一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　（一）公司所从事的主要业务和经营模式　　公司致力于打造上海最重要的先进制造业基地和国际一流的产城融合示范区，主要从事金桥开发区及碧云国际社区的产业生态组织和城市建设运营。公司以产业为先、以经营为基，运营的物业类型包括工业、科研、办公、住宅、公寓、商业地产等。　　报告期内，公司重点围绕产业生态建设及科技产业投资，加快推进战略转型，持续构建完善“园区开发及运营服务+产业生态组织及投资”的双轮驱动战略。公司重点强化科技产业投资布局、提升产业生态培育和专业服务能力，成为产业属性突出、核心功能与核心竞争力持续提升的产业服务商。　　（二）行业情况　　上半年... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　（一）公司所从事的主要业务和经营模式
　　公司致力于打造上海最重要的先进制造业基地和国际一流的产城融合示范区，主要从事金桥开发区及碧云国际社区的产业生态组织和城市建设运营。公司以产业为先、以经营为基，运营的物业类型包括工业、科研、办公、住宅、公寓、商业地产等。
　　报告期内，公司重点围绕产业生态建设及科技产业投资，加快推进战略转型，持续构建完善“园区开发及运营服务+产业生态组织及投资”的双轮驱动战略。公司重点强化科技产业投资布局、提升产业生态培育和专业服务能力，成为产业属性突出、核心功能与核心竞争力持续提升的产业服务商。
　　（二）行业情况
　　上半年上海产业园区市场存量空间上升，租金水平下行，但较去年走势收窄。在人工智能等产业链全链条的持续拉动下，市场需求有一定攀升，空置率小幅下降。园区租赁活动集中于金桥、张江等板块。
　　在集成电路、新能源汽车、电子信息等科技产业发展带动下，金桥开发区上半年主要经济指标增速在全国开发区中位居前列。公司生产智造类载体出租率持续保持在80%以上，“金桥智造城”形象凸显。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　2026年上半年，公司认真落实党的二十大和二十届历次全会精神，围绕浦东引领区建设、金桥智造城建设等战略目标，坚持“园区开发及运营服务+产业生态组织及投资”双轮驱动业务模式，加快推进公司改革创新，有效发挥上市公司平台作用，全力实现“十五五”的胜利开局。
　　（一）上半年主要指标完成情况：
　　报告期内，公司实现总现金流入17.53亿元（不含债务融资），其中：销售收入7.27亿元、租赁、酒店经营以及物业服务收入8.79亿元、投资性收入0.50亿元、筹资性收入0.97亿元；总现金流出约18.86亿元（不含归还的融资本金），其中开发建设支出6.57亿元、经营成本1.77亿元、销售及管理费用0.87亿元（含捐赠支出40万元）、投资支出2.12亿元、筹资性支出2.41亿元、税金支出5.09亿元。按权益口径，公司实现营业收入10.69亿元，归母净利润1.23亿元，加权平均净资产收益率0.81％；报告期末，实现总资产474.03亿元，归母净资产147.12亿元；持有各类经营性物业达344万平方米。针对复杂多变的经营形势，在采取产业协同、优化营销策略以及实施安商稳商等措施后，在新增项目金桥壹中心入市的情况下，总体平均出租率72％左右。
　　（二）上半年主要经营工作开展情况：
　　1、围绕主导产业，加快推进组织服务
　　（1）聚焦主导产业，强化产业招引覆盖及转化
　　围绕硬装备、智能车、新通信等金桥主导产业，构建多元化招商模式，推动优质企业落地。累计引入项目100多个，50%以上来自三大主导产业，形成了良好的产业链聚集效应。一是继续大力“走出去”招商。走访深圳、长沙等城市开展招商工作，精准拜访潜在客户、平台、投资机构，全面对接落地需求。二是举办参与高能级行业展会。参加2026SEMICON、MWC2026（上海）等重量级产业展会，建立“会前匹配需求、会中精准对接、会后跟踪落地”全流程项目跟踪机制。三是提升服务水平发掘存量客户需求。贯彻完善“一企一档”“专属服务经理”存量客户走访制度，围绕企业4大类12项诉求，建立内部复盘共享机制，提升响应与达成效率，精准攻坚企业疑难问题。同时积极推进环境、配套等硬件提升，包括园区食堂、环境提升、商业配套等，多管齐下有力实现安商稳商。
　　（2）全力攻赛道，夯实新通信产业聚集发展态势
　　以金桥壹中心为核心主阵地打造“信通天地”产业聚集区，聚焦“6G+AI＆卫星通信”产业方向，协同推进“平台招商+生态构建+功能赋能+资本联动”，加快推动产业集聚和项目落地，构建与通信技术迭代同频、可持续进化的新通信产业生态。一是推动重点项目引进及储备。联合龙头企业开展上下游协同招商，推动重点企业开展资源协同与市场合作。二是全力构建新通信产业生态，推动卫星互联网中试平台、卫星互联网终端实验室建设，举办论坛、沙龙等各类活动，为卫星通信、6G+AI、空间智能等方向搭建产业交流合作平台。
　　2、壮大产业投资，加速推动公司转型
　　一是加快推进新基金设立工作。重点推进浦东智能制造二期基金设立及扩募，首关规模3.25亿元，目标规模10亿元。基金已正式设立并完成中基协备案，正式投入运作，同步推进基金扩募工作。二是加快主导产业优质项目战略投资布局。直接投资方面，持续寻找战略直投机会，对接IPO战略配售项目。基金投资方面，重点聚焦硬装备、新通信等主导产业，持续开展智能智造二期、金资创兴一期基金投资工作。上半年，基金投资项目中，半导体和新通信类项目占比达90%，包括神州半导体、富乐德长江、先封科技等优质企业；省市级以上专精特新项目占比超70%。三是全面拓展投资业务合作。与金融方、产业龙头方合作，参股战略型、链主型产投基金。上半年重点推动参与中微智微基金。
　　3、坚持以城促产，加强精品城区建设
　　一是优化产业载体建设，助力产业发展。推进新通信产业园三期、53-04地块通用厂房等项目按计划实施。二是推动精品城区建设更新，碧云国际社区品质持续提升。碧云综合体项目持续推动开工建设。碧云焕新按计划推进S8碧云花园一期装修改造，碧云别墅焕新完成新一批房源竣工交付。三是销售住宅项目推进续销，碧云北外滩尊邸完成业主预看房，碧云北外滩天成玖里积极筹备入市前期工作。
　　（三）下半年主要经营工作计划：
　　1、聚焦重点产业，构建产业生态闭环
　　以招商去化、项目落地、服务提质、生态做强为核心，深化招商服务一体化，聚焦三大主导产业，攻坚重点载体去化，提速重大项目落地，完善全周期服务体系，做强产业平台，扩大品牌影响力，确保全年目标圆满完成。
　　（1）紧抓产业龙头，推动产业链集聚
　　聚焦金桥三大主导产业引进硬核科技产业项目，针对龙头企业的需求，提供灵活的空间解决方案：供地盖楼、先租后售，定制装修。对重点跟踪项目加快推动落地。
　　（2）全力攻坚招商去化，提升载体运营效率
　　一是持续用好、用足各项产业政策。二是做好金桥壹中心、新通信产业园三期等重点项目招商去化，全力打造“信通天地”产业集聚区。三是继续发挥产业协同优势，“基金+基地+团队+机制”四位一体，强化综合招商服务能力。四是根据市场趋势、客户需求做好拎包入住、分割、形象及功能提升等工作提升产品吸引力。
　　（3）夯实产业平台，打造核心生态竞争力
　　以金桥新通信公司为平台，重点推进产业招引、专业服务和孵化培育，不断夯实壮大金桥6G+AI、卫星通信产业链。组织参加各类高能级产业活动、论坛、展会等，提升对产业发展趋势敏感性，以及对优质潜力企业的覆盖触达能力。联合专业第三方加快专业服务能力培育，推动设立高能级公共服务检测平台及实验室，探索设立新通信产业基金，营造活跃的资本生态。
　　（4）完善全域招商网络，拓宽项目来源
　　一是深化三大朋友圈合作，联合投资机构、头部创新机构、校友会举办专场对接会，提升线索质量，用好金桥资本“基金+基地”模式。二是持续走出去、请进来，按计划赴北京、深圳、苏州、合肥等产业集中城市精准招商，拓展华南、大湾区优质项目资源。三是展会与活动招商提质，完善“会前匹配、会中对接、会后跟踪”机制；办好新通信产业大会、碧云二十四味座谈会、应用场景对接会，提升线索转化率。
　　2、加速布局产业投资，推动改革转型
　　一是强化战略投资布局。持续寻找战略直投机会，继续跟进优质战略项目以及IPO战略配售项目，通过参股重大项目投资，形成产业协同机会，加速公司整体转型。
　　二是全力运作自管基金。加强半导体装备及零部件/材料领域投资，夯实重点产业战略布局。推进智能制造二期基金扩募，引入更多战略投资者。强化已投项目的投后分析，做好投资管理，浦东智能制造一期基金稳步推进项目退出流程。
　　三是推动参股CVC基金及市场化基金。作为产业直投的补充，精选合作有产业背景的CVC机构，扩大优质项目渠道底座，引导、参设更多母子基金落户、投资在金桥，将更多资本引入金桥科技创新的“起跑区”，打造多层次产业基金集群、拓展投资朋友圈。
　　3、聚焦产城开发。

　　三、报告期内核心竞争力分析
　　公司的核心竞争力主要体现在以下方面：
　　1、产业协同优势。近年来，公司逐步培育壮大科技产业投资和产业服务等业务。“金桥资本”产业投资平台、金桥新通信公司产业服务平台正式设立后，围绕金桥三大主导产业形成了较好的产业协同优势，已基本形成“招投孵”协同联动的业务模式，成为公司招商引资及产业促进的重要举措。
　　2、转型发展优势。公司密切关注研究宏观经济环境、行业发展趋势以及市场竞争格局的变化情况，及时调整公司战略，努力开辟第二增长曲线。随着科技产业投资、产业生态组织、轻资产运营等转型业务的逐步开展壮大，将与传统的区域开发及产业招商业务高度互补，转型发展潜力将进一步释放。
　　3、战略发展优势。一是稳中求进，注重可持续发展。多年来，公司始终坚持精品开发战略，保持稳健合理的开发节奏和适度的开发建设量，并积极推动城市更新，保持健康可持续发展。二是持有运营大量高品质物业。公司始终坚持“租售并举”的经营模式，积累了逾300万平方米自持物业，在未来发展中对公司现金流形成重要支撑。三是财务结构稳健。公司资产负债率在行业内处于较低水平，主要流动性及偿债能力指标业内领先，主体信用评级长期保持在AAA，财务状况较为健康。
　　4、园区开发运营优势。一是公司在过去30余年开发运营碧云国际社区及产业园区方面积累了丰富经验，成功将金桥打造成为产城融合示范区。在规划、设计、招商、园区功能等方面，呈现出较强的整合能力。二是良好的经营业绩为未来开展新业务拓展、提升市场竞争力打下了坚实基础。三是实现了项目全过程管理和规范化操作，内部管理高效，对主营业务的稳步健康发展起到了积极推动作用。四是形成了两大品牌体系“金桥股份”和“碧云”，尤其是“碧云”品牌，在业界具有较高的知名度和美誉度。

　　四、可能面对的风险
　　一是园区租赁市场和销售市场供应量较大，影响公司的招商引资、物业去化的速度；上海市外环线外的部分住宅楼盘面临较大去化压力。
　　二是重资产运营方式给可持续发展带来挑战。随着自持物业体量的不断增大，租金价格走弱将压缩盈利空间、延长资金回笼周期，需要提升资产的流动性，以提升盈利能力。
　　三是产业投资业务带来的投资风险。随着“金桥资本”设立运作，公司正开展多维度的产业投资业务，存在一定的投资风险。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的业务情况
　　公司主要从事上海金桥开发区及碧云国际社区的开发建设、招商引资、产业投资和服务运营，致力于打造上海最重要的先进制造业基地、最适宜国际家庭居住的碧云国际社区和国际一流的产城融合示范区。公司运营的物业类型包括工业、办公、科研、住宅、公寓、商业地产等，并在产业投资、产业服务、孵化创新、服务公寓、物业管理、商业管理等领域持续发力，加快推进公司战略转型。
　　报告期内，公司基于自身的“十四五”战略发展规划，积极推动改革创新、做强产业功能，持续构建“产业投资服务＋城市开发运营”双轮驱动的主营业务模式，打造完善的产业生态服务体系。重点加强产业投资布局、产业生态培育和专业... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的业务情况
　　公司主要从事上海金桥开发区及碧云国际社区的开发建设、招商引资、产业投资和服务运营，致力于打造上海最重要的先进制造业基地、最适宜国际家庭居住的碧云国际社区和国际一流的产城融合示范区。公司运营的物业类型包括工业、办公、科研、住宅、公寓、商业地产等，并在产业投资、产业服务、孵化创新、服务公寓、物业管理、商业管理等领域持续发力，加快推进公司战略转型。
　　报告期内，公司基于自身的“十四五”战略发展规划，积极推动改革创新、做强产业功能，持续构建“产业投资服务＋城市开发运营”双轮驱动的主营业务模式，打造完善的产业生态服务体系。重点加强产业投资布局、产业生态培育和专业服务能力提升，加快发展模式转型，成为产业属性突出、核心功能与核心竞争力持续提升的产业服务商。
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　据相关研究显示，2025年上海产业园区市场新增供应约178万㎡，较2024年基本持平，净吸纳量较2024年有所增长，年末空置率31.9%继续维持高位，全市平均租金持续下跌至3.07元/㎡/天，其中金桥板块租金跌至2.64元/㎡/天，预计2026年市场继续处于下行态势。同时，2025年上海甲级写字楼市场全年净吸纳量约25万㎡，不及2024年一半水平，年末空置率上升至21.9%，较2024年同期攀升1.5个百分点，平均租金延续下行趋势降至5.83元/㎡/天，全年累计降幅达10.3%。
　　2025年8月，上海发布了《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，围绕限购松绑、公积金支持、信贷优化和房产税调整四大方向推进，旨在满足刚性及改善性住房需求，促进市场平稳健康发展。
　　三、经营情况讨论与分析
　　2025年是“十四五”收官和“十五五”谋划之年，公司全面贯彻党的二十大和二十届三中、四中全会精神，深入学习落实习近平总书记考察上海重要讲话精神，干字当头、勇为尖兵，以“科技产业投资控股服务商”为愿景，持续构建完善“产业投资服务+城市开发运营”双轮驱动的业务模式，高质量推动浦东引领区和现代化产业体系建设。全年经营保持稳健，各项重点工作扎实推进。
　　（一）主要指标完成情况
　　2025年，公司实现总现金流入115.76亿元（不含债务融资），其中：销售收入34.20亿元、租赁、酒店经营以及物业收入19.28亿元、投资收入61.03亿元、筹资收入1.00亿元；总现金流出约129.44亿元（不含归还的融资本金），其中开发建设支出52.03亿元、投资支出45.69亿元、税金支出17.94亿、筹资支出8.48亿元、经营成本3.07亿元、销售及管理费用2.22亿元。2025年，公司实现营业总收入59.65亿元，归母净利润10.74亿元，净资产收益率7.30%；截至2025年底，实现总资产474.68亿元，归母净资产151.78亿元；持有各类经营性物业约325万㎡（不含金桥壹中心）。针对市场的复杂形势，在采取招投联动、优化营销策略以及实施安商稳商等措施后，经营性物业平均出租率约80％。
　　（二）重点工作完成情况
　　1、聚焦新质生产力，构建富有活力的产业生态
　　⑴围绕主导产业，加快推进组织服务
　　一是聚焦智能车、硬装备、新通信等金桥硬核产业，持续完善产业集群。持续扩展丰富招商渠道，通过以商招商、平台招商、链主招商、产业朋友圈招商等多种方式持续招引落地优质产业项目。全年累计完成产业载体空间新增租赁面积约13.1万㎡。引领产业发展、推动产业链聚集态势进一步夯实。
　　二是聚焦企业诉求，招商服务一体化。坚持问题导向、需求导向、效果导向，不断提升产业服务的针对性、专业性、有效性，切实增强企业扎根金桥发展的信心。全年深入走访存量企业客户近700次，聚焦企业发展需求及服务痛点，全力以赴解决政策、产业发展、营商环境、物业服务等四大类需求，赢得企业认可。全年完成物业续租26.5万㎡，新增租赁面积中5.3万㎡来自存量客户扩租。
　　三是创新专业服务，赋能产业发展。以子公司“金桥新通信”为核心产业平台，围绕专业招商、专业服务两大业务板块，进一步对标市场、提升市场化水平。继续高水平运营大企业开放创新中心平台及金桥创新坊孵化器，逐步培育新通信行业生态。紧抓龙头企业产业链带动效应，在基础研究及应用测试等领域形成金桥特色，协同产业投资业务布局金桥新通信企业，推动专项产业政策落地。
　　⑵坚持创新驱动，加速壮大科技产业投资业务
　　一是不断丰富投资工具，夯实多元化投资矩阵。联合产业龙头、地方国资等合作伙伴推动产业基金设立，丰富“金桥资本”投资工具。年内重点推进浦东智能制造二期等自管基金的设立组建，拟形成金桥主导产业赛道与企业发展阶段全覆盖。
　　二是产业投资提速，完成优质项目布局。围绕硬装备、新通信等金桥主导产业持续推进硬科技项目投资。年内金桥资本完成科技项目投资9个，合计投资金额约2.5亿元。战略投资方面，积极筛选和参与市场化优秀投资机构，丰富投资工具。
　　三是拓展朋友圈，推进多维度合作。积极推进与头部金融机构合作，围绕产业投资业务实现共生共赢。利用公司产业综合组织服务优势，与上市公司、产业龙头企业深度合作，打通招商与投资联动循环。
　　⑶打响产业品牌，加大产业聚集提升力度
　　一是高举产业旗帜，加大产业聚集提升力度。参加高规格产业活动21场，跟进把握产业前沿发展态势及未来趋势，沿重点赛道产业链发掘潜力企业储备优质客户。主办、合办各类产业活动51场，多元化展现金桥一流的营商环境和高品质的产业服务。积极通过各类渠道扩大招商视野，组织招商服务团队赴异地上门拜访沟通。年内精准拜访潜在客户、平台、投资机构67家。
　　二是全面强化能力建设，提升工作效能。多措并举加强团队建设，持续引入具备产业背景的人才，打造一支“懂经济、懂产业、懂政策、懂招商、懂客户”的复合型产业招商服务队伍。创新数字化招商模式，构建重点产业项目全过程跟踪、全链条服务、全流程推进的闭环服务体系，探索“数据为基础、平台为支撑、智能为牵引”的云上招商新路径。
　　2、聚焦开发运营，不断打造精品城区
　　一是奋力谱写城市开发新篇章。重点推进碧云综合体城市更新项目，项目于年内实现开工，将打造上海具有国际化体验的商业综合体和消费目的地，提升碧云社区的生活和商业功能，并为区域提供公共服务配套。
　　二是有序推进载体建设，强化金桥产业及城市功能。年内实现金桥壹中心、新通信产业园二期、金桥智造集迦园、碧云玖零、周浦碧云澧悦等一批重要项目按期竣工。围绕园区企业发展推进实施53号生物医药园区城市更新项目。同时，积极推进到期土地处置，完成普丝、联合包装两幅地块收回，合计土地面积约7.2万㎡，为未来产业发展做好空间储备。
　　三是不断提高城市运营水平。碧云社区板块，举办复活节、运动嘉年华、定向赛、FamilyDay等社区活动，组织碧云TALK系列访谈，强化社区品牌情感共鸣与价值传递。碧云焕新持续开展，居住品质不断提升。商业运营板块，重点聚焦碧云玖零开业筹备，圆满完成碧云啤酒节、露营节、圣诞节、后备箱集市等活动，为商户带来营业额显著提升。服务公寓板块，专注产品创新、服务升级、新媒体营销，实现产品力影响力同步提升。物业管理板块，在做好基础服务外，探索更多定制化增值服务、一站式服务体验。
　　3、优化资产管理，提升经营绩效
　　一是谋划先行，开展“十五五”战略规划编制。开展公司“十五五”规划研究编制，制定公司未来五年发展规划。对标分析国内外优秀企业案例，研究整体战略定位和发展目标，并针对核心业务板块制定细化路径及阶段目标。
　　二是加大营销工作力度，优化公司资产结构。紧跟外部市场环境，开展项目推介，通过多种形式推动项目去化。销售住宅方面，全力推进碧云北外滩尊邸及周浦碧云澧悦续销工作，周浦碧云澧悦于年底实现交房。积极筹备碧云天厚里营销前期工作。
　　三是提升内部管理效益，为改革发展保驾护航。常态化开展财务专题分析和项目经济测算，包括定期财务分析、专项财务分析、经营性物业运营分析等，确保优化完善经营管理有据可依、对症下药。持续加大直接融资渠道创新，持续优化融资结构。完成各类专项审计，确保公司经营稳健合规。
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　公司的核心竞争力是新兴城区的规划、开发、运营和管理于一体的“集成”开发能力。主要体现在以下方面：
　　1、区域开发能力优势。一是公司在过去30余年开发、运营碧云国际社区以及产业园区方面积累了丰富的经验，成功将金桥打造成为产城融合示范区。在规划、设计、产业招商、园区功能等方面，呈现出较强的区域开发“集成”能力。二是良好的经营业绩为未来开展业务重组、提升市场竞争力打下了坚实基础。三是实现了项目全过程管理和规范化操作，内部管理高效，对主营业务的稳步、健康发展起到了积极的推动作用。四是形成了两大品牌体系“金桥股份”和“碧云”，尤其是“碧云”品牌，在业界具有较高的知名度和美誉度。
　　2、战略发展优势。一是稳中求进，注重可持续发展。多年来，公司始终坚持精品开发战略，保持稳健合理的开发节奏和适度的开发建设量，并积极推动城市更新，保持健康可持续发展。二是持有运营大量高品质物业。公司始终坚持“租售并举”的经营模式，积累了逾300万㎡自持物业，在未来发展中对公司现金流形成重要支撑。三是财务结构稳健。公司资产负债率在行业内处于较低水平，主要流动性及偿债能力指标业内领先，主体信用评级长期保持在AAA，财务状况较为健康。四是决策效率高、内控制度健全。公司始终坚持较为扁平化的管理模式，内部管理层级较少、决策机制较快。公司已建立了较为完善的内控管理制度体系，在有效提升经营效率的同时，可管控经营风险。
　　3、规划统筹优势，引领区域产城融合、宜居宜业。公司坚持规划先行、谋定后动的开发建设模式。多年来，围绕碧云国际社区和金桥产业园区不断变化的发展态势和发展需求，通过规划先行、城市更新等开发建设思路，坚持整体谋划和长期思维，不断夯实良性循环。
　　4、转型发展的优势。公司密切关注研究宏观经济环境、行业发展趋势以及市场竞争格局的变化情况，及时调整公司战略，努力开辟第二增长曲线。近年来，顺应发展需要，以稳健的传统业务为基础，逐步培育壮大了产业投资和产业服务业务。“金桥资本”产业投资平台、金桥新通信产业服务平台正式设立后，已基本形成招投孵协同联动的业务模式，成为公司招商引资、产业促进的重要手段。随着产业投资、轻资产运营等主要转型业务的逐步壮大，将与传统的区域开发及产业招商业务高度互补，协同发展优势进一步增强。
　　五、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　据相关研究显示，上海产业园区市场受未来2-3年供应高峰影响，市场去化压力将持续加剧，租金下行趋势较难扭转。待此轮供应周期消化完毕，伴随新一轮经济复苏周期启动，市场有望迎来租金企稳回升的转折点。
　　产业园区发展逐渐由工业集聚向融合式城市综合体转型，业务从前期开发建设向后期产业投资及运营服务迁移，更多依赖于创新服务和运营能力的提升。科技创新、城市更新、数字化赋能等成为新主题，需要推动园区焕新和二次开发，逐步进入到更为注重稳健财务、精细运营、服务实业的“自持时代”。
　　中央经济工作会议定调，2026年要求着力稳定房地产市场。一是因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等；二是深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设；三是加快构建房地产发展新模式；四是积极有序化解地方政府债务风险。
　　(二)公司发展战略
　　2026年是服务浦东引领区建设、持续深化改革转型的关键年。公司将继续围绕“产业投资服务+城市开发运营”的双轮驱动业务主线，加快推动公司转型，实现“十五五”的胜利开局。
　　1、聚焦投资服务，加快构建现代化产业体系
　　以“金桥资本”产业投资平台为核心，全面深化提升科技产业投资布局水平。锚定智能车、硬装备、新通信等硬科技产业赛道，联合产业龙头企业强化战略投资布局，加强主动管理型基金运作，探索参股CVC基金，构建完善对外服务区域、对内协同业务的产业投资体系，加快推动公司战略转型。
　　以金桥新通信公司为核心平台，推进专业招商和专业服务，夯实“招投孵服研”一体化协作能力。围绕龙头项目，合作筹建高能级专业平台，带动产业链发展。培育提升专业化服务能力，打造完整的产业生态链。
　　全方位提升产业招引能力。招投、投育深度联动，以产业投资拓宽项目来源。深挖金桥产业朋友圈、以商招商。不断完善新通信产业图谱，实施产业生态招商、产业链招商。提升客户服务集成度、服务效率、便利性及综合性，以服务为抓手，提升招商、安商、稳商能力。
　　2、深耕城市建设运营，提升可持续发展能力
　　做精城市开发，扩大公司品牌影响力。以碧云综合体等城市更新项目为核心，不断打造精品社区、精品园区等各类载体，提升城市能级，优化城市界面，完善城市功能，保障公司业务发展新空间。精益求精提升开发建设能力，不断完善标准化产品体系和开发流程管控体系。持续推动土地资源储备，为新质生产力壮大打好坚实基础。
　　积极强化轻资产运营模式，推动公司完成从“重开发”到“强运营”的蜕变。在产业运营、服务公寓运营、物业管理、商业运营等板块持续提升轻资产经营能力，提高资产运营效率，提升成本效益产出，探索研究RETIs等资产盘活路径，有效提高资产流动性。在完善存量项目运营服务的同时，积极接洽外部项目，实现管理及品牌输出。
　　(三)经营计划
　　2026年是服务浦东引领区建设、持续深化改革转型的关键年。公司将认真落实党的二十大和二十届历次全会精神，围绕战略目标及双轮驱动业务主线，扎实推进各项重点工作，有效发挥上市公司平台作用，持续强化市值管理，实现“十五五”的胜利开局。
　　1、主要目标
　　2026年收入预算各项合计67.34亿元，其中销售收入26.71亿元、租赁、酒店经营以及物业管理服务收入17.84亿元、投资性收入20.20亿元、筹资性收入2.00亿元（不含债务融资）、其他收入0.59亿元；支出预算各项合计81.98亿元，其中开发建设支出28.35亿元、经营成本支出4.15亿元，销售、管理费用以及其他支出2.34亿元、上缴税金支出6.03亿元、投资性支出30.40亿元、筹资性支出10.71亿元（不含归还的融资本金）。各项预算收支相抵后逆差为14.64亿元。
　　2、重点工作
　　⑴聚焦重点产业，构建产业生态闭环
　　一是以龙头企业为牵引加速推进产业聚集。聚焦智能车、硬装备、新通信等重点产业及细分赛道，发掘产业龙头上下游落地需求，推进以商招商、产业链招商，做好项目跟踪管理，利用好政策杠杆效应。围绕金桥装备小镇等重要战略布局产业链，同时前瞻性布局第六代移动通信（6G）等未来产业。深化招投联动、投育联动机制建设，聚焦链主企业直投，推动产业集群化发展，通过参投基金，构建跨区域招商网络。
　　二是落实产业组织者定位，夯实产业平台建设。以“金桥新通信”为平台，重点推进专业招商及专业服务，全面提高“招投孵服研”五位一体协同水平。以金桥壹中心为核心枢纽、联动周边园区，打造“金桥卫星通信产业园”，推动卫星通信终端产业集聚，持续打响金桥产业品牌。推动建设高能级公共服务平台及实验室，联合高校院所加强高端人才及科创项目引进，培育产业生态“热带雨林”。
　　三是做好重点项目营销，强化招商稳商工作。做好金桥壹中心等新入市项目营销去化工作，围绕产业定位优化招商策略。针对存量项目综合运用各类措施，全力提升去化率。全力保障存量客户的稳商工作，提升服务水平，精准匹配政策支持，发掘业务拓展需求。
　　四是做好产业空间谋划。推进存量产业用地和到期收回土地项目策划工作，提升土地利用效率，加速新质生产力导入。推动区域功能规划调整，提升产业发展潜力。
　　⑵加速布局产业投资，推动改革转型
　　一是强化战略投资布局。深化与开发区链主企业合作，计划通过战略直投等路径助力重点项目在金桥发展，助力公司加速转型及上市公司估值预期提升。
　　二是加强主动管理型基金。年内全力推动浦东智能制造二期基金投资运作及扩募，围绕金桥装备小镇，加强半导体装备及零部件/材料领域布局。同时，稳步推进浦东智能制造一期基金投资项目退出流程。
　　三是探索参股CVC基金。精选合作有产业背景的CVC机构，扩大优质项目渠道底座，引导更多母子基金投资在金桥，将更多资本引入金桥科技创新的“主赛道”。
　　⑶聚焦产城开发，持续建设运营精品产业城区
　　一是全力推动城市更新。碧云社区板块，重点推进碧云综合体项目建设，引入优质商业、酒店合作伙伴。优化碧云体育公园及国际社区环境，持续提升国际社区品质。继续实施碧云焕新，提高焕新效率。碧云花园二期部分房源完成改造投入运营，碧云别墅焕新结合运营情况滚动实施。产业城区板块，重点强化金桥壹中心及周边项目能级提升，塑造“金桥智造城”形象，助力壹中心招商去化。新通信产业园三期实现竣备入市，推进53号生物医药园区项目建设，服务园区企业增资扩产需求。研究盘活北区T28-01地块原皇冠厂房、南区关外T2金桥智造川沙园等存量项目，提升资产经营效益。
　　二是继续优化运营管理能力。资产去化退出方面，加大存量可售资产去化力度，探索研究REITs等资产盘活路径，发挥上市公司平台作用，打通“投融管退”全链条。销售住宅项目推进碧云北外滩尊邸、碧云澧悦尾盘续销，实现碧云北外滩尊邸竣工及碧云天厚里入市。服务式公寓板块，聚焦提升硬件和增值服务以满足租客多样化居住需求，并保持外拓步伐，力争实现外拓突破。物业管理板块，精细化完善住宅和非住宅项目物管内容，提升业主和租户满意度，实现物管智能调度，降低运营成本。商业管理板块，以碧云玖零入市为契机，加强存量商圈氛围和品牌塑造，并通过持续举办、参与系列重要活动，进一步营造碧云社区整体商业氛围。
　　(四)可能面对的风险
　　一是园区租赁市场和销售市场供应端竞争激烈，对公司的招商引资、物业去化带来冲击；上海市外环线外的部分住宅楼盘面临较大去化压力。
　　二是重资产运营方式给可持续发展带来挑战。随着自持物业体量的不断增大，租金价格走弱将压缩盈利空间、延长资金回笼周期，需要提升资产的流动性，以提升盈利能力。
　　三是产业投资业务带来的投资风险。随着“金桥资本”设立运作，公司正开展多维度的产业投资业务，产业投资风险无法避免。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　（一）公司所从事的主要业务和经营模式　　公司主要从事上海金桥开发区及碧云国际社区的开发建设、招商引资、产业投资和服务运营，致力于打造上海最重要的先进制造业基地、最适宜国际家庭居住的碧云国际社区和国际一流的产城融合示范区。公司主营业务主要集中在产业园区，涉及的物业类型包括工业、办公、科研、住宅、公寓、商业地产等，并在基金投资、产业服务、孵化创新、服务公寓、物业管理、商业管理等领域持续发力，加快推进公司战略转型。　　报告期内，公司基于自身的“十四五”战略发展规划，积极推动主业发展创新、做强产业功能，持续构建“产业投资服务＋城市开发运营”双轮驱动的主... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　（一）公司所从事的主要业务和经营模式
　　公司主要从事上海金桥开发区及碧云国际社区的开发建设、招商引资、产业投资和服务运营，致力于打造上海最重要的先进制造业基地、最适宜国际家庭居住的碧云国际社区和国际一流的产城融合示范区。公司主营业务主要集中在产业园区，涉及的物业类型包括工业、办公、科研、住宅、公寓、商业地产等，并在基金投资、产业服务、孵化创新、服务公寓、物业管理、商业管理等领域持续发力，加快推进公司战略转型。
　　报告期内，公司基于自身的“十四五”战略发展规划，积极推动主业发展创新、做强产业功能，持续构建“产业投资服务＋城市开发运营”双轮驱动的主营业务模式，聚焦构建完善的产业生态服务体系，重点关注产业投资布局、产业生态打造，提高产业服务平台专业化能力，加快园区发展模式转型，成为产业属性突出、核心功能与核心竞争力持续提升的产业服务商。
　　（二）行业情况
　　在复杂多变的经营形势下，2025年二季度产业园区市场净吸纳量虽有回升，但上半年园区净吸纳6.7万平方米与同期50万平方米新增供应形成巨大缺口。全市平均租金继续下跌至3.23元，金桥板块
　　租金跌破3元至2.94元，空置率30.1%维持高位，预计年内继续下行探底。同时，甲级写字楼市场上半年净吸纳量仅12万平方米，环比回暖，但不到去年同期的40%，创2020年以来历史新低，供应压力下半年将更加剧。
　　2024年9月以来，中央及地方采取一系列措施推动国内房地产市场逐步实现止跌回稳。各城市新一波意在提振住房消费的稳楼市政策正在落地，着力提振住房消费、激活潜在购房需求。2025年5月，上海市的《提振消费专项行动方案》提出，建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，滚动推进老旧小区更新改造；扩大保障性租赁住房供给，重点向青年群体倾斜；支持居民刚性和改善性住房需求，落实好促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策；扩大住房公积金适用范围。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　（一）主要指标完成情况
　　报告期内，公司实现总现金流入71.47亿元（不含债务融资），其中：销售收入26.13亿元、租赁、酒店经营以及物业服务收入9.55亿元、投资性收入35.80亿元；总现金流出约77.68亿元（不含归还的融资本金），其中开发建设支出28.79亿元、经营成本1.36亿元（含捐赠支出40万元）、销售及管理费用1.05亿元、投资支出29.77亿元、筹资支出2.09亿元、税金支出14.57亿元。按权益口径，公司实现营业收入9.61亿元，归母净利润1.75亿元，加权平均净资产收益率1.21%；报告期末，实现总资产506.75亿元，归母净资产141.65亿元；持有各类经营性物业达325万平方米（不含新金桥广场）。针对复杂多变的经营形势，在采取招投联动、优化营销策略以及实施安商稳商等措施后，在新金桥广场资产证券化、新增项目金桥新通信产业园Ⅱ期、金桥智造金豫园入市的情况下，总体平均出租率76%左右。
　　（二）主要工作开展情况
　　1、坚持产业主导，加快推进组织服务
　　（1）聚焦新质生产力，加快构建现代化产业体系
　　一是聚焦未来车、新通信、智能造等金桥硬核产业，通过以商招商、平台招商、链主招商、产业朋友圈招商等多种方式，持续完善产业集群。上半年累计落地项目90个，重点引进硬科技产业项目包括思格新能源等，累计签约面积约7.3万平方米。
　　二是创新专业服务，赋能产业发展。以“产业服务+创新孵化"为驱动，以技术研发测试、精益制造管理和招商孵化服务为切入，不断完善产业生态。同时，根据客户发展需要做好个性化服务，通过厂房升级、电力改造、配套提升等措施，助力客户增资扩产；通过园区微电网和绿证交易试点，推动开展绿色能源项目及ESG认证需求。
　　（2）坚持创新驱动，加速壮大科技产业投资业务
　　一是紧抓领军企业开展多维度合作。利用公司产业综合组织服务优势，与龙头企业在总部/项目落地、定制开发、资本运作、项目投资等方面形成一揽子合作方案，打通招商与投资联动循环。二是夯实多元化投资矩阵。“新通信”“未来出行”CVC基金基本锁定设立方案，形成金桥主导产业赛道与企业发展阶段全覆盖。三是产业投资提速。上半年过会出资项目5个、投资金额近2.5亿元。
　　（3）打响产业品牌，加大产业聚集提升力度
　　一是强化树立产业旗帜。主攻新通信赛道，加强市区协同，强化金桥新通信旗帜形象，进行系统化品牌赋能宣传，举办高规格专家研讨会及高峰论坛，建立长期6G产业品牌输出体系。
　　二是组织参与各类产业活动，拓宽企业对接渠道。利用好展会招商、活动招商、外出招商各自优势，高效筛选对接目标企业。展会招商方面，有针对性参加多场行业展会，包括2025SEMICON等。举办“碧云24味”企业家座谈会等近10场高质量产业活动，搭建企业高管面对面交流平台，利用好合作伙伴信息渠道和行业资源，吸引一批项目落地。外出招商方面，重点前往半导体装备/材料、智能制造产业较为集中的城市，精准对接招商企业。
　　三是全面强化能力建设。多措并举加强团队建设，持续引入具备产业背景的人才，打造一支“懂经济、懂产业、懂政策、懂招商、懂客户”的复合型产业招商服务队伍。创新数字化招商模式，构建重点产业项目全过程跟踪、全链条服务、全流程推进的闭环服务体系。面对新增和存量客户，公司招商和空间信息实现一键通，探索“数据为基础、平台为支撑、智能为牵引”的云上招商新路径。
　　2、聚焦产城开发，做强可持续发展
　　一是奋力谱写城市开发新篇章。全力推进碧云综合体项目前期工作。完成绿化搬迁、房屋拆除等收尾工作，积极与“好人家”开展共创，完善项目设计方案，推动项目前期策划，为项目下半年顺利开工打下坚实基础。
　　二是有序推进载体建设。按照既定计划重点推动金桥壹中心、新通信产业园Ⅱ期和Ⅲ期、碧云北外滩住宅等项目的开发建设工作。其中新通信产业园Ⅱ期、金桥智造金豫园按期实现竣工。同时，按计划推进碧云焕新工作。
　　三是拓展产业空间，做好资源储备。一方面提升工业用地土地利用效率，向存量要增量。北区重点推动53号地块城市更新工作，南区开展园区改扩建前期策划。优先考虑定制开发、租赁等方式招引企业，实现产业升级。另一方面持续推进到期土地处置工作，同时不断发掘研判市场化项目投资机会。
　　3、优化运营管理，提升经营绩效
　　一是谋划先行，借力专业机构推进“十五五”战略规划编制。全面梳理总结“十四五”规划完成情况，对标分析国内外优秀企业案例，研究并初步确立公司“十五五”整体战略定位和发展目标，并针对核心业务板块细化战略。
　　二是提升碧云国际社区运营水平。为进一步增强租户的居民归属感及认同感，组织举办中外传统节庆、运动嘉年华、定向赛等邻里活动，促进文化融合氛围，传递社区温度。为租户提供“一站式”管家服务，及时响应租户需求及问题，客户满意度得到提升。
　　三是持续提升完善轻资产运营能力。服务公寓板块，上半年经营状况保持平稳，重点推进数字化营销赋能，提升品牌曝光率及形象定位，更新房源硬件提升品质，改善客户体验。物业管理服务板块，聚焦管理强化、品质升级，提升日常服务水平，组织邻里活动增强服务粘性，提升客户满意度。商业运营板块，充实加强商管团队，做好碧云玖零开业准备，同时做好存量商业运营。开展元宵节、儿童节、碧云里春日后备箱集市等活动，助商引流。
　　四是加大营销工作力度，优化公司资产结构。存量资产通过功能转换实现整体去化，继续推动新金桥大厦挂牌销售。住宅销售方面，拓展各类渠道并强化营销力度，持续推进项目去化。
　　五是数字化赋能工作。落实OA集团化改造，实现投资企业OA纳入公司集团化管理。银企直连自动化水平提升，大会员小程序逐步接入停车场功能。知识管理系统上线，逐步构建SOP。六是践行“双碳”战略履行社会责任。结合区国资委、中国证监会相关工作要求启动ESG摸底工作。打造高效机房控制系统，提高产业客户能源配套保障能力，提升能源管控效率，实现节能降碳。与合作方共同开展园区电力能源统筹管理，试点智能微电网和光储充的建设和运营。
　　（三）下半年主要工作
　　1、围绕重点产业招商，构建产业生态闭环
　　坚持金桥产业特色，聚焦新通信、未来车和高端智造等硬核产业，以龙头项目、功能项目带动产业链发展。全面做好“招商+培育”联动，形成“基金+基地”的综合产业服务体系，推动形成创新创业生态体系。
　　一是围绕产业定位，推动一批龙头项目落地。围绕未来车、智能造、新通信等重点产业绘制更新产业地图，聚焦重点产业、细分赛道推进产业链招商。加强与相关政府部门的沟通协调，用好、用足各项政策，发挥招投联动优势，强化综合招商服务能力。做大招商声势，完善工具箱，持续举办“碧云24味”企业家座谈会等各类产业活动，吸引更多潜在客户参与，增强品牌认知度。
　　二是做好重点项目招商稳商工作。金桥壹中心项目制定专项营销方案，储备优质客户，加大渠道推广和项目推介力度。稳商方面，积极主动拜访沟通，及时发现产业客户面临的问题，加快响应和问题解决速度，传递服务温度。梳理政策工具箱，基于不同行业、不同发展阶段的企业需求，精准匹配政策支持，助力产业客户申报各类政策，确保政策红利充分释放。
　　三是加强产业空间资源储备。持续开展到期土地处置工作，同时通过存量产业用地盘活更新，提高土地利用效率，为新质生产力企业拓展增量产业空间，满足产业客户增资扩产需要。
　　2、聚焦产城开发，做强可持续发展
　　继续推进碧云综合体城市更新项目，拟定完善商业运营方案，深化推进设计对接，下半年实现开工。做好一批项目筹划和建设，加快建设特色高品质项目。金桥壹中心新建商办项目、碧云玖零装修等项目按计划实现竣备。金桥新通信产业园Ⅲ期、碧云北外滩住宅等项目建设有序推进，继续优化推进碧云换新工作。
　　3、推动改革深化，探索发展新路径
　　一是完成公司“十五五”战略规划编制工作。确定公司“十五五”期间整体战略定位及发展目标，细化制定重点子企业的子战略规划，完成公司“十五五”战略规划编制工作。
　　二是加速布局产业投资板块，推动公司转型。加快产业基金募资，加速推动产业基金设立，提升投资规模，实现对主导产业及投资阶段覆盖面的显著提升。定期走访被投企业，跟踪风险动态，主动防范项目风险。开展项目路演、专家咨询会及被投企业沙龙等活动，持续深化市场参与和合作。
　　三是做大做强产业平台，加速培育专业产业服务能力。以金桥智造的产业平台为依托，重点建设新通信及智能制造行业服务能力，全面提高“招投孵服研”五位一体协同水平。探索与龙头企业或研究机构合作路径，打造产业孵化、产业服务、产业研究的有力抓手。
　　4、优化运营管理，保障经营发展
　　一是全力推进营销工作，优化资产结构。继续推进存量资产去化和销售住宅项目营销工作，拓宽营销渠道，加大营销力度，推动后续成交。同时，持续研究探索资产证券化工作。
　　二是做好碧云国际社区运营服务。在碧云国际社区开展系列宣传活动，营造良好社区氛围，举办碧云家庭日嘉年华、中外传统节庆等邻里活动。商业运营方面，进一步推动存量商铺出租，与邻里活动相结合，提升碧云商业的曝光率与知名度。
　　三是继续提升轻资产运营能力。服务式公寓板块，以宠物友好、亲子主题等为抓手，强化软硬件打造，提供高品质共享交流空间。业务拓展上保持外拓势头，力争促成品牌外拓。物业管理服务板块，进一步完善体系建设并提升标准执行率，同时探索增加更多定制化服务供给，推行数字化智慧物业。
　　四是数字化赋能工作。推进小程序运营深化，加强运营精细化程度。业财进一步融合，推动完成符合条件的子公司的银企直联全面应用。提升业务对账自动化水平和资金管理及时性水平。
　　五是做好安全生产工作。防台防汛期间强化安全隐患排查，及时维修整改。结合“安全生产月”活动开展人员安全教育培训，深化落实防台防汛工作要求，组织开展防台防汛专项应急演练。排查高空坠物风险，整理清点、采购防汛物资。持续推进消防设施、电瓶车充电桩等专项安全工作。

　　三、报告期内核心竞争力分析
　　公司的核心竞争力是新兴城区的规划、开发、运营和管理于一体的“集成”开发能力。主要体现在以下方面：
　　1、区域开发能力优势。一是公司在过去30余年开发、运营碧云国际社区以及产业园区方面积累了丰富的经验，成功将金桥打造成为产城融合示范区。在规划、设计、产业招商、园区功能等方面，呈现出较强的区域开发“集成”能力。二是良好的经营业绩为未来开展业务重组、提升市场竞争力提供了坚实基础。三是实现了项目全过程控制和规范化操作，内部管理高效，对主营业务的稳步、健康发展起到了积极的推动作用，也是公司竞争优势的一个重要体现和来源。四是形成了两大品牌体系“金桥股份”和“碧云”，尤其是“碧云”品牌，在业界具有较高的知名度和美誉度。
　　2、战略发展优势。一是稳中求进，注重可持续发展。多年来，公司始终坚持精品开发战略，保持稳健合理的开发节奏和适度的开发建设量，规避了过度扩张的风险，并积极推动城市更新，保持健康可持续发展。二是开发持有大量高品质物业。公司始终坚持“租售并举”的经营模式，积累了逾300万平方米自持物业，在未来发展中对公司现金流形成重要支撑。三是财务结构稳健。公司资产负债率在行业内处于较低水平，主要流动性及偿债能力指标业内领先，主体信用评级长期保持在AAA，财务状况较为健康。四是决策效率高、内控制度健全。公司始终坚持较为扁平化的管理模式，内部管理层级较少、决策机制较快。公司已建立了较为完善的内控管理制度体系，在有效提升经营效率的同时，可管控经营风险。
　　3、规划统筹优势，引领区域产城融合、宜居宜业。公司坚持规划先行、谋定后动的开发建设模式。多年来，围绕碧云国际社区和金桥产业园区不断变化的发展态势和发展需求，通过规划先行、城市更新等开发建设思路，坚持整体谋划和长期思维，不断夯实良性循环。
　　4、转型发展的优势。公司密切关注研究宏观经济环境、行业发展趋势以及市场竞争格局的变化情况，及时调整公司战略，努力开辟第二增长曲线。近年来，顺应发展需要，以稳健的传统业务为基础，逐步培育壮大了产业投资和专业产业服务业务。“金桥资本”产业投资平台、金桥智造产业服务平台正式设立以后，基本形成了招商﹣投资﹣孵化协同联动的业务模式，已经成为公司招商引资、产业促进的重要手段。随着产业投资、轻资产运营等主要转型业务的壮大完善，将与传统的区域开发及产业招商业务高度互补，协同发展优势得到进一步增强。

　　四、可能面对的风险
　　公司目前面对的主要风险是：园区租赁市场和销售市场供应端竞争激烈，对公司的招商引资、物业去化带来冲击；上海市外环线外的部分住宅楼盘面临较大去化压力。 收起▲