销售收入大幅下降，房产经营收入保持增长，维持“买入”评级
　　浦东金桥发布2024年三季报，公司结转业绩承压，三季度租赁收入下滑，可售资源充足，区位优势以及产业聚集效应显著。我们维持盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为9.85、13.84和15.19亿元，对应EPS为0.88、1.23、1.35元，当前股价对应PE为12.6、9.0、8.2倍。公司推动重点项目去化，项目储备充足，业绩有望持续改善，维持“买入”评级。
　　销售收入大幅下降，盈利能力同比下滑
　　公司前三季度实现营收20.34亿元，同比-62.1%；实现归母净利润3.91亿元，同比-75.9%，其中三季度营收和归母净利润分别+11.0%和-42.2%；前三季度实现经营性净现金流-1.23亿元，基本每股收益0.35元，销售毛利率和净利率分别为56.8%和18.6%，分别-17.7pct和-11.1pct。公司业绩下降主要由于2023年同期集中结转高毛利住宅项目，2024年前三季度无住宅项目结转，销售收入同比降幅较大；同时期间费率同比+15.1pct至21.7%。
　　三季度租赁收入减少，销售及物管收入增长
　　公司三季度销售收入0.68亿元，同比+7717%，主要来自临港碧云壹零项目车位销售；租赁收入4.45亿元，同比-5.3%，环比二季度-3.1%，由于碧云体育休闲中心和碧云玖零商业中心项目停业待改造所致；酒店公寓收入0.53亿元，同比+10.7%；物业管理服务收入0.10亿元，同比+216%，主要由于新增OfficePark金科园及金湘园项目。
　　项目建设平稳推进，融资成本保持低位
　　截至9月末，公司住宅项目碧云澧悦全盘去化率66.90%，累计收款33.22亿元。
　　9月公司虹口区嘉兴路街道138街坊项目开工，计容建面约6万方，公司权益比80%。9月30日，公司旗下上海新金桥广场100%股权在上海联合产权交易所挂牌转让，所有者权益合计3.61亿元。8月公司发行5年期中期票据，发行规模8亿元，票面利率2.22%，融资成本较低。
　　风险提示：项目拓展不及预期、产业导入不及预期、上海新房价格波动风险。

　　销售收入大幅下降，房产经营收入保持增长，维持“买入”评级
　　浦东金桥发布2024年中报，公司销售收入减少，房产经营收入保持增长，可售资源充足，区位优势以及产业聚集效应显著。受公司可结转资源不足及开发进度影响，我们下调盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为9.85、13.84和15.19亿元（原值为14.84、16.74和19.01亿元），对应EPS为0.88、1.23、1.35元，当前股价对应PE为10.5、7.5、6.8倍。公司推动重点项目去化，可售项目储备充足，业绩有望改善，维持“买入”评级。
　　销售收入大幅下降，盈利能力同比下滑
　　公司2024上半年实现营收14.53亿元，同比-70.0%；实现归母净利润3.28亿元，同比-78.3%；实现经营性净现金流-4.44亿元，基本每股收益0.29元，销售毛利率和净利率分别为60.1%和21.9%，分别-15.7pct和-8.9pct。公司业绩下降主要由于2023上半年集中结转高毛利住宅项目，2024上半年无住宅项目结转，销售收入同比下降90.1%；同时由于项目销售导致销售期间费率同比+14.9pct至19.5%。
　　房产经营收入保持增长，可售项目储备充足
　　截至上半年末，公司持有各类经营性物业合计约313万方，平均出租率降至79%；
　　整体经营稳健，实现租金收入9.54亿元，同比+7.0%；酒店公寓服务业务收入0.96亿元，同比+16.1%；物业管理业务得益于新增OfficePark金科园及金湘园项目，收入同比+201%。公司上半年祝桥项目实现开工，公司在售住宅碧云澧悦项目二期开盘预售，截至6月末全盘去化率56.35%，累计收款26.3亿元。公司可售项目储备充足，下半年临港组团和北外滩135街坊项目力争实现预售，北外滩138街坊、碧云综合体和祝桥项目上半年推进有条不紊。
　　新设产业投资平台，融资渠道畅通
　　公司2024年6月新设“金桥资本”产业投资平台正式运作，首期规模30亿元，积极构建全生命周期投资矩阵；盛盎公司设立早期基金1亿元，同时推进设立不低于10亿元的CVC新通信基金。公司融资渠道畅通，2024年8月成功发行5年期8亿元中票，票面利率2.22%。
　　风险提示：项目拓展不及预期、产业导入不及预期、上海新房价格波动风险。