房地产开发业务和建筑施工业务。
建筑施工承包、房地产开发、房地产销售
建筑施工承包 、 房地产开发 、 房地产销售
房地产开发;物业管理;房地产信息咨询;销售建筑材料。
| 业务名称 | 2026-03-31 | 2025-12-31 | 2025-09-30 | 2025-06-30 | 2025-03-31 |
|---|---|---|---|---|---|
| 竣工面积(平方米) | 0.00 | 0.00 | 5.43万 | 0.00 | 0.00 |
| 新开工面积(平方米) | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 签约金额(元) | 432.00万 | 476.00万 | 5176.00万 | 2052.00万 | 5273.75万 |
| 签约面积(平方米) | 285.05 | 669.57 | 6317.46 | 2710.06 | 4475.90 |
| 储备量:房地产储备项目(个) | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 竣工量:竣工项目(个) | 0.00 | 0.00 | 1.00 | 0.00 | 0.00 |
| 项目数量:新开工项目数量(个) | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 项目数量:新签项目(个) | 4.00 | 4.00 | 14.00 | 7.00 | - |
| 项目金额:新签项目(元) | 7.64亿 | 1.10亿 | 8726.32万 | 1995.52万 | - |
| 项目金额:新签项目:建筑工程(元) | 7.64亿 | 1.10亿 | 8726.32万 | 1995.52万 | 6329.01万 |
| 项目数量:新签项目:建筑工程(个) | 4.00 | 4.00 | 14.00 | 7.00 | 7.00 |
| 租赁收入(元) | - | - | - | - | 398.65万 |
营业收入 X
| 业务名称 | 营业收入(元) | 收入比例 | 营业成本(元) | 成本比例 | 主营利润(元) | 利润比例 | 毛利率 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
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||||||||
| 客户名称 | 销售额（元） | 占比 |
|---|---|---|
| 北京天房银地房地产开发有限公司 |
2.84亿 | 44.88% |
| 北京市顺义区高丽营镇人民政府 |
2577.92万 | 4.07% |
| 北京市顺义区杨镇人民政府 |
2130.22万 | 3.37% |
| 湖北鑫盛基建筑工程有限公司 |
1967.41万 | 3.11% |
| 北京北汽出租汽车集团有限责任公司 |
1688.86万 | 2.67% |
| 供应商名称 | 采购额（元） | 占比 |
|---|---|---|
| 北京浮士德电力工程有限公司 |
3487.54万 | 6.99% |
| 北京艺腾建筑工程有限公司 |
2839.33万 | 5.69% |
| 北京天房绿茵绿化工程有限公司 |
1656.04万 | 3.32% |
| 北京向阳宏达建设有限责任公司 |
1467.41万 | 2.94% |
| 北京峰润机械设备租赁有限公司 |
1431.51万 | 2.87% |
| 客户名称 | 销售额（元） | 占比 |
|---|---|---|
北京天房银地房地产开发有限公司 |
3.96亿 | 53.84% |
客户2 |
1.20亿 | 16.30% |
客户3 |
1356.75万 | 1.84% |
客户4 |
1033.86万 | 1.40% |
客户5 |
1026.16万 | 1.39% |
| 客户名称 | 采购额（元） | 占比 |
|---|---|---|
北京太平洋水泥制品有限公司 |
1455.52万 | 5.71% |
| 客户名称 | 采购额（元） | 占比 |
|---|---|---|
北京鸿睿智业时代投资有限公司 |
2711.72万 | 15.56% |
沧州建投元达建筑科技股份有限公司 |
2597.92万 | 14.90% |
泰华远大装配式建筑(廊坊)有限公司 |
1609.10万 | 9.23% |
北京骐蕴商贸有限公司 |
1335.41万 | 7.66% |
| 客户名称 | 销售额（元） | 占比 |
|---|---|---|
| 北京市大兴体育局 |
2436.66万 | 1.44% |
| 中交第四公路工程有限公司北京夏县营棚改市 |
2203.27万 | 1.30% |
| 供应商名称 | 采购额（元） | 占比 |
|---|---|---|
| 北京百润恒信机电设备工程有限公司 |
585.95万 | 3.43% |
一、报告期内公司从事的业务情况 报告期内，公司从事的主要业务为房地产开发业务和建筑施工业务。 房地产开发业务由控股子公司北京市大龙房地产开发有限公司承担，经营模式为房产开发型，即房地产项目开发和销售自行开发的商品房（生产+销售），主要以住宅和商业为主。 建筑施工业务由控股子公司北京大龙顺发建筑工程有限公司承担，经营模式为施工合同模式，主要以房屋建设为主。 二、报告期内公司所处行业情况 政策环境情况： 2025年，我国房地产市场在政策持续维稳、行业风险逐步化解的背景下，仍处于深度调整阶段，整体呈现“政策精准发力、市场边际改善、风险有序出清、转型加速深化”的特征。全年政策围绕“... 查看全部▼
一、报告期内公司从事的业务情况
报告期内，公司从事的主要业务为房地产开发业务和建筑施工业务。
房地产开发业务由控股子公司北京市大龙房地产开发有限公司承担，经营模式为房产开发型，即房地产项目开发和销售自行开发的商品房（生产+销售），主要以住宅和商业为主。
建筑施工业务由控股子公司北京大龙顺发建筑工程有限公司承担，经营模式为施工合同模式，主要以房屋建设为主。
二、报告期内公司所处行业情况
政策环境情况：
2025年，我国房地产市场在政策持续维稳、行业风险逐步化解的背景下，仍处于深度调整阶段，整体呈现“政策精准发力、市场边际改善、风险有序出清、转型加速深化”的特征。全年政策围绕“稳市场、防风险、促转型、惠民生”总基调，供需两端协同发力，推动行业构筑止跌回稳基础，行业彻底告别高杠杆、高周转旧模式，向高质量发展稳步转型。政策端持续升级优化，形成全方位支撑体系。年初《政府工作报告》将“稳住楼市”纳入宏观调控，首次提出“好房子”建设目标，为全年政策定调。需求端，各地落实“因城施策调减限制性措施”，放宽购房限制、下调首付与房贷利率、优化公积金政策、加大购房补贴，通过城中村和危旧房改造释放刚性与改善性需求。供给端，合理控制新增用地，重点盘活存量用地与商办用房，支持地方政府收购存量商品房用作保障房、安置房，地方专项债重点倾斜，赋予城市政府更大自主权。风险防控上，房地产融资协调机制发力，“白名单”制度扩围，有效支持保交房与房企合理融资，防范债务违约。
市场环境情况：
2025年，全国房地产开发投资82,788亿元，比上年下降17.2%；其中，住宅投资63,514亿元，下降16.3%。
2025年，房地产开发企业房屋施工面积659,890万平方米，比上年下降10.0%。其中，住宅施工面积460,123万平方米，下降10.3%。房屋新开工面积58,770万平方米，下降20.4%。其中，住宅新开工面积42,984万平方米，下降19.8%。房屋竣工面积60,348万平方米，下降18.1%。其中，住宅竣工面积42,830万平方米，下降20.2%。
2025年，新建商品房销售面积88,101万平方米，比上年下降8.7%；其中住宅销售面积下降9.2%。新建商品房销售额83,937亿元，下降12.6%；其中住宅销售额下降13.0%。2025年末，商品房待售面积76,632万平方米，比上年末增长1.6%，比11月末回落1.0个百分点。其中，住宅待售面积增长2.8%。
2025年，房地产开发企业到位资金93,117亿元，比上年下降13.4%。其中，国内贷款14,094亿元，下降7.3%；利用外资25亿元，下降20.8%；自筹资金33,149亿元，下降12.2%；定金及预收款28,089亿元，下降16.2%；个人按揭贷款12,852亿元，下降17.8%。
2025年12月份，房地产开发景气指数为91.45。
三、经营情况讨论与分析
2025年，面对复杂多变的外部经营环境，公司董事会始终坚守高质量发展导向，统筹谋划企业长远发展与当期经营工作。全体干部职工凝心聚力、攻坚克难，一方面抓实重点项目建设品质与进度管控，多措并举促进在售项目去化提速、回款增效；另一方面持续优化公司治理体系，强化内控管理与风险防范能力，稳步筑牢企业稳健运营根基，推动经营发展质效与公司治理水平实现同步提升。
报告期内，公司房地产开发业务实现项目竣工1项，竣工面积54,342.68平方米，年内项目实际投资金额为1,953.21万元。
报告期内，公司房地产开发业务共计实现销售金额12,977.75万元，销售面积14,172.99平方米，实现结转收入金额15,060.96万元，结转面积17,820.79平方米，报告期末待结转面积88.58平方米。
报告期内，公司建筑施工业务竣工项目29项，竣工项目总金额214,749.48万元，年内结转收入金额35,449.69万元；新签约项目32项，签约金额28,094.72万元。截至报告期末，公司建筑施工业务重要在施项目1项，在施面积2.00万平方米。
报告期内，公司结合治理架构优化及经营管理实际需要，依法依规完成取消监事会相关工作，进一步理顺治理运行机制，提升决策与监督效能。同时，以全面风险管理为导向，持续推进制度体系迭代完善，不断夯实内控管理基础。年内共计补充制定、修订完善公司章程和各类管理制度28项，废止不适应现行管理要求的制度1项。通过制度“立、改、废”统筹推进，进一步健全权责清晰、流程规范、管控到位的内部管理体系，有效提升公司治理规范化、精细化水平，为企业稳健运营提供坚实制度保障。
四、报告期内核心竞争力分析
（一）区域深耕与国资背景优势
1.区属国资背书：作为北京市顺义区区属国有控股上市企业，公司在产品质量、客户服务等方面具备先天优势，尤其在属地市场中享有较高的信任度与资源整合能力。
2.属地化深耕积淀：多年扎根区域市场，对属地政策、客户需求、土地价值等具有深刻理解，形成了“区域资源-项目开发-品牌输出”的闭环生态，为后续项目落地提供稳定支撑。
（二）品牌口碑与开发经验沉淀
1.产品品牌优势：公司开发的项目在属地市场积累了良好的口碑，产品品质与服务标准在区域内具有一定竞争力。通过多年经验积累，形成了符合本地居民需求的产品设计与开发能力，对区域居住习惯、户型偏好及配套需求有着较为精准的把控，提升了客户满意度和项目溢价能力。
2.规模化开发经验：公司累计开发400余万平方米项目，覆盖从土地获取、规划报建、施工管理到销售运营的全流程，积累了丰富的全周期开发经验。
（三）建筑施工领域的专业资质与行业认可
1.高资质与技术实力：公司具备建筑施工总承包一级资质，通过严格的施工管理流程与技术创新，确保工程质量和效率，年施工能力达百万平方米级，能够承接大型复杂项目。
2.专业化人才团队：公司注重人才队伍建设，拥有初中高级专业技术人员113人、一二级建造师42人、一二级造价师5人，形成了一支经验丰富、技术过硬的团队，为施工质量与项目交付提供了人才保障。
3.施工质量与行业荣誉：公司以“质量为本”为核心，承建工程多次荣获北京市“结构长城杯金奖”等权威奖项，施工质量与安全管理水平得到政府及行业协会的高度认可。近年来，公司获评“全国优秀施工企业”“北京市优秀施工企业”“全国合同守信企业”等荣誉称号，进一步强化了行业信誉与品牌影响力。
（四）信誉与社会责任的长期积累
1.信用评级与合规经营：公司在施工领域凭借规范的管理、稳健的财务及良好的履约记录，获得“工程建设企业AAA级信用等级评价”、“北京建设行业AAA信用企业”、AAA质量资质等级证书等权威认证，提升了公司在招投标、融资及合作中的议价能力。
2.社会责任履行：多年来，公司积极参与属地民生工程、保障性住房建设，公司党员干部积极参与社区志愿服务，树立了负责任、有担当的国企形象。这种社会价值的创造增强了政府与公众对公司的信任。
五、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入66,534.66万元，比上年同期75,210.26万元减少11.54%；利润总额-25,296.84万元，较上年同期-18,497.79万元扩大亏损6,799.05万元；实现净利润-25,396.17万元，较上年同期-20,051.10万元扩大亏损5,345.07万元；归属母公司净利润-25,384.99万元，较上年同期-19,944.03万元扩大亏损5,440.96万元；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-26,855.88万元，同比扩大亏损6,796.30万元。
截至2025年12月31日，公司资产总额为30.31亿元，较年初33.45亿元减少3.14亿元；负债总额14.82亿元，较年初15.43亿元减少0.61亿元；净资产15.49亿元，较年初18.03亿元减少2.54亿元，其中归属于母公司的所有者权益为14.73亿元，较年初17.27亿元减少2.54亿元；资产负债率为48.89%，较年初上升2.78个百分点。
六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
2025年，房地产行业在深度筑底调整中呈现“压力与转机并存、阵痛与转型交织”的格局。一方面，市场供需失衡、房企资金偏紧、存量高企等问题突出，行业出清持续推进；另一方面，稳市场政策发力、发展新模式加速构建，行业向高质量转型，结构性机遇显现，整体处于“短期承压、中期优化、长期提质”的关键周期。
1.短期行业运行：政策托底，市场分化筑底
一是政策体系优化，需求端纾困发力。2025年，中央及地方坚持稳市场基调，构建“中央定调、地方落实”的调控体系。需求端全面宽松，绝大多数城市优化限购限售，放宽首套房认定、执行“认房不认贷”，降低首付与房贷利率，优化公积金使用并推出购房补贴，切实降低置业成本。供给端严控非核心城市用地，鼓励收购存量房转为保障房，落实“保交房”白名单，政策效应持续释放，支撑市场止跌。
二是投资动能偏弱，企业经营承压。受销售回款不足、偿债压力及预期偏弱影响，开发投资与新开工规模收缩。房企转向稳健经营，严控拿地、聚焦核心城市优质地块，非核心城市拿地意愿低迷。资金层面，房企到位资金下滑，资金周转压力较大。企业分化加剧，国央企保持稳健，中小房企加速出清，行业集中度提升。
三是土地市场理性，区域分化明显。土地市场呈现“量缩价稳、结构分化”态势，核心城市优质地块热度回升，以国央企竞拍为主；三四线城市土地流拍频发，市场参与度低。企业拿地更趋理性，聚焦核心土储、严控风险，土地市场从规模扩张转向精准布局。
四是销售弱复苏，库存压力仍存。商品房销售虽有止跌迹象，但修复基础薄弱。区域分化突出，核心城市依托人口与产业优势，下半年销售回暖；三四线城市需求低迷，库存消化周期延长。产品上，改善型需求坚挺，“好房子”逆势热销，刚需去化缓慢，市场转向品质竞争。
2.中期发展分析：风险化解与结构优化并行
一是风险化解推进，行业出清可控。中期来看，房企债务风险化解仍是核心，政策将完善处置机制，通过并购重组、债务展期等推动高风险企业出清。“保交房”持续深化，缓解购房者观望情绪，市场流动性逐步改善，但行业出清仍需周期，企业分化格局进一步固化。
二是市场结构优化，供需适配提升。中期市场将摆脱总量依赖，进入结构优化过渡期。需求端，改善型、新市民住房需求成为主力，向品质化、多元化转型；供给端，减少非核心区域无效供给，加大保障房、租赁房供给，推动供需适配。库存去化分化，核心城市压力缓解，非核心城市需加快转型去化。
三是政策常态化，新模式落地。中期政策从短期纾困转向长期引导，深化“因城施策”，避免“一刀切”。持续推进发展新模式，推动行业从高杠杆向低杠杆、高质量转型，引导房企聚焦主业，土地、金融、税收配套政策协同发力，构建良性发展格局。
四是转型动能积累，新兴赛道成长。行业转型从被动调整转向主动发力，绿色低碳、智慧宜居、轻资产运营成为重点。房企加大绿色建筑、智能建造投入，代建、物管等轻资产业务成为盈利增长点，城市更新、社区服务激活存量市场，注入新动能。
3.长期发展趋势：结构优化，模式创新
一是住房供应多元，保障与商品协同。“商品房+保障房+租赁房”多元化供应体系成型，保障房建设提速，共有产权房制度优化，“收存转保”推进，补齐住房保障短板。商品房聚焦品质升级，“好房子”成为共识，从满足居住向优质宜居转型。
二是产业转型明晰，绿色智慧渗透。行业告别高周转旧模式，向绿色低碳、智慧宜居转型。新建建筑全面执行绿色标准，超低能耗、装配式建筑规模化应用，智慧社区全面铺开，智能家居与智能化服务成为核心竞争力，城市更新聚焦品质提升，激活存量空间。
三是区域协同深化，轻资产成亮点。城市群集聚效应增强，房企聚焦核心都市圈深耕。盈利模式转向“开发+运营”双轮驱动，轻资产模式快速发展，代建、物管等业务现金流稳定，专业化服务市场集中度提升，形成差异化竞争。
四是社区生态重构，融合发展赋能。房地产与社区服务深度融合，“居住+服务”复合型社区成型，便民商业、养老托育等配套完善。长租公寓行业规范化，租金定价合理，“人房地钱”联动机制建立，行业转向质量与服务导向。
总体来看，2025年房地产行业处于政策托底、市场出清、结构转型并行的关键阶段，短期承压、中长期向好。短期需关注政策传导与房企现金流，防范风险；中期聚焦风险化解与转型积累；中长期把握保障房建设、绿色转型等核心方向。
展望未来，随着新型城镇化推进与发展新模式成熟，行业将实现从规模扩张向高质量发展的转变，培育稳市场、优供给、强服务的新动能，助力经济平稳与民生改善。
(二)公司发展战略
国家“十五五”规划指明了未来一段时期房地产开发与建筑施工领域的发展趋势和结构性机遇。公司将立足“十五五”时期高质量发展要求，以北京市顺义区和广东省中山市作为核心发展区域，依托两地差异化发展优势，进一步深化区域业务布局。
顺义区作为北京市重点打造的新城区域，以“5+4”现代化产业体系为核心支撑，叠加高规格城市规划与产业转型升级双重红利，为公司业务拓展提供了优良的政策环境与广阔市场空间。中山市地处粤港澳大湾区核心区位，深度融入区域一体化发展格局，能够充分依托政策赋能、要素高效流通及产业协同优势，为公司持续深耕市场、拓展业务边界创造有利条件。公司将立足自身在品牌信誉、运营管理能力及产品品质保障等方面积累的既有优势，紧密对接区域发展规划导向与市场实际需求，持续巩固现有市场份额与业务基础，全力推动各项经营业务实现平稳有序、稳健向好发展。
与此同时，公司将进一步强化对京津冀协同发展、粤港澳大湾区建设等重大国家战略的深度研究与趋势研判，动态跟踪两大核心区域周边市场环境变化，持续提升市场调研工作的深度与精准度，科学审慎评估各类潜在发展机遇，稳妥有序推进优质资源储备与优质项目机会拓展，为企业实现长期可持续、高质量发展筑牢坚实基础。
(三)经营计划
2026年，作为“十五五”规划开局之年，行业正处于高质量发展转型的关键周期，公司将立足房地产开发与建筑施工双主业，以项目建设为核心抓手，统筹推进项目获取、开发建设、销售回款、产业链延伸等关键环节，深化内部管理改革与创新驱动，紧跟行业政策导向与市场变化，全面提升经营质效与核心竞争力，为股东价值持续赋能。
1.强化在建项目全周期精细化管理。以质量、进度、成本、安全、环保为核心管控维度，结合2026年建筑行业监管升级要求，完善项目全流程内部控制体系，优化施工标准与全过程监督机制，全面推行智慧工地建设，落实实名制管理、视频监控、危大工程预警等管控要求，确保各项目高效有序推进、按期保质交付，同时严控施工合规风险，筑牢安全生产防线。
2.加速销售回款与市场精准响应。在北京市顺义区，持续推进既有项目交付与后续手续完善，同步对接区域房屋规划需求，努力拓展销售场景；在广东省中山市，深度融入粤港澳大湾区发展格局，结合区域市场需求升级趋势，优化客户服务体系，全力提升项目去化水平与资金回笼速度；在满洲里地区，持续深挖区域市场潜力，通过精准定位与差异化营销策略，加快存量项目销售去化，同时跟踪区域政策动态，探索多元化合作模式盘活存量资源。
3.审慎拓展项目储备，优化布局结构。密切跟踪京津冀协同发展、粤港澳大湾区建设等国家战略导向，重点聚焦顺义、中山两大核心区域土地市场动态，同时兼顾周边潜力区域，聚焦优质地块与城市更新、产业配套等重点赛道，建立多元化土地获取渠道，通过精准市场研判、全面风险评估与科学决策，择机参与土地竞拍、联合开发或股权收购，优化土地储备结构与布局质量，为公司长期发展储备优质项目资源。
4.延伸建筑施工产业链价值，提升核心竞争力。充分依托在顺义区域市场积累的施工口碑与品牌优势，紧抓2026年建筑行业转型机遇，强化市场拓展能力，稳步扩大业务覆盖范围，努力提升建筑施工业务的市场竞争力、利润贡献度与抗风险能力，推动施工业务向专业化、精细化、绿色化转型。
5.深化内部控制与合规管理，筑牢经营底线。持续完善业务流程与风险管控机制，严格规范财务、采购、合同、税务等关键环节内控标准，强化全过程监督与约束；加强政策研判与合规培训，重点防范资质管理、资金使用、施工安全等领域合规风险，确保企业合规稳健经营与资源高效配置，助力公司在规范有序的行业环境中实现良性发展。
6.完善薪酬管理制度，强化人才支撑。严格落实《上市公司治理准则》相关要求，结合行业薪酬水平与公司经营实际，制定科学合理、合规规范的薪酬管理制度。明确薪酬管理组织机构与职责，建立以岗位价值为基础、以绩效考核为导向的薪酬体系，完善薪酬动态调整机制与风险防控体系，吸引、留住核心人才，激发员工积极性与创造力，优化人力资源配置，为公司高质量发展提供坚实人才保障。
(四)可能面对的风险
1.宏观政策与市场波动风险
房地产行业长期存在供需结构性矛盾，国家及地方层面的房地产调控政策处于动态调整中，涉及限购限售、信贷支持、土地供应等多个维度，可能对公司项目开发节奏、销售去化效率及收益预期产生阶段性影响。同时，宏观经济波动也可能间接影响市场购房需求，进一步加剧经营不确定性。公司将强化政策前瞻研究与市场研判，动态优化区域布局与产品结构，聚焦市场真实需求，提升经营韧性与抗风险能力。
2.融资渠道与流动性风险
作为中小型房地产企业，公司融资工具相对单一，融资渠道拓展难度较大，融资成本控制面临较高压力。若市场流动性收紧、融资环境恶化，可能导致资金筹措困难，影响项目开发进度及正常经营运转。未来，公司将多措并举保障资金链安全，加快现有项目销售回款速度，积极探索资产证券化等创新融资模式，拓展与政策性银行的合作渠道，优化融资结构、降低融资成本。
3.区域市场竞争加剧风险
核心布局城市中头部企业在资金、品牌、资源集聚等方面优势显著，市场竞争激烈，可能挤压公司现有市场份额。公司将深化属地化运营能力，深耕核心布局区域，依托项目品质口碑与精细化服务，打造差异化竞争优势，巩固区域市场地位。
4.项目开发与运营风险
土地成本较高、销售周期延长等因素可能影响项目盈利水平。此外，项目开发过程中涉及的设计、施工、供应链管理等多个环节，若管控不当，可能出现工期延误、成本超支、质量安全等问题。公司将完善项目全周期成本管控体系，强化供应链协同与成本精细化管理，严格把控开发节点、工程质量及安全生产标准，提升项目运营效率。
5.建筑施工合规与安全风险
建筑施工行业对施工安全、环保排放、工程质量的监管标准持续趋严，且施工环节涉及深基坑、高支模等高危作业，若公司建筑施工业务出现现场管理疏漏、操作不规范，可能引发安全事故、环保违规或质量问题，导致项目停工、行政处罚、经济赔偿及品牌声誉受损。公司将健全建筑施工安全管控体系，严格落实环保与质量标准，加强施工人员安全培训与现场监管，防范各类施工合规及安全风险。
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