一、报告期内公司所处行业情况　　报告期内，受宏观经济形势和房地产行业周期性下行等因素影响，物业行业整体管理规模的增速有所放缓，行业内物企“增收不增利”现象仍在持续。一方面，来自上游房地产市场或地产关联方的资源供给力度逐渐减弱，使得物业企业的独立市场化外拓成管理规模增长的重要渠道，导致行业市场竞争愈发激烈。另一方面，伴随着多重外部因素影响及资本市场的风向调整，行业内的“投资并购”热潮逐渐降温，收并购更趋谨慎，逐渐迈向理性和成熟。　　物业行业高质量发展的目标下，中央和地方不断出台与物业管理行业有关的政策，在城市更新、城市改造、社区养老、保障性住房等领域均提供了有利指引和支持。随着政策的逐步完善... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　报告期内，受宏观经济形势和房地产行业周期性下行等因素影响，物业行业整体管理规模的增速有所放缓，行业内物企“增收不增利”现象仍在持续。一方面，来自上游房地产市场或地产关联方的资源供给力度逐渐减弱，使得物业企业的独立市场化外拓成管理规模增长的重要渠道，导致行业市场竞争愈发激烈。另一方面，伴随着多重外部因素影响及资本市场的风向调整，行业内的“投资并购”热潮逐渐降温，收并购更趋谨慎，逐渐迈向理性和成熟。
　　物业行业高质量发展的目标下，中央和地方不断出台与物业管理行业有关的政策，在城市更新、城市改造、社区养老、保障性住房等领域均提供了有利指引和支持。随着政策的逐步完善与升级，物业企业关注对服务场景的拓展延伸和产业链的重组整合，通过形成“物业+多元”的模式，挖掘增长空间，实现传统物业服务的升级蜕变。
　　在此背景下，物业企业由重规模、重速度进一步向重质量转变,以提升业务水平和服务质量为抓手，持续增强自身核心竞争力，为业主打造更加优质、高效的服务体验。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　公司以综合物业管理服务为核心业务，专注于为客户提供专业、高端、定制化的后勤保障服务，通过不断深化客户需求、作业场景及服务标准的研究，满足客户全周期的服务需求管理。报告期内，公司已形成以综合物业管理服务为核心，政务服务及增值服务协同并进的多元化经营模式。以下是本公司目前的主要业务范畴：
　　(一）综合物业管理服务
　　公司聚焦园区物业，以园区物业作为业务战略引领，与商业、住宅及公共物业等协同发展，共同为公司的高质量发展奠定坚实基础。此外，公司不断积极寻求新领域、新业态的入局与突破，报告期内通过股权投资方式成功进军水电物业领域，同时持续跟进政府公建、医院后勤等领域市场机会，寻求市场版图的拓展和延伸。
　　1.园区物业
　　公司园区物业管理服务主要面向高新产业园区、商务办公楼宇等，提供的服务内容包括设施设备管理、安全消防管理、环境服务、综合客户服务、空间管理、小型物业工程等，代表性项目有包括华为全球总部物业服务项目、阿里巴巴全球总部物业服务项目等，在管项目分布深圳、杭州、武汉、廊坊、上海、
　　东莞、非洲刚果金、安哥拉等地。
　　2.商业物业
　　公司为商场商厦、酒店等商业物业提供包括前期介入及接管验收、客户入住、装修管理、开业保障、环境管理、消防安全管理、停车场管理、建筑及设备设施管理、应急管理等服务。代表性项目包括深圳特力水贝珠宝大厦等。
　　3.住宅物业
　　公司为多层住宅、高层住宅等住宅物业提供包括前期介入及接管验收、案场管理、业主入伙管理、装修管理、客户管理、环境管理、设备设施维护、秩序维护、消防管理等服务。代表性项目包括深圳特发天鹅湖畔项目、特发和平里花园项目、特发小区项目等。
　　4.公共物业
　　公司为学校、医院、口岸、街道及政府公共配套服务场所等公共物业提供包括秩序维护、保洁绿化、设备设施管理、小型物业工程管理等服务。代表性项目包括深圳口岸管养服务项目、北京大学深圳医院项目、深圳国际交流学院项目等。
　　5.能源物业
　　公司于报告期内通过投资特发能服，正式进入水电物业领域，该业务属于能源物管范畴，主要为水电站厂区和营地提供秩序维护、绿化、保洁、设备设施管理等基础物业管理及车辆租赁、驾驶员劳务、会务培训等配套后勤保障服务。
　　（二）政务服务
　　公司政务服务主要包括工商行政管理与质量监督、社保、税务、不动产登记、公安出入境等相关配套政务服务大厅审批业务类的窗口收件、咨询引导、帮办服务；软件开发、系统建设与管理等政务服务支撑、配套的信息化产品服务；党委、政府职能部门的档案管理、大型会务接待等个性化服务。未来，公司将持续借助移动互联网、人工智能等技术手段力量，探索政务服务大管家的服务模式，不断增强政务板块的服务黏性。
　　近年，公司在湖北武汉、恩施、黄石、荆门、广东深圳、汕头、山东东营以及天津等地先后承接政务类服务，并逐步在项目专业化、服务标准化等方面形成完善的业务模式。
　　（三）增值服务
　　公司所提供的增值服务主要包括小型物业工程、停车场运营、资产受托管理、公共资源委托管理服务、维修维护服务等。报告期内，公司与多家合作商在小型物业工程服务领域建立了合作关系，并在停车场智能管控、能源费用托管服务等开展了多项创新举措。
　　（四）公司所处的行业地位
　　公司多年勤耕园区IFM综合物业管理服务，不断深化对客户需求、作业场景及服务标准的研究，目前已在行业经验、服务沉淀、客户积累和人才储备等方面取得了显著的市场优势。同时，公司凭借扎实的基础服务、稳定的运营管理、良好的合同履约情况、优质的服务质量、认真的服务态度，赢得了华为、阿里巴巴、腾讯、字节跳动、中国移动、国家电网等众多知名企业客户的信任和赞誉，并于报告期内荣获“2023中国物业管理上市公司20强”、“2023中国国有物业服务企业综合实力100强TOP15”、“2023中国物业服务力百强企业TOP31”、“2023中国上市物企投资价值TOP5”、“金牛最具投资价值奖”、“国企民生口碑奖”等多项荣誉，进一步提升了公司的行业地位和品牌影响力。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　（一）国企背景
　　公司作为具有国企背景的上市物业企业，始终秉持稳健经营的发展理念，注重法人治理的规范与完善，持续建立健全内控机制，有效防范化解内外部风险，保障投资者利益。在业务拓展方面，公司的国企背景使得在参与政府类项目时，更易获得政府机构的认可和信任，从而增加了项目合作的机会和成功率。
　　（二）客户优势
　　公司目前已与华为、阿里巴巴、腾讯、蚂蚁金服、中国移动等国内顶尖、全球领先的企业客户建立了长期合作关系。该类客户一般拥有较强的支付能力和较为稳定的业务需求。与上述知名企业开展深度合作所形成的示范效应，使得公司在园区物业服务细分领域享有较高的品牌影响力。
　　（三）市场化程度高
　　公司自成立以来坚持深耕第三方市场，90%以上的项目是通过公开招投标方式取得的，对关联方资源的依赖性小，能够充分激发企业活力、适应市场化发展。此外，公司拥有专业的市场化运营团队和高效的市场化运营机制，能够帮助公司快速并充分适应市场的变化及发展，形成多业态的拓展能力，实现经营规模和经营业绩的稳健增长。
　　（四）园区服务经验丰富
　　公司所从事的园区一体化综合物业管理服务有着一定的准入门槛，对从业人员的综合素质和专业能力也有着专业的要求。公司凭借多年来深耕园区物业积累的丰富经验，在细分市场上有较高的知名度，能够快速响应园区客户需求并给出针对性服务方案，在园区物业服务竞争中具备先发优势。
　　（五）标准化服务
　　公司重视标准化体系流程建设。具备园区类、商业类、住宅类三大服务标准流程及物业服务视频化标准、政务、商务类服务可视化标准，可实现服务标准、流程、制度的快速复制与输出，为项目日常运营和新项目承接提供了有力的支持和保障。
　　（六）智能化管控
　　公司紧密围绕实际业务需求，持续推动、构建、健全并丰富自有平台系统的功能实效。通过运用信息化、智能化手段来加强日常业务监督管理，进而提升服务管理的水平。目前，公司已全面上线财务共享平台系统，推动公司向现代化财务管理模式的转变升级；同时，优化人力资源管理系统，细化员工考勤及考核管理，显著提升人员管理效率；此外，公司广泛开展智能化项目运营试点工作，用科技力量和智慧手段促进现场管理的提质增效，引领各项业务实现高质量发展，不断凝聚公司核心竞争力。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　报告期内，面对复杂多变的市场环境，公司积极应对内外部多重挑战，认真贯彻落实高质量发展的整体工作思路，坚持“深耕主业与多元开拓并行”的战略布局，确保主营业务稳步增长，各项业绩指标均达到计划目标。此外，公司还通过投资并购对“天鼎物业”进行增资扩股，展现了较好的市场应变能力和卓越的投并战略眼光，进一步夯实公司核心竞争力，构建了公司多元市场开拓、持续高质量发展的坚实地基。
　　报告期内，公司实现营业收入24.48亿元，较上年同期增长22.04%；实现利润总额1.72万元，较上年同期增长6.46%；实现归母净利润1.20亿元，较上年同期增长5.30%。全年新拓展项目68个，新增合同金额约5.15亿元。
　　（一）稳健经营，实现业务稳步增长
　　报告期内，公司进一步聚焦优势领域，夯实高新产业园区业务，持续拓展与华为、阿里、字节跳动、小红书等重要客户合作的广度和深度，先后中标阿里全球总部C区安保服务项目、北京阿里项目、字节跳动杭州爱力中心和浙大森林项目、小红书上海总部项目等，在拓增量的同时，稳存量，项目成功续签华为在华北、华南区域数据中心项目。稳固提升在IFM综合物业管理服务和IDC数据中心运维服务行业地位。
　　公司在巩固优势领域的同时，也持续拓展新业务，成功中标深圳市政园林管理所罗湖绿道和公园管养服务项目，为公司进军市政公建领域，布局城市运营服务业务提供了有力保障。安仁古镇景区物业管理服务项目的成功中标，也标志着公司在旅游物业领域已取得突破性进展。此外，公司于报告期内还成功中标深圳市人民政府口岸办公室陆路口岸免除海关查验配套服务项目，成为公司首个装卸搬运类项目。
　　（二）投资并购，提升企业发展速度
　　报告期内，公司积极布局低碳节能相关的能源物管项目，组建专业团队扎实推进天鼎物业并购相关工作，最终成功完成四川大金源天鼎物业管理有限公司（现“特发能服”）增资扩股项目，这是公司自上市以来首个真正意义上的自主投并购项目，不仅为公司带来可观的合同收入，同时由于水电站物业管理的专业性，存在一定的进入壁垒，公司凭借此次并购成功突破这一壁垒，正式进入大型能源基地物管新赛道，为进一步提升在能源物管领域的市场份额和竞争力奠定了坚实基础。
　　政务方面，为深入推进全国化市场拓展，增强板块竞争力，公司与上海声通信息科技股份有限公司及重庆远致盛景数字科技合伙企业（有限合伙）合资成立特发声通科技公司，该公司将立足于数字政务服务应用的深入探索与智慧政务服务平台的构建，致力于全面提升公司政务服务的技术性竞争力，驱动公司政务服务板块持续高质量发展。
　　（三）科技赋能，助力长效持续发展
　　报告期内，公司积极落实科技升级的整体要求，一是通过同行调研、一线走访、集体座谈、专项研讨会等方式，整合内外部资源和信息，探讨科技升级主要方向和实施路径，编制《特发服务科技升级规划方案》。二是通过聚焦核心业务与需求，有序完成智慧物业应用（一期）项目建设工作并在多个物业项目应用；不断深化完善人力资源与财务管理等中后台信息化系统功能，管理效能有效提升。三是在设备设施运维、环境清洁等项目管理场景中持续推进智能化应用，利用物联网技术、智能清洁机器人及机械化设备，有效替代部分人工，服务质量和效率极大提升。
　　（四）品质提升，夯实企业发展基础
　　报告期内，公司始终坚持品质是企业发展的核心要素。在体系建设方面，参与1项国家标准编制及1项地方标准的编制工作。为更全面了解客户需求意向和满意程度，公司23年特地聘请了专业第三方机构来进行客户满意度调研。根据调研结果显示，公司整体服务质量表现较好，尤其是在政务服务、口岸管养、园区服务等方面获得了客户的高度评价。
　　（五）守牢底线，安全生产时刻警钟长鸣
　　安全管理是企业经营和发展的前提保障，为确保有效控制公司安全生产风险，一是积极传达落实政府、集团文件精神和安全要求，重点开展安全生产攻坚行动、加强燃气安全排查整治等专项工作；二是强化安全教育，从法律法规、风险辨识与管控、消防安全等方面，全面提升安全管理团队的能力水平及全员安全生产的重视程度；三是全面推进安全生产标准化体系建设，同时，引入第三方“飞检”，委托第三方公司对项目开展监督检查及考核，提升安全管理水平。
　　
　　五、公司未来发展的展望
　　2024年是充满机遇与挑战的一年。公司将紧跟经济形势持续发力，进一步开拓市场、扩大规模，布局新赛道、注入新动能，持续完善内部治理和风险管理体系，全面推进高质量发展。
　　（一）加大力度外拓市场
　　坚持园区综合设施管理的深耕策略，运用积累的城市网络及品牌优势进行全局全业态布局。积极拓展优质项目，扩大市场份额，通过不断拓宽业务领域实现公司的可持续发展和增长；深挖城市治理、政府公建、数据中心、医院等优质客户及项目，积极探索城市管家服务新模式。
　　同时，提高资本运作水平，稳步推进“市场投拓+投资并购”双引擎驱动模式，强化投资并购力度，把控投资风险。此外，加强天鼎物业并购后管理整合，促进管理及业务深度互融，同时挖掘能源业务，创造新的盈利增长点。
　　（二）加快科技升级
　　全面上线智慧物业应用系统，促进管理服务能级提升，加大科技创新投入，推进服务产品创新和业态科技升级，进一步增强公司核心竞争力。
　　(三)释放队伍活力效能
　　加强人才梯队建设，构建外引内培、同向聚合的人才队伍建设机制,全方位引进、培养、用好人才。完善薪酬激励机制，激发创新创造活力。开展员工关怀活动，激励引导广大员工干事创业。
　　（四）巩固加强安全管理
　　全面应用安全生产标准化体系，把问题隐患和制度措施“两个清单”做细做实，防范遏制各类事故发生。强化安全考核，提升监管效能，打通安全管理最后一公里。压实全员安全生产责任，有序推进安全生产“管、监”分离。坚持查防并举，严格落实安全防范措施。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务　　（一）公司主要业务及产品　　公司以综合物业管理服务为核心业务，专注于为客户提供专业、高端、定制化的后勤保障服务，通过不断深化客户需求、作业场景及服务标准的研究，满足客户全周期的服务需求管理。目前，公司已形成以综合物业管理服务为核心，政务服务及各类增值服务协同发展的经营模式，多元化发展的格局逐步形成。其中主要从事的业务如下：　　1.综合物业管理服务　　主要是指基础的综合物业管理及后勤保障服务。其中，园区物业作为战略引领，商写、住宅及公共物业协同发展，共同夯实公司发展的根基。公司在聚焦上述“四大航道”的同时，不断探索新业态、谋求新领域的发展与突破，报告期内通过... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）公司主要业务及产品
　　公司以综合物业管理服务为核心业务，专注于为客户提供专业、高端、定制化的后勤保障服务，通过不断深化客户需求、作业场景及服务标准的研究，满足客户全周期的服务需求管理。目前，公司已形成以综合物业管理服务为核心，政务服务及各类增值服务协同发展的经营模式，多元化发展的格局逐步形成。其中主要从事的业务如下：
　　1.综合物业管理服务
　　主要是指基础的综合物业管理及后勤保障服务。其中，园区物业作为战略引领，商写、住宅及公共物业协同发展，共同夯实公司发展的根基。公司在聚焦上述“四大航道”的同时，不断探索新业态、谋求新领域的发展与突破，报告期内通过股权投资方式成功进军水电物业领域，同时持续跟进政府公建类、大型商企等领域市场机会，实现市场版图的拓展和延伸。
　　(1)园区物业
　　公司园区物业管理服务主要面向各类园区、商务办公楼宇等，提供的服务内容包括设施设备管理、安全消防管理、环境服务、综合服务、空间管理、分包商管理等，代表项目包括华为全球总部物业服务项目、阿里巴巴全球总部物业服务项目等，在管项目分布深圳、成都、廊坊、武汉、上海、东莞、刚果金等地。
　　(2)商业物业
　　公司为商场商厦、酒店等商业物业提供包括前期介入及接管验收、客户入住、装修管理、开业保障、环境管理、消防安全管理、停车场管理、建筑及设备设施管理、应急管理等服务。代表性项目包括深圳特力水贝珠宝大厦等。
　　(3)住宅物业
　　公司为多层住宅、高层住宅等住宅物业提供包括前期介入及接管验收、案场管理、业主入伙管理、装修管理、客户管理、环境管理、设备设施维护、秩序维护、消防管理等服务。代表性项目包括深圳特发天鹅湖畔管理处项目、特发和平里花园管理处项目、特发小区管理处项目等。
　　(4)公建物业
　　公司为学校、医院、口岸、街道及政府公共配套服务场所等公共物业提供包括秩序维护、保洁绿化、设备设施管理、小型物业工程管理等服务。代表性项目包括深圳口岸管养服务项目、北京大学深圳医院项目、深圳国际交流学院项目等。
　　(5)能源物业
　　公司于报告期内通过参与天鼎物业增资扩股项目投资，正式进入水电物业领域，该业务属于能源物业范畴，主要为水电站厂区和营地提供包括秩序维护、绿化、保洁、设备设施管理等基础物业管理及车辆租赁、驾驶员劳务、会务培训等配套后勤保障服务。
　　2.政务服务
　　公司政务服务主要包括工商行政管理与质量监督、社保、税务、不动产登记、公安出入境等相关配套政务服务大厅审批业务类的窗口收件、咨询引导、帮办服务；软件开发、系统建设与管理等政务服务支撑、配套的信息化产品服务；党委、政府职能部门的档案管理、大型会务接待等个性化服务。未来，公司将持续借助移动互联网、人工智能等技术手段力量，探索政务服务大管家的服务模式，不断增强政务板块的服务黏性。
　　近年，公司通过在湖北恩施、黄石、荆门、广东深圳、汕头、山东东营以及天津等地先后承接政务类服务，已逐步在项目专业化、标准化等方面形成成熟的业务模式。
　　3.增值服务
　　公司提供的增值服务主要包括小型整改、资产受托管理、公共资源委托管理服务、维修维护服务等。公司与多家合作商在小型整改服务领域建立了合作关系，在智慧停车管理服务中开展了多项创新举措。
　　（二）报告期内开展的主要工作
　　2023年上半年，面对复杂的外部环境和市场多重压力，物业行业营收规模化发展速度放缓，由最初的高速增长阶段，逐步回归理性，转向聚焦优势领域的高质量发展阶段。期间，公司始终坚持“深耕主业稳经营、多元开拓增市场”的战略布局，在市场拓展、投并购、信息化建设等方面取得积极进展，推动管理服务提档升级，阶段性完成各项指标任务。
　　报告期内，公司实现营业收入11.30亿元，较上年同期20.95%；实现归母净利润6,014.46万元，较上年同期增长3.85%，保持各类经济指标稳健增长，推动各项重点工作高效落实。
　　1.市场拓展情况
　　在行业竞争情况愈发激烈的情况下，公司通过不断深挖服务业态价值，成功拓宽业务“新赛道”，上半年新拓展项目27个，其中物业类新增项目20个，政务类新增项目7个，进一步夯实了综合物业管理服务为核心，政务服务、增值服务协同发展的经营模式，持续贯彻多元化发展之路。
　　报告期内，园区物业领域，新中标青岛海信信息产业园项目，是海信全国最大的电子信息产品制造中心，该项目的成功中标进一步填充了公司大型产业园的服务场景。此外，公司成功续签华为在华北、华南区域数据中心项目。新业态领域，深圳市政园林管理所罗湖绿道和公园管养服务项目的顺利接管，为公司进军市政公建领域并在城市运营服务业务布局上打下坚实基础。
　　2.投资并购方面
　　公司在报告期内参与了四川大金源天鼎物业管理有限公司增资扩股项目的竞争性谈判，并被选为最终的投资方。天鼎物业拥有多年水电物业领域服务经验，其主要客户国能大渡河流域水电开发有限公司是集水电开发建设与运营管理于一体的大型水电开发公司。参与该项目投资将有助于公司快速切入水电物业业务，进一步谋求在能源物业领域的发展突破。
　　3.科技升级方面
　　公司持续加大信息化投入力度，实施路径得到进一步明晰，通过成立科技转型专项工作小组，对标行业推动公司科技化升级工作。期间，公司加快实施智慧物业应用（一期）建设，目前已有20个试点项目上线系统且运行顺利，为后期所有物业项目的上线运行奠定基础。

　　二、核心竞争力分析
　　（一）公司整体竞争力
　　1.品牌优势
　　公司作为国企背景的第一家上市物业企业，凭借扎实的基础服务、稳定的运营管理、良好的合同履约情况，积累了华为、阿里巴巴、腾讯、中国移动、字节跳动、国家电网等众多优质客户资源，获得“2023中国物业管理上市公司20强”、“2023中国上市物企投资价值TOP5”、“金牛最具投资价值奖”、“国企民生口碑奖”等荣誉，行业影响力及品牌美誉度得以进一步提高。作为一家具有国资背景的上市物业企业，公司在获取优质政府公建、城市服务等类型项目时有着先天的优势，体制内资源的协同相对较为便利。
　　2.市场化发展优势
　　公司自成立以来坚持深耕第三方市场，90%以上的项目是通过公开招投标方式取得的，市场化程度深、范围广、对关联方资源的依赖性小，能够充分激发企业活力、适应市场化发展。此外，公司凭借“以客户为先、以服务为本”的服务理念，已拥有专业的市场化运营团队和高效的市场化运营机制，能够帮助公司快速并充分适应市场的变化及发展，形成多业态的拓展能力，实现经营规模和经营业绩的稳健增长。同时，公司已完成混合所有制改革并通过实施管理层和核心骨干持股，以“强激励、硬约束”的考核模式，建立市场化的激励机制，为公司的可持续发展奠定基础。
　　（二）物业管理业务竞争力
　　1.丰富园区物业管理服务经验
　　公司所从事的园区一体化综合物业管理服务相较传统的住宅物业业务有着更高的准入门槛，对从业人员的综合素质和专业能力也有着较高的要求。公司凭借多年来深耕园区物业积累的丰富经验，在细分市场上有较高的知名度，同时手握华为、阿里等高端园区资源，能够快速响应园区客户需求并给出针对性服务方案，在园区物业服务竞争中具备先发优势。
　　2.专业的项目运营团队
　　公司一直以来关注内部核心团队的管理和打造，拥有完整的梯队化管理团队，管理人员在公司核心客户项目上有着丰富的项目管理经验和行业经验。其中，公司专业项目团队包含项目管理，设备设施运维及环境保障、安全消防、综合客服等业务管理，项目团队中的专业人才具备良好的创新、拼搏及奋斗精神。同时，公司建立了完善的培训体系，针对不同层级的员工培训计划，进一步提升人员管理水平。良好的企业文化与有效的员工晋升渠道被广泛认可，使公司拥有一批忠诚度高和责任感强的员工。专业化的员工、稳定的项目管理团队及高效的客户需求响应速度，不断给客户带来高品质的服务。
　　3.多业态的拓展能力
　　公司稳步实践市场投拓与股权投资双线并举的市场拓展模式，持续丰富自身业务结构，打造多业态发展格局。报告期内，公司创新性的进入市政园林管理及公园管养等服务项目，与多家半导体行业巨头建立了物管合作关系，新中标青岛海信信息产业园项目（80万㎡），进一步填充了公司大型产业园的服务场景。此外，通过增资天鼎物业正式进军能源物业领域，不断探索并拓宽业态发展新赛道，通过高效有序的布局发展，打造了健康、可持续发展的市场核心竞争优势。
　　4.服务标准化的应用
　　公司高度重视标准化体系建设。一是编制了园区类、商业类、住宅类三大服务标准流程，实现了服务标准、流程、制度的快速复制与输出，为项目日常运营和新项目承接提供了有力的支持和保障。二是发布了物业服务视频化标准以及政务、商务类服务可视化标准，重点关注服务细节规范，强调构建高效协同的品质管理体系，并通过定期考核等方式确保标准在全国项目的落地应用，引领服务品质提升。
　　5.智能化管控手段
　　公司紧跟业务实际需要，不断丰富和完善自有平台系统的功能实效，通过信息化、智能化手段加强日常业务监督管理。目前已全面上线财务共享平台系统，实现了现代化财务管理模式的转变升级；优化人力资源管理系统，做强员工考勤及考核管理，极大提高了人员管理效率；开展智能化项目运营试点，用科技力量和智慧手段促进现场管理的提质增效，引领各项业务高质量发展。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　（一）市场竞争风险
　　近年来，物业行业在不少企业的恶意竞争下愈发紧张，激烈的行业竞争在一定程度上冲击了公司外拓发展的市场空间。此外，除去原有的专业物业管理方面的竞争对手，在其他业务细分领域，具有科技属性企业也加入了行业竞争，对公司现有业务开展和后期业务拓展等方面带来了压力。
　　作为多年服务于头部互联网企业的“IFM大管家”，公司在市场拓展方面将主动拥抱细分市场的创新性，依托大客户强科技属性，不断探索传统物管服务科技升级的更多可能性。其次，公司将持续借助资本市场的支撑作用，大力推进以“市场投拓+投资并购”双引擎驱动的发展模式来持续保持自身的高质量发展。
　　（二）人工成本与履约风险
　　目前，公司主营业务成本占比较大的仍是人力成本，行业激烈的竞争局势与人工成本的不断上升使得公司的人力资源储备即将面临严峻考研；另一方面，为应对客户陆续出现专业要求、需求增长等情况，对项目人力的人员管理提出新的挑战。
　　为应对上述风险，公司今后将积极推动科技转型升级的步伐，提升自身信息化、智能化的融合水平，借助科技力量替代部分人工，实现运营管理的降本提效，通过产品创新和服务升级，优化服务质量，增强客户体验，提升业主满意度，保证优质的客户口碑和良好的履约评价。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况　　受错综复杂的宏观经济形势和房地产行业周期性下行等因素影响，物业企业 2022年的业绩增长承受较大压力，行业整体规模虽仍在持续扩张，但增长速度已有所放缓。一方面，来自地产关联方的资源供给力度逐渐减弱，物业企业的独立市场化外拓步伐不断加速；另一方面，行业的收并购热度大减，收并购动作更趋谨慎，物业企业开始由重规模、重速度进一步向重质量转变，行业发展逐渐迈向理性和成熟。　　高质量发展目标下，物业企业一方面开始加大对科技化能力的培养力度，通过自建团队或借助外部资源，大力开展智慧物业平台建设，以期实现运营管理水平的提升和服务质量的改善，促进线上线下服务融合发展；另一方面... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　受错综复杂的宏观经济形势和房地产行业周期性下行等因素影响，物业企业 2022年的业绩增长承受较大压力，行业整体规模虽仍在持续扩张，但增长速度已有所放缓。一方面，来自地产关联方的资源供给力度逐渐减弱，物业企业的独立市场化外拓步伐不断加速；另一方面，行业的收并购热度大减，收并购动作更趋谨慎，物业企业开始由重规模、重速度进一步向重质量转变，行业发展逐渐迈向理性和成熟。
　　高质量发展目标下，物业企业一方面开始加大对科技化能力的培养力度，通过自建团队或借助外部资源，大力开展智慧物业平台建设，以期实现运营管理水平的提升和服务质量的改善，促进线上线下服务融合发展；另一方面更加注重对服务场景的拓展延伸和产业链的重组整合，从基础“四保一服”向设施管理、空间管理和资产管理业务渗透，从而适应新阶段客户多元化的服务需求，实现传统物业服务的升级蜕变。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　(一)公司从事的主要业务
　　公司以综合物业管理服务为核心业务，专注于为客户提供专业、高端、定制化的后勤保障服务，通过不断深化客户需求、作业场景及服务标准的研究，满足客户全周期的服务需求管理。2022年，公司已形成以综合物业管理服务为核心，政务服务及各类增值服务协同发展的经营模式，多元化发展的格局逐步形成。其中主要从事的业务如下。
　　1.综合物业管理服务
　　公司提供综合物业管理整体解决方案，通过资源整合，将服务种类及业态进行丰富和集成。其中，园区物业作为战略引领，商写、住宅及公共物业协同发展，共同夯实公司发展的根基。在聚焦以上“四大航道”的同时，公司将不断探索新业态、谋求新领域的发展与突破，重点关注政府公建等领域市场机会，实现市场的拓展和延伸。
　　1）园区物业
　　公司园区物业管理服务主要为华为、阿里等头部互联网企业自建园区项目，提供的主要服务内容包括设施设备管理、安全消防管理、环境服务、综合服务、空间管理、分包商管理等，代表项目包括华为行政中心总部物业服务项目、阿里巴巴全球总部物业服务项目等，在管项目分布深圳、东莞、杭州、武汉、廊坊、上海、刚果金等地。
　　报告期内，公司成功中标华为南方工厂CD区、华为安哥拉查验及后勤IFM服务、阿里云谷园区、菜鸟网络总部园区、余杭菜鸟智谷产业园区等总部园区服务项目，为公司高端园区服务生态圈再添重要板块。
　　2）商业物业
　　公司为商场商厦、酒店等商业物业提供包括前期介入及接管验收、客户入住、装修管理、开业保障、环境管理、消防安全管理、停车场管理、建筑及设备设施管理、应急管理等服务，代表性项目包括深圳特力水贝珠宝大厦等。
　　报告期内，公司顺利承接字节跳动西区扩招（重庆企业天地职场）项目，该项目为公司进驻字节后的第一个软服务项目，有助于后续进一步开拓职场服务业务市场份额。
　　3）住宅物业
　　公司为多层住宅、高层住宅等住宅物业提供包括前期介入及接管验收、案场管理、业主入伙管理、装修管理、客户管理、环境管理、设备设施维护、秩序维护、消防管理等服务。代表性项目包括深圳特发天鹅湖畔管理处项目、特发和平里花园管理处项目、特发小区管理处项目、公共住房宝澜雅苑项目、公共住房宝翠华庭项目、公共住房宝锦雅苑项目等。
　　4）公共物业
　　公司为学校、医院、口岸、街道及政府公共配套服务场所等公共物业提供包括秩序维护、保洁绿化、设备设施管理、小型物业工程管理等服务。代表性项目包括深圳口岸管养服务项目、东莞松山湖清澜山学校项目、深圳国际交流学院项目等。
　　报告期内，公司成功进驻深圳市北大医院、深圳市儿童医院后勤物业服务项目，实现医院后勤服务板块的重大突破，正式开启医院物业服务新赛道，为公司多引擎高质量发展注入新动力。
　　2.政务服务
　　公司政务服务主要包括工商行政管理与质量监督、社保、税务、不动产登记、公安出入境等相关配套政务服务大厅审批业务类的窗口收件、咨询引导、帮办服务；软件开发、系统建设与管理等政务服务支撑、配套的信息化产品服务；党委、政府职能部门的档案管理、大型会务接待等个性化服务。未来，公司将持续借助移动互联网、人工智能等新技术，探索政务服务的服务新模式，不断增强政务板块的服务黏性。
　　公司当前的政务业务覆盖湖北、山东、广东、天津、河南五个省级单位，专业化、标准化、规模化的业务布局逐步形成。报告期内，公司新增广州市增城区政数局、河南省信阳市以及下辖多个区县政务中心服务等项目，山东及天津也陆续完成政务服务板块市场拓展，政务服务领域的业务版图正稳步拓宽。
　　3.增值服务
　　公司提供的增值服务主要包括小型整改、商务接待、资产受托管理、公共资源委托管理服务、维修维护服务等。其中，公司深耕阿里、华为、移动等客户的商务接待服务，并不断拓展各类政府展厅接待及会务服务等，先后为“阿里组织部大会”“天猫双11”“云栖大会”“腾讯全球游戏者峰会”“招行私人银行艺术展”等提供VIP保障及活动策划，已具备良好的高端接待与大型活动的策划组织能力。
　　（二）公司所处的行业地位
　　公司多年深耕园区IFM综合物业管理服务，通过不断深化对客户需求、作业场景及服务标准的研究，在相关领域的行业经验、服务沉淀、客户积累和人才储备等方面处于优势地位。公司凭借扎实的基础服务、稳定的运营管理、良好的合同履约情况，深受华为、阿里巴巴、腾讯、中国移动、字节跳动、国家电网等企业客户赞誉，于报告期内先后荣获“2022中国物业服务百强企业（排名第29位）”“2022中国国有物业服务优秀企业”“2021年度金牛最具投资价值奖”等荣誉，行业地位和品牌影响力得到进一步提升。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　（一）公司整体竞争力
　　1.品牌优势
　　公司在园区物业细分市场中享有较高的品牌美誉度及行业知名度，凭借扎实的基础服务、稳定的运营管理、良好的合同履约情况，积累了华为、阿里巴巴、腾讯、中国移动、字节跳动、国家电网等众多优质客户资源，获得“2022中国物业服务百强企业（排名第29位）”“2022中国国有物业服务优秀企业”“2021年度金牛最具投资价值奖”等荣誉。作为一家具有国资背景的上市物业企业，公司在获取优质政府公建、城市服务等类型项目时有着先天的优势，体制内资源的协同相对较为便利。
　　2、市场化发展优势
　　公司自成立以来坚持深耕第三方市场，90%以上项目通过公开招投标方式取得，市场化程度深、范围广，对关联方的依赖性小。公司目前已打造了一支专业的市场化运营团队，建立了一套高效的市场化运营机制，能够帮助公司快速并充分适应市场的变化及发展，形成多业态的拓展能力，通过探索和创新不断丰富自身业务结构，打造健康、可持续的市场竞争优势。
　　（二）物业管理业务竞争力
　　1．管理服务能力优势
　　公司所从事的园区一体化综合物业管理服务相较传统的住宅物业业务有着更高的准入门槛，对从业人员的综合素质和专业能力也有着较高的要求。公司当前已拥有一批成熟专业、忠诚度高且责任感强的项目运营团队，团队成员均具备丰富的业务经验和创新、拼搏及奋斗精神。为做好服务质量管理及项目交付，项目团队“想客户之所想，急客户之所急”，紧密围绕客户需求打造定制化、一站式的高端服务方案，以优质贴心的服务和精确高效的响应提升客户满意度，确保客户关系的长久稳定。
　　2．标准化优势
　　公司高度重视标准化体系流程建设。一是编制了园区类、商业类、住宅类三大服务标准流程，实现了服务标准、流程、制度的快速复制与输出，为项目日常运营和新项目承接提供了有力的支持和保障。
　　二是发布了物业服务视频化标准以及政务、商务类服务可视化标准，重点关注服务细节规范，强调构建高效协同的品质管理体系，并通过定期考核等方式确保标准在全国项目的落地应用，引领服务品质提升。三是开展了安全生产标准化试点建设，聘请外部专家对原有安全生产体系文件进行梳理，进一步完善了安全生产的管理考核体系，使得风险管理和过程控制得以进一步强化。
　　3．智能化管控优势
　　公司紧跟业务实际需要，不断丰富和完善自有平台系统的功能实效，通过信息化、智能化手段加强日常业务监督管理。目前已全面上线财务共享平台系统，实现了现代化财务管理模式的转变升级；优化人力资源管理系统，做强员工考勤及考核管理，极大提高了人员管理效率；开展智能化项目运营试点，用科技力量和智慧手段促进现场管理的提质增效，引领各项业务高质量发展。正式启动智慧物业平台一期的建设工作，聚力推进物业管理数据、业务、流程标准化线上应用，强化物业项目运行管理科技赋能，推动物业管理服务线上线下融合发展。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　2022年是“十四五”战略规划承上启下的关键之年，面对内外部多重压力，公司始终坚持“深耕主业稳经营、多元开拓增市场”的战略布局，以市场拓展为抓手、以转型升级为导向，在做精做优主业的同时，扎实稳健经营，保持各类经济指标稳健增长，推动各项重点工作高效落实。
　　报告期内，公司实现营业收入 200,558.82万元，较上年同期增长 18.60%；实现利润总额16,134.63万元，较上年同期增长3.64%；实现净利润12,153.78万元，较上年同期增长3.66%。全年新拓展项目82个，新签约合同金额约9.67亿元。
　　（一）稳健经营，管理规模持续扩张
　　巩固优势市场。报告期内，公司持续巩固高新园区类物业市场优势，通过强化客户关系管理，进一步夯实大客户业务。华为板块，成功中标南方工厂CD区物业服务安全标段，开启双方在高端制造业态板块的再度合作；成功中标华为安哥拉查验及后勤IFM项目，成为继刚果金项目后我司成功开拓的又一海外业务；成功续签华为武汉基地、廊坊基地5年合同，与华为持续开展深度合作。阿里板块，顺利中标阿里云谷园区、菜鸟网络总部园区、余杭菜鸟智谷产业园区等总部园区服务项目，实现阿里系在杭州的重大延伸和突破。字节跳动板块，顺利承接字节跳动西区扩招项目，进一步提升字节跳动职场服务业务市场份额。
　　突破细分赛道。在筑牢互联网客户园区项目基本盘的同时，公司持续在公建物业领域开疆拓土，成功进驻深圳北大医院、市儿童医院后勤物业服务项目，在医院后勤服务细分赛道实现关键突破，为后续在医院物业领域的深入布局打下坚实基础。
　　深化全国布局。公司政务业务始终坚持“立足武汉、布局全国”的发展策略，持续优化项目服务标准，打造区域市场核心竞争力。报告期内，新增广州市增城区政数局项目，标志着我司的政务服务版图正式打入广州市场；中标河南省信阳市以及下辖多个区县政务服务中心的政务服务项目。公司政务业务目前已覆盖湖北、山东、天津、河南、广东 5个省级单位、21个城市，全国市场拓展总量不断提升，全国化战略布局进一步深化。
　　（二）科技赋能，平台建设初显成效
　　公司紧跟市场经济节奏和产业趋势变化，主动求新求变，积极探索传统物业服务的科技转型升级之路，一是完成智慧物业总体规划与顶层设计，启动智慧物业应用系统及平台建设，开展深国交、水贝国际项目智能化运营项目试点，以创新驱动引领各项业务高质量发展。二是结合实际业务需要，运用信息化优势，完成自有财务共享平台及人力资源管理系统全面应用，根据实际运用增补功能模块，以信息化赋能推动内部管理提质增效，对公司项目的日常管理发挥了积极作用。
　　（三）降本提效，夯实质量发展基础
　　为实现高质量发展目标，公司围绕“控成本、提效益”主题,多次召开降本增效专题研讨会，研究并探索降低运营成本、提升人均效能的有效路径。一是加强应收管控，及时跟进各类项目回款，并将应收账款收缴率列入经营单位年度考核指标；二是组建专项小组收集并深入研读各地政策，充分争取申报各项优惠补贴。此外，各经营单位通过优化薪酬结构、精简团队编制、严控加班费用、节约公共水电费等一系列措施，积极贯彻落实关于降本增效、勤俭经营的总体要求，取得良好成效。
　　（四）安全运营，保障企业稳定发展
　　报告期内，公司慎终如始抓好安全风险防控各项工作，在制度完善、风险管控、隐患整治、能力提升上再加力，确保安全生产形势持续稳定。一是完善安全生产考核体系建设，将安全生产标准化制度从原有的17项扩充至26项，并在和平里花园、特力珠宝大厦等项目进行试点建设，风险管理和过程控制得以进一步强化；二是组织开展“生命至上、安全随行”安全生产宣讲培训，从法律法规、风险辨识与管控、消防安全等方面，全面提升安全管理团队的能力水平及全员安全生产的重视程度；三是高度重视隐患排查及整治，积极开展高温天气消防安全检查、自建房专项整治及电动自行车停放场所整治等系列工作，并通过专项检查确保各项整改措施落实到位。
　　（五）品质为本，用心服务客户至上
　　公司始终坚持品质是企业发展的生命线，力求实现品质检查和专项培训的全项目覆盖。报告期内，公司从内部抽调业务骨干，对深圳、武汉、廊坊、贵安等多地经营单位进行实地调研，重点对深圳儿童医院、全国华为数据中心等重点项目开展专项品质提升行动；聘请专业第三方开展客户满意度调查，深入业务服务场景，深度了解剖析客户的声音，增强客户粘性，整体满意度测评分数实现三年连续正增长。
　　（六）优化机制，人才建设狠抓不放
　　公司秉承人才是企业核心资源的发展理念，高度重视人力资源建设和干部队伍培养。一是在人才引进方面，积极拓宽招聘渠道，借助网络招聘活动及公众号平台等多元途径，吸引各地人才；二是在人才引育留用方面，通过开展专题工作会，就人才建设工作的实践经验和创新思路进行分享，为公司的人才发展指引方向；三在员工关怀方面，充分关注员工身心健康，通过开展线上心理辅导讲座，引导员工正确进行压力释放及心理疏导；四是在人才发展方面，开展针对后备人才的航系列专项培训，有效提升各梯队人才队伍的综合水平和能力。
　　（七）切实履责，实干彰显国企担当
　　报告期内，公司全体员工秉持着强大韧劲，共克时艰，保持公司防控工作总体稳定，保障各服务项目的平稳运营。一是 8个一线口岸、11个原特区管理线检查站，坚持人、物、环境同防，做到了常态化防控与应急准备相结合，有效保障了跨境货物运输安全有序运行和民生物资供应高效顺畅，切实维护了人民生命安全和身体健康，守护住了城市安全。二是闻令而动，“逆行”出征，公司先后组建两批队伍共100余人为地区的应急保障工作做到了支撑。三是主动承担和积极践行社会责任，开展扶贫济困活动，推动乡村振兴工程，从结对帮扶到乡村教育，由授人以鱼到授人以渔，用实际行动彰显国企的时代担当。

　　五、公司未来发展的展望
　　2023年，公司将继续围绕“十四五”战略目标，以推动高质量发展为主线，以体制机制创新为动力，优化组织架构及管控模式，激发组织活力，外拓市场壮大规模，深度聚焦科技升级，同步强化内控手段，多措并举实现全年目标任务。
　　（一）外拓市场，聚焦服务边界突破与延伸
　　坚持市场化发展道路，保持第三方业务拓展力度，在夯实现有在管项目的基础上，加快推动区域性增量业务落地；深度聚焦经营模式及业态创新，不断延伸拓展服务边界，持续跟进深圳罗湖区等其他地区城市管家业务进展，并重点在学校、医院、公园、政府公建物业后勤服务等领域寻求突破。
　　（二）关注投并，多引擎推动规模增长
　　公司将把握好收并购机遇，积极寻找优质的投并标的，特别是国有企事业单位下属物业、与公司战略方向相契合，或是对公司业务有所补足的优质标的。在依法合规、审慎决策的基础上，加快推进股权收并购项目落地，尽快促成与相关领域内专业技术公司的战略投资合作，有力促进公司规模扩张和专项能力提升。
　　（三）探索创新，驱动业务发展转型
　　加强科技创新的业务研讨及论证，充分做好有关科技创新与现有业务深度融合的分析调研，以增质提效为目标完善数字化管理能力，实现科技赋能管理。探索物联网、大数据、人工智能、机器人等新兴技术在医院、政务等传统业态场景的创新应用，用科技力量和智慧手段实现高效响应、精准服务，以创新赋能品牌价值跃升，加快推动向科技型服务企业转型升级。
　　（四）稳固品质，完善品控考核模式
　　优化完善公司品质管理办法，结合实际对经营单位进行差异化品质管控，同时进一步重视客户满意度的跟踪和管理，提高考核权重，强化客户关系维护。积极运用信息化管控手段，借助智慧化平台工具拉通项目管理，全方位立体监测，不断提升管理效能和服务品质。
　　（五）释放活力，优化内部激励机制
　　优化现有市场拓展管理模式和配套激励机制，激发拓展市场的积极性和主动性，增强发展动力和活力；合理调整绩效考核体系，强化大客户中心和职能部门对业务赋能支撑的作用，引导各经营单位重视项目管理和服务水平提升，做到“内提外拓”两手抓、两手硬，相辅相成、齐头并进。
　　（六）储备人才，构建人才供应链系统
　　针对目前存在的关键岗位人员流动率增大、新项目承接中后备人才储备不足、专业条线人才缺失的现状，围绕各层级人才需求，内外并举，加强人才甄选及引进，分类建立“储备干部”人才库，强化后备人才梯队建设，加强与高校的深度合作，构建素质过硬的人才供应链系统。
　　（七）防范风险，深化内部监督管控
　　随着公司管控项目和人员数量的逐渐增多，将不断完善公司法人治理结构、建立健全公司内部控制体系，通过全面排查内部管控制度、优化内控及评价体系，强化制度规划落实，对监督责任穿透，坚持底线思维，防范化解重大经营风险。 收起▲