一、报告期内公司从事的主要业务
　　1、行业发展情况：
　　物业管理行业是伴随着现代城市化进程和房地产市场的发展而兴起的服务行业，随着社会经济的发展和居民生活水平的提高，物业管理的需求也日益增长，成为现代生活不可或缺的一部分。
　　克而瑞物管涵盖以住宅、商务办公、商业、产业园、学校、医院、公建、城市服务、社区增值、FM服务等类型，进行物业管理规模测算，认为行业总市场达到3.8万亿元。其中，基础服务营收达到2.19万亿元，预计2026年将达到2.45万亿元，增值服务营收达到1.65万亿元，预计2026年将达到1.89万亿元。显而易见，物业管理行业空间依然十分广阔。
　　2023年以来，物业管... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　1、行业发展情况：
　　物业管理行业是伴随着现代城市化进程和房地产市场的发展而兴起的服务行业，随着社会经济的发展和居民生活水平的提高，物业管理的需求也日益增长，成为现代生活不可或缺的一部分。
　　克而瑞物管涵盖以住宅、商务办公、商业、产业园、学校、医院、公建、城市服务、社区增值、FM服务等类型，进行物业管理规模测算，认为行业总市场达到3.8万亿元。其中，基础服务营收达到2.19万亿元，预计2026年将达到2.45万亿元，增值服务营收达到1.65万亿元，预计2026年将达到1.89万亿元。显而易见，物业管理行业空间依然十分广阔。
　　2023年以来，物业管理行业的发展脚步显著放缓，管理规模增速下降，行业盈利能力减弱等问题突出。根据中指研究院发布的《2024中国物业服务百强企业研究报告》显示，2023年，百强企业管理面积均值为6798.1万平方米，同比增长6.21%，增速较上年下降6.22个百分点，近5年来首次低于10%；合约面积均值为8759.36万平方米，同比增长2.16%，增速较上年下降9.43个百分点。在此背景下，头部企业保持审慎战略，不再盲目扩张，聚焦高能级城市群，提升服务密度，拓展优质项目，探索更多增值服务，仍然保持着相对较快的增速，竞争优势明显，企业分化加剧。2023年百强企业TOP10管理面积均值达到4.53亿平方米，同比增长13.01%，管理面积均值和增速分别是百强企业的6.67倍和2.1倍。
　　2024年上半年，物业行业延续由注重经营规模扩张转为聚焦服务本质、有质量的规模增长的大趋势，继续打磨产品、深耕服务，专注于做精做透做好服务品质，聚焦精细化管理，实现有品质的规模扩张，在维持稳定现金流和业务发展速度的基础上，朝着多元化方向迈进。同时，国家发改委公布《产业结构调整指导目录(2024年本)》，将物业服务纳入“鼓励类-商务服务业”，“物业服务”内容更为细化、发展方向更为明确，定位更为清晰，为行业发展注入新的动能。在政策利好的东风下，结合新质生产力的创新驱动，物业服务企业以服务力为核心，坚持高质量发展，坚守高品质服务，在经营业绩、服务表现和经营策略上蓄势赋能，在高质量发展路程上砥砺前行。
　　2、主要业务：
　　公司主营业务为物业管理，主要负责住宅小区、商业地产、办公楼等物业的管理与维护，服务内容包括安保、清洁、维修、绿化、客户服务等，报告期内项目满意度均处于行业中上水平。公司积极向新领域新模式拓展，如向非住业态、大物业、城市服务转型突破，报告期新增博物馆、未来社区运营、产业园、公租房业态。公司整体实力逐步提升，子公司中天美好生活服务集团有限公司获得北京中指信息技术研究院的“2024中国物业服务百强企业”。
　　报告期，公司合并报表营业收入1.72亿元，与上年同期相比增长8.28%；归属于上市公司股东净利润1,481.08万元，与上年同期相比下降11.63%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1,293.37万元，与上年同期相比下降29.16%。
　　3、公司经营计划：
　　公司秉承“有质量的规模、有品质的服务、有效益的管理”理念，继续强化主营业务，稳步推进年初制定各项工作计划，坚定实施加强优势区域业务开拓、提升品质体系、优化业务结构、智慧科技赋能等长期持续经营目标，公司在报告期内重点实施相关举措，比如强化现金管理，通过构建业财一体化平台，实现项目现金管理，提高信息处理的透明度、及时性、准确性，通过狠抓回款实现公司健康运营；提升组织效能，追求组织的集约化和扁平化，以重点项目为核心，形成片区化管理；明确子公司业务定位，在物业管理及配套业务链条中明确业务开展内容并开展市场竞争，做精做专。

　　二、公司面临的风险和应对措施
　　1、行业竞争风险
　　从行业现状来看，大行业、小龙头是物业行业的典型竞争特征，百强企业在物业服务行业中占据了重要地位。《2024中国物业百强企业研究报告》显示，截至2023年底，百强企业在管面积同比增长9.41%，市场份额达28.47%，较上年同期增加0.97个百分点。同时，行业中在管面积超过3亿平方米的企业有10家，市场占有率约为14%，集中度进一步提升，行业竞争持续加剧。面对激烈的市场竞争，公司将继续深耕优势区域，重视市场外拓能力的提升，增强优质客户的开发维护，形成品牌优势，以此为中心辐射其他区域，逐步增强竞争优势。
　　2、项目管理风险
　　公司的盈利模式主要是通过提供物业管理服务向业主收取费用。随着公司项目体量增大，项目的复杂性和管理难度会上升。业主对于物业管理品质要求的提高、业主委员会成熟程度，都会对物业管理费用收取产生影响。鉴于相关情况，公司加强对《物业管理条例》和相关地区性法律法规学习，对服务内容和服务标准最大可能地和业主达成共识获得业主的支持，提升管理效率和居民满意度；出现问题及时沟通、解决，促使公司物业服务向更加人性化、精细化的服务模式转变，降低项目管理风险。
　　3、人力管理风险
　　公司在管项目的增加导致用工需求增大，各项目现场管理人员自身素养将对公司品牌产生影响，因此，稳定人员的流动性、提高个体素质的教育及培训、引进善于管理的人才等工作均在人工成本上体现，人力管理风险加大。公司通过自招培养、院校合作，秩序保洁等外包、细化管理责任及精细培训项目等形式，提升整个物业队伍的业务能力、培养员工的认同感和归属感、减少熟练人员的流动性，稳定服务水准，整体对冲部分人力管理风险。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　（一）基本情况
　　报告期内经济大环境面临诸多挑战，地产行业走过“黄金期”进入下行阶段，物业行业并购也趋于理性，多因素影响使物业服务行业发展承压，行业竞争激烈，营业收入增速持续放缓。根据中指院数据显示，2023年上半年港股上市公司营收增速同比增长9.9%，明显低于2020-2021年20%以上的增速。结构上，物业国企营收增速18.44%，民营物企增速仅6.74%。总体上，物业行业规模增长但增速明显放缓，不同背景的企业增速分化明显。
　　（二）发展阶段
　　物业管理行业在经历40多年发展后已经步入规范化、市场化阶段，物业管理作为社区基层治理的末端，得到中央地... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　（一）基本情况
　　报告期内经济大环境面临诸多挑战，地产行业走过“黄金期”进入下行阶段，物业行业并购也趋于理性，多因素影响使物业服务行业发展承压，行业竞争激烈，营业收入增速持续放缓。根据中指院数据显示，2023年上半年港股上市公司营收增速同比增长9.9%，明显低于2020-2021年20%以上的增速。结构上，物业国企营收增速18.44%，民营物企增速仅6.74%。总体上，物业行业规模增长但增速明显放缓，不同背景的企业增速分化明显。
　　（二）发展阶段
　　物业管理行业在经历40多年发展后已经步入规范化、市场化阶段，物业管理作为社区基层治理的末端，得到中央地方的极大支持，引导物业行业的高质量可持续发展。有研究机构预计，随着物业管理服务需求的提升，至2026年物业管理服务收入规模将达到8382亿元，自2021年起五年复合增长率超过10%。随着行业发展所依托的社会、经济、法制、市场环境的变化，物业企业在实现了快速扩张后，进入稳步发展阶段，并通过业务结构优化、提高科技程度、优化管理精细度，实现效益增长等手段力争实现有质量的规模发展，同时在传统管理业务增速放缓背景下探求新赛道，寻求新业务。
　　1、在传统业务越来越聚焦的情况下，综合自身资源禀赋及战略方向，布局重点城市群，进一步提升了城市管理密度战略，有利于进一步实现资源整合和匹配，形成一定的规模效应，优化管理，并在一定程度上实现降本增效；
　　2、城市服务成为具备区域优势企业及头部企业加快布局的新赛道，在利好政策优势的加持下，结合自身优势不断拓展生活服务边界；
　　3、非住宅项目的拓展是当前行业的重要趋势，商业、办公、产业园等特色细分物业管理为规模持续拓展创造更多可能，奠定未来业绩稳固基础。有机构预计我国物业管理行业IFM服务市场需求规模将由2022年的约6260亿元增长至2026年的约10699亿元，年均复合增长率达14.07%；
　　另外，在城市更新方面、城乡基础设施升级改造方面、城乡环境综合服务、新能源基础设备设施维护等业务中，物业服务企业在满足市场需求的同时，不断拓展业务范围，丰富业务链条，进一步提升竞争力与服务力；标杆企业系统化地围绕客户住房全生命周期统筹物业服务设计，关注不同客户的社区生活习惯，基于时间维度和空间维度打造标准化的物业服务，并做相应针对性设计等。
　　物业管理正呈现提档升级的多元化发展态势，运用多元化发展的模式，充分满足社会市场的发展需求，为企业创造更大的发展机会。
　　（三）政策助力
　　报告期内中央和地方不断完善物业行业相关的支持政策，就城市更新、城市改造、家政服务、社区养老、保障性住房、收费标准、安全规范生产等方面均出台政策；比如国家发改委出台《城市社区嵌入式服务设施建设工程实施方案》，住房城乡建设部出台《实施城市更新行动可复制经验做法清单（第二批）》，上海、北京出台城市更新方案，国务院常务会议审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》等，均对物业行业发展方向及规范发展指明方向。2023年10月9日起，人民日报推出“关注小区物业服务”系列报道，探讨如何进一步提升物业服务水平和质量，让小区居民生活更舒心，使物业管理行业现状及发展成为全国人民关注和讨论的重要话题。以上各层级政策及社会的关注，将持续引导行业高质量健康发展。

　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　报告期内公司进一步做大做强物业管理业务，积极适应市场变化，以“真心缔造美好生活”为企业使命，不断提升自身服务水平和运营效率以满足客户多样化需求，为客户提供更加优质、便捷和可持续的服务，进一步促进上市公司整体持续健康发展。
　　报告期，公司合并报表范围内实现营业收入3.40亿元，同比增长10.95%；实现归属于上市公司股东的净利润2,021.98万元，同比下降67.19%，归属上市公司股东扣非后的净利润3,674.73万元，同比增长9.97%；报告期末总资产3.22亿元，同比增长28.03%；归属于上市公司股东的净资产为1.32亿元，同比增长16.70%。
　　（一）主要业务、主要产品及其用途、经营模式：
　　公司是一家市场化运营的物业管理企业，主要通过项目竞标并签订合同，为签约物业项目提供“四保一服”及增值服务，服务的主要客户为住宅小区业主、房地产商。近年来通过服务业态结构优化，公司在写字楼、学校、商场、景区、未来社区等非住宅项目的业务占比提高。随着服务品质提升及服务业态丰富，公司将逐步成为区域内具有一定竞争优势的企业。
　　(二)业绩驱动因素：
　　报告期内，公司利用在杭州、金华、嘉兴形成的区域优势，进一步聚焦该等区域的业务拓展，深耕优势区域，提高管理浓度，发挥管理规模效应，逐步形成在优势区域的价值高地。同时，根据不同城市定位、项目体量、不同收费标准、不同项目定位对服务体系进行分级，发布实施清韵系列、嘉韵系列、雅韵系列的服务产品系列，并根据服务分级落实预算、编制和服务标准，发布《项目品质考核评分标准》；另外，公司在稳固住宅业态的服务基础上，力求开拓非住业态项目，比如商业、学校、医院等领域，提升高盈利水平的业态结构比例，实现有质量的规模增长。2023年末公司在管项目共计77个，较上期增长15个，在管面积合计约1220万方，较上年末增长43.70%。
　　（三）竞争优劣势：
　　公司系长三角地区具有国家一级资质的专业物业服务供应商，致力于为客户提供优质的基础物业管理服务和多元化的增值服务。公司凭借管理机制优势、人员与组织优势、项目资源优势，专注于标准化、专业化的管理体系，重视组织架构的作用，持续进行组织架构的调整与优化，吸引和保留人才、提高员工积极性、提升员工效能，通过提供不断更新与优化的服务，积累了较多优质且稳定的客户资源，使公司在市场上动力充足，竞争力增强，为公司未来项目的稳定性与拓展性打下了坚实的基础。
　　公司虽然在优势区域内具有较强竞争力，但从规模上看仍属于中小型物业企业，服务项目类型不够丰富，公司将通过加强外拓业务，优化业务结构，提高项目浓度，提升服务品质，增强智能化水平，深化品牌形象，促进公司未来业务的加速发展，增强公司抗风险能力和市场竞争力。

　　三、公司未来发展的展望
　　（一）公司未来发展战略
　　公司以“质感生活家”为品牌理念，打造高质量服务场景，以数字化、机械化、智能化构建多维度服务体系，为客户提供质感生活的完整解决方案；公司将努力拓宽外部渠道，向外获取更多的项目，稳步扩大公司的业务规模；通过整合公司优势资源，持续提升服务品质，为客户提供更多的高附加值服务，实施多种经营；业务重心将逐步向高端住宅、非住宅物业项目发展；推进智能化进程、智慧社区的方案落地，提供高附加值的物业增值服务。
　　（二）下一年度经营计划：
　　公司报告期内实现了在管规模、营收及利润均增长的局面，2024年将迎接行业变局，准确定位，把好发展方向，力争公司业绩实现稳定增长，计划在几方面做好经营工作：
　　1、市场拓展是根本，有质量的增长是核心。公司将积极拥抱市场化，进一步开展对外市场拓展工作，形成规模化，增强公司在区域内的地位；注重外部拓展项目的优劣筛选，对明显不利于整体质量提升的项目坚决摒弃；实施差异化拓展思路，提高盈利能力更强的非住类项目市场开拓，全面提升公司项目盈利空间。
　　2、强化物业的服务属性，提升品质和品牌。近年来房地产行业承压使物业行业的“服务消费”属性增强，“地产属性”弱化。在此变局下，物业企业基于自身服务能力构建的服务品质体系，并不断打造差异化的服务能力，是在激烈的市场竞争中能脱颖而出的重要因素。公司将在提升服务体验，提高品质监管，打造品牌升级，加强诉情管理等方面增强服务质量，在重点区域通过打造标杆项目实地展示提升服务品牌。
　　3、充分利用募投资金，提升规模和智能化水平。公司向特定对象发行股票申请已获得中国证监会同意注册的批复，2024年将力争完成募投项目发行工作，开始实施募投项目。本次募集资金净额将全部用于物业管理市场拓展项目、信息化与智能化升级项目、人力资源建设项目和补充流动资金。投资项目的实施有利于提高公司的整体综合实力，提升公司的品牌形象，扩大公司的业务规模和进入新的市场，促进公司未来业务的快速发展，为公司实现成为具有核心竞争力和品牌影响力的卓越服务企业的未来愿景打下坚实的基础。
　　（三）可能面对的风险：
　　1、市场风险
　　房地产市场周期性业务下行影响物业管理服务业务的市场开拓和业务规模的扩大；同时，房地产的寒冬将影响到相关物业管理服务业务款项的回收。公司将提供合理的服务品质满足业主需求，增强项目管理水平，提高业主的满意度，降低项目管理的风险。
　　2、竞争风险
　　物业管理行业已逐步形成头部效应，同时物业管理模式较单一，同质化较严重，导致行业竞争加剧。公司将充分利用自身的资源优势，提升服务品质与管理能力，加大优势区域的项目投拓，发挥管理规模效应，扩大品牌影响力，加强非住业务的开拓，在未来激烈的市场竞争中逐步形成在优势区域的价值高地，并以此为中心辐射其他区域，逐步形成竞争优势。
　　3、人力风险
　　物业管理是劳动密集型行业，公司业务规模扩大必将导致员工数量增长。同时，社会平均工资逐年上升，使公司劳动力成本占比逐年上升。公司通过节能降耗提升公司的盈利水平外，还将通过投入人力信息化系统，通过“机械替人”降低对人工的依赖。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　1、行业发展情况：
　　2023年上半年，物业服务行业持续贯彻高质量发展，从中央到地方纷纷出台城乡升级等相关政策，旨在提升经济发展的质量和效益，推动产业结构优化升级，提高城市功能和品质，实现城乡一体化发展，以及提升人民群众的生活质量和幸福感；出台养老服务鼓励性政策，“物业+养老服务”的试点推行，社区养老作为社区增值服务中的重要组成部分，对于物业服务企业来讲，既是机遇又是挑战。
　　物业行业经历过去十年的高速发展阶段，2021年以来逐步回归常态化发展阶段。物企在管面积扩张的节奏逐步缓慢下来，2022年百强物企的在管规模增速为12.43%，低于2021年16... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　1、行业发展情况：
　　2023年上半年，物业服务行业持续贯彻高质量发展，从中央到地方纷纷出台城乡升级等相关政策，旨在提升经济发展的质量和效益，推动产业结构优化升级，提高城市功能和品质，实现城乡一体化发展，以及提升人民群众的生活质量和幸福感；出台养老服务鼓励性政策，“物业+养老服务”的试点推行，社区养老作为社区增值服务中的重要组成部分，对于物业服务企业来讲，既是机遇又是挑战。
　　物业行业经历过去十年的高速发展阶段，2021年以来逐步回归常态化发展阶段。物企在管面积扩张的节奏逐步缓慢下来，2022年百强物企的在管规模增速为12.43%，低于2021年16.67%，呈现较为明显的下滑态势；克而瑞物管2023年中国物业管理上市公司研究报告显示，研究的56家上市物企2022年营收总额2,475.3亿元，同比提升19.4%，整体营收增速同比下滑约25.2%。行业整体的盈利水平稳定向好，步入常态化。物企两极分化严重，头部以及大中小型企业营收落差较大，市场格局整体呈现头部物企稳定，大中型物企承压，小型物企稳中有升，行业竞争格局加剧；行业并购理性化，收并购意愿降低，扩张趋向谨慎。2022年并购交易43起，显著低于2021年145起，同时并购估值倍数11.5倍，比2021年略有下降。
　　伴随全国经济高质量发展的主基调，物业管理作为提高居民生活品质和城市环境建设的重要载体，必将受益于中国经济稳定持续发展、城镇化进程加快、人均可支配收入和消费能力的提高。有机构预计物业管理服务收入规模将于2026年达到8,382亿元，行业复合增长率仍将超过10%。
　　物业管理行业进入理性发展但仍保持较高发展增速时期，在此阶段的物业企业力争实现有质量的规模发展，通过业务结构优化、提高科技程度、优化管理精细度，实现效益增长。同时在传统管理业务增速放缓背景下探求新赛道，寻求新业务。比如在传统多经业务越来越聚焦的情况下，城市服务成为具备区域优势企业及头部企业加快布局的新赛道，在利好政策优势的加持下，结合自身优势不断拓展生活服务边界，千方百计利用自身资源进行多方面的探求和发展。
　　2、主要业务：
　　公司主营业务为物业管理，以物业管理及配套服务、案场服务为主要服务内容。公司积极拓展主业规模，提升服务品质，优化服务业态，智能科技赋能，实现成为区域性品质领先的物业服务企业的目标。截止6月30日，公司在管规模突破1,000万平方米，同时，根据中指院公布的2023年度物业行业满意度，公司满意度分数高于行业均值。
　　报告期，公司合并报表营业收入1.59亿元，与上年同期相比增长15.55%，归属于上市公司股东净利润1,675.95万元，与上年同期相比下降60.68%。归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1,825.85万元，与上年同期相比增加19.96%。
　　3、公司经营计划：
　　公司继续强化主营业务，稳步推进年初制定各项工作计划，总体来看，公司主要围绕以下几方面开展工作：
　　聚焦优势区域：公司利用在杭州、金华、嘉兴形成的区域优势，进一步聚焦该等区域的业务拓展，深耕优势区域，提高管理浓度，发挥管理规模效应，逐步形成在优势区域的价值高地。
　　构建品质体系：围绕国家高质量发展的主基调，公司建立标准化的管理体系，提升住房和社区品质，改善服务业主的居住环境。公司根据不同城市定位、项目体量、不同收费标准、不同项目定位对服务体系进行分级，发布实施清韵系列、嘉韵系列、雅韵系列的服务产品系列，并根据服务分级落实预算、编制和服务标准；同时发布《项目品质考核评分标准》。
　　优化业务结构：公司在稳固住宅业态的服务基础上，力求开拓非居业态项目，比如商业、学校、医院等领域，提升高盈利水平的业态结构比例，实现有质量的规模增长。
　　智慧科技赋能：公司在内部管理上通过升级业财一体化系统，提高管理效率和管理精度；在社区服务上，通过技改提升硬件设施，通过软件升级提高业主服务感知，从智能输出、科技赋能方面提升服务价值。

　　二、公司面临的风险和应对措施
1、行业竞争风险
一方面国内房地产市场发展态势趋缓，为物业管理行业提供的增量趋势减缓，导致行业的存量争夺更加严峻。从机构调研数据看，物业行业头部前100企业在管规模占46%以上，公司管理规模仍与这类企业存在较大差距，除了在优势区域具备较好的竞争能力外，公司在其他区域要形成优势难度较大。公司将深耕优势区域，占领价值高地，形成品牌优势，并以此为中心辐射其他区域，逐步形成竞争优势。
2、人力管理风险
物业管理行业属于劳动密集型，对于人工需求量大，同时物业管理中高层需具备有一定的专业化程度，因此，人力管理成为公司面临的风险。公司通过自招培养、院校合作，秩序保洁等外包形式有效应对风险。但随着竞争加剧及人工成本上升，未来仍可能面临一定的人力管理风险。
3、项目管理风险
公司的盈利模式主要是通过提供物业管理服务向业主收取费用。当业主对于物业管理品质要求提高，但项目管理水平未达到要求，可能会存在无法按期收取费用的风险，甚至造成拖欠物业费情形。公司通过提供合理的服务品质满足业主需求，增强项目管理水平，提高业主的满意度，降低项目管理的风险。 收起▲