一、报告期内公司从事的主要业务　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求。　　（一）公司从事的主要业务　　招商积余作为招商局集团旗下从事物业资产管理与运营服务的主平台企业，以建设成为“中国领先的物业资产管理运营商”为目标，坚定“轻型化、规模化、科技化、市场化”发展原则，积极稳妥地推动“12347”战略落地，发展物业管理及资产管理两项核心业务，为客户提供全业态、全价值链、全场景的综合解决方案。报告期内公司的主要业务包括：物业管理业务、资产管理业务、其他业务。　　1、物业管理业务　　公司物业管理业务服务业态多元，以“机构+住宅+城市服务”并驾... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求。
　　（一）公司从事的主要业务
　　招商积余作为招商局集团旗下从事物业资产管理与运营服务的主平台企业，以建设成为“中国领先的物业资产管理运营商”为目标，坚定“轻型化、规模化、科技化、市场化”发展原则，积极稳妥地推动“12347”战略落地，发展物业管理及资产管理两项核心业务，为客户提供全业态、全价值链、全场景的综合解决方案。报告期内公司的主要业务包括：物业管理业务、资产管理业务、其他业务。
　　1、物业管理业务
　　公司物业管理业务服务业态多元，以“机构+住宅+城市服务”并驾齐驱，涵盖住宅、办公、商业、园区、政府、学校、医院、场馆、交通、城市空间等细分业态，进驻全国166个城市。公司物业管理业务服务内容分为基础物业管理、平台增值服务、专业增值服务，同时积极探索“物业+康养”社区居家业务赛道。
　　基础物业管理：是公司聚集资源，提供平台增值服务、专业增值服务等延伸业务的根基。公司为物业项目提供优质的保安、保洁、绿化保养、维修保养等基础服务，以及细分业态的特色综合保障服务，并通过标准化建设、平台化运营提升服务品质，巩固基础物业管理业务。
　　平台增值服务：承载公司平台化增值化的战略使命，致力成为物业私域流量领先的轻资产平台运营商，围绕物业强相关的社区生活服务场景，打造以到家服务、空间资源、企业集采等为拳头产品的多元增值服务。
　　专业增值服务：致力于为基础物业管理业务打造专业能力，提高核心竞争力。公司依靠多年积累的专业化服务能力和强大的客户黏性，为客户提供专业化配套与增值服务，并通过设立专业子公司提供专业化服务。
　　（1）案场协销及房产经纪：为开发商提供案场协销、营销策划、销售代理等服务；为客户提供房屋租赁、买卖、定制化办公、产证办理等服务。
　　（2）设施管理服务：为楼宇、园区等设施提供设备运维，能源评估、管理，电梯购买、安装、维保等服务。
　　（3）建筑科技服务：为智慧园区设计、研发、建设提供智能化解决方案，建设数字化平台为物业管理业务提供科技赋能等。
　　（4）安保服务：提供临时勤务、科技安防、消防运营等安保服务。
　　（5）干洗服务：提供衣物洗涤、皮具养护等服务。
　　（6）餐饮服务：提供餐饮服务管理、中餐、中西式快餐制售等服务。
　　（7）社区康养服务：提供生活照料、居家康护、健康管理、适老化改造等服务。
　　2、资产管理业务
　　公司资产管理业务主要为商业运营、持有物业出租及经营。
　　商业运营业务主要为公司旗下招商商管利用专业的商业运营管理能力，为商业地产项目提供土地获取及开发建设阶段的商业定位、规划设计、工程改造等顾问咨询服务；在商业项目开业筹备及运营阶段提供招商、策划、推广、运营管理等服务。
　　持有物业出租及经营业务主要为酒店、商业、办公等持有型物业的出租经营。
　　3、其他业务
　　其他业务为剩余不动产处置业务。因业务发展战略调整，公司已完成存量房地产开发项目处置，并不再新增房地产项目开发业务。
　　（二）报告期公司经营情况
　　报告期内，依据高质量发展的核心要求，公司以深化组织变革、加强现金流管控、提高经营效益、提升服务质量作为关键抓手，强化全面系统、层次分明的经营管理体系，推动规模、质量与效益持续实现均衡增长，为企业长远可持续发展筑牢根基。
　　1、总体经营质量稳步提升
　　2025年，公司实现营业收入192.73亿元，同比增长12.23%。其中，物业管理业务实现营业收入186.03亿元，同比增长12.83%，主要系原有物业管理项目业务增长和新拓展物业管理项目增加；资产管理业务实现营业收入6.66亿元，同比下降0.67%。从物业管理业务的收入构成看，基础物业管理实现营业收入142.79亿元，同比增长6.56%；平台增值服务实现营业收入5.37亿元，同比增长0.18%；专业增值服务实现营业收入37.86亿元，同比增长48.46%。报告期内，公司实现归母净利润6.55亿元，同比下降22.12%，主要系处置衡阳中航项目一次性减少归母净利润2.56亿元，剔除此影响因素后，归母净利润同比增长8.30%。
　　2、物业管理业务发展稳健向好
　　（1）管理规模质效并进，夯实发展根基
　　面对行业竞争加剧、客户需求升级的发展趋势，公司坚持以价值创造为导向，全面提升经营质效，强化核心竞争优势。截至2025年末，公司在管项目 2,473个，覆盖全国166个城市，管理面积达 3.77亿㎡，年内实现新签年度合同额44.80亿元，经营规模与管理质量持续实现双增长。
　　贯彻落实高质量发展，以“稳基固本、创新突破”的发展思路持续深化精准市场拓展策略。公司立足价值导向，聚焦核心区域和优质项目，通过创新发展路径、充分发挥资源和业务优势等举措，2025年实现第三方新签年度合同额41.69亿元，同比增长13%。公司精耕非住宅业态细分赛道，打造差异化市场竞争能力，其中航空业态新签年度合同额1.91亿元，同比增长85%，落地南方航空新疆分公司、广州白云机场T3航站楼等重大标杆项目；高校业态新签年度合同额2.32亿元，同比增长25%，成功签约中国人民大学通州校区、华南师范大学石牌校园等知名院校项目；IFM业态新签年度合同额3.69亿元，同比增长15%，落地京东宿迁全球客服中心、北京长鑫存储等代表性项目。市场化住宅业绩实现跨越增长，实现新签年度合同额4.74亿元，同比增长60%，成功落地上海康城（建筑面积175万㎡）、西安秦汉雅苑（建筑面积52万㎡）等标志性项目，以标杆大盘落地提升了公司市场化住宅的品牌影响力，并成立公司住宅发展专项组织，系统性提升市场、产品与服务“三力”。多路径凝聚发展动力，全面拉通各层级资源协同，总对总业务深化核心客户合作，服务客户份额逐年上升，核心客户份额大幅增长，新开发OPPO、希音、山姆会员店等客户；精选合资合作伙伴，年内新落地2家合资公司，完善投后管理体系匹配公司战略需求，合资公司整体投资回报率超预期达成；着眼市场拓展创新，凭借“化蝶拓展”创新模式，激活在管项目价值潜能，带动拓展新签年度合同额4.91亿元。
　　革新发展动能，链接大股东资源促进公司业务发展。公司强化业务协同力度，继续承接大股东的物管业务，截至2025年末，公司承接来自招商局集团（主要为招商蛇口）的物业项目管理面积为1.37亿㎡。此外，大股东在公司市场业务拓展等方面也提供了重要支持，招商局集团协同落地第三方项目新签年度合同额2.82亿元；招商蛇口协同落地第三方项目新签年度合同额3.36亿元，助力公司规模化增长。
　　（2）深耕场景价值创新，构建增值多元服务生态
　　以“服务延伸+场景创新”为战略引领，持续深化增值业务战略布局，推动规模扩张与业务创新协同发展，全面提升服务力。公司紧密围绕业主生活与资产运营核心需求，聚焦到家服务、空间资源、房产经纪、美居业务等高黏性、高成长性服务赛道，构建多元融合、价值共生的服务生态。
　　到家服务方面持续优化产品矩阵，服务覆盖核心城市扩大至50多个，平台SKU数量显著增长，并通过深化自营服务能力，在家政保洁、家电清洗、衣物干洗等核心品类形成口碑优势，同时响应宠物服务需求，创新推出上门宠物服务，已在北京、上海、深圳等核心城市完成试点推广，客户满意度与复购率表现良好。空间资源方面，通过数字化工具实现项目的精细化运营与资源的动态定价，重点城市优质资源出租率及坪效持续提升，并依托“招小充”平台，加速全国充电网络布局，2025年累计为新能源车主提供高效充电服务逾1,157万次，减少碳排放量2.1万吨。房产经纪方面，深化社区门店模式与专业能力建设，依托“小招服务站”打造“便民+租售”服务触点，构建服务闭环。美居业务方面持续深化与招商蛇口的战略协同，其中批量精装修聚焦南京、上海、西安、杭州等高潜力枢纽城市，成功打造上海市松江区泗泾镇项目、武汉长航EPC标杆项目，交付品质与成本控制赢得客户认可；第三方维修服务网络加速扩张，覆盖项目数量大幅增加，快速响应与专业解决能力成为市场拓展的坚实基石；到家宜居服务体系通过“地产销售+新房交付+旧房焕新”的价值链整合，在西安云山间、西安云墨项目落地，以前置和专业服务缩短销售周期及提升客单价值的模式得到验证，品牌影响力进一步增强。此外，“物业+康养”业务方面，围绕健康管理、康养服务、适老化改造的产品线已形成初步体系，以武汉1872、招商积余大厦企业健康管理中心等试点项目为样板，验证了在住宅与非住宅场景下健康管理服务与物业基础服务融合的可行性。
　　3、资产管理业务运营能力持续提升
　　（1）商业运营业务稳步推进
　　截至2025年末，公司旗下招商商管在管商业项目73个（含筹备项目），管理面积395万㎡，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目59个，第三方品牌输出项目11个。2025年，在管项目集中商业销售额同比提升8.4%；客流同比提升16.7%；会员总数累计达822万，同比增长18%；年内实现了深圳太子湾VILLA和杭州城北招商花园城精彩开业，累计吸引客流407万人次。招商商管追求卓越，获得中指院“2025年度中国商业地产品牌价值TOP4”、赢商网“2025年度零售商业地产企业综合实力TOP9”、观点指数研究院“2025年度影响力商业引领者”等多个荣誉奖项。
　　（2）持有物业出租及经营业务整体表现稳健
　　公司持有物业包括酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多种业态，2025年末总可出租面积为46.89万㎡，总体出租率为93%。2025年，面对复杂的市场环境与严峻挑战，公司以“稳经营、提质效”为核心策略，深耕存量客户资源，持续优化客户结构，同时积极拓宽获客渠道，深度挖掘潜在客群，通过多维度、精细化的运营举措，持续推动持有物业租赁业务的稳健经营。
　　4、以提质增效为目标，全面提升管理水平
　　（1）优化资源配置，提升经营效能
　　公司围绕“量价双控”核心目标，双管齐下优化成本与采购管理。成本端建立“投前指引、立项核验、投后监测”全周期管理体系，完成核心三保、电梯维保、能源消耗等多业态成本标准编制，实现住宅业态标准全覆盖，并建立“标准看板”动态治理机制；同步推广中控室合并等创新举措，助力项目降本增效。采购端强化甲方指定业务提级管控，严控亏损及欠款项目甲方指定业务风险；升级SRM系统实现采购全流程数字化管控，落地采、用分离原则，推广外包考勤系统规范供方管理，推动采购合规性与效能双提升。
　　（2）深化品质生态，引领服务升级
　　公司在非住宅与住宅管理领域双线发力，构建高品质服务体系。非住宅领域，迭代标准化能力，创新“业态白皮书+岗位小红书”体系，主导发布行业首部客户满意度测评国家标准；升级品质生态，聚焦核心岗位培养，建立全流程评价迭代机制，第三方客户满意度达99.29分，斩获金融物业TOP10等多项权威认可。住宅领域，紧扣国家“好房子”建设要求，聚焦生活配套、居家服务、便民服务、机器人服务四大维度，打造“招牌服务”产品体系；创新构建“4+N”标杆模型，打造“乐优尊玺”4类标杆产品及N类多元标杆服务，满足客户多样化需求，2025年筛选16个标杆项目，形成“一城一标杆”格局，实现服务价值兑现与品牌溢价提升。
　　（3）数智化驱动业务，精细化升级落地
　　数智化赋能项目现场精细化管理，助力业务经营提质增效。加强车场治理，实现月卡全流程管控、AI稽核功能，大幅提升车场管控效率；深化项目外包管理，实现外包人员管理、费用自动核算等全业务流程线上化；提升项目服务品质，试点推进项目一线阳光社区、透明社区建设，沉淀物业服务透明社区新标准；深化AI在客户场景的创新应用，上线AI管家、智能客服等，持续提升客户服务体验；输出项目一本账，实现总部、城市、项目三级体系“T+1”自动生成一本账；推动“五阶两率”管控手段上线，提升项目经营质量与公司盈利水平，强化新接市场化项目的管控能力；鸿蒙生态应用处于行业领先地位，行业内率先发布鸿蒙面客及员工端，深度融入鸿蒙生态。
　　（4）深耕服务文化，铸就品牌基石
　　公司坚持“客为先”的文化导向，形成“一心三力八要”服务文化理念，组织开展600余场主题宣贯与文化实践活动，全面营造浓厚的服务文化氛围。2025年，品牌传播声量持续扩大，媒体影响力显著提升，获《人民日报》、央视等国家级媒体报道；依托自媒体矩阵，推出系列标杆人物与示范项目宣传，生动讲述“积余故事”，传递服务温度。此外，公司秉持“服务为魂、科技为基、专业为核”的理念，亮相中国物博会等行业盛会，展示智慧服务成果与专业化解决方案，品牌美誉度与行业影响力不断提升。公司荣获“2025中国物业服务企业综合实力500强TOP3”等多项荣誉，并首次跻身“2025中国物业服务力百强企业TOP3”，为高质量发展筑牢文化底座、夯实品牌基石。
　　说明：根据《公司投资性房地产公允价值计量管理规范》相关规定，深圳航空大厦1栋部分楼层，深圳南光大厦1-13层部分楼层、地下室，深圳中航格澜阳光花园A栋1-4层，南昌中航国际广场1至5层、26至38层，岳阳中航国际广场1至27层、裙楼1至5层，赣州格兰云天国际酒店，成都高新招商花园城及昆山招商花园城采用收益法进行评估，前述物业所在区域的物业租金与估值基准日2024年12月31日相比有所变动，因此进行公允价值变动处理。
　　融资途径
　　报告期内，公司以战略性债务管控为核心，聚焦债务规模压减与结构优化。通过科学统筹资金配置、优先以经营结余资金清偿存量贷款，推动债务结构向集约化、低风险转型，提升资金管控能力及使用效率。截至2025年末，公司债务规模从年初8.33亿元降至5.17亿元，仅余1笔贷款，债务轻量化成效显著；未来，公司将依托稳健的经营现金流，稳步推进债务清零工作，持续筑牢债务风险防线及资金根基。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　根据房地产经营惯例，公司为下属地产项目（含已完工项目）商品房承购人提供抵押贷款担保、担保期限从《楼宇按揭合同》生效之日起，至贷款银行为购房人办妥正式产权证，并移交贷款行保管之日止（或与各贷款银行约定的其他担保期限）。
　　截至2025年12月31日，公司为商品房承购人提供抵押贷款担保的未还贷款余额为367,329.17元。
　　二、报告期内公司所处的行业情况
　　2025年，国民经济总体运行平稳，经济总量达到140万亿元，同比增长5%。尽管宏观经济面临的老问题、新挑战仍然不少，但始终保持向新向优的发展态势，展现出强大的韧性和活力。房地产市场表现方面，根据国家统计局统计数据，全年房地产开发投资总额、商品房销售面积较上年显著下降。其中房地产开发投资预计为8.3万亿元，按可比口径计算同比下降17.2%；新建商品房销售面积8.8亿平方米，同比下降9.2%；房地产竣工面积6亿平方米，同比下滑18.1%。
　　2025年，政策推动物业行业定位升级与市场秩序重塑。一是行业定位升维，年内物业服务正式纳入鼓励外商投资产业目录，多地“十五五”规划建议延续并强化物业服务的生活性服务业属性，10月中央“十五五”规划建议首次纳入“物业服务质量提升行动”，标志物业服务成为关乎“好房子”、居民生活品质及城市治理的国家中长期战略重要组成部分。二是定调物业服务新模式，8月中央文件提出完善社区共建共治机制，探索社区党组织领导下居委会、业委会、物业企业协调运行模式，推动物业管理融入基层社会治理。三是系统推进物业服务质量提升，住建部持续部署，多地开展乱象整治并出台专项方案，推动行业秩序重塑。
　　2025年上半年，63家上市物企营收总额增长至1,487.9亿元，同比增长4.1%，增速较去年同期下滑0.5个百分点，整体增速趋缓；盈利能力持续承压，63家上市物企毛利润均值为4.6亿元，同比下降2.0%；毛利率同比下降1.2个百分点，降至19.4%；随着物企资产减值影响逐步减弱，净利润均值达1.7亿元，同比增长20%；净利率同比提升1.0个百分点，升至7.2%。行业并购交易活跃度持续下降，2025年全年披露的主要并购交易仅5起。应收账款增幅有所收窄，63家上市物企应收账款总额为1,119.3亿元，同比增长3.2%，低于营收增速，但应收账款周转天数由去年同期的139.2天上升至146.1天，现金流压力仍较为突出。行业主要物企纷纷调整战略导向，聚焦高质量发展，从追求规模转向注重经营质量，强调深耕与浓密度，主动退出低效低质项目。
　　总体来看，行业进入稳健发展的时期，机遇与挑战并存，从“规模粗放式增长”转向“质量精细化深耕”的转型升级期，高质量发展成为行业发展主旋律，在市场竞争加剧、客户需求升级驱动下，行业马太效应加剧，未来竞争的核心是企业综合实力的比拼，打造综合竞争能力将是未来制胜关键。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　1、公司整体竞争力
　　（1）央企背景、A股物业管理行业龙头企业、机构类物业领先地位
　　公司作为央企背景的上市公司，是国内A股物业管理行业龙头企业，在机构类物业领域占据领先地位，为客户提供全业态、全价值链、全场景的综合解决方案。在克而瑞物管、中物研协联合发布的“2025中国物业服务综合实力百强企业”排名第3，树立了物业行业服务力风向标。
　　（2）拥有来自大股东的业务支持
　　招商蛇口为公司控股股东，招商局集团为公司实际控制人。招商蛇口为公司提供稳健的项目资源，同时招商局集团在交通、港口、物流、金融服务等业务上拥有庞大的业务资源，通过深化与招商局集团相关业务的协同，将为公司业务开拓提供新的增量空间。
　　（3）成熟的市场化发展能力
　　多年的市场化发展，公司市场化物业管理业务处于行业领先水平，拥有专业的市场化拓展、运营、管理团队，并且已建立了较为成熟的市场化激励机制。
　　（4）文化理念及品牌优势
　　公司深入传承“招商血脉、海辽精神、蛇口基因”，积极创建“向善、向上”企业文化内核，以百年招商文化凝心聚力，汇聚了一批忠诚的核心员工团队，以客为先，秉持“让城市和生活更美好”的品牌使命，为客户创造多元价值。公司在物业管理领域拥有良好的市场影响力，在机构类物业管理方面的口碑和品牌优势明显，在多个细分赛道孵化了具有潜力的专业业务品牌。
　　2、物业管理业务竞争力
　　（1）多业态综合服务能力
　　公司物业管理业务在管项目类型丰富，服务对象涵盖住宅类物业和非住宅类物业。非住宅类物业项目包括办公、商业、园区、政府、学校、公共、城市空间及其他业态，业务覆盖面广，服务品质优秀。
　　（2）高品质服务能力
　　公司拥有统一、实用的通用型标准体系、品质管控体系及细分业态特色服务体系，为客户提供人性化、有温度的高品质服务；持续聚焦市场和客户多元化需求，整合公司专业服务能力及外部供应商，提供综合一体化服务解决方案。
　　（3）智慧化与科技应用能力
　　公司以“招商π”为主平台进行数智化能力打造，已完成十大业态全业务场景、全工作链条数智化能力覆盖，核心工作指令工单化流转、闭环化管理，各类业务数据汇聚展示，各层级用系统数据洞察业务、改善业务，构建了良好的数字化运营管理体系。
　　（4）专业人才队伍建设能力
　　公司物业管理业务经过多年的发展，聚集了覆盖不动产全生命周期各环节的专业人才队伍，同时随着近年来在跨界业务和创新业务的探索，逐渐形成复合型创新人才的培养机制。
　　3、商业运营业务竞争力
　　公司下属招商商管业务布局深圳、上海、成都、杭州等二十余城，深耕高能级城市，品牌影响力强，运营精细。招商商管已与超4,000个优质品牌深度合作，商业运营能力持续提升，通过构建“内容力、服务力、营销力、场景力”四力模型，夯实战略品牌，加速全国拓展，并打造宠物友好、儿童友好等特色服务标签，推动项目出圈，成果多元绽放。
　　
　　四、公司未来发展的展望
　　1、公司未来发展可能存在的风险分析
　　（1）市场不确定性加大的风险
　　市场环境不确定因素增多，政企机构客户可能因预算或经营压力而缩减物业合同，企业客户还可能面临信贷风险，给物业经营带来合同续签压力、价格竞争压力、收款压力等。
　　（2）行业竞争加剧风险
　　地产存量时代到来，物企发力市场拓展成为必然趋势，过度的市场竞争将使公司业务拓展承受压力，从而可能影响公司规模目标的达成，同时恶性竞争亦可能带来经营利润下滑的风险。收并购考验物企投后管理能力，整合不利可能造成项目无法续签、人才流失、盈利能力下降的风险。
　　（3）创新业务孵化风险
　　在国家政策的大力引导下，物企积极开展社区生活服务，探索可持续、可复制的增值服务模式，然而目前尚未形成成熟的服务模式和规范体系。创新业务孵化伴随着资金、人力、平台等投入，孵化失败可能导致前期投入成为沉没成本，亦可能错失业务发展机遇期，带来机会成本。
　　（4）战略落地风险
　　公司战略落地推进过程中，招商局集团及招商蛇口为公司提供的资源支持，市场拓展及收并购手段对业务的补充，增值服务、资产管理运营及新业务培育是否能够按照既定目标实现，以及在战略落地过程中资源、人才队伍、管控、协调机制等，都会影响公司战略实施落地及年度业绩目标的达成。
　　2、公司面临的市场环境分析
　　当前，物管行业发展承压，所处环境日益复杂多变，正从过去的增量市场步入增量与存量并存时代。在此进程中，行业增速放缓、竞争越发激烈，客户需求也在不断提升，诸多挑战接踵而至。在房地产深度调整、市场分化明显的大环境下，关联地产经营稳健、实力雄厚的头部物业企业在资源获取、品牌塑造等层面优势更为明显。随着竞争不断升级，强者愈强的马太效应愈发显著，头部企业凭借着庞大的规模、卓越的品牌影响力以及高效的资源整合能力等，与腰尾部企业的差距持续拉大。
　　然而，机遇与挑战并存，物业行业仍具备广阔的市场空间与良好的发展前景。住宅领域房地产仍然是支柱产业，城市更新、改善型住房需求多、保障性住房建设提速，持续为行业开拓新的增量空间，这将有助于物业行业的长期企稳向好。后勤社会化改革持续深化，医院、高校等后勤社会化尚处于进行时；在“加强基层治理”政策的导向下，城市一体化管理需求井喷，为物业企业开拓城市服务领域创造了广阔空间；国家大力发展“新质生产力”，战略性产业迎来结构性发展，催生IFM赛道机遇，市场发展潜力大；加之人口老龄化加剧，社区康养服务需求日益凸显，进一步拓宽了物业增值服务的边界。总体而言，物业行业进入稳健发展时期，在未来的激烈竞争中，唯有具备综合核心竞争力的物业企业方能脱颖而出，斩获更大的发展空间与市场机遇。
　　3、2026年度经营计划
　　2026年公司将围绕“发展深耕求变、管理精细提质、增值在做大中做强、服务精益求精、数智化深度赋能”五大方向落地管理动作，立足前瞻布局、以务实拼搏奋进，推动公司迈向高质量可持续发展新阶段。
　　一是发展深耕求变，做实续签保盘，总部提级管理重点项目，完善退出机制；做强核心业态，非住宅项目持续做精，强化IFM、高校等专业赛道发展，住宅项目加大市场化住宅发展力度；做深股东协同、总对总、合资合作等拓展路径。
　　二是管理精细提质，加大降本增效举措的实施，同时做深精细化管理对标，促进经营管理提升。
　　三是增值在做大中做强，与招商蛇口实现双向赋能，装修业务扩大招商蛇口新交付项目业务覆盖；挖掘B端非住集采及C端社区消费潜力；社区养老做实试点，宠物服务聚焦北上广深与重点项目，扩充服务品类。
　　四是服务精益求精，非住宅项目服务品质保持行业领先，推动服务力与项目保障深度融合；住宅项目服务培育关键人才，锻造项目经理、一线管家能力梯队，加强社群、会所运营。
　　五是数智化深度赋能，聚焦“项目穿透、精细运营、AI赋能”，深化项目现场数智化管理，推进业务财务深度融合。 收起▲

　　（一）报告期内公司经营管理情况
　　1、总体经营情况
　　2025年1-9月，公司实现营业收入139.42亿元，较上年同期增长14.65%；实现归属于上市公司股东的净利润6.86亿元，较上年同期增长10.71%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润6.69亿元，较上年同期增长12.97%。截至2025年9月末，公司总资产为193.25亿元，归属于上市公司股东的净资产为108.45亿元。
　　2、物业管理业务经营情况
　　报告期内，公司围绕“做好服务、做强标杆、做大规模、做优结构、做精管理”持续向客户提供优质服务，推动经营业绩稳健增长。重点开展工作如下：
　　做好服务。围绕“组织... 查看全部▼

　　（一）报告期内公司经营管理情况
　　1、总体经营情况
　　2025年1-9月，公司实现营业收入139.42亿元，较上年同期增长14.65%；实现归属于上市公司股东的净利润6.86亿元，较上年同期增长10.71%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润6.69亿元，较上年同期增长12.97%。截至2025年9月末，公司总资产为193.25亿元，归属于上市公司股东的净资产为108.45亿元。
　　2、物业管理业务经营情况
　　报告期内，公司围绕“做好服务、做强标杆、做大规模、做优结构、做精管理”持续向客户提供优质服务，推动经营业绩稳健增长。重点开展工作如下：
　　做好服务。围绕“组织力、产品力、体验力、科技力、品牌力”五个核心维度，构建可量化、可闭环的“服务力3.0评价模型”，设定服务响应、社群活跃等关键指标进行监测，同时激活“积余家”社群价值，系统性构建以“积余家”为统一品牌的亲子、读书、健身等圈层的社群矩阵，增强业主粘性。
　　做强标杆。加强标杆建设力度，依托“服务促经营，管理促效能”策略设置“一城一标杆”目标，聚焦26个核心项目开展住宅业态标杆建设工作。通过大连公园1872、苏州沁苏禧、南京雍宁府等项目积累了已呈现可复制、可推广的标杆落地经验，实现“一项目一方案”落地工作，以标杆名片吸引资源，为规模化扩张奠定持久增长动能。
　　做大规模。公司坚持多元赛道布局，深化股东资源协同，充分发挥集团全产业链资源优势，持续巩固非住宅领域头部服务商地位，同时通过创新突破市场化住宅赛道，多渠道发力拓展，稳固业务发展新增速。截至2025年9月末，公司在管物业项目2,410个，管理面积3.67亿平方米，2025年前三季度公司物业管理业务实现新签年度合同额30.23亿元，其中市场化拓展项目新签年度合同额27.81亿元。公司持续深耕办公、园区、政府等优势赛道，中标建行北京生产园区、广州移动、南航新疆分公司、华南师范大学石牌校园、深圳公安局龙华分局等千万级项目，同时加大对住宅业态的拓展力度，前三季度市场化住宅业态新签年度合同额同比增长38%。此外，依托母公司资源协同，积极推动智能化工程与批量精装修等增值业务落地，规模效应持续增强。
　　做优结构。公司持续降本增效，发力高毛利增值业务以优化业务结构。一方面，通过深化全国与区域集采、应用成本标准严控外包及物料成本，实现外包成本的有效压降，同时通过能源管理、维修基金撬动及科技替岗等成本创新举措深化成本管控；另一方面，围绕业主与企业客户核心需求，重点发力空间运营、美居服务及企业综合服务等高附加值板块，空间资源坪效同比提升24%，房产经纪营收同比提升79%，到家服务通过优化产品组合与创新服务模式，推进家政保洁、家电清洗等服务单品向服务套餐及次卡转化，第三季度平台客单价环比提升46%，复购率23%，美居业务聚焦自营能力构建，通过优化产品组合与创新服务模式，持续推动收入结构优化与盈利能力提升。
　　做精管理。公司落地穿透式管理，建立回款管理的“事前事中事后”全链条管理模式，以稳定现金流为管控目标实现回款工作做精、做细、做全；通过建立业务全周期精益化管控模型，强化经营联动，提升项目经营效能；加大科技赋能，持续深化业财一体化、项目经营全周期、供应商管理全周期等数智化应用迭代，加快人工智能应用，构建AI管家、工单助手、智能客服等人工智能应用，进一步提升服务效率；通过树立服务标杆、推行荣誉体系1.0强化价值牵引，将文化势能转化为管理动能，助力管理精细化提升。
　　3、资产管理业务经营情况
　　截至2025年9月末，公司在管商业项目72个（含筹备项目），管理面积397万㎡，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目60个，第三方品牌输出项目9个。三季度暑期档中，公司持续精进运营力，以用户“分层策略”为纲，在全国项目内打造不同的消费场景与内容，实现客流同比提升超20%，销售额同比提升约15%。截至2025年9月末，公司持有物业总体出租率为94%，持有物业出租业务以稳定客户资源、保障租金回收为核心经营目标的同时，持续优化运营服务品质，提升租客结构质量，推动业务稳健发展。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务　　（一）公司从事的主要业务　　招商积余作为招商局集团旗下从事物业资产管理与运营服务的主平台企业，以建设成为“中国领先的物业资产管理运营商”为目标，坚定“轻型化、规模化、科技化、市场化”发展原则，积极稳妥地推动“12347”战略落地，发展物业管理及资产管理两项核心业务，构建“沃土云林”商业模式，为客户提供全业态、全价值链、全场景的综合解决方案。报告期内公司的主要业务包括：物业管理业务、资产管理业务、其他业务。　　1、物业管理业务　　公司物业管理业务服务业态多元，以“机构+住宅+城市服务”并驾齐驱，涵盖住宅、办公、商业、园区、政府、学校、医院、场馆、交通、城市空... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）公司从事的主要业务
　　招商积余作为招商局集团旗下从事物业资产管理与运营服务的主平台企业，以建设成为“中国领先的物业资产管理运营商”为目标，坚定“轻型化、规模化、科技化、市场化”发展原则，积极稳妥地推动“12347”战略落地，发展物业管理及资产管理两项核心业务，构建“沃土云林”商业模式，为客户提供全业态、全价值链、全场景的综合解决方案。报告期内公司的主要业务包括：物业管理业务、资产管理业务、其他业务。
　　1、物业管理业务
　　公司物业管理业务服务业态多元，以“机构+住宅+城市服务”并驾齐驱，涵盖住宅、办公、商业、园区、政府、学校、医院、场馆、交通、城市空间等细分业态，进驻全国超160个城市。公司物业管理业务服务内容分为基础物业管理、平台增值服务、专业增值服务，同时积极探索“物业+康养”社区居家业务赛道。
　　基础物业管理：作为“沃土云林”商业模式中的“沃土”，是公司聚集资源，提供平台增值服务、专业增值服务等延伸业务的根基。公司为物业项目提供优质的保安、保洁、绿化保养、维修保养等基础服务，以及细分业态的特色综合保障服务，并通过标准化建设、平台化运营提升服务品质，巩固基础物业管理沃土。
　　平台增值服务：作为“沃土云林”商业模式中的“云”，承载公司平台化增值化的战略使命，致力成为物业私域流量领先的轻资产平台运营商，围绕物业强相关的社区生活服务场景，打造以到家服务、空间资源、企业集采等为拳头产品的多元增值服务。
　　专业增值服务：作为“沃土云林”商业模式中的“林”，致力于为“沃土”打造专业能力，提高核心竞争力，为“云”提供丰富的客户和空间资源。依靠多年积累的专业化服务能力和强大的客户粘性，为客户提供专业化配套与增值服务，并通过设立专业子公司提供专业化服务。具体包含：
　　（1）案场协销及房产经纪：为开发商提供案场协销、营销策划、销售代理等服务；为客户提供房屋租赁、买卖、定制化办公、产证办理等服务。
　　（2）设施管理服务：为楼宇、园区等设施提供设备运维、能源评估、管理，电梯购买、安装、维保等服务。
　　（3）建筑科技服务：为智慧园区设计、研发、建设提供智能化解决方案，建设数字化平台为物业管理业务提供科技赋能等。
　　（4）安保服务：提供临时勤务、科技安防、消防运营等安保服务。
　　（5）干洗服务：提供衣物洗涤、皮具养护等服务。
　　（6）餐饮服务：提供餐饮服务管理、中餐、中西式快餐制售等服务。
　　（7）社区康养服务：提供生活照料、居家康护、健康管理、适老化改造等服务。
　　2、资产管理业务
　　公司资产管理业务主要为商业运营、持有物业出租及经营。
　　商业运营业务主要为公司旗下招商商管利用专业的商业运营管理能力，为商业地产项目提供土地获取及开发建设阶段的商业定位、规划设计、工程改造等顾问咨询服务；在商业项目开业筹备及运营阶段提供招商、策划、推广、运营管理等服务。
　　持有物业出租及经营业务主要为酒店、商业、办公等持有型物业的出租经营。
　　3、其他业务
　　其他业务为剩余不动产处置业务。因业务发展战略调整，公司已于2016年将部分房地产开发业务相关资产与负债出售，自该次重大资产出售后，公司不再从事新的房地产项目开发业务。
　　（二）“沃土云林”商业模式
　　公司根据行业形势研判，结合自身发展优势、能力和资源禀赋，强化“大物业”战略发展选择，提炼并推动“沃土云林”商业模式落地。宽厚“沃土”，深耕物业基础管理沃土，逐步实现高密度布局，以规模化发展形成集约效应；广袤“云”层，依托旗下到家汇平台增值业务，充分发挥招商局集团资源协同，将线上业务延伸到物业管理的各个领域形成广袤云层；茂密盛“林”，培育全国性专业公司成长为茂密森林，与沃土紧密结合发挥“根系”作用，带动整个专业森林持续壮大，生生不息。
　　（三）报告期内公司所处行业情况
　　2025年上半年，我国经济运行总体平稳、稳中向好。国内生产总值同比增长5.3％，生产需求稳定增长，就业形势总体稳定，居民收入继续增加，新质生产力积极发展，高质量发展取得新进展。房地产市场继续朝着止跌回稳的方向迈进，上半年全国新建商品房销售面积同比下降3.5%，降幅收窄15.5个百分点；房屋新开工面积同比下降20.0%，比去年同期降幅收窄3.7个百分点；70个大中城市新房和二手房价同比降幅继续收窄，出现积极信号。
　　报告期内，国家出台相关政策，鼓励并规范物业行业发展。一方面，行业地位再提升。3月中共中央办公厅、国务院办公厅联合印发的《提振消费专项行动方案》将物业服务纳入鼓励外商投资产业目录，为行业发展注入新动能；另一方面，规范物业服务市场。全国多地发文开展专项整治物业乱象活动，规范物业服务行为；同时，在“好服务”导向下，各地落实全国住房城乡建设工作会议“大力实施物业服务质量提升行动”的工作要求，各地纷纷制定相关政策，提高物业服务企业服务水平，推动行业健康发展。
　　在宏观经济、房地产、行业政策等外部因素影响下，物业行业正经历从“粗放增长”到“精耕细作”的关键转型期，高质量发展成为主旋律。
　　（四）报告期公司经营情况
　　报告期内，公司保持战略定力，坚持“轻型化、规模化、科技化、市场化”发展原则，坚定发展信心，贯彻“经营+管理”双轮驱动，持续深化提质增效，经营业绩稳健增长。
　　1、总体经营业绩
　　2025年上半年，公司实现营业收入91.07亿元，较上年同期增长16.17%。其中，物业管理业务实现营业收入88.00亿元，较上年同期增长16.79%，主要系原有物业管理项目业务增长、新拓展物业管理项目转化及专业公司新拓业务等增值业务贡献；资产管理业务实现营业收入3.06亿元，较上年同期增长5.86%，主要系在管商业运营项目增加及原接管项目本报告期业务量增加。公司实现归属于上市公司股东的净利润4.74亿元，较上年同期增长8.90%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润4.63亿元，较上年同期增长11.87%。截至报告期末，公司总资产为192.89亿元，归属于上市公司股东的净资产为106.33亿元。
　　2、物业管理业务
　　（1）市场拓展
　　2025年上半年，公司物业管理业务多领域拓展持续发力，新签年度合同额17.64亿元，其中第三方项目新签年度合同额为15.92亿元（千万级项目贡献新签年度合同额占比58%）。截至2025年6月末，公司在管项目2,370个，管理面积为3.68亿㎡。
　　公司通过“标杆项目+战略客户”双擎驱动，坚持多元赛道布局，打造差异化市场竞争能力，并依托集团全产业链资源优势，保持非住宅业态战略细分赛道优势，持续巩固非住宅领域头部服务商地位。报告期内，公司持续保持在第三方非住宅赛道优势，在政府公建、产业园区、金融服务等细分赛道中标优质项目超50个；重点推进IFM战略规划落地建设，新签年度合同额同比提升11%，核心战略客户份额大幅增长；同时，深化集团资源协同，落地招商银行总部大厦等项目。此外，公司继续发力存量住宅市场，将市场化住宅项目作为公司战略型赛道和业务重要增长点，报告期内市场化住宅项目新签年度合同额同比增长23%。除此之外，公司持续深化区域优势资源战略合作模式，上半年新设立2家合资公司，并加大投后合资公司业务二次开发，围绕资源获取、市场深耕、业务拓展等方面开展全方位合作。控股股东也为公司发展提供了稳定的业务来源。2025年上半年，公司来自招商蛇口的物业管理业务新签年度合同额为1.72亿元，截至2025年6月末，公司来自招商蛇口的物业项目管理面积为1.30亿㎡。
　　（2）增值服务
　　以“服务延伸+场景创新”为引领，公司深化增值业务战略布局，业务创新与规模扩张并举，持续提升服务能级。紧密围绕业主生活需求，持续丰富服务场景，聚焦到家服务、空间资源、房产经纪等高粘性、高毛利赛道。其中，到家服务持续优化服务产品品类，服务覆盖50+核心城市，平台sku突破400个。深入洞察客户需求，推出家政保洁、空调清洗、衣物干洗等自营服务，其中清洗空调超2.5万台，销售额同比增长32%。积极探索空间资源多种经营方式，通过数字化赋能提升资源精细化管理，深耕一线重点城市，实现资源坪效提升15%；大力发展房产经纪，着力构建社区门店模式，强化二手租售专业能力建设，营收同比增长；充电桩业务进入规模化发展阶段，构建起覆盖全国的智慧充电网络，累计为新能源车主提供高效充电服务逾550万次，减少碳排放量7,045吨。搭建企业数字化采购平台，为商办客户提供基于办公用品、工业品、系统集成等场景的一站式采购服务，服务企业客户数超6,500家。此外，聚焦居家健康、居家服务、居家适老化改造三条产品线，以武汉1872、长沙佳馨园及招商积余大厦企业健康管理中心为试点打造“住宅+康养”、“非住宅+康养”模式业务示范区，积极探索“物业+康养”全新业务模式。
　　围绕房地产开发全生命周期服务，持续深化与招商蛇口的战略协同，同时加速市场化拓展步伐，重点打造精装修、第三方维修、到家宜居三大核心业务板块。其中，精装修赛道以南京、上海、西安、杭州等经济枢纽城市为战略支点，通过标杆项目集群的交付能力验证，构筑竞争壁垒；第三方维修服务项目突破200个，规模持续扩张。到家宜居通过房产交易、交付履约、存量焕新三环联动重构价值链，依托行业标准化服务构建信任基石，以西安云山间项目为范例，成功实现销售周期缩短与客单价提升的双重突破。
　　3、资产管理业务
　　（1）商业运营业务
　　截至2025年6月末，公司旗下招商商管在管项目72个（含筹备项目），管理面积397万㎡，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目60个，第三方品牌输出项目9个。2025年上半年，集中商业销售额同比提升10.3%；客流同比提升17.0%，会员总数累计达740.8万。报告期内，针对在营项目将进一步提升审美力，打造艺术家IP联名全国巡展，联合优质青年艺术家IP，在全国多个项目落地，焕新场景体验，加强沉浸式主题场景打造及老项目改造提升。深圳太子湾VILLA盛大开街，以独特的街区建筑，结合高端餐饮首店落地，形成“轻休闲+高品位”的双核商业格局，结合滨海特色建筑群，落位黑米餐厅、滨海特色餐饮及生活配套，串联起时尚、艺术、文化与休闲的滨海生活场景，打造高端生活方式体验场。
　　（2）持有物业出租及经营
　　公司持有物业包括酒店、购物中心、商业、写字楼等多种业态，总可出租面积为46.89万㎡，截至2025年6月末总体出租率为93%，整体表现稳健。报告期内持有物业租赁业务以稳定经营为主导，在着力维护现有优质客户关系、持续优化客户结构的同时，积极拓展市场渠道，深度挖掘潜在客户资源，通过租金策略优化、服务品质提升、精准营销推广等多措并举，保障持有物业租赁业务持续稳定地运营。
　　4、重点管理工作
　　（1）数智化赋能
　　以数智化为抓手重构空间服务价值链。持续探索人工智能、机器人等方面创新应用，加速公司AI建设，深化客服智能体、智能巡检机器人等创新应用，物业AI工单助手实现住宅项目全覆盖，试点上线AI客服机器人等功能，全面重塑“人机协同”服务新范式；深化业务赋能价值落地，构建智慧物管处，围绕项目服务、项目作业、项目经营，加快推进业务外包管理、车场治理、业财数据交换中心建设等，持续赋能项目经营质效，提升项目服务效率。
　　（2）精益管理
　　通过对项目开展全方位内部剖析与外部对标，在“一业态一模板”运营基础上，双管齐下优化项目管理。一方面，聚焦现有项目运营效率提升，通过优化运营流程、运用成熟工具深化机器替岗等科技手段，形成人员配置标准，有效提高了项目运营的人均效能；另一方面，构建增量项目管控模式，强化跟踪目标达成情况，牵引成本与业务需求实现精准适配。
　　（3）品质管理
　　通过品控体系优化，全面重构产品力、品控力、体验力三维测量系统，围绕生活配套、居家服务、便民服务等形成19个服务大类49个细项产品的“好服务”标准，以《岗位小红书》系列标准和优秀案例分享为核心持续推动管家培训，促进面客关键岗位技能提升，并通过组织高管聆听客户声音等活动稳固客户黏性，同时结合线下品质过程监控、客户服务触点评价体系压实品质过程管理。公司荣获克而瑞物管、中物研协联合发布的“2025中国物业服务力百强企业TOP3”、“2025中国物业服务企业综合实力500强第3名”等荣誉称号。
　　融资途径
　　报告期内，公司积极推进资金管理模式优化，通过完善资金调度机制、强化回款全流程管控提升资金使用效率，同时盘活闲置资金，持续压降资金成本与债务规模。目前公司授信额度储备充足，为业务开展提供坚实支撑，未来，公司将结合业务实际合理规划融资安排，持续优化债务结构，在有效防范资金风险的基础上进一步提升资金使用效率，切实保障股东权益。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　根据房地产经营惯例，公司为下属地产项目（含已完工项目）商品房承购人提供抵押贷款担保、担保期限从《楼宇按揭合同》生效之日起，至贷款银行为购房人办妥正式产权证，并移交贷款银行保管之日止（或与各贷款银行约定的其他担保期限）。
　　截至2025年6月30日，公司为商品房承购人提供抵押贷款担保的未还贷款余额为192,365.10元。

　　二、核心竞争力分析
　　1、公司整体竞争力
　　（1）央企背景、物业管理行业A股龙头企业、机构类物业领先地位
　　公司作为央企背景的上市公司，是国内A股物业管理行业龙头企业，在机构类物业领域占据领先地位，为客户提供全业态、全价值链、全场景的综合解决方案。公司荣获克而瑞物管、中物研协联合发布的“2025中国物业服务力百强企业TOP3”、“2025中国物业服务企业综合实力500强第3名”，树立了物业行业发展风向标。
　　（2）拥有来自大股东的业务支持
　　招商蛇口为公司控股股东，招商局集团为公司实际控制人。招商蛇口为公司提供稳健的项目资源；同时，招商局集团在交通、港口、物流、金融服务等业务上拥有庞大的业务资源，通过深化与招商局集团相关业务的协同，将为公司业务开拓提供新的增量空间。
　　（3）成熟的市场化发展能力
　　多年的市场化发展，公司市场化物业管理业务处于行业领先水平；公司拥有专业的市场化拓展、运营、管理团队，并且已建立了较为成熟的市场化激励机制。
　　（4）文化理念及品牌优势
　　公司深入传承“招商血脉、海辽精神、蛇口基因”，积极创建“向善、向上”企业文化内核，以百年招商文化凝心聚力，汇聚了一批忠诚的核心员工团队，以客为先，秉持“让城市和生活更美好”的品牌使命，为客户创造多元价值。公司在物业管理领域拥有良好的市场影响力，在机构类物业管理方面的口碑和品牌优势明显，在多个细分赛道孵化了具有潜力的专业业务品牌。
　　2、物业管理业务竞争力
　　（1）多业态综合服务能力
　　公司物业管理业务在管项目类型丰富，服务对象涵盖住宅类物业和非住宅类物业。非住宅类项目包括办公、商业、园区、政府、学校、公共、城市空间及其他业态。业务覆盖面广，服务品质优秀。
　　（2）高品质服务能力
　　公司拥有统一、实用的通用型标准体系、品质管控体系及细分业态特色服务体系，为客户提供人性化、有温度的高品质服务。持续聚焦市场和客户多元化需求，整合公司专业服务能力及外部供应商，提供综合一体化服务解决方案。
　　（3）智慧化与科技应用能力
　　公司以“招商π”为主平台进行数字化能力打磨，已完成十大业态全业务场景、全工作链条数字化能力覆盖，核心工作指令工单化流转、闭环化管理，各类业务数据汇聚展示，各层级用系统数据洞察业务、改善业务，构建了良好的数字化运营管理体系。
　　（4）专业人才队伍建设能力
　　公司物业管理业务经过多年的发展，聚集了覆盖不动产全生命周期各环节的专业人才队伍。同时，随着近年来在跨界业务和创新业务的探索，逐渐形成复合型创新人才的培养机制。
　　3、商业运营业务竞争力
　　招商商管业务布局在深圳、上海、杭州、厦门、苏州、武汉、成都、长沙、宁波、昆山、赣州等二十余个城市，具有较强的品牌影响力和精细化运营能力，拥有优质商户资源，与6,555个优质品牌资源建立了深度合作，商业运营能力稳步提升。为迎接变化的消费市场，招商商管全面推出“内容力、服务力、营销力、场景力”四力运营模型及项目“分类施策”战略，全面推进“一项目一打法”差异化资产增值路径。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　1、公司未来发展可能存在的风险分析
　　（1）市场不确定性加大的风险
　　国内经济有效需求不足、社会预期偏弱，市场环境不确定因素增多，政企机构客户可能因预算或经营压力而缩减物业合同费用，企业客户还可能面临信贷风险，给物业经营带来合同续签压力、价格竞争压力、收款压力等。
　　（2）行业竞争加剧风险
　　地产存量时代到来，物企发力市场拓展成为必然趋势，过度的市场竞争将使公司业务拓展承受压力，从而可能影响公司规模目标的达成，同时恶性竞争亦可能带来经营利润下滑的风险。整合并购趋于谨慎，考验物企投后管理能力，整合不力可能造成项目无法续签、人才流失、盈利能力下降的风险。
　　（3）创新业务孵化风险
　　在国家政策的大力引导下，物企积极开展社区生活服务，探索可持续、可复制的增值服务模式，然而目前尚未形成成熟的服务模式和规范体系。创新业务孵化伴随着资金、人力、平台等投入，孵化失败可能导致前期投入成为沉没成本，亦可能错失业务发展机遇期，带来机会成本。
　　（4）战略落地风险
　　公司战略落地推进过程中，招商局集团及招商蛇口的资源支持，市场拓展及收并购手段对业务的补充，增值服务、资产管理运营及新业务培育是否能够按照既定目标实现，以及在战略落地过程中资源、人才队伍、管控、协调机制等，都会影响公司战略实施落地及年度业绩目标达成。
　　2、公司面临的市场环境分析
　　当前，物管行业发展承压，所处环境日益复杂多变，正从过去的增量市场步入存量竞争时代。在此进程中，行业增速放缓、竞争越发激烈，客户需求也在不断提升，诸多挑战接踵而至。在房地产开发下行，市场分化明显的大环境下，关联地产母公司经营稳健、实力雄厚的头部物业企业在资源获取、品牌塑造等层面优势更为明显。随着竞争不断升级，强者愈强的马太效应愈发显著，头部企业凭借着庞大的规模、卓越的品牌影响力以及高效的资源整合能力等，与腰尾部企业的差距持续拉大。
　　然而，机遇与挑战并存，物业行业仍具备广阔的市场空间与良好的发展前景。住宅增量仍有空间，“新型城镇化战略”、“城市更新行动”等政策持续加码，持续为行业开拓新的增量空间；在政策引导下，业主委员会加速成立，存量住宅市场空间将进一步释放。后勤社会化趋势推进，学校、医院等存量物业的市场化程度加深，物业管理的覆盖范围得以扩展。物业服务行业在民生保障和基层治理中的价值愈发凸显，在“加强基层治理”政策的导向下，城市一体化管理需求持续释放，为物业企业开拓城市服务领域创造了广阔空间。加之人口老龄化加剧，社区康养服务需求日益凸显，进一步拓宽了物业增值服务的边界。总体而言，物业行业已迈进稳健增长、微利经营的全新发展阶段。在未来的激烈竞争中，唯有具备综合核心竞争力的物业企业方能脱颖而出，斩获更大的发展空间与市场机遇。
　　3、2025年下半年经营计划
　　2025年下半年，公司将继续坚持以轻型化、规模化、科技化、市场化的“四化”发展目标为引领，进一步强化战略目标执行，通过提升服务力和运营力，推动实现规模增长和高质量发展。一是加大业务规模发展，基础物管业务全力加大拓展力度，增值业务聚焦高毛利业务做大规模；二是持续提升服务力，通过升级服务产品，提升关键面客岗服务能力，打造服务文化，以优质服务提升客户粘性；三是精细化成本管控，多维度管控运营成本，提升经营效益；四是重视现金流管理，强化对应收账款的过程管理和穿透式管理，夯实管理责任，保证企业现金流稳定。 收起▲