一、报告期内公司从事的主要业务　　（一）主要业务概述　　公司1993年成立于深圳，是境内首家登陆A股的房地产综合服务提供商，业务遍及中国主要核心城市。作为中国城市空间集成服务商，公司以“提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升”为使命，坚持以客户为中心，致力于“让更多人享受真正的资产服务”，为创造城市美好生活不懈努力。　　2020年，大横琴成为公司单一拥有表决权比例最高的股东，公司实际控制人变更为珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会。2021年，公司实际控制人由珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会变更为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会，公司充分发挥“上市公司＋国有平台”优势，全面... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）主要业务概述
　　公司1993年成立于深圳，是境内首家登陆A股的房地产综合服务提供商，业务遍及中国主要核心城市。作为中国城市空间集成服务商，公司以“提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升”为使命，坚持以客户为中心，致力于“让更多人享受真正的资产服务”，为创造城市美好生活不懈努力。
　　2020年，大横琴成为公司单一拥有表决权比例最高的股东，公司实际控制人变更为珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会。2021年，公司实际控制人由珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会变更为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会，公司充分发挥“上市公司＋国有平台”优势，全面推进“大交易+大资管”业务的协同发展。
　　（二）主要服务产品及经营模式
　　报告期内，为顺应市场环境与客户需求变化，公司围绕提升专业协同与服务效能，对业务产品体系进行了系统性梳理与分类优化调整。
　　原大资管业务由三大服务产品构成——物业及综合设施管理、招商及空间运营以及咨询顾问，经2025年资源整合调整为两大服务产品：物业及综合设施管理和公寓运营业务。与大资管高度相关的咨询顾问能力，直接融入物业及综合设施管理等服务，不再作为大资管独立产品存在；其余与大交易业务关联更强的营销顾问等，划转至大交易业务板块；招商与空间运营中的招商服务整合至物业及综合设施管理，并进一步细分为招运管一体化与 IFM单品；招商与空间运营业务中的公寓酒店管理业务，聚焦人才公寓领域，正式更名为“公寓运营业务”。
　　原大交易业务由综合营销业务、互联网+业务和少量金融业务构成，2025年调整为：案场代理服务、分销业务和营销顾问业务。将“综合营销业务”、“互联网+业务”分别更名为“案场代理服务”、“分销业务”，以更贴近实际业务场景；新设“营销顾问业务”承接大资管划转的营销咨询相关顾问服务。因战略聚焦核心主业，金融服务、装修及空间运营等业务属于公司非重要的其他服务业务，不单独进行列报。
　　1.大交易
　　大交易业务主要包括案场代理、分销及营销顾问业务。
　　案场代理服务根据市场、客户结构等发生的较大变化，洞察客户需求，构建“策、媒、渠、销”（专业营销策划、线上推广获客、线下渠道导客、资深销冠团队）整体操盘能力，为客户提供一体化整体解决方案，按照营销服务产品收取对应的服务费或按照成交销售额的一定比例收取佣金，降低客户总营销成本。
　　分销业务顺应开发商整合线上、线下全渠道营销的需求，打造行业独有的开发商、渠道、公司三方管理平台，汇集代理项目资源，整合各种分销渠道，提升销售效率。
　　营销顾问业务响应客户需求，提供涵盖市场研判、项目定位及新媒体能力孵化等全流程专业营销服务，并依据服务周期、范围及特定需求收取顾问服务费。
　　2.大资管
　　大资管业务主要包括物业及综合设施管理、公寓运营业务。
　　物业及综合设施管理聚焦产业园及办公类商用物业，针对出租型与自用型两大客户需求提供全生命周期一体化运营服务。针对持有出租型的客户需求，公司深度融合前期咨询、招商、运营、物业管理及数字化能力，开发独树一帜的“招运管一体化”模式的产品。针对自用型客户需求，公司融合数字化技术与可持续理念，以专业的工程能力为根基，依托标准化的节能运营、多业态整合及供应链集采等核心能力,开发了IFM模式的产品。
　　公寓运营业务以“世联红璞”品牌为核心，依托自研“悠租云”数字化系统，为各地区政府、国央平台人才公寓/保租房，以及科技企业自建人才公寓提供轻资产服务，包括咨询、招租、运营、系统输出等。
　　（三）公司行业地位
　　公司是中国领先的房地产综合服务商，在房地产交易服务和资产运营领域具有重要行业地位和影响力。
　　（四）主要的业绩驱动因素
　　（1）行业持续调整
　　2025年全年，根据国家统计局数据，全国商品房销售面积和销售金额分别为8.81亿平方米和8.39万亿元，同比分别下降8.7%和12.6%。
　　（2）有质量的经营
　　公司秉持“科学运营，创新发展”核心理念，坚定锚定“利润与现金流双正”的经营目标，全面推动公司可持续发展。一方面，通过产品创新与服务迭代升级，聚焦细分赛道，挖掘增量发展机会；另一方面，通过科学运营和数字化赋能，优化资源配置，清亏减亏，提质增效。
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　2025年，全年销售面积8.81亿平方米，同比下降8.7%；销售金额8.39万亿元，同比下降12.6%，降幅较上年有所收窄，购房主体全面回归“用家”导向。三四线城市去化承压、库存高企；而长三角、粤港澳大湾区等核心城市群受益于人口流入与政策优化，改善型需求持续释放，成为市场主要支撑点，优质改善项目去化表现显著优于市场平均水平。
　　行业正式告别“高负债、高杠杆、高周转”传统路径，迈入以运营效率与产品力为核心的新阶段。2025年3月13日，《住宅项目规范》（GB55038-2025）全面实施，对层高、日照、隔声、无障碍等提出强制性要求，多地同步推行健康住宅标准全覆盖，“可住性”成为产品不可逾越的底线。保障性住房与商品住房“双轨制”供给结构持续优化，推动住房体系向高质量、多元化演进。
　　土地市场延续“核心微热、三四线低迷”态势。三四线城市供需失衡未见根本改善，流拍率维持高位；而核心城市优质宅地因稀缺性和确定性受到追捧，竞拍热度局部回暖。拿地主体高度集中，国央企凭借融资优势和信用背书继续担当主力，仅少数财务稳健的民营房企在一二线城市谨慎回归，土储布局进一步向高能级城市收敛。
　　2025年政策主基调为“稳楼市、提信心”，调控逻辑由“救项目”向“稳预期、防系统性风险”深化。需求侧，核心城市优化限购、降低首付比例及房贷利率，有序释放合理住房需求；供给侧，央行完善保障性住房再贷款机制，并通过专项债收购存量商品房、推动“商改租”等举措盘活资产，缓解房企流动性压力，同时加速高风险主体出清。ESG评级已纳入房企融资与拿地评估体系，引导行业绿色、可持续发展。
　　技术、产业与业态的融合创新成为破局关键。AI大模型、数字营销工具深度嵌入开发与销售全链条，推动企业运营提效；绿色建筑、适老化设计、零碳社区成为产品标配；产城融合与近郊卫星城开发催生新型改善业态。未来竞争将围绕“品质革命、数字赋能、可持续运营”展开，行业壁垒从资源占有转向综合服务能力，唯有精准锚定客户需求、强化专业能力的企业方能穿越周期。
　　2025年，写字楼及产业园区供需矛盾持续加剧。根据CBRE发布的报告显示，2025年全国办公楼新增供应443万平方米，同比提升两成，第四季度末平均空置率24.7%，平均租金指数全年累计下跌10.4%。大量新增供应亟待去化，存量项目退租率上升，传统“重招商、轻运营”模式难以为继。具备资产诊断、空间重构、产业导入及数字化运营能力的专业服务商，在资产盘活、租户黏性提升及REITs培育等方面展现出显著优势，结构性机会逐步显现。
　　2025年，公寓市场呈现“政策托底、市场分化”的双轨发展格局。在政策端，《关于加快保障性租赁住房建设的指导意见》持续落地，中央财政补助与专项债支持推动保障性租赁住房供给加速扩容，有效缓解新市民、青年人住房压力。在市场化长租领域，中高端服务式公寓需求承压，租金同比小幅回落。行业竞争重心从规模扩张转向战略聚焦及精细化运营，头部企业通过标准化产品体系、智能IoT管理平台及社区增值服务提升单房收益与客户留存率。具备政企合作能力、全流程一体化服务能力、招租能力及数字化运营能力的运营商，在存量盘活及轻资产输出模式中逐步构建可持续盈利路径。
　　在城市更新、“完整社区”建设及“十五五”数字中国战略推动下，物业管理边界持续拓展。客户需求由单一“四保一服”向“安全、节能、智能、健康”的综合解决方案升级。AI巡检、能耗监测、碳管理平台等技术应用加速普及，驱动服务效率与体验提升。同时，高端制造、生物医药、智算中心等新兴产业对生产环境稳定性提出严苛要求，推动 IFM服务从“后勤保障”向“核心生产力支撑”转型。未来增长将聚焦技术密集型设施运维，专业溢价取代规模扩张，成为行业新红利来源。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　（一）企业文化
　　公司耕耘房地产服务行业三十余载，始终坚持“以客户为中心、以奋斗者为本、以团队为强大、以专业为生、创新定义未来、坚持持续改善”的企业文化，同时以“提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升”为使命，构建多维度的激励体系、优化薪酬管理体系、推进系统化的培训体系、开展人性化关怀计划等措施。
　　（二）组织优势
　　公司自2010年开始变革组织结构，将组织变革成扁平灵活的矩阵式组织。矩阵组织的建立使得公司有基础将各业务线落地地区公司，面向客户提供综合房地产服务。随着组织扁平化的推行，将地区公司变成了综合利润中心，以激发地区公司本土化、综合化发展的自主性，从而有效提升公司运营效率。公司业务已覆盖国内核心城市，为公司持续发展打下基础。
　　（三）全价值链服务
　　公司深耕房地产服务业三十余载，建立了完善的全价值链服务体系，致力于为客户提供一站式解决方案。大交易业务紧密围绕开发商全营销需求，可以提供从策划、销售、渠道、媒体到运营的多样化整合服务，提升交易效率。公司大资管业务则专注于城市非住宅核心资产，提供咨询顾问、招商租赁、物业管理、综合运营及数字化等全链条服务，实现资产价值最大化。公司的全价值链核心在于专业的整合能力。
　　（四）资本市场的助力
　　作为国内首家A股上市的房地产服务商，公司2009年通过上市使自身业务扩展能力获得释放。世联行作为房地产服务行业为数不多的上市企业，在并购、融资、股权激励和整合行业资源等方面，具有相对较多的优势，并且公司常年财务稳健，资本结构稳定，资产负债率保持较低水平。随着中国资产市场的不断完善和发展，公司的上市优势愈来愈明显，将持续地为公司的壮大和发展提供助力。
　　（五）国企资源叠加
　　2021年，公司实际控制人变更为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会。公司与大横琴在能力端、资源端和体制端存在较强的互补效应，为了充分发挥民营机制灵活性和国企资金资源优势的叠加效应，公司进一步将业务聚焦到“大交易”和“大资管”两大体系，不断提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升，致力于成为中国不动产综合服务的领军企业。
　　
　　四、主营业务分析
　　（一）公司主营业务概述
　　1.公司主营业务概述
　　2025年，面对复杂多变的市场环境，公司始终秉持“科学运营，创新发展”的理念，锚定“利润为正，现金流为正”的核心经营目标。管理层主动出击，推出一系列务实有效的举措，稳住当前经营，持续改进。在创新转型方面，加速推进服务产品化、运营数字化、传播线上化与能力平台化，探索培育可持续竞争力；在提质增效方面，主动调整业务布局、优化组织架构，通过管理下沉、扁平化运作、整合共享中后台、深化地区灵活机制改革等，力求在逆境中提升整体运营效能；在流动性管理方面，强化应收款项“应收尽收，应诉尽诉”，高效推进房产等资产的处置与变现，落实“以收定支”，保持现金流稳定和低负债率，筑牢安全底线。
　　截至报告期末，公司资产负债率32.64%，同比降低0.5个百分点，借款余额为100万元；销售商品、提供劳务收到的现金为23.17亿元，占营业收入的比例为118.78%，同比增加4.61个百分点。
　　2025年，受公司主动优化调整以及房地产市场交易缩量等综合因素影响，公司实现营业收入195,067.77万元，同比下降20.20%。实现归属于上市公司股东的净利润为亏损64,988.18万元，同比下降228.58%。
　　1）大交易业务
　　房地产市场在2025年下半年加速调整，行业竞争加剧，面对多重挑战，公司积极采取稳经营、控成本、提效率等应对措施，但仍难以完全对冲外部不利因素影响。报告期内，公司大交易业务实现营业收入 106,282.65万元，同比下降27.48%。
　　结构优化与提质增效
　　2025年，大交易坚定执行传统模式业务“盈利巩固、亏损退出”的经营策略。强化对各地区公司的常态化监控与动态评估，重点跟踪当期创收转化等前瞻性经营指标，提前识别潜在风险，因地制宜制定并落实“一城一策”应对方案。对于规模较小、长期低效的C类公司，通过平台改制、业务关停等方式，有序实施战略性收缩或退出。对于非 C类公司，根据各地区具体情况推进经营优化：部分地区通过优化城市布局与项目结构，推广营销顾问服务并采用固定费用模式等，成功实现扭亏为盈；部分地区主动退出低效或绩差项目、精简人员编制、压降办公及运营成本等，改善绩效。
　　报告期内，大交易业务总部与深圳地区公司顺利完成合并重组，实现组织架构扁平化和管理层级下沉，在提升管理效率与协同能力的同时，降本增效。此外，为应对市场环境的变化，公司果断调整分销业务垫佣政策，积极推动客户预付分销佣金模式，尽管短期内对分销业务规模产生一定影响，但显著降低了公司在市场波动中的信用风险，增强了公司整体的财务稳健性和抗风险能力。
　　拥抱变化，探索新营销模式
　　为应对潜在购房客户日益分散、传统代理及分销模式面临的较大挑战，公司主动开展了多项创新实践。公司注意到在行业整体承压的背景下，一些超级个体和小公司依然能够盈利与增长。公司积极与这些具备活力和有效方法的团队合作，学习他们的打法，探索构建全新的房地产营销电商模式，打造更高性价比的获客路径，降低交易成本，提升交易效率。
　　报告期内，公司聚焦探索商播及全链路营销操盘模式。商播被视为提升市场占有率的重要抓手，通过直播、短视频等多样化形式吸引潜在客户，打破地域限制，实现线上获客。公司已在深圳、广州、佛山等多个城市正式成为抖音生活服务“千万家计划”官方CPS服务商，并承接了客户多个项目的代播服务。全链路营销采用线上线下一体化的模式，从线上直播或短视频引流开始，经客户信息搜集、私域流量运营转化，再到线下邀约参观、实地接待及最终成交，形成完整的服务闭环。报告期内，公司在横琴口岸、中山马鞍岛、惠州汤泉等多个项目实现全链路营销操盘，并为客户贡献了较好业绩。
　　未来，公司将继续加大对新模式、新能力、新业务的探索，把从中沉淀下来的能力反哺到传统业务中，让“新”带动“旧”，推动大交易业务整体升级。
　　2）大资管业务
　　2025年，公司充分发挥咨询专业能力优势，全面推进大资管业务的服务产品化，在组织与机制层面构建起系统化、可落地的产品体系。在组织架构上，成立招运管一体化、IFM（综合设施管理）及公寓三大BU（业务单元）。在产品开发上，围绕客户核心痛点，完成三大BU的标准产品开发。通过“产品研发、市场拓展和交付”协同的“铁三角”运作机制，在投标至交付全周期内与客户保持深度互动，持续验证、迭代并优化标准产品，同时灵活延伸开发增值服务，不断丰富产品矩阵，提升市场适应性与竞争力。运营层面，深入贯彻和落实科学管理，搭建覆盖市场拓展、运营赋能与财务结算等的中台能力，加速向赋能型组织转型，强化对地区业务的支持，促进地区稳步发展，实现运营增效。
　　报告期内，因部分科技型企业客户需求下降、部分项目未能成功续约及主动退出绩效不佳项目等影响，公司大资管业务实现营业收入80,199.82万元，同比下降9.16%。
　　物业及综合设施管理
　　物业及综合设施管理管理包括招运管一体化和IFM。
　　针对“招商难—运营弱—物业费收缴难”的业务痛点，公司将咨询、招商、运营、物业管理、数字化等环节深度融合，推出“招运管一体化”服务产品，以整体解决方案取代单一职能服务。通过提升招商效率与入驻率，有效带动租金收入与物业费收缴率同步增长，实现客户与公司的双赢。招运管一体化重点布局深圳、北京、武汉、厦门等国内一、二线重点城市和地区，聚焦头部民营企业和政府平台公司客户。2025年，成功获取了包括深圳深港国际科技园、武汉交通大厦、福州邦邦大厦在内的一系列重大项目，进一步夯实了招运管业务的市场底盘和品牌影响力，为未来的持续发展奠定了坚实基础。
　　2025年，IFM业务完成“安信行”向“世联安信行”的品牌升级，确立“科技企业可持续IFM服务领跑者”的品牌定位，进一步提升品牌辨识度。围绕核心客户群体，构建了四大场景化产品矩阵。在数据中心领域，推出“绿色智慧运维产品”，聚焦安全运维与智慧能源管理，助力客户实现降本增效与低碳运营目标，成为 IFM业务增长亮点。成功中标优刻得乌兰察布云基地及字节跳动多地数据中心的物业服务项目。在科技制造业领域，提供“精密环境运维+增值服务”解决方案，结合RBA（责任商业联盟）认证协助等专项服务，支持客户绿色转型与全球化布局。年内签约崇达技术半导体生产基地、技诺智能总部及生产基地等项目；并护航兴森科技广州知识城半导体生产基地通过 RBA全球合规银牌认证。在高科技职场领域，推出“全周期职场运营解决方案”，满足客户对运营效率和职场体验的双重需求。年成功中标百度横琴职场项目，正式启动与百度在华南地区的合作；签约亚信科技杭州职场项目，实现 IFM业务在杭州市场的突破。在政务服务领域，推出“政务空间智慧运营方案”，将政务流程与管理需求深度融合，助力客户降本增效的同时提升服务效能。
　　截至本报告期末，物业及综合设施管理业务实际在管全委托项目108个，同比增加22个，在管理项目实际收费面积1,095万平方米，同比增加166万平方米。
　　公寓运营业务
　　公寓运营业务以“世联红璞”为品牌，专注人才公寓细分市场，重点发展中高端政府人才公寓及实力型企业人才公寓，特别是科技企业。本年度在项目拓展与运营效率提升方面取得稳步进展。成功中标多个重要项目，包括佛山顺控最大保障房项目——佛山德邻里、宁波最大保障房项目——应嘉丽园，以及 OPPO 国内首个超级工程师乐园项目等。通过引入并应用一系列科学管理工具，有效缩短重点项目应收款项的回款周期，帮助部分项目实现减亏或扭亏为盈，增强了资金流动性及整体经营效益。公寓运营业务结合市场定位，制定《红璞公寓产品研发谱系》，不断提升产品服务的多样化和精细化，满足客户的不同需求，持续提升用户体验。
　　截至报告期末，除定向配租项目外，红璞公寓整体出租率达84%，运营管理房间数量14,427套，同比增加3,435套；“悠租云”系统输出管理房间数量108,013间，同比增加18,335间。
　　2.总体情况
　　本报告期,公司实现营业收入195,067.77万元，同比下降20.20%，归属于上市公司股东的净利润为亏损64,988.18万元，同比下降228.58%，主要原因是：1）公司积极优化大交易区域布局，缩减非核心地区的业务，本报告期大交易业务收入同比下降27.48%,业务毛利随之减少，影响当期利润；2）结合实际经营情况及宏观环境、行业政策的变化,公司对各项资产进行减值测试，本报告期计提信用减值损失及资产减值损失同比增加12,766.33万元；3）本报告期公司金融资产评估确认的公允价值变动损失同比增加11,013.04万元；4）本报告期公司确认的租赁终止处置收益同比减少4,258.22万元。本报告期,公司经营活动产生的现金流量净额-2,252.83万元，同比减少8,876.35万元，同比下降134.01%，主要原因是：1）本报告期公司营业收入和利润同比减少，产生的现金流相应减少；2）本报告期公司支付的员工辞退补偿同比增加约4,936.51万元。
　　3.营业收入
　　3.1.主营业务收入按业务板块划分
　　公司基于现阶段业务发展情况及未来规划，从本报告期起调整大交易、大资管两大板块的业务范围，同时调整同期相关数据。大交易业务包括案场代理业务（原综合营销业务）、分销业务（原互联网+业务）和营销顾问业务（包含原咨询顾问业务）；大资管业务包括物业及综合设施管理业务（包含原招商业务）和公寓运营业务（原公寓酒店管理业务）；金融服务和原招商及空间运营中除招商、公寓酒店管理业务外的其他业务都归为非主要的其他服务业务，公司不单独进行分析列报，2025年公司其他服务业务收入合计2,736.55万元。
　　（1）大交易业务
　　大交易业务主要包括案场代理业务、分销业务和营销顾问业务。
　　1）案场代理业务
　　受市场和结算周期的影响，本报告期公司案场代理业务实现收入44,384.31万元，同比下降17.39%。本报告期案场代理平均费率与上年同期基本持平。
　　公司目前累计已实现但未结算的销售额约973亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约6.40亿元的案场代理业务收入；其中属于公司100%控股子公司的未结算销售额约849亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约5.53亿元的案场代理业务收入；剩余部分为归属于山东世联、厦门立丹行、青岛荣置地、世联精工等的未结算销售额和未结算案场代理服务收入。
　　2）分销业务
　　针对市场环境变化,公司积极调整城市布局，优化业务流程和风险管控，本报告期公司分销业务实现收入56,922.11万元，同比下降34.44%；截至本报告期末，账面尚有未结转的预收款金额 1,003.71万元，这部分预收款将根据合同的约定结转为公司的收入或退还给未购房的客户。
　　3）营销顾问业务
　　公司营销顾问业务受市场需求影响，本报告期实现营业收入4,976.23万元，同比下降17.16%。
　　（2）大资管业务
　　大资管业务主要包括物业及综合设施管理业务和公寓运营业务。
　　1）物业及综合设施管理业务
　　截至本报告期末，实际在管全委托项目108个，较上年同期净增加22个，面积净增加约166万平方米；受新项目运营前期爬坡和部分包干制项目出租率下降影响，本报告期公司物业及综合设施管理业务（含招商）实现收入 73,271.62万元，同比下降9.56%。
　　2）公寓运营业务
　　公寓运营业务以托管运营集中式公寓为主，以“红璞公寓”为服务品牌，为城市年轻白领及青年家庭提供完善的住房服务。截至本报告期末，公司公寓运营管理房间数量约14,427套，本报告期公司公寓运营业务实现收入6,928.20万元，同比下降4.71%。
　　3.2 主营业务收入按地区分类
　　本报告期，华南区域、山东区域主要因为区域大交易业务收入减少，营业收入同比下降22.32%和10.39%；华东区域、华北区域、华中及西南区域主要受区域物业及综合设施管理业务和大交易业务收入减少影响，营业收入同比下降17.83%、19.49%和34.94%。
　　
　　五、公司未来发展的展望
　　（一）公司发展战略
　　公司以“提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升”为使命，制定了 “2111”战略，“2”代表公司业务聚焦到“大交易”和“大资管”两大核心体系；三个“1”，分别代表“一个全国标杆、一流客户体验和一支专业的团队”。“一个全国标杆”，即以横琴为模板打造出一个城市资管的全国标杆。“一流的客户体验”，即以客户为中心，借助科技工具，为两大板块的业务客户提供高品质的服务体验。“一支专业的队伍”，即在两大业务板块分别打造出一支行业领先水准的专业化管理团队。
　　公司构建了“大交易+大资管”双核协同的业务体系，聚焦优势业务、发挥上市公司特长、借力横琴资源，形成以特色业务为“钩子”，以基石业务为收入规模主体，以增值服务提升客户粘性的多层次业务组合。
　　“大交易”在巩固基本盘的基础上，拥抱市场变化，积极探索新的营销服务模式，突破发展瓶颈；“大资管”不断夯实自身能力，增量和存量市场同时发力，支撑公司高质量增长，为公司的可持续发展注入持久动力。
　　（二）2026年经营计划
　　1、 大交易业务
　　大交易业务将以创新转型为总体方向，传统模式业务在风险可控的前提下择优保留与稳健运营。同时，全力铺开房地产电商营销模式，推动大交易业务转型升级。
　　全力推进“商播+全链路”规模化落地。打造标准化商播体系，奠定规模化发展基础。通过聚焦主播/运营人员的标准化培训、客资的统一管理与高效转化、以及内容与流程的规范输出，确保服务质量与品牌一致性，以开放合作、加盟等多种方式，吸引行业优质个体与机构加入，共建商播生态，加速实现规模化落地，抢占市场先机。在实现商播高覆盖的基础上，同步拓展全链路营销能力，贯通从流量获取到成交转化的完整闭环，驱动业务增长。
　　传统业务择优保留，以新赋旧，稳健焕新。对于两类存量地区——即尚在优化改进中的和已实现盈利的地区，公司将持续实施动态运营管理、灵活调整策略，不单独投入新增资源，而是依托创新业务沉淀的数字化工具、新媒体能力、组织机制、人才培训体系及客户资源等能力，对传统业务进行反哺与赋能，提升其运营效率与盈利能力，推动传统业务“不拖累、能造血”的良性发展状态。
　　2、 大资管业务
　　大资管将坚持效益优先，筑牢风险控制底线。通过机制优化与数字化赋能的协同推进，致力于构建以产品力、中台能力、基层活力与数字智能共同驱动的增长系统。
　　实施“聚焦+深耕+具体”的拓展策略，实现有质增量。聚焦三大BU及重点类型客户，深耕核心地区及高价值细分赛道，制定具体可落地的核心举措，严守战略定力，在符合政策导向的领域重点布局，培育长期竞争力、推动高质量的增长。建立以最小经营单元为核心的自驱型组织机制。通过完善和升级组织机制，打造以机制、规则和激励驱动的去中心化的现代运营体系。公司将把管理颗粒度下沉至“最小经营单元”—项目经理层级，通过科学机制激发其主观能动性，使项目经理既能高效运营项目，又能捕捉市场机会、开拓新业务，带动团队裂变成长，推动组织持续自我进化与扩张。
　　全面深化数字化赋能，夯实科学运营基础。深化全面预算管理，落实“以收定支”，提升运营精细化水平；加速打造招管运一体化平台，贯通招商、运营与管理全流程，从业主视角打造高效面客窗口，优化租户服务体验。通过重点项目示范引领，推动公司服务项目规模化落地，切实驱动资管数字化从能力构建向业务赋能跃升。
　　（三）未来经营可能面对的风险及应对策略
　　1、房地产市场仍在调整中，公司在发展过程中经历了多次政策调控和房地产市场的波动，形成了一套行之有效的应对方法。管理层将持续密切关注市场变化，及时调整经营策略。
　　2、部分地区公司或因经验不足，错失市场良机或难以及时应对市场风险。公司管理层将对重点的地区市场予以特别关注，定期跟踪和分析这些地区的市场变化，给予当地团队特别的决策指导和资源倾斜。
　　3、公司面临逾期和坏账风险增大的挑战。公司成立了结算运营中心，构建了合约审查、备件管理、诉讼跟进、资产处置“四位一体”催收体系，统筹应收款项的催收管理及相关法律、诉讼等事宜，紧密关注风险客户的经营动态，及时迅速采取应对措施，不断优化应收款项管理，提升回款效率，捍卫公司的应收权益。
　　4、人才发展滞后于市场发展的风险。作为高度依赖人力资源的企业，公司的成功基石在于持续自我优化与革新的能力。在瞬息万变的市场环境中，核心成员能否保持学习的热情，不断精进，并维持高昂的工作斗志，对公司的发展至关重要。公司积极强化企业文化的传承，致力于提高管理层的领导力，同时不断完善激励机制与绩效考核体系，以激发团队潜能。公司还加大力度培养未来潜力人才，确保人才梯队与市场发展 同步，为创造业绩奠定坚实的基础。 收起▲

　　一、主营业务说明：
　　1、公司2025年1-9月实现主营业务收入143,562.82万元，同比下降16.82%；
　　（1）主营业务收入按业务板块划分
　　1）本报告期大交易服务收入同比下降20.98%，主要是受市场交易行情影响，本报告期公司互联网+业务、综合营销业务收入同比下降25.75%和12.76%。
　　2）本报告期大资管服务收入同比下降11.22%，主要原因是受公司优化调整亏损及收益较低项目及部分项目未能如期续约等影响，本报告期公司物业及综合设施管理业务收入同比下降12.38%。
　　（2）主营业务收入按收入的区域来源划分
　　本报告期，华南区域主要受区域大交易业务收入减少，营... 查看全部▼

　　一、主营业务说明：
　　1、公司2025年1-9月实现主营业务收入143,562.82万元，同比下降16.82%；
　　（1）主营业务收入按业务板块划分
　　1）本报告期大交易服务收入同比下降20.98%，主要是受市场交易行情影响，本报告期公司互联网+业务、综合营销业务收入同比下降25.75%和12.76%。
　　2）本报告期大资管服务收入同比下降11.22%，主要原因是受公司优化调整亏损及收益较低项目及部分项目未能如期续约等影响，本报告期公司物业及综合设施管理业务收入同比下降12.38%。
　　（2）主营业务收入按收入的区域来源划分
　　本报告期，华南区域主要受区域大交易业务收入减少，营业收入同比下降13.22%；华东区域主要受物业及综合设施管理业务减少和招商及空间运营业务优化调整的影响，营业收入同比下降18.82%；华北区域和华中及西南区域主要受物业及综合设施管理业务和区域大交易业务收入减少影响，营业收入同比下降23.13%和27.97%。
　　2、公司目前累计已实现但未结算的销售额约1,103亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约7.17亿元的综合营销服务收入；其中属于公司100%控股子公司的未结算销售额约958亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约6.13亿元的综合销售服务收入；剩余部分为归属于山东世联、厦门立丹行、青岛荣置地、世联精工等的未结算代理销售额和未结算综合销售服务收入。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务　　（一）主要业务概述　　公司1993年成立于深圳，是境内首家登陆A股的房地产综合服务提供商，业务遍及中国主要核心城市。作为中国城市空间集成服务商，公司以“提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升”为使命，坚持以客户为中心，致力于“让更多人享受真正的资产服务”，为创造城市美好生活不懈努力。　　2020年，大横琴成为公司单一拥有表决权比例最高的股东，公司实际控制人变更为珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会。2021年，公司实际控制人由珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会变更为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会，公司充分发挥“上市公司＋国有平台”优势，全面... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）主要业务概述
　　公司1993年成立于深圳，是境内首家登陆A股的房地产综合服务提供商，业务遍及中国主要核心城市。作为中国城市空间集成服务商，公司以“提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升”为使命，坚持以客户为中心，致力于“让更多人享受真正的资产服务”，为创造城市美好生活不懈努力。
　　2020年，大横琴成为公司单一拥有表决权比例最高的股东，公司实际控制人变更为珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会。2021年，公司实际控制人由珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会变更为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会，公司充分发挥“上市公司＋国有平台”优势，全面推进“大交易+大资管”业务的协同发展。公司大交易业务以“专业服务”为理念，主要为开发商在房地产销售环节提供营销相关服务，旨在提升交易效率、降低交易成本。“大资管”业务以“价值运营”为理念，针对城市综合体、产业园、商办楼宇、企业总部、人才公寓、城市公建、城市公共空间等城市非住宅类核心资产，提供从顾问咨询、招商租赁、物业管理及综合设施管理、资产综合运营的全过程、全价值链综合服务，旨在挖掘城市资产价值，为城市资产提质增效。
　　报告期内，公司的主要业务未发生重大变化。
　　（二）主要服务产品及经营模式
　　1.大交易
　　大交易业务主要包括综合营销业务、互联网+业务和少量金融业务。
　　综合营销服务根据市场、客户结构等发生的较大变化，洞察客户需求，在原代理业务的基础上，构建“策、媒、渠、销”（专业营销策划、线上推广获客、线下渠道导客、资深销冠团队）整体操盘能力，为客户提供一体化整体解决方案，按照营销服务SKU单品收取对应的服务费或按照成交销售额的一定比例收取佣金，降低客户总营销成本。
　　互联网+业务顺应开发商整合线上、线下全渠道营销的需求，打造行业独有的开发商、渠道、公司三方管理平台，汇集代理项目资源，整合各种分销渠道，提升销售效率。
　　金融业务定位为“大交易”和“大资管”的增值辅助业务，支持两大业务规模化发展，形成业务、融资闭环增长。
　　报告期内，公司大交易服务产品及经营模式未发生重大变化。
　　2.大资管
　　大资管业务主要包括物业及综合设施管理业务、招商及空间运营业务、咨询顾问业务。
　　物业及综合设施管理业务立足专业的工程能力，体系化和标准化的节能运营能力，多业态整合运营能力，供应链集采及管理能力，围绕各类产业物业、公建设施和城市空间，为政府端和企业端客户提供物业管理、城市公共设施管理、企业综合设施管理（IFM）等基础运营服务和一系列叠加的高附加值服务。
　　招商及空间运营业务为物业所有者或持有者的商办楼宇、产业园、公寓等提供招商租赁、运营及相关服务。招商租赁采用“招商+运营”的产办一体化服务模式，将咨询、招商和物业管理等多个业务领域整合在一起，为客户提供一站式的综合解决方案。公司依托“世联红璞”品牌及悠租云系统，为各地区人才安居集团的人才房、保障房，以及科技、制造企业产业园区的配套公寓（宿舍）提供轻资产服务，包括咨询、招租、运营、系统输出等。
　　咨询顾问业务立足市场需求，为地方政府、开发商、产业企业、资产持有机构/金融机构等客户提供政策建议、土地规划建议、项目开发策略、产业综合服务、资产打理咨询等服务，贯穿从土地取地策略到资产退出的全流程。
　　报告期内，公司大资管服务产品及经营模式未发生重大变化。
　　（三）公司行业地位
　　公司是中国领先的房地产综合服务商，在房地产咨询、交易服务和资产运营领域具有重要行业地位和影响力。
　　（四）主要的业绩驱动因素
　　（1）行业持续调整
　　2025年上半年，根据国家统计局数据，全国商品房销售面积和销售金额分别为4.59亿平方米和4.42万亿元，同比分别下降3.5%和5.5%。克而瑞数据显示百强房企销售操盘金额为1.65万亿元，同比下降10.8%。
　　（2）有质量的经营
　　聚焦核心区域与优势业务，主动优化业务结构，退出低效项目；深化产品服务创新，打造标准化运营体系与数字化管理工具；同步推进组织精简与效能提升，建立利润导向的激励机制；强化现金流管控与应收款项管理，改善经营质量。

　　二、核心竞争力分析
　　（一）企业文化
　　公司耕耘房地产服务行业三十余载，始终坚持“以客户为中心、以奋斗者为本、以团队为强大、以专业为生、创新定义未来、坚持持续改善”的企业文化，同时以“提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升”为使命，构建多维度的激励体系、优化薪酬管理体系、推进系统化的培训体系、开展人性化关怀计划等措施。
　　（二）组织优势
　　公司自2010年开始变革组织结构，将组织变革成扁平灵活的矩阵式组织。矩阵组织的建立使得公司有基础将各业务线落地地区公司，面向客户提供综合房地产服务。随着组织扁平化的推行，将地区公司变成了综合利润中心，以激发地区公司本土化、综合化发展的自主性，从而有效提升公司运营效率。公司业务已覆盖国内核心城市，为公司持续发展打下基础。
　　（三）全价值链服务
　　公司深耕房地产服务业三十余载，建立了完善的全价值链服务体系，致力于为客户提供一站式解决方案。大交易业务紧密围绕开发商全营销需求，可以提供从策划、销售、渠道、媒体到运营的多样化整合服务，提升交易效率。公司大资管业务则专注于城市非住宅核心资产，提供咨询顾问、招商租赁、物业管理及综合运营等全链条服务，实现资产价值最大化。公司的全价值链核心在于卓越的专业整合能力。
　　（四）资本市场的助力
　　作为国内首家A股上市的房地产服务商，公司2009年通过上市使自身业务扩展能力获得释放。世联行作为房地产服务行业为数不多的上市企业，在并购、融资、股权激励和整合行业资源等方面，具有相对较多的优势，并且公司常年财务稳健，资本结构稳定，资产负债率在同行业中保持较低水平。随着中国资产市场的不断完善和发展，公司的上市优势愈来愈明显，将持续地为公司的壮大和发展提供助力。
　　（五）国企资源叠加
　　2021年，公司实际控制人变更为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会。公司与大横琴在能力端、资源端和体制端存在较强的互补效应，为了充分发挥民营机制灵活性和国企资金资源优势的叠加效应，公司进一步将业务聚焦到“大交易”和“大资管”两大体系，不断提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升，致力于成为中国不动产综合服务的领军企业。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　1、中央及地方政府调控政策的变化，影响着市场对房地产行业走势的预期。中央及地方持续出台一系列政策推动房地产市场止跌回稳，由于宏观经济预期与居民收入信心仍处于修复阶段，当前政策效果尚未完全转化为市场动能，新房交易市场的复苏进程存在不确定性。公司在发展过程中经历了多次政策调控和房地产市场的波动，形成了一套行之有效的应对方法，重要的是管理层将持续密切关注市场变化，及时调整经营策略。
　　2、部分地区公司或因经验不足，错失市场良机或难以及时应对市场风险。公司管理层将对重点的地区市场予以特别关注，定期跟踪和分析这些地区的市场变化，给予当地团队特别的决策指导和资源倾斜。
　　3、公司面临逾期和坏账风险增大的挑战。公司成立了结算运营中心，构建了合约审查、备件管理、诉讼跟进、资产处置“四位一体”催收体系，统筹应收款项的催收管理及相关法律、诉讼等事宜，紧密关注风险客户的经营动态，及时迅速采取应对措施，不断优化应收款项管理，提升回款效率，捍卫公司的应收权益。
　　4、人才发展滞后于市场发展的风险。作为高度依赖人力资源的企业，公司的成功基石在于持续自我优化与革新的能力。在瞬息万变的市场环境中，核心成员能否保持学习的热情，不断精进，并维持高昂的工作斗志，对公司的发展至关重要。公司积极强化企业文化的传承，致力于提高管理层的领导力，同时不断完善激励机制与绩效考核体系，以激发团队潜能。公司还加大力度培养未来潜力人才，确保人才梯队与市场发展同步，为创造业绩奠定坚实的基础。

　　四、主营业务分析
　　（一）公司主营业务概述
　　2025年上半年，公司深入践行“科学运营，创新发展”理念，以“利润为正、现金流为正”为经营的核心目标，通过服务产品化与科学运营双轮驱动，推动经营质量系统性改善。在服务产品化创新方面，大交易推出超级案场、新媒体等创新服务，同步优化商务条件并推行月费制收费模式等，改善项目盈利状况；大资管以“服务产品化”为核心理念，通过重构标准化服务产品体系，打造差异化竞争优势。在科学运营方面，依托大交易业务积累的实践经验，大资管加速推进数字化转型，提升生产效率和单项目赢利能力。同时，公司通过组织变革、供应链集采、闲置资产盘活以及资金效能提升等举措，实现管理、研发、财务费用同比明显下降，运营效率持续提升，带动毛利率稳步改善。公司始终将现金流安全作为经营底线，持续强化应收款项回收和资产变现管理，为公司长期可持续发展和价值增长奠定坚实基础。
　　截至报告期末，公司资产负债率29.46%，同比降低3.69个百分点，已全额清偿所有银行借款，实现零有息负债；销售商品、提供劳务收到的现金为11.70亿元，占营业收入的比例为113.18%，同比增加2.55个百分点。
　　2025年上半年，受公司战略聚焦以及房地产市场交易缩量等综合因素影响，公司实现营业收入103,375.91万元，同比下降14.97%。实现归属于上市公司股东的净利润为亏损1,222.97万元，同比下降180.54%。
　　1.持续改善主营业务经营质量
　　（1）大交易业务
　　尽管房地产行业持续调整，百强房企销售操盘金额同比下降10.8%，公司大交易业务通过战略聚焦与精细化运营，实现了经营质量改善。报告期内，公司大交易业务实现营业收入56,232.00万元，同比下降20.94%；综合营销业务毛利率同比上升0.55个百分点。
　　聚焦核心区域，提质增效。
　　大交易业务坚定贯彻“6+6”发展战略，重点聚焦6家大湾区核心地区公司及6家湾区外的地区公司，持续提升这些战略区域的市场竞争力。同时，通过关停、合并、降级或转让等方式优化非核心区域布局。上半年顺利完成南宁、华东等区域的合并重组工作。在经营管理方面，公司继续推进“全面消除亏损公司和亏损项目”。依托构建的“预警与指导-强化与管控-攻坚与赋能”三步走扭亏管理机制，率先在厦门、苏州、徐州等非核心区域开展平台改制试点，激发团队活力，推动试点区域实现减亏或扭亏。公司创新构建大交易OMS运营管理体系，通过数据可视化、流程标准化和数字化决策，为地区公司提供精准管理工具，成功推动地区公司改善经营。同时严格执行“六定”管理标准，确保项目质量整体可控。
　　在组织效能提升方面，公司推行极简组织和利润导向的人力资源策略。通过“按需配置”原则及时撤场无法扭亏的亏损项目并精简人员，在西安、长沙等地区实现人员规模较期初显著缩减。建立“全员利润绑定”考核机制，将总监、项目经理、策划等核心岗位收入与项目利润直接挂钩，同时实施“一专多能”人才战略，重点提升区域负责人的客户经营能力、销售经理的运营策划协同能力等核心素质，系统化培养复合型人才，实现人力成本优化。
　　场景驱动，产品创新赋能。
　　产品创新方面持续发力，围绕交易业务场景深化产品化创新实践。公司超级案场以“营销全链路数字化”为底层架构，通过对营销场景和客户场景的深度解构，创新提出“用流程重构实现产品创新，用组织重构实现利润管理”的发展思路，切实解决当前房地产行业面临的生存与发展难题。公司部分地区开始打造超级案场2.0版本的超级转化，建立“项目自调→反馈→事业部培训/自检→公司巡检”的闭环管理机制，结合"闭环机制+工具制度+数据驱动"的三位一体运营模式，系统性提升营销转化效率；同时加强新媒体能力建设，通过多账号矩阵搭建、内容质量优化、直播投流精准调控及私域模式升级等，形成完整的“获客-转化-创收”业务闭环，助力多个项目实现业绩与品牌双突破。
　　互联网+业务在巩固传统线下渠道的同时，积极布局新媒体营销渠道阵营。通过对接抖音等主流平台CPS资源，打通线上线下全渠道营销链路，打造“全渠道引流+线下转化”的立体营销模式。2025年上半年，该创新模式已在惠州、珠海、佛山等重点城市成功落地，助力多个项目实现销售突破。
　　公司的全链路营销服务体系取得实质性进展，成功中标珠海金鹰半山花园项目独家营销综合服务。该项目将以"策划+销售+渠道+新媒体"四维一体的模式，通过超级诊断深度挖掘项目价值，塑造"超级IP"定位；运用大数据精准绘制客户画像，制定差异化营销策略；整合新媒体矩阵开展单盘流量爆破，实现线上线下全域获客；通过专业案场陪跑和销售转化体系，确保高效成交。通过策划、销售、渠道、新媒体的高效协同，为项目销售目标的达成提供全方位保障。
　　（2）大资管业务
　　上半年，非住宅市场面临供需双弱的格局。供给端新增供应规模收缩与区域性、结构性过剩并存，需求端则持续承受租金下行与空置率攀升的双重压力。在此背景下，大资管业务坚定不移的推进“三个坚持”发展战略：坚持“聚焦+深耕”战略，坚持“产品开发-市场推广-交付运营”铁三角运作模式，坚持数字化科学运营体系。
　　报告期内，因主动退出绩差项目、部分项目未成功续约以及部分包干制项目出租率下降等影响，公司大资管业务实现营业收入43,653.83万元，同比下降11.64%。
　　物业及综合设施管理
　　物业及综合设施管理业务实现服务产品化创新升级，重点打造“标准化+定制化”的一体化服务体系，形成“总部1套通用模板+8大地区定制化版本”的标准化产品矩阵，通过“总部+地区”协同、“视频号+公众号”联动的线上线下推广模式加速市场拓展，新签约福州邦邦财富中心、杭州公元里、武汉光谷交通大厦等一批标杆性一体化运营项目，充分验证了一体化全链条服务的市场竞争力。同时，基于ESG可持续发展理念，全新升级“一核两专一特色”综合设施管理服务体系，聚焦高科技企业职场空间核心场景，深耕数据中心IDC和科技制造业产业空间两大专业领域，培育政务及政企服务为特色优势，让综合设施管理服务深度融入客户ESG战略，助力客户构建面向未来的可持续发展竞争力。上半年，公司完成“安信行”品牌升级为“世联安信行”的战略举措，依托北京、横琴、广州三地本土化竞争优势，成功中标字节跳动火山引擎IDC项目、易方达横琴办公室职场服务项目、崇达科技产业空间服务项目，并在浙江市场实现0到1的突破，签约杭州亚信科技职场服务项目。
　　在数字化运营方面取得阶段性进展。以深圳侨城坊项目为试点，创新打造行业首个招运管一体化数字化系统，该系统全面覆盖"租约管理—租户服务—租户风控—现金流管理—楼宇市值管理"全周期，实现可视化运营管理，并通过智能化规则设计实现业务运营风险的自动化预警。
　　大资管业务充分借鉴大交易业务科学运营管理经验，搭建大资管“项目全生命周期科学运营体系”，贯穿项目从线索到退出的9个核心阶段，通过系统梳理和逐步完善中后台及各业务单元关于项目管理的制度体系，确保项目运营风险可控、效率提升。同时，围绕“经营效益、现金流、增长”三大核心维度，构建了覆盖业务单元、地区及项目层级的OMS健康度评估体系。通过建立标准化体检表，实现各业务单元地区公司关键指标的横向对标分析，快速识别经营异常点并制定针对性改善方案。
　　截至本报告期末，物业及综合设施管理业务实际在管全委托项目88个，受主动退出绩差项目及部分项目未成功续约等的影响，同比减少22个，在管理项目实际收费面积1,055万平方米，同比增加100万平方米。
　　招商及空间运营业务
　　空间运营业务以“世联红璞”为品牌，战略聚焦人才公寓细分市场，重点布局中高端政府人才公寓及科技企业为代表的实力型企业人才公寓两大业务方向。上半年，空间运营业务系统推进标准化建设，发布了《红璞人才产品手册1.0版》及品牌宣传资料，完成全国市场人员专项培训，并在横琴科创基地建成B端客户接待中心。通过“聚焦+深耕”战略和一体化运营模式，在项目拓展上取得重大突破，先后中标佛山顺控最大保障房项目——佛山德邻里、宁波最大保障房项目——应嘉丽园、OPPO国内首个超级工程师乐园项目等。
　　运营管理方面，以OMS指标体系监控项目经营动态，通过PMO工具对重点项目专项赋能，并运用日报、周报机制强化过程管理。针对经营异常项目，建立月度述职机制，总部、地区及项目三级联动，协同制定降本增效方案并改善。
　　截至报告期末，除定向配租项目外，红璞公寓整体出租率达90%，运营管理房间数量10,425套，同比增加400套；“悠租云”系统输出管理房间数量94,051间，同比增加16,618间。得益于去年成功处置两个中资产亏损项目及推进科学运营管理，招商及空间运营业务毛利率同比提升3.3个百分点。
　　咨询顾问业务
　　公司咨询业务充分发挥其在一体化服务闭环中的"端口"价值，一方面传统咨询服务聚焦存量客户资产盘活需求，探索"咨询+运营"协同服务模式，为客户提供从策略到落地的全周期解决方案；另一方面持续输出高质量行业洞察与专业内容，强化大资管业务品牌影响力。上半年，在广州环五山创新策源区长湴-元岗片区综合国际竞赛中，公司从11个投标联合体成功入围，充分展示了咨询顾问业务专业服务能力的竞争优势。
　　2、精兵简政，降费增效
　　公司根据市场变化及经营情况，及时灵活调整组织架构，精简中后台人员配置，将中层提成与生产利润挂钩，建立利益共享、风险共担的激励机制，驱动管理层关注经营结果，在降低人工费用的同时提升管理效率。在费用管控方面，严格执行“以收定支”，严控办公租赁等行政开支。上半年，公司管理费用同比下降26.01%，研发费用同比下降18.08%。在财务管理方面，全额偿还银行借款2100万元实现零有息负债，资产负债率降至29.46%。得益于充裕的流动性，报告期内实现净利息收入1,277.18万元，财务稳健性进一步增强。
　　3、加强应收款项管理，盘活资产，提升现金流
　　为加强应收账款管理，公司从源头优化合约模式，通过条款精细化降低履约成本与风险；同步提升服务费用，以优质客户筛选推动服务升级的正循环；提高首期款比例，强化现金流安全与风险前置管控；严格执行回款节点管控，逾期即启动各项催收措施，确保资金回笼。上半年，结算运营中心依托“四位一体”催收体系及账龄动态预警机制，重点监控长账龄应收款项，通过回款考核目标、过堂会及专项奖励机制等，全面提升回款及时性与可控性，保障公司现金流安全。
　　在资产盘活方面，公司通过升级资产盘活运营模式，构建“集团-地区”两级运营体系，通过资产线上化、动态定价和高效决策机制，在确保合理估值的前提下加速资产变现，有效回笼资金。针对持有型资产，明确由大资管业务线与处置运营小组联合开展专业化运营，优化产品结构提升出租率，实现资产收益最大化。
　　（二）总体情况
　　本报告期公司实现营业收入103,375.91万元，同比下降14.97%；归属于上市公司股东的净利润-1,222.97万元，同比下降180.54%。主要原因是：1）受公司优化缩减非核心地区业务和房地产市场影响，本报告期公司大交易服务收入同比下降20.94%，影响本期利润；2）本报告期公司确认的租赁终止处置收益同比减少3,949.38万元；3）公司持续优化降本增效，本报告期公司管理费用、研发费用和财务费用合计同比减少3,010.06万元。
　　本报告期公司经营活动产生的现金流量净额-5,900.28万元，同比增加6,209.31万元，主要原因是：1）金融服务业务的贷款回收与放贷净额同比增加2,914.54万元；2）本报告期公司管理费用、研发费用和财务费用合计现金流出同比减少约2,517万元。
　　（三）营业收入
　　1、主营业务收入按业务板块划分
　　（1）大交易业务
　　大交易业务主要包括综合营销业务、互联网+业务和金融服务业务。
　　1）综合营销业务
　　本报告期公司实现综合营销业务收入23,644.37万元，同比下降12.95%。本报告期综合营销平均费率比上年同期下降了0.01个百分点，我们认为这是代理费率的正常波动。
　　公司目前累计已实现但未结算的销售额约1,345亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约9.26亿元的综合营销服务收入；其中属于公司100%控股子公司的未结算销售额约1,121亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约7.58亿元的综合销售服务收入；剩余部分为归属于山东世联、厦门立丹行、青岛荣置地、世联精工等的未结算代理销售额和未结算综合销售服务收入。
　　2）互联网+业务
　　本报告期公司实现营业收入31,966.53万元，同比下降25.32%；截至本报告期末，账面尚有未结转的预收款金额1,235.09万元，这部分预收款将根据合同的约定结转为公司的收入或退还给未购房的客户。
　　3）金融服务业务
　　公司主动控制金融服务的业务规模，持续强化产品和客户的风险管控，稳健放款。本报告期公司金融服务业务实现营业收入621.09万元，同比下降46.21%。
　　（2）大资管业务
　　大资管业务主要包括物业及综合设施管理业务、招商及空间运营业务、咨询顾问业务。
　　1）物业及综合设施管理业务
　　公司优化调整亏损及收益较低项目，及部分项目未能如期续约等影响，截至本报告期末，实际在管的全委托项目个数较上年同期净减少22个。本报告期实现营业收入34,479.48万元，同比下降12.80%。
　　2）招商及空间运营业务
　　公寓酒店管理：公寓酒店管理业务以托管运营集中式公寓为主，以“红璞公寓”为服务品牌，为城市年轻白领及青年家庭提供完善的住房服务。本报告期实现营业收入3,247.64万元，同比下降5.59%。
　　工商资产运营：主要是写字楼、商业物业的运营服务，成功创立了“世联空间”办公品牌，打造了“1+3+5”的产品标准化体系，并完成了项目管理系统、办公大数据系统的开发及上线运营。本报告期实现营业收入1,661.78万元，同比下降17.99%。
　　3）咨询顾问业务
　　本报告期实现营业收入2,686.00万元，同比下降6.05%。
　　2、主营业务收入按地区分类
　　本报告期，华南区域、山东区域主要因为区域大交易业务收入减少，营业收入同比下降12.75%和5.11%；华东区域主要受物业及综合设施管理业务减少和招商及空间运营业务优化调整的影响，营业收入同比下降15.99%；华北区域、华中及西南区域主要受物业及综合设施管理业务和区域大交易业务收入减少影响，营业收入同比下降27.95%和26.49%。
　　（四）营业成本
　　1、总体情况
　　本报告期，营业成本减少17,162.63万元，同比下降15.34%，主要原因是：1）本报告期公司互联网+业务收入同比下降25.32%，成本同比减少10,354.15万元，主要是支付第三方的渠道服务费用及工资奖金相应减少；2）本报告期公司物业及综合设施管理业务收入同比下降12.80%，成本同比减少4,099.96万元，主要是项目保安保洁费、工程运行及能源费用相应减少；3）本报告期公司综合营销业务收入同比下降12.95%，成本同比减少3,160.49万元，主要是固定工资、业务提成及奖金相应减少。
　　2、毛利分析
　　本报告期主营业务实现毛利8,034.70万元，毛利率同比下降0.15个百分点；各项业务的毛利具体情况如下：
　　1）综合营销业务实现毛利3,407.10万元，同比减少9.50%，毛利率同比增加了0.55个百分点，主要是因为本报告期公司综合营销业务收入同比减少12.95%，同时实施区域优化、科学运营等措施增效降本，使得毛利率同比上升。
　　2）互联网+业务实现毛利1,295.85万元，同比减少27.18%，毛利率同比下降了0.11个百分点，主要是因为本报告期公司互联网+业务收入同比减少25.32%，同时受固薪、社保等固定成本影响，毛利率同比下降。
　　3）金融服务业务实现毛利188.53万元，同比减少58.98%，毛利率同比下降了9.45个百分点，主要是因为本报告期公司金融服务收入同比下降46.21%，同时受固薪、社保等固定成本影响，毛利率同比下降。
　　4）物业及综合设施管理业务实现毛利3,036.47万元，同比减少24.06%，毛利率同比下降了1.30个百分点，主要是因为本报告期公司物业及综合设施管理业务同比减少12.80%，同时受新项目运营前期成本相应增加和部分包干制项目出租率下降影响，毛利率同比下降。
　　5）招商及空间运营业务毛利为12.63万元，同比增加105.79%，主要是因为公司已基本完成包租项目重组优化减亏的战略调整，本报告期公寓酒店管理及工商资产运营毛利同比增加。
　　6）咨询顾问业务实现毛利94.12万元，同比增长7.77%，毛利率同比增加了0.45个百分点，主要是因为本报告期咨询顾问业务收入同比下降6.05%，同时调整优化组织管理、激励方案等措施增效降本，使得毛利率同比上升。 收起▲