CM Property Operation reported (26 August) 1H26 revenue/attributable net profit (NP) of RMB9.77/0.50bn (+7/+0.2% YoY). Profitability faced further pressure, mainly due to a YoY decline in the gross margin of non-residential basic property management affected by market competition. However, the company achieved strong growth in non-residential market expansion scale amid fierce competition, highlighting its core competitiveness. We expect the company to maintain its market expansion edge, and we suggest monitoring the impact of commercial real estate REITs on earnings and commercial management models. Reiterate BUY.
Since the issuance of the commercial real estate REIT has not yet received exchange approval, we have temporarily excluded it from our earnings forecasts. Given market competition, we lower our gross margin assumptions and adjust our 2026/2027/2028 attributable NP forecasts to RMB0.93/1.00/1.08bn (down by 7/6/5% from RMB1.00/1.07/1.14bn previously). Excluding the Hengyang project sale impact from 2025 (RMB0.91bn), we expect 2026 attributable NP to grow by 2% YoY, corresponding to EPS of RMB0.88/0.95/1.03 for 2026-2028. The 2026E dividend yield is 3.5%. Considering the company's strong non-residential expansion capabilities, A-share liquidity premium, and ongoing profitability pressures, we narrow the valuation premium and set a reasonable 2026 PE target of 13x (vs its peers' average of 11x on Wind consensus), adjusting our target price to RMB11.44 (previous: RMB14.25 based on 15x 2026 PE).

　　核心观点
　　事件：公司发布2026年半年报。公司2026年上半年实现营收97.71亿元，同比增长6.64%、归母净利润4.98亿元，同比增长0.15%、基本每股收益0.4725元/股，同比增长0.68%。
　　利润小幅增提高：2026上半年，公司实现营收97.71亿元，同比增长6.64%；归母净利润4.98亿元，同比增长0.15%。归母净利润增速低于营收增速，主要由于如下因素。1）毛利率下滑。2026年H1公司毛利率为10.98%，较去年同期下降1.41pct，主要受到物业管理业务毛利率下滑的影响；2）投资收益下滑。2026年H1公司实现投资收益465.36万元，较去年同期下降23.12%。3）少数股东损益占比提高。2026年H1净利润中少数股东损益占比为4.65%，较去年同期提高1.61pct，导致归母净利润占比降低。
　　非住和存量住宅市场齐发力：2026年H1，公司物管业务实现收入94.8亿元，同比增长7.02%，毛利率为9.82%，较去年同期下滑1.32pct，主要由于基础物管、专业增值服务等业务毛利率均下滑。从收入结构看，非住物管业务占物业管理收入的56.57%，较去年同期进一步提高。从管理规模看，2026年H1公司物管新签约年度合同20.93亿元，较去年同期提高18.65%。其中第三方项目新签年度合同额20.31亿元。截至2026年H1末，公司在管项目2599个，管理面积4.07亿方。从管理业态看，公司管理面积中，非住业态占62.14%，且较2025年末所占比例进一步提高。从在管项目来源看，公司管理面积中，来自第三方的管理面积占66.37%，较2025年末所占比例提高2.60pct，其中第三方在管面积的82.26%来自于非住，来自控股股东的在管面积中77.56%来自于住宅业态。公司持续保持第三方非住赛道优势，稳固办公、园区、政府等非住基本盘，加快发展IFM、高校等重点赛道，如2026年H1高校赛道、IFM、医院新签年度合同额分别同比提升63%、14%、63%。公司在存量住宅市场持续发力，2026年H1公司市场化存量住宅项目新签年度合同同比增长17%。
　　资管业务扎实推进：2026年H1，公司资产管理业务实现收入2.93亿元，同比下滑4.09%。1）商业运营毛利率提高。2026年H1公司商业运营业务实现营收0.86亿元，同比下降6.11%，毛利率29.58%，较去年同期提高2.65pct。从管理规模看，截至2026年H1末，公司旗下招商商管在管商业项目73个（含筹备项目），管理面积395万方。从项目来源看，在管项目中自持项目、受托管理招商蛇口、第三方品牌输出项目分别为3个、59个、11个。从运营能力看，2026年H1公司在管项目集中商业销售额同比提高12.4%，客流同比提升14.6%。2）持有物业出租及经营出租率维持较高水平。2026年H1公司持有物业出租及经营业务实现营收2.07亿元，同比下滑3.22%，毛利率56.59%较去年同期下降1.37pct。公司持有物业的业态丰富，涵盖酒店、购物中心、零星商业、写字楼等。总可出租面积为46.89万方，截至2026年H1末，整体出租率保持94%的较高水平，其中酒店、购物中心、零星商业的平均出租率分别为100%、93%、100%。
　　投资建议：公司收入稳健提高，归母净利润小幅增长。在物业管理方面，公司持续在多领域拓展发力，维持非住业态的优势，在存量住宅市场持续发力。在资管业务方面，公司的商业运营毛利率提高、持有物业出租经营维持优秀的运营能力，出租率维持较高水平。基于此，我们维持公司2026-2028年归母净利润分别为9.77亿元、10.69亿元、11.63亿元的预测，对应EPS为0.93元/股、1.01元/股、1.10元/股，对应PE为9.38X、8.57X、7.88X，维持“推荐”评级。
　　风险提示：宏观经济不及预期的风险、基础物管服务拓展不及预期的风险、关联方相关业务不及预期的风险、资产管理业务运营不及预期的风险、增值服务运营不及预期的风险。

　　公司8月26日发布半年报，1H26实现营收97.7亿元，同比+7%；归母净利润5.0亿元，同比+0.2%，盈利能力进一步承压，主要因为非住宅基础物管毛利率受市场竞争影响同比下降。但公司非住宅市拓规模在激烈竞争下仍取得亮眼增速，彰显核心竞争力。我们看好公司保持市拓优势，关注商业不动产REITs对业绩和商管模式的影响。维持“买入”评级。
　　营收同比平稳增长，毛利率进一步承压
　　1H26公司物管/资管板块营收同比+7%/-4%，其中基础物管营收同比+10%，主要得益于在管面积同比+10%至4.1亿平。归母净利润同比增速低于营收，主要因为毛利率同比-1.1pct至11.0%，其中：住宅/非住宅基础物管毛利率同比-0.1/-1.6pct至10.6%/10.3%，主要因为物业行业普遍面临降价和收缴压力，同时市场竞争较为激烈；专业增值服务毛利率同比-2.2pct至7.3%，主要受房地产市场调整和业务结构变化等因素影响；持有物业出租及经营毛利率同比-1.4pct至56.6%，主要因为部分自持物业经营表现承压。公司通过压降销管费用率，以及有息负债减少后的财务费用节约，部分对冲了毛利率下降的影响。展望全年，不考虑2H25出售衡阳项目的影响及正在推进的REIT发行带来的一次性出表收益，我们预计公司业绩或将保持稳中有升。
　　激烈竞争下非住宅市拓仍取得亮眼增速，彰显核心竞争力
　　1H26公司新签年度合同额同比+19%至20.9亿元，主要来自非住宅市拓发力，第三方新签年度合同额同比+28%至20.3亿元（千万级项目占58%），其中住宅/非住宅同比+2%/+31%。公司加快发展综合设施管理（IFM）、高校等重点赛道，提升医院赛道专业能力，并通过集团、地物协同，合资公司协同拓展等多元方式获取项目，凸显公司在非住宅领域的卓越竞争力。但需要注意的是，尽管公司对于新项目的质量和回款要求严格，但受市场竞争影响，我们认为新项目可能需要一定时间孵化才能达到理想的盈利水平。
　　正在推进商业不动产REITs发行，资管模式有望升维
　　5月公司公告将以全资子公司昆山招航持有的昆山招商花园城项目为底层资产，参与商业不动产REITs的申报发行工作。根据深交所网站，目前申报进度为“已问询”（7月7日），仍待反馈审核和最终发行。根据申报稿，截至1Q26，昆山招商花园城账面价值为14.6亿元，评估值为15.3亿元。若成功发行，我们预计会产生一次性出表收益（参考出售衡阳项目后的处理方式，出表收益可能不会影响当年分红规模），未来租金收入或将减少（25年昆山招商花园城营收为1.5亿元），但商管收入或将增加（公司全资子公司招商商管将作为REITs的运营管理机构，管理规模或将扩大）。
　　盈利预测和估值
　　考虑到商业不动产REITs发行尚未获得交易所批准，我们暂未将其纳入盈利预测。基于市场竞争，我们下调毛利率，预计公司26-28年归母净利润为9.3/10.0/10.8亿元（前值10.0/10.7/11.4亿元，下调7%/6%/5%），其中26年较25年剔除出售衡阳项目影响的归母净利润（9.1亿元）+2%，对应26-28年EPS为0.88/0.95/1.03元，26E股息率为3.5%。可比公司平均26PE为11倍（Wind一致预期），综合考虑公司优秀的非住宅市拓能力、A股流动性溢价和持续承压的盈利能力，我们收窄估值溢价，认为公司合理26PE为13倍，调整目标价至11.44元（前值14.25元，基于15倍26PE）。
　　风险提示：商业不动产REITs发行存在不确定性，物业费降价、收缴和退盘风险，市拓竞争和人工成本刚性上涨，关联房企支持减弱。

　　26H1营收同比+7%、归母净利润同比+0.2%，略低于预期；毛利率有所下降。2026H1，公司实现营收97.7亿元，同比+6.6%；归母净利润5.0亿元，同比+0.2%，略低于市场预期；扣非后归母净利润4.9亿元，同比+5.2%；基本每股收益0.4725元，同比+0.7%；毛利率11.0%，同比-1.4pct；归母净利率为5.1%，同比-0.3pct。期间费用率3.2%，同比-1.1pct，其中管理费率2.4%，同比-0.9pct。26H1，物业管理收入94.8亿元，同比+7.0%；物管毛利率为9.8%，同比-1.3pct。资产管理收入2.9亿元，同比-4.1%；资管毛利率48.6%，同比基本持平。公司业绩增速低于收入增速，主要源于：1）毛利率有所下降；2）投资收益0.05亿元，同比-23%。
　　26H1基础物管营收同比+10%，新签年合同额同比+19%。2026H1，物业管理收入中，基础物业管理、平台增值服务、专业增值服务收入分别同比+10.0%、-27.3%、+0.05%，分别占比79.5%、1.7%、18.8%。基础物业、平台增值服务、专业增值服务毛利率分别为10.4%、12.5%、7.3%，分别同比-1.2、+1.5、-2.2pct。截至26H1末，公司管理面积达到4.07亿平米,同比+39.0%，较25年末+7.9%。其中，1）住宅、非住宅分别占比38%、62%；2）来自招商蛇口的管理面积占比26%。2026H1，公司物业管理业务实现新签年度合同额20.9亿元，同比+18.7%，其中第三方项目新签年度合同额20.3亿元，同比+27.6%。
　　26H1末商管在管面积395万平米，同比-0.5%，商业运营稳步发展。2026H1，资产管理收入中，商业运营收入0.9亿元，同比-6.1%，毛利率29.6%，同比+2.7pct；持有型物业出租及经营收入2.1亿元，同比-3.2%，毛利率56.6%，同比-1.4pct。2026H1末，公司旗下招商商管在管商业项目73个（含筹备项目），管理面积395万方，同比-0.5%；其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目59个，第三方品牌输出项目11个。随着招商蛇口在商业地产的布局加大，公司资产运营业务有望获得更大支持。
　　投资分析意见：业绩表现稳健，新签合同额增速可观，维持“买入”评级。招商积余背靠招商局集团，战略聚焦物业管理和资产管理。公司拥有强大资源禀赋，并且市场化拓展能力突出，后续有望继续领跑物管行业。考虑到行业景气度低位，公司结算收入增速回落，同时毛利率仍有一定压力，我们下调公司26-28年归母净利润预测分别为9.4、9.9、10.8亿元（原值9.9、10.7、11.5亿元），现价对应26/27PE分别为10、9X，对比可比公司绿城服务PE-ttm12.2倍；当前公司估值仍具备较高吸引力，维持“买入”评级。
　　风险提示：地产超预期下行、人工成本上行超预期、增值服务探索不及预期。

　　营收利润双增，新拓三方规模保持增长，维持“买入”评级
　　招商积余发布2026年中报，公司上半年营收利润双增，新拓三方规模保持增长，市拓能力不断提升。我们维持盈利预测，预计2026-2028年归母净利润分别为9.86、10.50、11.60亿元，EPS分别为0.94、1.00、1.10元，当前股价对应PE为9.3、8.7、7.9倍，伴随公司业务结构调整及降本增效措施，盈利能力底部回升趋势明显，未来业绩有望持续释放，维持“买入”评级。
　　收入增速放缓利润微增，费用管控对冲毛利率下行
　　公司2026H1实现营业收入97.71亿元，同比+6.6%（2025全年为+12.2%），增速明显放缓；归母净利润4.98亿元，同比+0.15%；扣非归母净利润4.87亿元，同比+5.23%，盈利质量略优于表观利润；综合毛利率10.98%（同比-1.41pct），其中毛利率9.82%（同比-1.03pct），毛利率下行主要受人工成本刚性上升及新项目降价竞争影响；管理费用2.35亿元，同比-22.1%。截至上半年末，应收账款43.39亿元，较年初增加5.86亿元。
　　物管收入稳健增长，市场化拓展持续推进
　　公司2026H1物业管理业务收入94.78亿元，同比+7.7%，占总收入97.0%，仍是绝对核心。公司上半年新签合同额20.93亿元，其中第三方新签20.31亿元，同比+28%，医院赛道新拓金额同比+63%。截至上半年末，公司在管面积4.07亿平。公司上半年平台增值服务收入1.65亿元，同比-27.3%，毛利率同比+1.47pct至20.99%；专业增值服务收入17.82亿元，同比持平，毛利率同比-2.23pct至7.30%。
　　资产管理收入小幅下滑，自持物业经营稳健
　　公司2026H1资产管理业务收入2.93亿元，同比-4.1%，其中商业运营和持有物业出租经营同比分别-6.1%、-3.2%；毛利率48.63%，同比持平。截至上半年末，招商商管在管商业面积395万方，销售额同比+12.4%，客流同比+14.6%；公司持有物业总可租面积46.9万方，整体出租率94%。
　　风险提示：第三方项目拓展放缓、关联公司经营不及预期、房地产销售下行。

　　事件：
　　公司发布2026年半年报，2026年上半年公司实现营业收入97.71亿元，同比增长6.64%，归母净利润4.98亿元，同比增长0.15%。
　　要点：
　　营收保持增长，期间费用率有所改善
　　2026年上半年公司实现营收97.71亿元，同比增长6.64%，归母净利润4.98亿元，同比增长0.15%。此外，公司销售毛利率降低1.14个百分点至10.98%，但公司期间费用率有所改善，2026年上半年管理费用率和财务费用率分别下降0.88和0.1个百分点至2.41%和0.01%，费用不断压降，盈利水平持续提升。
　　物业管理业务发展稳健，基础物管对营收的贡献占比最高
　　分业务板块来看，公司物业管理业务实现营收94.78亿元，同比增长7.02%，资产管理业务实现营收2.93亿元，同比下降4.09%。物业管理业务增长强劲，细分来看，2026年上半年基础物管业务实现收入75.31亿元，同比增长9.97%，占营业收入比例为77.07%。其中住宅和非住宅分别实现营收21.70亿元和53.61亿元，占基础物管业务收入的比例分别为28.81%和71.19%。此外，专业增值服务、平台增值服务、持有物业出租及经营、商业运营业务对营收的贡献占比分别为18.23%/1.69%/2.12%/0.88%。
　　多领域拓展持续发力，精耕非住宅业态细分赛道
　　截至2026年上半年末，公司在管物业项目2599个，管理面积4.07亿平方米，同比增长10.60%。分类型来看，其中住宅类和非住宅类管理面积分别为1.54和2.53亿平方米，较2025年同期分别提升9.34%和11.18%，第三方管理面积2.70亿平方米，占比66.37%，来自招商局集团内部的物业项目管理面积为1.37亿平方米。
　　公司多领域拓展持续发力，上半年实现新签年度合同额20.93亿元，同比增长18.65%，其中第三方项目新签年度合同额20.31亿元，同比增长27.58%，来自招商局集团内部新签年度合同额0.62亿元。非住宅新签年度合同额18.30亿元，同比增长28.33%，公司持续保持第三方非住宅赛道优势，稳固办公、园区、政府等非住基本盘，加快发展IFM、高校等重点赛道，提升医院赛道专业能力。
　　商业运营销售额稳步推进，运营能力持续提升
　　资产管理业务方面，2026年上半年公司资管业务实现营收2.93亿元，同比下降4.09%。其中商业运营业务实现营收0.86亿元，同比下降6.11%。截至2026年6月末，公司旗下招商商管在管商业项目73个（含筹备项目），管理面积395万平方米，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目59个，第三方品牌输出项目11个。2026年上半年，在管项目集中商业销售额同比提升12.4%，客流同比提升14.6%，会员总数累计达889万。
　　持有物业出租及经营业务实现营收2.07亿元，2026年6月末总可出租面积为46.89万㎡，整体出租率为94%。公司持有物业包括酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多种业态。
　　投资建议：
　　公司背靠招商局集团，物管业务外拓新签规模保持增长，业态多元化布局，成本与费用管控成果显著，我们预计公司2026/2027/2028年归母净利润为9.55/10.67/11.47亿元，对应26/27/28年PE分别为10.23X/9.17X/8.52X，持续给予“增持”评级。
　　风险提示：房地产行业政策风险；业务拓展不及预期；行业竞争加剧风险

　　业绩表现稳健，利润率有所下滑但期间费用率明显改善。公司2026上半年实现营收97.71亿元，同比增长6.64%，实现归母净利润4.98亿元，同比增长0.15%，归母扣非净利润4.87亿元，同比增长5.23%。上半年公司毛利率10.98%，同比-1.14pct，净利率5.34%，同比-0.03pct，利润率有所下滑，但公司期间费用率明显改善，上半年公司期间费用率2.9%，同比-1.0pct，抵消利润率下滑影响。
　　物管业务：多领域拓展持续发力，新拓项目转化带动物管收入稳定增长。
　　上半年物管业务实现营收94.78亿元，同比+7.02%，毛利率9.82%，同比-1.32pct；其中基础物管/专业增值服务/平台增值服务营收分别75.31/17.82/1.65亿元，同比分别+9.97%/+0.05%/-27.33%。
　　26年上半年公司多领域拓展持续发力，实现新签年度合同额20.93亿元，其中第三方项目新签年度合同额20.31亿元，同比+28%（千万级项目贡献新签年度合同额占比58%）。其中，IFM、高校、医院以及市场化存量住宅项目成为重要增长来源，上半年高校/IFM/医院/存量住宅新签年度合同额同比分别+63%/+14%/+63%/+17%。截至2026年6月末，公司在管项目2,599个，管理面积4.07亿㎡，在管规模进一步提升。
　　资管业务：商业运营及持有物业出租经营收入所有下降。
　　上半年资产管理业务实现营收2.93亿元，较上年同期下降4.09%，毛利率48.63%，同比持平，资管业务收入下降主要系商业运营项目筹开期间收入结算同比减少，以及受市场环境影响昆山皇冠酒店营业收入减少、其他部分持有型物业商户减租所致，上半年公司商业运营/持有物业出租经营营收分别0.86/2.07亿元，同比分别-6.1%/-3.2%。截至2026年上半年末，公司旗下招商商管在管项目73个（含筹备项目，自持项目3个，受托管理招商蛇口项目59个，第三方品牌输出项目11个），管理面积395万平米。上半年末公司持有物业总可出租面积为46.89万平米，总体出租率为94%。
　　投资建议：公司业绩表现稳健，利润率有所下滑但期间费用率明显改善。公司作为央企物管旗舰，多领域拓展持续发力，规模稳步增长。我们预计公司26年、27年EPS分别为0.93、1.00元，按照8月28日收盘价，对应PE分别为9.6倍、8.8倍，维持“增持”评级。
　　风险提示：利润率持续下滑、市场拓展不及预期、公司战略落地风险

　　公司发布2026年半年度报告，2026年上半年公司实现营业收入97.71亿元，同比增长6.64%；实现归母净利润4.98亿元，同比增长0.15%；扣非归母净利润4.87亿元，同比增长5.23%。
　　物业管理业务稳健增长，资产管理业务略有下滑。2026年上半年，公司物业管理业务实现收入94.78亿元，同比增长7.02%，主要系公司多领域拓展持续发力，新拓项目的转化实现营业收入的稳定增长。其中，基础物业管理收入75.31亿元，同比增长9.97%，住宅与非住宅业态分别增长12.27%和9.06%；专业增值服务收入17.82亿元，同比增长0.05%，保持稳定；平台增值服务收入1.65亿元，同比下降27.33%。资产管理业务实现收入2.93亿元，同比下降4.09%，主要受商业运营项目结算节奏及部分持有型物业减租影响。
　　第三方拓展势头强劲，非住宅赛道持续发力。2026年上半年，公司物业管理业务实现新签年度合同额20.93亿元，同比增长18.65%。其中，第三方项目新签年度合同额20.31亿元，同比增长27.58%，占比高达97%。千万级项目贡献新签年度合同额占比达58%。公司聚焦非住宅核心赛道，基础物管业务非住宅收入占比提升至56.57%，新签年度合同额达18.3亿元，其中高校赛道新签年度合同额同比提升63%，医院赛道新签年度合同额同比提升63%。市场化存量住宅项目新签年度合同额同比增长17%。在行业竞争加剧背景下，公司第三方拓展仍保持较高的增速，体现了强大的市场化拓展能力和品牌竞争力。
　　盈利预测与投资建议：公司作为A股物管龙头，央企背景实力雄厚，市场化拓展能力突出，财务状况健康，随着房地产历史业务影响消退，核心物管业务价值正逐步凸显。当前物业管理行业正经历从“粗放增长”到“精耕细作”的关键转型期，头部企业凭借规模、品牌及资源整合能力优势持续扩大领先身位。预计2026-2028年公司归母净利润分别为8.9/9.6/10.2亿元，对应EPS分别为0.85/0.91/0.96元，当前股价对应的PE分别为10.5/9.8/9.2倍，维持“增持”评级。
　　风险提示：行业竞争加剧导致物业项目拓展及续约价格承压；应收账款回收周期延长，信用减值风险上升；增值服务新业务孵化不及预期。

　　事项：
　　公司公布2026年半年报，上半年实现营业收入97.7亿元，较上年同期调整后营业收入增长6.6%，归母净利润5亿元，较上年同期调整后归母净利润增长0.2%。
　　平安观点：
　　业绩稳健增长，管理费用率延续改善：2026年上半年公司归母净利润增速低于营收主要源于毛利率下滑。上半年分业务来看，物业管理业务营业收入94.8亿元，同比增长7%，资产管理业务营业收入2.9亿元，同比下降4.1%，主因商业运营项目筹开期间收入结算同比减少、受市场环境影响昆山皇冠酒店营业收入减少、其他部分持有型物业商户减租。上半年公司综合毛利率11%，同比下降1.4个百分点，其中，物业管理业务毛利率9.8%，同比下降1.3个百分点，资产管理业务毛利率48.6%，同比基本持平；管理费用率2.4%，同比下降0.9个百分点。
　　市场拓展持续发力，资产管理稳步推进：2026年上半年末公司物业管理业务在管项目2599个，管理面积4.07亿平米。上半年新签年度合同额20.9亿元，其中第三方项目新签年度合同额20.3亿元，同比增长28%（千万级项目贡献新签年度合同额占比58%）；持续保持第三方非住宅赛道优势，高校、医院赛道新签年度合同额同比均提升63%，IFM新签年度合同额同比提升14%。2026年上半年末公司旗下招商商管在管商业项目73个（含筹备项目），管理面积395万平米，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目59个，第三方品牌输出项目11个；上半年在管项目集中商业销售额同比提升12.4%，客流同比提升14.6%，会员总数累计达889万。上半年末公司持有物业总可出租面积46.9万平米，整体出租率保持94%的较高水平。
　　投资建议：考虑公司盈利能力下滑超出预期，小幅下调公司2026-2028年EPS预测至0.90元（原为0.93元）、0.94元（原为1.00元）、0.97元（原为1.09元），8月26日股价对应PE分别为9.9倍、9.5倍、9.2倍。公司作为招商局集团旗下物业资产管理与运营服务主平台，资源禀赋及市拓优势突出，多业态综合服务能力强劲，有望受益行业格局重构并持续向好发展，维持“推荐”评级。
　　风险提示：1）合同续签、价格竞争、收款压力增大等风险；2）市场竞争加剧导致公司业务拓展承压、经营利润下滑等风险；3）增值服务、商业运营等业务发展不及预期风险；4）若房地产修复不及预期，将导致物业行业发展空间受限、公司经营承压风险。

　　事件：
　　公司发布2026年一季报，2026年一季度公司实现营业收入47.70亿元，同比增长6.82%，归母净利润2.33亿元，同比增长6.30%。
　　要点：
　　营收、归母净利润均保持增长
　　2026年一季度公司实现营收47.70亿元，同比增长6.82%，归母净利润2.33亿元，同比增长6.30%。归母净利润增速略低于营收增速，主要原因在于：1）公司销售毛利率降低0.7个百分点至10.78%；2）2026年一季度公司实现投资收益159.65万元，较去年同期降低40.92%；3）受到税收优惠补助及政府补助减少影响，公司一季度其他收益较去年同期下降51.76%至339.67万元。此外，2026年一季度管理费用率下降0.52个百分点至2.63%，销售费用率提高0.02个百分点至0.46%。
　　物管业务积极拓展市场
　　截至2025年末，公司在管物业项目2473个，覆盖全国166个城市，管理面积3.77亿平方米，同比增长3.37%。分类型来看，其中第三方管理面积2.40亿平方米，占比63.8%，来自招商局集团内部的物业项目管理面积为1.37亿平方米。今年以来，公司积极进行市场拓展，截至5月28日，公司已于2026年拓展75个项目，其中1月、3月、4月、5月分别拓展20/18/18/19个项目，新拓项目包括住宅、园区、办公、教育、通信、交通等赛道，如武汉市江汉区政府机关大楼、北京师范大学昌平及育荣校园、广州保利国际广场等。
　　拟开展商业不动产REITs申报发行
　　5月19日，公司发布《关于开展商业不动产REITs申报发行工作暨关联交易及相关授权事项的公告》，公司拟与控股股东招商蛇口全资子公司深圳招商理财服务有限公司联合作为原始权益人，开展招商资管招商蛇口商业不动产REITs的申报发行，拟定招商资管为基金管理人和专项计划管理人。底层资产项目为招商理财的全资子公司汇港实业持有的位于深圳市南山区太子路的深圳太子广场项目、公司全资子公司昆山招航持有的位于昆山市玉山镇萧林中路的昆山招商花园城项目，将有利于盘活公司旗下商业不动产资产。
　　投资建议：
　　公司背靠招商局集团，物管业务外拓新签规模保持增长，业态多元化布局，成本与费用管控成果显著，我们预计公司2026/2027/2028年归母净利润为9.55/10.67/11.48亿元，对应26/27/28年PE分别为9.29X/8.31X/7.73X，持续给予“增持”评级。
　　风险提示：房地产行业政策风险；业务拓展不及预期；行业竞争加剧风险