主营业务:
公司及其附属公司（统称‘集团’）主要业务包括物业发展作销售、物业投资，及发展、经营以及投资在文化、休闲娱乐及相关设施。
报告期业绩:
截至二零二六年一月三十一日止六个月，集团录得营业额927,300,000港元（二零二五年：647,800,000港元），较去年同期大幅增加约43.1%。人民币（‘人民币’）平均汇率较去年同期升值约1.3%。扣除货币换算造成之影响，以人民币计值之营业额增加约41.3%。该增加主要归因于成功出售横琴创新方第二期两幢住房大楼（T1及T3），其中一幢大楼(T1)的收入已于回顾期间内确认。另一幢大楼(T3)的销售收入预计将于下个财政年度确认。
报告期业务回顾及展望：
全球经济与地缘政治格局全球经济前景预计将保持稳定，二零二六年国内生产总值增长约为3.3%，主要受惠于二零二六年一月科技投资的韧性及私营部门的适应能力。随著伊朗冲突爆发及全球原油供应受扰，市场此前预期的韧性正面临考验。然而，韧性进一步受到其他持续存在的下行风险所制约，包括其他地缘政治冲突、地缘经济对抗，以及若科技投资预期被重新评估时可能引发的市场调整。上述因素持续加剧市场波动及政策不确定性。二零二六年一月，美国联邦储备局将联邦基金利率维持于3.5%至3.75%的目标区间，当时或释放出于二零二五年宽松周期后暂停加息的信号，但这可能在不久将来需要重新评估。
中国内地经济与房地产市场根据国家统计局于二零二六年一月公布的数据，中国内地经济于二零二五年全年录得5%的国内生产总值增长，不仅达到官方目标，并在持续的全球逆风与国内挑战下展现出强大韧性。此表现反映宽松政策措施的成效，以及出口关税低于预期。尽管如此，家庭收入疲弱、全球贸易环境不明朗以及劳动市场表现疲软，仍持续对国内需求构成制约。
各项支持性政策措施，包括下调按揭利率、调低首付比例、放宽购房限制，以及在全国推广符合资格的房屋销售增值税豁免政策，为房地产交易量提供有限支持。然而，住宅市场尚未实现稳定。截至二零二六年一月，全国70个主要城市的新房价格创下七个月以来最大按年跌幅，跌幅达3.1%，显示全国房价尚未出现明显的企稳迹象。
有见及此，中央政府已重新调整二零二六年的政策方针。于二零二五年十二月召开的全国住房工作会议，阐明了政策重心将转向城市更新、去库存及加强需求端支持。二零二六年的关键措施包括：授权地方政府收购未售出的商业住宅并转为可负担住房；强化‘白名单’融资机制以支持项目交付；以及推动向现房销售（售后）模式转型。预计中央政府将持续致力于稳定房地产市场，并促进经济的长期可持续增长。
投资组合表现与策略尽管集团对营运所在城市的长期业务前景仍抱持信心，尤其是充满活力的大湾区（‘大湾区’），但经济复苏进程延宕，为可预见未来带来挑战。
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集团的租赁组合涵盖上海、广州、中山及横琴，总面积约5,900,000平方尺。中国内地办公楼租赁市场持续面对不利环境，预计二零二六年全年市场环境仍将严峻。在净吸纳量疲软及新供应持续增加的情况下，主要一线城市的空置率预计将维持在较高水平，对甲级办公楼租金构成持续的下行压力。租户逐渐倾向将优质且地段优越的资产视为避风港，从而维持了核心城区优质办公楼空间的需求。
于回顾期间，集团积极提前与现有租户续约，同时招揽新租户，以维持高出租率。经济环境依然严峻，导致租金收入有所下降，但降幅仍在预期之内。尽管如此，两幢近期竣工之甲级办公楼上海丽丰天际中心与广州丽丰国际中心租金持续稳步上升，较上个财政期间带来额外租金收入。
集团之横琴创新方计划已成功建构专注于‘跨境电商产业与生态圈’及‘文旅会展商贸产业’之双核心发展，汇集跨境电商产业、新科技产业、大健康产业、主题乐园、横琴哈罗礼德学校、横琴凯悦酒店、购物中心、多功能场馆及跨境交通等配套于一体，全面营运使用中。
横琴创新方第一期（‘创新方第一期’）‘琴澳跨境电商产业园区（创新方）’已形成显著产业集聚效应，入驻企业超逾420家，涵盖多个前沿增长领域：
•以圆通集团大湾区总部、映宇宙、TOPTOY、名创优品、泰陌、三六零、交个朋友控股、发现中国澳门、卡斯国际、安骏物流等为代表的‘跨境电商及互联网’产业群；
•以凌烟阁、拓竹科技、一微半导体、理想汽车、芯业测控和多家知名芯片开发设计企业为代表的‘高端新质生产力’产业群；
•以联合生命为代表的‘大健康’产业群；及•以中国工商银行股份有限公司（‘工商银行’）、桔子数科、奇富科技为代表的‘跨境金融服务与创新’。
横琴‘四新产业’（科技研发和高端制造、中医药等中国澳门品牌工业、文旅会展商贸以及现代金融）在此汇聚融合，正让创新方成为推动琴澳一体化高质量发展的新经济增长极。
值得一提的是，园区内其中一名主要租户为某跨境电商龙头企业，该企业已在创新方第一期租赁六层办公空间，设立其全球跨境电商总部，约1,500名员工于此办公及生活，而该项目于全面出租时，预期其雇员人数将扩大至超过3,000人，成功在创新方构建具有群聚效应的产业生态圈。于本业绩公布日期，约99%的办公室单位已经出租，约有2,800人于此办公。集团亦已将创新方第一期余下未出售的文化工作室单位出租予入驻企业雇员。上述的创新营运模式不仅能有效启动商业区的客流量，更可透过吸引优质企业，实现商业结构的持续优化及升级。
于本业绩公布日期，创新方第一期之商业区约有86%已经出租，而主要租户包括‘横琴国家地理探险家中心’、喜茶、瑞幸咖啡、麦当劳、口袋屋蹦床公园、锟鹏卡丁运动中心、锟鹏数字运动馆、十万雪极滑雪中心、蚝大仙、华润万家LIFE及联合生命。工商银行亦向集团购买创新方第一期之两个零售单位（交易已于二零二四年八月完成），体现其对该项目之信心。此外，自二零二四年底以来，创新方第一期之另外四个零售单位已售予独立第三方。
横琴创新方计划第二期（‘创新方第二期’）取得重大进展。集团已于二零二五年十一月底完成出售创新方第二期的两幢高端人才公寓楼（T1及T3）的协议签署，总额为人民币625,700,000元，总建筑面积（‘建筑面积’）约49,655平方米，提供约780套高端人才公寓单位，可为在创新方第一期及创新方第二期办公楼及横琴工作的各类人才提供就近租房选择。
创新方第二期的第二幢大楼指定作办公用途，预计将于二零二六年十一月投入使用，并将吸引更多的跨境电商租户进驻。另外，集团已获当地政府批准，可将创新方第二期的第四至十一幢大楼发展作为保障性租赁用途，这也是首个获得‘横琴粤澳深度合作区保障性租赁住房项目认定书’的项目。有关措施旨在满足横琴商业生态圈日益增长之保障性租赁住房需求，并为该区域提供重要的配套设施。
集团于截至二零二五年一月三十一日止六个月的上一份中期业绩中表示，有意于未来两年出售价值约2,000,000,000港元的资产。中山棕榈彩虹花园余下住宅单位、零售商舖及停车位，以及横琴创新方第一期之文化工作室与文化工作坊单位的销售工作正稳步推进。除自上次中期业绩至二零二六年二月二十八日期间止，于日常业务过程中售出约300,000,000港元项目，以及前述创新方第二期两幢住房大楼（T1及T3）以约688,100,000港元（人民币625,700,000元）售出外，集团正与一名潜在买家就创新方第二期若干住房大楼进行洽谈。此洽谈将有助达成前述之出售目标，集团将继续物色合适资产进行出售，以提升财务状况。
于二零二六年一月三十一日，集团拥有手头现金约1,804,300,000港元（二零二五年七月三十一日：1,840,800,000港元）及未动用银行融资约140,500,000港元（二零二五年七月三十一日：2,591,800,000港元）。于本业绩公布日期，未动用银行融资增加至1,381,000,000港元。于二零二六年一月三十一日之负债净值与权益比率约为72%（二零二五年七月三十一日：70%）。未来十二个月的还款义务为4,959,500,000港元。集团将继续采取谨慎灵活之方法管理其业务及财务状况。
鉴于全球地缘政治的不确定性、市场环境、营运挑战及集团的财务实力，二零二六年将再次成为充满考验的一年。集团将专注于推进资产出售，并可能考虑采取其他方式筹集资金，以履行对各持份者的责任。
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