1、1993年5月，深圳市特发物业管理公司设立1993年5月5日，深圳经济特区发展公司出具《关于建立特发物业管理公司的报告》（深特发字（1993）064号），决定设立深圳市特发物业管理公司。深圳经济特区发展公司签署《深圳市特发物业管理公司章程》，约定注册资本为1,000万元，全部由深圳经济特区发展公司出资。
　　1993年6月21日，国有资产管理部门深圳市投资管理公司对《国有资产产权登记表（开办登记）》（234403018000304）予以确认：深圳市特发物业管理公司初始国有资本金为1,000万元，均由深圳经济特区发展公司投资。1993年5月31日，深圳市特发物业管理公司在深圳市工...查看全部▼

　　1、1993年5月，深圳市特发物业管理公司设立1993年5月5日，深圳经济特区发展公司出具《关于建立特发物业管理公司的报告》（深特发字（1993）064号），决定设立深圳市特发物业管理公司。深圳经济特区发展公司签署《深圳市特发物业管理公司章程》，约定注册资本为1,000万元，全部由深圳经济特区发展公司出资。
　　1993年6月21日，国有资产管理部门深圳市投资管理公司对《国有资产产权登记表（开办登记）》（234403018000304）予以确认：深圳市特发物业管理公司初始国有资本金为1,000万元，均由深圳经济特区发展公司投资。1993年5月31日，深圳市特发物业管理公司在深圳市工商行政管理局办理完毕工商设立登记手续，公司的经济性质为“全民”。
　　2、1997年10月，第一次股权划转1997年8月15日，深圳市特发房地产开发有限公司、深圳市特发工程建设监理有限公司签署《深圳市特发物业管理有限公司章程》。
　　1997年9月4日，深圳市国有资产管理办公室核发《关于特发物业管理公司产权划转免予资产评估的批复》（深国资办[1997]194号），同意深圳经济特区发展（集团）公司（由深圳经济特区发展公司更名）将深圳市特发物业管理公司90%的产权划转给深圳市特发房地产开发有限公司，10%的产权划转给深圳市迅建工程监理公司（现更名为深圳市特发工程建设监理有限公司）。鉴于上述公司均为深圳经济特区发展（集团）公司全资企业，同意深圳市特发物业管理公司不进行资产评估，但应聘请会计师事务所对企业资产进行审计。
　　1997年9月10日，深圳经济特区发展（集团）公司出具《关于改组深圳市特发物业管理公司的决定》，（1）决定对深圳市特发物业管理公司进行规范改组，将公司规范改组为有限责任公司，公司名称变更为深圳市特发物业管理有限公司；（2）同时决定将100%的出资按深国资办[1997]194号文件批准进行划转，划转价格为1,000万元，注册资本不变；（3）深圳市执信会计师事务所出具《审计报告》（深执信审字[1997]122号），确认截至1997年9月30日，深圳市特发物业管理公司净资产10,660,819.41元；（4）划转后，深圳市特发房地产开发有限公司出资额900万元，出资比例90%，深圳市特发工程建设监理有限公司出资额100万元，出资比例10%。
　　1997年9月10日，特发物业召开股东会，同意公司规范登记方案；决定公司名称变更为深圳市特发物业管理有限公司；同意将100%的出资按深国资办[1997]194号文件批准进行划转；划转后，深圳市特发房地产开发有限公司出资额900万元，出资比例90%，深圳市特发工程建设监理有限公司出资额100万元，出资比例10%；同意修改后的公司章程。
　　1997年10月10日，深圳市执信会计师事务所出具《验资报告》（深执信验字[1997]047号），经审验，截至1997年9月30日，深圳市特发物业管理公司的注册资本为1,000万元，其中深圳市特发房地产开发有限公司出资900万元，占注册资本90%；深圳市特发工程建设监理有限公司出资100万元，占注册资本10%。
　　1997年10月25日，特发物业在深圳市工商行政管理局办理了相关工商变更登记手续。
　　3、出资到位及补足情况（1）实缴出资情况根据深执信验字[1997]047号《验资报告》载明的验资事项说明，确认公司上述1,000万元出资额实缴的过程如下：
　　1）1993年6月-8月，深圳经济特区发展公司陆续拨入流动资金转实收资本合计300万元。
　　2）1995年5月10日，深圳经济特区发展公司出具《关于特发华城资产管理处合并处理意见》，截至1995年4月30日，华城资产管理处应付深圳经济特区发展公司2,708,699.05元，华城资产管理处对深圳经济特区发展公司的应付福利费、盈余公积金、未分配利润、本年利润按照4月份的资产负债表转入应付深圳经济特区发展公司账款合计186,759.58元；以上合计应付深圳经济特区发展公司2,895,458.63元，转入对特发物业的投资。
　　3）1995年12月7日，深圳经济特区发展公司计划财务部出具《关于对物业公司购工作用车的处理意见》，将深圳经济特区发展公司拥有的四辆车，分别为美国雪佛兰小轿车一辆、丰田8座面包车一辆、日产0.75吨的士头人货车一辆、丰田1.5吨人货车一辆作为特发物业的投资；同时将深圳经济特区发展公司拥有的一辆价值15万元的捷达轿车（车号47662）作为对特发物业的投资。以上车辆作为投资的出资金额合计528,780.20元。
　　4）1996年5月15日，深圳经济特区发展公司计划财务部出具《通知》，将特发小区现有货币资金132,022.60元转作投资，将特发小区固定资产269,661.50元，低值易耗品15,624.60元，合计285,286.10元转作投资。
　　5）1997年9月24日，深圳经济特区发展（集团）公司出具《关于补足特发物业管理公司注册资本金的批复》（深特发复[1997]9号），同意将三处房产作为实物投资补足对特发物业的注册资本，分别为新华城大鹏阁一楼104B（权证号为深房地字第0219427号，建筑面积96.51平方米，建筑价格1,254,630.00港元）、新华城大鹏阁1栋地下10号（权证号为深房地字第0219428号，建筑面积64.79平方米，建筑价格521,153.00港元）、新华城月明楼5栋301（权证号为深房地字第0219430号，建筑面积137.31平方米，建筑价格1,373,000.00港元），以上三处房产价值合计3,148,783.00港元，折合人民币3,369,197.81元（汇率1:1.07）作为对特发物业的投资，计入实收资本3,158,452.47元，资本公积210,745.34元。
　　（2）出资复核情况根据天健验〔2019〕3-23号《实收资本复核报告》载明的验资事项说明，确认公司上述1,000万元出资额实缴的过程中合计2,409,479.94元的出资存在瑕疵，具体情况如下：
　　1）特发集团于1993年6月23日至8月6日将2,713,903.00元转入特发物业的账户，于1993年8月6日以现金方式缴款286,097.00元，合计3,000,000.00元，全部计入实收资本。
　　2）深圳经济特区发展公司以截止1995年4月30日对华城资产管理处2,708,699.05元应收款及该日华城资产管理处净资产186,759.88元，合计2,895,458.63元转为对特发物业公司出资，特区发展公司应收华城管理处2,708,699.05元主要包括华城管理处为其代收的房租和其他日常往来款，特发物业公司将1995年5月15日华城资产管理处资产负债表（当日华城资产管理处净资产为150,116.50元）平移至其报表，双方于1995年5月底完成财产交接。
　　作为出资的长期投资、存货、固定资产等实物资产未履行评估程序，两套房产产权属于特区发展公司，未过户登记变更至特发物业公司。存货、固定资产（不包括房产）交接时无清点记录且接收方按大类入账，难以判断接收时存货、固定资产（不包括房产）的数量和状况，未有充分适当的证据判断其价值，其出资存在瑕疵；未过户的两套房产于2008年5月按账面净值457,545.03元转让给特区发展公司并冲减其应付款项，因此以其转让价款457,545.03元认定为实际出资金额；作为出资的待摊费用主要为书报费和保险费等费用性项目，未有充分适当的证据判断其价值，其出资存在瑕疵。
　　综上所述，调整存在瑕疵的存货、待摊费用、长期投资和固定资产账面价值后，华城资产管理处1995年5月15日的净资产为-1,408,654.06元，该净资产-1,408,654.06元加上特区发展公司以债权出资2,708,699.05元，核实该次出资的金额为1,300,044.99元。本次出资金额2,895,458.63元与核实出资金额1,300,044.99元差异金额1,595,413.64元存在出资瑕疵。
　　3）特发集团以五辆车作为特发物业的出资，因未履行资产评估程序，亦无证据证明上述五辆汽车履行了过户手续，本次金额合计528,780.20元存在出资瑕疵。
　　4）特区发展公司于1996年5月17日以现金方式缴款5,504.16元，于1996年5月24日将126,518.44元转入特发物业账户，货币资金合计132,022.60元已全部计入实收资本。特发集团以特发小区固定资产269,661.50元，低值易耗品15,624.60元，合计285,286.10元转作对特发物业的投资，因该等固定资产及低值易耗品无明细清单，无法判断出资前是否属于特发集团所有及是否有其他权利限制，同时因未履行资产评估程序，本次出资金额合计285,286.10元存在出资瑕疵。
　　（3）关于三处房产出资的情况根据北京亚超资产评估有限公司于2019年3月27日出具《深圳市特发集团有限公司拟补办注册资本投资手续涉及其拥有的位于深圳市罗湖区解放路大鹏阁1栋104B、1栋地下10号、月明楼5栋301资产评估报告》（北京亚超评报字（2019）第01068号），以1997年9月30日为评估基准日，深圳市罗湖区解放路大鹏阁1栋104B、大鹏阁1栋地下10号、月明楼5栋301的资产评估价值为7,326,133元，高于作价出资金额。特发集团用于出资的上述房产已依法进行了追溯评估，定价公允。（4）特发集团现金补足情况为解决上述出资瑕疵情形，2019年4月16日，特发集团以银行存款支付给特发服务2,409,479.94元作为补足出资款。天健会计师于2019年5月16日出具《实收资本复核报告》（天健验〔2019〕3-23号）并验证，“经复核，特发服务公司自设立至整体变更为股份公司前有瑕疵的出资已全部补足，实收资本已全部到位”。
　　发行人召开2018年度股东大会，全体股东同意特发集团以银行存款缴付2,409,479.94元用以补足对发行人的瑕疵出资，特发集团用于出资的房产定价公允，不存在损害特发服务及其他股东合法权益的情形，并对发行人历次增资及股权变动予以确认，不存在纠纷及潜在纠纷。
　　特发集团出具承诺，“若因本公司原因造成的历史瑕疵出资事项而给特发服务（含其前身）及其股东造成相关损失，或因本公司原因所造成的瑕疵出资事项而受到的任何行政处罚，本公司保证将赔偿因此给特发服务（含其前身）及相关股东的相应损失。”综上所述，发行人历史沿革中存在的出资瑕疵情形已得到规范，发行人及特发集团未因此受到相关行政处罚，不会影响发行人现时存续的合法性，不会引致发行人现时股权权属的潜在纠纷，对发行人本次发行上市不构成实质性法律障碍。
　　（二）股份公司设立情况2018年8月22日，天健会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所出具天健深审[2018]1156号《审计报告》，截至2018年2月28日，特发物业的净资产为109,989,103.40元。
　　2018年8月25日，国众联资产评估土地房地产估价有限公司出具国众联评报字（2018）第2-1018号《深圳市特发物业管理有限公司拟进行股份制改制所涉及的深圳市特发物业管理有限公司的净资产价值资产评估报告》，截至评估基准日2018年2月28日，特发物业审计后的账面净资产的评估结果为18,553.80万元。2018年10月24日，特发物业召开第五届八次职工代表大会，审议通过按原账面净资产值折股将特发物业整体变更为股份有限公司的议案，并选举产生股份公司第一届监事会中由职工代表担任的监事及第一届董事会中由职工代表担任的董事。
　　2018年10月24日，特发物业股东会作出决议，同意特发物业以经审计的截至2018年2月28日的账面净资产值109,989,103.40元折为7,500万股，余额34,989,103.40元计入资本公积；特发物业全体股东特发集团、特发投资、南通三建、银坤投资作为发起人，以各自在特发物业中的股权所对应的净资产认购股份有限公司的股份。
　　2018年10月24日，特发物业全体股东特发集团、特发投资、南通三建、银坤投资作为发起人签订了《发起人协议》，发行人的设立方式、名称、住所、经营范围、发起人的权利、发起人的义务与责任、公司章程、特别承诺、违约责任、争议解决、协议的生效等相关事宜进行了约定。
　　2018年10月24日，特发集团出具《关于深圳市特发物业管理有限公司整体变更设立股份有限公司的批复》（深特发复[2018]22号），同意特发物业整体变更设立股份有限公司，根据天健会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所出具的天健深审[2018]1156号《审计报告》，截止2018年2月28日，特发物业净资产为109,989,103.40元，折股后股份有限公司的总股本为7,500万股，其中，特发集团（国有股东）持有4,777.50万股，特发投资（国有股东）持有97.50万股。
　　2018年10月26日，发行人召开第一次股东大会，全体发起人一致决定按原账面净资产值折股将特发物业整体变更为股份有限公司，审议通过了《关于<深圳市特发服务股份有限公司章程>的议案》及其他事项，并选举产生了第一届董事会由非职工代表担任的董事、第一届监事会由股东代表担任的监事。
　　2018年11月20日，发行人在深圳市市场监督管理局办理完毕公司登记手续，领取了统一社会信用代码为914403001922285356的《营业执照》。
　　2018年11月25日，天健会计师出具天健验〔2018〕3-67号《验资报告》并验证“截至2018年10月26日，深圳市特发服务股份有限公司已收到全体出资者所拥有的截至2018年2月28日止深圳市特发物业管理有限公司的净资产109,989,103.40元，根据《公司法》的有关规定，按照公司的折股方案，将上述净资产折合股本7,500万元，资本公积金34,989,103.40元”。
　　公司现持有统一社会信用代码为914403001922285356的营业执照，注册资本16,900万元，股份总数16,900万股（每股面值1元）。收起▲