核心观点
　　事件：公司发布2025年三季报。2025年前三季度，公司实现营业收入139.42亿元，同比增长14.65%；归母净利润6.86亿元，同比增长10.71%；基本每股收益0.6479元，同比增长10.83%。
　　收入利润维持双位数增长：2025年前三季度，公司实现收入139.42亿元，同比增长14.65%；归母净利润6.86亿元，同比增长10.71%。公司归母净利润增速略低于收入增速，主要由于1）2025年前三季度实现投资净收益614.56万元，去年同期为1243.33万元，下滑较多，主要由于按照权益法确认的投资收益减少；2）费用管控方面，2025年前三季度公司的销售费用率和管理费用率分别为0.49%、3.20%，分别较去年同期提高0.04pct、0.37pct。从盈利能力看，公司2025年前三季度的毛利率为11.55%，较去年同期提高0.25pct。
　　物管坚持多元布局：截至2025年9月末，公司物业管理面积3.67亿方，在管项目2410个。2025年前三季度公司物管业务实现新签年度合同30.23亿元，较2025年上半年末明显增加。新增项目中，市场化拓展项目新签年度合同27.81亿元，占2025年前三季度物管业务新签年度合同额的91.99%。公司坚持多元赛道布局，持续深耕办公、园区、政府等优势赛道，中标北京生产园区、广州移动、南航新疆分公司等项目，同时加大对住宅业态的拓展力度，前三季度市场化住宅业态新签年度合同额同比增长38%。
　　资管业务优化服务品质：截至2025年9月末，公司在管商业项目72个（含筹备项目），管理面积397万方，其中自持项目3个，受托管理招商红色口项目60个，第三方输出项目9个。截至2025年9月末，公司持有物业总体出租率为94%。公司持有物业出租业务持续优化运营服务品质，提升租客结构质量，推动业务稳健发展。
　　投资建议：公司前三季度收入和利润均实现双位数增长，物管业务做大规模，坚持优势赛道布局；资管业务维持高出租率，持续优化运营。基于此，我们维持公司2025-2027年归母净利润分别为9.37亿元、10.44亿元、11.33亿元的预测，对应EPS为0.88元/股、0.98元/股、1.07元/股，对应PE为12.91X、11.59X、10.68X，维持“推荐”评级。
　　风险提示：宏观经济不及预期的风险、基础物管服务拓展不及预期的风险、关联方相关业务不及预期的风险、资产管理业务运营不及预期的风险、增值服务运营不及预期的风险。

　　营收利润双位数增长，市拓规模同比提升，维持“买入”评级
　　招商积余发布2025年三季报，公司三季度营收利润双位数增长，新拓规模同比提升。我们维持盈利预测，预计2025-2027年归母净利润分别为9.19、10.81、12.22亿元，EPS分别为0.87、1.02、1.15元，当前股价对应PE为13.2、11.2、9.9倍，伴随业务结构调整及降本增效措施，盈利能力底部回升趋势明显，未来业绩有望持续释放，维持“买入”评级。
　　收入利润保持增长，毛利率同比改善
　　公司2025年前三季度实现营收139.42亿元，同比+14.65%；实现归母净利润6.86亿元，同比+10.71%，归母扣非净利润同比+12.97%；实现经营性净现金流-12.1亿元，毛利率和净利率分别为11.55%和4.97%，同比分别+0.25pct和-0.30pct。公司三季度实现收入和归母净利润同比分别+11.89%、+14.96%。
　　市拓规模保持增长，市场化拓展能力较强
　　公司坚持多元赛道布局，截至2025年三季度末，公司在管物业项目2410个，同比+7.0%；管理面积3.67亿平，同比-8.5%。公司前三季度物管新签合同额30.23亿元，同比+3.9%，市拓规模保持增长；其中市场化拓展项目新签合同额27.81亿元，占比92%，市场化住宅业态新签年度合同额同比增长38%。公司重点发力空间运营、美居服务及企业综合服务等高附加值板块，空间资源坪效同比提升24%，房产经纪营收同比提升79%，到家服务第三季度平台客单价环比提升46%，复购率23%。
　　集中商业运营稳健，自持物业出租率稳定
　　截至2025年三季度末，公司在管商业项目72个，管理面积397万方，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目60个，第三方品牌输出项目9个；三季度在管项目集中商业实现客流同比提升超20%，销售额同比提升约15%。公司截至三季度末持有物业总体出租率为94%，同比基本持平。
　　风险提示：第三方项目拓展放缓、关联公司经营不及预期、房地产销售下行。

　　25Q3单季度营收同比+12%、归母净利润同比+15%、符合预期，回购彰显信心。据公司公告，2025Q1-Q3，公司实现营收139.4亿元，同比+14.7%；归母净利润6.9亿元，同比+10.7%，符合市场预期；扣非后归母净利润6.7亿元，同比+13.0%；基本每股收益0.65元，同比+10.8%；毛利率11.6%，同比+0.2pct；归母净利率为4.9%，同比-0.2pct；期间费用率4.1%，同比+0.3pct。单季度看，25Q3公司营收同比+11.9%、归母净利润同比+15.0%；单季度毛利率10.5%，同比+1.5pct。此外，公司近期发布回购进展公告，截至三季度末，公司累计回购142.6万股股份，占比总股本0.134%，回购总额1586万元，积极回购彰显公司对未来持续发展的信心和长期价值认可。
　　25Q3末在管面积同比-8.5%，3Q25新签年合同额同比+3.9%，保持稳增。截至2025Q3末，公司管理面积3.67亿平米,同比-8.5%，较25H1末-0.3%。2025Q1-Q3，公司物业管理业务实现新签年度合同额30.2亿元，同比+3.9%，市场拓展保持稳健增长。2025H1，物业管理收入中，基础物业管理、平台增值服务、专业增值服务收入分别同比+7.7%、-11.3%、+86.8%，分别占比77.8%、2.6%、19.6%。基础物业、平台增值服务、专业增值服务毛利率分别为11.6%、11.0%、8.0%，分别同比+0.6、+1.1、-3.1pct。
　　25Q3末商管在管面积397万平米，同比-1.2%，商业运营量质双升。2025H1，资产管理收入中，商业运营收入0.9亿元，同比+30.7%，毛利率26.9%，同比-11.0pct；持有型物业出租及经营收入2.1亿元，同比-2.2%，毛利率58.0%，同比+0.5pct。2025Q3末，公司旗下招商商管在管商业项目72个（含筹备项目），管理面积397万方，同比-1.2%；其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目60个，第三方品牌输出项目9个。随着招商蛇口在商业地产的布局加大，公司资产运营业务有望获得更大支持。截至三季度末，公司持有物业出租率94%，维持高位。
　　投资分析意见：业绩稳增符合预期，商业运营持续提质增效，维持“买入”评级。招商积余背靠招商局集团，战略聚焦物业管理和资产管理。公司拥有强大资源禀赋，并且市场化拓展能力突出，后续有望继续领跑物管行业。我们维持公司25-27年归母净利润预测分别为9.4、10.6、12.0亿元，现价对应25/26PE为12.9/11.4X，维持“买入”评级。
　　风险提示：地产超预期下行、人工成本上行超预期、增值服务探索不及预期。

　　公司10月29日发布三季报，1-3Q实现营收139.4亿元，同比+15%；归母净利润6.9亿元，同比+11%。25Q3公司营收稳健增长，毛利率同比改善，市拓发力推动1-3Q新签年度合同额恢复同比增长。我们看好公司继续提升基础物管盈利能力，保持市拓竞争优势。维持“买入”评级。
　　25Q3毛利率同比改善，应收账款管控到位
　　25Q3公司营收/归母净利润同比+12%/15%，尽管由于项目支出增加等季节性因素，毛利率较25H1有所降低，但同比+1.5pct至10.5%，体现降本增效成果。此外，公司在营收增长的背景下，应收账款同比-6%至40.8亿元，体现回款管理效果。前三季度整体来看，公司营收稳健增长，同时毛利率小幅改善（同比+0.2pct至11.6%），但由于管理费用率同比微升、增值税优惠同比减少等因素，归母净利润同比增速略低于营收。我们预计公司全年有望实现双位数的归母净利润同比增速。
　　物管：市拓发力，1-3Q新签年度合同额恢复同比增长
　　25Q3公司加强市拓力度，新签年度合同额同比+24%至12.6亿元，相较25H1大幅提速，推动1-3Q新签年度合同额同比+4%至30.2亿元（25H1同比-7%）。1-3Q第三方新签合同金额达到27.8亿元，其中住宅同比+38%，在保持非住宅竞争优势的同时，继续发力存量住宅市场。我们预计公司全年市拓合同金额有望保持正增长。此外，公司继续发力空间运营、美居服务及企业综合服务等增值服务，推动收入结构优化与盈利能力提升。
　　资管：暑期档客流量、销售额同比实现较快增长
　　截至25Q3，公司在管商业项目72个、管理面积397万平，自持项目平均出租率较25H1+1pct至94%。25Q3暑期档中，公司持续提升运营能力，在全国项目内打造不同的消费场景与内容，客流量、销售额同比+20%/15%。
　　盈利预测和估值
　　我们维持25-27年EPS为0.88/0.98/1.08元的盈利预测。可比公司平均26PE为12.5倍（Wind一致预期），综合考虑公司优秀的非住宅市拓能力，基础物管盈利能力同比改善的趋势，以及A股流动性和稀缺性溢价，我们认为公司合理26PE为16倍，上调目标价至15.68元（前值14.96元，基于17倍25PE），目标价上调主要因为估值基础切换至26年。
　　风险提示：关联房企支持减弱，市拓竞争和盈利能力下行风险，轻重资产分离不及预期。

　　事件：公司2025H1营收同比增长16.2%，归母净利润同比增长8.9%。
　　招商积余发布2025年半年度报告，期内实现营收91亿元，同比增长16.2%，实现归母净利润4.7亿元，同比增长8.9%，扣非归母净利润4.6亿元，同比增长11.9%。
　　点评：市场拓展持续发力，专业增值高速增长，物管毛利率改善。
　　1）市场拓展持续发力，基础物管平稳增长。2025年上半年，公司在市场拓展竞争中表现优秀，物业管理新签年度合同金额17.6亿元，其中第三方项目新签年度合同额15.9亿元，公司在政府公建、产业园区、金融服务等细分赛道中标优质项目超50个，持续巩固非住宅物管龙头低位。截至2025年6月末，公司在管项目2,370个，管理面积为3.68亿㎡，其中来自招商蛇口的物业项目管理面积为1.3亿㎡，上半年来自招商蛇口的物业管理业务新签年度合同额1.7亿元，控股股东稳定支持，外拓持续发力，推动公司基础物管业务保持平稳增长，上半年基础物管实现收入68亿元，同比增长7.8%，其中非住宅业态实现收入49亿元，同比增长6.1%，住宅业态实现收入19亿元，同比增长12.2%。
　　2）专业增值收入高增，“沃土云林”逐步兑现。上半年公司专业增值服务实现收入17亿元，同比增长86.8%，公司管理业态涵盖住宅、办公、商业、园区、政府、学校、医院、场馆、交通、城市空间等，进驻全国超160个城市，在此“沃土”基础上，为客户提供专业化配套与增值服务。上半年公司大力发展房产经纪业务，充电桩业务已进入规模化发展阶段，同时持续深化与招商蛇口战略协同，重点打造精装修、第三方维修、到家宜居三大核心板块，业务创新与规模扩张并举，保持了较快的增长趋势。
　　3）物管毛利率改善。2025H1公司整体毛利率12.1%，同比下滑0.5pct，其中非住宅/住宅物管毛利率分别为11.9%/10.7%，同比提升0.2pct/1.7pct，平台增值/专业增值服务毛利率分别为11.0%/8.0%，同比+1.0pct/-3.1pct，资管业务毛利率为48.6%，同比下滑4.1pct。由于住宅+非住宅物管收入占比75.2%，毛利占比71.7%，物管毛利率改善为公司中长期业绩释放提供了较强保障。
　　盈利预测、估值与评级：公司背靠招商蛇口，物管项目资源丰厚，外拓积极，基础物管毛利率改善，专业增值快速增长，后续业绩增长保障性较强，维持公司25-27年归母净利润预测为9.7/11.0/12.2亿元，对应PE为14/12/11倍，A股稀缺物管标的，非住宅物管龙头，央企背景，维持“买入”评级。
　　风险提示：重资产剥离进度不及预期，非住宅外拓竞争加剧导致利润率下滑。

　　业绩平稳增长，前三季度毛利率同比改善。2025年单三季度，公司实现营收48.35亿元，同比增长11.89%，归母净利润2.12亿元，同比增长14.96%。2025年前三季度，公司实现累计营收139.42亿元，同比增长14.65%，归母净利润6.86亿元，同比增长10.71%。前三季度公司综合毛利率11.55%，同比提升0.24pct。
　　物管业务：外拓取得成效，持续做优结构。
　　单三季度公司实现新签年度合同额12.59亿元，同比24%，推动前三季度新签年度合同额同比增长4%至30.23亿元，其中市场化拓展项目新签合同额27.81亿元，占比92%。公司持续深耕办公、园区、政府等优势赛道，中标建行北京生产园区、广州移动、南航新疆分公司、华南师范大学石牌校园、深圳公安局龙华分局等千万级项目。同时公司加大对住宅业态的拓展力度，前三季度市场化住宅业态新签年度合同额同比增长38%。截至25年9月末，公司在管项目2410个，管理面积为3.67亿㎡，较2024年末增长0.55%。
　　此外，公司重点发力空间运营、美居服务及企业综合服务等高附加值板块以优化业务结构，空间资源坪效同比提升24%，房产经纪营收同比提升79%，到家服务第三季度平台客单价环比提升46%，复购率23%等。
　　资管业务：商业运营力提升，持有物业经营稳健。
　　1）商业运营：三季度公司持续精进运营力，实现客流同比提升超20%，销售额同比提升约15%。截至25年9月末，公司旗下招商商管在管项目72个（含筹备项目，自持项目3个，受托管理招商蛇口项目60个，第三方品牌输出项目9个），管理面积397万㎡。2）持有物业出租及运营：公司持有物业总可出租面积为46.89万㎡，截至25年9月末总体出租率为94%，较二季度末提升1pct。
　　投资建议：公司业绩平稳增长，内部经营提质增效。作为央企物管旗舰，母公司资源持续支撑公司“大物管+大资管”发展，也将受益于地产基本面边际改善。我们预计公司25年、26年EPS分别为0.88、1.00元，按照11月3日收盘价，对应PE分别为13.0倍、11.5倍，维持“增持”评级。
　　风险提示：资源整合较慢、市场拓展不及预期、公司战略落地风险

　　事件：
　　公司发布2025年三季报，2025年前三季度公司实现营业收入139.42亿元，同比增长14.65%，归母净利润6.86亿元，同比增长10.71%。
　　要点：
　　营收利润保持双增长，毛利率同比改善
　　2025年前三季度公司实现营收139.42亿元，同比增长14.65%，归母净利润6.86亿元，同比增长10.71%。归母净利润增长幅度略低于营收增速主要原因包括：1）受到按权益法确认的投资收益减少的影响，公司前三季度实现投资净收益614.56万元，而去年同期为1243.33万元，同比下降50.57%；2）上年同期出售深圳航苑及航都大厦零星资产产生公允价值变动收益1026.64万元，而本期无此事项；3）2025年前三季度销售费用率和管理费用率分别提升0.03和0.37个百分点至0.49%和3.20%。此外，公司前三季度毛利率较去年同期提升0.24个百分点至11.55%。
　　物业管理规模保持增长，持续多渠道发力拓展
　　截至2025年9月末，公司在管物业项目2410个，同比增长7.02%，管理面积3.67亿平方米，同比下降8.48%。前三季度公司物业管理业务实现新签年度合同额30.23亿元，同比提升3.92%，其中市场化拓展项目新签年度合同额27.81亿元，占比91.99%，坚持多元赛道布局，持续深耕办公、园区、政府等优势赛道，同时加大对住宅业态的拓展力度，市场化住宅业态新签年度合同额同比增长38%。
　　商业运营保持稳健，持有物业出租率稳定
　　资产管理业务方面，截至2025年9月末，公司在管商业项目72个，同比增加1个，管理面积397万平方米，同比减少1.27%。其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目60个，第三方品牌输出项目9个。三季度在管项目集中商业销售额同比提升约15%，客流同比提升超20%。截至2025年9月末，公司持有物业总体出租率为94%，同比基本持平。公司持有物业出租业务以稳健经营为核心，持续优化运营服务品质，提升租客结构质量，推动业务稳健发展。
　　投资建议：
　　公司背靠招商局集团，物管业务规模保持增长，业态多元化布局，资管业务维持高出租率，盈利能力不断提高，我们预计公司2025/2026/2027年归母净利润为9.38/10.37/11.21亿元，对应25/26/27年PE分别为12.88X/11.65X/10.77X，持续给予“增持”评级。
　　风险提示：房地产行业政策风险；业务拓展不及预期；行业竞争加剧风险

　　事项：
　　公司公布2025年三季报，前三季度实现营业收入139.4亿元，同比增长14.7%，归母净利润6.9亿元，同比增长10.7%。
　　平安观点：
　　持续降本增效，毛利率同比改善：2025年前三季度公司毛利率11.6%，同比提升0.2个百分点。期内持续降本增效，发力高毛利增值业务以优化业务结构。一方面通过集采、严控外包及物料成本、能源管理及维修基金撬动、科技替岗等深化成本管控；另一方面重点发力空间运营、美居服务及企业综合服务等高附加值板块，空间资源坪效同比提升24%，房产经纪营收同比提升79%，到家服务第三季度平台客单价环比提升46%、复购率23%。
　　物业管理做大规模，资产管理平稳运行：2025年三季度末公司在管物业项目2410个，管理面积3.67亿平米。前三季度新签年度合同额30.2亿元，同比增长3.9%，其中市场化拓展项目新签年度合同额27.8亿元；持续深耕办公、园区、政府等优势赛道，同时加大住宅业态拓展力度，市场化住宅业态新签年度合同额同比增长38%。2025年三季度末公司在管商业项目72个（含筹备项目），管理面积397万平米，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目60个，第三方品牌输出项目9个；持有物业总体出租率94%。
　　投资建议：维持原有预测，预计公司2025-2027年EPS分别为0.86元、0.94元、1.01元，当前股价对应PE分别为13.3倍、12.2倍、11.4倍。公司作为央企物管领先者，资源禀赋及市拓优势突出，多业态综合服务能力强劲，有望受益行业格局重构并持续向好发展，维持“推荐”评级。
　　风险提示：1）合同续签、价格竞争、收款等压力增大风险；2）市场竞争加剧导致公司业务拓展承压、经营利润下滑等风险；3）增值服务、商业运营等业务发展不及预期风险；4）若房地产修复不及预期，将导致物业行业发展空间受限、公司经营承压风险。

　　投资要点：
　　业绩平稳增长，毛利率略有下降。2025年上半年，公司实现营收91.07亿元，同比增长16.17%，归母净利润4.74亿元，同比增长8.90%；扣非利润4.63亿元，同比增长11.87%。上半年公司业绩增速低于营收增速主要由于：1）毛利率略有下降，上半年公司毛利率12.12%，同比下滑0.45pct；2）管理费用率增加0.35pct至3.31%；3）上半年资产及信用减值同比略增0.06亿元至0.33亿元。
　　物管业务：物管基本盘稳健，基础物管毛利率提升。上半年物管业务实现营收88.00亿元，同比增长16.79%。其中，基础物管/平台增值服务/专业化增值服务营收分别68.49/2.27/17.25亿元，同比分别+7.75%/-11.29%/+86.80%。毛利率方面，基础物管和平台增值服务毛利率同比分别提升0.61/1.08个百分点至11.56%/10.99%，专业增值服务毛利率下降3.10个百分点至8.03%。
　　外拓取得成效，在管规模持续增长。上半年公司新签年度合同额17.64亿元，第三方项目15.92亿元（千万级项目占比58%）。公司保持非住优势，上半年住宅/非住宅新签年度合同额分别为3.38/14.26亿元。同时公司也发力存量房拓展，市场化住宅项目拓展新签年度合同额同比增长23%，成为重要增长点。截至25年6月末，公司在管项目2370个，管理面积为3.68亿㎡，较2024年末增长0.98%。
　　资管业务：商业运营规模提升，持有物业运营稳健。上半年资管业务实现营收3.06亿元，同比增长5.86%，其中商业运营/持有物业出租及运营营收分别0.92/2.14亿元，同比分别+30.75%/-2.16%。
　　1）商业运营：截至25年6月末，公司旗下招商商管在管项目增至72个（含筹备项目，自持项目3个，受托管理招商蛇口项目60个，第三方品牌输出项目9个），管理面积397万㎡，较一季度末增长4万方。
　　2）持有物业出租及运营：公司持有物业总可出租面积为46.89万㎡，截至25年6月末总体出租率为93%，整体表现稳健。
　　投资建议：公司业绩稳进向上，内部经营提质增效。作为央企物管旗舰，母公司资源持续支撑公司“大物管+大资管”发展，也将受益于地产基本面边际改善。我们维持盈利预测，预计公司25年、26年EPS分别为0.90、1.01元，按照9月5日收盘价，对应PE分别为13.3倍、11.8倍，维持“增持”评级。
　　风险提示：资源整合较慢、市场拓展不及预期、公司战略落地风险

　　事项：
　　公司公布2025年半年报，上半年实现营业收入91.1亿元，同比增长16.2%，归母净利润4.7亿元，同比增长8.9%。
　　平安观点：
　　业绩平稳增长，基础物管毛利率改善：2025H1公司营业收入91.1亿元，同比增长16.2%，其中，资产管理业务营业收入3.1亿元，同比增长5.9%，物业管理业务营业收入88亿元，同比增长16.8%，物业管理业务中专业增值服务营业收入17.2亿元，同比增长86.8%。H1公司毛利率12.1%，同比下降0.5个百分点，其中物业管理业务毛利率10.9%，同比下降0.08个百分点，物业管理业务中基础物业管理毛利率11.6%，同比提升0.6个百分点。
　　物业管理持续发力，资产管理稳健运行：2025H1公司物业管理新签年度合同额17.6亿元，其中第三方项目新签年度合同额15.9亿元（千万级项目贡献新签年度合同额占比58%）；H1末在管项目2370个，管理面积升至3.68亿平米。2025H1末公司旗下招商商管在管项目72个（含筹备项目），管理面积397万平米，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目60个，第三方品牌输出项目9个；上半年集中商业销售额同比提升10.3%，客流同比提升17%，会员总数累计达740.8万。H1末公司持有物业总可出租面积46.9万平米，总体出租率93%。
　　投资建议：维持原有预测，预计公司2025-2027年EPS分别为0.86元、0.94元、1.01元，当前股价对应PE分别为14.6倍、13.4倍、12.5倍。公司作为央企物管领先者，资源禀赋及市拓优势突出，多业态综合服务能力强劲，有望受益行业格局重构并持续向好发展，维持“推荐”评级。
　　风险提示：1）合同续签、价格竞争、收款等压力增大风险；2）市场竞争加剧导致公司业务拓展承压、经营利润下滑等风险；3）增值服务、商业运营等业务发展不及预期风险；4）若房地产修复不及预期，将导致物业行业发展空间受限、公司经营承压风险。