营收利润同比提升，产业投资业务加速推进，维持“买入”评级
　　浦东金桥发布2026年中报，受结转规模提升影响，公司收入实现增长，但毛利率承压。我们维持盈利预测，预计公司2026-2028年归母净利润为8.0、8.5和10.0亿元，对应EPS为0.71、0.76、0.89元，当前股价对应PE为13.3、12.6、10.6倍。公司经营性物业出租率稳定，产业投资有望成为全新业绩增长点，维持“买入”评级。
　　收入增长利润下降，毛利率大幅压缩
　　公司2026H1营收10.69亿元，同比+11.21%；归母净利润1.23亿元，同比-29.97%，高毛利的租赁业务收入同比减少0.55亿元，低毛利的住宅销售结转占比提升，导致综合毛利率同比-10.87pct至46.86%。公司上半年投资收益0.32亿元，同比增长47.18%，主要为股权投资分红及基金投资收益，经营活动现金流净额8.89亿元（2025H1为-10.35亿元），现金流大幅改善。
　　出租率下滑，下半年有望结转碧云北外滩项目
　　公司2026H1持有各类经营性物业344万方，金桥壹中心新项目入市尚在爬坡期，平均出租率降至72%，租赁收入Q2单季同比下降5.25%、环比下降2.44%。住宅项目推进方面，上半年无新增土地储备和项目竣工，碧云综合体东地块（总建面13.77万方）实现开工。截至上半年末，公司合同负债33.82亿元，较年初+12.7%，下半年有望结转碧云北外滩项目（累计收款30.07亿元），交房将显著增厚业绩空间。
　　产业投资持续加码，有息负债微增但结构稳健
　　产业投资方面，金桥资本平台上半年完成智能制造二期基金设立，并作为LP出资1亿元参与中微智微凌峰基金。产业投资仍处于布局期，金桥投资合伙企业上半年净亏损157万元，尚未进入收获期。截至上半年末，公司合并口径有息负债203.9亿元，较年初+1.2%，其中短债占比38.2%，银行贷款占比63.6%，资产负债率60.11%，整体债务结构稳定。
　　风险提示：项目拓展不及预期、产业导入不及预期、上海新房价格波动风险。

　　业绩表现：收入高增带动利润稳中有升
　　2025年浦东金桥业绩表现总体稳健，收入端在住宅项目集中结转带动下实现高增长，利润端则维持平稳提升。公司全年实现营业总收入59.7亿元，同比增长118.9%；实现归母净利润10.7亿元，同比增长7.1%；加权平均净资产收益率为7.3%，较上年提升0.3个百分点；期末总资产474.7亿元，归母净资产151.8亿元，分别较期初下降2.4%和增长4.5%。其中，本期收入显著放大的核心原因在于周浦碧云澧悦项目交房结转，年内单项目贡献销售结转收入40.4亿元，带动公司房地产销售收入和成本同步上升。与此同时，公司三项费用合计5.2亿元，较上年减少1.1亿元，财务费用下降对盈利稳定形成一定支撑；扣非后归母净利润9.3亿元，同比增长157.6%，也反映出本年利润质量较上年明显改善。
　　经营进展：开发结转释放业绩，持有运营保持韧性
　　2025年公司经营端呈现“开发结转贡献弹性、持有运营维持韧性”的特征，城市开发与园区运营两条主线同步推进。房地产开发业务方面，公司全年实现销售金额15.2亿元，销售面积1.7万平方米，实现结转收入40.7亿元，结转面积7.9万平方米，期末待结转面积2.7万平方米，本年开发业绩确认主要依靠碧云澧悦项目交付结转。持有项目推进方面，金桥壹中心、新通信产业园二期、金桥智造集迦园、碧云玖零和周浦碧云澧悦等项目按期竣工，碧云综合体城市更新项目年内实现开工；土地储备方面，公司完成普丝、联合包装两幅地块收回，合计土地面积约7.2万平方米，为后续产业及城市功能开发预留空间。持有业务方面，期末公司持有各类经营性物业约325.0万平方米，不含金桥壹中心，全年租赁、酒店经营及物业收入合计19.3亿元；受办公及产业园市场承压影响，经营性物业平均出租率约80.0%，但公司实现产业载体新增租赁面积13.1万平方米，完成物业续租26.5万平方米，其中5.3万平方米来自存量客户扩租，体现公司在金桥区域产业园区和办公楼运营方面较强的招商运营能力。
　　产业投资：投资平台加速成型，转型方向进一步清晰
　　2025年浦东金桥产业投资业务明显提速，已从战略布局阶段逐步走向项目落地阶段，成为公司中长期转型的重要抓手。年内公司围绕硬装备、新通信等主导产业持续推进硬科技投资，金桥资本完成科技项目投资9个，合计投资金额约2.5亿元，同时重点推进浦东智能制造二期等自管基金设立组建，持续丰富产业基金和直投并行的投资矩阵。战略层面，公司明确以“科技产业投资控股服务商”为愿景，围绕“产业投资服务+城市开发运营”双轮驱动模式推进转型，2026年还将继续依托金桥资本和金桥新通信两大平台，强化“招投孵服研”一体化协同能力，围绕智能车、硬装备、新通信等赛道深化布局。整体来看，产业投资正在增强公司从传统园区开发商向产业生态组织者转型的能力，中长期有望提升招商质量、强化产业导入，并与存量园区运营和城市开发形成更强协同。
　　风险提示：销售下行超预期、资产减值超预期

　　营收利润同比提升，产业投资业务加速推进，维持“买入”评级
　　浦东金桥发布2025年年报，受结转规模提升影响，公司收入利润实现增长。受后续结转节奏影响，我们下调2026-2027并新增2028年盈利预测，预计公司2026-2028年归母净利润为8.0、8.5和10.0亿元（前值11.0、13.5亿元），对应EPS为0.71、0.76、0.89元，当前股价对应PE为15.7、14.8、12.5倍。公司经营性物业出租率稳定，产业投资有望成为全新业绩增长点，维持“买入”评级。
　　项目结转助力营收高增，归母净利润同比增长
　　公司2025年实现营收59.65亿元，同比+118.9%；实现归母净利润10.74亿元，同比+7.1%；经营性净现金流-18.87亿元，基本每股收益0.96元，毛利率和净利率分别为32.1%和17.2%，分别-18.9pct和-18.7pct，主要系房产结转拉低毛利率，其中房产销售毛利率21.5%（碧云澧悦项目），房产租赁毛利率56.7%（同比+8.9pct）。公司收入高增主要由于结转碧云澧悦项目销售收入40.36亿元。
　　碧云综合体实现开工，经营性物业出租率保持稳健
　　公司2025年实现销售金额15.2亿元，销售面积1.7万方，在售项目为浦东碧云澧悦和碧云北外滩尊邸两项目，截至年末，全盘去化率分别为89.0%、93.4%，累计收款分别为46.0、30.1亿元，待结转面积2.7万方。公司年内重点推进的碧云综合体城市更新项目开工，占地面积约2.5万方。公司2025年实现租赁、酒店及物管等收入18.8亿元，同比-9.1%，主要系新金桥广场股权于2024年12月转让出表。截至年末公司持有各类经营性物业达325万方，在采取招投联动、优化营销策略及安商稳商等措施后，经营性物业平均出租率约80%，同比+2pct。
　　聚焦新质生产力，融资成本保持低位
　　产业层面，公司聚焦智能车、硬装备、新通信等金桥硬核产业，2025年完成产业载体空间新增租赁面积约13.1万方，完成物业续租26.5万方。同时公司持续推进硬科技项目投资，金桥资本完成科技项目投资9个，合计投资金额约2.5亿元。截至年末公司融资总额202.5亿元，平均融资成本降至2.82%。
　　风险提示：项目拓展不及预期、产业导入不及预期、上海新房价格波动风险。