一、报告期内公司从事的主要业务　　报告期内，公司以产业园开发、综合资产运营及大宗商品供应链为主业，电线电缆作为大宗商品供应链商品之一，为公司供应链业务提供支撑，形成协同发展效应。公司主要经营模式以自主开发、运营、生产、销售为主，具体情况如下：　　1、产业园业务　　公司全资子公司宁华世纪的江山汇项目是由体系内原工业用地升级改造的产业园项目，该项目位于南京市鼓楼滨江板块核心商务区，是鼓楼区重点项目，被作为全市重点功能板块进行打造。鼓楼滨江商务区占地5.3平方公里，将新建各类载体超500万平方米。鼓楼区是南京中心城区，具有文化、教育、经济等诸多优势。　　江山汇项目北临长江，东接幕府山风景区，拥有... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　报告期内，公司以产业园开发、综合资产运营及大宗商品供应链为主业，电线电缆作为大宗商品供应链商品之一，为公司供应链业务提供支撑，形成协同发展效应。公司主要经营模式以自主开发、运营、生产、销售为主，具体情况如下：
　　1、产业园业务
　　公司全资子公司宁华世纪的江山汇项目是由体系内原工业用地升级改造的产业园项目，该项目位于南京市鼓楼滨江板块核心商务区，是鼓楼区重点项目，被作为全市重点功能板块进行打造。鼓楼滨江商务区占地5.3平方公里，将新建各类载体超500万平方米。鼓楼区是南京中心城区，具有文化、教育、经济等诸多优势。
　　江山汇项目北临长江，东接幕府山风景区，拥有独一无二的江山资源。地处滨江地带，俯瞰5公里幕燕滨江风光带，坐拥金陵四十八景之六景，历史与人文在此汇聚。项目同时位于南京古城中轴的北起点，与地铁3号线无缝对接，与地铁7号线距离约1.2公里，便捷交通，通达全城。江山汇是集商业、办公、公寓、酒店、住宅于一体的城市产业园综合体项目，同时还将建设一座大型观江平台，未来将是鼓楼滨江的城市地标。
　　公司控股股东华能能源交通产业控股有限公司（以下简称“能源交通公司”）以公司作为中国华能集团有限公司（以下简称“华能集团”）存量土地利用与盘活工作的平台，将充分结合华能集团现有土地资产及项目的实际情况，适时采取资产注入、委托管理、合作开发、设立基金投资运营等多种合法合规的方式运作。
　　2、资产运营业务
　　公司全资子公司宁华物产以自有物业项目为依托，建设物业服务标准化体系，始终坚持专业化管理，牢记以客户为中心的服务理念，拥有一整套成熟的资产运营管理项目经验，为业主提供集客服、设备、安保、保洁、绿化、餐饮、会务的一体化标准化资产运营综合服务，先后成功运营了江山汇金写字楼项目、鑫桥市场、华能紫金睿谷等多个资产项目。
　　3、大宗商品供应链业务
　　根据公司转型发展需要，报告期内，公司阶段性适度控制供应链业务规模。公司控股子公司曲阜电缆以生产、销售电线电缆产品为主业，其拥有独立完整的采购、生产和销售体系，可根据生产能力、市场需求，独立自主开展生产经营活动。
　　报告期内，电缆业务市场竞争日趋激烈，压缩了利润空间。面对市场变化，曲阜电缆加强内部管理，着力降本增效；与客户积极沟通，争取在材料价格低点时排产；与主要原材料供应商签署战略合作协议，形成战略同盟；采取长协招标与临时招标相结合的采购方式，在合适价位锁定原材料价格，规避主要原材料价格大幅波动的风险。曲阜电缆强化建立以市场为龙头的快速反应机制，积极做好客户维系工作，极力扩大市场份额，实现了该业务的稳定发展。
　　报告期内，外部环境依然复杂严峻，世界经济增速处于历史低位。与此同时，国内经济运行面临新的困难挑战，主要是国内需求不足、重点领域风险隐患较多，需加速推动经济实现质的有效提升和量的合理增长，构建新发展格局，全面深化改革开放。面对这一复杂形势，公司紧紧围绕全面深化改革和高质量发展的中心任务，迎难而上，扎实推进各项工作。报告期内，公司累计实现营业收入89,422.41万元，实现归属于母公司股东的净利润-3,513.85万元。
　　报告期内，公司主要业务经营情况如下：
　　（一）产业园业务
　　1、房地产行业相关的宏观经济形势、行业政策环境
　　2020年3月，中共中央、国务院出台《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，明确指出要加快推进土地要素市场化配置，不断深化产业用地市场化配置改革，在符合国土空间规划和用途管制要求前提下，调整完善产业用地政策，创新使用方式，推动不同产业用地类型合理转换，探索增加混合产业用地供给；积极鼓励盘活存量建设用地，充分运用市场机制盘活存量土地和低效用地，研究完善促进盘活存量建设用地的税费制度，以多种方式推进国有企业存量用地盘活利用。2021年11月，住房和城乡建设部办公厅发布《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》，决定在北京、江苏省南京市等21个城市（区）开展第一批城市更新试点工作，科学有序实施城市更新行动。2022年5月，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号），对新形势下进一步盘活存量资产、扩大有效投资的方向、方式、政策等多个维度进行了安排部署，存量资产盘活迎来更加规范有序的新阶段，方向更加清晰，政策导向更加明确。2022年11月，金融管理部门推出多项举措，涉及债券融资、信贷融资、股权融资等多种方式，其中恢复上市房企股权融资意义重大，意味着暂停多年的A股房企并购重组以及再融资政策的松闸，进一步促进房地产市场加快信心修复。2022年12月，自然资源部、国务院国资委印发《关于推进国有企业盘活利用存量土地有关问题的通知》（自然资发〔2022〕205号）指出，鼓励国有企业以多种方式盘活利用存量土地，是党中央、国务院构建更加完善的要素市场化配置体制机制的重要部署。《通知》提出了积极稳妥推进国有企业存量土地资产更名和处置、鼓励国有企业以多种方式盘活利用存量土地、妥善处理各类涉地历史遗留问题、建立健全工作协同机制等政策措施。2023年7月24日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议指出，适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
　　2023年，政府工作报告对房地产工作从政策方向上进行了定调：“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展”、“加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求”、“实施城市更新行动，促进区域优势互补、各展其长”。此外，国家政策还积极支持以多种方式推进国有企业存量用地盘活利用，激发土地要素市场化配置。当前，宏观经济继续好转预期增强，整体政策环境和产业发展空间持续向好，市场信心提振，房地产正逐渐朝着平稳健康方向发展。
　　2、主要项目所在城市的行业发展现状及政策情况
　　（1）南京市场
　　2021年2月，国家发展改革委发布《关于同意南京都市圈发展规划的复函》，提出规划实施要以健全同城化发展机制为突破口，着力推动基础设施一体高效、创新体系协同共建、产业专业化分工协作、公共服务共建共享、生态环境共保共治、城乡融合发展，把南京都市圈建设成为具有全国影响力的现代化都市圈。2021年3月，江苏省政府对外公布了《江苏省“十四五”规划和二〇三五年远景目标纲要》（以下简称《规划》）。该《规划》提及，江苏立足城市区位特征、资源禀赋和发展定位，以多种基础设施协同融合为重点，构建多层次枢纽城市群空间布局。南京定位国际枢纽城市，构筑直连全国“米”字型高速铁路网，打造区域性航运物流中心、国际货邮核心枢纽、全球信息服务重要节点，推进扬州、镇江加快融入南京枢纽布局。同月，南京市规划和自然资源局公布了南京市2021年度国有建设用地供应计划，指出要加大批而未供土地利用和低效用地盘活力度；深入推进城市更新，积极实施差别化土地供应政策，不断深化土地资源市场化配置改革，强化建设用地全生命周期监管；明确南京招拍挂住宅用地实行“集中发布出让公告”和“集中组织出让活动”的“两集中”制度，原则上全年不得超过3次。2022年6月，南京市人民政府办公厅印发南京市促进工业经济平稳增长若干政策措施的通知，鼓励市、区属国有企业积极收购盘活低效、闲置工业用地，鼓励产业用地混合利用，统筹产业园区、产业社区内产业和配套用地布局，进一步支持存量产业用地提容增效。2023年1月，江苏省人民政府印发关于推动经济运行率先整体好转若干政策措施的通知，提出促进房地产市场平稳健康发展，因城施策用足用好房地产调控政策工具箱；支持房地产业合理融资需求，重点推进支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期政策落地见效。2023年8月，南京市住房保障和房产局发布八条重磅政策举措，进一步促进南京房地产市场平稳健康发展。其中提到，对购买新建商品住房的实施补贴，进一步提升预售监管资金使用效率，引导商办资源与产业落地相结合，助力新兴产业集聚和楼宇经济发展。
　　南京市政府工作报告指出，今后五年，南京将深入落实长江经济带、长三角一体化等国家重大发展战略，推动南京都市圈建设取得新成效，打造枢纽经济高地和资源配置高地，以国土空间总体规划为引领，加快转变特大城市发展方式，实施城市更新行动。鼓楼作为支撑全市经济发展的重要板块，聚焦产业升级加快中心城区有机更新，推动特色园区和重点载体提档升级，为公司江山汇项目开发建设提供了良好的市场基础。
　　（2）重庆市场
　　重庆市积极加快推进智慧园区建设，持续提高园区产业聚集能力。针对工业园区的发展，重庆近几年密集出台政策，一方面扶持传统工业园区特色化发展，另一方面推动工业园区转型升级，向创新研发和智慧园区发展。2020年9月，重庆市住房和城乡建设委员会关于印发《重庆市城市更新工作方案》，从“老旧小区改造提升，老旧工业片区转型升级，传统商圈提档升级，公共服务设施与公共空间优化升级、存量住房改造盘活”五个方面推进城市更新，促进重庆市“改善人居环境、补齐城市短板、提升城市品质、治理城市病”。2021年6月，重庆市政府出台《重庆市城市更新管理办法》，建立健全与城市存量提质改造相适应的体制机制和政策体系，助力建成高质量发展高品质生活新范例，落实国家城市更新行动决策部署。2021年9月，重庆市人民政府印发《关于加快推进全市产业园区高质量发展的意见》（以下简称《意见》），提出要打造特色园区，坚持产业兴园、特色立园；提升创新发展水平，持续推动各类产业创新资源和要素向园区集聚；拓展开放发展空间，积极承接外部产业转移，促进产业链供应链开放发展；健全公共服务体系，加快建设完善社会化的中小企业公共服务配套设施。《意见》从加大财政力度，加强园区融资服务，加强园区用地保障，支持园区实体运营四个方面出台优惠政策，确保《意见》落到实处。2021年7月，重庆市人民政府印发重庆市城市基础设施建设“十四五”规划（2021—2025年），提出实施城市更新提升行动，强化“两江四岸”主轴功能，高水平打造城市重点区域，支撑引领高质量发展。此外，在都市圈建设方面，重庆十四五规划明确指出，推进成渝地区双城经济圈建设。2022年10月，重庆市政府办公厅印发《重庆市进一步优化营商环境降低市场主体制度性交易成本工作任务清单的通知》，明确，完善土地二级市场交易平台功能，引导和鼓励存量低效用地进入土地二级市场交易平台转让、盘活、利用。2022年12月，重庆市住建委等5部门联合发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，支持刚性和改善性住房需求，满足企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。
　　2023年，重庆将奋力抓好扩内需稳增长，促进投资放量，稳定房地产投资，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，用好信贷、债券、股权等支持政策，推动房地产投资逐步回稳；奋力抓好重点领域改革，深化国资国企改革，加快存量资产盘活利用，加强央地国企合作。在成渝地区双城经济圈建设加速推进与打造“七个之城”高质量发展目标指引下，重庆城市价值将更加凸显，房地产市场呈现长期稳定、向上向好的态势。
　　3、产业园业务主要经营模式、经营项目业态等
　　公司产业园业务以产业园开发为主，经营模式主要为自主开发、运营、销售。
　　（1）公司产业园开发在南京市的项目，主要为江山汇和江山汇金两个项目，具体包括项目的建设销售、持有物业的运营管理。
　　①江山汇项目
　　公司全资子公司宁华世纪的江山汇项目是由体系内原工业用地升级改造的产业园项目，该项目位于南京市鼓楼滨江板块核心商务区，是鼓楼区重点项目，被作为全市重点功能板块进行打造。鼓楼滨江商务区按照泛长三角CBD标配进行规划，具有高起点、高水准的特点，远景目标为南京“新外滩”。鼓楼滨江商务区占地5.3平方公里，将新建各类载体超500万平方米。鼓楼区是南京中心城区，具有文化、教育、经济等诸多优势。
　　江山汇项目北临长江，东接幕府山风景区，拥有独一无二的江山资源。地处滨江地带，俯瞰5公里幕燕滨江风光带，坐拥金陵四十八景之六景，历史与人文在此汇聚。项目同时位于南京古城中轴的北起点，与地铁3号线无缝对接，与地铁7号线距离约1.2公里，便捷交通，通达全城。江山汇是集商业、办公、公寓、酒店、住宅于一体的城市产业园综合体项目，同时还将建设一座大型观江平台，未来将是鼓楼滨江的城市地标。
　　江山汇C地块商铺总套数84套，截至本报告期末已全部售罄；车位总计663个，截至本报告期末已出售144个。江山汇B、D地块为商业综合体，主要由2幢150米高的塔楼及附属裙楼组成，集商业、酒店、办公为一体，包括约8万平方米的购物中心、6万平方米的写字楼和3万平方米的酒店，并拥有区域性地标建筑—长江观江平台，其中B地块已于2019年8月开工，D地块已于2020年12月开工。
　　②江山汇金项目
　　公司全资子公司宁华物产江山汇金D座项目位于南京市鼓楼区燕江路201号，报告期内，该项目可供出售写字楼主要用于对外招商租赁。
　　（2）重庆项目
　　2019年12月，公司作为有限合伙人参与设立了重庆华渝股权投资基金合伙企业（有限合伙），该基金用于在重庆市设立项目公司，盘活华能集团下属的华能重庆珞璜发电有限责任公司（以下简称“珞璜发电”）的土地。珞璜发电老燃机电厂土地位于重庆市江北区海尔路，属于中央商务区范围，具有城市居住、办公兼投资等多重区位价值，区位优势明显。珞璜发电老燃机电厂土地原产权面积75.6亩，原土地性质为工业用地，老燃机电厂已于2007年关停。在上述土地开发的基础上，经与政府初步协商，拟将珞璜发电老燃机电厂周边的部分土地及资产共同纳入整体开发建设，拟通过引入金融、科技、现代服务业等高端产业项目，建设区域总部产业园。2021年，该项目用地经过公开招拍挂成功完成摘牌获取，项目建设取得突破性进展。2022年，该项目取得建设工程规划许可证。截至目前，该项目已取得商品房预售许可证。
　　4、产业园业务面临的主要风险及应对措施
　　（1）主要风险
　　2021年3月发布的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》（简称“十四五”规划）提出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”，明确十四五期间将继续落实“房住不炒”的导向，而“推进以人为核心的新型城镇，实施城市更新行动”也将是房地产行业发展的新机遇。公司进行产业园开发，加快推进华能集团存量土地利用与盘活工作，可进一步提升公司资产质量和持续盈利能力。由于涉及原有土地收储等因素，经合法合规方式取得土地存在一定不确定性。此外伴随国内消费结构升级，如何进一步加强资产运营管理，充分发挥资产在市场中的使用效力将成为一个崭新的课题，对公司来说既是挑战也是机遇。
　　（2）应对措施
　　紧密跟踪、加强对宏观形势、行业情况和投资项目的研判分析，积极适应新的形势和政策，完善全面风险管控体系建设；积极深入贯彻“十四五”规划精神，不断深化产业用地市场化配置改革，充分运用市场机制盘活存量土地和低效用地。做好全面市场调研，准确把握市场定位，精心分析研判存量土地情况，打造产业园品牌。
　　5、新增土地储备项目
　　报告期内，公司没有新增土地储备。
　　6、主要项目开发情况
　　7、主要项目销售情况
　　8、主要项目出租情况
　　9、土地一级开发情况
　　10、融资途径
　　11、发展战略和未来一年经营计划
　　（1）产业园业务整体发展战略
　　产业园开发业务作为公司现阶段重要业务板块之一，将以协同转型创新为指引，聚焦优势资源，以产业为平台，构造适应市场需求的综合服务体系，发展成为有专业特色的产业投资运营主体。作为华能集团存量土地利用与盘活工作的平台，公司通过设立基金投资运营具体项目等运作方式，探索产业园综合开发业务模式，打造产业园开发运营品牌。完善“国际能源先行区”产业体系，做好产业发展规划，提升产业格局，加快重点项目落地，以实践成果全力助推企业发展。
　　（2）产业园未来经营计划
　　①江山汇和江山汇金项目建设与销售
　　公司在南京的江山汇和江山汇金两个项目是由体系内原工业用地升级改造的产业园项目，具体包括项目的建设销售、持有物业的运营管理。上述两个项目的建设销售包括江山汇C地块住宅商铺项目及B、D地块商业综合体项目，江山汇金D座存量房产销售。
　　江山汇项目。B、D地块为商业综合体，主要由2幢150米高的塔楼及附属裙楼组成，集商业、酒店、办公为一体，包括约8万平方米的购物中心、6万平方米的写字楼和3万平方米的酒店，并拥有区域性地标建筑——长江观江平台，其中B地块已于2019年8月开工，D地块已于2020年12月开工。江山汇项目2023年产品销售主要是C地块车位。
　　江山汇金项目。公司将加大江山汇金D座剩余可售楼层的市场营销力度，优化租赁政策，围绕项目产业定位加大客户拜访沟通频次，以商会为单位加强圈层营销拓展工作，不断提升销售和租赁收益。
　　②土地盘活
　　2023年，公司将严格按照时间节点推进项目建设，联合能源行业龙头企业，提速引入产业集群；强化项目引入和建设，因地制宜、因产业制宜打造前端产业链；精心谋划运营模式，完善产业功能配套，构建特色服务体系，强化商业管理，提升运营能力，实行基础服务+增值服务；进一步强化产业招商，拓展产业招商渠道，打造系统化的产业服务生态体系。
　　③土地储备
　　公司将加强对产业园开发政策的研判分析，加大对区域市场土地资源、项目资源的跟踪力度。
　　④融资安排
　　公司将通过制定合理的资金计划，不断丰富融资渠道，利用银行贷款及其他融资产品相结合的方式，满足各项目建设及经营资金需求。
　　12、向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　13、董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
　　（二）资产运营业务
　　公司全资子公司宁华物产拥有资产开发、资产运营及物业管理三大运营模式，具有多年的企业管理和运营经验，具有较强的房地产项目开发和运营管理能力，拥有一整套成熟的资产运营管理项目经验，为业主提供集客服、设备、安保、保洁、绿化、餐饮、会务的一体化标准化物业解决方案，先后成功运营了南京江山汇金写字楼项目、鑫桥市场、华能紫金睿谷等多个资产项目。未来，公司将不断优化资产运营顶层设计，加强资产运营体系能力建设，在项目管控、运营管理流程、信息系统建设、培训体系完善、标准化管理等各方面积极提升，不断提升现有项目价值，打造示范标杆，形成自身的品牌效应，为进一步对外拓展奠定良好的基础。
　　报告期内，宁华物产通过优化组织架构，加强体系化建设，提升精细化管理，严格控制各项费用支出等一系列举措，推动经营管理和营销招商工作规范高效，经营成本不断降低。同时根据市场变化不断调整资产结构，拓展营销思路，资产出租率稳步提升；物业服务通过制定标准化体系，迭代提升基础物业和个性物业标准等工作，进一步提升了物业服务水平和质量。
　　（三）大宗商品供应链业务
　　根据公司转型发展需要，公司阶段性适度控制供应链业务规模。报告期内，公司供应链业务实现营业收入25,949.16万元，同比降幅81.72%。电线电缆产品是公司重点发展的供应链业务产品之一，电线电缆业务的稳健发展，与智慧供应链建设形成协同效应。报告期内，公司控股子公司曲阜电缆始终坚持“市场领先，精细管理”的治企方针，根据市场变化，积极应对，抢抓机遇，不断开拓新市场，努力提升高附加值产品销售规模，全面提高生产运营质量，取得了较好的成效，报告期内实现营业收入59,443.61万元，较上年同期增幅5.97%。

　　二、核心竞争力分析
　　近年来，公司以国企改革、双百行动及提高央企控股上市公司质量专项行动为契机，扎实高效提升管理，进一步完善市场化经营机制，有力激发了企业活力、创造力和市场竞争力，提升了企业市场化、现代化经营水平，使企业改革的综合效能进一步得到提升，形成了良性的文化氛围。
　　（一）产业园开发方面
　　公司全资子公司宁华世纪的江山汇项目是由体系内原工业用地升级改造的产业园项目，该项目位于南京市鼓楼滨江板块核心商务区，是鼓楼区重点项目。鼓楼滨江商务区按照泛长三角CBD标配进行规划，具有高起点、高水准的特点，远景目标为南京“新外滩”。江山汇项目为集酒店、商业、办公、公寓、住宅五大业态为一体的综合体，开发愿景为以符合央企形象、符合长江历史积淀、符合城市发展规划为目标，以建设高端综合体为平台，高起点、高标准打造繁华有序的商业环境和自然舒适的人居生活，努力提升滨江整体形象，促进区域经济繁荣发展。
　　公司控股股东能源交通公司以公司作为华能集团存量土地利用与盘活工作的平台，充分结合华能集团现有土地资产及项目的实际情况，适时采取资产注入、委托管理、合作开发、设立基金投资运营等多种合法合规的方式运作。
　　（二）资产运营方面
　　公司全资子公司宁华物产拥有资产开发、资产运营及物业管理三大运营模式，具有多年的企业管理和运营经验，较强的资产运营管理能力。
　　公司将以市场化方式运营专业性的资产管理公司，逐步探索实施“一体化资产运营”和“一站式物业服务”的业务运营结构，培育综合资产管理运营专业化产业体系，打造“投资、建设、产业导入、服务运营”一体化运营模式，厘清投资、建设、产业导入、服务运营等环节关系，稳步有序地开展实物资产盘活与运营管理业务，实现资产价值最大化。
　　（三）大宗商品供应链业务方面
　　根据公司转型发展需要，报告期内，公司阶段性适度控制供应链业务规模。公司控股子公司曲阜电缆生产、销售的电线电缆产品是公司重点发展的智慧供应链业务产品之一。电线电缆业务的稳健发展，与智慧供应链建设形成协同效应。曲阜电缆现拥有省级技术中心和省级示范工程技术中心各1处，市级重点实验室1处，累计获授权专利38项，其中有效实用新型专利7项，发明专利1项。被山东省科学技术厅等部门授予高新技术企业称号，通信电缆、电力电缆先后被评为山东名牌产品。曲阜电缆始终坚持“市场领先、精细管理”的治企方针，根据市场变化，积极应对，抢抓机遇，不断开拓新市场，强化沟通，努力提升高附加值产品销售规模，全面提高生产运营质量，取得了较好的成效。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　宏观经济层面，当前，世界经济增速处于历史低位，外部环境复杂严峻，国内经济运行面临新的困难挑战，需求不足、重点领域风险隐患较多，需加速推动经济实现质的有效提升和量的合理增长，构建新发展格局，全面深化改革开放。面对这一形势，公司紧紧围绕“十四五”整体布局，紧扣高质量发展主线，不断提升企业市场化、现代化经营水平，使企业改革的综合效能进一步得到提升。
　　产业园建设运营及资产管理层面，为适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，国家适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。公司所进行产业园开发业务，是基于华能集团存量土地的利用与盘活，可提升公司资产质量和持续盈利能力，但由于涉及原有土地收储等因素，经合法合规方式取得土地存在一定不确定性。此外伴随国内消费结构升级，如何进一步加强资产运营管理，充分发挥资产在市场中的使用效力将成为一个崭新的课题，对公司来说既是挑战也是机遇。公司将紧密跟踪、加强对宏观形势、行业情况和投资项目的研判分析，积极适应新的形势和政策，完善全面风险管控体系建设；积极深入贯彻“十四五”规划精神，不断深化产业用地市场化配置改革，充分运用市场机制盘活存量土地。做好全面市场调研，准确把握市场定位，精心分析研判存量土地情况，打造产业园开发运营品牌。结合“国际能源先行区”项目建设，扎实做好园区产业发展规划，提升产业格局，推动一体化项目聚集，以实践成果全力助推企业实现转型发展。
　　国企改革层面，报告期内，新一轮国企改革深化提升行动拉开帷幕。党的二十大擘画了全面建设社会主义现代化国家、以中国式现代化全面推进中华民族伟大复兴的宏伟蓝图。在新征程上，国有企业必须适应中国式现代化的要求，扛起新的使命责任，以服务国家战略为导向，以提高核心竞争力和增强核心功能为重点，扎实推进国企改革深化提升行动。公司将紧抓国企改革深化提升行动的有利契机，通过实施新一轮深化改革，健全完善体制机制，持续提高管理效率，有力激发各方面积极性，在健全国有控股上市公司治理结构、布局优化和结构调整、提高企业活力和效率上取得更大成效，公司的竞争力、创新力、影响力、抗风险能力进一步增强。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　1、房地产行业相关的宏观经济形势、行业政策环境
　　2020年 3月，中共中央、国务院出台《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，明确指出要加快推进土地要素市场化配置，不断深化产业用地市场化配置改革，在符合国土空间规划和用途管制要求前提下，调整完善产业用地政策，创新使用方式，推动不同产业用地类型合理转换，探索增加混合产业用地供给；积极鼓励盘活存量建设用地，充分运用市场机制盘活存量土地和低效用地，研究完善促进盘活存量建设用地的税费制度，以多种方式推进国有企业存量用地盘活利用。2021年11月，住房和城乡建设部办公厅发布《关于开展第一批城市更新试点... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　1、房地产行业相关的宏观经济形势、行业政策环境
　　2020年 3月，中共中央、国务院出台《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，明确指出要加快推进土地要素市场化配置，不断深化产业用地市场化配置改革，在符合国土空间规划和用途管制要求前提下，调整完善产业用地政策，创新使用方式，推动不同产业用地类型合理转换，探索增加混合产业用地供给；积极鼓励盘活存量建设用地，充分运用市场机制盘活存量土地和低效用地，研究完善促进盘活存量建设用地的税费制度，以多种方式推进国有企业存量用地盘活利用。2021年11月，住房和城乡建设部办公厅发布《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》，决定在北京、江苏省南京市等21个城市（区）开展第一批城市更新试点工作，科学有序实施城市更新行动。2022年5月，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号），对新形势下进一步盘活存量资产、扩大有效投资的方向、方式、政策等多个维度进行了安排部署，存量资产盘活迎来更加规范有序的新阶段，方向更加清晰，政策导向更加明确。2022年7月，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议指出，要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。“保交楼”成为稳定房地产市场重要抓手。2022年11月，金融管理部门推出多项举措，涉及债券融资、信贷融资、股权融资等多种方式，其中恢复上市房企股权融资意义重大，意味着暂停多年的A股房企并购重组以及再融资政策的松闸，进一步促进房地产市场加快信心修复。2022年12月，自然资源部、国务院国资委印发《关于推进国有企业盘活利用存量土地有关问题的通知》（自然资发〔2022〕205号）指出，鼓励国有企业以多种方式盘活利用存量土地，是党中央、国务院构建更加完善的要素市场化配置体制机制的重要部署。《通知》提出了积极稳妥推进国有企业存量土地资产更名和处置、鼓励国有企业以多种方式盘活利用存量土地、妥善处理各类涉地历史遗留问题、建立健全工作协同机制等政策措施。
　　2023年，政府工作报告对房地产工作从政策方向上进行了定调：“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展”、“加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求”、“实施城市更新行动，促进区域优势互补、各展其长”。 此外，国家政策还积极支持以多种方式推进国有企业存量用地盘活利用，激发土地要素市场化配置。当前，宏观经济继续好转预期增强，整体政策环境和产业发展空间持续向好，市场信心提振，房地产正逐渐朝着平稳健康方向发展。
　　2、主要项目所在城市的行业发展现状及政策情况
　　（1）南京市场
　　2021年 2月，国家发展改革委发布《关于同意南京都市圈发展规划的复函》，提出规划实施要以健全同城化发展机制为突破口，着力推动基础设施一体高效、创新体系协同共建、产业专业化分工协作、公共服务共建共享、生态环境共保共治、城乡融合发展，把南京都市圈建设成为具有全国影响力的现代化都市圈。2021年 3月，江苏省政府对外公布了《江苏省“十四五”规划和二〇三五年远景目标纲要》（以下简称《规划》）。该《规划》提及，江苏立足城市区位特征、资源禀赋和发展定位，以多种基础设施协同融合为重点，构建多层次枢纽城市群空间布局。南京定位国际枢纽城市，构筑直连全国“米”字型高速铁路网，打造区域性航运物流中心、国际货邮核心枢纽、全球信息服务重要节点，推进扬州、镇江加快融入南京枢纽布局。同月，南京市规划和自然资源局公布了南京市2021年度国有建设用地供应计划，指出要加大批而未供土地利用和低效用地盘活力度；深入推进城市更新，积极实施差别化土地供应政策，不断深化土地资源市场化配置改革，强化建设用地全生命周期监管；明确南京招拍挂住宅用地实行“集中发布出让公告”和“集中组织出让活动”的“两集中”制度，原则上全年不得超过 3次。2022年6月，南京市人民政府办公厅印发南京市促进工业经济平稳增长若干政策措施的通知，鼓励市、区属国有企业积极收购盘活低效、闲置工业用地，鼓励产业用地混合利用，统筹产业园区、产业社区内产业和配套用地布局，进一步支持存量产业用地提容增效。2023年1月，江苏省人民政府印发关于推动经济运行率先整体好转若干政策措施的通知，提出促进房地产市场平稳健康发展，因城施策用足用好房地产调控政策工具箱；支持房地产业合理融资需求，重点推进支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期政策落地见效。
　　南京市政府工作报告指出，今后五年，南京将深入落实长江经济带、长三角一体化等国家重大发展战略，推动南京都市圈建设取得新成效，打造枢纽经济高地和资源配置高地，以国土空间总体规划为引领，加快转变特大城市发展方式，实施城市更新行动。鼓楼作为支撑全市经济发展的重要板块，聚焦产业升级加快中心城区有机更新，推动特色园区和重点载体提档升级，为公司江山汇项目开发建设提供了良好的市场基础。
　　（2）重庆市场
　　重庆市积极加快推进智慧园区建设，持续提高园区产业聚集能力。针对工业园区的发展，重庆近几年密集出台政策，一方面扶持传统工业园区特色化发展，另一方面推动工业园区转型升级，向创新研发和智慧园区发展。2020年 9月，重庆市住房和城乡建设委员会关于印发《重庆市城市更新工作方案》，从“老旧小区改造提升，老旧工业片区转型升级，传统商圈提档升级，公共服务设施与公共空间优化升级、存量住房改造盘活”五个方面推进城市更新，促进重庆市“改善人居环境、补齐城市短板、提升城市品质、治理城市病”。2021年6月，重庆市政府出台《重庆市城市更新管理办法》，建立健全与城市存量提质改造相适应的体制机制和政策体系，助力建成高质量发展高品质生活新范例，落实国家城市更新行动决策部署。2021年 9月，重庆市人民政府印发《关于加快推进全市产业园区高质量发展的意见》（以下简称《意见》），提出要打造特色园区，坚持产业兴园、特色立园；提升创新发展水平，持续推动各类产业创新资源和要素向园区集聚；拓展开放发展空间，积极承接外部产业转移，促进产业链供应链开放发展；健全公共服务体系，加快建设完善社会化的中小企业公共服务配套设施。《意见》从加大财政力度，加强园区融资服务，加强园区用地保障，支持园区实体运营四个方面出台优惠政策，确保《意见》落到实处。2021年 7月，重庆市人民政府印发重庆市城市基础设施建设“十四五”规划（2021—2025年），提出实施城市更新提升行动，强化“两江四岸”主轴功能，高水平打造城市重点区域，支撑引领高质量发展。此外，在都市圈建设方面，重庆十四五规划明确指出，推进成渝地区双城经济圈建设。2022年10月，重庆市政府办公厅印发《重庆市进一步优化营商环境降低市场主体制度性交易成本工作任务清单的通知》，明确，完善土地二级市场交易平台功能，引导和鼓励存量低效用地进入土地二级市场交易平台转让、盘活、利用。2022年12月，重庆市住建委等5部门联合发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，支持刚性和改善性住房需求，满足企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。
　　2023年，重庆将奋力抓好扩内需稳增长，促进投资放量，稳定房地产投资，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，用好信贷、债券、股权等支持政策，推动房地产投资逐步回稳；奋力抓好重点领域改革，深化国资国企改革，加快存量资产盘活利用，加强央地国企合作；奋力抓好双核引领、区域联动，推动成渝地区双城经济圈建设取得更大突破性进展；奋力抓好城市更新提升，打造宜居、韧性、智慧城市。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求报告期内，公司以产业园开发、综合资产运营及大宗商品供应链为主业，电线电缆作为大宗商品供应链商品之一，为公司供应链业务提供支撑，形成协同发展效应。目前公司主要经营模式以自主开发、运营、生产、销售为主。公司逐步向大宗商品智慧供应链集成服务商发展转型，重点发展物资供应链、冶金、能源、工程配送等供应链业务，在物流仓储平台、电商交易平台、供应链金融服务平台三个主方向进行布局和建设，成为高质量的综合资产管理运营商和行业领先的智慧供应链集成服务商，助力企业高质量发展。
　　（一）产业园业务
　　1、产业园业务概述
　　公司全资子公司宁华世纪的江山汇项目是由体系内原工业用地升级改造的产业园项目，该项目位于南京市鼓楼滨江板块核心商务区，是鼓楼区重点项目，被作为全市重点功能板块进行打造。鼓楼滨江商务区占地5.3平方公里，将新建各类载体超500万平方米。鼓楼区是南京中心城区，具有文化、教育、经济等诸多优势。
　　江山汇项目北临长江，东接幕府山风景区，拥有独一无二的江山资源。地处滨江地带，俯瞰5公里幕燕滨江风光带，坐拥金陵四十八景之六景，历史与人文在此汇聚。项目同时位于南京古城中轴的北起点，与地铁3号线无缝对接，与地铁7号线距离约1.2公里，便捷交通，通达全城。江山汇是集商业、办公、公寓、酒店、住宅于一体的城市产业园综合体项目，同时还将建设一座大型观江平台，未来将是鼓楼滨江的城市地标。
　　公司控股股东华能能源交通产业控股有限公司（以下简称“能源交通公司”）以公司作为中国华能集团有限公司（以下简称“华能集团”）存量土地利用与盘活工作的平台，将充分结合华能集团现有土地资产及项目的实际情况，适时采取资产注入、委托管理、合作开发、设立基金投资运营等多种合法合规的方式运作。
　　2、产业园业务主要经营模式、经营项目业态等
　　公司产业园业务以产业园开发为主，经营模式主要为自主开发、运营、销售。
　　（1）公司产业园开发在南京市的项目，主要为江山汇和江山汇金两个项目，具体包括项目的建设销售、持有物业的运营管理。
　　①江山汇项目
　　公司全资子公司宁华世纪的江山汇项目是由体系内原工业用地升级改造的产业园项目，该项目位于南京市鼓楼滨江板块核心商务区，是鼓楼区重点项目，被作为全市重点功能板块进行打造。鼓楼滨江商务区按照泛长三角CBD标配进行规划，具有高起点、高水准的特点，远景目标为南京“新外滩”。鼓楼滨江商务区占地 5.3平方公里，将新建各类载体超500万平方米。鼓楼区是南京中心城区，具有文化、教育、经济等诸多优势。
　　江山汇项目北临长江，东接幕府山风景区，拥有独一无二的江山资源。地处滨江地带，俯瞰5公里幕燕滨江风光带，坐拥金陵四十八景之六景，历史与人文在此汇聚。项目同时位于南京古城中轴的北起点，与地铁3号线无缝对接，与地铁7号线距离约1.2公里，便捷交通，通达全城。江山汇是集商业、办公、公寓、酒店、住宅于一体的城市产业园综合体项目，同时还将建设一座大型观江平台，未来将是鼓楼滨江的城市地标。
　　江山汇C地块商铺总套数84套，截至本报报告期末已出售83套；车位总计663个，截至本报告期末已出售144个。江山汇B、D地块为商业综合体，主要由2幢150米高的塔楼及附属裙楼组成，集商业、酒店、办公为一体，包括约8万平方米的购物中心、6万平方米的写字楼和3万平方米的酒店，并拥有区域性地标建筑—长江观江平台，其中B地块已于2019年8月开工，D地块已于2020年12月开工。
　　②江山汇金项目
　　公司全资子公司宁华物产江山汇金D座项目位于南京市鼓楼区燕江路 201号，报告期内，该项目可供出售写字楼主要用于对外招商租赁。
　　（2）重庆项目
　　2019年12月，公司作为有限合伙人参与设立了重庆华渝股权投资基金合伙企业（有限合伙），该基金用于在重庆市设立项目公司，盘活华能集团下属的华能重庆珞璜发电有限责任公司（以下简称“珞璜发电”）的土地。珞璜发电老燃机电厂土地位于重庆市江北区海尔路，属于中央商务区范围，具有城市居住、办公兼投资等多重区位价值，区位优势明显。珞璜发电老燃机电厂土地原产权面积 75.6亩，原土地性质为工业用地，老燃机电厂已于 2007年关停。在上述土地开发的基础上，经与政府初步协商，拟将珞璜发电老燃机电厂周边的部分土地及资产共同纳入整体开发建设，拟通过引入金融、科技、现代服务业等高端产业项目，建设区域总部产业园。2021年，该项目用地经过公开招拍挂成功完成摘牌获取，项目建设取得突破性进展。报告期内，该项目已取得建设工程规划许可证。
　　3、产业园业务面临的主要风险及应对措施
　　（1）主要风险
　　2021年3月发布的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》（简称“十四五”规划）提出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”，明确十四五期间将继续落实“房住不炒”的导向，而“推进以人为核心的新型城镇，实施城市更新行动”也将是房地产行业发展的新机遇。公司进行产业园开发，加快推进华能集团存量土地利用与盘活工作，可进一步提升公司资产质量和持续盈利能力。由于涉及原有土地收储等因素，经合法合规方式取得土地存在一定不确定性。此外伴随国内消费结构升级，如何进一步加强资产运营管理，充分发挥资产在市场中的使用效力将成为一个崭新的课题，对公司来说既是挑战也是机遇。
　　（2）应对措施
　　紧密跟踪、加强对宏观形势、行业情况和投资项目的研判分析，积极适应新的形势和政策，完善全面风险管控体系建设；积极深入贯彻“十四五”规划精神，不断深化产业用地市场化配置改革，充分运用市场机制盘活存量土地和低效用地。做好全面市场调研，准确把握市场定位，精心分析研判存量土地情况，打造产业园品牌。
　　4、新增土地储备项目
　　报告期内，公司没有新增土地储备。
　　5、主要项目开发情况
　　6、主要项目销售情况
　　7、主要项目出租情况
　　8、土地一级开发情况
　　9、融资途径
　　10、发展战略和未来一年经营计划
　　（1）产业园业务整体发展战略
　　产业园开发业务作为公司现阶段重要业务板块之一，将以协同转型创新为指引，聚焦优势资源，以产业为平台，构造适应市场需求的综合服务体系，发展成为有专业特色的产业投资运营主体。作为华能集团存量土地利用与盘活工作的平台，公司通过设立基金投资运营具体项目等运作方式，探索产业园综合开发业务模式，打造产业园开发运营品牌。完善“国际能源先行区”产业体系，做好产业发展规划，提升产业格局，加快重点项目落地，以实践成果全力助推企业发展。
　　（2）产业园未来经营计划
　　①江山汇和江山汇金项目建设与销售
　　公司在南京的江山汇和江山汇金两个项目是由体系内原工业用地升级改造的产业园项目，具体包括项目的建设销售、持有物业的运营管理。上述两个项目的建设销售包括江山汇C地块住宅商铺项目及B、D地块商业综合体项目，江山汇金D座存量房产销售。
　　江山汇项目。B、D地块为商业综合体，主要由2幢150米高的塔楼及附属裙楼组成，集商业、酒店、办公为一体，包括约8万平方米的购物中心、6万平方米的写字楼和3万平方米的酒店，并拥有区域性地标建筑——长江观江平台，其中B地块已于2019年8月开工，D地块已于2020年12月开工。江山汇项目2023年产品销售主要是C地块商铺和车位。
　　江山汇金项目。公司将加大江山汇金D座剩余可售楼层的市场营销力度，优化租赁政策，围绕项目产业定位加大客户拜访沟通频次，以商会为单位加强圈层营销拓展工作，不断提升销售和租赁收益。
　　②土地盘活
　　2023年，公司将严格按照时间节点推进项目建设，联合能源行业龙头企业，提速引入产业集群；强化项目引入和建设，因地制宜、因产业制宜打造前端产业链；精心谋划运营模式，完善产业功能配套，构建特色服务体系，强化商业管理，提升运营能力，实行基础服务+增值服务；进一步强化产业招商，拓展产业招商渠道，打造系统化的产业服务生态体系。
　　③土地储备
　　公司将加强对产业园开发政策的研判分析，加大对区域市场土地资源、项目资源的跟踪力度。
　　④融资安排
　　公司将通过制定合理的资金计划，不断丰富融资渠道，利用银行贷款及其他融资产品相结合的方式，满足各项目建设及经营资金需求。
　　11、向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　（二）资产运营业务
　　公司全资子公司宁华物产以自有物业项目为依托，建设物业服务标准化体系，始终坚持专业化管理，牢记以客户为中心的服务理念，拥有一整套成熟的资产运营管理项目经验，为业主提供集客服、设备、安保、保洁、绿化、餐饮、会务的一体化标准化资产运营综合服务，先后成功运营了江山汇金写字楼项目、鑫桥市场、华能紫金睿谷等多个资产项目。
　　（三）大宗商品供应链业务
　　根据公司向大宗商品智慧供应链集成服务商发展转型需要，公司不断强化智慧供应链业务开展力度，推动智慧供应链建设，推进物流战略实施，加大物流科技设施投入，提升全场景运营能力建设。报告期内，公司供应链业务平台创新、渠道创新和技术创新持续推进。随着业务模式的逐步成熟，公司纵深挖掘产业链机会，加快了智慧供应链产业转型升级。公司控股子曲阜电缆生产、销售的电线电缆产品是公司重点发展的大宗商品供应链业务产品之一，其拥有独立完整的采购、生产和销售体系，可根据生产能力、市场需求，独立自主开展生产经营活动。自年初以来，主要原材料铜铝价格波动幅度较大，加之经济下行、需求萎缩，公司生产秩序受到一定影响。面对市场变化，公司加强内部管理，着力降本增效，与主要原材料供应商签署战略合作协议，形成战略同盟，共同面对主要原材料涨价带来的冲击，强化建立以市场为龙头的快速反应机制，积极做好客户维系工作，极力扩大市场份额，实现业务稳定发展。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　近年来，公司以国企改革、双百行动及提高央企控股上市公司质量专项行动为契机，扎实高效提升管理，进一步完善市场化经营机制，有力激发了企业活力、创造力和市场竞争力，提升了企业市场化、现代化经营水平，使企业改革的综合效能进一步得到提升，形成了良性的文化氛围。
　　（一）公司将向大宗商品供应链集成服务方向转型
　　2021年3月，《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》正式发布。“十四五”规划对物流发展，供应链创新高度重视，提出要“强化流通体系支撑作用”“提升产业链供应链现代化水平”“深化流通体制改革”“建设现代物流体系”等。打造自主可控、安全可靠的产业链供应链，正成为构筑国内大循环的中心节点、国内国际双循环的战略链、推动大国经济发展的重要环节，公司发展供应链集成服务符合国家的产业政策方向。新能泰山作为集团物流业务及产业支撑的上市平台，未来的发展重点是智慧供应链集成服务项目。
　　随着经济新常态的变化，未来能源企业的竞争将由原来的站点布局、高参数、能耗低的机组转向日常经营管理的竞争，在此大背景下，公司供应链的发展及优化将为华能集团的竞争优势提供强有力的支撑。
　　公司向智慧供应链转型将主要在物流仓储平台、电商交易平台、供应链金融服务平台三个方向进行布局和建设。未来计划主要开展的业务包括：1、电力物资及其他能源物资线上线下结合的集采销售与供应链服务；2、基于信息化平台的冶金产品供应链营运，以及工程配送业务；3、基于无车承运人和物联网可视化技术的物流仓储运输业务运营与管理；4、供应链金融及金融信用大数据应用服务等。公司未来愿景是依靠科技创新、业务创新和模式创新，以供应链运营平台为支撑，以物流为基石，以供应链运营为引擎，以供应链金融为抓手，持续推进供应链数字化、智慧化转型，建设智慧供应链数字资源的数据中枢、智慧业务应用、智慧业务中枢的数字综合体；实现物资供应全过程数字化管理，形成数字资产，有效优化供应链运营，提升资产管理水平，打造国内一流的、利用互联网平台集交易、技术、物流、大数据和金融服务为一体的智慧供应链集成服务提供商。
　　报告期内，公司积极开展大宗商品供应链业务，加快传统商业模式和盈利模式的转型升级。随着大宗商品供应链业务模式的逐步成熟，将有效孵化更多的大宗商品智慧供应链项目。被山东省科学技术厅等部门授予高新技术企业称号，通信电缆、电力电缆先后被评为山东名牌产品。曲阜电缆始终坚持“市场领先、精细管理”的治企方针，根据市场变化，积极应对，抢抓机遇，不断开拓新市场，强化沟通，努力提升高附加值产品销售规模，全面提高生产运营质量，取得了较好的成效。
　　公司控股子公司曲阜电缆生产、销售的电线电缆产品是公司重点发展的智慧供应链业务产品之一。电线电缆业务的稳健发展，与智慧供应链建设形成协同效应。曲阜电缆现拥有省级技术中心和省级示范工程技术中心各1处，市级重点实验室1处，累计获授权专利38项，其中有效实用新型专利13项，发明专利1项。被山东省科学技术厅等部门授予高新技术企业称号，通信电缆、电力电缆先后被评为山东名牌产品。曲阜电缆始终坚持“市场领先、精细管理”的治企方针，根据市场变化，积极应对，抢抓机遇，不断开拓新市场，强化沟通，努力提升高附加值产品销售规模，全面提高生产运营质量，取得了较好的成效。
　　（二）产业园开发方面
　　公司全资子公司宁华世纪的江山汇项目是由体系内原工业用地升级改造的产业园项目，该项目位于南京市鼓楼滨江板块核心商务区，是鼓楼区重点项目。鼓楼滨江商务区按照泛长三角CBD标配进行规划，具有高起点、高水准的特点，远景目标为南京“新外滩”。江山汇项目为集酒店、商业、办公、公寓、住宅五大业态为一体的综合体，开发愿景为以符合央企形象、符合长江历史积淀、符合城市发展规划为目标，以建设高端综合体为平台，高起点、高标准打造繁华有序的商业环境和自然舒适的人居生活，努力提升滨江整体形象，促进区域经济繁荣发展。
　　公司控股股东能源交通公司以公司作为华能集团存量土地利用与盘活工作的平台，充分结合华能集团现有土地资产及项目的实际情况，适时采取资产注入、委托管理、合作开发、设立基金投资运营等多种合法合规的方式运作。
　　（三）资产运营方面
　　公司全资子公司宁华物产拥有资产开发、资产运营及物业管理三大运营模式，具有多年的企业管理和运营经验，较强的资产运营管理能力。
　　公司将以市场化方式运营专业性的资产管理公司，逐步探索实施“一体化资产运营”和“一站式物业服务”的业务运营结构，培育综合资产管理运营专业化产业体系，打造“投资、建设、产业导入、服务运营”一体化运营模式，厘清投资、建设、产业导入、服务运营等环节关系，稳步有序地开展实物资产盘活与运营管理业务，实现资产价值最大化。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　报告期内，全球政治经济格局和能源结构深度调整，经济社会发展面临多重挑战。面对错综复杂的国内外环境，公司紧紧围绕全面深化改革和高质量发展的中心任务，以迎接党的二十大和贯彻党的二十大精神为动力，有力应对各种超预期因素冲击，不断推动公司转型发展。公司治理更为规范，重点项目建设有序，党的建设全面加强，实现了各项业务的持续稳定开展。报告期内，公司累计实现营业收入398,363.89万元，实现归属于母公司股东的净利润-13,380.52万元。
　　报告期内，公司实现主营业务收入 392,583.47万元，同比降低 5.10%，主营业务利润 4,234.30万元，同比降低50.82%。其中：供应链业务实现收入274,722.27万元，同比降低5.45%，主营业务利润522.36万元，同比降低73.74%；电缆业务实现收入108,413.03万元，同比降低5.81%，主营业务利润5,879.56万元，同比降低24.18%；租赁及物业服务实现收入6,848.58万元，同比增加10.25%，主营业务利润-3,581.61万元，同比降低158.47%；房屋销售业务实现收入 2,599.59万元，同比增加45.90%，主营业务利润1,413.99万元，同比增加462.53%。

　　五、公司未来发展的展望
　　（一）公司面临的形势
　　宏观经济层面，2022年，世界地缘政治局势动荡不安，经济下行风险加大，国内极端天气等多重超预期因素反复冲击，需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力在持续演化，面对复杂的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，我国坚持稳中求进工作总基调，有效应对内外部挑战，国民经济顶住压力持续发展，经济总量再上新台阶，全年国内生产总值超120万亿元，比上年增长3.0%，高质量发展取得新成效，经济社会大局和谐稳定，经济增长内生动力不断积聚增强。
　　能源电力行业转型发展层面，党的二十大报告指出，积极稳妥推进碳达峰碳中和。完善能源消费总量和强度调控，重点控制化石能源消费，逐步转向碳排放总量和强度“双控”制度；深入推进能源革命，加快规划建设新型能源体系等。这为能源电力行业加快绿色低碳转型提供了根本遵循。加快规划建设新型能源体系，是党中央立足我国能源资源禀赋，着眼建设美丽中国和能源强国，把握全球能源格局深刻变化，统筹经济发展与“双碳”战略，统筹能源安全和低碳转型，作出的新战略部署。构建新型能源体系，必将在保障能源安全的前提下，推动能源结构加快向低碳化调整，推动能源系统加快向多元化演进，推动能源产业加快向智能化升级。
　　大宗商品供应链方面，“十四五”时期，全球将迎来新一轮科技创新，供应链行业亦将迎来产业技术变革新机遇。2022年5月，国务院办公厅转发国家发展改革委、国家能源局《关于促进新时代新能源高质量发展的实施方案》（以下简称《实施方案》），明确提出要保障产业链供应链安全，其中重点提到要打造大数据支撑、网络化共享、智能化协作的智慧供应链体系。不难预见打造大数据支撑、网络化共享、智能化协作、数字化平台的智慧供应链体系将成为未来供应链发展的显著趋势。“十四五”期间，我国大宗商品供应链，有望真正实现高级化、现代化，实现由大到强的转型升级，大宗供应链企业亦将迎来更多的发展契机。
　　国企改革层面来看，2022年，国企改革三年行动进入收官之年，“三个明显成效”目标已高质量实现，进一步强化了国有企业独立市场主体地位，推动国有企业与市场经济深度融合。下一步，国资委将组织开展国企改革深化提升行动。深化提升行动更加重视国有企业服务国家战略的核心功能作用发挥，着力在构建现代化产业体系、推动高水平科技自立自强等方面强化战略支撑。聚焦提高核心竞争力，提高企业资产收益率，突出抓好完善机制、重组整合等方面的改革任务。与此同时，“十四五”时期，国家坚定推进“双碳”目标，稳增长叠加“双碳”任务，重任落肩于国企，破除“旧产能”，转型“低碳化/清洁化”势在必行。
　　（二）2023年工作计划
　　2023年是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年，也是实施“十四五”规划承上启下的关键之年。面对新形势，公司将以习近平新时代中国特色社会主义思想为指引，全面贯彻党的二十大以及中央经济工作会议精神，围绕公司“十四五”整体布局，坚持战略领航，释放改革效能，紧扣高质量发展主线，扎实推动战略目标落地，进一步完善大宗商品智慧供应链业务产业链布局，加快资源整合力度，在绿色低碳转型上持续发力提速，努力打造国内极具核心竞争力的清洁能源智慧供应链集成服务商；提升产业格局，集中优势资源打造重点标杆示范项目。
　　2023年，董事会将继续发挥在公司治理中的核心地位，组织和领导公司把握新阶段、贯彻新理念、构建新格局、创造新成绩，强化公司战略落实工作，通过强化公司规范运作、优化产业结构布局、完善综合资产管理产品服务体系建设、优化管理运营体系、健全人才工作体系、深化党建引领等一系列举措，助力公司实现高质量运营和快速转型发展，努力提升行业竞争力，多措并举确保全面完成年度任务。
　　1、强化规范运作意识，增强履职能力，提高治理水平
　　2023年，董事会将继续严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》等法律法规、部门规章、规范性文件及《公司章程》等要求，扎实做好董事会日常工作。结合公司实际经营情况，持续优化法人治理结构和内部控制体系，提升公司的规范运作水平。加强董事履职能力培训，提高公司决策的科学性，保障公司健康、稳定、可持续发展。进一步加强董事会建设，积极发挥董事会在公司治理中的核心作用，优化公司的治理结构，建立健全公司规章制度，加强内部控制建设，完善风险防范机制，提升公司治理水平。
　　2、持续优化产业结构布局，加快推进资本运作计划
　　为进一步发挥内外资源优势，提升公司企业价值，围绕公司发展战略及经营计划，公司将持续打造智慧供应链集成服务平台，进一步做大做优清洁能源供应链业务。一是持续完善供应链集成服务产品体系，打造全生命周期的能源物资供应服务，完善全状态的智慧物流服务，建设全方位支撑的基础增值服务。加快推进供应链数字化、智慧化转型升级。二是紧紧把握能源电力行业转型变革新机遇，全面加快大宗商品智慧供应链业务产业链布局。主动抓住资本市场新政策、新机遇，加速资产整合工作步伐，扎实推动公司向大宗商品智慧供应链集成服务商转型迈进，开创能源智慧供应链发展新局面。同时结合公司实际经营情况和资源储备，积极探寻供应链产业上下游市场企业，通过投资、资本运作、加大业务开发拓展力度等各种手段，加速供应链业务的布局，促进供应链业务高速发展。
　　3、提升项目推进力度，完善综合资产管理产品服务体系搭建
　　一是提升江山汇B、D地块项目推进力度。结合公司自身发展定位及“十四五”总体目标，持续做好项目工程建设、产业招商、项目运营等全过程管理，集中各方力量加快推进项目载体建设。二是提高综合资产管理产品服务体系市场竞争力。完善产业功能配套，构建特色服务体系，强化商业管理，提升运营能力，实行基础服务+增值服务，扶持企业深度扎根，做大做强，形成低碳背景下以物业运营为核心，向上整合配套产业和零碳数字资产的全产业链运营模式，形成独特的竞争力优势。
　　4、优化管理运营体系，提升精细化运营能力
　　一是提高组织能力建设。围绕业务规划和战略解码，进一步强化组织能力建设工作，优化各级组织、岗位的功能定位及关键职责区域，完善管理机制，打造敏捷高效的组织。二是牢固树立“指标意识”，以年度经营指标达成为落脚点，形成项目经济性管理考核模型，完善全面绩效考核管理体系，进一步加大精细化管理程度，通过模型开展考核工作，将经济性与合规性有机统一，强化考核结果应用，激励担当作为。三是牢固树立“降本意识”，对标头部企业通过成本管理创造效益，逐步追赶先进企业成本管理水平。四是强化财务管理，加强全面预算管理、现金流管理、资本运作和税务筹划，形成各项目、各条线专业化资金计划，追赶项目效益指标。
　　5、建设高素质干部队伍，健全人才工作体系
　　深入推进干部人才队伍建设，突出政治标准、敬业精神、专业水平和解决问题的能力，突出基层一线导向、实干实绩导向，有序推进外部人才引进、内部人才优化提升工作，推动管理与专业技术晋升双通道建设，拓宽职工成长成才通道，做好后备干部培养提升，为公司发展提供人才保障。持续健全人才工作体系，要聚焦公司改革发展和现实业务需要，采取上下挂职、轮岗任职的方式，锻造复合型人才，同时进一步完善制度体系、培养体系，加快营造真正关心人才、爱护人才、成就人才的良好氛围，打造适用于公司的专业化人才队伍。
　　6、深化党建引领，推动公司高质量发展
　　一是以学习贯彻党的二十大精神为主线，持续推进政治建设。要在学深悟透中提升政治站位、坚定理想信念、强化实践本领。二是以加强党的领导为核心，有力管好大局大事。始终坚持和加强党的全面领导，坚决扛起扛牢管党治党政治责任。增强把方向的坚定性、管大局的科学性、保落实的主动性，做到党的政治建设与各项业务工作紧密结合，相互促进，推进党的政治建设再上新高度。三是坚持高质量党建引领保障企业高质量发展，大力开展“党建引领提质年”专项行动，着力强化高质量党建对高质量发展的引领保障能力，着力激发广大党员干部拼搏奉献、攻坚克难的干事创业热情，团结奋进、勇毅前行，为推进公司高质量发展提供坚强政治保障。
　　新时代是奋斗者的时代，新征程是充满光荣和梦想的远征，团结就是力量，奋斗开创未来。2023年，让我们更加紧密地团结在以习近平同志为核心的党中央周围，笃定目标勇毅前行，聚力市场守正创新，以系统观念合规高效开创高质量发展新局面，扎实推动公司战略目标落地，以良好的经营业绩回报股东。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务　　报告期内，公司以产业园开发、综合资产运营及大宗商品供应链为主业，电线电缆作为大宗商品供应链商品之一，为公司供应链业务提供支撑，形成协同发展效应。目前公司主要经营模式以自主开发、运营、生产、销售为主。公司逐步向大宗商品智慧供应链集成服务商发展转型，重点发展物资供应链、冶金、能源、工程配送等供应链业务，在物流仓储平台、电商交易平台、供应链金融服务平台三个主方向进行布局和建设，着力打造和完善“国际能源先行区”产业聚集与发展平台及“智慧供应链集成服务平台”，成为高质量的综合资产管理运营商和行业领先的智慧供应链集成服务商，助力企业高质量发展。　　1、产业园业务　　公... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　报告期内，公司以产业园开发、综合资产运营及大宗商品供应链为主业，电线电缆作为大宗商品供应链商品之一，为公司供应链业务提供支撑，形成协同发展效应。目前公司主要经营模式以自主开发、运营、生产、销售为主。公司逐步向大宗商品智慧供应链集成服务商发展转型，重点发展物资供应链、冶金、能源、工程配送等供应链业务，在物流仓储平台、电商交易平台、供应链金融服务平台三个主方向进行布局和建设，着力打造和完善“国际能源先行区”产业聚集与发展平台及“智慧供应链集成服务平台”，成为高质量的综合资产管理运营商和行业领先的智慧供应链集成服务商，助力企业高质量发展。
　　1、产业园业务
　　公司全资子公司宁华世纪的江山汇项目是由体系内原工业用地升级改造的产业园项目，该项目位于南京市鼓楼滨江商务区，是鼓楼区重点项目，被作为全市重点功能板块进行打造。鼓楼滨江商务区占地5.3平方公里，将新建各类载体超500万平方米。鼓楼区是南京中心城区，具有文化、教育、经济等诸多优势。
　　江山汇项目北临长江，东接幕府山风景区，拥有独一无二的江山资源。地处滨江地带，俯瞰5公里幕燕滨江风光带，坐拥金陵四十八景之六景，历史与人文在此汇聚。项目同时位于南京古城中轴的北起点，与地铁3号线无缝对接，地铁7号线在建中，便捷交通，通达全城。江山汇是集商业、办公、公寓、酒店、住宅于一体的城市产业园综合体项目，同时还将建设一座大型观江平台，未来将是鼓楼滨江的城市地标。
　　公司控股股东华能能源交通产业控股有限公司（以下简称“能源交通公司”）以公司作为中国华能集团有限公司（以下简称“华能集团”）存量土地利用与盘活工作的平台，将充分结合华能集团现有土地资产及项目的实际情况，适时采取资产注入、委托管理、合作开发、设立基金投资运营等多种合法合规的方式运作，完成华能集团存量土地利用与盘活相关工作，深入推进“国际能源先行区”战略的实施与落地。
　　2、资产运营业务
　　公司全资子公司宁华物产以自有物业项目为依托，建设物业服务标准化体系，始终坚持专业化管理，牢记以客户为中心的服务理念，拥有一整套成熟的资产运营管理项目经验，为业主提供集客服、设备、安保、保洁、绿化、餐饮、会务的一体化标准化资产运营综合服务，先后成功运营了江山汇金写字楼项目、鑫桥市场、华能紫金睿谷等多个资产项目。
　　3、大宗商品供应链业务
　　根据公司向大宗商品智慧供应链集成服务商发展转型需要，公司不断强化智慧供应链业务开展力度，推动智慧供应链建设，推进物流战略实施，加大物流科技设施投入，提升全场景运营能力建设。报告期内，公司供应链业务营收规模继续保持大幅提升态势，平台创新、渠道创新和技术创新快速推进。随着业务模式的逐步成熟，公司纵深挖掘产业链机会，加快了智慧供应链产业转型升级。公司控股子曲阜电缆生产、销售的电线电缆产品是公司重点发展的大宗商品供应链业务产品之一，其拥有独立完整的采购、生产和销售体系，可根据生产能力、市场需求，独立自主开展生产经营活动。自年初以来，主要原材料铜铝价格波动幅度较大，面对市场变化，公司加强内部管理，着力降本增效，与主要原材料供应商签署战略合作协议，形成战略同盟，共同面对主要原材料涨价带来的冲击，强化建立以市场为龙头的快速反应机制，积极做好客户维系工作，极力扩大市场份额，实现业务稳定增长。
　　报告期内，国内外宏观环境风险加大、挑战增多，新冠疫情在多个城市和经济区域爆发。面对疫情防控的严峻形势及错综复杂的国内外环境，公司紧紧围绕全面深化改革和高质量发展的中心任务，以坚持不懈的奋斗姿态、风雨无阻的拼搏精神，加速推动自身转型发展。公司治理更为规范，企业改革稳步推进，党的建设全面加强，实现了各项业务的持续稳定开展。报告期内，公司累计实现营业收入201,101.31万元，较上年同期增加27.51%，实现归属于母公司股东的净利润-6,712.09万元。
　　报告期内，公司主要业务经营情况如下：
　　（一）产业园开发业务
　　1、房地产行业相关的宏观经济形势、行业政策环境
　　2020年3月，中共中央、国务院出台《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，明确指出要加快推进土地要素市场化配置，不断深化产业用地市场化配置改革，在符合国土空间规划和用途管制要求前提下，调整完善产业用地政策，创新使用方式，推动不同产业用地类型合理转换，探索增加混合产业用地供给；积极鼓励盘活存量建设用地，充分运用市场机制盘活存量土地和低效用地，研究完善促进盘活存量建设用地的税费制度，以多种方式推进国有企业存量用地盘活利用。2021年2月，在全国2021年住宅用地供应分类调控工作视频培训会议上，自然资源部对2021年住宅用地供应分类调控工作进行了安排部署，要求“各地要主动采取有效措施引导住宅用地市场理性竞争。住宅用地出让方案应当包括溢价率、竞价轮次和最高限价稳控预案”、“重点城市要合理安排招拍挂出让住宅用地的时序，实行‘两集中’同步公开出让”。2021年2月，国家发展改革委印发《引导社会资本参与盘活国有存量资产中央预算内投资示范专项管理办法》，引导社会资本参与盘活国有存量资产、形成投资良性循环。2021年3月发布的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”，明确十四五期间将继续落实“房住不炒”的导向，而“推进以人为核心的新型城镇，实施城市更新行动”也将是房地产行业发展的新机遇。2021年7月，住建部等八部门发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》提出，力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。从内容上看，房地产开发、房屋买卖、住房租赁以及物业服务成为因城施策突出整治的四方面重点。2021年10月，为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。2021年11月，住房和城乡建设部办公厅发布《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》，决定在北京、江苏省南京市等21个城市（区）开展第一批城市更新试点工作。试点目的：针对我国城市发展进入城市更新重要时期所面临的突出问题和短板，严格落实城市更新底线要求，转变城市开发建设方式，结合各地实际，因地制宜探索城市更新的工作机制、实施模式、支持政策、技术方法和管理制度，推动城市结构优化、功能完善和品质提升，形成可复制、可推广的经验做法，引导各地互学互鉴，科学有序实施城市更新行动。2022年5月，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，指出“有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环，对于提升基础设施运营管理水平、拓宽社会投资渠道、合理扩大有效投资以及降低政府债务风险、降低企业负债水平等具有重要意义”，并出台“聚焦盘活存量资产重点方向”、“优化完善存量资产盘活方式”、“加大盘活存量资产政策支持”等6大类共计24条举措，统筹推进盘活存量和改扩建有机结合的项目资产，有序盘活长期闲置但具有较大开发利用价值的项目资产，发挥国有资本投资、运营公司功能作用，引导做好回收资金使用，精准有效支持新项目建设，加强配套资金支持，积极落实项目盘活条件，有效提高项目收益水平，依法依规稳妥有序推进存量资产盘活。
　　2022年，政府工作报告再次对房地产业定调，依然坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”总体定位，同时提出“探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。
　　2、主要项目所在城市的行业发展现状及政策情况
　　（1）南京市场
　　南京市引导各区主导产业再聚焦，给予土地、资金等“一区一策”支持，积极支持龙头企业在现有园区中建设“园中园”、“区中园”，引导产业链上下游企业向园区集聚。2020年1月，南京市发布《关于进一步深化创新名城建设加快提升产业基础能力和产业链水平的若干政策措施》（宁委发〔2020〕1号），这是连续第三年南京市委一号文件聚焦创新名城，聚焦发展总部经济，南京计划在江南、江北选址预留超级总部基地空间，规划具有南京特色的超级总部经济区，采取差别化土地供应方式，吸引全球标杆企业及重要分支机构入驻。2021年2月，国家发展改革委发布《关于同意南京都市圈发展规划的复函》，提出规划实施要以健全同城化发展机制为突破口，着力推动基础设施一体高效、创新体系协同共建、产业专业化分工协作、公共服务共建共享、生态环境共保共治、城乡融合发展，把南京都市圈建设成为具有全国影响力的现代化都市圈。2021年3月，江苏省政府对外公布了《江苏省“十四五”规划和二〇三五年远景目标纲要》（以下简称《规划》）。该《规划》提及，江苏立足城市区位特征、资源禀赋和发展定位，以多种基础设施协同融合为重点，构建多层次枢纽城市群空间布局。南京定位国际枢纽城市，构筑直连全国“米”字型高速铁路网，打造区域性航运物流中心、国际货邮核心枢纽、全球信息服务重要节点，推进扬州、镇江加快融入南京枢纽布局。同月，南京市规划和自然资源局公布了南京市2021年度国有建设用地供应计划，指出要加大批而未供土地利用和低效用地盘活力度；深入推进城市更新，积极实施差别化土地供应政策，不断深化土地资源市场化配置改革，强化建设用地全生命周期监管；明确南京招拍挂住宅用地实行“集中发布出让公告”和“集中组织出让活动”的“两集中”制度，原则上全年不得超过3次。2022年6月，南京市人民政府办公厅印发南京市促进工业经济平稳增长若干政策措施的通知。通知指出，为全面贯彻落实全国稳住经济大盘电视电话会议精神，鼓励市、区属国有企业积极收购盘活低效、闲置工业用地，鼓励产业用地混合利用，统筹产业园区、产业社区内产业和配套用地布局，进一步支持存量产业用地提容增效。
　　南京都市圈发展规划获得国家发改委批复以来，南京作为区域中心城市的聚集效应与发展动能得到进一步激发，区域城市格局迎来进一步跃升。鼓楼作为省会功能核心区、高质量发展先进区，将加速推进“长江经济带”建设发展、中心片区环境品质提升与创新发展、攻坚突破危房政治和棚户区改造工作。鼓楼滨江商务区是鼓楼区未来最具发展潜力的板块，也为公司江山汇项目开发建设提供了良好的市场基础。
　　（2）重庆市场
　　重庆市积极加快推进智慧园区建设，持续提高园区产业聚集能力。针对工业园区的发展，重庆近几年密集出台政策，一方面扶持传统工业园区特色化发展，另一方面推动工业园区转型升级，向创新研发和智慧园区发展。2020年9月，重庆市住房和城乡建设委员会关于印发《重庆市城市更新工作方案》，从“老旧小区改造提升，老旧工业片区转型升级，传统商圈提档升级，公共服务设施与公共空间优化升级、存量住房改造盘活”五个方面推进城市更新，促进重庆市“改善人居环境、补齐城市短板、提升城市品质、治理城市病”。2021年6月，重庆市政府出台《重庆市城市更新管理办法》，建立健全与城市存量提质改造相适应的体制机制和政策体系，助力建成高质量发展高品质生活新范例，落实国家城市更新行动决策部署。2021年9月，重庆市人民政府印发《关于加快推进全市产业园区高质量发展的意见》（以下简称《意见》），提出要打造特色园区，坚持产业兴园、特色立园；提升创新发展水平，持续推动各类产业创新资源和要素向园区集聚；拓展开放发展空间，积极承接外部产业转移，促进产业链供应链开放发展；健全公共服务体系，加快建设完善社会化的中小企业公共服务配套设施。《意见》从加大财政力度，加强园区融资服务，加强园区用地保障，支持园区实体运营四个方面出台优惠政策，确保《意见》落到实处。2021年7月，重庆市人民政府印发重庆市城市基础设施建设“十四五”规划（2021—2025年），提出实施城市更新提升行动，强化“两江四岸”主轴功能，高水平打造城市重点区域，支撑引领高质量发展。此外，在都市圈建设方面，重庆十四五规划明确指出，推进成渝地区双城经济圈建设。
　　报告期内，重庆深入实施城市更新行动。优化城市空间，做靓“两江四岸”主轴，高品质建设城市功能名片，推进两江四岸核心区整体提升。完善城市功能，持续推进城市更新试点示范项目。原有城市建成区焕发新活力，为公司盘活华能集团下属的华能重庆珞璜发电有限责任公司的土地提供了良好的市场基础。
　　3、主要经营模式、经营项目业态，主要项目所在城市的房地产销售情况，公司市场地位及竞争优势公司产业园业务以产业园开发为主，经营模式主要为自主开发、运营、销售。
　　（1）公司产业园开发在南京市的项目，主要为江山汇和江山汇金两个项目，具体包括项目的建设销售、持有物业的运营管理。
　　①江山汇项目
　　公司全资子公司宁华世纪的江山汇项目是由体系内原工业用地升级改造的产业园项目，该项目位于南京市鼓楼滨江板块核心商务区，是鼓楼区重点项目，被作为全市重点功能板块进行打造。鼓楼滨江商务区按照泛长三角CBD标配进行规划，具有高起点、高水准的特点，远景目标为南京“新外滩”。鼓楼滨江商务区占地5.3平方公里，将新建各类载体超500万平方米。鼓楼区是南京中心城区，具有文化、教育、经济等诸多优势。
　　江山汇项目北临长江，东接幕府山风景区，拥有独一无二的江山资源。地处滨江地带，俯瞰5公里幕燕滨江风光带，坐拥金陵四十八景之六景，历史与人文在此汇聚。项目同时位于南京古城中轴的北起点，与地铁3号线无缝对接，地铁7号线在建中，便捷交通，通达全城。江山汇是集商业、办公、公寓、酒店、住宅于一体的城市产业园综合体项目，同时还将建设一座大型观江平台，未来将是鼓楼滨江的城市地标。
　　江山汇C地块商铺总套数84套，截至本报报告期末已出售70套；车位总计663个，截至本报告期末已出售143个。江山汇B、D地块为商业综合体，主要由2幢150米高的塔楼及附属裙楼组成，集商业、酒店、办公为一体，包括约8万平方米的购物中心、6万平方米的写字楼和3万平方米的酒店，并拥有区域性地标建筑—长江观江平台，其中B地块已于2019年8月开工，D地块已于2020年12月开工。
　　②江山汇金项目
　　公司全资子公司宁华物产江山汇金D座项目位于南京市鼓楼区燕江路201号，报告期内，该项目可供出售写字楼主要用于对外招商租赁。
　　（2）重庆项目
　　2019年12月，公司作为有限合伙人参与设立了重庆华渝股权投资基金合伙企业（有限合伙），该基金用于在重庆市设立项目公司，盘活华能集团下属的华能重庆珞璜发电有限责任公司（以下简称“珞璜发电”）的土地。珞璜发电老燃机电厂土地位于重庆市江北区海尔路，属于中央商务区范围，具有城市居住、办公兼投资等多重区位价值，区位优势明显。珞璜发电老燃机电厂土地原产权面积75.6亩，原土地性质为工业用地，老燃机电厂已于2007年关停。在上述土地开发的基础上，经与政府初步协商，拟将珞璜发电老燃机电厂周边的部分土地及资产共同纳入整体开发建设，拟通过引入金融、科技、现代服务业等高端产业项目，建设区域总部产业园。2021年，该项目用地经过公开招拍挂成功完成摘牌获取，项目建设取得突破性进展，有望打造华能集团土地盘活标杆示范项目，公司存量土地盘活利用运作模式、实施路径进一步得到验证,初步形成了存量盘活业务可持续发展的良好态势。报告期内，该项目已完成项目投资备案证、建设用地规划许可证、不动产权证等的获取，概念方案和项目规划方案已通过初审。截至本公告披露日，项目规划设计方案正推进报审，项目开发工作正在有序推进中。
　　4、产业园业务面临的主要风险及应对措施
　　（1）主要风险
　　2021年3月发布的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》（简称“十四五”规划）提出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”，明确十四五期间将继续落实“房住不炒”的导向，而“推进以人为核心的新型城镇，实施城市更新行动”也将是房地产行业发展的新机遇。公司进行产业园开发，加快推进华能集团存量土地利用与盘活工作，可进一步提升公司资产质量和持续盈利能力。由于涉及原有土地收储等因素，经合法合规方式取得土地存在一定不确定性。此外伴随国内消费结构升级，如何进一步加强资产运营管理，充分发挥资产在市场中的使用效力将成为一个崭新的课题，对公司来说既是挑战也是机遇。
　　（2）应对措施
　　紧密跟踪、加强对宏观形势、行业情况和投资项目的研判分析，积极适应新的形势和政策，完善全面风险管控体系建设；积极深入贯彻“十四五”规划精神，不断深化产业用地市场化配置改革，充分运用市场机制盘活存量土地和低效用地。做好全面市场调研，准确把握市场定位，精心分析研判存量土地情况，打造产业园品牌；持续完善“国际能源先行区”产业体系，明确“以存量土地综合利用为线索，国际标准引领、能源生态示范，产融、产学研深度合作，打造具有国内较大影响力、引领力的能源创新生态圈”的总体思路。
　　5、新增土地储备项目
　　报告期内，公司没有新增土地储备。
　　累计土地储备情况
　　6、主要项目开发情况
　　7、主要项目销售情况
　　8、主要项目出租情况
　　9、土地一级开发情况

　　10、融资途径

　　11、发展战略和未来一年经营计划
　　（1）产业园业务整体发展战略
　　产业园开发业务作为公司现阶段重要业务板块之一，将以协同转型创新为指引，聚焦优势资源，以产业为平台，构造适应市场需求的综合服务体系，发展成为有专业特色的产业投资运营主体。作为华能集团存量土地利用与盘活工作的平台，公司通过设立基金投资运营具体项目等运作方式，在全国多个城市布局，探索产业园综合开发业务模式，打造产业园开发运营品牌。结合“国际能源先行区”项目建设，扎实做好园区产业发展规划，提升产业格局，抓好产业链精准招商，推动一体化项目聚集，集中人力、财力等优势资源，加快盘活系统内存量土地资源，加快重点项目落地，以实践成果全力助推企业实现转型发展。
　　（2）产业园未来经营计划
　　①江山汇和江山汇金项目建设与销售
　　公司在南京的江山汇和江山汇金两个项目是由体系内原工业用地升级改造的产业园项目，具体包括项目的建设销售、持有物业的运营管理。上述两个项目的建设销售包括江山汇C地块住宅商铺项目及B、D地块商业综合体项目，江山汇金D座存量房产销售。
　　江山汇项目。B、D地块为商业综合体，主要由2幢150米高的塔楼及附属裙楼组成，集商业、酒店、办公为一体，包括约8万平方米的购物中心、6万平方米的写字楼和3万平方米的酒店，并拥有区域性地标建筑——长江观江平台，其中B地块已于2019年8月开工，D地块已于2020年12月开工。江山汇项目2022年产品销售主要是C地块商铺和车位。
　　江山汇金项目。公司将加大江山汇金D座剩余可售楼层的市场营销力度，优化租赁政策，围绕项目产业定位加大客户拜访沟通频次，以商会为单位加强圈层营销拓展工作，不断提升销售和租赁收益。
　　②土地盘活
　　2022年，公司将持续在全国其他城市开展存量土地盘活工作，全方位细化落实土地盘活相关工作方案，严格按照时间节点推进呼和浩特、重庆、福州首期项目。依托国际能源先行区，借势南京市与华能集团的产业资源与科研力量，联合能源行业龙头企业，提速引入产业集群，建设清洁能源企业和机构的集聚区；强化科研型项目引入和建设，因地制宜、因产业制宜打造前端产业链，打造研发和成果输出载体；注重园区的综合“产业开发”和“氛围培育”，强化区域文化氛围、创新机制、管理服务等软环境建设；进一步强化产业招商，拓展产业招商渠道，做好产业服务方案。
　　③土地储备
　　公司将加强对产业园开发政策的研判分析，加大对区域市场土地资源、项目资源的跟踪力度。在风险可控的前提下，积极盘活华能集团体系内存量土地。
　　④融资安排
　　公司将通过制定合理的资金计划，不断丰富融资渠道，利用银行贷款及其他融资产品相结合的方式，满足各项目建设及经营资金需求。
　　12、向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

　　13、董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
　
　　（二）资产运营业务
　　公司全资子公司宁华物产拥有资产开发、资产运营及物业管理三大运营模式，具有多年的企业管理和运营经验，具有较强的房地产项目开发和运营管理能力，拥有一整套成熟的资产运营管理项目经验，为业主提供集客服、设备、安保、保洁、绿化、餐饮、会务的一体化标准化物业解决方案，先后成功运营了南京江山汇金写字楼项目、鑫桥市场、华能紫金睿谷等多个资产项目。未来，公司将不断优化资产运营顶层设计，加强资产运营体系能力建设，在项目管控、运营管理流程、信息系统建设、培训体系完善、标准化管理等各方面积极提升，不断提升现有项目价值，打造示范标杆，形成自身的品牌效应，为进一步对外拓展奠定良好的基础。
　　报告期内，宁华物产通过控制费用、节能降耗等一系列举措，降低营业成本、提升招商率，克服疫情带来的冲击，经营情况持续向好；物业服务以现有项目提升管理水平，培养专业队伍，为外拓业务打好坚实基础。
　　（三）大宗商品供应链业务
　　公司拟打造以互联网交易平台为引擎、智慧物流平台为基石、供应链金融为手段、智慧供应链平台为支撑的现代供应链综合服务体系。通过交易平台和物流服务连接上游供应商和最终用户，以核心用户信用为支撑，通过控物流、控货权、核心交易数据分析，提高对供应链各环节参与者的风险识别、控制能力，为供应链金融提供风险防控手段，并反之以供应链金融赋能整个供应链体系，增强供应链各环节客户粘性。
　　公司发展的现代智慧供应链业务是通过“互联网+”等现代信息技术手段，对从原材料采购到最终用户的全流程整合管理，有效降低供应链各环节的交易、管理成本，同时在供应链金融服务方面取得增值收益。华能集团目前正积极加快海上风电等绿色清洁能源发展脚步，为公司在华能集团系统内持续开展供应链业务提供了基础，带来稳定收入。报告期内，公司继续加大智慧供应链业务开展力度，供应链业务实现营业收入141,976.09万元，同比增幅43.26%。电线电缆产品是公司重点发展的供应链业务产品之一，电线电缆业务的稳健发展，与智慧供应链建设形成协同效应。报告期内，公司控股子公司曲阜电缆始终坚持“市场领先，精细管理”的治企方针，根据市场变化，积极应对，抢抓机遇，不断开拓新市场，努力提升高附加值产品销售规模，全面提高生产运营质量，取得了较好的成效，报告期内实现营业收入56,096.83万元。

　　二、核心竞争力分析
近年来，公司以国企改革、双百行动为契机，扎实高效提升管理，进一步完善市场化经营机制，有力激发了企业活力、创造力和市场竞争力，提升了企业市场化、现代化经营水平，使企业改革的综合效能进一步得到提升，形成了良性的文化氛围。
（一）公司将向大宗商品供应链集成服务方向转型
2021年3月，《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》正式发布。“十四五”规划对物流发展，供应链创新高度重视，提出要“强化流通体系支撑作用”“提升产业链供应链现代化水平”“深化流通体制改革”“建设现代物流体系”等。打造自主可控、安全可靠的产业链供应链，正成为构筑国内大循环的中心节点、国内国际双循环的战略链、推动大国经济发展的重要环节，公司发展供应链集成服务符合国家的产业政策方向。新能泰山作为物流平台向智慧供应链集成服务方向转型发展，是华能集团物流业务及产业支撑的上市平台，未来的发展重点是智慧供应链集成服务项目。
随着经济新常态的变化，未来能源企业的竞争将由原来的站点布局、高参数、能耗低的机组转向日常经营管理的竞争，在此大背景下，公司供应链的发展及优化将为华能集团的竞争优势提供强有力的支撑。
公司向智慧供应链转型将主要在物流仓储平台、电商交易平台、供应链金融服务平台三个方向进行布局和建设。未来计划主要开展的业务包括：1、电力物资及其他能源物资线上线下结合的集采销售与供应链服务；2、基于信息化平台的冶金产品供应链营运，以及工程配送业务；3、基于无车承运人和物联网可视化技术的物流仓储运输业务运营与管理；4、供应链金融及金融信用大数据应用服务等。公司未来愿景是依靠科技创新、业务创新和模式创新，以供应链运营平台为支撑，以物流为基石，以供应链运营为引擎，以供应链金融为抓手，持续推进供应链数字化、智慧化转型，建设智慧供应链数字资源的数据中枢、智慧业务应用、智慧业务中枢的数字综合体；实现物资供应全过程数字化管理，形成数字资产，有效优化供应链运营，提升资产管理水平，打造国内一流的、利用互联网平台集交易、技术、物流、大数据和金融服务为一体的智慧供应链集成服务提供商。
报告期内，公司积极开展大宗商品供应链业务，加快传统商业模式和盈利模式的转型升级。随着大宗商品供应链业务模式的逐步成熟，将有效孵化更多的大宗商品智慧供应链项目。公司控股子公司曲阜电缆生产、销售的电线电缆产品是公司重点发展的智慧供应链业务产品之一。电线电缆业务的稳健发展，与智慧供应链建设形成协同效应。曲阜电缆现拥有省级技术中心和省级示范工程技术中心各1处，市级重点实验室1处，累计获授权专利37项，其中有效实用新型专利12项，发明专利1项。被山东省科学技术厅等部门授予高新技术企业称号，通信电缆、电力电缆先后被评为山东名牌产品。曲阜电缆始终坚持“市场领先、精细管理”的治企方针，根据市场变化，积极应对，抢抓机遇，不断开拓新市场，强化沟通，努力提升高附加值产品销售规模，全面提高生产运营质量，取得了较好的成效。
（二）产业园开发方面
公司全资子公司宁华世纪的江山汇项目是由体系内原工业用地升级改造的产业园项目，该项目位于南京市鼓楼滨江板块核心商务区，是鼓楼区重点项目。鼓楼滨江商务区按照泛长三角CBD标配进行规划，具有高起点、高水准的特点，远景目标为南京“新外滩”。江山汇项目为集酒店、商业、办公、公寓、住宅五大业态为一体的综合体，开发愿景为以符合央企形象、符合长江历史积淀、符合城市发展规划为目标，以建设高端综合体为平台，高起点、高标准打造繁华有序的商业环境和自然舒适的人居生活，努力提升滨江整体形象，促进区域经济繁荣发展。
公司控股股东能源交通公司以公司作为华能集团存量土地利用与盘活工作的平台，充分结合华能集团现有土地资产及项目的实际情况，适时采取资产注入、委托管理、合作开发、设立基金投资运营等多种合法合规的方式运作，完成华能集团存量土地利用与盘活相关工作。华能集团拟盘活的土地，多位于城市核心区域，可利用价值较高。为高效盘活华能集团土地，公司建立健全土地盘活组织机构，组建了专业业务团队。
公司将以设立基金投资运营具体项目作为盘活华能集团存量土地资源的主要方式之一，深入推进“国际能源先行区”战略的实施与落地。
（三）资产运营方面
公司全资子公司宁华物产拥有资产开发、资产运营及物业管理三大运营模式，具有多年的企业管理和运营经验，较强的资产运营管理能力。
公司将以市场化方式运营专业性的资产管理公司，逐步探索实施“一体化资产运营”和“一站式物业服务”的业务运营结构，培育综合资产管理运营专业化产业体系，打造“投资、建设、产业导入、服务运营”一体化运营模式，厘清投资、建设、产业导入、服务运营等环节关系，稳步有序地开展实物资产盘活与运营管理业务，实现资产价值最大化。

　　三、公司面临的风险和应对措施
2022年初以来，国内外宏观环境风险加大、挑战增多。国际危机对全球供应链产生深刻影响，并向国内延伸传导，新冠疫情在多个城市和经济区域多点爆发、长期持续。面对复杂严峻的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，全国上下齐心协力，疫情防控取得积极成效，经济社会发展取得新成绩。
按照国家以及各级政府相关部门关于疫情防控的要求和部署，公司认真落实各项疫情防控工作，强化各项安全生产措施，在未来项目发展、业务拓展方面采取更为稳妥的策略，最大程度降低疫情影响，确保不出现重大经营风险。报告期内，围绕公司“十四五”整体布局，紧扣高质量发展主线，巩固疫情防控、夯实安全基础，进一步完善大宗商品智慧供应链业务产业链布局，加快资源整合力度，在绿色低碳转型上持续发力提速，努力打造国内极具核心竞争力的清洁能源智慧供应链集成服务商；扎实做好园区产业发展规划，提升产业格局，集中优势资源打造重点标杆示范项目。
产业园建设运营及资产管理方面，近年来，国家促进经济领域稳增长、产城融合发展、存量土地盘活开发等利好政策不断推出，房地产行业继续处于政府“调控”状态，坚持“房住不炒”、“稳字当头”的基调，保持房地产市场平稳健康发展。公司所进行产业园开发业务，是基于华能集团存量土地的利用与盘活，可提升公司资产质量和持续盈利能力，但由于涉及原有土地收储等因素，经合法合规方式取得土地存在一定不确定性。此外伴随国内消费结构升级，如何进一步加强资产运营管理，充分发挥资产在市场中的使用效力将成为一个崭新的课题，对公司来说既是挑战也是机遇。公司将紧密跟踪、加强对宏观形势、行业情况和投资项目的研判分析，积极适应新的形势和政策，完善全面风险管控体系建设；积极深入贯彻“十四五”规划精神，不断深化产业用地市场化配置改革，充分运用市场机制盘活存量土地。做好全面市场调研，准确把握市场定位，精心分析研判存量土地情况，打造产业园开发运营品牌。结合“国际能源先行区”项目建设，扎实做好园区产业发展规划，提升产业格局，推动一体化项目聚集，以实践成果全力助推企业实现转型发展。
大宗商品供应链方面，“十四五”时期，供应链行业将迎来产业技术变革新机遇。供应链、金融和互联网科技互相渗透、融合不断加深，智慧集采、数字化仓储、网络货运、供应链金融、供应链大数据云平台等技术创新成果有效赋能供应链整体降本增效，打造大数据支撑、网络化共享、智能化协作、数字化平台的智慧供应链体系将成为未来供应链发展的显著趋势。与此同时，随着信息技术进步、市场分工细化、行业竞争加剧，整个大宗商品供应链行业已经迈入整合和变革阶段。优秀的供应链企业除了要具备规模优势，在业务模式和经营管理上必须向更高阶段、更全面的平台化供应链服务转型。基于此，公司加强大宗商品智慧供应链业务投入力度，加快传统商业模式和盈利模式的转型升级，重点在物流仓储平台、电商交易平台、供应链金融服务平台三个方向进行布局和建设。公司未来愿景是依靠科技创新、业务创新和模式创新，以供应链运营平台为支撑，以物流为基石，以供应链运营为引擎，以供应链金融为抓手，打造国内一流领先的、利用互联网平台集交易、技术、物流、大数据和金融服务为一体的智慧供应链集成服务提供商。
国企改革方面，2020年6月，中央全面深化改革委员会审议通过了《国企改革三年行动方案（2020—2022年）》。作为进一步落实国企改革“1+N”政策体系和顶层设计的具体施工图，国企改革三年行动重在见行动、提实效。继2020年实现良好开局后，2022年国企改革三年行动进入收官之年。公司将继续认真贯彻三年行动方案精神，充分认识和把握推进国企改革发展的形势，抢抓国家深化国企改革三年行动利好机遇，紧盯外部环境变化，健全法人治理结构，完善市场化经营机制，全面提升公司竞争力、创新力、影响力和抗风险能力，全力推动公司高质量发展，努力发挥国企在优化结构、畅通循环、稳定增长方面的引领作用，确保在年度内完成各项改革工作，奋力书写国企改革满意答卷，以转型升级新成效喜迎党的二十大。

　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　报告期内，公司实现主营业务收入201,101.31万元,同比增加27.51%，主营业务利润1,756.23万元，同比降低46.81%。其中：供应链业务实现收入141,976.09万元，同比增加43.26%，主营业务利润426.31万元，同比降低63.72%；电缆业务实现收入56,096.83万元，同比降低0.3%，主营业务利润3,063.44万元，同比增加11.80%。 收起▲