一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　（一）报告期内公司所属行业情况
　　1.供应链运营业务
　　（1）行业及商业模式概要
　　供应链体系是以客户需求为导向，以提高质量和效率为目标，以整合资源为手段，实现产品设计、采购、生产、销售、服务等全过程高效协同的组织形态。供应链运营服务是基于现代信息技术对供应链中的物流、商流、信息流和资金流进行设计、规划、控制和优化，将单一、分散的订单管理、采购执行、报关退税、物流管理、资金融通、数据管理、贸易商务、结算等进行一体化整合的服务。在国内供应链行业生态中，以公司为代表的供应链运营服务商能较好地整合采购、销售、物流、资金等业务环节，有效匹配上下... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　（一）报告期内公司所属行业情况
　　1.供应链运营业务
　　（1）行业及商业模式概要
　　供应链体系是以客户需求为导向，以提高质量和效率为目标，以整合资源为手段，实现产品设计、采购、生产、销售、服务等全过程高效协同的组织形态。供应链运营服务是基于现代信息技术对供应链中的物流、商流、信息流和资金流进行设计、规划、控制和优化，将单一、分散的订单管理、采购执行、报关退税、物流管理、资金融通、数据管理、贸易商务、结算等进行一体化整合的服务。在国内供应链行业生态中，以公司为代表的供应链运营服务商能较好地整合采购、销售、物流、资金等业务环节，有效匹配上下游企业供需诉求，协助其实现系统性的降本增效。
　　针对上游端，供应链运营服务商的价值体现在：（1）为上游客商提供资源整合、物流规划、库存管理、风险控制、线上交易、成本优化、信息咨询等专业化增值服务，帮助其降低整体运营成本；（2）集合下游企业分散的需求向上游客商进行集中采购，便于其专注生产环节，释放规模效应，及时完成产品销售，缓解库存压力，从而提升其生产经营效率。
　　针对下游端，供应链运营服务商的价值体现在：（1）能够在价格适宜和质量可靠的情况下，稳定、及时地向下游客商供应原材料和产品，提升其供应链的韧性；（2）凭借定制化、专业化的供应链服务，帮助下游企业优化采购、生产、销售等经营计划，协助下游客商提高自身资金使用和存货周转的效率，使其更加专注于产品质量升级。
　　因此，供应链运营行业可有效降低上下游企业的资源配置成本并提高产业链运行效率，在经济全球化及国内国际双循环发展格局下，其重要性日益受到国家重视。随着我国宏观经济发展、制造业实力增长以及贸易规模提升，行业发展空间有望被进一步打开。
　　同时，为寻求高质量、专业化发展，越来越多的制造业企业选择专注于研发、生产等核心环节，通过将其他环节外包给专业深耕、综合实力雄厚的供应链服务商以实现更稳定的原材料供应和产成品分销、更高效的货物和资金周转、更安全的物流仓储等，由此派生出对专业化、定制化程度更高的供应链服务需求。
　　（2）行业发展概况和趋势
　　①国内国际双循环战略背景下，我国供应链行业将迎来中国企业“走出去”带来的市场机遇
　　随着全球产业链上下游协作程度的加深，一个产品可由不同国家、不同地区的成百上千家生产企业联合完成，交易的频次和周期也更加复杂，各行业企业需要一批具有专业化、海外服务能力的供应链运营服务企业，为其提供涵盖系统集成、运输、仓储、清关、尾程派送在内的全流程、端到端、自主可控的跨境供应链解决方案，以满足其全球化的供应链运营需求，增强其在国际产业链中的竞争力。
　　随着我国建设自由贸易区、提出“一带一路”倡议、签署RCEP协议，国内国际双循环的新发展格局已逐步形成。在此背景下，中国企业纷纷“走出去”，加大对海外市场的开拓力度，自2015年“一带一路”倡议以来，我国对沿线国家贸易和投资持续增长，2025全年我国对“一带一路”共建国家进出口总额达23.6万亿元，比上年同期增长6.3%，占我国进出口总值的比重约52%。当前中国企业出海正处于从产品出海向品牌、产能出海乃至生态出海转型的阶段。中国企业在对外贸易和海外投资过程中，催生了物资的采购、加工及跨境物流、信息服务、电子商务等增值服务需求，国内供应链行业企业（尤其是龙头企业）凭借在行业内多年沉淀的经验及海外客户资源，能为中国企业出海提供高效、安全且自主可控的解决方案。因此，中国企业的“走出去”加速供应链行业企业进行国际化布局，为国内供应链行业带来发展新机遇。
　　②作为国家高度重视的战略性产业，供应链行业发展前景广阔
　　近年来，国家不断提高对产业链、供应链安全与稳定的重视度，在诸多政策扶持的基础上将供应链行业发展提升至国家战略层面。2022年4月，中共中央、国务院出台了《加快建设全国统一大市场的意见》，提出推动第三方物流产业科技和商业模式创新，培育一批具有全球影响力的数字化平台企业和供应链企业，以促进全社会物流降本增效。同年，中共中央政治局会议明确提出要“提升产业链供应链韧性和安全水平”，在党的二十大工作报告中更是将“着力提升产业链供应链韧性和安全水平”作为推动高质量发展的重要内容。2024年《政府工作报告》提出，要大力推进现代化产业体系建设，加快发展新质生产力。供应链行业头部企业推动产业链供应链优化升级，增强产业链供应链韧性和竞争力，是促进新质生产力的关键支撑之一。2024年11月，中共中央、国务院印发了《有效降低全社会物流成本行动方案》提出到2027年的主要目标：培育一批具有国际竞争力的现代物流企业，国家物流枢纽体系和现代物流服务网络更加健全，统一高效、竞争有序的物流市场基本形成，现代物流对提升产业链供应链韧性和安全水平的战略支撑显著增强。
　　供应链运营服务作为一个新的业态，已经成为新时期国家经济和社会发展的重要组成部分。随着供应链行业对国民经济和国家安全的重要性进一步凸显，行业预计将在政策扶持、营商环境等诸多方面迎来新的发展机遇，未来能够提供高效、安全且自主可控的供应链解决方案的头部供应链企业将会有更为广阔的发展空间。
　　③反内卷政策稳步推进，助力供应链运营行业景气度修复
　　近年来，国内有效需求疲软、产能持续累积，部分行业出现恶性“内卷式”竞争。在行业供需错配加剧的背景下，2025年7月中央财经委员会第六次会议强调，纵深推进全国统一大市场建设，要聚焦重点难点，依法依规治理企业低价无序竞争，引导企业提升产品品质，推动落后产能有序退出。2026年《政府工作报告》强调2025年综合整治“内卷式”竞争成效显现，2026年将继续深入整治“内卷式”竞争，营造良好市场生态。
　　伴随反内卷政策的稳步推进，部分行业的供给压力逐步缓解、行业竞争趋于良性，叠加经济企稳回升带动需求端稳定增长，商品整体供需局面有望逐步修复，大宗商品现货价格或在中长期维度延续中枢修复的趋势，或将推动供应链运营行业盈利水平回升至合理水平。
　　④供应链运营行业集中度提升，利好供应链龙头
　　经过多年发展，海外供应链市场已孕育出部分巨头企业，市场集中度比较高，呈现“大市场、大公司”的特点。横向比较境内外市场情况，我国供应链行业虽然市场规模大、但参与者众多、集中度低，未来有较大的提升空间。
　　产业集中度的提升将带动供应链服务行业集中度的提升。随着供给侧结构性改革的深入推进，大宗商品采购分销及综合服务将逐步向高效、专业的上下游大企业集中。头部供应链运营企业有望利用自身在采购价格、分销渠道、物流资源、资金成本、风险控制等方面的规模优势持续为客户提供稳定且高效的服务，助力客户降本提效并分享增值收益，进一步巩固头部供应链运营企业在产业链大客户体系中的市场份额，进而实现业务的良性互利循环。
　　产业链的专业化提升亦将带动供应链服务需求向综合实力更加突出的企业集中。专业化生产已成为制造业企业获取竞争优势的重要来源，越来越多的制造业企业选择专注于研发、生产等核心环节，并将采购、销售、物流等其他环节外包给专业的供应链运营商。综合实力雄厚的头部供应链运营商能够为制造企业提供供应链全流程、一站式综合服务，从而更加高效地帮助上下游实现降本增效。
　　根据国际经验，现代供应链企业将持续转型升级，利用市场产业链布局，拓展业务边界向供应链两端延伸并寻求更丰富的经营品类，追求模式创新及业务转型，打造供应链综合服务平台、提升综合服务实力。上下游产业链行业集中度的提升以及客户对于“专业化、国际化、定制化和一站式”供应链服务需求的日益增长，将推动大宗商品供应链服务行业深化改革，业务逐渐向资金实力雄厚、一体化完善、多品类布局、综合服务能力强的大企业聚集，龙头企业的经营规模将持续扩大，市场占有率将不断提升。
　　⑤数智化赋能供应链运营，助力制造业企业加快发展新质生产力
　　全球供应链行业的数智化转型升级呈现蓬勃发展态势。2025年3月商务部等8部门联合印发了《加快数智供应链发展专项行动计划》，提出要运用人工智能、物联网、区块链等新技术，“一链一策”推进供应链数字化、智能化、可视化改造，到2030年，形成可复制推广的数智供应链建设和发展模式，在重要产业和关键领域基本建立深度嵌入、智慧高效、自主可控的数智供应链体系，培育100家左右全国数智供应链领军企业，进一步提升国家产业链供应链韧性和安全水平。近期，以大模型为核心的生成式AI技术，以及大数据、物联网等数字技术的广泛应用，共同推动了供应链核心场景（如需求预测、库存管理和物流调度等）的智能化升级。头部企业有望依托历史业务数据、存量客户资源、丰富的应用场景、深厚的运营经验以及优质的人才储备，率先构建“数智化运营、生态化协同、服务化创新”的新型供应链体系，提升供应链运营业务的综合竞争力。
　　2.房地产业务
　　2026年上半年，房地产市场在政策持续托底与行业深度调整的双重作用下，呈现“总量承压、结构分化”的运行特征。市场信心修复进程仍在延续，居民购房消费意愿总体偏弱，房地产企业在资金回笼、项目去化及投资拓展等方面仍面临较大压力。国家统计局数据显示，2026年上半年，商品房销售面积4.0亿平方米，同比下降11.6%，销售额37,945亿元，下降13.6%；全国房地产开发投资38,074亿元，同比下降18.0%；其中，住宅投资29,300亿元，下降12.5%；房地产开发企业房屋施工面积384,453万平方米，同比下降11.6%。
　　在行业竞争格局方面，房地产行业集中度提升趋势进一步确立，市场资源加速向财务稳健、资本实力雄厚的头部企业集中。根据克而瑞研究中心统计数据，在销售方面，2026年上半年典型房企累计实现权益销售金额10,907.3亿元，其中四大央企继续领跑，头部阵营竞争趋于白热化，行业马太效应凸显。在新增货值方面，2026年上半年重点50城土地市场拿地金额TOP10中，央国企占据9席，拿地集中度进一步提升，央国企房企依然是土地市场主力。在房地产企业竞争格局加速分化的背景下，在产品力、服务力、营运能力和融资能力方面具备优势的房企将更具竞争力。
　　行业发展逻辑已然转变，“品质时代”全面来临。2025年《政府工作报告》首次明确提出建设“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子”；2026年《政府工作报告》继续强调有序推动安全舒适绿色智慧的“好房子”建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。新《住宅项目规范》于2025年5月1日开始生效，更加细致地提出了“好房子”的建设要求。随着房地产市场政策逐步放开，房地产行业将进入新的“品质时代”，更加贴近客户需求的高品质住宅产品更具有广阔的市场空间和可持续的业务机会。
　　3.家居商场运营业务
　　2026年上半年社会消费品零售总额为24.87万亿元，同比增长1.3%，低于GDP增速。在美凯龙所处行业的终端消费方面，家居相关品类表现疲软。上半年，限额以上单位家具类商品零售额870亿元，同比下降3.7%；建筑及装潢材料类商品零售额609亿元，同比下降8.8%；家用电器和音像器材类商品零售额5,437亿元，同比下降7.4%。家居、家电类消费所属行业作为房地产后周期行业，受房地产市场调整和居民消费意愿不足的双重影响，上半年整体呈现负增长态势，行业面临的需求压力仍然较大。
　　（二）报告期内公司从事的业务情况
　　1.供应链运营业务
　　作为中国领先、全球布局的供应链运营服务商，建发股份针对产业链上下游客户核心诉求，搭建了集资源整合、物流规划、库存管理、风险控制、线上交易、成本优化、供应链金融、信息咨询等服务于一体的“LIFT”供应链服务体系，为客户提供以“物流（Logistics）”“信息（Information）”“金融（Finance）”“商务（Trading）”四大要素为基础的定制化的供应链运营服务。公司依托全球化、多品类、专业化的供应链运营能力，通过数智化融合、供应链协同、金融、科技、物流等方面的深度赋能，有效推动供应链上下游企业实现降本、增效。在大宗商品供应链运营行业中，公司凭借专业、优质的供应链服务体系，在A股公司中连续多年位居营收规模领先阵营，并围绕着“成为国际领先的供应链运营商”这一企业愿景持续进发。
　　（1）业务模式
　　公司在做好风控管理、夯实数智化建设的基础上，以客户需求为导向，为客户提供全流程、定制化的“LIFT”供应链综合服务。
　　（i）可定制、强复制性的“LIFT”供应链综合服务体系
　　建发股份为客户提供“LIFT”供应链服务，以“物流”“信息”“金融”“商务”四类服务要素为基础、以客户需求为导向，为客户整合运营过程中所需的资源，规划供应链运营解决方案，并提供运营服务。公司从供应链出发，走进客户价值链，凭借多年来专业化经营累积的丰富行业经验，促进资源稳定高效的流通，帮助客户降低业务运营风险，提升运营效率，依靠服务创造价值。
　　公司在农产品、钢铁、浆纸等行业中深耕多年，并已在规模、专业等方面形成优势。基于成熟的“LIFT”供应链服务体系，公司可以将在传统优势领域中沉淀下来的供应链运营服务以及价值链成熟解决方案在其他行业持续复制，满足更多行业客户的需求。同时，公司致力于服务现代化产业体系建设，构建更加安全、更具韧性的供应链体系，通过供应链服务积极支持高科技、高效能、高质量的新质生产力企业业务发展。目前，公司已成功将服务领域拓展至消费品领域和新能源产业链，取得良好成效。
　　建发股份“LIFT”供应链服务案例视频：https://www.chinacnd.com/video.html
　　（ii）数智化、多应用场景的供应链服务体系
　　公司加大力度打造具有建发特色的数智化供应链服务体系，持续丰富产业互联网平台功能，助力产业链客商协同发展；大力建设数智化风险防控体系，为实现合规管理与风险防控提供坚实支撑；积极探索并应用前沿数字技术，助力供应链业务运营提质增效。
　　深耕产业互联网平台，构建共享共赢的产业链生态圈：公司积极打造共享共赢的产业链生态圈，持续升级“E建通”、“建发云钢”、“纸源网”、“浆易通”、“农E点”、“建发物流控制塔”等产业互联网平台，为客户提供涵盖行业资讯、在线交易、智慧物流、供应链金融、供应链管理系统等领域的一站式供应链服务，助力产业链客商协同与发展。
　　优化数智化风控体系，护航供应链业务稳健发展：公司持续优化涵盖信用、货权、价格、履约等关键风控要素的“E风控”体系，基于体系沉淀的风控数据+AI形成智能风控模型，形成“预防-预警-处置”全流程闭环管理，为供应链业务稳健运营提供数智化保障。
　　运用先进的数智化技术，助力业务运营提质增效：公司引入AI人工智能、RPA、大数据等技术，建成了“建发云智”AI综合服务平台，实现从传统自动化向AI大模型应用落地的重要跨越，覆盖AI录单、AI审批、AI问答等核心功能，有效提升了业务运营效能。
　　公司数智化成果案例视频：
　　“农E点”客户服务平台视频介绍：https://www.chinacnd.com/video-43.html“纸源网”数智化平台视频介绍：https://www.chinacnd.com/video-35.html
　　“浆易通”产业互联网平台视频介绍：https://www.chinacnd.com/video-38.html
　　（iii）专业化、分级化、流程化的风险管控体系
　　在多品类布局的基础上，公司推行专业化经营的战略，成立“七大集团+新兴事业部”从事细分品类的经营，各经营单位通过“公司化”运作进行独立核算。通过推动各子公司专业化发展，公司针对不同的行业搭建相应的业务管理架构，深入市场、深入行业中心，做到“入行入圈”。
　　风险管控能力是公司多年来保持供应链运营业务健康发展的核心竞争力，而专业化运营战略是公司的风险控制体系的核心基础。公司根据数十年的行业经验，将风险管控列为经营管理的第一工作并提升至战略层面，形成了“专业化、分级化、流程化”的风险管控体系。
　　（2）国际化战略
　　跟随中国产业链的全球化延伸，公司的国际化布局走在行业前列。通过合作优质龙头企业，公司不断加快全球的扩张步伐，目前已与超过170个国家和地区建立了业务关系，产品品类深入到国民经济发展的各个细分领域，涉及金属材料、浆纸产品、矿产品、农副产品、能源化工产品、机电产品、轻纺产品、泛食品、汽车、家电、美妆个护等品类，初步实现大宗商品至消费品的多品类、全球化布局。
　　公司通过实施全球化、多品类的发展战略，满足制造业企业多元化的商品采销需求，持续增强客户黏性；同时不断提升业务规模，并通过规模效应助力客户降本增效、分享增值收益，从而实现规模和效益的良性循环。另一方面，全球化、多品类的业务布局，能够提升业务发展的抗风险能力和增长速度，有利于平滑周期性波动，避免单一市场、单一产业链、单一品种占比过高带来的系统性风险。
　　未来，公司将继续发挥全球化供应链运营平台优势，围绕“值得信赖的全球韧性供应链伙伴”这一品牌定位，根据不同行业的特性进行差异化产业链布局、提供差异化供应链服务，整体实现各业务板块行业地位提升。
　　2.房地产业务
　　公司房地产业务涵盖房地产开发、城市更新改造、物业管理、商业管理、代建运营、工程与设计服务等业务。
　　房地产开发：公司坚持区域深耕战略，主要布局了福建省以及上海、北京、杭州、成都、苏州等高能级城市。公司致力于成为“中国优秀的房地产运营商”，旗下拥有建发房产和联发集团两大开发品牌。根据克而瑞研究中心发布的“2026年上半年中国房地产企业销售榜”，按全口径销售金额计算，子公司建发房产位列全国第5名。子公司联发集团连续20年荣膺“中国房地产百强企业”，并荣获“2025年房地产开发企业综合实力”第26位。
　　城市更新改造：建发房产和联发集团积累了丰富的城中村改造、旧城改造经验，并将业务拓展至基础设施建设、公共配套建设等领域。
　　物业管理：由公司旗下“建发物业”和“联发物业”运营，不仅能够提供中高端住宅的高品质物业服务，还涉及商业、医院、写字楼、产业园区、工业园区、学校等公共建筑的物业管理，并以专业的服务覆盖了物业项目全生命周期服务。
　　商业管理：建发房产和联发集团在厦门、上海、成都、南宁等多个城市管理74个商业项目，包括商业、写字楼、主题街区等，管理面积超260万平方米。
　　代建运营：建发房产和联发集团业务涵盖了投资、建设、销售、运营、物业管理等全流程专业服务，代建项目业务涵盖了住宅以及会议中心、酒店、产业园区、医院、学校、写字楼等类型公共建筑。
　　工程与设计服务：公司旗下控股子公司建发合诚（603909.SH）是综合性工程咨询集团、国家高新技术企业，主要从事设计与工程管理、检测服务、运维服务、建筑施工等业务。建发合诚积极链接国家《城市更新“十五五”规划》，聚焦城市更新四大方向推进落地并取得阶段性进展，2026年上半年新签合同70亿元，同比增长28%。
　　3.家居商场运营业务
　　公司旗下家居商场运营业务由美凯龙运营。美凯龙是国内领先的家居装饰及家具商场运营商和泛家居业务平台服务商，主要通过经营和管理自营商场、委管商场、特许经营商场和战略合作商场，为商户、消费者和合作方提供全面服务。同时，美凯龙还提供包括互联网零售、装修设计等泛家居消费服务。美凯龙专注于集家电、家居、家装于一体的商场运营、互联网零售、M+高端设计等泛家居消费服务，以“运营+服务”模式，致力于打造国内领先的全国性中高端耐用消费品场景体验连锁企业。
　　作为全国性家居装饰及家具商场运营商，美凯龙商场地域覆盖面广阔、数量多、经营面积大，在我国稳健发展的家居装饰及家具零售行业中具备绝对领先优势。
　　截至2026年6月30日，美凯龙经营72家自营商场，平均出租率为86.9%；211家不同管理深度的委管商场，平均出租率为78.4%；通过战略合作经营6家家居商场，以特许经营方式授权16家特许经营家居建材项目，共包括331家家居建材店/产业街。美凯龙自营及委管业务总计覆盖全国30个省、直辖市、自治区的178个城市，商场总经营面积1853.59万平方米。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　（一）2026年上半年主要经营成果
　　2026年上半年，公司营业收入为3,037.84亿元，同比下降3.66%；归属于母公司所有者的净利润（以下简称“归母净利润”）为9.89亿元，同比增长17.62%。截至2026年6月末，公司总资产为8,460.07亿元，净资产为1,791.36亿元，归属于母公司所有者的净资产为587.56亿元。
　　从营业收入的构成来看，供应链运营业务分部、房地产业务分部和家居商场运营业务分部的营业收入占比分别为90.64%、8.34%和1.02%。
　　从归母净利润的构成来看，2026年上半年的归母净利润主要由供应链运营业务分部贡献。其中，供应链运营业务分部的归母净利润为11.37亿元，房地产业务分部的归母净利润为-1.62亿元，家居商场运营业务分部的归母净利润为0.14亿元。
　　公司2026年上半年归母净利润同比增加1.48亿元，同比增长17.62%，具体情况如下：
　　1.供应链运营业务分部
　　2026年上半年，供应链运营业务实现营业收入2,753.43亿元，同比增长2.80%；实现归母净利润11.37亿元，同比下降19.93%，主要是由于公司供应链运营业务使用期货工具对经营的现货产品价格风险进行套期保值，2026年上半年公司经营的部分新能源产品价格大幅波动，用于套期保值的部分期货损失已计入当期报表，对应的现货产品因尚未完成销售，相关利润暂未在报表中体现，导致供应链运营业务营业利润有所下降。
　　2.房地产业务分部
　　2026年上半年，房地产业务分部实现营业收入253.47亿元，同比下降42.57%；归母净利润-1.62亿元，同比减少1.73亿元。其中：
　　（1）子公司建发房产根据谨慎性原则计提5.07亿元存货跌价准备，实现归母净利润5.40亿元，剔除永续债利息并综合股权比例因素后在公司房地产业务分部中对应的归母净利润为2.95亿元，同比减少2.22亿元，主要是由于2026年上半年地产交付项目较少，项目结转收入同比下降幅度较大；同时，城市更新改造业务上年同期因地块出让实现较高收益，本期无同类事项，相应利润同比减少所致。
　　（2）子公司联发集团根据谨慎性原则计提2.05亿元存货跌价准备，其房地产业务的归母净利润为-4.52亿元，综合股权比例因素后在公司房地产业务分部中对应的归母净利润为-4.57亿元，亏损较去年同期已有所收窄。2026年上半年，联发集团归母净利润仍为负，主要受以下因素影响：一方面，地产项目交付规模同比下降，虽结转项目的毛利率较去年同期有所提升，但仍处于较低水平；另一方面，计提存货跌价准备导致业绩承压。
　　3.家居商场运营业务分部（美凯龙）
　　2026年上半年，子公司美凯龙持续优化商场布局和品类结构，加强对核心自营商场的精细化运营管理，持续推进组织优化和费用管控，报告期内营业成本、销售费用和管理费用合计同比大幅下降，盈利能力和经营性现金流情况得到改善。同时，上半年美凯龙投资性房地产的公允价值变动损失和相关资产的减值损失同比大幅收窄。美凯龙2026年上半年归母净利润为7,485.99万元，实现扭亏为盈，在公司家居商场运营业务分部中对应的归母净利润为1,403.80万元。
　　（二）2026年上半年重点工作及成效
　　1.供应链运营业务
　　公司制定了供应链运营业务新一轮五年战略规划，未来公司将在“成为国际领先的供应链运营商”的愿景引领下，从规模驱动转向效益驱动和创新驱动，朝着“提升经济效益、提升市场地位、提升海外规模”三大战略目标砥砺前行。在坚守风控为先的原则基础上，公司实现了总体经营货量的稳健增长与市场占有率的持续提升，进一步稳固了行业龙头地位。上半年主要工作成效如下：
　　（1）筑牢专业化发展基石，拓宽供应链服务边界
　　夯实经营基本盘，经营货量稳步增长。公司经营的黑色金属、有色金属、矿产品、农产品、浆纸、能源化工产品等主要大宗商品的经营货量约1.1亿吨，同比增长约7%，多个核心品类继续保持行业领先地位。其中：农产品经营货量约2,000万吨，同比增长约15%；油品经营货量超650万吨，同比增长超80%；纸张合计经营货量超600万吨，同比增长约30%；钢材经营货量超3,500万吨，同比略有下降。
　　延伸产业布局，拓宽供应链服务边界。建发农产品集团在巴西参股粮食转运和贸易公司，进一步加深与国际供应链头部企业在南美农产品采购、物流基础设施布局等方面的合作，持续完善农产品全球物流基础设施布局。丹东港建发粮安仓储基地正式投入运营，进一步完善产区直达销区的高效流通链路；营口铜冶炼项目及配套磷化工项目一期建设有序推进中，预计于年内竣工投产。
　　（2）深耕全球化战略布局，锻造本土化运营能力
　　公司持续深化全球化战略布局，加速拓展海外资源网络，同步推进海外一线风控体系建设，着力提升全球化运营能力与海外市场本土化服务水平。为适应新阶段境外业务的发展需求，公司于报告期内筹备设立海外管理中心，以保障公司海外业务合规稳健、高质量发展。截至2026年6月末，公司已有超90个境外公司和办事处，其中31家为具备区域辐射能力的境外平台公司。
　　2026年上半年，公司进出口和转口的业务总额超250亿美元，其中境外业务总额突破100亿美元，同比增长超80%，增速维持较高水平（注：境外业务指的是最终销售目的地在境外的业务，主要包括中国出口业务、境外国际业务和境外属地业务）。
　　在资源拓展方面，公司聚焦南美洲、欧洲及非洲等关键区域，着力提升资源获取与整合能力。2026年上半年，公司对南美洲地区的商品采购总额同比增长约25%，对欧洲地区商品采购总额同比增长约30%，对非洲地区的商品采购总额同比增长超35%。
　　在市场开拓方面，公司持续聚焦非洲、南美洲等新兴市场，深度挖掘客户需求，产品与服务受到当地客户的广泛认可。2026年上半年，公司对非洲地区的商品销售总额同比增长超40%，对南美洲地区的商品销售总额同比增长超40%。
　　在本土化运营方面，公司持续开拓东南亚、“一带一路”共建国家及RCEP成员国等高增长潜力市场，打造本地化供应链综合服务体系，强化属地服务支撑。2026年上半年，公司在东南亚地区的本土运营业务总额同比增长超450%，区域拓展持续突破，有力支撑公司全球化长远发展。
　　（3）数智化赋能纵深推进，风控运营力双向升级
　　围绕“AI赋能产业升级、数智化支撑全球布局”发展战略，公司依托“数据要素×”与“人工智能+”双引擎打造智慧供应链运营体系，聚力深化生态协同、共创产业价值。
　　深入实施“数据要素×”工程，着力打造行业数智升级标杆。公司持续沉淀大宗商品核心运营数据，累计接入约30项第三方权威数据源，搭建覆盖采购、销售、物流、仓储、结算全环节的高质量数据集，为市场研判、风险预警、资源优化配置夯实数据底座。2026年上半年，公司联合厦门大学共建“供应链人工智能联合实验室”，加速研究成果产业化落地。
　　大力推进“人工智能+”应用，赋能运营提效与场景创新。截至2026年6月末，公司已落地AI制单、AI审单、RPA机器人等智能场景超1,400个，形成规模化智能应用矩阵，持续提升供应链流程自动化与智能化能力。报告期内，公司完成“数智粮库·AI激光雷达巡检无人机系统”实地试飞验证，目标识别准确率达95%以上；自研智能应用“建发小T”斩获第十二届中国行业数智化大会“2026年度最佳AI+场景应用奖”。
　　搭建主动型防控体系，以数智风控筑牢运营安全屏障。公司持续迭代“建发E风控”智能风控体系，强化业务全周期穿透式管控，不断优化客商管理与评级、重大风险预警、履约跟踪等核心功能，构筑主动、高效、智能的数智化风控体系。
　　（4）夯实全球物流底座，畅通内外循环链路
　　公司持续深化全球物流能力建设，致力于打通国际国内双循环链路，构建高效协同的物流服务体系。
　　国内物流网络优化：公司进一步完善多式联运网络布局，强化成本竞争优势，提升内贸集装箱与散货运输的规模效应。截至2026年6月末，公司已累计获得铸造铝合金、纸浆、合成橡胶、PTA、瓶片、棉纱、硅铁、锰硅、工业硅和多晶硅等12个期货品种的交割库资质。
　　国际物流网络拓展：公司积极完善海外物流服务网络，加强关键物流资源布局，重点在非洲、东南亚、中东、拉美等区域组建了自营属地化团队，增强海外属地化物流服务能力。2026年上半年，公司新增签约海外物流供应商96家，新增海外仓156个。在东南亚地区，公司已打通泰国、老挝、柬埔寨、越南等中南半岛四国的物流通路。在越南、马来西亚、津巴布韦等海外关键区域，公司持续推进自营仓储节点落地。公司新设的集装箱班轮公司运营6艘集装箱船舶，与全球头部航运公司合作运营5条航线，其中2条为常态化固定航线；2026年上半年，累计载货量突破10万标箱，运力规模保持稳健增长态势。
　　（5）深化消费板块多元布局，助力优质产品全球流通
　　在消费品业务板块，公司聚焦轻纺、泛食品、机电三大核心领域，积极赋能优质中国品牌出海。2026年上半年，公司消费品供应链业务实现业务总额超380亿元，同比增长超12%。
　　轻纺板块：持续开拓海外生产资源，已在孟加拉、柬埔寨、越南等东南亚国家以及中东非等国家合作数十家工厂，构建“中国+N”双轨并行的全球化供应链体系。持续扩充全球业务版图，在深耕欧美成熟市场的基础上，公司进一步加大对东南亚、非洲、拉美等新兴市场的拓展力度。2026年上半年轻纺板块实现业务总额超150亿元，同比增长约35%。
　　泛食品板块：持续强化上游核心品类资源布局，聚焦细分领域头部品牌的市场需求，全面提升全产业链综合服务能力。2026年上半年泛食品板块实现业务总额约125亿元，同比增长约20%，其中咖啡豆业务总额同比增长180%，咖啡生豆交易量处于全国领先水平。在资源端，公司深耕中国云南、埃塞俄比亚、巴西、越南、哥伦比亚等全球核心产区；在市场端，公司深化与头部知名餐饮品牌的稳定合作关系，打通产区开发、产品定制全链条合作。
　　机电板块：车辆业务紧抓中国商用车产业出海窗口期，持续深化与国内主机厂的战略合作，提供多元化供应链服务解决方案，2026年上半年车辆出海业务总额超3亿美元。生活家电与消费电子业务携手国内头部品牌，助力小家电及消费电子产品出海；2026年上半年生活家电与消费电子出海业务总额约1亿美元，同比增长超6%。
　　2.房地产业务
　　（1）精耕市场稳底盘，筑牢销售基本盘
　　2026年上半年，房地产市场在政策持续托底与行业深度调整的双重作用下，呈现“总量承压、结构分化”的运行特征。面对严峻形势，公司主动作为、积极应对，动态调整去化策略，并始终坚持以客户需求为导向，致力于打造高品质产品，以扎实的产品力筑牢经营基本盘。
　　2026年上半年，公司房地产业务分部合计实现合同销售金额764.15亿元（全口径），同比下降7.86%；全口径销售回款735.37亿元，同比下降6.46%；回款比例96.23%，多年来持续保持高位水平。其中，子公司建发房产实现合同销售金额637.61亿元（全口径），同比下降9.98%；子公司联发集团实现合同销售金额131.99亿元（全口径），同比下降1.55%，权益销售金额110.10亿元，同比增长22.87%。
　　公司在一、二线城市的全口径销售金额占比约90%，全口径销售额超50亿元的城市达5个，分别为杭州、上海、厦门、成都、北京。根据克而瑞研究中心发布的相关数据，2026年1-6月建发房产全口径销售金额位列全国第5名，其中杭州“栖湖云庄”项目上半年销售金额位列杭州别墅项目第一，成都“海耀”项目上半年销售额位列成都住宅项目第一，宁波“璟云”项目实现首开去化率接近100%，莆田“观湖”项目实现上半年全案清盘，建发房产在全国19个城市的销售规模跻身行业前三（含县级市）。
　　（2）多元投拓优布局，铸就土储压舱石
　　公司重点聚焦一线、强二线核心城市，以及公司重点深耕的核心城市，积极审慎寻找市场的结构性机会，拓宽多元化投资渠道，持续提升公司在核心城市的市场占有率。公司坚持前置开展客户需求研究，提升项目前期定位精准度，并根据项目区位、产品属性制定差异化经营策略，兼顾项目盈利水平与周转效率。
　　年内，公司通过多元化方式获取优质土地19宗，全口径拿地金额合计317.67亿元，新增地块全口径货值563.72亿元（货值为预估金额，下同），为可持续发展奠定基础。2026年上半年，公司重点布局上海、厦门、深圳、杭州等核心城市，在一、二线城市的拿地金额占比达99.73%。
　　截至2026年6月末，公司在一、二线城市的全口径土地储备（未售口径）货值占比超70%；2022年及以后获取的土地货值占比约80%，有效增强了土储安全边际，土储结构持续优化。
　　（3）产品迭代塑标杆，夯实服务优品质
　　公司积极响应国家关于建设“好房子”的号召，专注打磨自身差异化的产品力与服务力，持续扩大行业影响力，努力提升客户满意度、优化品牌美誉度。
　　产品力方面：建发房产聚焦“好房子”体系“安全、舒适、绿色、智慧、宜居”的核心特征，积极应用智能科技、新材料、新工艺，将深厚的文化底蕴、独到的美学创造力及扎实的技术把控力融入空间设计及落地匠造，并以高效、高质的供应链体系，支撑公司产品落地，以文化内涵、艺术美感和“健康住宅”标准构建公司产品力的护城河。在“灯塔战略”的引领下，建发房产推出新产品系“东方·新艺术”，落地成都海耀、厦门宸启瑞湖二期项目。2026年上半年，建发房产住宅客户总体满意度达96分，继续位居行业前列。
　　服务力方面：建发物业和联发物业通过标准化服务流程、个性化服务方案和智能化服务手段，持续丰富社群运营与社区主题活动，提升业主满意度，打造“好房子”时代下的高品质服务样本。卓越的物业服务品质和口碑有力支撑了公司品牌在各城市的深耕发展。截至2026年6月末，建发物业和联发物业在管项目数量达826个，在管项目面积达1.22亿平方米，较上年末增加1,432.49万平方米。
　　3.家居商场运营业务（美凯龙）
　　报告期内美凯龙持续推进“3+星生态”战略，升级业态。电器业务方面，2026年上半年，落地两家MEGA-E，分别是重庆至尊Mall的西南首座MEGA-E智电绿洲及新乡牧野商场MEGA-E智电绿洲。家装业态方面，美凯龙上半年发布“30+10+1”业务新战略--即美凯龙将打造30个城市旗舰M+家装设计中心、落地10个材料图书馆、搭建1个全国性设计师俱乐部平台，以设计为纽带重构家装产业生态链。截至报告期末，美凯龙全国26家样板商场打造完成，引入1,800多家设计工作室，合作超过4,700位优秀设计师，M+小程序上线至报告期末，汇聚超过8,300位设计师，带动销售3.1亿元。新零售家具业务方面，截至报告期末，全国新零售家具相关经营总面积达26.6万平方米，是经营面积增速最快的品类。

　　三、报告期内核心竞争力分析
　　（一）供应链运营业务
　　1.规模制胜：全球化、多品类的资源整合能力和品牌影响力
　　在大宗商品供应链运营行业，公司业务规模在A股公司中连续多年位于领先阵营。公司作为行业内资深的供应链运营商，拥有多年沉淀的企业文化、人才资源和行业经验，具有多品类、跨行业整合商品、市场、物流、金融和信息资源的能力，善于为客户定制供应链解决方案和服务产品，提供稳健高效的供应链运营服务。
　　公司秉承“成为国际领先的供应链运营商”的理念，积极布局全球化采购渠道和销售网络，构建起了全球化的供应链服务体系，供应链服务辐射全球超过170个国家和地区。公司最近五年内签约合作的境内外供应商和客户数量超过15万家，其中境外的供应商和客户数量超2万家，在浆纸、农产品、钢铁、能化产品、矿产品、汽车、机电、轻纺、泛食品等业务领域拥有了良好的品牌影响力。
　　公司连续多年位居《福布斯》“全球企业2000强”；2021年至2025年，公司连续五年荣登“中国上市公司品牌价值榜TOP100”，品牌价值位列第69位。公司连续多年被评为“全国守合同重信用单位”、“全国外经贸质量效益型先进企业”，并先后入选“中国对外贸易500强”、商务部首批“全国供应链创新与应用示范企业”、“5A级供应链服务企业”等榜单。子公司拥有物流行业国家标准认证的“5A级综合物流企业”资质。
　　2.深挖拓益：定制化的“LIFT”供应链服务平台
　　公司长期致力于供应链服务平台的构建，打造国内领先的“LIFT”供应链服务体系，将供应链服务拓展至合作伙伴的业务全流程，同时运用物联网、互联网技术推进全球产品信息资源和合作伙伴资源整合、共享。公司从四大类供应链基础服务出发，走进客户价值链，为客户整合物流、信息、金融、商品、市场五大资源，以客户需求为导向，提供定制化解决方案，推动了资金、资源、服务的良性循环，不断挖掘潜在的增值机会。
　　3.行稳致远：专业化、分级化、流程化的风险管控体系
　　风险管控能力是公司多年来保持供应链运营业务健康发展的核心竞争力。公司根据数十年的行业经验，将风险管控列为经营管理的第一工作并提升至战略层面，形成了“专业化、分级化、流程化”的风险管控体系。
　　在风控理念方面，公司秉持“专业化”的运营战略，针对不同的行业搭建相应的业务管理架构，深入市场、深入行业中心，做到“入行入圈”。
　　在风控体系方面，公司采用三级风险管理架构：第一级由董事会下设的风险控制委员会履行风险管控职责；第二级由公司经营班子和总部多个职能管理部门履行风险管控职责；第三级由子公司经营管理层和相关职能部门履行风险管控职责；通过分级管理，公司在防范风险的同时兼顾灵活、适度和高效。
　　在风控实施方面，公司已制定并持续完善内控制度及各项业务管理流程，具有“流程化”的特点。公司制定了《内控手册》《供应链业务运作管理条例》《供应链业务流程管理条例》《物流管理条例》《信用管理条例》《期货业务管理规定》《供应链业务价格风险管理办法》等系列制度，并不断加强、优化流程管控和关键风险点的管控。公司动态调整关键风险指标，并将关键风险指标与薪酬挂钩，促进经营单位重视并加强风险防范。依托数据挖掘、机器学习等大数据技术，公司搭建形成了以E风控系列产品为代表的“智能风控体系模型”，为公司经营决策提供有力支持。
　　从理念、制度到执行，公司完成了对业务全流程、全生命周期的风险管控体系建设，为公司实现基业长青提供了坚实保障。
　　4.科技赋能：数智化的供应链运营管控平台
　　公司坚定围绕“科技赋能”战略，持续加码数字技术应用投入，通过迭代数智化供应链运营管控平台及产业链协同平台，提升平台洞察力、协同力及敏捷力，取得LIFT供应链组合服务与业务效率、服务成本的较优平衡：
　　支撑业务创新发展：依托公司供应链协同平台，链接上下游关键利益相关方，以提高供应链业务服务质量及资源配置效率，提升供应链服务价值，同时为业务创新发展提供技术支撑，构建差异化竞争优势。
　　赋能业务风险管控：深度应用数智化技术，建立覆盖风控管理中信用、货权、价格、履约等要素的智能风控体系，并基于体系沉淀的风控数据结合AI技术构建智能化风控数据模型，为实现精细化、高效率的合规管理与风险防控提供坚实支撑。
　　助力管理提质增效：深度拓展生成式AI、电子签约、RPA机器人等数智化技术应用场景，全面提升供应链运营流程的自动化、智能化水平，降低各环节运营成本，助力业务运营提质增效。
　　5.金融赋能：资源优势叠加产研联动赋能业务发展
　　“研究-业务-风控”联动实现期货赋能。公司聚焦产业服务，将期货衍生品工具应用于黑色金属、农林产品、能源化工、有色金属等60多个品种的产业服务环节中，通过基差点价等专业化成熟模式满足多行业客户的价格风险管理、稳定主营业务收益等多元需求，带动终端客户服务规模不断提升。
　　同时，公司还成立了黑色产业研究院、农产品研究院和浆纸产业研究院，几大研究院着力于产业研究和大宗商品价格分析，研究内容涵盖宏观经济、产业动态和商品期货等。基于专业化运营经验和产业研究成果，公司持续探索使用期货衍生工具创新业务模式，在含权贸易中通过多种期权组合交易为客户增厚利润、降低风险。
　　（二）房地产业务
　　1.重点城市布局能力突出
　　公司房地产业务已有数十年历史，秉持“布局全国、区域聚焦、城市深耕”战略，现已布局海西、长三角、粤港澳大湾区等核心城市群，包括福建省以及上海、北京、杭州、成都、苏州、南京等高能级城市，形成一、二线城市强有力的互补优势。
　　2026年上半年，公司以多元化方式获取优质土地19宗，全口径拿地金额合计317.67亿元，新增地块的全口径货值超563.72亿元，基本均位于一、二线城市，其中重点布局了上海、厦门、深圳、杭州等核心城市；截至2026年6月末，公司在一、二线城市的权益口径土地储备（未售口径）货值占比超70%；2022年及以后拿地货值占比约80%，有效增强了土储安全边际，土储结构持续优化。
　　2.高品质住宅，成长新赛道
　　当前，在房地产行业新形势下，市场需求发生了新变化，客户从追逐房产增值转变为重视居住价值，居住需求由“有没有”转向“好不好”。时代在变，但人民对美好生活的向往始终不变，客户对“好房子”的需求日益提升，房地产行业将进入新的“品质时代”。在此背景下，只有始终以客户为中心、长期注重产品品质的房地产企业，才能抓住发展机遇，提升竞争优势。在产品力打造方面，公司房地产业务积极应用智能科技、新材料、新工艺，将深厚的文化底蕴、独到的美学创造力及扎实的技术把控力融入空间设计中，并以高效、高质的供应链体系支撑公司产品落地，以文化内涵、艺术美感和“健康住宅”标准构建公司产品力的护城河。
　　公司房地产业务充分发挥住宅产品户型研发、风格设计等方面的优势，开发出独特、优质的产品，现已形成良好的客户口碑。
　　建发房产
　　子公司建发房产拥有房地产全业态开发经验，产品类型涵盖高品质的住宅、写字楼、品牌酒店、会议场馆、大型购物商场等，业务深耕全国主要核心城市。公司以“打造有品质的建筑和生活空间，引领美好生活，成就更多的钻石人生”为使命，构建“文化-价值-策略-技术”四维一体的“建发房产好房子体系框架”，以钻石级标准重新定义当代东方品质人居，持续夯实产品力和服务力优势。
　　在住宅建设方面，围绕“好房子”体系框架，建发房产提出从“舒适健康、绿色环境、东方美学、安全精工、宜居便利、智慧科技”六大维度，全面提升产品力，打造高品质人居产品。在舒适健康维度，建发房产从户型、隔声、热环境、光环境等方面全面升级：扩大主要功能房间起步面积，让居住空间更宽敞；提升房间分户墙、分户楼板、入户门等的隔声性能，为居者营造更安静的居住环境；加强室内温度湿度的精准控制，用具体标准将“舒适”具象化，切实提升居住体验。
　　2025年建发房产正式发布“灯塔战略”，以卓越产品力、深厚文化底蕴与先进生活理念为引领，以“真诚”与“美”为价值内核，不断回应时代对美好生活的向往。立足灯塔作品所蕴含的“领先精神、客户至上、文化传承、工艺精湛”四大特质，建发房产进一步凝练形成“灯塔精神”，以“超越自我、超越过往、超越客户期待”为核心内涵，赋能产品创新与品质跃升。在“灯塔精神”的引领下，建发房产秉持“只定制，不复制”的理念，于全国陆续打造具有城市标杆意义的灯塔作品。五城五子，不仅实现销量与口碑双丰收，更精准回应了客户对文化认同、精神归属与品质生活的多元需求，标志着建发房产在人居探索上迈入新阶段。
　　建发房产五大灯塔项目：
　　建发房产围绕“新中式生活匠造者”的品牌定位，以建筑为载体，探索东方美学与智慧，提出“建识东方·发献大美”的产品主张，提炼“儒门、道园、唐风、华纹”的专属匠造理念；坚持创新式传承，以现代材料与工艺复刻中国传统建筑文化精髓，形成“新材料·精工艺·承古法·展国风”的专属匠造特质，打造有时代特色的新中式产品。
　　目前，建发房产已形成王府中式、禅境中式、盛世唐风、风雅宋韵、诗意东方、海派东方、东方·新艺术七大产品风格，为业主们带来各具特色的东方生活体验。
　　联发集团
　　子公司联发集团始终坚持以客户为中心，深度洞察城市主流客群在情绪价值、产品功用、健康智慧等生活需求，打造新澍系、嘉和系两大产品系。其中，新澍系产品精研极致收纳、可变户型、智慧社区等，为青年提供高品质、高性价比的解决方案；嘉和系产品集萃城市顶级资源，不断满足高品质追求客户对新生活方式的向往。不仅如此，联发在奢居精筑领域，以天润吉安延续新天地历史文脉，汇聚The Biltmore酒店、超高层住宅、风貌住宅与商业空间，呈现新趋势的国际生活方式。在产品营造端，联发以新工艺、新技术匠心筑造，实现“所见即所得”的交付。在服务运营端，通过打造多功能公共空间及配套运营服务，与业主携手共建品质生活。
　　联发集团代表产品：
　　更多产品介绍：https://www.xudc.com/fdckf.html
　　3.综合实力强劲，赋能可持续发展
　　房地产行业加速洗牌，房企分化日益明显，竞争格局日益清晰。产品力、服务力、营运能力和融资能力等综合实力强的房企，将更具备竞争优势。公司作为国有控股上市公司，能够结合国有体制和市场化机制的双重优势，让公司在实现稳健经营的同时也具备市场化经营管理的活力。在当前房地产行业下行周期中，公司能够保障各项财务指标稳健运行，同时持续优化市场研判能力、不断精进库存管理能力、全力加快周转速度，凭借强劲的综合实力穿越周期实现可持续发展。
　　公司地产业务以房地产开发为主业，同时布局城市更新改造、物业管理、商业管理、代建运营、工程设计与服务，完善房地产开发和房地产产业链服务布局，发挥联动和协同效应，在持续强化核心主业的同时，发挥在产品研发和增值服务方面的竞争优势，培育公司未来新的增长点。
　　（三）家居商场运营业务
　　1.全国性品牌影响力与深厚的行业资源壁垒
　　公司经营的“红星美凯龙”品牌已成为国内家居装饰及家具行业的代名词。依托数十年的深耕，公司构建了极高的准入门槛。资源号召力方面，公司积淀了深厚的家居、建材、电器行业资源，品牌库拥有超41,000个品牌。近年来，公司利用品牌优势深度响应国家“以旧换新”政策，成为政府补贴发放与品类换新的首选线下平台。IP化文化运营方面，通过“爱家日”、“M+设计大赛”、“超级星主播”等成熟IP，将单纯的购物场景转化为家文化与美学文化的体验中心，增强了消费者的情感粘性与品牌忠诚度。
　　2.“自营+委管”双轮驱动，核心资产构建经营护城河
　　公司拥有行业内稀缺的优质物业资源，形成了难以复制的线下渠道网络。
　　公司在全国主要城市落地63座自持家居商场，多位于一、二线城市核心地段。此外，公司通过成熟的委管及特许经营模式，利用标准化招商与管理体系，实现在三线及以下下沉市场的低投入布局，保持了全国范围内的网络覆盖广度。

　　四、可能面对的风险
　　(一)可能面对的风险
　　1.供应链运营业务面临的主要风险
　　（1）价格风险
　　公司供应链运营业务面临的价格风险主要是大宗商品价格波动可能对公司造成损失的风险。
　　主要应对措施：
　　针对大宗商品的价格风险，公司根据不同的商品和业务模式采取相应的管理方案：
　　对于上下家客户锁定的业务，通过选择优质客户、收取保证金和跌价追补的方式进行管控，并对履约异常业务及时进行处置止损；
　　对于非上下家客户锁定的业务，进行单边敞口量控制，善用浮动定价和指数定价的结算方式，同时对单边敞口价格风险进行合理的期货套保或期权保护；
　　同时，公司密切关注相关商品市场价格和外界形势变化，严格控制现货敞口，督促经营单位加快周转，以降低价格风险。
　　（2）信用风险
　　信用风险是指交易对方（供应商或客户）未能按时履行约定义务（供货、提货、付款等）而对公司造成损失的风险。
　　主要应对措施：
　　公司根据各业务板块的商品特性和交易特征，建立与行业相匹配的交易客商准入制度，充分评估客户资质和信用风险。
　　公司制定了完善的授信管理办法，执行严格的集中授信方式，由总部统一管理信用额度审批。公司通过内外部信息渠道获取行业变化及客商信息，动态跟踪并及时调整客商授信策略和管控方案。
　　此外，公司还借助出口信用险、国内信用险等多种措施，严控信用风险。
　　（3）货权风险
　　公司供应链运营业务的货权风险主要是交易中的货权失控风险以及货物运输、仓储等环节中的货物损失风险。
　　主要应对措施：
　　公司建立了覆盖业务全流程的货权风险管控体系，相关职能管理部门从事前、事中、事后进行业务风险评估、物流方案制定、货物安全检查和执行规范稽核，主要采取了以下措施：
　　①注重业务模式的合理性评估和交易条件控制，主动回避高风险业务。
　　②实行严格的物流供应商准入标准，优先选择资质良好的大型国有物流企业作为物流供应商，在国内各主要港口及物流节点城市和主要的国外业务区域建立了高效、优质的物流服务网络，同时通过自管仓项目的推进，完善公司自身仓储物流资源的布局，为公司供应链业务提供物流支持和安全保障。
　　③设立了公司总部、下属专业集团、经营单位三级物流管理体系，通过授权管理，加强业务一线的物流管理职能和风险防范意识。
　　④建立了存货盘点检查制度，由专职巡库团队对公司存货安全情况进行日常监管和巡查。
　　⑤推进可第三方存证的远程视频盘点工具，以及具备场景分析的智能监控技术应用。
　　⑥投保“存货财产一切险”，加强货物安全保障。
　　⑦通过多种措施加强业务执行中物权凭证等重要履约单据的管理，规范业务操作。
　　（4）汇率风险
　　随着公司国际化战略的推进，公司以美元等外币结算的业务规模不断增长，公司在日常经营中面临汇率波动的风险。
　　主要应对措施：
　　公司对汇率风险实行总部统一管理，并制定相关的管理规定和执行细则。公司根据风险承受能力、整体资金状况、汇率趋势等综合因素，统筹涉及汇率风险的各类外汇业务的总量限额，对各经营单位涉及汇率风险的业务由公司总部资金部根据具体情况逐笔审批。公司资金部在对冲风险原则下审慎地运用衍生金融工具，规避汇率波动风险。近年来，汇率波动对公司生产经营影响较小。
　　（5）行业竞争加剧的风险
　　公司供应链运营业务处于高度市场化、充分竞争的格局。近年来，各细分品类的行业格局在不断变化，新兴的经营业态开始出现，公司面临的行业竞争不断加剧。
　　主要应对措施：
　　公司在供应链运营行业深耕多年，已经积累了渠道优势和品牌优势，建立了多品类的供应链服务业务矩阵，形成了规模化和专业化的竞争优势。
　　作为行业内龙头企业，公司积极响应国家政策，加速布局“一带一路”和其他国际市场，探索新模式和新业务领域，持续扩大业务版图和市场空间。
　　此外，公司加强信息化建设，提高业务运作效率；提升服务方案附加价值，增加客户粘性并提升行业影响力，加强整体业务的竞争力。
　　2.房地产行业面临的主要风险
　　（1）政策调控风险
　　房地产行业是国民经济的重要行业，与民生和社会经济紧密相关，这决定了政府对行业的关注及适时调控的可能性较大。中央和地方持续出台“稳市场、去库存、防风险”的组合政策，涵盖限购限贷优化、首付比例下调、房贷利率市场化、政府收购存量房、专项债收储闲置土地、城中村改造及房票安置等新工具，引导房地产市场的稳定发展。行业受国家宏观调控政策影响较大。
　　主要应对措施：
　　公司密切关注宏观经济形势、跟踪行业监管动态，顺应宏观调控政策导向，根据政策变化及时制定应对措施，在拿地环节充分考虑政策风险，预留足够的安全边际。
　　同时，公司将持续优化运营管理，提升产品、服务品质和开发效率，积极拓展多元化的房地产相关业务布局，在确保发展质量的前提下增强企业抗风险能力。
　　（2）市场竞争风险
　　房地产市场现已进入专业化、规模化、品牌化等综合实力竞争阶段，政策调控的不确定性进一步加剧了行业竞争风险。未来房地产行业集中度的不断提升，行业发展格局进一步分化，头部效应的局面将进一步强化，房地产市场的竞争将更加激烈。
　　主要应对措施：
　　公司将深化拿地前的深度调研与客群定位，继续实施审慎的土地拓展策略，提升拿地精准度和兑现度，投资强度上与资产负债保持适配合理；重点聚焦一线、强二线核心城市，以及公司重点深耕的核心城市，持续提升公司在核心城市的市场占有率；继续提升多元的投资能力，重视城市更新、勾地、集团资源协同的拓展方式和渠道；确保项目定位与总平规划准确，同时规划好持有物业的长期运营方案，持续提升公司“开发+服务+运营”综合能力。
　　同时，公司将持续研发特色产品，强化品牌特色，系统地提升产品力、服务力和品牌力。在产品研发方面，系统性地沉淀和梳理灯塔项目的研发成果，实现中式产品的迭代升级落地、提升产品价值与服务价值；推进“好房子”体系落地实施，建立健康住宅标准，将先进技术深度融入产品设计与建造全过程；紧扣行业发展趋势，深度挖掘客户需求，通过科学前瞻的资源投入，推动产业链与产品力的迭代升级，使得产品打造与产业链布局更加贴合行业方向，持续引领市场与客户需求。
　　（3）管理风险
　　房地产项目开发具有前期投入资金大、开发周期长、合作方多等行业特征，地产公司在项目开发周期、项目销售进度、工程质量等方面面临较大的管理压力。
　　主要应对措施：
　　公司将整合资源，强化体系建设，提升运营效率，继续加快集采平台与建造体系的建设步伐，优化成本，提高运营效率，提升公司在供应链环节的核心竞争力。在设计环节推进模块化与标准化，减少冗余成本；加强新材料研究与应用，形成技术储备；完善施工建造体系，做好设计与供应的衔接；优化供方管理，培育战略合作供方，深化与央国企优质供方的合作。
　　（4）市场需求风险
　　经济尚未复苏，居民收入预期仍未改善，不动产抛压沉重，导致居民的房产消费信心尚未恢复。在政策调控持续深化、市场信心逐步修复的背景下，房地产行业整体呈现企稳态势，但市场分化特征显著：一二线城市因高得房率住宅及“四代宅”等创新产品集中入市，去化率保持相对高位；而多数三四线城市成交量仍处历史低位，市场持续低迷。当前全国楼市仍处复苏通道，购房者信心修复仍需时日，对项目销售节奏和价格策略带来挑战。
　　主要应对措施：
　　公司加强市场调研，深化拿地前的深度调研与客群定位，深入了解不同区域市场需求特点和变化趋势，优化产品结构，根据市场需求和新《住宅项目规范》调整户型、面积、产品档次等，开发更贴近客户需求的“好房子”产品。同时保障按时高质量交付，以交付口碑提升品牌力，实现客户对公司产品的高美誉度与“好口碑”的目标。
　　根据不同城市的特点和需求，制定灵活定价策略及差异化的去库存策略，提高去库存效果。紧抓新项目首开节点，加快展示节奏并强化展示效果，做好蓄客策划与开盘方案筹备，保障新项目按期推售、加快去化。结合各项目区位、产品属性制定差异化经营策略，科学制定灵活价格体系，兼顾项目盈利水平与现金流周转效率。
　　针对尾盘、竣工滞存等存量难点项目，设立专项小组专项攻坚，加快清盘去化；同步完善数字化营销体系，加大数字化营销资源投入与团队培训，提升线上获客、客户转化效能。
　　3.家居商场运营行业面临的主要风险
　　（1）宏观经济波动及房地产行业周期性波动所导致的风险
　　宏观经济波动及房地产行业周期性波动所导致的不利变动都可能削弱家居装饰及家具零售行业的需求，从而给本公司的经营业绩带来一定的负面影响。
　　应对措施：
　　美凯龙将发挥龙头企业的优势，积极把握行业发展的良好机遇，通过坚守主赛道、拓展新品类、进入新领域，巩固市场领导地位。同时，美凯龙将努力提升规模效益和经营效率，加强盈利能力的稳定性，从而更好应对和抵御宏观经济和行业波动的风险。
　　（2）其他风险
　　美凯龙投资性房地产公允价值变动受到中国宏观经济增长态势、城镇化进程、居民可支配收入水平、房地产市场调控政策和景气程度以及家居装饰及家具行业的消费环境等因素的综合影响。
　　若上述因素发生重大不利变动，美凯龙以公允价值计量的投资性房地产价值将随之向下波动，从而对美凯龙的财务状况和经营业绩造成不利影响，从而可能会对美凯龙未来分红产生不利影响。
　　此外，美凯龙投资性房地产采用公允价值模式后续计量，与同行业A股上市公司普遍采用成本模式计量的方式缺乏可比性，敬请投资者注意。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的业务情况　　公司所从事的主营业务包括供应链运营业务和房地产业务。此外，公司于2023年收购了美凯龙的控制权，美凯龙是国内领先的家居装饰及家具商场运营商和泛家居业务平台服务商。　　1.供应链运营业务　　作为中国领先、全球布局的供应链运营服务商，建发股份针对产业链上下游客户核心诉求，搭建了集资源整合、物流规划、库存管理、风险控制、线上交易、成本优化、供应链金融、信息咨询等服务于一体的“LIFT”供应链服务体系，为客户提供以“物流（Logistics）”“信息（Information）”“金融（Finance）”“商务（Trading）”四大要素为基础的定制化的供应链运营服... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的业务情况
　　公司所从事的主营业务包括供应链运营业务和房地产业务。此外，公司于2023年收购了美凯龙的控制权，美凯龙是国内领先的家居装饰及家具商场运营商和泛家居业务平台服务商。
　　1.供应链运营业务
　　作为中国领先、全球布局的供应链运营服务商，建发股份针对产业链上下游客户核心诉求，搭建了集资源整合、物流规划、库存管理、风险控制、线上交易、成本优化、供应链金融、信息咨询等服务于一体的“LIFT”供应链服务体系，为客户提供以“物流（Logistics）”“信息（Information）”“金融（Finance）”“商务（Trading）”四大要素为基础的定制化的供应链运营服务。公司依托全球化、多品类、专业化的供应链运营能力，通过数智化融合、供应链协同、金融、科技、物流等方面的深度赋能，有效推动供应链上下游企业实现降本、增效。在大宗商品供应链运营行业中，公司凭借专业、优质的供应链服务体系，在A股公司中连续多年位居营收规模领先阵营，并围绕着“成为国际领先的供应链运营商”这一企业愿景持续进发。
　　（1）业务模式
　　公司在做好风控管理、夯实数智化建设的基础上，以客户需求为导向，为客户提供全流程、定制化的“LIFT”供应链综合服务。
　　（i）可定制、强复制性的“LIFT”供应链综合服务体系
　　建发股份为客户提供“LIFT”供应链服务，以“物流”“信息”“金融”“商务”四类服务要素为基础、以客户需求为导向，为客户整合运营过程中所需的资源，规划供应链运营解决方案，并提供运营服务。公司从供应链出发，走进客户价值链，凭借多年来专业化经营累积的丰富行业经验，促进资源稳定高效的流通，帮助客户降低业务运营风险，提升运营效率，依靠服务创造价值。
　　公司在浆纸、农产品、钢铁等行业中深耕多年，并已在规模、专业等方面形成优势。基于成熟的“LIFT”供应链服务体系，公司可以将在传统优势领域中沉淀下来的供应链运营服务以及价值链成熟解决方案在其他行业持续复制，满足更多行业客户的需求。同时，公司致力于服务现代化产业体系建设，构建更加安全、更具韧性的供应链体系，通过供应链服务积极支持高科技、高效能、高质量的新质生产力企业业务发展。目前，公司已成功将服务领域拓展至消费品领域和新能源产业链，取得良好成效。
　　供应链综合服务案例：
　　①纸浆、纸张产业链：
　　纸浆供应链服务：匹配纸浆生产商销售端和造纸厂采购端的需求。公司与境外多个国家的优质纸浆供应商深度合作，实现从上游纸浆资源端到中游国内造纸厂的集约化采购和分销，既服务于纸浆厂的销售需求，又服务于造纸厂对原材料的采购需求，同时辅以物流服务、库存管理、信息服务等供应链综合服务协助供应商和客户解决各类行业痛点。
　　纸张供应链服务：匹配造纸厂销售端和整合印刷厂、包装厂等下游客户采购端的需求。公司依托在国内数十个城市的分销网点，整合分散的下游客户需求形成规模，以此向国内造纸厂集中采购各类成品纸，再分销至印刷厂、包装厂等下游客户，为其降低采购成本和其他交易成本、提升其运营效率，并提供定制化信用交易方案等供应链综合服务。
　　公司通过对纸浆、纸张产业链的上下游客户提供定制化、专业化的供应链服务，推动全产业链实现降本增效、价值提升。
　　建发股份“LIFT”供应链服务案例视频：
　　钢铁行业服务案例：https://www.chinacnd.com/cases.html#industry1
　　浆纸行业服务案例：https://www.chinacnd.com/cases.html#industry2
　　农产品行业服务案例：https://www.chinacnd.com/cases.html#industry3
　　消费品行业服务案例：https://www.chinacnd.com/cases.html#industry4
　　矿产行业服务案例：https://www.chinacnd.com/cases.html#industry5
　　物流行业服务案例：https://www.chinacnd.com/cases.html#industry6
　　（ii）数智化、多应用场景的供应链服务体系
　　公司加大力度打造具有建发特色的数智化供应链服务体系，持续丰富产业互联网平台功能，助力产业链客商协同发展；大力建设数智化风险防控体系，为实现合规管理与风险防控提供坚实支撑；积极探索并应用前沿数字技术，助力供应链业务运营提质增效。
　　深耕产业互联网平台，构建共享共赢的产业链生态圈：公司积极打造共享共赢的产业链生态圈，持续升级“建发云钢”、“纸源网”、“浆易通”、“农E点”、“建发物流控制塔”等产业互联网平台，为客户提供涵盖行业资讯、在线交易、智慧物流、供应链金融、供应链管理系统等领域的一站式供应链服务，助力产业链客商协同与发展。
　　优化数智化风控体系，护航供应链业务稳健发展：公司持续优化涵盖信用、货权、价格、履约等关键风控要素的“E风控”体系，基于体系沉淀的风控数据+AI形成智能风控模型，形成“预防-预警-处置”全流程闭环管理，为供应链业务稳健运营提供数智化保障。
　　运用先进的数智化技术，助力业务运营提质增效：公司引入AI人工智能、RPA、大数据等技术，推出“容E录”、“容E审”等智能问答、自动录单及审批工具，提升供应链运营自动化与智能化水平，赋能业务运营提质增效。
　　公司数智化成果案例视频：
　　“纸源网”数智化平台视频介绍：https://www.chinacnd.com/video-35.html
　　“浆易通”产业互联网平台视频介绍：https://www.chinacnd.com/video-38.html“农E点”客户服务平台视频介绍：https://www.chinacnd.com/video-43.html
　　（iii）专业化、分级化、流程化的风险管控体系
　　在多品类布局的基础上，公司推行专业化经营的战略，成立“七大集团+新兴事业部”从事细分品类的经营，各经营单位通过“公司化”运作进行独立核算。通过推动各子公司专业化发展，公司针对不同的行业搭建相应的业务管理架构，深入市场、深入行业中心，做到“入行入圈”。
　　风险管控能力是公司多年来保持供应链运营业务健康发展的核心竞争力，而专业化运营战略是公司的风险控制体系的核心基础。公司根据数十年的行业经验，将风险管控列为经营管理的第一工作并提升至战略层面，形成了“专业化、分级化、流程化”的风险管控体系。
　　（2）国际化战略
　　跟随中国产业链的全球化延伸，公司的国际化布局走在行业前列。通过合作优质龙头企业，公司不断加快全球的扩张步伐，目前已与超过170个国家和地区建立了业务关系，产品品类深入到国民经济发展的各个细分领域，涉及金属材料、浆纸产品、矿产品、农副产品、能源化工产品、机电产品、轻纺产品、泛食品、汽车、家电、美妆个护等品类，初步实现大宗商品至消费品的多品类、全球化布局。
　　公司通过实施全球化、多品类的发展战略，满足制造业企业多元化的商品采销需求，持续增强客户黏性；同时不断提升业务规模，并通过规模效应助力客户降本增效、分享增值收益，从而实现规模和效益的良性循环。另一方面，全球化、多品类的业务布局，能够提升业务发展的抗风险能力和增长速度，有利于平滑周期性波动，避免单一市场、单一产业链、单一品种占比过高带来的系统性风险。
　　未来，公司将继续发挥全球化供应链运营平台优势，根据不同行业的特性进行差异化产业链布局、提供差异化供应链服务，整体实现各业务板块行业地位提升。
　　2.房地产业务
　　公司房地产业务涵盖房地产开发、城市更新改造、物业管理、商业管理、代建运营、工程与设计服务等业务。
　　房地产开发：公司坚持区域深耕战略，主要布局了福建省以及上海、北京、杭州、成都、苏州等高能级城市。公司致力于成为“中国优秀的房地产运营商”，旗下拥有建发房产和联发集团两大开发品牌。根据克而瑞研究中心发布的“2025年中国房地产企业销售榜”，按全口径销售金额计算，子公司建发房产位列全国第7名。子公司联发集团连续19年荣膺“中国房地产百强企业”，并荣获“2025年房地产开发企业综合实力”第26位。
　　城市更新改造：建发房产和联发集团积累了丰富的城中村改造、旧城改造经验，并将业务拓展至基础设施建设、公共配套建设等领域。
　　物业管理：由公司旗下“建发物业”和“联发物业”运营，不仅能够提供中高端住宅的高品质物业服务，还涉及商业、医院、写字楼、产业园区、工业园区、学校等公共建筑的物业管理，并以专业的服务覆盖了物业项目全生命周期服务。
　　商业管理：建发房产和联发集团在厦门、上海、成都、南宁等多个城市管理76个商业项目，包括商业、写字楼、主题街区等，管理面积超260万平方米。
　　代建运营：建发房产和联发集团业务涵盖了投资、建设、销售、运营、物业管理等全流程专业服务，代建项目业务涵盖了住宅以及会议中心、酒店、产业园区、医院、学校、写字楼等类型公共建筑。
　　工程与设计服务：公司旗下控股子公司建发合诚（603909.SH）是综合性工程咨询集团、国家高新技术企业，主要从事设计与工程管理、检测服务、运维服务、建筑施工等业务。2025年新签合同115.2亿元，同比增长107%，全年荣获25个国家及省市级专业奖项，并成功设立“福建省博士后创新实践基地”。
　　3.家居商场运营业务
　　公司旗下家居商场运营业务由美凯龙运营。美凯龙是国内领先的家居装饰及家具商场运营商和泛家居业务平台服务商，主要通过经营和管理自营商场、委管商场、特许经营商场和战略合作商场，为商户、消费者和合作方提供全面服务。同时，美凯龙还提供包括互联网零售、装修设计等泛家居消费服务。美凯龙专注于集家电、家居、家装于一体的商场运营、互联网零售、M+高端设计等泛家居消费服务，以“运营+服务”模式，致力于打造国内领先的全国性中高端耐用消费品场景体验连锁企业。
　　作为全国性家居装饰及家具商场运营商，美凯龙商场地域覆盖面广阔、数量多、经营面积大，在我国稳健发展的家居装饰及家具零售行业中具备绝对领先优势。
　　截至2025年12月末，美凯龙经营74家自营商场，平均出租率85.0%；运营218家不同管理深度的委管商场，平均出租率82.9%；通过战略合作经营7家家居商场，并以特许经营方式授权19个家居建材项目。美凯龙自营及委管业务总计覆盖全国30个省、直辖市、自治区的181个城市，总经营面积19,134,757平方米。
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　公司所从事的主营业务包括供应链运营业务和房地产业务。此外，公司于2023年收购了美凯龙的控制权，美凯龙是国内领先的家居装饰及家具商场运营商和泛家居业务平台服务商。
　　1.供应链运营业务
　　（1）行业及商业模式概要
　　供应链体系是以客户需求为导向，以提高质量和效率为目标，以整合资源为手段，实现产品设计、采购、生产、销售、服务等全过程高效协同的组织形态。供应链运营服务是基于现代信息技术对供应链中的物流、商流、信息流和资金流进行设计、规划、控制和优化，将单
　　一、分散的订单管理、采购执行、报关退税、物流管理、资金融通、数据管理、贸易商务、结算等进行一体化整合的服务。在国内供应链行业生态中，以公司为代表的供应链运营服务商能较好地整合采购、销售、物流、资金等业务环节，有效匹配上下游企业供需诉求，协助其实现系统性的降本增效。
　　针对上游端，供应链运营服务商的价值体现在：（1）为上游客商提供资源整合、物流规划、库存管理、风险控制、线上交易、成本优化、信息咨询等专业化增值服务，帮助其降低整体运营成本；（2）集合下游企业分散的需求向上游客商进行集中采购，便于其专注生产环节，释放规模效应，及时完成产品销售，缓解库存压力，从而提升其生产经营效率。
　　针对下游端，供应链运营服务商的价值体现在：（1）能够在价格适宜和质量可靠的情况下，稳定、及时地向下游客商供应原材料和产品，提升其供应链的韧性；（2）凭借定制化、专业化的供应链服务，帮助下游企业优化采购、生产、销售等经营计划，协助下游客商提高自身资金使用和存货周转的效率，使其更加专注于产品质量升级。
　　因此，供应链运营行业可有效降低上下游企业的资源配置成本并提高产业链运行效率，在经济全球化及国内国际双循环发展格局下，其重要性日益受到国家重视。随着我国宏观经济发展、制造业实力增长以及贸易规模提升，行业发展空间有望被进一步打开。
　　同时，为寻求高质量、专业化发展，越来越多的制造业企业选择专注于研发、生产等核心环节，通过将其他环节外包给专业深耕、综合实力雄厚的供应链服务商以实现更稳定的原材料供应和产成品分销、更高效的货物和资金周转、更安全的物流仓储等，由此派生出对专业化、定制化程度更高的供应链服务需求。
　　（2）行业发展概况和趋势
　　①国内国际双循环战略背景下，我国供应链行业将迎来中国企业“走出去”带来的市场机遇
　　随着全球产业链上下游协作程度的加深，一个产品可由不同国家、不同地区的成百上千家生产企业联合完成，交易的频次和周期也更加复杂，各行业企业需要一批具有专业化、海外服务能力的供应链运营服务企业，为其提供涵盖系统集成、运输、仓储、清关、尾程派送在内的全流程、端到端、自主可控的跨境供应链解决方案，以满足其全球化的供应链运营需求，增强其在国际产业链中的竞争力。
　　随着我国建设自由贸易区、提出“一带一路”倡议、签署RCEP协议，逐步构建国内国际双循环的新发展格局。在此背景下，中国企业纷纷“走出去”，加大对海外市场的开拓力度，自2015年“一带一路”倡议以来，我国对沿线国家贸易和投资持续增长，2025全年我国对“一带一路”沿线国家进出口总额达23.6万亿元，比上年同期增长6.3%，占我国进出口总值的比重约52%。当前中国企业出海正处于从产品出海向品牌、产能出海乃至生态出海转型的阶段。中国企业在对外贸易和海外投资过程中，催生了物资的采购、加工及跨境物流、信息服务、电子商务等增值服务需求，国内供应链行业企业（尤其是龙头企业）凭借在行业内多年沉淀的经验及海外客户资源，能为中国企业出海提供高效、安全且自主可控的解决方案。因此，中国企业的“走出去”加速供应链行业企业进行国际化布局，为国内供应链行业带来发展新机遇。
　　②作为国家高度重视的战略性产业，供应链行业发展前景广阔
　　近年来，国家不断提高对产业链供应链的安全与稳定的重视度，在诸多政策扶持的基础上将供应链行业发展提升至国家战略层面。2022年4月，中共中央、国务院出台了《加快建设全国统一大市场的意见》，提出推动第三方物流产业科技和商业模式创新，培育一批具有全球影响力的数字化平台企业和供应链企业，以促进全社会物流降本增效。同年，中共中央政治局会议明确提出要“提升产业链供应链韧性和安全水平”，在党的二十大工作报告中更是将“着力提升产业链供应链韧性和安全水平”作为推动高质量发展的重要内容。2024年《政府工作报告》提出，要大力推进现代化产业体系建设，加快发展新质生产力。供应链行业头部企业推动产业链供应链优化升级，增强产业链供应链韧性和竞争力，是促进新质生产力的关键支撑之一。2024年11月，中共中央、国务院印发了《有效降低全社会物流成本行动方案》提出到2027年的主要目标：培育一批具有国际竞争力的现代物流企业，国家物流枢纽体系和现代物流服务网络更加健全，统一高效、竞争有序的物流市场基本形成，现代物流对提升产业链供应链韧性和安全水平的战略支撑显著增强。
　　供应链运营服务作为一个新的业态，已经成为新时期国家经济和社会发展的重要组成部分。随着供应链行业对国民经济和国家安全的重要性进一步凸显，行业预计将在政策扶持、营商环境等诸多方面迎来新的发展机遇，未来能够提供高效、安全且自主可控的供应链解决方案的头部供应链企业将会有更为广阔的发展空间。
　　③反内卷政策稳步推进，助力供应链运营行业景气度修复
　　近年来，国内有效需求疲软、产能持续累积，部分行业出现恶性“内卷式”竞争。在行业供需错配加剧的背景下，2025年7月中央财经委员会第六次会议强调，纵深推进全国统一大市场建设，要聚焦重点难点，依法依规治理企业低价无序竞争，引导企业提升产品品质，推动落后产能有序退出。2026年《政府工作报告》强调2025年综合整治“内卷式”竞争成效显现，2026年将继续深入整治“内卷式”竞争，营造良好市场生态。
　　伴随反内卷政策的稳步推进，部分行业的供给压力逐步缓解、行业竞争趋于良性，叠加经济企稳回升带动需求端稳定增长，商品整体供需局面有望逐步修复，大宗商品现货价格或在中长期维度延续中枢修复的趋势，或将推动供应链运营行业盈利水平回升至合理水平。
　　④供应链运营行业集中度提升，利好供应链龙头
　　经过多年发展，海外供应链市场已孕育出部分巨头企业，市场集中度比较高，呈现“大市场、大公司”的特点。横向比较境内外市场情况，我国供应链行业虽然市场规模大、但参与者众多、集中度低，未来有较大的提升空间。
　　产业集中度的提升将带动供应链服务行业集中度的提升。随着供给侧结构性改革的深入推进，大宗商品采购分销及综合服务将逐步向高效、专业的上下游大企业集中。头部供应链运营企业有望利用自身在采购价格、分销渠道、物流资源、资金成本、风险控制等方面的规模优势持续为客户提供稳定且高效的服务，助力客户降本提效并分享增值收益，进一步巩固头部供应链运营企业在产业链大客户体系中的市场份额，进而实现业务的良性互利循环。
　　产业链的专业化提升亦将带动供应链服务需求向综合实力更加突出的企业集中。专业化生产已成为制造业企业获取竞争优势的重要来源，越来越多的制造业企业选择专注于研发、生产等核心环节，并将采购、销售、物流等其他环节外包给专业的供应链运营商。综合实力雄厚的头部供应链运营商能够为制造企业提供供应链全流程、一站式综合服务，从而更加高效地帮助上下游实现降本增效。
　　根据国际经验，现代供应链企业将持续转型升级，利用市场产业链布局，拓展业务边界向供应链两端延伸并寻求更丰富的经营品类，追求模式创新及业务转型，打造供应链综合服务平台、提升综合服务实力。上下游产业链行业集中度的提升以及客户对于“专业化、国际化、定制化和一站式”供应链服务需求的日益增长，将推动大宗商品供应链服务行业深化改革，业务逐渐向资金实力雄厚、一体化完善、多品类布局、综合服务能力强的大企业聚集，龙头企业的经营规模将持续扩大，市场占有率将不断提升。
　　⑤数智化赋能供应链运营，助力制造业企业加快发展新质生产力
　　全球供应链行业的数智化转型升级呈现蓬勃发展态势。2025年3月商务部等8部门联合印发了《加快数智供应链发展专项行动计划》，提出要运用人工智能、物联网、区块链等新技术，“一链一策”推进供应链数字化、智能化、可视化改造，到2030年，形成可复制推广的数智供应链建设和发展模式，在重要产业和关键领域基本建立深度嵌入、智慧高效、自主可控的数智供应链体系，培育100家左右全国数智供应链领军企业，进一步提升国家产业链供应链韧性和安全水平。近期，以大模型为核心的生成式AI技术，以及大数据、物联网等数字技术的广泛应用，共同推动了供应链核心场景（如需求预测、库存管理和物流调度等）的智能化升级。头部企业有望依托历史业务数据、存量客户资源、丰富的应用场景、深厚的运营经验以及优质的人才储备，率先构建“数智化运营、生态化协同、服务化创新”的新型供应链体系，提升供应链运营业务的综合竞争力。
　　2.房地产业务
　　2025年，房地产市场仍面临市场信心修复与发展转型双重挑战，居民购房投资消费意愿偏弱，使得房地产企业在资金回笼、项目去化、转型发展等方面均面临巨大的压力。国家统计局数据显示，2025年，商品房销售面积8.8亿平方米，同比下降8.7%，销售额83,937亿元，下降12.6%；全国房地产开发投资82,788亿元，同比下降17.2%；其中，住宅投资63,513亿元，下降16.3%；房地产开发企业房屋施工面积659,890万平方米，同比下降10.0%，全年数据较上半年降幅有所扩大。
　　在行业竞争格局方面，房地产行业竞争格局已深度调整，市场资源加速向财务稳健、布局优质的企业集中，千亿房企数量大幅缩减，头部房企市场份额进一步提升。根据克而瑞研究中心统计数据，在销售方面，2025年全年仅有10家房企跻身“千亿俱乐部”，TOP10房企销售金额占百强比例持续提升，强者恒强态势确立。在新增货值方面，2025年TOP10房企新增货值占百强货值比例超70%，拿地集中度进一步提升，央国企房企依然是土地市场主力。在房地产企业竞争格局加速分化的背景下，在产品力、服务力、营运能力和融资能力方面具备优势的房企将更具竞争力。
　　行业发展逻辑已然转变，“品质时代”全面来临。2025年《政府工作报告》首次明确提出建设“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子”；2026年《政府工作报告》继续强调有序推动安全舒适绿色智慧的“好房子”建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。新《住宅项目规范》于2025年5月1日开始生效，更加细致地提出了“好房子”的建设要求。随着房地产市场政策逐步放开，房地产行业将进入新的“品质时代”，更加贴近客户需求的高品质住宅产品更具有广阔的市场空间和可持续的业务机会。
　　3.家居商场运营业务
　　2025年社会消费品零售总额同比增长3.7%，其中，商品零售同比增长3.8%。在家电、家居产品以旧换新补贴的拉动下，家具、家电类消费保持了较高的景气度，2025年限额以上家具类商品零售额同比增长14.6%，家用电器和音像器材类商品零售额同比增长11.0%。
　　长期来看，居民收入水平的增长、消费结构的持续优化、对一站式家居解决方案及绿色智能化产品的偏好增强、持续推进的城镇化进程、可持续房地产市场的建设、存量房翻新需求的持续增长等因素，都将为家居装饰及家具行业带来持续稳步的发展。美凯龙将发挥龙头企业的优势，积极把握行业发展的良好机遇。
　　三、经营情况讨论与分析
　　2025年，公司外部环境依旧复杂多变，全球经济低速增长与内部分化的态势仍在延续。面对错综复杂的外部形势，公司党委、董事会带领全体干部员工，聚焦核心主业，坚持业务开拓与风险防范两手抓，筑牢稳健运营的基石。供应链运营业务坚持专业化经营，加快国际化布局，强化科技、金融双赋能和投资、物流双支持，实现本轮五年规划平稳收官；房地产业务深耕核心城市，持续优化资产结构，不断完善“好房子”产品体系，创新产品设计、塑造品牌口碑，进一步夯实发展根基、积蓄发展动能。
　　在董事会的领导下，公司各业务板块分别完成了新一轮五年战略规划。供应链业务将在“成为国际领先的供应链运营商”的愿景引领下，从规模驱动转向效益驱动和创新驱动，朝着“提升经济效益、提升市场地位、提升海外规模”三大战略目标砥砺前行；房地产业务将在“成为中国优秀的城市建设运营商”的愿景引领下，坚持以优质的产品和服务打动客户，做优做强房地产开发主业，聚焦房地产产业链协同发展，实现第二曲线业务规模和经营质量的创新突破。
　　（一）2025年主要经营成果
　　2025年，公司营业收入为6,712.70亿元，同比下降4.28%；归属于母公司所有者的净利润为（以下简称“归母净利润”）-108.15亿元。截至2025年末，公司总资产为7,331.24亿元，净资产为1,843.67亿元，归属于母公司所有者的净资产为614.04亿元。
　　从营业收入的构成来看，供应链运营业务分部、房地产业务分部和家居商场运营业务分部的营业收入占比分别为75.73%、23.29%和0.98%。
　　从归母净利润的构成来看，2025年的归母净利润主要由供应链运营业务分部贡献。其中，供应链运营业务分部的归母净利润为32.62亿元，房地产业务分部的归母净利润为-69.42亿元，家居商场运营业务分部的归母净利润为-71.35亿元。
　　公司2025年归母净利润同比减少137.61亿元，主要系房地产业务子公司联发集团年内结算利润为负、存货跌价准备计提增加，以及家居商场运营业务子公司美凯龙投资性房地产公允价值变动损失、各类减值准备计提增加所致，供应链运营业务继续保持稳健盈利。具体情况如下：
　　1.供应链运营业务分部
　　2025年，供应链运营业务实现营业收入5,083.42亿元，同比下降0.12%；实现归母净利润32.62亿元，同比下降6.95%。
　　2.房地产业务分部
　　2025年，房地产业务分部实现营业收入1,563.59亿元，同比下降15.29%；归母净利润为-69.42亿元，同比减少72.85亿元。
　　（1）子公司建发房产根据谨慎性原则计提41.50亿元存货跌价准备，实现归母净利润33.33亿元，剔除永续债利息并综合股权比例因素后在公司房地产业务分部中对应的归母净利润为19.65亿元，同比减少0.56亿元；
　　（2）子公司联发集团根据谨慎性原则计提71.18亿元存货跌价准备，其房地产业务的归母净利润为-93.34亿元，综合股权比例因素后在公司房地产业务分部中对应的归母净利润为-89.07亿元，同比减少71.35亿元。联发集团归母净利润为负，主要系联发集团地产项目2025年结转收入规模同比下降，叠加前期高地价项目集中结转的影响，整体结算利润为负；同时受行业波动及加大力度促销去化等因素影响，联发集团计提的存货跌价准备大幅增加，导致业绩进一步承压。
　　2025年，美凯龙亏损主要系投资性房地产公允价值变动和相关减值损失所致。受房地产市场持续低迷、家居零售市场需求减弱影响，美凯龙持续通过减免租金及管理费的方式稳商留商，加之美凯龙积极调整战略与品类布局，以优惠的商业条件吸引优质业态及品牌入驻，并在拓展初期给予租金及管理费优惠，使得租赁及管理收入受到较为明显的影响。由于市场对未来租金预期发生了转变，租金价格短期内得到修复的估计已需要进行调整，致使投资性房地产价值显著下降。2025年，美凯龙因投资性房地产公允价值变动合计损失234.42亿元。同时，美凯龙根据各项资产最新可回收情况，对各类资产截至2025年末的可回收金额进行了测算，计提了相应的减值准备，2025年美凯龙各项减值合计损失39.04亿元。投资性房地产公允价值变动和相关减值损失等事项不直接影响美凯龙经营活动产生现金流的能力，美凯龙2025年经营活动产生的现金净流入为8.16亿元，相较2024年的2.16亿元实现了较大增长。2025年，美凯龙归母净利润为-237.22亿元，在建发股份家居商场运营业务分部中美凯龙对应的归母净利润为-71.35亿元。
　　（二）2025年重点工作及成效
　　1.供应链运营业务
　　在全球地缘政治冲突与国际贸易政策博弈长期化的宏观背景下，公司供应链运营业务始终保持战略定力，持续强化经营风险防范体系。公司专门组建了价格风险管理小组和国别风险管理小组，进一步细化风险管理制度与操作规范，织密织牢风险防控网络。在坚守风控为先的原则基础上，公司多个核心品类实现了经营货量的稳健增长与市场占有率的持续提升，进一步稳固了行业龙头地位。主要工作成效如下：
　　（1）坚持专业化经营，筑牢高质量根基
　　巩固立业之本，核心品类货量稳中有升。公司经营的黑色金属、有色金属、矿产品、农产品、浆纸、能源化工产品等主要大宗商品的经营货量约2.3亿吨，同比增长约3%，多个核心品类继续保持行业领先地位。其中：钢材经营货量超7,500万吨，同比增长约7%；农产品经营货量超3,800万吨，同比增长超13%；纸浆、纸张合计经营货量超1,500万吨，同比增长约6%。
　　聚力资源拓展，持续深化大客户合作。建发钢铁集团与前十大钢厂合作货量增幅超8%，与前十大铁矿供应商合作货量增幅超5%；建发农产品集团与前十大粮商合作货量提升17%；建发浆纸集团与前十大供应商合作货量增长超33%。
　　延伸产业链条，拓宽供应链服务边界。建发能化集团自主建设运营的建发橡胶（泰国）工厂于年内顺利开机投产，日产能超210吨，“建发橡胶”品牌在市场初具知名度。营口铜冶炼项目及配套磷化工项目，一期建设有序推进中，预计于2026年下半年竣工投产。此外，公司取得了中利集团（002309.SZ）控制权，进一步延伸光伏新能源领域产业链布局，为实现上下游资源整合与业务协同筑牢根基。
　　（2）加速国际化布局，深耕本土化运营
　　公司积极融入国内国际双循环相互促进的新发展格局，持续加快海外业务拓展步伐，着力提升全球化运营能力与海外市场本土化服务水平。
　　国内布局：公司深耕长三角和粤港澳大湾区核心市场，积极拓展中西部内陆地区业务。2025年，公司向中西部地区供应商采购额超过2,500亿元，同比增长超6%。
　　国际拓展：公司加速构建国际化人才团队，延伸全球业务网络。截至2025年末，公司已有超80个境外公司和办事处，其中28家为具备区域辐射能力的境外平台公司。
　　公司持续深化全球化战略布局，加速拓展海外资源网络，积极推进海外业务本土化运营，精准把握国际市场机遇，国际化业务实现跨越式发展。2025年，公司进出口和转口的业务总额约426亿美元，其中境外业务总额突破140亿美元，同比增长约40%，创历史新高（注：境外业务指的是最终销售目的地在境外的业务，主要包括中国出口业务、境外国际业务和境外属地业务）。
　　在资源拓展方面，公司聚焦南美洲、非洲及中亚等关键区域，着力提升资源获取与整合能力。2025年，公司对中亚地区商品采购总额同比增长超260%，其中，铅矿、农产品等品类的采购量显著提升，区域布局成效显著；对非洲地区商品采购总额同比增长超40%，其中，咖啡豆、有色金属矿产品等品类的采购量实现大幅跃升；对南美洲地区的商品采购总额同比增长约3%，保持稳定增长态势。
　　在市场开拓方面，公司聚焦欧盟等消费力旺盛的发达市场，深度挖掘客户需求，产品与服务受到当地客户的广泛认可。2025年，公司对欧盟地区的商品销售总额同比增长超77%，其中，钢材、生物柴油、服饰等商品销售量大幅提升，市场渗透率持续增强。
　　在本土化运营方面，公司全面布局东南亚、“一带一路”及RCEP沿线等高增长潜力区域，着力构建本地化供应链综合服务体系，提升属地化服务能力。2025年，公司在东南亚地区的本土运营业务总额同比增长超300%，区域深耕取得突破性进展，为全球化可持续发展奠定了坚实基础。
　　（3）深化数智化赋能，构建智慧供应链
　　公司致力于推动数智技术与供应链主业的深度融合，构筑数智化供应链服务新优势，促进生态协同与产业价值共创。
　　为支撑全球化战略落地，公司全力打造国际版ERP，重点提升其“全球适配性”，构建起覆盖多语言、多时区、多货币的全球化能力体系，并建立了国际化多准则核算体系。在业务生态协同方面，公司搭建的“E建通”平台已在物流、资金、财务、海关等关键业务领域实现47个外部系统对接，与多家大客户的直连合作成为行业标杆案例；同时，为快速响应多元化业务需求，公司搭建了“建发云商”供应链在线服务平台，实现签约电子化、交易线上化。在合规风控方面，公司持续完善数智化风控体系，推进业务、财务、风控一体化的管理系统建设，并运用AIGC与智能技术赋能产研分析，助力业务运营提质增效。
　　在供应链智能运营方面，公司建成了“建发云智”AI综合服务平台，实现从传统自动化向AI大模型应用落地的重要跨越，覆盖AI录单、AI审批、AI问答等核心功能，有效提升了业务运营效能。该项目在国家级赛事“第六届中国人工智能大赛”中荣获A级证书。此外，公司深度参与厦门市人工智能中试基地项目建设，以农产品业务为试点场景，实现对产量、价格、物流风险等关键指标的动态分析与前瞻预判，赋能精准决策与生态协同。
　　（4）织密全球物流网，提升属地化效能
　　公司持续深化全球物流能力建设，致力于打通国际国内双循环链路，构建高效协同的物流服务体系。
　　国内物流网络优化：公司进一步完善多式联运网络布局，强化成本竞争优势，提升内贸集装箱与散货运输的规模效应。年内，公司新增获批铸造铝合金期货交割库资质，进一步丰富了供应链服务功能。截至2025年末，公司已累计获得铸造铝合金、纸浆、合成橡胶、PTA、瓶片、棉纱、硅铁、锰硅、工业硅和多晶硅等11个期货品种的交割库资质，服务能力持续增强。
　　国际物流网络拓展：公司积极完善海外物流服务网络，加强关键物流资源布局，重点在非洲、东南亚、中东等区域获取自营物流资源，提升属地化物流服务能力。2025年，公司新增签约海外物流供应商约200家，新增海外仓超200个。在东南亚地区，公司已打通泰国、老挝、柬埔寨、越南等中南半岛四国的物流通路。公司成立了集装箱班轮公司，积极布局集装箱班轮业务，与全球头部航运公司开展合作。截至目前，已稳定运营三条航线，运力规模稳定提升中。
　　数智物流平台建设：“供应链物流控制塔”项目实现落地，初步建成了贯通“供应商准入—订单执行—运输协同—费用结算”的全链条一体化数字平台，有效提升了物流协同效率。
　　（5）深耕消费品赛道，赋能中国品牌出海
　　在消费品业务板块，公司聚焦轻纺、泛食品、机电三大核心领域，积极把握中国产能出海机遇，赋能优质中国品牌开拓国际市场。2025年，公司消费品供应链业务实现业务总额约766亿元，同比增长超17%；消费品出口业务总额超16亿美元，同比增长约4%。
　　轻纺板块持续开拓海外生产资源，已在孟加拉、柬埔寨、越南等东南亚国家合作70余家核心工厂，构建“中国+N”双轨并行的全球化供应链体系。市场开拓方面，在深耕欧美等成熟市场的基础上，公司进一步加大对东南亚、非洲、拉美等新兴市场的拓展力度，全球业务版图持续扩大。2025年轻纺板块实现业务总额约257亿元，同比增长约24%。
　　泛食品板块持续强化上游核心品类资源布局，聚焦细分领域头部品牌的市场需求，全面提升全产业链综合服务能力。2025年泛食品板块业务总额突破250亿元，同比增长约25%，其中咖啡豆业务总额同比增长超100%，咖啡豆进口量和国内销售量均位居国内第一。在资源端，公司深耕中国云南、埃塞俄比亚、巴西、哥伦比亚等全球核心产区，全年咖啡豆采购量同比增长超300%；在市场端，公司与瑞幸、蜜雪冰城、古茗、肯德基、山姆等知名餐饮品牌及大型烘焙企业建立稳定合作关系，并成功开拓海外市场，年内开始向可口可乐供应云南咖啡生豆。
　　机电板块紧抓中国商用车产业出海窗口期，持续深化与江淮汽车、一汽集团、陕汽集团、东风集团等国内主机厂的战略合作，提供多元化供应链服务解决方案，2025年车辆出海业务总额近8亿美元，同比增长超35%。
　　2.房地产业务
　　（1）攻坚克难稳健运营，砥砺奋进稳固市场地位
　　2025年，房地产市场整体延续下行态势，行业挑战持续加剧。面对严峻形势，公司主动作为、积极应对，始终坚持以客户需求为导向，持续打造高品质产品，以扎实的产品力筑牢经营基本盘。
　　2025年，公司房地产业务分部合计实现合同销售金额1,434.42亿元（全口径），同比下降8.32%；全口径销售回款1,488.79亿元，同比下降8.63%；回款比例103.79%，多年来持续保持高位水平。其中，子公司建发房产实现合同销售金额1,222.88亿元（全口径），同比下降8.40%；子公司联发集团实现合同销售金额257.79亿元（全口径），同比下降1.70%，权益销售金额175.82亿元，同比增长12.96%。
　　公司在
　　一、二线城市的全口径销售金额占比超过90%，全口径销售额超50亿元的城市达6个，分别为杭州、上海、厦门、北京、福州、南京。根据克而瑞研究中心发布的相关数据，建发房产全口径销售金额位列全国第7名。同时，建发房产在全国22个城市的销售规模跻身行业前三（含县级市）；依托“海晏”“观宸”等标杆项目，在北京市的操盘市占率位列全市前五。联发集团厦门“嘉悦里”项目作为新澍产品原型，2025年单盘销售金额位列福建省第一；南昌“嘉和府”销售金额及销售单价均位列当地第一。
　　（2）聚焦核心城市布局，夯实土地储备价值基础
　　公司坚持在高能级城市择优布局，通过做深价值研判、做透客群研究、做全风险排查，保障投资项目质量与发展潜力。同时，公司根据市场行情变化动态调整去化策略，提升资产流动性，筑牢财务安全防线。
　　年内，公司通过多元化方式获取优质土地51宗，全口径拿地金额合计788.25亿元，新增地块全口径货值约1,567亿元（货值为预估金额，下同），为可持续发展奠定基础。其中，一、二线城市拿地金额占比约90%。公司重点布局上海、北京、杭州、厦门、成都等核心城市。
　　截至2025年末，公司在
　　一、二线城市的全口径土地储备（未售口径）货值占比约85%，较上年末提升5个百分点；2022年及以后获取的土地货值占比约76%，有效增强了土储安全边际，土储结构持续优化。
　　（3）客研为先铸就标杆，匠心服务焕新人居体验
　　公司始终坚持以打造“好房子”为核心理念，将产品力与服务力作为发展的核心驱动力，持续构建差异化、领先型的竞争优势，不断提升行业影响力、客户满意度和品牌口碑。
　　产品力方面：建发房产系统构建“好房子”体系，坚持客研先行，全年开展超过20万份线上调研与2000余组线下访谈，凝练形成“恒、尊、智、美、悦”五大生活价值主张，致力于打造引领市场需求、穿越行业周期的灯塔级产品。建发房产在厦门、北京、上海、成都、杭州等高能级城市加速灯塔产品落地，其中厦门宸启瑞湖、北京海晏、上海海宸、成都海耀四大灯塔项目展示区率先亮相，不仅成为年度市场亮点案例，更成为行业争相学习的标杆范本。2025年，建发房产住宅客户总体满意度达95分，继续位居行业前列。
　　服务力方面：建发物业继续打造“天天好”服务体系，通过标准化服务流程、个性化服务方案和智能化服务手段，打造“好房子”时代下的高品质服务样本。2025年，建发房产物业服务满意度同样达到95分，继续位居行业前列。联发物业以客户需求为核心导向，持续迭代全生命周期服务体系，提出“新生活、新服务”的品牌主张，向智慧化生活服务转型。2025年，联发物业被评为“克而瑞物业服务力百强TOP20”。卓越的物业服务品质和口碑有力支撑了公司品牌在各城市的深耕发展。截至2025年末，建发物业和联发物业在管项目数量达802个，在管项目面积达1.18亿平方米，较上年末增加1,811.80万平方米。
　　2025年，美凯龙高端电器战略全速推进，电器馆经营面积达140.5万平方米，可租面积占比提升至10.1%；新零售家具品类面积同比增长51.5%，达18.4万平方米，成为增速最快的二级品类；M+高端家装设计中心总面积达70.5万平方米，通过小程序矩阵数字化赋能，汇聚逾6,300位专业设计师，全年开展500余场IP活动增强粘性，最终撬动带单销售额超过1.5亿元；汽车经营面积实现翻倍增长，从16万平方米增至32万平方米，覆盖全国46座城市；餐饮配套业态全面覆盖，全国餐饮业态面积达9.2万平方米，自营商场餐饮覆盖率提升至96%。美凯龙率先响应国家“以旧换新”政策，通过政企双补、全员直播及全国联动，打造了行业领先的“焕新”声量，全年全国商场累计实现国补销售订单102.9万单，累计销售金额达99.1亿元。
　　美凯龙与供应链运营业务协同发展情况：美凯龙与公司消费品集团携手合作，联合打造高端生活电器馆“潮电荟”，共同探索家电行业新业态。通过此项合作，美凯龙可进一步吸引小家电品牌入驻合作，消费品集团则依托该渠道为品牌方提供供应链运营服务，实现双方优势互补。
　　美凯龙与地产业务协同发展情况：美凯龙与建发房产、联发集团达成深度合作，以“服务业主、双向赋能、共赢发展”为核心，围绕房产案场、样板间打造、集中交房、楼盘驻点服务、业主尊享活动（含购房赠送装修储值卡）及广告投放等多元场景，为建发房产和联发集团的准业主及业主提供VIP专属服务与专属权益。此举既助力建发房产、联发集团提升业主满意度、优化营销成本，也帮助美凯龙精准触达目标客群、有效引导到店消费，最终实现双方资源互补、流量互导、互利共赢的发展格局。
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　公司所从事的主营业务包括供应链运营业务和房地产业务。此外，公司于2023年收购了美凯龙的控制权，美凯龙是国内领先的家居装饰及家具商场运营商和泛家居业务平台服务商。
　　（一）供应链运营业务
　　1.规模制胜：全球化、多品类的资源整合能力和品牌影响力
　　在大宗商品供应链运营行业，公司业务规模在A股公司中连续多年位于领先阵营。公司作为行业内资深的供应链运营商，拥有多年沉淀的企业文化、人才资源和行业经验，具有多品类、跨行业整合商品、市场、物流、金融和信息资源的能力，善于为客户定制供应链解决方案和服务产品，提供稳健高效的供应链运营服务。
　　公司秉承“成为国际领先的供应链运营商”的理念，积极布局全球化采购渠道和销售网络，构建起了全球化的供应链服务体系，供应链服务辐射全球超过170个国家和地区。公司最近五年内签约合作的境内外供应商和客户数量超过15万家，其中境外的供应商和客户数量超2万家，在浆纸、农产品、钢铁、能化产品、矿产品、汽车、机电、轻纺、泛食品等业务领域拥有了良好的品牌影响力。
　　公司连续多年位居《福布斯》“全球企业2000强”；2021年至2025年，公司连续五年荣登“中国上市公司品牌价值榜TOP100”，品牌价值位列第69位。公司连续多年被评为“全国守合同重信用单位”、“全国外经贸质量效益型先进企业”，并先后入选“中国对外贸易500强”、商务部首批“全国供应链创新与应用示范企业”、“5A级供应链服务企业”等榜单。子公司拥有物流行业国家标准认证的“5A级综合物流企业”资质。
　　2.深挖拓益：定制化的“LIFT”供应链服务平台
　　公司长期致力于供应链服务平台的构建，打造国内领先的“LIFT”供应链服务体系，将供应链服务拓展至合作伙伴的业务全流程，同时运用物联网、互联网技术推进全球产品信息资源和合作伙伴资源整合、共享。公司从四大类供应链基础服务出发，走进客户价值链，为客户整合物流、信息、金融、商品、市场五大资源，以客户需求为导向，提供定制化解决方案，推动了资金、资源、服务的良性循环，不断挖掘潜在的增值机会。
　　3.行稳致远：专业化、分级化、流程化的风险管控体系
　　风险管控能力是公司多年来保持供应链运营业务健康发展的核心竞争力。公司根据数十年的行业经验，将风险管控列为经营管理的第一工作并提升至战略层面，形成了“专业化、分级化、流程化”的风险管控体系。
　　在风控理念方面，公司秉持“专业化”的运营战略，针对不同的行业搭建相应的业务管理架构，深入市场、深入行业中心，做到“入行入圈”。
　　在风控体系方面，公司采用三级风险管理架构：第一级由董事会下设的风险控制委员会履行风险管控职责；第二级由公司经营班子和总部多个职能管理部门履行风险管控职责；第三级由子公司经营管理层和相关职能部门履行风险管控职责；通过分级管理，公司在防范风险的同时兼顾灵活、适度和高效。
　　在风控实施方面，公司已制定并持续完善内控制度及各项业务管理流程，具有“流程化”的特点。公司制定了《内控手册》《供应链业务运作管理条例》《供应链业务流程管理条例》《物流管理条例》《信用管理条例》《期货业务管理规定》《供应链业务价格风险管理办法》等系列制度，并不断加强、优化流程管控和关键风险点的管控。公司动态调整关键风险指标，并将关键风险指标与薪酬挂钩，促进经营单位重视并加强风险防范。依托数据挖掘、机器学习等大数据技术，公司搭建形成了以E风控系列产品为代表的“智能风控体系模型”，为公司经营决策提供有力支持。
　　从理念、制度到执行，公司完成了对业务全流程、全生命周期的风险管控体系建设，为公司实现基业长青提供了坚实保障。
　　4.科技赋能：数智化的供应链运营管控平台
　　公司坚定围绕“科技赋能”战略，持续加码数字技术应用投入，通过迭代数智化供应链运营管控平台及产业链协同平台，提升平台洞察力、协同力及敏捷力，取得LIFT供应链组合服务与业务效率、服务成本的较优平衡：
　　支撑业务创新发展：依托公司供应链协同平台，链接上下游关键利益相关方，以提高供应链业务服务质量及资源配置效率，提升供应链服务价值，同时为业务创新发展提供技术支撑，构建差异化竞争优势。
　　赋能业务风险管控：深度应用数智化技术，建立覆盖风控管理中信用、货权、价格、履约等要素的智能风控体系，并基于体系沉淀的风控数据结合AI技术构建智能化风控数据模型，为实现精细化、高效率的合规管理与风险防控提供坚实支撑。
　　助力管理提质增效：深度拓展生成式AI、电子签约、RPA机器人等数智化技术应用场景，全面提升供应链运营流程的自动化、智能化水平，降低各环节运营成本，助力业务运营提质增效。
　　5.金融赋能：资源优势叠加产研联动赋能业务发展
　　“研究-业务-风控”联动实现期货赋能。公司聚焦产业服务，将期货衍生品工具应用于黑色金属、农林产品、能源化工、有色金属等60多个品种的产业服务环节中，通过基差点价等专业化成熟模式满足多行业客户的价格风险管理、稳定主营业务收益等多元需求，带动终端客户服务规模不断提升。
　　同时，公司还成立了黑色产业研究院、农产品研究院和浆纸产业研究院，几大研究院着力于产业研究和大宗商品价格分析，研究内容涵盖宏观经济、产业动态和商品期货等。基于专业化运营经验和产业研究成果，公司持续探索使用期货衍生工具创新业务模式，在含权贸易中通过多种期权组合交易为客户增厚利润、降低风险。
　　（二）房地产业务
　　1.重点城市布局能力突出
　　公司房地产业务已有数十年历史，秉持“布局全国、区域聚焦、城市深耕”战略，现已布局海西、长三角、粤港澳大湾区等核心城市群，包括福建省以及上海、北京、杭州、成都、苏州、南京等高能级城市，形成
　　一、二线城市强有力的互补优势。
　　2025年，公司以多元化方式获取优质土地51宗，全口径拿地金额合计788.25亿元，新增地块的全口径货值超1,567.13亿元；权益拿地金额合计639.69亿元，其中
　　一、二线城市拿地金额占比超95%，新增地块的权益货值1,245.04亿元。公司重点布局上海、北京、杭州、厦门、成都、南京等核心城市；截至2025年末，公司在
　　一、二线城市的权益口径土地储备（未售口径）货值占比约86%，较上年末提高6个百分点；2022年及以后拿地货值占比约78%，有效增强了土储安全边际，土储结构不断优化。
　　2.高品质住宅，成长新赛道
　　当前，在房地产行业新形势下，市场需求发生了新变化，客户从追逐房产增值转变为重视居住价值，居住需求由“有没有”转向“好不好”。时代在变，但人民对美好生活的向往始终不变，客户对“好房子”的需求日益提升，房地产行业将进入新的“品质时代”。在此背景下，只有始终以客户为中心、长期注重产品品质的房地产企业，才能抓住发展机遇，提升竞争优势。
　　公司房地产业务充分发挥住宅产品户型研发、风格设计等方面的优势，开发出独特、优质的产品，现已形成良好的客户口碑。
　　建发房产
　　子公司建发房产拥有房地产全业态开发经验，产品类型涵盖高品质的住宅、写字楼、品牌酒店、会议场馆、大型购物商场等，业务深耕全国主要核心城市。公司以“打造有品质的建筑和生活空间，成就更多的钻石人生”为使命，构建“文化-价值-策略-技术”四维一体的“建发房产好房子体系框架”，以钻石级标准重新定义当代东方品质人居，持续夯实产品力和服务力优势。
　　在住宅营建方面，围绕“新中式生活匠造者”的品牌定位，以建筑为载体，探索东方美学与智慧，提出“建识东方-发献大美”的产品主张，提炼“儒门、道园、唐风、华纹”的专属匠造理念；坚持创新式传承，以现代材料与工艺复刻中国传统建筑文化精髓，形成“新材料-精工艺-承古法-展国风”的专属匠造特质，打造有时代特色的新中式产品。目前凝练了「锦-秀-华-章」四大产品系列，包括王府中式、盛世唐风、禅境中式、风雅宋韵、海派东方、诗意东方等不同风格的新中式住宅产品。
　　子公司联发集团始终坚持以客户为中心，深度洞察城市主流客群在情绪价值、产品功用、健康智慧等生活需求，差异化打造适配不同人群的好房子。在产品营造端，联发从客户居住痛点出发，不断创新产品设计，为客户打造更多元的生活场景，并以新工艺、新技术匠心筑造，实现“所见即所得”的实景交付。在服务运营端，通过打造多功能公共空间及配套运营服务，与业主携手共建品质生活。
　　3.综合实力强劲驱动可持续发展
　　房地产行业加速洗牌，房企分化日益明显，竞争格局日益清晰。产品力、服务力、营运能力和融资能力等综合实力强的房企，将更具备竞争优势。公司作为国有控股上市公司，能够结合国有体制和市场化机制的双重优势，让公司在实现稳健经营的同时也具备市场化经营管理的活力。在当前房地产行业下行周期中，公司能够保障各项财务指标稳健运行，同时持续优化市场研判能力、不断精进库存管理能力、全力加快周转速度，凭借强劲的综合实力穿越周期实现可持续发展。
　　公司地产业务以房地产开发为主业，同时布局城市更新改造、物业管理、商业管理、代建运营、工程设计与服务，完善房地产开发和房地产产业链服务布局，发挥联动和协同效应，在持续强化核心主业的同时，发挥在产品研发和增值服务方面的竞争优势，培育公司未来新的增长点。
　　（三）家居商场运营业务
　　1.全国性品牌影响力与深厚的行业资源壁垒
　　公司经营的“红星美凯龙”品牌已成为国内家居装饰及家具行业的代名词。依托数十年的深耕，公司构建了极高的准入门槛。资源号召力方面，公司积淀了深厚的家居、建材、电器行业资源，品牌库拥有超41,000个品牌。2025年，公司利用品牌优势深度响应国家“以旧换新”政策，成为政府补贴发放与品类换新的首选线下平台。IP化文化运营方面，通过“爱家日”、“M+设计大赛”、“超级星主播”等成熟IP，将单纯的购物场景转化为家文化与美学文化的体验中心，增强了消费者的情感粘性与品牌忠诚度。
　　2.“自营+委管”双轮驱动，核心资产构建经营护城河
　　公司拥有行业内稀缺的优质物业资源，形成了难以复制的线下渠道网络。
　　公司在全国主要城市落地64座自持家居商场，多位于
　　一、二线城市核心地段。此外，公司通过成熟的委管及特许经营模式，利用标准化招商与管理体系，实现在三线及以下下沉市场的低投入布局，保持了全国范围内的网络覆盖广度。
　　五、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　公司所从事的主营业务包括供应链运营业务和房地产业务。此外，公司于2023年收购了美凯龙的控制权，美凯龙是国内领先的家居装饰及家具商场运营商和泛家居业务平台服务商。
　　1.供应链运营业务
　　供应链运营服务作为一个新的业态，已经成为全球经济和社会发展的重要组成部分。随着国家层面对供应链行业发展的重视，行业将从政策扶持、营商环境等诸多方面迎来新的发展春天，重点产业的供应链竞争力将进入世界前列。
　　目前国内供应链运营商数量众多，大致分为央企、地方国企和大量中小规模的民营企业，部分由贸易商转型而来，部分由物流企业转型而来，行业集中度较低。
　　产业集中度的提升将带动供应链服务行业集中度的提升，随着供给侧结构性改革的持续推进、生产企业的兼并重组，大宗商品采购分销及综合服务将逐步向高效、专业的大企业集中，头部供应链企业有望依托其竞争优势赢得更高的市场份额。根据国际经验，宏观经济波动、生产企业兼并重组等因素会推动供应链运营行业集中度提升。大宗商品供应链服务业务将向资金实力雄厚、一体化完善、多品类布局、综合服务能力强的大企业集中，龙头企业的经营规模和市场占有率将极具成长性。
　　2.房地产业务
　　从行业发展来看，房地产行业作为国民经济长期的支柱性产业的地位没有改变，对稳增长、保民生具有重要作用。2026年《政府工作报告》明确“着力稳定房地产市场”，坚持“因城施策控增量、去库存、优供给”，政策重心从“防风险、保交房”转向“好房子、新模式”建设，在保持调控连续性的同时，赋予地方更大自主权，鼓励收购存量商品房用于保障性住房等用途。
　　国家不断倡导和推动“好房子”建设，客户对居住产品的品质、功能、配套及服务等方面提出更高要求，改善型、品质型需求成为市场重要驱动力。在当前的行业环境下，中小房地产企业生存困难加剧，行业将不断整合，部分兼具规模、资金和运营优势的企业竞争优势将可能持续增强，“马太效应”是行业未来发展趋势。
　　3.家居商场运营业务
　　随着房地产市场进入存量时代，家居行业增长动能发生根本性转换。未来，基于存量房产的翻新改造、局部更新将逐步成为市场的核心增量。家居行业渠道边界亦变得有些模糊。在流量端，头部家居卖场正向多端引流、全域运营转型，进一步靠近前端流量入口；在品类端，头部家居卖场逐步重视“大家居”生态建设，提供全品类集成、一站式交付的平台。此外，数字化技术正在深度赋能行业，数据驱动的精准营销和智慧运营将成为头部家居卖场提升坪效、降低获客成本的关键武器。
　　(二)公司发展战略
　　1.供应链运营业务
　　公司将在“开拓新价值，让更多人过上更有品质的生活”的公司使命与“成为国际领先的供应链运营商”的公司愿景的引领下，坚持专业化经营，加快国际化布局，加强数智化能力，提升预见力与资源力，培育第二增长曲线，从规模驱动转向效益驱动和创新驱动，朝着“提升经济效益、提升市场地位、提升海外规模”三大战略目标砥砺前行。
　　（1）坚持专业化经营，推进差异化管理：公司未来将继续深耕专业化经营模式，做大做强核心品类，丰富“LIFT+”服务内涵，深度整合物流、信息、金融和商务等服务要素，进一步提升产业链服务价值，构建差异化竞争优势。同时，为适配未来发展战略，公司将持续优化组织架构与差异化管控模式，推动各专业集团不断深入产业链，提升专业化水平。
　　（2）加快国际化布局，深耕本土化运营：公司将继续推进国际化战略，分区域（国别）、分阶段推进海外布局与海外一线风控体系建设，如在南美、非洲及中亚区域重点提升资源获取能力，在消费力旺盛的区域重点挖掘市场需求，全面拓展东南亚、“一带一路”及RCEP沿线等高增长潜力区域；此外，公司将继续推进海外本土化运营，聚焦“团队、资源、市场”的本土化能力构建，强化海外市场的本土化供应链综合服务能力。
　　（3）加强数智化能力，赋能供应链生态：公司未来将以用户需求为导向，以技术创新为引擎，以数据要素为基座，以数智平台为载体，推动业务全流程的数智化升级，最终构建覆盖“研判决策-业务运营-风险管控”的全域数智化平台，为公司经营决策、业务研判、全球运行、智能风控及生态链接提供有力支撑。
　　（4）增强内生预见力，优化全盘资源力：在预见力层面，公司将重点提升战略规划与产业研究能力，高效赋能内部经营决策与战略布局，增强公司穿越周期波动的能力。在资源力层面，公司将统筹、优化全盘资源配置，并通过股权投资、战略合作和自主建设等方式，获取并整合产业链上下游关键节点的重要物流与产业资源，提升供应链安全性与稳定性；此外，公司将主动链接外部资源，构建独特的资源组合与产业生态，增强行业话语权和影响力。
　　（5）加强创新发展，培育第二曲线：公司将依托主业积淀的产业基础、资源优势、渠道网络、风控能力和品牌背书，系统性地规划和拓展第二增长曲线，推动各专业集团在传统优势领域向产业链上下游延伸，挖掘高潜品类；与此同时，公司将重点聚焦“新消费”、“人工智能”等发展空间广阔的细分赛道，秉承“洞察—孵化—规模化”全周期构建创新机制，配套相适应的人才、资源配置与管理、考核模式，力争在未来为公司注入长期增长新动能。
　　2.房地产业务
　　公司将一如既往以坚定的信念和追求向上突破，不断优化资源配置，以优质的产品和服务打动客户；持续改善体系，以精益的运营和创新提高效率；强化房开主营业务，加快培育第二曲线，深化产业链协同布局。
　　（1）房开主业：存量做优，增量做强，向精细化、体系化管理转型发展
　　①持续产品创新、技术创新：持续强化公司的产品领先性与差异化优势，并以灯塔项目为引领，带动常规项目的品质与口碑提升，在市场竞争中赢得发展先机，打造出更多客户心目中认可的“好房子”；积极引入前沿新技术，关注智能建筑、绿色建筑的应用，将先进技术融入产品设计与生产环节，不断提高产品的科技含量，打造“健康住宅”，为客户带来更具差异化的产品体验，满足客户日益增长的高品质生活需求。
　　②推进供应链生态建设，深化数智化应用：持续优化建造体系，推进“设计-施工-采购-运维”一体化建设。通过推进战略供方管理，扩大集采的使用率，加强新材料、新技术的落地应用，不断完善供应链建设。
　　③积极审慎、强化客研、精准布局，提升投资的精准度：继续实施审慎的土地拓展策略，提升拿地精准度和兑现度，投资强度上与资产负债保持适配合理；在城市选择上，聚焦深耕城市，把握机会型城市的结构性机会，稳步提升市占率；提升多元的投资能力，重视城市更新、勾地、集团资源协同的拓展方式和渠道。
　　④运营提质增效，提升运营效能：提高项目前端决策效率，持续提升运营效率。强化项目全维展示管控，提升动态纠偏能力，做好库存健康度管理。强化前端设计与施工交底，抓好生产交付，严守安全生产，兑现品质承诺，维护品牌与资产价值。深化成本管理，优化成本结构，实施全周期管控，推动控本增效。
　　（2）第二曲线：战略引导，赋能支持创新探索，构建产业链协同机制，不断提升规模
　　公司将聚焦房地产产业链协同发展，持续提升物业、工程管理、城市更新、代建运营及商业管理等板块的综合服务能力，提升第二曲线业务规模和经营质量；强化板块间资源共享、能力互补，增强企业抗周期能力，为应对市场波动、实现可持续发展提供坚实支撑；积极发展新质生产力，布局以AI技术、智能制造、智慧生活为核心的新兴领域，推进AI技术在各业务板块的场景应用落地，以科技创新赋能业务发展，持续做大做强第二增长曲线。
　　美凯龙未来战略定位明确为“家居生活新商业运营商与家居产业生态服务商”。“家居生活新商业运营商”：聚焦家居行业为用户提供更美好的生活，通过提升商业内容、做好商业运营、闭环商业模式、提升空间价值；“家居产业生态服务商”：与家居商业同频共振，打造第二增长曲线平衡整体业务规模，承担服务型角色定位，将服务范围拓展至产业链上游如品牌工厂等，提升全产业链整体运作效率。
　　未来美凯龙将立足“十五五”战略全局，突破局部战略修补的传统框架，构建清晰的战略重构路径，分阶段推进系统性进化，完成全面升级，夯实行业引领地位。
　　（1）聚焦商业模式构建，推进轻重资产分离，分拆两大专业化主体，实现重资产经营与轻资产运营双轮驱动，破解重资产困境，夯实“人-货-场”核心能力，筑牢转型基础。
　　（2）强化商业内容供给，通过套餐化、场景化、家居生活百货化实现内容破局，重塑卖场吸引力，优化商户运营与转化效率，打通“内容-流量-变现”链路。
　　（3）深耕存量精准捕捉改善需求，布局前置触点织密获客网络，聚焦流量拦截、深挖存量痛点、迭代产品服务，巩固存量市场份额与商业模式闭环稳定性。
　　（4）拓展第二增长曲线，依托积淀优势发展家居供应链业务，探索生态圈要素型业务，拓宽收入来源，增强抗风险韧性，实现全生态服务跨越。
　　(三)经营计划
　　2026年，公司董事会将指导各业务板块聚焦主业，资源共享，打造产业生态圈，协同发展。
　　2026年经营预算目标：力争实现营业收入6200亿元，预计成本费用（营业成本+税金及附加+销售费用+管理费用+研发费用+财务费用）共计6090亿元。
　　工作总方针：战略引领，提质增效；整合资源，创新发展。
　　1.供应链运营业务
　　（1）坚持创新发展理念，深化“专业化”战略。供应链运营业务持续优化专业集团组织架构和管控模式，夯实管理基础，聚焦核心品类和具有发展潜力的产品，扩大经营规模，提高市场份额，争取做到行业前三或细分市场前三。
　　（2）加强海外布局，强化本土运营。供应链运营业务深耕国内市场，进一步开发中西部地区资源及市场；加快推进海外业务布局，加大国际化业务人才的引进和培养；搭建海外业务资源收集与分析整合平台，为决策提供信息支持；在海外建设本土化运营团队，构建符合当地特点的供应链服务能力，逐步实现运营属地化。
　　（3）加强科技赋能，提升金融赋能。加速推进从信息化、数字化到数智化的转型升级，打造数据驱动、智能决策的智慧供应链运营体系；拓展并优化境内外金融资源，为海外业务发展赋能。
　　（4）加强产业研究，统筹资源配置。加强产业研究能力，系统性研判宏观趋势、产业动态与潜在风险，增强公司穿越周期波动的能力；加速关键区域的物流资源获取及属地化运营能力建设，推进物流资产及运营团队整合。
　　（5）加强创新发展，培育第二曲线。推动主营业务在专业化前提下持续进行模式创新与优化，不断拓展新品类，挖掘新的利润增长点；聚焦“新消费”、“人工智能”等发展空间广阔的细分赛道，探索培育“第二曲线”。
　　（6）加强差异管理，完善风控体系。基于多元化业务的不同特点，制定分级分类的管控模式；深化供应链业务全周期穿透式风险管理，坚决防范重大风险；深化干部及员工的培训教育，营造风清气正、依法合规的经营氛围，强化业务合规的全流程跟踪管控。
　　2.房地产业务
　　（1）销售：稳住规模，重构营销体系，加快库存去化。以市占率为目标，重构营销体系，稳定销售规模；完善社群运营模式，提高活动策划效果和费效，提升销售转化；统筹数字营销工作，增强团队自拓能力，降低分销占比；建立库存分类管理体系，加强滞重库存的去化；持续推进高品质交付，做实做细物业服务，以优质交付赋能品牌口碑，提升“老带新”转化率。
　　（2）投资：审慎拓地、精准布局，提升前端谋划能力。深化拿地前的深度调研与客群定位，提升拿地精准度和兑现度；集中资源做好重点城市的投资布局，以销定投，把握好土地市场的结构性机会，平衡好规模与利润；确保项目定位与总平规划准确，规划持有物业的长期运营方案，持续提升公司“开发+服务+运营”综合能力。
　　（3）产品研发：沉淀成果、迭代产品，落地健康住宅体系。系统性沉淀和梳理灯塔项目的研发成果，加快在常规项目的复制和应用，带动常规项目的品质与口碑提升；实现中式产品的迭代升级落地，重视对存量库存的老盘新作，提升产品价值与服务价值；推进“好房子”体系落地实施，建立健康住宅标准，将先进技术深度融入产品设计与建造全过程；紧扣行业发展趋势，深度挖掘客户需求，通过科学前瞻的资源投入，推动产业链与产品力的迭代升级，使得产品打造与产业链布局更加贴合行业方向，持续引领市场与客户需求。
　　（4）运营管理：提质增效，推进供应链生态建设，深化数智化应用。提高项目前端的决策效率，持续提升运营效率；强化项目全维展示管控，提升动态纠偏能力，做好库存健康度管理；推进供应链生态建设，优化建造体系，建立战略供方管理；扩大集采，优化工艺，加强新材料、新技术的应用；加强数字化平台数据和分析的应用，让数据更好地发挥推动经营、改善经营的作用；加强AI在各业务环节的应用，提升整体工作效率。
　　（5）第二曲线：加强战略研究，整合内外资源，寻求拓展突破。
　　物业管理：深化基础服务体系，构建灯塔服务能力；扩大增值服务，加大非居业务拓展，寻求并购扩大管理规模；优化管理模式，扩大集采，增加科技赋能，实现降本增效。
　　工程管理：加快市场布局，挖掘市场机会，加大存量业务拓展；不断提升技术能力，强化“工程医院”特色能力打造；强化业务合同风控，加大应收账款催收。
　　更新建管：加强政策链接能力，挖掘政府需求，主动创造业务机会；探索更新政策的突破和盈利模式的创新；提升从“规划-征拆-建设-运营管理”的全链条服务能力。
　　商业管理：确定转型升级发展方向，存量商业打造一店一特色标签；强化对标，加强招商与运营能力，提升资产收益率；提升人效，增强轻资产接盘与管理输出能力。
　　（1）推进家居核心主业高质量发展。美凯龙将提升专业化经营能力，学习商业综合体“首店经济”模式；重点打造13家电器2.0智电绿洲样板商场，推进电器新场景体验和生态创新；加强精细化管理能力，发挥集采优势降低采购成本。
　　（2）盘活存量资产，释放资产价值。美凯龙将聚焦存量资产精细化运营，通过资产焕新、委托运营等盘活手段提升优质低效资产收益，以股权转让、资产置换等出清方式优化资产组合，借助REITs发行、股权合作等资本化路径实现项目退出。
　　（3）夯实轻资产运营业务。美凯龙将推动各省轻资产运营公司投拓业务的开展，推进新委管模式的标准化建设，加速轻资产项目优质高效落地，聚焦商业内容再造，包括但不限于套餐化、场景化、家居生活百货化在内的三大战略，持续释放轻资产运营价值，扩大经营规模、提升经营质量。
　　（4）推进商业内容、商业模式创新。美凯龙积极开拓新品牌、新品类、新商户，深耕导购资源，促进业务工作创新。把握行业发展规律和市场发展趋势，适时调整商业模式，提升竞争力，从租赁业务向商业运营转型。
　　（5）孵化第二曲线：美凯龙将积极拓展产业生态、供应链服务、装饰业务与海外业务。
　　（6）强化金融和科技赋能。美凯龙将以多元化、低成本和结构优化为核心，持续提升资金配置效率与融资能力。积极推进REITs发行上市，拓展权益融资渠道；积极利用境内外资本市场平台进行再融资，发挥资本平台的价值。推进科技赋能，增加业务一线急需的项目投入，深化商场全周期管理系统建设；深挖高价值AI应用业务场景，实现业务赋能和用户体验双提升。
　　(四)可能面对的风险
　　公司所从事的主营业务包括供应链运营业务和房地产业务。此外，公司于2023年收购了美凯龙的控制权，美凯龙是国内领先的家居装饰及家具商场运营商和泛家居业务平台服务商。
　　1.供应链运营业务面临的主要风险
　　（1）价格风险
　　公司供应链运营业务面临的价格风险主要是大宗商品价格波动可能对公司造成损失的风险。
　　主要应对措施：
　　针对大宗商品的价格风险，公司根据不同的商品和业务模式采取相应的管理方案：
　　对于上下家客户锁定的业务，通过选择优质客户、收取保证金和跌价追补的方式进行管控，并对履约异常业务及时进行处置止损；
　　对于非上下家客户锁定的业务，进行单边敞口量控制，善用浮动定价和指数定价的结算方式，同时对单边敞口价格风险进行合理的期货套保或期权保护；
　　同时，公司密切关注相关商品市场价格和外界形势变化，严格控制现货敞口，督促经营单位加快周转，以降低价格风险。
　　（2）信用风险
　　信用风险是指交易对方（供应商或客户）未能按时履行约定义务（供货、提货、付款等）而对公司造成损失的风险。
　　主要应对措施：
　　公司根据各业务板块的商品特性和交易特征，建立与行业相匹配的交易客商准入制度，充分评估客户资质和信用风险。
　　公司制定了完善的授信管理办法，执行严格的集中授信方式，由总部统一管理信用额度审批。公司通过内外部信息渠道获取行业变化及客商信息，动态跟踪并及时调整客商授信策略和管控方案。
　　此外，公司还借助出口信用险、国内信用险等多种措施，严控信用风险。
　　（3）货权风险
　　公司供应链运营业务的货权风险主要是交易中的货权失控风险以及货物运输、仓储等环节中的货物损失风险。
　　主要应对措施：
　　公司建立了覆盖业务全流程的货权风险管控体系，相关职能管理部门从事前、事中、事后进行业务风险评估、物流方案制定、货物安全检查和执行规范稽核，主要采取了以下措施：
　　①注重业务模式的合理性评估和交易条件控制，主动回避高风险业务。
　　②实行严格的物流供应商准入标准，优先选择资质良好的大型国有物流企业作为物流供应商，在国内各主要港口及物流节点城市和主要的国外业务区域建立了高效、优质的物流服务网络，同时通过自管仓项目的推进，完善公司自身仓储物流资源的布局，为公司供应链业务提供物流支持和安全保障。
　　③设立了公司总部、下属专业集团、经营单位三级物流管理体系，通过授权管理，加强业务一线的物流管理职能和风险防范意识。
　　④建立了存货盘点检查制度，由专职巡库团队对公司存货安全情况进行日常监管和巡查。
　　⑤推进可第三方存证的远程视频盘点工具，以及具备场景分析的智能监控技术应用。
　　⑥投保“存货财产一切险”，加强货物安全保障。
　　⑦通过多种措施加强业务执行中物权凭证等重要履约单据的管理，规范业务操作。
　　（4）汇率风险
　　随着公司国际化战略的推进，公司以美元等外币结算的业务规模不断增长，公司在日常经营中面临汇率波动的风险。
　　主要应对措施：
　　公司对汇率风险实行总部统一管理，并制定相关的管理规定和执行细则。公司根据风险承受能力、整体资金状况、汇率趋势等综合因素，统筹涉及汇率风险的各类外汇业务的总量限额，对各经营单位涉及汇率风险的业务由公司总部资金部根据具体情况逐笔审批。公司资金部在对冲风险原则下审慎地运用衍生金融工具，规避汇率波动风险。近年来，汇率波动对公司生产经营影响较小。
　　（5）行业竞争加剧的风险
　　公司供应链运营业务处于高度市场化、充分竞争的格局。近年来，各细分品类的行业格局在不断变化，新兴的经营业态开始出现，公司面临的行业竞争不断加剧。
　　主要应对措施：
　　公司在供应链运营行业深耕多年，已经积累了渠道优势和品牌优势，建立了多品类的供应链服务业务矩阵，形成了规模化和专业化的竞争优势。
　　作为行业内龙头企业，公司积极响应国家政策，加速布局“一带一路”和其他国际市场，探索新模式和新业务领域，持续扩大业务版图和市场空间。
　　此外，公司加强信息化建设，提高业务运作效率；提升服务方案附加价值，增加客户粘性并提升行业影响力，加强整体业务的竞争力。
　　2.房地产行业面临的主要风险
　　（1）政策调控风险
　　房地产行业是国民经济的重要行业，与民生和社会经济紧密相关，这决定了政府对行业的关注及适时调控的可能性较大。中央和地方持续出台“稳市场、去库存、防风险”的组合政策，涵盖限购限贷优化、首付比例下调、房贷利率市场化、政府收购存量房、专项债收储闲置土地、城中村改造及房票安置等新工具，引导房地产市场的稳定发展。行业受国家宏观调控政策影响较大。
　　主要应对措施：
　　公司密切关注宏观经济形势、跟踪行业监管动态，顺应宏观调控政策导向，根据政策变化及时制定应对措施，在拿地环节充分考虑政策风险，预留足够的安全边际。
　　同时，公司将持续优化运营管理，提升产品、服务品质和开发效率，积极拓展多元化的房地产相关业务布局，在确保发展质量的前提下增强企业抗风险能力。
　　（2）市场竞争风险
　　房地产市场现已进入专业化、规模化、品牌化等综合实力竞争阶段，政策调控的不确定性进一步加剧了行业竞争风险。未来房地产行业集中度的不断提升，行业发展格局进一步分化，头部效应的局面将进一步强化，房地产市场的竞争将更加激烈。
　　主要应对措施：
　　公司将深化拿地前的深度调研与客群定位，继续实施审慎的土地拓展策略，提升拿地精准度和兑现度，投资强度上与资产负债保持适配合理；集中资源做好重点城市的投资布局，以销定投，把握好土地市场的结构性机会，适度聚焦有需求的、低总价、低容积率的短平快小规模项目，平衡好规模与利润；继续提升多元的投资能力，重视城市更新、勾地、集团资源协同的拓展方式和渠道；确保项目定位与总平规划准确，同时规划好持有物业的长期运营方案，持续提升公司“开发+服务+运营”综合能力。
　　同时，公司将持续研发特色产品，强化品牌特色，系统地提升产品力、服务力和品牌力。在产品研发方面，系统性地沉淀和梳理灯塔项目的研发成果，实现中式产品的迭代升级落地、提升产品价值与服务价值；推进“好房子”体系落地实施，建立健康住宅标准，将先进技术深度融入产品设计与建造全过程；紧扣行业发展趋势，深度挖掘客户需求，通过科学前瞻的资源投入，推动产业链与产品力的迭代升级，使得产品打造与产业链布局更加贴合行业方向，持续引领市场与客户需求。
　　（3）管理风险
　　房地产项目开发具有前期投入资金大、开发周期长、合作方多等行业特征，地产公司在项目开发周期、项目销售进度、工程质量等方面面临较大的管理压力。
　　主要应对措施：
　　公司将整合资源，强化体系建设，提升运营效率，继续加快集采平台与建造体系的建设步伐，优化成本，提高运营效率，提升公司在供应链环节的核心竞争力。在设计环节推进模块化与标准化，减少冗余成本；加强新材料研究与应用，形成技术储备；完善施工建造体系，做好设计与供应的衔接；优化供方管理，培育战略合作供方，深化与央国企优质供方的合作。
　　（4）市场需求风险
　　经济尚未复苏，居民收入预期仍未改善，不动产抛压沉重，导致居民的房产消费信心尚未恢复。在政策调控持续深化、市场信心逐步修复的背景下，房地产行业整体呈现企稳态势，但市场分化特征显著：一二线城市因高得房率住宅及“四代宅”等创新产品集中入市，去化率保持相对高位；而多数三四线城市成交量仍处历史低位，市场持续低迷。当前全国楼市仍处复苏通道，购房者信心修复仍需时日，对项目销售节奏和价格策略带来挑战。
　　主要应对措施：
　　公司加强市场调研，深化拿地前的深度调研与客群定位，深入了解不同区域市场需求特点和变化趋势，优化产品结构，根据市场需求和新《住宅项目规范》调整户型、面积、产品档次等，开发更贴近客户需求的“好房子”产品。同时保障按时高质量交付，以交付口碑提升品牌力，实现客户对公司产品的高美誉度与“好口碑”的目标。
　　根据不同城市的特点和需求，制定灵活定价策略及差异化的去库存策略，提高去库存效果。
　　通过线上线下多种渠道，完善社群运营模式，加强营销推广，提高品牌知名度和市场影响力，吸引更多潜在客户。
　　3.家居商场运营行业面临的主要风险
　　（1）宏观经济波动及房地产行业周期性波动所导致的风险
　　宏观经济波动及房地产行业周期性波动所导致的不利变动都可能削弱家居装饰及家具零售行业的需求，从而给本公司的经营业绩带来一定的负面影响。
　　美凯龙将发挥龙头企业的优势，积极把握行业发展的良好机遇，通过坚守主赛道、拓展新品类、进入新领域，巩固市场领导地位。同时，美凯龙将努力提升规模效益和经营效率，加强盈利能力的稳定性，从而更好应对和抵御宏观经济和行业波动的风险。
　　（2）其他风险
　　美凯龙投资性房地产公允价值变动受到中国宏观经济增长态势、城镇化进程、居民可支配收入水平、房地产市场调控政策和景气程度以及家居装饰及家具行业的消费环境等因素的综合影响。若上述因素发生重大不利变动，美凯龙以公允价值计量的投资性房地产价值将随之向下波动，计入当期损益的公允价值变动收益将相应减少甚至产生损失，从而对美凯龙的财务状况和经营业绩造成不利影响；投资性房地产公允价值下降将影响美凯龙可供分配利润，从而可能会对美凯龙未来分红产生不利影响。
　　此外，美凯龙投资性房地产采用公允价值模式后续计量，与同行业A股上市公司普遍采用成本模式计量的方式缺乏可比性，敬请投资者注意。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　公司所从事的主营业务包括供应链运营业务和房地产业务。此外，公司于2023年收购了美凯龙的控制权，美凯龙是国内领先的家居装饰及家具商场运营商和泛家居业务平台服务商。
　　（一）报告期内公司所属行业情况
　　1.供应链运营业务
　　（1）行业及商业模式概要
　　供应链是以客户需求为导向，以提高质量和效率为目标，以整合资源为手段，实现产品设计、采购、生产、销售、服务等全过程高效协同的组织形态。供应链运营服务是基于现代信息技术对供应链中的物流、商流、信息流和资金流进行设计、规划、控制和优化，将单一、分散的订单管理、采购执行、报关退税、物流管理、资金融... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　公司所从事的主营业务包括供应链运营业务和房地产业务。此外，公司于2023年收购了美凯龙的控制权，美凯龙是国内领先的家居装饰及家具商场运营商和泛家居业务平台服务商。
　　（一）报告期内公司所属行业情况
　　1.供应链运营业务
　　（1）行业及商业模式概要
　　供应链是以客户需求为导向，以提高质量和效率为目标，以整合资源为手段，实现产品设计、采购、生产、销售、服务等全过程高效协同的组织形态。供应链运营服务是基于现代信息技术对供应链中的物流、商流、信息流和资金流进行设计、规划、控制和优化，将单一、分散的订单管理、采购执行、报关退税、物流管理、资金融通、数据管理、贸易商务、结算等进行一体化整合的服务。在国内供应链行业生态中，以公司为代表的供应链运营服务商能较好地整合采购、销售、物流、资金等业务环节，有效匹配上下游企业供需诉求，协助其实现系统性的降本增效。
　　针对上游端，供应链运营服务商的价值体现在：（1）为上游客商提供资源整合、物流规划、库存管理、风险控制、线上交易、成本优化、信息咨询等专业化增值服务，帮助其降低整体运营成本；（2）集合下游企业分散的需求向上游客商进行集中采购，便于其专注生产环节，释放规模效应，及时完成产品销售，缓解库存压力，从而提升其生产经营效率。
　　针对下游端，供应链运营服务商的价值体现在：（1）能够在价格适宜和质量可靠的情况下，稳定、及时地向下游客商供应原材料和产品，提升其供应链的韧性；（2）凭借定制化、专业化的供应链服务，帮助下游企业优化采购、生产、销售等经营计划，协助下游客商提高自身资金使用和存货周转的效率，使其更加专注于产品质量升级。
　　因此，供应链运营行业可有效降低上下游企业的资源配置成本并提高产业链运行效率，在经济全球化及国内国际双循环发展格局下，其重要性日益受到国家重视。随着我国宏观经济发展、制造业实力增长以及贸易规模提升，行业发展空间有望被进一步打开。
　　同时，为寻求高质量、专业化发展，越来越多的制造业企业选择专注于研发、生产等核心环节，通过将其他环节外包给专业深耕、综合实力雄厚的供应链服务商以实现更稳定的原材料供应和产成品分销、更高效的货物和资金周转、更安全的物流仓储等，由此派生出对专业化、定制化程度更高的供应链服务需求。
　　（2）行业发展概况和趋势
　　①国内国际双循环战略背景下，我国供应链行业将迎来中国企业“走出去”带来的市场机遇
　　随着全球产业链上下游协作程度的加深，一个产品可由不同国家、不同地区的成百上千家生产企业联合完成，交易的频次和周期也更加复杂，各行业企业需要一批具有专业化、海外服务能力的供应链运营服务企业，为其提供涵盖系统集成、运输、仓储、清关、尾程派送在内的全流程、端到端、自主可控的跨境供应链解决方案，以满足其全球化的供应链运营需求，增强其在国际产业链中的竞争力。
　　随着我国建设自由贸易区、提出“一带一路”倡议、签署RCEP协议，逐步构建国内国际双循环的新发展格局。在此背景下，中国企业纷纷“走出去”，加大对海外市场的开拓力度，自2015年“一带一路”倡议以来，我国对沿线国家贸易和投资持续增长，2024全年我国对“一带一路”沿线国家进出口总额达22.07万亿元，比上年同期增长6.4%，占我国进出口总值的比重首次超过50%。借鉴日本发展经验，其本土企业的海外扩张离不开日本综合商社的同步全球拓展，为其在物流、资金流、信息流、商务流等方面提供有力支持。中国企业在对外贸易和海外投资过程中，催生了物资的采购、加工及跨境物流、信息服务、电子商务等增值服务需求，国内供应链行业企业（尤其是龙头企业）凭借在行业内多年沉淀的经验及海外客户资源，能为中国企业出海提供高效、安全且自主可控的解决方案。因此，中国企业的“走出去”加速供应链行业企业进行国际化布局，为国内供应链行业带来发展新机遇。
　　②作为国家高度重视的战略性产业，供应链行业发展前景广阔
　　近年来，国家不断提高对产业链供应链的安全与稳定的重视度，在诸多政策扶持的基础上将供应链行业发展提升至国家战略层面。2022年4月，中共中央、国务院出台了《加快建设全国统一大市场的意见》，提出推动第三方物流产业科技和商业模式创新，培育一批具有全球影响力的数字化平台企业和供应链企业，以促进全社会物流降本增效。同年，中共中央政治局会议明确提出要“提升产业链供应链韧性和安全水平”，在党的二十大工作报告中更是将“着力提升产业链供应链韧性和安全水平”作为推动高质量发展的重要内容。2024政府工作报告提出，要大力推进现代化产业体系建设，加快发展新质生产力。供应链行业头部企业推动产业链供应链优化升级，增强产业链供应链韧性和竞争力，是促进新质生产力的关键支撑之一。2024年11月，中共中央、国务院印发了《有效降低全社会物流成本行动方案》提出到2027年的主要目标：培育一批具有国际竞争力的现代物流企业，国家物流枢纽体系和现代物流服务网络更加健全，统一高效、竞争有序的物流市场基本形成，现代物流对提升产业链供应链韧性和安全水平的战略支撑显著增强。
　　供应链运营服务作为一个新的业态，已经成为新时期国家经济和社会发展的重要组成部分。随着供应链行业对国民经济和国家安全的重要性进一步凸显，行业预计将在政策扶持、营商环境等诸多方面迎来新的发展机遇，未来能够提供高效、安全且自主可控的供应链解决方案的头部供应链企业将会有更为广阔的发展空间。
　　③反内卷政策稳步推进，助力供应链运营行业景气度修复
　　近年来，国内有效需求疲软、产能持续累积，部分行业出现恶性“内卷式”竞争。在行业供需错配加剧的背景下，2025年7月中央财经委员会第六次会议强调，纵深推进全国统一大市场建设，要聚焦重点难点，依法依规治理企业低价无序竞争，引导企业提升产品品质，推动落后产能有序退出。
　　伴随反内卷政策的稳步推进，部分行业的供给压力或逐步缓解、行业竞争趋于良性，叠加经济企稳回升带动需求端稳定增长，商品整体供需局面有望逐步修复，大宗商品现货价格或在中长期维度延续中枢修复的趋势，最终或将推动供应链运营行业盈利水平回升至合理水平。
　　④供应链运营行业集中度提升，利好供应链龙头
　　经过多年发展，海外供应链市场已孕育出部分巨头企业，市场集中度比较高，呈现“大市场、大公司”的特点。横向比较境内外市场情况，我国供应链行业虽然市场规模大、但参与者众多、集中度低，未来有较大的提升空间。
　　产业集中度的提升将带动供应链服务行业集中度的提升。随着供给侧结构性改革的深入推进，大宗商品采购分销及综合服务将逐步向高效、专业的上下游大企业集中。头部供应链运营企业有望利用自身在采购价格、分销渠道、物流资源、资金成本、风险控制等方面的规模优势持续为客户提供稳定且高效的服务，助力客户降本提效并分享增值收益，进一步巩固头部供应链运营企业在产业链大客户体系中的市场份额，进而实现业务的良性互利循环。
　　产业链的专业化提升将带动供应链服务需求向综合实力更加突出的企业集中。专业化生产已成为制造业企业获取竞争优势的重要来源，越来越多的制造业企业选择专注于研发、生产等核心环节，并将采购、销售、物流等其他环节外包给专业的供应链运营商。综合实力雄厚的头部供应链运营商能够为制造企业提供供应链全流程、一站式综合服务，从而更加高效地帮助上下游实现降本增效。
　　根据国际经验，现代供应链企业将持续转型升级，利用市场产业链布局，拓展业务边界向供应链两端延伸并寻求更丰富的经营品类，追求模式创新及业务转型，打造供应链综合服务平台、提升综合服务实力。上下游产业链行业集中度的提升以及客户对于“专业化、国际化、定制化和一站式”供应链服务需求的日益增长，将推动大宗商品供应链服务行业深化改革，业务逐渐向资金实力雄厚、一体化完善、多品类布局、综合服务能力强的大企业聚集，龙头企业的经营规模和市场占有率将极具成长性。
　　⑤数智化赋能供应链运营，助力制造业企业加快发展新质生产力
　　全球供应链行业的数智化转型升级呈现蓬勃发展态势。其中，以大模型为核心的生成式AI技术，以及大数据、物联网等数字技术的广泛应用，共同推动了供应链核心场景（如需求预测、库存管理和物流调度等）的智能化升级。头部企业有望依托历史业务数据、存量客户资源、丰富的应用场景、深厚的运营经验以及优质的人才储备，率先构建“数智化运营、生态化协同、服务化创新”的新型供应链体系，提升供应链运营业务的综合竞争力。
　　2.房地产业务
　　2025年，房地产行业在复杂多变的环境中持续调整，中央强调“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，持续推出一系列宽松的财政、货币等刺激政策，以及一系列稳楼市、促消费的政策，市场在2024年四季度开始呈现出止跌回稳的态势，2025年上半年进一步朝着止跌回稳的方向迈进。国家统计局数据显示，2025年上半年，商品房销售面积4.6亿平方米，同比下降3.5%，销售额44,241亿元，下降5.5%；全国房地产开发投资46,658亿元，同比下降11.2%；其中，住宅投资35,770亿元，下降10.4%；房地产开发企业房屋施工面积633,321万平方米，同比下降9.1%。
　　在行业竞争格局方面，行业集中度持续提升，行业分化趋势进一步加剧。根据克而瑞研究中心统计数据，在销售方面，2025年上半年百强房企实现销售操盘金额16527亿元，同比小幅下行，TOP30房企商品房销售额占比高达87%，其中TOP10房企占比50%。在新增货值方面，2025年上半年TOP10房企新增货值占百强货值比例为73%，拿地集中度进一步提升，央国企房企依然是土地市场主力。在房地产企业竞争格局加速分化的背景下，在产品力、服务力、营运能力和融资能力方面具备优势的房企将更具竞争力。
　　2025年《政府工作报告》提出，“适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”。这也是“好房子”首次出现在全国两会政府工作报告中，其体现了中国房地产行业正朝着满足人民群众高品质居住需求的方向发展，从注重住房的数量向注重质量和居住体验转变。与此同时，新《住宅项目规范》亦于2025年5月1日开始生效，更加细致地提出了“好房子”的建设要求。随着房地产市场政策逐步放开，房地产行业将进入新的“品质时代”，更加贴近客户需求的高品质住宅产品更具有广阔的市场空间和可持续的业务机会。
　　3.家居商场运营业务
　　2025年上半年社会消费品零售总额同比增长5.0%，其中，商品零售同比增长5.1%。在家电、家居产品以旧换新补贴的拉动下，家具、家电类消费保持了较高的景气度，2025年上半年限额以上家具类商品零售额同比增长22.9%，家用电器和音像器材类商品零售额同比增长30.7%，建筑及装潢材料类商品零售额同比增长2.6%。在新房销售止跌企稳的背景下，来自于新房的家居、家电需求亦有望逐步企稳；此外，中国存量房市场的装修需求正逐步释放，为家居家具消费带来重要推动力。
　　长期来看，居民收入水平的增长、高品质需求的持续增加、绿色环保理念的深入人心、持续推进的城镇化进程、新的健康的房地产市场的持续建设、存量房翻新需求的持续增长等因素，都将为家居装饰及家具行业带来持续稳步的发展。美凯龙将发挥龙头企业的优势，积极把握行业发展的良好机遇。
　　（二）报告期内公司从事的业务情况
　　公司所从事的主营业务包括供应链运营业务和房地产业务。此外，公司于2023年收购了美凯龙的控制权，美凯龙是国内领先的家居装饰及家具商场运营商和泛家居业务平台服务商。
　　1.供应链运营业务
　　作为中国领先、全球布局的供应链运营服务商，建发股份针对产业链上下游客户核心诉求，搭建了集资源整合、物流规划、库存管理、风险控制、线上交易、成本优化、供应链金融、信息咨询等服务于一体的“LIFT”供应链服务体系，为客户提供以“物流（Logistics）”“信息（Information）”“金融（Finance）”“商务（Trading）”四大要素为基础的定制化的供应链运营服务。公司依托全球化、多品类、专业化的供应链运营能力，通过数智化融合、供应链协同、金融、科技、物流等方面的深度赋能，有效推动供应链上下游企业实现降本、增效。在大宗商品供应链运营行业中，公司凭借专业、优质的供应链服务体系，连续多年在A股公司中位于营收规模的领先阵营，并围绕着“成为国际领先的供应链运营商”这一企业愿景持续进发。
　　（1）业务模式
　　公司在做好风控管理、夯实数智化建设的基础上，以客户需求为导向，为客户提供全流程、定制化的“LIFT”供应链综合服务。
　　（i）可定制、强复制性的“LIFT”供应链综合服务体系
　　建发股份为客户提供“LIFT”供应链服务，以“物流”“信息”“金融”“商务”四类服务要素为基础、以客户需求为导向，为客户整合运营过程中所需的资源，规划供应链运营解决方案，并提供运营服务。公司从供应链出发，走进客户价值链，凭借多年来专业化经营累积的丰富行业经验，促进资源稳定高效的流通，帮助客户降低业务运营风险，提升运营效率，依靠服务创造价值。
　　公司在浆纸、农产品、钢铁等行业中深耕多年，并已在规模、专业等方面形成优势。基于成熟的“LIFT”供应链服务体系，公司可以将在传统优势领域中沉淀下来的供应链运营服务以及价值链成熟解决方案在其他行业持续复制，满足更多行业客户的需求。同时，公司致力于服务现代化产业体系建设，构建更加安全、更具韧性的供应链体系，通过供应链服务积极支持高科技、高效能、高质量的新质生产力企业业务发展。目前，公司已成功将服务领域拓展至消费品领域和新能源产业链，取得良好成效。
　　供应链综合服务案例：
　　①纸浆、纸张产业链：
　　纸浆供应链服务：匹配纸浆生产商销售端和造纸厂采购端的需求。公司与境外多个国家的优质纸浆供应商深度合作，实现从上游纸浆资源端到中游国内造纸厂的集约化采购和分销，既服务于纸浆厂的销售需求，又服务于造纸厂对原材料的采购需求，同时辅以物流服务、库存管理、信息服务等供应链综合服务协助供应商和客户解决各类行业痛点。
　　纸张供应链服务：匹配造纸厂销售端和整合印刷厂、包装厂等下游客户采购端的需求。公司依托在国内数十个城市的分销网点，整合分散的下游客户需求形成规模，以此向国内造纸厂集中采购各类成品纸，再分销至印刷厂、包装厂等下游客户，为其降低采购成本和其他交易成本、提升其运营效率，并提供定制化信用交易方案等供应链综合服务。
　　公司通过对纸浆、纸张产业链的上下游客户提供定制化、专业化的供应链服务，推动全产业链实现降本增效、价值提升。
　　建发股份“LIFT”供应链服务案例视频：
　　钢铁行业服务案例：https://www.chinacnd.com/cases.html#industry1
　　浆纸行业服务案例：https://www.chinacnd.com/cases.html#industry2
　　农产品行业服务案例：https://www.chinacnd.com/cases.html#industry3
　　消费品行业服务案例：https://www.chinacnd.com/cases.html#industry4
　　矿产行业服务案例：https://www.chinacnd.com/cases.html#industry5
　　物流行业服务案例：https://www.chinacnd.com/cases.html#industry6
　　（ii）数智化、多应用场景的供应链服务体系
　　公司加大力度打造具有建发特色的数智化供应链服务体系，持续丰富产业互联网平台功能，助力产业链客商协同发展；大力建设数智化风险防控体系，为实现合规管理与风险防控提供坚实支撑；积极探索并应用前沿数字技术，助力供应链业务运营提质增效。
　　深耕产业互联网平台，构建共享共赢的产业链生态圈：公司积极打造共享共赢的产业链生态圈，持续升级“建发云钢”、“纸源网”、“浆易通”、“农E点”、“建发物流控制塔”等产业互联网平台，为客户提供涵盖行业资讯、在线交易、智慧物流、供应链金融、供应链管理系统等领域的一站式供应链服务，助力产业链客商协同与发展。
　　优化数智化风控体系，护航供应链业务稳健发展：公司持续优化涵盖信用、货权、价格、履约等关键风控要素的“E风控”体系，基于体系沉淀的风控数据+AI形成智能风控模型，形成“预防-预警-处置”全流程闭环管理，为供应链业务稳健运营提供数智化保障。
　　运用先进的数智化技术，助力业务运营提质增效：公司引入AI人工智能、RPA、大数据等技术，推出“容E录”、“容E审”等智能问答、自动录单及审批工具，提升供应链运营自动化与智能化水平，赋能业务运营提质增效。
　　公司数智化成果案例视频：
　　“纸源网”数智化平台视频介绍：https://www.chinacnd.com/video-35.html
　　“浆易通”产业互联网平台视频介绍：https://www.chinacnd.com/video-38.html
　　“农E点”客户服务平台视频介绍：https://www.chinacnd.com/video-43.html
　　（iii）专业化、分级化、流程化的风险管控体系
　　在多品类布局的基础上，公司推行专业化经营的战略，成立“六大集团+新兴事业部”从事细分品类的经营，各经营单位通过“公司化”运作进行独立核算。通过推动各子公司专业化发展，公司针对不同的行业搭建相应的业务管理架构，深入市场、深入行业中心，做到“入行入圈”。
　　风险管控能力是公司多年来保持供应链运营业务健康发展的核心竞争力，而专业化运营战略是公司的风险控制体系的核心基础。公司根据数十年的行业经验，将风险管控列为经营管理的第一工作并提升至战略层面，形成了“专业化、分级化、流程化”的风险管控体系。
　　（2）国际化战略
　　跟随中国产业链的全球化延伸，公司的国际化布局走在行业前列。通过合作优质龙头企业，公司不断加快全球的扩张步伐，目前已与超过170个国家和地区建立了业务关系，产品品类深入到国民经济发展的各个细分领域，涉及金属材料、浆纸产品、矿产品、农副产品、能源化工产品、机电产品、汽车、家电、轻纺产品、食品、美妆个护等品类，初步实现大宗商品至消费品的多品类、全球化布局。
　　公司通过实施全球化、多品类的发展战略，满足制造业企业多元化的商品采销需求，持续增强客户黏性；同时不断提升业务规模，并通过规模效应助力客户降本增效、分享增值收益，从而实现规模和效益的良性循环。另一方面，全球化、多品类的业务布局，能够提升业务发展的抗风险能力和增长速度，有利于平滑周期性，避免单一市场、单一产业链、单一品种占比过高带来的系统性风险。
　　未来，公司将继续发挥全球化供应链运营平台优势，根据不同行业的特性进行差异化产业链布局、提供差异化供应链服务，整体实现各业务板块行业地位提升。
　　2.房地产业务
　　公司房地产业务涵盖房地产开发、城市更新改造、物业管理、商业管理、代建运营、工程与设计服务等业务。
　　房地产开发：公司坚持区域深耕战略，主要布局了福建省以及上海、北京、杭州、成都、苏州等高能级城市。公司致力于成为“中国优秀的房地产运营商”，旗下拥有建发房产和联发集团两大开发品牌。根据克而瑞研究中心发布的“2025年上半年中国房地产企业销售榜”，按全口径销售金额计算，子公司建发房产位列全国第6名。子公司联发集团连续19年荣膺“中国房地产百强企业”，并荣获“2025年房地产开发企业综合实力”第26位。
　　城市更新改造：建发房产和联发集团积累了丰富的城中村改造、旧城改造经验，并将业务拓展至基础设施建设、公共配套建设等领域。
　　物业管理：由公司旗下“建发物业”和“联发物业”运营，不仅能够提供中高端住宅的高品质物业服务，还涉及商业、医院、写字楼、产业园区、工业园区、学校等公共建筑的物业管理，并以专业的服务覆盖了物业项目全生命周期服务。
　　商业管理：建发房产和联发集团在厦门、上海、成都、南宁等多个城市管理73个商业项目，包括商业、写字楼、主题街区等，管理面积超243万平方米。
　　代建运营：建发房产和联发集团业务涵盖了投资、建设、销售、运营、物业管理等全流程专业服务，代建项目业务涵盖了住宅以及会议中心、酒店、产业园区、医院、学校、写字楼等类型公共建筑。
　　工程与设计服务：公司旗下控股子公司建发合诚（603909.SH）是综合性工程咨询集团、国家高新技术企业，主要从事设计与工程管理、检测服务、运维服务、建筑施工等业务。
　　3.家居商场运营业务
　　公司旗下家居商场运营业务由美凯龙运营。美凯龙是国内领先的家居装饰及家具商场运营商和泛家居业务平台服务商。美凯龙在一、二线城市核心地区通过自营业务模式构建行业进入壁垒，稳固其市场领导地位，通过委管及特许经营模式在三线及以下城市拓展商场网络，对下沉市场进行有效的渗透。同时，美凯龙还提供包括互联网零售、装修设计等泛家居消费服务。
　　作为全国性家居装饰及家具商场运营商，美凯龙商场地域覆盖面广阔、数量多、经营面积大，在我国稳健发展的家居装饰及家具零售行业中具备绝对领先优势。
　　截至2025年6月末，美凯龙经营了76家自营商场和235家委管商场；通过战略合作经营7家家居商场；以特许经营方式授权23个特许经营家居建材项目。美凯龙自营及委管业务总计覆盖全国30个省、直辖市、自治区的189个城市，总经营面积19,347,031平方米。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　（一）2025年上半年主要经营成果
　　2025年上半年，公司实现营业收入3,153.21亿元，同比下降1.16%；实现归属于母公司所有者的净利润（以下简称“归母净利润”）8.41亿元，同比下降29.87%。截至2025年6月末，公司总资产达到8,891.93亿元，净资产达到2,283.63亿元，归属于母公司所有者的净资产达到713.27亿元。
　　公司上半年实现的归母净利润同比减少3.58亿元，主要源于家居商场运营业务分部减少2.13亿元，以及房地产业务分部减少1.43亿元，供应链运营业务分部与上年同期基本持平。
　　1.供应链运营业务分部
　　2025年上半年，供应链运营业务实现营业收入2,678.45亿元，同比增长1.62%；实现归母净利润14.20亿元，与上年同期基本持平。
　　2.房地产业务分部
　　2025年上半年，房地产业务分部实现营业收入441.39亿元，同比下降13.83%；实现归母净利润0.11亿元。
　　房地产业务分部实现的归母净利润0.11亿元，同比减少1.43亿元。其中：
　　（1）子公司建发房产根据谨慎性原则计提3.79亿元存货跌价准备，实现“归母净利润”9.69亿元（同比增长2.35%），剔除永续债利息并综合股权比例因素后为公司房地产业务分部贡献“归母净利润”5.19亿元，同比增加1.73亿元；
　　（2）子公司联发集团根据谨慎性原则计提2.32亿元存货跌价准备，房地产业务实现“归母净利润”-5.34亿元，为公司房地产业务分部贡献的“归母净利润”为-5.08亿元，同比减少2.22亿元；
　　（3）上年同期本公司出售天津金晨房地产开发有限责任公司股权，取得投资收益0.94亿元，而本报告期无此事项。
　　3.家居商场运营业务分部（美凯龙）
　　2025年上半年，美凯龙商场租赁及运营业务的营业利润超2亿元；由于商场的租金增长未达预期，导致投资性房地产公允价值下降超20亿元，同时根据谨慎性原则计提的资产减值准备和信用减值准备合计超1亿元，两项合计金额超21亿元，美凯龙实现“归母净利润”为-20亿元。综合股权比例因素后，美凯龙为建发股份贡献的“归母净利润”为-5.90亿元。投资性房地产公允价值波动和计提减值准备等事项不直接影响美凯龙经营活动产生现金流的能力，美凯龙上半年经营活动产生的现金净流入为2.02亿元，同比增加10.23亿元。
　　（二）2025年上半年重点工作及成效
　　1.供应链运营业务
　　在宏观环境不确定性较高的背景下，公司供应链运营业务坚守战略方向，持续加强防范经营风险，不断夯实风控体系、巩固核心优势。公司在总部层面组建了价格风险管理小组和国别风险管理小组，完善了合规和风险管理相关制度规定，进一步筑牢供应链运营业务重大风险的防控屏障，强化业务全流程合规管理。在风控为先的基础上，公司多个核心品类实现了经营货量的增长和市场占有率的提升，不仅稳固了行业龙头地位，更在钢材等大宗商品价格下跌的背景下，为公司保持业绩稳定奠定了坚实基础，凸显了公司穿越周期的经营韧性。
　　（1）深耕专业化发展，强链补链筑优势
　　①坚持专业化经营，经营货量稳步增长。公司经营的黑色金属、有色金属、矿产品、农产品、浆纸、能源化工产品等主要大宗商品的经营货量约1.03亿吨；在经营总货量保持增长的同时，多个核心品类继续保持行业领先地位。其中：钢材经营货量超3,600万吨，同比增长超10%；农产品经营货量近1,700万吨，同比增长超6%。
　　②强化资源获取力，深化大客户合作。建发钢铁集团与主要国有上市及大型民营钢厂合作货量增幅达11%，与国际矿山等主要铁矿供应商合作货量增幅超25%；建发浆纸集团与国内外大型纸浆供应商合作货量增长72%；建发农产品集团与大型国际粮商合作货量增长11%。
　　③产业链纵深突破，驱动服务新引擎。建发浆纸集团与马来西亚Nextgreen IOI Pulp公司达成战略合作，携手打造全球首个棕榈浆造纸原料产业化项目，开创行业新路径。建发能化集团自主建设运营的建发橡胶（泰国）工厂顺利开机投产，为其实现供应链与产业链融合注入关键动能。同时，公司取得了中利集团（002309.SZ）控制权，进一步延伸光伏新能源领域产业链布局，为实现上下游资源整合与业务协同筑牢根基。
　　（2）加快国际化进程，锻造本土运营力
　　公司积极融入国内国际双循环相互促进的新发展格局，持续加快海外业务布局步伐，着力提升全球化运营水平和公司在海外市场的本土化服务力。
　　国内方面：公司持续深耕华东、华南市场，拓展东北和中西部区域业务规模。2025年上半年，公司向中西部供应商采购规模超1,200亿元，同比增长16%。
　　国际方面：公司加快供应链业务海外布局，积极推进海外业务本土化运营,着力把握海外市场需求。截至2025年6月末，公司已有超70个境外公司和办事处，其中26家系境外平台公司。依托自建境外平台，公司各大业务集团逐步推进海外本土化运营战略，如建发钢铁集团持续推进“员工、资源、市场”本土化策略，在印尼、泰国、越南、马来西亚开展本土化供应链业务，在非洲、欧美开展库存前移业务，有效提升了钢材国际业务的供应链服务效率，上半年钢材国际业务经营货量同比增长约17%。
　　公司上半年海外业务规模超57亿美元，同比增长约10%。业务地区结构方面，与“一带一路”沿线国家的业务规模同比提升10%；与非洲联盟国家的业务规模同比提升超37%；与中东欧16国的业务规模同比提升超380%。（注：本段所述海外业务指销售目的地为非中国地区的业务。）（3）打通物流新节点，数智协同提效能
　　公司积极拓展国内外物流资源布局，致力于打通全球链路。
　　国内方面，建发农产品集团通过收购东北粮仓，进一步夯实产地粮源集散能力，打通“北粮南运”海陆通道关键节点。此外，公司上半年新增获批铸造铝合金交割库资质，进一步提升了供应链服务能力，截止2025年6月末，公司已累计获得包含铸造铝合金、纸浆、合成橡胶、PTA、瓶片、棉纱、硅铁、锰硅、工业硅、多晶硅和碳酸锂在内的11个期货品种交割库资质。
　　国际方面，公司积极部署海外属地资源，重点布局非洲、东南亚、中东等区域的自营物流资源，提升属地化物流服务能力。截止2025年6月末，公司累计海外自有及合作仓储网点已超350个，覆盖全球40余个国家和地区。在东南亚地区，公司已打通泰国、老挝、柬埔寨、越南中南半岛四国的物流通路，在泰国拥有超170余台自有汽运车辆、35万平自营仓库，另有6万平自有仓库正在建设中。在中东地区，公司成立了集装箱班轮公司Greta Shipping，与全球头部航运公司赫伯罗特开展合作；Greta Shipping首轮布局三条“中东-印度”支线航线并于8月中旬启航，与中东、东非、红海地区的主干线服务实现无缝衔接，迅速融入了全球主干线班轮系统。
　　在数智物流方面，公司继续完善构建覆盖全场景的“供应链物流控制塔”平台，于上半年推广运用“建发生态物流云”，依托数字化平台，构建完整的物流供应商全生命周期管理体系，整合各类优质承运商资源，提供标准化报价、签约、作业、对账等一站式协同服务，确保全程物流凭据可信，大幅提升物流协同效率。
　　（4）助推消费品出海，精进国际服务力
　　在消费品业务方面，公司聚焦轻纺、泛食品、机电等板块，并赋能优质国产消费品出海。2025年上半年，公司消费品业务的营业收入超240亿元，同比增速超20%；出口规模超8亿美元，同比增长超7%。
　　轻纺板块持续拓展海外生产资源，已在孟加拉、柬埔寨、越南等东南亚国家合作40余家核心工厂，构建起稳定的海外生产矩阵；销售网络不断完善，在北美、欧洲等重点市场的份额实现稳步提升，海外业务版图持续扩大。上半年轻纺板块营业收入超过95亿元，同比增长超35%；出口规模近4亿美元，同比增长超13%。
　　泛食品板块链接产业链上下游，拓展核心品类的上游资源，聚焦细分连锁业态头部品牌，持续加强供应链协同服务能力。上半年泛食品板块营业收入近40亿元，同比增长近25%。公司咖啡豆、乳品业务与瑞幸、蜜雪冰城、古茗等知名咖啡茶饮品牌以及大型烘焙厂建立了稳定良好合作关系。其中，咖啡豆业务深耕中国云南、埃塞俄比亚、巴西、哥伦比亚等海内外主要核心产区，上半年签约采购咖啡豆超4万吨,实现销售额超7亿元，同比增长超120%。乳品业务上半年销量近15万吨，同比增长20%。
　　机电板块中汽车业务聚焦中东、东欧、非洲等重点市场，深化海外业务布局，稳步推进海外仓建设。上半年汽车出口及转口规模4亿美元，同比增长超10%。
　　2.房地产业务
　　（1）销售破局高质增长，高效去化排名进阶
　　2025年上半年，公司房地产业务分部合计实现合同销售金额829.38亿元（全口径）(注：已剔除部分建发房产与联发集团合作项目的重复数据)，同比增长11.67%；全口径销售回款786.19亿元，回款比例95%，回款比例多年来保持高位。其中，子公司建发房产实现合同销售金额708.30亿元（全口径），同比增长7.31%，权益销售金额534.57亿元，同比增长5.07%；子公司联发集团实现合同销售金额134.07亿元（全口径），同比增长29.19%，权益销售金额89.60亿元，同比增长56.27%。
　　公司在一、二线城市的全口径销售金额占比达到90%，全口径销售额超20亿元的城市数量达到10个。建发房产“灯塔项目”陆续落地，北京“海晏”、厦门“宸启瑞湖”均两大灯塔项目于6月首开后均呈现出热销态势，其中北京“海晏”荣登“6月份北京新房网签套数&网签金额北京TOP2、海淀TOP1”，厦门“宸启瑞湖”荣登“6月份厦门市商品住宅销售面积&金额双冠王”。上半年，建发房产在全国28个城市的销售规模位列业内前5名，且在杭州、厦门、南昌等城市的销售规模位列前三。根据克而瑞研究中心发布的“2025年上半年中国房地产企业销售排行榜”，按全口径销售金额计算，建发房产位列全国第6名，较上年提升1名。联发集团厦门“嘉悦里”二期首开当日去化超九成，三期实现首开即罄，连续4个月蝉联厦门岛外销售套数、面积、金额三冠王；莆田“嘉和府”单盘销售金额及销售均价都位列莆田第一；重庆“嘉和府”6月首开去化九成以上，当月位列重庆市销售金额前三。
　　（2）深耕高能优质区域，精益拓储优化布局
　　公司锚定高能级城市优质地块，做精地块价值梳理、风险排查及客群定位，抓牢市场窗口布局优质项目，确保投资项目的优质性和发展潜力，为可持续发展奠定坚实的土地资源基础。
　　公司聚焦高能级城市的优质地段，年内以多元化方式获取优质土地24宗，全口径拿地金额合计582.43亿元，其中一、二线城市拿地金额占比超96%，新增地块的全口径货值超1,120亿元；
　　权益拿地金额合计480.92亿元，新增地块的权益货值超910亿元。公司重点布局上海、北京、杭州、厦门、成都、南京等核心城市；截至2025年6月末，公司在一、二线城市的权益口径土地储备（未售口径）货值占比超83%，较上年末提高3.46个百分点，有效增强了土储安全边际，土储结构不断优化。其中，联发集团在一、二线城市的权益口径土地储备（未售口径）货值占比超79%，较上年末提高13.61个百分点，土储结构大幅改善。
　　（3）灯塔项目品质焕新，用心服务口碑提升
　　公司坚持以打造“好房子”为导向，深耕“产品力+服务力”双核心，通过强化产品差异化与领先性竞争优势，持续提升行业认可度与客户满意度，筑牢口碑根基。
　　产品力方面：建发房产推出四维一体的“好房子”体系框架，以文化定魂、以价值塑骨、以策略营境、以技术夯基，匠筑富有传统文化底蕴的高品质现代人居。目前，这一体系打造的北京“海晏”、厦门“宸启瑞湖”等灯塔项目已落地。2025年上半年，建发房产总体客户满意度达95分，位列赛惟库内行业第一。联发集团继续聚焦“新青年战略”，为城市有为青年打造“优总价、高品质、强运营、智慧化”的“人生第一套好房子”，目前已落地厦门“嘉悦里”项目，厦门“环岛新澍”、南京“雨花新澍”等项目正按计划推进筹备工作，预计下半年开盘。
　　服务力方面：建发房产和联发集团坚持以客户为中心，持续精进物业服务品质，为业主打造安全、舒适、绿色、智慧的生活空间。建发物业继续打造“天天好”服务体系，通过标准化服务流程、个性化服务方案和智能化服务手段，打造“好房子”时代下的高品质服务样本。2025年上半年，建发物业服务满意度达95分，位列赛惟库内行业第一。联发集团与华为合作推进智慧建筑与数字家庭生态打造，为业主构筑安全、便捷、智慧的无忧智慧生活系统。2025年，联发物业位列“中国物业服务百强企业”第25位。良好的物业服务品质和口碑助力公司品牌在各城市落地深耕。截至2025年6月末，建发物业和联发物业在管项目数量达761个，在管项目面积达1.08亿平方米，较上年末增加1,788.55万平方米。
　　3.家居商场运营业务（美凯龙）
　　2025年上半年，美凯龙持续推进“3+星生态”战略，打造家居、家电、家装互为融合的一站式全生态消费场景。截至6月末，美凯龙商场高端电器经营面积占比为9.4%，并计划在未来三年打造40座“Mega-E智电绿洲”高端电器生态标杆；家装业务方面，M+设计中心打造完成面积达73.1万平方米，较2024年底增长5.1万平方米，累计引入1,000多家设计工作室，合作近5,000位优秀设计师，设计生态规模效应凸显；新业态新能源汽车已进驻50家商场，覆盖44个城市，合作超30个品牌，经营面积26.1万平方米，较2024年末增长9.7万平方米。美凯龙还积极响应国家“以旧换新”政策，全国卖场以旧换新订单数达74.3万单，商品销售额达73.1亿。

　　三、报告期内核心竞争力分析
　　公司所从事的主营业务包括供应链运营业务和房地产业务。此外，公司于2023年收购了美凯龙的控制权，美凯龙是国内领先的家居装饰及家具商场运营商和泛家居业务平台服务商。
　　（一）供应链运营业务
　　1.规模制胜：全球化、多品类的资源整合能力和品牌影响力
　　在大宗商品供应链运营行业，公司营收规模在A股公司中连续多年位于领先阵营。公司作为行业内资深的供应链运营商，拥有多年沉淀的企业文化、人才资源和行业经验，具有多品类、跨行业整合商品、市场、物流、金融和信息资源的能力，善于为客户定制供应链解决方案和服务产品，提供稳健高效的供应链运营服务。
　　公司秉承“成为国际领先的供应链运营商”的理念，积极布局全球化采购渠道和销售网络，构建起了全球化的供应链服务体系，供应链服务辐射全球超过170个国家和地区。公司最近五年内签约合作的境内外供应商和客户数量超过12万家，其中境外的供应商和客户数量超2万家，在浆纸、农产品、钢铁、能化产品、矿产品、轻纺、汽车、酒类等业务领域拥有了良好的品牌影响力。
　　2024年，公司位居《福布斯》“全球企业2000强”第555位（较上年提升85名）；2021年至2024年，公司连续四年荣登“中国上市公司品牌价值榜TOP100”，品牌价值位列第54位。公司连续多年被评为“全国守合同重信用单位”、“全国外经贸质量效益型先进企业”，并先后入选“中国对外贸易500强”、商务部首批“全国供应链创新与应用示范企业”、“5A级供应链服务企业”等榜单。子公司拥有物流行业国家标准认证的“5A级综合物流企业”资质。
　　2.深挖拓益：定制化的“LIFT”供应链服务平台
　　公司长期致力于供应链服务平台的构建，打造国内领先的“LIFT”供应链服务体系，将供应链服务拓展至合作伙伴的业务全流程，同时运用物联网、互联网技术推进全球产品信息资源和合作伙伴资源整合、共享。公司从四大类供应链基础服务出发，走进客户价值链，为客户整合物流、信息、金融、商品、市场五大资源，以客户需求为导向，提供定制化解决方案，推动了资金、资源、服务的良性循环，不断挖掘潜在的增值机会。
　　3.行稳致远：专业化、分级化、流程化的风险管控体系
　　风险管控能力是公司多年来保持供应链运营业务健康发展的核心竞争力。公司根据数十年的行业经验，将风险管控列为经营管理的第一工作并提升至战略层面，形成了“专业化、分级化、流程化”的风险管控体系。
　　在风控理念方面，公司秉持“专业化”的运营战略，针对不同的行业搭建相应的业务管理架构，深入市场、深入行业中心，做到“入行入圈”。
　　在风控体系方面，公司采用三级风险管理架构：第一级由董事会下设的风险控制委员会履行风险管控职责；第二级由公司经营班子和总部多个职能管理部门履行风险管控职责；第三级由子公司经营管理层和相关职能部门履行风险管控职责；通过分级管理，公司在防范风险的同时兼顾灵活、适度和高效。
　　在风控实施方面，公司已制定并持续完善内控制度及各项业务管理流程，具有“流程化”的特点。公司制定了《内控手册》《供应链业务运作管理条例》《供应链业务流程管理条例》《物流管理条例》《信用管理条例》《期货业务管理规定》《供应链业务价格风险管理办法》等系列制度，并不断加强、优化流程管控和关键风险点的管控。公司动态调整关键风险指标，并将关键风险指标与薪酬挂钩，促进经营单位重视并加强风险防范。依托数据挖掘、机器学习等大数据技术，公司搭建形成了以E风控系列产品为代表的“智能风控体系模型”，为公司经营决策提供有力支持。
　　从理念、制度、到执行，公司完成了对业务全流程、全生命周期的风险管控体系建设，为公司实现基业长青提供了坚实保障。
　　4.科技赋能：数智化的供应链运营管控平台
　　公司坚定围绕“科技赋能”战略，持续加码数字技术应用投入，通过迭代数智化供应链运营管控平台及产业链协同平台，提升平台洞察力、协同力及敏捷力，取得LIFT供应链组合服务与业务效率、服务成本的较优平衡：
　　支撑业务创新发展：依托公司供应链协同平台，链接上下游关键利益相关方，以提高供应链业务服务质量及资源配置效率，提升供应链服务价值，同时为业务创新发展提供技术支撑，构建差异化竞争优势。
　　赋能业务风险管控：深度应用数智化技术，建立覆盖风控管理中信用、货权、价格、履约等要素的智能风控体系，并基于体系沉淀的风控数据结合AI技术构建智能化风控数据模型，为实现精细化、高效率的合规管理与风险防控提供坚实支撑。
　　助力管理提质增效：深度拓展生成式AI、电子签约、RPA机器人等数智化技术应用场景，全面提升供应链运营流程的自动化、智能化水平，降低各环节运营成本，助力业务运营提质增效。
　　5.金融赋能：资源优势叠加产研联动赋能业务发展
　　“研究-业务-风控”联动实现期货赋能。公司聚焦产业服务，将期货衍生品工具应用于黑色金属、农林产品、能源化工、有色金属等60多个品种的产业服务环节中，通过基差点价等专业化成熟模式满足多行业客户的价格风险管理、稳定主营业务收益等多元需求，带动终端客户服务规模不断提升。
　　同时，公司还成立了黑色产业研究院、农产品研究院和浆纸产业研究院，几大研究院着力于产业研究和大宗商品价格分析，研究内容涵盖宏观经济、产业动态和商品期货等。基于专业化运营经验和产业研究成果，公司持续探索使用期货衍生工具创新业务模式，在含权贸易中通过多种期权组合交易为客户增厚利润、降低风险。
　　（二）房地产业务
　　1.重点城市布局能力突出
　　公司房地产业务已有数十年历史，秉持“布局全国、区域聚焦、城市深耕”战略，现已布局海西、长三角、粤港澳大湾区等核心城市群，包括福建省以及上海、北京、杭州、苏州、南京、成都等高能级城市，形成一、二线城市强有力的互补优势。
　　2025年上半年，公司以多元化方式获取优质土地24宗，全口径拿地金额合计582.43亿元，其中一、二线城市拿地金额占比超96%，新增地块的全口径货值超1,120亿元；权益拿地金额合计480.92亿元，新增地块的权益货值超910亿元。公司重点布局上海、北京、杭州、厦门、成都、南京等核心城市；截至2025年6月末，公司在一、二线城市的权益口径土地储备（未售口径）货值占比超83%，较上年末提高3.46个百分点，有效增强了土储安全边际，土储结构不断优化。
　　2.高品质住宅，成长新赛道
　　当前，在房地产行业新形势下，市场需求发生了新变化，客户从追逐房产增值转变为重视居住价值，居住需求由“有没有”转向“好不好”。时代在变，但人民对美好生活的向往始终不变，客户对“好房子”的需求日益提升，房地产行业将进入新的“品质时代”。在此背景下，只有始终以客户为中心、长期注重产品品质的房地产企业，才能抓住发展机遇，提升竞争优势。
　　公司房地产业务充分发挥住宅产品户型研发、风格设计等方面的优势，开发出独特、优质的产品，现已形成良好的客户口碑。
　　建发房产
　　子公司建发房产拥有房地产全业态开发经验，产品类型涵盖高品质的住宅、写字楼、品牌酒店、会议场馆、大型购物商场等，业务深耕20余个核心城市。公司以“打造有品质的建筑和生活空间，成就更多的美好生活”为使命，构建“文化-价值-策略-技术”四维一体的“建发房产好房子体系框架”，以钻石级标准重新定义当代东方品质人居，持续夯实产品力和服务力优势。
　　在住宅营建方面，围绕“新中式生活匠造者”的品牌定位，以建筑为载体，探索东方美学与智慧，提出“建识东方·发献大美”的产品主张，提炼“儒门、道园、唐风、华纹”的专属匠造理念；坚持创新式传承，以现代材料与工艺复刻中国传统建筑文化精髓，形成“新材料·精工艺·承古法·展国风”的专属匠造特质，打造有时代特色的新中式产品。目前凝练了「锦·秀·华·章」四大产品系列，包括王府中式、盛世唐风、禅境中式、风雅宋韵、海派东方、诗意东方等不同风格的新中式住宅产品。
　　建发房产新中式产品：
　　秀-风雅宋韵
　　华-海派东方
　　章-诗意东方
　　更多产品介绍：https://mp.weixin.qq.com/s/cy0VLnTGpdYX5M6Jj7JyfA
　　联发集团
　　子公司联发集团始终坚持以客户为中心，深度洞察新青年主流客群在文化审美、情绪价值、产品功用、健康智慧等生活需求，秉持“优总价、高品质、强运营、智慧化”的产品价值主张，差异化打造年轻人的好房子。在产品营造端，联发从客户居住需求出发，不断创新产品设计，为客户打造更多元的生活场景，并以新工艺、新技术匠心筑造，实现“所见即所得”的实景交付。在服务运营端，通过打造多功能公共空间及配套运营服务，与业主携手共建更有品质、更有文化、更有烟火气的人文社区。
　　联发集团代表产品：
　　更多产品介绍：https://www.xudc.com/fdckf.html
　　3.综合实力强劲驱动可持续发展
　　房地产行业加速洗牌，房企分化日益明显，竞争格局日益清晰。产品力、服务力、营运能力和融资能力等综合实力强的房企，将更具备竞争优势。公司作为国有控股上市公司，能够结合国有体制和市场化机制的双重优势，让公司在实现稳健经营的同时也具备市场化经营管理的活力。在当前房地产行业下行周期中，公司能够保障各项财务指标稳健运行，同时持续优化市场研判能力、不断精进库存管理能力、全力加快周转速度，凭借强劲的综合实力穿越周期实现可持续发展。
　　公司地产业务以房地产开发为主业，同时布局城市更新改造、物业管理、商业管理、代建运营、工程设计与服务，完善房地产开发和房地产产业链服务布局，发挥联动和协同效应，在持续强化核心主业的同时，发挥在产品研发和增值服务方面的竞争优势，培育公司未来新的增长点。
　　（三）家居商场运营业务
　　1.美凯龙经营全国性的家居装饰及家具零售网络，具有备受赞誉的品牌
　　作为全国性家居装饰及家具商场运营商，美凯龙商场地域覆盖面广阔、数量多、经营面积大。全国性布局网络、中高端市场定位、全渠道营销和服务创新升级，使得公司的“红星美凯龙”品牌成为国内最具影响力的家居装饰及家具行业品牌之一，在消费者心目中享有较高的品牌认知度及认可度，对处于品牌强化期的家居装饰及家具生产企业亦具有较强的号召力。
　　2.经营模式难以被复制：核心商业物业构筑强大护城河，轻资产模式助力补位布局
　　自营商场确保实现美凯龙在战略区域的布局并提供相对稳健的租金收入。美凯龙近八成的自营商场分布于国内一、二线城市的优质地段，具备行业内竞争对手难以复制的区位优势。由于商场内经营商品的特性，家居装饰及家具零售企业在选择物业时比其他零售企业面临更大的限制，适合作为家居装饰及家具商场经营的物业需要具有足够的经营面积、具备家居消费挖掘潜力的商业环境和良好的地理位置条件，因此，特定市场区域内的家居装饰及家具商场物业具有较高的稀缺性。
　　委管商场及特许经营家居建材项目以低投入实现在下沉市场的有效布局。凭借公司颇具知名度的品牌、成熟的管理体系及服务流程、深厚的行业关系及庞大的商户资源，美凯龙以轻资产模式，即委管商场与特许经营家居建材项目，在三线及以下城市布局商场版图。
　　3.不断优化完善商场内的品类及业态布局
　　在国人对美好生活的需要日益增长的背景下，美凯龙持续优化商场内的品类布局，于2021年落地全国首个智能电器生活馆，目前已成为行业公认的“中国高端电器第一流通渠道”。面对消费需求分层化、下沉市场换新红利释放等行业变化，美凯龙于2025年5月启动全国电器2.0首馆开业仪式。升级后的2.0版电器馆将在面积规模实现扩容的同时，扩充产品品类、完善品牌矩阵、搭建服务体系，从而满足不同市场、不同圈层人群的需求。
　　此外，美凯龙亦通过在商场内引入家居品牌联名、连锁餐饮等高频消费业态，引入设计工作室、落地M+高端设计中心，推动汽车头部品牌、主流品牌进驻商场，并引入汽车改造、新能源充换电等服务，实现多业态融合的大家居一站式消费生态的打造，拓宽流量入口，提升消费者的购物体验。
　　4.强大的创新能力及数字化运营能力，率先推行家居消费新零售模式
　　美凯龙与阿里巴巴共同探索家居新零售领域的布局，率先推行家居消费新零售模式。美凯龙对全国范围内的商场进行数字化升级，建立线上“天猫同城站”，并自建新零售线上产品运营及服务能力。同时重点运营升级第二流量阵地抖音，推动商场构建抖音运营矩阵，通过抖音本地生活业务，引导消费者线上领券线下到店核销，获得更多的精准流量和客资至线下。此外，公司与小红书、微信视频号、高德地图、大众点评等线上平台达成合作，积极完善线上线下一体化的生态，实现全域引流。

　　四、可能面对的风险
　　公司所从事的主营业务包括供应链运营业务和房地产业务。此外，公司于2023年收购了美凯龙的控制权，美凯龙是国内领先的家居装饰及家具商场运营商和泛家居业务平台服务商。
　　1.供应链运营业务面临的主要风险
　　（1）价格风险
　　公司供应链运营业务面临的价格风险主要是大宗商品价格波动可能对公司造成损失的风险。
　　主要应对措施：
　　针对大宗商品的价格风险，公司根据不同的商品和业务模式采取相应的管理方案：
　　对于上下家客户锁定的业务，通过选择优质客户、收取保证金和跌价追补的方式进行管控，并对履约异常业务及时进行处置止损；
　　对于非上下家客户锁定的业务，进行单边敞口量控制，善用浮动定价和指数定价的结算方式，同时对单边敞口价格风险进行合理的期货套保或期权保护；
　　同时，公司密切关注相关商品市场价格和外界形势变化、严格控制现货敞口，督促经营单位加快周转，以降低价格风险。
　　（2）信用风险
　　信用风险是指交易对方（供应商或客户）未能按时履行约定义务（供货、提货、付款等）而对公司造成损失的风险。
　　主要应对措施：
　　公司根据各业务板块的商品特性和交易特征，建立与行业相匹配的交易客商准入制度，充分评估客户资质和信用风险。
　　公司制定了完善的授信管理办法，执行严格的集中授信方式，由总部统一控制信用额度审批。公司通过内外部信息渠道获取行业变化及客商信息，动态跟踪并及时调整客商授信策略和管控方案。
　　此外，公司还借助出口信用险、国内信用险等多种措施，严控信用风险。
　　（3）货权风险
　　公司供应链运营业务的货权风险主要是交易中的货权失控风险以及货物运输、仓储等环节中的货物损失风险。
　　主要应对措施：
　　公司建立了覆盖业务全流程的货权风险管控体系，相关职能管理部门从事前、事中、事后进行业务风险评估、物流方案制定、货物安全检查和执行规范稽核，主要采取了以下措施：
　　①注重业务模式的合理性评估和交易条件控制，主动回避高风险业务。
　　②实行严格的物流供应商准入标准，优先选择资质良好的大型国有物流企业作为物流供应商，在国内各主要港口及物流节点城市和主要的国外业务区域建立了高效、优质的物流服务网络，同时通过自管仓项目的推进，完善公司自身仓储物流资源的布局，为公司供应链业务提供物流支持和安全保障。
　　③设立了公司总部、下属专业集团、经营单位三级物流管理体系，通过授权管理，加强业务一线的物流管理职能和风险防范意识。
　　④建立了存货盘点检查制度，由专职巡库团队对公司存货安全情况进行日常监管和巡查。
　　⑤推进可第三方存证的远程视频盘点工具，以及具备场景分析的智能监控技术应用。
　　⑥投保“存货财产一切险”，加强货物安全保障。
　　⑦通过多种措施加强业务执行中物权凭证等重要履约单据的管理，规范业务操作。
　　（4）汇率风险
　　随着公司国际化战略的推进，公司以美元等外币结算的业务规模不断增长，公司在日常经营中面临汇率波动的风险。
　　主要应对措施：
　　公司对汇率风险实行总部统一管理，并制定相关的管理规定和执行细则。公司根据风险承受能力、整体资金状况、汇率趋势等综合因素，统筹涉及汇率风险的各类外汇业务的总量限额，对各经营单位涉及汇率风险的业务由公司总部资金部根据具体情况逐笔审批。公司汇率管理小组和资金部在对冲风险原则下审慎地运用衍生金融工具，规避汇率波动风险。近年来，汇率波动对公司生产经营影响较小。
　　（5）行业竞争加剧的风险
　　公司供应链运营业务处于高度市场化、充分竞争的格局。近年来，各细分品类的行业格局在不断变化，新兴的经营业态开始出现，公司面临的行业竞争不断加剧。
　　主要应对措施：
　　公司在供应链运营行业深耕多年，已经积累了渠道优势和品牌优势，建立了多品类的供应链服务业务矩阵，形成了规模化和专业化的竞争优势。
　　作为行业内龙头企业，公司积极响应国家政策，加速布局“一带一路”和其他国际市场，探索新模式和新业务领域，持续扩大业务版图和市场空间。
　　此外，公司加强信息化建设，提高业务运作效率；提升服务方案附加价值，增加客户粘性并提升行业影响力，加强整体业务的竞争力。
　　2.房地产行业面临的主要风险
　　（1）政策调控风险
　　房地产行业是国民经济的重要行业，与民生和社会经济紧密相关，这决定了政府对行业的关注及适时调控的可能性较大。中央和地方持续出台‘稳市场、去库存、防风险’的组合政策，涵盖限购限贷优化、首付比例下调、房贷利率市场化、政府收购存量房、专项债收储闲置土地、城中村改造及房票安置等新工具，引导房地产市场的稳定发展。行业受国家宏观调控政策影响较大。
　　主要应对措施：
　　公司密切关注宏观经济形势、跟踪行业监管动态，顺应宏观调控政策导向，根据政策变化及时制定应对措施，在拿地环节充分考虑政策风险，预留足够的安全边际。
　　同时，公司将持续优化运营管理，提升产品、服务品质和开发效率，积极拓展多元化的房地产相关业务布局，在确保发展质量的前提下增强企业抗风险能力。
　　（2）市场竞争风险
　　房地产市场现已进入专业化、规模化、品牌化等综合实力竞争阶段，政策调控的不确定性进一步加剧了行业竞争风险。未来房地产行业集中度的不断提升，行业发展格局进一步分化，头部效应的局面将进一步强化，房地产市场的竞争将更加激烈。
　　主要应对措施：
　　公司将继续做好房地产项目布局，深耕重点区域，投资优先考虑去化周期和价格风险，并兼顾利润率要求，增强库存的流动性；继续增强多元化投资能力，通过城市更新、资产包等拓展方式和渠道，补充核心城市的优质项目；坚持战略聚焦与区域深耕，重视城市中的地域深耕，实现品牌积累，与客户建立稳固的市场信任关系。强化品牌建设与销售能力，提高库存商品销售转化效率。
　　同时，公司将持续研发特色产品，强化品牌特色，因地制宜打造重点布局城市的灯塔项目，发挥“房地产+”等房地产相关商业服务价值，加强差异化竞争优势，提高公司的市场竞争能力和抗风险能力，实现可持续发展。
　　（3）管理风险
　　房地产项目开发具有前期投入资金大、开发周期长、合作方多等行业特征，地产公司在项目开发周期、项目销售进度、工程质量等方面面临较大的管理压力。
　　主要应对措施：
　　公司将整合资源，强化体系建设，提升运营效率，将继续加快集采平台与建造体系的建设步伐，优化成本，提高运营效率，提升公司在供应链环节的核心竞争力。在设计环节推进模块化与标准化，减少冗余成本；加强新材料研究与应用，形成技术储备；完善施工建造体系，做好设计与供应的衔接；优化供方管理，培育战略合作供方，深化与央国企优质供方的合作。
　　（4）市场需求风险
　　在政策调控持续深化、市场信心逐步修复的背景下，房地产行业整体呈现企稳态势，但市场分化特征显著：一二线城市因高得房率住宅及“四代宅”等创新产品集中入市，去化率保持相对高位；而多数三四线城市成交量仍处历史低位，市场持续低迷。当前全国楼市仍处复苏通道，购房者信心修复仍需时日，对项目销售节奏和价格策略带来挑战。
　　主要应对措施：
　　公司加强市场调研，深入了解不同区域市场需求特点和变化趋势，优化产品结构，根据市场需求和新《住宅项目规范》调整户型、面积、产品档次等，开发更贴近客户需求的“好房子”产品。同时保障按时高质量交付，以交付口碑提升品牌力，实现客户对公司产品的高美誉度与“好口碑”
　　根据不同城市的特点和需求，制定灵活定价策略及差异化的去库存策略，提高去库存效果。
　　通过线上线下多种渠道，加强营销推广，提高品牌知名度和市场影响力，吸引更多潜在客户。
　　3.家居商场运营行业面临的主要风险
　　（1）宏观经济增速放缓及房地产行业周期性波动所导致的风险
　　宏观经济增速放缓及房地产行业周期性波动所导致的不利变动都可能削弱家居装饰及家具零售行业的需求，从而给本公司的经营业绩带来一定的负面影响。
　　应对措施：
　　美凯龙将发挥龙头企业的优势，积极把握行业发展的良好机遇，通过坚守主赛道、拓展新品类、进入新领域，巩固市场领导地位。同时，美凯龙将努力提升规模效益和经营效率，加强盈利能力的稳定性，从而更好应对和抵御宏观经济和行业波动的风险。
　　（2）其他风险
　　美凯龙投资性房地产公允价值变动受到中国宏观经济增长态势、城镇化进程、居民可支配收入水平、房地产市场调控政策和景气程度以及家居装饰及家具行业的消费环境等因素的综合影响。若上述因素发生重大不利变动，美凯龙以公允价值计量的投资性房地产价值将随之向下波动，计入当期损益的公允价值变动收益将相应减少甚至产生损失，从而对美凯龙的财务状况和经营业绩造成不利影响；投资性房地产公允价值下降将影响美凯龙可供分配利润，从而可能会对美凯龙未来分红产生不利影响。
　　此外，美凯龙投资性房地产采用公允价值模式后续计量，与同行业A股上市公司普遍采用成本模式计量的方式缺乏可比性，敬请投资者注意。 收起▲