主营业务:
公司及其附属公司（统称‘集团’）主要业务包括物业发展作销售、物业投资，及发展、经营以及投资在文化、休闲娱乐及相关设施。
报告期业绩:
截至二零二五年七月三十一日止年度，集团录得营业额1,291,300,000港元（二零二四年：2,192,800,000港元），较上个财政年度大幅减少约41.1%。人民币（‘人民币’）平均汇率较上个财政年度轻微升值约0.1%。扣除货币换算造成之影响，以人民币计值之营业额减少约41.2%。该减少主要受中山棕榈彩虹花园正处于最后销售阶段，故此该项目之住宅单位销售减少，以及横琴创新方第一期之文化工作室及文化工作坊单位销售减少带动所致。毛利自上个财政年度之890,000,000港元减少约41.0%至525,200,000港元。
报告期业务回顾及展望：
全球经济与地缘政治格局面对贸易政策的不确定性、地缘政治局势持续紧张以及挥之不去的通胀压力，全球经济前景仍然反复。该等因素导致市场不稳，打击营商及消费意欲。二零二五年九月，美国联邦储备局进行本年度首次减息，将联邦基金利率目标下调至4.0至4.25厘之间。尽管通胀率仍高于目标水平，但面对持续疲弱的劳工市场，联邦储备局希望透过减息支持经济增长。虽然二零二五年上半年全球国内生产总值增长呈温和稳健，但由于贸易壁垒升高及不确定性持续，预期下半年增长将放缓，并将继续拖累经济前景。
中国内地经济与房地产市场二零二五年上半年，中国内地经济呈现稳定增长，国内生产总值同比扩大5.3%，超越官方目标。此一表现显示中国经济在全球艰困环境中仍具复苏动力。
中国内地自二零二四年底起推出连串扶助政策，包括下调按揭利率、降低首付款比率及放宽购房限制等，有效盘活了住宅市场，促进市场进一步回稳迹象。
房价跌幅持续收窄，在一线城市尤为明显。尽管北京、广州及深圳的新建房价格仍呈同比下挫，但跌速已显著减慢。值得注意的是，上海新建房价格录得同比增长，显示市场趋向正面发展。预期中央政府将继续致力稳定房地产行业，并促进经济长期的可持续增长。
投资组合表现与策略尽管集团对在中国内地的长远业务前景仍维持审慎态度，但集团对业务所在城市的未来前景充满信心，尤其是充满活力的大湾区。
集团已采取地区焦点及租赁主导策略。涵盖上海、广州、中山及横琴约5,900,000平方尺之租赁组合，在艰困环境下租金收入仍大致维持稳定。中国内地优质办公楼租赁市场面对不利环境，一线城市因企业普遍削减成本及跨国公司缩减业务而需求放缓，导致空置率全面上升。
有见及此，业主加大利用租户优惠及弹性租约结构来稳住出租率。集团采取积极策略，提前与现有租户续约，同时开发新租户来源以维持高出租率。此外，两幢近期竣工之甲级办公楼—上海丽丰天际中心与广州丽丰国际中心—租金持续稳步上升，带来之租金收入较上个财政年度更高。尽管经济环境仍充满挑战，但现有租赁组合得到有效管理。
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集团之横琴创新方项目已成功构建专注于‘跨境电商产业与生态圈’和‘文旅会展商贸产业’之双核心发展，汇集跨境电商产业、新科技产业、大健康产业、主题乐园、横琴哈罗礼德学校、横琴凯悦酒店、购物中心、多功能场馆及跨境交通等配套于一体，全面营运使用中。
横琴创新方第一期（‘创新方第一期’）‘琴澳跨境电商产业园（创新方）’已形成显著产业集聚效应，入驻企业超逾420家，涵盖多个前沿增长领域：
以圆通集团大湾区总部、映宇宙、TOPTOY、名创优品、泰陌、百度网盘、三六零、交个朋友控股、发现中国澳门、卡斯国际、安骏物流等为代表的‘跨境电商及互联网’产业群；
以凌烟阁、拓竹科技、一微半导体、理想汽车、芯业测控和多家知名晶片开发设计企业为代表的‘高端新质生产力’产业群；
以联合生命为代表的‘大健康’产业群；及以中国工商银行股份有限公司（‘工商银行’）、桔子数科、奇富科技为代表的‘跨境金融服务与创新’。
横琴‘四新产业’（科技研发和高端制造、中医药等中国澳门品牌工业、文旅会展商贸以及现代金融）在此汇聚融合，正让创新方成为推动琴澳一体化高品质发展的新经济增长极。
值得一提的是，园区内其中一名主要租户为某跨境电商龙头企业，该企业已在创新方第一期租赁六层办公空间，设立其全球跨境电商总部，约1,500名员工于此办公及生活，而该项目于全面出租时，预期其雇员人数将扩大至超过3,000人，成功在创新方构建具有群聚效应的产业生态圈。于本年报日期，约96%的办公室单位已经出租，约有2,800人于此办公。集团亦已将创新方第一期余下未出售的文化工作室单位出租予入驻企业雇员。上述的创新营运模式不仅能有效启动商业区的客流量，更可透过吸引优质企业，实现商业结构的持续优化及升级。
于本年报日期，创新方第一期之商业区正进行招租，约有85%已经出租，而主要租户包括‘横琴国家地理探险家中心’、喜茶、瑞幸咖啡、麦当劳、口袋屋蹦床公园、锟鹏卡丁运动中心、锟鹏数字运动馆、十万雪极滑雪中心、蚝大仙、华润万家LIFE及联合生命。工商银行亦向集团购买创新方第一期之两个零售单位（交易已于二零二四年八月完成），体现其对该项目之信心。此外，创新方第一期之另外四个零售单位已分别于二零二四年十二月、二零二五年二月、二零二五年七月及二零二五年九月售予独立第三方。
横琴创新方项目第二期（‘创新方第二期’）取得重大进展，尤其是保障性租赁住房大楼。集团已获当地政府批准，可将创新方第二期第四至十一幢大楼发展作保障性租赁用途，成为横琴首个获认证为保障性租赁住房大楼的项目。有关措施旨在满足横琴商业生态圈日益增长之保障性租赁住房需求，并为此圈提供配套设施。第二幢大楼指定作办公用途，预计将获更多的跨境电商租户进驻。
指定作酒店式服务公寓用途的第一幢大楼之建筑工程已于二零二五年七月下旬竣工。
集团于上一份中期业绩中表示，有意于未来两年出售价值约2,000,000,000港元的资产。中山棕榈彩虹花园余下住宅单位、零售商舖及停车位，以及横琴创新方第一期之文化工作室与文化工坊单位的销售工作正稳步推进。除自上一次中期业绩直至二零二五年十月十四日于日常业务中之待售项目达成约200,000,000港元外，集团正与一名潜在买家就创新方第二期若干住房大楼进行深入洽谈。
此洽谈将有助达成前述之出售目标，集团将继续物色合适资产进行出售，以提升财务状况。
其他最新业务进展公司股份（‘股份’）已于二零二二年十一月十一日恢复在中国香港联合交易所有限公司（‘联交所’）买卖。董事会一直与公司核心关连人士讨论，考虑出售彼等各自所持的部份股份（‘潜在减持’）以恢复公司的公众持股量。于本年报日期，有关潜在减持的讨论仍在进行中，且尚未订立具有法律约束力的协议。公司的公众持股量仍然低于联交所证券上市规则（‘上市规则’）下的最低规定。公司将根据上市规则每季刊发公布，直至公司公众持股量恢复为止，以让公司股东（‘股东’）及市场了解建议公众持股量恢复计划的执行进展。
于二零二五年七月三十一日，集团拥有手头现金约1,840,800,000港元（二零二四年：1,857,100,000港元）及未动用贷款融资约2,591,800,000港元（二零二四年：
2,930,400,000港元），于二零二五年七月三十一日之负债净值与权益比率约为70%（二零二四年：65%）。集团将继续采取谨慎灵活之方法管理其业务及财务状况。
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