一、主营业务说明：
　　1、公司2025年1-9月实现主营业务收入143,562.82万元，同比下降16.82%；
　　（1）主营业务收入按业务板块划分
　　1）本报告期大交易服务收入同比下降20.98%，主要是受市场交易行情影响，本报告期公司互联网+业务、综合营销业务收入同比下降25.75%和12.76%。
　　2）本报告期大资管服务收入同比下降11.22%，主要原因是受公司优化调整亏损及收益较低项目及部分项目未能如期续约等影响，本报告期公司物业及综合设施管理业务收入同比下降12.38%。
　　（2）主营业务收入按收入的区域来源划分
　　本报告期，华南区域主要受区域大交易业务收入减少，营... 查看全部▼

　　一、主营业务说明：
　　1、公司2025年1-9月实现主营业务收入143,562.82万元，同比下降16.82%；
　　（1）主营业务收入按业务板块划分
　　1）本报告期大交易服务收入同比下降20.98%，主要是受市场交易行情影响，本报告期公司互联网+业务、综合营销业务收入同比下降25.75%和12.76%。
　　2）本报告期大资管服务收入同比下降11.22%，主要原因是受公司优化调整亏损及收益较低项目及部分项目未能如期续约等影响，本报告期公司物业及综合设施管理业务收入同比下降12.38%。
　　（2）主营业务收入按收入的区域来源划分
　　本报告期，华南区域主要受区域大交易业务收入减少，营业收入同比下降13.22%；华东区域主要受物业及综合设施管理业务减少和招商及空间运营业务优化调整的影响，营业收入同比下降18.82%；华北区域和华中及西南区域主要受物业及综合设施管理业务和区域大交易业务收入减少影响，营业收入同比下降23.13%和27.97%。
　　2、公司目前累计已实现但未结算的销售额约1,103亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约7.17亿元的综合营销服务收入；其中属于公司100%控股子公司的未结算销售额约958亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约6.13亿元的综合销售服务收入；剩余部分为归属于山东世联、厦门立丹行、青岛荣置地、世联精工等的未结算代理销售额和未结算综合销售服务收入。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务　　（一）主要业务概述　　公司1993年成立于深圳，是境内首家登陆A股的房地产综合服务提供商，业务遍及中国主要核心城市。作为中国城市空间集成服务商，公司以“提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升”为使命，坚持以客户为中心，致力于“让更多人享受真正的资产服务”，为创造城市美好生活不懈努力。　　2020年，大横琴成为公司单一拥有表决权比例最高的股东，公司实际控制人变更为珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会。2021年，公司实际控制人由珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会变更为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会，公司充分发挥“上市公司＋国有平台”优势，全面... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）主要业务概述
　　公司1993年成立于深圳，是境内首家登陆A股的房地产综合服务提供商，业务遍及中国主要核心城市。作为中国城市空间集成服务商，公司以“提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升”为使命，坚持以客户为中心，致力于“让更多人享受真正的资产服务”，为创造城市美好生活不懈努力。
　　2020年，大横琴成为公司单一拥有表决权比例最高的股东，公司实际控制人变更为珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会。2021年，公司实际控制人由珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会变更为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会，公司充分发挥“上市公司＋国有平台”优势，全面推进“大交易+大资管”业务的协同发展。公司大交易业务以“专业服务”为理念，主要为开发商在房地产销售环节提供营销相关服务，旨在提升交易效率、降低交易成本。“大资管”业务以“价值运营”为理念，针对城市综合体、产业园、商办楼宇、企业总部、人才公寓、城市公建、城市公共空间等城市非住宅类核心资产，提供从顾问咨询、招商租赁、物业管理及综合设施管理、资产综合运营的全过程、全价值链综合服务，旨在挖掘城市资产价值，为城市资产提质增效。
　　报告期内，公司的主要业务未发生重大变化。
　　（二）主要服务产品及经营模式
　　1.大交易
　　大交易业务主要包括综合营销业务、互联网+业务和少量金融业务。
　　综合营销服务根据市场、客户结构等发生的较大变化，洞察客户需求，在原代理业务的基础上，构建“策、媒、渠、销”（专业营销策划、线上推广获客、线下渠道导客、资深销冠团队）整体操盘能力，为客户提供一体化整体解决方案，按照营销服务SKU单品收取对应的服务费或按照成交销售额的一定比例收取佣金，降低客户总营销成本。
　　互联网+业务顺应开发商整合线上、线下全渠道营销的需求，打造行业独有的开发商、渠道、公司三方管理平台，汇集代理项目资源，整合各种分销渠道，提升销售效率。
　　金融业务定位为“大交易”和“大资管”的增值辅助业务，支持两大业务规模化发展，形成业务、融资闭环增长。
　　报告期内，公司大交易服务产品及经营模式未发生重大变化。
　　2.大资管
　　大资管业务主要包括物业及综合设施管理业务、招商及空间运营业务、咨询顾问业务。
　　物业及综合设施管理业务立足专业的工程能力，体系化和标准化的节能运营能力，多业态整合运营能力，供应链集采及管理能力，围绕各类产业物业、公建设施和城市空间，为政府端和企业端客户提供物业管理、城市公共设施管理、企业综合设施管理（IFM）等基础运营服务和一系列叠加的高附加值服务。
　　招商及空间运营业务为物业所有者或持有者的商办楼宇、产业园、公寓等提供招商租赁、运营及相关服务。招商租赁采用“招商+运营”的产办一体化服务模式，将咨询、招商和物业管理等多个业务领域整合在一起，为客户提供一站式的综合解决方案。公司依托“世联红璞”品牌及悠租云系统，为各地区人才安居集团的人才房、保障房，以及科技、制造企业产业园区的配套公寓（宿舍）提供轻资产服务，包括咨询、招租、运营、系统输出等。
　　咨询顾问业务立足市场需求，为地方政府、开发商、产业企业、资产持有机构/金融机构等客户提供政策建议、土地规划建议、项目开发策略、产业综合服务、资产打理咨询等服务，贯穿从土地取地策略到资产退出的全流程。
　　报告期内，公司大资管服务产品及经营模式未发生重大变化。
　　（三）公司行业地位
　　公司是中国领先的房地产综合服务商，在房地产咨询、交易服务和资产运营领域具有重要行业地位和影响力。
　　（四）主要的业绩驱动因素
　　（1）行业持续调整
　　2025年上半年，根据国家统计局数据，全国商品房销售面积和销售金额分别为4.59亿平方米和4.42万亿元，同比分别下降3.5%和5.5%。克而瑞数据显示百强房企销售操盘金额为1.65万亿元，同比下降10.8%。
　　（2）有质量的经营
　　聚焦核心区域与优势业务，主动优化业务结构，退出低效项目；深化产品服务创新，打造标准化运营体系与数字化管理工具；同步推进组织精简与效能提升，建立利润导向的激励机制；强化现金流管控与应收款项管理，改善经营质量。

　　二、核心竞争力分析
　　（一）企业文化
　　公司耕耘房地产服务行业三十余载，始终坚持“以客户为中心、以奋斗者为本、以团队为强大、以专业为生、创新定义未来、坚持持续改善”的企业文化，同时以“提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升”为使命，构建多维度的激励体系、优化薪酬管理体系、推进系统化的培训体系、开展人性化关怀计划等措施。
　　（二）组织优势
　　公司自2010年开始变革组织结构，将组织变革成扁平灵活的矩阵式组织。矩阵组织的建立使得公司有基础将各业务线落地地区公司，面向客户提供综合房地产服务。随着组织扁平化的推行，将地区公司变成了综合利润中心，以激发地区公司本土化、综合化发展的自主性，从而有效提升公司运营效率。公司业务已覆盖国内核心城市，为公司持续发展打下基础。
　　（三）全价值链服务
　　公司深耕房地产服务业三十余载，建立了完善的全价值链服务体系，致力于为客户提供一站式解决方案。大交易业务紧密围绕开发商全营销需求，可以提供从策划、销售、渠道、媒体到运营的多样化整合服务，提升交易效率。公司大资管业务则专注于城市非住宅核心资产，提供咨询顾问、招商租赁、物业管理及综合运营等全链条服务，实现资产价值最大化。公司的全价值链核心在于卓越的专业整合能力。
　　（四）资本市场的助力
　　作为国内首家A股上市的房地产服务商，公司2009年通过上市使自身业务扩展能力获得释放。世联行作为房地产服务行业为数不多的上市企业，在并购、融资、股权激励和整合行业资源等方面，具有相对较多的优势，并且公司常年财务稳健，资本结构稳定，资产负债率在同行业中保持较低水平。随着中国资产市场的不断完善和发展，公司的上市优势愈来愈明显，将持续地为公司的壮大和发展提供助力。
　　（五）国企资源叠加
　　2021年，公司实际控制人变更为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会。公司与大横琴在能力端、资源端和体制端存在较强的互补效应，为了充分发挥民营机制灵活性和国企资金资源优势的叠加效应，公司进一步将业务聚焦到“大交易”和“大资管”两大体系，不断提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升，致力于成为中国不动产综合服务的领军企业。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　1、中央及地方政府调控政策的变化，影响着市场对房地产行业走势的预期。中央及地方持续出台一系列政策推动房地产市场止跌回稳，由于宏观经济预期与居民收入信心仍处于修复阶段，当前政策效果尚未完全转化为市场动能，新房交易市场的复苏进程存在不确定性。公司在发展过程中经历了多次政策调控和房地产市场的波动，形成了一套行之有效的应对方法，重要的是管理层将持续密切关注市场变化，及时调整经营策略。
　　2、部分地区公司或因经验不足，错失市场良机或难以及时应对市场风险。公司管理层将对重点的地区市场予以特别关注，定期跟踪和分析这些地区的市场变化，给予当地团队特别的决策指导和资源倾斜。
　　3、公司面临逾期和坏账风险增大的挑战。公司成立了结算运营中心，构建了合约审查、备件管理、诉讼跟进、资产处置“四位一体”催收体系，统筹应收款项的催收管理及相关法律、诉讼等事宜，紧密关注风险客户的经营动态，及时迅速采取应对措施，不断优化应收款项管理，提升回款效率，捍卫公司的应收权益。
　　4、人才发展滞后于市场发展的风险。作为高度依赖人力资源的企业，公司的成功基石在于持续自我优化与革新的能力。在瞬息万变的市场环境中，核心成员能否保持学习的热情，不断精进，并维持高昂的工作斗志，对公司的发展至关重要。公司积极强化企业文化的传承，致力于提高管理层的领导力，同时不断完善激励机制与绩效考核体系，以激发团队潜能。公司还加大力度培养未来潜力人才，确保人才梯队与市场发展同步，为创造业绩奠定坚实的基础。

　　四、主营业务分析
　　（一）公司主营业务概述
　　2025年上半年，公司深入践行“科学运营，创新发展”理念，以“利润为正、现金流为正”为经营的核心目标，通过服务产品化与科学运营双轮驱动，推动经营质量系统性改善。在服务产品化创新方面，大交易推出超级案场、新媒体等创新服务，同步优化商务条件并推行月费制收费模式等，改善项目盈利状况；大资管以“服务产品化”为核心理念，通过重构标准化服务产品体系，打造差异化竞争优势。在科学运营方面，依托大交易业务积累的实践经验，大资管加速推进数字化转型，提升生产效率和单项目赢利能力。同时，公司通过组织变革、供应链集采、闲置资产盘活以及资金效能提升等举措，实现管理、研发、财务费用同比明显下降，运营效率持续提升，带动毛利率稳步改善。公司始终将现金流安全作为经营底线，持续强化应收款项回收和资产变现管理，为公司长期可持续发展和价值增长奠定坚实基础。
　　截至报告期末，公司资产负债率29.46%，同比降低3.69个百分点，已全额清偿所有银行借款，实现零有息负债；销售商品、提供劳务收到的现金为11.70亿元，占营业收入的比例为113.18%，同比增加2.55个百分点。
　　2025年上半年，受公司战略聚焦以及房地产市场交易缩量等综合因素影响，公司实现营业收入103,375.91万元，同比下降14.97%。实现归属于上市公司股东的净利润为亏损1,222.97万元，同比下降180.54%。
　　1.持续改善主营业务经营质量
　　（1）大交易业务
　　尽管房地产行业持续调整，百强房企销售操盘金额同比下降10.8%，公司大交易业务通过战略聚焦与精细化运营，实现了经营质量改善。报告期内，公司大交易业务实现营业收入56,232.00万元，同比下降20.94%；综合营销业务毛利率同比上升0.55个百分点。
　　聚焦核心区域，提质增效。
　　大交易业务坚定贯彻“6+6”发展战略，重点聚焦6家大湾区核心地区公司及6家湾区外的地区公司，持续提升这些战略区域的市场竞争力。同时，通过关停、合并、降级或转让等方式优化非核心区域布局。上半年顺利完成南宁、华东等区域的合并重组工作。在经营管理方面，公司继续推进“全面消除亏损公司和亏损项目”。依托构建的“预警与指导-强化与管控-攻坚与赋能”三步走扭亏管理机制，率先在厦门、苏州、徐州等非核心区域开展平台改制试点，激发团队活力，推动试点区域实现减亏或扭亏。公司创新构建大交易OMS运营管理体系，通过数据可视化、流程标准化和数字化决策，为地区公司提供精准管理工具，成功推动地区公司改善经营。同时严格执行“六定”管理标准，确保项目质量整体可控。
　　在组织效能提升方面，公司推行极简组织和利润导向的人力资源策略。通过“按需配置”原则及时撤场无法扭亏的亏损项目并精简人员，在西安、长沙等地区实现人员规模较期初显著缩减。建立“全员利润绑定”考核机制，将总监、项目经理、策划等核心岗位收入与项目利润直接挂钩，同时实施“一专多能”人才战略，重点提升区域负责人的客户经营能力、销售经理的运营策划协同能力等核心素质，系统化培养复合型人才，实现人力成本优化。
　　场景驱动，产品创新赋能。
　　产品创新方面持续发力，围绕交易业务场景深化产品化创新实践。公司超级案场以“营销全链路数字化”为底层架构，通过对营销场景和客户场景的深度解构，创新提出“用流程重构实现产品创新，用组织重构实现利润管理”的发展思路，切实解决当前房地产行业面临的生存与发展难题。公司部分地区开始打造超级案场2.0版本的超级转化，建立“项目自调→反馈→事业部培训/自检→公司巡检”的闭环管理机制，结合"闭环机制+工具制度+数据驱动"的三位一体运营模式，系统性提升营销转化效率；同时加强新媒体能力建设，通过多账号矩阵搭建、内容质量优化、直播投流精准调控及私域模式升级等，形成完整的“获客-转化-创收”业务闭环，助力多个项目实现业绩与品牌双突破。
　　互联网+业务在巩固传统线下渠道的同时，积极布局新媒体营销渠道阵营。通过对接抖音等主流平台CPS资源，打通线上线下全渠道营销链路，打造“全渠道引流+线下转化”的立体营销模式。2025年上半年，该创新模式已在惠州、珠海、佛山等重点城市成功落地，助力多个项目实现销售突破。
　　公司的全链路营销服务体系取得实质性进展，成功中标珠海金鹰半山花园项目独家营销综合服务。该项目将以"策划+销售+渠道+新媒体"四维一体的模式，通过超级诊断深度挖掘项目价值，塑造"超级IP"定位；运用大数据精准绘制客户画像，制定差异化营销策略；整合新媒体矩阵开展单盘流量爆破，实现线上线下全域获客；通过专业案场陪跑和销售转化体系，确保高效成交。通过策划、销售、渠道、新媒体的高效协同，为项目销售目标的达成提供全方位保障。
　　（2）大资管业务
　　上半年，非住宅市场面临供需双弱的格局。供给端新增供应规模收缩与区域性、结构性过剩并存，需求端则持续承受租金下行与空置率攀升的双重压力。在此背景下，大资管业务坚定不移的推进“三个坚持”发展战略：坚持“聚焦+深耕”战略，坚持“产品开发-市场推广-交付运营”铁三角运作模式，坚持数字化科学运营体系。
　　报告期内，因主动退出绩差项目、部分项目未成功续约以及部分包干制项目出租率下降等影响，公司大资管业务实现营业收入43,653.83万元，同比下降11.64%。
　　物业及综合设施管理
　　物业及综合设施管理业务实现服务产品化创新升级，重点打造“标准化+定制化”的一体化服务体系，形成“总部1套通用模板+8大地区定制化版本”的标准化产品矩阵，通过“总部+地区”协同、“视频号+公众号”联动的线上线下推广模式加速市场拓展，新签约福州邦邦财富中心、杭州公元里、武汉光谷交通大厦等一批标杆性一体化运营项目，充分验证了一体化全链条服务的市场竞争力。同时，基于ESG可持续发展理念，全新升级“一核两专一特色”综合设施管理服务体系，聚焦高科技企业职场空间核心场景，深耕数据中心IDC和科技制造业产业空间两大专业领域，培育政务及政企服务为特色优势，让综合设施管理服务深度融入客户ESG战略，助力客户构建面向未来的可持续发展竞争力。上半年，公司完成“安信行”品牌升级为“世联安信行”的战略举措，依托北京、横琴、广州三地本土化竞争优势，成功中标字节跳动火山引擎IDC项目、易方达横琴办公室职场服务项目、崇达科技产业空间服务项目，并在浙江市场实现0到1的突破，签约杭州亚信科技职场服务项目。
　　在数字化运营方面取得阶段性进展。以深圳侨城坊项目为试点，创新打造行业首个招运管一体化数字化系统，该系统全面覆盖"租约管理—租户服务—租户风控—现金流管理—楼宇市值管理"全周期，实现可视化运营管理，并通过智能化规则设计实现业务运营风险的自动化预警。
　　大资管业务充分借鉴大交易业务科学运营管理经验，搭建大资管“项目全生命周期科学运营体系”，贯穿项目从线索到退出的9个核心阶段，通过系统梳理和逐步完善中后台及各业务单元关于项目管理的制度体系，确保项目运营风险可控、效率提升。同时，围绕“经营效益、现金流、增长”三大核心维度，构建了覆盖业务单元、地区及项目层级的OMS健康度评估体系。通过建立标准化体检表，实现各业务单元地区公司关键指标的横向对标分析，快速识别经营异常点并制定针对性改善方案。
　　截至本报告期末，物业及综合设施管理业务实际在管全委托项目88个，受主动退出绩差项目及部分项目未成功续约等的影响，同比减少22个，在管理项目实际收费面积1,055万平方米，同比增加100万平方米。
　　招商及空间运营业务
　　空间运营业务以“世联红璞”为品牌，战略聚焦人才公寓细分市场，重点布局中高端政府人才公寓及科技企业为代表的实力型企业人才公寓两大业务方向。上半年，空间运营业务系统推进标准化建设，发布了《红璞人才产品手册1.0版》及品牌宣传资料，完成全国市场人员专项培训，并在横琴科创基地建成B端客户接待中心。通过“聚焦+深耕”战略和一体化运营模式，在项目拓展上取得重大突破，先后中标佛山顺控最大保障房项目——佛山德邻里、宁波最大保障房项目——应嘉丽园、OPPO国内首个超级工程师乐园项目等。
　　运营管理方面，以OMS指标体系监控项目经营动态，通过PMO工具对重点项目专项赋能，并运用日报、周报机制强化过程管理。针对经营异常项目，建立月度述职机制，总部、地区及项目三级联动，协同制定降本增效方案并改善。
　　截至报告期末，除定向配租项目外，红璞公寓整体出租率达90%，运营管理房间数量10,425套，同比增加400套；“悠租云”系统输出管理房间数量94,051间，同比增加16,618间。得益于去年成功处置两个中资产亏损项目及推进科学运营管理，招商及空间运营业务毛利率同比提升3.3个百分点。
　　咨询顾问业务
　　公司咨询业务充分发挥其在一体化服务闭环中的"端口"价值，一方面传统咨询服务聚焦存量客户资产盘活需求，探索"咨询+运营"协同服务模式，为客户提供从策略到落地的全周期解决方案；另一方面持续输出高质量行业洞察与专业内容，强化大资管业务品牌影响力。上半年，在广州环五山创新策源区长湴-元岗片区综合国际竞赛中，公司从11个投标联合体成功入围，充分展示了咨询顾问业务专业服务能力的竞争优势。
　　2、精兵简政，降费增效
　　公司根据市场变化及经营情况，及时灵活调整组织架构，精简中后台人员配置，将中层提成与生产利润挂钩，建立利益共享、风险共担的激励机制，驱动管理层关注经营结果，在降低人工费用的同时提升管理效率。在费用管控方面，严格执行“以收定支”，严控办公租赁等行政开支。上半年，公司管理费用同比下降26.01%，研发费用同比下降18.08%。在财务管理方面，全额偿还银行借款2100万元实现零有息负债，资产负债率降至29.46%。得益于充裕的流动性，报告期内实现净利息收入1,277.18万元，财务稳健性进一步增强。
　　3、加强应收款项管理，盘活资产，提升现金流
　　为加强应收账款管理，公司从源头优化合约模式，通过条款精细化降低履约成本与风险；同步提升服务费用，以优质客户筛选推动服务升级的正循环；提高首期款比例，强化现金流安全与风险前置管控；严格执行回款节点管控，逾期即启动各项催收措施，确保资金回笼。上半年，结算运营中心依托“四位一体”催收体系及账龄动态预警机制，重点监控长账龄应收款项，通过回款考核目标、过堂会及专项奖励机制等，全面提升回款及时性与可控性，保障公司现金流安全。
　　在资产盘活方面，公司通过升级资产盘活运营模式，构建“集团-地区”两级运营体系，通过资产线上化、动态定价和高效决策机制，在确保合理估值的前提下加速资产变现，有效回笼资金。针对持有型资产，明确由大资管业务线与处置运营小组联合开展专业化运营，优化产品结构提升出租率，实现资产收益最大化。
　　（二）总体情况
　　本报告期公司实现营业收入103,375.91万元，同比下降14.97%；归属于上市公司股东的净利润-1,222.97万元，同比下降180.54%。主要原因是：1）受公司优化缩减非核心地区业务和房地产市场影响，本报告期公司大交易服务收入同比下降20.94%，影响本期利润；2）本报告期公司确认的租赁终止处置收益同比减少3,949.38万元；3）公司持续优化降本增效，本报告期公司管理费用、研发费用和财务费用合计同比减少3,010.06万元。
　　本报告期公司经营活动产生的现金流量净额-5,900.28万元，同比增加6,209.31万元，主要原因是：1）金融服务业务的贷款回收与放贷净额同比增加2,914.54万元；2）本报告期公司管理费用、研发费用和财务费用合计现金流出同比减少约2,517万元。
　　（三）营业收入
　　1、主营业务收入按业务板块划分
　　（1）大交易业务
　　大交易业务主要包括综合营销业务、互联网+业务和金融服务业务。
　　1）综合营销业务
　　本报告期公司实现综合营销业务收入23,644.37万元，同比下降12.95%。本报告期综合营销平均费率比上年同期下降了0.01个百分点，我们认为这是代理费率的正常波动。
　　公司目前累计已实现但未结算的销售额约1,345亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约9.26亿元的综合营销服务收入；其中属于公司100%控股子公司的未结算销售额约1,121亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约7.58亿元的综合销售服务收入；剩余部分为归属于山东世联、厦门立丹行、青岛荣置地、世联精工等的未结算代理销售额和未结算综合销售服务收入。
　　2）互联网+业务
　　本报告期公司实现营业收入31,966.53万元，同比下降25.32%；截至本报告期末，账面尚有未结转的预收款金额1,235.09万元，这部分预收款将根据合同的约定结转为公司的收入或退还给未购房的客户。
　　3）金融服务业务
　　公司主动控制金融服务的业务规模，持续强化产品和客户的风险管控，稳健放款。本报告期公司金融服务业务实现营业收入621.09万元，同比下降46.21%。
　　（2）大资管业务
　　大资管业务主要包括物业及综合设施管理业务、招商及空间运营业务、咨询顾问业务。
　　1）物业及综合设施管理业务
　　公司优化调整亏损及收益较低项目，及部分项目未能如期续约等影响，截至本报告期末，实际在管的全委托项目个数较上年同期净减少22个。本报告期实现营业收入34,479.48万元，同比下降12.80%。
　　2）招商及空间运营业务
　　公寓酒店管理：公寓酒店管理业务以托管运营集中式公寓为主，以“红璞公寓”为服务品牌，为城市年轻白领及青年家庭提供完善的住房服务。本报告期实现营业收入3,247.64万元，同比下降5.59%。
　　工商资产运营：主要是写字楼、商业物业的运营服务，成功创立了“世联空间”办公品牌，打造了“1+3+5”的产品标准化体系，并完成了项目管理系统、办公大数据系统的开发及上线运营。本报告期实现营业收入1,661.78万元，同比下降17.99%。
　　3）咨询顾问业务
　　本报告期实现营业收入2,686.00万元，同比下降6.05%。
　　2、主营业务收入按地区分类
　　本报告期，华南区域、山东区域主要因为区域大交易业务收入减少，营业收入同比下降12.75%和5.11%；华东区域主要受物业及综合设施管理业务减少和招商及空间运营业务优化调整的影响，营业收入同比下降15.99%；华北区域、华中及西南区域主要受物业及综合设施管理业务和区域大交易业务收入减少影响，营业收入同比下降27.95%和26.49%。
　　（四）营业成本
　　1、总体情况
　　本报告期，营业成本减少17,162.63万元，同比下降15.34%，主要原因是：1）本报告期公司互联网+业务收入同比下降25.32%，成本同比减少10,354.15万元，主要是支付第三方的渠道服务费用及工资奖金相应减少；2）本报告期公司物业及综合设施管理业务收入同比下降12.80%，成本同比减少4,099.96万元，主要是项目保安保洁费、工程运行及能源费用相应减少；3）本报告期公司综合营销业务收入同比下降12.95%，成本同比减少3,160.49万元，主要是固定工资、业务提成及奖金相应减少。
　　2、毛利分析
　　本报告期主营业务实现毛利8,034.70万元，毛利率同比下降0.15个百分点；各项业务的毛利具体情况如下：
　　1）综合营销业务实现毛利3,407.10万元，同比减少9.50%，毛利率同比增加了0.55个百分点，主要是因为本报告期公司综合营销业务收入同比减少12.95%，同时实施区域优化、科学运营等措施增效降本，使得毛利率同比上升。
　　2）互联网+业务实现毛利1,295.85万元，同比减少27.18%，毛利率同比下降了0.11个百分点，主要是因为本报告期公司互联网+业务收入同比减少25.32%，同时受固薪、社保等固定成本影响，毛利率同比下降。
　　3）金融服务业务实现毛利188.53万元，同比减少58.98%，毛利率同比下降了9.45个百分点，主要是因为本报告期公司金融服务收入同比下降46.21%，同时受固薪、社保等固定成本影响，毛利率同比下降。
　　4）物业及综合设施管理业务实现毛利3,036.47万元，同比减少24.06%，毛利率同比下降了1.30个百分点，主要是因为本报告期公司物业及综合设施管理业务同比减少12.80%，同时受新项目运营前期成本相应增加和部分包干制项目出租率下降影响，毛利率同比下降。
　　5）招商及空间运营业务毛利为12.63万元，同比增加105.79%，主要是因为公司已基本完成包租项目重组优化减亏的战略调整，本报告期公寓酒店管理及工商资产运营毛利同比增加。
　　6）咨询顾问业务实现毛利94.12万元，同比增长7.77%，毛利率同比增加了0.45个百分点，主要是因为本报告期咨询顾问业务收入同比下降6.05%，同时调整优化组织管理、激励方案等措施增效降本，使得毛利率同比上升。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况　　回首2024年，中国房地产市场在政策与市场的双重博弈中探底。全年商品房销售面积9.74亿㎡，较2023年下降12.9%，销售金额9.68万亿元，同比下降17.1%（国家统计局）。但四季度政治局会议释放的维稳信号产生实际效果，深圳、杭州、上海等重点城市成交量显著回升。　　以深圳为例，四季度新房住宅成交套数突破3.8万套，创下近三年新高，同比增幅达146%；杭州市场全年有101个新房项目实现正向收益，核心区优质宅地溢价率多次突破50%（克而瑞）。这种结构性回暖背后，是政策工具箱的精准发力与市场自愈能力的双重作用。从价格维度观察，百城新建住宅价格因改善型产品集中入... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　回首2024年，中国房地产市场在政策与市场的双重博弈中探底。全年商品房销售面积9.74亿㎡，较2023年下降12.9%，销售金额9.68万亿元，同比下降17.1%（国家统计局）。但四季度政治局会议释放的维稳信号产生实际效果，深圳、杭州、上海等重点城市成交量显著回升。
　　以深圳为例，四季度新房住宅成交套数突破3.8万套，创下近三年新高，同比增幅达146%；杭州市场全年有101个新房项目实现正向收益，核心区优质宅地溢价率多次突破50%（克而瑞）。这种结构性回暖背后，是政策工具箱的精准发力与市场自愈能力的双重作用。从价格维度观察，百城新建住宅价格因改善型产品集中入市呈现结构性上涨2.68%，但同时，二手房价格累计下跌7.26%，说明市场修复仍处于初级阶段（中指、贝壳）。
　　政策层面的密集调整构成2024年房地产市场的重要底色。中央稳地产政策果断应对、不断升级：从4月中央政治局会议提出“消化存量、优化增量”，到9月“促进房地产市场止跌回稳”，再到12月 “稳住楼市”，从供需两端发力稳定房地产市场。需求侧改革力度空前，一线城市将首套首付比例降至15%的历史低位，增值税免征年限优化等政策直接刺激交易流动性（公开信息）。供给侧改革则以化解库存为核心，通过专项债收购、商改租等创新手段释放资金超万亿元。土地市场整体下行、区域分化加剧：北京、上海等核心城市优质地块竞拍轮次突破30次，溢价率触底回升；形成鲜明对比的是三四线城市土地流拍率仍维持在高位（中指）。
　　2024年，盈利与否已是房企的一道关键分水岭。统计显示，截至3月13日，A股、港股中共90家内地房企预告2024年全年业绩，仅有三成预计尚能盈利，而亏损者的数量则是前者的两倍，部分房企全年亏损更超过百亿（中国网财经）。亏损的主要原因，一是由于降价促销引起收入下降；二是2022年前的高溢价地块进入结算周期；三是开发业务资产减值，房价地价下行引起土地储备价值缩水，存货跌价准备计提增加。
　　展望2025年，中央经济工作会议定调“稳住楼市”，在一系列政策组合拳下，预计长三角、珠三角城市群凭借改善型需求支撑可能率先企稳。
　　中长期而言，未来十年中国住房需求进入结构优化和品质提升的发展时期，行业底层逻辑将发生深刻变革。保障房与商品房供给结构向3:7比例演进，“好房子”的需求将会进一步释放。产品力竞争进入新阶段，住建部推动的住宅层高标准已率先在河南等地实施3.1米规范，绿色建筑、全屋智能系统正在从卖点变为准入门槛，未来行业竞争将从资源获取转向能力建设，《好房子建设指南》将住宅舒适度指标纳入强制规范，标志着行业正式进入品质革命时代。数字化浪潮正重构房地产相关行业的价值分配，AI设计工具、VR/AR技术看房、线上推广和拓客等将重构房地产行业的能力构成。
　　更长远地看，人口结构变迁与城市群发展将重塑行业格局。适老化住房需求占比预计提升至40%，健康住宅标准覆盖90%新建项目。京津冀、长三角、大湾区正在孕育20个卫星城集群，通过职住平衡指数提升至0.85实现区域协同发展。可持续发展转型加速，零碳建筑占比突破30%（国务院《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划》、住建部《健康住宅评价标准》（2024版）、国家发改委《2023年新型城镇化建设重点任务》、住建部《建筑节能与可再生能源利用通用规范》），建筑光伏一体化市场迈向万亿规模，ESG评级成为融资核心指标，都预示着城市更新进入高质量发展阶段（公开数据）。
　　2024到 2025年，房地产市场正处于新旧动能转换的关键节点。短期需把握政策窗口期优化资产结构，中期要适应存量运营与数字化变革，长期则需锚定人口结构与可持续发展趋势。那些能够将政策红利转化为核心能力，在产品创新、资金运作、政企协同等方面建立竞争壁垒的企业，方能在行业深度调整周期中把握先机，赢得新一轮发展机遇。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）主要业务概述
　　公司1993年成立于深圳，是境内首家登陆A股的房地产综合服务提供商，业务遍及中国核心城市。作为中国城市空间集成服务商，公司以“提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升”为使命，坚持以客户为中心，致力于“让更多人享受真正的资产服务”，为创造城市美好生活不懈努力。
　　2020年，大横琴成为公司单一拥有表决权比例最高的股东，公司实际控制人变更为珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会。2021年，公司实际控制人由珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会变更为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会，公司充分发挥“上市公司＋国有平台”优势，全面推进“大交易+大资管”业务的协同发展。
　　2024年，公司围绕“观念与意识，产品与模式，机制与文化”三个层次，全面构建适应缩量时代的发展新范式。公司以客户需求重构为切入点，通过“服务产品化、产品标准化、标准数字化”的创新路径，系统推进业务转型升级。一方面深度解构传统服务流程，打造模块化、可定制的服务产品包；另一方面运用数字化和新媒体等工具，重塑大交易和大资管业务的价值链条，在原有市场开辟新的发展空间，实现从"规模驱动"向"价值驱动"的战略转型。
　　（二）报告期公司从事的主要业务及经营模式
　　报告期内，公司从事的主营业务包括：
　　1.大交易
　　公司大交易业务以“专业服务”为理念，主要为开发商在房地产销售环节提供营销相关服务，旨在提升交易效率、降低交易成本。大交易业务主要包括综合营销业务、互联网+业务和少量金融业务。
　　综合营销服务根据市场、客户结构等发生的较大变化，洞察客户需求，在原代理业务的基础上，构建“策、媒、渠、销”（专业营销策划、线上推广获客、线下渠道导客、资深销冠团队）整体操盘能力，为客户提供一体化整体解决方案，按照销售额的一定比例收取营销费用和佣金，降低客户总营销成本。
　　互联网+业务顺应开发商整合线上、线下全渠道营销的需求，打造行业独有的开发商、渠道、公司三方管理平台，汇集代理项目资源，整合各种分销渠道，提升销售效率。
　　金融业务定位为“大交易”和“大资管”的增值辅助业务，支持两大业务规模化发展，形成业务、融资闭环增长。
　　2.大资管
　　“大资管”业务以“价值运营”为理念，针对城市综合体、产业园、商办楼宇、企业总部、人才公寓、城市公建、城市公共空间等城市非住宅类核心资产，提供从顾问咨询、招商租赁、物业管理及综合设施管理、资产综合运营的全过程、全价值链综合服务，旨在挖掘城市资产价值，为城市资产提质增效。
　　大资管业务主要包括物业及综合设施管理业务、招商及空间运营业务、咨询顾问业务。
　　物业及综合设施管理业务立足专业的工程能力，体系化和标准化的节能运营能力，多业态整合运营能力，供应链集采及管理能力，围绕各类产业物业、公建设施和城市空间，为政府端和企业端客户提供物业管理、城市公共设施管理、企业综合设施管理（IFM）等基础运营服务和一系列叠加的高附加值服务。
　　招商及空间运营业务为物业所有者或持有者的商办楼宇、产业园、公寓等提供招商租赁、运营及相关服务。招商租赁采用“招商+运营”的产办一体化服务模式，将咨询、招商和物业管理等多个业务领域整合在一起，为客户提供一站式的综合解决方案。公司依托“世联红璞”品牌及悠租云系统，为各地区人才安居集团的人才房、保障房，以及科技、制造企业产业园区的配套公寓（宿舍）提供轻资产服务，包括咨询、招租、运营、系统输出等。
　　咨询顾问业务立足市场需求，为地方政府、开发商、产业企业、资产持有机构/金融机构等客户提供政策建议、土地规划建议、项目开发策略、产业综合服务、资产打理咨询等服务，贯穿从土地取地策略到资产退出的全流程。
　　（三）公司经营情况
　　2024年房地产行业迎来了政策端的持续优化与核心城市的结构性机遇，为市场注入筑底的动力。公司锚定“生存与发展”的战略主线，通过服务能力产品化、核心产品力打造、运营效能优化等一系列举措，坚定不移地推进变革转型，全面实施降本增效，加速出清低效业务、项目和资产。公司始终将现金流安全作为经营底线，持续强化应收款项回收和资产变现管理，为公司长期可持续发展和价值增长奠定坚实基础。
　　截至报告期末，公司资产负债率33.14%，同比减少9.38个百分点，借款余额为2,100万元；销售商品、提供劳务收到的现金为27.91亿元，占营业收入的比例为114.17%，同比减少1.56个百分点。
　　2024年，受房地产市场交易量等综合因素影响，公司实现营业收入244,458.89万元，同比下降27.53%。实现归属于上市公司股东的净利润为亏损 19,778.58万元，同比减亏 9,783.08万元。实现扣除非经常性损益后的净利润为亏损24,371.27万元，同比减亏5,089.45万元。其中，四季度实现收入70,331.64万元，环比增长33.85%，同比降低9.48%。
　　1. 构建高质量发展基础——各业务经营情况
　　(1) 大交易业务
　　克而瑞数据显示，2024年百强房企销售操盘金额为38,840.2亿元，同比下降28.1%。公司主动求变，加速战略转型。一方面，聚焦核心城市，通过产品创新与案场服务迭代升级，在全市场中挖掘增量发展机会。另一方面，科学运营和赋能，果断收缩亏损市场和低效项目，优化资源配置，提高运营效率。
　　报告期内，公司大交易业务实现营业收入142,422.33万元，同比下降34.96%。
　　超级案场，助力开发商营销突围。
　　2024年，房地产开发商的营销策略也发生转变，围绕“客户为中心、数据为驱动、内容为载体、技术为引擎、责任为基石”的核心逻辑，全面应对市场变革和消费升级的双重挑战。尽管流动性承压，开发商仍愿意投入资源，积极探索新营销方式。公司顺应行业新需求，以新媒体与数字化工具为驱动，将全价值链营销服务能力进行产品化重构，打造标准化的SKU单品，全面升级案场营销服务，推出“超级案场”全链条数字化营销解决方案，贯穿从前期产品开发咨询、营销IP打造，到终端精准获客、直播赋能、项目诊断与转化提升等关键环节，系统性提升项目价值与市场竞争力，助力开发商差异化突围。2024年9月，公司成功举办创新大会，正式发布SKU系列单品，并通过“讲案例、拓案例、做案例”的方式快速推进落地和复制。惠州地区通过“客户洞察+产品定位重构+精准营销”的一体化解决方案，在50万人口的县城，成功实现某公寓项目销量超越当地住宅销冠，上门客户成交转化率高达20%。深圳公司采用“超级IP打造+整合C端博主与线上自获客”的模式，仅用2个月时间，成功将一个“三无住宅项目”（无地铁、无大型商场、无名校）逆袭为区域爆品。标杆案例的成功实践，不仅验证了新模式的可行性，更点燃了团队的创新之火，激发了团队的斗志与激情。
　　一城一策，赋能亏损地区改善盈利。
　　2024年，公司将“全面消除亏损公司和亏损项目”作为核心经营目标之一，采取差异化策略精准施策。针对发展前景有限的地区，果断实施战略收缩，通过关停、合并、降级或转让等方式，有序退出南昌、银川及南通等城市。对于具备发展潜力的地区，制定三步走扭亏方案，以系统性、动态化的管理机制推动目标达成，确保资源投入与经营效益的最大化。第一步：预警与指导。当地区公司利润指标首次不达标时，运营部门将拟定指导性减亏举措，地区公司结合实际情况优化调整方案并推进实施，确保减亏路径的可操作性与适配性。
　　第二步：强化与管控。若第一步方案在明确期限内未能实现扭亏，地区公司需回总部述职，由运营部制定强制性扭亏措施，强化执行力度与管控深度，确保减亏目标按期达成。
　　第三步：攻坚与赋能。对于仍未能达标的地区公司，公司将派遣跨职能工作组进驻，通过现场“诊断”剖析问题根源，制定综合性扭亏方案。同时，建立动态跟踪机制，确保方案执行落地，为地区公司提供全方位支持，实现根本性整改。公司还制定了多样化灵活的改革方案供地区公司选择，充分激发团队的主观能动性，形成上下协同、合力攻坚的良好局面。2024年，多个地区在下半年或者第四季度实现扭亏。
　　科学运营，推动项目扭亏增效。
　　公司以项目全生命周期管控为核心，全面推行科学化运营管理体系，依托“六定管理”工具（定营销目标、定组织架构、定岗定编、定工作排期、定营销策略、定项目经营预算），系统性提升运营效率。地区公司每周动态盘点项目情况，对亏损项目进行评估，若无法通过改善商务条件、削减成本或提升业绩等方式扭亏，则迅速撤场止损，并同步优化人员配置。项目经理作为第一责任人，严格执行“六定管理”，切实改善项目经营健康度，推动整体运营效率与盈利能力的持续提升。
　　(2) 大资管业务
　　当前非住宅市场供需双弱。一方面，新增供应增速显著放缓，部分区域因产业转型导致存量土地及项目结构性过剩；另一方面，无论存量还是增量市场均出现租金持续下行与空置率攀升的叠加压力。大资管坚定实施“聚焦+深耕”的战略，创新一体化服务模式，加速产品开发，构建差异化核心竞争力，在增量市场基础上突围存量市场，打开大资管业务发展空间。同时，基本出清中资产空间业务亏损项目，轻装上阵，开启大资管全新发展周期。
　　报告期内，因主动退出绩差项目、部分项目未成功续约以及部分包干制项目出租率下降等影响，公司大资管业务实现营业收入99,072.93万元，同比下降13.36%。
　　物业及综合设施管理业务
　　2024年，公司物业及综合设施管理业务以“咨询+招商+运营+物管”一体化拓展模式为核心突破点，构建全价值链服务体系，前端通过定制化咨询与招商服务精准对接客户需求，有效解决非住宅物业的空置率优化与客户满意度提升难题，成功锁定业务机会；后端依托精细化运营管理，实现资产效能最大化，助力业主方资产保值增值，形成差异化竞争壁垒。在深圳，公司持续扩大在华侨城、龙华坂田、光明等区域的市场影响力和占有率，成功打造多个片区乃至深圳的明星项目，获得客户普遍好评，实现了业主、租户、政府等多方共赢。在广州，公司以2023年黄埔和番禺区域“0-1突破”为起点，聚焦高价值客户进行规模化复制扩张，超额完成2024年拓展目标。在厦门，通过“更新改造定位咨询+招商运营+物业管理”一体化模式，成功实现存量市场从无到有突破。在横琴，围绕主战场持续做深做强，并逐步向外辐射，在珠海市区、中山、佛山等地成功落地新项目。横琴地区作为公司大资管全价值链和全业态服务的标杆区域，拓展与收入保持稳定增长。
　　公司物业及综合设施管理业务聚焦科技类企业、民营企业及非地产行业央国企客户，其中科技类企业始终是拓展的核心目标客户群体。2024年，新签项目70个，新签合同年饱和收入中，科技类客户贡献近30%。
　　公司凭借服务百度、字节跳动等头部客户积累的丰富经验与核心能力，在北京成立数据中心事业部，编写并落地实施IDC新产品服务标准手册，全面瞄准数据中心存储细分市场业务机会。2024年新增字节跳动火山云太行算力中心服务项目。
　　截至本报告期末，物业及综合设施管理业务实际在管全委托项目86个，受主动退出绩差项目及部分项目未成功续约等的影响，同比减少30个，在管理项目实际收费面积929万平方米，同比净减少12万平方米。
　　招商及空间运营业务
　　招商服务作为大资管一体化模式的核心环节之一，直面客户“招商难、稳商难”的痛点，招商交付能力成为决定项目成败的关键。公司首创“首次招商+动态稳商”的创新组合打法，通过数字化招商工具实现竞品监控、存量客户预警、增量客户拓展的全周期管理，构建招商稳商的闭环体系，显著提升项目出租率和客户满意度。以深圳侨城坊为例，公司在保持租金水平显著高于周边同类项目的情况下，将出租率从2024年初的90%提升至95%，成为区域市场的标杆。
　　2024年，空间运营业务通过战略性处置两个亏损项目，推动大资管业务实现扭亏为盈。同时，公司首次开展“店长提升”系列课程，将基础培训与考核全面线上化，并通过打造标杆项目强化品牌宣传，持续提升运营能力。截至报告期末，红璞公寓整体出租率达85%。在拓展方面，深圳落地首个公寓轻托管服务项目；北京成功签约百万平米规模的空间运营一体化项目，涵盖前期咨询定位、项目筹备、公寓运营管理及物业管理服务；宁波签约保障性租赁住房项目，协助支持区域人才引进与产业升级。2024年，悠租云在洞察合作客户需求的基础上，围绕业态多元化和价值链两个维度进行产品创新，取得显著成效。通过精准匹配市场需求与技术创新，持续提升用户体验和市场口碑。
　　截至报告期末，公司红璞公寓运营管理房间数量 10,992间，同比增加 701间；“悠租云”系统输出管理房间数量90,035间，同比增加15,940间。
　　咨询顾问业务
　　房地产行业整体下行，投资趋于谨慎，增量开发类咨询业务需求显著减少，而存量盘活类咨询业务需求大幅增加。客户更加关注方案的落地性与实操性，对提升资产价值兑现能力与提供稳定现金流保障的综合性解决方案需求明显增强。咨询业务继续发挥在一体化服务中的“端口”价值，通过深度维护老客户和精准挖掘新客户，为运营类业务提供有效业务机会。公司咨询业务不断对外输出高质量内容与专业洞察，全方位支持品牌建设，进一步提升大资管业务的市场影响力和客户信任度。
　　2. 动态优化，降费增效
　　公司根据治理管控、业务赋能及经营情况，动态调整组织架构并优化中后台人员配置，将中层提成与生产利润挂钩，建立利益共享、风险共担的激励机制，驱动管理层关注经营结果，在降低人工费用的同时提升管理效率。公司秉持“以收定支”原则，严格控制各项费用支出（如办公物业租赁、行政办公费用等）。2024年，公司管理费用同比下降30.96%，研发费用同比下降22.63%。
　　在财务管理方面，公司2024年偿还银行长期借款1.51亿元，截至报告末贷款余额为2,100万元，较上年同期减少1.3亿元，资产负债率33.14%，负债结构显著优化。得益于充裕的流动性，报告期内实现净利息收入 2,250.76万元，有效提升盈利质量，财务稳健性进一步增强。
　　3、 加强应收款项管理，盘活资产，提升现金流
　　2024年，公司成立结算运营中心，构建“四位一体”的催收体系（涵盖合约审查、备件管理、诉讼跟进、资产处置）和账龄动态预警机制，加强应收款项管理。公司将回款情况纳入绩效考核，重点监控特定账龄的应收款项，及时发函与启动诉讼程序，保障回款的及时性与可控性。
　　公司从盘活存量资产、减少亏损增加现金流入的战略目标出发，双管齐下，实现资产价值高效变现。一方面，通过市场化出售加速抵物资产去化，加速资金回笼，释放流动性。另一方面，对几个重点资产项目进行重新规划与定位改造，激活其商业价值。通过多元化长期运营模式，获得资产持有收益。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　（一）企业文化
　　公司耕耘房地产服务行业三十余载，始终坚持“以客户为中心、以奋斗者为本、以团队为强大、以专业为生”的企业文化，同时以“建立资产与人的联接，不断扩大入口，丰富场景和服务，让更多的人享受真正的不动产服务”为使命，构建多维度的激励体系、优化薪酬管理体系、推进系统化的培训体系、开展人性化关怀计划等措施。
　　（二）组织优势
　　公司自2010年开始变革组织结构，将组织变革成扁平灵活的矩阵式组织。矩阵组织的建立使得公司有基础将各业务线落地地区公司，面向客户提供综合房地产服务。随着组织扁平化的推行，将地区公司变成了综合利润中心，以激发地区公司本土化、综合化发展的自主性，从而有效提升公司运营效率。公司业务已覆盖国内核心城市，为公司持续发展打下基础。
　　（三）全价值链服务
　　公司深耕房地产服务业三十余载，建立了完善的全价值链服务体系，致力于为客户提供一站式解决方案。大交易业务紧密围绕开发商全营销需求，可以提供从策划、销售、渠道、媒体到运营的多样化整合服务，提升交易效率。公司大资管业务则专注于城市非住宅核心资产，提供咨询顾问、招商租赁、物业管理及综合运营等全链条服务，实现资产价值最大化。公司的全价值链核心在于卓越的专业整合能力。
　　（四）资本市场的助力
　　作为国内首家A股上市的房地产服务商，公司2009年通过上市使自身业务扩展能力获得释放。世联行作为房地产服务行业为数不多的上市企业，在并购、融资、股权激励和整合行业资源等方面，具有相对较多的优势，并且公司常年财务稳健，资本结构稳定，资产负债率在同行业中保持较低水平。随着中国资产市场的不断完善和发展，公司的上市优势愈来愈明显，将持续地为公司的壮大和发展提供助力。
　　（五）国企资源叠加
　　2021年，公司实际控制人变更为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会。公司与大横琴在能力端、资源端和体制端存在较强的互补效应，为了充分发挥民企灵活机制和国企资金资源优势的叠加效应，公司进一步将业务聚焦到“大交易”和“大资管”两大体系，不断提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升，致力于成为中国不动产综合服务的领军企业。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　（一）总体情况
　　本报告期公司实现营业收入244,458.89万元，同比下降27.53%，归属于上市公司股东的净利润为亏损19,778.58万元，同比减亏9,783.08万元，主要原因是：1）公司积极优化大交易区域布局，缩减非核心地区的业务，本报告期大交易业务收入同比下降34.96%；2）公司积极拓展核心地区新业务，控制非核心地区经营风险，本报告期大资管业务收入同比下降13.36%；3）公司全面推进组织优化等措施降本增效，本报告期公司管理费用、研发费用和财务费用合计同比减少10,815.82万元；4）公司优化空间运营存量项目，本报告期公司确认的租赁终止处置收益同比增加3,785.37万元。本报告期公司经营活动产生的现金流量净额6,623.52万元，同比减少38,226.07万元，同比下降85.23%，主要原因是：1）金融服务业务持续严控风险、稳健放贷，本报告期公司贷款回收和放贷产生现金流量净额同比减少22,505.75万元；2）本报告期公司收回存量应收账款约10,762万元，同比减少约17,857万元。
　　（二）营业收入
　　1、主营业务收入按业务板块划分
　　（1）大交易业务
　　大交易业务主要包括综合营销业务、互联网+业务和金融服务业务。
　　1）综合营销业务
　　受市场和结算周期的影响，本报告期公司实现综合营销业务收入53,724.44万元，同比下降39.99%。
　　本报告期的综合营销平均费率比上年同期增加了0.02个百分点，主要是综合性营销服务项目(代理+渠道)占比增加所致。
　　公司目前累计已实现但未结算的销售额约1,578亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约10.60亿元的综合营销服务收入；其中属于公司100%控股子公司的未结算销售额约1,319亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约8.69亿元的综合营销服务收入；剩余部分为归属于山东世联、厦门立丹行、青岛荣置地、世联精工等的未结算销售额和未结算综合营销服务收入。
　　2）互联网+业务
　　针对市场环境变化,公司积极进行业务架构重组、优化城市布局、整合渠道资源，本报告期公司实现营业收入86,818.77万元，同比下降31.30%；截至本报告期末，账面尚有未结转的预收款金额1,468.57万元，这部分预收款将根据合同的约定结转为公司的收入或退还给未购房的客户。
　　3）金融服务业务
　　公司主动控制金融服务业务规模，持续强化产品和客户的风险管控，稳健放款；本报告期公司金融服务业务实现营业收入1,879.11万元，同比下降39.03%。
　　（2）大资管业务
　　大资管业务主要包括物业及综合设施管理业务、招商及空间运营业务、咨询顾问业务。
　　1）物业及综合设施管理业务
　　公司优化调整亏损及收益较低项目，及部分项目未能如期续约等影响，截至本报告期末，实际在管的全委托项目个数较上年同期净减少30个，面积净减少约12万平方米，本报告期实现营业收入79,320.99万元，同比下降4.97%。
　　2）招商及空间运营业务
　　公寓酒店管理：公寓酒店管理业务以托管运营集中式公寓为主，以“红璞公寓”为服务品牌，为城市年轻白领及青年家庭提供完善的住房服务。本报告期实现营业收入7,270.82万元，同比下降25.56%。
　　工商资产运营：主要是写字楼、商业物业的运营服务，成功创立了 “世联空间”和 “小样社区” 办公品牌，打造了“1+3+5”的产品标准化体系，并完成了项目管理系统、办公大数据系统的开发及上线运营。本报告期实现营业收入3,175.36万元，同比下降40.96%。
　　3）咨询顾问业务
　　公司咨询顾问业务受市场需求影响，本报告期实现收入6,007.26万元，同比下降29.88%。
　　2、主营业务收入按地区分类
　　本报告期，华南区域、山东区域主要因为区域大交易业务收入减少，营业收入同比下降27.24%和37.74%；华东区域受区域大交易业务收入减少和招商及空间运营业务优化调整的影响，营业收入同比下降30.00%；华北区域、华中及西南区域主要受物业及综合设施管理业务和区域大交易业务收入减少影响，营业收入同比下降26.17%和18.71%。
　　
　　五、公司未来发展的展望
　　（一）公司发展战略
　　公司以“提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升”为使命，制定了 “2111”战略，“2”代表公司业务聚焦到“大交易”和“大资管”两大核心体系；三个“1”，分别代表“一个全国标杆、一流客户体验和一支专业的团队”。“一个全国标杆”，即以横琴为模板打造出一个城市资管的全国标杆。“一流的客户体验”，即以客户为中心，借助科技工具，为两大板块的业务客户提供高品质的服务体验。“一支专业的队伍”，即在两大业务板块分别打造出一支行业领先水准的专业化管理团队。
　　公司构建了“大交易+大资管”双核协同的业务体系，聚焦优势业务、发挥上市公司特长、借力横琴资源，形成以特色业务为“钩子”，以基石业务为收入规模主体，以增值服务提升客户粘性的多层次业务组合。
　　“大交易”创新开发“超级案场”模式，打造线上线下融合的数字化新营销生态，巩固公司主营业务基本盘；大资管深化一体化拓展，增量和存量市场同时发力，支撑公司高质量增长，为公司的可持续发展注入持久动力。
　　（二）2025年经营计划
　　2025年，房地产市场将延续结构性分化特征，各区域、各业态将呈现筑底企稳、局部反弹与阶段性调整并存的态势。公司将以"止跌回稳、重启增长"为经营主线，轻装创新、以变应变，聚焦房地产服务核心主业，着力扭转近几年来的业绩下行趋势，实现经营基本面的实质性改善和可持续增长。
　　1.新产品开发，创新驱动增长
　　2025年，公司将坚定实施“创新驱动增长”的核心经营策略，充分发挥公司在房地产服务领域的竞争优势，推动业务企稳筑基，重回增长轨道。公司将基于市场全景视角挖掘增长机会，并为具有战略价值的新产品，整合人才、资金、内外部资源协同等全方位赋能体系，支持创新业务的快速落地发展。
　　2.构建权责明晰、赋能高效的现代化治理体系
　　重塑组织架构，强化董事会和审计部监督职能，建立科学的授权体系，保障经营层合理授权范围内的自主决策权。推动业务板块法人化运营，建立内部市场化核算体系，实行产品经理责任制，建设“千斤重担人人挑，人人头上有指标”的业绩导向文化。将绩效回报与价值创造直接挂钩，推行业绩共享激励机制。下沉总部能力，强化一线赋能，提升业务单元独立经营能力。
　　3.搭建数据驱动的运营管理系统，实现战略到执行的高效闭环
　　2025年，公司将以标标杆企业的先进经验为参考，全面推动经营动作标准化进程，建立一套完善的OMS运营管理系统，使管理层能够实时了解和监控业务经营状况，及时捕捉关键数据和趋势变化，以数据驱动业务经营改善，提升经营效能，确保战略规划到全面预算管理各环节有效贯彻实施，最终顺利达成经营目标。
　　4.客户为本，数字化赋能
　　公司将以满足客户真实需求为根本出发点，充分运用数字化技术及新媒体手段，对公司现有业务实施全方位、深层次的数字化改造。重点推进业务流程再造、运营管理升级和业财一体化建设三大工程，通过数字化转型全面提升运营效率和市场竞争力，推动公司由传统服务型企业向现代科技型企业迈进。
　　5.继续“全面消除亏损业务和亏损项目”
　　继续推进部分亏损业务、公司和项目的优化调整，提升公司整体盈利能力。
　　（三）未来经营可能面对的风险及应对策略
　　1、房地产市场仍在调整中，公司在发展过程中经历了多次政策调控和房地产市场的波动，形成了一套行之有效的应对方法。管理层将持续密切关注市场变化，及时调整经营策略。
　　2、部分地区公司或因经验不足，错失市场良机或难以及时应对市场风险。公司管理层将对重点的地区市场予以特别关注，定期跟踪和分析这些地区的市场变化，给予当地团队特别的决策指导和资源倾斜。
　　3、公司面临逾期和坏账风险增大的挑战。公司成立了结算运营中心，构建了合约审查、备件管理、诉讼跟进、资产处置“四位一体”催收体系，统筹应收款项的催收管理及相关法律、诉讼等事宜，紧密关注风险客户的经营动态，及时迅速采取应对措施，不断优化应收款项管理，提升回款效率，捍卫公司的应收权益。
　　4、人才发展滞后于市场发展的风险。作为高度依赖人力资源的企业，公司的成功基石在于持续自我优化与革新的能力。在瞬息万变的市场环境中，核心成员能否保持学习的热情，不断精进，并维持高昂的工作斗志，对公司的发展至关重要。公司积极强化企业文化的传承，致力于提高管理层的领导力，同时不断完善激励机制与绩效考核体系，以激发团队潜能。公司还加大力度培养未来潜力人才，确保人才梯队与市场发展 同步，为创造业绩奠定坚实的基础。 收起▲