一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　(一)公司所从事的主要业务和经营模式　　光明房地产集团股份有限公司，证券代码:600708，证券简称:“光明地产”。光明地产由原上海海博股份有限公司于2015年7月与农工商房地产（集团）有限公司通过重大资产重组组建而成，控股股东为光明食品（集团）有限公司。光明地产作为上海国资背景的上市房企，上海上市公司协会理事单位，上海市五星级诚信创建企业，公司开发足迹已遍布江苏、浙江、山东、安徽、河南、河北、湖北、湖南、广西、四川、云南、江西、上海、重庆等十二省二市，累计开发各类住宅、商业办公面积6000多万平方米。公司秉持深耕上海的战略布局，致力打造具有光... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　(一)公司所从事的主要业务和经营模式
　　光明房地产集团股份有限公司，证券代码:600708，证券简称:“光明地产”。光明地产由原上海海博股份有限公司于2015年7月与农工商房地产（集团）有限公司通过重大资产重组组建而成，控股股东为光明食品（集团）有限公司。光明地产作为上海国资背景的上市房企，上海上市公司协会理事单位，上海市五星级诚信创建企业，公司开发足迹已遍布江苏、浙江、山东、安徽、河南、河北、湖北、湖南、广西、四川、云南、江西、上海、重庆等十二省二市，累计开发各类住宅、商业办公面积6000多万平方米。公司秉持深耕上海的战略布局，致力打造具有光明食品产业基因的城市建设运营集成服务商。公司主营业务为房地产综合开发经营，是集房产开发、商业运营、物业服务、建筑施工等为一体的大型国有综合集团型公司。
　　目前，公司拥有下属企业一百多家，下属房产开发项目、商业房产经营集团、城市建设集团。光明地产下属全资子公司农工商房地产（集团）有限公司具有房地产开发企业国家一级资质，是上海市房地产行业协会理事单位，上海市五星级诚信创建企业。公司开发的房地产项目曾获得中国土木工程最高奖项-詹天佑土木工程奖；中国建筑工程最高奖-鲁班奖；上海市建筑工程最高奖-白玉兰奖。
　　光明地产围绕上海打造具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市、浦东新区打造社会主义现代化建设引领区，以及长三角区域一体化国家战略实施、上海自贸试验区临港新片区建设等重大发展机遇，聚焦稳中求进，高质量发展。地产业务板块以“优布局、调结构、去库存、控风险”为重点，在“深耕上海”导向下，内精管理，外强协同，加速去化存量，合理拓展上海本土区域的重点项目。转型业务板块聚焦美好生活的需求导向，积极参与城市更新、城市建设、城市保障等进程，通过专业开发建设能力的发挥提升，以高质量发展为主基调，全力践行“让市民离不开光明”，坚持稳中求进，努力成为光明品牌城市建设、城市保障等综合城市服务功能的重要载体。
　　(二)行业情况
　　2025年是“十四五”的收官冲刺之年，上半年房地产政策围绕“稳市场、防风险、促转型”的目标精准发力。房地产方面出台一揽子金融支持政策，降成本、扩需求、稳预期三管齐下，促进稳需求。地方层面也积极落实中央稳市场要求，多地出台促消费政策，并进一步放开管控，促进刚需和改善性需求释放。中央和地方政策面的积极推进，在一季度为房地产市场的稳定形成了一定支撑，但二季度以来，受季节和政策效应减弱等因素影响，市场成交有所回落，整体区域分化特点仍十分明显。
　　（1）销售。2025年1—6月份，新建商品房销售面积45851万平方米，同比下降3.5%；其中住宅销售面积下降3.7%。新建商品房销售额44241亿元，下降5.5%；其中住宅销售额下降5.2%。
　　（2）投资。2025年1-6月份，全国房地产开发投资46658亿元，同比下降11.2%；其中，住宅投资35770亿元，下降10.4%。
　　（3）开竣工。2025年1-6月份，房地产开发企业房屋施工面积633321万平方米，同比下降9.1%。其中，住宅施工面积441240万平方米，下降9.4%。房屋新开工面积30364万平方米，下降20.0%。其中，住宅新开工面积22288万平方米，下降19.6%。房屋竣工面积22567万平方米，下降14.8%。其中，住宅竣工面积16266万平方米，下降15.5%。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　面对国内外复杂多变的宏观形势，在房地产市场供求关系发生重大变化、房地产发展新模式加快构建的背景下，当前行业深度调整，市场持续承压，竞争日趋激烈，公司锚定目标，攻坚克难，积极应对市场变化，全力推进存量去化，加速战略回归上海，深入推进管理改革，为企业保持稳定发展夯实基础。
　　经营情况回顾：2025年1-6月，公司实现营业收入28.08亿元，实现利润总额-3.71亿元，归属于上市公司股东的净利润-3.98亿元。报告期末，归属于上市公司所有者权益94.35亿元。攻坚存量去化：2025年上半年，行业政策持续释放积极信号，一季度市场延续修复态势，跌势有所回稳，但二季度受政策效应减弱等因素影响，成交有所回落，虽然整体库存减少，但各区域冷热分化。公司密切关注市场形势，加强市场研究，总部与各区域、各项目上下联动，全面推行“一盘一策”差异化营销策略，通过租售并举、打造情景样板间、增设夜间接待服务、创新在线购房等各类手段多措并举，积极推动了上海临港、金山、江苏宜兴、常州、浙江杭州、云南昆明、山东菏泽、湖北武汉等项目的阶段性快速去化。2025年1-6月，公司签约面积为22.74万平方米，上年同期为23.60万平方米，同比下降3.63%。签约金额为24.12亿元，上年同期为23.08亿元，同比上升4.52%。
　　探索转型发展：公司聚焦“三大工程”建设，重视服务城市建设与功能保障，促进形成健康运行和稳定发展相结合的新模式。其中，第一事业部重点推进临港光明星城项目的年内交付工作；第二事业部通过与上海金山、奉贤等区域政府的持续协调统筹，持续跟踪金山城中村项目“房票购房”等政策的落实，积极争取奉贤城中村项目规划调整，研究项目前策分析；保障房事业部锚定重点项目攻坚，加快推进浦东川沙03-04项目地块和惠南L07-02项目地块的建设，并探索对接上海区域的保障房建设需求。同时，公司利用在过往项目建设中的专业团队和能力，研究在各地的代建项目拓展，发挥政府沟通和专业背景的优势，探索稳健性代建业务的可行性，努力寻求在代建领域的业务发展。
　　体制机制改革：公司通过机构改革，切实提高运营效率，重点聚焦总部规模收缩和功能性集群整合。总部层面将原战略投资、产业发展研究职能整合成为投资发展部、将运营、成本、质量等职能部门归并为运营管理部，减少部室数量的同时，进一步厘清职能、提升效率；区域层面将原物业管理与商业运营两大平台，融合归入华都集团，进一步夯实物业底板，做实资产管理，加速尾盘去化；人员结构方面，全面梳理岗位编制及职责，推进干部队伍结构优化工作，更好地适应当前行业调整的趋势。
　　提升运营管控：围绕全面预算管理，结合年度目标计划，通过内部ERP、EPC、成本控制、集约招采、质量管控等信息化系统，以控本增效为原则，对成本控制严格动态跟踪，严格落实各个环节的品质管控与提升，并持续对统一招采平台及信息安全系统进行优化，助力运营合规与提效。2025年1-6月，公司竣工面积为41.78万平方米，上年同期为29.06万平方米，同比增长43.75%。
　　保障融资平稳：公司重视现金流和财务稳健，开源节流，严格执行预算要求，有序排布资金计划，灵活运用各类融资方式，不断优化融资结构和成本。通过及时关注融资市场变化趋势，运用好公司债、中期票据、超短期融资券、供应链资产支持计划、保债计划等融资产品和方式，有效降低公司融资成本，助力资金整体平衡与现金流平稳。
　　强化风险管控：公司坚持守住合规红线，通过重视产品品质管理，始终把安全生产作为经营管理的底线，上半年无重大安全责任事故；通过系统性推进亏损企业专项治理、应收账款自查清收、小产证督办、尾盘企业清算注销等各类专项工作，通过管理为企业降本增效。
　　治理规范运作：公司董事会坚持对宏观趋势的研究分析，在公司治理上坚持战略领航、规范运作、高效有序的原则，报告期内，召开董事会5次，审议议案38项，召开股东大会1次，围绕新《公司法》与《上市公司章程指引》等治理导向，完成了对《公司章程》及配套制度的修订，以董事会审计委员会替代监事会。在市值管理上，积极通过现场股东大会、年度业绩说明会、投资者热线等各类形式，多渠道和投资者充分互动沟通，并通过制定市值管理制度、制订年度估值提升计划暨提质增效重回报行动方案等举措，积极维护投资者权益，争取市场与投资者的理解与支持。
　　下半年，公司上下将在充分认识行业当前困难和挑战的基础上，紧密结合全年目标任务与重点工作，力争守住“基本盘”，稳住“方向盘”，扛住“风险盘”，坚持稳中求进、以进促稳，集中精力抓推进、抓落实。
　　一是经营运行确保平稳。总体坚持围绕全年经营目标计划，持续做好存量去化、现金流平衡管控、降本增效等工作。将存量去化工作置于首要位置，紧跟市场政策窗口，通过全员营销、政府协调、租售并举、社区运营赋能等各类创新营销模式的探索推进，加快去化速率，对大宗资产处置通过多元拓展客户、抢抓窗口期，进一步推进现金流回笼。融资上，通过推进融资渠道拓展、长短期债务调整、高低息成本置换等方式，进一步优化融资结构，降低融资成本。
　　二是主业发展稳中求进。在业务方面，要通过苦练内功，筑牢安全屏障，深化在开发、建设、运营等专业领域的优势，立足城市更新、保障房建设经验，深化产品与运营优势，结合行业当前发展阶段、企业特点和资源布局，始终坚定实施回归战略，始终坚持“建设好房子”的一贯理念，加快推进回归上海，加强客户需求调研，提升产品力和品牌影响力，努力用好的产品来服务市民，践行产业与服务共生的导向；在资源融合方面，要立足城市发展和光明战略，加强与光明集团、头部企业的协同合作，提升公司资产运营能力，积极争取发展增量。
　　三是内部管控平稳优化。管控方面，在上半年改革的基础上，进一步适应行业变化和公司改革的需要，重点加强总部部室间、部室与下属企业间、项目与项目间的协作效率；在人才建设方面，推行动态考核机制，优化干部队伍建设与人力运行效能；在运营与安全方面，要强化项目成本管控、坚决杜绝各类安全事故和突发事件的发生，做好安全、合规与风控管理，以努力践行“让市民离不开光明”的目标导向，助力光明品牌的提升及运营的安全有序。

　　三、报告期内核心竞争力分析
　　(一)良好的品牌影响力
　　公司控股股东为光明食品（集团）有限公司，公司是其重要成员企业之一，光明地产是上海上市公司协会理事单位，公司下属全资子公司农工商房地产（集团）有限公司具有房地产开发企业国家一级资质，是上海市房地产行业协会理事单位，公司及其前身农房集团连续多年荣膺“中国房地产开发企业100强”、“中国房地产开发稳健经营10强”。公司所开发的房地产项目获得过中国土木工程最高奖项—詹天佑土木工程奖；中国建筑工程最高奖—鲁班奖；上海市建筑工程最高奖—白玉兰奖等。
　　2025年上半年，光明地产上下满载荣誉：
　　2025年2月，光明地产直属事业部所属宜兴鸿鹄地产开发有限公司荣获宜兴市2024年度“城镇建设明星企业”称号，直属事业部见习副总经理蒙向国荣获宜兴市2024年度“优秀企业家”称号。
　　2025年4月，光明地产第二事业部党支部“城市更新的攻坚者”、原旺都物业党支部“红色家园行动”荣获光明食品集团党建品牌；第一事业部党支部“保障房的护航者”、直属事业部党支部“紫砂红向光明”复评成功为光明食品集团党建品牌。
　　2025年5月，光明地产第一事业部2021-2023年度上海市文明单位复评获得通过。
　　(二)完善的法人治理结构
　　公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》和上海证券交易所有关要求，不断完善公司法人治理结构，充分发挥董事会及各专门委员会的决策和指导作用，完善各类议事规则，合法合规开展信息披露工作，建立健全独立董事工作机制，规范公司运作，切实维护公司及全体股东利益。公司股东会、董事会、经营层职责明确，各董事、高级管理人员勤勉尽责，积极参加公司股东会、董事会等，关联董事对相关关联交易事项进行回避表决，确保了公司安全、稳定、健康、持续的发展。公司结合行业新趋势、企业新动向，不断完善对各条线工作的精细化、精准化，不断夯实提升法人治理水平。
　　(三)坚持高质量发展主基调
　　公司董事会通过积极研判与适应宏观变化，面对行业变局、市场变化、政策调整等因素的影响，聚焦提升企业管理水平，优化内部管理效能，围绕高质量发展的导向，持续推进管理的深化与效率的提升，重点通过战略引领、规范治理、组织架构、存量去化、控本增效、风险防范、人才建设、党建引领等方面的结构优化与能力提升，以全覆盖管理、全过程管控的强化，为企业的高质量发展积蓄新的动能。通过项目精致化、管理精细化、组织精简化、人员精英化，加速回归上海、回归主业、回归效益的战略推进。聚焦“深耕上海”的战略布局，全力践行“让市民离不开光明”的愿景，推动从地产向资产的转变，努力成为光明总部实体化和综合城市服务功能的重要载体。
　　(四)资金运作降本创新
　　在当前经济存在下行压力、房地产市场信心受到冲击的背景下，公司积极深化金融创新，致力降低融资成本。结合经营发展需求，拓宽融资渠道，盘活存量资产，公司通过中期票据、超短期融资券、公司债等业务，进一步调整和优化公司债务结构，降低财务费用，保障可持续发展。
　　(五)创新协同的产业平台
　　公司聚焦产业，协同推进转型平台，聚焦美好生活的需求导向，积极参与到城市更新的进程中，从物业增值服务、商业经营管理、城市更新建设等产业切入点着手，助推公司持续向城市产业建设运营集成服务商迈进，加快将布局转化为业务，将模式转化为效益，将资源转化为资产。
　　(六)精简高效的管理构架
　　公司经营层具有多年的行业经营经验，专业能力出色，市场意识敏锐。公司上下众志成城，具有很强的凝聚力与向心力。公司以“员工第一，崇尚奋斗，爱与尊重”为企业文化，将筑梦人生、造福社会、做强企业、成就员工全面融合，形成了高效的执行力。在公司的不断发展中，形成了一支想做事、能做事、做成事的优秀管理团队。

　　四、可能面对的风险
　　1、政策风险。当前，国内外经济形势依然错综复杂，房地产政策方面，在当前国内构建房地产新发展模式的背景下，推进一城一策，严格防范房地产金融风险。房地产行业方面,“房地产市场供求关系发生重大变化”定调楼市，但当前房价的下跌预期仍然对行业市场的量价修复形成重要影响。政策风险还体现在公司受土地政策、房地产相关政策、冷链物流产业发展政策、财政税收政策变化的影响。公司将加强政策研究，适应宏观调控政策的变化，在市场判断、战略制定、项目销售、资金回笼等各环节做好充分的准备。
　　2、市场风险。国内房地产行业处于完全市场竞争阶段，由于行业壁垒较低，国内拥有资金、土地资源的企业以及拥有资金、技术、管理优势的开发商均积极介入国内房地产市场。当前宏观环境下，购房者愈发理性和成熟，对于产品品牌、产品品质、户型设计、物业管理和服务等提出了更高的要求。房地产市场是地区性的市场，当地市场环境条件，尤其是市场供求关系，对公司在当地的销售和业绩状况影响很大，现阶段部分地区持续需求下降、供应过剩、周转缓慢的情况，如仍无改变，存在较大存货跌价的风险，持续低迷的市场对企业、行业、经济、金融均会形成不利影响，公司要加强市场监测，谨慎判断投资拓展的区域，及时调整产品结构、价格、营销策略及区域布局。
　　3、财务风险。房地产行业是资金密集型行业，对资金需求量大，需求时间长。利率市场化改革继续深化，对于房地产企业的融资和经营会产生影响。在个人住房贷款方面，随着市场变化，银行也会不断调整个人住房贷款政策，首付比例和利率高低的变化都将影响购房者的按揭融资成本和潜在客户的购买力，也将对公司销售产生影响。资金链的安全与否直接决定着企业的生命，宏观政策、资本市场变动或其他突发事件可能会导致公司面临财务风险，公司将持续加强经营管控，确保现金流安全，加强对利率政策、货币政策的研究，早作准备，降低财务风险。
　　4、经营风险。房地产供求关系的重大变化会对公司经营策略产生影响，例如房企更加理性审慎投资、阶段性土地储备增量减少、产品价格与回笼速率的平衡、营销去化速率放缓引起相关费用增加等，在市场信心缓慢恢复的过程中，行业竞争愈发激烈，中小型房企将面临严峻生存考验。公司主要的房地产开发项目为住宅项目，具有投入资金大、开发周期长等特点，对于项目整体开发的管控具有较高的要求。同时，房地产开发和经营涉及的相关行业范围广，合作单位多，需接受规划、国土、建设、房管、消防和环保等多个政府部门的审批和监管，这对项目的开发控制能力提出较高要求。公司将在行业景气度下降的背景下积极应变、加速去化回笼、应对未来如行业持续下行带来的潜在风险。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析　　2024年是我国实现“十四五”规划目标任务的关键一年，面对严峻复杂的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，在此背景下，党的二十届三中全会和中央政治局会议定调楼市政策方向，自首次提出止跌回稳以来，房地产新政密集出台，销售在年末出现了回暖反弹的信号，但购房信心修复滞后、需求不足等问题仍需进一步化解。　　公司以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，贯彻落实党的二十大和二十届二中、三中全会精神，遵循习近平总书记考察上海重要讲话精神和重要指示，在光明食品集团的战略引领下，公司董事会坚定围绕“稳中求进，高质量发展”的主基调，在国内外宏观形势复杂多变、房地产市场供求关系发... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　2024年是我国实现“十四五”规划目标任务的关键一年，面对严峻复杂的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，在此背景下，党的二十届三中全会和中央政治局会议定调楼市政策方向，自首次提出止跌回稳以来，房地产新政密集出台，销售在年末出现了回暖反弹的信号，但购房信心修复滞后、需求不足等问题仍需进一步化解。
　　公司以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，贯彻落实党的二十大和二十届二中、三中全会精神，遵循习近平总书记考察上海重要讲话精神和重要指示，在光明食品集团的战略引领下，公司董事会坚定围绕“稳中求进，高质量发展”的主基调，在国内外宏观形势复杂多变、房地产市场供求关系发生重大变化、房地产发展新模式加快构建、行业持续深度调整、市场竞争日趋激烈的压力与挑战下，坚持以创新为引领，以改革为动力，以“发展、活力、风险”为年度工作主线，贯彻落实“稳目标、稳业务、稳人心、稳基本盘”的工作要求，带领全体干部员工众志成城，砥砺前行，锚定目标，加压奋进，坚持战略深耕上海，整合周边区域，加速战略回归，进一步聚焦主责主业，去化存货、加速回归、压降成本、精简架构，保障了企业全年整体生产经营的总体平稳。报告期内出现亏损，主要系公司房地产开发业务规模及利润下降所致。公司在房地产市场供求关系发生重大变化、行业持续调整、市场竞争日趋激烈的背景下，根据市场情况动态调整经营及销售策略，积极把握政策窗口期，加大推动营销去化力度，加快回笼资金，加速回归上海，保障投融资整体平衡，报告期内结转项目毛利率水平下降。
　　(一)坚定战略定力，保障经营运行安全平稳
　　战略推进方面，报告期内，公司董事会坚持深入研究宏观形势和房地产市场变化对公司的长远影响，结合公司发展阶段、企业特点和资源布局，始终坚定实施回归战略，始终坚持“建设好房子”的一贯理念，继续加快推进回归上海，围绕项目精致化、管理精细化、组织精简化、人员精英化，加速去化低效无效存量资产，确保重点项目高品质交付，不断优化融资结构和成本，在本轮行业调整中，主动积极降本增效，不断提升在行业寒潮中承压抗压的能力。
　　投资拓展方面，公司作为兼具国企与市场基因的企业，长期耕耘开发建设领域，特别在上海区域保障房、城中村建设中累积了丰富的经验，形成了各方认可的品质口碑。报告期内，公司坚定围绕回归战略，聚焦“深耕上海”的投资布局导向，积极响应国家关于保障性住房等“三大工程”建设导向，上半年第二季度办理获取了上海市浦东新区民乐大型居住社区（PDS3-0201单元）L07-02地块的土地权证，同时加快理性收缩非战略重点区域，逐步清理退出低效率、非深耕区域，进一步优化投资结构和区域布局。年内公司新增房地产储备面积为3.12445万平方米，上年同期为3.64829万平方米，同比下降14.36%。
　　存量去化方面，在市场竞争激烈、需求持续低温、观望情绪浓重的整体环境下，结合公司不同区域、不同市场、不同阶段、不同项目的实际情况，深化“三部两中心”存量去化工作机制，年内，通过加强资源统筹、决策提速，加强“一盘一策”多措并举，公司下属上海临港光明星城、江苏宜兴光明小镇、武汉印湖云著等数个项目在整体市场下行的背景下，签约销售在区域板块中名列前茅。在创新营销方面，通过全员营销、新媒体营销、联合物业营销、争取区域房票客群、利用阿里平台整体挂牌出让、灵活制定交易方案、租售并举等各类措施，积极把握年内宝贵的市场窗口期，积极推动了上海临港、金山、浙江湖州、江苏宜兴等重点项目的阶段性集中快速去化。
　　运营管控方面，报告期内，围绕全面预算管理，结合项目目标计划，通过内部ERP、成本控制、集约招采、质量管控等信息化系统，运营管理重视控本增效，对成本控制严格动态跟踪，对年内各开竣工项目的重要指标、重要节点逐一梳理，严格落实各个重要环节的品质管控与提升，确保年内各项目的高品质交付圆满完成，并积极通过统一招采平台的建设与合规运行，进一步形成信息化、流程化、表单化、数字化，提升动态管控能力与降本控费增效的能力。报告期内，实现新开工面积为8.08万平方米，竣工面积为61.96万平方米。
　　资金管理方面，在行业承压背景下，公司坚定围绕降负债导向，在加快自身资金销售回笼的同时，积极拓宽融资渠道，合理降低负债率和融资成本，通过推进长短期债务调整、高低息成本置换、把握窗口期发行中期票据、公司债等产品，灵活运用各类融资方式等举措，在持续降低融资规模的基础上，加强了现金流管理，提高了融资效能，尤其是通过7月初成功发行的7亿元中期票据，合规申购金额24.3亿元，票面利率2.53%，为历年债券发行价格新低，8月初成功发行的三年期6亿元中期票据同样获得市场普遍认可，合规申购金额22亿元，票面利率2.55%。持续降低企业融资成本，稳健保障资金整体平衡与现金流平稳。
　　(二)坚定优化管控，强化企业管理降本增效
　　组织架构方面，结合上海等战略深耕区域的工作推进，以及部分战略回归的区域收缩，进一步对下属事业部、区域公司、城市公司和子公司的组织架构和人员进行整合，成立了保障房事业部，重点对接上海区域的保障房建设开发，将原川渝区域公司、华中区域公司合并成立中西部区域公司，原广西区域公司、昆明城市公司合并成立南部区域公司，在行业形势复杂变化的背景下，持续优化管控界面，缩短管理半径，提升管控效率，更好地适应当前企业发展的新趋势。
　　公司治理方面，公司董事会坚持对宏观趋势的研究分析，在公司治理上坚持战略领航、规范运作、高效有序的原则，报告期内，召开董事会9次，审议议案45项，完成《独立董事工作制度》、《独立董事专门会议议事规则》等制度的建立，召开股东大会3次，审议通过定期报告、关联交易、年度投融资、借款担保、董事补选、股权转让等重要事项。在市值管理上，积极通过现场股东大会、年度网上业绩说明会、投资者热线等各类形式，通过年度利润分配的权益分派实施、制订未来三年股东回报规划、年度“提质增效重回报”方案并全面推进落实等举措，多渠道充分进行投资者互动沟通，积极维护投资者权益与股东投资回报，争取投资者与市场的理解与支持。
　　管理提质方面，围绕管理提质增效的要求，进一步向管理要效益。结合巡视巡察整改要求和发展实际，通过建章立制、数字化管控提升管理质效，运营条线完成了统一招采平台的全面上线，实施分层分级、上下统一的合格供应商库管理，实现从招采业务端到合同支付端的业财贯通；设计条线不断深化前期产品定位和施工品质管控；成本管理条线进一步优化造价咨询工作指引；行政条线通过优化审批流程，督办重点工作，不断提升行政效率。
　　安全风控方面，公司始终坚持守牢合规底线，从制度建设、执行、落实等层面，防范好管理风险；从决策的审慎科学、重大法律合同的审核、存量诉讼的化解等方面，防范好法律风险；从计划考核的有效、流程节点的控制、责任的监督落实上，防范好内控风险。通过建立健全安全生产责任制，全面提升安全管理水平，全年零伤亡、无重大安全责任事故。
　　(三)坚定改革导向，夯实长远发展坚实基础
　　转型发展方面，通过积极研究探索保障房开发建设、城市更新、租赁房建设、民生保障、项目代建等业务领域的机遇，把握临港新片区发展、乡村振兴和长三角一体化等契机，进一步加深与城市价值链的关联、与国企改革的契合、与光明食品集团各产业间的资源协同。通过聚焦“三大工程”建设，加快形成健康运行和稳定发展相结合的新模式，通过成立保障房事业部，重点加快浦东川沙六灶03-04地块、浦东惠南民乐L07-02地块的开发建设，在上海市明确全面提速“两旧一村”改造和城市更新推进的过程中；通过成立政府项目协调工作组，积极对接上海区域政府未来的保障房建设需求；通过与上海奉贤、金山等区域政府的不断协调统筹，积极争取公司城中村项目的规划调整、指标平衡与整体开发推进；通过利用公司在已有项目建设中的专业团队与专业能力，积极推进在浦东三林、大团、云南昆明、江苏等地的代建项目拓展，最大化发挥政府沟通和专业背景的优势，探索稳健性代建业务模式的可行性，努力寻求公司在代建领域的业务发展。
　　队伍建设方面，围绕组织架构精简化、人员队伍精英化，打造富有活力、适应形势的干部任用、人才培养和绩效考核机制，不断优化组织架构和阳光退出、履职考核、竞聘上岗、人才培养等机制路径，进一步提升管理高效化和干部年轻化。在选人用人方面，注重人岗适配、新老组合，统筹用好各年龄段的干部。通过履职考核，让庸者下、平者让、能者上，逐步优化干部结构和职数设置。通过校园招聘，面试录用“光明生”优秀人才，为干部年轻化、专业化做好梯队建设。在完善考核方面，通过全员绩效捆绑、强排考核和专项奖励，打破激励性不强、触动性不强、危机感不强的状况。同时，将薪酬增量导向核心岗位与骨干员工，在改革发展的关键时期激发更大活力。
　　党建引领方面，在光明食品集团党委的正确领导下，光明地产扎实开展党纪学习教育，认真落实和推进巡视巡察整改工作，不断夯实党建基础工作，强化年轻干部人才的培养使用，深入推进全面从严治党，团结凝聚广大党员干部员工投身企业改革攻坚，开展“降风险、保稳定、有作为”党建主题实践活动，着力打造党建品牌示范工程、保障房堡垒工程、城市更新破冰工程、劳模工匠创新工程，物流产业攀升工程、绩效管理提升工程等“六项工程”，保障了光明地产的总体平稳发展。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　(一)房地产行业
　　1、房地产行业变局
　　2024年宏观经济政策，经济形势和外部环境变化呈现了不同阶段的表现，全国房地产市场呈现深度调整走势，在前三季度压力略增的情况下，四季度部分市场出现止跌回稳的迹象。4月份中央政治局会议明确，要结合房地产市场供求关系的新变化，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。7月份三中全会明确，充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。7月份中央政治局会议提出，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作。9月份中央政治局会议明确，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。12月份中央政治局会议则提出“稳住楼市"，释放了更加坚定的稳楼市基调。
　　（1）销售。2024年，新建商品房销售面积97385万平方米，比上年下降12.9%，其中住宅销售面积下降14.1%。新建商品房销售额96750亿元，下降17.1%，其中住宅销售额下降17.6%。
　　（2）投资。2024年，全国房地产开发投资100280亿元，比上年下降10.6%；其中，住宅投资76040亿元，下降10.5%。
　　（3）开竣工。2024年，房地产开发企业房屋施工面积733247万平方米，比上年下降12.7%。其中，住宅施工面积513330万平方米，下降13.1%。房屋新开工面积73893万平方米，下降23.0%。其中，住宅新开工面积53660万平方米，下降23.0%。房屋竣工面积73743万平方米，下降27.7%。其中，住宅竣工面积53741万平方米，下降27.4%。
　　2、政策调整支持方面
　　2024年以来，以重点落实中央经济工作会议促消费，通过“以进促稳”推动供需双侧改革，以培育新质生产力对冲传统动能的减弱，为高质量发展夯实基础。4月，中央政治局会议强调“要持续防范化解重点领域风险，继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益”，并提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，在政治局会议中再度提出房地产“去库存”政策，为市场释放了明确的政策信号。9月，中央政治局会议定调要“促进房地产市场止跌回稳”，释放了明确的“稳地产”信号。12月，政治局会议提出“稳住楼市”。12月，中央经济工作会议强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，释放了更加坚定的稳楼市基调。
　　3、金融环境方面
　　2024年，金融系统持续积极支持房地产市场平稳健康发展，从供需两端综合施策。特别是9月26日召开的中央政治局会议明确提出“要促进房地产市场止跌回稳”后，一揽子金融政策进一步加力，充分支持“稳楼市”。从供给端来看，城市房地产融资协调机制扩围增效，支持保交房工作取得积极成效；“金融16条”和经营性物业贷款政策期限延长，助力改善房企资金状况。从需求端来看，央行先后下调个人住房贷款首付比例和利率政策下限、降低存量首套住房贷款利率，进一步释放购房需求，提振市场信心。另外，央行还优化了保障性住房再贷款政策，支持收购存量商品房，改善市场供求关系。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　光明房地产集团股份有限公司，证券代码:600708，证券简称:“光明地产”。光明地产由原上海海博股份有限公司于2015年7月与农工商房地产（集团）有限公司通过重大资产重组组建而成，控股股东为光明食品（集团）有限公司。光明地产作为上海国资背景的上市房企，上海上市公司协会理事单位，上海市五星级诚信创建企业，公司开发足迹已遍布江苏、浙江、山东、安徽、河南、河北、湖北、湖南、广西、四川、云南、江西、上海、重庆等十二省二市，累计开发各类住宅、商业办公面积6000多万平方米。公司秉持深耕上海的战略布局，致力建设为具有光明食品产业基因的城市建设运营集成服务商。公司主营业务为房地产综合开发经营，是集房产开发、商业运营、物业服务、建筑施工等为一体的大型国有综合集团型公司。目前，公司拥有下属企业一百多家，下属房产开发项目、商业房产经营集团、城市建设集团。光明地产下属全资子公司农工商房地产（集团）有限公司具有房地产开发企业国家一级资质，是上海市房地产行业协会理事单位，上海市五星级诚信创建企业。公司开发的房地产项目曾获得中国土木工程最高奖项-詹天佑土木工程奖；中国建筑工程最高奖-鲁班奖；上海市建筑工程最高奖-白玉兰奖。
　　光明地产围绕上海打造具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市、浦东新区打造社会主义现代化建设引领区，以及长三角区域一体化国家战略实施、上海自贸试验区临港新片区建设等重大发展机遇，聚焦稳中求进，高质量发展。地产业务板块以“优布局、调结构、去库存、控风险”为重点，在“深耕上海”导向下，内精管理，外强协同，加速去化存量，合理拓展上海本土区域的重点项目。转型业务板块聚焦美好生活的需求导向，积极参与城市更新、城市建设、城市保障等进程，通过专业开发建设能力的发挥提升，以高质量发展为主基调，全力践行“让市民离不开光明”，坚持稳中求进，努力成为光明品牌城市建设、城市保障等综合城市服务功能的重要载体。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　(一)良好的品牌影响力
　　公司控股股东为光明食品（集团）有限公司，公司是其重要成员企业之一，光明地产是上海上市公司协会理事单位，公司下属全资子公司农工商房地产（集团）有限公司具有房地产开发企业国家一级资质，是上海市房地产行业协会理事单位，“农工商房产”为中国驰名商标，公司及其前身农房集团连续多年荣膺“中国房地产开发企业100强”、“中国房地产开发稳健经营10强”。公司所开发的房地产项目获得过中国土木工程最高奖项—詹天佑土木工程奖；中国建筑工程最高奖—鲁班奖；上海市建筑工程最高奖—白玉兰奖等。
　　2024年，光明地产上下满载荣誉：
　　1.2024年1月，华都公司光明里公寓（洞泾店）在2023上海租赁住房年度峰会上，荣获2023年度上海租赁住房优秀社区；
　　2.2024年1月，光明房地产集团股份有限公司荣获2023年度浦东新区书院镇经济贡献二等奖；
　　3.2024年2月，城建集团下属民众公司荣获“2023年度光明食品集团青年安全生产岗集体”称号；4.2024年2月，光明地产第二事业部城市更新青年突击队荣获“2023年度光明食品集团青年突击队”称号；
　　5.2024年3月，光明地产服务集团旺都物业万航苑北块项目荣获“2023年度金山区人防工程优秀管理单位”称号，万航苑南块项目荣获“2023年度山阳镇优胜住宅小区”称号；
　　6.2024年3月，光明地产第一事业部所属上海临皓置业有限公司荣获2023年度泥城镇“优秀贡献十佳企业奖”；
　　7.2024年4月，城建集团承建的泥城项目荣获“临港新片区2023年度优质结构”称号；
　　8.2024年6月，第一事业部汇慈公司荣获2023年度上海市重点工程实事立功竞赛优秀集体；
　　9.2024年12月，光明地产荣获光明食品集团首届新媒体创意大赛“优秀组织奖”。
　　(二)完善的法人治理结构
　　公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》和上海证券交易所有关要求，不断完善公司法人治理结构，充分发挥董事会及各专门委员会的决策和指导作用，强化监事会及纪委的监督机制，完善各类议事规则，合法合规开展信息披露工作，建立健全独立董事工作机制，规范公司运作，切实维护公司及全体股东利益。公司股东大会、董事会、监事会、经营层职责明确，各董事、监事和高级管理人员勤勉尽责，积极参加公司股东大会、董事会和监事会，关联董事对相关关联交易事项进行回避表决，确保了公司安全、稳定、健康、持续的发展。公司结合行业新趋势、企业新动向，不断完善对各条线工作的精细化、精准化，不断夯实提升法人治理水平。
　　(三)坚持高质量发展主基调
　　公司董事会通过积极研判与适应宏观变化，面对行业变局、市场变化、政策调整等因素的影响，聚焦提升企业管理水平，优化内部管理效能，围绕高质量发展的导向，持续推进管理的深化与效率的提升，重点通过战略引领、规范治理、组织架构、存量去化、控本增效、风险防范、人才建设、党建引领等方面的结构优化与能力提升，以全覆盖管理、全过程管控的强化，为企业的高质量发展积蓄新的动能。通过项目精致化、管理精细化、组织精简化、人员精英化，加速回归上海、回归主业、回归效益的战略推进。聚焦“深耕上海”的战略布局，全力践行“让市民离不开光明”的愿景，推动从地产向资产的转变，努力成为光明总部实体化和综合城市服务功能的重要载体。
　　(四)资金运作降本创新
　　在当前经济存在下行压力、房地产市场信心受到冲击的背景下，公司积极深化金融创新，致力降低融资成本。结合经营发展需求，拓宽融资渠道，盘活存量资产，公司通过中期票据、超短期融资券、公司债等业务，进一步调整和优化公司债务结构，降低财务费用，保障可持续发展。
　　(五)创新协同的产业平台
　　公司聚焦产业，协同推进转型平台，聚焦美好生活的需求导向，积极参与到城市更新的进程中，从生活增值服务、商业经营管理、城市更新建设等产业切入点着手，助推公司持续向城市产业建设运营集成服务商迈进，加快将布局转化为业务，将模式转化为效益，将资源转化为资产。
　　(六)精简高效的管理构架
　　公司经营层具有多年的行业经营经验，专业能力出色，市场意识敏锐。公司上下众志成城，具有很强的凝聚力与向心力。公司以“员工第一，崇尚奋斗，爱与尊重”为企业文化，将筑梦人生、造福社会、做强企业、成就员工全面融合，形成了高效的执行力。在公司的不断发展中，形成了一支想做事、能做事、做成事的优秀管理团队。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　报告期内，公司实现营业收入55.54亿元，同比下降35.45%，实现归属于上市公司股东净利润-9.48亿元，同比下降2902.69%，截至本报告期末，公司归母净资产98.33亿元，同比下降9.07%，总资产595.61亿元，同比下降6.49%。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　房地产行业
　　2024年，我国房地产市场整体仍呈现调整态势，前三季度新房销售同比下降明显，二手房“以价换量”带动市场保持一定活跃度。随着9.26政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了最强维稳信号，政策目标直指扭转行业基本面，为市场注入信心，新房及二手房成交量均出现明显回升。12月，政治局会议提出“稳住楼市”，中央经济工作会议再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，为2025年楼市定调，释放了更加坚定的稳楼市基调。
　　(二)公司发展战略
　　围绕“稳中求进，高质量发展”的主基调，聚焦城市“新地标的建设者、新生活的开拓者、新融合的先行者、新产业的创业者”的战略定位，深耕上海，坚定实施回归战略，加快推进回归上海、回归主业、回归效益，围绕项目精致化、管理精细化、组织精简化、人员精英化，加速去化低效无效存量资产，改善资产负债结构，通过管理的重构与优化，积极推动降本提质增效，在当前行业寒潮中不断增强抗风险能力，努力打造具有光明食品产业基因的城市建设运营集成服务商。
　　(三)经营计划
　　2025年，是“十四五”规划收官之年，也是光明食品集团产业攀升五年行动计划重要的决胜之年。年初的中央经济工作会议强调要稳住楼市，全国两会首次将“稳住楼市股市”和“建设好房子”写入总体要求，通过供需两端协同管理、产品品质升级、金融支持与风险防控并重、住房保障体系完善等多维发力，不断巩固政策“组合拳”效果，加速构建房地产发展新模式。宏观政策取向更加积极有为，持续用力推动房地产市场止跌回稳。
　　光明地产将紧密围绕光明食品集团“保持定力、激发活力、专注主业、审慎投资、优化管理”年度工作总基调，进一步落实“发展、活力、风险”要求，牢牢守住“基本盘”、稳住“方向盘”、扛住“风险盘”，通过稳业绩、稳资金、保稳定，统筹兼顾、瘦身健体、协同配合，守好生存线，提升经营线，拓展业务线，统筹高质量发展和高水平安全，加快推进存量去化和战略回归，加快构筑安全屏障、有效防范化解重大风险，以努力打造具有光明食品产业基因的城市建设运营集成服务商为目标，稳中求进，坚持推动企业高质量发展。
　　(一)坚持创业干劲，聚焦主责主业，攻坚存量去化
　　在当前国内构建房地产新发展模式的过程中，积极研究从中央到地方的各类行业支持政策，密切关注各项目属地市场动向，及早谋划方案，为可能的市场回暖做好充分准备，根据市场动态形势，一是聚焦规模压降，攻坚存量去化和化解历史包袱，做到基本管理和创新探索并重，努力在全民营销、企业团购、渠道销售、项目自销、社区运营赋能和政企合作购房等方面打造示范案例；二是推动资产处置与尾盘去化，结合市场动态积极推进大宗资产处置或股权转让，对于滞重或自持的资产，通过精细化运营提升价值，以租售并举等模式寻找合适时机，并在尾盘去化中更好发挥物业的作用；三是强化资源统筹，重点保障能够以价换量、产生效益的项目，并做好动态评价调整，探索在集团层面组建直管营销平台，调配人员支持重点大盘和点散量少、管理薄弱的项目，在区域层面组建自销专班并结合当地外部资源寻求去化。
　　(二)坚持谋划在先，稳定发展根基，理性投资布局
　　积极响应国家政策号召，围绕深耕上海战略，结合公司在“三大工程”中的保障房开发、城中村建设方面的经验与优势，一是做好投前研究，形成总部主导、策划先行、测算前置、项目优选的投资决策机制，目前已将原战略投资部、产业发展研究部整合成立为投资发展部；二是做好拓展研究，在审慎研究的基础上，探索适度加大保障性住房开发建设的可能性，并积极探索保障性住房的运营管理模式，提高运营管理效率；三是培育新增长点，立足政策取向和自身实际，研究滞重资产与新拓资产的转换，资源的合理高效配置，在安全可控、管理提升的基础上，研究好城市建设、代建、轻资产管理输出、存量资产出租率与租金水平的提升等各方面的工作推进。
　　(三)坚持管理革新，重塑机制体制，提升管控效能
　　以专业分工、权责清晰、流程驱动、服务赋能为原则，探索按照“投前研究、开发建设、资产经营、支撑保障”形成四大集群：投前研究集群整合战略投资、市场研究、政策分析等职能，形成总部主导、策划先行、测算前置、项目优选的投资决策机制；开发建设集群整合设计、工程、成本、招采等职能，提升开发效率与质量；资产经营集群统筹存量去化、售后服务、资产经营盘活及资本运作，实现资产价值最大化；支撑保障集群强化党政、财务、法务、人力、数字化等职能，打造集约化后台支持体系，提升服务响应速度。同时，进一步完善上下协同机制，理清权责边界，明确总部在战略规划、风险管控、资源配置等领域的核心职责，赋予基层在项目执行、市场拓展等方面的灵活应变。加强垂直穿透与横向联动，形成支撑赋能“实力”总部、聚焦业务“实战”一线的格局。
　　(四)坚持合规风控，筑牢安全底线，保障稳健运行
　　一是法人治理规范运作，始终高度重视公司治理能力建设，通过公司治理、信息披露、投资者关系管理、“三会”运作、章程制度修订等重点，持续发挥好董事会决策中枢功能，在市值管理上，做好日常合规管理和长短期谋划，更好地提升市值管理水平，通过加强投资者及监管机构的沟通，主动传递企业价值，不断提振市场对企业发展的信心。同时，加强对资本运作、行业趋势和上市公司长远发展的研究。
　　二是人力资源机制优化，最大程度将现有人力资源向一线、重点工作倾斜，同步推动冗余人员转型转岗、适应发展需求。同时，继续完善阳光退出、履职考核、岗位竞聘和见习交流等机制，推动人力资源的有序流动和结构优化。探索在重点项目中实施赛马+揭榜挂帅机制，结合青年论坛、菁才计划等课题研究，让能干肯干的人才经受锻炼，得到平台，形成优秀人才不断涌现的局面。
　　三是完善内控管理水平，围绕巡视巡察整改和业务发展要求，加强招采运营、成本控制、品质落地、设计创新等能力建设，提升建章立制、业财融合、数字化管控水平。全面梳理关键流程，明确管理权限责任，同步建立动态风险预警机制，强化监督闭环管理。针对重大隐患问题，联动检查整改和制度修订，从根源上堵住管理漏洞，为稳健经营提供坚实保障。生产安全上，始终以产品品质为企业生命线，以安全生产为经营管理的底线，坚持原则，不以牺牲安全生产为代价，追求短期利益，同时在发展中，关注落实好食品安全、信息安全等新课题。
　　全年，公司计划营业收入60亿元，在保障投融资整体平衡的基础上，以现金流管理为核心，合理拓展项目储备，改善资产负债结构，计划新开工面积12万平方米，计划竣工面积71万平方米。2025年经营计划是公司根据当前现状制定，不代表公司对投资者的承诺，能否实现取决于宏观经济形势和政策、市场状况变化、企业经营发展实际等诸多因素，存在很大的不确定性，提示投资者对此保持足够的风险意识。
　　(四)可能面对的风险
　　1、政策风险。当前，国内外经济形势依然错综复杂，房地产政策方面，在当前国内构建房地产新发展模式的背景下，推进一城一策，严格防范房地产金融风险。房地产行业方面,“房地产市场供求关系发生重大变化”定调楼市，但当前房价的下跌预期仍然对行业市场的量价修复形成重要影响。政策风险还体现在公司受土地政策、房地产相关政策、冷链物流产业发展政策、财政税收政策变化的影响。公司将加强政策研究，适应宏观调控政策的变化，在市场判断、战略制定、项目销售、资金回笼等各环节做好充分的准备。
　　2、市场风险。国内房地产行业处于完全市场竞争阶段，由于行业壁垒较低，国内拥有资金、土地资源的企业以及拥有资金、技术、管理优势的开发商均积极介入国内房地产市场。当前宏观环境下，购房者愈发理性和成熟，对于产品品牌、产品品质、户型设计、物业管理和服务等提出了更高的要求。房地产市场是地区性的市场，当地市场环境条件，尤其是市场供求关系，对公司在当地的销售和业绩状况影响很大，现阶段部分地区持续需求下降、供应过剩、周转缓慢的情况，如仍无改变，存在较大存货跌价的风险，持续低迷的市场对企业、行业、经济、金融均会形成不利影响，公司要加强市场监测，谨慎判断投资拓展的区域，及时调整产品结构、价格、营销策略及区域布局。
　　3、财务风险。房地产行业是资金密集型行业，对资金需求量大，需求时间长。利率市场化改革继续深化，对于房地产企业的融资和经营会产生影响。在个人住房贷款方面，随着市场变化，银行也会不断调整个人住房贷款政策，首付比例和利率高低的变化都将影响购房者的按揭融资成本和潜在客户的购买力，也将对公司销售产生影响。资金链的安全与否直接决定着企业的生命，宏观政策、资本市场变动或其他突发事件可能会导致公司面临财务风险，公司将持续加强经营管控，确保现金流安全，加强对利率政策、货币政策的研究，早作准备，降低财务风险。
　　4、经营风险。房地产供求关系的重大变化会对公司经营策略产生影响，例如更加理性审慎投资、阶段性土地储备增量减少、产品价格与回笼速率的平衡、营销去化速率放缓引起相关费用增加等，在市场信心缓慢恢复的过程中，行业竞争愈发激烈，中小型房企将面临严峻生存考验。公司主要的房地产开发项目为住宅项目，具有投入资金大、开发周期长等特点，对于项目整体开发的管控具有较高的要求。同时，房地产开发和经营涉及的相关行业范围广，合作单位多，需接受规划、国土、建设、房管、消防和环保等多个政府部门的审批和监管，这对项目的开发控制能力提出较高要求。公司将在行业景气度下降的背景下积极应变、加速去化回笼、应对未来如行业持续下行带来的潜在风险。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　光明房地产集团股份有限公司，证券代码:600708，证券简称:“光明地产”。光明地产由原上海海博股份有限公司于2015年7月与农工商房地产（集团）股份有限公司通过重大资产重组组建而成，控股股东为光明食品（集团）有限公司。光明地产作为上海国资背景的上市房企，上海上市公司协会理事单位，上海市五星级诚信创建企业，上海市著名商标，公司开发足迹已遍布江苏、浙江、山东、安徽、河南、河北、湖北、湖南、广西、四川、云南、江西、上海、重庆等十二省二市，累计开发各类住宅、商业办公面积6000多万平方米。公司秉持深耕上海的战略布局，致力建设为具有光明食品产业基因的城... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　光明房地产集团股份有限公司，证券代码:600708，证券简称:“光明地产”。光明地产由原上海海博股份有限公司于2015年7月与农工商房地产（集团）股份有限公司通过重大资产重组组建而成，控股股东为光明食品（集团）有限公司。光明地产作为上海国资背景的上市房企，上海上市公司协会理事单位，上海市五星级诚信创建企业，上海市著名商标，公司开发足迹已遍布江苏、浙江、山东、安徽、河南、河北、湖北、湖南、广西、四川、云南、江西、上海、重庆等十二省二市，累计开发各类住宅、商业办公面积6000多万平方米。公司秉持深耕上海的战略布局，致力建设为具有光明食品产业基因的城市建设运营集成服务商。公司主营业务为房地产综合开发经营、冷链物流产业链，是集房产开发、商业运营、冷链物流、物业服务、建筑施工等为一体的大型国有综合集团型公司。目前，公司拥有下属企业一百多家，下属房产开发项目、商业房产经营集团、物流集团、服务集团、城市建设集团。光明地产下属全资子公司农工商房地产（集团）有限公司具有房地产开发企业国家一级资质，是上海市房地产行业协会理事单位，上海市五星级诚信创建企业。公司开发的房地产项目曾获得中国土木工程最高奖项-詹天佑土木工程奖；中国建筑工程最高奖-鲁班奖；上海市建筑工程最高奖一白玉兰奖。
　　光明地产围绕上海打造具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市、浦东新区打造社会主义现代化建设引领区，以及长三角区域一体化国家战略实施、上海自贸试验区临港新片区建设等重大发展机遇，聚焦稳中求进，高质量发展。地产业务板块以“优布局、调结构、去库存、控风险”为重点，在“深耕上海”导向下，内精管理，外强协同，加速去化存量，合理拓展上海本土区域的重点项目。转型业务板块聚焦美好生活的需求导向，积极参与城市更新、城市建设、城市保障等进程，通过专业开发建设能力的发挥提升，以高质量发展为主基调，全力践行“让市民离不开光明”，坚持稳中求进，努力成为光明品牌城市建设、城市保障等综合城市服务功能的重要载体。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　(一)房地产行业
　　1、优化房地产政策、化解房地产风险
　　2024年是我国实现“十四五”规划目标任务的关键一年，面对严峻复杂的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，在此背景下，党的二十届三中全会和中央政治局会议定调楼市政策方向，通过防范化解风险、构建新发展模式、改革融资与预售制度以及完善房地产税收制度等措施，促进房地产市场的平稳健康发展，满足人民群众的多样化住房需求。同时，支持收购存量商品房用作保障性住房等具体举措的提出，为去库存提供了新的思路。此外，新型城镇化、深化户籍制度改革等政策预计也将对提升房市需求产生积极的作用。
　　（1）销售。2024年1-6月份，新建商品房销售面积47916万平方米，同比下降19.0%，其中住宅销售面积下降21.9%。新建商品房销售额47133亿元，下降25.0%，其中住宅销售额下降26.9%。
　　（2）投资。2024年1-6月份，全国房地产开发投资52529亿元，同比下降10.1%；其中，住宅投资39883亿元，下降10.4%。
　　（3）开竣工。2024年1-6月份，房地产开发企业房屋施工面积696818万平方米，同比下降12.0%。其中，住宅施工面积487437万平方米，下降12.5%。房屋新开工面积38023万平方米，下降23.7%。其中，住宅新开工面积27748万平方米，下降23.6%。房屋竣工面积26519万平方米，下降21.8%。其中，住宅竣工面积19259万平方米，下降21.7%。
　　2、房地产行业发展新模式加快构建
　　自今年5月中旬以来，全国层面统一部署，地方层面“因城施策”，多项房地产支持政策密集出台。新一轮房地产政策优化调整力度正持续加大。5月，上海市住房城乡建设管理委等四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，提出调整优化住房限购政策、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”等九条政策措施。在金融市场方面，中国人民银行发布多项通知，明确取消全国层面房贷利率下限、下调房贷首付比例和公积金贷款利率，推出保障性住房再贷款。总的来看，各地各城各区域两极分化的趋势正在加大，构建新发展模式、建设高品质住宅的态势正在稳步推进。
　　(二)冷链物流行业
　　国家发改委、交通运输部、财政部、商务部等陆续出台政策支持冷链物流基础设施建设，推进冷链物流高质量发展，以冷链物流建设为支点，带动农产品、生物医药、冷链食品等其他产业发展，加速一二三产业融合，满足人们日益增长的对美好生活的需求。2023-2025年是“十四五”的后半程，国家发展改革委印发《关于做好2024年国家骨干冷链物流基地建设工作的通知》，河北石家庄、江苏徐州、广西南宁等20个城市获批建设国家骨干冷链物流基地。自2020年以来，国家发展改革委已分4批将86个国家骨干冷链物流基地纳入重点建设名单，覆盖31个省区市及新疆生产建设兵团。随着2024年中央一号文件的发布，农产品冷链物流行业迎来了新的发展机遇。文件中明确提出，优化农产品冷链物流体系，加快建设骨干冷链物流基地和县域产地公共冷链物流设施，为行业发展指明了方向。伴随着我国城乡居民收入水平不断提高,消费者对食品的多样性、营养性、口感需求亦大幅提升,加之生鲜电商市场快速崛起,共同助推冷链物流行业发展。

　　三、风险因素
　　1、政策风险。当前，国内外经济形势依然错综复杂，房地产政策方面，在当前国内构建房地产新发展模式的背景下，推进一城一策，严格防范房地产金融风险。房地产行业方面,“房地产市场供求关系发生重大变化”定调楼市，但当前房价的下跌预期仍然对行业市场的量价修复形成重要影响。政策风险还体现在公司受土地政策、房地产相关政策、冷链物流产业发展政策、财政税收政策变化的影响。公司将加强政策研究，适应宏观调控政策的变化，在市场判断、战略制定、项目销售、资金回笼等各环节做好充分的准备。
　　2、市场风险。国内房地产行业处于完全市场竞争阶段，由于行业壁垒较低，国内拥有资金、土地资源的企业以及拥有资金、技术、管理优势的开发商均积极介入国内房地产市场。当前宏观环境下，购房者愈发理性和成熟，对于产品品牌、产品品质、户型设计、物业管理和服务等提出了更高的要求。房地产市场是地区性的市场，当地市场环境条件，尤其是市场供求关系，对公司在当地的销售和业绩状况影响很大，现阶段部分地区持续需求下降、供应过剩、周转缓慢的情况，如仍无改变，存在较大存货跌价的风险，持续低迷的市场对企业、行业、经济、金融均会形成不利影响，公司要加强市场监测，谨慎判断投资拓展的区域，及时调整产品结构、价格、营销策略及区域布局。
　　3、财务风险。房地产行业是资金密集型行业，对资金需求量大，需求时间长。利率市场化改革继续深化，对于房地产企业的融资和经营会产生影响。在个人住房贷款方面，随着市场变化，银行也会不断调整个人住房贷款政策，首付比例和利率高低的变化都将影响购房者的按揭融资成本和潜在客户的购买力，也将对公司销售产生影响。资金链的安全与否直接决定着企业的生命，宏观政策、资本市场变动或其他突发事件可能会导致公司面临财务风险，公司将持续加强经营管控，确保现金流安全，加强对利率政策、货币政策的研究，早作准备，降低财务风险。
　　4、经营风险。房地产供求关系的重大变化会对公司经营策略产生影响，例如更加理性审慎投资、阶段性土地储备增量减少、产品价格与回笼速率的平衡、营销去化速率放缓引起相关费用增加等，在市场信心缓慢恢复的过程中，行业竞争愈发激烈，中小型房企将面临严峻生存考验。公司主要的房地产开发项目为住宅项目，具有投入资金大、开发周期长等特点，对于项目整体开发的管控具有较高的要求。同时，房地产开发和经营涉及的相关行业范围广，合作单位多，需接受规划、国土、建设、房管、消防和环保等多个政府部门的审批和监管，这对项目的开发控制能力提出较高要求。公司将在行业景气度下降的背景下积极应变、加速去化回笼、应对未来如行业持续下行带来的潜在风险。

　　四、报告期内核心竞争力分析
　　（一）良好的品牌影响力
　　公司控股股东为光明食品（集团）有限公司，公司是其重要成员企业之一，光明地产是上海上市公司协会理事单位，公司下属全资子公司农工商房地产（集团）有限公司具有房地产开发企业国家一级资质，是上海市房地产行业协会理事单位，“农工商房产”为中国驰名商标，公司及其前身农房集团连续多年荣膺“中国房地产开发企业100强”、“中国房地产开发稳健经营10强”。公司所开发的房地产项目获得过中国土木工程最高奖项—詹天佑土木工程奖；中国建筑工程最高奖—鲁班奖；上海市建筑工程最高奖—白玉兰奖等。
　　2024年上半年，光明地产上下满载荣誉：
　　1、2024年3月，海博西郊物流安全设备能源部青年团队获评“2023年度上海市青年安全生产岗”；
　　2、2024年5月，上海海博物流（集团）有限公司团支部“2023年度上海市基层团组织典型选树”通报表扬；
　　3、2024年5月，服务集团直管项目部李闯荣获2024年上海市五一劳动奖章；
　　4、2024年6月，第一事业部下属汇慈公司荣获2023年度上海市重点工程实事立功竞赛优秀集体。
　　（二）完善的法人治理结构
　　公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》和上海证券交易所有关要求，不断完善公司法人治理结构，充分发挥董事会及各专门委员会的决策和指导作用，强化监事会及纪委的监督机制，完善各类议事规则，合法合规开展信息披露工作，建立健全独立董事工作机制，规范公司运作，切实维护公司及全体股东利益。公司股东大会、董事会、监事会、经营层职责明确，各董事、监事和高级管理人员勤勉尽责，积极参加公司股东大会、董事会和监事会，关联董事对相关关联交易事项进行回避表决，确保了公司安全、稳定、健康、持续的发展。公司结合行业新趋势、企业新动向，不断完善对各条线工作的精细化、精准化，不断夯实提升法人治理水平。
　　（三）坚持高质量发展主基调
　　公司董事会通过积极研判与适应宏观变化，面对行业变局、市场变化、政策调整等因素的影响，聚焦提升企业管理水平，优化内部管理效能，围绕高质量发展的导向，持续推进管理的深化与效率的提升，重点通过战略引领、规范治理、组织架构、存量去化、控本增效、风险防范、人才建设、党建引领等方面的结构优化与能力提升，以全覆盖管理、全过程管控的强化，为企业的高质量发展积蓄新的动能。通过项目精致化、管理精细化、组织精简化、人员精英化，加速回归上海、回归主业、回归效益的战略推进。聚焦“深耕上海”的战略布局，全力践行“让市民离不开光明”的愿景，推动从地产向资产的转变，努力成为光明总部实体化和综合城市服务功能的重要载体。
　　（四）资金运作降本创新
　　在当前经济存在下行压力、房地产市场信心受到冲击的背景下，公司积极深化金融创新，致力降低融资成本。结合经营发展需求，拓宽融资渠道，盘活存量资产，公司通过中期票据、超短期融资券、公司债等业务，进一步调整和优化公司债务结构，降低财务费用，保障可持续发展。
　　（五）创新协同的产业平台
　　公司聚焦产业，协同推进转型平台，聚焦美好生活的需求导向，积极参与到城市更新的进程中，从生活增值服务、商业经营管理、城市更新建设、物流冷链仓储等产业切入点着手，助推公司持续向城市产业建设运营集成服务商迈进，加快将布局转化为业务，将模式转化为效益，将资源转化为资产。
　　（六）精简高效的管理构架
　　公司经营层具有多年的行业经营经验，专业能力出色，市场意识敏锐。公司上下众志成城，具有很强的凝聚力与向心力。公司以“员工第一，崇尚奋斗，爱与尊重”为企业文化，将筑梦人生、造福社会、做强企业、成就员工全面融合，形成了高效的执行力。在公司的不断发展中，形成了一支想做事、能做事、做成事的优秀管理团队。 收起▲