主营业务:
集团主要从事物业发展及物业投资业务。
报告期业绩:
截至二零二三年十二月三十一日止年度，集团实现总收益约为人民币6,117.6百万元（二零二二年：人民币2,340.9百万元），同比上升约161.3%。毛利约为人民币1,576.3百万元（二零二二年：人民币1,032.7百万元），同比上升约52.6%，截至二零二三年十二月三十一日止年度之毛利率为25.8%（二零二二年：44.1%）。
报告期业务回顾：
年内，集团顺应当前行业发展趋势，拥抱市场变化，顺势而为，聚焦粤港澳大湾区核心城市、核心区域的高价值住宅和商业发展项目，不断推动现有土储项目走深走实，包括：深圳白石洲城市更新项目、深圳黎光项目、珠海东桥项目（珠海玺悦湾）、深圳沙嘴二期项目（深圳红树湾壹号二期尚悦府）等等，频频传来佳音。随著深圳南山、福田两大核心区域旧改项目二零二三年下半年陆续入市，集团的现金流入及综合实力将迎来质的飞跃，正式迈入大型旧改项目建设的丰收期。
具体来看，白石洲项目作为深圳市核心区域深南大道主干沿线最后一个‘航母级’体量的城市更新项目，其以独有的稀缺性、复杂性成为深圳规模最大、关注度最高、最具代表性的城中村旧村改造项目。该项目毗邻华侨城，位于深圳第一梯队的传统豪宅区，又享有深圳五大总部基地和自身产业配套区的辐射优势，是坐拥城市资源与景观资源的双级豪宅，商业价值极高。根据规划，白石洲项目总建筑面积约500万平方米，计容建筑面积约为358万平方米，以罕见的体量实现了单一项目规模化，预计将用八到十年的时间、分为四期滚动开发完成。二零二三年，白石洲项目一期已于下半年正式开盘入市。白石洲项目一期以住宅和公寓产品为主，总计约2,746套，住宅主力户型在110125平之间，承接市场逐步释放的三房至四房的改善型需求。截至二零二三年十二月三十一日，白石洲项目优异的销售数据彰显出购房者对于项目的地段、配套、产品设计以及集团品牌的高度认可。
白石洲项目一到四期整体来看，签约率已超95%，达至里程碑式的节点；二期至四期业已陆续启动旧屋拆除工作，预计二零二四年具备全面开工条件，实现项目的滚续开发与发展。涓涓细流，汇成江河，白石洲项目陆续开启预售对于集团的发展具有里程碑式的意义，大型旧改项目以其航母级的规模一方面给集团带来了可观的盈利能力，推动跨越式的发展，另一方面，层出不穷的优秀产品，更擦亮了绿景的‘金字招牌’，提升了集团的美誉度，进一步扩大了行业影响力和核心竞争力。白石洲城市更新项目将按专规分为住宅、公寓、商业三种业态进行开发，商业板块包括一座购物中心及超甲级写字楼。该项目商业配套位于深圳南山区核心位置，坐拥湾区发展十字中轴，整体定位为粤港澳大湾区顶级地标式商业建筑群，有望成为深圳市核心地段的核心资产，公允价值具有长远增长潜力，预计将为集团提供长期租金回报。项目一期规划来看，集团已陆续开启商业运营筹备，储蓄战略合作品牌三百余个。随著未来八到十年白石洲商业的陆续落成，集团的商业面积将新增数十万平方米，进一步夯实集团商住并举的发展模式，持续为集团资产增量提质，凝聚优势。
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深圳其他旧改项目方面，深圳沙嘴二期项目（红树湾壹号二期尚悦府）于二零二三年八月开盘，截至年底已全部清盘。尚悦府位于深圳市福田区沙嘴路和金地一路交汇处，属于福田区核心CBD一级辐射范围，四面环景，拥有一线滨海树林景观，价值稀缺。根据建设进度，预计二零二四年中交付，快于周围竞品楼盘。深圳黎光项目签约率已达100%，其后集团将根据现金流的铺排继续推进项目进度，择机开工。
珠海旧改项目方面，东桥项目（珠海玺悦湾）作为珠海市香洲南湾核心豪宅区的高端住宅项目，自二零二一年十月开盘以来，多次登上区域热销排行榜。二零二三年，珠海玺悦湾项目以优越的地理位置、高品质的人居设计摘得珠海市楼盘销售（网签销售）额第一名，深受市场热捧。截至二零二三年十二月三十一日，珠海玺悦湾北区余下的可售存货市值（含车位及商铺）约人民币23.1亿元，预期未来将持续为集团带来合约销售收入，丰富集团现金流来源。
年内，集团坚持‘住宅+商业’双轮驱动的协同发展模式，在发展住宅物业的同时，通过持有和经营位于大湾区核心城市核心区域的商业物业，以稳定的租金流入，沉淀深耕，坚韧成长。二零二三年，集团商业地产佐阾系列在深圳再增重要一子－佐阾新邑购物中心盛大开幕；同时，与万达集团合作的化州国际花城万达广场于二零二三年八月十日盛大启航。万达广场是粤西商业的重要力作，其开幕将为化州国际花城项目增添重要的区域商业配套，同时为集团品牌价值持续赋能。二零二三年，集团继续拓展商业版图，商业物业数量超过30个，商业面积约达1,655,737平方米。随著城市化进程的持续推进以及粤港澳大湾区的加速发展，高增长潜能城市与商业综合体互相赋能，集团核心商业物业的创收能力预期将再上一层楼，不断迸发出夺目的闪光点，书写浓墨重彩的一笔。
财务方面，集团根据内外部环境的变化以及投资需求，注重加强财务管控，强化预算管理，降低资金回笼风险，灵活运用多元化筹资策略，有效控制运营成本，维持充裕的现金流水平，推动财务结构持续优化，提升集团的经济效益和社会效益。二零二三年，集团以‘守信负责’的气魄与决心，成功足额兑付4.7亿美金到期美元债以及境内的人民币16亿元CMBS票据，兑付完成后，集团已无任何一笔美元债，安全系数大幅提升。此外，集团继续坚持以银行贷款及其他有抵押贷款为主，债务结构简单清晰，二零二三年借贷新增提款逾人民币130.9亿元，为集团顺利有序地开发及建设各旧改项目提供了有力支撑。
土储方面，截至二零二三年十二月三十一日，集团拥有土地储备约686万平方米，其中约79%位于大湾区内的深圳、中国香港、珠海及东莞等大湾区核心城市核心地段，可以预估优质的土储，蕴藏著巨大的利润。此外，在陆续推进其他旧改项目走向成熟的同时，集团将密切审视市场及行业环境变化，采取多个渠道相结合的方式积极拓展旧改项目，以获取优质、成本低的土储，铸造集团稳固的护城河。
凭藉稳健的经营基本面及良好的品牌声誉，集团再获行业及市场的广泛认可。二零二三年，集团获得‘2023年深圳市房地产行业综合实力十强’、‘2023年深圳市房地产开发行业社会责任标杆企业’、‘2023中国价值地产总评榜－年度价值城市运营商’、‘2023中国房地产健康房企’、‘第十三届深圳地产资信10强’、‘2023年度杰出社会责任企业’、‘表现力指数2023年度商业地产企业表现百强第50名’、‘商业地产企业综合实力TOP100’、‘粤港澳湾区物业服务力百强企业’、‘改革开放45周年贡献奖－价值标杆楼盘’、‘2023年度深圳最值得网民信赖品牌’、‘2023湾区产城创新－城市发展贡献奖’、‘中购联购物中心行业2023年度社区购物中心卓越榜’等荣誉称号。未来，集团将继续服务粤港澳大湾区发展大局，坚持可持续发展，机敏应变，锐意创新，以国际化视野打造精品，为消费者提供多元化、高质量的产品与服务。
业务展望：
二零二三年，中国房地产市场继续底部调整，行业政策层面前稳后松，地方政策松绑加力提速。根据《克尔瑞》研究报告资料显示，截至二零二三年十二月底，全国至少273个省市出台超过600次宽松性政策，从三四线到核心一二线反向传导，限制性行政措施几乎都已退出。展望二零二四年，地方房地产调控政策有望进一步优化，一线及部分强二线城市调控政策尚有松绑空间。
纵观中国城市化发展路径，主要超大特大城市已经进入了深度城市化进程，房地产市场也由高速发展阶段全面转入存量提质阶段，表明深耕核心城市、核心区域的城市更新模式迎来了新的发展机遇。接续党的二十大报告强调的‘实施城市更新行动’，二零二三年七月，住建部发布‘关于扎实有序推进城市更新工作的通知’，进一步要求城市更新要立足永续发展、启动城市活力，从顶层设计出发扎实有序推进城市更新。深圳作为中国特色社会主义先行示范区，经过改革开放四十年的高速发展，如今已经演变成全球高密度人口的‘超大城市’之一，人口与产业的强大虹吸力使得‘土地供应紧张’问题成为城市发展的隐形‘天花板’。深圳于二零零九年在全国率先提出了‘城市更新’的概念，出台了《深圳市城市更新办法》；二零二一年三月，深圳又率先正式实施了全国首个城市更新地方立法《深圳经济特区城市更新条例》，从立法层面完成了城市更新的顶层设计。深圳市政府高度重视城市更新领域且与其他地区不同的是，深圳城市更新自始便采取了市场主导的模式，充分激活和调动市场各要素，这有利于民营企业和资本有效地参与城市更新业务，助力城市向现代化蝶变。
绿景（中国）早在九十年代含著‘深圳城市更新改造’的金汤匙进入房地产领域，凭藉前瞻性的发展战略以及近三十年的城市更新项目经验，集团在深圳乃至粤港澳大湾区城市更新领域持续推进了多个旧改精品项目，获得众多美誉与良好口碑，是目前深圳城市更新专业委员会创始委员及主任单位。集团坚持与国家发展同频、与时代进步共振、与美好生活同行，通过城市更新把高质量发展同满足人民美好生活紧密结合，已成长为粤港澳大湾区城市更新领域的佼佼者。
展望未来，集团将继续秉承‘持续提升城市价值’的企业使命，深化‘双核’战略布局，借助自身资源及专业优势，享受大湾区核心城市成长的红利，把握新的发展机遇，广度与深度同频，力度与温度兼备，不断提升城市功能品质，优化城市空间和功能布局，让人民生活更美好更幸福，让城市成为‘宜居，宜业，宜学，宜商，宜游，宜养之城’，将做最受尊敬的城市价值创造者的目标落到最实处。
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