主营业务:
公司及其附属公司（统称‘集团’）之主要业务为物业发展、投资及买卖，酒店经营及管理，墓园发展及经营，货品及商品销售，以及证券投资及买卖。
报告期业绩:
公司权益持有人应占亏损为62,300,000港元（2024年：176,200,000港元），亏损减少约64.6%。
每股亏损为港币2.65仙（2024年：港币7.51仙）。
报告期业务回顾：
A.投资物业集团于中国香港、中国及马来西亚持有以下投资物业组合，提供稳定及经常性租金收入。
1.中国香港新界屯门业旺路弦坊（拥有100%权益）弦坊之总楼面面积（‘总楼面面积’）约为24,375平方尺，为一幢两层高的商业裙楼，设有16个商舖及12个商业停车位。于2025年9月30日，该物业以估值约162,700,000港元列账。于期内，其中7个商舖及若干停车位已分别出租予独立第三方，每年租金收入合共约2,400,000港元。集团将继续推广余下舖位及停车位，以赚取租金收入。
2.辽宁省鞍山市庄士•中心城（拥有100%权益）庄士•中心城设有一幢6层高的商业裙楼，总楼面面积合共约29,600平方米。在该裙楼上建有两座分别为27及33层高的双子大厦（AB座及C座），总楼面面积合共约62,700平方米。
诚如过往所报告，鞍山市正面临严重的人口流失，突显当地物业市况下滑及前景黯淡。住宅及零售市场均持续低迷，存货滞销，买家兴趣有限，令出售或出租单位及商业裙楼的难度日益增加。
消费能力偏低，加上网络购物过度发展，导致众多商场出现凋敝状况。无论从人口下跌或商品房销售量减少的角度来看，供需两面均释出负面讯号。该物业于2025年9月30日的估值为人民币307,800,000元（相等于约336,000,000港元），其中商业裙楼为人民币94,000,000元，双子大厦为人民币213,800,000元。鉴于鞍山经济及楼市疲弱，集团将物色合适机会出售该项目。
3.福建省厦门市之酒店及度假村别墅（拥有59.5%权益）该酒店及度假村别墅位于厦门市思明区，由集团开发一幢6层高共100间客房的酒店大楼（总楼面面积为8,838平方米）及30幢别墅（总楼面面积合共约9,376平方米）。于2025年9月30日，该等物业的估值下降至人民币343,000,000元（包括酒店估值人民币154,000,000元及30幢别墅估值人民币189,000,000元）。集团应占估值约为人民币204,100,000元（相等于约222,800,000港元），而集团所占的总投资成本则约为人民币182,600,000元（相等于约199,300,000港元）。
于期内，酒店大楼及23幢别墅已出租予厦门佲家鹭江酒店，并以‘鹭江•佲家酒店’经营业务，而另有3幢别墅出租予独立第三方。
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于2025年9月30日之后，再有一幢别墅出租予一名独立第三方。
该酒店及度假村别墅的每年租金收入合共约人民币18,300,000元（相等于约20,000,000港元）。集团正积极推广余下3幢别墅，以赚取更多租金收入。
4.广东省东莞沙田之商业物业（拥有100%权益）集团于东莞沙田拥有一幢4层高的商业楼宇，提供商业、零售及写字楼用途，总楼面面积合共约4,167平方米。于2025年9月30日，该物业的估值为人民币34,200,000元（相等于约37,300,000港元）。于期内，其中一层及地面层已分别出租予独立第三方作健身房及零售用途。每年租金收入总额约为人民币700,000元（相等于约800,000港元）。集团将继续进行招商，以出租该物业的空置单位。
5.马来西亚吉隆坡苏丹依斯迈路庄士大厦（拥有100%权益）庄士大厦位于市中心核心地段，毗邻坐落在吉隆坡中心商业区枢纽及著名购物地段的地标购物中心PavilionKL。庄士大厦建于一幅永久业权地块之上，为一幢29层高办公大楼，其商舖及写字楼面积约为254,000平方尺（其可出租净面积总数约为195,000平方尺），并设有294个停车位。于2025年9月30日，该物业的估值为158,100,000马来西亚元（相等于约292,000,000港元），相当于可出租净商舖及写字楼面积的平均尺价为每平方尺约811马来西亚元（相等于约1,498港元）。
庄士大厦已出租予多个租户，租用率约为66%，每年租金收入约为5,600,000马来西亚元（相等于约10,300,000港元）。集团将寻求适当策略（包括出售）以加快此项投资之回报。
集团将物色合适机会出售其投资物业，以加强集团的现金储备及财务状况。
B.物业发展1.中国香港鸭脷洲平澜街8号弦岸（拥有100%权益）该物业的地盘面积约为4,320平方尺，可发展总楼面面积约为40,000平方尺。该物业已发展为一幢27层高的商住大厦，共105个住宅单位，包括住客会所设施，以及设于基座及地面层之商舖。截至本报告日期止，合共有52个住宅单位推出市场销售，其中已售出42个单位，总销售额约为215,000,000港元。于上一财政年度，已完成出售10个单位，总销售额为43,700,000港元，并已确认为收入。于期内，有16个单位已经交付及确认为收入，金额为83,100,000港元。余下16个单位的销售额为88,200,000港元，预计将于本财政年度下半年完成。此外，截至本报告日期止，集团已将14个住宅单位出租（包括刚出售的一个单位，其销售将于本财政年度下半年完成），每年租金收入合共约为3,000,000港元，以从该项目赚取更多收入。鉴于当前的销售进度，已刚加推18个单位出市场，并将很快可以销售。集团将密切留意中国香港物业市况，以适时推广及销售余下住宅单位及商舖。
2.辽宁省鞍山市庄士广场（拥有100%权益）庄士广场毗邻庄士•中心城，为集团通过政府土地拍卖购入于铁东区核心地段的第二幅土地，土地面积约为39,449平方米。
该地块于集团财务报告中列为‘订金’，净账面值约为人民币93,000,000元（相等于约101,500,000港元）。由于政府机关与当地铁路公司尚未能妥善整合约1,193平方米之土地业权，故集团一直与当地部门就有关土地面积减少进行协商。鉴于上文庄士•中心城一节所详述的鞍山经济疲弱市况，加上当地政府部门在政策及执行方面的不确定，集团将继续物色机会出售该项目。
3.其他四川成都集团持有位于成都市武侯区一个项目51%发展权益，投资成本净额约为人民币112,100,000元（相等于约122,600,000港元）。
于2025年7月30日，集团与独立第三方（作为承让人及担保人）订立协议，将该项目相关之债权转让予承让人，代价约为人民币95,000,000元（相等于约103,700,000港元）。该债权转让已告完成，于截至2025年9月30日止期间之前已收取款项净额约103,000,000港元。
湖南长沙集团拥有位于长沙市的物业发展项目69%实际权益，而集团于中国合营公司作出的历年投资成本总额约为23,600,000港元。
于回顾期内，中国合营公司之自愿清盘程序正在执行中。于2025年9月30日之后，集团已获转让三个住宅单位，总估计金额约为人民币6,600,000元（相等于约7,200,000港元），已作为集团出资款之部分还款。集团将采取措施出售该等单位，预计中国合营公司之清盘程序的执行仍将持续一段时间。鉴于中国合营公司处于清盘状态，集团于2025年9月30日不再将该中国合营公司的资产及负债合并于集团的综合财务报告中。集团将持续关注该清盘进展。
北京四合院诚如过往所报告，集团已获得北京法院的判决，要求有关四合院登记业主将业权登记予集团的指定持有人。一间四合院已于过往年度完成登记，而另一间四合院的登记程序正在进行中。集团将持续留意并跟进相关状况，并寻求机会出售该等物业。
C.广东省四会市聚福宝（拥有86%权益）聚福宝华侨陵园属于四会市的经营性墓园，由当地政府机关同意安排约518亩之土地作为发展。聚福宝华侨陵园按分期开发方式发展。第一期占地约100亩已完成开发5,485幅墓地、一座陵塔提供550个骨灰龛位及一幢行政及客户服务大楼。
余下418亩土地将分别为第二期至第五期发展。根据第二期至第五期之经修订总规划，268亩土地将可兴建约37,798幅墓地，另150亩则规划为道路及绿化带。第二期至第三期已取得约143亩之土地使用权，其将可建合共约20,224幅墓地。而第四期至第五期已取得约5.2亩之土地使用权，另外还需取得约119.8亩之土地配额，以兴建合共约17,574幅墓地。至于150亩的道路及绿化带规划，聚福宝将按当地部门的要求确定有关安排。于期内，第二期及第三期之道路，以及其他土地部份的地盘平整及建造工程，均正在进行施工。
于2025年9月30日，墓园资产（包括非控制性权益）以账面成本约人民币918,900,000元（相等于约1,003,200,000港元）列账。
聚福宝已取得全面营销执照，不仅可于中国销售，亦包括向海外华侨以及中国香港、中国澳门及中国台湾居民销售。于2025年9月30日，项目约有2,490幅墓地及520个骨灰龛位可供出售。聚福宝将检讨其销售及市场推广策略，并在其品牌建立及客户服务方面采取更积极主动的措施。
D.证券投资1.投资于北海集团有限公司（‘北海’）及中漆集团有限公司（‘中漆’）于2025年9月30日，集团拥有北海约19.35%权益及中漆约0.6%权益，该两间公司均于中国香港联合交易所有限公司主板上市。北海及其附属公司主要从事房地产业务，并透过其拥有75%权益的附属公司中漆则主要从事以自家品牌制造及销售油漆产品，并放眼于中国市场。
鉴于北海及中漆于2025年9月30日之股份收市价分别为每股0.207港元（2025年3月31日：每股0.225港元）及每股0.144港元（2025年3月31日：每股0.213港元），集团于北海及中漆的投资账面总值约为77,200,000港元（2025年3月31日：84,200,000港元）。
账面值变动于财务报告内以‘储备’入账。
2.投资于上市公司债券及其他投资于2025年9月30日，集团持有120,200,000港元之投资，当中22,200,000港元为上市公司债券投资，500,000港元为在联交所上市之证券投资，而余下97,500,000港元为其他投资。
自过往财政年度以来，集团已赎回/出售及接纳若干上市公司债券投资的重组对换。于期内，集团投资录得除税前收益净额3,000,000港元，当中包括来自债券投资之利息及其他收入500,000港元，出售投资之已变现净收益90,300,000港元，以及主要因于结算日按市值评估所持投资而产生之投资未变现公平值亏损净额87,800,000港元。未变现公平值亏损属会计亏损，对集团现金流量并无造成直接影响。
集团的其他投资（其中约12,800,000港元以人民币为单位，及约84,700,000港元以美元为单位）包括金融科技公司、创投平台、高科技公司及投资基金（均未于或刚于市场上市）。集团将继续不时监控其相关投资组合之表现。
业务展望：
集团继续对全球经济前景持谨慎态度。中国方面，在中央政府实施下调首付款比例、房贷利率及放宽购房限制等多项支持政策下，物业市场已逐步趋稳并呈现稳步复苏迹象。中国香港方面，随著回顾期内利率下调，住宅物业市场亦逐步回暖，交易量呈现增长趋势。在此环境下，集团在不断优化业务之余，亦将继续物色机会，旨在增加现金储备，并为股东带来最大回报。
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