一、报告期内公司所处行业情况　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求　　本报告已披露董事会工作报告的主要内容。　　2023年我国经济有所恢复，但内生动力不足，需求收缩、供给冲击的压力仍在，经济转型升级和高质量发展仍有不少困难和挑战。中央及各级政府加大政策托底力度，但政策效果持续性不足，重点100城新建商品住宅销售面积同比下降约6%，50个代表城市商品住宅批准上市面积同比下降超10%，可售面积小幅回落，短期库存出清周期延长。　　各级政府部门频繁优化楼市政策力促房地产市场平稳运行，政策环境已接近2014年最宽松阶段，但由于居民收入预期不强，... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　本报告已披露董事会工作报告的主要内容。
　　2023年我国经济有所恢复，但内生动力不足，需求收缩、供给冲击的压力仍在，经济转型升级和高质量发展仍有不少困难和挑战。中央及各级政府加大政策托底力度，但政策效果持续性不足，重点100城新建商品住宅销售面积同比下降约6%，50个代表城市商品住宅批准上市面积同比下降超10%，可售面积小幅回落，短期库存出清周期延长。
　　各级政府部门频繁优化楼市政策力促房地产市场平稳运行，政策环境已接近2014年最宽松阶段，但由于居民收入预期不强，房地产消费增量缓慢、房价下跌明显等因素依然制约着市场修复节奏，新房市场调整态势未改，核心城市政策效果持续性不足，市场表现未达预期。8月底天津楼市政策紧跟中央，进入政策密集期，从优化限购区域、降低首付比例、完善认房不认贷、提高公积金贷款额度等方面支持刚性和改善性住房需求。受年初补偿性购房、下半年政策刺激影响，2023年天津新房市场成交面积同比有所增长，但能否持续回暖存在不确定性。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　2023年,公司以品质筑品牌，坚守“品质时代下的品牌思维”，实现稳健发展。报告期内，公司紧紧围绕年度工作目标，有序推进各项经营工作。全力完成梅江H2项目部分楼栋的交付工作；扎实推进梅江H1地块的开发建设；攻艰克难推动泉州津汇红树湾项目B1区洋房及高层工程竣备及产品交付；与此同时，在建的滨堡公司项目按照主项节点，已完成竣备前的大部分工作。报告期内，为增加项目储备，公司全资子公司天津滨和房地产开发有限公司以联合竞买方式通过参与公开挂牌获取了津滨开（挂）2023-4号地块。报告期内，公司经营工作主要围绕以下几个方面展开：
　　1、梅江H2项目作为本年度利润的主要来源，公司紧盯交付手续的办理，顺利完成了本年度交付入住工作，本年度结算面积4.35万平方米，结算收入18.21亿元。
　　2、津汇红树湾B1项目由于各项不利因素影响，迟迟不能竣工结算，导致交付时间一再推迟，公司主要领导多次亲自赴泉州协调各方关系和部门，并派专人入驻项目进行推进，减少了公司损失，并在本年度为公司贡献了一部分利润，确保了B1项目于本年末全部完成了竣工验收和交付。
　　3、推动梅江H1项目按计划开工，保证2024年度开盘，为实现公司项目销售的连续性提供了保证。
　　4、积极获取土地储备，通过大量评判土地供应资源，最终通过招拍挂方式获得了津滨开（挂）2023-4号地块，该地块用地面积3.82万平方米，规划建筑面积4.96万平方米。
　　5、参股的中海云麓公馆项目销售情况良好，公司本年度已收回对该项目的全部股东借款，并通过减资回收了部分股权投资款，为公司资金链提供了有力保障。
　　6、积极推动机构改革，聚焦主业，进一步优化内部机构布局，以实现提质增效的管理目标。同时为适应企业市场化管理和发展的需要，公司根据实际经营情况，重新梳理公司岗位编制，通过竞聘选拔，完成人员重新上岗。
　　发展战略和未来一年经营计划
　　公司发展战略
　　公司主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。公司业务范围集中在天津市区和滨海新区以及福建泉州等地。公司房地产开发主要以住宅产品为主，公司秉持“立足天津，走向全国”的战略部署，锚定“打造精品工程”的战略目标，着力提高产品力、运营力和品牌力，精益求精，不断以高质量的产品，增强企业竞争力，坚持以市场化改革为方向，降本增效苦练内功，稳健务实谋求发展。
　　经营计划
　　2024年，房地产下行趋势虽见放缓，但在购房需求仍被透支的外部环境下，房地产面临的局面更加严峻。公司将一如既往秉持“打造精品”理念，按照董事会下达的计划节点要求，继续发扬公司攻坚克难、敢打硬战的工作作风，主抓重点和难点工作，制定切实可行预案，做到未雨绸缪，各项工作重在抓落地，见实效。公司将客观分析资金端承压能力与市场行情，把握好投资节奏，保持经营稳健安全，维护股东利益；面向未来，公司仍将坚守自身经营方针，不断升级应对极端情况的能力，在市场中积极寻求优质机会，致力于经营管理水平的提升，以高质量促成未来的发展；通过项目开发经营，不断提升产品操盘能力；在精准匹配客户需求的同时，实现效率、效益改善；打造“好产品、好服务、好社区”，不断提升开发品质，为客户创造长期价值。在不确定性面前，我们始终保有面对现实的勇气和面向未来的韧劲，坚持以企业的价值力、产品力与核心竞争力为根本目标。2024年公司重点经营任务：
　　1、梅江H1项目继续按计划推进施工进度，年内开盘销售。
　　2、加大梅江H2项目现房销售；H3、H4剩余房产清盘及车位的销售。
　　3、滨堡公司项目除继续推盘去化外，本年度要完成竣工备案交付工作。
　　4、津汇红树湾项目B1区除继续推动业主收房外，全力推动B区车位和商业的销售工作。
　　5、P1项目推进前期和设计工作力争年内开工。
　　6、新取得的滨和公司项目尽快开工，力争年内实现开盘。
　　7、参股的中海云麓公馆项目计划于2024年实现交付并确认投资收益。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　本公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款阶段性担保。阶段性担保的担保期限自保证合同生效之日起，至商品房承购人所购住房的《房地产证》办出及抵押登记手续办妥后并交银行执管之日止。截至本期末，本公司为客户的按揭贷款提供担保总额约人民币6.49亿元，报告期内出现一笔客户违约情况，公司履行阶段性担保金额126.09万元。本公司已于财务报告报出日前将该房屋收回，故本公司认为上述担保不会对公司的财务状况产生重大影响。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　（一）战略优势。公司主营业务为住宅产品开发。多年来本着“打造精品工程”的经营理念，秉持深耕天津，布局中心城区和滨海新区的企业发展战略，力争在细分市场中赢得一席之地。逐步在区域市场形成了较强的品牌效应，建立了较高的品牌认可度及知名度，赋能产品竞争力。
　　（二）产品优势。随着房地产行业集中度趋势步伐的加快，中小房企生存的压力日益加大，需要从同质化的产品经营中冲出重围，走出一条适应企业实际和发展需要的差异化道路，才能脱颖而出形成自己独有的竞争优势。近年来，公司不断追求理念更新，在产品价值体系、社区场景、景观体系、标准化迭代等方面不断精进进取，加快技术升级和体制改革，聚焦区域市场需求，找准自身市场定位，多维度提升产品力，逐步增强公司核心竞争力，为公司可持续发展夯实产品基础。
　　（三）管理优势。近年来，公司持续提升管理红利，不间断地推进一系列市场化改革举措，完善制度体系建设，不断夯实管理基础。对标市场化企业持续优化健全考核激励机制，充分调动员工的工作积极性，完善和优化业务流程，不断提升运营效率，项目综合运营能力得到增强。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　2023年公司实现营业收入为30.64亿元，较上年同期增加115.73%，归属于母公司的净利润为5.25亿元，较上年同期增加99.43%。主要系报告期内房地产销售较上年同期增加所致。
　　主要财务报表项目变动情况及原因分析：
　　
　　五、公司未来发展的展望
　　（一）行业竞争格局和发展趋势
　　2024年是贯彻落实党的二十大各项战略部署的第二年。化解房地产风险仍是政策主线，供需两端政策均有发力空间，需求端，降低购房成本、降低购房门槛仍是政策优化聚焦点。供给端，企业资金支持政策有望继续细化落实，各地土拍规则或继续放宽，“保交楼”资金和配套举措有望进一步跟进；“三大工程”建设或是2024年政策主要发力方向，相关政策有望加速落地。房地产市场信心将逐步修复，房地产发展新模式将被重构，政策扶持、资金流向更倾斜于社会信誉高的优质、大型企业，能否在政策开流获得红利关键要看企业的产品实力。在行业普遍承压的大环境下，基于全国核心城市量级及各城市房地产市场周期轮动特点，城市分化与区域分化加剧。
　　（二）可能面临的风险
　　政策调控方面。
　　叠加各地“因城施策”逐渐显效，国内房地产市场虽有企稳迹象，但行业整体去化率仍处低位，行业增长仍存在很大的不确定性。“保交楼”政策支持落地仍需要时间，而在资金监管上，监管资金提取政策的细化，导致房企的流动性进一步承压，项目融资仍存难度，资金面不能快速好转，施工进度缓慢，公司风险未出清；市场购房信心下行趋势下，加之二手房对新房市场的挤压作用仍存在，2024公司销售面积可能会与2023年持平或维持较低的增速。
　　根据全市商品住宅分面积段及总价段成交占比来看，刚需刚改小幅增长，塔尖客户量受经济环境的影响置业需求下降。从区域成交结构来看，购房需求回归城市核心区，市内六区市场份额继续提升，改善型产品客户进一步分流，也将影响公司产品的去化速度及资金回笼。公司项目所在的天津市区和滨海新区对人口的集聚能力虽不断增强，且公司高端产品具备较强的抗风险能力，但房地产行业集中度加速提升，“强者恒强”的竞争法则已成共识，资金、土地等资源不断向大型房企倾斜。中小房企布局城市单一，平衡风险能力较差，竞争优势减弱，生存空间被压缩。为规避后期风险，公司将积极谋求联合竞买土地、合作开发建设等方式获取土地，在风险可控的前提下，多元化做好项目储备。资金方面公司将强化现金管控，加速推盘与去化节奏，加快回笼资金，为公司项目拓展提供资金支持；同时积极改善债务结构，不断优化融资能力，降低资金成本。
　　公司将坚守“打造精品工程”的发展战略，把坚持走市场化道路作为企业生存发展的根本出路，把握市场脉搏，产品精益求精，努力提高产品附加值；持续解决好重点难点问题，为公司保持稳定的盈利能力夯实基础；不间断地推进改革，降本增效，完善与市场化企业发展相适应的体制机制，在提升专业化水平上下功夫，在全面提升管理上谋发展，及时研判市场趋势，不断捕捉土地市场新机会，适时储备战略资源，为公司可持续发展奠定坚实的基础。
　　（三）2024年重点工作
　　1、完善法人治理结构和各项制度建设
　　公司董事会将根据需要进一步完善公司相关的规章制度，促进公司董事会、管理层严格遵守；继续优化公司的治理机构，修订《独立董事制度》等各项公司治理文件，在股东大会的授权范围内进行科学合理决策，建立更加规范、透明的上市公司运作体系；同时加强内控制度建设，坚持依法治理企业；优化内部控制流程，不断完善风险防范机制，保障公司健康、稳定、可持续发展。按照监管部门的政策导向，研究制定中长期利润分配计划。
　　2、强化目标管理。
　　围绕年度预算目标展开运营目标的制定，包括销售额、回款额、利润率等，依托计划数据、成本预算数据、销售数据进行目标监控，严格管理进度。以目标为导向，借鉴成熟的市场化企业做法通过不断细化，打磨开展标准化体系建设，促进考核激励，实现公司精品工程建设管理运营的新突破。
　　3、做好资金统筹，确保资金链安全。
　　坚持资金计划先行，合理统筹安排在建项目资金需求，确保项目正常推进。根据在建、待建工程项目开发进度，有序推进项目贷的放款节奏，保证项目建设资金需求。及时跟进房地产行业融资政策调整，积极取得银行授信及流动资金借款；合理调配资金，防逾期、保信用。密切跟进项目销售回款进度，合理把控资金支出节奏和节点，在房地产行业不利的金融环境中确保资金链的安全。根据新项目开发节点，及时获取项目开发贷款，做好新项目开发建设资金统筹。
　　4、扎实做好新项目拓展工作。
　　持续做好土地资源储备，密切关注土地市场变化，获取支持公司发展的土地资源，为公司实现可持续发展提供重要机遇和发展空间。积极探寻多元化的业务发展模式，继续谋求合作开发等分散风险的项目储备模式。
　　5、夯实制度管理、强化企业内控。
　　进一步建立和强化管理制度化、制度流程化、流程信息化的内控理念。下半年推动各业务条线制度体系修订，通过加强信息化管理，完善流程建设，促使各项规章制度的执行落地，将风险管理和合规管理要求嵌入业务流程，形成全面、全员、全过程、全体系的风险防控机制，切实全面提升内控体系有效性，为企业实现高质量发展提供基础保障。
　　6、维护公司形象的稳定
　　随着房地产行业中部分企业爆雷、无法交房等负面新闻频出，公司应将加大对媒体、购房人和其他行业参与者的关注度，随时掌握舆情动向，及时处置可能出现的不实报道。同时通过正面宣传，稳固提升公司的良好形象。
　　7、严格工作考核。
　　重点跟进、考核项目节点、经济指标完成情况及费用控制，考核完全基于实际经营工作结果，对于未完成经营计划指标的企业严格考核后给予处罚。用绩效管理工具打开员工优化通道，用市场化手段激发员工的激情，有效增加企业的活力。
　　8、进一步优化人才梯队建设，营造良好的工作氛围。
　　一是做好人才教育培训。充分利用教育培训机构等资源，做好津滨各专业技术人员的培训工作，进行制度化、规范化的培训和轮训。2024年公司将通过常态化培训方式，动态关注职场新人的自我提升情况，培养公司梯队人才。二是积极面向市场延揽人才，基于未来项目需求前置铺排，以满足项目开发的人员需要。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务　　公司主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。公司业务范围集中在天津市区和滨海新区以及福建泉州等地。公司房地产开发主要以住宅产品为主。　　报告期内，公司主要开发项目为天津市区的梅江项目和滨海新区的滨堡公司项目，以及福建泉州的津汇红树湾项目。公司面对行业的持续调整，秉持精品战略，以品质保证实现销售预期，圆满完成梅江H2项目本报告期内的交付工作；通过狠抓施工进度和质量管理，提质增效，确保梅江H1地块工程施工建设按计划推进；坚持企业市场化改革，提升人均效能，优化管理，各项经营工作稳步开展。　　2023年上半年，公司实现营业收入21.44亿元，较上年... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　公司主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。公司业务范围集中在天津市区和滨海新区以及福建泉州等地。公司房地产开发主要以住宅产品为主。
　　报告期内，公司主要开发项目为天津市区的梅江项目和滨海新区的滨堡公司项目，以及福建泉州的津汇红树湾项目。公司面对行业的持续调整，秉持精品战略，以品质保证实现销售预期，圆满完成梅江H2项目本报告期内的交付工作；通过狠抓施工进度和质量管理，提质增效，确保梅江H1地块工程施工建设按计划推进；坚持企业市场化改革，提升人均效能，优化管理，各项经营工作稳步开展。
　　2023年上半年，公司实现营业收入21.44亿元，较上年同期增长793.50%，其中房地产销售收入21.03亿元。公司实现归属于母公司所有者的净利润4.83亿元，较上年同期增长847.15%。公司2023年半年度业绩较上年同期增加的主要原因是，本报告期房地产项目结算收入较上年同期增加所致。
　　2023年上半年，房地产行业相关政策以稳健和保障为主基调，通过下调贷款利率，落实房地产开发贷款投放等金融支持手段，支持房地产市场平稳运行。总体看，今年上半年房地产市场整体表现先扬后抑，一季度在积压需求集中释放以及前期政策效果显现等因素带动下，市场活跃度提升，但随着前期积压需求基本释放完毕，二季度购房者置业情绪下滑，房地产政策力度不及预期，市场未能延续回暖态势，房地产市场调整压力依然较大。
　　面对行业的变化的复杂局面，公司一方面重点加强对项目的建设工作，既保障了结算收入，也为后期项目开盘做好准备；另一方面，紧抓市场有利时机，适时推盘，紧盯回款，保障了公司持续稳健运营。此外，公司在持有性资产运营和物业管理业务方面，也取得了一定的经营成果。
　　在公司项目开发运营的同时，公司还积极寻求新的项目储备，结合公司实际情况，参与了天津市部分地块的土拍；融资工作方面，积极推动梅江H1项目开发贷款，结合贷款利率、放款条件等情况评定选优，完成了项目贷款授信工作，保障了公司资金面的顺畅。
　　发展战略和未来一年经营计划
　　2023年下半年，公司判断房地产政策仍将维持偏暖的主基调，基本思路是继续为改善住房销售、激活需求着力，继续加大保障项目交付和防范房企规模性风险发生。针对此，公司下半年的主要工作是继续按计划推进现有项目的开发，适时把握项目销售推盘节奏，保障公司可持续稳定的发展态势。2023年下半年主要工作如下：
　　一、抓好在建项目建设
　　（一）梅江项目
　　确保全项目计划实施，H1项目按既定计划节点推进示范区及大区基础及主体结构施工工作；H2、H3、H4项目将工作侧重业主售后服务，全力提升项目满意度；P1全力推进项目方案运行，持续优化产品设计，注重项目品味与格调，夯实品质基础，坚持打造精品的战略。
　　（二）滨堡项目：
　　下半年全力推进竣工备案工作。
　　（三）红树湾项目：各项工作主要围绕BI区竣工验收手续办理进行；做好项目商业、储藏室、B区车位的开盘销售计划安排。
　　在开展项目建设的过程中，公司将继续高度重视工程质量和施工现场的安全管理工作，落实好提升工程质量和项目安全管理的各项措施，重点加强在建项目安全文明施工管理。
　　二、加强在售项目营销管理
　　（一）梅江项目：H2、H3、H4项目的尾房去化作为下半年重点工作。
　　（二）滨堡公司项目在已开盘部分基本销售完毕的前提下，下半年适时进行加推。
　　（三）津汇项目：尽快确定车位、商业销售方案，尽快开售车位；同时根据产品实际情况做好售楼处销售策划公关工作，开拓营销思路。
　　三、精进提升，深化管理
　　（一）做好资金统筹，确保资金链安全。
　　在确保项目正常使用的前提下，盘活闲置资金。下半年公司将根据梅江项目相关开发进度，有序把控项目开发贷款的放款工作，保证项目建设资金需求。及时跟进房地产行业融资政策调整，积极取得银行授信及流动资金借款；合理调配资金。
　　密切跟进项目销售回款进度，研判资金监管新规对公司的影响。合理压缩资金支出，确保资金链安全。
　　（二）强化目标管理。
　　围绕财务目标展开运营目标的制定，包括销售额、回款额、利润率等，依托计划数据、成本预算数据、销售数据进行目标监控，严格管理进度。以目标为导向，借鉴成熟的市场化企业做法通过不断细化，打磨开展标准化体系建设，促进考核激励，实现公司精品工程建设管理运营的新突破。
　　（三）做好重点在建项目运营管控。
　　推动落实梅江项目2023年经营预算，对标标杆企业竞品项目的销售情况，进行数据分析，确定年度项目销售指标，下达梅江项目年度经营目标责任书。确定梅江H1地块整体计划节点，把控施工过程进度，做好风险预警。
　　（四）强化企业内控。
　　进一步建立和强化管理制度化、制度流程化、流程信息化的内控理念。下半年推动各业务条线制度体系修订，通过加强信息化管理，完善流程建设，促使各项规章制度的执行落地，将风险管理和合规管理要求嵌入业务流程，形成全面、全员、全过程、全体系的风险防控机制，切实全面提升内控体系有效性，为企业实现高质量发展提供基础保障。
　　（五）一步优化人才梯队建设，营造良好的工作氛围。
　　一是做好人才的教育培训。充分利用培训机构等教育培训资源，做好津滨各专业技术人员的培训工作，进行制度化、规范化的培训和轮训，形成常态化培训机制，动态关注职场新人的自我提升情况，培养公司梯队人才。二积极面向市场延揽人才，对外以开放的市场观念海选人才，形成不拘一格、人才济济的局面。
　　（六）积极寻求拓展新项目
　　继续加大土地资源储备。公司将密切关注土地市场变化，以市内核心区为战略重点，获取支持公司发展的土地资源，为公司实现可持续发展提供重要机遇和发展空间。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　截至2023年6月30日，本公司为客户的按揭贷款提供担保总额约人民币6.82亿元，未出现客户违约情况，公司未出现履行阶段性担保的情况。本公司认为上述担保不会对公司的财务状况产生重大影响。

　　二、核心竞争力分析
　　（一）战略优势。公司主营业务为住宅产品开发。多年来本着“打造精品工程”的经营理念，秉持深耕天津，布局中心城区和滨海新区的企业发展战略，力争在细分市场中赢得一席之地。逐步在区域市场形成了较强的品牌效应，建立了较高的品牌认可度及知名度，赋能产品竞争力。
　　（二）产品优势。随着房地产行业集中度趋势步伐的加快，中小房企生存的压力日益加大，需要从同质化的产品经营中冲出重围，走出一条适应企业实际和发展需要的差异化道路，才能在日益激烈的市场竞争中脱颖而出，形成自己独有的竞争优势。近年来，公司通过对标行业先进企业，找差距，补短板，聚焦区域市场需求，结合企业特点，找准自身市场定位，致力于打造中式园林产品，潜心提升产品力，逐步增强公司核心竞争力，为公司可持续发展夯实产品基础。
　　（三）管理优势。近年来，公司持续提升管理红利，不间断地推进一系列改革举措，完善制度体系建设，不断夯实管理基础。对标市场化企业持续优化健全考核激励机制，充分调动员工的工作积极性，完善和优化业务流程，不断提升运营效率，项目综合运营能力得到增强。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　（1）政策调控风险。未来国民经济发展积极因素增多，各地“因城施策”逐渐显效，重点一二线城市房价有望企稳。国家坚持稳字当头全面贯彻新发展理念，资金监管上，银行监管资金提取的细化，导致房企的流动性持续承压。在这种情况下消费端需求不足制约还很明显，投资端保持温和复苏态势，项目融资仍存难度，资金面不能快速好转，房企施工进度缓慢，房企资金风险仍未出清。为规避后期风险，联合竞买土地、合作开发建设将成为房地产行业的趋势。在风险可控的前提下，公司将积极谋求以土地竞拍、合作开发等多元化的方式来获取土地储备。公司一方面将强化现金管控，加速推盘与去化节奏，加快回笼资金，为公司项目拓展提供资金支持；另一方面积极改善债务结构，寻求多元化的融资方式，不断优化融资结构，降低资金成本。
　　（2）市场风险。随着京津冀区域一体化战略的实施，为公司发展带来重要新机遇，公司项目所在的天津市区和滨海新区对人口的集聚能力不断增强，公司的项目具备较强的抗风险能力。但房地产行业集中度加速提升，“强者恒强”的竞争法则已成共识，资金、土地等资源不断向大型房企倾斜。中小房企布局城市单一，平衡风险能力较差，竞争优势减弱，生存空间被压缩。市场购房信心不足，加之二手房具备确定性，将会对新房市场造成需求挤压作用，2023销售面积可能会维持较低的增速。
　　（3）自身规模有限的风险
　　过去多年来，我们在实施“精品开发”战略的进程中，有效防控风险，立足企业实际，苦练内功，坚持改革创新，坚定走市场化发展之路不动摇，不为外界喧嚣所动，有所为有所不为。但是，我们也应该深刻地认识到行业集中度趋势没有转向的形势下，中小房企生存压力日益增加的现状，短期很难出现根本性的转变，我们抗风险的实力和能力还依然薄弱。
　　应对措施
　　公司将坚守“打造精品工程”的发展战略，把坚持走市场化道路作为企业生存发展的根本出路，把握市场脉搏，立志做收藏级住宅产品，精益求精，提高产品附加值；持续解决好重点难点问题，为公司保持稳定的盈利能力夯实基础；不间断地推进改革，降本增效，完善与市场化企业发展相适应的体制机制，在提升专业化水平上下功夫，在全面提升管理上谋发展，及时研判市场趋势，不断捕捉土地市场新机会，适时储备战略资源，为公司可持续发展奠定坚实的基础。
　　长期以来津滨发展一直在砥砺前行，随时都会面临攻坚克难的处境，机遇和挑战如影随形。我们要切实提升专业化能力和水平，一如既往秉持“打造精品”理念，按照董事会下达的计划节点要求，抓管理，练内功，继续发扬公司攻坚克难、敢打硬战的工作作风，对一些重点和难点工作要打出提前量，制定切实可行预案，做到未雨绸缪，各项工作重在落地，见到实效。要在保进度的同时，扎实把好质量关，全面提升精细化管理水平，对标市场化标准提升公司整体专业能力，以提高客户满意度来检验我们的各项工作。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　本报告已披露董事会工作报告的主要内容2022年楼市继续深度调整，销售、投资降幅呈扩大趋势，但局部城市已略有起色。商品房销售规模和开发投资规模均降至近五年新低。新开工规模同比大幅下滑，建安投资乏力，“保交付”方针下四季度房屋竣工面积显著增长，但对整体开发投资规模支撑尚不明显。
　　2022年，公司克服客观因素带来的不利影响，全方位有效提升管理效率，强化过程动态跟踪，明确各业务主体岗位责任，不断强化工作职责，有的放矢提高工程施工进度和质量，进一步落实责任意识、成本意识、目标导向和市场意识，执行并落实好公司各阶段工作部署，较好地完成了年初确定的工作目标。
　　2... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　本报告已披露董事会工作报告的主要内容2022年楼市继续深度调整，销售、投资降幅呈扩大趋势，但局部城市已略有起色。商品房销售规模和开发投资规模均降至近五年新低。新开工规模同比大幅下滑，建安投资乏力，“保交付”方针下四季度房屋竣工面积显著增长，但对整体开发投资规模支撑尚不明显。
　　2022年，公司克服客观因素带来的不利影响，全方位有效提升管理效率，强化过程动态跟踪，明确各业务主体岗位责任，不断强化工作职责，有的放矢提高工程施工进度和质量，进一步落实责任意识、成本意识、目标导向和市场意识，执行并落实好公司各阶段工作部署，较好地完成了年初确定的工作目标。
　　2022年公司加强对市场和政策的研判，找准对策，通过对标市场化项目开发节奏，严格按照全项目计划推动项目开发进度，从成本管控入手，充分考虑项目定位及产品性价比，梅江H2项目新开盘发售均实现热销，竣工并按批次顺利交付入住。公司全年利润保持在较好水平，为公司今后健康稳健、可持续发展赢得了主动。
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求公司主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。公司业务范围集中在天津市区和滨海新区以及福建泉州等地。公司房地产开发主要以住宅产品为主，2022年度公司开发的梅江H2项目已竣工备案，达到交付条件的部分已交付入住。
　　报告期内，公司紧紧围绕年度工作目标，有序推进各项工作顺利开展。重点任务是H2项目工程施工建设、H1地块开工，积极推进梅江项目销售，公司上下攻坚克难，团结一致，抢抓工期，交叉施工，有效应对客观不利影响和冲击，狠抓施工进度和质量管理，有效管控成本，确保重要工作节点如期完成，实现了既定的项目交付、销售目标，创造了较好的经营业绩。
　　报告期内，由于诸多客观因素，客户预期下降，市场观望情绪加重，房企为了提高去化，纷纷加大促销力度，销售竞争激烈。在降本增效的压力下公司积极培养自销团队，创新营销手段，主动开发、挖掘意向客户；通过高频次输出，提升项目美誉度和业主及客户对产品价值认知度，夯实客户购买意向。促进圈层营销，坚守天津高端产品站位，在逆市中，创下品牌影响力的新高度。
　　报告期内，公司结合自身实际，以稳健经营为出发点，积极拓展新的业务发展模式，通过受让股权、合作开发等方式，拓展了新的开发项目。
　　一是稳扎稳打，从总体战略考虑，受让滨堡公司51%股权。完成股权受让后，公司持有滨堡公司100%股权，将滨堡公司项目纳入合并范围。
　　二是在防控风险前提下稳健经营，选准区域、选对项目，选对合作伙伴，通过公开挂牌方式入股中海海鑫公司，与中海和金融街等知名房企共同开发铃铛阁项目。
　　上述两个项目均已实现开盘销售，在有效控制风险的前提下，拓展了公司的主营业务开发规模。

　　三、核心竞争力分析
　　公司主营业务为住宅产品开发。多年来本着“打造精品工程”的经营理念，秉持深耕天津，布局中心城区和滨海新区的企业发展战略，力争在细分市场中赢得一席之地。逐步在区域市场形成了较强的品牌效应，建立了较高的品牌认可度及知名度，赋能产品竞争力。
　　随着房地产行业集中度趋势步伐的加快，中小房企生存的压力日益加大，需要从同质化的产品经营中冲出重围，走出一条适应企业实际和发展需要的差异化道路，才能在日益激烈的市场竞争中脱颖而出，形成自己独有的竞争优势。但由于公司项目资源储备不足，由市场获取项目资源的综合实力较为薄弱，近年来，公司通过对标行业先进企业，补短板，找差距，聚焦区域市场需求，结合企业特点，找准自身市场定位，致力于打造中式园林产品，满足市场需求，潜心提升产品力，逐步提升公司核心竞争力，为公司可持续发展夯实产品基础。
　　近年来，公司持续提升管理红利，不间断地推进一系列改革举措，完善制度体系建设，优化健全考核激励机制，通过引进市场化专业人才，不断充实公司人才团队的专业化水平，充分调动员工的工作积极性，完善和优化业务流程，不断提升运营效率，项目综合运营能力得到增强。


　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　2022年公司实现营业收入为14.20亿元，较上年同期减少37.01%,归属于母公司的净利润为2.63亿元，较上年同期减少46.12%。主要系报告期内房地产销售及贸易结算较上年同期减少所致。

　　五、公司未来发展的展望
　　1、行业竞争格局和发展趋势
　　目前，房地产行业仍处于逐步化解风险阶段。我们认为短期仍然是均好型优质头部房企或区域型房企率先修复，而部分处于债务违约边缘的民营房企，如其资产基础较好，或可成功化解债务危机，实现困境反转。部分具有集团资源重组优势的房企亦具有较大想象空间。
　　2023年乃至今后一个很长时期，行业都将处于负重爬坡、苦练内功、攻坚克难的处境之中，机遇和挑战如影随形。大浪淘沙始见真金，时代正在奖励那些不急不躁，稳扎稳打的开发商。2023年房企间竞争愈加激烈，拿地越来越难，客户对产品的挑剔度在增加，利润空间被压缩。公司将坚守“打造精品工程”的发展战略，把坚持走市场化道路作为企业生存发展的根本出路，把握市场脉搏，立志做收藏级住宅产品，精益求精，提高产品附加值，稳健前行；做勇于创新的房企，布局新媒体，精准链接用户，建立用户专业信任，打造更低成本、更高效率的营销渠道：不间断地推进改革，强身健体，完善与市场化企业发展相适应的体制机制，在提升专业化水平上下功夫，在全面提升管理上谋发展，及时研判市场趋势，不断捕捉土地市场新机会，适时储备战略资源，为公司可持续发展奠定坚实的基础，破除万千险阻和障碍，跟上时代的发展节奏。
　　2、公司发展战略
　　公司秉持“立足天津，扎根滨海，走向全国”的总体战略部署，锚定“打造精品工程”的战略目标不动摇，驰而不息深化企业改革，对标行业先进企业，坚持以市场化改革为方向，完善员工薪酬激励机制，激发活力，苦练内功，不断提升项目开发运营水平。坚持走精品化发展之路，着力提高产品力、运营力和品牌力，精益求精，不断以高质量的产品，满足市场需求，增强企业竞争力。
　　3、经营计划
　　2023年公司业绩的主要来源于梅江H2项目，要延续项目热销口碑，带动品牌的社会影响力提升，完成项目销售和交付目标；梅江H3、H4剩余房产清盘及车位的销售；2023年继续推动落实H1完成示范区建设，样板间展示开放，项目主体封顶；滨堡项目推进竣备及推售；此外，津汇红树湾B1区后续推进，也是公司2023年的重点工作。
　　4、可能面临的风险
　　(1)政策调控风险
　　虽然宏观形势有所好转，叠加各地“因城施策”逐渐显效，重点一二线城市房价有望企稳。但三年来，全球经济持续走弱，房地产市场一再探底，行业整体去化率持续走低，而在资金监管上，监管资金提取的细化，导致房企的流动性进一步承压。在这种情况下无论消费端还是投资端都在持续收缩，增长的不确定性明显增加，房地产行业恐需较长的恢复时间；“保交楼”政策支持落地需要时间，项目融资仍存难度，资金面不能快速好转，房企施工进度缓慢，房企风险未出清，市场购房信心下行，加之二手房具备确定性，将会对新房市场造成需求挤压作用，2023销售面积可能会维持较低的增速。
　　(2)市场风险
　　随着京津冀区域一体化战略的实施，为公司发展带来重要新机遇，公司项目所在的天津市区和滨海新区对人口的集聚能力不断增强，公司的项目具备较强的抗风险能力。但房地产行业集中度加速提升，“强者恒强”的竞争法则已成共识，资金、土地等资源不断向大型房企倾斜。中小房企布局城市单一，平衡风险能力较差，竞争优势减弱，生存空间被压缩。为规避后期风险，联合竞买土地、合作开发建设将成为房地产行业的趋势。在风险可控的前提下，公司将积极谋求以土地竞拍、合作开发等多元化的方式来获取土地储备。公司一方面将强化现金管控，加速推盘与去化节奏，加快回笼资金，为公司项目拓展提供资金支持；另一方面积极改善债务结构，寻求多元化的融资方式，不断优化融资结构，降低资金成本。
　　5、2023年重点工作
　　2023年是贯彻落实党的二十大各项战略部署的开局之年。供需两端利好政策逐步加码，房地产市场信心将逐步修复，走出底部，迈向建立新发展模式征程。房地产开发新模式将被重构，政策扶持将区别对待，资金流向更倾斜于社会信誉高的优质、大型企业，使强者更强，能否在政策开流获得红利关键要看企业的产品实力。公司将坚守“打造精品工程”的发展战略，把坚持走市场化道路作为企业生存发展的根本出路，把握市场脉搏，立志做收藏级住宅产品，精益求精，提高产品附加值；持续解决好重点难点问题，为公司保持稳定的盈利能力夯实基础；不间断地推进改革，降本增效，完善与市场化企业发展相适应的体制机制，在提升专业化水平上下功夫，在全面提升管理上谋发展，及时研判市场趋势，不断捕捉土地市场新机会，适时储备战略资源，为公司可持续发展奠定坚实的基础。
　　2023年对公司而言，是充满机遇和挑战的一年。过去多年来，我们在实施“精品开发”战略的进程中，有效防控风险，立足企业实际，苦练内功，坚持改革创新，坚定走市场化发展之路不动摇，不为外界喧嚣所动，有所为有所不为。在行业面临变局，一些房企纷纷倒下的当下，更显得难能可贵。但是，我们也应该深刻地认识到，在行业竞争日益激烈，并购重组时有发生，行业集中度趋势没有转向的形势下，中小房企生存压力日益增加的现状，短期很难出现根本性的转变，我们抗风险的实力和能力还依然薄弱，对此我们要保持一份清醒。
　　长期以来津滨发展一直在砥砺前行，随时都会面临攻坚克难的处境，机遇和挑战如影随形。我们要切实提升专业化能力和水平，坚持公司发展战略不动摇，在不断完善差异化项目开发策略的基础上，把困难想得充分一些，有效管控风险，行稳致远，实现公司的可持续发展。
　　(1)明确任务目标，继续做好现有开发项目的建设。
　　梅江H2项目：反复监测优化工程质量，为陆续分批交付做准备。
　　梅江H1项目：2023年重点工作为示范区建设，样板间展示开放，力争项目主体封顶。
　　滨堡公司项目：2023年力争完成竣备。
　　津汇项目：2023年继续推动完成联合验收，达到可交付条件。
　　(2)做好在售项目销售
　　梅江H2项目，延续项目热销的口碑，带动品牌的社会影响力提升，按批次陆续完成房源交付。
　　H3、H4项目：继续正常进行大客户拓展，完成尾房清盘工作。
　　H1项目做好开盘准备，择机开盘，保持区域影响力滨堡公司项目：按进度完成推售工作。
　　津汇公司项目：推进BI区住宅交房及B区车位和商业的开盘工作。
　　(3)精进提升，深化管理
　　①做好重点在建项目运营管控。推动落实梅江项目2023年经营预算，对标标杆企业项目销售，确定年度项目销售指标，确定梅江H1地块整体计划节点，把控施工过程进度，做好风险预警。
　　②强化目标管理。围绕财务目标展开运营目标的制定，包括销售额、回款额、利润率等，依托计划数据、成本预算数据、销售数据进行目标监控，严格管理进度。以目标为导向，借鉴成熟的市场化企业做法通过不断细化，打磨开展标准化体系建设，促进考核激励，实现公司精品工程建设管理运营的新突破。
　　③做好资金统筹。2023年，由于项目建设、项目拓展等经营需要，公司对资金的需求规模较大。公司将在常规贷款业务的基础上，继续探索新的融资方案，保持资金渠道畅通，最大限度筹措资金。另一方面，随着H1项目开工建设，根据目前取得的项目贷款授信情况，从中选优，努力节约融资成本。此外，继续强化内部资金管理，合理统筹安排资金使用，提高资金使用效率，保障项目建设资金及日常资金需求。
　　④严格执行成本管控。对比标杆企业查找公司项目开发成本管控管理差距，研究降低成本具体措施，完善补充工作制度和流程，严格管控变更增项的必要性、合理性及经济性；规避法律纠纷风险；完善公司成本和供应商的信息库，通过规模采购，达到降低和控制成本的目的。
　　⑤夯实制度管理、强化企业内控。进一步树立和强化管理制度化、制度流程化、流程信息化的内控理念。通过加强信息化管理，完善流程建设，促使各项规章制度的执行落地，将风险管理和合规管理要求嵌入业务流程，形成全面、全员、全过程、全体系的风险防控机制，切实全面提升内控体系有效性，为企业实现高质量发展提供基础保障。
　　⑥推进公司人员优化。为适应企业市场化管理和发展的要求，提升经营管理水平，根据公司业务实际情况，以精简合并，提质增效，人员共享的思路，实现精装上阵。对外以开放的市场观念海选人才；对内结合市场化理念培训，促进培训成果转化，继续深化市场化的考核机制，完善业绩评价和考核体系，鼓励员工努力学习参与竞争，激发员工的激情，有效增加企业的活力。
　　⑦扎实做好新项目拓展工作。项目资源是公司实现可持续发展的基础和保障。2023年，公司要适时地做好多元化业务模式的探索和实践，围绕住宅产品开发这个主业的同时，积极探寻新的业务发展模式，力争在项目代建、合作开发、自主拿地与合作拿地相结合等方面迈出新的步伐。 收起▲