一、报告期内公司从事的主要业务　　（一）行业发展情况　　1、行业背景与政策驱动　　（1）房地产行业传导压力　　近年来，宏观经济波动与房地产行业深度调整对物业管理行业产生显著影响。全国房地产新开工面积、竣工面积及销售面积连续三年下滑，导致物业管理企业新增在管项目增速放缓。以中指研究院数据为例，2024年百强物企在管面积均值同比增长2.18%，增速较2023年下降4.03个百分点，行业进入存量市场博弈阶段。传统物业管理业务（如案场管理、前期介入服务）因开发商项目交付减少而萎缩，直接拉低行业整体毛利率。　　（2）政策红利释放　　“物业+生活”服务逐渐成为物业服务的主模式。2024年8月，国务院发... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）行业发展情况
　　1、行业背景与政策驱动
　　（1）房地产行业传导压力
　　近年来，宏观经济波动与房地产行业深度调整对物业管理行业产生显著影响。全国房地产新开工面积、竣工面积及销售面积连续三年下滑，导致物业管理企业新增在管项目增速放缓。以中指研究院数据为例，2024年百强物企在管面积均值同比增长2.18%，增速较2023年下降4.03个百分点，行业进入存量市场博弈阶段。传统物业管理业务（如案场管理、前期介入服务）因开发商项目交付减少而萎缩，直接拉低行业整体毛利率。
　　（2）政策红利释放
　　“物业+生活”服务逐渐成为物业服务的主模式。2024年8月，国务院发布《关于促进服务消费高质量发展的意见》，鼓励有条件的物业服务企业与养老、托育、餐饮、家政等企业开展合作，发展“物业服务+生活服务”模式，并推广智能安防、智慧停车、智能门禁等新模式，提升社区服务水平和居住体验。同时，2025年政府工作任务表明，将从放宽准入、减少限制、优化监管等方面入手，扩大健康、养老、托幼、家政等多元化服务供给，将降低对应生活服务的准入门槛，有利于物业企业快速推进生活服务，为企业未来高速发展提供了有力支撑。
　　2、行业竞争格局演变
　　（1）头部企业并购整合加速
　　行业集中度持续提升，头部企业通过并购中小物业公司抢占市场份额。例如，2024年TOP10物企市占率已从2021年的12%提升至18%，部分企业通过收购区域龙头实现跨区域扩张。然而，中小型企业因缺乏资金与技术储备，面临利润空间压缩与生存压力加剧的双重挑战。
　　（2）住宅物业管理压力升级
　　住宅物业市场竞争日益激烈，主要体现在三个方面：
　　物业费调价机制改革：部分城市（如上海、深圳）推行物业费动态调整政策，业主对服务质量的要求与成本控制的诉求形成矛盾。
　　业委会自治意识增强：克而瑞数据显示，2021年至2024年，全国物业更换率从1.7%攀升至3.3%，且呈现持续上升趋势。业主自治意识提高、社会舆论导向、业委会成立率提升等原因对物业企业提出更高的要求。
　　企业主动退出低效项目：部分物业公司为优化成本结构，主动退出低毛利、高管理难度的住宅项目，转向商业综合体或产业园区等高附加值领域。
　　（二）公司主营业务
　　报告期，公司主营业务为物业管理。报告期，公司合并报表营业收入1.97亿元，与上年同期相比增长14.42%；归属于上市公司股东净利润1,862.68万元，与上年同期相比增长25.77%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1,799.67万元，与上年同期相比增长39.15%。
　　（三）经营计划
　　公司强化市场拓展能力，着重聚焦核心区域，采取“区域深耕+片区化管理”双轮驱动策略，加大已有项目周边范围内市场拓展力度，形成片区化，提高服务区域内的专注度和精细化管理；围绕其他增值服务（到家服务、社区养老、美居）、设备维保等寻找契机，拓宽公司业务的边界；继续推行业财一体化，强化公司成本管控，提高运营效率。

　　二、核心竞争力分析
　　不适用。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　1、市场拓展风险。当前物业管理行业集中度显著提升，头部企业通过并购整合加速市场扩张，中小型物企面临利润空间压缩与生存压力加剧的双重挑战。为应对此风险，公司聚焦核心优势区域，通过差异化服务提升客户黏性，强化品牌溢价能力；围绕优势区域的已有项目进行项目拓展，构建核心区域的防护能力，并形成片区规模优势。
　　2、业务扩展风险。物业行业转型升级背景下，传统物业管理面临红海竞争、龙头优势，企业尝试增值服务（如社区养老、家政服务）但存在市场接受度低、专业壁垒高等不确定性。公司将着重围绕行业关联性高的领域扩展业务，比如社区养老、到家服务、设备维保等，形成增值服务能力。
　　3、人力管理风险。物业管理是劳动密集型行业，人力成本占比超65%。同时，物业管理也是专业化要求很高的行业，懂管理善服务的物业项目人才缺口日益凸显。公司在考虑成本的条件下通过智能化巡检、清洁设备降低基础岗位依赖，加强内部培训，结合职业资格认证体系提升员工技能。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　（一）基本情况
　　物业管理行业，作为房地产后市场的重要组成部分及城市治理的基础单元，持续展现出“大市场”的特征与潜力。尽管国内房地产市场面临调整压力，但其庞大的存量资产基数与持续存在的物业管理需求仍为行业奠定了坚实的市场基础。据国家统计局权威发布的数据，截至2023年末，全国物业企业累计实现营业收入高达1.696万亿元人民币，这一数据不仅彰显了行业的经济贡献度，也印证了其市场规模具备潜力的预期。
　　行业发展趋势方面，物业管理正加速回归其“服务”本质，这一转变不仅是行业自身成熟与进化的必然结果，也是市场需求升级与业主期望提高的直接体现。2024年上半年，... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　（一）基本情况
　　物业管理行业，作为房地产后市场的重要组成部分及城市治理的基础单元，持续展现出“大市场”的特征与潜力。尽管国内房地产市场面临调整压力，但其庞大的存量资产基数与持续存在的物业管理需求仍为行业奠定了坚实的市场基础。据国家统计局权威发布的数据，截至2023年末，全国物业企业累计实现营业收入高达1.696万亿元人民币，这一数据不仅彰显了行业的经济贡献度，也印证了其市场规模具备潜力的预期。
　　行业发展趋势方面，物业管理正加速回归其“服务”本质，这一转变不仅是行业自身成熟与进化的必然结果，也是市场需求升级与业主期望提高的直接体现。2024年上半年，基础服务收入占比高达72.06%，持续成为推动行业收入增长的核心动力。物业企业纷纷将提升服务品质作为核心战略，通过精细化管理与服务创新，不断优化基础服务流程，提升服务质量，以期在激烈的市场竞争中脱颖而出，赢得更广泛的市场认可与业主信赖。这种对“服务力”的极致追求，不仅体现了物业企业对客户需求的深刻理解与积极响应，也为其赢得了更广泛的市场认可与业主信赖。
　　与此同时，物业管理行业的服务边界正在不断拓宽，为行业注入了新的活力与增长点。在传统“四保一服”（保安、保洁、保绿、保修及客户服务）的基础上，物业企业正积极探索多元化服务场景。一方面，随着房地产价值链的重心逐渐后移，不动产的交易、运营与管理成为行业关注的新焦点，物业企业纷纷布局这一领域，以期在房地产市场的全周期管理服务中占据一席之地。另一方面，物业企业正充分利用新技术、新模式，打破传统业态界限，实现服务范围的跨界融合与拓展。无论是团餐服务、城市服务，还是智慧社区建设等，物业企业都在积极探索与实践，推动行业向“大物业”生态转型。
　　（二）发展阶段
　　2024年物业管理行业延续发展趋势并呈现新发展特征。
　　市场竞争加剧。2024年，物业管理行业整体新增在管面积缩小，增量市场逐渐转为存量市场，导致外拓竞争异常激烈。上市物业企业来自第三方管理面积的占比有所上升，但整体外拓难度依然较大。百强物业企业的“合约在管比”均值下降，反映出新项目获取速度减缓和市场竞争加剧的现状。多家物企出现了规模负增长的情况，这反映了物企在主动解除低盈利或潜在亏损项目，以提升运营质效。
　　行业增速趋缓。物业管理行业近几年经历了冲高回落的发展态势，行业成长步伐逐年放缓。中指院报告数据显示，物业上市公司营收增速从2021年的最高值41.67%下降至2023年的8.46%，2024上半年增速进一步下降至4.86%。这表明物业管理行业正逐渐告别高速增长期，进入平稳发展阶段。
　　发展重心转向质量。物业管理行业告别规模扩张阶段，发展重心转向“质为量先”。物企不再单纯追求规模和扩张，而是更加注重经营效益和服务质量。企业开始主动割舍低质效、低收缴率、管理难度大、新业务拓展潜力差的项目，优化项目组合，以提升管理项目的质量。这一转变体现了物业企业对客户需求的深刻理解与积极响应，也为其赢得了更广泛的市场认可与业主信赖。
　　科技赋能助力服务升级。随着物联网、大数据、人工智能等技术的广泛应用，物业管理行业正逐渐实现智能化、数字化转型。通过应用智能化系统和自动化设备，物业管理公司能够实现对物业设施的远程监控和智能管理，从而提高管理效率和服务质量。科技的应用不仅提升了物业管理行业的服务水平，也为行业带来了新的增长点。
　　（三）政策助力
　　国家发改委公布《产业结构调整指导目录(2024年本)》，将物业服务纳入“鼓励类-商务服务业”，国家对行业重新定位和政策调整使“物业服务”内容更为细化、发展方向更为明确，定位更为清晰，为行业发展注入新的动能。物业企业借助政策东风积极拥抱变革，以服务力为核心，坚持高质量发展，坚守高品质服务，在经营业绩、服务表现和经营策略上更上台阶。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　报告期，公司以“注重服务、夯实能力、深耕区域、创优品牌”发展思路，回归物业服务本质，围绕优势区域开展业务；在以住宅物业管理为发展基石的同时，探索并承接多元化的业态；通过全面加强管理能力，借助科技手段提升管理效率。2024年公司合并报表范围内实现营业收入3.63亿元，同比增长6.80%；实现归属于上市公司股东的净利润708.02万元，同比下降64.98%，归属上市公司股东扣非后的净利润2,601.24万元，同比下降29.21%；报告期末总资产4.99亿元，同比增长55.02%；归属于上市公司股东的净资产为3.02亿元，同比增长128.73%。
　　（一）主要业务、主要产品及其用途、经营模式：
　　物业管理服务是公司的主营业务，服务内容是为业主提供“四保一服” 即安保、清洁、维修、绿化、客户服务，并围绕基础的物业服务构建延伸性服务，比如到家服务、美居服务、养老、社区团购等；在非业主（地产商）服务方面还提供了案场服务、前介服务等。
　　中国住宅进入存量发展阶段，公司提出业态多样性发展方案，力争在营收规模扩张的同时逐步降低住宅服务占比，提升非住业态的服务规模占比。截至报告期末，公司服务业态除了住宅以外，还包括写字楼、政府办公楼、学校、医院、景区、商超、产业园、未来社区等多种类型；随着业主对服务需求多元化，服务领域专业化，物业管理企业必将走向“大物业”运营模式，从单一的基础服务职能向多元化的专业职能服务发展，公司着手构建专业化服务公司，比如多经服务公司、保安公司等，探寻物业服务发展新模式。
　　物业管理是充分竞争的行业，公司通过完全市场竞争获取项目，经过招投标程序后与业主或业委会签订合同，在服务期内持续提供服务获取报酬。
　　(二) 业绩驱动因素：
　　报告期内公司积极应对市场变化，通过品牌强化、深耕优势区域、科技赋能等策略，实现了业务的稳步增长。
　　1、树立环杭区域品牌优势。公司服务项目主要集中在杭州、金华、嘉兴等浙江环杭区域，这些地区经济发达，市场需求旺盛。项目定位偏中端，既满足了广大业主的刚性需求，又保证了公司的利润空间。公司以“质感生活家”为品牌理念，致力于提供高品质、高效率的服务。通过不断优化服务流程、提升服务质量，初步形成了地域品牌优势。针对不同项目和业态的差异，公司制定了更具针对性的服务体系。通过对项目进行分级管理，确保每个项目都能得到最适合的服务方案，进一步强化了品牌优势。
　　2、提高优势区域项目密度。公司确立了“围点打援”的项目拓展思路，即在重点区域进行深度拓展，围绕已有的项目辐射能力，逐步构建高密度项目区域。这一策略有助于提升品牌效应，增强市场影响力。通过提高优势区域项目密度，公司还实现了区域内的管理协同。人员与设备得到更合理的配置和利用，提高了工作效率，降低了运营成本。同时，集约化的发展模式也有助于公司更好地应对市场变化，提升竞争力。
　　3、借助科技赋能提高效率。面对物业管理行业人力成本占比大且持续攀升的问题，公司积极寻求科技赋能。在报告期内，公司提高了道闸系统、节能系统、门禁管理系统等智能信息化的比例。利用管道内窥镜、听漏仪、红外成像无人机等技术设备，为项目提供额外增值服务。这些新技术应用不仅提高了工作效率，还提升了业主的居住体验。公司借助募集资金到位的有利时机，着手搭建业财一体化系统。该系统实现了业务与财务的流程融合，提高了工作效率，减少了人工依赖。同时，业财一体化系统也为公司的决策提供了更加准确、及时的数据支持。
　　（三）竞争优劣势：
　　公司通过外延式拓展参与市场化竞争，借助上市公司品牌效应，在浙江省内的部分区域具备较好的品牌知名度，报告期内获得2024中国物业服务百强企业、中国保障房物业服务优秀企业、中国主要城市(杭州)物业服务优秀企业等。公司重视与业主的沟通和反馈，建立400客服热线，定期满意度调查、客户回访等，及时了解客户需求，不断改进服务，服务品质获得业主的认可。公司拥有完善的项目考评体系，通过分级、飞检等实现对项目管理高品质目标。建立多维度的市场拓展激励体系，满足各类形式的拓展方式，获得较好的投拓效果。规范的成本控制体系，通过优化采购流程、提高资源利用效率等方式，有效降低运营成本，从而竞争中具备价格优势。
　　公司发展进程中存在劣势情形，比如与头部品牌物业管理企业品牌认知度的差距仍在。服务业态仍较少，对于某些新接业态的服务品质还需要提升。在某些地区或细分市场的渗透度较低。随着公司规模的扩展，某些专业领域（如智能化技术、检测维修、新业态管理等）的人才储备相对不足，会一定程度影响服务质量和创新能力。

　　三、公司未来发展的展望
　　（一）公司未来发展战略
　　公司聚焦区域内头部物业服务提供商的目标，主要通过加强品牌建设与市场拓展，塑造品牌形象，拓展市场份额，提升品牌知名度。聚焦于技术创新与智能化转型，加大科技投入，优化管理流程，提升服务体验；同时注重服务品质提升，强化员工培训，完善服务标准，加强投诉管理。此外，积极拓展增值服务，挖掘业主需求，打造盈利增长点。重视人才培养与团队建设，吸引优秀人才，加强团队协作，激励员工成长，从而提升企业核心竞争力，实现可持续发展。
　　（二）下一年度经营计划：
　　2024年公司通过有质量的市场拓展、提升品质和品牌、提升智能化水平的经营，实现了较行业发展速度更高的成绩，在延续前述经营计划不变的情况下，2025年公司制定了较高的经营目标，并重点实施下述经营计划，争取更好的发展。
　　1、打造片区化管理。公司逐步形成了杭州、金华、嘉兴等核心区域的口碑和品牌，以这些区域已有服务项目为核心，加大周边范围内市场拓展力度，集中调配服务资源，提高服务区域的专注度和精细化管理，人员成本和管理成本降低，最终实现片区内服务效率、业主满意度、经营效率提升。
　　2、成本效益优化。以推行业财一体化为契机，高度数字化打通资金、业务、财务的业务流，减少人为干扰，数据沉淀为全面的数据分析及应用提供基础，有针对性地进行公司成本管控。平衡人工外包与自招方式，提升节能业务改造，强化集中式采购，从人工、能耗、采购等全面节费降本，从成本端的控制促使效益体现。
　　3、拓展服务边界。公司在立足住宅商业类物业管理的主业同时，围绕其他增值服务（到家服务、社区养老）、城市运营服务、设施设备管理寻找机会，通过合资合作、参股等形式介入相关领域，并通过团队练兵、引进专业人才、加大资本投入等手段积极寻求新的服务领域，拓宽公司业务的边界。
　　（三）可能面对的风险：
　　1. 竞争风险。物业管理行业集中度不断提升，市场竞争愈发激烈。大型企业通过并购和资源整合扩大市场份额，中小企业面临更大的生存压力。同时，随着业主对服务品质要求的提高，企业需要在服务差异化和成本控制之间找到平衡。公司将集中资源在优势区域，打造服务标杆，形成品牌效应；根据客户需求提供个性化服务，如针对高端物业提供定制化服务，针对普通住宅提供高性价比服务。同时，拓展社区增值服务，如托幼、养老、社区零售等，满足不同业主需求。
　　2. 管理风险。随着项目规模扩大和服务复杂性增加，管理难度上升。业主对服务品质的要求提高，业主委员会的成熟化也使得费用收取和管理难度增加。公司致力于服务标准化与精细化，确保服务内容和收费标准匹配，使业主获得预期的服务。引入信息化管理系统，减少人为错误，优化费用控制。
　　3. 用工风险。随着项目数量增加，用工需求上升，人员流动频繁、素质参差不齐等问题会影响服务质量和品牌形象。同时，人力成本的刚性增长也给企业带来经济压力。公司建立内部培训体系，定期开展业务培训和技能考核。将部分非核心业务（如秩序维护、保洁等）外包给专业公司，降低人力管理成本。通过合理的薪酬体系、职业发展规划和企业文化建设，增强员工认同感和归属感，减少人员流失。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　1、行业发展情况：
　　物业管理行业是伴随着现代城市化进程和房地产市场的发展而兴起的服务行业，随着社会经济的发展和居民生活水平的提高，物业管理的需求也日益增长，成为现代生活不可或缺的一部分。
　　克而瑞物管涵盖以住宅、商务办公、商业、产业园、学校、医院、公建、城市服务、社区增值、FM服务等类型，进行物业管理规模测算，认为行业总市场达到3.8万亿元。其中，基础服务营收达到2.19万亿元，预计2026年将达到2.45万亿元，增值服务营收达到1.65万亿元，预计2026年将达到1.89万亿元。显而易见，物业管理行业空间依然十分广阔。
　　2023年以来，物业管... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　1、行业发展情况：
　　物业管理行业是伴随着现代城市化进程和房地产市场的发展而兴起的服务行业，随着社会经济的发展和居民生活水平的提高，物业管理的需求也日益增长，成为现代生活不可或缺的一部分。
　　克而瑞物管涵盖以住宅、商务办公、商业、产业园、学校、医院、公建、城市服务、社区增值、FM服务等类型，进行物业管理规模测算，认为行业总市场达到3.8万亿元。其中，基础服务营收达到2.19万亿元，预计2026年将达到2.45万亿元，增值服务营收达到1.65万亿元，预计2026年将达到1.89万亿元。显而易见，物业管理行业空间依然十分广阔。
　　2023年以来，物业管理行业的发展脚步显著放缓，管理规模增速下降，行业盈利能力减弱等问题突出。根据中指研究院发布的《2024中国物业服务百强企业研究报告》显示，2023年，百强企业管理面积均值为6798.1万平方米，同比增长6.21%，增速较上年下降6.22个百分点，近5年来首次低于10%；合约面积均值为8759.36万平方米，同比增长2.16%，增速较上年下降9.43个百分点。在此背景下，头部企业保持审慎战略，不再盲目扩张，聚焦高能级城市群，提升服务密度，拓展优质项目，探索更多增值服务，仍然保持着相对较快的增速，竞争优势明显，企业分化加剧。2023年百强企业TOP10管理面积均值达到4.53亿平方米，同比增长13.01%，管理面积均值和增速分别是百强企业的6.67倍和2.1倍。
　　2024年上半年，物业行业延续由注重经营规模扩张转为聚焦服务本质、有质量的规模增长的大趋势，继续打磨产品、深耕服务，专注于做精做透做好服务品质，聚焦精细化管理，实现有品质的规模扩张，在维持稳定现金流和业务发展速度的基础上，朝着多元化方向迈进。同时，国家发改委公布《产业结构调整指导目录(2024年本)》，将物业服务纳入“鼓励类-商务服务业”，“物业服务”内容更为细化、发展方向更为明确，定位更为清晰，为行业发展注入新的动能。在政策利好的东风下，结合新质生产力的创新驱动，物业服务企业以服务力为核心，坚持高质量发展，坚守高品质服务，在经营业绩、服务表现和经营策略上蓄势赋能，在高质量发展路程上砥砺前行。
　　2、主要业务：
　　公司主营业务为物业管理，主要负责住宅小区、商业地产、办公楼等物业的管理与维护，服务内容包括安保、清洁、维修、绿化、客户服务等，报告期内项目满意度均处于行业中上水平。公司积极向新领域新模式拓展，如向非住业态、大物业、城市服务转型突破，报告期新增博物馆、未来社区运营、产业园、公租房业态。公司整体实力逐步提升，子公司中天美好生活服务集团有限公司获得北京中指信息技术研究院的“2024中国物业服务百强企业”。
　　报告期，公司合并报表营业收入1.72亿元，与上年同期相比增长8.28%；归属于上市公司股东净利润1,481.08万元，与上年同期相比下降11.63%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1,293.37万元，与上年同期相比下降29.16%。
　　3、公司经营计划：
　　公司秉承“有质量的规模、有品质的服务、有效益的管理”理念，继续强化主营业务，稳步推进年初制定各项工作计划，坚定实施加强优势区域业务开拓、提升品质体系、优化业务结构、智慧科技赋能等长期持续经营目标，公司在报告期内重点实施相关举措，比如强化现金管理，通过构建业财一体化平台，实现项目现金管理，提高信息处理的透明度、及时性、准确性，通过狠抓回款实现公司健康运营；提升组织效能，追求组织的集约化和扁平化，以重点项目为核心，形成片区化管理；明确子公司业务定位，在物业管理及配套业务链条中明确业务开展内容并开展市场竞争，做精做专。

　　二、公司面临的风险和应对措施
　　1、行业竞争风险
　　从行业现状来看，大行业、小龙头是物业行业的典型竞争特征，百强企业在物业服务行业中占据了重要地位。《2024中国物业百强企业研究报告》显示，截至2023年底，百强企业在管面积同比增长9.41%，市场份额达28.47%，较上年同期增加0.97个百分点。同时，行业中在管面积超过3亿平方米的企业有10家，市场占有率约为14%，集中度进一步提升，行业竞争持续加剧。面对激烈的市场竞争，公司将继续深耕优势区域，重视市场外拓能力的提升，增强优质客户的开发维护，形成品牌优势，以此为中心辐射其他区域，逐步增强竞争优势。
　　2、项目管理风险
　　公司的盈利模式主要是通过提供物业管理服务向业主收取费用。随着公司项目体量增大，项目的复杂性和管理难度会上升。业主对于物业管理品质要求的提高、业主委员会成熟程度，都会对物业管理费用收取产生影响。鉴于相关情况，公司加强对《物业管理条例》和相关地区性法律法规学习，对服务内容和服务标准最大可能地和业主达成共识获得业主的支持，提升管理效率和居民满意度；出现问题及时沟通、解决，促使公司物业服务向更加人性化、精细化的服务模式转变，降低项目管理风险。
　　3、人力管理风险
　　公司在管项目的增加导致用工需求增大，各项目现场管理人员自身素养将对公司品牌产生影响，因此，稳定人员的流动性、提高个体素质的教育及培训、引进善于管理的人才等工作均在人工成本上体现，人力管理风险加大。公司通过自招培养、院校合作，秩序保洁等外包、细化管理责任及精细培训项目等形式，提升整个物业队伍的业务能力、培养员工的认同感和归属感、减少熟练人员的流动性，稳定服务水准，整体对冲部分人力管理风险。 收起▲