一、报告期内公司从事的主要业务　　（一）公司从事的主要业务　　公司作为招商局集团旗下从事物业资产管理与运营服务的主平台企业，以建设成为“中国领先的物业资产管理运营商”为目标，坚定“轻型化、规模化、科技化、市场化”发展原则，积极稳妥地推动“12347”战略落地，发展物业管理及资产管理两项核心业务，构建“沃土云林”商业模式，为客户提供全业态、全价值链、全场景的综合解决方案。报告期内公司的主要业务包括：物业管理业务、资产管理业务、其他业务。　　1、物业管理业务　　公司物业管理业务服务业态多元，以“机构+住宅+城市服务”综合发展，涵盖住宅、办公、商业、园区、政府、学校、医院、场馆、交通、城市空间等... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）公司从事的主要业务
　　公司作为招商局集团旗下从事物业资产管理与运营服务的主平台企业，以建设成为“中国领先的物业资产管理运营商”为目标，坚定“轻型化、规模化、科技化、市场化”发展原则，积极稳妥地推动“12347”战略落地，发展物业管理及资产管理两项核心业务，构建“沃土云林”商业模式，为客户提供全业态、全价值链、全场景的综合解决方案。报告期内公司的主要业务包括：物业管理业务、资产管理业务、其他业务。
　　1、物业管理业务
　　公司物业管理业务服务业态多元，以“机构+住宅+城市服务”综合发展，涵盖住宅、办公、商业、园区、政府、学校、医院、场馆、交通、城市空间等细分业态，进驻全国超100个城市。公司物业管理业务服务内容分为基础物业管理、平台增值服务、专业增值服务，同时积极探索“物业+康养”社区居家业务赛道。
　　基础物业管理：作为“沃土云林”商业模式中的“沃土”，是公司聚集资源，提供平台增值服务、专业增值服务等延伸业务的根基。公司为物业项目提供优质的保安、保洁、绿化保养、维修保养等基础服务，以及细分业态的特色综合保障服务，并通过标准化建设、平台化运营提升服务品质，巩固基础物业管理沃土。
　　平台增值服务：作为“沃土云林”商业模式中的“云”，承载公司平台化增值化的战略使命。旗下的深圳招商到家汇科技有限公司致力成为物业私域流量领先的轻资产平台运营商，以爆品引领、服务渗透、线上+线下结合为抓手，开展“企业商城+个人商城+资源运营”等多业务线条的增值服务，反哺基础服务沃土。
　　专业增值服务：作为“沃土云林”商业模式中的“林”，致力于为“沃土”打造专业能力，提高核心竞争力，为“云”提供丰富的客户和空间资源。依靠多年积累的专业化服务能力和强大的客户粘性，为客户提供专业化配套与增值服务，并通过设立专业子公司提供专业化服务。主要包含：
　　（1）案场协销及房产经纪：为开发商提供案场协销、营销策划、销售代理等服务；为客户提供房屋租赁、买卖、定制化办公、产证办理等服务。公司旗下拥有深圳市招商置业顾问有限公司。
　　（2）设施管理服务：为楼宇、园区等设施提供设备运维、能源评估、管理，电梯购买、安装、维保等服务。公司旗下拥有招商积余综合设施运营服务（深圳）有限公司、招商楼宇科技（深圳）有限公司和招商南光电梯科技（深圳）有限公司。
　　（3）建筑科技服务：为智慧园区设计、研发、建设提供智能化解决方案，建设数字化平台为物业管理业务提供科技赋能等。公司旗下拥有深圳招商建筑科技有限公司、招商积余数字科技（深圳）有限公司。
　　（4）停车场管理服务：提供车场设施设备改造维护、车场设计规划及车场产品研发等智慧停车管理服务。公司旗下拥有深圳市中航智泊科技有限公司。
　　（5）安保服务：提供临时勤务、科技安防、消防运营等安保服务。公司旗下拥有招商智慧保安服务有限公司。
　　（6）社区康养服务：提供生活照料、居家康护、健康管理、适老化改造等服务。公司旗下设立医养事业部。
　　（7）干洗服务：提供衣物洗涤、皮具养护等服务。公司旗下拥有深圳市正章干洗有限公司。
　　（8）餐饮服务：提供餐饮服务管理、中餐、中西式快餐制售等服务。公司旗下拥有深圳市老大昌酒楼有限公司、中航物业管理有限公司餐饮分公司、余味餐饮（深圳）有限公司。
　　2、资产管理业务
　　公司资产管理业务主要为商业运营、持有物业出租及经营。
　　商业运营业务主要为公司旗下招商商管利用专业的商业运营管理能力，为商业地产项目提供土地获取及开发建设阶段的商业定位、规划设计、工程改造等顾问咨询服务；在商业项目开业筹备及运营阶段提供招商、策划、推广、运营管理等服务。
　　持有物业出租及经营业务主要为酒店、商业、办公等持有型物业的出租经营。
　　3、其他业务
　　其他业务为剩余不动产处置业务。因业务发展战略调整，公司已于2016年将部分房地产开发业务相关资产与负债出售，自该次重大资产出售后，公司不再从事新的房地产项目开发业务。
　　（二）“沃土云林”商业模式
　　公司根据行业形势研判，结合自身发展优势、能力和资源禀赋，强化“大物业”战略发展选择，提炼并推动“沃土云林”商业模式落地。宽厚“沃土”，深耕物业基础管理沃土，逐步实现高密度布局，以规模化发展形成集约效应；广袤“云”层，依托旗下到家汇平台增值业务，充分发挥招商局集团资源协同，将线上业务延伸到物业管理的各个领域形成广袤云层；茂密盛“林”，培育全国性专业公司成长为茂密森林，与沃土紧密结合发挥“根系”作用，带动整个专业森林持续壮大，生生不息。
　　（三）报告期内公司所处行业情况
　　2024年上半年，房地产政策积极调整优化，但房地产投资端等相关指标尚在低位运行，上半年全国新建商品房销售面积同比下降19.0%，新开工面积同比下降23.7%，70个大中城市新建商品住宅价格持续走低，住宅物业增量市场继续萎缩。
　　2024年上半年中央出台相关政策，总体利于物业管理行业发展。中央经济会议部署加快推进保障性住房建设、城中村改造工程、“平急两用”公共基础设施建设，上半年“三大工程”拉动房地产开发投资0.9个百分点，持续释放物业服务空间。国务院印发《关于促进服务消费高质量发展的意见》，扩大养老托育、文旅体育、家政服务等重点领域服务消费，鼓励有条件的物业企业与养老、托育、餐饮、家政等企业开展合作，发展“物业服务+生活服务”模式，拓宽增值服务边界。
　　在宏观经济、房地产等外部因素影响下，物业企业营收增速放缓，回归服务本质，进入微利经营模式，高质量发展成为主旋律。
　　（四）报告期公司经营情况
　　报告期内，公司保持战略定力，坚持“轻型化、规模化、科技化、市场化”发展原则，坚定发展信心，贯彻“经营+管理”双轮驱动，持续深化提质增效，经营业绩呈现总体平稳的运行态势。
　　1、总体经营业绩
　　报告期内，公司实现营业收入78.39亿元，较上年同期增长12.34%。分板块来看，物业管理业务实现营业收入75.35亿元，较上年同期增长12.68%，主要系市场新拓物业管理项目、母公司交付项目增加以及原有物业管理项目延伸业务增长；资产管理业务实现营业收入2.89亿元，较上年同期增长2.61%，主要系在管商业运营项目增加；其他业务实现营业收入0.15亿元，主要系报告期内出售零星资产。公司实现归属于上市公司股东的净利润4.35亿元，较上年同期增长3.79%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润4.14亿元，较上年同期增长7.65%。截至报告期末，公司总资产为186.07亿元，归属于上市公司股东的净资产为100.15亿元，资产负债率为45.26%。
　　2、物业管理业务
　　（1）市场拓展
　　2024年上半年，公司物业管理业务多领域市场拓展持续发力，新签年度合同额达18.93亿元。其中，第三方项目新签年度合同额为17.40亿元，千万级项目贡献新签年度合同额占比超50%。截至2024年6月末，公司在管项目数达2,209个，管理面积增至3.85亿㎡，其中来自第三方项目的管理面积为2.57亿㎡，占比67%。
　　公司坚持多元赛道布局，以获取优质非住宅项目为支点，深耕非住宅业态，报告期内，第三方项目中非住宅业态新签年度合同额达15.71亿元，占比90%。截至2024年6月末，非住宅业态管理面积增至2.52亿㎡，占比66%。报告期内非住宅业态稳健增长，实现基础物业管理营业收入46.33亿元，同比增长19%，占基础物业管理营业收入的七成以上。非住宅业态多个领先赛道聚链成势，优质项目落地见效。报告期内，公司核心业态如金融、互联网、航空、高校、医院、交通等拓展表现强劲，新拓展了广州国际金融城、中国人寿大厦、广东通驿高速公路服务区、上海轨道交通3、4号线等大客户多个服务项目，锻造高质量发展“强引擎”。公司坚持深入城市赋能共生，中标济南市起步区、肇庆高新区城市服务等项目，城市服务业务新签年度合同额合计超亿元。抢滩存量住宅赛道，报告期内市场化住宅项目新签年度合同额1.69亿元，同比增长超70%，其中住宅二手盘项目市场拓展新签年度合同额超2,000万元，实现突破。总对总业务客户合作加深，中标中兴、荣耀、京东、海康威视等大客户多个项目，报告期内总对总业务新签年度合同额合计1.2亿元。公司深化区域优势资源战略合作模式，新设佛山市城建积余智慧城市服务有限公司、中山科城积余城市运营服务有限公司等合资公司，围绕资源获取、市场深耕、业务拓展等方面开展全方位合作。此外，大股东为公司发展提供了稳定的业务来源。2024年上半年，来自招商蛇口的新签年度合同额达1.53亿元，截至2024年6月30日，公司管理的来自招商蛇口的物业面积达1.28亿㎡。
　　（2）平台增值服务
　　平台增值服务紧密围绕客户生活和办公需求，企业服务、零售服务、到家服务、公区资源、到家宜居“五线”齐发。上半年平台增值服务实现营业收入2.56亿元，保持持续增长态势。其中，企业服务围绕优势品类以点带面复制相同体系客户或品类业务案例，持续为客户创造降本增效服务价值；零售服务加强重点直播产品销售推广力度，强化爆品打造，部分爆品销售额突破千万元；到家服务迭代完善家庭保洁、家电清洁、水电维修等36个品类分级及推广策略，建立优势互补的优质服务团队；公区资源聚焦资源管理提升，持续挖潜，新增资源点位1,300多个；到家宜居坚持打造自营重点标杆项目，启动深圳市南山蛇口片区旧居改造业务模式试点，郑州招商时代锦宸自营模式初见成效。
　　（3）专业增值服务
　　打造专业市场服务能力，上半年专业增值服务实现营业收入9.23亿元。智能化工程市场业务多点突破，成功拓展了贵州茅台、海通证券、金辉集团等优质客户；充电桩业务步入快速发展期，目前已接入2.8万余台充电桩，提供便捷充电超700万次，减少碳排放超1,127万千克；充分发挥机电安装和维护技术优势，积极拓展机电业务，成功斩获武汉高科、深圳妈祖北区等项目，擦亮“机电服务”名片；利用资源优势，全面发力智能家居业务，实现营收突破千万元；持续提升综合设施管理的技术支持专业能力，从流程、技术、人和场景入手，实现客户价值链的重构，深度服务华为、阿里、宁德时代等核心客户，确保业务稳定性与持续性；推动房产经纪业务平台化转型，深化条块结合，全国房产租售收入同比增长36%；加快“物业+康养”业务融效，通过试点项目打样，加快产品与服务落地，社区居家业务规模同比显著增长。
　　3、资产管理业务
　　（1）商业运营业务方面，截至2024年6月末，招商商管在管商业项目70个（含筹备项目），管理面积397万㎡，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目58个，第三方品牌输出项目9个。2024年上半年，集中商业销售额同比提升26.7%，同店同比提升6.9%；客流同比提升37.7%，同店同比提升15.4%。有效会员总数累计达752.9万，同比增长63.2%。营销推广聚焦商业差异化积极推动跨界资源合作，落地多场市场知名IP主题装置和品牌快闪，增强项目话题度和活动传播性。挖掘优质新兴品牌及创新业态品牌资源，持续丰富品牌资源储备，新引入品牌数量同比提升69%，品牌总数提升21%。致力巩固加强战略品牌合作的深度与广度，与多家知名品牌签订深度战略合作协议，实现优势互补，共谋发展。
　　（2）持有物业出租及经营业务方面，公司持有物业包括酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多种业态，截至2024年6月末总可出租面积为46.90万㎡，总体出租率为94%。公司以稳定经营为主导，稳定现有客户资源同时关注潜在客户租赁需求，建立多元化营销渠道，拓宽获客路径，积极推进空置物业招租，努力实现资产保值。
　　4、重点管理工作
　　（1）数字化赋能
　　公司持续借“智”攀高，以“数”赋能。利用AI技术建设“物业AI工单助手”，替代一线客服自动转工单、进行工单分类等，提高服务效率；推出“积余服务”小程序，标准化基础物业服务功能，构建一站式业主服务平台，为客户提供便捷线上服务；打造数字化管理处，通过智慧物管、智慧服务、智慧物联，实现全场景业务线上化、服务标准化、作业流水化、管理透明化，快速响应业主服务诉求，助力满意度提高、管理成本优化、效能提升，让物业服务实现了从“质”到“智”的飞跃；升级智慧城市管家平台，并补强古树养护、公厕管理、垃圾分类等功能，支撑城市服务业务发展。
　　（2）精益管理
　　持续深化“一业态一模板”工具在全业态领域的延伸应用，深入推动项目专项提升工作的开展。优化项目运营流程、明确关键环节，规范各节点的标准与要求，有效指导和把控各个关键环节。利用现有成熟工具深入推进机器替岗，探索科学管理手段以拓展增利空间。开展组织变革，提升管理效能，强化总部经营统筹和职能管控，总部职能更精简；推进业务单位整合，业务更聚焦；依托智慧化管理、人性化运营，提高人均质效。
　　（3）品质管理
　　公司持续完善业态标准，报告期内组织发布住宅、城市空间、写字楼、场馆等业态服务标准31项；持续开展建立客户粘性等品质培训，组织城市公司开展技能比赛，提升一线服务意识和技能；推进线上线下品质检查，落实结果应用，压实品质过程管理；开展供应商质量管理，通过完善保洁、绿化、消杀等基础物业供应商服务标准合同，开发优化巡视任务方案等，赋能品质提升、服务升级。公司品牌价值不断提升，荣获克而瑞物管“2024中国物业服务力百强TOP4”“2024中国物业服务企业综合实力500强TOP3”等荣誉。
　　融资途径
　　报告期内，公司通过强化资金使用过程管控、积极推进存量贷款置换，并充分发挥集团内资源协同优势，实现资金成本与债务规模持续压降的资金管理目标，完成公司2021年第一期中期票据的到期兑付工作。目前公司授信额度储备充足，未来将根据公司经营业务需要合理安排融资类型，稳定债务结构，不断提升公司对资金风险的管控能力。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　根据房地产经营惯例，公司为下属地产项目（含已完工项目）商品房承购人提供抵押贷款担保，担保期限从《楼宇按揭合同》生效之日起，至贷款银行为购房人办妥正式产权证，并移交贷款行保管之日止（或与各贷款银行约定的其他担保期限）。
　　截至2024年6月30日，公司为商品房承购人提供抵押贷款担保的未还贷款余额为244,749.06元。

　　二、核心竞争力分析
　　1、公司整体竞争力
　　（1）央企背景、物业管理行业A股龙头企业、机构类物业领先地位
　　公司作为央企背景的上市公司，是国内A股物业管理行业龙头企业，在机构类物业领域占据领先地位，为客户提供全业态、全价值链、全场景的综合解决方案。荣获克而瑞物管“2024中国物业服务力百强TOP4”，树立了物业行业服务力风向标。
　　（2）拥有来自大股东的业务支持
　　招商蛇口为公司控股股东，招商局集团为公司实际控制人。招商蛇口土地储备及开发业务规模的不断增长，将为公司提供稳健的项目资源；同时，招商局集团在交通、港口、物流、金融服务等业务上拥有庞大的业务资源，通过深化与招商局集团相关业务的协同，将为公司业务开拓提供新的增量空间。
　　（3）成熟的市场化发展能力
　　多年的市场化发展，公司市场化物业管理业务处于行业领先水平；公司拥有专业的市场化拓展、运营、管理团队，并且已建立了较为成熟的市场化激励机制。
　　（4）文化理念及品牌优势
　　公司深入传承“招商血脉、海辽精神、蛇口基因”，积极创建“向善、向上”企业文化内核，以百年招商文化凝心聚力，汇聚了一批忠诚的核心员工团队，以客为先，秉持“让城市和生活更美好”的品牌使命，为客户创造多元价值。公司在物业管理领域拥有良好的市场影响力，在机构类物业管理方面的口碑和品牌优势明显，在多个细分赛道孵化了具有潜力的专业业务品牌。
　　2、物业管理业务竞争力
　　（1）多业态综合服务能力
　　公司物业管理业务在管项目类型丰富，服务对象涵盖住宅类物业和非住宅类物业。非住宅类项目包括办公、商业、园区、政府、学校、公共、城市空间及其他业态。业务覆盖面广，服务业态多元。
　　（2）高品质服务能力
　　公司拥有统一、实用的通用型标准体系、品质管控体系及细分业态特色服务体系，为客户提供人性化、有温度的高品质服务。持续聚焦市场和客户多元化需求，整合公司专业服务能力及外部供应商，提供综合一体化服务解决方案。
　　（3）智慧化与科技应用能力
　　公司通过数字化整合资源、打通流程，赋能高效服务，已形成多业态数字化产品及智慧运营体系，涵盖招商π智慧物业、智慧设施设备、智慧停车、智慧医院后勤、智慧校园后勤、智慧金融后勤、智慧城市物业服务、智慧能源、智慧光伏、企业集采管理平台等，旗下拥有5家国家高新技术企业、3家专精特新中小企业。
　　（4）专业人才队伍建设能力
　　公司物业管理业务经过多年的发展，聚集了覆盖不动产全生命周期各环节的专业人才队伍。同时，随着近年来在跨界业务和创新业务的探索，逐渐形成复合型创新人才的培养机制。
　　3、商业运营业务竞争力
　　招商商管业务布局在深圳、上海、杭州、厦门、苏州、武汉、成都、长沙、宁波、昆山、赣州等二十余个城市，具有较强的品牌影响力和精细化运营能力，拥有优质商户资源，与多个优质品牌资源建立了深度合作。招商商管已陆续与招商蛇口持有型商业项目签订委托管理协议，在管商业物业规模不断扩大。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　1、公司未来发展可能存在的风险分析
　　（1）市场不确定性加大的风险
　　国内经济有效需求不足、社会预期偏弱，市场环境不确定因素增多，政企机构客户可能因预算或经营压力而缩减物业合同，部分企业客户还可能面临信贷风险，给物业经营带来合同续签压力、价格竞争压力、收款压力等。
　　（2）行业竞争加剧风险
　　地产存量时代到来，物企发力市场拓展成为必然趋势，过度的市场竞争将使公司业务拓展承受压力，从而可能影响公司规模目标的达成，同时恶性竞争亦可能带来经营利润下滑的风险。整合并购仍是头部物企谋求发展的重要手段，考验物企投后管理能力，整合不利可能造成项目无法续签、人才流失、盈利能力下降的风险。
　　（3）创新业务孵化风险
　　在国家政策的大力引导下，物企积极开展社区生活服务，探索可持续、可复制的增值服务模式，然而目前尚未有成功案例。创新业务孵化伴随着资金、人力、平台等投入，孵化失败可能导致前期投入成为沉没成本，亦可能错失业务发展机遇期，带来机会成本。
　　（4）战略落地风险
　　公司战略落地推进过程中，招商局集团及招商蛇口的资源支持，市场拓展及收并购手段对业务的补充，增值服务、资产管理运营及新业务培育是否能够按照既定目标实现，以及在战略落地过程中资源、人才队伍、管控、协调机制等，都会影响公司战略实施落地及年度业绩目标达成。
　　2、公司面临的市场环境分析
　　行业发展环境承压，行业从增量市场逐步转入存量市场，面临增速下降、竞争加剧、客户需求升级等诸多挑战。在开发下行趋势下，地产分化，关联地产经营稳健的头部企业更为有利；竞争升级，马太效应进一步凸显，头部企业之间竞争更为激烈，与腰尾部企业的差距进一步加大。
　　然而，机遇与挑战并存，物业行业体量仍较广阔。住宅增量仍有空间，保障性住房加快建设，将持续释放增量空间；后勤社会化持续，将提升学校、医院等存量物业渗透率；“加强基层治理”政策导向下，城市一体化管理需求释放，城市服务空间大；人口老龄化蕴藏社区康养服务需求，物业增值服务边界进一步拓宽。行业步入稳健增长、微利经营的发展新常态，具有综合核心竞争力的物企将在未来竞争中胜出。
　　3、2024年下半年经营计划
　　2024年下半年，公司将锚定发展目标，持续以轻型化、规模化、科技化、市场化的“四化”发展目标为路径，进一步强化战略执行，提升治理效能，深耕物业主业，推动高质量发展。一是坚持业务聚焦，基础业务深挖存量市场潜力，增值业务精准拓展增量空间；二是强化服务意识，提升服务质效，以优质服务提升客户粘性；三是夯实成本管理，刀刃向内控成本，精细管理提效益；四是推动客户分级分类管理，强化逾期欠款风险预警，精准施策加大催收力度。
　　此外，公司将进一步推进数字化建设，加强对内管理的数字化应用，在管理标准化的基础上用数字化建立核心成本管理能力。同时结合客户反馈，优化数字化服务平台，提供个性化、便捷化的服务体验，增强客户满意度和物业服务的核心竞争力。 收起▲

　　（一）报告期内公司经营管理情况　　1、总体经营情况　　报告期内，在当前宏观经济环境下，面对市场竞争加剧、经营成本上升、客户需求多样化等多方面压力，公司全面强化品质基础，坚持开源增收与精益提效并重，切实做好各项经营管理工作。2024年1-3月，公司实现营业收入37.25亿元，较上年同期增长12.67%；实现归属于上市公司股东的净利润1.91亿元，较上年同期增长3.34%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1.81亿元，较上年同期增长10.47%。截至2024年3月31日，公司总资产为180.67亿元，归属于上市公司股东的净资产为99.51亿元。　　2、重点管理工作　　夯实服务根... 查看全部▼

　　（一）报告期内公司经营管理情况
　　1、总体经营情况
　　报告期内，在当前宏观经济环境下，面对市场竞争加剧、经营成本上升、客户需求多样化等多方面压力，公司全面强化品质基础，坚持开源增收与精益提效并重，切实做好各项经营管理工作。2024年1-3月，公司实现营业收入37.25亿元，较上年同期增长12.67%；实现归属于上市公司股东的净利润1.91亿元，较上年同期增长3.34%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1.81亿元，较上年同期增长10.47%。截至2024年3月31日，公司总资产为180.67亿元，归属于上市公司股东的净资产为99.51亿元。
　　2、重点管理工作
　　夯实服务根基，以品质铸就品牌。从客户需求出发，以项目全生命周期为主线，构建形成全生命周期的品质管理线上体系；深化全员品质检查系统和随手拍等应用、完善各业态标准建设、升级和细化原有标准、优化供应商质量管理、持续开展品质管理培训，服务得到客户和业界认可。数字化转型走深走实，加速科技赋能。构建以建筑物为核心的“空间即服务”体系，为客户提供一站式服务体验；在深圳、北京等重点区域积极推进“数字化管理处”应用示范项目；持续推进机器替岗、节能减排、智慧远程运营中心等创新技术等应用，提升项目管理水平。完善人才“选育用留”，激发内生活力。强化地物协同，提升服务质量和效率；扩大优秀干部的选拔力度，促进团队结构优化；增强总部与各业务单位之间的人才互动，培养具有多项管理技能和专业能力的人才。
　　3、物业管理业务经营情况
　　基础物业管理方面，持续深耕沃土，业务规模不断扩大。截至2024年3月31日，公司在管项目数量达到2,155个，管理面积达到3.74亿m2，2024年一季度公司物业管理业务实现新签年度合同额7.91亿元。报告期内中标广州国际金融城、中国人寿大厦等多个大项目，办公类、园区类、政府类优势赛道贡献显著；特色业态持续发力，金融、医院、轨道交通类项目拓展再突破，中标国家开发银行四川省分行、广州市第一人民医院南沙医院、上海轨道交通3、4号线50座车站等服务项目；总对总业务客户持续深化，中标中兴、荣耀、京东、海康威视等大客户多个项目；合资合作业务持续突破，与佛山市禅城区公用事业有限公司、佛山市城市更新开发建设有限公司共同设立佛山市城建积余智慧城市服务有限公司。
　　增值服务方面，平台增值服务加快业务转型，主动放弃部分低毛利业务，盈利能力有所提升。企业服务聚焦办公场景，做强做大易采品牌；持续发力“招小播”自有直播平台，一季度直播总销售额较去年同期增长5倍；到家服务新增收纳整理服务品类，一季度销售额同比增长41%；公区资源强化精细化运营，与友宝签订战略合作，一季度落地“招小柜”149台；到家宜居平台系统2月正式上线，通过数字化平台赋能进一步提升客户体验；截至一季度末招小充平台累计已接入充电桩台数超25,000台，稳步推进湛江等片区城市级充电桩市场拓展。专业增值服务可圈可点，市场竞争力进一步提升。积余设施一季度在IFM赛道捷报频传，接连中标荣耀全国代表处（南区）、海康威视滨江五期、新凯来平湖智造园等项目，展现出强劲的竞争力；建筑科技成功中标贵州茅台酒库等大型园区项目，市拓总合同额超2,000万元。
　　公司一季度荣获多次表彰，包括华为“业务保障奖”、“运营提升奖”，宁德时代新能源“安全生产进步奖”、“杰出贡献奖”等。
　　4、资产管理业务经营情况
　　商业运营业务方面，截至2024年3月末，公司在管商业项目70个（含筹备项目），管理面积397万m2，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目58个，第三方品牌输出项目9个。2024年第一季度，集中商业销售额同比提升27.6%，同店同比提升7.2%；客流同比提升44.3%，同店同比提升21.2%，会员总数同比增长32.27%。
　　持有物业出租及经营业务方面，公司拥有的持有物业包括酒店、购物中心、商业、写字楼等多种业态，总可出租面积为46.92万m2，2024年3月末总体出租率为95%。一季度持有物业租赁业务以稳定经营为主导，顺应租赁市场环境制定2024年租赁策略，稳定现有客户资源同时关注潜在客户租赁需求。 收起▲

　　一、报告期内公司所处的行业情况　　2023年，我国宏观经济回升向好，实现经济总量126万亿元，同比实际增长5.2%，增速比2022年加快2.2个百分点。房地产市场供求关系发生重大变化，政策加速宽松，但需求端预期转弱，房地产投资、销售指标持续下降，2023年房地产开发投资比上年下降9.6%，商品房销售面积 11.2亿平方米，比上年下降8.5%，房地产交付面积下滑，物业企业规模失去快速增长基础。　　2023年中央出台相关政策，总体利于物业行业发展。中央经济会议部署加快推进保障性住房建设、城中村改造工程等，有助于释放物业服务空间。此外，国家持续出台政策，要求促进养老服务体系建设、完善城市社区嵌入... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所处的行业情况
　　2023年，我国宏观经济回升向好，实现经济总量126万亿元，同比实际增长5.2%，增速比2022年加快2.2个百分点。房地产市场供求关系发生重大变化，政策加速宽松，但需求端预期转弱，房地产投资、销售指标持续下降，2023年房地产开发投资比上年下降9.6%，商品房销售面积 11.2亿平方米，比上年下降8.5%，房地产交付面积下滑，物业企业规模失去快速增长基础。
　　2023年中央出台相关政策，总体利于物业行业发展。中央经济会议部署加快推进保障性住房建设、城中村改造工程等，有助于释放物业服务空间。此外，国家持续出台政策，要求促进养老服务体系建设、完善城市社区嵌入式服务设施建设，鼓励物业企业开展社区相关配套服务，增值服务边界不断拓宽。
　　在宏观经济、房地产等外部因素影响下，物业企业营收增速进一步放缓、回归微利经营模式。 2023上半年，61家上市物企营收平均增长为8.9%，较2022年同期下降12.9个百分点，净利润止跌回稳，从2022年同比下降34.9%回升到2023年上半年同比提升0.6%。并购交易锐减，2023年全年并购交易金额近20亿元，不足2022年的一半。应收账款增幅有所收窄，2023年上半年上市物企应收账款同比增长24.6%，增幅较2022年同期下降 22.3个百分点。随着物业行业风险逐步出清，物业企业回归服务本质，高质量发展成为主旋律。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求。
　　（一）公司从事的主要业务
　　招商积余作为招商局集团旗下从事物业资产管理与运营服务的主平台企业，以建设成为“中国领先的物业资产管理运营商”为目标，坚定“轻型化、规模化、科技化、市场化”发展原则，积极稳妥地推动“12347”战略落地，发展物业管理及资产管理两项核心业务，构建“沃土云林”商业模式，为客户提供全业态、全价值链、全场景的综合解决方案。报告期内公司的主要业务包括：物业管理业务、资产管理业务、其他业务。
　　1、物业管理业务
　　公司物业管理业务服务业态多元，以“机构+住宅+城市服务”并驾齐驱，涵盖住宅、办公、商业、园区、政府、学校、医院、场馆、交通、城市空间等细分业态，进驻全国超100个城市。公司物业管理业务服务内容分为基础物业管理、平台增值服务、专业增值服务，同时积极探索“物业+康养”社区居家业务赛道。
　　基础物业管理：作为“沃土云林”商业模式中的“沃土”，是公司聚集资源，提供平台增值服务、专业增值服务等延伸业务的根基。公司为物业项目提供优质的保安、保洁、绿化保养、维修保养等基础服务，以及细分业态的特色综合保障服务，并通过标准化建设、平台化运营提升服务品质，巩固基础物业管理沃土。
　　平台增值服务：作为“沃土云林”商业模式中的“云”，承载公司平台化增值化的战略使命。旗下的深圳招商到家汇科技有限公司致力成为物业私域流量领先的轻资产平台运营商，以爆品引领、服务渗透、线上+线下结合为抓手，开展“企业商城+个人商城+资源运营”等多业务线条的增值服务，反哺基础服务沃土。
　　专业增值服务：作为“沃土云林”商业模式中的“林”，致力于为“沃土”打造专业能力，提高核心竞争力，为“云”提供丰富的客户和空间资源。依靠多年积累的专业化服务能力和强大的客户粘性，为客户提供专业化配套与增值服务，并通过设立专业子公司提供专业化服务。
　　（1）案场协销及房产经纪：为开发商提供案场协销、营销策划、销售代理等服务；为客户提供房屋租赁、买卖、定制化办公、产证办理等服务。公司旗下拥有深圳市招商置业顾问有限公司。
　　（2）设施管理服务：为楼宇、园区等设施提供设备运维、能源评估、管理，电梯购买、安装、维保等服务。公司旗下拥有招商积余综合设施运营服务（深圳）有限公司、招商楼宇科技（深圳）有限公司和招商南光电梯科技（深圳）有限公司。
　　（3）建筑科技服务：为智慧园区设计、研发、建设提供智能化解决方案，建设数字化平台为物业管理业务提供科技赋能等。公司旗下拥有深圳招商建筑科技有限公司、招商积余数字科技（深圳）有限公司。
　　（4）停车场管理服务：提供车场设施设备改造维护、车场设计规划及车场产品研发等智慧停车管理服务。公司旗下拥有深圳市中航智泊科技有限公司。
　　（5）安保服务：提供临时勤务、科技安防、消防运营等安保服务。公司旗下拥有招商智慧保安服务有限公司。
　　（6）干洗服务：提供衣物洗涤、皮具养护等服务。公司旗下拥有深圳市正章干洗有限公司。
　　（7）餐饮服务：提供餐饮服务管理、中餐、中西式快餐制售等服务。公司旗下拥有深圳市老大昌酒楼有限公司、中航物业管理有限公司餐饮分公司。
　　（8）社区康养服务：提供生活照料、居家康护、健康管理、适老化改造等服务。公司旗下设立医养事业部。
　　2、资产管理业务
　　公司资产管理业务主要为商业运营、持有物业出租及经营。
　　商业运营业务主要为公司旗下招商商管利用专业的商业运营管理能力，为商业地产项目提供土地获取及开发建设阶段的商业定位、规划设计、工程改造等顾问咨询服务；在商业项目开业筹备及运营阶段提供招商、策划、推广、运营管理等服务。
　　持有物业出租及经营业务主要为酒店、商业、办公等持有型物业的出租经营。
　　3、其他业务
　　其他业务为剩余不动产处置业务。因业务发展战略调整，公司已于2016年将部分房地产开发业务相关资产与负债出售，自该次重大资产出售后，公司不再从事新的房地产项目开发业务。
　　（二）“沃土云林”商业模式
　　公司根据行业形势研判，结合自身发展优势、能力和资源禀赋，强化“大物业”战略发展选择，提炼并推动“沃土云林”商业模式落地。宽厚“沃土”，深耕物业基础管理沃土，逐步实现高密度布局，以规模化发展形成集约效应；广袤“云”层，依托旗下到家汇平台增值业务，充分发挥招商局集团资源协同，将线上业务延伸到物业管理的各个领域形成广袤云层；茂密盛“林”，培育全国性专业公司成长为茂密森林，与沃土紧密结合发挥“根系”作用，带动整个专业森林持续壮大，生生不息。
　　（三）报告期公司经营情况
　　报告期内，公司以提升服务品质、深化“轻型化、规模化、科技化、市场化”发展为主线，推动“品质、规模、效益”三者均衡向好发展，实现主要经营指标稳健增长。
　　1、总体经营质量稳步提升
　　2023年公司实现营业收入 156.27亿元，同比增长 20%。其中，物业管理业务实现营业收入 147.58亿元， 同比增长 18.03%，主要系原有物业管理项目增长和新拓展物业管理项目增加；资产管理业务实现营业收入 6.98亿元，同比增长50.13%，主要系上年同期公司按国家政策减免房租而本年无此事项，以及在管商业运营项目规模扩大带来收入增长。从物业管理业务收入构成看，基础物业管理业务实现营业收入121.13亿元，同比增长20.44%；平台增值服务业务实现营业收入5.84亿元，同比增长1.42%；专业增值服务业务实现营业收入20.61亿元，同比增长10.19%。 报告期内，公司实现归属于上市公司股东的净利润7.36亿元，同比增长23.96%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润6.60亿元，同比增长32.12%。
　　2、物业管理业务经营业绩以进固稳
　　（1）管理规模进中提质。当前整体经济环境下，行业市场竞争进一步白热化，客户对品质提升和成本控制日益严格，公司持续夯实客户基础，着力提升经营质效，稳妥应对压力和挑战。截至2023年末，公司在管项目2,101个，覆盖全国156个城市，管理面积达3.45亿㎡。
　　市场拓展加大发力，接连在多领域斩获重点项目，在业态、区域、路径上实现新突破。公司实现新签年度合同额40.44亿元，其中第三方项目新签年度合同额35.39亿元（千万级以上项目占比过半），同比增长 27.44%。抢滩非住宅业态，多条细分赛道加速扩容。非住业态管理面积达2.13亿㎡，占比61.90%，新签年度合同额34.59亿元，占比85.56%；持续精耕金融业态，实现市场份额再扩大，新签年度合同额同比增长67%；擦亮高校赛道招牌，新签年度合同额同比增长31%；拓宽服务边界，深度参与城市服务，拓展了深圳招商街道城市管家、三亚崖州湾南繁片区、辽港城市服务等业务规模大、服务面广、影响力大的城市服务项目。在非住宅业态优势巩固的同时，持续推进住宅专业能力建设，积极开拓市场化住宅业务。深耕核心区域，不断完善基础业务全国化布局。深圳市、广东省（不含深圳）、江苏省、上海市和四川省营业收入位列前五名，合计实现营业收入84.70亿元，管理面积达到1.86亿㎡，有效提升优势区域项目密度，同时开辟了内蒙古、西藏两大新区域。多路径聚力挖掘市场新机遇，为高质量发展提供支撑。传统市场拓展锚定高质量项目，拓展了广交会展馆、中芯国际等千万级以上项目；深化“总对总”开拓，新拓海康威视、超聚变等大客户，持续深入阿里、华为等价值客户战略布局协同；深挖优质合资合作客户资源，落地7家合资公司，形成相互促进、优势互补的融合发展局面；并购单位从整合到融合成效显著，报告期内四家收并购企业合计实现营业收入14.24亿元，新签项目年度合同额合计1.93亿元。
　　控股股东招商蛇口保持稳健经营，持续给公司提供业务资源和能力支持。2023年，招商蛇口累计实现签约销售面积0.12亿㎡，累计实现签约销售金额2,936.35亿元。截至 2023年末，公司来自招商蛇口的物业管理面积为1.19亿㎡，新签年度合同额为5.05亿元；公司持续深化招商蛇口开发增值业务协同，优化协同机制，进一步提升专业服务能力，招商蛇口在本公司大客户业务拓展等方面也提供了重要支持。
　　（2）平台增值业务进中有新。以满足客户需求为导向，依托基础业务服务场景，平台增值服务持续扩容，经营质量改善。报告期内，企业商城进一步优化业务结构，主动放弃低毛利业务，打造易采服务品牌，承接招商局集团目录采购平台运营，同时为非住项目客户提供办公品、工业品等采购服务，报告期内销售额超 5.6亿元，荣获“中央企业电商平台供应链生态建设优秀企业”和“数字化采购创新平台”。深入挖掘住宅业主个性化需求，充分利用内外部资源，创新打造业务平台，推动业绩增长。“招小播”开播35场，报告期内销售额超5,000万元，持续创新社区消费模式；“招小充”平台接入充电桩超2万台，实现高速增长；孵化柜机业务，全年新铺设柜机1,600余台；搭建“余房网”，通过线上线下一体化模式，做大租售业务规模；加强到家服务能力建设，聚焦居家生活场景，新增 7项服务品类，持续深化空调清洗、家政保洁的推广，做深做优服务品质；大力发展到家宜居业务，深化地物协同，打造一站式软装采购平台，营业收入同比大幅增长。
　　（3）专业增值服务稳中向好。招商设施深度构建IFM服务体系并顺利通过ISO41001设施管理体系认证，在探索差异化竞争过程中发力半导体、新能源等高端制造领域，并成为华为、阿里、宁德时代、美团、小米、荣耀等客户核心IFM服务商，保持国内IFM领域领先优势。建筑科技设计资质跃升至“甲级”，智能化工程业态承接范围得到进一步扩充，持续发掘智能家居等新兴业务需求，实现光伏等新兴业务快速发展。招商楼宇进一步拓宽机电安装、电梯维保等业务承接路径，加速布局能源管理业务，中标哈尔滨冷站建设运营项目、湖南国安厅中央空调改造及托管项目，新签年度合同额累计超亿元。南光电梯被认证为“专精特新”企业，电梯销售安装业务营收同比增长135%。招商置业深化条块结合，提高租售平台利用效能，做大二手房租售业务规模，并强化地物协同，促进车位业务发展。招商保安聚焦公司重点发展区域，拓展高端市场、新型业态优质项目，积极探索布局科技安防业务。正章干洗坚持品质服务，调整商业模式，深耕优势区域发展平台业务，干洗业务营收同比增长超20%。积极探索“物业+康养”增值服务，线上进行营销融合、线下推进适老化业务合作及居家站点共建，并推进康养业务向“社区居家”发展。
　　3、资产管理业务运营能力持续提升
　　（1）商业运营业务规模稳步扩大。截至2023年12月末，招商商管在管商业项目70个（含筹备项目），管理面积397万㎡，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目58个（年内新增杭州临平花园城、成都金牛招商花园城、赣州招商局中心等项目），第三方品牌输出项目9个。
　　2023年，各项营销推广工作积极推进，全年共组织各类主题活动500余场，客流总量同比增长38.6%。持续发力线上推广，累计开展直播340余场。全年通过自媒体及外部平台，发布图文、海报、短视频等各类线上广告超过8,000条，有效提升线上流量。会员人数持续提升，会员总数累计达700万，同比增长27.6%。为推动项目合作落地，持续将优质品牌资源赋能至一线，提升项目品牌质量和夯实标杆基础，组织了全国招商大会，扩大品牌朋友圈等。同时，为实现“X+商业”的发展模式，打造独有商业赛道，致力于发掘新兴业态和大型体验类品牌，提升项目经营亮点。
　　（2）持有物业出租及经营业务整体表现稳健。公司持有物业包括酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多种业态，报告期末总可出租面积为46.92万㎡，2023年12月末总体出租率为96%。2023年公司通过精细化的运营管理，提高服务品质，同时注重老旧物业硬件设施设备的维护和改善以及安全管理工作，并根据租赁市场行情及时调整租赁策略，实现租金收入稳定增长。
　　4、持续推进管理工作提质增效
　　（1）打造有口皆碑的服务品牌，服务质效再提升。持续完善标准体系，参与四项国家标准编制，2023年获中国物业服务企业优质服务体系认证。以多维度及常态化的培训机制，规范基础服务管理，解锁专业服务技能，练好基本功，打造金口碑。在高端住宅服务、公建、金融等多个业态打造行业标杆，提高公司整体服务水平，获生态环境部、华为等大客户认可，34个项目通过省级、市级示范项目认证，获中国物业管理卓越标杆荣誉。优化客诉管理模式，实现对客户需求的实时收集和及时反馈，整体提升对客服务质效。针对重点区域、重点项目落实专项提升，进一步深化老旧小区改造、小区环境提升等工作，实施双碳管理打造“绿色物业”，持续提升服务形象，2023年第三方客户满意度调查得分位居行业领先水平，获“2023物业服务满意度领先企业”等荣誉。
　　（2）聚焦科技支撑，加大科技成色。秉承“数字积余”数字化发展的理念，以“对客服务数字化、业务管理数字化、后台管理数字化”为目标，优化迭代数字化系统产品，加快数字化经营步伐，探索服务模式创新。深化面客品质管理，开展线上线下交叉检查和客户监管相结合的管控模式，进行业务流程再造，实现内外闭环，巡检效率提升 26%，提升客户满意度。驱动业务提速增效，迭代市场发展管理系统，打造“全商机端-全业务链-全工作流-全数据库”的数字化运营闭环，商机信息收集量提升幅度近200%；加强后台管理监控，打造“数字化渗透式管理”项目，实现“报表线上化、任务工单化、决策数智化”，优化公司内部管理，推动降耗减碳、绿色可持续发展；全年持续提升自主创新能力，新增 3项发明专利、46项软著。创新驱动结硕果，荣获国资委首届国企数字场景创新专业赛一等奖。
　　（3）精益管理落实处，降本增效挖内潜。持续聚焦经营中的痛难点，进一步落实精益管理理念，助推运营、业务等22个精益课题走深走实，为公司实现高质量发展注入新动能。以数字化工具为支撑，解决项目运营、一线服务人员管理等业务难点、堵点；抓大抓难抓性价比，通过科技替岗、集采降低费用、项目拉片式管理、行政降本等 8大举措着力，打好降本增效“金算盘”。
　　（4）文化引领，助力竞争优势提升。“向善、向上”企业文化深入人心，积极参与抢险抗洪，守护客户、业主生命财产安全，彰显央企担当。策划“点亮积余，美好生活”品牌活动，提高品牌美誉度。参与中国大陆及香港区域行业重点活动近10场，进一步提高公司的行业影响力。企业品牌形象和品牌价值不断提升，获评“中物研协2023物业企业综合实力百强TOP3”等30余项综合及细分领域荣誉奖项。
　　说明：根据《公司投资性房地产公允价值计量管理规范》相关规定，深圳航苑大厦西座 7套房、深圳华彩花园南山阁27D、深圳航苑大厦东座407及浦东新区乳山路98号1A室采用市场比较法进行评估，前述持有物业所在区域房产价格与估值基准日2022年12月31日相比有所变动，因此进行公允价值变动处理；航空大厦1栋部分楼层、长沙芙蓉南路368号波波天下城7套房、南昌中航国际广场、岳阳中航国际广场、赣州格兰云天国际酒店、成都高新招商花园城及九江招商花园城采用收益法进行评估，前述物业所在区域的物业租金与估值基准日2022年12月31日相比有所变动，因此进行公允价值变动处理。
　　融资途径
　　报告期内，结合公司现金流情况，公司持续推进债务结构优化，通过存量贷款置换及协同集团内资源优势，实现资金成本与债务规模持续压降的资金管理目标，同时在确保公司营运资金安全的前提下，于2024年初顺利完成到期中期票据的兑付工作。目前公司授信额度储备充足，未来将根据公司经营业务需要合理安排融资类型，稳定债务结构，不断提升公司对资金风险的管控能力。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　根据房地产经营惯例，公司为下属地产项目（含已完工项目）商品房承购人提供抵押贷款担保、担保期限从《楼宇按揭合同》生效之日起，至贷款银行为购房人办妥正式产权证，并移交贷款行保管之日止（或与各贷款银行约定的其他担保期限）。
　　截至2023年12月31日，公司为商品房承购人提供抵押贷款担保的未还贷款余额为4,269,190.45元。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　1、公司整体竞争力
　　（1）央企背景、物业管理行业A股龙头企业、机构类物业领先地位
　　公司作为央企背景的上市公司，是国内A股物业管理行业龙头企业，在机构类物业领域占据领先地位，为客户提供全业态、全价值链、全场景的综合解决方案。在克而瑞物管、中物研协联合发布的“2023中国物业服务力百强企业”排名第4，树立了物业行业服务力风向标。
　　（2）拥有来自大股东的业务支持
　　招商蛇口为公司控股股东，招商局集团为公司实际控制人。招商蛇口土地储备及开发业务规模的不断增长，将为公司提供稳健的项目资源；同时，招商局集团在交通、港口、物流、金融服务等业务上拥有庞大的业务资源，通过深化与招商局集团相关业务的协同，将为公司业务开拓提供新的增量空间。
　　（3）成熟的市场化发展能力
　　多年的市场化发展，公司市场化物业管理业务处于行业领先水平；公司拥有专业的市场化拓展、运营、管理团队，并且已建立了较为成熟的市场化激励机制。
　　（4）文化理念及品牌优势
　　公司深入传承“招商血脉、海辽精神、蛇口基因”，积极创建“向善、向上”企业文化内核，以百年招商文化凝心聚力，汇聚了一批忠诚的核心员工团队，以客为先，秉持“让城市和生活更美好”的品牌使命，为客户创造多元价值。公司在物业管理领域拥有良好的市场影响力，在机构类物业管理方面的口碑和品牌优势明显，在多个细分赛道孵化了具有潜力的专业业务品牌。
　　2、物业管理业务竞争力
　　（1）多业态综合服务能力
　　公司物业管理业务在管项目类型丰富，服务对象涵盖住宅类物业和非住宅类物业。非住宅类项目包括办公、商业、园区、政府、学校、公共、城市空间及其他业态。业务覆盖面广，服务品质优秀。
　　（2）高品质服务能力
　　公司拥有统一、实用的通用型标准体系、品质管控体系及细分业态特色服务体系，为客户提供人性化、有温度的高品质服务。持续聚焦市场和客户多元化需求，整合公司专业服务能力及外部供应商，提供综合一体化服务解决方案。
　　（3）智慧化与科技应用能力
　　公司以“招商π”为主平台进行数字化能力打磨，已完成 10大业态全业务场景、全工作链条数字化能力覆盖，核心工作指令工单化流转、闭环化管理，各类业务数据汇聚展示，各层级用系统数据洞察业务、改善业务，构建了良好的数字化运营管理体系。
　　（4）专业人才队伍建设能力
　　公司物业管理业务经过多年的发展，聚集了覆盖不动产全生命周期各环节的专业人才队伍。同时，随着近年来在跨界业务和创新业务的探索，逐渐形成复合型创新人才的培养机制。
　　3、商业运营业务竞争力
　　招商商管业务布局在深圳、上海、杭州、厦门、苏州、武汉、成都、长沙、宁波、昆山、赣州等二十余个城市，具有较强的品牌影响力和精细化运营能力，拥有优质商户资源，与 4,500多个优质品牌资源建立了深度合作。招商商管已陆续与招商蛇口持有型商业项目签订委托管理协议，在管商业物业规模不断扩大。
　　
　　四、公司未来发展的展望
　　1、公司未来发展可能存在的风险分析
　　（1）市场不确定性加大的风险
　　国内经济有效需求不足、社会预期偏弱，市场环境不确定因素增多，政企机构客户可能因预算或经营压力而缩减物业合同，企业客户还可能面临信贷风险，给物业经营带来合同续签压力、价格竞争压力、收款压力等。
　　（2）行业竞争加剧风险
　　地产存量时代到来，物企发力市场拓展成为必然趋势，过度的市场竞争将使公司业务拓展承受压力，从而可能影响公司规模目标的达成，同时恶性竞争亦可能带来经营利润下滑的风险。整合并购仍是头部物企谋求发展的重要手段，考验物企投后管理能力，整合不利可能造成项目无法续签、人才流失、盈利能力下降的风险。
　　（3）创新业务孵化风险
　　在国家政策的大力引导下，物企积极开展社区生活服务，探索可持续、可复制的增值服务模式，然而目前尚未有成功案例。创新业务孵化伴随着资金、人力、平台等投入，孵化失败可能导致前期投入成为沉没成本，亦可能错失业务发展机遇期，带来机会成本。
　　（4）战略落地风险
　　公司战略落地推进过程中，招商局集团及招商蛇口的资源支持，市场拓展及收并购手段对业务的补充，增值服务、资产管理运营及新业务培育是否能够按照既定目标实现，以及在战略落地过程中资源、人才队伍、管控、协调机制等，都会影响公司战略实施落地及年度业绩目标达成。
　　2、公司面临的市场环境分析
　　行业发展环境承压，行业从增量市场逐步转入存量市场，面临增速下降、竞争加剧、客户需求升级等诸多挑战。在开发下行趋势下，地产分化，关联地产经营稳健的头部企业更为有利；竞争升级，马太效应进一步凸显，头部企业之间竞争更为激烈，与腰尾部企业的差距进一步加大。
　　然而，机遇与挑战并存，物业行业体量仍较广阔。住宅增量仍有空间，保障性住房加快建设，将持续释放增量空间；后勤社会化持续，将提升学校、医院等存量物业渗透率；“加强基层治理”政策导向下，城市一体化管理需求释放，城市服务空间大；人口老龄化蕴藏社区康养服务需求，物业增值服务边界进一步拓宽。行业步入稳健增长、微利经营的发展新常态，具有综合核心竞争力的物企将在未来竞争中胜出。
　　3、2024年度经营计划
　　2024年，公司将坚持发展和品质两手抓，以加快业务发展为主线，夯实服务根基，深化数字化应用，扎实推进经营工作见行见效，重点工作如下：
　　（1）做大业务规模，激发高质量发展活力。基础业务方面，通过深耕优势赛道、业务模式创新两个抓手继续发力市场拓展，做大基本盘增量。深耕优势赛道方面，将重点聚焦政府公建、金融、高校等细分业态，巩固竞争壁垒，同时，积极探索“住宅+城市服务”一体化拓展、渠道合作创新等新模式，把握新商机。增值业务方面，通过深化条块结合、加快市拓步伐、培育新增长点等举措，打造主营业务相关多元化生态，并加快“物业+康养”项目打样及复制，提升医院物业管理业务专业性及规模。
　　（2）以客户为中心，精雕细琢提品质。深入开展客户研究，从客户需求出发优化服务产品体系；分级分类树标杆，将标杆打造为标准，加强标杆复制能力；迭代智慧品管平台，持续推动线上线下立体化管理，保障服务品质，聚焦对客服务场景，提供“物业服务+生活服务”一站式服务，提升对客服务体验，持续提升基层技能，以问题为导向升级品质培训模式，不断提高基层员工的对客服务能力。
　　（3）加大科技赋能，深化数字化应用。加快业务与科技的融合，进一步推动对客服务数字化、项目现场数字化、业务发展数字化、后台管理数字化升级。对客服务方面，拉通各对客服务产品，丰富服务内容，构建“空间即服务”体系；项目现场方面，打造数字化管理处，有效保障服务标准落地，业务发展方面，根据“沃土云林”各业务需求，不断完善各业务系统功能，助力业务快速发展；后台管理方面，围绕公司各职能管理要求，搭建或迭代管理系统，提供管理数字化解决方案，赋能内部管理提效。 收起▲