一、经营情况讨论与分析　　2023年，公司所处地产行业继续收缩调整，金融行业监管力度进一步增强。公司上下主动作为，调整组织结构，优化人员配置，布局重点业务，真抓实干，推进各项经营工作，完成了董事会下达的经营目标。　　（一）租赁住房建设与运营　　公司作为首批响应政策号召的租赁住房开发企业，于2019年和2020年前后投资30多亿开始建设位于上海市闵行区的两个R4型租赁住房项目—新黄浦-筑梦城吴泾租赁社区和新黄浦-筑梦城梅陇租赁社区。2023年2月，新黄浦“筑梦城”保障性租赁住房4116间全部入市，公司旗下全资资产运营公司-上海玮浦企业管理有限公司运营团队围绕筹开管理、价格管理、渠道管理、收入... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　2023年，公司所处地产行业继续收缩调整，金融行业监管力度进一步增强。公司上下主动作为，调整组织结构，优化人员配置，布局重点业务，真抓实干，推进各项经营工作，完成了董事会下达的经营目标。
　　（一）租赁住房建设与运营
　　公司作为首批响应政策号召的租赁住房开发企业，于2019年和2020年前后投资30多亿开始建设位于上海市闵行区的两个R4型租赁住房项目—新黄浦-筑梦城吴泾租赁社区和新黄浦-筑梦城梅陇租赁社区。2023年2月，新黄浦“筑梦城”保障性租赁住房4116间全部入市，公司旗下全资资产运营公司-上海玮浦企业管理有限公司运营团队围绕筹开管理、价格管理、渠道管理、收入管理、团队管理五大模块搭建自有营销体系，同时以“广覆盖”、“强认知”、“自传播”为出发点，从政府端、行业端、客户端多维度、多层次发力，塑造品牌形象，并建立自有品牌媒体矩阵，多渠道发声，助力获客引流，最终实现年末时点出租率超95%。公司同时积极提升服务品质，强化品牌市场影响力，2023年新黄浦“筑梦城”荣获了权威机构颁发的中国住房租赁企业国企先锋TOP5、精瑞人居奖幸福社区等奖项。
　　随着房地产市场逐步由增量时代转变为存量时代，租赁住房市场成为存量时代最被看好的市场，上海作为人口流入的一线城市，租赁住房市场前景广阔，产品需求稳定。因此，发挥上海本土企业的区域优势，发展租赁住房业务不但对寻求盈利增长点有着重要的经济意义，也对推动人才安居工程和城市稳定发展具有更深远的社会意义。依据市场前景，结合公司在租赁住房业务方面已具有的投资、融资、建设、运管的经验及优势，公司将租赁住房业务作为战略型业务长期持续推进发展。
　　随着资本市场推出资产证券化的REITs产品，解决了租赁住房业务重资本高负债的痛点。2024年1月经公司董事会批准，公司启动了以新黄浦-筑梦城梅陇租赁社区为底层资产发行公募REITs的申报工作。
　　（二）房地产开发与销售
　　2023年公司共有5个施工项目，总建筑面积54万平方米。公司各处建设项目以持续提升产品力、守牢安全防线为重点，克服重重困难。全年新开工2个项目，其中上海青浦项目面积6.5万平方米，衢州项目（代建）面积12.8万平方米；竣工1个项目（南浔项目CX）面积18.4万平方米，共交付商品房1010套。
　　公司在售项目迎难而上、狠抓回款、加速去化。杭州临平项目实现住宅、车位全部清盘，杭州萧山项目住宅清盘；青浦项目可售面积37915平米，实际销售面积21775平米；湖州南浔项目抓紧尾盘销售；公司各保障房存量项目在政府财政资金较为紧张情况下，持续协调，努力回款；
　　房地产项目全年销售现金回笼24.16亿。
　　（三）商办房产租赁与经营
　　2023年上海商办楼市场持续低迷，科技京城运营团队据势调整租赁策略，采取灵活租约政策，开展安商稳商引商工作。在楼宇内，通过赞助“科技京城杯”楼宇运动会、开办“爱心暑托班”、配合上海科创中心重大项目“数智心城、无界创新”产业园（一期）落地开园、配合海派智谷相关产业顺利落地等，提供有温度的服务，增加商户粘性。科技京城管理公司全年实现租金收缴率100%，物业费收缴率100%。
　　上海嘉定南翔商办楼经过公司销售人员一年多的努力，实现了97.39%出租率，其中办公楼实现100%租赁。
　　（四）金融业务
　　2023年华闻期货通过IT科技继续推进数字化和互联网业务战略，财富管理板块完成组织架构调整，打通了机构渠道和资源，业务潜力进一步释放。公司2023年市场占有率位居行业第十名，继续位居行业第一梯队。分类监管评级获A类A级，实现历史性的突破。
　　公司其他类金融子公司主要在投资、贸易、保理及私募证券等业务领域开展业务，新黄浦投资公司严守新黄浦房地产主业，基于房产底层资产开展类金融服务，在资金来源上采用类基金模式扩大项目业务规模；欣龙新干线供应链公司围绕天然气、煤炭大宗产品开展贸易，业务模式稳健成熟。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　2023年，我国房地产市场继续经历深度调整，市场供求关系发生重大变化，传统高周转模式面临市场严峻考验，防风险、促需求、发展新模式成为行业政策主题，各地政策以“一城一策”调整优化为主，如进一步放松限购、落实房贷利率下限动态调整、提高公积金贷款额度等。
　　据国家统计局发布的数据显示，我国2023年商品房销售面积111,735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116,622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。2023年末，商品房待售面积67,295万平方米，比上年增长19.0%。其中，住宅待售面积增长22.2%。从成交价格来看，70个大中城市新建商品住宅价格同比全年持续处于负增长区间，上半年同比跌幅虽有所收窄但改善有限，下半年跌幅再次扩大，2023年12月当月价格同比下降0.9%，单月价格环比自6月起持续处于负值区间。
　　在从中央到地方多层级政策的支持引导下，各级政府部门在房住不炒的总基调下，优化楼市政策频出，力保房地产市场运行平稳。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　公司长期持续推进房地产、金融双轮驱动发展战略，其中房地产经营模式以自主开发、销售、租赁、运营为主，公司的业务板块分为租赁住房建设与运营、商品住宅开发与销售、保障性住房开发与建设、商业办公地产开发、园区建设与运营等。目前公司房地产开发的业务范围主要集中在上海、浙江、江苏，主要产品为租赁住房、普通商品房、多层洋房和别墅、保障性住房、高端办公楼、科技园区等。
　　公司金融板块业务覆盖期货、信托、基金、私募证券等多元领域，目前已初具“期、信、基”牌照较为齐全的金融集群发展雏形。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　（一）公司核心资产主要集中在上海及上海周边区域，资产的估值水平较坚挺，变现能力较强，可以为公司下一步发展提供更充分的资金保障；公司长期立足一线城市中心城区，因历史沿革与经营实践而积累起的信息、人脉、知识、经验等多方面本土优势，公司现有商品房项目基本集中在长三角地区，符合人口、产业集聚趋向，公司长期保持稳健的财务结构，现金流充足，有息负债率在行业中处于较低水平，在坚持房地产调控政策大环境下有利于占据发展主动。
　　（二）我国保障性安居工程建设创新机制不断推出，各级政府积极鼓励社会资本参与保障性租赁住房建设与运营管理。公司在此业务领域具有丰富运作经验与实践成果。公司积极进军租赁住房市场，是上海市最早投身租赁住房建设、运营领域的企业之一。在租赁住房的投资、融资、建设、运管方面积累了经验，培养和储备了人才，具有先发优势。在此基础上，公司可充分利用自身房地产开发、经营及金融联动发展综合优势，提升租赁住房特别是保障性租赁住房的经济效益和社会效益。租赁住房业务作为战略性业务，公司将长期持续推进发展。
　　（三）伴随“科技创新”国家战略加速推进，核心城区科技园区发展前景持续向好，公司在此业务领域具有品牌、经验、管理等多方面先发优势,公司旗下科技京城是上海中心城区内唯一由上海市政府命名的高科技创业园区，经过多年建设，已形成“一园多基地”产业格局。科技京城管理发展有限公司荣获“全国文明单位”光荣称号，并已连续多次荣获“上海市文明单位”光荣称号。
　　（四）目前金融创新和强化监管同步推进，房地产市场竞争则进入综合实力比拼阶段，以往模仿型、排浪式供给方式已无法适应市场需求，金融与房地产互动互补一体化发展已经成为必然趋向。报告期内，公司在已取得期货、信托、基金等多张金融牌照基础上，进一步拓展金融业务领域，为下一步先行先试房地产业与金融平台对接提前布局。公司全资子公司华闻期货经过连年跨越式发展，市场地位与行业影响力大幅提升，公司多年布局的房地产、金融双轮驱动战略开始真正落地见效。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　2023年度，公司实现营业总收入340,751.81万元，其中营业收入305,639.90万元，当年实现净利润11,088.34万元，归属于母公司股东的净利润6,208.98万元，归属于母公司股东扣除非经常性损益后的净利润2,141.66万元。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　展望2024年，随着宏观经济持续恢复，叠加行业政策支持，房地产市场有望逐步回归平稳。中央各部委、各级地方政府将坚决贯彻落实中央、国务院决策部署，全力做好房地产各项工作，坚持房住不炒定位，一是坚持因城施策、精准施策，稳定房地产市场；二是持续抓好保交楼保民生保稳定的工作，落实企业主体责任和城市属地责任，确保交楼任务，同时加强预售资金监管，防止新的交付风险；三是稳妥处置房地产企业风险，一视同仁抓好各项金融支持政策落地，缓解房企的流动性紧张问题，保障企业正常经营；四是重拳整治房地产市场秩序，纠正行业乱象，维护行业信心；五是着力构建房地产发展新模式，推进供给侧改革，完善“保障+市场”体系，完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期基础性制度。
　　尽管房地产行业整体规模增速显著放缓，但从中长期来看，房地产行业仍是重要的支柱产业，仍有大量的改善需求和城镇化需求支撑行业发展。有质量的增长将成为市场参与者谋求长期发展的重要着眼点，开发企业应继续坚持提升产品竞争力和盈利能力，紧跟客户需求，大力挖掘存量资产运营价值，同时积极应对房地产行业的变化，探索行业新发展模式，在保障型租赁住房、城市更新、强化服务与运营能力等方面发力，更好地顺应行业周期变化，进行多元化发展。
　　(二)公司发展战略
　　公司在未来几年内仍将进一步强化、优化“双轮驱动”发展格局，立足做实做强房地产主业，做精做优金融业务，着力提高品牌经营水平，使公司经营领域由房地产行业为主，逐步转型为房地产与金融投资并重的发展格局。
　　1、顺应未来行业发展趋势，落实房地产领域供给侧改革，精准把握国家房地产政策调控效应，密切关注经济形势、行业态势和市场走势变化，科学实施项目储备，不断提升盈利能力与运营效率。公司将在城市更新、长租房经营以及项目代建代管等方向大力突破，持续推进相关性业务拓展与战略转型。
　　2、打造长租房业务行业先行优势，持续扩充保障房租赁业务规模，挖掘储备更多高质量长租房业务项目，实现“投、融、建、管、退”全周期运营机制，为公司的高质量可持续发展提供坚强保证。大力推进长租房REITs发行，扎实完成发行各个环节的工作，认真完成申报材料文件，及时向发行监管机构汇报。通过发行保障性租赁住房公募REITs，有助于降杠杆、控负债，提升公司滚动投资能力。
　　3、支持华闻期货进一步做大做强，适时研究建立资本补充触发机制，充分凭借公司参控的金融类子公司和关联公司在“期、基、信”领域的专业平台优势，在不断提高投资收益率的同时，着力谋求各自领域与房地产开发经营业务联动发展，将房地产金融服务做精做优，为股东创造稳中有升的利润回报。
　　(三)经营计划
　　在经济形势复杂多变的预期下，2024年公司的总体经营思路为“稳中求进，寻求突破”，持续夯实稳健发展的基础，聚焦主责主业，切实提升经营短板，将“稳”的基调贯穿全年，坚持战略定力，攻坚克难，用拼搏进取的工作状态推进全年各阶段的任务目标。
　　1、房产销售
　　公司各处房产销售团队将树立高度紧迫感，创新思维，开拓进取，依托科学实用的销售体系，以及内外部联动的资源保障，合力完成全年销售目标任务。狠抓销售全面清盘，年内争取青浦项目实现签约清盘；南浔项目要充分结合南浔本地房地产政策，采取多种营销手段，最大限度将各地块可售房源予以去化。
　　2、房产经营
　　公司旗下梅陇和吴泾长租房项目及其他商办项目要在现有基础上努力挖掘潜力，稳定并争取进一步提升出租率。科技京城更新改造要在资金筹措、方案设计、工程施工方面，形成政府、股东、业主三方认可的可实施的更新改造方案,并根据设计方案和更新计划，统一规划、分步实施，成熟一批、启动一批。
　　3、金融业务
　　华闻期货要以科技金融赋能转型发展，聚焦高频、互联网、资管与财富管理三大战略方向，强化IT、合规、投资咨询、产品四大赋能驱动，持续提升公司品牌价值和市场影响力,做强华闻期货互联网业务，形成监管认可、客户认同、可持续的互联网业务模式。
　　新黄浦投资公司、欣龙新干线、浦浩投资、新浦晟保理等金融子公司要在严把风险关的前提下做大做强，持续降本增效，争取产出更多利润。
　　4、开拓市场
　　力争新获取安全性高、收益前景佳的适量房地产开发项目与代建项目，积极开拓租赁住房代管业务，整合资源、创新模式，逐步形成代建共建人才队伍梯队化建设。
　　5、大力推进长租房REITs如期上市
　　在高质量运营管理长租房的基础上，力争推动长租房REITS顺利上市，为公司开发建设长租房引入更多资金活水，形成“投”、“融”、“建”、“管”、“退”的良性闭环。
　　(四)可能面对的风险
　　2024年，全球经济形势依然错综复杂，外部环境多变，国内经济环境处于恢复期，不利因素依然存在。
　　房地产行业在经历重大变革后，虽然政府出台了一系列宽松政策支持房地产行业企稳，但市场信心仍需要一定时间恢复，行业以往高周转的模式亟需调整，房地产公司之间的竞争将愈发激烈，企业面临生存发展严峻考验。在此情况下，公司需在行业景气度下降的情况下积极应变，谋求生存空间，谋划发展出路。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　公司长期推进房地产、金融双轮驱动发展战略，其中房地产经营模式以自主开发、销售、出租为主，公司的业务板块分为商业办公地产开发、住宅地产开发、园区建设开发及长租公寓开发经营等。目前公司房地产开发的业务范围主要集中在上海、浙江、江苏，主要产品为高端办公楼、普通商品房、科技园区、保障房、长租房、多层洋房和别墅等。
　　公司金融板块业务覆盖期货、信托、基金等多元领域，目前已初具“期、信、基”牌照齐全的金融集群发展雏形。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　2023年以来，面临复杂的外部经济形势和持续下行的行业压力，公司紧紧围绕“房地产和金融”双轮驱动战... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　公司长期推进房地产、金融双轮驱动发展战略，其中房地产经营模式以自主开发、销售、出租为主，公司的业务板块分为商业办公地产开发、住宅地产开发、园区建设开发及长租公寓开发经营等。目前公司房地产开发的业务范围主要集中在上海、浙江、江苏，主要产品为高端办公楼、普通商品房、科技园区、保障房、长租房、多层洋房和别墅等。
　　公司金融板块业务覆盖期货、信托、基金等多元领域，目前已初具“期、信、基”牌照齐全的金融集群发展雏形。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　2023年以来，面临复杂的外部经济形势和持续下行的行业压力，公司紧紧围绕“房地产和金融”双轮驱动战略，持续强化经营管理和降本增效，积极提升业务开展力度，不断增强资金使用效率，坚决推进企业文化和干部队伍建设，稳步推进轻资产转型步伐，进一步巩固了高质量可持续的发展态势。
　　（一）、房产销售迎难而上
　　公司密切深入项目地市场，以销售目标管理为中心、以现金流为抓手，想方设法促进各项目剩余货值的加快去化。通过阶段性调整营销策略，增强团队凝聚力，提升主动营销力，积极推动以老带新和全民营销，增设成交奖励等措施，上半年销售取得了一定的成效。各处保障房项目大产证办理、房源转换、剩余房源签约、项目结算等扫尾工作有序推进。
　　（二）、房产经营态势平稳
　　在市场竞争冲击下，公司房产经营团队紧紧围绕年度工作目标，不断改进工作方式方法，努力提升服务水平。上半年，上海商办租赁市场出租率急速大幅下跌，科技京城管理公司顶住压力，克服困难，在稳步推动科技京城大楼改造升级的同时，确保租金和出租率维持稳定，抓好招商运营和成本管控各项工作，稳住了客户流失，优化了营商环境。
　　公司不断提高精细化管理水平，继续巩固拓展空置物业的招租成果，顺利推动嘉定南翔物业实现满租，太仓商业出租实现零突破。
　　（三）、工程进度总体可控
　　公司各处建设项目立足当地实际，鼓足干劲，全力争取完成年度计划指标，总体进度可控。其中，青浦夏阳街道项目主体结构首批达到预售节点，杭州萧山项目和临平项目工程稳步推进。
　　（四）、保租房出租率持续攀升
　　公司梅陇和吴泾保租房项目租赁逆势而上，“筑梦城”长租公寓品牌市场影响力持续提升，出租率稳步攀升。公司将承载青年人才乐业安居的使命，进一步推进租赁住房建设及运营，助力租赁住房市场蓬勃发展，用高标准产品与精细化服务，为城市新市民、新青年构筑理想居住生活范本。
　　（五）、华闻期货转型成效明显
　　华闻期货继续秉持“战略引领、科技赋能、人才立司、管理强司”的经营理念，围绕“抓重点、破堵点、解难点”的主线，持续推进科技创新、数字化转型、财富管理转型，市场份额继续保持行业优势，盈利能力、客户权益规模、分类评级水平同比实现较大提升。截至6月末，期末客户权益75.19亿元，自主管理的资产规模11.79亿，总成交量和市占率排名均名列市场前茅。
　　(六)、房地产行业经营性信息分析
　　1、报告期内房地产销售和结转情况
　　报告期内，公司共计实现销售金额165,335.35万元，销售面积71,552.31平方米，实现结转收入金额177,342.97万元，结转面积146，362.88平方米，报告期末待结转面积280,656.97平方米。

　　三、报告期内核心竞争力分析
　　（一）公司核心资产主要集中在上海及上海周边区域，资产的估值水平较坚挺，变现能力较强，可以为公司下一步发展提供更充分的资金保障；公司长期立足一线城市中心城区，因历史沿革与经营实践而积累起的信息、人脉、知识、经验等多方面本土优势，公司现有商品房项目基本集中在长三角地区，符合人口、产业集聚趋向，公司长期保持稳健的财务结构，现金流充足，有息负债率在行业中处于较低水平，在坚持房地产调控政策大环境下有利于占据发展主动。
　　（二）伴随“科技创新”国家战略加速推进，核心城区科技园区发展前景持续向好，公司在此业务领域具有品牌、经验、管理等多方面先发优势,公司旗下科技京城是上海中心城区内唯一由上海市政府命名的高科技创业园区，经过多年建设，已形成“一园多基地”产业格局。科技京城管理发展有限公司荣获“全国文明单位”光荣称号，并已连续四次荣获“上海市文明单位”光荣称号。
　　（三）目前金融创新和强化监管同步推进，房地产市场竞争则进入综合实力比拼阶段，以往模仿型、排浪式供给方式已无法适应市场需求，金融与房地产互动互补一体化发展已经成为必然趋向。报告期内，公司在已取得期货、信托、基金等多张金融牌照基础上，进一步拓展金融业务领域，为下一步先行先试房地产业与金融平台对接提前布局。公司全资子公司华闻期货经过连年跨越式发展，市场地位与行业影响力大幅提升，已开始对公司作出与之战略定位相符合的利润贡献。公司多年布局的房地产、金融双轮驱动战略开始真正落地见效。
　　（四）我国保障性安居工程建设创新机制不断推出，各级政府积极鼓励社会资本参与保障性租赁住房建设与运营管理。公司在此业务领域具有丰富运作经验与实践成果。公司积极进军租赁住宅市场，是上海市最早投身长租公寓建设、运营领域的企业之一。在此基础上，公司可充分利用自身房地产开发、经营及金融联动发展综合优势，提升保障性租赁住房的经济效益和社会效益。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析　　2022年是中国经济运行过程中极为特殊的年份,面对国内经济下行等多重考验，公司逆境求生、初心不改，守住了安全发展的企业阵地，总体稳住了公司经营基本盘,并为后续转型发展积蓄了动能。　　（一）房产建设坚决打赢“保交付”硬仗　　公司各处建设项目立足当地实际，鼓足干劲，全力完成预定计划，年内在全行业交付问题频发的背景下，克服重重困难，全年新开工3个项目面积23.17万平方米，总开工8个项目面积121.44万平方米，竣工4个项目面积80.06万平方米，共交付商品房4725套、租赁房4116套，坚决打赢了“保交付”的硬仗，守住了公司发展乃至生存的底线。　　（二）房产销售努力探... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　2022年是中国经济运行过程中极为特殊的年份,面对国内经济下行等多重考验，公司逆境求生、初心不改，守住了安全发展的企业阵地，总体稳住了公司经营基本盘,并为后续转型发展积蓄了动能。
　　（一）房产建设坚决打赢“保交付”硬仗
　　公司各处建设项目立足当地实际，鼓足干劲，全力完成预定计划，年内在全行业交付问题频发的背景下，克服重重困难，全年新开工3个项目面积23.17万平方米，总开工8个项目面积121.44万平方米，竣工4个项目面积80.06万平方米，共交付商品房4725套、租赁房4116套，坚决打赢了“保交付”的硬仗，守住了公司发展乃至生存的底线。
　　（二）房产销售努力探求突破反弹
　　2022年全国商品房销售同比巨减，公司各处在售项目在整体收缩的市场行情下，努力探求突破反弹。全年确认房产销售收入41.33亿元，超额完成年初预算。
　　新增销售、回款方面，杭州两项目开发销售是公司今年工作重中之重，项目公司一经组建就迅速形成战斗合力，短短半年内快马加鞭连续作战，其中临平项目6月26日完成首开，萧山项目7月9日完成首开。南浔项目销售额、回款额超额完成考核指标。各处保障房存量项目在政府财政资金状况极为紧张情况下，经持续努力，回款情况良好。
　　（三）房产经营总体保持平稳态势
　　在市场外部不利影响冲击下，公司房产经营团队紧紧围绕年度工作目标，不断改进工作方法，努力提升服务水平。科技京城管理公司在确保完成各项日常性工作任务基础上，顶住压力，克服困难，全年租金收缴率接近100%，物业费收缴率99.7%。南翔商办楼招租逆势创出90.6%出租率，超额完成考核指标。公司长租公寓运营公司立足功能定位，基本完成建章立制、团队筹建、产品标准、交付界面及节点、前介物管、信息物联和服务标准确立等前期筹备工作，为正式投入营业打下了坚实基础。
　　（四）项目投资保持定力稳步推进
　　2022年，在全国房地产行情加速分化背景下，公司及时调整目标市场，全力聚焦一线城市，坚持不懈、优中选优地筛选地块和合作对象，成功把握住了上海土拍政策调整带来的机遇，一举拍得上海市青浦区夏阳街道青松路西侧地块。公司时隔10年后再次在上海土地市场上斩获优质住宅地块，有效增厚了营收，为转型发展腾挪了空间。
　　（五）华闻期货多项指标再创佳绩
　　2022年，华闻期货在此前高增长基础上，继续秉承“战略引领、科技赋能、人才立司、管理强司”经营理念，深入推进“1234”经营战略，通过以数字化转型为核心，打通高频、互联网、资管和财富管理三大战略板块互联互通，持续提升核心竞争力和品牌价值，多项经营指标再次迈上更高台阶。期末客户权益83.15亿元，日均权益70.86亿元，资产管理规模25.09亿元，超额完成全年目标；总成交量排名与市占率排名，继续位居行业第七位，非券商系第一位；净资产收益率11.01%，显著高于行业平均水平。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　2022年，面对需求收缩、供给冲击和预期转弱三重压力，房地产市场急剧降温，投资活力降低，消费者信心受阻，房企业绩普遍下滑，房地产行业进入变革期。
　　国家统计局数据显示，2022年全国土地购置面积1.01亿平方米，同比下降53.4%；商品房销售面积13.58亿平方米，同比下降24.3%；商品房销售金额约13.33万亿元，同比下降26.7%；中指研究数据显示，2022年TOP100房企累计全口径销售金额同比下降41.3%。房地产行业面对前所未有的下行压力，房地产企业多以促营销、保交付、快回款为目标，力保企业基本盘。
　　2022年四季度，中央明确支持刚性和改善性住房需求，信贷、债券、股权融资三箭齐发，满足房企合理融资需求，推动房地产业向新发展模式平稳过渡，房地产市场开始逐步修复。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　公司长期推进房地产、金融双轮驱动发展战略，其中房地产经营模式以自主开发、销售、出租为主，公司的业务板块分为商业办公地产开发、住宅地产开发、园区建设开发及长租公寓开发经营等。目前公司房地产开发的业务范围主要集中在上海、浙江、江苏，主要产品为高端办公楼、普通商品房、科技园区、保障房、长租房、多层洋房和别墅等。
　　公司金融板块业务覆盖期货、信托、基金等多元领域，目前已初具“期、信、基”牌照齐全的金融集群发展雏形。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　（一）报告期内，公司的区域优势得以进一步强化，硬件方面，公司核心资产主要集中在上海及上海周边区域，资产的估值水平较坚挺，变现能力较强，可以为公司下一步发展提供更充分的资金保障；软件方面，公司长期立足一线城市中心城区，因历史沿革与经营实践而积累起的信息、人脉、知识、经验等多方面本土优势，公司现有商品房项目基本集中在长三角地区，符合人口、产业集聚趋向，公司长期保持稳健的财务结构，现金流充足，有息负债率在行业中处于较低水平，在坚持房地产调控政策大环境下有利于占据发展主动。
　　（二）伴随“科技创新”国家战略加速推进，核心城区科技园区发展前景持续向好，公司在此业务领域具有品牌、经验、管理等多方面先发优势,公司旗下科技京城是上海中心城区内唯一由上海市政府命名的高科技创业园区，经过多年建设，已形成“一园多基地”产业格局。科技京城管理发展有限公司荣获“全国文明单位”光荣称号，并已连续四次荣获“上海市文明单位”光荣称号。上海科创中心重大项目——“数智心城无界创新”产业园（一期）2022年落户科技京城，这一黄浦区科创引擎，未来有望成为上海人工智能高阵地与数字经济引力场。
　　（三）目前金融创新和强化监管同步推进，房地产市场竞争则进入综合实力比拼阶段，以往模仿型、排浪式供给方式已无法适应市场需求，金融与房地产互动互补一体化发展已经成为必然趋向。报告期内，公司在已取得期货、信托、基金等多张金融牌照基础上，进一步拓展金融业务领域，为下一步先行先试房地产业与金融平台对接提前布局。公司全资子公司华闻期货经过连年跨越式发展，市场地位与行业影响力大幅提升，已开始对公司作出与之战略定位相符合的利润贡献。公司多年布局的房地产、金融双轮驱动战略开始真正落地见效。
　　（四）报告期内，我国保障性安居工程建设创新机制不断推出，各级政府积极鼓励社会资本参与保障性租赁住房建设与运营管理。公司在此业务领域具有丰富运作经验与实践成果。公司积极进军租赁住宅市场，是上海市最早投身长租公寓建设、运营领域的企业之一。在此基础上，公司可充分利用自身房地产开发、经营及金融联动发展综合优势，提升保障性租赁住房的经济效益和社会效益。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　2022年度，公司实现营业总收入472,589.77万元，其中营业收入431,728.02万元，当年实现净利润6,498.43万元，归属于母公司股东的净利润5,647.60万元，归属于母公司股东扣除非经常性损益后的净利润92.02万元。

　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　2022年末监管层“三箭齐发”，前期极度紧缩的房地产融资政策环境已发生逆转，从信贷、债券、股权三个融资渠道支持房地产企业扩大融资，其中恢复上市房企和涉房上市公司再融资措施，系时隔四年多以来终于“破冰”之举，这些举措将从整体上利于房地产市场风险出清及信心修复。
　　从需求端来看，前期较严的限制性政策已出现放松或适时撤出，预计未来时期在刺激改善型需求，尤其是适度放松核心、热点城市的限制性政策方面，仍有一定发力空间。
　　对保障性租赁住房、城市更新等等新业务领域的政策扶持力度，预计将在更为宽松的货币、财政政策基调下持续提升。
　　(二)公司发展战略
　　公司在未来几年内仍将进一步强化、优化“双轮驱动”发展格局，立足做实做强房地产主业，做精做优金融业务，着力提高品牌经营水平，使公司经营领域由房地产行业为主，逐步转型为房地产与金融投资并重的发展格局。
　　1、顺应未来行业发展趋势，落实房地产领域供给侧改革，精准把握国家房地产政策调控效应，密切关注经济形势、行业态势和市场走势变化，科学实施土地储备，不断提升盈利能力与运营效率。主动融入长三角一体化战略，优选长三角重点城市，在充分辨别区域性市场风险的前提下，审慎但又果断地选准仍处于价值洼地的区域性细分市场，发挥自身优势，进行各种形式投资或项目收储。
　　2、支持华闻期货进一步做大做强，适时研究建立资本补充触发机制，充分凭借公司参控的金融类子公司和关联公司在“期、基、信”领域的专业平台优势，在不断提高投资收益率的同时，着力谋求各自领域与房地产开发经营业务联动发展，将房地产金融服务做精做优，为股东创造稳中有升的利润回报。
　　(三)经营计划
　　1、房产建设
　　2023年，公司各处开发类项目要及时制定切实可行的总进度目标与分阶段目标，科学调配人力、物力、财力与机械设备等各项资源，确保关键施工节点如期完成。
　　公司青浦项目要全力推动主体结构封顶、门窗工程、外立面工程入场、室内精装修工程入场等环节按时完成。
　　杭州蜀山项目和临平项目要按照年度计划表推进外立面工程、精装修工程、安装工程、室外市政道路、景观绿化。
　　南浔CX地块要根据交付倒排计划，确保及时完成各项竣工备案并实现交房；CD、ABD地块有序完成交付房屋维修工作，收结地块内各项质保工作。
　　闵行吴泾项目根据招租运营需要，尽快完成封阳台、泛光照明等收尾工程，按时完成大产证办理，组织总、分包单位成立工程维保小组，及时处理现场维保事务；梅陇项目要做好隔离点撤离后房屋恢复和架空层及地下室夹层精装修施工。
　　2、房产销售
　　由于政策环境快速切换，房地产市场行情面临极大不确定性，公司各处房产销售团队必须树立高度紧迫感，主动贴近工作需要，创新思维，开拓进取，依托科学实用的销售体系，以及内外部联动的资源保障，合力完成全年销售目标任务。
　　青浦项目公司必须按照销售节点倒排进度，力求当前开盘当年售罄（除车位外）。
　　南浔项目要充分结合南浔本地房地产政策，采取多种营销手段，最大限度将各地块可售房源予以去化，同时加快各类销售款项回笼。
　　杭州蜀山项目剩余房源2023年销售完毕，临平项目2023年一季度内完成全部资金回笼。
　　公司保障房项目要进一步密切与政府部门沟通协调，推进大产证办理、房源转换、剩余房源签约、项目结算等扫尾工作。
　　3、房产经营
　　新的一年里，科技京城经营工作面临周边重点市政工程开工及自身整体更新改造启动等重大挑战，管理公司要进一步按照市、区两级政府对北京东路产业结构调整的要求，进一步明确市场定位和规划，巩固“全国文明单位”创建成果，要在物业管理、自持房产招商招租两大业务领域不断创新工作思路和方法，持续提升物业管理工作的质量和服务水平、强化招商招租工作的能级和成效性。
　　公司长租公寓项目确保项目筹开、试运营到全面稳定运营管理各项工作有序展开，平稳过渡。在此基础上，运营公司要进一步加大品牌推广力度，要根据项目特点与目标客户针对性开展全员招租，上半年完成两项目前期出租率的爬坡，节点出租率达到90%以上。
　　南浔花园名都大酒店要充分发挥国评五星酒店、金树叶级绿色饭店等资源品牌优势，进一步明确目标市场，打造差异化产品，不断提升对客服务水平与整理管理运营水平，努力实现更大的经营成果。
　　4、金融业务
　　金融业务团队要坚持一手抓发展，一手抓风控。各子公司要建立全面合规、全员合规、全程合规的管理体系与合规文化，通过对制度的完善、学习和考核，促进全员在基本制度层面和操作层面培养合规工作习惯；通过有组织、有针对性和有所侧重的稽核检查，对分支机构、部门与员工起到积极的督促与奖惩作用。
　　华闻期货要在前期跨越式发展基础上，保持战略定力，继续秉持“战略引领、科技赋能、人才立司、管理强司”的核心经营理念，聚焦高频、互联网、资管与财富管理三大战略方向，强化IT、合规、投资咨询、产品四大赋能驱动，打通三大战略板块的互联互通，持续提升公司品牌价值和市场影响力。
　　新黄浦投资管理公司要继续抓好存量坏债清收工作，欣龙新干线、吉欣能源、浦浩投资、新浦晟保理等公司要在严把风险关的前提下做精特色业务，不断降本增效，力争多产出利润。
　　5、项目投资
　　项目投资是关系公司未来时期能否持续发展壮大的根基所在。新的一年中，公司要在业已确立的战略转型共识下，努力拓宽渠道，主动捕捉机会，要在城市更新、长租公寓、代建代管等转型突破重点方向上进一步整合资源、模式创新。
　　(四)可能面对的风险
　　1、宏观经济风险：当前我国经济恢复的基础尚不牢固，需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力仍然较大，国内外经济形势面临较多不确定因素，宏观经济形势变化将对房地产市场产生一定影响。
　　2、市场风险：随着城镇化、人均住房面积提升等因素影响，我国商品房需求增速放缓，不同区域分化明显，部分地区出现需求下降、供应过剩的情况，市场竞争风险将进一步加剧。
　　3、资金风险：房地产作为资金密集型行业，受行业监管政策和金融监管政策影响较大，企业资金依然面临压力。
　　4、公司自身风险：（一）对房地产开发单一业务依存度过高；（二）由于前期积累不足，公司现金储备规模较小，重大战略实施落地存在较大资金缺口；（三）人员结构及管理模式与转型发展需要存在脱节。 收起▲