一、报告期内公司从事的主要业务　　（一）报告期内公司从事的主要业务　　公司报告期内的主营业务为珠宝服务业务及商业综合体运营与物业租赁业务。　　1、珠宝产业板块。珠宝交易板块致力于建立数字化珠宝要素交易平台，报告期内，平台正式上线，实现线上商城、看货会、供应链管理、分销系统等功能，构建线上展示、交易、结算的完整闭环，并应用于珍珠看货会及卖场管理。黄金板块深耕产品与服务，以黄金为载体，以中国优秀传统文化为内涵，致力于为客户提供定制化的产品解决方案。　　2、物理平台板块。高效运营公司所持有的物业资源，推动由传统的空间租赁向以客户为中心的商业资产运营服务转变，从而充分提升和挖掘物业品牌的附加值。面... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）报告期内公司从事的主要业务
　　公司报告期内的主营业务为珠宝服务业务及商业综合体运营与物业租赁业务。
　　1、珠宝产业板块。珠宝交易板块致力于建立数字化珠宝要素交易平台，报告期内，平台正式上线，实现线上商城、看货会、供应链管理、分销系统等功能，构建线上展示、交易、结算的完整闭环，并应用于珍珠看货会及卖场管理。黄金板块深耕产品与服务，以黄金为载体，以中国优秀传统文化为内涵，致力于为客户提供定制化的产品解决方案。
　　2、物理平台板块。高效运营公司所持有的物业资源，推动由传统的空间租赁向以客户为中心的商业资产运营服务转变，从而充分提升和挖掘物业品牌的附加值。面对行业下行压力，通过精细化的招商运营、硬件改造升级及高质量的行业活动，促进运营质效提升。
　　（二）珠宝业务主要经营模式情况说明
　　1、销售模式
　　目前，公司采用批发、零售作为黄金、珠宝的主要销售模式，同时也提供代理报关、黄金提纯/兑换等配套服务。
　　2.生产模式
　　目前，公司的黄金及其制品，主要采用委托加工模式；钻石彩宝等不涉及加工。
　　3.采购模式
　　黄金及其制品：向上海黄金交易所或具备资质的单位购买黄金原材料，或向银行租金；其它珠宝玉石：向境内外珠宝玉石供应商采购产品。
　　4.报告期内实体店经营门店的经营情况
　　5.报告期内线上销售情况
　　6.报告期内珠宝业务存货情况
　　截至2025年12月31日，公司珠宝业务的存货余额为5,965.75万元，其中以公允价值计量的金额为人民币4,917.84万元，系以商品期货合约及T+D合约作为套期工具的被套期项目。
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　（一）黄金珠宝行业
　　1、宏观环境
　　黄金珠宝行业发展与全球地缘政治格局、经济发展趋势密切关联。2025年，国际格局深度演变，保护主义升级、产业链重构等深刻改写全球经济运行逻辑，加剧不确定性，全球经济在多重矛盾交织中艰难复苏。在国际形势复杂多变的环境下，2025年我国经济发展稳中有进向新向优，根据国家统计局数据，全年社会消费品零售总额501,202亿元，比上年增长3.7%，其中，限额以上单位金银珠宝类商品零售额为3,736亿元，同比增长12.8%。
　　2、黄金珠宝行业概况
　　市场规模巨大。2024年我国珠宝玉石首饰产业市场规模约7,788亿元,行业发展韧性强劲，对国民经济与消费升级具有重要支撑作用。
　　黄金价格上涨驱动消费结构变化。受地缘政治冲突与全球经济波动等因素影响，国际金价凭借黄金的避险投资优势，从2025年初的约2,600美元/盎司持续攀升至年底的超4,300美元/盎司。根据中国黄金协会统计数据，2025年，我国黄金首饰消费量364吨，同比下降31.61%；而金条及金币消费量504吨，同比增长35.14%，首次超过黄金首饰消费量。
　　黄金税收新政导致行业变革。2025年10月29日，财政部、国家税务总局联合发布《关于黄金有关税收政策的公告》，国家税务总局同步发布《关于黄金有关税收征管事项的公告》。新政首次将黄金交易按“投资性”与“非投资性”用途进行严格区分，旨在引导黄金交易规范化、透明化，目前行业仍处于政策调整适应阶段，市场不确定性预计将持续。
　　上游珠宝要素流通效率低。珠宝批发贸易商众多，呈现小、散、乱格局，远赴境外看货成本高，交易模式效率低下，信息化程度低，缺乏有影响力的珠宝要素交易平台。
　　行业竞争日益激烈。头部企业通过积极布局渠道、升级品牌、开发新产品等加速行业整合，抢占新世代消费群体。黄金珠宝行业内部结构性分化加剧，面临供需不匹配等问题，特别是在低端市场，同质化现象严重。预计未来行业集中度会进一步提升。
　　珠宝品类市场表现分化。天然钻石镶嵌饰品作为可选消费品需求不足，复苏缓慢，培育钻石对天然钻石市场也形成较大冲击。黄金凭借消费和保值双重属性占据市场主导地位，但金价持续高位导致短期需求承压，市场面临量价博弈挑战，形势严峻。
　　消费场景迁移。目前我国结婚率下滑，消费者在婚庆场景中的购买需求持续降低，镶嵌类产品市场逐渐萎缩，黄金的消费需求显著提升，随着我国消费升级及悦己主义兴起，黄金珠宝产品消费需求朝个性化、多样化方向发展，黄金珠宝产品工艺不断进步带动新品快速迭代，促使消费场景从婚庆切换至自戴或赠礼场景。
　　3、发展趋势
　　黄金珠宝行业的未来发展空间广阔，尤其是黄金新品类的开发使得价格进一步下探、消费市场逐渐下沉，消费群体年龄范围更广，消费频次更高，品牌加大加快了对线上渠道的布局。线上渠道成为黄金珠宝等品类销售增长的重要来源。
　　数字化进一步推广应用。随着数字化发展和技术不断进步，黄金珠宝线上平台将不断优化和完善，增强了与消费者的互动体验，还能提高企业运营效率并降低成本，实现更高效的供应链管理，如数据透明、可追溯，数据分析优化管理和需求预测等。
　　国内黄金珠宝交易链条的规范性不断提升。政府和相关机构对黄金珠宝行业的监管力度不断加强，通过制定和完善黄金珠宝行业的法律法规，明确行业标准和规范，对违法违规行为进行严厉打击，维护市场秩序和消费者权益。
　　公司在行业发展的基础上，依托自身优势，充分利用行业资源，搭建数字化珠宝要素交易平台，促进珠宝行业标准化、信息化、合规化，服务珠宝产业的同时构筑差异化的竞争优势，实现公司高质量发展。
　　（二）商业地产租赁行业
　　根据中指研究院的数据，2025年，全国商办用房开发投资额为9,150亿元，同比下降17.3%；新开工面积为5,276万平方米，同比下降23.1%。2025年，深圳甲级写字楼市场整体呈现供过于求、租金下行、空置率高企的格局，但不同区域和细分市场表现分化。存量时代，商业地产竞争的核心从“空间租赁”转向“价值运营”，商业地产运营方需重视服务体系升级和产业生态打造。
　　公司通过积极调整市场策略、优化升级物业硬件设施与软件服务，以及加大市场推广力度等举措，有效吸引更多企业入驻，保持良好的入驻率。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　（一）区位优势
　　公司坐落于深圳珠宝产业的核心聚集区——水贝，是特力吉盟黄金首饰产业园内的最大业主。在水贝约1平方公里范围内集聚了近9000多家法人企业吸附近7万人就业，专业市场超20个；黄金和钻石加工量分别占上海黄金交易所和钻石交易所交割量的约70%和80%。在品牌集聚方面，罗湖囊括40多家龙头珠宝企业；同时拥有29个珠宝类“中国驰名商标”，占全国的30%，培育周大生、迪阿、西普尼、周六福等珠宝企业成功上市。水贝已形成涵盖设计研发、生产制造、展示交易、品牌运营、总部办公、检验检测、人才培训等完善的产业链。
　　水贝片区的区位优势显著，大量珠宝产业链商家的聚集有利于公司开展进出口业务和展销活动；水贝市场的辐射效应与商贸信息的集中提供了良好的营商环境和发展平台，公司可及时捕捉市场反馈信息，快速响应市场变化；政府部门对珠宝产业的重点扶持为公司提供了大力支持，有助于公司降低运营成本，提高盈利能力，实现持续发展。
　　（二）资源优势
　　公司依托国资背景背书，发挥产业协同作用，深度整合珠宝产业“供”“需”端资源，在上游资源对接上具备一定优势。公司与国内外黄金珠宝供应商、加工商直接对接并确立了合作关系。
　　经过多年深耕，公司积累了一定的行业资源和影响力。与业内权威检测鉴定机构珠宝国检、南京国检、天津国检、华津国检等密切合作，积极参与并组织各类行业活动的举办，制定行业标准，不断扩大行业知名度和影响力。公司深度切入供应链业务，提供专业的全产业供应链服务，与业内知名珠宝企业合作，进一步扩大业务规模。
　　公司物理平台带来了稳定的业务收入及现金流，为公司长期发展奠定坚实的基础。特力珠宝大厦、特力金钻大厦均已先后投入使用，另外，公司在深圳罗湖、福田等片区也持有物业资源，均保持较高的出租率。同时，计划通过质量提升、旧改等方式持续挖掘传统物业的商业价值。
　　（三）管理优势
　　在数字化建设方面，公司取得了一定的技术成果。公司大力推进交易平台数字化建设，梳理功能模块并进行优先级排序，不断调整建设策略，及时做出变更响应，满足业务需求。完善和加强平台的线上交易、数据分析、智慧监管等相关功能，并逐步在供应链业务中开展应用，切实服务于珠宝行业客户，支撑业内中小微企业做大做强。
　　在风险控制方面，公司制定了供应商准入标准、客户评估体系、采购比价体系等严格的业务内控流程，实现对资金、信息、物流等多层次的风控；同时，在业务开展过程中持续优化业务流程与内控体系，在风险可控的前提下开展新品类、新业务模式的研究和创新。借助信息化系统建设，通过系统数据分析，提升了业务的风险预警能力。
　　在内部管理方面，公司将科学管理作为发展的动能和保障，结合公司发展阶段，深化OKR管理工具应用，提升工作计划性与执行力，强化绩效战略导向，深化战略管理体系，完善闭环管理机制。
　　在人才建设方面，聚焦关键岗位招才纳士，完善考核激励体系建设，激发干事创业活力，抓实人员队伍建设，开展核心业务组织架构优化调整，分层分类开展专项培训，根植奋斗者文化，激励员工自主考取专业资格证书，进一步打造支撑业务战略的人才梯队。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　2025年度，公司实现营业收入146,160万元，同比减少44.08%，收入变动的主要原因是公司主动调整黄金业务模式等。2025年，公司实现利润总额17,506万元，归属于母公司的净利润14,287万元，比2024年增加624万元，利润增加的主要原因包括商业运营板块利润增加、参股公司投资收益增加等。截至2025年12月31日，公司资产总额为265,016万元。
　　珠宝产业板块业务模式持续优化调整。珠宝交易板块加快数字化转型，构建业务链条生态。数字化平台初具规模，平台正式上线，实现线上商城、看货会、供应链管理、分销系统等功能，构建线上展示、交易、结算的完整闭环，并应用于黑珍珠看货会及非洲翠卖场管理。平台已准入多家供应商，注册用户超200名。打造水贝首个非洲翠专业市场，引入上游源头供应商，试点推广数字化交易平台，创新自组货盘、私域引流、巡展铺货等多种交易方式，为多品类经营积累实操经验。根据黄金税收新政以及市场运营情况，优化调整业务模式，专注黄金文创产品的研发与销售，为客户提供高品质、定制化的产品解决方案。公司荣登“2025产业数字化百强榜”第80名。
　　物理平台提升运营质效，筑牢发展根基。启动布局“线上水贝”项目，规划打造集租赁管理、缴费保修、商户导航、活动宣传、商业推荐于一体的综合服务平台，提升对客户的服务质量。珠宝商业综合体招商成效亮眼，运营攻坚多点突破，驱动整体商业价值增长。组织开展文博会、特力珠宝产业嘉年华等9场活动，对接得物、拼多多等电商渠道为商户拓展线上渠道；特力珠宝文化产业园入选《中国商品市场综合百强》第11名。传统物业推进多个项目业态迭代升级，2025年整体出租率保持良好态势。
　　有序推进内部管理工作，深化组织保障。优化战略管理体系，提升战略管理效能，有序推进战略4S管理体系。深化OKR管理工具应用，实现工作任务可追踪。创新实施中层及以上管理人员“测、训、战”一体化培训，实现管理能力可视化、可对标。深化奋斗者文化建设，组织专题研讨会，联合一线挖掘亮点事迹、打造文化墙，营造对标争先氛围，推动文化赋能业务发展。
　　抓实党建引领，筑牢发展根基。党委全年开展“第一议题”学习47次、中心组研讨11次，党委班子带头撰写5篇调研报告，推动党的创新理论入脑入心、见行见效。深入贯彻党的二十届四中全会精神，聚力攻坚重点项目，促成特力家居馆扭亏脱困、国润电商直播自运营落地见效。深耕奋斗者文化，经三轮研讨发布第三批公约10条，切实将党建优势转化为融合发展效能。
　　
　　五、公司未来发展的展望
　　（一）发展战略
　　公司自2014年制定了向珠宝产业第三方综合服务商转型的战略后，一直坚定不移地按照既定规划稳步推进战略转型和项目落地。2026年是“十五五”开局之年，也是特力探索优化转型布局、实现转型突破的关键一年。公司将积极推进业务创新，以主业深耕为核心，以管理提升为支撑，不断增强企业创新力、影响力和抗风险能力，推动公司高质量发展。
　　（二）2026年经营计划
　　1、筑牢发展保障，强化党建引领，以“党建引领+珠宝产业生态平台+N”品牌建设为主线，深入开展项目攻坚行动；推动党员下沉一线，着力解决急难愁盼问题；依托水贝产业虚拟园区党委，推进联建共建，赋能业务发展。
　　2、珠宝交易板块深耕要素交易，夯实平台数字化基础设施，加速品类突破，打通从境外上游资源到国内批发终端商家的贸易通道；构建高效运营机制，不断提高管理效能。黄金板块加强黄金文创产品的研发与销售,推进黄金新税政策下的业务探索，积极捕捉市场机遇，谋划长远布局。
　　3、物理平台围绕空间功能优化、服务生态升级与运营机制创新等方面提质增效；完成“线上水贝”小程序上线，深化客户需求分析；优化商业布局，推进民宿运营，打造品质提升标杆；建设学习型、奋进型团队，为长期发展注入持续动力。
　　4、系统深化战略管理体系，完成《“十五五”战略规划》顶层设计，通过年度战略研讨会凝聚共识，完善战略执行动态复盘与敏捷迭代机制，持续推动战略闭环管理，实现从规划到落地的有效解码。
　　5、系统推进组织能力与文化建设，深化管理人员契约化管理；完善覆盖新员工至中层的关键人才培养体系，进一步优化一线绩效考核与薪酬激励机制；推动企业文化升级，迭代《奋斗者公约》，发挥企业文化的引领作用。
　　6、深化AI技术与核心业务流程的深度融合，加快智能工具在关键场景的推广应用，系统提升运营效能；全面推进业财一体化，实现租赁收入自动分摊、电子收据系统上线等关键流程自动化，并强化税务统筹能力，持续推动降本增效。
　　7、切实巩固安全生产工作，全面落地AI智能监控预警系统，发挥科技防控优势；依托第三方安全检查服务，提升隐患排查专业性，织密织牢安全防护网。
　　（三）可能面对的风险及应对措施
　　在战略落地、项目运营的过程中，公司将客观、清晰地认识到可能存在的风险，并采取积极有效的措施加以防范。
　　1、风险一：市场价格波动风险
　　公司珠宝板块业务涉及的主要原材料为黄金、珠宝，近年来受国际、国内经济形势变动、黄金税收新政和消费需求变化的影响，黄金等原材料价格产生一定波动，对公司经营带来不确定性影响。
　　应对措施：一是持续强化风险管理，建立健全风险防控机制，确保公司合规运作；二是坚定推进公司战略转型步伐，通过创新业务模式推动转型项目的落地，开拓增量市场，扩大业务规模，寻找新的利润增长点，不断提升公司核心竞争力，为公司长期稳定发展提供良好基础。
　　2、风险二：团队建设与战略转型要求仍有差距
　　公司管理团队和员工队伍在行业经验、专业能力、管理意识和方法等方面与“十五五”战略艰巨任务的要求相比仍有差距。
　　应对措施：一是继续夯实奋斗者文化，促进员工与企业共同成长；二是强化人才梯队培养，不断提升团队管理水平和业务支撑能力；三是优化系统建设，推动管控体系不断完善；四是坚持博采众长，持续向行业先进对标学习。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务　　（一）公司报告期内的主营业务是珠宝交易板块、黄金板块及物理平台。　　1、珠宝交易板块：承接建设深圳国际珠宝玉石综合贸易平台，通过搭建一个线上线下相结合的，具备展示、交易、竞价拍卖、评估、融资、信息发布等完备功能及服务的珠宝交易数字化交易系统，打通境外上游资源到国内批发终端商家的贸易通道，逐步成为国际珠宝玉石交易产业具有影响力的综合服务商，助力深圳打造国际性珠宝玉石产业中心。　　2、黄金板块：以产品创新为核心，构建B端与C端协同发展的全渠道运营体系：在B端业务上通过高效运营、供应链整合能力及资金优势，提供快捷、低成本及贴合需求的产品服务，在C端业务上，通过I... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）公司报告期内的主营业务是珠宝交易板块、黄金板块及物理平台。
　　1、珠宝交易板块：承接建设深圳国际珠宝玉石综合贸易平台，通过搭建一个线上线下相结合的，具备展示、交易、竞价拍卖、评估、融资、信息发布等完备功能及服务的珠宝交易数字化交易系统，打通境外上游资源到国内批发终端商家的贸易通道，逐步成为国际珠宝玉石交易产业具有影响力的综合服务商，助力深圳打造国际性珠宝玉石产业中心。
　　2、黄金板块：以产品创新为核心，构建B端与C端协同发展的全渠道运营体系：在B端业务上通过高效运营、供应链整合能力及资金优势，提供快捷、低成本及贴合需求的产品服务，在C端业务上，通过IP联名、敏捷开发、多元化营销推广和产品质量体系建设，打造有影响力的差异化品牌。
　　3、物理平台：公司是水贝片区特力吉盟黄金首饰产业园内的最大业主，公司投资建设的特力珠宝大厦、特力金钻大厦已先后投入运营，并保持较高的出租率。此外，公司在深圳罗湖、福田等片区持有物业资源，在保持原有租赁业务稳定的基础上，公司积极推进物业质量提升工作，将推动所属老旧物业从简单租赁的传统方式向物业商业运营方向转型，从而充分提升和挖掘物业品牌的附加值，建设符合市、区及本公司整体战略布局的创新产业项目。
　　（二）珠宝业务主要经营模式情况说明
　　1、销售模式
　　公司采用批发、零售作为黄金珠宝的主要销售模式，同时也提供代理报关、保险箱租赁等配套服务。
　　2、生产模式
　　目前，公司的黄金及其制品，主要采用委托加工模式，钻石彩宝等不涉及加工。
　　3、采购模式
　　黄金及其制品：向上海黄金交易所或具备资质的单位购买黄金原材料；或向银行租金；
　　其他珠宝玉石：向境外珠宝玉石供应商采购产品，并通过深珠宝公司办理缴税进口手续。
　　4、报告期内实体店经营门店的经营情况
　　5、报告期内线上销售情况
　　6、报告期内珠宝业务存货情况
　　截至2025年6月30日，公司珠宝业务的存货余额为65,098,057.50元，其中以公允价值计量的金额为人民币64,651,775.39元，系以商品期货合约及T+D合约作为套期工具的被套期项目以及租赁的黄金库存。

　　二、核心竞争力分析
　　（一）区位优势
　　公司坐落于深圳珠宝产业的核心聚集区——水贝，是特力吉盟黄金首饰产业园内的最大业主。水贝占中国黄金珠宝市场份额的75%以上，在水贝市场一平方公里的核心区域内，汇聚了上万家黄金珠宝企业。深圳市黄金珠宝首饰行业协会的数据显示，深圳全年黄金、铂金实物提货量约占上海黄金交易所实物销售量的70%，钻石实物用量约占上海钻石交易所进口额的80%。在品牌集聚方面，罗湖囊括40多家龙头珠宝企业，拥有29个珠宝类“中国驰名商标”，占全国的30%，培育周大生、迪阿等珠宝企业成功上市。水贝已形成涵盖设计研发、生产制造、展示交易、品牌运营、总部办公、检验检测、人才培训等完善的产业链。
　　水贝片区的区位优势显著，大量的珠宝供应商和实力商家聚集利于公司开展进出口业务和展销活动；水贝市场的辐射效应与商贸信息的集中提供了良好的营商环境和发展平台，公司可及时捕捉市场反馈信息，快速响应市场变化；深圳市在“20+8”产业集群建设中提到未来要重点发展现代时尚产业集群，政府部门对珠宝产业的重点扶持为公司提供了大力支持，有助于公司降低运营成本，提高盈利能力，实现持续发展。
　　（二）资源优势
　　公司依托国资背景背书，发挥产业协同作用，深度整合珠宝产业“供”“需”端资源，在上游资源对接上具备一定优势。公司与国内外黄金珠宝供应商、加工商直接对接并确立了合作关系，先后与土耳其珠宝协会、俄罗斯萨哈共和国代表团和缅甸珍珠司等洽谈合作开展境内外展示交易业务。
　　经过多年深耕，公司积累了一定的行业资源和影响力。与业内权威检测鉴定机构珠宝国检、南京国检、天津国检、华津国检等密切合作，积极参与并组织举办各类行业活动，制定行业标准，不断扩大行业知名度和影响力。公司联合起草的《海水珍珠品质评价》团体标准，于2025年3月22日通过专家评审会，2025年6月获深圳市深圳标准促进会批准并发布。公司深度切入供应链业务，提供专业的全产业供应链服务，与业内知名珠宝企业合作，进一步扩大业务规模。
　　公司物理平台带来了稳定的业务收入及现金流，为公司长期发展奠定坚实的基础。特力珠宝大厦、特力金钻大厦均已先后投入使用，并保持较高的出租率。同时，计划通过质量提升、旧改等方式持续挖掘传统物业的商业价值。
　　（三）管理优势
　　在数字化建设方面，公司取得了一定的技术成果。公司大力推进交易平台数字化建设，梳理功能模块并进行优先级排序，不断调整建设策略，及时做出变更响应，满足业务需求。完善和加强平台的线上交易、数据分析、智慧监管等相关功能，并逐步在供应链业务中开展应用，切实服务于珠宝行业客户，支撑业内中小微企业做大做强。
　　在风险控制方面，公司制定了供应商准入标准、客户评估体系、采购比价体系等严格的业务内控流程，实现对资金、信息、物流等多层次的风控；同时，在业务开展过程中持续优化业务流程与内控体系，在风险可控的前提下开展新品类、新业务模式的研究和创新。借助信息化系统建设，通过系统数据分析，提升了业务的风险预警能力。
　　在内部管理方面，公司将科学管理作为发展的动能和保障，从管理促进经营的角度，以经营为导向，结合公司的实际情况，引入业务领先模型完善4S管控体系，夯实战略管理闭环，畅通规划落地执行。
　　在人才建设方面，公司实施中高层“测训战”一体化培训，以“精准诊断→系统赋能→实战转化”三位一体的模式，协助管理团队提升领导力与执行力，进而打造支撑业务战略的强管理引擎。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　在战略落地、项目运营的过程中，公司将客观、清晰地认识到可能存在的风险，并采取积极有效的措施加以防范。
　　1、风险一：市场价格波动风险
　　公司主要原材料为黄金、珠宝，近年来受国际、国内经济形势变动和消费需求变化的影响，黄金等原材料价格产生波动，对公司经营带来不确定性影响。
　　应对措施：一是持续强化风险管理，建立健全风险防控机制，确保公司合规运作；二是坚定推进公司战略转型步伐，以数字化科技赋能，通过创新业务模式推动转型项目的落地，开拓增量市场，扩大业务规模，寻找新的利润增长点，不断提升公司核心竞争力，为公司长期稳定发展奠定良好基础。
　　2、风险二：人才队伍建设不足的风险
　　随着转型项目的落地以及业务的拓展，目前珠宝业务专业人员仍不能满足公司快速发展的需要。应对措施：一是通过行业调研学习以及业务实操，加速内部专业人员的培养；二是增补具有珠宝行业经验的业务人员，从市场拓展到风控管理全面提升团队业务能力；三是获取内外部资源，组织AI课程、拍卖师等培训考试，驱动员工专业能力结构化升级，为员工成长提供平台。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况　　（一）黄金珠宝行业　　1、宏观环境　　黄金珠宝行业发展与全球地缘政治格局、经济发展趋势密切关联。2024年国际地缘政治矛盾加剧、贸易保护主义加强、脱钩断链加深。世界经济在缓慢复苏中呈现动能不足、增长失衡、碎片化加剧的特征，全球的经济发展走势分化。过去一年，中国经济运行趋于稳定，但经济增速略有放缓。2024年全年限额以上单位金银珠宝类商品零售额为3,300亿元，同比下降3.1%。尽管当前市场面临一些挑战，但随着库存的逐渐出清，市场推广策略的调整，以及珠宝市场秩序逐渐规范，未来国内珠宝市场预计仍将展现较强的韧性，增长潜力和结构性发展空间依然广阔。　　2、黄金珠宝... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　（一）黄金珠宝行业
　　1、宏观环境
　　黄金珠宝行业发展与全球地缘政治格局、经济发展趋势密切关联。2024年国际地缘政治矛盾加剧、贸易保护主义加强、脱钩断链加深。世界经济在缓慢复苏中呈现动能不足、增长失衡、碎片化加剧的特征，全球的经济发展走势分化。过去一年，中国经济运行趋于稳定，但经济增速略有放缓。2024年全年限额以上单位金银珠宝类商品零售额为3,300亿元，同比下降3.1%。尽管当前市场面临一些挑战，但随着库存的逐渐出清，市场推广策略的调整，以及珠宝市场秩序逐渐规范，未来国内珠宝市场预计仍将展现较强的韧性，增长潜力和结构性发展空间依然广阔。
　　2、黄金珠宝行业概况
　　市场规模巨大。2023年我国珠宝玉石首饰产业市场规模达到8200亿元，首次突破8千亿元大关，从上游资源、贸易进口、设计加工到批发零售，形成万亿级产业链。
　　上游珠宝要素流通效率低。珠宝批发贸易商众多，呈现小、散、乱格局，远赴境外看货成本高，交易模式效率低下，信息化程度低，缺乏有影响力的珠宝要素交易平台。
　　行业竞争日益激烈。头部企业通过积极布局渠道、升级品牌、开发新产品等加速行业整合，抢占新世代消费群体。黄金珠宝行业内部结构性分化加剧，面临供需不匹配等问题，特别是在低端市场，同质化现象严重。预计未来行业集中度会进一步提升。
　　珠宝品类市场表现分化。天然钻石镶嵌饰品作为可选消费品需求不足，复苏缓慢，培育钻石对天然钻石市场也形成较大冲击。黄金凭借消费和保值双重属性占据市场主导地位，但金价持续高位导致短期需求承压，市场面临量价博弈挑战，形势严峻。
　　消费场景迁移。目前我国结婚率下滑，消费者在婚庆场景中的购买需求持续降低，镶嵌类产品市场逐渐萎缩，黄金的消费需求显著提升，随着我国消费升级及悦己主义兴起，黄金珠宝产品消费需求朝个性化、多样化方向发展，黄金珠宝产品工艺不断进步带动新品快速迭代，促使消费场景从婚庆切换至自戴或赠礼场景。
　　3、发展趋势
　　黄金珠宝行业的未来发展空间广阔，尤其是黄金新品类的开发使得价格进一步下探、消费市场逐渐下沉，消费群体年龄范围更广，消费频次更高，品牌加大加快了对线上渠道的布局。线上渠道成为黄金珠宝等品类销售增长的重要来源。
　　数字化进一步推广应用。随着数字化发展和技术不断进步，黄金珠宝线上平台将不断优化和完善，增强了与消费者的互动体验，还能提高企业运营效率并降低成本，实现更高效的供应链管理，如数据透明、可追溯，数据分析优化管理和需求预测等。
　　国内黄金珠宝交易链条的规范性不断提升。政府和相关机构对黄金珠宝行业的监管力度正不断加强，通过制定和完善黄金珠宝行业的法律法规，明确行业标准和规范，对违法违规行为进行严厉打击，通过合法手段维护市场秩序和消费者权益。
　　公司在行业发展的基础上，依托自身优势，充分利用行业资源，搭建数字化珠宝要素交易平台，促进珠宝行业标准化、信息化、合规化，服务珠宝产业的同时构筑差异化的竞争优势，实现公司高质量发展。
　　（二）商业地产租赁行业
　　2024年我国商业地产行业在销售端延续去库存态势，新增供应持续缩减。运营方面，部分一线城市商场类物业出现企稳改善迹象，但办公类物业出租率和租金水平均仍处于下行通道。四季度房地产市场在核心城市出现一定回暖迹象，但整体仍处于调整转型过程中。
　　公司通过积极调整市场策略，采取更加灵活多样的租赁条款，优化升级物业设施与服务，并加大市场推广力度，吸引更多企业入驻。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中珠宝相关业的披露要求
　　（一）公司报告期内的主营业务是珠宝第三方服务、商业综合体运营及物业租赁业务。1、珠宝第三方服务：公司以“致力于提供优质服务供给，与珠宝产业共成长”为发展使命，依托自身优势，集结国内外优质行业资源、联动行业优秀头部企业，打造满足广大行业需求的第三方服务平台。公司通过建设运营数字化珠宝要素交易平台，提供贵金属财富投资、文化传承、时尚穿搭的系统性解决方案，开拓高端珠宝第三方存管业务等，联动打造广泛的服务产品，满足客户的价值主张，完善产业服务链，发挥行业标杆作用，促进行业合规化进程。
　　2、商业综合体运营及物业租赁业务：公司是水贝片区特力吉盟黄金首饰产业园内的最大业主，公司投资建设的特力珠宝大厦、特力金钻交易大厦已先后投入运营，并保持较高的出租率。此外，公司在深圳罗湖、福田等片区持有物业资源，在保持原有租赁业务稳定的基础上，公司积极推进物业质量提升工作，将推动所属老旧物业从简单租赁的传统方式向物业商业运营方向转型，从而充分提升和挖掘物业品牌的附加值，建设符合市、区及本公司整体战略布局的创新产业项目。
　　（二）珠宝业务主要经营模式情况说明
　　1、销售模式
　　公司采用批发、零售作为黄金珠宝的主要销售模式，同时也提供代理报关、黄金提纯/兑换、保险箱租赁等配套服务。
　　2、生产模式
　　目前，公司的黄金及其制品，主要采用委托加工模式，钻石彩宝等不涉及加工。
　　3、采购模式
　　黄金及其制品：向上海黄金交易所或具备资质的单位购买黄金原材料；或向银行租金；钻石：向境外钻石供应商采购成品钻石，并通过上海钻石交易所进口；
　　其他珠宝玉石：向境外珠宝玉石供应商采购产品，并通过深珠宝公司办理缴税进口手续。
　　4、报告期内实体店经营门店的经营情况
　　5、报告期内线上销售情况
　　6、报告期内珠宝业务存货情况
　　截至2024年12月31日，公司珠宝业务的存货余额为12,743.22万元，其中以公允价值计量的金额为人民币11,485.69万元，系以商品期货合约及T+D合约作为套期工具的被套期项目。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　（一）区位优势
　　公司坐落于深圳珠宝产业的核心聚集区——水贝，是特力吉盟黄金首饰产业园内的最大业主。水贝占中国黄金珠宝市场份额的75%以上，在水贝市场一平方公里的核心区域内，汇聚了上万家黄金珠宝企业。深圳市黄金珠宝首饰行业协会的数据显示，深圳全年黄金、铂金实物提货量约占上海黄金交易所实物销售量的70%，钻石实物用量约占上海钻石交易所进口额的80%。在品牌集聚方面，罗湖囊括40多家龙头珠宝企业，拥有29个珠宝类“中国驰名商标”，占全国的30%，培育周大生、迪阿等珠宝企业成功上市。水贝已形成涵盖设计研发、生产制造、展示交易、品牌运营、总部办公、检验检测、人才培训等完善的产业链。
　　水贝片区的区位优势显著，大量的珠宝供应商和实力商家聚集利于公司开展进出口业务和展销活动；水贝市场的辐射与商贸信息的集中提供了良好的营商环境和发展平台，公司可及时捕捉市场反馈信息，快速响应市场变化；深圳市“20+8”产业集群建设中提到未来要重点发展现代时尚产业集群，政府部门对珠宝产业的重点扶持为公司提供了大力支持，有助于公司降低运营成本，提高盈利能力，实现持续发展。
　　（二）资源优势
　　公司依托国资背景背书，发挥产业协同作用，深度整合珠宝产业“供”“需”端资源，在上游资源对接上具备一定优势。公司与国内外黄金珠宝供应商、加工商直接对接并确立了合作关系，先后与土耳其珠宝协会、俄罗斯萨哈共和国代表团和缅甸珍珠司等洽谈合作开展境内外展示交易业务。
　　经过多年深耕，公司积累了一定的行业资源和影响力。与业内权威检测鉴定机构珠宝国检、南京国检、天津国检、华津国检等密切合作，积极参与并组织各类行业活动的举办，制定行业标准，不断扩大行业知名度和影响力。公司深度切入供应链业务，提供专业的全产业供应链服务，与业内知名珠宝企业合作，进一步扩大业务规模。
　　公司商业综合体运营及物业租赁业务带来了稳定的业务收入及现金流，为公司长期发展提供坚实的基础。特力珠宝大厦、特力金钻交易大厦均已先后投入使用，并保持较高的出租率，同时，计划通过质量提升、旧改等方式持续挖掘传统物业的商业价值。
　　（三）管理优势
　　在数字化建设方面，公司取得了一定的技术成果。大力推进交易平台数字化建设，梳理功能模块并进行优先级排序，不断调整建设策略，及时做出变更响应，满足业务需求。完善和加强平台的线上交易、数据分析、智慧监管等相关功能，并逐步在供应链业务中开展应用，切实服务于珠宝行业客户，支撑业内中小微企业做大做强。
　　在风险控制方面，公司制定了供应商准入标准、客户评估体系、采购比价体系等严格的业务内控流程，实现对资金、信息、物流等多层次的风控，同时，在业务开展过程中持续优化业务流程与内控体系，在风险可控的前提下开展新品类、新业务模式的研究和创新。借助信息化系统建设，通过系统数据分析，提升了业务的风险预警能力。
　　在内部管理方面，公司将科学管理作为发展的动能和保障，从管理促进经营的角度，以经营为导向，结合公司的实际情况，引入业务领先模型完善4S管控体系，夯实战略管理闭环，畅通规划落地执行；大力推动OKR管理工具的使用，有效提高管理人员的管理意识和技能；通过持续推动组织架构优化，提升职能保障能力。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　2024年，在公司党委、董事会的正确领导下，全年总体经营稳健，业绩持续向好。
　　2024年度，公司实现营业收入261,368万元，同比增长41.53%。收入变动的主要原因是黄金珠宝业务规模扩大、商业运营板块收入增加等。2024年，公司实现利润总额16,329万元，归属于母公司的净利润13,663万元，比2023年增加1,837万元。利润增加的主要原因包括商业运营板块利润增加、参股公司投资收益增加等。截至2024年12月31日，公司资产总额为259,446万元。
　　交易平台优化业务战略，锻造核心竞争力。聚焦聚力“一平台，两业务”，打造“线上展示、线下甄选”的数字化珠宝要素交易平台。大力推进平台数字化建设，进行技术创新，平台荣登2024中国产业数字化百强榜。加速培育国内珠宝要素交易业务，以回收钻石交易为切入点，举办5场回收钻石看货会和1场培育钻石采购会，试运营快闪店，将交易品种逐步扩展到彩宝、珍珠、翡翠玉石等品类。同步推进跨境交易板块的资源整合，打通珠宝要素流通通道，实现品牌价值的跃升。
　　促进黄金板块市场开拓和数字化双线发展。明确产品开发规划，加强新产品研发，强化供应链整合与服务能力，构建“线下体验门店+线上官方旗舰店”渠道布局，重点拓展投资金产品销售业务；深化业务数字化运营，为客户带来更好的服务和更多的价值。
　　提升物理平台板块的运营水平。招商运营工作提质增效，珠宝大厦、金钻大厦2024年举办文博会、第一届“未来节”等9场主题活动，有效激活商圈流量并提升品牌聚合力。传统物业推进多个项目业态迭代升级，2024年整体出租率保持良好态势。
　　提高内部管理质效。引入业务领先模型，完善以战略驱动为核心的4S管理体系；深化OKR管理系统的使用及改进，提高工作效率和计划性；加强参控股企业管理，有力保障公司权益；加强人才队伍建设，加大人才培养力度；全面推进合规管理，搭建合规管理“三道防线”，保障企业健康发展。
　　坚持党建引领。通过宣讲会、“三会一课”等方式，贯彻党的二十届三中全会精神；开展党纪学习教育专题培训，通过实际发生的鲜活案例使党员干部“零距离”感受违法违纪惨痛教训；加强党的基层组织建设，积极探索创新党建工作方式方法。
　　
　　五、公司未来发展的展望
　　（一）发展战略
　　公司自2014年制定了向珠宝产业第三方综合服务商转型的战略后，一直坚定不移地按照既定规划稳步推进战略转型和项目落地，经过多年的探索和尝试，取得了实质性的成果。未来公司将通过深耕珠宝第三方服务，逐步打造全国领先的数字化珠宝交易平台，成为国际珠宝玉石交易枢纽。2025年公司将围绕珠宝第三方服务，在业务、技术、人才、管理等方面综合发展，不断构筑平台竞争优势，推动各项工作取得突破性进展。
　　（二）2025年经营计划
　　1、开展党建共建，发挥党建引领作用为商户赋能。坚持党建领航，围绕中心、服务大局，推动党建引领与珠宝产业生态链取得新突破，以“N”个具体的项目为抓手，推动特力珠宝生态链集聚发展。
　　2、深耕细作，加大力度推进平台建设。打造集线上线下常态化展示看货、交易结算、进出口代理、供应链金融及仓储物流保险等配套服务于一体的数字化珠宝要素交易平台。不断强化珠宝交易板块团队，加速推进数字化建设。
　　3、优化现有黄金板块产品结构，构建核心竞争力。加强产品研发塑造能力，形成有特色的产品系列，加强运营团队建设，打造能力较强的市场拓展及运营团队，搭建数据底座，推动业务开展。
　　4、对标先进，全面提升商业运营业务综合能力。完成公司商业物理平台业态布局和调整，扩增物理平台连通通道，改造形成水贝的时尚珠宝街区；持续提升管理水平，打造高效的商管运营团队。
　　5、优化组织架构，持续提升战略管控能力。明确业绩导向，以实干促实绩，从实际需求出发，升级管理工具、优化管理思维、提升管理效率，提升公司竞争力，完善4S管控体系，推动战略落实，形成有效闭环。
　　6、持续完善激励机制，加强人才队伍建设。实施短期与长期激励机制相结合的激励政策，调整优化事业部的绩效考核方案，完成信息化开发团队的搭建。
　　7、切实巩固安全生产工作。织密织牢安全生产责任体系，开展小散工程流程化制度化工作，常态化开展安全生产培训，提升基层安全管理人员能力。
　　（三）可能面对的风险及应对措施
　　在战略落地、项目运营的过程中，公司将客观、清晰地认识到可能存在的风险，并采取积极有效的措施加以防范。
　　1、风险一：市场价格波动风险
　　公司主要原材料为黄金、珠宝，近年来受国际、国内经济形势变动和消费需求变化的影响，黄金等原材料价格会产生一定波动，对公司经营带来不确定性影响。
　　应对措施：一是持续强化风险管理，建立健全风险防控机制，确保公司合规运作；二是坚定推进公司战略转型步伐，通过创新业务模式推动转型项目的落地，开拓增量市场，扩大业务规模，寻找新的利润增长点，不断提升公司竞争力，为公司长期稳定发展提供良好基础。
　　2、风险二：人才队伍建设不足的风险
　　随着转型项目的落地以及业务的拓展，目前珠宝行业专业人员仍不能满足公司快速发展的需要。
　　应对措施：一是通过行业调研学习以及业务实操，加速内部专业人员的培养；二是增补具有珠宝行业经验的业务人员，从市场拓展到风控管理全面提升业务能力；三是获取内外部资源，加强专业技能培训，为员工成长提供平台。 收起▲