一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　光明房地产集团股份有限公司，证券代码:600708，证券简称:“光明地产”。光明地产由原上海海博股份有限公司于2015年7月与农工商房地产（集团）股份有限公司通过重大资产重组组建而成，控股股东为光明食品（集团）有限公司。光明地产作为上海国资背景的上市房企，上海上市公司协会理事单位，上海市五星级诚信创建企业，上海市著名商标，公司开发足迹已遍布江苏、浙江、山东、安徽、河南、河北、湖北、湖南、广西、四川、云南、江西、上海、重庆等十二省二市，累计开发各类住宅、商业办公面积6000多万平方米。公司秉持深耕上海的战略布局，致力建设为具有光明食品产业基因的城... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　光明房地产集团股份有限公司，证券代码:600708，证券简称:“光明地产”。光明地产由原上海海博股份有限公司于2015年7月与农工商房地产（集团）股份有限公司通过重大资产重组组建而成，控股股东为光明食品（集团）有限公司。光明地产作为上海国资背景的上市房企，上海上市公司协会理事单位，上海市五星级诚信创建企业，上海市著名商标，公司开发足迹已遍布江苏、浙江、山东、安徽、河南、河北、湖北、湖南、广西、四川、云南、江西、上海、重庆等十二省二市，累计开发各类住宅、商业办公面积6000多万平方米。公司秉持深耕上海的战略布局，致力建设为具有光明食品产业基因的城市建设运营集成服务商。公司主营业务为房地产综合开发经营、冷链物流产业链，是集房产开发、商业运营、冷链物流、物业服务、建筑施工等为一体的大型国有综合集团型公司。目前，公司拥有下属企业一百多家，下属房产开发项目、商业房产经营集团、物流集团、服务集团、城市建设集团。光明地产下属全资子公司农工商房地产（集团）有限公司具有房地产开发企业国家一级资质，是上海市房地产行业协会理事单位，上海市五星级诚信创建企业。公司开发的房地产项目曾获得中国土木工程最高奖项-詹天佑土木工程奖；中国建筑工程最高奖-鲁班奖；上海市建筑工程最高奖一白玉兰奖。
　　光明地产围绕上海打造具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市、浦东新区打造社会主义现代化建设引领区，以及长三角区域一体化国家战略实施、上海自贸试验区临港新片区建设等重大发展机遇，聚焦稳中求进，高质量发展。地产业务板块以“优布局、调结构、去库存、控风险”为重点，在“深耕上海”导向下，内精管理，外强协同，加速去化存量，合理拓展上海本土区域的重点项目。转型业务板块聚焦美好生活的需求导向，积极参与城市更新、城市建设、城市保障等进程，通过专业开发建设能力的发挥提升，以高质量发展为主基调，全力践行“让市民离不开光明”，坚持稳中求进，努力成为光明品牌城市建设、城市保障等综合城市服务功能的重要载体。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　(一)房地产行业
　　1、优化房地产政策、化解房地产风险
　　2024年是我国实现“十四五”规划目标任务的关键一年，面对严峻复杂的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，在此背景下，党的二十届三中全会和中央政治局会议定调楼市政策方向，通过防范化解风险、构建新发展模式、改革融资与预售制度以及完善房地产税收制度等措施，促进房地产市场的平稳健康发展，满足人民群众的多样化住房需求。同时，支持收购存量商品房用作保障性住房等具体举措的提出，为去库存提供了新的思路。此外，新型城镇化、深化户籍制度改革等政策预计也将对提升房市需求产生积极的作用。
　　（1）销售。2024年1-6月份，新建商品房销售面积47916万平方米，同比下降19.0%，其中住宅销售面积下降21.9%。新建商品房销售额47133亿元，下降25.0%，其中住宅销售额下降26.9%。
　　（2）投资。2024年1-6月份，全国房地产开发投资52529亿元，同比下降10.1%；其中，住宅投资39883亿元，下降10.4%。
　　（3）开竣工。2024年1-6月份，房地产开发企业房屋施工面积696818万平方米，同比下降12.0%。其中，住宅施工面积487437万平方米，下降12.5%。房屋新开工面积38023万平方米，下降23.7%。其中，住宅新开工面积27748万平方米，下降23.6%。房屋竣工面积26519万平方米，下降21.8%。其中，住宅竣工面积19259万平方米，下降21.7%。
　　2、房地产行业发展新模式加快构建
　　自今年5月中旬以来，全国层面统一部署，地方层面“因城施策”，多项房地产支持政策密集出台。新一轮房地产政策优化调整力度正持续加大。5月，上海市住房城乡建设管理委等四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，提出调整优化住房限购政策、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”等九条政策措施。在金融市场方面，中国人民银行发布多项通知，明确取消全国层面房贷利率下限、下调房贷首付比例和公积金贷款利率，推出保障性住房再贷款。总的来看，各地各城各区域两极分化的趋势正在加大，构建新发展模式、建设高品质住宅的态势正在稳步推进。
　　(二)冷链物流行业
　　国家发改委、交通运输部、财政部、商务部等陆续出台政策支持冷链物流基础设施建设，推进冷链物流高质量发展，以冷链物流建设为支点，带动农产品、生物医药、冷链食品等其他产业发展，加速一二三产业融合，满足人们日益增长的对美好生活的需求。2023-2025年是“十四五”的后半程，国家发展改革委印发《关于做好2024年国家骨干冷链物流基地建设工作的通知》，河北石家庄、江苏徐州、广西南宁等20个城市获批建设国家骨干冷链物流基地。自2020年以来，国家发展改革委已分4批将86个国家骨干冷链物流基地纳入重点建设名单，覆盖31个省区市及新疆生产建设兵团。随着2024年中央一号文件的发布，农产品冷链物流行业迎来了新的发展机遇。文件中明确提出，优化农产品冷链物流体系，加快建设骨干冷链物流基地和县域产地公共冷链物流设施，为行业发展指明了方向。伴随着我国城乡居民收入水平不断提高,消费者对食品的多样性、营养性、口感需求亦大幅提升,加之生鲜电商市场快速崛起,共同助推冷链物流行业发展。

　　三、风险因素
　　1、政策风险。当前，国内外经济形势依然错综复杂，房地产政策方面，在当前国内构建房地产新发展模式的背景下，推进一城一策，严格防范房地产金融风险。房地产行业方面,“房地产市场供求关系发生重大变化”定调楼市，但当前房价的下跌预期仍然对行业市场的量价修复形成重要影响。政策风险还体现在公司受土地政策、房地产相关政策、冷链物流产业发展政策、财政税收政策变化的影响。公司将加强政策研究，适应宏观调控政策的变化，在市场判断、战略制定、项目销售、资金回笼等各环节做好充分的准备。
　　2、市场风险。国内房地产行业处于完全市场竞争阶段，由于行业壁垒较低，国内拥有资金、土地资源的企业以及拥有资金、技术、管理优势的开发商均积极介入国内房地产市场。当前宏观环境下，购房者愈发理性和成熟，对于产品品牌、产品品质、户型设计、物业管理和服务等提出了更高的要求。房地产市场是地区性的市场，当地市场环境条件，尤其是市场供求关系，对公司在当地的销售和业绩状况影响很大，现阶段部分地区持续需求下降、供应过剩、周转缓慢的情况，如仍无改变，存在较大存货跌价的风险，持续低迷的市场对企业、行业、经济、金融均会形成不利影响，公司要加强市场监测，谨慎判断投资拓展的区域，及时调整产品结构、价格、营销策略及区域布局。
　　3、财务风险。房地产行业是资金密集型行业，对资金需求量大，需求时间长。利率市场化改革继续深化，对于房地产企业的融资和经营会产生影响。在个人住房贷款方面，随着市场变化，银行也会不断调整个人住房贷款政策，首付比例和利率高低的变化都将影响购房者的按揭融资成本和潜在客户的购买力，也将对公司销售产生影响。资金链的安全与否直接决定着企业的生命，宏观政策、资本市场变动或其他突发事件可能会导致公司面临财务风险，公司将持续加强经营管控，确保现金流安全，加强对利率政策、货币政策的研究，早作准备，降低财务风险。
　　4、经营风险。房地产供求关系的重大变化会对公司经营策略产生影响，例如更加理性审慎投资、阶段性土地储备增量减少、产品价格与回笼速率的平衡、营销去化速率放缓引起相关费用增加等，在市场信心缓慢恢复的过程中，行业竞争愈发激烈，中小型房企将面临严峻生存考验。公司主要的房地产开发项目为住宅项目，具有投入资金大、开发周期长等特点，对于项目整体开发的管控具有较高的要求。同时，房地产开发和经营涉及的相关行业范围广，合作单位多，需接受规划、国土、建设、房管、消防和环保等多个政府部门的审批和监管，这对项目的开发控制能力提出较高要求。公司将在行业景气度下降的背景下积极应变、加速去化回笼、应对未来如行业持续下行带来的潜在风险。

　　四、报告期内核心竞争力分析
　　（一）良好的品牌影响力
　　公司控股股东为光明食品（集团）有限公司，公司是其重要成员企业之一，光明地产是上海上市公司协会理事单位，公司下属全资子公司农工商房地产（集团）有限公司具有房地产开发企业国家一级资质，是上海市房地产行业协会理事单位，“农工商房产”为中国驰名商标，公司及其前身农房集团连续多年荣膺“中国房地产开发企业100强”、“中国房地产开发稳健经营10强”。公司所开发的房地产项目获得过中国土木工程最高奖项—詹天佑土木工程奖；中国建筑工程最高奖—鲁班奖；上海市建筑工程最高奖—白玉兰奖等。
　　2024年上半年，光明地产上下满载荣誉：
　　1、2024年3月，海博西郊物流安全设备能源部青年团队获评“2023年度上海市青年安全生产岗”；
　　2、2024年5月，上海海博物流（集团）有限公司团支部“2023年度上海市基层团组织典型选树”通报表扬；
　　3、2024年5月，服务集团直管项目部李闯荣获2024年上海市五一劳动奖章；
　　4、2024年6月，第一事业部下属汇慈公司荣获2023年度上海市重点工程实事立功竞赛优秀集体。
　　（二）完善的法人治理结构
　　公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》和上海证券交易所有关要求，不断完善公司法人治理结构，充分发挥董事会及各专门委员会的决策和指导作用，强化监事会及纪委的监督机制，完善各类议事规则，合法合规开展信息披露工作，建立健全独立董事工作机制，规范公司运作，切实维护公司及全体股东利益。公司股东大会、董事会、监事会、经营层职责明确，各董事、监事和高级管理人员勤勉尽责，积极参加公司股东大会、董事会和监事会，关联董事对相关关联交易事项进行回避表决，确保了公司安全、稳定、健康、持续的发展。公司结合行业新趋势、企业新动向，不断完善对各条线工作的精细化、精准化，不断夯实提升法人治理水平。
　　（三）坚持高质量发展主基调
　　公司董事会通过积极研判与适应宏观变化，面对行业变局、市场变化、政策调整等因素的影响，聚焦提升企业管理水平，优化内部管理效能，围绕高质量发展的导向，持续推进管理的深化与效率的提升，重点通过战略引领、规范治理、组织架构、存量去化、控本增效、风险防范、人才建设、党建引领等方面的结构优化与能力提升，以全覆盖管理、全过程管控的强化，为企业的高质量发展积蓄新的动能。通过项目精致化、管理精细化、组织精简化、人员精英化，加速回归上海、回归主业、回归效益的战略推进。聚焦“深耕上海”的战略布局，全力践行“让市民离不开光明”的愿景，推动从地产向资产的转变，努力成为光明总部实体化和综合城市服务功能的重要载体。
　　（四）资金运作降本创新
　　在当前经济存在下行压力、房地产市场信心受到冲击的背景下，公司积极深化金融创新，致力降低融资成本。结合经营发展需求，拓宽融资渠道，盘活存量资产，公司通过中期票据、超短期融资券、公司债等业务，进一步调整和优化公司债务结构，降低财务费用，保障可持续发展。
　　（五）创新协同的产业平台
　　公司聚焦产业，协同推进转型平台，聚焦美好生活的需求导向，积极参与到城市更新的进程中，从生活增值服务、商业经营管理、城市更新建设、物流冷链仓储等产业切入点着手，助推公司持续向城市产业建设运营集成服务商迈进，加快将布局转化为业务，将模式转化为效益，将资源转化为资产。
　　（六）精简高效的管理构架
　　公司经营层具有多年的行业经营经验，专业能力出色，市场意识敏锐。公司上下众志成城，具有很强的凝聚力与向心力。公司以“员工第一，崇尚奋斗，爱与尊重”为企业文化，将筑梦人生、造福社会、做强企业、成就员工全面融合，形成了高效的执行力。在公司的不断发展中，形成了一支想做事、能做事、做成事的优秀管理团队。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析　　2023年，是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年，在房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，行业经历了前所未有的变局，从中央到地方密集出台了一系列拼经济、稳增长、稳就业、防风险、提信心的政策措施，部分政策陆续显效，部分政策到市场、到企业的传导仍需时间与过程，市场需求收缩、供给冲击、预期转弱等压力仍然存在，尤其是需求不足，仍是制约房地产行业恢复的重要因素。在此背景下，抓销售、促回笼、优管理、控风险，保障现金流安全稳健已成为行业共识。　　面对充满挑战的外部宏观环境，面对艰巨复杂的国内改革发展稳定任务，面对剧烈变化的行业市场新周期，在光明食品集团的战略引领下，公司董... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　2023年，是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年，在房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，行业经历了前所未有的变局，从中央到地方密集出台了一系列拼经济、稳增长、稳就业、防风险、提信心的政策措施，部分政策陆续显效，部分政策到市场、到企业的传导仍需时间与过程，市场需求收缩、供给冲击、预期转弱等压力仍然存在，尤其是需求不足，仍是制约房地产行业恢复的重要因素。在此背景下，抓销售、促回笼、优管理、控风险，保障现金流安全稳健已成为行业共识。
　　面对充满挑战的外部宏观环境，面对艰巨复杂的国内改革发展稳定任务，面对剧烈变化的行业市场新周期，在光明食品集团的战略引领下，公司董事会不断推进学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想主题教育走深走实，坚定围绕“稳中求进，高质量发展”的主基调，聚焦努力打造具有光明食品产业基因的城市建设运营集成服务商的战略定位，坚持深耕上海，整合周边区域，加速战略回归，贯彻落实“稳目标、稳业务、稳人心、稳基本盘”的工作要求，带领全体干部员工众志成城，砥砺前行，积极推进“全民营销年”和“管理提升年”的各项工作，保障公司发展大局的稳定。从经营运行、管理提质、改革发展三方面重点推进，统筹稳定和发展。
　　（一）聚焦战略引领，保障经营运行稳中求进
　　战略发展上，报告期内，公司董事会深入研究宏观形势和房地产市场变化对公司的长远影响，结合公司发展阶段、企业特点和资源布局，明确围绕“稳中求进，高质量发展”的主基调，坚定实施回归战略，加快推进回归上海、回归主业、回归效益，围绕项目精致化、管理精细化、组织精简化、人员精英化，加速去化低效无效存量资产，改善资产负债结构，通过管理的重构与优化，积极推动降本提质增效，在当前行业寒潮中不断增强抗风险能力，努力打造具有光明食品产业基因的城市建设运营集成服务商。
　　投资布局上，公司坚定围绕回归战略，聚焦“深耕上海，辐射长三角”的投资布局导向，积极响应国家关于保障性住房等“三大工程”建设导向，在上半年办理获取了上海市浦东新区川沙新镇六灶社区03-04地块土地证的基础上，年内还通过挂牌方式获取了上海市浦东新区民乐大型居住社区（PDS3-0201单元）L07-02地块。同时加快理性收缩非战略重点区域，逐步清理退出低效率、非深耕区域，进一步优化投资结构和区域布局。持续发挥公司在建设开发、产品品质、存量资产去化、资产运营等方面的业务优化。
　　营销去化上，在市场竞争激烈、需求持续低温、观望情绪浓重的整体环境下，结合公司不同区域、不同市场、不同阶段、不同项目各自的实际情况，“一盘一策”形成可操作性强的路径与方案，深化“三部两中心”存量去化工作机制，灵活通过常量营销、存量去化、股权处置等多管齐下。年内通过全面开展全员营销行动、建立线上AI全项目云店、推行抖音账号营销等各类创新方式，把握市场窗口期，加快常规销量，清理滞重存量，挖潜留存容量，全年实现签约面积为91.49万平方米，全年实现签约金额为89.93亿元。
　　运营管控上，报告期内，公司坚持以全面预算管理为出发点，结合年度目标计划、年中动态调整、年后评估考核，通过全面预算管理、ERP、EPC、成本控制、招采管理、质量管控等信息化系统，对运营管理精益求精、对成本控制动态跟踪，实现开发质量和效能的提高，实现成本、费用的合理化节流和税务筹划。从统计与核算向价值创造转变，提升动态管控能力与降本控费增效的能力。年内通过研究制订统一招采平台方案，不断完善规范各项相应制度细则。报告期内，实现新开工面积为13.88万平方米，竣工面积为227.71万平方米。
　　资金管理上，在行业承压背景下，公司坚定围绕降负债导向，在加快自身资金销售回笼的同时，积极拓宽融资渠道，合理降低负债率和融资成本，通过推进长短期债务调整、高低息成本置换、把握窗口期发行中期票据、公司债等产品，灵活运用各类融资方式等举措，在持续降低融资规模的基础上，加强了现金流管理，提高了融资效能，有效降低了公司综合资金成本。
　　（二）聚焦深化管理，推动企业发展提质增效
　　组织架构精简高效：结合上海等战略深耕区域的工作推进，以及部分战略回归的区域收缩，进一步对公司总部相关部室、下属事业部、区域公司、城市公司和子公司的组织架构和人员进行整合，对部分项目形成了总部直管的机制，将资源与人员侧重战略重点区域与项目，形成管理上进一步清晰高效，人员工作积极性、效率、匹配度的全面提升，形成新的担当干事的氛围，更好的适应当前企业发展的新趋势。
　　公司治理规范运作：董事会坚持主动强化对政策和法律法规的学习，夯实规范运作意识，在董事会审议过程中坚持集体决策，突出战略型董事会的领航职能。积极发挥董事会各专门委员会职能与实效，并完成了相应人员的更替充实，保障从战略投资、财务管控、人事提名、薪酬考核等各方面发挥辅助决策的作用。通过制订了《公司债券信息披露管理制度》等内部制度，进一步完善制度体系建设。注重发挥独立董事的专业专家作用，及时将公司经营情况和各类重大事项进行沟通，充分发挥其客观独立、专业判断的作用，更好地保证决策和监督的科学性和有效性。报告期内，公司召开董事会14次，审议通过了47项议案，召开股东大会4次，表决通过了22项提案。
　　管理提质控本增效：围绕管理提质增效的要求，实现管理上的全过程与全覆盖，进一步向管理要效益。一是资金管控，积极争取和利用当前融资政策上对房企的支持与窗口，不断优化债务融资结构，拓宽融资渠道，开拓金融创新产品，合理降低负债率和融资成本。二是信息化建设，以智慧化信息建设为抓手，进一步实现了从总部到终端，管理全局的规范高效。运用各类大数据、线上平台推进信息化建设，涵盖传统地产、物流、产业创新等多元业态，不断强化现场管理、数字化销售、一体化运营等。通过费控成本系统、总分包系统、资金管控系统等，为公司形成全新的管理助力。
　　重视安全风险防控：公司始终坚持守牢合规底线，从制度建设、执行、落实等层面，防范好管理风险；从决策的审慎科学、重大法律合同的审核、存量诉讼的化解等方面，防范好法律风险；从计划考核的有效、流程节点的控制、责任的监督落实上，防范好内控风险。始终坚持以产品品质为企业生命线，以安全生产为经营管理的底线。
　　（三）聚焦深化改革，夯实高质量发展坚实基础
　　搞活终端：2023年作为公司的“营销与管理年”，公司通过优化管理架构、优化人力资源管理、推进落实巡察整改等重要工作，进一步形成了同频共振、荣辱与共的企业文化氛围，通过探索合理的绩效激励机制，优化考核结果导向，将工作目标与薪酬绩效考核强关联，提升企业发展与员工成长同心同向的凝聚力与执行力，激发干部员工干事创业的使命感与责任感，形成企业员工间紧密的命运共同体。
　　转型协同：通过积极研究探索保障房开发建设、城市更新、租赁房建设、民生保障、项目代建等业务领域的机遇，把握临港新片区发展、乡村振兴和长三角一体化等契机，进一步加深与城市价值链的关联、与国企改革的契合、与光明食品集团各产业间的资源协同，围绕“让市民离不开光明”的导向，进一步构建完善了公司的创新管理机制，通过构建创新工作管理、组织、资金、制度、项目等相关工作体系，进一步强化创新驱动高质量发展，探索在新形势下的转型路径。
　　人才建设：通过开展“光明生-向未来”校园招聘、第三届青年创新论坛、第二期人才引航工程成果展示、青年人才光明星培训、启动“菁才计划”等各类专项人才引育工作，选拔和培养一批“信念坚定、忠诚光明、勤勉务实、敢于担当、善于学习、清正廉洁”的干部，注重培养选拔政治过硬、对党忠诚、敢于担当、勇于负责、作风优良的企业人才，保障在组织优化、人员精简、结构调整的过程中，对人才梯队在重要岗位、重要平台、重要任务中的培养锻炼。
　　党建引领：全面深入开展学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想主题教育，着力抓好巡察整改落实工作，牢固树立抓基层的鲜明导向，着力探索把基层党组织建设成为有效实现党的领导的坚强战斗堡垒的途径和方法，以高质量党建引领高质量发展，为企业持续健康发展提供坚强的政治保障和组织保障。推进学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想主题教育走深走实，聚焦“三抓三促”，抓“双建”促提升，着力打造讲政治、有信仰的基层党组织战斗堡垒。抓基础促提升，着力扎深基层党组织的“根”。抓合力促提升，着力增强基层党组织的感召力和凝聚力。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　（一）房地产行业
　　1、房地产行业变局
　　2023年是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年，也是十四五规划承上启下的关键一年。在确保房地产市场平稳发展的目标下，从中央到地方密集出台了一系列拼经济、稳增长、稳就业、防风险、提信心的宏观措施，部分政策陆续显效，推动经济进入恢复轨道。
　　（1）销售。2023年，商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。
　　（2）投资。2023年，全国房地产开发投资110913亿元，比上年下降9.6%；其中，住宅投资83820亿元，下降9.3%。
　　（3）开竣工。2023年，房地产开发企业房屋施工面积838364万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积589884万平方米，下降7.7%。房屋新开工面积95376万平方米，下降20.4%。其中，住宅新开工面积69286万平方米，下降20.9%。房屋竣工面积99831万平方米，增长17.0%。其中，住宅竣工面积72433万平方米，增长17.2%。
　　2、政策调整支持方面
　　2023年，“房地产市场供求关系发生重大变化”定调楼市，为监管部门和各地优化政策打开空间，同时明确加快“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。4月，中央政治局会议指出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。7月，中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，这一重大判断为房地产市场定调，多部委明确房地产政策优化方向，各地政策持续落地。12月，中央经济工作会议明确2024年政策方
　　向，继续强调坚决守住不发生系统性风险的底线，加快保障性住房等“三大工程”建设，加快构建房地产发展新模式。
　　3、金融环境方面
　　2023年，防范化解房企风险仍是企业端的政策优化主线。1月，央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，“因城施策”降低购房成本。银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，明确要落实好16条金融支持房地产市场平稳健康发展的政策措施。8月，政策逐步落位，住建部、央行、金融监管总局联合发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动首套房“认房不认贷”政策落地。10月，中央金融工作会议明确促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，满足不同所有制房地产企业合理融资需求。
　　（二）冷链物流行业
　　近年来，关于冷链物流的支持政策接踵而至，国家发改委、交通运输部、财政部、商务部积极响应号召，纷纷出台政策支持冷链物流基础设施建设，推进冷链物流高质量发展，以冷链物流建设为支撑点，带动农产品、生物医药、冷链食品等其他产业发展，加速一二三产业融合，满足人们日益增长的对美好生活的需求。国家发改委印发《关于推进现代冷链物流体系建设工作的通知》，会同中国农业发展银行共同支持符合条件的基础性、公共性重大冷链物流项目建设，加快冷链物流高质量发展步伐，为现代冷链物流体系建设提供有力支撑。期间，将重点加大对国家骨干冷链物流基地、产销冷链集配中心、冷链设施智能化绿色化改造提升、冷链物流新业态新模式发展、骨干冷链物流企业培育等五方面的支持力度。2023-2025年是“十四五”的后半程，冷链物流高质量发展将加速实施，行业发展将呈现出新的特点。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　光明房地产集团股份有限公司，证券代码:600708，证券简称:“光明地产”。光明地产由原上海海博股份有限公司于2015年7月与农工商房地产（集团）股份有限公司通过重大资产重组组建而成，控股股东为光明食品（集团）有限公司。光明地产作为上海国资背景的上市房企，上海上市公司协会理事单位，上海市五星级诚信创建企业，上海市著名商标，公司开发足迹已遍布江苏、浙江、山东、安徽、河南、河北、湖北、湖南、广西、四川、云南、江西、上海、重庆等十二省二市，累计开发各类住宅、商业办公面积6000多万平方米。公司秉持深耕上海的战略布局，致力建设为具有光明食品产业基因的城市建设运营集成服务商。公司主营业务为房地产综合开发经营、冷链物流产业链，是集房产开发、商业运营、冷链物流、物业服务、建筑施工及供应链产业链等为一体的大型国有综合集团型公司。目前，公司拥有下属企业一百多家，下属房产开发项目、商业房产经营集团、物流集团、服务集团、城市建设集团、供应链企业等。光明地产下属全资子公司农工商房地产（集团）有限公司具有房地产开发企业国家一级资质，是中国房地产业协会理事单位、上海市房地产行业协会副会长单位，上海市五星级诚信创建企业。公司开发的房地产项目曾获得中国土木工程最高奖项-詹天佑土木工程奖；中国建筑工程最高奖-鲁班奖;上海市建筑工程最高奖一白玉兰奖。
　　光明地产围绕上海打造具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市、浦东新区打造社会主义现代化建设引领区，以及长三角区域一体化国家战略实施、上海自贸试验区临港新片区建设等重大发展机遇，聚焦稳中求进，高质量发展。地产业务板块以“优布局、调结构、去库存、控风险”为重点，在“深耕上海，辐射长三角”的导向下，内精管理，外强协同，加速去化存量，合理拓展上海本土、长三角区域的重点项目。转型业务板块聚焦美好生活的需求导向，积极参与城市更新、城市建设、城市保障等进程，通过专业开发建设能力的发挥提升，以高质量发展为主基调，全力践行“让市民离不开光明”，坚持稳中求进，努力成为光明品牌城市建设、城市保障等综合城市服务功能的重要载体。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　（一）良好的品牌影响力
　　公司控股股东为光明食品（集团）有限公司，公司是其重要成员企业之一，光明地产是上海上市公司协会理事单位。公司下属全资子公司农工商房地产（集团）有限公司具有房地产开发企业国家一级资质，是中国房地产业协会理事单位、上海市房地产行业协会副会长单位。“农工商房产”为中国驰名商标。公司及其前身农房集团连续多年荣膺“中国房地产开发企业100强”、“中国房地产开发稳健经营10强”。公司所开发的房地产项目获得过中国土木工程最高奖项—詹天佑土木工程奖；中国建筑工程最高奖—鲁班奖；上海市建筑工程最高奖—白玉兰奖等。
　　2023年，光明地产上下满载荣誉：
　　1、2023年1月，光明地产“匠心工程”荣获《培训》杂志企业人才发展品牌学习项目；
　　2、2023年1月，光明地产所属服务集团及下属企业、个人荣获上海市物业管理协会2022年度疫情防控先进单位和优秀个人称号；
　　3、2023年4月，光明地产直属事业部宜兴光明小镇获宜兴市纪委监委2023年度重点护航企业（项目）；
　　4、2023年4月，光明地产所属城建集团下属民众公司鄢继良荣获2023年上海市五一劳动奖；
　　5、2023年5月，光明地产所属服务集团进博会服务保障团队荣获2023年上海市工人先锋号；
　　6、2023年7月，海博物流团支部荣获“光明食品集团五四红旗团支部”荣誉称号；
　　7、2023年11月，光明地产所属服务集团再次荣获光明食品集团“优秀服务商”“优秀参展商”等荣誉称号；
　　8、2023年12月，光明地产所属服务集团“光明邻里市集（临港方竹店）”荣获“2022-2023年度标准化示范市场”、“2022-2023年度农贸行业突出贡献奖”，光明邻里市集主要负责人陈玉荣获了“农贸行业先进个人”荣誉称号；
　　9、2023年12月，中共光明房地产集团第一事业部支部委员会荣获上海市国资委系统党支部建设示范点荣誉称号。
　　（二）完善的法人治理结构
　　公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》和上海证券交易所有关要求，不断完善公司法人治理结构，充分发挥董事会及各专门委员会的决策和指导作用，强化监事会及纪委的监督机制，完善各类议事规则，合法合规开展信息披露工作，建立健全内部控制制度，规范公司运作，切实维护公司及全体股东利益。公司股东大会、董事会、监事会、经营层职责明确，各董事、监事和高级管理人员勤勉尽责，积极参加公司股东大会、董事会和监事会，关联董事对相关关联交易事项进行回避表决，确保了公司安全、稳定、健康、持续的发展。公司结合行业新趋势、企业新动向，不断完善对各条线工作的精细化、精准化，旨在进一步夯实法人治理的制度和理论基石。
　　（三）坚持高质量发展主基调
　　公司董事会通过积极研判与适应宏观变化，面对行业变局、市场变化、政策调整等因素的影响，聚焦提升企业管理水平，优化内部管理效能，围绕高质量发展的导向，持续推进管理的深化与效率的提升，重点通过战略引领、规范治理、组织架构、存量去化、控本增效、风险防范、人才建设、党建引领等方面的结构优化与能力提升，以全覆盖管理、全过程管控的强化，为企业的高质量发展积蓄新的动能。通过项目精致化、管理精细化、组织精简化、人员精英化，加速回归上海、回归主业、回归效益的战略推进。聚焦“深耕上海，辐射长三角”的战略布局，全力践行“让市民离不开光明”的愿景，推动从地产向资产的转变，努力成为光明总部实体化和综合城市服务功能的重要载体。
　　（四）资金运作降本创新
　　在当前经济存在下行压力、房地产市场信心受到冲击的背景下，公司积极深化金融创新，致力降低融资成本。结合经营发展需求，拓宽融资渠道，盘活存量资产，公司通过中期票据、超短期融资券、公司债等业务，进一步调整和优化公司债务结构，降低财务费用，保障可持续发展。
　　（五）创新协同的产业平台
　　公司聚焦产业，协同推进转型平台，聚焦美好生活的需求导向，积极参与到城市更新的进程中，从生活增值服务、商业经营管理、城市更新建设、物流冷链仓储等产业切入点着手，助推公司持续向城市产业建设运营集成服务商迈进，加快将布局转化为业务，将模式转化为效益，将资源转化为资产。
　　（六）精简高效的管理构架
　　公司经营层具有多年的行业经营经验，专业能力出色，市场意识敏锐。公司上下众志成城，具有很强的凝聚力与向心力。公司以“员工第一，崇尚奋斗，爱与尊重”为企业文化，将筑梦人生、造福社会、做强企业、成就员工全面融合，形成了高效的执行力。在公司的不断发展中，形成了一支想做事、能做事、做成事的优秀管理团队。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　报告期内，公司实现营业收入86.05亿元，同比减少47.98%；实现归属于母公司的净利润0.34亿元，同比减少33.92%；实现归属于母公司扣除非经常性损益的净利润为-4.28亿元，同比减少1999.60%。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　1、房地产行业
　　2023年，面对复杂严峻的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，按照党中央、国务院决策部署，各地区坚持稳中求进工作总基调，加大宏观调控力度，着力扩大内需、优化结构、提振信心、防范化解风险，我国经济回升向好。在7月政治局会议定调“房地产行业供需关系发生重大转变”下，“调整优化房地产政策”成为关键词，且政策环境逐步宽松，力度持续增强，三、四季度政策逐渐转向“托举并用”，需求端——降首付、降利率、认房不认贷接连落地，供给端——三个不低于、一视同仁支持融资等保主体措施缓解房企资金压力。2023年，全国房地产市场主要围绕支持合理住房消费需求、推进房地产“三大工程”建设、促进金融与房地产良性循环等开展工作，促进房地产市场健康稳定发展。
　　2、冷链物流行业
　　关于冷链物流的支持政策接踵而至，国家发改委、交通运输部、财政部、商务部积极响应号召，纷纷出台政策支持冷链物流基础设施建设，推进冷链物流高质量发展，以冷链物流建设为支撑点，带动农产品、生物医药、冷链食品等其他产业发展，加速一二三产业融合，满足人们日益增长的对美好生活的需求。国家发改委印发《关于推进现代冷链物流体系建设工作的通知》，会同中国农业发展银行共同支持符合条件的基础性、公共性重大冷链物流项目建设，加快冷链物流高质量发展步伐，为现代冷链物流体系建设提供有力支撑。期间，将重点加大对国家骨干冷链物流基地、产销冷链集配中心、冷链设施智能化绿色化改造提升、冷链物流新业态新模式发展、骨干冷链物流企业培育等五方面的支持力度。冷链物流行业正处于快速发展阶段，受到消费者需求变化、技术创新和可持续发展的影响。未来冷链物流市场将逐渐往智能化和绿色环保趋势发展。
　　(二)公司发展战略
　　围绕“稳中求进，高质量发展”的主基调，聚焦城市“新地标的建设者、新生活的开拓者、新融合的先行者、新产业的创业者”的战略定位，深耕上海，坚定实施回归战略，加快推进回归上海、回归主业、回归效益，围绕项目精致化、管理精细化、组织精简化、人员精英化，加速去化低效无效存量资产，改善资产负债结构，通过管理的重构与优化，积极推动降本提质增效，在当前行业寒潮中不断增强抗风险能力，努力打造具有光明食品产业基因的城市建设运营集成服务商。
　　(三)经营计划
　　2024年，是实现“十四五”规划目标任务的关键一年，也是公司攻坚克难最为艰难的一年，面对更加复杂、严峻、多变的内外部环境，公司将围绕光明食品集团产业攀升五年计划，以努力打造具有光明食品产业基因的城市建设运营集成服务商为目标，统筹高质量发展和高水平安全，加快推进存量去化和战略回归，加快改革创新、增强发展动力，加快构筑安全屏障、有效防范化解重大风险，紧紧围绕“发展、活力、风险”，一体推进“改革年、攻坚年、稳定年”建设，正视困难，咬定目标，团结一致向前看，围绕战略回归、降本增效、稳定安全的导向，稳中求进，坚持推动企业高质量发展。
　　（一）稳健经营，积蓄持续发展动力
　　战略回归存量去化：在当前国内构建房地产新发展模式的过程中，积极研究从中央到地方的各类行业支持政策，密切关注项目属地市场动向，及早谋划方案，为可能的市场回暖做好充分准备，根据市场动态形势，一是优化去化管理模式，持续完善存量去化“三部两中心”机制、坚持推进全员营销，更好地发挥统筹协调功能，对于重点项目必要时实施总部直管，提升决策效率，更好地贴近市场、服务项目；二是加快制定一盘一策，各区域因地制宜，结合当地市场、做好政策研究，组合使用包括租售并举、先租后售、团购优惠、全员营销、自销团队等方式，加快推动存量去化；三是积极推动资产处置与尾盘去化，探索通过总部直管、股权转让、物业运营等方式，采用灵活多变的市场化手段，加快释放存量，尽早实现清盘。
　　投资布局合理优化：围绕深耕上海战略，结合“三大工程”中的保障房开发、城中村建设，深度融入上海的城市发展和综合治理，提升城市综合服务的要求，发挥公司在产业+服务、开发+建设等方面的优势，积极参与重大战略的实施机遇，力争年内合理形成保障房项目储备，在城市建设运营和光明协同发展中凸显价值。一是完善保障房管理架构和管控体系，试点实施并总结完善分层分级的招采和合格供应商管理制度，加快建设开发进度；二是把握城中村改造提速，配合整体开发计划，加快推进完成控制性详细规划编制上报；三是积极探索轻重结合模式，发挥国企背景和市场基因优势，输出管理经验，探索稳健的轻资产政府代建和服务运营项目等，推进形成稳健性代建业务模式。
　　产业协同转型探索：冷链物流板块，依托海博物流集团冷链物流基础，进一步融入大光明长三角冷链物流体系；城市服务板块，依托服务集团在食品产业物业管理服务领域构建起竞争优势，成为美好生活服务供应商；商业板块，依托华都商业集团，打造城市运营商、内容创造者、精细化资产管理平台，服务于自持资产的保值增值以及存量资产的运营价值提升；城市建设板块，依托城建集团，打造新型建筑建设服务运营商，在殷实农场以及新农村基础设施配套建设方面建立起差异化优势。
　　（二）管理革新，激发创新发展活力
　　法人治理规范运作：始终高度重视公司治理能力建设，重点围绕年内新《公司法》的正式施行，通过公司治理、信息披露、投资者关系管理、“三会”运作、独董机制革新、章程制度修订、制订三年股东汇报规划等重点，持续发挥好董事会决策中枢功能，各专门委员会在战略投资、人事提名、财务审计、薪酬考核等方面的预审决策作用，充分发挥独立董事客观独立、专业专家的决策和监督作用，为企业各类重要经营决策形成领航保障。
　　组织结构精简高效：按照集团总部与区域项目“根据地+野战军”的导向，进一步调整优化组织架构，压缩管理层级，整合一般后台管理机构，去行政化、去机关化，打造支撑赋能“实力”总部、聚焦业务“实战”一线的格局。总部根据业务职能和发展需要，研究优化部室机构，成为更加高效的决策、管理、投资中心，推进功能集约的财务、人力资源共享和技术支撑平台建设，发挥好统筹、协调、监管、服务等功能；二级公司加快实行扁平化管理，减少管理职能，配强业务力量，在确保生产经营稳定的基础上，根据发展需要和经营阶段，进一步研究推进优化整合。
　　人员效能机制优化：根据“两严控、两推动、两优化”组织赋能方案，继续研究推进人员优化，梳理岗职位体系、重新评估岗位价值，减少层级和冗员。通过“阳光一批、竞岗一批、优化一批”等机制，推进干部阳光退出机制，优化干部队伍，根据企业业务情况匹配干部职数。鼓励年轻干部干事担当，深化“菁才计划”，重视多岗位历练成长，推动形成能者上、优者奖、庸者下、劣者汰的用人导向和环境。在总体稳定的基础上，推动用工成本合理化，逐步降低从业人员人事费用率，提升从业人员人工成本利润率，积极提升人均效能。继续实行工效联动，推进企业战略转型及经营业务相关联的薪酬绩效改革，全力推动薪酬与考核结果强关联。
　　项目管控提质增效：一是完善以全面预算为抓手的工作责任分解机制，并结合财务数字化转型升级，进一步提升信息化管控水平；二是合理设定效益和成本预期，提升项目全生命周期的运营和管控水平；三是加强品控管理，提供高质量、新科技、好服务的住宅产品，研发优质产品与设施，打造绿色、低碳、智能、安全的优质住宅，推进完成保障房设计技术标准的编制；四是建立健全招采及合格供应商库管理制度，力争年内完成统一招采平台的上线；五是坚持把创新驱动作为发掘增长点的重要抓手，探索构建创新项目库，优化创新工作机制，进一步提升产品竞争力和品牌影响力。
　　（三）攻坚克难，构筑安全发展定力
　　坚持筑稳安全支点，依法治企，以防范风险和提高效益为中心，结合巡视巡察整改“后半篇文章”，不断完善企业制度建设、流程优化、合同管理、案件管理、知识产权保护、普法宣贯、重大项目支持和历史遗留问题处置等工作。完善事前防范、事中控制、事后补救的法律风险防范机制，建立程序合规、运行高效的合规风控体系。不断完善内部审计与监督机制，形成监督合力，推动形成“法治、内控、监督、服务”格局，通过强化内控评价体系，持续推动改进公司内部控制。重视现金流资金管理，提高资金计划执行的精细化，进一步提高资金使用效率，量入为出、保障整体投融资平衡。生产安全上，始终以产品品质为企业生命线，以安全生产为经营管理的底线，坚持原则，不以牺牲安全生产为代价，追求短期利益，同时在发展中，关注落实好食品安全、信息安全等新课题。
　　全年，公司计划营业收入100亿元，在保障投融资整体平衡的基础上，以现金流管理为核心，合理拓展项目储备，改善资产负债结构，计划新开工面积8万平方米，计划竣工面积117万平方米。
　　2024年经营计划是公司根据当前现状制定，不代表公司对投资者的承诺，能否实现取决于宏观经济形势和政策、市场状况变化、企业经营发展实际等诸多因素，存在很大的不确定性，提示投资者对此保持足够的风险意识。
　　(四)可能面对的风险
　　1、政策风险。当前，国内外经济形势依然错综复杂，房地产政策方面，在当前国内构建房地产新发展模式的背景下，推进一城一策，严格防范房地产金融风险。房地产行业方面,“房地产市场供求关系发生重大变化”定调楼市，但当前房价的下跌预期仍然对行业市场的修复形成影响。政策风险集中体现在公司受土地政策、房地产相关政策、冷链物流产业发展政策、财政税收政策变化的影响。公司将加强政策研究，适应宏观调控政策的变化，在市场判断、战略制定、项目销售、资金回笼等各环节做好充分的准备。
　　2、市场风险。国内房地产行业处于完全市场竞争阶段，由于行业壁垒较低，国内拥有资金、土地资源的企业以及拥有资金、技术、管理优势的开发商均积极介入国内房地产市场。当前宏观环境下，购房者愈发理性和成熟，对于产品品牌、产品品质、户型设计、物业管理和服务等提出了更高的要求。房地产市场是地区性的市场，当地市场环境条件，尤其是市场供求关系，对公司在当地的销售和业绩状况影响很大，现阶段，部分地区出现需求下降、供应过剩的情况，持续低迷的市场对企业、行业、经济、金融均形成不利影响，公司要加强市场监测，谨慎判断投资拓展的区域，及时调整产品结构、营销策略及区域布局。
　　3、财务风险。房地产行业是资金密集型行业，对资金需求量大，需求时间长。利率市场化改革继续深化，对于房地产企业的融资和经营会产生影响。在个人住房贷款方面，随着市场变化，银行也会不断调整个人住房贷款政策，首付比例和利率高低的变化都将影响购房者的按揭融资成本和潜在客户的购买力，也将对公司销售产生影响。资金链的安全与否直接决定着企业的生命，宏观政策、资本市场变动或其他突发事件可能会导致公司面临财务风险，公司将持续加强经营管控，确保现金流安全，加强对利率政策、货币政策的研究，早作准备，降低财务风险。
　　4、经营风险。房地产供求关系的重大变化会对公司经营策略产生影响，例如更加理性审慎投资、阶段性土地储备增量减少、平衡产品价格与回笼速率、营销去化速率放缓引起相关费用增加等，在市场信心缓慢恢复的过程中，行业竞争愈发激烈，中小型房企将面临严峻生存考验。公司主要的房地产开发项目为住宅项目，具有投入资金大、开发周期长等特点，对于项目整体开发的管控具有较高的要求。同时，房地产开发和经营涉及的相关行业范围广，合作单位多，需接受规划、国土、建设、房管、消防和环保等多个政府部门的审批和监管，这对项目的开发控制能力提出较高要求。公司将在行业景气度下降的背景下积极应变、加速去化回笼、应对未来如行业下行带来的潜在风险。 收起▲

　　一、需提醒投资者关注的关于公司报告期经营情况的其他重要信息
　　本报告期内，房地产业务主要经营数据为：2023年1-9月，公司新增房地产储备面积为3.6483万平方米（权益新增房地产储备面积为3.6483万平方米）；2023年7-9月，公司新增房地产储备面积为0万平方米（权益新增房地产储备面积为0万平方米）。
　　2023年1-9月，公司新开工面积为13.88万平方米（权益新开工面积为13.60万平方米）；2023年7-9月，公司新开工面积为0万平方米（权益新开工面积为0万平方米）。
　　2023年1-9月，公司竣工面积为192.34万平方米（权益竣工面积为95.45万平方米）；2023年... 查看全部▼

　　一、需提醒投资者关注的关于公司报告期经营情况的其他重要信息
　　本报告期内，房地产业务主要经营数据为：2023年1-9月，公司新增房地产储备面积为3.6483万平方米（权益新增房地产储备面积为3.6483万平方米）；2023年7-9月，公司新增房地产储备面积为0万平方米（权益新增房地产储备面积为0万平方米）。
　　2023年1-9月，公司新开工面积为13.88万平方米（权益新开工面积为13.60万平方米）；2023年7-9月，公司新开工面积为0万平方米（权益新开工面积为0万平方米）。
　　2023年1-9月，公司竣工面积为192.34万平方米（权益竣工面积为95.45万平方米）；2023年7-9月，公司竣工面积为26.50万平方米（权益竣工面积为12.36万平方米）。
　　2023年1-9月，公司签约面积为54.41万平方米（权益签约面积为39.29万平方米）；2023年7-9月，公司签约面积为20.91万平方米（权益签约面积为16.79万平方米）。
　　2023年1-9月，公司签约金额为56.80亿元（权益签约金额为42.54亿元）；2023年7-9月，公司签约金额为20.22亿元（权益签约金额为16.38亿元）。
　　截至2023年9月30日，公司出租房地产总面积46.75万平方米（权益出租房地产总面积45.57万平方米）。2023年1-9月，公司租金总收入为12424万元（权益租金总收入为12235万元）。2023年7-9月，公司租金总收入为4528万元（权益租金总收入为4496万元）。 收起▲