一、报告期内公司从事的主要业务　　公司以房地产开发为核心业务，深耕住宅产品领域，业务版图聚焦天津市区、滨海新区及福建泉州等重点区域，形成了以自主开发及销售为主导的稳健经营模式。　　报告期内，公司主要开发项目包括天津市区的梅江项目、津和泰诚项目、滨海新区滨堡公司项目、滨和泰达项目，以及福建泉州的津汇红树湾项目。面对行业持续修复的态势，公司坚守精品战略，以“好地点+好房子”构筑产品核心韧性，顺利完成梅江H1项目首次开盘，工程建设方面，通过狠抓施工进度与质量管理、深化提质增效，有力保障梅江H1一期地块工程按计划推进。同时，公司持续深化市场化改革，通过提升人均效能、优化管理体系，推动各项经营工作稳... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　公司以房地产开发为核心业务，深耕住宅产品领域，业务版图聚焦天津市区、滨海新区及福建泉州等重点区域，形成了以自主开发及销售为主导的稳健经营模式。
　　报告期内，公司主要开发项目包括天津市区的梅江项目、津和泰诚项目、滨海新区滨堡公司项目、滨和泰达项目，以及福建泉州的津汇红树湾项目。面对行业持续修复的态势，公司坚守精品战略，以“好地点+好房子”构筑产品核心韧性，顺利完成梅江H1项目首次开盘，工程建设方面，通过狠抓施工进度与质量管理、深化提质增效，有力保障梅江H1一期地块工程按计划推进。同时，公司持续深化市场化改革，通过提升人均效能、优化管理体系，推动各项经营工作稳步向前。
　　2025年上半年，公司实现营业收入1.96亿元，较上年同期减少85.64%，其中房地产销售收入1.61亿元。公司实现归属于母公司所有者的净利润216.16万元，较上年同期减少99.35%。公司2025年半年度业绩变化的主要原因是：本期无新增可结算项目，报告期内房地产销售结算较上年同期减少。
　　2025年上半年政策定调持续释放积极信号，从4月份中央政治局会议的“持续巩固房地产市场稳定态势，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策”。到6月份国常会再次强调“更大力度推动房地产市场止跌回稳，进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性”，明确“稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险”的政策发力方向，持续为市场注入信心。在政策宽松的大环境下，房地产市场在低迷中寻求复苏。在此背景下，公司一方面精准把握市场有利时机，成功实现梅江H1一期高档联排产品的首次开盘，并按既定计划圆满达成销售预期；另一方面，集中优势资源全力推动梅江H2叠拼及
　　H3、H4小高洋房的尾房销售工作。梅江H2项目交付业主磨合期内满意度持续提升。
　　客户口碑。同时梅江H1项目建设稳步推进，上半年主要完成外立面、市政管线和景观前期工作。
　　滨和泰达住宅项目深度契合商品房政策要求，规划为洋房与叠拼产品，目前项目已完成规划设计及总包、监理单位招标工作。
　　为增加公司项目储备，公司全资子公司天津泰鸿房地产开发有限公司，于2025年2月与天津津城建设开发有限公司以联合竞买方式通过公开挂牌获取了津和山（挂）2025-05号地块项目，该地块位于天津市和平区，目前项目处于规划报批阶段。
　　发展战略和未来一年经营计划
　　当前，我国城镇化进程已从高速增长阶段迈入稳定发展的新阶段，城市发展逻辑亦随之转变——从过去大规模的增量扩张，逐步转向以存量提质增效为核心的发展路径。
　　从短期市场表现来看，高品质项目的陆续入市，有望为核心城市的新房市场注入稳定动能，助力其保持平稳运行态势。然而，市场仍面临多重挑战：居民收入预期与房价预期的双重承压，叠加整体优质供给端的相对薄弱，使得重点城市中二手房对新房的“替代效应”依然显著。在此背景下，城市间及项目间的分化行情预计将持续演绎，“优质城市+优质项目”的结构性机会将更加凸显。
　　基于上述市场判断，公司下半年的核心工作思路明确：一方面，继续严格按照既定计划推进现有项目的开发建设，确保工程进度与质量；另一方面，将精准把握项目销售推盘节奏，灵活应对市场变化。通过这两方面的扎实推进，全力保障公司实现可持续的稳定发展。
　　2025年下半年主要工作安排如下：
　　一、抓好在建项目建设
　　（一）梅江项目
　　H1项目下半年稳步推进室外景观施工，H2、H3将聚焦清盘工作，以进一步优化库存结构。
　　（二）滨堡公司项目
　　目前，项目剩余货值主要集中在零星特殊楼层资源、地下车位以及配建商业。下半年为高效去化存量，利用现房优势，深入挖掘老客户资源，推动住宅及配建商业实现清盘；针对地下车位，将在业主集中入住节点进行阶段性包装推广，同时结合日常试停等维系活动，以此促进库存车位的去化。
　　（三）泉州红树湾项目
　　下半年继续完善津汇公司剩余车位和商业开盘方案，为开盘销售做好准备。
　　（四）滨和泰达项目（津滨开（挂）2023-4号地块）
　　项目目前正有序推进前期报建手续，即将开工，力争年内实现首次开盘。
　　（五）津和泰诚项目（津和山（挂）2025-05号地块）
　　项目计划于年内开工，尽早达到可销售条件。
　　二、精进提升，深化管理
　　（一）做好资金统筹，确保资金链安全。
　　随着上半年公司项目土地增值税清算及税款缴纳的完成，结合目前在建项目的资金支出以及未来项目储备资金需求，公司下半年将面临较大的资金压力。为筑牢资金安全防线，针对性推进资金缺口弥补工作，具体举措如下：强化销售回款攻坚：紧盯在售项目销售动态，全力加快回款节奏，确保资金及时回笼；激活监管资金效能：对于满足撤销监管条件的项目，及时完成项目资金监管账户撤销手续，实现监管资金全面盘活；同步推进在售项目重点监管资金盘活提取工作，确保盘活资金顺利到账；拓展融资渠道支持：根据滨和泰达及津和泰诚项目实际进展，精准推动项目贷款办理，为项目建设提供稳定资金支撑。
　　（二）强化目标管理。
　　围绕财务目标展开运营目标的制定，包括销售额、回款额、利润率等，依托计划数据、成本预算数据、销售数据进行目标监控，严格管理进度。以目标为导向，借鉴成熟的市场化企业做法通过不断细化，打磨开展标准化体系建设，促进考核激励，实现公司精品工程建设管理运营的新突破。
　　（三）进一步优化公司内部发展环境，加大人员考核管理。
　　公司将加大人员绩效考核管理工作力度，将员工日常工作质量考核，推进工作的任务落实。根据年度津滨工作重点及项目开发目标任务制定详细的考核细则，并严格组织考核实施，每月要求各岗位进行工作述职，制定工作计划，落实工作完成质量。通过每月对工作梳理，调动全员的能动意识，提高工作积极性、主动性，推进业务指标的达成。
　　（四）营造良好的工作氛围，进一步优化人才梯队建设
　　一是强化部门联动，各部门要结合各自职责分工，制定工作目标，狠抓措施落实，做到分工协作、密切配合、齐抓共管，形成事事有人管、件件有落实的工作局面。二是做好人才的教育培训。充分利用培训机构等教育培训资源，做好津滨各专业技术人员的培训工作，进行制度化、规范化的培训和轮训。
　　（五）夯实制度管理、强化企业内控。
　　进一步建立和强化管理制度化、制度流程化、流程信息化的内控理念。下半年推动各业务条线制度体系修订，通过加强信息化管理，完善流程建设，促使各项规章制度的执行落地，将风险管理和合规管理要求嵌入业务流程，形成全面、全员、全过程、全体系的风险防控机制，切实全面提升内控体系有效性，为企业实现高质量发展提供基础保障。
　　（六）积极寻求拓展新项目
　　继续加大土地资源储备。公司将密切关注土地市场变化，以市内核心区为战略重点，获取支持公司发展的土地资源，为公司实现可持续发展提供重要机遇和发展空间。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　本公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款阶段性担保。阶段性担保的担保期限自保证合同生效之日起，至商品房承购人所购住房的《房地产证》办出及抵押登记手续办妥后并交银行执管之日止。截至本期末，本公司为客户的按揭贷款提供担保总额约人民币1.60亿元，报告期内未出现客户违约情况，故本公司认为上述担保不会对公司的财务状况产生重大影响。

　　二、核心竞争力分析
　　（一）战略优势。公司始终坚定不移地深耕天津市场，尤其将战略重心置于中心城区与滨海新区。天津作为北方重要的经济中心和人口聚集城市，房地产市场潜力巨大且需求多元。中心城区承载着城市的核心功能，拥有丰富的教育、医疗、商业等优质资源，对改善型、投资型购房者具有强大吸引力；滨海新区作为国家级新区，经济发展势头强劲，产业集聚效应明显，吸引大量年轻人才流入，加之京津冀一体化协同战略持续拓展，刚需购房需求旺盛。公司精准把握区域的市场特点，集中资源进行项目开发，极大提高了资源利用效率，也快速积累了区域市场口碑。
　　（二）产品优势。在房地产行业集中度加速提升的当下，中小房企面临着愈发严峻的生存挑战。要突破同质化产品竞争的困局，唯有探索出契合自身实际与发展需求的差异化路径，才能在激烈的市场竞争中崭露头角，构筑独特的竞争优势。近年来，紧密围绕区域市场需求，深度结合企业特性，精准锚定自身市场定位，将“打造精品工程”的核心理念全方位贯穿于项目开发的每一个环节，在项目选择上，公司深入考量地块的自然生态环境、周边配套设施完备程度以及未来发展潜力，确保项目具备得天独厚的先天优势。在规划设计上，尤其在打造中式园林产品时，巧妙融合传统中式园林造景手法与现代居住需求，营造出富有诗意与文化底蕴的居住空间。施工过程中，严格把控建筑材料质量，精心筛选优质供应商，同时引入先进的施工工艺与科学高效的管理体系，全方位保障工程质量。长期以来对精品工程理念的执着坚持，使得产品在天津市场成功树立起高端、品质卓越的品牌形象，极大地提升了品牌忠诚度，让产品在市场中更具辨识度与竞争力。精心雕琢的产品力，稳步增强公司核心竞争力，为实现可持续发展筑牢坚实的产品根基。
　　（三）管理优势
　　近年来，公司积极挖掘管理红利，大力推进一系列契合房地产行业发展态势的改革举措，不断筑牢管理根基。其中，考核激励机制的改革成为提升管理效能的关键发力点。公司对标市场化房地产企业的先进模式，深度优化考核激励机制，构建多元化、精细化且与房地产项目全周期紧密挂钩的考核体系。将工程进度、质量把控、成本控制等核心业务指标纳入考核，确保项目高效、优质推进。同时，高度重视销售与售后环节，依据销售业绩、客户满意度等指标对相关人员进行考核，促进销售团队积极拓展市场，售后服务团队提升服务品质。在项目推进过程中对表现卓越、为公司创造突出价值的团队与个人，给予额外的荣誉表彰，营造积极向上的竞争氛围。通过一系列考核激励机制的改革，充分调动了员工的工作积极性与创造力，员工主动寻求优化业务流程的方法，促使公司运营效率大幅提升，项目综合运营能力显著增强，为公司在复杂多变行业形势中稳健前行提供了坚实的管理保障。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　（一）政策调控风险
　　当前，国民经济发展积极因素渐多，“止跌回稳”的政策目标更加清晰，我们认为政策端将继续以稳定量价为目标，同时在贯彻新发展理念的进程中，资金监管政策成为影响房企发展的关键因素。银行对资金提取监管日益细化，这一举措直接导致房企流动性持续承压，投资端虽温和复苏，可项目融资难度依旧较大，资金面难以快速改善，进而致使房企施工进度放缓，资金风险尚未完全消除。
　　面对政策调控风险，联合竞买土地、合作开发建设成为房地产行业应对风险的重要且必然趋势。公司深刻洞察这一形势，在风险可控的前提下，积极主动寻求土地竞拍、合作开发等多元化方式扩充土地储备，以此稳固发展根基。在应对策略上，重点突出两大核心举措：一方面，全力强化现金管控，以最快速度加快推盘速度，高效提升去化节奏，争分夺秒回笼资金，为项目拓展提供坚实有力的资金支持，这是缓解当下资金压力的关键之举；另一方面，积极作为优化债务结构，大力探索多元化融资渠道，持之以恒降低资金成本，全方位增强公司在复杂市场环境中的抗风险能力与资金稳定性，为企业长远发展保驾护航。
　　（二）市场风险
　　在2025年，天津市房地产市场呈现出复杂且多元的发展态势。财政层面对于存量房和存量土地收储的支持力度显著加大，这一积极举措为市场供需结构的优化持续赋能。“以商养储、住储联动”的运作思路更为凸显。不仅有助于减少市场土地存量规模、平衡地方政府和企业资金流动，还能改善土地供求关系，盘活“沉睡”地块，为房地产市场的健康发展提供有力支撑。
　　然而，当前经济复苏的节奏不及预期，给区域房地产市场带来了不可忽视的挑战。居民收入增长缓慢，且信心恢复滞后，直接对房地产销售的复苏进程产生了负面影响。
　　在市场竞争方面，天津市房地产市场面临着前所未有的激烈竞争。2025年，天津热点区域新盘大量涌现，部分区域新房与二手房同台竞技，市场分化明显，综上所述，2025年天津市房地产市场在财政支持带来的积极变革与经济和市场竞争挑战的交织中前行，未来市场的走向仍需持续关注各方因素的动态变化。
　　作为深耕区域的房地产企业，公司更要强化区域市场调研，深入了解区域发展规划、人口流动趋势、居民消费习惯等微观层面信息，确定潜在购房需求的集中区域，精准客户定位，结合客户的生活方式，优化产品策略，以多元化丰富产品类型，涵盖刚需房、改善房、养老房等多种业态，以满足不同客户群体的需求，增加产品的适应性和竞争力。其次提升产品品质，注重房屋质量，从建筑材料的选用、施工工艺的把控到后期的质量验收，严格把关每一个环节，确保交付的房屋质量过硬。同时，打造高品质的社区环境，提高产品的附加值。提升服务质量：树立以客户为中心的服务理
　　念，为客户提供准确、详细的信息和专业的购房建议。在物业服务方面，提升服务效率和质量，及时响应业主的需求，打造和谐、舒适的社区氛围，通过良好的口碑传播，提升企业的品牌形象和市场竞争力。
　　（三）自身规模有限的风险
　　在过往多年践行“精品开发”战略的历程中，我们始终立足企业实际，扎实修炼内功，有效防控各类风险。坚定不移地坚持改革创新，笃定地走市场化发展道路，不为外界纷繁嘈杂的声音所干扰，做到有所为且有所不为。
　　然而，我们必须清醒且深刻地认识到，当下行业集中度趋势并未出现转向迹象，在此形势下，中小房地产企业所面临的生存压力与日俱增，短期内难以实现根本性的扭转，我们抵御风险的实力与能力依旧较为薄弱。公司将毫不动摇地扎根于房地产开发主赛道，秉持“打造精品”这一核心理念，深度聚焦精品住宅领域，全力推动品牌实现破圈发展。一方面，把提升产品品质作为核心发力点，持续加大研发投入力度，精准洞察市场需求与客户偏好，从设计源头直至施工落地，全链路实施精细化把控，致力于打造出既具备高品质又拥有高附加值的住宅产品。另一方面，紧密追踪市场动态，精准布局城市核心区域，积极拓展土地资源储备，为公司的可持续发展筑牢坚实根基。与此同时，积极探索多元化业务模式，在项目代建、合作开发等领域稳步突破，增强公司的抗风险韧性与盈利能力。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求　　2024年房地产政策力度明显加大。中央层面，提出进一步推动城市房地产融资协调机制落地、统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。各部委方面，央行设立了3000亿元保障性住房贷款，降低个人住房贷款最低首付比例、取消个人住房贷款利率政策下限。财政部等三部委也提出了降低住房交易契税等税收优惠政策，对房地产市场给予了很大的支持。　　市场方面，全国：2024年1-12月，全国新建商品房销售面积为9.7亿平方... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　2024年房地产政策力度明显加大。中央层面，提出进一步推动城市房地产融资协调机制落地、统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。各部委方面，央行设立了3000亿元保障性住房贷款，降低个人住房贷款最低首付比例、取消个人住房贷款利率政策下限。财政部等三部委也提出了降低住房交易契税等税收优惠政策，对房地产市场给予了很大的支持。
　　市场方面，全国：2024年1-12月，全国新建商品房销售面积为9.7亿平方米，同比下降12.9%，商品房销售额为9.7万亿元，同比下降17.1%。其中，商品房期房销售6.7亿平方米，同比下降22.2%；但商品房现房销售3.0亿平方米，同比增长19.1%，现房销售占比30.8%，较2023年提升8.3个百分点。2024年天津市房地产商品住宅的销售面积为1108.4万平米，同比下降0.2%。其中，现房的销售面积有551.1万平米，较上年增加了93.4万平米，同比增长20.2%；期房的销售面积共557.3万平米，较上一年减少了94.3万平米，与全国趋势基本相同。可见房地产市场仍处于低位运行，但是已经明显出现企稳的现象。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　在报告期内，公司专注于房地产开发领域，深耕精品住宅领域。积极推进多个项目的建设与运营，梅江项目H1地块工程有序进行推进；H2、H3、H4销售情况正常；滨堡项目按计划实现交付；中海云麓公馆项目已实现竣工交付结算。同时，公司按照有关部门的审核复核意见对造纸厂地块土地整理项目相关收入和成本进行了确认。
　　报告期内公司经营工作主要围绕以下几方面展开：
　　1、主要项目建设情况：梅江H1地块，目前单体楼栋的主体结构已完工，主体外檐、配建外檐及地库区域施工稳步推进中。
　　2、主要项目销售情况：
　　（1）梅江项目全年住宅销售额为2.65亿元。
　　（2）滨堡公司项目于2024年3月顺利完成首批交付，项目全年住宅销售额5.78亿元。
　　3、储备项目推进情况：滨和泰达公司项目紧密结合住宅新政，现已完成设计方案。售楼处已开放推广。
　　4、参股的中海云麓公馆项目已交付，2024年住宅已完成大部分销售，目前处于尾盘阶段，本年度实现收益2.12亿元。
　　5、土地整理收入10.12亿元，源于河东造纸厂地块土地整理清算，清算工作于年内完成收入及成本的结转。
　　持有型资产经营管理方面，汉沽科技园厂房出租率稳定，停车场及车库、金融街地下室租赁经营同比持平。物业服务实现部分项目签约与续签。
　　发展战略和未来一年经营计划
　　本年度，公司发展战略与上一年度比较未进行调整。展望2025年，市场呈现止跌回稳态势，但市场整体仍处于筑底阶段，在此大环境下，公司需精准把握行业脉搏，积极调整经营策略，扎实推进现有项目的开发建设，适时把握项目销售推盘节奏，保障公司可持续稳定的发展态势。2025年度，公司主要工作方向一是做好现有可结算项目的销售工作，保障2025年度持续盈利；二是做好在建和待开发项目的建设工作，为实现销售和以后年度确认收入打好基础。
　　2025年主要工作计划如下：
　　（一）抓好项目开发和销售工作
　　1、梅江项目
　　H1项目一期将重点完成室内装修、配套及园林施工；二期年底首批次首栋主体楼栋达到预售条件。
　　公司将集中资源与精力，全力推进梅江项目存量房源和车位的去化，通过多种营销策略与手段，力争实现销售目标。H1项目已按计划于2025年初部分楼座开盘实现了开盘售罄。该项目定位天津市高端市场，作为销售工作的核心任务，通过精准营销策略与高效客户服务，全力促进成交转化。同时，充分发挥H1项目的品牌影响力与市场热度，带动存量项目的去化工作，加速实现存量项目的清盘目标。
　　2、滨堡公司项目
　　为进一步提升项目影响力，促进拓客到访与签约转化，滨堡项目将多管齐下：一方面，拓展大客户资源，为高净值客户量身定制专属服务；另一方面，借助多平台线上拓客，让项目触达更广泛人群；同时，持续提升销售团队的专业素养，以更优质的服务助力客户签约入驻。
　　3、泉州红树湾项目
　　2025年，项目积极推进B区地下室总登工作，扎实推进B区车位及AB区商业的销售的启动工作。
　　4、滨和泰达项目
　　2025年，该项目工作重心明确锚定在工程规划许可证与销售许可证的获取。至年末，项目所有楼栋将全部实现出正负零，完成全部供货，充分满足市场需求。
　　5、中海云麓公馆项目
　　中海云麓公馆项目剩余存货力争2025年上半年清盘，包括自持租赁部分计划实现整售，以便高效盘活资产。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　本公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款阶段性担保。阶段性担保的担保期限自保证合同生效之日起，至商品房承购人所购住房的《房地产证》办出及抵押登记手续办妥后并交银行执管之日止。截至本期末，本公司为客户的按揭贷款提供担保总额约人民币3.14亿元，报告期内未出现客户违约情况，故本公司认为上述担保不会对公司的财务状况产生重大影响。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　（一）战略优势。公司始终坚定不移地深耕天津市场，尤其将战略重心置于中心城区与滨海新区。天津作为北方重要的经济中心和人口聚集城市，房地产市场潜力巨大且需求多元。中心城区承载着城市的核心功能，拥有丰富的教育、医疗、商业等优质资源，对改善型、投资型购房者具有强大吸引力；滨海新区作为国家级新区，经济发展势头强劲，产业集聚效应明显，吸引大量年轻人才流入，加之京津冀一体化协同战略持续拓展，刚需购房需求旺盛。公司精准把握区域的市场特点，集中资源进行项目开发，极大提高了资源利用效率，也快速积累了区域市场口碑。
　　（二）产品优势。在房地产行业集中度加速提升的当下，中小房企面临着愈发严峻的生存挑战。要突破同质化产品竞争的困局，唯有探索出契合自身实际与发展需求的差异化路径，才能在激烈的市场竞争中崭露头角，构筑独特的竞争优势。近年来，紧密围绕区域市场需求，深度结合企业特性，精准锚定自身市场定位，将“打造精品工程”的核心理念全方位贯穿于项目开发的每一个环节，在项目选择上，公司深入考量地块的自然生态环境、周边配套设施完备程度以及未来发展潜力，确保项目具备得天独厚的先天优势。在规划设计上，尤其在打造中式园林产品时，巧妙融合传统中式园林造景手法与现代居住需求，营造出富有诗意与文化底蕴的居住空间。施工过程中，严格把控建筑材料质量，精心筛选优质供应商，同时引入先进的施工工艺与科学高效的管理体系，全方位保障工程质量。长期以来对精品工程理念的执着坚持，使得产品在天津市场成功树立起高端、品质卓越的品牌形象，极大地提升了品牌忠诚度，让产品在市场中更具辨识度与竞争力。精心雕琢的产品力，稳步增强公司核心竞争力，为实现可持续发展筑牢坚实的产品根基。
　　（三）管理优势。近年来，公司积极挖掘管理红利，大力推进一系列契合房地产行业发展态势的改革举措，不断筑牢管理根基。其中，考核激励机制的改革成为提升管理效能的关键发力点。公司对标市场化房地产企业的先进模式，深度优化考核激励机制，构建多元化、精细化且与房地产项目全周期紧密挂钩的考核体系。将工程进度、质量把控、成本控制等核心业务指标纳入考核，确保项目高效、优质推进。同时，高度重视销售与售后环节，依据销售业绩、客户满意度等指标对相关人员进行考核，促进销售团队积极拓展市场，售后服务团队提升服务品质。在项目推进过程中对表现卓越、为公司创造突出价值的团队与个人，给予额外的荣誉表彰，营造积极向上的竞争氛围。通过一系列考核激励机制的改革，充分调动了员工的工作积极性与创造力，员工主动寻求优化业务流程的方法，促使公司运营效率大幅提升，项目综合运营能力显著增强，为公司在复杂多变行业形势中稳健前行提供了坚实的管理保障。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　2024年公司实现营业收入为28.31亿元，较上年同期减少7.60%，归属于母公司的净利润为5.08亿元，较上年同期减少3.12%。主要财务报表项目变动情况及原因分析：
　　
　　五、公司未来发展的展望
　　（一）公司面临的风险和应对措施
　　1、政策调控风险
　　当前，国民经济发展积极因素渐多，“止跌回稳”的政策目标更加清晰，我们认为政策端将继续以稳定量价为目标，同时在贯彻新发展理念的进程中，资金监管政策成为影响房企发展的关键因素。银行对资金提取监管日益细化，这一举措直接导致房企流动性持续承压，投资端虽温和复苏，可项目融资难度依旧较大，资金面难以快速改善，进而致使房企施工进度放缓，资金风险尚未完全消除。
　　面对政策调控风险，联合竞买土地、合作开发建设成为房地产行业应对风险的重要且必然趋势。公司深刻洞察这一形势，在风险可控的前提下，积极主动寻求土地竞拍、合作开发等多元化方式扩充土地储备，以此稳固发展根基。在应对策略上，重点突出两大核心举措：一方面，全力强化现金管控，以最快速度加快推盘速度，高效提升去化节奏，争分夺秒回笼资金，为项目拓展提供坚实有力的资金支持，这是缓解当下资金压力的关键之举；另一方面，积极作为优化债务结构，大力探索多元化融资渠道，持之以恒控制资金成本，全方位增强公司在复杂市场环境中的抗风险能力与资金稳定性，为企业长远发展保驾护航。
　　2、市场风险
　　财政对存量房和存量土地收储的支持力度有望加大，将持续优化房地产市场供需结构。但经济复苏不及预期导致居民收入和信心恢复较慢，进而影响房地产销售复苏节奏；另一方面是市场竞争风险，2024年天津热点区域新盘大量涌现，仅市区就有70多个楼盘同台竞技，产品竞争加剧，同时存量房被大量盘活，这些非市场化的供应也增加了市场的竞争压力。
　　作为深耕区域的房地产企业，公司更要强化区域市场调研，深入了解区域发展规划、人口流动趋势、居民消费习惯等微观层面信息，确定潜在购房需求的集中区域，精准客户定位，结合客户的生活方式，优化产品策略，以多元化丰富产品类型，涵盖刚需房、改善房、养老房等多种业态，以满足不同客户群体的需求，增加产品的适应性和竞争力。其次提升产品品质，注重房屋质量，从建筑材料的选用、施工工艺的把控到后期的质量验收，严格把关每一个环节，确保交付的房屋质量过硬。同时，打造高品质的社区环境，提高产品的附加值。提升服务质量：树立以客户为中心的服务理念，为客户提供准确、详细的信息和专业的购房建议。在物业服务方面，提升服务效率和质量，及时响应业主的需求，打造和谐、舒适的社区氛围，通过良好的口碑传播，提升企业的品牌形象和市场竞争力。
　　3、自身规模有限的风险
　　在过往多年践行“精品开发”战略的历程中，我们始终立足企业实际，扎实修炼内功，有效防控各类风险。坚定不移地坚持改革创新，笃定地走市场化发展道路，不为外界纷繁嘈杂的声音所干扰，做到有所为且有所不为。
　　然而，我们必须清醒且深刻地认识到，当下行业集中度趋势并未出现转向迹象，在此形势下，中小房地产企业所面临的生存压力与日俱增，短期内难以实现根本性的扭转，我们抵御风险的实力与能力依旧较为薄弱。公司将毫不动摇地扎根于房地产开发主赛道，秉持“打造精品”这一核心理念，深度聚焦精品住宅领域。一方面，把提升产品品质作为核心发力点，精准洞察市场需求与客户偏好，从设计源头直至施工落地，全链路实施精细化把控，致力于打造出既具备高品质又拥有高附加值的住宅产品。另一方面，紧密追踪市场动态，精准布局城市核心区域，积极拓展土地资源储备，为公司的可持续发展筑牢坚实根基。与此同时，积极探索多元化业务模式，在项目代建、合作开发等领域稳步突破，增强公司的抗风险韧性与盈利能力。
　　（二）公司2025年度重点工作如下：
　　1、做好资金统筹，确保资金链安全。
　　公司将根据资金情况，合理排布，最大限度压缩或后延大额资金支付，量入为出，同时有效盘活项目监管资金。在满足项目开发资金需求前提下，确保公司资金链安全：
　　（1）聚焦项目销售回款，围绕梅江H1项目开盘，H2、H3、H4及滨堡公司项目尾盘销售，加大销售力度，确保回款指标实现；
　　（2）推动津汇红树湾商业及车位开盘销售，确保完成销售指标，最大限度实现对股东减资；
　　（3）根据梅江H1项目开发进度及公司资金状况，在考虑资金利用效率前提下，有序推进项目贷的放款工作，保证项目建设资金需要；
　　（4）根据滨和泰达项目开发节点，适时取得项目贷款；
　　2、进一步优化公司内部发展环境，加大人员考核管理。
　　公司将加大人员绩效推行OGSM考核方法，严格员工日常工作质量考核，推进工作的任务落实。根据年度津滨工作重点及项目开发目标任务制定详细的考核细则，并严格组织考核实施，每月要求各岗位进行工作述职，制定工作计划，落实工作完成质量。通过每月对工作梳理，调动全员的能动意识，提高工作积极性、主动性，推进业务指标的达成。
　　3、营造良好的工作氛围，进一步优化人才梯队建设
　　一是强化部门联动，各部门要结合各自职责分工，制定工作目标，狠抓措施落实，做到分工协作、密切配合、齐抓共管，形成事事有人管、件件有落实的工作局面。二是做好人才的教育培训。充分利用培训机构等教育培训资源，做好津滨各专业技术人员的培训工作，进行制度化、规范化的培训和轮训。
　　4、夯实制度管理、强化企业内控。
　　进一步建立和强化管理制度化、制度流程化、流程信息化的内控理念。及时根据各业务条线实际工作调整制度修订，通过加强信息化管理，完善流程建设，促使各项规章制度的执行落地，将风险管理和合规管理要求嵌入业务流程，形成全面、全员、全过程、全体系的风险防控机制，切实全面提升内控体系有效性，为企业实现高质量发展提供基础保障。
　　5、方案细节深化，全面提升产品质量。
　　继续围绕项目品质的打造，进一步加强对产品的研发工作，加大与设计单位的碰撞和沟通力度，并采取有效措施加强市场调研及产品的自身研发，继续推进P1项目规划单体的设计工作。同时在现有基础上持续提升新开工项目品质要求：从细节上总结经验，优化施工工艺，规避施工设计中的缺憾；从科技创新方面探索生态、绿色设计可行性，突出小区生态优先的设计理念；在追求品质的同时不断强化成本意识，从细节入手，降低造价；加强项目施工过程各个环节的建设管理，在保质量的前提下严格把控工期计划，注重方案优化与技术改进，保证项目高质、高效按计划推进。
　　6、扎实做好新项目拓展工作。
　　继续加大土地资源储备。公司将密切关注土地市场变化，以市内核心区为战略重点，获取支持公司发展的土地资源，为公司实现可持续发展提供重要机遇和发展空间。同时，适时做好多元化业务模式的探索和实践，围绕住宅产品开发这个主业的同时，积极探寻新的业务发展模式，持续在项目代建、合作开发、自主拿地与合作拿地相结合等方面稳健迈进，为后续利润增长提供持续动力。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务　　公司主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。公司业务范围集中在天津市区和滨海新区以及福建泉州等地。公司房地产开发主要以住宅产品为主。　　报告期内，公司主要开发项目为天津市区的梅江项目、滨海新区滨堡公司项目、滨和泰达项目及福建泉州的津汇红树湾项目。公司面对行业的持续调整，秉持精品战略，以品质保证实现销售预期，圆满完成梅江H2项目本报告期内的交付工作；通过狠抓施工进度和质量管理，提质增效，确保梅江H1一期地块工程施工建设按计划推进；坚持企业市场化改革，提升人均效能，优化管理，各项经营工作稳步开展。　　2024年上半年，公司实现营业收入13.62... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　公司主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。公司业务范围集中在天津市区和滨海新区以及福建泉州等地。公司房地产开发主要以住宅产品为主。
　　报告期内，公司主要开发项目为天津市区的梅江项目、滨海新区滨堡公司项目、滨和泰达项目及福建泉州的津汇红树湾项目。公司面对行业的持续调整，秉持精品战略，以品质保证实现销售预期，圆满完成梅江H2项目本报告期内的交付工作；通过狠抓施工进度和质量管理，提质增效，确保梅江H1一期地块工程施工建设按计划推进；坚持企业市场化改革，提升人均效能，优化管理，各项经营工作稳步开展。
　　2024年上半年，公司实现营业收入13.62亿元，较上年同期减少36.44%，其中房地产销售收入13.26亿元。公司实现归属于母公司所有者的净利润3.32亿元，较上年同期减少31.34%。其中，中海海鑫云麓公馆项目本报告期内结算，归属母公司的收益1.24亿元。公司2024年半年度利润较上年同期减少的主要原因是，梅江项目结算规模较同期有所减少。
　　2024年上半年，房地产市场整体延续调整态势，整体特点包括销售市场持续低迷、期现结构进一步背离、库存积压去化压力较大、土地市场表现趋于平淡、房企毛利率依旧筑底的特点。在此背景下公司一方面紧抓市场有利时机，完成H2项目、滨堡公司项目交付，适时推广H1项目，保障公司持续稳健项目运营；另一方面，公司下大力量组织精锐精研滨和泰达公司住宅项目，结合滨海新区住宅新政，研判户型，细究项目指标测算，完成规划总图。此外，公司在持有型资产运营和物业管理业务方面，也取得了一定的经营成果。
　　发展战略和未来一年经营计划
　　2024年下半年，房地产政策或将维持偏暖的主基调，基本思路是继续为改善住房销售、激活需求着力，继续加大保障项目建设和防范房企规模性风险发生。针对此，公司下半年的主要工作是继续按计划推进现有项目的开发建设，适时把握项目销售推盘节奏，保障公司可持续稳定的发展态势。2024年下半年主要工作如下：
　　一、抓好在建项目开发和销售
　　（一）梅江项目
　　1、确保全项目计划实施，H1一期项目下半年完成主体结构封顶；H1二期取得施工许可。
　　2、2024年下半年，H1一期样板间开放，利用会所开放运营聚焦业主服务；通过准现房高品质的持续输出，促进更多意向客户到访，保障开盘。
　　3、H2等项目的余房去化也是下半年营销重点工作，通过落实销售方案，及时关注市场和客户的变化，多举措促进余房的去化。
　　（二）滨堡公司项目
　　拟通过项目社区景观提升、大客户拓展、多平台线上拓客等举措促进拓客到访与签约转化，同时，下半年落实完成商业服务网点产权登记办理工作。
　　（三）泉州红树湾项目
　　下半年围绕项目B区车位与AB区商业开盘做好项目前期推广及日常官微维护，保持项目热度，力争下半年实现开盘销售。
　　（四）滨和泰达项目
　　下半年项目结合住宅新政，以高收益为目标，比选优化总图、户型方案、立面方案；完成售楼处精装、建筑、景观图纸，保障售楼处完美开放；完成示范区施工准备工作。
　　二、精进提升，深化管理
　　（一）做好资金统筹，确保资金链安全。
　　下半年将根据公司资金情况，合理排布，在满足项目开发资金需求前提下，做好以下应对措施，确保公司资金链安全：
　　1、聚焦项目销售回款，加大在售项目销售力度；推动梅江H1一期及泉州商业开盘销售；努力盘活各项目尾房及存量资产。
　　2、根据各项目开发进度，有序推进项目贷的放款工作，保证项目建设资金需要。
　　3、根据滨和泰达项目开发节点，适时取得项目贷款。
　　4、跟进中海海鑫项目资金的回笼。
　　5、及时归集其他存量资金。
　　（二）强化目标管理。
　　围绕财务目标展开运营目标的制定，依托计划数据、成本预算数据、销售数据进行目标监控，严格管理进度。以目标为导向，借鉴成熟的市场化企业做法通过不断细化，打磨开展标准化体系建设，促进考核激励，实现公司精品工程建设管理运营的新突破。
　　（三）进一步优化公司内部发展环境，加大人员考核管理。
　　公司将加大人员绩效考核管理工作力度，将员工日常工作质量考核，推进工作的任务落实。根据年度津滨工作重点及项目开发目标任务制定详细的考核细则，并严格组织考核实施，每月要求各岗位进行工作述职，制定工作计划，落实工作完成质量。通过每月对工作梳理，调动全员的能动意识，提高工作积极性、主动性，推进业务指标的达成。
　　（四）营造良好的工作氛围，进一步优化人才梯队建设
　　一是强化部门联动，各部门要结合各自职责分工，制定工作目标，狠抓措施落实，做到分工协作、密切配合、齐抓共管，形成事事有人管、件件有落实的工作局面。二是做好人才的教育培训。充分利用培训机构等教育培训资源，做好津滨各专业技术人员的培训工作，进行制度化、规范化的培训和轮训。
　　（五）夯实制度管理、强化企业内控。
　　进一步建立和强化管理制度化、制度流程化、流程信息化的内控理念。下半年推动各业务条线制度体系修订，通过加强信息化管理，完善流程建设，促使各项规章制度的执行落地，将风险管理和合规管理要求嵌入业务流程，形成全面、全员、全过程、全体系的风险防控机制，切实全面提升内控体系有效性，为企业实现高质量发展提供基础保障。
　　（六）积极寻求拓展新项目
　　继续加大土地资源储备。公司将密切关注土地市场变化，以市内核心区为战略重点，择机获取支持公司发展的土地资源，为公司实现可持续发展提供重要机遇和发展空间。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　本公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款阶段性担保。阶段性担保的担保期限自保证合同生效之日起，至商品房承购人所购住房的《房地产证》办出及抵押登记手续办妥后并交银行执管之日止。截至本期末，本公司为客户的按揭贷款提供担保总额约人民币5.56亿元。本报告期内未出现客户违约情况，本公司认为上述担保不会对公司的财务状况产生重大影响。

　　二、核心竞争力分析
　　（一）战略优势。公司主营业务为住宅产品开发。多年来本着“打造精品工程”的经营理念，秉持深耕天津，布局中心城区和滨海新区的企业发展战略，力争在细分市场中赢得一席之地。逐步在区域市场形成了较强的品牌效应，建立了较高的品牌认可度及知名度，赋能产品竞争力。
　　（二）产品优势。随着房地产行业集中度趋势步伐的加快，中小房企生存的压力日益加大，需要从同质化的产品经营中冲出重围，走出一条适应企业实际和发展需要的差异化道路，才能在日益激烈的市场竞争中脱颖而出，形成自己独有的竞争优势。近年来，公司通过对标行业先进企业，找差距，补短板，聚焦区域市场需求，结合企业特点，找准自身市场定位，致力于打造中式园林产品，潜心提升产品力，逐步增强公司核心竞争力，为公司可持续发展夯实产品基础。
　　（三）管理优势。近年来，公司持续提升管理红利，不间断地推进一系列改革举措，完善制度体系建设，不断夯实管理基础。对标市场化企业持续优化健全考核激励机制，充分调动员工的工作积极性，完善和优化业务流程，不断提升运营效率，项目综合运营能力得到增强。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　（1）政策落地起效的风险。
　　2024年以来，全国新房市场整体延续调整态势，二手房市场在“以价换量”带动下，成交保持一定规模，但房地产整体下行压力仍较大。在此背景下，“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”及“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进”等“一揽子”新政聚焦稳市场。未来建设居民满意的房子正逐渐成为企业谋求发展的新航标。针对供需两侧的政策力度不断加大，投资端保持温和复苏态势，但项目融资仍存难度，资金面不能快速好转，房企施工进度缓慢，房企风险仍未出清。为规避后期风险，联合竞买土地、合作开发建设将成为房地产行业的趋势。在风险可控的前提下，公司将积极谋求以土地竞拍、合作开发等多元化的方式来获取土地储备。一方面将强化现金管控，加速推盘与去化节奏，加快回笼资金，为公司项目拓展提供资金支持；另一方面合理设计债务结构，寻求多元化的融资方式，做好不断优化融资结构，降低资金成本的准备。
　　（2）市场风险。
　　中指研究院数据显示2024年上半年全国新建商品房销售面积4.8亿平米同比下降19%，新建商品房销售额4.7万亿元，同比下降25%。市场面中小房企布局城市单一，平衡风险能力较差，竞争优势减弱，生存空间被压缩。同时二手房市场修复节奏好于新房，新房市场活跃度改善不足，市场调整压力仍在。短期来看，市场活跃态势仍依赖于居民收入预期好转，对于中小型房企来说，或需要等待市场活跃度进一步回升修复带动。
　　（3）自身规模有限的风险。
　　过去多年来，我们在实施“精品开发”战略的进程中，有效防控风险，立足企业实际，苦练内功，坚持改革创新，坚定走市场化发展之路不动摇，不为外界喧嚣所动，有所为有所不为。但是，我们也应该深刻地认识到行业集中度趋势没有转向的形势下，中小房企生存压力日益增加的现状，短期很难出现根本性的转变，我们抗风险的实力和能力还依然薄弱。
　　应对措施
　　公司将坚守“打造精品工程”的发展战略，把坚持走市场化道路作为企业生存发展的根本出路，把握市场脉搏，立志做收藏级住宅产品，精益求精，提高产品附加值；持续解决好重点难点问题，为公司保持稳定的盈利能力夯实基础；不间断地推进改革，降本增效，完善与市场化企业发展相适应的体制机制，在提升专业化水平上下功夫，在全面提升管理上谋发展，及时研判市场趋势，不断捕捉土地市场新机会，适时储备战略资源，为公司可持续发展奠定坚实的基础。
　　长期以来津滨发展一直在砥砺前行，随时都会面临攻坚克难的处境，机遇和挑战如影随形。我们要切实提升专业化能力和水平，一如既往秉持“打造精品”理念，按照董事会下达的计划节点要求，抓管理，练内功，继续发扬公司攻坚克难、敢打硬战的工作作风，对一些重点和难点工作要打出提前量，制定切实可行预案，做到未雨绸缪，各项工作重在落地，见到实效。要在保进度的同时，扎实把好质量关，全面提升精细化管理水平，对标市场化标准提升公司整体专业能力，以提高客户满意度来检验我们的各项工作。 收起▲