一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　根据中国证监会《上市公司行业分类指引》，公司所属行业为房地产业，主营业务为物业服务、商业管理及酒店运营管理。　　（一）物业服务行业　　中指研究院监测数据显示，2026年上半年全国物业服务行业物业招标信息19.70万条，同比增长9.47%，招投标市场活跃度提升为物业企业提供丰富的拓展窗口。上海、杭州、北京、成都、南京、重庆等城市创新推进老旧小区“团购物业”与“连片治理”模式，激活存量住宅价值的同时为物业服务企业提供新增长渠道，办公及产业园物业IFM服务需求旺盛，物业服务企业同步加速渗透城市服务市场。　　政策红利持续释放，“十五五”规划纲要首次将物... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　根据中国证监会《上市公司行业分类指引》，公司所属行业为房地产业，主营业务为物业服务、商业管理及酒店运营管理。
　　（一）物业服务行业
　　中指研究院监测数据显示，2026年上半年全国物业服务行业物业招标信息19.70万条，同比增长9.47%，招投标市场活跃度提升为物业企业提供丰富的拓展窗口。上海、杭州、北京、成都、南京、重庆等城市创新推进老旧小区“团购物业”与“连片治理”模式，激活存量住宅价值的同时为物业服务企业提供新增长渠道，办公及产业园物业IFM服务需求旺盛，物业服务企业同步加速渗透城市服务市场。
　　政策红利持续释放，“十五五”规划纲要首次将物业纳入国家级规划，定位为“住房制度核心环节”与“生活性服务业重点”，确立行业民生基础地位。国务院印发我国首个城市更新五年专项规划——《城市更新“十五五”规划》提出，加强物业服务市场监管，推动“物业服务进家庭”，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托育、家政、文化、健康、助残等领域延伸。随着《住房公积金管理条例》修订，首次将“支付自住住房物业费”纳入法定提取情形，各地差异化探索公积金提取额度及便利度，利好物业服务企业收缴率。
　　（二）商业管理行业
　　2026年上半年，国家统计局数据显示，全国社会消费商品零售总额同比增长1.3%，其中商品零售额同比增长1.1%。业态融合和模式创新有效推动消费市场扩容提质，零售企业积极推进数字化、融合化转型。据赢商大数据不完全统计数据，全国开业集中式商业（购物中心、独立百货、文旅商业、商业街、创意产业园）149个，商业体量约868.97万平方米。其中，存量改造再开业项目共40个，占比超26%。新开项目主要聚焦社区型、主题型的中小型项目，“购物中心社区化”及体验型商业正成为行业趋势，行业聚焦高质量发展，主动退出低效低质项目，从追求规模转向注重经营质量。
　　国务院正式批复《扩大消费“十五五”规划》，规划以提升居民消费率为核心目标，统筹商品与服务消费，多层面构建消费长效增长机制。提出到2030年全社会消费品零售总额达到60万亿元左右的目标，部署了28条重点任务举措，将服务消费置于突出位置，并提出了促进高质量充分就业、多渠道促进居民增收、完善社会保障政策等提高消费能力的具体举措。
　　（三）酒店运营行业
　　文化和旅游部发布数据显示，2026年上半年国内居民出游人次34.63亿，同比增长5.4%，国内居民出游总花费3.21万亿元，同比增长2.0%。根据迈点研究院不完全统计，上半年新开业酒店3500+家，新增客房总量31.6万间，其中奢华酒店占比0.9%。国内酒店市场呈现显著分化格局，豪华、高端酒店受益入境游量价齐升。
　　《旅游强国建设“十五五”规划》将旅游业提升为国家战略性支柱产业，推动住宿业提升软硬件的品位与格调。《扩大消费“十五五”规划》将服务消费提质惠民作为重点，明确“促进住宿业高质量发展”，另随入境游、休假制度优化及各地促消费政策实施，为酒店业提供广阔的增量预期。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　2026年是“十五五”规划开局起步的关键之年，公司致力于成为中国领先的文旅商资产运营服务商，构建了“2+1+3”协同业务布局，即以物业服务与商业管理为两大主业根基，依托现有酒店业务深耕文旅服务增长极，并前瞻性布局康养服务、会展服务及公共服务三大特色领域。截至2026年6月30日，公司资产总额89.96亿元，负债总额降至72.75亿元，资产负债率降至80.87%，公司归母净资产11.01亿元，归母净利润0.68亿元。
　　（一）物业服务
　　公司物管板块业务类型涵盖住宅物业服务、商写物业服务、营销案场特约服务、食堂运营、园林绿化管养、产业园区服务、高校服务、企事业单位物业服务等。2026年上半年，物管公司坚持“内生增长+外延扩张”并重，一是完成公司控股股东体系内相关物业业务整合或提供服务。二是持续加强市场化外拓，积极开拓公建业务赛道。实现签约面积净增加162.17万平方米，截至2026年6月30日，签约面积共计1,243.43万平方米。
　　2026年上半年，围绕客户全生活场景、全服务周期核心需求，以社区商业、到家服务、餐饮服务、资产经营为核心抓手，持续优化“基础物业服务+多元增值服务”双轮驱动的发展格局；聚焦服务质量提升核心目标，2026年上半年各在管项目团队深耕现场基础物业服务，重点落实园区环境提质美化、公共设施常态化运维、全域安全风险管控、管网排水升级改造等专项工作；依托精细化、体系化的运营管理手段持续打磨物业服务品质，筑牢社区安全防线，稳步提升业主居住获得感、安全感与居住满意度。荣获“2026中国物业服务综合实力百强企业”“2026中国物业品牌影响力百强企业”“2026中国住宅物业服务企业TOP30”等多项荣誉。
　　（二）商业管理
　　截至2026年6月30日，公司运营管理大型购物中心及其他商业项目共20个（含代管项目），主要分布于杭州、宁波、台州、广州、昆明、成都等城市，签约面积246.57万平方米，其中：自持项目3个，受托管理关联方项目14个，受托管理第三方项目3个。
　　2026年上半年，公司商管板块持续优化业务结构，扎实落地项目分级标准，稳步提升商业运营规范化、品牌化水平，整体运营质效持续向好。聚焦存量项目提质升级，围绕消费体验优化，加大首店资源引入与业态调改力度，有效激活商业活力。in99、临平、苍南、哈尔滨等重点项目累计引进区域及城市首店50个，经营面积超11000平方米，整体销售额同比企稳回升、实现正向增长。临平项目强化企划活动引流，依托周年店庆营销造势，单日客流达15.6万人次，创下历史新高；in99购物中心持续迭代空间场景，于2026年1月16日完成ing巷升级开街，优化街区动线、提升通达性与消费观感，累计客流506.34万人次，同比增长9.81%。ing巷改造设计方案及案例先后斩获成都市原创方案设计园林景观类二等奖、CSVB年度场景营造设计铜奖，同时入选成都商业典型案例，摘得年度领军企业、“三新”消费案例、创新人气活动、公益贡献案例四项大奖，行业影响力持续攀升。
　　（三）酒店运营
　　公司已于2026年4月底完成下属大理英迪格酒店的挂牌转让，截至2026年6月30日，公司下属运营酒店为成都华尔道夫酒店，酒店配备客房289间。2026年上半年，成都华尔道夫酒店深耕外事接待业务优势，依托本地入境商旅客流回暖，承接涉外高端客源，推出会员体系、长住套餐，持续巩固住宿板块业绩贡献；创新套餐联名、跨界引流，拓展多元消费场景。荣获第17届Voyage酒店大奖年度精选奢华酒店及漫旅中国·旅行奖2025中国百佳酒店奖项。

　　三、报告期内核心竞争力分析
　　（一）企业文化优势
　　“十五五”开局，公司秉持“用心做事”的核心价值观，致力于成为中国领先的文旅商资产运营服务商，践行让每一处资产持续增值、为客户创造有温度的空间和有记忆的体验、推动区域文旅商融合发展的使命。持续构建战略导向、结果导向型企业文化。通过价值观引领、制度约束与长效激励机制，将服务理念深植日常经营的全过程和各环节，为公司愿景及使命的实现提供不竭动力。
　　（二）资源禀赋优势
　　公司通过多年的服务运营积累，已在物业服务、商业管理及酒店运营等方面具备了一定的资源禀赋优势。
　　在物业服务方面，合约规模达1,243.43万平方米，服务业态已涵盖住宅、商办、公建、食堂等诸多领域，业务辐射国内多个省市。下属物管公司精细化运营水平不断提高，多元经营业务得到长足发展，科技赋能成效显现，企业管理效率、客户满意度及市场影响力持续提升。
　　在商业管理方面，业务布局广州、杭州、宁波、台州、昆明等一二线城市，通过整合品牌资源，推广协同、资源共享，有机融合了购物中心、街区商业及特色商街等多种业态，运营“茶马花街”“云泰PARK”等品牌序列。
　　在酒店运营方面，公司下属成都华尔道夫酒店位居成都高新区核心地段，依托成熟完善的运营管理模式，精准贴合市场消费需求，品牌口碑与综合服务实力持续增强，入住率和平均客房单价常年保持稳定，稳固成都奢华酒店市场的领先地位。
　　（三）协同发展优势
　　公司轻资产运营业务涵盖了物业服务、商业管理及酒店运营，拥有较大规模的客户群体，在数字化平台支持下，以“跨场景消费者画像”为基础，促进各板块之间业务协同，公司下属物管公司及商管公司通过外部合作和自主研发相结合的方式，持续升级迭代智慧物业运营管理信息系统及智能商业运营管理系统，实现跨业务流程贯通，为公司精细化运营提供坚实的数字化平台支持。
　　（四）组织管理优势
　　紧扣战略转型与行业变革趋势，持续优化本部及下属公司组织架构，完善管理制度与工作流程；围绕关键岗位精准打磨人才画像，推行编制动态管理，实现人力资源精准配置与有序流动，推动各类资源向价值创造一线集聚、倾斜，全面激活组织运营效能与核心竞争力。坚持底线思维，着力防范化解经营风险，完善以风险管理为导向，以合规管理为重点，以内部控制为支撑的“三位一体”风险内控合规管理体系。
　　（五）国资背景优势
　　依托省委、省政府有力支持，可借助控股股东在文旅、医疗、会展、地产、教育领域的优质资源，不断深化产业合力和资源整合，以创新思维叠加国企背景优势，充分发挥资本市场运作优势，助力公司轻资产战略转型。

　　四、可能面对的风险
　　1.外部风险
　　物业服务及商业管理市场竞争愈加激烈，行业营收与利润增速趋缓。公司在快速提升自身服务与管理能力、扩大品牌影响力的同时，还需根据项目实际情况及时调整经营策略，使得公司在未来激烈的市场竞争中处于有利地位。
　　2.内部风险
　　公司目前正处在轻资产战略转型的关键时期，物业服务、商业管理等轻资产运营业务在激烈的行业竞争中，还需不断加强自身能力建设，创新管理模式，提升市场竞争力及抗风险能力。项目历史遗留问题的化解，低效无效资产的处置，以及在战略转型过程中资源、人才队伍、管控、协调机制等，都会影响公司战略转型的达成。另外，若参股公司经营不善，将在一定程度上对公司产生负面影响。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的业务情况　　2025年是“十四五”规划的收官之年，公司聚焦“城市综合服务运营商”战略目标，持续推进业务结构调整、优化管理效能、提升服务质量。截至2025年12月31日，公司资产总额96.91亿元，负债总额降至79.47亿元，资产负债率82.01%，公司归母净资产10.33亿元，扣除非经常性损益后归母净利润-3.15亿元。　　（一）城市综合服务业务发展情况　　1.物业服务　　公司物管板块业务类型涵盖住宅物业服务、商写物业服务、营销案场特约服务、食堂运营、园林绿化管养、产业园区服务、高校服务、医院服务、企事业单位物业服务等。报告期内，物管公司加快由传统物业向综合性物业服务... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的业务情况
　　2025年是“十四五”规划的收官之年，公司聚焦“城市综合服务运营商”战略目标，持续推进业务结构调整、优化管理效能、提升服务质量。截至2025年12月31日，公司资产总额96.91亿元，负债总额降至79.47亿元，资产负债率82.01%，公司归母净资产10.33亿元，扣除非经常性损益后归母净利润-3.15亿元。
　　（一）城市综合服务业务发展情况
　　1.物业服务
　　公司物管板块业务类型涵盖住宅物业服务、商写物业服务、营销案场特约服务、食堂运营、园林绿化管养、产业园区服务、高校服务、医院服务、企事业单位物业服务等。报告期内，物管公司加快由传统物业向综合性物业服务商转型，聚焦规模扩张与业务拓展，非住物业管理面积同步增长，第三方项目面积占比稳步提升，截至2025年12月31日，签约面积达1,081.26万㎡，新增签约面积231.85万㎡，与上年同期相比增长27.3%。
　　报告期内，物管公司持续加快孵化业务发展，促进多元增值服务业务稳步提升。焕新上线“云城臻选”线上商城，品类扩容至4000+，依托运营模式创新，销售额稳步上升；积极承接试点社区商业，探索社群服务运营新模式；布局家政保洁技能实训等增值业务，餐饮板块持续提升管理能力、增加服务品类。
　　物管公司始终聚焦服务质量提升核心目标，全面推进品牌建设与标准化服务体系迭代升级，通过多措并举构建品质服务体系，持续提升服务效能与客户体验。物管公司在管的融城春晓项目荣登中国物业管理协会“住宅小区物业服务质量提升”案例榜单。物管公司在破解开放式、多元化复杂小区治理难题上的探索实践获得行业高度认可，为同类社区提供了可借鉴的“云城经验”。荣获“中国物业服务综合实力百强第88名”“2025年中国物业高品质服务力百强企业”“2025昆明住宅物业十大品牌物业服务企业”等10余项荣誉。
　　2.商业管理
　　截至2025年12月31日，公司运营管理大型购物中心及其他商业项目共20个（含筹备项目），主要分布于杭州、宁波、台州、广州、昆明、成都等城市，签约面积256.67万㎡，其中：自持项目3个，受托管理关联方项目13个，受托管理第三方项目4个。
　　公司商管板块围绕提质效、强品牌、优模式开展，通过业态品牌优化、商户分级管理、会员体系迭代、营销模式创新等举措，实现商业价值与运营效能的双重提升。通过构建客户画像，精细化分层营销，提升服务体验。下属云泰商管全年策划活动超1,000场，客流突破1.25亿人次，积分会员数环比增长15%。in99购物中心以“峡谷-商业艺术馆”为核心理念完成ing巷改造，呈现「公园」+「街区」+「盒子」的复合商业形态，构建“户外+宠物+餐饮”业态结构，ing巷开街以来，客流比2025年同期增加8%，项目持续向高品质生活方式社交场演进的多元户外生活方式迈进。成都银城全年新增会员13万，总量突破130万。ing巷荣获“商业地产志”颁发的2025年度年度场景营造设计大奖铜奖，in99购物中心荣获THEBANGMEDIA、GOGOMedia、成都零售商协会分别颁发的“2025年度潮流时尚购物中心”“2025年度潮奢商业地标”及“2024年年度社会价值贡献奖”等行业殊荣，云南茶马花街运营团队荣获赢商网授予的《2025年度中国购物中心百支优秀运营项目团队》及云南文商旅示范项目，并受到荣誉表彰。
　　3.酒店运营
　　公司旗下管理运营的酒店，共配备房间数544间。
　　报告期内，酒店板块围绕提升客房收入、增加餐饮收入，差异化运营提质增效。其中，成都华尔道夫酒店入住率和平均客房单价保持稳定，持续巩固外事接待业务优势，全年涉外接待较去年同期增长约39%；餐饮业务提升成效显著，下辖“运-中餐厅”成功入选成都米其林指南，麒麟酒吧荣获2025年《福布斯旅游指南》全球58家最佳酒店酒吧大奖，全年餐饮收入同比增长约10%；紧扣“大文化、大IP”发展理念，深化跨界品牌合作，联合成都博物馆、联名ROSEONLY和MIKIHOUSE等，推出多款系列产品，助力业绩增长，进一步稳固在成都高端酒店市场的领先地位。大理英迪格酒店通过加强营销、灵活调整房价等措施，入住率有所提升。大理英迪格酒店打造的甲马拓印、白族三道茶等非遗文化体验活动，赢得了广泛好评，成功斩获“携程口碑榜—2025年中国50美景酒店”、“2025大众点评必住榜”等行业重要奖项。
　　（二）聚力攻坚重点难点，持续盘活存量资产
　　报告期内，公司加大债权清收力度，多措并举实现多笔债权款项回收。同时，加快低效资产处置，有序推进股权转让，促进资源优化配置。地产板块紧扣库存去化、存量盘活要求，在分类施策、精准发力上统筹攻坚，联动项目周边酒店资源，加速库存去化。通过以房抵债方式收回股权转让尾款，在化解部分历史遗留问题上取得阶段性成效。
　　（三）业务创新与数字化建设成效显著
　　为适应市场变化，物业板块焕新上线“云城臻选”线上商城，品类持续扩容，依托运营模式创新，销售额稳步上升；持续完善智慧物业运营管理系统，智慧工单系统实现服务响应提速，及时响应业主诉求，推进业财一体化系统深度融合，提速智慧物业建设，落地机房智控、智能安防等数智应用场景。商业运营板块自主研发人才评测、资产管理、商场物管三大核心系统，完成21项系统功能优化，打通数据壁垒，提升业务协同效率；创新应用AI周界报警系统，累计处置有效报警200余次，完善夜间安全防控体系。深化数据治理，优化会员与经营多维分析体系，为精准运营与科学决策提供有力支撑。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　根据中国证监会《上市公司行业分类指引》，公司所属行业为房地产业，主营业务为物业服务、商业运营及酒店运营管理。
　　（一）物业服务行业
　　1．行业现状
　　中指研究院数据显示，截至2025年底，全国物业管理行业总管理面积预计达330亿平方米，到2030年将进一步增至近400亿平方米。2025年上半年，62家上市物企在管总面积78.73亿平方米，同比增长0.68%。行业正逐步从增量市场转向存量市场，高质量发展成为主旋律。与此同时，物业服务边界不断延伸，从基础“四保”服务向社区增值服务、城市服务、设施管理等领域拓展，行业整体从劳动密集型向管理精细化、服务多元化转型。
　　2．行业挑战
　　业主对服务质量的要求日益提高，服务标准与收费水平的匹配度成为行业普遍关注的问题。根据中指研究院《2025中国物业服务价格指数研究报告》显示，南昌、武汉、重庆等多个城市物业费均价同比出现下降。与此同时，企业物业费收缴难度加大，物业服务百强企业的物业费收缴率持续下滑。在行业竞争加剧的环境下，“优价”与“提质”的并行推进已是行业生存法则，高性价比正成为物业企业核心的竞争能力。
　　物业企业“增收不增利”现象普遍。根据中指研究院《2025中国物业管理行业市场总结&2026趋势展望》显示，2025上半年，上市企业毛利润均值为4.88亿元，较2024上半年同比下滑2.56%，近三年均呈现小幅下降的趋势。人工成本、能源费用及设施维护支出持续上涨，叠加部分地区物业费调价机制不畅，企业盈利空间受到挤压。
　　3．行业机遇
　　2025年中央城市工作会议明确城市发展从“增量模式”向“存量提质”转型，建设“创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市”。《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》提出实施“物业服务质量提升行动”。商务部等9部门2025年9月发布通知，推动“物业服务+生活服务”向养老、托育、家政、餐饮等领域延伸。上海、嘉定等地已启动“物业+养老”服务试点，百强物企中逾70%已进入医院服务领域，产业园区、城市服务等新兴赛道持续拓展。随着城市更新、老旧小区改造、保障性住房管理等领域释放增量空间；社区养老、托幼、家政服务等“物业+”模式逐步落地。
　　此外，数字化转型加速，智慧物业、大数据运营成为降本增效、提升服务体验的重要抓手，具备资源整合能力与品牌优势的企业有望在存量竞争时代实现高质量发展。
　　（二）商业管理行业
　　1．行业现状
　　截至2025年末，全国购物中心存量超6000个，商业建筑面积约5.5亿平方米，行业已全面进入存量运营时代。随着新增供应放缓，存量项目改造与运营提效成为主旋律。头部商业运营服务商加速轻资产扩张，具备全链条运营能力、品牌资源及数字化基础的企业市场份额不断扩大。
　　特色化、精细化运营助推行业可持续发展。体验式业态深度进化，构筑线下空间的独特吸引力。多元化、强体验的业态布局已成为引流的关键。除潮玩、主题零售等新零售模式外，沉浸式艺术展、跨界复合型书店、室内运动探险场馆等深度体验业态的兴起，成功将购物中心从传统消费场所转变为满足社交、娱乐、教育等复合需求的目的地，从而对抗了线上渠道的冲击。同时，头部购物中心正加速通过大数据分析消费者画像，并利用会员系统、移动支付等手段实现精准营销与服务。这种精细化运营能力不仅提升了招商、营销和物业管理的效率，更能通过个性化触达与增值服务，构建长期的客户关系，从“运营场地”转向“运营人群”，实现可持续经营。
　　2．行业挑战
　　商业运营面临多重挑战。一方面，人工、能源等成本持续上涨，叠加消费市场复苏节奏不确定性，利润空间承压。另一方面，实体零售精细化运营能力亟待提升，数据驱动薄弱、全渠道整合不足、流程管理粗放等问题普遍存在，部分商业项目在服务细节、用户运营等方面仍有较大改进空间。
　　3．行业机遇
　　政策层面，商务部等5部门2025年10月印发《城市商业提质行动方案》，明确推动步行街（商圈）高质量发展，开展全国示范步行街（商圈）创建，推进现有商业设施改造和业态升级。方案强调新兴技术赋能，加强人工智能、物联网、云计算等技术集成应用，完善城市商圈大数据平台，推广智能导引、精准营销、云上购物、沉浸体验等智慧商业新模式。行业层面，即时零售、社区商业、奥特莱斯等细分赛道持续拓展，具备强运营能力和品牌资源的企业有望在存量竞争时代持续提升市场份额。
　　（三）酒店运营行业
　　1．行业现状
　　酒店规模稳步增长，中高端酒店发展较快。根据中国饭店协会发布的《2026年中国酒店集团及品牌发展报告》，截至2025年底，中国连锁酒店家数共10.63万家，同比增长14.3%，客房总规模近783.18万间，同比增长10.74%，酒店规模稳步增长。我国连锁酒店市场中，头部企业增长较快。截至2025年底，我国规模前50家酒店集团营业客房总数同比增长约55万间，增幅为10.23%；中端品牌酒店客房总数同比增长10.91%。
　　2．行业挑战
　　行业集中度与连锁酒店渗透率不断提升，行业竞争加剧。根据中国饭店协会发布的《2026年中国酒店集团及品牌发展报告》，截至2025年底，中国前十家酒店集团客房总数近465万间，在连锁酒店市场占有率达59.38%。
　　截至2025年底，按酒店客房数量计算，中国酒店市场的连锁化率达到41.8%。头部集团正通过“缩减单店规模、降低投资门槛、强化本地化服务”加速渗透，未来竞争焦点将从“开店速度”转向“单店盈利模型与在地化运营能力”。
　　3．行业机遇
　　2025年10月，商务部等9部门联合印发《关于促进住宿业高质量发展的指导意见》，明确推动住宿业品质化、智慧化、融合化、绿色化、国际化发展，培育中高端酒店品牌，支持存量改造与城市更新结合，鼓励“人工智能+酒店”建设。业态创新方面，“住宿+X”模式加速拓展，健康旅居、文化主题酒店、电竞酒店等多元业态蓬勃发展，酒店正从单一住宿功能向综合体验平台转型。科技赋能方面，AI技术逐步渗透智能预订、动态定价、服务机器人等环节，部分企业通过数字化运营提升人效与客户体验。资产盘活层面，酒店REITs与CMBS等金融工具持续发展，截至2025年9月，国内酒店资产证券化产品累计发行规模达1,168亿元，为存量酒店资产提供新的退出与价值发现路径。
　　三、经营情况讨论与分析
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　（一）企业文化优势
　　十四五期间，公司锚定“城市综合服务运营商”的战略转型目标，秉持“用心做事”的企业价值观、“客户至上，追求卓越”的服务理念，践行“让您人生之旅健康幸福”的使命担当，构建战略导向、结果导向型企业文化。通过价值观引领、制度约束与长效激励机制，将服务理念深植日常经营的全过程和各环节，为公司战略转型发展提供不竭动力。
　　（二）资源禀赋优势
　　公司通过多年的服务运营积累，已在物业服务、商业管理及酒店运营等方面具备了一定的资源禀赋优势。
　　在物业服务方面，合约规模达1,081.26万㎡，服务业态已涵盖住宅、商办、公建、食堂等诸多领域，业务辐射国内多个省市。下属物管公司精细化运营水平不断提高，多元经营业务得到长足发展，科技赋能成效显现，企业管理效率、客户满意度及市场影响力持续提升。
　　在商业管理方面，业务布局广州、杭州、宁波、台州、昆明等一二线城市，通过整合品牌资源，推广协同、资源共享，有机融合了购物中心、街区商业及特色商街等多种业态，运营“茶马花街”“云泰PARK”等品牌序列。
　　在酒店运营方面，整体运营成效突出，服务体系持续提质升级，细节管理精细规范，旅居服务体验不断优化。依托成熟完善的运营管理模式，精准贴合市场消费需求，品牌口碑与综合服务实力持续增强。板块经营态势稳健向好，综合运营质量、服务品质位居区域同类型项目前列，整体市场表现优异，核心竞争优势突出，行业示范引领作用显著。
　　（三）协同发展优势
　　公司轻资产运营业务涵盖了物业管理、商业运营及酒店运营，拥有较大规模的客户群体，在数字化平台支持下，以“跨场景消费者画像”为基础，促进各板块之间业务协同，公司下属物管公司及商管公司通过外部合作和自主研发相结合的方式，不断升级迭代智慧物业运营管理信息系统及智能商业运营管理系统，实现跨业务流程贯通，为公司精细化运营提供坚实的数字化平台支持。
　　（四）组织管理优势
　　紧扣战略转型与行业变革趋势，持续优化本部及下属公司组织架构，完善管理制度与工作流程；围绕关键岗位精准打磨人才画像，推行编制动态管理，实现人力资源精准配置与有序流动，推动各类资源向价值创造一线集聚、倾斜，全面激活组织运营效能与核心竞争力。同时，公司在生产经营发展过程中坚持底线思维，着力防范化解经营风险，完善以风险管理为导向，以合规管理为重点，以内部控制为支撑的“三位一体”风险内控合规管理体系。
　　（五）国资背景优势
　　公司作为国企背景的上市公司，依托省委、省政府有力支持，可借助控股股东在文旅、医疗、会展、地产、教育领域的优质资源，不断深化产业合力和资源整合，以创新的思维叠加国企背景优势，充分发挥资本市场运作优势，助力公司轻资产战略转型。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　报告期内，公司实现营业收入17.54亿元，其中：商管及物业两项主要业务的营业收入11.57亿元，占比65.96%；归属于上市公司股东的净利润-28,500.15万元。主营业务毛利率31.81%，受部分商业管理项目收入下降影响，较2024年下降2.55个百分点。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　(二)公司发展战略
　　十五五期间，公司主动融入云南省“3815”战略发展目标，聚焦康旅集团“3510”行动计划，始终秉持“用心做事”的核心价值观，致力于成为中国领先的文旅商资产运营服务商。在使命践行层面，公司坚持从三个维度创造价值：对资产，让每一处资产持续增值；对客户，创造有温度的空间和有记忆的体验；对社会，推动区域文旅商融合发展。围绕这一战略定位，公司构建了“2+1+3”协同业务布局，即以物业服务与商业管理为两大主业根基，依托现有酒店业务深耕文旅服务增长极，并前瞻性布局康养服务、会展服务及公共服务三大特色领域，形成主辅联动、多元共进的资产运营服务生态，全面驱动资产价值提升与城市美好空间建设。
　　(三)经营计划
　　2026年，公司将持续聚焦主责主业，不断推进公司高质量发展。
　　一是抓好主营业务发展。物业服务板块抓实存量项目留存与增量拓展，对到期项目全力争取续约，积极参与市场化竞争，建立社区细分到家服务体系，精准满足业主日常需求，提升空间运营能力，通过租赁、合作经营等方式开展经营以实现多元创收。坚定以公建类项目为主的拓展思路，聚焦政府机关、企事业单位、商写项目等核心领域，主动对接后勤社会化改革需求，积极探索“资源置换”等创新模式，拓展城市公共业态服务，不断拓宽物业服务业务版图。商业管理板块以“存量激活+体验赋能”为核心的价值型发展路径，贯穿“体验优先”原则，通过精细化策略破解行业同质化、存量低效等痛点，打造差异化竞争优势。发展策略方面，加大招调改造升级投入，聚焦“满铺+特色”分类施策，集中资源深耕核心资产。华尔道夫酒店深化“尊享体验+文化赋能”战略，进一步提升外事接待能力，突出餐饮服务品质，持续深化文化主题IP运营与联名合作，巩固经营优势。
　　二是抓好营销工作统筹。围绕活动策划、渠道销售、数字化建设等工作，推动构建本部统筹规划、板块资源提供、企业内容输出、项目推广执行的营销管理格局，健全媒体宣传矩阵，助力提升地产销售、商业引流、物业多经收入及酒店入住率。
　　三是抓好资金统筹管理。围绕库存去化、债权清收、资产处置，做好预算管理、成本控制、资金调度，全力提升资金运营效率。针对金融债务，积极加强和金融机构的沟通与协商，筹备多种方案，妥善解决相关问题。
　　四是抓好人才队伍建设。进一步调整本部、物业服务板块、商业管理板块的组织架构和人员编制，以提升统筹管理能力、匹配具体业务落地实施需求。持续完善激励约束机制，积极探索构建市场化激励机制，拓展短期与长期相结合的多元化激励模式，严格落实末等调整和不胜任退出机制。坚持“内选+外引”相结合方式，持续优化人才梯队结构。
　　五是抓好安全生产管理。公司将巩固安全管理成果，夯实基层安全根基，组织一线从业人员参与职业资格及技能等级考评，全面提升员工安全素养与应急处置能力。严格落实安全生产投入主体责任，加快智慧安防建设，完善设备设施更新维保清单，筑牢运行安全防线。持续优化质量标准化管理体系，推动标准化提质升级；系统推进节能降碳，搭建智能管理平台实现环境管理数字化，提升绿色运营水平，以更高质量的安全与质效助力企业可持续发展。
　　(四)可能面对的风险
　　1.外部风险
　　物业服务及商业管理市场竞争愈加激烈，行业营收与利润增速趋缓。公司在快速提升自身服务与管理能力、扩大品牌影响力的同时，还需根据项目实际情况及时调整经营策略，使得公司在未来激烈的市场竞争中处于有利地位。
　　2.内部风险
　　公司目前正处在轻资产战略转型的关键时期，物业服务、商业管理等轻资产运营业务在激烈的行业竞争中，还需不断加强自身能力建设，创新管理模式，提升市场竞争力及抗风险能力。项目历史遗留问题的化解，低效无效资产的处置，以及在战略转型过程中资源、人才队伍、管控、协调机制等，都会影响公司战略转型的达成。另外，若参股公司经营不善，将在一定程度上对公司产生负面影响。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　（一）所属行业发展情况
　　1．物业管理行业
　　（1）行业现状
　　物业管理行业保持稳健发展，但市场规模增速有所放缓。克而瑞数据显示，2024年物业行业在管面积395.5亿平方米，同比增长3.4%。500强、百强及上市物企的在管面积的增速下滑。具体来看，2024年，500强物企在管面积为192.8亿平方米，同比增长5.1%，增速较2023年下降1.1%；百强物企和上市物企在管面积分别为138.2亿平方米和76.6亿平方米，增速分别为5.9%和6.3%，同比分别下降1.7%和5.7%。物企营收增速放缓至3.7%，但仍优于房企，基础物业服务“主... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　（一）所属行业发展情况
　　1．物业管理行业
　　（1）行业现状
　　物业管理行业保持稳健发展，但市场规模增速有所放缓。克而瑞数据显示，2024年物业行业在管面积395.5亿平方米，同比增长3.4%。500强、百强及上市物企的在管面积的增速下滑。具体来看，2024年，500强物企在管面积为192.8亿平方米，同比增长5.1%，增速较2023年下降1.1%；百强物企和上市物企在管面积分别为138.2亿平方米和76.6亿平方米，增速分别为5.9%和6.3%，同比分别下降1.7%和5.7%。物企营收增速放缓至3.7%，但仍优于房企，基础物业服务“主业”地位更加凸显，占比提升至75.3%。受管理规模增速放缓影响，2024年物业管理行业整体营收规模达到1.75万亿元，同比增长3.4%。500强、百强及上市物企的营收增速也进一步回落。具体来看，2024年，500强、百强、上市物企的营收总额分别为5,953.8亿元、4,189.8亿元和2,938.7亿元，同比分别增长4.0%、3.9%和3.7%，较2023年分别下降3.1%、4.0%和3.0%。
　　（2）行业挑战
　　增量市场持续萎缩。根据国家统计局公布数据，2025年上半年全国新建商品房销售面积45,851万平方米，同比下降3.5%。在增量市场持续收缩的宏观背景下，物业服务企业正面临存量竞争与增量突破的双重压力。如何通过“精准拓客-价值深耕-生态共生”的外拓策略闭环，构建“高效率、高质量、可持续”的市场竞争力，已成为物业企业突破行业增长瓶颈的核心命题。
　　（3）行业机遇
　　政策红利释放万亿级生活服务市场空间。2025年国务院《政府工作报告》提到“扩大健康、养老、托幼、家政等多元化服务供给”。住建部要求好房子需匹配好服务，如适老化、智能化设施改造和养老、托育、家政等生活服务配套提升。物业服务企业通过专业化服务提升居住品质，打造“好小区”标杆，例如优化能耗管理、完善安防系统等。进一步拓展社区健康管理、托幼托管等增值服务。结合绿色改造（如节能照明、充电桩）打造低碳消费场景，增强用户黏性。系列稳消费和改善流动性的政策将有利于物业管理公司社区增值服务业务的利润率和现金回款。行业竞争焦点转向智能化技术应用、增值服务生态构建以及精细化运营能力的比拼。
　　2．商业运营行业
　　（1）行业现状
　　消费市场强劲增长。国家统计局数据显示，2025年上半年社会消费品零售总额24.55万亿元，同比增长5.0%，这一增速较去年全年提升了1.5个百分点，最终消费支出对GDP增长的贡献率达到52%，充分体现了消费作为经济增长主引擎的关键地位。按零售业态分，限额以上零售业单位中便利店、超市、百货店、专业店、品牌专卖店零售额同比分别增长7.5%、5.4%、1.2%、6.4%、2.4%。全国网上零售额74,295亿元，同比增长8.5%。其中，实物商品网上零售额61,191亿元，增长6.0%，占社会消费品零售总额的比重为24.9%；在实物商品网上零售额中，吃类、穿类、用类商品分别增长15.7%、1.4%、5.3%。
　　据联商网零售研究中心统计，2025年上半年全国新开业的商业项目数量达119个（不含专业市场、家居商场、酒店及写字楼，商业建筑面积≥2万平方米），同比下滑9.2%。相比去年，虽然开业量有所下滑，但创新浓度上升，尤其是科技、绿色、文化、文旅等主题化商业成差异化核心。商业地产存量时代，更注重存量运营与精准定位，这使得近年来市场上存量改造商业的比例逐渐扩大。
　　（2）行业挑战
　　购物中心同质化竞争问题显著，多数项目在业态组合上仍以传统零售、大众餐饮与基础娱乐业态为主，缺乏基于区域消费特征的个性化配比，对客户缺乏吸引力，“千店一面”的市场困局加剧。
　　消费者的需求日益多样化、个性化和品质化，更加注重消费体验、品牌文化和社交互动，商业运营企业需更加及时洞察消费者需求的变化，不断创新产品和服务，提升消费体验。随着商业运营行业的不断发展，竞争愈发激烈，市场竞争呈现出多元化的态势，对商业运营企业自身运营能力、品牌影响力提升提出更高的要求。
　　（3）行业机遇消费市场提振作用逐步显现。今年以来，各级商务主管部门扎实推进提振消费专项行动，加力扩围实施消费品以旧换新，促进服务消费高质量发展，深入开展“购在中国”系列活动，大力提振消费，全方位扩大国内需求，消费市场保持平稳增长态势，为做强国内大循环、推动经济持续向好提供有力支撑。随着购物中心行业的成熟程度不断提升，行业进入存量时代，在每年新开业项目中，存量调改后再开业项目的占比不断提高。在2024年开业项目中，存量调改后再开业项目的占比为21.79%，随着目前开业节奏不断放缓，未来存量调改后再开业项目的占比将不断提升。商业运营管理企业在存量改造、体验式消费、数字化转型等领域涌现出新的增长机遇，为行业发展注入新活力。
　　3．酒店运营
　　（1）行业现状
　　据文化和旅游部发布数据显示，2025年上半年，国内居民出游人次32.85亿，同比增长20.6%。国内居民出游花费3.15万亿元，同比增长15.2%。假日旅游拉动消费效应明显，元旦至端午五大节假日旅游市场持续繁荣，叠加“5·19中国旅游日”效应，推动旅游经济高开高走。酒店业作为文旅产业的重要组成部分，酒店供给规模持续扩容，据中国饭店协会发布的《2025中国酒店业发展报告》数据显示，截至2024年底中国酒店业门店数34.87万家、客房数1764万间均创历史新高。其中豪华五星级0.5万家，占比1.55%。
　　（2）行业挑战
　　中研普华《2025中国酒店投资白皮书》指出，领先企业平均运营8个以上品牌系列，覆盖从经济型到奢华的全谱系需求。国际集团凭借全球分销系统（GDS）维持70%以上的国际客源占比，本土企业则通过会员体系数字化改造将会员复购率提升至61%。国际品牌在高端市场依然占据主导，特别是在一线城市，入住率维持在65%-75%区间。酒店业的竞争已进入深水区，无论是国际品牌还是本土企业，都面临着增长模式转型的挑战，国际品牌需要平衡全球化标准与本土化适应的关系。
　　（3）行业机遇
　　不同城市展现出截然不同的发展动态与路径，杭州、成都等新一线城市快速追赶，县域市场爆发式增长的多层次发展格局。这种区域分化既是各地经济发展水平差异的体现，也反映了消费升级过程中的多元化需求。高端与奢华酒店聚焦“超高端客群”，通过“文化主题”“定制化服务”提升溢价能力。国际品牌加速本土化。


　　二、经营情况的讨论与分析
　　公司聚焦“城市综合服务运营商”战略转型目标，统筹经营业绩和服务能力提升，积极拓展业务，寻求业绩增长点。面对2025上半年市场环境和消费需求的深刻变革，公司立足项目自身特点，动态优化调整运营策略，有效确保整体业务的平衡健康发展。截至2025年6月30日，公司资产总额104.65亿元，负债总额降至84.16亿元，资产负债率降至80.42%，公司归母净资产12.8亿元，扣除非经常性损益后归母净利润-0.36亿元。
　　1．物业管理业务
　　公司物管板块业务类型涵盖住宅物业服务、商写物业服务、营销案场特约服务、食堂运营、园林绿化管养、产业园区、高校服务、企事业单位物业服务等，管理规模稳步增长；2025年上半年，新增签约项目4个，净增加管理面积206万平方米。截至2025年6月30日，签约面积共计1,053万平方米，业务规模较战略转型初期实现翻倍式增长。
　　2025年上半年，城投物业持续推动分级服务标准落地住宅项目15个、写字楼项目4个、营销案场2个。全面对标品牌序列标准，持续开展标准宣贯培训、设备设施提升改造及服务品质提升，完成各项目二季度品牌序列标准自评核验工作。云银城物业搭建信息管理平台，启用配送机器人实现社区最后100米无人配送、搭建消防设施智能监测系统、研发推广“云城臻选”线上平台以实现家政服务网络销售、综合运用智能工单系统实现任务自动派发与动态追踪，探索智慧物业赋能。
　　2．商业运营业务
　　截至2025年6月30日，公司运营管理大型购物中心及其他商业项目共19个，主要分布于杭州、宁波、台州、哈尔滨、昆明、成都等城市，签约面积250.76万平方米，其中：自持项目2个，受托管理关联方项目13个，受托管理第三方项目4个。下属云泰商管2025年全面深化推进品牌建设工作，持续推进“7+2”品牌体系建设“向成果转化”，推进各业务条线制度标准规范落地。选取苍南项目、临平项目打造品牌建设标杆范例，将品牌建设标准化机制延伸至在管项目，落地实施并不断优化、创新，持续提升项目精细运营管理品质。
　　面对消费下行、品牌开店计划缩减等市场局面，云泰商管不断提升品牌级次，丰富品牌矩阵，标杆品牌引进14家，区域首店进驻65家。精准营销带动项目影响力。苍南项目通过沉浸式IP系列活动“鲸动全城”逆势实现客流、销售双增长；哈尔滨项目携手知名运动品牌点燃“517·我要骑”骑行热潮；临平项目、北仑项目多品牌实现区域销售第一。
　　营销管理从单纯的“卖货场所”向“体验中心”、“社交中心”转型，建立会员体系，构建客户画像，精细化分层营销。在创新活动方式的基础上，更加强了自有内容平台的打造，做好内容营销，高效运营小红书抖音、视频号等，全天候分享生活方式、探店攻略、优惠信息、活动预告。
　　成都in99购物中心秉持创新理念，持续优化升级。2025年上半年，成都in99购物中心加快推进招商调改，积极洽谈各业态头部品牌，打造差异化竞争优势，新进和调改品牌超30个；营销方面上半年市场部围绕“抢占城市量级IP，开辟创新资源”展开活动铺排，品效合一，实现声量+销售的双丰收；同时重点开拓“粉丝经济”及“亲子机构合作”，有效提升客流及当日销售；在品牌合作板块，积极挖掘利用品牌资源，充分实现双向赋能联动引流。
　　3．酒店运营管理业务
　　截至2025年6月30日，公司旗下管理运营大理英迪格和成都华尔道夫2家酒店，共配备房间数544间。2025年上半年，大理英迪格酒店通过优化定价策略，保障入住率与房价的动态平衡。成都华尔道夫酒店调整宴会厅运营策略，餐饮收入显著提升。

　　三、报告期内核心竞争力分析
　　（一）企业文化优势
　　公司锚定“城市综合服务运营商”的战略转型目标，秉持“用心做事”的企业价值观、“客户至上，追求卓越”的服务理念，践行“让您人生之旅健康幸福”的使命担当，构建战略导向、结果导向型企业文化。通过价值观引领、制度约束与长效激励机制，将服务理念深植日常经营的全过程和各环节，为公司战略转型发展提供不竭动力。
　　（二）资源禀赋优势
　　公司通过多年的服务运营积累，已在物业管理、商业运营及酒店运营等方面具备了较强的资源禀赋优势。在物业管理方面，合约规模较公司转型之初已翻倍，服务业态已涵盖住宅、非住、公建、食堂等诸多领域，业务辐射国内多个省市。下属物管公司标准化服务水平不断提高，多元经营业务得到长足发展，科技赋能成效显现，企业管理效率、客户满意度及市场影响力持续提升。在商业运营方面，业务布局广州、杭州、宁波、台州、昆明等一二线城市，通过整合品牌资源，推广协同、资源共享，有机融合了购物中心、街区商业及特色商街等多种业态，独创“茶马花街”“云泰PARK”等品牌序列。经过多年的发展，公司培养和锻炼了一支专业化运营管理团队，具有较强招商运营能力，品牌资源库共计品牌7,270个，在营合作品牌1,924个。在酒店运营方面，公司下属成都华尔道夫酒店作为该品牌在国内布局的第3家酒店（全球第27家），跻身成都头部奢华酒店。公司下属大理英迪格酒店依托苍山洱海生态IP，以现代奢华的舒适环境、独树一帜的建筑设计风格，获得了携程2024年春节最受欢迎酒店、2024年亚洲100美景酒店奖、2024年大众点评必住榜。
　　（三）数智赋能优势为更好地服务客户，进一步提升运营效能，公司下属物管公司及商管公司通过外部合作和自主研发相结合的方式，不断升级迭代智慧物业运营管理信息系统及智能商业运营管理系统，实现跨业务流程贯通，为公司精细化运营提供坚实的数字化平台支持。
　　（四）组织管理优势
　　为适应行业变革与战略升级需求，公司聚焦核心业务轴心，系统推进物业、商业、地产公司的组织架构优化，构建“专业化”管理体系。通过精简层级、缩短决策链条、垂直穿透管理职能，实现前中后台一体化运作。同时依托智能管理系统，提升跨部门、公司协作效率，建立更加灵活高效的组织运行机制，为公司高质量发展提供强有力的组织保障。后续公司将持续深化组织赋能，推动全业务链协同升级，确保战略目标高效落地。
　　（五）规范运作优势
　　公司在生产经营发展过程中坚持底线思维，着力防范化解经营风险，坚持以风险管理为导向，以合规管理为重点，以内部控制为支撑的“三位一体”风险内控合规管理体系，切实维护保障全体股东的利益。
　　（六）协同发展优势
　　公司轻资产运营业务涵盖了物业管理、商业运营及酒店运营，拥有较大规模的客户群体，在数字化平台支持下，以“跨场景消费者画像”为基础，促进各板块之间业务协同。除此之外，公司始终坚持市场化发展道路，致力于协同一切有利于公司高质量发展的内外部资源，互利共赢，携手前进。
　　（七）国资背景优势
　　公司作为国企背景的上市公司，依托省委、省政府有力支持，可借助控股股东在景区、医院、展馆、地产、教育、环卫等领域的优质资源，不断深化产业合力和资源整合，以创新的思维叠加国企背景优势，充分发挥资本市场运作优势，助力公司轻资产战略转型。
　　四、可能面对的风险
　　1.外部风险
　　从外部看，物业管理与商业运营赛道已由增量竞争转入存量深耕，整体增速放缓，客户需求更加多元与精细；消费端复苏节奏仍显温和，商业项目必须动态调改业态、提升坪效与品牌黏性，才能在激烈的价格与服务比拼中守住并扩大市场份额。
　　2.内部风险
　　从内部看，公司正处于轻资产战略全面落地的关键期。一方面，需要继续提升管理效能、强化专业条线，加快高端人才的引进和培养，确保组织能力与战略目标精准匹配。另一方面，必须同步推进低效、非核心资产的出清，彻底解决历史遗留问题，并通过完善风控体系和加强对参控股公司的管理，降低潜在风险敞口，为转型轻装上阵、高效运行保驾护航。 收起▲