事件：2025年公司实现营业收入192.73亿元，同比+12.23%；归母净利润6.55亿元，同比-22.12%（剔除衡阳项目一次性影响同比+8.30%）；基本每股收益0.62元，同比-21.98%。
　　主业盈利韧性凸显，一次性因素影响利润
　　收入端，2025年公司实现营业收入192.73亿元，同比+12.23%；其中，1）物业管理业务实现营业收入186.03亿元，同比+12.83%。细分来看，基础物业、平台增值、专业增值服务分别实现收入142.79亿元（yoy+6.56%）、5.37亿元（yoy+0.18%）、37.86亿元（yoy+48.46%），占营收比重分别达76.76%、2.89%、20.35%，专业增值服务成为核心增长引擎；2）资产管理业务实现营业收入6.66亿元，同比-0.67%，整体保持平稳。利润端，2025年公司实现归母净利润6.55亿元，同比-22.12%，主要系处置衡阳中航项目一次性减少归母净利润2.56亿元，剔除此影响后归母净利润9.10亿元，同比+8.30%；整体毛利率11.09%，较24年下降0.87pct；其中，物管业务中基础物业、平台增值、专业服务毛利率分别为10.51%、10.04%、8.16%，较24年同期分别-0.16、-0.47、-1.07pct，住宅业态毛利率11.36%，同比+0.48pct，盈利结构持续优化。费用端，2025年销售、管理、研发费用率同比-0.10、-0.49、-0.07pct至0.57%、3.01%、0.39%，财务费用率优化至0.06%，费用管控能力持续增强。分红方面，公司拟每10股派现2.6元，现金分红比例41.85%，股东回报保持稳健。
　　市拓合同额同比双增，规模质效并进
　　规模端，截至2025年末，公司在管项目数达2473个，较24年末增加177个，在管面积3.77亿㎡，较24年提升3.37%；其中关联方管理面积1.37亿㎡，同比+3.55%，第三方管理面积2.41亿㎡，同比+3.26%，市场化拓展持续提升；其中住宅、非住宅业态管理面积同比+7.07%、+1.12%，非住宅仍是核心基本盘。拓展端，2025年，公司新签年度合同额达44.80亿元，同比+11.19%，其中，第三方新签合同额41.69亿元，同比+12.89%。分业态看，住宅业态拓展合同额同比+60%，落地上海康城、西安秦汉雅苑等标杆大盘；非住宅业态中航空、高校、IFM分别新增合同额1.91亿元（+85%）、2.32亿元（+25%）、3.69亿元（+15%），非住业务多点开花。截至2025年末，承接招商局集团物业项目管理面积1.37亿㎡，招商蛇口协同落地第三方项目新签合同额3.36亿元，央企资源优势稳固。
　　增值服务结构优化，资管业务运营稳健
　　平台及专业增值服务方面，2025年公司平台增值服务同比微增0.18%，业务结构调整优化；专业增值服务同比高增48.46%，在经纪、充电桩、家装、维修及社区康养等领域均取得突破，“招小充”平台全年充电超1157万次，物业+康养试点落地见效。资管业务方面，1）商业运营业务：截至2025年末，招商商管在管商业项目73个（含筹备），管理面积395万㎡，其中自持3个、受托管理59个、第三方输出11个；2025年集中商业销售额同比+8.4%，客流同比+16.7%，会员总数822万（+18%），深圳太子湾VILLA、杭州城北招商花园城顺利开业。2）持有物业出租经营业务：涵盖酒店、购物中心、写字楼等多业态，2025年末总可出租面积46.89万㎡，出租率93%，其中购物中心出租率91%、写字楼81%、酒店出租率100%，资产运营效率维持高位。
　　投资建议：公司背靠招商局集团，主业韧性强、外拓维持较高体量，成长动能足，成本管控能力提升，考虑公司市场环境波动，我们调整公司26-27年归母净利润分别为9.59、10.70亿元（原值10.78、11.88亿元），预测28年归母净利润分别为12.24亿元，维持“买入”评级。
　　风险提示：市场不确定性加大风险、行业竞争加剧风险、创新业务孵化风险

　　投资要点
　　事件：3月13日，公司发布2025年年度业绩报告，实现营业收入192.73亿元，同比+12.23%；实现归母净利润6.55亿元，同比-22.12%。
　　核心利润稳健增长，分红回购强化股东回报：2025年公司归母净利润同比下滑，主要是因为出售衡阳中航项目一次性减少归母净利润2.56亿元，剔除此影响因素后，归母净利润同比增长8.3%。公司通过分红与回购并举进一步提升股东回报水平，2025年公司拟派发现金分红每10股2.60元（含税），同比增加0.2元；截至2025年末，累计回购金额为7801万元。公司持续压降债务规模、强化现金流管理，为业务拓展和股东回报提升提供充足保障。截至2025年末，公司银行贷款余额为5.17亿元，同比减少3.16亿元；货币资金达56.23亿元，同比增长20.4%。
　　增值服务带动收入增长，住宅物管盈利持续改善：2025年公司物业管理业务继续保持强劲增长，实现营业收入186.03亿元，同比+12.83%，其中基础物业管理、平台增值服务、专业增值服务同比分别+6.56%、+0.16%、+48.46%；毛利率为10.0%，同比-0.4pct，其中住宅基础物业管理毛利率同比+0.5pct，得益于在成本管控和服务提升方面的持续优化。公司市场化拓展稳健，截至2025年末，公司在管面积为3.77亿平方米，同比+3.3%，新签年度合同额44.80亿元，同比+11.2%。
　　商业运营毛利率承压，持有物业经营稳健：2025年公司资产管理业务实现营业收入6.66亿元，同比-0.7%；毛利率为41.2%，同比-6.9pct，主要受商业运营毛利率下滑影响。经营层面看，商业运营整体表现良好，2025年公司商业运营在管项目销售额同比增长8.4%，客流同比增长16.7%；持有物业出租表现稳健，截至2025年末，公司持有物业可出租面积为46.89万平方米，出租率达93%。
　　盈利预测与投资评级：公司作为招商局集团旗下物业管理与资产运营平台，在核心城市持续深化布局，市场化拓展能力稳健，第三方项目获取能力持续提升，同时关联方协同为多元化业务发展提供支撑。我们预计公司2026/2027/2028年归母净利润分别为9.12/10.21/11.20亿元，同比分别+39.37%/+11.90%/+9.74%，EPS分别为0.87/0.97/1.06元，对应PE分别为12.4X/11.1X/10.1X。考虑到公司现金充裕，分红积极，核心利润稳健增长，维持“买入”评级。
　　风险提示：行业竞争加剧风险；关联方业务波动风险；宏观经济环境不及预期。

　　核心观点
　　事件：公司发布2025年报。2025年，公司实现营业收入192.73亿元，同比增长12.23%；归母净利润6.55亿元，同比下降22.12%。每股收益0.6185元，同比下降21.98%；2025年每股分红0.26元/股。
　　收入双位数增长：2025年，公司实现营业收入192.73亿元，同比增长12.33%；归母净利润6.55亿元，同比下降22.12%。营收双位数增长，主要源自主业物业管理业务营收同比增长12.83%。归母净利润同比下滑，主要受单项目影响：2025年公司处置衡阳中航项目，一次性减少归母净利润2.56亿元，若剔除该项影响，则归母净利润同比增长8.30%。盈利能力上，公司2026年毛利率为11.09%，较2024年下降0.87pct，主要受到各项主业毛利率下滑的影响。费用管控上，2025年销售费用率和管理费用率分别为0.57%、3.01%，分别较2024年降低0.10pct、0.49pct，费用管控持续有成效。2025年，公司计提存货跌价准备0.71亿元，主要来自公司控股子公司存货项目的叠加准备，公司因此减少归母净利润0.54亿元；2025年公司计提信用损失准备1.85亿元，来自于公司控股子公司的应收垫款及逾期利息的信用减值损失，公司因此减少归母净利润1.85亿元；存货跌价准备和信用损失准备合计影响公司2025年归母净利润2.38亿元。
　　物管积极拓展：2025年公司物业管理业务实现营收186.03亿元，同比增长12.83%，主要来自于物业管理项目业务增长、新拓展物业管理项目增加，其中基础物管、平台增值服务、专业增值服务分别实现收入142.79亿元、5.37亿元、37.86亿元，分别同比增长6.56%、0.18%、48.86%。从管理规模看，截至2025年末，公司在管项目2473个，管理面积3.77亿方，较2025年H1末增加0.09亿方。按照业态划分，截至2025年末，公司住宅和非住业态管理面积分别为1.47亿方、2.30亿方，分别较2024年末提高7.07%、1.12%。从项目来源看，来自招商局集团和第三方的项目管理面积分别为1.37亿方、2.41亿方，分别占比36.23%、63.77%。公司积极拓展新项目，2025年实现新签年度合同额44.8亿元，其中第三方新签年度合同额41.69亿元，同比增长13%。2025年新签年度合同额中，16.23%为住宅业态、83.77%为非住业态。非住业态是公司拓展的主要方向，精耕细分赛道如航空、高校等业态。
　　资管运营持续提升：2025年公司资管业务实现营业收入6.66亿元，同比下降0.67%。1）商业运营：2025年共实现营收2.4亿元，截至2025年末，公司旗下招商商管在管商业项目73个（含筹备项目），较2025年H1末增加1个，管理面积395万方，其中自持项目3个。管理项目中，受托管理招商蛇口项目59个、第三方品牌输出项目11个。从项目运营表现看，2025年在管项目商业销售额同比提升8.4%，客流提升16.7%，会员总数累计达822万，同比增长18%，深圳和杭州均有商业开业。2）持有物业出租及经营：2025年实现营收4.25亿元，截至2025年末公司持有物业总可出租面积46.89万方，总体出租率为93%，包括酒店、购物中心、零星物业、写字楼等多种业态。
　　投资建议：公司收入双位数增长；受一次性处理单一项目影响，归母净利润下滑，若剔除该影响因素，调整后的归母净利润实现单位数增长。业务端物管规模进一步扩大，多元化布局，精耕非住业态细分赛道；资管业务运营能力持续提升，出租率维持高位。基于此，我们预测公司2026-2028年归母净利润分别为9.77亿元、10.69亿元、11.63亿元，对应EPS为0.93元/股、1.01元/股、1.10元/股，对应PE为11.61X、10.61X、9.75X，维持“推荐”评级。
　　风险提示：宏观经济不及预期的风险、基础物管服务拓展不及预期的风险、关联方相关业务不及预期的风险、资产管理业务运营不及预期的风险、增值服务运营不及预期的风险。

　　资产处置拖累业绩，新签合同显著增长，维持“买入”评级
　　招商积余发布2025年报，公司全年营收增长利润下滑，新拓规模保持增长，市拓能力不断提升。受房地产市场影响，我们下调2026-2027并新增2028年盈利预测，预计2026-2028年归母净利润分别为9.86、10.50、11.60亿元（2026-2027年原值10.81、12.22亿元），EPS分别为0.94、1.00、1.10元，当前股价对应PE为11.5、10.8、9.8倍，伴随公司业务结构调整及降本增效措施，盈利能力底部回升趋势明显，未来业绩有望持续释放，维持“买入”评级。
　　收入增长利润下滑，主要系资产处置影响
　　公司2025年实现营收192.7亿元，同比+12.2%；实现归母净利润6.5亿元，同比-22.1%，归母扣非净利润同比-24.4%；实现经营性净现金流16.4亿元，同比-10.6%；现金及现金等价物55.3亿元，同比+20.9%；毛利率和净利率分别为11.1%和3.4%，同比分别-0.9pct和-1.6pct。公司利润下滑主要系处置衡阳中航项目一次性减少归母净利润2.56亿元，剔除此影响因素后，归母净利润同比+8.3%。公司2025年每10股拟派发现金红利2.60元，派息率约42%。
　　新签合同显著增长，专业增值服务收入高增
　　公司坚持多元赛道布局，截至2025年末，公司在管物业项目2473个，管理面积3.77亿平，同比+3.4%，其中非住占比60.9%，第三方占比63.8%。公司全年物管新签合同额44.8亿元，同比+11.2%，市拓规模稳健增长，其中非住占比84%，第三方占比93%，市场化住宅新签同比+60%，市拓能力不断增强。公司围绕业主生活与资产运营核心需求，持续深化增值业务战略布局，平台增值服务收入平稳，专业增值服务收入同比+48%。
　　集中商业运营稳健，自持物业出租率稳定
　　截至2025年末，公司在管商业项目73个，管理面积395万方，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目59个，第三方品牌输出项目11个；全年在管项目集中商业实现客流同比+16.7%，销售额同比+8.4%。公司截至年末持有可租物业46.9万方，总体出租率为93%，仍保持高位。
　　风险提示：第三方项目拓展放缓、关联公司经营不及预期、房地产销售下行。

　　25年归母净利润同比-22%、剔除衡阳项目后业绩同比+8%，符合预期，分红率提升。公司发布2025年年度报告，2025年，公司实现营收192.7亿元，同比+12.2%；归母净利润6.5亿元，同比-22.1%；主要系处置衡阳中航项目一次性减少归母净利润2.56亿元，剔除此影响因素后，归母净利润同比增长8.30%。2025年，公司毛利率11.1%，同比-0.9pct；净利率3.4%，同比-1.6pct；期间费用率4.0%，同比-0.8pct，自2019年以来持续改善；其中，管理费用率3.0%，同比-0.5pct，源自于公司近几年持续的降本增效举措；财务费用率0.1%，同比-0.1pct。2025年，公司拟向全体股东每股分红0.26元，合计现金分红2.74亿元，分红率42%；此外25年已回购573万股、回购金额6811万元，拟现金分红和已回购股份合计3.42亿元，占比归母净利润的52.3%。
　　25年末在管面积3.77亿平、同比+3%；新签年度合同45亿元，同比+11%。截至2025年末，公司管理面积达到3.77亿平米,同比+3.4%。2025年，公司物业管理业务实现新签年度合同额44.8亿元，同比+11%，其中第三方新签年度合同额41.7亿元、同比+13%，市场拓展节奏稳健。2025年，公司物业管理收入186.0亿元，同比+12.8%，毛利率10.0%、同比-0.4pct；其中基础物业管理、平台增值服务、专业增值服务收入分别142.8、5.4、37.9亿元，分别同比+6.6%、+0.2%、+48.5%，分别占比77%、3%、20%。基础物业、平台增值服务、专业增值服务毛利率分别为10.5%、10.0%、8.2%，分别同比-0.2、-0.5、-1.1pct。
　　25年末商管在管面积395万平、同比+1%，商业运营保持稳健。2025年，资产管理收入6.7亿元，同比-0.7%；其中，商业运营收入2.4亿元，同比+6.3%，毛利率18.6%，同比-25.9pct；持有型物业出租及经营收入4.2亿元，同比-4.2%，毛利率54.1%，同比+4.1pct。2025年末，公司旗下招商商管在管商业项目73个（含筹备项目），管理面积395万方，同比+1%；其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目59个，第三方品牌输出项目11个。随着招商蛇口在商业地产布局加大，公司资产运营业务有望获得更大支持。
　　投资分析意见：业绩符合预期，分红回购保持积极，维持“买入”评级。招商积余背靠招商局集团，战略聚焦物业管理和资产管理。公司拥有强大资源禀赋，并且市场化拓展能力突出，后续有望继续领跑物管行业。考虑到近年来非住业务竞争激烈，未来毛利率或有所承压，我们下调公司26-27年归母净利润预测分别为9.9、10.7亿元（原值为10.6、12.0亿元），新增28年业绩预测为11.5亿元，现价对应26/27PE为11.5/10.6X，维持“买入”评级。
　　风险提示：地产超预期下行、人工成本上行超预期、增值服务探索不及预期。

　　事件：
　　公司发布2025年年报，2025年公司实现营业收入192.73亿元，同比增长12.23%，归母净利润6.55亿元，同比下降22.12%。
　　要点：
　　营收保持增长，资产处置拖累业绩
　　2025年公司实现营收192.73亿元，同比增长12.23%，归母净利润6.55亿元，同比下降22.12%。主要系处置衡阳中航项目一次性减少归母净利润2.56亿元，剔除此影响因素后，归母净利润同比增长8.30%。此外，公司销售毛利率降低0.87个百分点至11.09%，2025年管理费用率和财务费用率分别下降0.49和0.11个百分点至3.01%和0.06%，费用不断压降，盈利水平持续提升。
　　物业管理业务发展稳健，基础物管对营收的贡献占比最高
　　分业务板块来看，公司物业管理业务实现营收186.03亿元，同比增长12.83%，资产管理业务实现营收6.66亿元，同比下降0.67%。物业管理业务增长强劲，细分来看，2025年基础物管业务实现收入142.79亿元，同比增长6.56%，占营业收入比例为74.09%。其中住宅和非住宅分别实现营收41.94亿元和100.85亿元，占基础物管业务收入的比例分别为29.37%和70.63%。此外，专业增值服务、平台增值服务、持有物业出租及经营、商业运营业务对营收的贡献占比分别为19.65%/2.79%/2.20%/1.25%。
　　外拓合同规模保持高位，精耕非住宅业态细分赛道
　　截至2025年末，公司在管物业项目2473个，覆盖全国166个城市，管理面积3.77亿平方米，同比增长3.37%。分类型来看，其中住宅类和非住宅类管理面积分别为1.47和2.30亿平方米，较2024年分别提升7.07%和1.12%，第三方管理面积2.40亿平方米，占比63.8%，来自招商局集团内部的物业项目管理面积为1.37亿平方米。
　　公司新签规模维持高位，年内实现新签年度合同额44.80亿元，同比增长11.19%，其中第三方项目新签年度合同额41.69亿元，同比增长12.89%，来自招商局集团内部新签年度合同额3.11亿元。非住宅新签年度合同额37.53亿元，同比增长8.41%，公司精耕非住宅业态细分赛道，打造差异化市场竞争能力，航空、高校、IFM业态年内分别实现新签合同额1.91/2.32/3.69亿元。
　　商业运营销售额稳步推进，运营能力持续提升
　　资产管理业务方面，2025年公司资管业务实现营收6.66亿元，同比下降0.67%。其中商业运营业务实现营收2.41亿元，同比增长6.26%。截至2025年末，公司旗下招商商管在管商业项目73个（含筹备项目），管理面积395万平方米，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目59个，第三方品牌输出项目11个。2025年，在管项目集中商业销售额同比提升8.4%，客流同比提升16.7%，会员总数累计达822万，同比增长18%；年内实现了深圳太子湾VILLA和杭州城北招商花园城精彩开业，累计吸引客流407万人次。
　　持有物业出租及经营业务实现营收4.25亿元，2025年末总可出租面积为46.89万㎡，总体出租率为93%。公司持有物业包括酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多种业态。
　　投资建议：
　　公司背靠招商局集团，物管业务外拓新签规模保持增长，业态多元化布局，成本与费用管控成果显著，我们预计公司2026/2027/2028年归母净利润为9.55/10.67/11.48亿元，对应26/27/28年PE分别为11.40X/10.21X/9.49X，持续给予“增持”评级。
　　风险提示：房地产行业政策风险；业务拓展不及预期；行业竞争加剧风险

　　投资要点：
　　2025年，公司实现营业收入192.73亿元，同比增长12.23%；实现归母净利润6.55亿元，同比下降22.12%，主要系处置衡阳中航项目一次性减少归母净利润2.56亿元，剔除此影响因素后，归母净利润同比增长8.30%。
　　营收稳健增长，专业增值服务成为核心驱动力。2025年，公司物业管理业务实现收入186.03亿元，同比增长12.83%，占总营收96.5%。其中，专业增值服务表现突出，实现收入37.86亿元，同比大增48.46%；基础物业管理实现营业收入142.79亿元，同比增长6.56%；平台增值服务实现营业收入5.37亿元，同比增长0.18%。资产管理业务收入6.66亿元，同比下降0.67%，但商业运营收入仍同比增长6.26%。
　　具有成熟的市场化发展能力，第三方拓展势头强劲。2025年公司新签年度合同额44.80亿元，同比增长11.19%。其中，第三方项目新签年度合同额41.69亿元，同比增长12.89%，占比高达93%。公司精耕非住宅业态细分赛道，打造差异化市场竞争能力，其中航空业态新签年度合同额同比增长85%，高校业态增长25%，IFM（综合设施管理）业态增长15%。市场化住宅新签合同额同比大增60%。公司市场化拓展能力突出，在行业竞争加剧背景下保持增长，体现了强大的品牌和综合服务竞争力。
　　财务结构显著优化，债务压减成效明显。公司持续强化现金流管控，债务规模从年初8.33亿元压降至5.17亿元，仅余一笔贷款，融资成本仅2.24%，财务费用同比大幅下降61.79%，债务轻量化成效显著。
　　历史包袱基本出清，聚焦主业轻装上阵。2025年公司完成了衡阳中航60%股权的挂牌转让，相关减值影响已充分体现。公司不再新增房地产开发业务，存量开发项目处置已接近尾声。未来将集中资源发展物业管理及资产管理核心业务。
　　盈利预测与投资建议：公司作为A股物管龙头，央企背景实力雄厚，市场化拓展能力突出，财务状况健康，随着房地产历史业务影响消退，公司核心物管业务价值正逐步凸显。预计2026-2028年公司归母净利润分别为9.41/10.00/10.60亿元，EPS分别为0.89/0.94/1.00元，当前股价对应的PE分别10.89/10.26/9.67倍，首次覆盖，给予“增持”评级。
　　风险提示：行业竞争加剧导致物业项目拓展及续约价格承压；应收账款回收周期延长，信用减值风险上升；增值服务新业务孵化不及预期。

　　剔除资产处置一次性拖累后业绩保持增长，主营业务经营稳健。2025年公司实现营收192.73亿元，同比增长12.23%，归母净利润6.55亿元，同比下滑22.12%；公司毛利率11.09%，同比下滑0.87pct。公司业绩下滑主要受一次性资产处置拖累，2025年公司处置衡阳中航项目一次性减少归母净利润2.56亿元，剔除此影响后，公司归母净利润同比增长8.30%。分业务看，2025年公司物管业务/资管业务营收分别186.03/6.66亿元，同比分别+12.83%/-0.67%，主营业务经营稳健。
　　物管业务：管理规模质效并进，住宅毛利率有所提升。2025年公司基础物管营收142.79亿元，同比+6.56%（其中，住宅/非住宅营收同比分别+12.37%/+4.31%，毛利率11.36%/10.15%，同比分别+0.48/-0.44pct）。增值服务方面，2025年公司平台增值/专业增值业务营收5.37/37.86亿元，同比分别+0.18%/+48.46%。
　　截至2025年末，公司在管项目2473个，覆盖全国166个城市，管理面积达3.77亿平米，同比增长3.3%，年内实现新签年度合同额44.80亿元，同比增长11.2%。公司市场化拓展加大发力，来自第三方新签年度合同额同比增长13%，占比较2024年进一步提升1pct至93%，细分业态中，航空/高校/IFM业态新签年度合同额同比+85%/+25%/+15%，尤其市场化住宅实现跨越式增长，同比增长60%，成功落地上海康城、西安秦汉雅苑等标志性项目。
　　资管业务：商业运营力提升，持有物业经营稳健。截至2025年末，公司旗下招商商管在管项目73个（含筹备项目，自持项目3个，受托管理招商蛇口项目59个，第三方品牌输出项目11个），管理面积395万平米。2025年，公司在管项目集中商业销售额同比提升8.4%，客流同比提升16.7%。2025年末公司持有物业总可出租面积为46.89万平米，总体出租率为93%。
　　分红率稳步提升。2025年现金分红比例41.85%，较上年提升11.6pct，连续四年提升。
　　投资建议：剔除资产处置一次性拖累后公司业绩保持增长，主营业务经营稳健，分红率稳步提升。公司作为央企物管旗舰，母公司资源持续支撑“大物管+大资管”发展，也将受益于未来地产基本面边际改善。我们预计公司26年、27年EPS分别为0.93、1.00元，按照3月18日收盘价，对应PE分别为11.1倍、10.2倍，维持“增持”评级。
　　风险提示：资源整合较慢、市场拓展不及预期、公司战略落地风险

　　事项：
　　公司公布2025年年报，全年实现营业收入192.7亿元，同比上年调整后营收增长12.2%，归母净利润6.5亿元，同比上年调整后归母净利润下降22.1%；拟向全体股东每10股派发现金红利2.60元（含税）。
　　平安观点：
　　收入稳步提升，管理费用率延续改善：2025年公司实现营业收入192.7亿元，同比上年调整后营收增长12.2%，归母净利润6.5亿元，同比上年调整后归母净利润下降22.1%。归母净利润同比下降主要因处置衡阳中航项目一次性减少归母净利润2.56亿元，剔除此影响因素后，归母净利润同比增长8.3%。2025年公司物业管理业务营收186亿元，同比增长12.8%，资产管理业务营收6.7亿元，同比下降0.7%；物业管理业务中，基础物业管理营收142.8亿元，同比增长6.6%，平台增值服务营收5.4亿元，同比增长0.2%，专业增值服务营收37.9亿元，同比增长48.5%。期内管理费用率3%，同比下降0.5个百分点。
　　物业管理稳健向好，资产管理稳步推进：截至2025年末，公司在管项目2473个，覆盖全国166个城市，管理面积升至3.77亿平米。年内新签年度合同额44.8亿元，同比增长11%，第三方新签年度合同额41.7亿元，同比增长13%。截至2025年末，公司旗下招商商管在管商业项目73个（含筹备项目），管理面积395万平米，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目59个，第三方品牌输出项目11个。2025年末公司持有物业总可出租面积46.9万平米，总体出租率93%。
　　投资建议：考虑公司盈利能力调整略超预期，小幅下调公司2026-2027年EPS预测至0.93元（原为0.94元）、1.00元（原为1.01元），新增2028年EPS预测为1.09元，当前股价对应PE分别为11.6倍、10.7倍、9.9倍。公司为央企物管领先者，资源禀赋及市拓优势突出，多业态服务能力强劲，有望受益行业格局重构并持续向好发展，维持“推荐”评级。
　　风险提示：1）合同续签、价格竞争、收款等压力增大风险；2）市场竞争加剧导致公司业务拓展承压、经营利润下滑等风险；3）增值服务、商业运营等业务发展不及预期风险；4）若房地产修复不及预期，将导致物业行业发展空间受限、公司经营承压风险。

　　业绩平稳增长，前三季度毛利率同比改善。2025年单三季度，公司实现营收48.35亿元，同比增长11.89%，归母净利润2.12亿元，同比增长14.96%。2025年前三季度，公司实现累计营收139.42亿元，同比增长14.65%，归母净利润6.86亿元，同比增长10.71%。前三季度公司综合毛利率11.55%，同比提升0.24pct。
　　物管业务：外拓取得成效，持续做优结构。
　　单三季度公司实现新签年度合同额12.59亿元，同比24%，推动前三季度新签年度合同额同比增长4%至30.23亿元，其中市场化拓展项目新签合同额27.81亿元，占比92%。公司持续深耕办公、园区、政府等优势赛道，中标建行北京生产园区、广州移动、南航新疆分公司、华南师范大学石牌校园、深圳公安局龙华分局等千万级项目。同时公司加大对住宅业态的拓展力度，前三季度市场化住宅业态新签年度合同额同比增长38%。截至25年9月末，公司在管项目2410个，管理面积为3.67亿㎡，较2024年末增长0.55%。
　　此外，公司重点发力空间运营、美居服务及企业综合服务等高附加值板块以优化业务结构，空间资源坪效同比提升24%，房产经纪营收同比提升79%，到家服务第三季度平台客单价环比提升46%，复购率23%等。
　　资管业务：商业运营力提升，持有物业经营稳健。
　　1）商业运营：三季度公司持续精进运营力，实现客流同比提升超20%，销售额同比提升约15%。截至25年9月末，公司旗下招商商管在管项目72个（含筹备项目，自持项目3个，受托管理招商蛇口项目60个，第三方品牌输出项目9个），管理面积397万㎡。2）持有物业出租及运营：公司持有物业总可出租面积为46.89万㎡，截至25年9月末总体出租率为94%，较二季度末提升1pct。
　　投资建议：公司业绩平稳增长，内部经营提质增效。作为央企物管旗舰，母公司资源持续支撑公司“大物管+大资管”发展，也将受益于地产基本面边际改善。我们预计公司25年、26年EPS分别为0.88、1.00元，按照11月3日收盘价，对应PE分别为13.0倍、11.5倍，维持“增持”评级。
　　风险提示：资源整合较慢、市场拓展不及预期、公司战略落地风险