一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　公司作为临空型园区类上市公司，立足首都机场临空经济区，以园区开发建设为起点，依托园区建设发展建筑施工、产业载体租赁、物业管理、供热服务及投资业务，形成资源协同、效能一体的发展服务产业链。　　（一）报告期内公司所从事的主要业务、经营模式　　1.工业地产开发业务　　工业地产开发是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的产业载体总称，其功能涵盖了生产加工、行政管理、物流配送、商业服务、生活服务、科研活动、休闲活动等一切能产生经济效益的服务... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　公司作为临空型园区类上市公司，立足首都机场临空经济区，以园区开发建设为起点，依托园区建设发展建筑施工、产业载体租赁、物业管理、供热服务及投资业务，形成资源协同、效能一体的发展服务产业链。
　　（一）报告期内公司所从事的主要业务、经营模式
　　1.工业地产开发业务
　　工业地产开发是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的产业载体总称，其功能涵盖了生产加工、行政管理、物流配送、商业服务、生活服务、科研活动、休闲活动等一切能产生经济效益的服务。
　　2.建筑施工业务
　　公司的建筑工程施工业务以房屋、厂房的建筑施工为主，公司所属建筑工程施工企业天源建筑拥有建筑工程施工总承包壹级、建筑装修装饰工程专业承包壹级、市政公用工程施工总承包贰级、钢结构工程专业承包贰级、消防设施工程专业承包贰级、防水防腐保温工程专业承包贰级、电子与智能化工程专业承包贰级、施工劳务、特种工程（结构补强）专业承包等多项资质，涵盖多个领域，业务资质体系日趋完善。
　　3.产业载体运营业务
　　租赁业务的实施主体为公司本部及全资子公司天瑞置业，公司本部负责位于空港开发区A区、B区和北京天竺综合保税区内的产业载体出租经营；天瑞置业负责空港融慧园项目的产业载体出租经营。公司在物业租赁方面与众多业主和合作伙伴建立了长期稳定的合作关系，拥有丰富的产业载体和行业资源。
　　公司物业管理业务的实施主体为全资子公司天地物业，天地物业拥有一支经验丰富、专业过硬的团队，秉承客户至上的理念，采用先进的物业管理系统和技术手段，提高管理效率和服务质量，为客户提供高效、优质的服务。
　　4.供热服务业务
　　公司的供热服务业务的实施主体为天利动力以企业及居民供热服务为主，天利动力拥有市政公用工程施工总承包贰级、建筑机电安装工程专业承包贰级、施工劳务以及承压类特种设备安装、修理、改造（GC2、GB2）资质，且业务范围主要覆盖了顺义空港工业区A区、B区和天竺综合保税区，天利动力是该区唯一一家供暖公司，获得了北京市供热运行单位备案登记证。
　　（二）公司所处行业情况说明
　　我国产业园区运营行业全面进入存量博弈与价值重塑的决胜期。面对供需结构性失衡，市场加速出清，缺乏产业内核的传统园区面临淘汰，同时在政策引导下向数字化、绿色化、专业化加速升级，行业格局持续分化。
　　依据工信部、发改委于2025年9月印发的《工业园区高质量发展指引》，要引导工业园区特色化、集约化、数智化、绿色化、规范化发展，加快提质增效升级，为推进新型工业化、发展新质生产力提供有力支撑。《指引》明确要求编制园区产业发展规划，着力打造特色突出、优势明显、效益显著的主导产业；强调强化产业链式集聚，推动产业链上下游集聚发展；要求完善园区空间治理，优化空间布局，提升园区综合承载能力；提出培优园区企业主体，完善生产生活配套设施；并鼓励提高开放合作水平，推动园区间产业协作。
　　行业逻辑由“重开发”转向“重运营”，盈利模式经历根本性重构。依托“基地＋基金”模式的产业集群招商、资产证券化（REITs）及产业投资已成为主流打法。传统租金收入占比持续收缩，取而代之的是以供应链金融、技术转化为代表的专业化服务收益，以及通过股权投资分享企业成长红利的资本回报。运营机构正加速以空间运营向产业运营转型，构建“投融管退”闭环，以服务深度与投资广度确立核心竞争壁垒。
　　随着顺义区加快构建以新能源智能汽车、航空航天、第三代半导体、智能装备、医药健康五大高端制造业和航空服务、商务会展、产业金融、科技服务四大现代服务业为核心的“5＋4”现代化产业体系，以及北京首都国际机场临空经济区推出以航空服务为核心，以医药健康、临空智造、物流贸易、商务消费为支撑，着力构建“1+4”临空产业体系，区域经济发展已全面聚焦新质生产力与未来产业。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　报告期内，公司按照年初制定的年度经营计划，积极推动公司各项业务稳步、有序开展，实现营业收入37,259.81万元，实现利润总额-4,438.00万元，实现归属于上市公司股东的净利润-3,333.76万元；本报告期末，公司总资产274,001.06万元，归属于上市公司的股东权益84,782.01万元。与2025年半年度披露数据相比营业收入指标同比上升43.53%；利润总额同比减亏36.35%。与2025年末披露数据相比总资产指标上升1.76%；归属于上市公司的股东权益指标同比下降3.78%。
　　报告期内公司主要经营情况如下：
　　（一）贯彻落实内控体系，确保内控体系有效运行
　　报告期内，公司依据《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》等相关法律法规及规范性文件要求，持续健全公司治理体系，不断完善内控制度建设。公司积极落实上市公司治理专项行动，围绕专项行动的八大任务制定了《董事和高级管理人员薪酬管理制度》确立效率与公平并重、激励与约束结合、分类分级管理的薪酬导向，并完善薪酬追索扣回机制，全面压实董监高履职责任。同时，公司制定《未来三年（2026年—2028年）股东回报规划》，优化利润分配政策，构建科学、持续、稳定的分红决策与监督机制，切实保障投资者合法权益。此外，公司编制2026年度“提质增效重回报”行动方案，围绕提升经营效率、优化资产质量及强化投资者回报等维度，明确阶段性目标与实施路径，为公司运营质量与价值创造能力的持续提升提供坚实指引。
　　报告期内，公司严格按照内控规范制度及流程要求，对公司的工作流程及工作方式进行了全面梳理，深入各部门及各分子公司，对内控体系的各项制度进行了严格检查，确保公司在实施重大事项前的决策、审批手续的办理，关联交易的管理，以及报批事项的审批均能得到有效保障。公司持续深化2025年度制度修订成果落地，30余项内部制度得到全面执行，取消监事会后的治理架构运行平稳，审计委员会监督职能有效发挥。内控体系的不断完善，不仅为公司经营管理提供了清晰规范、高效协同的工作指引，更在梳理完善公司内部关系、提升工作效率、强化风险防控等领域发挥了重要支撑作用。未来，公司将持续深化内控体系的建设与完善，结合公司业务结构调整及市场环境变化，动态优化内控流程，为公司高质量发展提供坚实的制度保障。
　　（二）扎实推进各项业务开展
　　1.产业园区开发运营业务
　　报告期内，产业园区开发业务围绕园区规划、工程建设、招商运营、物业管理全链条推进。公司精准对接临空区域产业政策，完成闲置地块的前期调研、规划设计工作；招商端聚焦生物医药、高端制造、智能制造等主导产业，构建链接政务机构及企业成长需求的综合运营服务平台。同时完善园区物业服务、基础设施运维与产业配套服务，强化成本管控与风险防范。
　　在资产运营方面，公司自持产业载体可出租面积约23.85万平方米（不含融慧园项目），出租率稳健保持在70%左右。全资子公司天瑞置业融慧园已成功出租6栋楼宇，面积约2.43万平方米。针对其他存量资产，公司正积极探索多元化路径，力求加速释放资产价值。在物业服务方面，公司整体物业服务面积已拓展至48.23万平方米。在特色园区建设方面，公司着力打造的顺义（空港）生物医药科技产业园创新中心招商工作正扎实推进。该园区通过建设高标准B+A级洁净实验室及共享空间，不仅为生物医药产业集群发展筑牢了基础支撑，更为公司从传统工业地产向科技研发型产业升级提供了平台基础。
　　2.供热服务业务
　　面对供热市场新机遇，天利动力贯彻“稳存量、拓增量”策略，多措并举推动业务提质增效。在运营端，依托智慧供热系统，结合天气与需求对核心参数进行精准调控，实现按需供热与能源高效利用；同时强化精细化管理，严控中介及财务费用，实现营业与管理费用双降。在拓展端，不仅全力保障国门保障房集体宿舍等重点民生项目，还与入区企业建立常态化对接机制，提前锁定蒸汽业务接驳节点。上述举措有效提升了公司供热业务的运营规模与抗风险能力。
　　3.建筑施工业务
　　报告期内，受房地产行业深度调整、市场需求持续收缩及行业周期下行等多重因素叠加影响，建筑施工领域竞争日趋白热化，利润空间受到进一步挤压。面对严峻复杂的外部环境，公司控股子公司天源建筑坚持“稳字当头、进中提质”的经营方针，主动识变应变，强化生产经营基本盘。稳步推进北京中德产业园高端智能装备制造标准厂房施工项目、清华大学国家重点实验室施工项目等区重点工程。市场开拓方面，聚焦有流动性保障的优质客户与重点项目，重点跟踪区级优质项目。在成本核算方面，公司与天源建筑全面深化成本控制精细化管理，构建“标前预测—责任成本—目标成本—实际成本”的层层约束体系，将成本控制从“事后核算”转变为“事前规划、事中管控”。通过上述举措，全方位严控成本支出，切实提升项目盈利水平与抗风险能力，确保公司在行业调整期行稳致远。

　　三、报告期内核心竞争力分析
　　公司作为北京市顺义区区属国有控股上市公司，深度扎根首都机场临空经济区，依托区域扎实稳固的产业基础与突出的区位优势，形成了较强的资源整合能力与产业集聚效应。公司立足区域发展大局，精准定位为政府需求服务商、区域经济供应商、园区发展运营商。依托临空经济区开放平台与高端产业集聚优势，公司已构建“工业地产开发—建筑工程施工—产业载体租赁与管理—园区供热服务”全链条闭环体系，各业务板块协同联动、高效赋能，形成显著的产业链协同优势，全面推进产业投资、产业服务、产业运营一体化布局。公司自有的产业载体分布在综合保税区、空港开发区A区、B区重点产业服务区域，载体类型丰富，包含海关监管库、多功能库房、标准化厂房、配套公寓、企业独栋等，可满足产业不同需求。此外，公司前期将原MAX-B研发楼打造的顺义（空港）生物医药科技产业园创新中心在2026年上半年持续发挥效能，以专业化、高品质载体承接生物医药、医疗器械新兴领域企业集聚，进一步巩固了以生物医药为特色的产业园区优势。

　　四、可能面对的风险
　　1.宏观环境及政策风险
　　2026年宏观经济整体稳定向好，但房地产行业持续承压，公司产业地产、房屋租赁、建筑施工等业务与宏观经济、区域经济及行业政策高度相关。市场需求下降，行业竞争激烈，对公司主营业务持续稳定发展产生不利影响。公司将持续跟踪宏观经济与政策变化，灵活调整经营策略，积极应对市场波动。
　　2.原材料及劳务价格波动风险
　　公司房地产开发、建筑工程施工业务成本受钢材、水泥等主要原材料及劳务、机械租赁价格波动影响较大。若未来原材料及劳务价格大幅上涨，将直接增加项目建设成本，加大资金压力，压缩毛利空间，进而影响公司整体盈利水平。公司将通过优化供应商体系、推进集中采购、完善成本管控机制等方式，稳定采购成本，降低价格波动带来的经营风险。
　　3.应收款项回收及流动性风险
　　公司建筑施工等业务具有资金投入大、周期长、结算节点集中等特点，易受上游业主资金状况影响。若项目回款进度、股权投资退出节奏不及预期，或外部融资环境发生不利变化，可能导致公司资金周转压力加大，影响正常经营与项目投入。公司将加强应收账款全流程管理，完善收款与结算机制，严控资金风险，保障现金流安全稳定。
　　4.投资管理风险
　　公司持有的以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，其收益随资本市场波动存在较大不确定性。受市场环境等因素影响，公司所投资的资产未来收益情况存在不确定性，可能对公司净利润及经营业绩造成不利影响。公司将持续完善投资决策与风险控制体系，优化投资组合，强化投后管理与退出规划，提升投资业务稳健性。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的业务情况　　公司作为临空型园区类上市公司，立足临空经济区，以园区开发建设为起点，依托园区建设发展建筑施工、产业载体租赁、物业管理、供热服务及投资业务，形成资源协同、效能一体的发展服务产业链。　　（一）工业地产开发业务　　工业地产开发是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的产业载体总称，其功能涵盖了生产加工、行政管理、物流配送、商业服务、生活服务、科研活动、休闲活动等一切能产生经济效益的服务。　　（二）建筑施工业务　　公司的建筑工程施工业务以房屋、厂房的建... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的业务情况
　　公司作为临空型园区类上市公司，立足临空经济区，以园区开发建设为起点，依托园区建设发展建筑施工、产业载体租赁、物业管理、供热服务及投资业务，形成资源协同、效能一体的发展服务产业链。
　　（一）工业地产开发业务
　　工业地产开发是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的产业载体总称，其功能涵盖了生产加工、行政管理、物流配送、商业服务、生活服务、科研活动、休闲活动等一切能产生经济效益的服务。
　　（二）建筑施工业务
　　公司的建筑工程施工业务以房屋、厂房的建筑施工为主，公司所属建筑工程施工企业天源建筑拥有建筑工程施工总承包壹级、建筑装修装饰工程专业承包壹级、市政公用工程施工总承包贰级、钢结构工程专业承包贰级、消防设施工程专业承包贰级、防水防腐保温工程专业承包贰级、电子与智能化工程专业承包贰级、施工劳务、特种工程（结构补强）专业承包等多项资质，涵盖多个领域，业务资质体系日趋完善。
　　（三）产业载体运营业务
　　租赁业务的实施主体为公司本部及全资子公司天瑞置业，公司本部负责位于空港开发区A区、B区和北京天竺综合保税区内的产业载体出租经营；天瑞置业负责空港融慧园项目的产业载体出租经营。公司在物业租赁方面与众多业主和合作伙伴建立了长期稳定的合作关系，拥有丰富的产业载体和行业资源。
　　公司物业管理业务的实施主体为全资子公司天地物业，天地物业拥有一支经验丰富、专业过硬的团队，秉承客户至上的理念，采用先进的物业管理系统和技术手段，提高管理效率和服务质量，为客户提供高效、优质的服务。
　　（四）供热服务业务
　　公司的供热服务业务的实施主体为全资子公司天利动力，以企业及居民供热服务为主，天利动力拥有市政公用工程施工总承包贰级、建筑机电安装工程专业承包贰级、施工劳务以及承压类特种设备安装、修理、改造（GC2、GB2）资质，业务范围主要覆盖了顺义空港开发区A区、B区和北京天竺综合保税区，天利动力是该区域内唯一一家供暖公司，获得了北京市供热运行单位备案登记证。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　我国产业园区运营行业全面进入存量博弈与价值重塑的决胜期。面对供需结构性失衡，市场加速出清，缺乏产业内核的传统园区面临淘汰，同时在政策引导下向数字化、绿色化、专业化加速升级，行业格局持续分化。
　　依据工信部、发改委于2025年9月印发的《工业园区高质量发展指引》，要引导工业园区特色化、集约化、数智化、绿色化、规范化发展，加快提质增效升级，为推进新型工业化、发展新质生产力提供有力支撑。《指引》明确要求编制园区产业发展规划，着力打造特色突出、优势明显、效益显著的主导产业；强调强化产业链式集聚，推动产业链上下游集聚发展；要求完善园区空间治理，优化空间布局，提升园区综合承载能力；提出培优园区企业主体，完善生产生活配套设施；并鼓励提高开放合作水平，推动园区间产业协作。
　　行业逻辑由“重开发”转向“重运营”，盈利模式经历根本性重构。依托“基地＋基金”模式的产业集群招商、资产证券化（REITs）及产业投资已成为主流打法。传统租金收入占比持续收缩，取而代之的是以供应链金融、技术转化为代表的专业化服务收益，以及通过股权投资分享企业成长红利的资本回报。运营机构正加速以空间运营向产业运营转型，构建“投融管退”闭环，以服务深度与投资广度确立核心竞争壁垒。
　　随着顺义区加快构建以新能源智能汽车、航空航天、第三代半导体、智能装备、医药健康五大高端制造业和航空服务、商务会展、产业金融、科技服务四大现代服务业为核心的“5＋4”现代化产业体系，以及北京首都国际机场临空经济区推出以航空服务为核心，以医药健康、临空智造、物流贸易、商务消费为支撑，着力构建“1+4”临空产业体系，区域经济发展已全面聚焦新质生产力与未来产业。
　　三、经营情况讨论与分析
　　2025年，我国产业园区发展步入了一个深化转型与动能重塑并存、新质生产力加速形成的关键阶段。公司在党委、董事会的带领下，全面秉承“园区发展运营商、区域经济供应商、政府需求服务商”的经营宗旨，以及“产业促进类”的企业使命，公司紧密围绕科技产业聚集发展的迫切需求，通过深度耕耘产业园区项目，积极推动园区向特色化、智慧化转型，并拓展其功能多元性与复合性。同时，公司致力于提升智慧化运营水平和生态服务能力，为园区的可持续发展注入强劲动力，报告期内公司主要经营情况如下：
　　（一）贯彻落实内控体系，确保内控体系有效运行
　　报告期内，公司依据《公司法》《证券法》等相关法律法规，及证监会《关于新〈公司法〉配套制度规则实施相关过渡期安排》等规范性文件要求，依规取消监事会，并同步更新《公司章程》及《股东会议事规则》《董事会议事规则》《独立董事制度》等30余项内部制度，持续健全公司治理体系，以规范化治理标准推动企业运营透明化、管理高效化，切实维护股东及其他利益相关方的合法权益。严格按照内控规范制度及流程要求，对公司的工作流程及工作方式进行了全面的梳理。各所属公司按照新的法规要求，完成了各自章程的修订工作。
　　报告期内，公司严格按照内控规范制度及流程要求，确保公司在实施重大事项前的决策、审批手续的办理，关联交易的管理，以及报批事项的审批均能得到有效保障。未来，公司将持续深化内控体系的建设与完善。
　　（二）扎实推进各项业务开展
　　1.产业园区开发运营业务
　　报告期内，产业园区开发业务围绕园区规划、工程建设、招商运营、物业管理全链条推进。公司精准对接临空区域产业政策，完成闲置地块的前期调研、规划设计工作；招商端聚焦生物医药、高端制造、智能制造等主导产业，搭建政企对接渠道。同时完善园区物业服务、基础设施运维与产业配套服务，强化成本管控与风险防范。
　　公司产业载体可出租面积共计约23.93万平方米（不含天瑞置业开发的空港融慧园项目），出租率维持在70%左右。公司全资子公司天瑞置业空港融慧园内楼宇出租7栋，出租面积约2.7万平方米。此外，针对其他存量资产，公司多元化探索实施路径，力求加速释放资产价值，优化资源配置。
　　报告期内，公司MAX－B研发楼已实现功能布局及招商突破，打造成为顺义（空港）生物医药科技产业园创新中心，构建链接政务机构及企业成长需求的综合运营服务平台，配套创新中心项目将可满足干细胞、疫苗研发、基因治疗等细分领域高洁净实验需求，目前已完成5家生物医药企业入驻，租赁面积2783平方米。
　　天地物业公司物业服务面积约47.6万平方米，年内新落地中德大厦、跨境电商等项目服务面积约9.4万平方米，服务规模持续扩大，有效带动营业收入稳步提升。
　　2.供热服务
　　报告期内，公司为进一步丰富业务结构、完善园区综合服务体系并深化运营产业链布局，正式将供热服务板块纳入核心业务范畴，全资子公司天利动力作为集管道建设、供热制冷专业安装及智慧运维于一体的专业供热综合服务公司，截至2025年末，其服务覆盖面积（含居民小区及公建项目）已达约414万平方米。
　　面对园区企业用能需求结构性调整，以及新业态对传统集中供能依赖度降低、用户自主采用新能源技术趋势日益凸显的多重挑战，天利动力主动求变、积极破局，坚定贯彻“稳存量、拓增量”的经营策略，全力拓展外部增量市场。报告期内，天利动力成功引入国门商务区集体宿舍等多个重点民生与商业项目，不仅实现了服务规模的逆势增长，也提升了该业务板块的整体运营规模与盈利水平。
　　3.建筑施工业务
　　报告期内，受房地产行业深度调整、市场需求持续收缩及行业周期下行等多重因素叠加影响，建筑施工领域竞争日趋白热化，利润空间受到进一步挤压。面对严峻复杂的外部环境，公司控股子公司天源建筑坚持“稳字当头、进中提质”的经营方针，主动识变应变，稳步推进生产经营基本盘。在市场开拓方面，聚焦有流动性保障的优质客户与重点项目，成功承接北京中德产业园高端智能装备制造标准厂房施工项目、清华大学国家重点实验室施工项目等工程，新接业务量较上一年度实现显著增长，订单结构持续优化。在风险管控方面，公司与天源建筑全面深化供应链精细化管理，通过集采降本、工序优化及动态成本监控等举措，全方位严控成本支出，切实提升项目盈利水平与抗风险能力，确保公司在行业调整期行稳致远。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　公司作为北京市顺义区区属国有控股上市公司，深度扎根临空经济区，依托区域扎实稳固的产业基础与突出的区位优势，形成了较强的资源整合能力与产业集聚效应。公司立足区域发展大局，精准定位为政府需求服务商、区域经济供应商、园区发展运营商。依托临空经济区开放平台与高端产业集聚优势，公司已构建“工业地产开发—建筑工程施工—产业载体租赁与管理—园区供热服务”全链条闭环体系，各业务板块协同联动、高效赋能，形成显著的产业链协同优势，全面推进产业投资、产业服务、产业运营一体化布局。公司自有的产业载体分布在综合保税区、空港开发区A区、B区重点产业服务区域，载体类型丰富，包含海关监管库、多功能库房、标准化厂房、配套公寓、企业独栋等，可满足产业不同需求。2025年公司将原MAX-B研发楼打造成为顺义（空港）生物医药科技产业园创新中心，以专业化、高品质载体承接生物医药、医疗器械新兴领域企业集聚，形成了以生物医药为特色的产业园区。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　报告期内，公司按照年度经营计划，积极推动公司各项业务稳步、有序开展，实现营业收入55,032.70万元，实现利润总额-11,522.28万元，实现归属于上市公司股东的净利润-10,193.99万元。本报告期末，公司总资产269,265.92万元，归属于上市公司的股东权益88,115.76万元。与2024年追溯调整数据相比营业收入指标同比减少10,238.48万元，利润总额同比减亏653.77万元。与2024年末追溯调整数据相比总资产增加1,325.15万元，归属于上市公司的股东权益指标同比减少17,635.99万元。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　随着顺义区“5＋4”现代化产业体系和北京首都国际机场临空经济区“1＋4”临空产业体系的加快构建，空港股份作为国有控股上市公司，自成立以来一直立足于临空经济区，依托自身产业载体资源和完备的“工业地产开发－建筑工程施工－产业载体租赁与管理－园区供热服务”产业链开展产业园区运营业务。临空经济区高端产业的发展契机为空港股份的产业园区开发运营业务提供了机遇。
　　受宏观经济和供需失衡因素影响，产业园区租赁市场呈现竞争激烈、同质化严重、租金有所下滑、去化周期延长的境况，对公司产业载体的租赁业务和物业服务业务在一定程度上造成了挑战。与此同时，受建筑行业整体下行的影响，公司建筑施工业务持续承压，回款周期延长、成本增长、竞争加剧的冲击，成为建筑施工业务收益减少的不利因素。
　　面对市场情况，公司依托自身传统载体资源承接临空经济区高端产业，将B区标厂内MAX－B项目进行了装修改造，打造为顺义（空港）生物医药科技产业园创新中心，为早期生物医药企业提供一站式办公研发支撑服务。公司立足于特色园区的建设，将不断引入符合区域产业布局的新质生产力和战略性新兴产业，助力区域形成高端产业的集聚效应，从而提高租赁、服务水平，为建筑施工带来业务机会，使公司业务与产业发展深度融合。
　　(二)公司发展战略
　　公司未来将始终秉持国家创新驱动发展战略的引领方向，坚定不移地遵循“园区发展运营商、区域经济供应商、政府需求服务商”的战略定位，精准把握政策导向脉搏，深耕产业服务、产业投资与产业运营三大核心业务领域。全面推行“投资＋招商＋运营”三位一体的创新业务运营模式，精心构建高效协同的产业生态体系，推动资本与产业形成良性循环。
　　与此同时，公司将以专业化、系统化、高效化的管理理念，全力构筑“科技创新服务生态圈”与“产业投资运营生态圈”的双轮驱动发展格局，为区域经济持续提供创新发展的平台。
　　通过持续优化科技产业资源整合机制，提升资本运作效率，公司将进一步拓展科技发展空间运营的深度与广度，巩固并扩大在科技服务领域的领先优势，为推动区域科技创新与产业升级贡献更大力量。通过资本运作等多元化手段，积极开拓新的业务领域，推动公司科技服务业务向更高层公司将致力于构建一个与现代经济发展需求高度契合、与政策导向紧密相连的赋能生态，以高质量的科技服务助力产业升级与区域经济发展。
　　(三)经营计划
　　2026年，行业政策持续向好、新质生产力加速崛起，产业升级需求日益迫切，既是公司巩固发展成果的关键之年，也是实现提质增效、突破升级的攻坚之年。公司将持续坚守双轮驱动发展战略，深化“科技创新服务生态圈”与“产业投资运营生态圈”融合发展，聚焦核心任务、强化执行落实，推动公司发展再上新台阶。2026年重点工作计划如下：
　　1.深化内控体系建设
　　在2026年公司将进一步完善内控规范体系，实现内控管理“提质、增效”。结合公司业务发展和组织结构优化成果，细化内控流程，加强内控执行监督与考核，持续提升公司治理规范化、精细化水平。
　　2.聚焦园区提质升级
　　坚持特色园区建设方向，重点推动生物医药产业园的招商工作，聚焦创新研发型产业和生物医药核心领域，完善产业链布局，提升产业链完整性和附加值。深化“以商招商”模式，加强上下游企业对接引进，进一步扩大产业集聚规模，打造具有行业影响力的园区品牌。
　　3.强化财务管理效能
　　在夯实预算管理、拓宽融资渠道的基础上，持续深化财务管理改革，提升财务工作精细化、智能化水平，为公司发展提供坚实财务保障。结合2026年公司战略和业务计划，科学编制年度预算，通过搭建预算管理平台增强预算科学性与可执行性。完善预算考核机制，强化考核结果运用，发挥预算在成本管控、效益提升中的作用，提高财务管理效率。围绕“稳资金、降成本”，加强与各类金融机构合作，拓展多元融资渠道，降低对单一渠道依赖。优化资产负债结构，严控资产负债率，统筹债务置换与期限调整，稳定资金链，增强抗风险能力。
　　4.强化协同保障，推动战略落地见效
　　加强部门协同，健全工作推进机制，明确各部门工作职责和工作时限，强化重点工作的统筹协调和督促检查，确保各项工作落地落细、取得实效。加强人才队伍建设，引进培育专业技术人才、管理人才和招商人才，完善人才培养、激励、考核机制，提升全员专业素养和履职能力。加强企业文化建设，为公司2026年各项工作的顺利推进提供强有力的组织保障、人才保障和文化保障。
　　(四)可能面对的风险
　　1.宏观环境及政策风险
　　2026年宏观经济整体稳定向好，但房地产行业持续承压，公司产业地产、房屋租赁、建筑施工等业务与宏观经济、区域经济及行业政策高度相关。市场需求下降，行业竞争激烈，对公司主营业务持续稳定发展产生不利影响。公司将持续跟踪宏观经济与政策变化，灵活调整经营策略，积极应对市场波动。
　　2.原材料及劳务价格波动风险
　　公司房地产开发、建筑工程施工业务成本受钢材、水泥等主要原材料及劳务、机械租赁价格波动影响较大。若未来原材料及劳务价格大幅上涨，将直接增加项目建设成本，加大资金压力，压缩毛利空间，进而影响公司整体盈利水平。公司将通过优化供应商体系、推进集中采购、完善成本管控机制等方式，稳定采购成本，降低价格波动带来的经营风险。
　　3.应收款项回收及流动性风险
　　公司建筑施工等业务具有资金投入大、周期长、结算节点集中等特点，易受上游业主资金状况影响。若项目回款进度、股权投资退出节奏不及预期，或外部融资环境发生不利变化，可能导致公司资金周转压力加大，影响正常经营与项目投入。公司将加强应收账款全流程管理，完善收款与结算机制，严控资金风险，保障现金流安全稳定。
　　4.投资管理风险
　　公司持有的以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，其收益随资本市场波动存在较大不确定性。受市场环境等因素影响，公司所投资的资产未来收益情况存在不确定性，可能对公司净利润及经营业绩造成不利影响。公司将持续完善投资决策与风险控制体系，优化投资组合，强化投后管理与退出规划，提升投资业务稳健性。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　公司作为临空型园区类上市公司，立足首都机场临空经济区，以园区开发建设为主营业务，形成了包括工业地产开发、建筑工程施工、物业租赁与管理、园区及周边居民供热服务业务在内的园区开发建设和服务产业链。　　（一）报告期内公司所从事的主要业务、经营模式　　1.工业地产开发业务　　工业地产开发是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业总称，其功能涵盖了生产加工、行政管理、物流配送、商业服务、生活服务、科研活动、休闲活动等一切能产生经济效益... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　公司作为临空型园区类上市公司，立足首都机场临空经济区，以园区开发建设为主营业务，形成了包括工业地产开发、建筑工程施工、物业租赁与管理、园区及周边居民供热服务业务在内的园区开发建设和服务产业链。
　　（一）报告期内公司所从事的主要业务、经营模式
　　1.工业地产开发业务
　　工业地产开发是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业总称，其功能涵盖了生产加工、行政管理、物流配送、商业服务、生活服务、科研活动、休闲活动等一切能产生经济效益的服务。
　　2.建筑工程施工业务
　　公司的建筑工程施工业务以房屋、厂房的建筑施工为主，公司所属建筑工程施工企业天源建筑拥有建筑工程施工总承包壹级、建筑装修装饰工程专业承包壹级、市政公用工程施工总承包贰级、钢结构工程专业承包贰级、消防设施工程专业承包贰级、防水防腐保温工程专业承包贰级、电子与智能化工程专业承包贰级、施工劳务不分等级、特种工程（结构补强）专业承包不分等级等多项资质，涵盖多个领域，业务资质体系日趋完善。
　　3.物业租赁和管理业务
　　公司物业租赁业务的实施主体为公司本部及全资子公司天瑞置业，公司本部负责位于原空港开发区A区、B区和北京天竺综合保税区内的自持物业出租经营；天瑞置业负责空港融慧园项目的自持物业出租经营。公司在物业租赁方面与众多业主和合作伙伴建立了长期稳定的合作关系，拥有丰富的物业载体和行业资源。
　　公司物业管理业务的实施主体为全资子公司天地物业，天地物业拥有一支经验丰富、专业过硬的团队，秉承客户至上的理念，采用先进的物业管理系统和技术手段，提高管理效率和服务质量，为客户提供高效、优质的服务。
　　4.供热服务业务
　　公司的供热服务业务的实施主体为天利动力以企业及居民供热服务为主，天利动力拥有市政公用工程施工总承包贰级、建筑机电安装工程专业承包贰级、施工劳务不分等级以及承压类特种设备安装、修理、改造（GC2、GB2）资质，且业务范围主要覆盖了顺义空港工业区A区、B区和天竺综合保税区，天利动力是该区唯一一家供暖公司，获得了北京市供热运行单位备案登记证。
　　（二）公司所处行业情况说明
　　产业园区是指在一定的产业政策和区域政策的指导下，以土地为载体，通过提供基础设施及综合配套服务，吸引特定类型的内外商企业投资建厂，形成技术、知识、资本、劳动力等要素高度聚集并向外围辐射的特定区域。
　　产业园区经过近四十年的发展历程，在体制创新、科技创新、节约利用资源、优化产业结构等方面取得了令人瞩目的成绩，为我国经济社会建设发展累积了重要经验，有效发挥了窗口、示范、辐射和带动作用。与此同时，产业园区的发展过程也经历了节地指标（产业园区一般采用单位用地投资、产出强度、容积率等指标衡量用地效率）不强、土地供后监管不到位、产业园区建设没有明确产业导向，贪大求全、同质化严重，导致恶性竞争等问题。
　　当前，转变经济发展方式是我国经济发展的大趋势，作为经济发展的重要载体，现有产业园区开始摒弃过去的粗放型的发展模式，向精细化、节约化、导向性发展模式转变，部分园区开发商在全国选址建设小型园区，一批大型产业园区也纷纷建设园中园、专业园等不同形式，产业导向性明确的小型园区。
　　此外，随着产业园区的演化和发展，园区承载的功能日益多元化，大量城市要素和生产活动在区内并存聚集，从而推动了产业园区的城市化进程，园区经济与城区经济逐渐走向融合。为顺应这一发展趋势，一些产业园区主动谋求战略转型，从单一生产型的园区，逐渐规划发展成为集生产与生活于一体的新型城市。
　　随着园区经济实力和创新活力的增强，园区作为城市空间发展中的增长极，可将自身的优势向城区传递，园区与城区在资金、市场、技术、人才、科研成果等方面的联系日益密切，互动越来越频繁，于是就承载起了新的城市职能。如一些“小园区经济”以科技社区、创新社区的形态，通过产业聚集、人才聚集和企业家交流，逐渐成为了城市空间中的新地标、新节点。
　　2020年，国务院印发《中国（北京）自由贸易试验区总体方案》旨在推动北京首都国际机场和北京大兴国际机场联动发展，建设世界级航空枢纽。中国（北京）自由贸易试验区国际商务服务片区将依托首都机场周边区域规划，重点发展数字贸易、文化贸易、商务会展、医疗健康、国际寄递物流、跨境金融等产业。
　　2022年11月，北京首都国际机场临空经济区成为国家进口贸易促进创新示范区。首都机场临空经济区位于北京市主城区东北部、顺义区境内，规划范围北至机场北线、六环路，南至京平高速，东至六环路，西至高白路、榆阳路，规划面积为115.7平方公里。顺义区人民政府作为示范区规划建设管理主体。首都机场临空经济示范区功能则定位为国家临空经济转型升级示范区、国家对外开放重要门户区、国际交往中心功能核心区和首都生态宜居国际化先导区。根据区域功能、资源禀赋、产业基础等因素，示范区空间布局为“一港四区”，即首都空港、航空物流与口岸贸易区、临空产业与城市综合服务区、临空商务与新兴产业区、生态功能区。
　　当前产业园区已突破传统“房东经济”模式，正通过“政策红利转化、产业生态构建、服务链延伸”三重跃迁，向“科技创新策源地+新兴产业培育器”的复合型平台演进。国有控股企业凭借资源协同与政策响应优势，在引导产业集群化发展、服务国家战略科技力量布局中扮演关键角色。国有控股园区运营企业通过“空间+服务+资本”生态构建，加速科技成果产业化进程，推动战略性新兴产业集群式发展，成为国家创新驱动战略的重要实施主体。
　　公司作为临空型园区类上市公司，已在园区开发建设及资本运营方面积累了较为丰富的经验，公司将充分利用当前良好的内外部发展环境，积极顺应上述产业园区建设转型升级大势，以优良的经营成果回报社会，回报广大股东。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　报告期内，公司按照年度经营计划，积极推动公司各项业务稳步、有序开展，实现营业收入25,960.36万元，实现利润总额-6,972.56万元，实现归属于上市公司股东的净利润-5,234.55万元；本报告期末，公司总资产263,302.48万元，归属于上市公司的股东权益93,075.20万元。与2024年半年度披露数据相比营业收入指标同比上升60.12%；利润总额同比下降4.66%。与2024年末披露数据相比总资产指标上升9.89%；归属于上市公司的股东权益指标同比下降6.13%。
　　报告期内公司主要经营情况如下：
　　（一）贯彻落实内控体系，确保内控体系有效运行
　　报告期内，公司严格按照内控规范制度及流程要求，对公司的工作流程及工作方式进行了全面的梳理。各所属公司按照新的法规要求，完成了各自章程的修订工作，同时，公司深入各部门及各分子公司，对内控体系的执行情况进行了严格的测试。确保公司在实施重大事项前的决策、审批手续的办理，关联交易的管理，以及报批事项的审批均能得到有效保障。
　　内控成果的实施，不仅为公司经营管理提供了清晰规范的、高效协同的工作指引，更在梳理完善公司内部关系、提升工作效率、强化风险防控等领域发挥了重要支撑作用。未来，公司将持续深化内控体系的建设与完善。
　　（二）扎实推进各项业务开展
　　1.产业园区开发运营业务
　　报告期内，面对园区租赁有效需求不足的现状，公司在不断巩固自持产业载体的同时,提升资产运营效率与质量。为顺应市场需求，公司将MAX-B研发楼项目打造成生物医药产业园，构建链接政务机构及企业成长需求的“综合运营服务平台”，吸引优质生物医药企业入驻。公司通过制定合理的租金策略以及提供优质的租后服务，成功吸引更多优质租户入驻，资产运营效益及园区活力得到显著提升。
　　截至报告期末，公司自持物业可出租面积约23.83万平方米(不含天瑞置业开发的空港融慧园项目)，出租率约70.91%。公司物业管理面积合计约为40.24万平方米。报告期内，公司自持物业的出租和物业管理业务实现收入6,730.93万元，较去年同期增长约900.06万元，营业收入增长的主要原因是本期较同期新增租赁及物业服务项目。
　　截至报告期末，公司全资子公司天瑞置业空港融慧园内楼宇出租7栋，出租面积26,970.50平方米。报告期内，天瑞置业实现营业收入964.85万元，较上年同期减少约135.96万元，本期收入较上年同期减少主要为客户退租的影响，导致本年租金收入同比减少。净利润-304.69万元，较上年同期减亏20.98万元。亏损同比减少的主要原因是：本期人工成本同比减少，本期亏损降低。（以上数据为天瑞置业单户财务报表数据）
　　其他存量业务方面，天瑞置业名下位于顺义区大孙各庄镇大孙各庄村村南土地、房产，正在与多家意向方寻求项目合作、探索实施路径。公司控股子公司北京诺丁山置业有限公司开发建设的计算机软件产业园项目一期，结合产业地产政策和资金情况研讨下一步开发方案。
　　2.供热服务
　　报告期内，公司完成天利动力100%股权收购工作，园区供热服务相关业务纳入公司业务体系，有助于丰富公司业务结构，为园区企业提供更完善和多样化服务，与园区客户建立更稳定的合作关系，完善公司在园区运营产业链布局，优化提升公司现金流状况。天利动力主要业务开展地为首都机场临空经济区，供热面积（含居民小区）约314.8万平方米，近年来，天利动力不断拓展首都机场临空经济区区外业务，截至报告期末，天利动力供热面积为397.54万平方米。
　　报告期内，天利动力实现营业收入9,733.62万元，较上年同期增加110.84万元；净利润为59.42万元，较上年同期增加17.27万元，主要系本期落实降本增效措施，提高利润率所致。
　　3.建筑施工业务
　　报告期内，公司控股子公司天源建筑实现新开工程、复工工程及竣工工程总面积约42.89万平方米，新中标项目房屋建设及装饰项目约6.77万平方米。相关资质方面，拥有建筑工程施工总承包壹级、建筑装修装饰工程专业承包壹级、市政公用工程施工总承包贰级等多项资质，涵盖多个领域。对于建筑工程业务，公司不断优化业务模式，严把质量和安全关，推行项目承包经营责任制，各建筑分公司成本、财务独立核算，从工程承建到工程款催缴均各负其责，使得经营决策效率不断提高。
　　报告期内，天源建筑实现营业收入9,386.17万元，较上年同期减少222.86万元；净利润为-6,954.03万元，较同期亏损增加1,438.53万元，亏损增加主要系应收款项账龄增加，本期确认的信用减值损失增加所致。（以上数据为天源建筑单户财务报表数据）
　　（三）以主业带动为起点，稳步拓展投资业务有序运营
　　公司通过参与投资私募股权投资基金等方式积极拓展投资业务，旨在了解、获得新的产业、项目资源，逐渐形成原有传统业务的有力补充，发挥协同效应，加快公司战略目标的实现。公司已参与投资包括云鼎基金、潍坊高精尖基金等私募股权投资项目及伟光汇通旅游产业、哈工大研究院等股权投资项目，公司积极行使出资人权利，定期、全面做好投资项目的投后管理工作。
　　报告期内，公司投资业务实现公允价值变动损益约-171.11万元。

　　三、报告期内核心竞争力分析
　　历经多年发展布局，公司充分依托毗邻首都国际机场的区位优势，通过动态研判临空经济产业演进趋势，公司前瞻性地完成业务体系升级，构建起“临空产业载体开发-基础设施营造-资产运营增值”的全价值链业务矩阵。
　　在战略升级路径上，公司以临空型产业园区开发为支点，实施“三位一体”价值提升工程：其一，深化土地资本运营，通过容积率提升和功能复合化开发，实现空间价值的二次跃升；其二，强化科技资本注入，搭建“智慧园区+科创服务”平台，推动传统工业地产向科技研发型物业转型；其三，创新金融资本运作，构建“投资+招商+运营”模式的资本与产业循环，形成可持续的资产增值模式。
　　在业务协同层面，公司着力打造“开发-建造-运营”的产业生态链：通过数字化平台提升资产运营效能。经过系统性发展实践，公司在临空经济区的研究策划、空间营造、产业导入、运营管理等全周期价值链上将产业园区开发运营业务、供热服务、建筑施工等业务板块实现有机融合。

　　四、可能面对的风险
　　1.宏观环境及政策风险
　　报告期内，尽管宏观环境整体呈现出积极向好的态势，且房地产行业迎来了融资政策的适度放宽，为公司经营环境带来了一定的改善空间，然而，市场环境依然复杂多变，仍潜藏着需求缩减、供给端挑战以及市场预期减弱的三重考验。在此背景下，公司的产业地产、房产租赁及建筑施工等核心业务，其表现与宏观经济波动及地方经济走势紧密相连，构成了一种高度的相互依赖性。如宏观环境未达预期情况，可能会直接引发市场需求的缩减，特别是对商业地产和住房租赁领域的需求减弱，进而影响公司核心业务的市场占有率与盈利能力。
　　2.原材料、劳务价格波动风险
　　公司的房地产开发与建筑工程施工业务成本受建筑施工市场劳务、原料、辅助材料的价格影响显著，因受外部环境影响，市场价格发生较大变动，相应成本亦同步提升，将使公司面临成本增加的风险。公司从事建筑工程施工业务，营业成本主要由原材料成本和人工成本等构成，若未来公司材料采购、人工成本发生大幅上涨，公司资金压力将进一步加大，同时可能导致公司毛利水平下降，继而影响公司整体盈利水平。针对材料价格波动，公司积极开拓供应商资源，不断优化供应商管理体系，全力保障材料采购价格的基本稳定，减少价格波动给公司带来的风险。
　　3.资金流动性风险
　　公司建设施工业务的特点是资金需求量大、资金循环周期长、回款进度受上游建设单位资金状况影响严重，后续业务开展需要投入大量资金，如果公司建筑施工项目回款进度、股权投资项目的退出速度低于预期，或公司外部融资渠道受阻，将可能给公司整体运营带来较大的资金压力。
　　4.投资管理风险
　　公司目前持有的以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产对公司利润影响较大，产生的公允价值变动收益将随资本市场的波动而变化。受到资本市场整体运行状况、公司自身投资风控体系执行情况、被投资企业经营成果等多方面因素的制约，公司投资业务可能存在投资决策风险、投资项目退出风险、长期股权投资项目投资收益波动以及金融资产市值波动的风险，进而增加公司净利润的不确定性。
　　面对上述风险，公司将持续深入推进风险防范化解，聚焦关键风险事项，通过多种方式进一步化解存量风险；在充分考虑“风险性、收益性、流动性”的基础上稳妥推进业务拓展，强化对重大事项的规范管理，积极防范新增风险，保障公司可持续健康发展。 收起▲