司发展方向，做好提质增效工作
　　基于对公司业务现状以及外部环境因素的综合判断，进一步研究公司发展方向。在保持现阶段业务平稳发展的同时，积极探索主业拓展和强链补链，不断寻求公司新的增长点。进一步强化经营管理，做好提质增效工作。一是强化项目成本管控，加强成本限额指标管理，确保项目各阶段方案最优成本最优；二是优化物业运营成本管控方式，降低运营成本；三是研究电缆产品“经济库存”模式，降低原材料价格波动带来的不利影响；四是加强预算管理，强化对标分析，严控各项费用支出；五是降低融资成本，提高资金使用效率。
　　4.依法科学决策，推动公司可持续发展
　　结合行业发展趋势及经营现状，精心谋划重点任务，以目标为导向精准施策，督促经理层落实董事会决策，推动公司高质量发展。一是加快推进项目建设，确保取得实质进展。按照项目管控方案要求，持续做好项目规划设计、工程建设、产业招商、项目运营等全过程管理，集中各方力量加快推进项目载体建设。二是加强产业合作大营销体系建设，创新深化现行积累的广泛客群和优质场景资源应用，挖掘系统内其他资源及资产存量，联通整合相关资源，丰富、拓展综合资产管理运营新内涵。三是加强管理机制改革创新，将产业合作和营销作为重中之重,加快产品构建及去化，推动精细化管理向效能发展。
　　5.加强人才队伍建设，提升队伍创造力
　　树牢选人用人“风向标”，加快形成一支讲政治、讲团结、讲担当、讲作为、讲效益、讲纪律的人才队伍。坚持推动队伍建设与公司发展战略有机衔接，人才结构与公司发展方向相匹配，聚焦公司核心业务需求，提高专业人才引进效率，加快关键领域紧缺人才储备，同时进一步完善企业内部人才流动机制，激发内部人才活力。畅通人才成长激励渠道，用好绩效考核“指挥棒”，充分发挥好绩效考核奖优罚劣、激励担当、促进项目建设的导向作用，打造一支“听党指挥，能打胜仗”的专业队伍。
　　6.强化党建引领，保障企业高质量发展
　　一是持续推进思想政治建设，切实把习近平新时代中国特色社会主义思想转化为坚定理想、锤炼党性和指导实践、推动工作的强大力量，持续发挥党委“把方向、管大局、保落实”作用。二是完善党建责任体系，建立完善检查考核机制，将日常督查、年度集中考核及抓党建工作述职评议考核相结合，充分发挥考核的“指挥棒”“风向标”作用。三是深入开展“党建引领创效年”专项行动，突出党组织引领和党员示范作用，推动党建工作融入公司治理、融入生产经营、融入产业合作，努力把党建优势转为公司改革发展胜势。
　　众志成城，何惧艰难险阻，齐心协力，方能百战不殆。2024年，让我们更加紧密地团结在以习近平同志为核心的党中央周围，凝聚共识谋发展，坚定信心同奋进，聚焦能源产业生态，深化能源产业场景应用布局，合规、专业、创造性地推动公司高质量转型发展！。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务　　报告期内，公司以产业园开发、综合资产运营及大宗商品供应链为主业，电线电缆作为大宗商品供应链商品之一，为公司供应链业务提供支撑，形成协同发展效应。公司主要经营模式以自主开发、运营、生产、销售为主，具体情况如下：　　1、产业园业务　　公司全资子公司宁华世纪的江山汇项目是由体系内原工业用地升级改造的产业园项目，该项目位于南京市鼓楼滨江板块核心商务区，是鼓楼区重点项目，被作为全市重点功能板块进行打造。鼓楼滨江商务区占地5.3平方公里，将新建各类载体超500万平方米。鼓楼区是南京中心城区，具有文化、教育、经济等诸多优势。　　江山汇项目北临长江，东接幕府山风景区，拥有... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　报告期内，公司以产业园开发、综合资产运营及大宗商品供应链为主业，电线电缆作为大宗商品供应链商品之一，为公司供应链业务提供支撑，形成协同发展效应。公司主要经营模式以自主开发、运营、生产、销售为主，具体情况如下：
　　1、产业园业务
　　公司全资子公司宁华世纪的江山汇项目是由体系内原工业用地升级改造的产业园项目，该项目位于南京市鼓楼滨江板块核心商务区，是鼓楼区重点项目，被作为全市重点功能板块进行打造。鼓楼滨江商务区占地5.3平方公里，将新建各类载体超500万平方米。鼓楼区是南京中心城区，具有文化、教育、经济等诸多优势。
　　江山汇项目北临长江，东接幕府山风景区，拥有独一无二的江山资源。地处滨江地带，俯瞰5公里幕燕滨江风光带，坐拥金陵四十八景之六景，历史与人文在此汇聚。项目同时位于南京古城中轴的北起点，与地铁3号线无缝对接，与地铁7号线距离约1.2公里，便捷交通，通达全城。江山汇是集商业、办公、公寓、酒店、住宅于一体的城市产业园综合体项目，同时还将建设一座大型观江平台，未来将是鼓楼滨江的城市地标。
　　公司控股股东华能能源交通产业控股有限公司（以下简称“能源交通公司”）以公司作为中国华能集团有限公司（以下简称“华能集团”）存量土地利用与盘活工作的平台，将充分结合华能集团现有土地资产及项目的实际情况，适时采取资产注入、委托管理、合作开发、设立基金投资运营等多种合法合规的方式运作。
　　2、资产运营业务
　　公司全资子公司宁华物产以自有物业项目为依托，建设物业服务标准化体系，始终坚持专业化管理，牢记以客户为中心的服务理念，拥有一整套成熟的资产运营管理项目经验，为业主提供集客服、设备、安保、保洁、绿化、餐饮、会务的一体化标准化资产运营综合服务，先后成功运营了江山汇金写字楼项目、鑫桥市场、华能紫金睿谷等多个资产项目。
　　3、大宗商品供应链业务
　　根据公司转型发展需要，报告期内，公司阶段性适度控制供应链业务规模。公司控股子公司曲阜电缆以生产、销售电线电缆产品为主业，其拥有独立完整的采购、生产和销售体系，可根据生产能力、市场需求，独立自主开展生产经营活动。
　　报告期内，电缆业务市场竞争日趋激烈，压缩了利润空间。面对市场变化，曲阜电缆加强内部管理，着力降本增效；与客户积极沟通，争取在材料价格低点时排产；与主要原材料供应商签署战略合作协议，形成战略同盟；采取长协招标与临时招标相结合的采购方式，在合适价位锁定原材料价格，规避主要原材料价格大幅波动的风险。曲阜电缆强化建立以市场为龙头的快速反应机制，积极做好客户维系工作，极力扩大市场份额，实现了该业务的稳定发展。
　　报告期内，外部环境依然复杂严峻，世界经济增速处于历史低位。与此同时，国内经济运行面临新的困难挑战，主要是国内需求不足、重点领域风险隐患较多，需加速推动经济实现质的有效提升和量的合理增长，构建新发展格局，全面深化改革开放。面对这一复杂形势，公司紧紧围绕全面深化改革和高质量发展的中心任务，迎难而上，扎实推进各项工作。报告期内，公司累计实现营业收入89,422.41万元，实现归属于母公司股东的净利润-3,513.85万元。
　　报告期内，公司主要业务经营情况如下：
　　（一）产业园业务
　　1、房地产行业相关的宏观经济形势、行业政策环境
　　2020年3月，中共中央、国务院出台《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，明确指出要加快推进土地要素市场化配置，不断深化产业用地市场化配置改革，在符合国土空间规划和用途管制要求前提下，调整完善产业用地政策，创新使用方式，推动不同产业用地类型合理转换，探索增加混合产业用地供给；积极鼓励盘活存量建设用地，充分运用市场机制盘活存量土地和低效用地，研究完善促进盘活存量建设用地的税费制度，以多种方式推进国有企业存量用地盘活利用。2021年11月，住房和城乡建设部办公厅发布《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》，决定在北京、江苏省南京市等21个城市（区）开展第一批城市更新试点工作，科学有序实施城市更新行动。2022年5月，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号），对新形势下进一步盘活存量资产、扩大有效投资的方向、方式、政策等多个维度进行了安排部署，存量资产盘活迎来更加规范有序的新阶段，方向更加清晰，政策导向更加明确。2022年11月，金融管理部门推出多项举措，涉及债券融资、信贷融资、股权融资等多种方式，其中恢复上市房企股权融资意义重大，意味着暂停多年的A股房企并购重组以及再融资政策的松闸，进一步促进房地产市场加快信心修复。2022年12月，自然资源部、国务院国资委印发《关于推进国有企业盘活利用存量土地有关问题的通知》（自然资发〔2022〕205号）指出，鼓励国有企业以多种方式盘活利用存量土地，是党中央、国务院构建更加完善的要素市场化配置体制机制的重要部署。《通知》提出了积极稳妥推进国有企业存量土地资产更名和处置、鼓励国有企业以多种方式盘活利用存量土地、妥善处理各类涉地历史遗留问题、建立健全工作协同机制等政策措施。2023年7月24日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议指出，适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
　　2023年，政府工作报告对房地产工作从政策方向上进行了定调：“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展”、“加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求”、“实施城市更新行动，促进区域优势互补、各展其长”。此外，国家政策还积极支持以多种方式推进国有企业存量用地盘活利用，激发土地要素市场化配置。当前，宏观经济继续好转预期增强，整体政策环境和产业发展空间持续向好，市场信心提振，房地产正逐渐朝着平稳健康方向发展。
　　2、主要项目所在城市的行业发展现状及政策情况
　　（1）南京市场
　　2021年2月，国家发展改革委发布《关于同意南京都市圈发展规划的复函》，提出规划实施要以健全同城化发展机制为突破口，着力推动基础设施一体高效、创新体系协同共建、产业专业化分工协作、公共服务共建共享、生态环境共保共治、城乡融合发展，把南京都市圈建设成为具有全国影响力的现代化都市圈。2021年3月，江苏省政府对外公布了《江苏省“十四五”规划和二〇三五年远景目标纲要》（以下简称《规划》）。该《规划》提及，江苏立足城市区位特征、资源禀赋和发展定位，以多种基础设施协同融合为重点，构建多层次枢纽城市群空间布局。南京定位国际枢纽城市，构筑直连全国“米”字型高速铁路网，打造区域性航运物流中心、国际货邮核心枢纽、全球信息服务重要节点，推进扬州、镇江加快融入南京枢纽布局。同月，南京市规划和自然资源局公布了南京市2021年度国有建设用地供应计划，指出要加大批而未供土地利用和低效用地盘活力度；深入推进城市更新，积极实施差别化土地供应政策，不断深化土地资源市场化配置改革，强化建设用地全生命周期监管；明确南京招拍挂住宅用地实行“集中发布出让公告”和“集中组织出让活动”的“两集中”制度，原则上全年不得超过3次。2022年6月，南京市人民政府办公厅印发南京市促进工业经济平稳增长若干政策措施的通知，鼓励市、区属国有企业积极收购盘活低效、闲置工业用地，鼓励产业用地混合利用，统筹产业园区、产业社区内产业和配套用地布局，进一步支持存量产业用地提容增效。2023年1月，江苏省人民政府印发关于推动经济运行率先整体好转若干政策措施的通知，提出促进房地产市场平稳健康发展，因城施策用足用好房地产调控政策工具箱；支持房地产业合理融资需求，重点推进支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期政策落地见效。2023年8月，南京市住房保障和房产局发布八条重磅政策举措，进一步促进南京房地产市场平稳健康发展。其中提到，对购买新建商品住房的实施补贴，进一步提升预售监管资金使用效率，引导商办资源与产业落地相结合，助力新兴产业集聚和楼宇经济发展。
　　南京市政府工作报告指出，今后五年，南京将深入落实长江经济带、长三角一体化等国家重大发展战略，推动南京都市圈建设取得新成效，打造枢纽经济高地和资源配置高地，以国土空间总体规划为引领，加快转变特大城市发展方式，实施城市更新行动。鼓楼作为支撑全市经济发展的重要板块，聚焦产业升级加快中心城区有机更新，推动特色园区和重点载体提档升级，为公司江山汇项目开发建设提供了良好的市场基础。
　　（2）重庆市场
　　重庆市积极加快推进智慧园区建设，持续提高园区产业聚集能力。针对工业园区的发展，重庆近几年密集出台政策，一方面扶持传统工业园区特色化发展，另一方面推动工业园区转型升级，向创新研发和智慧园区发展。2020年9月，重庆市住房和城乡建设委员会关于印发《重庆市城市更新工作方案》，从“老旧小区改造提升，老旧工业片区转型升级，传统商圈提档升级，公共服务设施与公共空间优化升级、存量住房改造盘活”五个方面推进城市更新，促进重庆市“改善人居环境、补齐城市短板、提升城市品质、治理城市病”。2021年6月，重庆市政府出台《重庆市城市更新管理办法》，建立健全与城市存量提质改造相适应的体制机制和政策体系，助力建成高质量发展高品质生活新范例，落实国家城市更新行动决策部署。2021年9月，重庆市人民政府印发《关于加快推进全市产业园区高质量发展的意见》（以下简称《意见》），提出要打造特色园区，坚持产业兴园、特色立园；提升创新发展水平，持续推动各类产业创新资源和要素向园区集聚；拓展开放发展空间，积极承接外部产业转移，促进产业链供应链开放发展；健全公共服务体系，加快建设完善社会化的中小企业公共服务配套设施。《意见》从加大财政力度，加强园区融资服务，加强园区用地保障，支持园区实体运营四个方面出台优惠政策，确保《意见》落到实处。2021年7月，重庆市人民政府印发重庆市城市基础设施建设“十四五”规划（2021—2025年），提出实施城市更新提升行动，强化“两江四岸”主轴功能，高水平打造城市重点区域，支撑引领高质量发展。此外，在都市圈建设方面，重庆十四五规划明确指出，推进成渝地区双城经济圈建设。2022年10月，重庆市政府办公厅印发《重庆市进一步优化营商环境降低市场主体制度性交易成本工作任务清单的通知》，明确，完善土地二级市场交易平台功能，引导和鼓励存量低效用地进入土地二级市场交易平台转让、盘活、利用。2022年12月，重庆市住建委等5部门联合发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，支持刚性和改善性住房需求，满足企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。
　　2023年，重庆将奋力抓好扩内需稳增长，促进投资放量，稳定房地产投资，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，用好信贷、债券、股权等支持政策，推动房地产投资逐步回稳；奋力抓好重点领域改革，深化国资国企改革，加快存量资产盘活利用，加强央地国企合作。在成渝地区双城经济圈建设加速推进与打造“七个之城”高质量发展目标指引下，重庆城市价值将更加凸显，房地产市场呈现长期稳定、向上向好的态势。
　　3、产业园业务主要经营模式、经营项目业态等
　　公司产业园业务以产业园开发为主，经营模式主要为自主开发、运营、销售。
　　（1）公司产业园开发在南京市的项目，主要为江山汇和江山汇金两个项目，具体包括项目的建设销售、持有物业的运营管理。
　　①江山汇项目
　　公司全资子公司宁华世纪的江山汇项目是由体系内原工业用地升级改造的产业园项目，该项目位于南京市鼓楼滨江板块核心商务区，是鼓楼区重点项目，被作为全市重点功能板块进行打造。鼓楼滨江商务区按照泛长三角CBD标配进行规划，具有高起点、高水准的特点，远景目标为南京“新外滩”。鼓楼滨江商务区占地5.3平方公里，将新建各类载体超500万平方米。鼓楼区是南京中心城区，具有文化、教育、经济等诸多优势。
　　江山汇项目北临长江，东接幕府山风景区，拥有独一无二的江山资源。地处滨江地带，俯瞰5公里幕燕滨江风光带，坐拥金陵四十八景之六景，历史与人文在此汇聚。项目同时位于南京古城中轴的北起点，与地铁3号线无缝对接，与地铁7号线距离约1.2公里，便捷交通，通达全城。江山汇是集商业、办公、公寓、酒店、住宅于一体的城市产业园综合体项目，同时还将建设一座大型观江平台，未来将是鼓楼滨江的城市地标。
　　江山汇C地块商铺总套数84套，截至本报告期末已全部售罄；车位总计663个，截至本报告期末已出售144个。江山汇B、D地块为商业综合体，主要由2幢150米高的塔楼及附属裙楼组成，集商业、酒店、办公为一体，包括约8万平方米的购物中心、6万平方米的写字楼和3万平方米的酒店，并拥有区域性地标建筑—长江观江平台，其中B地块已于2019年8月开工，D地块已于2020年12月开工。
　　②江山汇金项目
　　公司全资子公司宁华物产江山汇金D座项目位于南京市鼓楼区燕江路201号，报告期内，该项目可供出售写字楼主要用于对外招商租赁。
　　（2）重庆项目
　　2019年12月，公司作为有限合伙人参与设立了重庆华渝股权投资基金合伙企业（有限合伙），该基金用于在重庆市设立项目公司，盘活华能集团下属的华能重庆珞璜发电有限责任公司（以下简称“珞璜发电”）的土地。珞璜发电老燃机电厂土地位于重庆市江北区海尔路，属于中央商务区范围，具有城市居住、办公兼投资等多重区位价值，区位优势明显。珞璜发电老燃机电厂土地原产权面积75.6亩，原土地性质为工业用地，老燃机电厂已于2007年关停。在上述土地开发的基础上，经与政府初步协商，拟将珞璜发电老燃机电厂周边的部分土地及资产共同纳入整体开发建设，拟通过引入金融、科技、现代服务业等高端产业项目，建设区域总部产业园。2021年，该项目用地经过公开招拍挂成功完成摘牌获取，项目建设取得突破性进展。2022年，该项目取得建设工程规划许可证。截至目前，该项目已取得商品房预售许可证。
　　4、产业园业务面临的主要风险及应对措施
　　（1）主要风险
　　2021年3月发布的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》（简称“十四五”规划）提出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”，明确十四五期间将继续落实“房住不炒”的导向，而“推进以人为核心的新型城镇，实施城市更新行动”也将是房地产行业发展的新机遇。公司进行产业园开发，加快推进华能集团存量土地利用与盘活工作，可进一步提升公司资产质量和持续盈利能力。由于涉及原有土地收储等因素，经合法合规方式取得土地存在一定不确定性。此外伴随国内消费结构升级，如何进一步加强资产运营管理，充分发挥资产在市场中的使用效力将成为一个崭新的课题，对公司来说既是挑战也是机遇。
　　（2）应对措施
　　紧密跟踪、加强对宏观形势、行业情况和投资项目的研判分析，积极适应新的形势和政策，完善全面风险管控体系建设；积极深入贯彻“十四五”规划精神，不断深化产业用地市场化配置改革，充分运用市场机制盘活存量土地和低效用地。做好全面市场调研，准确把握市场定位，精心分析研判存量土地情况，打造产业园品牌。
　　5、新增土地储备项目
　　报告期内，公司没有新增土地储备。
　　6、主要项目开发情况
　　7、主要项目销售情况
　　8、主要项目出租情况
　　9、土地一级开发情况
　　10、融资途径
　　11、发展战略和未来一年经营计划
　　（1）产业园业务整体发展战略
　　产业园开发业务作为公司现阶段重要业务板块之一，将以协同转型创新为指引，聚焦优势资源，以产业为平台，构造适应市场需求的综合服务体系，发展成为有专业特色的产业投资运营主体。作为华能集团存量土地利用与盘活工作的平台，公司通过设立基金投资运营具体项目等运作方式，探索产业园综合开发业务模式，打造产业园开发运营品牌。完善“国际能源先行区”产业体系，做好产业发展规划，提升产业格局，加快重点项目落地，以实践成果全力助推企业发展。
　　（2）产业园未来经营计划
　　①江山汇和江山汇金项目建设与销售
　　公司在南京的江山汇和江山汇金两个项目是由体系内原工业用地升级改造的产业园项目，具体包括项目的建设销售、持有物业的运营管理。上述两个项目的建设销售包括江山汇C地块住宅商铺项目及B、D地块商业综合体项目，江山汇金D座存量房产销售。
　　江山汇项目。B、D地块为商业综合体，主要由2幢150米高的塔楼及附属裙楼组成，集商业、酒店、办公为一体，包括约8万平方米的购物中心、6万平方米的写字楼和3万平方米的酒店，并拥有区域性地标建筑——长江观江平台，其中B地块已于2019年8月开工，D地块已于2020年12月开工。江山汇项目2023年产品销售主要是C地块车位。
　　江山汇金项目。公司将加大江山汇金D座剩余可售楼层的市场营销力度，优化租赁政策，围绕项目产业定位加大客户拜访沟通频次，以商会为单位加强圈层营销拓展工作，不断提升销售和租赁收益。
　　②土地盘活
　　2023年，公司将严格按照时间节点推进项目建设，联合能源行业龙头企业，提速引入产业集群；强化项目引入和建设，因地制宜、因产业制宜打造前端产业链；精心谋划运营模式，完善产业功能配套，构建特色服务体系，强化商业管理，提升运营能力，实行基础服务+增值服务；进一步强化产业招商，拓展产业招商渠道，打造系统化的产业服务生态体系。
　　③土地储备
　　公司将加强对产业园开发政策的研判分析，加大对区域市场土地资源、项目资源的跟踪力度。
　　④融资安排
　　公司将通过制定合理的资金计划，不断丰富融资渠道，利用银行贷款及其他融资产品相结合的方式，满足各项目建设及经营资金需求。
　　12、向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　13、董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
　　（二）资产运营业务
　　公司全资子公司宁华物产拥有资产开发、资产运营及物业管理三大运营模式，具有多年的企业管理和运营经验，具有较强的房地产项目开发和运营管理能力，拥有一整套成熟的资产运营管理项目经验，为业主提供集客服、设备、安保、保洁、绿化、餐饮、会务的一体化标准化物业解决方案，先后成功运营了南京江山汇金写字楼项目、鑫桥市场、华能紫金睿谷等多个资产项目。未来，公司将不断优化资产运营顶层设计，加强资产运营体系能力建设，在项目管控、运营管理流程、信息系统建设、培训体系完善、标准化管理等各方面积极提升，不断提升现有项目价值，打造示范标杆，形成自身的品牌效应，为进一步对外拓展奠定良好的基础。
　　报告期内，宁华物产通过优化组织架构，加强体系化建设，提升精细化管理，严格控制各项费用支出等一系列举措，推动经营管理和营销招商工作规范高效，经营成本不断降低。同时根据市场变化不断调整资产结构，拓展营销思路，资产出租率稳步提升；物业服务通过制定标准化体系，迭代提升基础物业和个性物业标准等工作，进一步提升了物业服务水平和质量。
　　（三）大宗商品供应链业务
　　根据公司转型发展需要，公司阶段性适度控制供应链业务规模。报告期内，公司供应链业务实现营业收入25,949.16万元，同比降幅81.72%。电线电缆产品是公司重点发展的供应链业务产品之一，电线电缆业务的稳健发展，与智慧供应链建设形成协同效应。报告期内，公司控股子公司曲阜电缆始终坚持“市场领先，精细管理”的治企方针，根据市场变化，积极应对，抢抓机遇，不断开拓新市场，努力提升高附加值产品销售规模，全面提高生产运营质量，取得了较好的成效，报告期内实现营业收入59,443.61万元，较上年同期增幅5.97%。

　　二、核心竞争力分析
　　近年来，公司以国企改革、双百行动及提高央企控股上市公司质量专项行动为契机，扎实高效提升管理，进一步完善市场化经营机制，有力激发了企业活力、创造力和市场竞争力，提升了企业市场化、现代化经营水平，使企业改革的综合效能进一步得到提升，形成了良性的文化氛围。
　　（一）产业园开发方面
　　公司全资子公司宁华世纪的江山汇项目是由体系内原工业用地升级改造的产业园项目，该项目位于南京市鼓楼滨江板块核心商务区，是鼓楼区重点项目。鼓楼滨江商务区按照泛长三角CBD标配进行规划，具有高起点、高水准的特点，远景目标为南京“新外滩”。江山汇项目为集酒店、商业、办公、公寓、住宅五大业态为一体的综合体，开发愿景为以符合央企形象、符合长江历史积淀、符合城市发展规划为目标，以建设高端综合体为平台，高起点、高标准打造繁华有序的商业环境和自然舒适的人居生活，努力提升滨江整体形象，促进区域经济繁荣发展。
　　公司控股股东能源交通公司以公司作为华能集团存量土地利用与盘活工作的平台，充分结合华能集团现有土地资产及项目的实际情况，适时采取资产注入、委托管理、合作开发、设立基金投资运营等多种合法合规的方式运作。
　　（二）资产运营方面
　　公司全资子公司宁华物产拥有资产开发、资产运营及物业管理三大运营模式，具有多年的企业管理和运营经验，较强的资产运营管理能力。
　　公司将以市场化方式运营专业性的资产管理公司，逐步探索实施“一体化资产运营”和“一站式物业服务”的业务运营结构，培育综合资产管理运营专业化产业体系，打造“投资、建设、产业导入、服务运营”一体化运营模式，厘清投资、建设、产业导入、服务运营等环节关系，稳步有序地开展实物资产盘活与运营管理业务，实现资产价值最大化。
　　（三）大宗商品供应链业务方面
　　根据公司转型发展需要，报告期内，公司阶段性适度控制供应链业务规模。公司控股子公司曲阜电缆生产、销售的电线电缆产品是公司重点发展的智慧供应链业务产品之一。电线电缆业务的稳健发展，与智慧供应链建设形成协同效应。曲阜电缆现拥有省级技术中心和省级示范工程技术中心各1处，市级重点实验室1处，累计获授权专利38项，其中有效实用新型专利7项，发明专利1项。被山东省科学技术厅等部门授予高新技术企业称号，通信电缆、电力电缆先后被评为山东名牌产品。曲阜电缆始终坚持“市场领先、精细管理”的治企方针，根据市场变化，积极应对，抢抓机遇，不断开拓新市场，强化沟通，努力提升高附加值产品销售规模，全面提高生产运营质量，取得了较好的成效。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　宏观经济层面，当前，世界经济增速处于历史低位，外部环境复杂严峻，国内经济运行面临新的困难挑战，需求不足、重点领域风险隐患较多，需加速推动经济实现质的有效提升和量的合理增长，构建新发展格局，全面深化改革开放。面对这一形势，公司紧紧围绕“十四五”整体布局，紧扣高质量发展主线，不断提升企业市场化、现代化经营水平，使企业改革的综合效能进一步得到提升。
　　产业园建设运营及资产管理层面，为适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，国家适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。公司所进行产业园开发业务，是基于华能集团存量土地的利用与盘活，可提升公司资产质量和持续盈利能力，但由于涉及原有土地收储等因素，经合法合规方式取得土地存在一定不确定性。此外伴随国内消费结构升级，如何进一步加强资产运营管理，充分发挥资产在市场中的使用效力将成为一个崭新的课题，对公司来说既是挑战也是机遇。公司将紧密跟踪、加强对宏观形势、行业情况和投资项目的研判分析，积极适应新的形势和政策，完善全面风险管控体系建设；积极深入贯彻“十四五”规划精神，不断深化产业用地市场化配置改革，充分运用市场机制盘活存量土地。做好全面市场调研，准确把握市场定位，精心分析研判存量土地情况，打造产业园开发运营品牌。结合“国际能源先行区”项目建设，扎实做好园区产业发展规划，提升产业格局，推动一体化项目聚集，以实践成果全力助推企业实现转型发展。
　　国企改革层面，报告期内，新一轮国企改革深化提升行动拉开帷幕。党的二十大擘画了全面建设社会主义现代化国家、以中国式现代化全面推进中华民族伟大复兴的宏伟蓝图。在新征程上，国有企业必须适应中国式现代化的要求，扛起新的使命责任，以服务国家战略为导向，以提高核心竞争力和增强核心功能为重点，扎实推进国企改革深化提升行动。公司将紧抓国企改革深化提升行动的有利契机，通过实施新一轮深化改革，健全完善体制机制，持续提高管理效率，有力激发各方面积极性，在健全国有控股上市公司治理结构、布局优化和结构调整、提高企业活力和效率上取得更大成效，公司的竞争力、创新力、影响力、抗风险能力进一步增强。 收起▲