（一）报告期内公司经营管理情况
　　1、总体经营情况
　　2025年1-9月，公司实现营业收入139.42亿元，较上年同期增长14.65%；实现归属于上市公司股东的净利润6.86亿元，较上年同期增长10.71%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润6.69亿元，较上年同期增长12.97%。截至2025年9月末，公司总资产为193.25亿元，归属于上市公司股东的净资产为108.45亿元。
　　2、物业管理业务经营情况
　　报告期内，公司围绕“做好服务、做强标杆、做大规模、做优结构、做精管理”持续向客户提供优质服务，推动经营业绩稳健增长。重点开展工作如下：
　　做好服务。围绕“组织... 查看全部▼

　　（一）报告期内公司经营管理情况
　　1、总体经营情况
　　2025年1-9月，公司实现营业收入139.42亿元，较上年同期增长14.65%；实现归属于上市公司股东的净利润6.86亿元，较上年同期增长10.71%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润6.69亿元，较上年同期增长12.97%。截至2025年9月末，公司总资产为193.25亿元，归属于上市公司股东的净资产为108.45亿元。
　　2、物业管理业务经营情况
　　报告期内，公司围绕“做好服务、做强标杆、做大规模、做优结构、做精管理”持续向客户提供优质服务，推动经营业绩稳健增长。重点开展工作如下：
　　做好服务。围绕“组织力、产品力、体验力、科技力、品牌力”五个核心维度，构建可量化、可闭环的“服务力3.0评价模型”，设定服务响应、社群活跃等关键指标进行监测，同时激活“积余家”社群价值，系统性构建以“积余家”为统一品牌的亲子、读书、健身等圈层的社群矩阵，增强业主粘性。
　　做强标杆。加强标杆建设力度，依托“服务促经营，管理促效能”策略设置“一城一标杆”目标，聚焦26个核心项目开展住宅业态标杆建设工作。通过大连公园1872、苏州沁苏禧、南京雍宁府等项目积累了已呈现可复制、可推广的标杆落地经验，实现“一项目一方案”落地工作，以标杆名片吸引资源，为规模化扩张奠定持久增长动能。
　　做大规模。公司坚持多元赛道布局，深化股东资源协同，充分发挥集团全产业链资源优势，持续巩固非住宅领域头部服务商地位，同时通过创新突破市场化住宅赛道，多渠道发力拓展，稳固业务发展新增速。截至2025年9月末，公司在管物业项目2,410个，管理面积3.67亿平方米，2025年前三季度公司物业管理业务实现新签年度合同额30.23亿元，其中市场化拓展项目新签年度合同额27.81亿元。公司持续深耕办公、园区、政府等优势赛道，中标建行北京生产园区、广州移动、南航新疆分公司、华南师范大学石牌校园、深圳公安局龙华分局等千万级项目，同时加大对住宅业态的拓展力度，前三季度市场化住宅业态新签年度合同额同比增长38%。此外，依托母公司资源协同，积极推动智能化工程与批量精装修等增值业务落地，规模效应持续增强。
　　做优结构。公司持续降本增效，发力高毛利增值业务以优化业务结构。一方面，通过深化全国与区域集采、应用成本标准严控外包及物料成本，实现外包成本的有效压降，同时通过能源管理、维修基金撬动及科技替岗等成本创新举措深化成本管控；另一方面，围绕业主与企业客户核心需求，重点发力空间运营、美居服务及企业综合服务等高附加值板块，空间资源坪效同比提升24%，房产经纪营收同比提升79%，到家服务通过优化产品组合与创新服务模式，推进家政保洁、家电清洗等服务单品向服务套餐及次卡转化，第三季度平台客单价环比提升46%，复购率23%，美居业务聚焦自营能力构建，通过优化产品组合与创新服务模式，持续推动收入结构优化与盈利能力提升。
　　做精管理。公司落地穿透式管理，建立回款管理的“事前事中事后”全链条管理模式，以稳定现金流为管控目标实现回款工作做精、做细、做全；通过建立业务全周期精益化管控模型，强化经营联动，提升项目经营效能；加大科技赋能，持续深化业财一体化、项目经营全周期、供应商管理全周期等数智化应用迭代，加快人工智能应用，构建AI管家、工单助手、智能客服等人工智能应用，进一步提升服务效率；通过树立服务标杆、推行荣誉体系1.0强化价值牵引，将文化势能转化为管理动能，助力管理精细化提升。
　　3、资产管理业务经营情况
　　截至2025年9月末，公司在管商业项目72个（含筹备项目），管理面积397万㎡，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目60个，第三方品牌输出项目9个。三季度暑期档中，公司持续精进运营力，以用户“分层策略”为纲，在全国项目内打造不同的消费场景与内容，实现客流同比提升超20%，销售额同比提升约15%。截至2025年9月末，公司持有物业总体出租率为94%，持有物业出租业务以稳定客户资源、保障租金回收为核心经营目标的同时，持续优化运营服务品质，提升租客结构质量，推动业务稳健发展。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务　　（一）公司从事的主要业务　　招商积余作为招商局集团旗下从事物业资产管理与运营服务的主平台企业，以建设成为“中国领先的物业资产管理运营商”为目标，坚定“轻型化、规模化、科技化、市场化”发展原则，积极稳妥地推动“12347”战略落地，发展物业管理及资产管理两项核心业务，构建“沃土云林”商业模式，为客户提供全业态、全价值链、全场景的综合解决方案。报告期内公司的主要业务包括：物业管理业务、资产管理业务、其他业务。　　1、物业管理业务　　公司物业管理业务服务业态多元，以“机构+住宅+城市服务”并驾齐驱，涵盖住宅、办公、商业、园区、政府、学校、医院、场馆、交通、城市空... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）公司从事的主要业务
　　招商积余作为招商局集团旗下从事物业资产管理与运营服务的主平台企业，以建设成为“中国领先的物业资产管理运营商”为目标，坚定“轻型化、规模化、科技化、市场化”发展原则，积极稳妥地推动“12347”战略落地，发展物业管理及资产管理两项核心业务，构建“沃土云林”商业模式，为客户提供全业态、全价值链、全场景的综合解决方案。报告期内公司的主要业务包括：物业管理业务、资产管理业务、其他业务。
　　1、物业管理业务
　　公司物业管理业务服务业态多元，以“机构+住宅+城市服务”并驾齐驱，涵盖住宅、办公、商业、园区、政府、学校、医院、场馆、交通、城市空间等细分业态，进驻全国超160个城市。公司物业管理业务服务内容分为基础物业管理、平台增值服务、专业增值服务，同时积极探索“物业+康养”社区居家业务赛道。
　　基础物业管理：作为“沃土云林”商业模式中的“沃土”，是公司聚集资源，提供平台增值服务、专业增值服务等延伸业务的根基。公司为物业项目提供优质的保安、保洁、绿化保养、维修保养等基础服务，以及细分业态的特色综合保障服务，并通过标准化建设、平台化运营提升服务品质，巩固基础物业管理沃土。
　　平台增值服务：作为“沃土云林”商业模式中的“云”，承载公司平台化增值化的战略使命，致力成为物业私域流量领先的轻资产平台运营商，围绕物业强相关的社区生活服务场景，打造以到家服务、空间资源、企业集采等为拳头产品的多元增值服务。
　　专业增值服务：作为“沃土云林”商业模式中的“林”，致力于为“沃土”打造专业能力，提高核心竞争力，为“云”提供丰富的客户和空间资源。依靠多年积累的专业化服务能力和强大的客户粘性，为客户提供专业化配套与增值服务，并通过设立专业子公司提供专业化服务。具体包含：
　　（1）案场协销及房产经纪：为开发商提供案场协销、营销策划、销售代理等服务；为客户提供房屋租赁、买卖、定制化办公、产证办理等服务。
　　（2）设施管理服务：为楼宇、园区等设施提供设备运维、能源评估、管理，电梯购买、安装、维保等服务。
　　（3）建筑科技服务：为智慧园区设计、研发、建设提供智能化解决方案，建设数字化平台为物业管理业务提供科技赋能等。
　　（4）安保服务：提供临时勤务、科技安防、消防运营等安保服务。
　　（5）干洗服务：提供衣物洗涤、皮具养护等服务。
　　（6）餐饮服务：提供餐饮服务管理、中餐、中西式快餐制售等服务。
　　（7）社区康养服务：提供生活照料、居家康护、健康管理、适老化改造等服务。
　　2、资产管理业务
　　公司资产管理业务主要为商业运营、持有物业出租及经营。
　　商业运营业务主要为公司旗下招商商管利用专业的商业运营管理能力，为商业地产项目提供土地获取及开发建设阶段的商业定位、规划设计、工程改造等顾问咨询服务；在商业项目开业筹备及运营阶段提供招商、策划、推广、运营管理等服务。
　　持有物业出租及经营业务主要为酒店、商业、办公等持有型物业的出租经营。
　　3、其他业务
　　其他业务为剩余不动产处置业务。因业务发展战略调整，公司已于2016年将部分房地产开发业务相关资产与负债出售，自该次重大资产出售后，公司不再从事新的房地产项目开发业务。
　　（二）“沃土云林”商业模式
　　公司根据行业形势研判，结合自身发展优势、能力和资源禀赋，强化“大物业”战略发展选择，提炼并推动“沃土云林”商业模式落地。宽厚“沃土”，深耕物业基础管理沃土，逐步实现高密度布局，以规模化发展形成集约效应；广袤“云”层，依托旗下到家汇平台增值业务，充分发挥招商局集团资源协同，将线上业务延伸到物业管理的各个领域形成广袤云层；茂密盛“林”，培育全国性专业公司成长为茂密森林，与沃土紧密结合发挥“根系”作用，带动整个专业森林持续壮大，生生不息。
　　（三）报告期内公司所处行业情况
　　2025年上半年，我国经济运行总体平稳、稳中向好。国内生产总值同比增长5.3％，生产需求稳定增长，就业形势总体稳定，居民收入继续增加，新质生产力积极发展，高质量发展取得新进展。房地产市场继续朝着止跌回稳的方向迈进，上半年全国新建商品房销售面积同比下降3.5%，降幅收窄15.5个百分点；房屋新开工面积同比下降20.0%，比去年同期降幅收窄3.7个百分点；70个大中城市新房和二手房价同比降幅继续收窄，出现积极信号。
　　报告期内，国家出台相关政策，鼓励并规范物业行业发展。一方面，行业地位再提升。3月中共中央办公厅、国务院办公厅联合印发的《提振消费专项行动方案》将物业服务纳入鼓励外商投资产业目录，为行业发展注入新动能；另一方面，规范物业服务市场。全国多地发文开展专项整治物业乱象活动，规范物业服务行为；同时，在“好服务”导向下，各地落实全国住房城乡建设工作会议“大力实施物业服务质量提升行动”的工作要求，各地纷纷制定相关政策，提高物业服务企业服务水平，推动行业健康发展。
　　在宏观经济、房地产、行业政策等外部因素影响下，物业行业正经历从“粗放增长”到“精耕细作”的关键转型期，高质量发展成为主旋律。
　　（四）报告期公司经营情况
　　报告期内，公司保持战略定力，坚持“轻型化、规模化、科技化、市场化”发展原则，坚定发展信心，贯彻“经营+管理”双轮驱动，持续深化提质增效，经营业绩稳健增长。
　　1、总体经营业绩
　　2025年上半年，公司实现营业收入91.07亿元，较上年同期增长16.17%。其中，物业管理业务实现营业收入88.00亿元，较上年同期增长16.79%，主要系原有物业管理项目业务增长、新拓展物业管理项目转化及专业公司新拓业务等增值业务贡献；资产管理业务实现营业收入3.06亿元，较上年同期增长5.86%，主要系在管商业运营项目增加及原接管项目本报告期业务量增加。公司实现归属于上市公司股东的净利润4.74亿元，较上年同期增长8.90%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润4.63亿元，较上年同期增长11.87%。截至报告期末，公司总资产为192.89亿元，归属于上市公司股东的净资产为106.33亿元。
　　2、物业管理业务
　　（1）市场拓展
　　2025年上半年，公司物业管理业务多领域拓展持续发力，新签年度合同额17.64亿元，其中第三方项目新签年度合同额为15.92亿元（千万级项目贡献新签年度合同额占比58%）。截至2025年6月末，公司在管项目2,370个，管理面积为3.68亿㎡。
　　公司通过“标杆项目+战略客户”双擎驱动，坚持多元赛道布局，打造差异化市场竞争能力，并依托集团全产业链资源优势，保持非住宅业态战略细分赛道优势，持续巩固非住宅领域头部服务商地位。报告期内，公司持续保持在第三方非住宅赛道优势，在政府公建、产业园区、金融服务等细分赛道中标优质项目超50个；重点推进IFM战略规划落地建设，新签年度合同额同比提升11%，核心战略客户份额大幅增长；同时，深化集团资源协同，落地招商银行总部大厦等项目。此外，公司继续发力存量住宅市场，将市场化住宅项目作为公司战略型赛道和业务重要增长点，报告期内市场化住宅项目新签年度合同额同比增长23%。除此之外，公司持续深化区域优势资源战略合作模式，上半年新设立2家合资公司，并加大投后合资公司业务二次开发，围绕资源获取、市场深耕、业务拓展等方面开展全方位合作。控股股东也为公司发展提供了稳定的业务来源。2025年上半年，公司来自招商蛇口的物业管理业务新签年度合同额为1.72亿元，截至2025年6月末，公司来自招商蛇口的物业项目管理面积为1.30亿㎡。
　　（2）增值服务
　　以“服务延伸+场景创新”为引领，公司深化增值业务战略布局，业务创新与规模扩张并举，持续提升服务能级。紧密围绕业主生活需求，持续丰富服务场景，聚焦到家服务、空间资源、房产经纪等高粘性、高毛利赛道。其中，到家服务持续优化服务产品品类，服务覆盖50+核心城市，平台sku突破400个。深入洞察客户需求，推出家政保洁、空调清洗、衣物干洗等自营服务，其中清洗空调超2.5万台，销售额同比增长32%。积极探索空间资源多种经营方式，通过数字化赋能提升资源精细化管理，深耕一线重点城市，实现资源坪效提升15%；大力发展房产经纪，着力构建社区门店模式，强化二手租售专业能力建设，营收同比增长；充电桩业务进入规模化发展阶段，构建起覆盖全国的智慧充电网络，累计为新能源车主提供高效充电服务逾550万次，减少碳排放量7,045吨。搭建企业数字化采购平台，为商办客户提供基于办公用品、工业品、系统集成等场景的一站式采购服务，服务企业客户数超6,500家。此外，聚焦居家健康、居家服务、居家适老化改造三条产品线，以武汉1872、长沙佳馨园及招商积余大厦企业健康管理中心为试点打造“住宅+康养”、“非住宅+康养”模式业务示范区，积极探索“物业+康养”全新业务模式。
　　围绕房地产开发全生命周期服务，持续深化与招商蛇口的战略协同，同时加速市场化拓展步伐，重点打造精装修、第三方维修、到家宜居三大核心业务板块。其中，精装修赛道以南京、上海、西安、杭州等经济枢纽城市为战略支点，通过标杆项目集群的交付能力验证，构筑竞争壁垒；第三方维修服务项目突破200个，规模持续扩张。到家宜居通过房产交易、交付履约、存量焕新三环联动重构价值链，依托行业标准化服务构建信任基石，以西安云山间项目为范例，成功实现销售周期缩短与客单价提升的双重突破。
　　3、资产管理业务
　　（1）商业运营业务
　　截至2025年6月末，公司旗下招商商管在管项目72个（含筹备项目），管理面积397万㎡，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目60个，第三方品牌输出项目9个。2025年上半年，集中商业销售额同比提升10.3%；客流同比提升17.0%，会员总数累计达740.8万。报告期内，针对在营项目将进一步提升审美力，打造艺术家IP联名全国巡展，联合优质青年艺术家IP，在全国多个项目落地，焕新场景体验，加强沉浸式主题场景打造及老项目改造提升。深圳太子湾VILLA盛大开街，以独特的街区建筑，结合高端餐饮首店落地，形成“轻休闲+高品位”的双核商业格局，结合滨海特色建筑群，落位黑米餐厅、滨海特色餐饮及生活配套，串联起时尚、艺术、文化与休闲的滨海生活场景，打造高端生活方式体验场。
　　（2）持有物业出租及经营
　　公司持有物业包括酒店、购物中心、商业、写字楼等多种业态，总可出租面积为46.89万㎡，截至2025年6月末总体出租率为93%，整体表现稳健。报告期内持有物业租赁业务以稳定经营为主导，在着力维护现有优质客户关系、持续优化客户结构的同时，积极拓展市场渠道，深度挖掘潜在客户资源，通过租金策略优化、服务品质提升、精准营销推广等多措并举，保障持有物业租赁业务持续稳定地运营。
　　4、重点管理工作
　　（1）数智化赋能
　　以数智化为抓手重构空间服务价值链。持续探索人工智能、机器人等方面创新应用，加速公司AI建设，深化客服智能体、智能巡检机器人等创新应用，物业AI工单助手实现住宅项目全覆盖，试点上线AI客服机器人等功能，全面重塑“人机协同”服务新范式；深化业务赋能价值落地，构建智慧物管处，围绕项目服务、项目作业、项目经营，加快推进业务外包管理、车场治理、业财数据交换中心建设等，持续赋能项目经营质效，提升项目服务效率。
　　（2）精益管理
　　通过对项目开展全方位内部剖析与外部对标，在“一业态一模板”运营基础上，双管齐下优化项目管理。一方面，聚焦现有项目运营效率提升，通过优化运营流程、运用成熟工具深化机器替岗等科技手段，形成人员配置标准，有效提高了项目运营的人均效能；另一方面，构建增量项目管控模式，强化跟踪目标达成情况，牵引成本与业务需求实现精准适配。
　　（3）品质管理
　　通过品控体系优化，全面重构产品力、品控力、体验力三维测量系统，围绕生活配套、居家服务、便民服务等形成19个服务大类49个细项产品的“好服务”标准，以《岗位小红书》系列标准和优秀案例分享为核心持续推动管家培训，促进面客关键岗位技能提升，并通过组织高管聆听客户声音等活动稳固客户黏性，同时结合线下品质过程监控、客户服务触点评价体系压实品质过程管理。公司荣获克而瑞物管、中物研协联合发布的“2025中国物业服务力百强企业TOP3”、“2025中国物业服务企业综合实力500强第3名”等荣誉称号。
　　融资途径
　　报告期内，公司积极推进资金管理模式优化，通过完善资金调度机制、强化回款全流程管控提升资金使用效率，同时盘活闲置资金，持续压降资金成本与债务规模。目前公司授信额度储备充足，为业务开展提供坚实支撑，未来，公司将结合业务实际合理规划融资安排，持续优化债务结构，在有效防范资金风险的基础上进一步提升资金使用效率，切实保障股东权益。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　根据房地产经营惯例，公司为下属地产项目（含已完工项目）商品房承购人提供抵押贷款担保、担保期限从《楼宇按揭合同》生效之日起，至贷款银行为购房人办妥正式产权证，并移交贷款银行保管之日止（或与各贷款银行约定的其他担保期限）。
　　截至2025年6月30日，公司为商品房承购人提供抵押贷款担保的未还贷款余额为192,365.10元。

　　二、核心竞争力分析
　　1、公司整体竞争力
　　（1）央企背景、物业管理行业A股龙头企业、机构类物业领先地位
　　公司作为央企背景的上市公司，是国内A股物业管理行业龙头企业，在机构类物业领域占据领先地位，为客户提供全业态、全价值链、全场景的综合解决方案。公司荣获克而瑞物管、中物研协联合发布的“2025中国物业服务力百强企业TOP3”、“2025中国物业服务企业综合实力500强第3名”，树立了物业行业发展风向标。
　　（2）拥有来自大股东的业务支持
　　招商蛇口为公司控股股东，招商局集团为公司实际控制人。招商蛇口为公司提供稳健的项目资源；同时，招商局集团在交通、港口、物流、金融服务等业务上拥有庞大的业务资源，通过深化与招商局集团相关业务的协同，将为公司业务开拓提供新的增量空间。
　　（3）成熟的市场化发展能力
　　多年的市场化发展，公司市场化物业管理业务处于行业领先水平；公司拥有专业的市场化拓展、运营、管理团队，并且已建立了较为成熟的市场化激励机制。
　　（4）文化理念及品牌优势
　　公司深入传承“招商血脉、海辽精神、蛇口基因”，积极创建“向善、向上”企业文化内核，以百年招商文化凝心聚力，汇聚了一批忠诚的核心员工团队，以客为先，秉持“让城市和生活更美好”的品牌使命，为客户创造多元价值。公司在物业管理领域拥有良好的市场影响力，在机构类物业管理方面的口碑和品牌优势明显，在多个细分赛道孵化了具有潜力的专业业务品牌。
　　2、物业管理业务竞争力
　　（1）多业态综合服务能力
　　公司物业管理业务在管项目类型丰富，服务对象涵盖住宅类物业和非住宅类物业。非住宅类项目包括办公、商业、园区、政府、学校、公共、城市空间及其他业态。业务覆盖面广，服务品质优秀。
　　（2）高品质服务能力
　　公司拥有统一、实用的通用型标准体系、品质管控体系及细分业态特色服务体系，为客户提供人性化、有温度的高品质服务。持续聚焦市场和客户多元化需求，整合公司专业服务能力及外部供应商，提供综合一体化服务解决方案。
　　（3）智慧化与科技应用能力
　　公司以“招商π”为主平台进行数字化能力打磨，已完成十大业态全业务场景、全工作链条数字化能力覆盖，核心工作指令工单化流转、闭环化管理，各类业务数据汇聚展示，各层级用系统数据洞察业务、改善业务，构建了良好的数字化运营管理体系。
　　（4）专业人才队伍建设能力
　　公司物业管理业务经过多年的发展，聚集了覆盖不动产全生命周期各环节的专业人才队伍。同时，随着近年来在跨界业务和创新业务的探索，逐渐形成复合型创新人才的培养机制。
　　3、商业运营业务竞争力
　　招商商管业务布局在深圳、上海、杭州、厦门、苏州、武汉、成都、长沙、宁波、昆山、赣州等二十余个城市，具有较强的品牌影响力和精细化运营能力，拥有优质商户资源，与6,555个优质品牌资源建立了深度合作，商业运营能力稳步提升。为迎接变化的消费市场，招商商管全面推出“内容力、服务力、营销力、场景力”四力运营模型及项目“分类施策”战略，全面推进“一项目一打法”差异化资产增值路径。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　1、公司未来发展可能存在的风险分析
　　（1）市场不确定性加大的风险
　　国内经济有效需求不足、社会预期偏弱，市场环境不确定因素增多，政企机构客户可能因预算或经营压力而缩减物业合同费用，企业客户还可能面临信贷风险，给物业经营带来合同续签压力、价格竞争压力、收款压力等。
　　（2）行业竞争加剧风险
　　地产存量时代到来，物企发力市场拓展成为必然趋势，过度的市场竞争将使公司业务拓展承受压力，从而可能影响公司规模目标的达成，同时恶性竞争亦可能带来经营利润下滑的风险。整合并购趋于谨慎，考验物企投后管理能力，整合不力可能造成项目无法续签、人才流失、盈利能力下降的风险。
　　（3）创新业务孵化风险
　　在国家政策的大力引导下，物企积极开展社区生活服务，探索可持续、可复制的增值服务模式，然而目前尚未形成成熟的服务模式和规范体系。创新业务孵化伴随着资金、人力、平台等投入，孵化失败可能导致前期投入成为沉没成本，亦可能错失业务发展机遇期，带来机会成本。
　　（4）战略落地风险
　　公司战略落地推进过程中，招商局集团及招商蛇口的资源支持，市场拓展及收并购手段对业务的补充，增值服务、资产管理运营及新业务培育是否能够按照既定目标实现，以及在战略落地过程中资源、人才队伍、管控、协调机制等，都会影响公司战略实施落地及年度业绩目标达成。
　　2、公司面临的市场环境分析
　　当前，物管行业发展承压，所处环境日益复杂多变，正从过去的增量市场步入存量竞争时代。在此进程中，行业增速放缓、竞争越发激烈，客户需求也在不断提升，诸多挑战接踵而至。在房地产开发下行，市场分化明显的大环境下，关联地产母公司经营稳健、实力雄厚的头部物业企业在资源获取、品牌塑造等层面优势更为明显。随着竞争不断升级，强者愈强的马太效应愈发显著，头部企业凭借着庞大的规模、卓越的品牌影响力以及高效的资源整合能力等，与腰尾部企业的差距持续拉大。
　　然而，机遇与挑战并存，物业行业仍具备广阔的市场空间与良好的发展前景。住宅增量仍有空间，“新型城镇化战略”、“城市更新行动”等政策持续加码，持续为行业开拓新的增量空间；在政策引导下，业主委员会加速成立，存量住宅市场空间将进一步释放。后勤社会化趋势推进，学校、医院等存量物业的市场化程度加深，物业管理的覆盖范围得以扩展。物业服务行业在民生保障和基层治理中的价值愈发凸显，在“加强基层治理”政策的导向下，城市一体化管理需求持续释放，为物业企业开拓城市服务领域创造了广阔空间。加之人口老龄化加剧，社区康养服务需求日益凸显，进一步拓宽了物业增值服务的边界。总体而言，物业行业已迈进稳健增长、微利经营的全新发展阶段。在未来的激烈竞争中，唯有具备综合核心竞争力的物业企业方能脱颖而出，斩获更大的发展空间与市场机遇。
　　3、2025年下半年经营计划
　　2025年下半年，公司将继续坚持以轻型化、规模化、科技化、市场化的“四化”发展目标为引领，进一步强化战略目标执行，通过提升服务力和运营力，推动实现规模增长和高质量发展。一是加大业务规模发展，基础物管业务全力加大拓展力度，增值业务聚焦高毛利业务做大规模；二是持续提升服务力，通过升级服务产品，提升关键面客岗服务能力，打造服务文化，以优质服务提升客户粘性；三是精细化成本管控，多维度管控运营成本，提升经营效益；四是重视现金流管理，强化对应收账款的过程管理和穿透式管理，夯实管理责任，保证企业现金流稳定。 收起▲

　　（一）报告期内公司经营管理情况
　　1、总体经营情况
　　报告期内，面对宏观经济形势复杂多变、市场竞争持续加剧、经营成本刚性上升及客户需求日益多元化等多重挑战，公司以品质建设为核心支撑，坚持“开源增收”与“提质增效”双轮驱动，各项经营管理工作平稳有序推进。2025年1-3月，公司实现营业收入44.65亿元，较上年同期增长19.87%；实现归属于上市公司股东的净利润2.19亿元，较上年同期增长15.06%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润2.14亿元，较上年同期增长17.95%。截至2025年3月31日，公司总资产为191.46亿元，归属于上市公司股东的净资产为106.37亿... 查看全部▼

　　（一）报告期内公司经营管理情况
　　1、总体经营情况
　　报告期内，面对宏观经济形势复杂多变、市场竞争持续加剧、经营成本刚性上升及客户需求日益多元化等多重挑战，公司以品质建设为核心支撑，坚持“开源增收”与“提质增效”双轮驱动，各项经营管理工作平稳有序推进。2025年1-3月，公司实现营业收入44.65亿元，较上年同期增长19.87%；实现归属于上市公司股东的净利润2.19亿元，较上年同期增长15.06%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润2.14亿元，较上年同期增长17.95%。截至2025年3月31日，公司总资产为191.46亿元，归属于上市公司股东的净资产为106.37亿元。
　　2、物业管理业务经营情况
　　基础物业管理方面，深耕基础物业沃土，业务发展稳健前行。截至2025年3月31日，公司在管项目数量2,358个，管理面积3.71亿㎡。2025年一季度公司物业管理业务实现新签年度合同额8.45亿元，其中市场化拓展项目新签年度合同额7.69亿元，千万级项目贡献业绩占比超七成，较上年同期提升18个百分点，中标招商银行全球总部大厦项目、西南交通大学东部(国际)校区、深圳市公安局龙华分局、湖南省博物馆等重点标杆项目；市场化住宅业态持续突破，中标上海康城小区物管服务，该项目为上海体量最大、拥有近4万人口的开放式超大型社区。
　　增值服务方面，围绕“服务美好生活”，从客户需求出发，聚焦更具成长性的C端业务推进流量兑现。2025年，公司重点布局房产经纪、美居服务、到家服务、空间资源等领域，报告期内优化物业租售激励机制，深化余房网平台轻型化转型聚力发展租售业务，实现租售业务收入增长317%；大力拓展新业务赛道，其中光伏、美居业务签约合同额均取得快速进展，美居合同额突破亿元；到家服务业务围绕家政保洁、空调清洗等产品强化供应链能力建设，实现服务覆盖率提升13个百分点；空间资源优化升级数字化系统建设，推进资源线上化管理与线下资源盘点专项行动，实现系统穿透项目赋能，提升经营效能，社区资源点位出租率提升10个百分点。
　　3、资产管理业务经营情况
　　截至2025年3月31日，公司在管商业项目70个（含筹备项目），管理面积393万㎡，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目59个，第三方品牌输出项目8个，各项目持续深耕渠道拓展，聚焦主力店及标杆品牌业绩提升，升级全国联动直播，同时持续落地LOVE特色服务系列活动，强化项目特色标签。报告期末，公司持有物业总体出租率为93%，持有物业出租业务以稳定经营为主导，稳定现有客户资源同时关注潜在客户租赁需求，适度调整租赁政策，积极拓展新客户。
　　4、重点管理工作
　　聚焦服务品质升级，优化迭代服务体系标准及数字化客户触点评价体系，持续开展秩序、环境、管家服务等培训，夯实服务底座；通过开展传统节日、健康关怀、“地球一小时”等差异化社群活动和“项目经理接待日”“高管聆听计划”等专项活动，增强客户信任；围绕客户需求提供个性化服务，打造独特服务标签，一季度获得客户表扬近千次，同时获得省物业服务示范项目、阳光物业评选等6项行业荣誉。
　　此外，加强数智化赋能，加速物业AI工单助手、业财数据交换中心、业务外包管理等数字化工具落地，提升管理效率，并依托精细化管理体系，在成本管控、供应商管理、费用管控等方面持续挖潜增效，推动公司提升经营质效。 收起▲