事件：2023年公司营收同比+20%，归母净利润同比-14%。
　　新大正发布2023年年报，实现收入31亿元，同比+20.4%；归母净利润1.6亿元，同比-13.8%；经营性现金流净额2.3亿元，基本每股收益0.71元。
　　点评：外拓积极，核心优势持续夯实，规模经济有望带动利润率企稳回升。
　　1）外拓积极，重庆外布局力度增强。2023年公司新拓展项目中标总金额18.8亿元，饱和年化合同收入9.7亿元，公司根据国家区域发展战略和行业发展进程，结合自身规模发展诉求，深耕区域重点城市，推动实施全国化战略，重庆以外区域营业收入同比增长30.3%至20.3亿元，收入占比同比提升5pct至65%。
　　2）各业态收入均实现正增长，核心优势持续夯实，专业化服务能力提升。2023年，办公/公共/学校/商住/航空五大业态分别实现收入12.7/7.8/4.4/3.5/3.0亿元，同比增速分别为19.7%/40.3%/16.1%/4.4%/7.5%，五大业态是公司基础物业管理的根基，其中办公、公共业态作为传统优势业态，2023年末在管项目分别为258、150个，较2022年底增加37、35个，规模扩张较快；学校与航空业态作为战略发展业态，2023年实现稳健增长，其中学校业态新拓展年合同金额近1.6亿元，新增在管项目7个，航空业态完成收购重庆欣益硕航空地面服务有限公司（从事航空地面清洁服务）、重庆航诚清洁服务有限公司（飞机客舱清洁）、重庆通维安达汽车维修服务有限公司（具备一类汽车维修资质）三家机场服务相关企业，专业化服务能力进一步提升。
　　3）短期业绩承压，规模经济有望带动利润率企稳回升。2023年公司净利润下滑，主要由于公司主营业务毛利率同比下滑3.4pct至12.77%，一方面由于公建客户缩减预算，压降项目费用，物业管理和增值服务需求减缓；另一方面，市场竞争加剧，新市场拓展及存量项目续约价格下降，对利润造成影响。2023年，公司成熟项目（1年以上）毛利率为13.2%，新项目毛利率为9.7%，待后续新项目培育成熟，以及整体管理密度提升，规模效应有望带动公司毛利率企稳回升。
　　盈利预测、估值与评级：公司是第三方公建物管龙头，深耕重庆，并将经营范围扩大至长三角、大湾区等国家战略区域，公司90%项目以招投标方式获取，并在公建领域积累了丰富的经验和良好的口碑，在当前的招投标拓展环境中，具有一定的竞争优势；考虑公司毛利率下滑，调整公司2024-2025年归母净利润预测至1.9亿/2.1亿元，新增2026年预测为2.4亿元，对应2024-2026年EPS为0.82（原1.07）/0.93（原1.35）/1.03元，当前股价对应PE分别为10/9/8倍，公司是A股稀缺非住宅物管标的，估值具备吸引力，维持“买入”评级。
　　风险提示：外拓竞争加剧导致利润率下滑，全国化推进不及预期。

　　事件：公司发布2023年度报告。2023全年公司实现营收31.3亿元，同比增长20.4%；归母净利润1.6亿元，同比下降13.8%，业绩符合预期。
　　收入增长费控改善，多因素导致毛利率承压。2023年全年公司归母净利润同比下降13.8%的主要原因：（1）2023全年公司主营业务毛利率同比下降3.4pct至12.8%；其中成熟项目和新进项目的毛利率分别为13.2%和9.7%，同比分别下降4.0pct和0.5pct。毛利率下降主要由以下因素导致：公建物业客户预算缩减、竞争加剧导致新拓和续约价格下降、利润率偏低的新进项目增加以及刚性人工成本增加。（2）由于2022年存在信用减值转回，2023年信用减值损失同比增加1880.9万元。（3）公司推进城市合伙人计划使得2023年少数股东损益占净利润比重同比提升5.1pct至5.2%。但公司销管费率同比下降1.8pct至6.9%，有所改善。
　　市场拓展保持稳定，经营性现金流大幅改善。公司在日趋激烈的竞争环境下展现出较强的发展韧性。2023年全年公司新拓项目中标总金额18.8亿元，饱和年化合同收入9.7亿元，同比基本持平。截至2023年末，公司在管项目数量513个，同比增长7.6%；在管面积1.3亿方，重庆以外区域的项目面积占比提升至60.2%。同时公司通过加强对应收账款的管理和优化供应商结算方式等措施，加快资金回流，2023年经营性现金流大幅改善至2.26亿元，同比增加1.36亿元。
　　多业态齐头并进，医养业态取得突破。2023全年公司办公/公共/学校/商住/航空物业收入同比分别增长19.7%/40.3/13.9%/11.1%/9.5%。公共物业中重点孵化的医养业态取得较大突破，2023年新中标重庆医科大学附属第二医院渝中院区、长海医院等优质项目。2023年公司新取得多个机场项目并着力打造航空地面服务核心产业链，年内完成收购三家机场服务相关企业。
　　回购增持彰显管理层信心，维持高分红比例。2023年末公司陆续发布回购及高管增持计划。截至2024年3月31日，公司已回购股份116.1万股，占公司总股本的0.51%，成交金额达1247.2万元。截至2024年1月31日，公司高管累计增持股份达81.3万股，占公司总股本的0.36%，增持金额约989万元。同时公司2023年拟每股分红0.285元，分红比例达40.1%。以上动作均体现了公司管理层对公司未来发展的信心以及对股东利益的重视。
　　盈利预测：公司作为非住物管龙头企业，五大业态稳步发展。根据公司最新年报情况，我们下调公司2024/2025年的归母净利润预测为1.8/2.1亿元（前值为2.4/3.2亿元），预计2026年归母净利润为2.3亿元。对应的EPS为0.80/0.91/1.01元，对应的PE为11.9X/10.6X/9.5X，维持“买入”评级。
　　风险提示：收并购投后管理不及预期；外拓规模不及预期；新拓项目利润率水平不及预期。

　　事件:4月12日，公司披露了2023年年度报告，2023年度公司营业收入实现31.27亿元，同比增长20.35%；实现归属于上市公司股东的净利润1.6亿元，同比下降13.83%。公司拟向全体股东给每10股派现金红利2.85元（含税），派发现金红利总额占公司股东净利润比重为40.07%。
　　点评：
　　受市场环境以及项目运营周期等多因素影响公司利润下滑：（1）收入端，公司2023年Q4实现营业收入8.35亿元，同比增长21.97%，环比+2.20%，收入端增速表现稳健；（2）利润端，公司Q4归母净利润实现0.34亿元，同比下滑10.48%。2023年利润下降原因拆解：①由于市场竞争加剧、公司收入结构转变、成本上升等因素所致公司毛利率下降，公司2023年Q4毛利率为9.17%，同比下降4.47pct，环比下降3.87pct，2023年全年公司毛利率为12.82%，同比下降3.36pct，一方面由于客户预算收紧以及市场竞争加剧，另一方面公司重庆外区域（收入占比65.02%，同比+4.98pct，毛利率为11.26%，同比-2.49pct）收入占比提升以及新进入项目运营周期较短（成熟项目和新进项目收入占比分别为89.31%和10.69%，毛利率分别为13.15%和9.66%，同比变动-3.97pct和-0.49pct），叠加人工成本的刚性上升等综合因素导致公司毛利率持续承压；②公司少数股东损益占比提升至5.2%；（3）费用端，股权激励费用下降以及持续优化管理模式，2023年度管理费率明显下降，2023年度公司管理费用率为5.53%，同比下降1.81pct，期间费用率综合同比下降1.67pct，公司计划在“五五”规划期间，初步建成营销、运营、人力、财务、内控等职能条线的共享平台，搭建集团、业务单元和项目三级管理模型，逐级向下赋能体系。
　　房地产行业下行，物业管理行业竞争持续加剧，2023年公司新拓项目规模仍保持定力，重点业态规模均有一定增长：2023年度，公司新拓展项目中标金额18.76亿元，同比减少1.8%，饱和年化合同收入金额9.69亿元，同比下降4.2%，降幅较前三季度明显收窄，公司在学校、医养、金融写字楼等重点业态上均取得了较大突破。2023年公司办公/公共/学校/商住/航空营业收入分别为12.7/7.8/4.3/3.5/3.0亿元，同比分别增长19.7%/40.33%/16.09%/4.39%/7.47%。
　　公司城市服务收入实现大幅增长。分产品来看，公司2023年基础物业/创新业务/城市服务营业收入分别为27.5/1.1/2.6亿元，同比分别增长14.3%/14.3%/184.3%。
　　盈利预测与投资建议：2023年由于行业竞争加剧等因素影响公司毛利率持续承压，2024年公司计划通过业态聚焦、城市聚焦、新赛道聚焦，夯实特色化差异化发展优势，基于2023年业绩表现我们下调公司业绩预测，预计24-26年归母净利润分别为1.8/2.1/2.4亿元（2024-2025年原盈利预测结果为2.1/2.5亿元），维持“买入”评级。
　　风险因素：市场竞争持续加剧、公司项目外拓不及预期、项目转化不及预期、毛利率持续下降等

　　盈利能力继续承压，维持“增持”评级
　　公司4月29日发布一季报，24Q1实现营收8.7亿元，同比+20%；归母净利润0.4亿元，同比-17%。我们维持24-26年EPS为0.80/0.93/1.09元的盈利预测。可比公司平均24PE为11倍（Wind一致预期），尽管公司盈利能力面临继续承压，但考虑到公司过往表现出的优秀市拓能力和A股流动性溢价，我们依然认为公司合理24PE为13.5倍，目标价10.80元，维持“增持”评级。
　　24Q1营收继续创出单季新高，但依然增收不增利
　　随着前期拓展项目的逐步进场，24Q1公司营收保持稳健增长，继续创出单季度营收新高。但与23年报类似的是，公司继续出现“增收不增利”的现象，归母净利润同比下滑，主要因为：1、受市拓激烈竞争、客户压缩成本和新进项目仍在培育期等因素影响，毛利率同比-3.6pct至12.2%；2、城市合伙人计划导致少数股东损益占比同比+9.1pct至9.5%。得益于股权激励费用的减少及管理提效，公司管理费用率同比-1.3pct至5.2%，一定程度上对冲了上述因素的影响。
　　多措并举维护股东利益
　　面对资本市场调整，公司采取多项举措维护股东利益：1、23年派息率同比+3.3pct至40.1%；2、23年10月提出1500-2000万元的回购计划，截至24年3月末已回购1247万元；3、23年12月部分董事、高管提出1070万元的增持计划，截至1月末已增持989万元。
　　23年市拓增速有所放缓，补强航空业态核心能力
　　受日趋激烈的市拓竞争影响，23年公司新签合同金额同比-2%至18.8亿元，新签年化合同金额同比-4%至9.7亿元。公司战略布局的航空业态近年来受外部环境影响较大，公司通过三单收并购补强航空地面服务核心产业链（航空地面清洁、飞机客舱清洁、汽车维修），未来随着航空市场复苏，我们预计增速有望修复。此外，公司重点孵化的医养业态取得较大突破，和翔环保系列收并购为“市政环卫+公建物业”新业务转型奠定基础。军队类业态由于难以达到既定盈利标准，公司计划逐步减少相关的拓展投入。
　　风险提示：规模拓展不符预期，盈利能力下行风险，资产减值风险。

　　24Q1营收同比+20%，归母净利润同比-17%，符合预期。据公司公告，2024Q1，公司实现营业收入8.7亿元，同比+19.5%；归母净利润0.39亿元，同比-16.9%，符合预期；扣非后归母净利润0.38亿元，同比-15.7%。2024Q1，公司毛利率和归母净利率分别为12.2%、4.5%，分别同比-3.6、-2.0pct；基本每股收益0.17元，同比-19.1%；三项费用率（财务费用率、销售费用率、管理费用率）为6.3%，同比-1.1pct；加权净资产收益率为3.25%，同比-1.36pct；公司业绩下降，主要源于：1）部分客户预算降低，同时部分地区推行最低价招标政策，新拓及存量项目续签出现价格下降的情况；2）公司重点客户航空物业客户持续压减费用，导致航空业态经营继续呈现亏损状态；3）人工成本的刚性增加；4）公司自2022年以来推行城市合伙人计划，随着城市公司业务的增长和利润的呈现，少数股东权益较上年同期有较大增长；5）信用减值损失较上年同期有所增加。
　　23年新拓展项目金额18.8亿，年化合同金额9.7亿。据公司公告，2023年，公司新拓展项目中标总金额约18.8亿元，同比-1.6%，饱和年化合同收入金额9.7亿元，同比-4.1%。截至2023年末，公司服务面积1.7亿平米，在管项目数594个，同比+15.8%。公司聚焦重点中心城市公司实施拓展计划，并持续推动全国化经营布局，截至2023年末，公司在重庆以外区域的项目占比提升至65.8%，同比+5.6pct。
　　办公、航空、公共等业态均保持稳步增长，战略性项目拓展力度持续加大。据公司公告，2023年，分业态来看，办公物业、公共物业、学校物业、商住物业、航空物业收入分别占比41%、25%、14%、11%、9%，分别同比+20%、+40%、+16%、+4%、+7%。分产品来看，基础物业、创新业务、城市服务收入分别占比88%、4%、8%，分别同比+14%、+14%、+184%。分区域来看，重庆、重庆外区域收入分别占比35%、65%，分别同比+5%、+30%，公司全国化布局持续推进。
　　投资分析意见：收入稳步增长，业绩仍旧承压，维持“增持”评级。新大正作为独立第三方物管公司，战略聚焦非住宅物业管理优质赛道，在学校、公共、航空等业态领域具备长期的管理经验和服务口碑。公司积极招揽众多优秀管理人才，构建多层次激励机制，有望推动公司规模加速提升。我们维持公司2024-26年归母净利润预测为1.76、1.96亿元、2.10亿元，目前公司24年PE为12倍，维持“增持”评级。
　　风险提示：业务拓展不及预期、收并购不及预期、人工成本上升过快致利润率下行风险、交易所就公司限制性股票激励发布了关注函，目前公司尚未回复。

　　营业收入稳定增长，提高分红回馈股东。公司2023年实现营业收入31.3亿元，同比增长20.4%；实现归母净利润1.6亿元，同比下降13.8%。公司五大业务板块办公物业、公共物业、学校物业、商住物业和航空物业的增速分别为19.7%、40.3%、16.1%、4.4%和7.5%，占比分别为40.6%、25.0%、13.9%、11.1%和9.5%。公司拟以向全体股东每10股派发现金红利2.85元（含税），拟派发现金红利6415.8万元（含税）,占归母净利润的比例为40.07%。经营活动现金流量净额2.26亿元，较上年同期增加1.36亿，经营性现金流的大幅度改善。
　　深耕区域重点城市，全国化战略成效显著。2023年新拓展项目中标总金额18.76亿元，饱和年化合同收入金额9.69亿元。截至2023年末，公司项目管理部数量达到594个，较上年增长15.79%，服务面积增至约1.7亿平方米。重庆以外区域的项目占比提升至65.8%，数量同比增长26.5%。2023年公司重庆实现收入10.9亿元，同比增加5.3%，重庆以外区域收入20.3亿元，同比增长30.3%，重庆以外区域收入占比提升至65.0%，较上年提升4.98个百分点。
　　五大业态齐发力，公共业态增速亮眼。公司主要布局五大细分业态，期末办公、公共、学校、商住、航空项目数量分别为258/150/91/69/25个。办公物业在五大业态中营收占比最高，2023年办公物业营业收入12.8亿元，同比增长19.7%，新增37个办公项目。公共物业收入7.8亿元，同比增长40.3%，2022年底收购的和翔环保实现平稳过渡，医养业态取得突破。学校物业收入4.4亿元，同比增长16.1%，新拓展年合同金额近1.6亿元。商住物业实现收入3.5亿元，同比增长4.4%，成功中标璧山一体化项目并正式进场动工。航空物业为公司战略业态，2023年航空物业收入3.0亿元，同比增长7.5%，期内新取得宁波栎社国际机场、郑州新郑国际机场、呼和浩特白塔国际机场等多个项目。
　　盈利预测与投资建议。预计2024-2026年归母净利润将保持12.3%的复合增长率。考虑到公司目前管理规模拓展速度较快，维持“持有”评级。
　　风险提示：项目拓展不及预期、劳务成本上涨等风险。

　　23年营收同比+20%，归母净利润同比-14%，符合业绩预告预期。据公司公告，2023年，公司实现营业收入31.3亿元，同比+20.4%；归母净利润1.60亿元，同比-13.8%，符合业绩预告预期；扣非后归母净利润1.40亿元，同比-14.1%。2023年，公司毛利率和归母净利率分别为12.8%、5.1%，分别同比-3.4、-2.0pct；基本每股收益0.7元，同比-13.4%；三项费用率（财务费用率、销售费用率、管理费用率）为6.8%，同比-1.7pct；加权净资产收益率为14.0%，同比-4.1pct；公司业绩下降，主要源于：1）部分客户预算降低，同时部分地区推行最低价招标政策，新拓及存量项目续签出现价格下降的情况；2）公司重点客户航空物业客户持续压减费用，导致航空业态经营继续呈现亏损状态；3）人工成本的刚性增加；4）公司自2022年以来推行城市合伙人计划，随着城市公司业务的增长和利润的呈现，少数股东权益较上年同期有较大增长；5）信用减值损失较上年同期有所增加。此外，公司拟每10股派发现金红利2.85元（含税），对应分红比例40%，对应股息率3%。
　　23年新拓展项目金额18.8亿，年化合同金额9.7亿。据公司公告，2023年，公司新拓展项目中标总金额约18.8亿元，同比-1.6%，饱和年化合同收入金额9.7亿元，同比-4.1%。截至2023年末，公司服务面积1.7亿平米，在管项目数594个，同比+15.8%。公司聚焦重点中心城市公司实施拓展计划，并持续推动全国化经营布局，截至2023年末，公司在重庆以外区域的项目占比提升至65.8%，同比+5.6pct。
　　办公、航空、公共等业态均保持稳步增长，战略性项目拓展力度持续加大。据公司公告，2023年，分业态来看，办公物业、公共物业、学校物业、商住物业、航空物业收入分别占比41%、25%、14%、11%、9%，分别同比+20%、+40%、+16%、+4%、+7%。分产品来看，基础物业、创新业务、城市服务收入分别占比88%、4%、8%，分别同比+14%、+14%、+184%。分区域来看，重庆、重庆外区域收入分别占比35%、65%，分别同比+5%、+30%，公司全国化布局持续推进。2023年，办公物业方面，公司新中标中共广州市委机关事务管理局、国家开发银行湖南省分行等标志性项目；公共物业方面，公司新中标标重庆医科大学附属第二医院渝中院区、长海医院等项目；战略性项目拓展力度持续加大。航空物业方面，公司新中标宁波栎社国际机场、郑州新郑国际机场、呼和浩特白塔国际机场等多个项目，并着力开展打造航空地面服务核心产业链，继续积累航空物业领域优势。
　　投资分析意见：业绩仍旧承压，多业态拓展保持积极，维持“增持”评级。新大正作为独立第三方物管公司，战略聚焦非住宅物业管理优质赛道，在学校、公共、航空等业态领域具备长期的管理经验和服务口碑。公司积极招揽众多优秀管理人才，构建多层次激励机制，有望推动公司规模加速提升。考虑到物管行业竞争加剧，公司新拓展增速受到较大压力，并且经济下行压力背景下，高毛利率的增值服务受冲击较大，导致毛利率下降超预期，因此我们下调公司2024-25年归母净利润预测至1.76、1.96亿元（原预测值为2.09、2.57亿元），并引入2026年归母净利润预测2.10亿元，目前公司24年PE为12.2倍，略低于可比公司（招商积余、华润万象生活）平均13.3倍，维持“增持”评级。
　　风险提示：业务拓展不及预期、收并购不及预期、人工成本上升过快致利润率下行风险、交易所就公司限制性股票激励发布了关注函，目前公司尚未回复。

　　23年增收不增利，维持“增持”评级
　　公司4月11日发布年报，23年实现营收31.3亿元，同比+20%；归母净利润1.6亿元，同比-14%；派息率40.1%，同比+3.3pct。考虑到市拓竞争压力，我们下调营收和毛利率，预计公司24-26年EPS为0.80/0.93/1.09元（24/25年前值0.96/1.24元）。可比公司平均24PE为10倍（Wind一致预期），尽管公司23年归母净利润承压，但考虑到公司过往表现出的优秀市拓能力和A股流动性溢价，我们认为公司合理24PE为13.5倍，目标价10.80元（前值14.63元，基于19倍23PE），维持“增持”评级。
　　收并购推动城市服务快速增长，盈利能力继续承压
　　23年公司营收保持稳健增长，其中基础物管/创新业务/城市服务同比+14%/14%/184%，城市服务在22-23年和翔环保系列收并购助力下取得快速增长。但公司归母净利润同比下滑，主要因为：1、受市拓激烈竞争、客户压缩成本和新进项目仍在培育期等因素影响，毛利率同比-3.4pct至12.8%，其中基础物管毛利率同比-3.4pct至11.8%；2、受会计估计变更影响，信用减值损失同比+0.19亿元；3、城市合伙人计划导致少数股东损益占比达到5.2%。得益于股权激励费用的减少及管理提效，管理费用率同比-1.8pct至5.5%，一定程度上对冲了上述因素的影响。
　　市拓增速有所放缓，补强航空业态核心能力
　　受日趋激烈的市拓竞争影响，23年公司新签合同金额同比-2%至18.8亿元，新签年化合同金额同比-4%至9.7亿元。公司战略布局的航空业态近年来受外部环境影响较大，公司通过三单收并购补强航空地面服务核心产业链（航空地面清洁、飞机客舱清洁、汽车维修），未来随着航空市场复苏，我们预计增速有望修复。此外，公司重点孵化的医养业态取得较大突破，和翔环保系列收并购为“市政环卫+公建物业”新业务转型奠定基础。军队类业态由于难以达到既定盈利标准，公司计划逐步减少相关的拓展投入。
　　经营性现金流大幅改善，多措并举维护股东利益
　　23年公司加强应收账款、应付账款管理，经营性现金流净额同比+152%至2.3亿元。面对市场调整，公司采取多项举措维护股东利益：1、派息率同比+3.3pct至40.1%；2、23年10月提出1500-2000万元的回购计划，截至24年3月末已回购1247万元；3、23年12月部分董事、高管提出1070万元的增持计划，截至1月末已增持989万元。
　　风险提示：规模拓展不符预期，盈利能力下行风险，资产减值风险。