主营业务:
公司及其附属公司(统称‘集团’)之主要业务为于中国香港提供工商物业及商铺物业代理服务、物业投资、借贷业务和证券投资。
报告期业绩:
鋑联控股有限公司(‘公司’)及其附属公司(统称‘集团’或‘集团’)宣布截至二零二三年十二月三十一日止年度,集团录得权益持有人应占亏损港币733,000元(二零二二年:港币3,689,000元)。
报告期业务回顾:
‘报复式消费’外移
市场曾预计二零二三年会出现的‘报复式消费’落空,由于大量港人选择出外旅游,其消费未能惠及本地商户。此外,在二零二三年下半年,中国香港人过关‘北上’消费的趋势明显,进一步打击本地经济及非住宅物业。而年内加息阴霾挥之不去令情况雪上加霜。事实上,市场曾憧憬二零二三年会有数次减息,但美国却四度加息。因此,不少潜在投资者被银行高存款息率吸引,失去入市投资物业的意欲。
工商铺成交萎缩
二零二三年的本地交易活动较二零二二年有所下降。工厦物业的注册量由二零二二年的2,501宗减少至二零二三年的2,063宗,写字楼的注册量由817宗轻微减少至811宗。同时,铺位注册量由二零二二年的1,176宗下降至二零二三年的1,032宗。成交萎缩显示非住宅物业市场并未有受惠于通关。若将二零二三年的市场数据与疫情前的水平(二零一五年至二零一九年五年间的平均值作代表)进行比较,市场表现甚至更差。二零二三年工厦、写字楼及商铺的注册量较疫情前分别下跌49%、47%及35%。
非代理业务续跑赢
虽然集团的代理业务受到非住宅物业市场交易量低迷的影响,及投资物业重估后轻微减值少于3%,但物业投资分部及借贷业务分部持续作出正面贡献。
尽管楼市环境严峻,集团的物业出租业务于二零二三年表现出色。出租率能保持在高水平,全赖收租物业组合维持良好管理。二零二三年,集团服务式公寓的出租率仍然良好,租金收入亦有小幅度增长。此优秀表现乃主要基于二零二三年内中国香港的租务需求强劲。二零二三年政府的人才招聘计划成功吸引超过130,000名新申请人来港。与此同时,移民离港人数见顶。中国香港人口或已重拾升势带动住宅租赁需求上升。
集团的借贷业务在二零二三年面临多重挑战。首先,加息和市场竞争使业务的利润率大幅收窄。其次,审慎的信贷方针和市场气氛的变化导致信贷组合出现负增长。随着物业价格下跌以及经济环境恶化,再融资个案有所下降。此外,市场成交低企导致新增物业贷款减少。即使困难重重,在专业团队的努力下,不良贷款率维持在低水平。谨慎的风险管理令集团的借贷业务于二零二三年保持盈利。
业务展望:
集团对中国香港非住宅物业市场的前景审慎,并预计于二零二四年将略有改善。市场复苏步伐仍会持续受制于一系列不利因素。虽然美国等主要经济体的通胀或将见顶,但由于地缘政治风险持续,息口高企拖累需求,令环球经济前景仍然不明朗。本地方面,中国香港经济依然低迷,金融业面临挑战。而港人持续北上亦削弱本地消费。以上因素料将继续抑制非住宅物业市场的发展。
...
利好因素渐现
尽管如此,市场仍有利好因素支持。若美国联邦储备局如其暗示二零二四年内减息,料将可增加资金流动性,带动投资者需求及增加交易量。中美官员持续接触,以稳定双方经济关系以及减少政策波动,相信有助遏制地缘政治风险,提振市场情绪。然而,举行在即的美国总统大选将成不确定因素的源头,竞选言论或会影响中美关系。市场普遍预期中国内地将维持刺激政策,确保经济稳定增长,中国香港料可间接受惠。与大湾区交通连接日益改善,也为中国香港长期带来更多跨境商业合作的机遇,对专业服务等产业大有裨益。不少重点企业将落户中国香港或扩展在港业务亦有助
增加非住宅物业使用率。
本地方面,‘新资本投资者入境计划’已接受申请。根据新计划,申请人必须在获许投资资产中投资至少港币三千万元。值得一提的是,非住宅物业已被列为合资格资产之一,而投资上限为港币一千万元。低价非住宅物业的买卖活动可望从中受惠,而政府将非住宅物业交易的按揭成数上限从50%提高到60%亦会有所帮助。此外,撤辣后,本地住宅市场的销售活动已经转活。这种炽热的情绪很可能会扩散到非住宅市场,推动工厦、铺位和写字楼的交投上升。
拼经济惠及非住宅物业
扩展内地居民赴港澳个人游计划(自由行),有望可提振饱受困扰的中国香港零售业。然而,短期内出现大逆转的可能性不大。中国香港零售业正面临来自内地城市的激烈竞争。为应对挑战,中国香港旅游业应专注于发展全新体验,例如宣传风景怡人的郊外远足径和举办更多大型娱乐活动。启德体育园落成后,大型音乐会、国际体育活动和文化节庆等活动都将能为内地旅客提供购物以外的吸引力。
多线策略带动业务
虽然整体非住宅物业市场面临逆境,但集团已做好充分准备,通过多元化的业务应对挑战。就集团的代理业务而言,若市场情绪如预期般趋于稳定,预计交易量将较二零二三年轻微改善。然而,鉴于复苏放缓的风险,集团必须谨慎控制成本。通过严格控制支出,即使销售环境低迷,集团的代理业务也会致力改善财务表现。
美联工商铺作为集团的旗舰业务,具备充足能力于‘新资本投资者入境计划’中发挥不可或缺的作用,旨在为合资格投资者提供合适的非住宅物业投资机会,并可转介由美联集团有关成员公司(该等为公司之相关机构)提供的有关顾问服务。
与此同时,如果利率如预期下降,集团的借贷业务也将从中受益。借贷成本的下降将促进按揭贷款增长,从而增加集团借贷服务的需求。因大量人才透过各种人才计划涌入本港,中国香港住宅物业租金可望持续上升,集团的服务式公寓业务料可受惠。同时,若零售气氛好转,零售铺位将可继续提供稳定的租金收入来源。凭藉此两个非代理业务分部相对稳定的回报,集团能以此收入缓解非住宅物业市场持续疲软的影响。
查看全部