主营业务:
公司及其附属公司(统称‘集团’)之主要业务为物业发展、投资及买卖,酒店经营及管理,墓园发展及经营,货品及商品(包括艺术品)销售,以及证券投资及买卖。
报告期业绩:
于回顾期内，集团收入为约70,600,000港元（2022年：38,800,000港元），包括如下：
•于回顾期内完成的物业销售额为约49,800,000港元（2022年：1,400,000港元）；
•租金及管理费收入为约9,900,000港元（2022年：13,500,000港元），当中位于中华人民共和国（‘中国’）东莞市长安镇之物业于2022年9月5日出售后，于回顾期内并无租金收入；
•来自证券投资及买卖之收入为约1,900,000港元（2022年：14,600,000港元），其为来自债券投资的利息收入；及•墓园资产销售额为约9,000,000港元（2022年：9,300,000港元）。
报告期业务回顾：
于回顾期内，集团的物业投资及发展业务受物业市况下跌及利率上升的影响，导致物业价值有所减少。此外，集团于上市公司债券的投资表现持续受到中国房地产行业市况欠佳的不利影响。
A.投资物业集团于中国香港、中国及马来西亚持有以下投资物业组合，提供稳定及经常性租金收入。
1.中国香港新界屯门业旺路弦坊（拥有100%权益）弦海之总楼面面积（‘总楼面面积’）约为117,089平方尺，共有371个住宅单位及30个住宅停车位，其中所有住宅单位已于过往年度售罄。于回顾期内，一个销售额约为1,300,000港元之停车位亦已完成交付。集团将继续推广余下未售的21个停车位。
弦坊为一幢两层高的商业裙楼，设有约16个商舖及12个商业停车位，其中12个商舖已分别出租予独立第三方，每年租金收入合共约3,900,000港元。集团将继续推广余下舖位及停车位，以赚取租金收入。于2023年9月30日，该物业以估值约177,000,000港元列账。
庄士•中心城设有一幢6层高的商业裙楼，总楼面面积合共约29,600平方米。在该裙楼上建有两座分别为27及33层高的双子大厦（AB座及C座），总楼面面积合共约62,700平方米。
由于鞍山经济疲弱，加上受到新型冠状病毒（Covid-19）疫情的不利影响，因此商业活动和租赁进展缓慢。于回顾期内，集团已将若干住宅单位出租予多个租户，租金收入总额约为人民币400,000元（相等于约500,000港元）。集团将探索更多招商方案以推广和出租商业裙楼及双子大厦单位。该物业于2023年9月30日的估值降至约人民币541,700,000元（相等于约581,400,000港元），其中商业裙楼为人民币216,300,000元，双子大厦为人民币325,400,000元。
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3.福建省厦门市之酒店及度假村别墅（拥有59.5%权益）该酒店及度假村别墅位于厦门市思明区，由集团开发一幢6层高共100间客房的酒店大楼（总楼面面积为8,838平方米）及30幢别墅（总楼面面积合共约9,376平方米）。于2023年9月30日，该等物业以估值人民币383,200,000元（包括酒店估值人民币171,200,000元及30幢别墅估值人民币212,000,000元）列账。集团应占估值约为人民币228,000,000元（相等于约244,700,000港元），而集团所占的总投资成本则约为人民币155,200,000元（相等于约166,600,000港元）。
于回顾期内，酒店大楼及23幢别墅已出租予厦门佲家鹭江酒店，以‘鹭江•佲家酒店’经营业务。余下7幢别墅亦已出租予独立第三方。该酒店及度假村别墅的每年租金收入合共约人民币19,400,000元（相等于约20,800,000港元）。自2022年第四季度起，该酒店及度假村别墅所处主干道龙虎山路封闭，以便建设思明区的地铁。此举不仅对该酒店及度假村别墅的交通造成不便，亦对租户的业务需求造成不利影响。有鉴于此，集团已向该酒店及度假村别墅的租户于一段合理的时间内提供若干减免，直至道路恢复通行。诚如于2023年6月26日所公布，集团与厦门佲家鹭江酒店订立第二份修订协议，以降低酒店大楼及3幢别墅的租金，期限为2023年12月起至有关当局开通道路连接当月（目前预期为2025年2月）止期间。
4.广东省广州市庄士•映蝶蓝湾之一幢别墅（拥有100%权益）集团于广州拥有一幢别墅及4个停车位作为投资用途，总楼面面积约为318平方米。该别墅于2023年9月30日以估值人民币7,900,000元（相等于约8,500,000港元）列账。集团将保留该别墅以备日后升值。
5.广东省东莞沙田之商业物业（拥有100%权益）集团于东莞沙田拥有一幢4层高的商业楼宇，提供商业、零售及写字楼用途，总楼面面积合共约4,167平方米。于2023年9月30日，该物业的估值为人民币36,300,000元（相等于约39,000,000港元）。于回顾期内，该物业其中一层已出租予中国人寿东莞分公司作办公室用途，地面层已出租予一名独立第三方作零售用途。每年总租金收入约为人民币800,000元（相等于约900,000港元）。就出租该物业余下单位之招商正在进行中。
庄士大厦位于市中心核心地段，毗邻坐落在吉隆坡中心商业区枢纽及著名购物地段的地标购物中心PavilionKL。庄士大厦建于一幅永久业权地块之上，为一幢29层高办公大楼，其商舖及写字楼面积约为254,000平方尺（其可出租净面积总数约为195,000平方尺），并设有298个停车位。于2023年9月30日，该物业的估值降至159,500,000马来西亚元（相等于约265,900,000港元），相当于可出租净商舖及写字楼面积的平均尺价为每平方尺约818马来西亚元（相等于约1,363港元）。
庄士大厦已出租予多个租户，租用率约为54%，每年租金收入约为5,200,000马来西亚元（相等于约8,700,000港元）。集团将寻求合适机会出售该物业，以加快此项投资之回报。
除上述投资物业外，集团将物色合适机会扩大其投资物业组合，以增加集团的经常性及稳定收入。
B.物业发展1.中国香港鸭脷洲平澜街8号弦岸（拥有100%权益）该物业的地盘面积约为4,320平方尺，可发展总楼面面积约为40,000平方尺。该物业将发展为一幢27层高的商住大厦，共105个住宅单位，包括住客会所设施，以及设于基座之商舖。
上盖建筑工程已完成。内部装饰及外墙装修工程现正进行中。预期该项目将于2024年上半年取得竣工入伙纸。受物业市况下跌及高利率的影响，于回顾期内，本项目录得进一步减值拨备约74,700,000港元（2022年：零）。集团将密切留意中国香港物业市况，以展开预售。
2.辽宁省鞍山市庄士广场（拥有100%权益）庄士广场毗邻庄士•中心城，为集团通过政府土地拍卖购入于铁东区核心地段的第二幅土地，土地面积约为39,449平方米。由于政府机关与当地铁路公司尚未能妥善整合约1,300平方米之土地业权，故集团的土地面积因被当地铁路公司占用而有所减少。集团现正与当地部门协商并将物色合适机会出售该项目。
3.湖南长沙（拥有69%权益）集团拥有位于长沙市的物业发展项目69%实际权益，而集团于中国合营公司作出的历年投资成本总额约为23,100,000港元。中国合营公司目前的自愿清算正在进行中。根据清算组对中国合营公司资产及负债的初步评估，在长沙市道疲弱的不利影响下，中国合营公司股东可获得的分配数额可能不多，但实际结果仍将视乎清算程序的最终结果而定。因估计该中国合营公司已为净负债，因此其在集团综合财务报告内之综合净值已为零。
4.四川成都（拥有51%权益）集团持有位于成都市武侯区一个项目51%发展权益。集团于该项目的账面成本约为人民币132,900,000元（相等于约142,600,000港元），当中已计及集团于2021年8月透过法院执行收到的部份判决款项约人民币12,900,000元（相等于约13,800,000港元）。集团将继续探索各种方法以收回投资。
5.其他诚如过往所报告，集团已获得北京法院的判决，要求有关四合院登记业主将业权登记予集团的指定持有人。一间四合院已于截至2022年3月31日止年度完成登记，而另一间四合院的登记程序正在进行中。
C.广东省四会市聚福宝（拥有86%权益）聚福宝华侨陵园属于四会市的经营性墓园，由当地政府机关同意安排约518亩之土地作为发展。聚福宝华侨陵园按分期开发方式发展。第一期占地约100亩已完成开发5,485幅墓地、一座陵塔提供550个骨灰龛位及一幢行政及客户服务大楼。
余下418亩土地将分别为第二期至第五期发展。根据第二期至第五期之经修订总规划，268亩土地将可兴建约36,726幅墓地，另150亩则规划为道路及绿化带。第二期至第三期已取得约143亩之土地使用权，其将可建合共约22,212幅墓地。而第四期至第五期已取得约5.2亩之土地使用权，另外还需取得约119.8亩之土地配额，以兴建合共约14,514幅墓地。至于150亩的道路及绿化带规划，聚福宝将按当地部门的要求确定有关安排。部份土地的地盘平整及建造工程正在进行中。
于2023年9月30日，墓园资产（包括非控制性权益）以账面成本约人民币914,100,000元（相等于约981,100,000港元）列账。
聚福宝已取得全面营销执照，不仅可于中国销售，亦包括向海外华侨以及中国香港、中国澳门及中国台湾居民销售。于2023年9月30日，项目约有2,716幅墓地及526个骨灰龛位可供出售。聚福宝将检讨其销售及市场推广策略，并在其品牌建立及客户服务方面采取更积极主动的措施。
于2023年9月30日，集团拥有北海约19.35%权益及中漆约0.6%权益，该两间公司均于中国香港联合交易所有限公司主板上市。北海及其附属公司主要从事房地产业务，并透过其拥有75%权益的附属公司中漆则主要从事以自家品牌制造及销售油漆产品，并放眼于中国市场。
鉴于北海及中漆于2023年9月30日之股份收市价分别为每股0.31港元（2023年3月31日：每股0.38港元）及每股0.285港元（2023年3月31日：每股0.325港元），集团于北海及中漆的投资账面总值约为116,000,000港元（2023年3月31日：142,000,000港元）。账面值变动于财务报告内以‘储备’入账。
2.投资于上市公司债券及其他投资于2023年9月30日，集团持有162,500,000港元之投资，当中32,600,000港元之投资为上市公司债券，而余下129,900,000港元为其他投资。
于回顾期内，集团上市公司债券投资表现持续受到中国房地产债券行业市况欠佳的不利影响，集团持有的若干上市公司债券因而出现违约情况。因此，集团投资录得除税前亏损净额64,500,000港元，当中包括来自债券投资之利息及其他收入1,900,000港元、赎回投资之收益净额400,000港元，以及主要因于结算日按市值评估所持投资而产生之投资未变现公平值亏损66,800,000港元。未变现公平值亏损属会计亏损，对集团现金流量并无造成直接影响。集团大部分上市公司债券投资正考虑进行债务重组。集团已于期内考虑若干上市公司债券投资的重组对换。诚如于2023年11月21日所公布，融创中国控股有限公司的重组工作已成功完成，而集团持有的违约旧债券已对换为各类新债券。
2.投资于上市公司债券及其他投资集团的其他投资（其中约39,400,000港元以人民币为单位，及约90,500,000港元以美元为单位），包括金融科技公司、创投平台、高科技公司及投资基金（未于或刚于市场上市）。于回顾期内，集团行使权利逐步赎回其中一项本金额为人民币30,000,000元的投资，截至2023年9月30日已合共收回人民币6,000,000元，且预计将于本财政年度末收回余下部份。集团将继续不时监控其相关投资组合之表现。
业务展望：
展望未来，集团对全球经济前景持谨慎态度。中国方面，集团认为经济增长将有所放缓，同时房地产开发行业的资金流动性危机仍待解决。中国香港方面，公司正面临房地产行业下行及利率攀升的双重挑战。在此环境下，集团在不断优化业务之余，亦将继续物色机会，旨在增加收入，并为股东带来最大回报。
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