一、主营业务说明：
　　1、公司2024年1-3月实现主营业务收入52,917.91万元，同比下降30.91%；
　　（1）主营业务收入按业务板块划分
　　1）本报告期大交易服务收入同比下降40.55%，主要是受市场交易行情影响，本报告期公司综合营销业务、互联网+业务收入同比下降39.30%和41.04%。
　　2）本报告期大资管服务收入同比下降13.86%，主要原因是：a）本报告期公司物业及综合设施管理业务收入同比下降4.73%，业务毛利率同比增加1.5个百分点；b）本报告期公司招商及空间运营业务收入同比下降40.99%，业务毛利亏损持续减少。
　　（2）主营业务收入按收入的区域来源划分... 查看全部▼

　　一、主营业务说明：
　　1、公司2024年1-3月实现主营业务收入52,917.91万元，同比下降30.91%；
　　（1）主营业务收入按业务板块划分
　　1）本报告期大交易服务收入同比下降40.55%，主要是受市场交易行情影响，本报告期公司综合营销业务、互联网+业务收入同比下降39.30%和41.04%。
　　2）本报告期大资管服务收入同比下降13.86%，主要原因是：a）本报告期公司物业及综合设施管理业务收入同比下降4.73%，业务毛利率同比增加1.5个百分点；b）本报告期公司招商及空间运营业务收入同比下降40.99%，业务毛利亏损持续减少。
　　（2）主营业务收入按收入的区域来源划分：
　　本报告期，华南区域、山东区域主要因为区域大交易业务收入减少，营业收入同比下降32.17%和43.24%；华东区域受区域大交易业务收入减少和招商及空间运营业务优化调整的影响，营业收入同比下降36.78%；华北区域和华中及西南区域主要受物业及综合设施管理业务和区域大交易业务收入减少影响，营业收入同比下降19.33%和25.01%。
　　2、公司目前累计已实现但未结算的销售额约1,582亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约10.96亿元的综合营销服务收入；其中属于公司100%控股子公司的未结算销售额约1,293亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约8.64亿元的综合营销服务收入；剩余部分为归属于山东世联、厦门立丹行、青岛荣置地、世联精工等的未结算销售额和未结算综合营销服务收入。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况　　2023年的中国房地产是继续深度调整的一年。在这一年中，房地产市场的供求关系发生了重大变化，住房发展的主要矛盾从总量短缺转向了结构性供需不平衡。　　回顾 2023年，房地产市场成交量整体呈现出“前高、中低、后稳”的态势。年初市场相对活跃，销售迎来“小阳春”，在后疫情时期需求集中释放下快速冲高，随后供应收缩、需求退潮下销售下滑、市场复苏动能快速衰退，三四季度在政策的调控和市场自身调整下，且随着供应加码，销售金额、面积在低位迎来边际改善，进入平稳期。　　保交楼工作对于恢复购房者特别是新建住宅购房者的信心至关重要。一段时间以来，很多房企出现债务危机，许多已售项目逾... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　2023年的中国房地产是继续深度调整的一年。在这一年中，房地产市场的供求关系发生了重大变化，住房发展的主要矛盾从总量短缺转向了结构性供需不平衡。
　　回顾 2023年，房地产市场成交量整体呈现出“前高、中低、后稳”的态势。年初市场相对活跃，销售迎来“小阳春”，在后疫情时期需求集中释放下快速冲高，随后供应收缩、需求退潮下销售下滑、市场复苏动能快速衰退，三四季度在政策的调控和市场自身调整下，且随着供应加码，销售金额、面积在低位迎来边际改善，进入平稳期。
　　保交楼工作对于恢复购房者特别是新建住宅购房者的信心至关重要。一段时间以来，很多房企出现债务危机，许多已售项目逾期交付。这种现象让居民对购买新房充满担忧。从数据上看，保交楼工作取得一定进展，全年房屋竣工面积 99831万㎡，增长17.0%。其中，住宅竣工面积 72433万㎡，增长17.2%。保交楼工作的有序推进，能够保障购房者的合法权益，也有助于提振整体市场信心，为房地产市场的长期稳定打下坚实基础。
　　2023年新房销售规模持续下行，二手房成交放量，总量保持平稳，说明整个房地产市场仍然存在较大的现实需求。尽管我国已经解决了住房总量不足问题，但不平衡、不充分问题依然突出，新需求也很明确。首先，我国仍处在城镇化发展阶段，2023年我国城镇化率为66.16%，户籍人口城镇化率不到48%，远低于周边发达国家水平。特别是每年有几百万大学毕业生走进大城市，如此大的新市民规模，对新增房地产需求依然庞大。再者，虽然我国城镇居民人均住房建筑面积已达 38.62㎡（2020年），但广东、上海、浙江、福建、北京等城市的人均建筑面积低于 16平方米的占比达20%以上。另外，全国有30%的房子楼龄在20年以上，按照住建部标准，全国需改造的老旧小区达到17万个，涉及建筑面积40亿㎡，这些都对未来房地产市场提出了新需求。
　　2023年中国房地产市场的销售百强企业新增货值的集中度维持在一个较高的水平。据克而瑞统计，销售TOP10房企新增货值占59%，较11月末降低5个百分点，11-20强房企新增货值占比19%，两者合计占比78%，较 2022年提升6个百分点。头部企业的市场份额进一步扩大，并且国央企是土地市场绝对主力，央企 2023年拿地金额占百强比例接近四成，与地方国企合计占比达到66%，城投、民企则分别仅有14%和20%。在拿地策略上，房企更加聚焦于一二线核心城市，这一趋势对比去年进一步加剧。拿地金额TOP10的全国化房企中，大部分企业的拿地城市数量控制在20个以下，且主要集中在一线城市和长三角、珠三角、川渝地区的核心二线城市，这些城市的市场活跃度高，需求稳定，对于房企来说具有更高的投资价值。总体来看，房企在一二线核心城市的聚焦策略，反映了市场对于优质城市资产的看好，以及对于未来改善需求进一步扩大的市场机会。
　　房地产行业已经走上“双轨制”的发展道路。短期内会加大保障性住房建设和供给，完善商品房和保障房的相关基础性制度。“保障归保障”解决居住问题，“市场归市场”解决改善需求，人们对更舒适的空间、更现代化的室内设施、更高的建筑品质、更健全的基础设施、更便利的生活配套，更和谐的社区文化有大量潜在需求。折射在房地产市场上，住房品质与人们对更好生活环境的需求仍存在差距，这正是我国房地产的巨大潜力所在。
　　未来，稳定市场、化解风险，加快构建房地产发展新模式，是房地产领域重要的发展内容。
　　房地产市场仍具有广阔的发展空间，特别是在改善性住房需求方面。随着政策落地和房地产发展新模式的逐步建立，预计将推动房地产转型升级和高质量发展。
　　房地产市场正处于机遇与挑战交织的关键时期。受经济增长放缓和预期信心偏弱的影响，有效需求显得不足。核心城市的商办物业空置率上升、租金收入下降等问题逐渐显现。然而，这些挑战也催生了新的机遇。随着高科技和先进制造业企业的迅速扩张，以及保障性住房建设加速，市场也更加迫切需要更专业的不动产运营和管理服务等。2023年，据克而瑞物管发布的《2023-2024年中国物业管理行业发展白皮书》预测，物业管理行业在涵盖住宅、商务办公、商业、产业园等多种业态和多种服务后，其总市场规模预计在2026年达到4.3万亿元。
　　作为与众多产业紧密相连的巨型产业，房地产市场长期以来都是中国经济的核心组成部分，在应对行业挑战的同时，我们更要把握机遇，推动房地产市场的持续健康发展。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）主要业务概述
　　公司1993年成立于深圳，是境内首家登陆A股的房地产综合服务提供商，业务遍及中国核心城市。作为中国城市空间集成服务商，公司以“提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升”为使命，坚持以客户为中心，致力于“让更多人享受真正的资产服务”，为创造城市美好生活不懈努力。
　　2020年，大横琴成为公司单一拥有表决权比例最高的股东，公司实际控制人变更为珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会。2021年，公司实际控制人由珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会变更为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会，公司充分发挥“上市公司＋国有平台”优势，全面推进“大交易+大资管”业务的协同发展。
　　2023年，房地产市场的持续调整面临系列挑战，公司也在积极调整业务模式适应市场变化。一方面，经济增长放缓和预期信心偏弱，导致房地产市场有效需求不足；核心城市商办物业空置率上升、租金收入下降。另一方面，政策持续优化，促进改善性住房需求释放；高科技、先进制造业企业的迅速扩张，以及保障性住房建设加速，催生更专业的不动产运营管理服务需求。公司通过创新业务模式，推出“产办一体化服务”和“综合营销服务”，满足客户新需求。公司致力于成为专业的“资产打理人”，发挥不良资产的管理功能。同时，推动悠租云产品升级，助力保障房运营管理快速发展；启动“星火计划”，赋能团队新媒体运营。不断提升公司的服务能力和市场竞争力。
　　（二）报告期公司从事的主要业务及经营模式
　　报告期内，公司从事的主营业务包括：
　　1.大交易
　　公司大交易业务以“专业服务”为理念，主要为开发商在房地产销售环节提供营销相关服务，旨在提升交易效率、降低交易成本。大交易业务主要包括综合营销业务、互联网+业务和金融业务。
　　综合营销服务根据市场、客户结构等发生的较大变化，洞察客户需求，在原代理业务的基础上，构建“策、媒、渠、销”（专业营销策划、线上推广获客、线下渠道导客、资深销冠团队）整体操盘能力，为客户提供一体化整体解决方案，按照销售额的一定比例收取营销费用和佣金，降低客户总营销成本。
　　互联网+业务顺应开发商整合线上、线下全渠道营销的需求，打造行业独有的开发商、渠道、公司三方管理平台，汇集代理项目资源，整合各种分销渠道，提升销售效率。
　　金融业务定位为“大交易”和“大资管”的增值辅助业务，支持两大业务规模化发展，形成业务、融资闭环增长。
　　2.大资管
　　“大资管”业务以“价值运营”为理念，针对城市综合体、产业园、商办楼宇、企业总部、人才公寓、城市公建、城市公共空间等城市非住宅类核心资产，提供从顾问咨询、招商租赁、物业管理及综合设施管理、资产综合运营的全过程、全价值链综合服务，旨在挖掘城市资产价值，为城市资产提质增效。
　　大资管业务主要包括物业及综合设施管理业务、招商及空间运营业务、咨询顾问业务。
　　物业及综合设施管理业务立足专业的工程能力，体系化和标准化的节能运营能力，多业态整合运营能力，围绕各类产业物业、公建设施和城市空间，为政府端和企业端客户提供物业管理、城市公共设施管理、企业综合设施管理等基础运营服务和一系列叠加的高附加值服务。
　　招商及空间运营业务为物业所有者或持有者的商办楼宇、产业园、公寓等提供招商租赁、运营及相关服务。招商租赁采用“招商+运营”的产办一体化服务模式，将咨询、招商和物业管理等多个业务领域整合在一起，为客户提供一站式的综合解决方案。公司依托“世联红璞”品牌及悠租云系统，专注长租公寓轻资产托管运营服务。
　　咨询顾问业务立足市场需求，为地方政府、开发商、产业企业、资产持有机构/金融机构等客户提供政策建议、 土地规划建议、项目开发策略、产业综合服务、资产打理咨询等服务，贯穿从土地取地策略到资产退出的全流程。
　　（二）公司经营情况
　　2023年，公司采取了一系列针对性的措施应对市场下行。公司大力开拓大资管业务，集中资源发展核心区域和核心业务，持续优化资产负债表结构，降低资产负债率，保持良好现金流，为企业的稳定、高质量发展奠定坚实基础。截至报告期末，公司资产负债率42.52%，同比减少6.87个百分点；其中期末借款余额1.50亿元，同比减少6.15亿元；销售商品、提供劳务收到的现金为39.04亿元，占营业收入的比例为115.73%，同比增加6.02个百分点。
　　但不得不承认，公司对2023年上半年市场回暖的期望仍过于乐观，在某些行动上还是不甚坚决和迅速。报告期内，公司实现营业收入337,330.28万元，同比下降15.23%，归属于上市公司股东的净利润为亏损29,561.66万元，同比减亏4,971.21万元。
　　1.大交易
　　克而瑞数据显示，2023年TOP100房企实现销售操盘金额54,049.5亿元，同比下降16.5%。公司的代理销售情况与市场“先扬后抑”的表现比较一致。2023年公司明确了在确保效益与安全的基础上稳健发展的经营方针，调整区域布局，收缩非核心地区的业务，促进有质量的发展。报告期内，大交易业务实现营业收入218,969.07万元，同比下降16.72%。
　　(1) 聚焦发展粤港澳大湾区、优化和收缩非核心地区
　　公司将核心资源集中投向大湾区，不断提升大湾区的市场占有率。公司在大湾区的业务广泛，涵盖了咨询顾问、综合营销业务、互联网+、金融和运营等多个领域，提供全链条综合营销服务。截至 2023年底，公司已在大湾区设立六家地区公司，全面覆盖大湾区九个城市，并实现大湾区区域协同与联动，大湾区整体市占率同比提升。公司建立了“2+3”机制，即通过珠海托管四川，惠州托管湖南、安徽的方式，将大湾区互联网+业务经验复制到其他地区。
　　公司通过关停、合并、降级或转让等方式优化调整非核心地区，实现效益优化。公司从人口、经济、开发商布局以及地区公司经营情况等对第三类地区公司进行综合评估，关停或转让无法自给自足的地区公司。对于具备持续经营能力的地区，通过合并、降级或优化机构设置等，进一步减少成本。2023年，公司退出南昌等非核心地区，合并了北方五城与西北两城。
　　(2) 优化组织架构，提升项目盈利，确保有质量的发展
　　公司根据地区市场和业务布局变化，优化部门层级与架构，细化考核单元，改革管理岗位绩效考核机制，缩短考核周期，确保在人员调整或减少的同时维持工作高效。公司通过改变收费模式、改善商务条件等多种方式，努力改善项目盈利状况，无法盈利的项目及时终止合作。在运营管理体系方面，公司打通人力系统与业务系统数据，实现经营毛利测算、商务条款优化、绩效工资结算及支付等全线上化、自动化，朝着数据驱动的敏捷组织继续迈进。
　　公司不断优化应收款项管理，提升回款效率，确保有质量的发展。2023年，公司成立“应收账款专班小组”，统筹大交易业务应收款项的催收管理及相关法律、诉讼等事宜，紧密关注风险客户的复工复产动态，及时迅速采取应对措施，捍卫公司的应收权益。
　　(3) 探索创新，培养长期发展能力
　　推出“策、媒、渠、销”综合营销服务产品，增强公司竞争力。综合营销服务在大湾区、山东等地区取得积极进展。2023年，公司成功推出大湾区第一届线上房展会，汇聚五城 200多个项目，联合公司新媒体账号持续直播传播，为市场注入新活力，提升项目销售业绩。
　　整合互联网+营销渠道，精细化运营强化“连接”能力。截至2023年12月31日，“互联网+”业务进驻全国 83 个城市，为1,310个案场提供服务，链接超过 10 万个中介门店和 27 万经纪人渠道资源。
　　加强培训，培养长期发展能力。公司启动“重回价值营销PM培训”，培养综合营销业务项目操盘能力；推出“星火计划”，搭建新媒体矩阵，建立和孵化自媒体账户运营、全员新媒体运营以及自获客三类能力，发展新媒体数字化营销。
　　(4) 严控金融业务风险，降本增效，支持主业发展。
　　2023年，金融业务根据国家金融政策导向和市场环境变化适时调整业务策略，进一步加强合规体系建设、提升风险管控能力，采取有效措施降本增效。截至报告期末，金融业务贷款余额为1.28亿元，同比下降61.10%。
　　2.大资管
　　2023年是大资管“聚焦+深耕”战略驱动发展的元年。大资管健全组织架构，建立一体化标准形成世联资管模式，深耕横琴、北京、深圳、武汉、福建五大地区，努力开拓大资管业务。同时继续清理剩余的个别包租空间运营项目，以清除相关风险。
　　报告期内，公司虽在增量拓展上取得一定成效，但转化收入的周期相对较长，对当期贡献有限。受装修业务收缩及去年优化低效空间运营项目等的影响，大资管实现营业收入114,355.60万元，同比下降13.64%。
　　（1）物业及综合设施管理业务
　　2023年，物业及综合设施管理聚焦两大核心服务方向，借助全过程资产运营经验，强化横琴示范基地建设，推动业务纵深发展。横琴岛内中标项目增多，规模进一步扩大；岛外则利用大横琴集团与斗门区的合作，提升对制造业的综合设施及设备管理服务能力。在珠海主城区实现突破，中标珠海规划科创中心。在深圳，依托侨城坊项目的标杆示范效应、以及其他招商项目形成的成熟能力，深耕侨香片区产办运营市场，并向龙华坂田、光明片区复制扩张。在北京，强化招商能力，新增多个服务项目。在武汉、江苏等地，结合地区资源和项目实践，与当地企业合作。其中，广州地区取得高端制造业综合设施管理业务的突破。
　　运营管理工作在四个方面取得显著成效。
　　1、优化和提升服务质量管理体系。经过体系适配、运行、督导、验证、总结与迭代，成功在全国 65个物业及综合设施管理项目中实施了升级后的服务质量管理体系。
　　2、打造节能降耗示范项目。选取海西大厦作为示范，通过空调系统智能化控制的改造升级，提高空调系统的运行效率和节能水平，预测项目全年节能17%以上。
　　3、创新清洁服务模式。将智能清洁机器人、智能清洁车等先进技术与传统清洁工作相结合，开发人机一体化的清洁作业服务模式，显著提升项目服务品质和成本效益。
　　4、加强人才培养与专家团队建设。成立资管专家委员会，为业务线提供从标准制定到人才培养的全方位支持。
　　截至本报告期末，公司在管项目实际收费面积941万平方米，净增加约143万平方米，实际在管的全委托项目个数较上年同期净增加12个。报告期内，受部分项目出租率下降影响收费面积以及个别项目未能如期续约等影响，物业及综合设施管理业务实现营业收入83,473.51万元，同比下降3.45%。
　　（2）招商及空间运营业务
　　2023年，招商租赁业务在深圳不断探索并创新实践，成功实现了新楼首次出租（比如赣锋科技大厦）、存量楼宇续租换租（比如侨城坊）、老旧楼宇重新入市（比如中民时代广场）等。招商租赁业务还与物业及综合设施管理业务紧密联动，共同打造出在深耕片区的综合竞争优势。公司基于深圳的成功经验，建立了标准化的流程、工具和模板体系，并将这些经验复制到全国范围内，使北京、福州、广州等地区的产办一体化业务得以迅速开展并落地实践。
　　公司空间运营业务主要聚焦于保障性租赁住房领域。2023年，公司多个保障性租赁住房服务项目相继落地，如中山市人才房委托运营+系统服务、深圳安居-“寓见安居”品牌战略和产品线规划及其标准化建设服务等。公司探索打造了三大前后一体化综合服务模式：“公寓+系统”一体化、“公寓+咨询”一体化以及“公寓+物业运营”一体化模式，为客户提供更加全面、高效的解决方案。公司空间运营管理标准化体系迭代更新至 4.0版本，在提高存量项目精细化管理水平上取得了积极成效，为公司可持续发展注入新动力。
　　公司“悠租云”住房租赁运营数字化平台持续深耕，其法人实体在2022年荣获国家高新技术企业称号，并同步通过了ISO 9001软件开发质量认证以及ISO27001信息安全认证，2023年荣获“广东省专精特新中小企业”称号。
　　截至报告期末，公司红璞公寓运营管理房间数量 10,291间；“悠租云”系统输出管理房间数量74,095间。报告期内，受装修业务收缩及去年优化低效包租空间运营项目的影响，招商及空间运营业务实现营业收入22,314.66万元，同比下降37.19%。
　　（3）咨询顾问业务
　　咨询顾问业务通过在北京、深圳、广州、浙江等地的深入布局，实现了与大资管其他业务一体化联合拓展到落地的“咨询+运营”全周期业务的新突破。2023年，在地化咨询项目数所占比例达到75.19%，占比进一步提升；大客户拓展方面也卓有成效，前八大客户累计签约额贡献度达28.75%。2023年，公司在重大项目方案国际征集竞争、城市战略研究、政策专题咨询等多个领域展现了较高专业价值，在城市更新、“工业上楼”、存量资产及产业研究等咨询顾问服务项目中屡创佳绩，树立了行业标杆。
　　报告期内，受公司主动战略转型及客户前期研究投入变化等影响，咨询顾问业务实现营业收入8,567.43万元，同比下降17.95%。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　（一）企业文化
　　公司耕耘房地产服务行业三十载，始终坚持“以客户为中心、以奋斗者为本、以团队为强大、以专业为生”的企业文化，同时以“建立资产与人的联接，不断扩大入口，丰富场景和服务，让更多的人享受真正的不动产服务”为使命，构建多维度的激励体系、优化薪酬管理体系、推进系统化的培训体系、开展人性化关怀计划等措施。
　　（二）组织优势
　　公司自2010年开始变革组织结构，将组织变革成扁平灵活的矩阵式组织。矩阵组织的建立使得公司有基础将各业务线落地地区公司，面向客户提供综合房地产服务。随着组织扁平化的推行，将地区公司变成了综合利润中心，以激发地区公司本土化、综合化发展的自主性，从而有效提升公司运营效率。公司业务已覆盖全国所有核心城市，为公司持续发展打下基础。
　　（三）全价值链服务
　　公司深耕房地产服务业三十载，建立了完善的全价值链服务体系，致力于为客户提供一站式解决方案。大交易业务紧密围绕开发商全营销需求，可以提供从策划、销售、渠道、媒体到运营的多样化整合服务，提升交易效率。公司大资管业务则专注于城市非住宅核心资产，提供咨询顾问、招商租赁、物业管理及综合运营等全链条服务，实现资产价值最大化。公司的全价值链核心在于卓越的专业整合能力。
　　（四）资本市场的助力
　　作为国内首家A股上市的房地产服务商，公司2009年通过上市使自身业务扩展能力获得释放。世联行作为房地产服务行业为数不多的上市企业，在并购、融资、股权激励和整合行业资源等方面，具有相对较多的优势，并且公司常年财务稳健，资本结构稳定，资产负债率在同行业中保持较低水平。随着中国资产市场的不断完善和发展，公司的上市优势愈来愈明显，将持续地为公司的壮大和发展提供助力。
　　（五）国企资源叠加
　　2021年，公司实际控制人变更为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会。公司与大横琴在能力端、资源端和体制端存在较强的互补效应，为了充分发挥民企灵活机制和国企资金资源优势的叠加效应，公司进一步将业务聚焦到“大交易”和“大资管”两大体系，不断提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升，致力于成为中国不动产综合服务的领军企业。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　（一）总体情况
　　本报告期公司实现营业收入337,330.28万元，同比下降15.23%，归属于上市公司股东的净利润为亏损29,561.66万元，主要原因是：1）受经济及房地产市场影响，同时公司主动收缩调整、优化城市布局，本报告期大交易业务收入同比下降16.72%；2）在基本完成空间运营业务重组优化减亏目标的基础上，积极拓展核心地区新业务，控制非核心地区经营风险，本报告期大资管业务收入同比下降13.64%；3）针对市场环境变化,公司积极进行业务重组、组织架构调整等措施降本增效，本报告期公司管理费用和财务费用大幅减少，增加当期利润。
　　本报告期公司经营活动产生的现金流量净额44,849.59万元，同比减少18,126.89万元，同比下降28.78%，主要是因为金融服务业务持续严控风险、稳健放贷，本报告期公司贷款回收和放贷产生现金流量净额同比减少所致。
　　（二）营业收入
　　1、主营业务收入按业务板块划分
　　大交易业务板块包括综合营销业务、互联网+业务和金融服务业务；大资管业务板块包括物业及综合设施管理业务、招商及空间运营业务和咨询顾问业务，招商及空间运营业务包含写字楼、商业、公寓、酒店等招商、运营及对应业态的装修业务, 同期对比数据已按公司最新的业务划分做了相应的调整。
　　（1）大交易业务
　　大交易业务主要包括综合营销业务、互联网+业务和金融服务业务。
　　1）综合营销业务
　　综合营销业务是公司在市场及客户需求发生变化的背景下，顺应市场发展趋势，打破固有界限，以案场为单位，在原代理业务的基础上，构建“策、销、渠、媒”（专业策划、代理销售、渠道获客、新媒体）整体操盘能力，为客户提供一体化整体解决方案，帮助客户降低营销成本，提升成交效率。受市场和结算周期的影响，本报告期公司实现综合营销业务收入89,521.22万元，同比下降26.59%。
　　本报告期的综合营销平均费率比上年同期下降了0.04个百分点，主要是渠道容量占比逐步升高，部分项目服务费打折及按单套固定金额结算服务费项目增加所致。
　　公司目前累计已实现但未结算的销售额约1,567亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约10.93亿元的综合营销服务收入；其中属于公司100%控股子公司的未结算销售额约1,269亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约8.48亿元的综合营销服务收入；剩余部分为归属于山东世联、厦门立丹行、青岛荣置地、世联精工等的未结算销售额和未结算综合营销服务收入。
　　2）互联网+业务
　　公司互联网+业务主要是顺应开发商整合线上、线下全渠道营销的需求，打造行业独有的开发商、渠道、公司三方管理平台，汇集代理项目资源，整合各种分销渠道，包括中介门店、经纪人以及公司案场、营销人员等，提升销售效率。针对市场环境变化,公司积极进行业务架构重组、优化城市布局、整合渠道资源，本报告期公司实现营业收入 126,365.73万元，同比下降4.92%；截至本报告期末，账面尚有未结转的预收款金额1,872.65万元，这部分预收款将根据合同的约定结转为公司的收入或退还给未购房的客户。
　　3）金融服务业务
　　公司主动控制金融服务业务规模，持续强化产品和客户的风险管控，稳健放款，截至报告期末，金融业务贷款余额1.28亿元，比上年同期减少61.10%；本报告期公司金融服务业务实现营业收入3,082.12万元，同比下降61.90%。
　　（2）大资管业务
　　大资管业务主要包括物业及综合设施管理业务、招商及空间运营业务、咨询顾问业务。
　　1）物业及综合设施管理业务
　　物业及综合设施管理业务是围绕各类产业物业、公建设施和城市空间，为政府端和企业端客户提供物业管理、城市公共设施管理、企业综合设施管理等基础运营服务和一系列叠加的高附加值服务。
　　截至本报告期末，实际在管的全委托项目个数较上年同期净增加12个，面积净增加约143万平方米，受新项目运营前期未达饱和状态的影响，本报告期实现营业收入83,473.51万元，同比下降3.45%。
　　2）招商及空间运营业务
　　招商及空间运营业务包括写字楼、商业、酒店、公寓等运营、招商及对应业态的装修业务，目前已拥有“红璞公寓”、“世联空间”、“小样社区”等服务品牌。
　　公寓酒店管理：公寓酒店管理业务以托管运营集中式公寓为主，以“红璞公寓”为服务品牌，为城市年轻白领及青年家庭提供完善的住房服务。本报告期实现营业收入9,767.98万元，同比下降2.10%。
　　工商资产运营：主要是写字楼、商业物业的运营服务，成功创立了 “世联空间” 办公品牌，打造了“1+3+5”的产品标准化体系，并完成了项目管理系统、办公大数据系统的开发及上线运营。本报告期实现营业收入3,478.65万元，同比下降63.18%。
　　3）咨询顾问业务
　　公司咨询顾问业务受房地产市场影响，本报告期实现收入8,567.43万元，同比下降17.95%。
　　2、主营业务收入按地区分类
　　本报告期，华南区域主要是金融服务、装修服务战略调整及区域交易业务下降的影响，营业收入同比下降9.57%；华东区域、华中及西南区域主要受区域交易业务下降和空间运营业务战略调整的影响，营业收入同比下降25.00%和30.30%；华北区域主要受区域物业及综合设施管理业务下降和空间运营业务战略调整的影响，营业收入同比下降10.28%。山东区域主要受区域交易业务下降的影响，营业收入同比下降23.63%。
　　
　　五、公司未来发展的展望
　　（一）公司发展战略
　　公司以“提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升”为使命，制定了 “2111”战略，“2”代表公司业务聚焦到“大交易”和“大资管”两大核心体系；三个“1”，分别代表“一个全国标杆、一流客户体验和一支专业的团队”。“一个全国标杆”，即以横琴为模板打造出一个城市资管的全国标杆。“一流的客户体验”，即以客户为中心，借助科技工具，为两大板块的业务客户提供高品质的服务体验。“一支专业的队伍”，即在两大业务板块分别打造出一支行业领先水准的专业化管理团队。
　　公司构建了“大交易+大资管”双核协同的业务体系，聚焦优势业务、发挥上市公司特长、借力横琴资源，形成以特色业务为“钩子”，以基石业务为收入规模主体，以增值业务提升客户粘性的多层次业务组合。
　　“大交易”面对市场的重重挑战，积极探索创新模式，构建综合营销服务体系，以稳定公司的基本盘；大资管不断夯实自身能力，积极拓展业务机会，致力于成为公司的重要增长极，推动公司持续发展壮大。
　　（二）2024年经营计划
　　中国作为全球最大的房地产市场，始终存在着未被满足的需求。随着行业在政策、金融、舆论等关键因素上逐渐形成共识，2024年，房地产市场将迎来“见龙在田”的全新阶段，预示着市场将涌现出新的发展机遇，特别是“租”和“用”市场。如何满足客户“新”需求将成为公司未来战略的重中之重。2024年，在保持现有业务体系稳固的基础上，公司将拓宽思路，创新发展，同时充分关注风险管理，努力实现既定目标。
　　1. 大交易
　　从公司过往能力和优势出发，根据市场及客户的变化，重新构建综合营销服务能力，抓住市场调整机会，再次回到增长与效益的正循环。
　　提升综合营销能力。拆解整个营销的SOP，打造从项目定位、客户定位、产品创新、物业发展建议、营销展示、价值点挖掘，到营销策略的综合营销操盘服务能力。
　　转变思维方式，抢占更多市场商机。市场全面处于积压阶段情况下，从抓个盘拓展转向解决客户痛点的思路，提供多样化的产品服务，抢占更多的市场机会，提升市场占有率。
　　强化互联网+业务的客户运营能力、链接能力，提升渠道粘性。扩展中介资源的链接范围，打通线上大V与线下实体门店的连接渠道，对专业经纪人、自由经纪人、兼职经纪人与异业中介等分类运营；建立积分制运营体系，激发用户活跃度和忠诚度。
　　以“球队文化”为引导，优化岗位配置。借鉴球队流动机制，学习球队团队协作精神，引进行业精英，强化团队实力。
　　大资管
　　大资管业务经过三年的系统建设、基地巩固，实现从 1到 N的拓展目标和预期盈利，同时严守业务发展边界，谨慎投资，规避新风险。
　　物业及综合设施管理业务。重点聚焦产办客户，提供“招商+物业管理”一体化服务模式，解决资产空置和服务品质等问题。在核心城市推广、落地科技企业的物业及综合设施管理业务，打造工程改造、资产提升、运营成本控制及客户服务资源整合等核心能力，形成针对性的解决方案输出能力。
　　招商及空间运营业务。聚焦“安居系”和“产业系”客户，深耕华南、浙江以及北京地区，提供一体化服务，构建竞争壁垒；完善空间运营服务品质，提升存量项目出租率和利润。
　　咨询顾问业务。坚守“聚焦+深耕”的战略，将解决客户增量定位和存量盘活作为大资管的前导业务，推动资管业务高效率发展。
　　（三）未来经营可能面对的风险及应对策略
　　1、中央及地方政府调控政策的变化，影响着市场对房地产行业走势的预期。虽然目前房地产整体调控思路已经转向，但目前房地产市场仍存在市场信心不足，新房交易市场的恢复速度和效果可能不及预期，从而对市场成交的变动方向产生重大影响。公司在发展过程中经历了多次政策调控和房地产市场的波动，形成了一套行之有效的应对方法，重要的是管理层将持续密切关注市场变化，及时调整经营策略。
　　2、当前房地产市场在不同地区的发展水平不均衡；虽然目前公司业务全国化布局，但各地区公司处在不同的发展阶段。在这种情况下，可能存在某个地区市场突然出现了市场机会，但当地公司的经营团队因缺乏经验而无法把握时机，或无法及时规避突然出现的市场风险的情况。这需要集团管理层对于重点的地区市场予以特别关注，定期跟踪和分析这些地区的市场变化，对于当地团队给予特别的决策指导和资源倾斜。
　　3、公司大交易业务主要客户为房地产企业，当前部分房地产企业资金链紧张，受部分开发商客户经营与财务状况的影响，公司大交易业务的部分佣金应收账款可能出现回款周期拉长、逾期乃至坏账的风险。公司成立“应收账款专班小组”，统筹大交易业务应收款项的催收管理及相关法律、诉讼等事宜，紧密关注风险客户的复工复产动态，及时迅速采取应对措施，不断优化应收款项管理，提升回款效率，捍卫公司的应收权益
　　4、公司属于人力资源密集型公司，企业的成功所依靠的是自身在各方面持续改善的能力，这一点对于公司核心人员的上进心提出很高的要求。面对剧烈变化的市场和竞争形势，核心人员是否能够不断学习、改善，持续投入工作热情，都存在不确定性。对此，公司继续强化企业文化的传承和对管理人员领导力的提升，完善激励和绩效考核机制，培养潜力人才，才能创造卓越绩效。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务　　（一）公司主要业务情况　　公司1993年成立于深圳，是境内首家登陆A股的房地产综合服务提供商，业务遍及中国核心城市。作为中国城市空间集成服务商，公司以“提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升”为使命，坚持以客户为中心，致力于“让更多人享受真正的资产服务”，为创造城市美好生活不懈努力。　　2020年，大横琴成为公司单一拥有表决权比例最高的股东，公司实际控制人变更为珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会。2021年，公司实际控制人由珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会变更为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会，公司充分发挥“上市公司＋国有平台”优势，全面... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）公司主要业务情况
　　公司1993年成立于深圳，是境内首家登陆A股的房地产综合服务提供商，业务遍及中国核心城市。作为中国城市空间集成服务商，公司以“提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升”为使命，坚持以客户为中心，致力于“让更多人享受真正的资产服务”，为创造城市美好生活不懈努力。
　　2020年，大横琴成为公司单一拥有表决权比例最高的股东，公司实际控制人变更为珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会。2021年，公司实际控制人由珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会变更为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会，公司充分发挥“上市公司＋国有平台”优势，全面推进“大交易+大资管”业务的协同发展。
　　报告期内，公司从事的主营业务包括：
　　1.大交易
　　公司大交易业务以“专业服务”为理念，主要为开发商在房地产销售环节提供营销相关服务，旨在提升交易效率、降低交易成本。大交易业务主要包括综合销售业务、互联网+业务和金融业务。
　　综合销售业务根据市场、客户结构等发生的较大变化，洞察客户需求，在原代理业务的基础上，构建“策、销、渠、媒”（专业策划、代理销售、渠道获客、新媒体）整体操盘能力，为客户提供一体化整体解决方案，按照销售额的一定比例收取营销费用和佣金，降低客户总营销成本。互联网+业务顺应开发商整合线上、线下全渠道营销的需求，打造行业独有的开发商、渠道、公司三方管理平台，汇集代理项目资源，整合各种分销渠道，提升销售效率。金融业务定位为“大交易”和“大资管”的增值辅助业务，支持两大业务规模化发展，形成业务、融资闭环增长。
　　2.大资管
　　“大资管”业务以“价值运营”为理念，针对城市综合体、产业园、商办楼宇、企业总部、人才公寓、城市公建、城市公共空间等城市非住宅类核心资产，提供从顾问咨询、招商租赁、物业管理及综合设施管理、资产综合运营的全过程、全价值链综合服务，旨在挖掘城市资产价值，为城市资产提质增效。
　　大资管业务主要包括物业及综合设施管理业务、招商及空间运营业务、咨询顾问业务。物业及综合设施管理业务是围绕各类产业物业、公建设施和城市空间，为政府端和企业端客户提供物业管理、城市公共设施管理、企业综合设施管理等基础运营服务和一系列叠加的高附加值服务。招商及空间运营业务为物业所有者或持有者提供商办楼宇、产业园、公寓等招商租赁、运营及相关服务。咨询顾问业务为地方政府、开发商、产业企业、资产持有机构/金融机构等客户提供政策建议、土地规划建议、项目开发策略、产业综合服务、资产打理咨询等服务，贯穿从土地取地策略到资产退出的全流程。
　　（二）公司经营情况
　　2023年一季度受积压需求释放等因素影响，房地产市场出现修复性反弹；二季度补偿性因素明显衰减，消费者置业和预期信心不足，房地产市场再次转弱。7月中央政治局会议提及“适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”，为房地产市场回稳释放重要积极信号。
　　自去年以来，公司顺应宏观经济和房地产行业变化，积极主动调整战略，不断优化城市布局，将资源聚焦在核心区域和核心业务，扩大和深化地区市场竞争优势，增强公司整体盈利能力。公司保持合理充裕流动性，在利率下行的背景下不断优化有息负债结构，夯实发展基础，促进企业平稳、高质量发展。截至报告期末，公司资产负债率45.58%，较期初减少3.45个百分点；销售商品、提供劳务收到的现金为20.23亿元,占营业收入的比例为104.84%，继续保持在较好的水平。
　　受主动战略调整及销售额收入结转周期等因素影响，报告期内，公司实现营业收入192,984.51万元，同比下降5.93%；归属于上市公司股东的净利润2,900.38万元，同比增长8.97%。
　　1.大交易
　　克而瑞数据显示，2023年上半年，百强房企实现销售操盘金额30,620.2亿元，同比微增0.2%，但消费者置业需求和预期信心目前仍在低位徘徊。房地产市场结构性分化加剧，区域经济发展潜力与人口吸附力持续加强的核心城市，房地产市场表现出较强韧性。公司“大交易”业务抓住市场修复反弹机遇，积极扩大销售规模；同时主动收缩调整、优化城市布局，进行业务重组和组织架构调整，降本增效，不断提升盈利能力。
　　报告期内，综合销售业务实现代理销售额同比两位数增长；受综合销售业务销售额收入结转周期影响，大交易实现营业收入131,952.89万元，同比下降3.89%。
　　（1）综合销售业务
　　随着市场环境和市场格局的变化，销售代理或者渠道分销等单一价值环节的营销服务逐渐不能满足部分客户的需求，在销售周转率下降、销售周期拉长的市场背景下，单一营销价值环节服务使客户面临较大的成本压力，市场亟需新的服务模式适应新的客户需求。2023年上半年，公司大交易业务顺应市场发展趋势，打破固有界限，以案场为单位，升级原有代理业务，构建“策、销、渠、媒”（专业策划、代理销售、渠道获客、新媒体）整体操盘能力，为客户提供一体化整体解决方案，帮助客户降低营销成本，提升成交效率。截至报告期末，公司已在大湾区、山东及成都等地多项目开展综合销售业务，为获取更广泛的业务机会打下良好基础。公司不断扩大优势区域业务规模，提升区域市场领先地位。
　　1）地区公司分类管理，一城一策。2023年上半年，国内“城市”、“区域”持续分化，公司继续聚焦核心地区，优化城市布局，分级分类差异化开展地区公司业务。大湾区、山东等一类地区公司，以固本强基为重点，提供资金及人员支持，增加区域项目合作率和渠道连接性，不断强化“策销渠媒”的分项能力，创新尝试更多业务，打造“经验输出和人才培养”的重要基地。报告期内，一类公司营业收入实现同比两位数增长。基于一类地区公司的成功经验，长沙、安徽等二类地区公司充分发挥本地区积累的资源优势，叠加互联网+业务，打造爆款项目，修复下跌趋势，建立大湾区外的根据地。北方地区等三类地区公司，以盈亏平衡和正现金流的底线思维进行收缩和调整。
　　2）聚焦“央国平”，不断提升各地区“央国平”客户占比。随着房地产市场销售去化压力不断增加，越来越多的客户增加与专业化市场服务机构合作的广度和深度，尤其是区域性平台公司以及以自销为主的全国化央企客户。公司一方面通过多种新媒体平台和行业协会持续发声，增加品牌曝光度，提升对“央国平”客户的影响力；另一方面深度把握“央国平”客户需求特点，创新与“央国平”客户的营销服务模式、内容和方式等，通过差异化的专业前期策划服务提前介入，获取项目机会。公司坚持一区一策、一项目一策的精准发展策略，充分发挥营销全价值链协同优势，帮助“央国平”客户提升去化率。2023年上半年，公司代理销售额前十大客户中，“央国平”客户实现的代理销售额占比近九成。公司在深圳首次为自销为主的国企客户深圳市地铁集团有限公司提供销售代理服务。
　　3）“星火计划”点燃新媒体数字化营销。自2020年以来，公司加速推进大交易业务数字化转型升级，构建线索到回款的线上线下一体化业务体系，探索新媒体数字化营销。2023年初，公司推出以在新媒体领域开拓新能力为宗旨的“星火计划”，旨在培养一批优秀的新媒体营销大V，同时打造新媒体营销中台运营赋能体系，培养一线短视频创作、直播转化以及私域客户运营的能力，让新媒体运营、获客能力成为一线销售、策划具备的通用能力，为客户降低总的营销成本，提升交易效率。2023年上半年，“星火计划”初步构建集团-地区-项目-个人的新媒体矩阵及培养各核心城市公司新媒体运营创作骨干，研发配套云媒管家、云媒创意和云创AI等工具，助力新媒体运营及创作。4月份以来，短短两月“星火计划”已为公司培养超过100+名新媒体人才，创作的视频总播放量突破1.5亿。
　　4）优化组织架构，改革绩效考核，打造数据驱动的敏捷组织。以战略为导向，根据业务发展情况，简化部门层级与架构，细化考核单元，缩短考核周期，通过绩效考核，与目标挂勾，奖励优秀，优化基层管理岗位。通过运营管理线上化，打通人力系统与业务数据系统，优化、标准化合约商务条件，体系化管理应收账款，实现自动化经营结果分析，打造数据驱动的敏捷组织。
　　报告期内，受销售额收入结转周期影响，公司综合销售业务实现营业收入52,930.80万元，同比下降24.15%。
　　（2）互联网+业务
　　2023年上半年，业务继续聚焦大湾区等一类地区公司优势城市，整合营销渠道资源，通过精细化运营强化“连接”能力，优化项目资源，打造渠道“铁粉”；利用原代理业务专业能力，提升渠道客户的转化效率，大大增加了与渠道的合作粘性。二类地区公司在发挥自身优势资源的基础上加大渠道链接，扩大业务规模。“互联网+”业务继续强化从合约到回款的全生命周期应收款项管理，从签约、原始凭证、数据等完善应收款项诉讼流程，降低平台运营风险。截至2023年6月30日，“互联网+”业务进驻全国81个城市，为1,281个案场提供服务，链接超过10万个中介门店和27万经纪人渠道资源。
　　报告期内，受益于城市布局和业务结构的优化，“互联网+”业务实现营业收入77,259.27万元，同比增长24.60%。
　　（3）金融业务
　　金融业务坚持以国家政策为导向，围绕世联行大交易、大资管业务场景，谨慎开展业务；同时，公司主动控制金融业务贷款规模，坚持合规经营，严控各类风险。截至报告期末，金融业务贷款余额1.89亿元，同比下降67.56%；报告期内，金融业务实现营业收入1,762.81万元，同比下降68.02%。
　　2.大资管
　　2023年，大资管业务聚焦企业自用型产办物业（产业园和商办楼宇）的综合设施管理、租赁型产办物业的资产运营管理以及租赁型保障性人才公寓运营管理三类核心业务，深耕横琴、北京、深圳、武汉、福建五大地区，充分发挥现有地区优势，利用咨询顾问钩子业务进行一体化解决方案拓展，实现地区规模化发展。2023年上半年，物业及综合设施管理业务继续保持增长；招商与空间运营业务在基本完成重组优化减亏目标的基础上，积极拓展核心地区新业务，控制非核心地区经营风险。
　　报告期内，受房地产市场和上年优化处置低效空间运营项目等影响，公司大资管业务实现营业收入58,083.10万元，同比下降12.69%。
　　（1）物业及综合设施管理业务
　　公司物业及综合设施管理业务聚焦自用产办物业的综合设施设备服务以及租赁运营型产办物业的“招商+物业管理”服务，深耕核心地区，推进规模化发展。
　　在横琴，公司有效利用全过程、全价值链的资产运营服务经验，做实做强大资管全价值链、全业态服务标杆项目横琴示范基地，带动异地化业务拓展机会。2023年上半年，横琴岛内新增多个中标项目，在管规模持续扩大；岛外借助大横琴集团联合斗门区共建珠海5.0产业新空间契机，开始提供斗门区5.0工业城招商中心的运营服务，打造向制造业企业提供综合设施及设备管理服务能力。凭借横琴标杆项目示范效应，在珠海主城区实现拓展突破，中标珠海规划科创中心，成为公司首次进入珠海市区的核心地标项目。
　　在深圳，公司依托侨城坊项目的标杆示范效应、以及其他招商项目形成的成熟能力，深耕侨香片区产办运营市场，并向龙华坂田、光明片区复制扩张。2023年上半年，在侨香片区新增为腾讯、快手等科技企业提供物业及综合设施管理服务；在龙华坂田中标赣锋科技大厦“招商+物业管理”一体化服务，并在短期内实现客户满意的高首批出租率。此外，深圳首次实现存量资产的服务突破，为楼龄近30年的中民时代广场提供“顾问+招商+物业管理”一体化服务。
　　在北京，公司对原有组织架构和业务进行调整，充分发挥在管规模和企业服务细分市场的领先优势，强化招商能力，新增顺义区李遂镇人们政府等服务项目；在福建，基于已有在管项目的标杆效应和市场口碑，新增LBC利煜外滩金融中心（5A级写字楼项目）等项目；在武汉、上海及浙江等地区，结合地区公司资源和大资管落地项目实践，与当地优势企业战略合作，上半年新增江上雲境、东钱湖新城旅游交通集散中心等项目。
　　截至2023年6月30日，物业及综合设施管理业务在管全委托项目106个，在管项目实际收费面积776万平米，同比净增加21万平方米。报告期内，物业及综合设施管理业务实现营业收入41,100.98万元，同比增长4.62%。
　　（2）招商及空间运营业务
　　2023年上半年，招商租赁业务持续在五大核心城市深耕发展，多个项目取得良好业绩，同时招商租赁与物业及综合设施管理一体化的服务模式不断创新迭代，切实解决业主方需求和难点问题，打造核心竞争优势。不断完善核心团队，提升专业能力，通过培训、分享等方式给各地区赋能。
　　上半年，空间运营业务聚焦保障性租赁住房，通过“咨询+运营”和“系统+运营”等多种方式拓展新项目，新增托管3个公寓运营项目；在存量项目运营上，针对部分地区招租难度上升，公司适时调整项目客群定位、定价和折扣，优化项目团队和激励机制，提升出租率，同时加强培训、落地并推广运营标准化工具，发挥团队主观能动性提升服务质量，持续提升业务经营效率、效益和客户满意度。“悠租云”持续优化系统，深耕客户，不断增加在管客户托管房源。截至报告期末，红璞公寓运营管理房间数量9,661间；“悠租云”系统输出管理房间数量61,773间。
　　报告期内，受房地产市场和上年优化处置低效空间运营项目的影响，招商及空间运营业务实现营业收入12,375.69万元，同比下降44.06%。
　　（3）咨询顾问业务
　　2023年上半年，咨询顾问业务秉承“聚焦+深耕”的发展战略，从业务自身特色出发，聚焦专业化和产品线，深耕区域城市和重点客户。在深圳、北京及广州等核心区域，聚焦片区城市更新、区域产业规划、存量资产盘活、产业升级及工业上楼等业务方向，通过课题研究、专家宣讲、论坛沙龙及项目实操等多种方式，广泛发声，多方参与，展现咨询专业价值，上半年成功中标港珠澳大桥后勤保障基地项目策划咨询服务；在浙江、江苏及武汉等区域，通过“总部—地区”双重体系的专业价值输出，实现了重点客户的突破，上半年成功中标义乌全球数字自贸中心项目。
　　报告期内，受房地产市场的影响，咨询顾问业务实现营业收入4,606.42万元，同比下降9.95%。

　　二、核心竞争力分析
　　（一）企业文化
　　公司耕耘房地产服务行业三十载，始终坚持“以客户为中心、以奋斗者为本、以团队为强大、以专业为生”的企业文化，同时以“建立资产与人的联接，不断扩大入口，丰富场景和服务，让更多的人享受真正的不动产服务”为使命，构建多维度的激励体系、优化薪酬管理体系、推进系统化的培训体系、开展人性化关怀计划等措施。一方面，世联行培养出一批自有的高管团队；另一方面，公司积极引进外部杰出行业精英，使其与公司的企业文化相互结合，并进行传承。从而形成了管理与文化相结合的优势。
　　（二）组织优势
　　公司自2010年开始变革组织结构，将组织变革成扁平灵活的矩阵式组织。矩阵组织的建立使得公司有基础将各业务线落地地区公司，面向客户提供综合房地产服务。随着组织扁平化的推行，将地区公司变成了综合利润中心，以激发地区公司本土化、综合化发展的自主性，从而有效提升公司运营效率。目前，公司已覆盖全国所有核心城市，为公司持续发展打下坚实的基础。
　　（三）专注与开放
　　公司专注房地产服务业三十载，建立了良好的诚信和品牌，为公司开放平台和链接资源夯实了基础。作为一个向行业所有同仁开放的平台和枢纽，世联行也积极链接外部资源和新的客户群体。通过专注的服务和开放的平台，公司各业务协同发展，更好地服务客户。
　　（四）资本市场的助力
　　作为国内首家A股上市的房地产服务商，公司2009年通过上市使自身业务扩展能力获得释放。世联行作为房地产服务行业为数不多的上市企业，在并购、融资、股权激励和整合行业资源等方面，具有相对较多的优势，并且公司常年财务稳健，资本结构稳定，资产负债率在同行业中保持较低水平。随着中国资产市场的不断完善和发展，公司的上市优势愈来愈明显，将持续地为公司的壮大和发展提供助力。
　　（五）国企资源叠加
　　2021年，公司实际控制人变更为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会。公司与大横琴在能力端、资源端和体制端存在较强的互补效应，为了充分发挥民企灵活机制和国企资金资源优势的叠加效应，公司进一步将业务聚焦到“大交易”和“大资管”两大体系，不断提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升，致力于成为中国不动产综合服务的领军企业。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　1、政府下一阶段执行的房地产政策存在不确定性，从而对市场成交的变动方向产生重大影响。公司在发展过程中经历了多次政策调控和房地产市场的波动，形成了一套行之有效的应对方法。管理层将持续密切关注市场变化，及时调整经营策略。
　　2、当前房地产市场在不同地区的发展水平不均衡；虽然目前公司业务全国化布局，但各地区公司处在不同的发展阶段。在这种情况下，可能存在某个地区市场突然出现了市场机会，但当地公司的经营团队因缺乏经验而无法把握时机，或无法及时规避突然出现的市场风险的情况。需要集团管理层对重点地区市场予以特别关注，定期跟踪和分析这些地区的市场变化，给予当地团队特别的决策指导和资源倾斜。
　　3、公司属于人力资源密集型公司，企业的成功所依靠的是自身在各方面持续改善的能力，这一点对于公司核心人员的上进心提出很高的要求。面对剧烈变化的市场和竞争形势，核心人员是否能够不断学习、改善，持续投入工作热情，都存在不确定性。同时，人员和机构数量的快速增长，会带来企业文化稀释和协同工作难度加大的挑战。对此，唯有继续强化企业文化的传承和对管理人员领导力的提升，完善激励和绩效考核机制，培养潜力人才，才能创造卓越绩效。

　　四、主营业务分析
　　（一）总体情况
　　本报告期公司实现营业收入192,984.51万元，同比下降5.93%；归属于上市公司股东的净利润2,900.38万元，同比增长8.97%。主要原因是：1）受宏观经济及房地产市场影响，同时公司主动收缩调整、优化城市布局，本报告期大交易业务收入同比下降3.89%；2）在基本完成空间运营业务重组优化减亏目标的基础上，积极拓展核心地区新业务，控制非核心地区经营风险，本报告期大资管业务收入同比下降12.69%，扣除上年处置子公司的影响后，实际收入同比下降4.81%；3）针对市场环境变化,公司积极进行业务重组、组织架构调整等措施降本增效，本报告期公司管理费用和财务费用大幅减少，增加当期利润；4）公司持续主动控制金融业务规模，不断加强风险管控，陆续收回存量贷款，本报告期公司贷款计提确认的信用减值损失同比减少4,706.60万元；5）本报告期公司转让子公司股权等确认投资收益同比减少1,904.83万元。
　　本报告期公司经营活动产生的现金流量净额22,467.65万元，同比增长16.49%，增加3,180.63万元，主要是因为本报告期公司收/付的押金保证金净流出同比减少约2,756万元。
　　（二）营业收入
　　1、主营业务收入按业务板块划分
　　大交易业务板块包括综合销售业务、互联网+业务和金融服务业务；大资管业务板块包括物业及综合设施管理业务、招商及空间运营业务和咨询顾问业务，招商及空间运营业务包含写字楼、商业、公寓、酒店等招商、运营及对应业态的装修业务,同期对比数据已按公司最新的业务划分做了相应的调整。
　　（1）大交易业务
　　大交易业务主要包括综合销售业务、互联网+业务和金融服务业务。
　　1）综合销售业务
　　综合销售业务是公司在市场及客户需求发生变化的背景下，顺应市场发展趋势，打破固有界限，以案场为单位，在原代理业务的基础上，构建“策、销、渠、媒”（专业策划、代理销售、渠道获客、新媒体）整体操盘能力，为客户提供一体化整体解决方案，帮助客户降低营销成本，提升成交效率。受销售服务结算周期的影响，本报告期公司实现综合销售业务收入52,930.80万元，同比下降24.15%。
　　本报告期的综合销售平均费率比上年同期下降了0.06个百分点，主要是渠道容量占比逐步升高，部分项目服务费打折及按单套固定金额结算服务费项目增加所致。
　　公司目前累计已实现但未结算的销售额约1,616亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约11.32亿元的综合销售服务收入；其中属于公司100%控股子公司的未结算销售额约1,270亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约8.50亿元的综合销售服务收入；剩余部分为归属于山东世联、厦门立丹行、青岛荣置地、世联精工等的未结算代理销售额和未结算综合销售服务收入。
　　2）互联网+业务
　　公司互联网+业务主要是顺应开发商整合线上、线下全渠道营销的需求，打造行业独有的开发商、渠道、公司三方管理平台，汇集代理项目资源，整合各种分销渠道，包括中介门店、经纪人以及公司案场、营销人员等，提升销售效率。针对市场环境变化,公司积极进行业务架构重组、优化城市布局、整合渠道资源，本报告期公司实现营业收入77,259.27万元，同比增长24.60%；截至本报告期末，账面尚有未结转的预收款金额2,987.19万元，这部分预收款将根据合同的约定结转为公司的收入或退还给未购房的客户。
　　3）金融服务业务
　　公司主动控制金融服务的业务规模，持续强化产品和客户的风险管控，稳健放款，截至报告期末，金融业务贷款余额1.89亿元，比上年同期余额减少67.56%；本报告期公司金融服务业务实现营业收入1,762.81万元，同比下降68.02%。
　　（2）大资管业务
　　大资管业务主要包括物业及综合设施管理业务、招商及空间运营业务、咨询顾问业务。
　　1）物业及综合设施管理业务
　　物业及综合设施管理业务是围绕各类产业物业、公建设施和城市空间，为政府端和企业端客户提供物业管理、城市公共设施管理、企业综合设施管理等基础运营服务和一系列叠加的高附加值服务。
　　截至本报告期末，实际在管的全委托项目个数与上年同期相同，面积净增加21万平方米，本报告期实现营业收入41,100.98万元，同比增长4.62%。
　　2）招商及空间运营业务
　　招商及空间运营业务包括写字楼、商业、酒店、公寓等运营、招商及对应业态的装修业务，目前已拥有“红璞公寓”、“世联空间”、“小样社区”等服务品牌。
　　公寓酒店管理：公寓酒店管理业务以托管运营集中式公寓为主，以“红璞公寓”为服务品牌，为城市年轻白领及青年家庭提供完善的住房服务。本报告期实现营业收入5,105.57万元，同比增长1.90%。
　　工商资产运营：主要是写字楼、商业物业的运营服务，成功创立了“世联空间”办公品牌，打造了“1+3+5”的产品标准化体系，并完成了项目管理系统、办公大数据系统的开发及上线运营。截至本报告期末，工商资产实际运营面积约3.6万平方米，本报告期实现营业收入2,909.78万元，同比下降64.71%。
　　3）咨询顾问业务
　　公司咨询顾问业务受房地产市场影响，本报告期实现收入4,606.42万元，同比下降9.95%。
　　2、主营业务收入按地区分类
　　本报告期，华南区域主要受益于互联网+业务收入增长的影响，营业收入同比增长12.06%；华东区域和山东区域受区域交易业务下降的影响，营业收入同比下降26.12%和23.17%；华北区域和华中及西南区域受区域交易业务下降和空间运营业务战略调整的影响，营业收入同比下降7.48%和33.89%。
　　（三）营业成本
　　1、总体情况
　　本报告期，营业成本减少6,189.30万元，同比下降3.46%，主要原因是：1）本报告期公司互联网+业务收入同比增长24.60%，成本同比增加13,845.21万元，主要是支付第三方的渠道服务费用增加；2）本报告期公司综合销售业务收入同比下降24.15%，成本同比减少12,793.45万元，主要是固定工资、业务提成及奖金相应减少；3）本报告期公司工商资产运营业务受转型调整的影响，收入同比下降64.71%，成本同比减少7,397.17万元，主要是支付出租方的租金费用和摊销的室内装修配置费用相应减少。
　　2、毛利分析
　　本报告期主营业务实现毛利19,817.29万元，毛利率同比下降2.19个百分点；各项业务的毛利具体情况如下：
　　1）综合销售业务实现毛利11,808.93万元，同比减少25.58%，毛利率同比下降了0.43个百分点，主要是因为本报告期公司综合销售业务收入同比减少24.15%，毛利率同比略有下降。
　　2）互联网+业务实现毛利4,918.36万元，同比增长40.20%，毛利率同比上升了0.71个百分点，主要是因为本报告期公司积极进行业务架构重组、优化城市布局、整合渠道资源，业务收入同比增长24.60%，毛利率同比上升。
　　3）金融服务业务实现毛利899.01万元，同比减少77.70%，毛利率同比下降了22.12个百分点，主要是因为本报告期公司金融服务收入同比下降68.02%，同时受固薪社保、固定运营费用等固定成本影响，毛利率同比下降。
　　4）物业及综合设施管理业务实现毛利3,350.92万元，同比减少20.41%，毛利率同比下降了2.57个百分点，主要是因为本报告期业务规模持续扩大，新项目的拓展费用和运营前期成本相应增加，致使业务毛利和毛利率同比下降。
　　5）咨询顾问业务实现毛利531.36万元，同比减少31.30%，毛利率同比下降了3.58个百分点，主要是因为本报告期咨询顾问业务收入同比下降9.95%，同时受固薪、社保等固定成本影响，毛利率同比下降。
　　6）招商及空间运营业务毛利为亏损1,691.28万元，亏损同比减少980.81万元，主要是因为公司工商资产运营业务已基本完成重组优化减亏目标的战略调整，本报告期工商资产运营业务毛利亏损同比减少所致。 收起▲