主营业务:
公司之主要业务为投资控股。集团主要从事油漆产品制造及销售、物业投资（包括投资于具有租金收入潜力的物业或供出售的物业，以及建议于中国香港发展安老院）、酒店业务，以及投资控股活动。
报告期业绩:
于截至二零二六年六月三十日止六个月期间，集团录得公司股东应占亏损约为15,660,000港元，而于截至二零二五年六月三十日止六个月则为36,550,000港元。集团截至二零二六年六月三十日止六个月期间录得亏损收窄，主要是由于投资物业的公平值亏损净额减少约12,400,000港元至二零二六年六月三十日约18,350,000港元，而于二零二五年六月三十日则录得公平值亏损约30,750,000港元。此外，(i)集团油漆及涂料产品之销售增加18.2%；及(ii)销售组合改变，共同推动截至二零二六年六月三十日止六个月期间的毛利较截至二零二五年六月三十日止六个月期间增加32.8%，以及同期售出的油漆及涂料产品的毛利率增加4.1个百分点。
报告期业务回顾：
投资物业于截至二零二六年六月三十日止六个月期间，物业投资业务产生之收入约为18,890,000港元，而截至二零二五年六月三十日止六个月期间则约为16,810,000港元。收入金额增加主要是由于二零二六年长期租赁协议并无月费增值条款之变更，因此实际租金计算方式亦维持不变。
于截至二零二六年六月三十日止六个月期间，集团（不包括中漆集团）及中漆集团持有之投资物业所产生之收入分别约为7,750,000港元（截至二零二五年六月三十日止六个月期间约为7,360,000港元）及约为11,140,000港元（截至二零二五年六月三十日止六个月期间约为9,450,000港元）。
于二零二六年六月三十日，集团之投资物业组合由21项物业组成，与二零二五年十二月三十一日之21项物业维持不变。于二零二六年六月三十日，投资物业组合之合计总楼面面积包括总楼面面积为93,988.21平方米（‘平方米’）之物业，而二零二五年十二月三十一日则为93,988.21平方米。此等投资物业包括在中国内地及中国香港之住宅、商业及工业物业，持作赚取稳定租金收入及现金流作长线投资用途。
于二零二六年六月三十日，集团所持投资物业之总市值约为689,960,000港元，而于二零二五年十二月三十一日则约为691,860,000港元，其中包括中漆集团持有之投资物业，较二零二五年十二月三十一日减少0.3%。减少主要是由于中国内地及中国香港房地产市场持续低迷导致投资物业公平值净额亏损。然而，于二零二五年十二月三十一日至二零二六年六月三十日期间之会计日所录得之人民币升值3.6%抵销部分减幅。
于二零二六年六月三十日，集团（不包括中漆集团）及中漆集团之投资物业市值分别约为400,490,000港元（于二零二五年十二月三十一日则约为399,690,000港元）及约为289,470,000港元（于二零二五年十二月三十一日则约为292,170,000港元）。
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集团投资物业于截至二零二六年六月三十日止六个月期间之平均出租率为86.1%，而截至二零二五年六月三十日止六个月期间则为85.9%。
出租率维持稳定主要是由于有效的物业管理以及与租户积极维持关系。截至二零二六年六月三十日止六个月期间，其录得租金收入总额（包括集团间租金收入）增加至约20,130,000港元，而截至二零二五年六月三十日止六个月期间则约为18,040,000港元。
截至二零二六年六月三十日止六个月期间之分类亏损约为2,690,000港元，而截至二零二五年六月三十日止六个月期间则为分类亏损约16,170,000港元。分类亏损减少主要是由于投资物业公平值亏损净额较截至二零二五年六月三十日止六个月期间减少约12,400,000港元。截至二零二六年六月三十日止六个月期间之公平值亏损净额与中国内地及中国香港房地产市场持续低迷一致。
集团将持续审视其投资物业组合，并在购入更多可产生稳定收入来源及具备资本增值潜力的中国香港及╱或中国内地之新物业之策划及决策过程中审慎行事。在充满挑战的市场环境下，此策略对达成集团之财务目标至关重要。
发展中物业公司全资附属公司承禧有限公司于二零二一年九月三十日根据中国香港法例第131章城市规划条例第16条提交申请，寻求城市规划委员会（‘城规会’）批准(a)建议保护历史建筑物（即保育潘屋）；(b)建议建设康体文娱场所（设计包括艺术╱古董博物馆及发展文物教育）；及(c)建议于集团所拥有位于元朗凹头之土地（‘凹头土地’）建设若干社福设施（包括经营安老院（‘安老院’））及配套餐饮设施。
凹头土地之地盘面积约为3,663.9平方米，目前其上为建于1930年代之一级历史建筑－潘屋。
基于潘屋之文物价值，凹头土地上之任何重建项目必须兼顾潘屋之保育、宣扬文物价值及实现能够产生合理经济回报及繁荣之商业项目。
二零二二年八月，城规会之乡郊及新市镇规划小组委员会批准集团于凹头土地上之重建申请，并允许(a)保育潘屋；(b)建设康体文娱场所；及(c)建设可提供约530个床位之安老院舍及其他相关设施（统称为‘重建项目’）。该四年期许可已于二零二六年八月届满，集团已申请并成功获批将许可延长至直至二零三零年八月。
于重建项目中，预计将会有三座非住宅建筑，即目前之潘屋及两座用作安老院之新建筑。拟建安老院之北楼将有六层，包括地库、一楼至六楼，而南楼将有五层，包括一楼至五楼。重建之设计亦将会包括停车场。
集团正在探索发展重建项目之不同方案。基于集团目前之财务状况及其业务焦点及专长，公司董事初步认为可将重建项目出售予独立第三方。公司董事亦认为出售或属符合公司及公司股东之整体最佳利益之可行方案。
酒店业务自二零二一年十二月起，集团委任一间酒店营运商（‘营运商’）管理及经营‘君俪酒店’品牌之酒店。
营运商于管理中小型酒店方面经验丰富。
于截至二零二六年六月三十日止六个月期间，平均可供订房晚数为80间，入住率约为85%。于截至二零二六年六月三十日止六个月期间，酒店业务总收入约为5,350,000港元，与截至二零二五年六月三十日止六个月比较维持不变。截至二零二六年六月三十日止六个月期间之分类溢利约为290,000港元，而截至二零二五年六月三十日止六个月期间之分类溢利约为210,000港元。
君俪酒店于二零二六年上半年重点吸引来自中国内地及海外的短途旅客入住。为让旅客在参与中国香港盛事及节日庆典时获得愉快且难忘的体验，中国香港旅游发展局按月份与城内不同活动的主办机构合作，为节日及活动增添动力，将中国香港塑造成一个充满活力的城市。这项合作将令旅客抵港后享有更丰富的旅游体验。
跨境驾驶计划自二零二六年中扩展，鼓励内地旅客延长逗留时间，这可能令中国香港酒店业受益。随着过夜旅客增加，酒店入住率可能上升。因此，预期集团的酒店业务或会受惠于此措施。
推广活动不仅旨在吸引中国内地的短途旅客，亦希望吸引海外旅客在港延长逗留，透过数码平台提供精选活动套餐、主题体验及简易行程规划。中国香港政府的推广活动、活动主办机构及酒店服务供应商（如君俪酒店）之间的协同效应，有助维持较高的酒店入住率，并提高活动高峰期的平均房价。
公司董事预计，于二零二六年，在中国香港政府持续推出推广活动的支持下，客房入住率将保持于高水平，而平均房价亦预期会有所改善。
油漆及涂料业务就油漆及涂料业务而言，中漆集团之产品大致分类为(i)工业油漆及涂料产品；(ii)建筑油漆及涂料产品；及(iii)一般油漆及涂料和辅助产品。工业油漆及涂料产品用作多种用途（如用于家具着色、工业生产及不同类型物料之表面处理），并供制造商、房地产及基建项目的翻新工程承包商以及家居用户使用。建筑油漆及涂料产品用于楼宇墙身、地面及外部。中漆集团的建筑油漆及涂料产品主要集中商业及住宅物业的建设及维修市场。一般油漆及涂料和辅助产品（如稀释剂、磁漆、防霉剂及溶剂）可同时用于建筑及工业用途。
来自油漆及涂料产品之收入中漆集团截至二零二六年六月三十日止六个月来自油漆销售之收入约为114,520,000港元，较截至二零二五年六月三十日止六个月约96,890,000港元大幅增加18.2%。
对中国内地工业制造商之油漆销售额显著增加截至二零二六年六月三十日止六个月，对中国内地工业制造商之油漆销售额较二零二五年同期显著增加25.6%。此增加主要由于中国内地对通讯及电子设备需求增加以及产品对外出口所致。中漆集团之工业油漆及涂料产品受惠于消费电子产品、机械及机械设备、玩具、电器及汽车产品等产业之客户。因此，来自中国内地工业制造商之工业油漆及涂料产品销售额较二零二五年同期增加8,680,000港元。
对中国香港批发及零售分销商之油漆销售额显著增加截至二零二六年六月三十日止六个月，对中国香港批发及零售分销商之油漆销售显著增加至14,890,000港元，而截至二零二五年六月三十日止六个月则为7,620,000港元。相对于截至二零二五年六月三十日止六个月，此增长得益于中国香港销售团队重组以及二零二六年销售组合改善所致。凭藉此项有效之销售管理措施，中国香港批发及零售分销商之油漆销售额较截至二零二五年六月三十日止六个月回升95.4%。
对为中国内地私人住宅物业项目及为其工作之承包商之油漆销售增加截至二零二六年六月三十日止六个月，对中国内地私人住宅项目承包商之油漆销售额较二零二五年同期增加9.3%。此增加部分归因于‘十五五’规划下城市更新步伐加快，有助维持存量住房的活跃度，并支撑对用于私人住宅翻新的高性能外墙油漆及综合涂料解决方案的需求。
原材料成本中漆集团使用之原材料包括树脂、溶剂及其他材料，其中树脂及溶剂占原材料总成本之重大部份。一般而言，此等原材料之价格直接或间接地受到原油价格影响。截至二零二六年六月三十日止六个月，原油价格上升24.8%，介乎每桶55美元至97美元，而截至二零二五年六月三十日止六个月则介乎每桶59美元至68美元。原油价格波动源于美国与伊朗的军事冲突推高了全球油价，其对中漆集团之原材料成本造成相应的负面影响。期内，中漆集团透过严格的措施有效控制成本。该等措施包括对原材料成本以及制造与营运开支进行严密监控。因此，截至二零二六年六月三十日止六个月之油漆销售成本仅上升10.8%，幅度低于同期油漆销售额之18.2%增幅。此外，原材料成本占销售额之比例较截至二零二五年六月三十日止同期之51.7%下降1.0个百分点至50.7%。
中漆集团油漆及涂料产品之毛利及毛利率截至二零二六年六月三十日止六个月，中漆集团录得毛利增加32.8%，原因是销售额较二零二五年同期增加18.2%及销售组合改善。油漆销售毛利率由二零二五年同期之33.6%上升4.1个百分点至37.7%。
此等盈利能力之改善反映制造效率提升，支持较高之油漆销售额，以及中漆集团产品组合之优化。然而，原油价格波动对中漆集团之毛利率产生负面影响，侵蚀了售出之油漆及涂料产品售价提高以及营运效率改善与节省成本举措所带来之正面贡献。中漆集团将密切追踪原油及主要原材料价格，并及时在采购及成本管理方面采取行动，以保护利润率。
中漆集团灵活的定价策略不仅加强其竞争优势，亦展现其对市场动态之迅速应变能力。透过顺应追求成本效益的整体经济趋势，中漆集团利用油价波动之优势提升营运效率，为客户创造更高价值。此举彰显灵活应对经济环境变动，对于巩固市场领先地位之重要性。
销售及分销开支以及行政开支截至二零二六年六月三十日止六个月，中漆集团的销售及分销开支增加3.3%至20,810,000港元，而截至二零二五年六月三十日止六个月则为20,150,000港元。该增加主要由于人民币兑港元（‘港元’）趋势走强，导致以港元作为呈报货币计价时成本较二零二五年同期增加。
截至二零二六年六月三十日止六个月，中漆集团的行政开支较二零二五年同期显著增加22.5%或7,180,000港元。此增幅乃主要由于预扣税、其他税项及其他额外开支增加，加上人民币兑港元升值，抵销了审计费用、折旧及其他相关开支减少所实现节省成本之正面影响。尤其预扣税增加是为寻求优化中漆集团于中国香港与中国内地之间的债务组成及架构，以及中国内地附属公司之股本。
应收贸易账款及票据之减值拨备拨回净额截至二零二六年六月三十日止六个月，中漆集团录得应收贸易账款及票据之减值拨备拨回净额约6,540,000港元，而二零二五年同期则为930,000港元。该增加主要归因于期内结清若干逾期未偿还应收贸易账款及票据，导致于二零二六年六月三十日之特定减值拨备拨回。中漆集团在考虑过往信贷亏损经验及前瞻性资料后，根据中国香港财务报告准则第9号作出应收贸易账款及票据之减值拨备拨回净额。
指定为透过其他全面收益反映公平值之股本投资集团拥有投资控股公司Profitable Industries Limited（‘Profitable Industries’）之12.5%股本权益，该公司从事中国内地广东省四会市一个墓园项目（‘墓园’）。该墓园是以‘聚福宝华侨陵园’的名称营运，主要为发展、兴建、管理及营运墓园。墓园提供户外墓地及普通和豪华装潢之壁龛。Profitable Industries之另一名股东为庄士中国投资有限公司（‘庄士中国’，该公司为一间于中国香港联合交易所有限公司上市之公司（股份代号：298））。
作为Profitable Industries之少数股东，集团并无参与管理墓园，并为Profitable Industries之被动少数股东。
根据庄士中国截至二零二六年三月三十一日止年度之年报所披露，聚福宝华侨陵园属于四会市的经营性墓园，由当地政府机关同意安排约518亩之土地作为发展。项目按分期开发方式发展。第一期占地约100亩已完成开发5,485幅墓地、一座陵塔提供550个骨灰龛位及一幢行政及客户服务大楼。
余下418亩土地将分为第二期至第五期发展。根据第二期至第五期之经修订总规划，268亩土地将可兴建约37,798幅墓地，另150亩则规划为道路及绿化带。第二期至第三期已取得约143亩之土地使用权，其将可建合共约20,224幅墓地。而第四期至第五期已取得约5.2亩之土地使用权，另外还需取得约119.8亩之土地配额，以兴建合共约17,574幅墓地。至于150亩的道路及绿化带规划，聚福宝将按当地部门的要求确定有关安排。第二期及第三期之道路，以及其他土地部分的地盘平整及建筑工程，均正在进行施工。
销售方面，墓园已取得全面营销执照，不仅可于中国内地销售，亦包括向海外华侨以及中国香港、中国澳门及中国台湾居民销售。墓园将检讨其销售及市场推广策略，并在其品牌建立及客户服务方面采取更积极主动的措施。
业务展望：
展望未来，尽管中美双方在解决贸易纠纷方面已取得进展，但全球营商环境仍充满挑战。地缘政治紧张局势及美国货币政策的变动，持续为投资和贸易带来不确定性。与此同时，预计人工智能（‘AI’）及机器人技术的进步将为长期经济增长带来支持。然而，利率波动及持续的贸易紧张局势，将继续对经济活动、房地产估值、租赁需求及国内消费构成压力。在此环境下，企业纷纷奉行谨慎的经营策略，优先强化韧性、审慎管控成本，并在具吸引力商机领域择机拓展业务。
在中国政府的持续支持下，中国香港具备优势于二零二六年实现稳健的经济增长。配合《第十五个五年规划》，中国香港现正致力加强国际创新及技术实力、支持内地企业拓展海外市场、吸纳国际资本与人才，并推动人民币国际化。中国香港的健全制度、国际连结性及就中国内地发展担当的战略角色，为办公室需求复苏奠定了稳固基础。家族办公室、黄金交易及资产与财富管理的增长，将进一步巩固中国香港的金融业，并支持其实现成为全球领先财富管理中心的宏图。旅游、消费及大型盛事将提升中国香港的活力，而就招揽全球人才和发展国际教育中心方面作出的努力将增强中国香港长期竞争力。总括而言，中国香港在二零二六年将致力深化与中国内地的融合，充分发挥其独特优势，并巩固其作为全球领先商业及金融中心的地位。
在强劲的工业产出及出口支持下，预计中国经济于二零二六年将稳定增长。于二零二六年下半年，随著AI不断进步，预计中国电子业将迎来新机遇，特别是AI相关硬件及零部件领域。中国经济很可能仍然受到高科技制造业及出口支撑。然而，物业市场持续偏软及传统内需不足，可能会限制整体经济复苏的速度及幅度。就此而言，中国政府正寻求在拓展高科技行业与透过结构性政策措施提振内需之间取得平衡。该等措施包括采取积极的财政政策、适度宽松的货币政策、有序调整物业市场以及遏制过度价格竞争和提升行业盈利能力的措施。
集团的租赁组合受其营运所在市场的经济状况、监管要求及租户需求所影响。尽管未能确定当前经济放缓的时间，集团对长远业务前景仍持乐观态度。然而，短期而言，公司董事预期中国香港及中国内地的房地产租赁市场在二零二六年全年仍将面临挑战。集团将继续采取积极的租赁策略，以维持整个物业组合的高出租率，并确保租金收入来源充裕且相对稳定。集团亦将致力巩固与租户的关系，在适当情况下回应租户的要求及满足彼需要，以保持高续约率。
中国香港酒店业面临地缘政治紧张局势带来的不利因素，有关情况正推高全球油价及商业航班的机票价格。预料有关影响将于二零二六年后期浮现，除非地缘政治紧张形势缓和，直至年底前酒店业增长可能仍然温和。货币汇率走势亦影响了入境旅客的结构组成。港元兑地区货币（特别是日圆及韩圜）趋势走强，导致来自多个市场的访港旅客人数下降，整体入境旅客人数亦偏软。包括深圳永久性居民多次往返计划在内的机遇，有望支持近期需求。集团的酒店业务处于有利位置，可把握旅客人数上升的机遇；惟严谨的定价及成本管理将是保障利润率的关键。中漆集团将透过振兴业务措施及行动，积极应对外部波动及国内需求疲弱。在供过于求、原材料成本波动及地区差异之下，预期中国内地及中国香港之油漆及涂料行业将有基准需求。预期整体市场会有所增长，售价维持稳定，而价格竞争加剧可能会导致市场份额遭侵蚀。
为应对该等动态，中漆集团将继续拓展业务范围，积极与中国内地、中国香港及其他地区之现有及潜在批发商接洽。此举旨在拓阔分销网络、增强市场影响力，并维持收益增长。此外，中漆集团将仔细评估应否透过内部消化或透过营运调整来应付原材料成本上涨的间题，此决定将对盈利能力及定价策略产生重大影响。
在此背景下，中漆集团将坚持优化振兴业务措施及行动，以：(a)丰富产品组合，以确保竞争力；(b)扩展并加强中国内地、中国香港及其他地区之分销网络；及(c)提高营运效率及降低成本。中漆集团继续采取审慎之风险管理，并对其业务状态维持具警觉之态度。
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