一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　(一)公司所从事的主要业务和经营模式
　　光明房地产集团股份有限公司，证券代码：600708，证券简称：“光明地产”。光明地产由原上海海博股份有限公司于2015年7月与农工商房地产（集团）有限公司通过重大资产重组组建而成，控股股东为光明食品（集团）有限公司。光明地产作为上海国资背景的上市房企，上海上市公司协会理事单位，上海市五星级诚信创建企业，公司开发足迹已遍布江苏、浙江、山东、安徽、河南、河北、湖北、湖南、广西、四川、云南、江西、上海、重庆等十二省二市，累计开发各类住宅、商业办公面积6000多万平方米。公司秉持深耕上海的战略布局，致力打造具... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　(一)公司所从事的主要业务和经营模式
　　光明房地产集团股份有限公司，证券代码：600708，证券简称：“光明地产”。光明地产由原上海海博股份有限公司于2015年7月与农工商房地产（集团）有限公司通过重大资产重组组建而成，控股股东为光明食品（集团）有限公司。光明地产作为上海国资背景的上市房企，上海上市公司协会理事单位，上海市五星级诚信创建企业，公司开发足迹已遍布江苏、浙江、山东、安徽、河南、河北、湖北、湖南、广西、四川、云南、江西、上海、重庆等十二省二市，累计开发各类住宅、商业办公面积6000多万平方米。公司秉持深耕上海的战略布局，致力打造具有光明食品产业基因的城市建设运营集成服务商。公司主营业务为房地产综合开发经营，是集房产开发、商业运营、物业服务、建筑施工等为一体的大型国有综合集团型公司。公司拥有下属企业近百家，下属房产开发项目、商业房产经营集团、城市建设集团。光明地产下属全资子公司农工商房地产（集团）有限公司具有房地产开发企业国家一级资质，是上海市房地产行业协会理事单位，上海市五星级诚信创建企业。公司开发的房地产项目曾获得中国土木工程最高奖项-詹天佑土木工程奖；中国建筑工程最高奖-鲁班奖；上海市建筑工程最高奖-白玉兰奖。光明地产围绕上海打造具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市、浦东新区打造社会主义现代化建设引领区，以及长三角区域一体化国家战略实施、上海自贸试验区临港新片区建设等重大发展机遇，聚焦稳中求进，高质量发展。地产业务板块以“优布局、调结构、去库存、控风险”为重点，在“深耕上海”导向下，内精管理，外强协同，加速去化存量，合理拓展上海本土区域的重点项目。转型业务板块聚焦美好生活的需求导向，积极参与城市更新、城市建设、城市保障等进程，通过专业开发建设能力的发挥提升，以高质量发展为主基调，全力践行“让市民离不开光明”，坚持稳中求进，努力成为光明品牌城市建设、城市保障等综合城市服务功能的重要载体。
　　(二)行业情况
　　2026年是“十五五”的开局起步之年，上半年房地产政策通过持续优化信贷、财税、住房公积金等支持工具，降门槛、减负担、畅置换等多管齐下，着力激活刚性和改善性住房需求。地方层面积极落实中央稳市场部署，多地出台购房补贴、住房以旧换新等举措，持续优化楼市政策，推动合理住房需求有序释放。中央与地方政策协同发力，一季度对核心城市市场修复形成一定支撑，但二季度以来，受市场信心修复节奏不一、城市基本面差异等因素影响，整体市场仍处在低位运行，市场修复能级分化、新旧房市场表现分化的特征突出。
　　（1）销售。2026年1-6月份，新建商品房销售面积40140万平方米，同比下降11.6%；其中住宅销售面积下降12.4%。新建商品房销售额37945亿元，下降13.6%；其中住宅销售额下降13.7%。
　　（2）投资。2026年1-6月份，全国房地产开发投资38074亿元，同比下降18.0%；其中，住宅投资29300亿元，下降17.8%。
　　（3）开竣工。2026年1-6月份，房地产开发企业房屋施工面积554049万平方米，同比下降12.5%。其中，住宅施工面积384453万平方米，下降12.9%。房屋新开工面积23239万平方米，下降23.4%。其中，住宅新开工面积16900万平方米，下降24.1%。房屋竣工面积17221万平方米，下降23.7%。其中，住宅竣工面积12148万平方米，下降25.3%。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　在国内外宏观形势复杂多变、房地产市场供求关系发生重大变化、发展新模式加速构建的大背景下，行业深度调整仍在延续，市场复苏节奏分化，经营压力与市场竞争并存。公司坚定目标导向，积极应对各类经营挑战，加快存量去化，推动战略重心回归上海，持续深化管理体系改革；严守资金安全底线，以整改实效夯实风险防控底座，保障企业平稳运行。
　　经营情况回顾：2026年1-6月，公司实现营业收入16.33亿元，实现利润总额-4.33亿元，归属于上市公司股东的净利润-4.55亿元。报告期末，归属于上市公司所有者权益57.42亿元。报告期内出现亏损，主要系受房地产行业的影响，部分区域行业市场低迷，有效需求不足，公司商品房业务的结转规模同比有所下降；同时在建项目陆续竣工，符合资本化条件的借款费用减少，费用化利息支出相应增加。在房地产市场供求关系发生重大变化、行业持续调整、市场竞争日趋激烈的背景下，公司将根据市场情况动态调整经营及销售策略，积极把握政策窗口期，加大推动营销去化力度，加快回笼资金，加速回归上海，保障投融资整体平衡。
　　攻坚存量去化：2026年上半年，行业政策不断释放支持信号，市场修复基础尚不稳固，区域市场分化特征显著。公司紧密跟踪市场动态，强化市场研究分析，打通总部、区域及项目层级协同，实施“一城一策、一盘一策”精细化运营，持续优化销售策略，通过全民营销、企业团购、自销自渠、人才社区赋能等方式，多措并举打好存量去化攻坚战。上海临港、金山项目把握“沪七条”政策机遇，域外项目用好地方政策窗口期，结合新媒体宣传矩阵，全力引流获客；严格落实大宗资产处置合规管理，兼顾去化效率与资产保值，加快资金回笼，多维度促进项目销售。2026年1-6月，公司实现签约面积为10.07万平方米，签约金额为10.48亿元。
　　探索转型发展：上半年，在行业转型大趋势下，公司围绕“新地标的建设者、新生活的开拓者、新融合的先行者、新产业的创业者”的战略导向，以国有企业向上向善的情怀，积极践行“好房子、好品质、好服务”的要求，聚焦“三大工程”建设、上海区域保障房开发建设、城市更新与功能保障、社区服务与运营等维度，加快研究推进产业发展转型，力争打破传统地产开发单一经营路径，围绕城市更新、光明物业、光明商管、产业协同等转型板块，聚焦核心能力培育与内外资源统筹整合，利用在上海、武汉、昆明等地的既有开发项目和大型社区，积极探索可持续的产业运营新模式。
　　体制机制改革：公司持续深化机构改革，以总部实体化建设与区域优化整合为目标，强化组织架构与人力资源集中统一管控，着力理顺权责体系、实现精简提效。总部层面统筹优化职能设置，资金财务部下设财务信息共享中心，撤销原信息管理部，职能并入财务信息共享中心；撤销原合规风控部（审计中心），设立法律事务部、审计部；撤销原投资发展部，设立战略发展部；撤销原商业管理部，相关业务并入下属商业集团。直属企业层面推进合并精简，进一步压实区域管理责任。人员管理方面，持续优化人力资源配置，深化岗位精简与效能提升，从严把控人员总量规模，推动组织人员体系更好适配企业调整转型的发展需要。
　　提升运营管控：以全面预算管理为核心抓手，紧扣总体经营目标与项目动态管控，充分依托ERP、EPC、成本管控、集约招采、质量管控等信息化管理系统，落实各项目成本动态管控与全过程跟踪监测。围绕加快向城市服务保障品牌运营商的转型，利用浦东惠南L07-02地块保障房建设开发项目，试点智建一体化管控平台的信息化搭建，进一步提升项目专业化、精细化、智能化的管控能力，推动项目管理中可视、可控、可用的全覆盖高效合规管控。同时，严格把控项目开发、工程建设、物资采购、营销环节、资产处置等各关键环节的成本支出与合规管控，从严落实全过程的产品质量验收与品质保障。2026年1-6月，公司竣工面积为2.62万平方米。
　　保障融资平稳：公司坚守现金流安全底线，持续推进开源节流、提质增效，科学统筹资金安排，紧跟市场动态变化，积极优化债务结构，进一步增强债务结构的稳定性与风险抵御能力。通过拓宽多元化融资渠道，灵活运用公司债、中期票据、超短期融资券、供应链资产支持计划等标准化融资工具，精准把握市场利率窗口，持续压降综合融资成本。2026年上半年，公司完成两期债券发行，获得资本市场广泛认可：1月完成6亿元公司债券发行，合规申购金额20.40亿元，票面利率2.34%；3月完成6亿元中期票据发行，合规申购金额20.45亿元，票面利率2.65%。通过强化直接融资能力，持续优化债务期限结构，降低整体融资成本，保障公司现金流平稳运行。
　　强化风险管控：坚守安全生产底线，压紧压实安全生产主体责任，上半年无重大安全责任事故。严守合规经营红线，扎实开展各类专项治理与整改，补齐管理短板，新制定与修订各业务与管理条线的各类制度细则二十余项，并将规范要求全面嵌入日常信息化审核流程。加强资金集中管控，实行资金支付统一集中管理模式，从严审核各类款项支付，系统梳理应收款项并加大清收力度，加快历史遗留问题处置与化解。持续强化日常审计监督，夯实内控管理基础。通过各类专项整治挂图作战，推动企业在行业低谷中的合规经营与降本增效，保障生产经营活动安全平稳有序运行。
　　治理规范运作：公司董事会坚持对宏观趋势的研究分析，在公司治理上坚持战略领航、规范运作、高效有序的原则，报告期内，召开董事会3次，审议议案27项，召开股东会1次，审议提案10项。公司积极响应最新治理导向，完善了对关键少数的薪酬管理机制与年度方案，完成了《董事、高级管理人员薪酬管理制度》的制订。在市值管理上，线上依托上证e互动平台、投资者热线、专属邮箱，实现投资者咨询、提问即时响应、高效办结；线下常态化按期召开业绩说明会，在股东会设置投资者专属问答环节，搭建高效透明的沟通桥梁。
　　下半年，面对行业复杂形势与挑战，公司上下将紧紧围绕全年目标任务和重点工作，守好经营基本盘，把牢发展方向盘，围绕“稳业绩、稳资金、保稳定”的导向，坚持稳中求进，全力以赴抓执行、抓推进、抓落地。
　　一是经营运行保障平稳。锚定全年总体经营目标，聚焦存量去化、投融资平衡、降本增效等重点工作，把存量资产去化摆在突出位置，紧盯市场政策机遇窗口，聚焦临港光明星城、金山光明府、湖州梦想城等重点项目，坚持一盘一策研究，通过积极创新线上线下灵活营销、资产处置、租售并举、社区运营赋能等多元化路径，提速存量去化节奏，多渠道挖掘潜在客户，抢抓有利窗口期，加快资金回笼。融资端持续拓宽融资渠道，统筹做好长短期债务调配，推进高低息债务置换，持续优化融资结构、压降融资成本。
　　二是业务发展稳中转型。坚定成为“好房子、好品质、好服务”的践行者，既不断深化提升在开发、规划、建设、运营等方面的专业能力，强化市场需求研判，持续打磨产品力，放大品牌价值，加快推进回归上海，以优质产品服务城市民生。同时，聚焦努力成为具有光明食品产业基因的城市建设运营集成服务商，践行产业与服务共生的导向，主动探索适配自身资源的新业态新模式，结合社区生活、产业运营、物业服务、商业经营等基础，培育产业增长新动能，围绕城市更新与美好生活导向，深化与光明集团内部产业的协同联动，加强与相关产业头部企业的协同合作，积极挖掘潜在机遇。
　　三是内部管控提质增效。管控层面，在上半年改革治理工作的基础上，持续推进管理重构，拥抱变化，以适配行业发展趋势与专业转型需求，人力资源管理中，落地动态考核评价机制，持续建强干部人才队伍，坚决落实全体干部员工能上能下、优胜劣汰。运营安全管理上，从严抓实项目成本管控，严守安全底线，坚决防范各类安全事故及突发事件，做细做实安全生产、合规管理与风险防控各项工作，锚定“让市民离不开光明”目标导向，建立向上向善的企业文化，保障公司经营运营平稳有序。

　　三、报告期内核心竞争力分析
　　(一)良好的品牌影响力
　　公司控股股东为光明食品（集团）有限公司，公司是其重要成员企业之一，光明地产是上海上市公司协会理事单位，公司下属全资子公司农工商房地产（集团）有限公司具有房地产开发企业国家一级资质，是上海市房地产行业协会理事单位，公司及其前身农房集团连续多年荣膺“中国房地产开发企业100强”“中国房地产开发稳健经营10强”。公司所开发的房地产项目获得过中国土木工程最高奖项—詹天佑土木工程奖；中国建筑工程最高奖—鲁班奖；上海市建筑工程最高奖—白玉兰奖等。
　　2026年上半年，光明地产上下满载荣誉：
　　1、1月，公司下属第一事业部临港光明星城项目，荣获GBE地产设计评选的“最佳建筑设计奖”；2、2月，光明地产荣获“2024-2025年度上海市守合同重信用企业”，合同信用等级为AAA级；3、2月，农工商房产荣获“2024-2025年度上海市守合同重信用企业”，合同信用等级为AAA级；4、5月，公司下属上海金山卫置业有限公司项目总经理蒋铖，荣获2026年度光明食品（集团）有限公司“优秀共产党员”称号；
　　5、5月，公司党委工作部部长、工会副主席施裕，荣获2026年度光明食品（集团）有限公司“优秀党务工作者”称号；
　　6、6月，公司下属上海农工商旺都物业管理有限公司，荣获上海市物业管理行业协会颁发的“2026年度五星级物业服务企业”。
　　(二)完善的法人治理结构
　　公司严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》及上交所监管要求，持续优化法人治理体系。充分发挥董事会及各专门委员会的决策研判与专业支撑作用，健全完善议事规则，高标准做好信息披露工作。着力做实独立董事制度建设，保障独立董事独立履职，以独立董事规范运作强化董事会制衡监督效能；从严规范关联交易决策流程，严格执行关联董事回避表决机制，确保关联交易公允合规，充分保护公司及全体股东利益。股东会、董事会、经营层各司其职、权责清晰，董事及高级管理人员勤勉尽责，依规参与各类会议。通过健全有效的治理机制护航公司经营，持续推进各条线精细化管控，不断提升法人治理规范化水平。
　　(三)坚持高质量发展主基调
　　公司董事会主动研判宏观环境，积极应对行业变局、市场波动及政策调整带来的多重影响，以高质量发展为导向，在持续提升企业管理能力、优化内部运营效能的同时，加大产业融合探索力度，深化管理变革、挖掘发展内生动力。围绕党建引领、规范治理、组织架构、存量资产去化、风险防控、人才队伍建设等关键维度，强化全覆盖、全流程闭环管理，为公司高质量发展积蓄新动能。以项目精致化、管理精细化、组织精简化、人员精英化为抓手，加快回归战略。立足“深耕上海”核心布局，践行“让市民离不开光明”发展愿景，积极探索地产与新业态的产业融合路径，推动从地产向资产转变，努力向城市服务保障品牌运营商转型。
　　(四)资金运作降本创新
　　面对经济下行压力及房地产市场信心不足的外部环境，保障投融资平衡与现金流稳健，聚焦优化负债结构、降低综合融资成本等目标，持续拓展融资渠道，加大存量资产盘活力度。灵活用好中期票据、超短期融资券、公司债等融资产品，优化整体债务结构，降低财务费用成本，确保资金平稳安全。
　　(五)创新协同的产业平台
　　公司聚焦产业，协同推进转型平台，聚焦美好生活的需求导向，积极参与到城市更新的进程中，从物业增值服务、商业经营管理、城市更新建设等产业切入点着手，助推公司持续向城市产业建设运营集成服务商迈进，加快将布局转化为业务，将模式转化为效益，将资源转化为资产。
　　(六)精简高效的管理构架
　　公司经营层具有多年的行业经营经验，专业能力出色，市场意识敏锐。公司上下众志成城，具有很强的凝聚力与向心力。公司以“员工第一，崇尚奋斗，爱与尊重”为企业文化，将筑梦人生、造福社会、做强企业、成就员工全面融合，形成了高效的执行力。在公司的不断发展中，形成了一支想做事、能做事、做成事的优秀管理团队。

　　四、可能面对的风险
　　1、政策风险。当前，国内外经济形势依然错综复杂，房地产政策方面，在当前国内构建房地产新发展模式的背景下，推进一城一策，严格防范房地产金融风险。房地产行业方面,“房地产市场供求关系发生重大变化”定调楼市，但当前房价的下跌预期仍然对行业市场的量价修复形成重要影响。政策风险还体现在公司受土地政策、房地产相关政策、财政税收政策变化的影响。公司将加强政策研究，适应宏观调控政策的变化，在市场判断、战略制定、项目销售、资金回笼等各环节做好充分的准备。
　　2、市场风险。国内房地产行业处于完全市场竞争阶段，由于行业壁垒较低，国内拥有资金、土地资源的企业以及拥有资金、技术、管理优势的开发商均积极介入国内房地产市场。当前宏观环境下，购房者愈发理性和成熟，对于产品品牌、产品品质、户型设计、物业管理和服务等提出了更高的要求。房地产市场是地区性的市场，当地市场环境条件，尤其是市场供求关系，对公司在当地的销售和业绩状况影响很大，现阶段部分地区持续需求下降、供应过剩、周转缓慢的情况，如仍无改善，存在较大存货跌价的风险，持续低迷的市场对企业、行业、经济、金融均会形成不利影响，公司要加强市场监测，谨慎判断投资拓展的区域，及时调整产品结构、价格、营销策略及区域布局。
　　3、财务风险。房地产行业是资金密集型行业，对资金需求量大，需求时间长。利率市场化改革继续深化，对于房地产企业的融资和经营会产生影响。在个人住房贷款方面，随着市场变化，银行也会不断调整个人住房贷款政策，首付比例和利率高低的变化都将影响购房者的按揭融资成本和潜在客户的购买力，也将对公司销售产生影响。资金链的安全与否直接决定着企业的生命，宏观政策、资本市场变动或其他突发事件可能会导致公司面临财务风险，公司将持续加强经营管控，确保现金流安全，加强对利率政策、货币政策的研究，早作准备，降低财务风险。
　　4、经营风险。房地产供求关系的重大变化会对公司经营策略产生影响，例如房企更加理性审慎投资、阶段性土地储备增量减少、产品价格与回笼速率的平衡、营销去化速率放缓引起相关费用增加等，在市场信心缓慢恢复的过程中，行业竞争愈发激烈，中小型房企将面临严峻生存考验。公司主要的房地产开发项目为住宅项目，具有投入资金大、开发周期长等特点，对于项目整体开发的管控具有较高的要求。同时，房地产开发和经营涉及的相关行业范围广，合作单位多，需接受规划、国土、建设、房管、消防和环保等多个政府部门的审批和监管，这对项目的开发控制能力提出较高要求。公司将在行业景气度下降的背景下积极应变、加速去化回笼、应对未来如行业持续下行带来的潜在风险。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的业务情况　　光明房地产集团股份有限公司，证券代码：600708，证券简称：“光明地产”。光明地产由原上海海博股份有限公司于2015年7月与农工商房地产（集团）有限公司通过重大资产重组组建而成，控股股东为光明食品（集团）有限公司。光明地产作为上海国资背景的上市房企，上海上市公司协会理事单位，上海市五星级诚信创建企业，公司开发足迹已遍布江苏、浙江、山东、安徽、河南、河北、湖北、湖南、广西、四川、云南、江西、上海、重庆等十二省二市，累计开发各类住宅、商业办公面积6000多万平方米。公司秉持深耕上海的战略布局，致力打造具有光明食品产业基因的城市建设运营集成服务商。公司主营业务... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的业务情况
　　光明房地产集团股份有限公司，证券代码：600708，证券简称：“光明地产”。光明地产由原上海海博股份有限公司于2015年7月与农工商房地产（集团）有限公司通过重大资产重组组建而成，控股股东为光明食品（集团）有限公司。光明地产作为上海国资背景的上市房企，上海上市公司协会理事单位，上海市五星级诚信创建企业，公司开发足迹已遍布江苏、浙江、山东、安徽、河南、河北、湖北、湖南、广西、四川、云南、江西、上海、重庆等十二省二市，累计开发各类住宅、商业办公面积6000多万平方米。公司秉持深耕上海的战略布局，致力打造具有光明食品产业基因的城市建设运营集成服务商。公司主营业务为房地产综合开发经营，是集房产开发、商业运营、物业服务、建筑施工等为一体的大型国有综合集团型公司。公司拥有下属企业近百家，下属房产开发项目、商业房产经营集团、城市建设集团。光明地产下属全资子公司农工商房地产（集团）有限公司具有房地产开发企业国家一级资质，是上海市房地产行业协会理事单位，上海市五星级诚信创建企业。公司开发的房地产项目曾获得中国土木工程最高奖项-詹天佑土木工程奖；中国建筑工程最高奖-鲁班奖；上海市建筑工程最高奖-白玉兰奖。
　　光明地产围绕上海打造具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市、浦东新区打造社会主义现代化建设引领区，以及长三角区域一体化国家战略实施、上海自贸试验区临港新片区建设等重大发展机遇，聚焦稳中求进，高质量发展。地产业务板块以“优布局、调结构、去库存、控风险”为重点，在“深耕上海”导向下，内精管理，外强协同，加速去化存量，合理拓展上海本土区域的重点项目。转型业务板块聚焦美好生活的需求导向，积极参与城市更新、城市建设、城市保障等进程，通过专业开发建设能力的发挥提升，以高质量发展为主基调，全力践行“让市民离不开光明”，坚持稳中求进，努力成为光明品牌城市建设、城市保障等综合城市服务功能的重要载体。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况房地产行业
　　1、房地产行业变局
　　2025年，面对国内外经济环境的复杂变化，各地区各部门深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚定不移贯彻新发展理念、推动高质量发展，统筹国内国际两个大局，统筹发展和安全，实施更加积极有为的宏观政策，纵深推进全国统一大市场建设，国民经济运行顶压前行、向新向优。我国房地产行业全面迈入稳市场新周期，发展逻辑从规模扩张转向质效提升。
　　（1）销售。2025年，新建商品房销售面积88101万平方米，比上年下降8.7%；其中住宅销售面积下降9.2%。新建商品房销售额83937亿元，下降12.6%；其中住宅销售额下降13.0%。
　　（2）投资。2025年，全国房地产开发投资82788亿元，比上年下降17.2%（按可比口径计算）；其中，住宅投资63514亿元，下降16.3%。
　　（3）开竣工。2025年，房地产开发企业房屋施工面积659890万平方米，比上年下降10.0%。其中，住宅施工面积460123万平方米，下降10.3%。房屋新开工面积58770万平方米，下降20.4%。其中，住宅新开工面积42984万平方米，下降19.8%。房屋竣工面积60348万平方米，下降18.1%。其中，住宅竣工面积42830万平方米，下降20.2%。
　　2、政策调整支持方面
　　回顾2025年政策走向，我国全面推进房地产行业高质量发展，出台了一系列新规与通知，从一季度制度框架搭建到四季度新模式明确，从中央顶层设计到地方政策落地，公积金优化、保障安居、城市更新、“好房子”建设等举措多点发力，推动商品房待售面积连续下降，市场筑底企稳的基础不断巩固。各项政策既聚焦当前库存消化、企业化险等痛点，又着力完善开发、融资、销售全链条制度等重点政策多维度搭建制度框架，为行业转型提供坚实保障。
　　3、金融环境方面
　　2025年，房地产政策仍保持宽松基调，在3月的两会政府工作报告中，指出实施适度宽松的货币政策，并提到“适时降准降息”，以及“实施更加积极的财政政策”。
　　从全年的房地产融资政策来看，一方面通过房企白名单政策，打通保交付和保障房的贷款资金循环。另一方面在存量土地方面，鼓励通过收储盘活闲置土地，而在商业地产领域则推动公募REITs来释放更多沉淀资金。年内证监会发布的《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》中，明确提出推动商业不动产REITs平稳健康发展，持续释放利好。
　　三、经营情况讨论与分析
　　2025年，是“十四五”规划的收官之年，也是光明地产在风浪中坚守、在挑战中前行的一年，房地产行业仍处于深度调整阶段，年内中央及地方政府持续出台优化政策，“两会”首次将“稳住楼市股市”和“建设好房子”写入总体要求，“十五五规划建议”也明确要推动房地产高质量发展，年内行业总体仍处于“止跌回稳”的过程中，市场需求分化加剧、客户信心修复滞后、行业公司出清加速等问题仍制约行业的恢复进程。在此背景下，促销售、抓回笼、精管理、控风险，保障现金流安全稳健仍然是重中之重。
　　面对错综复杂的宏观环境，公司始终以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大和二十届历次全会精神，推进深入贯彻中央八项规定精神学习教育走深走实，公司坚持党建引领，聚焦光明地产改革发展中心任务，牢牢守住经营基本盘，稳住发展方向盘，扛住风险压力盘，带领全体干部员工众志成城、砥砺前行，加速战略回归，聚焦主责主业，攻坚存量去化，精简组织结构，保障了公司全年整体生产经营平稳运行。报告期内公司出现亏损，主要系受房地产行业开发项目的销售价格持续下行因素的影响，根据谨慎性原则，公司对具有减值迹象的部分房地产项目计提了资产减值损失。同时，由于部分区域行业市场低迷，有效需求不足，公司商品房业务的结转规模同比下降，导致业绩进一步承压。面对内外部环境的冲击、市场下行的压力、行业发展的变革，在光明食品集团总体发展战略的引领下，公司始终围绕“稳中求进，高质量发展”的主基调，带领公司上下凝心聚力，在逆境中攻坚克难，根据市场情况动态调整经营及销售策略，积极把握政策窗口期，加大推动营销去化力度，加快回笼资金，加速回归上海，保障投融资整体平衡，总体从经营平稳、管理优化、改革发展三方面重点推进各项工作，统筹了发展和稳定。
　　（一）锚定战略领航，筑牢经营底盘平稳运行
　　战略推进方面，公司持续研究宏观形势和房地产市场动态变化对公司发展的长远影响，结合公司当前发展阶段、自身特点和资源布局，坚持贯彻实施回归战略，秉持“建设好房子”的一贯理念，围绕组织精简化、人员精英化、管理精细化、项目精致化，加快推进低效存量资产的去化工作，重点全力保障各项目实现高质量交付，持续优化融资结构和成本。面对行业深度调整的外部环境，公司以更加积极主动的举措降本增效，持续增强自身抗风险与抗压承压能力。
　　存量去化方面，面对供给需求矛盾、市场竞争加剧、观望情绪浓厚的行业环境，公司结合各区域、各项目所在市场实际，紧抓政策窗口期，积极应对市场变化，全面实施“一盘一策”差异化营销策略，探索全民营销、企业团购、人才社区赋能和政企合作购房等多维方式，全力攻坚存量去化。浦东临港光明星城项目依托“领航-重大工程党建实践基地”，与商飞集团、浦东泥城镇党委等单位党建联建，主动“走出去、请进来”推动营销去化，通过执行“自拓+全民营销+企业团购”拓客方案，在第四季度中自访量提升约20%，全年签约近200套，位列区域板块第二；江苏常州荷樾府项目、重庆市拾光里项目积极把握年内窗口期，通过差异化推售策略加速去化，提前超额完成年内签约及回款目标任务；云南昆明光明璟宸项目围绕一期存量去化，深入分析市场动态，实现尾货销售与车位去化双提升；山东菏泽御河丹城项目动态调整策略，年内签约住宅约200套；在大宗资产处置方面，完成了上海嘉定锦如置业项目的60%股权公开挂牌转让。全年，公司实现签约面积50.26万平方米，签约金额43.93亿元。
　　运营管控方面，公司以全面预算管理为核心，依托内部ERP、成本管控、统一招采、质量管控等信息化系统，推动运营管理提质增效。在保障项目高品质交付的前提下，对年内竣工项目的关键指标与重要节点进行梳理跟踪，严格落实成本管控要求。同时将招标投标领域作为廉政风险防控重点，强化全过程监督，紧盯设计、施工、采购等关键环节，围绕程序合规、评标公正开展专项督查整改，积极通过统一招采平台的完善与合规运行，进一步形成信息化、流程化、表单化、数字化，提升动态管控能力与降本控费的能力，进一步规范各类招采行为，强化招采全流程管理。2025年，公司实现竣工面积为58.23万平方米。
　　资金管理方面，面对行业运行压力，公司坚持稳健审慎的资金管理原则，锚定控负债、优结构、降成本的目标，多渠道拓展融资、优化结构以降本增效。通过滚动资金计划与分级预案，严守资金安全底线，通过持续强化资金统筹管理，提升资金周转与使用效能，通过优化集中支付流程，实现支付统一管控与收支动态平衡。同时积极拓宽融资渠道，精准把握市场窗口发行中期票据、公司债等标准化产品，有序推进高息债务置换与利率优化，持续改善长短期债务结构。年内公司发行了2期中期票据、1期公司债，获得市场普遍认可，尤其2025年11月成功发行的5亿元公司债，合规申购金额12.2亿元，票面利率2.35%，再创历年债券发行价格新低。在合理控制融资规模的基础上，不断提升融资效能、降低综合融资成本，保障了资金链整体稳健与现金流平稳有序。
　　（二）强化精益管理，赋能企业发展规范运作
　　组织结构方面，公司进一步推进回归战略，落实组织精简化、人员精英化的要求，根据实际经营管理需要，自上而下对总部部室、下属子公司、事业部、区域公司的组织框架和人员进行整合和优化。年内，公司对总部部室进行优化调整，科学划分各部室管理职责，实现总部部室数量减少1个；整合商管与物管平台组建新华都实业，发挥其在尾盘去化与资产处置中的关键作用，二级管理层级减少1个。通过深化组织架构改革，强化集团上下资源配置与风控职能，推动管理下沉与决策前移，更好适应当前企业经营发展新需求。
　　公司治理方面，公司始终密切关注市场宏观趋势，以战略引领、规范运作、高效有序作为公司治理原则。报告期内，公司召开董事会15次，审议议案60项；召开股东（大）会3次，审议提案24项，按照公司治理最新法律法规要求，完成上市公司监事会改革工作，对《公司章程》《股东会议事规则》《董事会议事规则》《董事长工作细则》《总裁工作细则》等公司基本制度进行了修订，审议通过了定期报告、关联交易、年度投融资、借款担保、董事补选等重要事项。在市值管理上，公司积极采用包括股东（大）会现场交流、增加网上定期业绩说明会的频次、投资者热线、上证e互动平台在内的各种途径，通过制定《市值管理制度》《年度估值提升计划暨提质增效重回报行动方案》等并推进落实等举措，畅通与投资者互动沟通的渠道，积极争取股东投资回报，获得投资者与市场的理解和支持。
　　管理提质方面，重点以合规为首要前提，积极妥善推进防范化解经营风险，围绕管理提质增效的要求，进一步向管理要效益，保障企业行稳致远，通过制度体系建设与建章立制的完善、成立公司合规经营及风险防范工作小组等，全面在加强招投标管理、加强营销费用管理、加强资金监管管理、加强工程结算管理、加强大宗资产处置管理、加强财务风险管控及核算管理、加强历史遗留问题处置管理、加强信访群访等问题管理、加强组织结构优化管理、加强利益冲突防控管理等各项管控合规的重要方面，进一步保障好企业合规、高效管理。
　　安全风控方面，公司始终将安全放在首位，以安全合规运行为底线，层层落实安全责任制，定期开展各类安全隐患排查与应急演练，全年未发生重大安全生产事故。同时，公司密切关注宏观经济政策及市场变化对项目的影响，提前制定应对预案，确保项目开发节奏与市场形势相匹配。目前，各项目总体按既定节点有序推进，以有力的安全保障为项目建设与企业发展保驾护航。
　　（三）深化改革导向，夯实长远发展根基支撑
　　转型发展方面，公司秉持光明食品产业基因，积极研究探索保障房开发建设、城市更新、城中村建设、租赁房建设、民生保障、项目代建、城市服务等业务领域的机遇，深度参与上海临港新片区建设，把握乡村振兴和长三角一体化等契机，进一步强化公司与城市建设运营的关联。通过积极参与“三大工程”建设，加快推进浦东川沙六灶03-04地块、浦东惠南民乐L07-02地块等现有项目开发；通过上海金山城中村项目优化营销举措，协调区房管局研究“高端人才国际社区”方案，探索人才社区模式，争取租售政策、教育资源等政策支持；通过上海奉贤城中村项目的规划调整与银团融资，积极引入上海理工大学附属奉贤学校等教育资源，并持续洽谈合作。
　　队伍建设方面，公司结合回归战略和业务实际，围绕组织架构精简化、人员队伍精英化的目标，重点优化干部、员工结构及人数，通过改革优化、竞聘上岗、人才培养等路径机制，进一步提升管理效能和干部年轻化；通过薪酬机制改革、优化考核、履职评价，实施全员绩效考核，坚持奖罚分明，增量向核心岗位与骨干员工倾斜，通过优化管理指标与评分标准，将薪酬与绩效、经济效益挂钩，优化考核规则，提升精准度；通过薪酬绩效优化等方式，严格控制人工成本，保持职工工资合理水平，更好地适应当前行业调整趋势，实现人员规模与业务规模的合理匹配，保障公司行稳致远。
　　党建引领方面，在房地产行业深度调整的关键时期，光明地产党委坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入学习贯彻党的二十大及二十届历次全会精神，严格按照光明食品集团党委决策部署，紧扣改革发展主线。围绕“改革年、攻坚年、稳定年”的定位，公司大力实施“领航、整改、沃土、堡垒、纪律、动力、灯塔、护航”八项工程，推动党建与业务深度融合。通过强化政治引领与组织保障，公司整体实现了“稳住基本盘、控住方向盘、扛住风险盘”的目标，为企业在外部复杂形势下的平稳运行提供了坚强支撑。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　（一）良好的品牌影响力
　　公司控股股东为光明食品（集团）有限公司，公司是其重要成员企业之一，光明地产是上海上市公司协会理事单位，公司下属全资子公司农工商房地产（集团）有限公司具有房地产开发企业国家一级资质，是上海市房地产行业协会理事单位，公司及其前身农房集团连续多年荣膺“中国房地产开发企业100强”、“中国房地产开发稳健经营10强”。公司所开发的房地产项目获得过中国土木工程最高奖项—詹天佑土木工程奖；中国建筑工程最高奖—鲁班奖；上海市建筑工程最高奖—白玉兰奖等。
　　2025年，光明地产上下获得荣誉：
　　2025年2月，光明地产直属事业部所属宜兴鸿鹄地产开发有限公司荣获宜兴市2024年度“城镇建设明星企业”称号，直属事业部见习副总经理蒙向国荣获宜兴市2024年度“优秀企业家”称号。
　　2025年4月，光明地产第二事业部党支部“城市更新的攻坚者”、原旺都物业党支部“红色家园行动”荣获光明食品集团党建品牌；第一事业部党支部“保障房的护航者”、直属事业部党支部“紫砂红向光明”复评成功为光明食品集团党建品牌。
　　2025年5月，光明地产第一事业部2021-2023年度上海市文明单位复评获得通过。
　　2025年12月，在2025武汉城市更新发展交流会上，武汉市楼宇经济促进会正式公布2025年武汉市超甲级商务楼宇评定结果。武汉光明中心成功获评“超甲级写字楼”称号，成为武汉市推动楼宇经济提质效、促进城市更新发展的重要标杆之一。
　　（二）完善的法人治理结构
　　公司按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》和上海证券交易所有关要求，不断完善公司法人治理结构，充分发挥董事会及各专门委员会的决策和指导作用，完善各类议事规则，合法合规开展信息披露工作，建立健全独立董事工作机制，规范公司运作，切实维护公司及全体股东利益。公司股东会、董事会、经营层职责明确，各董事、高级管理人员勤勉尽责，积极参加公司股东会、董事会等，关联董事对相关关联交易事项进行回避表决，确保了公司安全、稳定、健康、持续的发展。公司结合行业新趋势、企业新动向，不断完善对各条线工作的精细化、精准化，不断夯实提升法人治理水平。
　　（三）坚持高质量发展主基调
　　公司董事会通过积极研判与适应宏观变化，面对行业变局、市场变化、政策调整等因素的影响，聚焦提升企业管理水平，优化内部管理效能，围绕高质量发展的导向，持续推进管理的深化与效率的提升，重点通过战略引领、规范治理、组织架构、存量去化、控本增效、风险防范、人才建设、党建引领等方面的结构优化与能力提升，以全覆盖管理、全过程管控的强化，为企业的高质量发展积蓄动能。通过项目精致化、管理精细化、组织精简化、人员精英化，加速回归上海、回归主业、回归效益的战略推进。聚焦“深耕上海”的战略布局，全力践行“让市民离不开光明”的愿景，推动从地产向资产的转变，努力成为光明总部实体化和综合城市服务功能的重要载体。
　　（四）资金运作降本创新
　　在当前经济存在下行压力、房地产市场信心受到冲击的背景下，公司积极深化金融创新，致力降低融资成本。结合经营发展需求，拓宽融资渠道，盘活存量资产，公司通过中期票据、超短期融资券、公司债等业务，进一步调整和优化公司债务结构，降低财务费用，保障可持续发展。
　　（五）创新协同的产业平台
　　公司聚焦产业，协同推进转型平台，聚焦美好生活的需求导向，积极参与到城市更新的进程中，从物业增值服务、商业经营管理、城市更新建设等产业切入点着手，助推公司持续向城市产业建设运营集成服务商迈进，加快将布局转化为业务，将模式转化为效益，将资源转化为资产。
　　（六）精简高效的管理构架
　　公司经营层具有多年的行业经营经验，专业能力出色，市场意识敏锐。公司上下众志成城，具有很强的凝聚力与向心力。公司以“员工第一，崇尚奋斗，爱与尊重”为企业文化，将筑梦人生、造福社会、做强企业、成就员工全面融合，形成了高效的执行力。在公司的不断发展中，形成了一支想做事、能做事、做成事的优秀管理团队。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　报告期内，公司实现营业收入44.78亿元，同比下降19.37%，实现归属于上市公司股东净利润-36.54亿元，同比下降285.26%，截至本报告期末，公司归母净资产61.98亿元，同比下降36.97%，总资产543.69亿元，同比下降8.72%。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　房地产行业
　　2025年行业政策走向，从一季度制度框架搭建到四季度新模式明确，从中央顶层设计到地方政策落地，通过公积金优化、保障安居、城市更新、“好房子”建设等举措多点发力，推动商品房待售面积连续下降，市场筑底企稳的基础不断巩固。各项政策既聚焦当前库存消化、企业化险等痛点，又着力完善开发、融资、销售全链条制度。
　　展望2026年，预计房地产政策将持续锚定稳定市场与构建新模式两大核心任务。供给侧将坚持控增量、去库存、优供给的原则，进一步盘活存量资产、优化土地供应节奏；需求侧将推出更多针对性措施，持续降低购房成本，保障刚性和改善性需求的充分释放。同时，房企转型将得到更多支持，保交房“白名单”制度将进一步发挥作用。
　　(二)公司发展战略
　　围绕“稳中求进，高质量发展”的主基调，聚焦城市“新地标的建设者、新生活的开拓者、新融合的先行者、新产业的创业者”的战略定位，深耕上海，坚定实施回归战略，加快推进回归上海、回归主业、回归效益，围绕项目精致化、管理精细化、组织精简化、人员精英化，加速去化低效存量资产，改善资产负债结构，通过管理的重构与优化，积极推动降本提质增效，在当前行业寒潮中不断增强抗风险能力，努力打造具有光明食品产业基因的城市建设运营集成服务商。
　　(三)经营计划
　　2026年，是“十五五”规划的开局之年，面对国内外经济环境的复杂变化，我国经济韧性强、潜能大、长期向好的支撑条件和基本趋势没有变。与此同时，房地产行业供强需弱矛盾仍然突出，开年以来，包括北京、上海在内的多个城市积极宽松商品房限购、公积金贷款政策，持续助力房地产市场止跌回稳。光明地产将坚定围绕光明食品集团“稳中求进，高质量发展”的主基调，牢牢守住经营基本盘，稳住发展方向盘，扛住风险压力盘，通过稳资金、稳业绩、促改革，守好生存线，做好改革攻坚任务，统筹高质量发展和高水平安全，继续加速推进存量去化与战略回归，有效防范化解各类风险，以努力打造具有光明食品产业基因的城市建设运营集成服务商为目标，推动公司高质量发展。
　　（一）实干攻坚，盘活存量，加速去化
　　在当前国内房地产加速构筑新发展模式的背景下，公司立足上海，关注各项目所在地，密切关注中央及各地出台的各类政策，根据各地市场动态，紧抓窗口期推动营销去化。一是聚焦规模压降与分类施策，进一步探索创新营销策略，通过全民营销、企业团购、自销自渠、人才社区赋能等方式，多措并举打好存量去化攻坚战；二是推进尾盘去化与低效资产处置，进一步发挥物业在尾盘去化中的作用，对于低效资产，结合市场动态积极推动大宗资产处置或股权转让；三是提升运营效能，对阶段性留存资产及其他相关存量资产，提升存量资产的运营能力，加强招商管理，提升物业管理等服务品质，努力提高资产回报率；四是强化资源统筹，提升集团层面自身渠道营销能力，重点保障市场反应好，能产生效益的项目，组建自渠自销团队，合理降低对外部营销渠道的依赖。
　　（二）前瞻谋划，稳固底盘，转型探索
　　公司积极响应国家政策号召，秉持“努力打造具有光明食品产业基因的城市建设运营集成服务商”的目标，结合在“三大工程”中的保障房开发、城中村建设等方面的经验和优势，积极探索公司在城市更新、存量资产运营、产业转型等方面的业务可行性。一是做好投前研究，聚焦区域规划、产业配套、市场需求及收益模型开展深度研判，夯实投资决策基础；二是做好拓展研究，依托公司保障房建设运营，联动光明食品集团产业资源、供应链渠道、社区服务资源，研究发挥协同优势；三是培育新增长点，结合政策方向与公司实际，在安全合规可控、管理提质增效的基础上，全力争取控股股东的全面支持以及上海市政策性机遇，积极探索存量资产盘活、代管代建、城市更新、产业与供应链运营等方面的转型机遇。
　　（三）重构管理，改革机制，强化管控
　　公司以“组织精简高效”为导向，一方面持续深化组织结构改革，整合功能相洽的管理机构，赋能管理提质增效。总部部室根据业务职能与阶段需要，持续对部室设置进行优化，探索落实更高效能的财务共享中心，建设集约招采等平台，发挥好统筹、服务、监管作用。根据公司战略发展需要，对下属事业部、区域公司及时调整整合，重点倾斜干事氛围浓、创业能力强的事业部，推进公司非深耕区域事业部的合并撤销，着力打造强统筹、高赋能的实力总部，建设专业化、高能效的实战一线，同时持续优化绩效考核体系，确保团队在行业变局中保持战斗力。另一方面，持续加强合规性长效化建设，聚焦制度更新、核心业务流程整改，持续夯实内控管理体系，加强招采、运营、建设、成本控制、资金支付等各项重要流程规范，为业务在行业低谷环境下依法合规运行提供刚性保障。
　　（四）严守合规，筑牢底线，稳健经营
　　公司以合规经营和平稳运行为中心，坚持筑稳安全支点，依法治理。一是公司治理方面，始终以董事会运作、信息披露、投资者关系管理、制度建设更新为重点，持续发挥好董事会决策中枢作用，不断提振市场对公司的长期信心；二是内部控制方面，进一步完善内部审计与监督机制，提升对关键节点、关键岗位的控制，形成更科学完善高效的内控管理体系；三是资金管理方面，持续强化预算管理与现金流管控，提升资金计划执行的精细化管理水平，进一步拓宽融资渠道、优化融资结构，保证公司现金流动态平衡；四是安全生产方面，坚持安全生产是经营管理的底线为原则，坚信产品品质是公司生命线，坚持长期主义，同时在探索新业态中，始终落实好食品安全、信息安全等全方位安全。
　　全年，公司计划营业收入41亿元，在保障投融资整体平衡的基础上，以现金流管理为核心，合理拓展项目储备，改善资产负债结构。2026年经营计划是公司根据当前现状制定，不代表公司对投资者的承诺，能否实现取决于宏观经济形势和政策、市场状况变化、企业经营发展实际等诸多因素，存在很大的不确定性，提示投资者对此保持足够的风险意识。
　　(四)可能面对的风险
　　1、政策风险。当前，国内外经济形势依然错综复杂，房地产政策方面，在当前国内构建房地产新发展模式的背景下，推进一城一策，严格防范房地产金融风险。房地产行业方面,“房地产市场供求关系发生重大变化”定调楼市，但当前房价的下跌预期仍然对行业市场的量价修复形成重要影响。政策风险还体现在公司受土地政策、房地产相关政策、财政税收政策变化的影响。公司将加强政策研究，适应宏观调控政策的变化，在市场判断、战略制定、项目销售、资金回笼等各环节做好充分的准备。
　　2、市场风险。国内房地产行业处于完全市场竞争阶段，由于行业壁垒较低，国内拥有资金、土地资源的企业以及拥有资金、技术、管理优势的开发商均积极介入国内房地产市场。当前宏观环境下，购房者愈发理性和成熟，对于产品品牌、产品品质、户型设计、物业管理和服务等提出了更高的要求。房地产市场是地区性的市场，当地市场环境条件，尤其是市场供求关系，对公司在当地的销售和业绩状况影响很大，现阶段部分地区持续需求下降、供应过剩、周转缓慢的情况，如仍无改善，存在较大存货跌价的风险，持续低迷的市场对企业、行业、经济、金融均会形成不利影响，公司要加强市场监测，谨慎判断投资拓展的区域，及时调整产品结构、价格、营销策略及区域布局。
　　3、财务风险。房地产行业是资金密集型行业，对资金需求量大，需求时间长。利率市场化改革继续深化，对于房地产企业的融资和经营会产生影响。在个人住房贷款方面，随着市场变化，银行也会不断调整个人住房贷款政策，首付比例和利率高低的变化都将影响购房者的按揭融资成本和潜在客户的购买力，也将对公司销售产生影响。资金链的安全与否直接决定着企业的生命，宏观政策、资本市场变动或其他突发事件可能会导致公司面临财务风险，公司将持续加强经营管控，确保现金流安全，加强对利率政策、货币政策的研究，早作准备，降低财务风险。
　　4、经营风险。房地产供求关系的重大变化会对公司经营策略产生影响，例如房企更加理性审慎投资、阶段性土地储备增量减少、产品价格与回笼速率的平衡、营销去化速率放缓引起相关费用增加等，在市场信心缓慢恢复的过程中，行业竞争愈发激烈，中小型房企将面临严峻生存考验。公司主要的房地产开发项目为住宅项目，具有投入资金大、开发周期长等特点，对于项目整体开发的管控具有较高的要求。同时，房地产开发和经营涉及的相关行业范围广，合作单位多，需接受规划、国土、建设、房管、消防和环保等多个政府部门的审批和监管，这对项目的开发控制能力提出较高要求。公司将在行业景气度下降的背景下积极应变、加速去化回笼、应对未来如行业持续下行带来的潜在风险。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　(一)公司所从事的主要业务和经营模式　　光明房地产集团股份有限公司，证券代码:600708，证券简称:“光明地产”。光明地产由原上海海博股份有限公司于2015年7月与农工商房地产（集团）有限公司通过重大资产重组组建而成，控股股东为光明食品（集团）有限公司。光明地产作为上海国资背景的上市房企，上海上市公司协会理事单位，上海市五星级诚信创建企业，公司开发足迹已遍布江苏、浙江、山东、安徽、河南、河北、湖北、湖南、广西、四川、云南、江西、上海、重庆等十二省二市，累计开发各类住宅、商业办公面积6000多万平方米。公司秉持深耕上海的战略布局，致力打造具有光... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　(一)公司所从事的主要业务和经营模式
　　光明房地产集团股份有限公司，证券代码:600708，证券简称:“光明地产”。光明地产由原上海海博股份有限公司于2015年7月与农工商房地产（集团）有限公司通过重大资产重组组建而成，控股股东为光明食品（集团）有限公司。光明地产作为上海国资背景的上市房企，上海上市公司协会理事单位，上海市五星级诚信创建企业，公司开发足迹已遍布江苏、浙江、山东、安徽、河南、河北、湖北、湖南、广西、四川、云南、江西、上海、重庆等十二省二市，累计开发各类住宅、商业办公面积6000多万平方米。公司秉持深耕上海的战略布局，致力打造具有光明食品产业基因的城市建设运营集成服务商。公司主营业务为房地产综合开发经营，是集房产开发、商业运营、物业服务、建筑施工等为一体的大型国有综合集团型公司。
　　目前，公司拥有下属企业一百多家，下属房产开发项目、商业房产经营集团、城市建设集团。光明地产下属全资子公司农工商房地产（集团）有限公司具有房地产开发企业国家一级资质，是上海市房地产行业协会理事单位，上海市五星级诚信创建企业。公司开发的房地产项目曾获得中国土木工程最高奖项-詹天佑土木工程奖；中国建筑工程最高奖-鲁班奖；上海市建筑工程最高奖-白玉兰奖。
　　光明地产围绕上海打造具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市、浦东新区打造社会主义现代化建设引领区，以及长三角区域一体化国家战略实施、上海自贸试验区临港新片区建设等重大发展机遇，聚焦稳中求进，高质量发展。地产业务板块以“优布局、调结构、去库存、控风险”为重点，在“深耕上海”导向下，内精管理，外强协同，加速去化存量，合理拓展上海本土区域的重点项目。转型业务板块聚焦美好生活的需求导向，积极参与城市更新、城市建设、城市保障等进程，通过专业开发建设能力的发挥提升，以高质量发展为主基调，全力践行“让市民离不开光明”，坚持稳中求进，努力成为光明品牌城市建设、城市保障等综合城市服务功能的重要载体。
　　(二)行业情况
　　2025年是“十四五”的收官冲刺之年，上半年房地产政策围绕“稳市场、防风险、促转型”的目标精准发力。房地产方面出台一揽子金融支持政策，降成本、扩需求、稳预期三管齐下，促进稳需求。地方层面也积极落实中央稳市场要求，多地出台促消费政策，并进一步放开管控，促进刚需和改善性需求释放。中央和地方政策面的积极推进，在一季度为房地产市场的稳定形成了一定支撑，但二季度以来，受季节和政策效应减弱等因素影响，市场成交有所回落，整体区域分化特点仍十分明显。
　　（1）销售。2025年1—6月份，新建商品房销售面积45851万平方米，同比下降3.5%；其中住宅销售面积下降3.7%。新建商品房销售额44241亿元，下降5.5%；其中住宅销售额下降5.2%。
　　（2）投资。2025年1-6月份，全国房地产开发投资46658亿元，同比下降11.2%；其中，住宅投资35770亿元，下降10.4%。
　　（3）开竣工。2025年1-6月份，房地产开发企业房屋施工面积633321万平方米，同比下降9.1%。其中，住宅施工面积441240万平方米，下降9.4%。房屋新开工面积30364万平方米，下降20.0%。其中，住宅新开工面积22288万平方米，下降19.6%。房屋竣工面积22567万平方米，下降14.8%。其中，住宅竣工面积16266万平方米，下降15.5%。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　面对国内外复杂多变的宏观形势，在房地产市场供求关系发生重大变化、房地产发展新模式加快构建的背景下，当前行业深度调整，市场持续承压，竞争日趋激烈，公司锚定目标，攻坚克难，积极应对市场变化，全力推进存量去化，加速战略回归上海，深入推进管理改革，为企业保持稳定发展夯实基础。
　　经营情况回顾：2025年1-6月，公司实现营业收入28.08亿元，实现利润总额-3.71亿元，归属于上市公司股东的净利润-3.98亿元。报告期末，归属于上市公司所有者权益94.35亿元。攻坚存量去化：2025年上半年，行业政策持续释放积极信号，一季度市场延续修复态势，跌势有所回稳，但二季度受政策效应减弱等因素影响，成交有所回落，虽然整体库存减少，但各区域冷热分化。公司密切关注市场形势，加强市场研究，总部与各区域、各项目上下联动，全面推行“一盘一策”差异化营销策略，通过租售并举、打造情景样板间、增设夜间接待服务、创新在线购房等各类手段多措并举，积极推动了上海临港、金山、江苏宜兴、常州、浙江杭州、云南昆明、山东菏泽、湖北武汉等项目的阶段性快速去化。2025年1-6月，公司签约面积为22.74万平方米，上年同期为23.60万平方米，同比下降3.63%。签约金额为24.12亿元，上年同期为23.08亿元，同比上升4.52%。
　　探索转型发展：公司聚焦“三大工程”建设，重视服务城市建设与功能保障，促进形成健康运行和稳定发展相结合的新模式。其中，第一事业部重点推进临港光明星城项目的年内交付工作；第二事业部通过与上海金山、奉贤等区域政府的持续协调统筹，持续跟踪金山城中村项目“房票购房”等政策的落实，积极争取奉贤城中村项目规划调整，研究项目前策分析；保障房事业部锚定重点项目攻坚，加快推进浦东川沙03-04项目地块和惠南L07-02项目地块的建设，并探索对接上海区域的保障房建设需求。同时，公司利用在过往项目建设中的专业团队和能力，研究在各地的代建项目拓展，发挥政府沟通和专业背景的优势，探索稳健性代建业务的可行性，努力寻求在代建领域的业务发展。
　　体制机制改革：公司通过机构改革，切实提高运营效率，重点聚焦总部规模收缩和功能性集群整合。总部层面将原战略投资、产业发展研究职能整合成为投资发展部、将运营、成本、质量等职能部门归并为运营管理部，减少部室数量的同时，进一步厘清职能、提升效率；区域层面将原物业管理与商业运营两大平台，融合归入华都集团，进一步夯实物业底板，做实资产管理，加速尾盘去化；人员结构方面，全面梳理岗位编制及职责，推进干部队伍结构优化工作，更好地适应当前行业调整的趋势。
　　提升运营管控：围绕全面预算管理，结合年度目标计划，通过内部ERP、EPC、成本控制、集约招采、质量管控等信息化系统，以控本增效为原则，对成本控制严格动态跟踪，严格落实各个环节的品质管控与提升，并持续对统一招采平台及信息安全系统进行优化，助力运营合规与提效。2025年1-6月，公司竣工面积为41.78万平方米，上年同期为29.06万平方米，同比增长43.75%。
　　保障融资平稳：公司重视现金流和财务稳健，开源节流，严格执行预算要求，有序排布资金计划，灵活运用各类融资方式，不断优化融资结构和成本。通过及时关注融资市场变化趋势，运用好公司债、中期票据、超短期融资券、供应链资产支持计划、保债计划等融资产品和方式，有效降低公司融资成本，助力资金整体平衡与现金流平稳。
　　强化风险管控：公司坚持守住合规红线，通过重视产品品质管理，始终把安全生产作为经营管理的底线，上半年无重大安全责任事故；通过系统性推进亏损企业专项治理、应收账款自查清收、小产证督办、尾盘企业清算注销等各类专项工作，通过管理为企业降本增效。
　　治理规范运作：公司董事会坚持对宏观趋势的研究分析，在公司治理上坚持战略领航、规范运作、高效有序的原则，报告期内，召开董事会5次，审议议案38项，召开股东大会1次，围绕新《公司法》与《上市公司章程指引》等治理导向，完成了对《公司章程》及配套制度的修订，以董事会审计委员会替代监事会。在市值管理上，积极通过现场股东大会、年度业绩说明会、投资者热线等各类形式，多渠道和投资者充分互动沟通，并通过制定市值管理制度、制订年度估值提升计划暨提质增效重回报行动方案等举措，积极维护投资者权益，争取市场与投资者的理解与支持。
　　下半年，公司上下将在充分认识行业当前困难和挑战的基础上，紧密结合全年目标任务与重点工作，力争守住“基本盘”，稳住“方向盘”，扛住“风险盘”，坚持稳中求进、以进促稳，集中精力抓推进、抓落实。
　　一是经营运行确保平稳。总体坚持围绕全年经营目标计划，持续做好存量去化、现金流平衡管控、降本增效等工作。将存量去化工作置于首要位置，紧跟市场政策窗口，通过全员营销、政府协调、租售并举、社区运营赋能等各类创新营销模式的探索推进，加快去化速率，对大宗资产处置通过多元拓展客户、抢抓窗口期，进一步推进现金流回笼。融资上，通过推进融资渠道拓展、长短期债务调整、高低息成本置换等方式，进一步优化融资结构，降低融资成本。
　　二是主业发展稳中求进。在业务方面，要通过苦练内功，筑牢安全屏障，深化在开发、建设、运营等专业领域的优势，立足城市更新、保障房建设经验，深化产品与运营优势，结合行业当前发展阶段、企业特点和资源布局，始终坚定实施回归战略，始终坚持“建设好房子”的一贯理念，加快推进回归上海，加强客户需求调研，提升产品力和品牌影响力，努力用好的产品来服务市民，践行产业与服务共生的导向；在资源融合方面，要立足城市发展和光明战略，加强与光明集团、头部企业的协同合作，提升公司资产运营能力，积极争取发展增量。
　　三是内部管控平稳优化。管控方面，在上半年改革的基础上，进一步适应行业变化和公司改革的需要，重点加强总部部室间、部室与下属企业间、项目与项目间的协作效率；在人才建设方面，推行动态考核机制，优化干部队伍建设与人力运行效能；在运营与安全方面，要强化项目成本管控、坚决杜绝各类安全事故和突发事件的发生，做好安全、合规与风控管理，以努力践行“让市民离不开光明”的目标导向，助力光明品牌的提升及运营的安全有序。

　　三、报告期内核心竞争力分析
　　(一)良好的品牌影响力
　　公司控股股东为光明食品（集团）有限公司，公司是其重要成员企业之一，光明地产是上海上市公司协会理事单位，公司下属全资子公司农工商房地产（集团）有限公司具有房地产开发企业国家一级资质，是上海市房地产行业协会理事单位，公司及其前身农房集团连续多年荣膺“中国房地产开发企业100强”、“中国房地产开发稳健经营10强”。公司所开发的房地产项目获得过中国土木工程最高奖项—詹天佑土木工程奖；中国建筑工程最高奖—鲁班奖；上海市建筑工程最高奖—白玉兰奖等。
　　2025年上半年，光明地产上下满载荣誉：
　　2025年2月，光明地产直属事业部所属宜兴鸿鹄地产开发有限公司荣获宜兴市2024年度“城镇建设明星企业”称号，直属事业部见习副总经理蒙向国荣获宜兴市2024年度“优秀企业家”称号。
　　2025年4月，光明地产第二事业部党支部“城市更新的攻坚者”、原旺都物业党支部“红色家园行动”荣获光明食品集团党建品牌；第一事业部党支部“保障房的护航者”、直属事业部党支部“紫砂红向光明”复评成功为光明食品集团党建品牌。
　　2025年5月，光明地产第一事业部2021-2023年度上海市文明单位复评获得通过。
　　(二)完善的法人治理结构
　　公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》和上海证券交易所有关要求，不断完善公司法人治理结构，充分发挥董事会及各专门委员会的决策和指导作用，完善各类议事规则，合法合规开展信息披露工作，建立健全独立董事工作机制，规范公司运作，切实维护公司及全体股东利益。公司股东会、董事会、经营层职责明确，各董事、高级管理人员勤勉尽责，积极参加公司股东会、董事会等，关联董事对相关关联交易事项进行回避表决，确保了公司安全、稳定、健康、持续的发展。公司结合行业新趋势、企业新动向，不断完善对各条线工作的精细化、精准化，不断夯实提升法人治理水平。
　　(三)坚持高质量发展主基调
　　公司董事会通过积极研判与适应宏观变化，面对行业变局、市场变化、政策调整等因素的影响，聚焦提升企业管理水平，优化内部管理效能，围绕高质量发展的导向，持续推进管理的深化与效率的提升，重点通过战略引领、规范治理、组织架构、存量去化、控本增效、风险防范、人才建设、党建引领等方面的结构优化与能力提升，以全覆盖管理、全过程管控的强化，为企业的高质量发展积蓄新的动能。通过项目精致化、管理精细化、组织精简化、人员精英化，加速回归上海、回归主业、回归效益的战略推进。聚焦“深耕上海”的战略布局，全力践行“让市民离不开光明”的愿景，推动从地产向资产的转变，努力成为光明总部实体化和综合城市服务功能的重要载体。
　　(四)资金运作降本创新
　　在当前经济存在下行压力、房地产市场信心受到冲击的背景下，公司积极深化金融创新，致力降低融资成本。结合经营发展需求，拓宽融资渠道，盘活存量资产，公司通过中期票据、超短期融资券、公司债等业务，进一步调整和优化公司债务结构，降低财务费用，保障可持续发展。
　　(五)创新协同的产业平台
　　公司聚焦产业，协同推进转型平台，聚焦美好生活的需求导向，积极参与到城市更新的进程中，从物业增值服务、商业经营管理、城市更新建设等产业切入点着手，助推公司持续向城市产业建设运营集成服务商迈进，加快将布局转化为业务，将模式转化为效益，将资源转化为资产。
　　(六)精简高效的管理构架
　　公司经营层具有多年的行业经营经验，专业能力出色，市场意识敏锐。公司上下众志成城，具有很强的凝聚力与向心力。公司以“员工第一，崇尚奋斗，爱与尊重”为企业文化，将筑梦人生、造福社会、做强企业、成就员工全面融合，形成了高效的执行力。在公司的不断发展中，形成了一支想做事、能做事、做成事的优秀管理团队。

　　四、可能面对的风险
　　1、政策风险。当前，国内外经济形势依然错综复杂，房地产政策方面，在当前国内构建房地产新发展模式的背景下，推进一城一策，严格防范房地产金融风险。房地产行业方面,“房地产市场供求关系发生重大变化”定调楼市，但当前房价的下跌预期仍然对行业市场的量价修复形成重要影响。政策风险还体现在公司受土地政策、房地产相关政策、冷链物流产业发展政策、财政税收政策变化的影响。公司将加强政策研究，适应宏观调控政策的变化，在市场判断、战略制定、项目销售、资金回笼等各环节做好充分的准备。
　　2、市场风险。国内房地产行业处于完全市场竞争阶段，由于行业壁垒较低，国内拥有资金、土地资源的企业以及拥有资金、技术、管理优势的开发商均积极介入国内房地产市场。当前宏观环境下，购房者愈发理性和成熟，对于产品品牌、产品品质、户型设计、物业管理和服务等提出了更高的要求。房地产市场是地区性的市场，当地市场环境条件，尤其是市场供求关系，对公司在当地的销售和业绩状况影响很大，现阶段部分地区持续需求下降、供应过剩、周转缓慢的情况，如仍无改变，存在较大存货跌价的风险，持续低迷的市场对企业、行业、经济、金融均会形成不利影响，公司要加强市场监测，谨慎判断投资拓展的区域，及时调整产品结构、价格、营销策略及区域布局。
　　3、财务风险。房地产行业是资金密集型行业，对资金需求量大，需求时间长。利率市场化改革继续深化，对于房地产企业的融资和经营会产生影响。在个人住房贷款方面，随着市场变化，银行也会不断调整个人住房贷款政策，首付比例和利率高低的变化都将影响购房者的按揭融资成本和潜在客户的购买力，也将对公司销售产生影响。资金链的安全与否直接决定着企业的生命，宏观政策、资本市场变动或其他突发事件可能会导致公司面临财务风险，公司将持续加强经营管控，确保现金流安全，加强对利率政策、货币政策的研究，早作准备，降低财务风险。
　　4、经营风险。房地产供求关系的重大变化会对公司经营策略产生影响，例如房企更加理性审慎投资、阶段性土地储备增量减少、产品价格与回笼速率的平衡、营销去化速率放缓引起相关费用增加等，在市场信心缓慢恢复的过程中，行业竞争愈发激烈，中小型房企将面临严峻生存考验。公司主要的房地产开发项目为住宅项目，具有投入资金大、开发周期长等特点，对于项目整体开发的管控具有较高的要求。同时，房地产开发和经营涉及的相关行业范围广，合作单位多，需接受规划、国土、建设、房管、消防和环保等多个政府部门的审批和监管，这对项目的开发控制能力提出较高要求。公司将在行业景气度下降的背景下积极应变、加速去化回笼、应对未来如行业持续下行带来的潜在风险。 收起▲