一、报告期内公司从事的业务情况
　　（一）主要业务
　　公司的主营业务系房地产开发，业务范围辐射江苏省和安徽省，公司房地产开发以住宅、商业为主。根据《上市公司行业分类指引》，公司的主营业务为房地产开发与经营，属于“K70房地产业”，相关披露按照上海证券交易所《上市公司行业信息披露指引第一号——房地产》进行行业经营性信息披露。
　　（二）经营模式
　　公司的主要经营模式为自主开发销售，聚焦刚需型和改善型需求，公司坚持以核心城市及重点城市群为主进行布局，开发项目主要集中于江苏省和安徽省。公司亦在尝试探索新老业务协同发展，积极开展合同能源费用管理业务试点，期望新业务能够为公司开辟新的增长空间。
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　　一、报告期内公司从事的业务情况
　　（一）主要业务
　　公司的主营业务系房地产开发，业务范围辐射江苏省和安徽省，公司房地产开发以住宅、商业为主。根据《上市公司行业分类指引》，公司的主营业务为房地产开发与经营，属于“K70房地产业”，相关披露按照上海证券交易所《上市公司行业信息披露指引第一号——房地产》进行行业经营性信息披露。
　　（二）经营模式
　　公司的主要经营模式为自主开发销售，聚焦刚需型和改善型需求，公司坚持以核心城市及重点城市群为主进行布局，开发项目主要集中于江苏省和安徽省。公司亦在尝试探索新老业务协同发展，积极开展合同能源费用管理业务试点，期望新业务能够为公司开辟新的增长空间。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　2025年是中国房地产行业深度调整、筑底趋稳的关键一年。行业延续“总量收缩、结构分化、政策托底、模式转型”主线，核心指标同比下行，市场正从高速扩张转向高质量发展新阶段。
　　政策端
　　2025年全国房地产政策以“稳市场、去库存、优供给、促转型”为总基调，全年地方出台调控政策455条，中央与地方协同发力，从需求端、供给端、金融端、保障端及长效机制五大维度全面托底，推动行业筑底趋稳。中央在政府工作报告中明确提出“稳住楼市、持续用力推动房地产市场止跌回稳”；“十五五”规划建议将“推动房地产高质量发展”纳入五年规划，明确建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子，建立房屋全生命周期安全管理制度。
　　供需两端
　　供给端坚持以需定供，调减住宅用地供应，严控新增商品住房规模，稳步推进现房销售试点，优化预售资金监管，切实降低购房风险。中央赋予地方更大自主权，支持收购存量商品房转化为保障房、人才房、安置房，鼓励商办用房改造为租赁住房，盘活存量闲置资产。同时延续保交楼专项借款政策，压实地方与房企主体责任，保障项目竣工交付。需求端持续优化调控，限购限贷全面松绑，多地将商业贷款首付比例降至15%，全面落实“认房不认贷”。房贷利率维持历史低位，首套房贷利率下限降至3.4%，二套降至3.9%，一线城市核心区域低至3.0%；同步延续存量房贷利率下调政策，切实减轻居民月供压力。此外，公积金政策密集优化，财税补贴、置换激励等多项举措协同发力，有效激活合理住房消费。
　　金融端
　　央行持续优化保障性住房再贷款等工具，通过下调利率、拓宽支持范围，助力地方收购存量房源用于保障房建设。抵押补充贷款定向支持保障房、城中村改造及“平急两用”项目建设。房企融资环境持续改善，境内信用债发行有序放开，重点支持优质民营房企合理融资需求，推动行业风险出清与兼并重组。
　　住房保障与长效机制
　　大力发展公租房、保障性租赁住房，加快推进城中村改造与城市更新。“好房子”建设标准加快落地，围绕安全、绿色、智慧、适老化等要求，引导房企提升住宅品质。持续激活存量房市场，简化交易流程、降低交易税费，推动“二手房+新房”市场良性循环，加快构建租购并举的住房新制度。
　　国家统计局数据显示：2025年，全国房地产开发投资82,788亿元，同比下降17.2%；其中住宅投资63,514亿元，同比下降16.3%。新建商品房销售面积88,101万平方米，同比下降8.7%。
　　新建商品房销售额83,937亿元，同比下降12.6%；住宅销售面积/销售额分别下降9.2%、13.0%。房屋新开工面积58,770万平方米，下降20.4%；房屋施工面积659,890万平方米，下降10.0%；竣工面积60,348万平方米，下降18.1%。年末商品房待售面积76,632万平方米，同比增长1.6%，库存增速大幅放缓。
　　三、经营情况讨论与分析
　　（一）项目开发进展情况
　　2025年，公司在建项目2个，总建筑面积约33.31万平方米。
　　南京紫金和旭府项目：该项目总用地面积约4.73万平方米，总建筑面积约10.73万平方米，总投资额为35亿元，本报告期实际投资额为11,437.31万元。该项目位于玄武区孝陵卫街道双拜巷牌楼路以东、双拜岗东路以北，用地性质为R2二类居住用地，容积率1.55；其中，地上建筑面积约7.04万平方米，主要功能为住宅、物业管理等其他配套用房；地下面积约3.69万平方米，主要功能为配套停车库及相关配套辅助设施。项目规划有15栋多层住宅及相关配套用房。该项目于2023年1月18日取得“桩基工程、深基坑支护工程施工许可证”，于2023年3月8日取得“建筑工程施工许可证”。截至2025年12月31日，15栋住宅楼已全部完成竣工验收工作。
　　镇江凤凰和颐居项目：该项目总用地面积约8.87万平方米，总建筑面积约22.58万平方米，总投资额为20.50亿元，本报告期实际投资额为8,145.47万元。该项目东邻东城绿洲翰林苑，南至纬八路，紧邻镇江第一中学，西至谷阳路，北至桓王亭路。规划用途为居住，容积率1.8，地上建筑面积约15.98万平方米，地下面积约6.45万平方米，市政配套设施约0.15万平方米。规划有19栋多层住宅、1栋小高层、6栋高层住宅及6栋相关配套用房。该项目于2019年12月19日取得施工许可证开工建设。截至2025年12月31日，19栋多层住宅、1栋小高层、6栋高层住宅已全部完成竣工验收工作。
　　（二）项目销售和租赁情况
　　2025年，公司各项目累计实现销售面积2.23万平方米，累计实现销售金额4.54亿元。其中，南京紫金和旭府项目累计签约24057.30万元，剩余可售住宅面积55121.96平方米；镇江凤凰和颐居项目累计签约14097.02万元，剩余可售住宅面积95248.83平方米；宜兴凤凰怡然居项目累计签约3864.08万元，剩余可售住宅面积1641.51平方米；南通项目、盐城项目、合肥项目累计签约1348.77万元，剩余商业、办公可售面积152646.67平方米。
　　2025年，公司各项目累计实现租赁收入3526.26万元。其中盐城凤凰文化广场实现租赁收入1326.46万元，合肥凤凰文化广场实现租赁收入1310.91万元，南通凤凰文化广场实现租赁收入575.08万元，其余项目合计实现租赁收入313.81万元。
　　（三）对标监管要求，夯实制度保障，升级治理模式
　　合规经营是公司立足发展的根本。2025年，公司紧跟监管政策走向，对照新版《公司法》《上市公司章程指引》等法规及规范性文件，对《公司章程》及二十余项核心治理议事规则开展系统性梳理与修订，筑牢了规范运作的制度基石。
　　在健全制度体系的前提下，公司进一步深化治理结构优化，着力提升治理效能。结合相关法律法规要求，公司不再设立监事会及监事，改由董事会审计委员会履行《公司法》赋予的监事会职权；同时依据修订后的治理制度，强化董事会审计委员会监督职能，明确各专门委员会的前置审议事项与决策流程，保障董事会在战略规划、风险管控等重大事项上的决策科学与前瞻，切实维护全体投资者尤其是中小股东的合法权益，为公司长远稳健发展夯实根基。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　（一）体制优势
　　公司是国有控股上市公司，控股股东是江苏凤凰出版传媒集团有限公司，实际控制人是江苏省人民政府。江苏凤凰出版传媒集团有限公司是全国文化产业重要的战略投资者，其总体经济规模和综合实力评估连续多年保持全国新闻出版业第一，名列“全国文化产业30强”。公司依托凤凰集团，在再融资、信用担保、经营资金等方面均获得了控股股东的全力支持。
　　（二）品牌优势
　　公司开发的房地产项目以优良的品质和合理的定价获得了市场的广泛认可，凤凰“和”系列的住宅、办公产品以及凤凰书城项目已经形成了独特的文化地产品牌，在江苏省内外具备了较高的知名度。
　　（三）产品优势
　　近年来，公司聚焦市场需求，结合自身实际情况，找准市场定位，走差异化竞争路线，致力于打造高品质改善性住宅产品，着力提升产品竞争力，保障公司可持续发展。
　　（四）资金优势
　　房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、周期长等特点。控股股东凤凰集团每年为公司提供30亿元的借款额度授信，公司亦可以通过出售部分公司存量金融资产，保证公司正常经营资金需求，资产负债率在同类上市企业中处于较低水平。
　　（五）管理优势
　　公司多年主营房地产业务，具有丰富的行业经验和较高的专业能力，能够引领公司持续、健康发展。此外，公司一直关注治理架构、风控体系的建设，使得公司在完善有效、风险可控的治理框架下实现业务的稳步发展。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　报告期内，公司实现营业收入523,402,046.21元，归属于上市公司股东的净利润-387,276,629.95元。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　2025年房地产行业已呈现总量筑底、结构重构、模式转型、风险收敛的态势，行业最剧烈的下行阶段已过，进入L型企稳期，城市、企业、产品、需求全面分化，核心资产、稳健主体、优质产品脱颖而出，行业从“增量扩张”转向“存量提质、租购并举、高质量发展”，债务风险得到有序化解，行业实现轻装上阵；展望2026年，市场整体将以稳为主，核心城市有望小幅回暖，三四线城市继续推进去库存工作，政策宽松基调保持不变，因城施策将更加灵活，长效机制加速落地，企业层面央企主导的行业格局将持续巩固，专业化、轻资产、运营型房企将迎来发展机遇，城市更新、保障房、存量运营、物业服务将成为行业新的增长引擎。
　　(二)公司发展战略
　　2026年，作为“十五五”规划的开局之年，凤凰股份将以“高质量发展”为核心主线，聚焦民生地产、绿色能源、城市更新等几大赛道，推动公司从“传统房地产开发商”向“综合城市服务运营商”转型。
　　(三)经营计划
　　一、坚守品质标准，以严谨态度严把质量、进度、安全关，全力确保在售项目高品质交付，兑现承诺、树立品牌口碑。
　　二、聚焦存量资产去化，对现有存量资产实行规范化管理，结合政策工具与多元方式，加大盘活力度，为公司稳定高质量发展提供支撑。
　　三、以市场需求为导向，创新营销模式，拓展线上推广渠道，构建专业化新媒体体系，提升产品转化实效。
　　四、重点打造综合能源核心业务，完善团队建设、推进相关平台搭建与市场拓展，深化行业合作，着力培育公司第二增长曲线。
　　五、积极整合各方资源，攻坚城市更新重点难点，力争获取项目机遇，助力优化城市功能、改善人居环境，推动城市更新工作取得实质性进展。
　　(四)可能面对的风险
　　一是市场下行风险，行业仍处于调整周期，项目去化放缓、价格波动等因素，可能对经营业绩和现金流造成压力。
　　二是政策调控风险，限购、限贷、预售等政策仍存在不确定性，政策调整可能直接影响销售、拿地、开发节奏与盈利预期。
　　三是项目开发与交付风险，土地成本、建安成本直接影响项目盈利空间；保交楼、保品质要求提高，工程进度、成本管控、预售资金监管趋严，均可能影响交付与利润实现。
　　四是库存与结构错配风险，若产品定位与市场需求不匹配，去化周期过长，易形成滞销，占用大量资金并增加减值风险。
　　五是行业转型风险，行业从开发销售向存量运营、轻资产模式转型，企业在管理能力、人才储备、盈利模式上若未能及时适配，将影响长期竞争力。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　（一）所属行业情况　　回顾2025年上半年，在政策的有效引导下，房地产市场消费降幅持续收窄，房地产市场供需平衡持续恢复，房地产市场企稳态势持续稳固。4月中共中央政治局会议提出“持续巩固房地产市场稳定态势”，为年内房地产市场发展构筑三条清晰路径：一是加力城市更新行动，深挖存量资源改造潜力，有效激发增量需求；二是构建房地产发展新模式，聚焦高品质住房供给，有效推进“好房子”建设；三是优化存量商品房收购政策，有效盘活存量资产，筑牢房地产风险防线。6月国务院常务会议明确要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性、有... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　（一）所属行业情况
　　回顾2025年上半年，在政策的有效引导下，房地产市场消费降幅持续收窄，房地产市场供需平衡持续恢复，房地产市场企稳态势持续稳固。4月中共中央政治局会议提出“持续巩固房地产市场稳定态势”，为年内房地产市场发展构筑三条清晰路径：一是加力城市更新行动，深挖存量资源改造潜力，有效激发增量需求；二是构建房地产发展新模式，聚焦高品质住房供给，有效推进“好房子”建设；三是优化存量商品房收购政策，有效盘活存量资产，筑牢房地产风险防线。6月国务院常务会议明确要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性、有效性。
　　展望2025年下半年，宏观政策导向更加明确，推动房地产市场止跌回稳力度只增不减；政策落地更加有效，各地方政府在供给端或针对当前在建项目精准施策，有效推动商品房供给“由量向质”转变，在需求端有望继续全面取消限购、限售、限价，有效带动改善性住房需求释放，推动“好房子”供给与需求持续匹配。
　　从房地产开发来看，房企开发投资增速持续放缓，商品房供应“由量向质”转变态势显著。国家统计局数据显示，2025年1—6月份，全国房地产开发投资46,658亿元，同比下降11.2%；其中，住宅投资35,770亿元，下降10.4%。
　　1—6月份，房地产开发企业房屋施工面积633,321万平方米，同比下降9.1%。其中，住宅施工面积441,240万平方米，下降9.4%。房屋新开工面积30,364万平方米，下降20.0%。其中，住宅新开工面积22,288万平方米，下降19.6%。房屋竣工面积22,567万平方米，下降14.8%。其中，住宅竣工面积16,266万平方米，下降15.5%。
　　从商品房销售来看，在政策的影响下，全国商品房消费市场延续“止跌回稳”的弱复苏态势，商品房销售面积与金额降幅持续收窄。国家统计局数据显示，2025年1—6月份，新建商品房销售面积45,851万平方米，同比下降3.5%；其中住宅销售面积下降3.7%。新建商品房销售额44,241亿元，下降5.5%；其中住宅销售额下降5.2%。
　　6月末，商品房待售面积76,948万平方米，比5月末减少479万平方米。其中，住宅待售面积减少443万平方米。
　　（二）主要业务
　　公司的主营业务系房地产开发，业务范围辐射于江苏省和安徽省，公司房地产开发以住宅、商业为主。根据《上市公司行业分类指引》，公司的主营业务为房地产开发与经营，属于“K70房地产业”，相关披露按照上海证券交易所《上市公司行业信息披露指引第一号——房地产》进行行业经营性信息披露。
　　（三）经营模式
　　公司的主营业务为房地产开发与销售，自主开发销售是公司的主要经营模式，公司聚焦刚需型和改善型需求，坚持以住宅产品开发为主的产品策略，坚持以核心城市及重点城市群为主的布局战略，公司开发的业务范围主要集中于江苏省和安徽省。公司亦在尝试探索新老业务协同发展，积极开展合同能源费用管理业务试点，期望新业务能够为公司开辟新的增长空间。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　（一）公司开发项目进展情况
　　2025年，公司在建项目2个，总建筑面积约33.31万平方米
　　南京紫金和旭府项目：该项目总用地面积约4.73万平方米，总建筑面积约10.73万平方米，总投资额为35亿元，本报告期实际投资额为14,835.46万元。该项目位于玄武区孝陵卫街道双拜巷牌楼路以东、双拜岗东路以北，用地性质为R2二类居住用地，容积率1.55；其中，地上建筑面积约7.04万平方米，主要功能为住宅、物业管理等其他配套用房；地下面积约3.69万平方米，主要功能为配套停车库及相关配套辅助设施。项目规划有15栋多层住宅及相关配套用房。该项目于2023年1月18日取得“桩基工程、深基坑支护工程施工许可证”，于2023年3月8日取得“建筑工程施工许可证”。截至2025年6月30日，15栋住宅楼已全部完成竣工验收备案工作。
　　镇江凤凰和颐居项目：该项目总用地面积约8.87万平方米，总建筑面积约22.58万平方米，总投资额为20.50亿元，本报告期实际投资额为6,853.95万元。该项目东邻东城绿洲翰林苑，南至纬八路，紧邻镇江第一中学，西至谷阳路，北至桓王亭路。规划用途为居住，容积率1.8，地上建筑面积约15.98万平方米，地下面积约6.45万平方米，市政配套设施约0.15万平方米。规划有19栋多层住宅、1栋小高层、6栋高层住宅及6栋相关配套用房。该项目于2019年12月19日取得施工许可证开工建设。截至2025年6月30日，累计完成18栋多层住宅、1栋小高层及2栋高层住宅竣工验收并实现交付入住，剩余1栋多层住宅和4栋高层住宅尚在建设中。
　　（二）公司项目去库存销售和租赁情况
　　2025年上半年，公司各项目累计实现签约面积11,682.63平方米，累计实现签约金额25,174.99万元。其中，南京紫金和旭府项目累计签约13,624.38万元，剩余可售住宅面积57,523.12平方米；镇江凤凰和颐居项目累计签约8,205.13万元（含车位、储藏室），剩余可售住宅面积102,098.64平方米；宜兴凤凰怡然居项目累计签约2,309.78万元（含车位），剩余可售住宅面积2,242.74平方米；盐城项目累计签约296.89万元，剩余商业、办公可售面积64,188.77平方米；合肥项目累计签约311.18万元（含储藏室），剩余办公可售面积68,063.37平方米；南通项目累计签约427.64万元,剩余办公可售面积20,789.09平方米。
　　2025年上半年，公司各项目累计实现租赁收入2,286.56万元。其中盐城凤凰文化广场实现租赁收入741.20万元，合肥凤凰文化广场实现租赁收入614.64万元，苏州凤凰文化广场实现租赁收入407.93万元，南通凤凰文化广场实现租赁收入277.86万元，其余项目合计实现租赁收入244.93万元。
　　（三）紧跟监管动态，夯实制度基础，优化治理结构
　　公司始终将合规经营作为生存与发展的生命线。2025年上半年，公司紧跟监管动态，根据最新修订的《公司法》《上市公司章程指引》等法律、法规以及规范性文件，及时组织开展针对《公司章程》及相关议事规则等十余项核心治理制度的系统性梳理和修订工作，为公司规范运作提供了坚实的制度保障。
　　在完善制度的基础上，公司持续优化治理结构，切实提升治理效能。根据有关法律法规规定，公司拟不再设置监事会和监事，由董事会审计委员会行使《公司法》规定的监事会职权。公司依据新修订的治理制度，强化董事会审计委员会的监督职能，进一步明确董事会各专门委员会的前置审议事项与决策程序，确保董事会在战略规划、风险控制等重大事项上的决策科学性与前瞻性，切实维护广大投资者特别是中小股东的利益，为公司的长远健康发展打下了坚实基础。

　　三、报告期内核心竞争力分析
　　（一）体制优势
　　公司是国有控股上市公司，控股股东是江苏凤凰出版传媒集团有限公司，实际控制人是江苏省人民政府。江苏凤凰出版传媒集团有限公司是全国文化产业重要的战略投资者，其总体经济规模和综合实力评估连续多年保持全国新闻出版业第一，名列“全国文化产业30强”。公司依托凤凰集团，在再融资、信用担保、经营资金等方面均获得了控股股东的全力支持。
　　（二）文化品牌优势
　　公司开发的房地产项目以优良的品质和合理的定价获得了市场的广泛认可，凤凰“和”系列的住宅、办公产品以及凤凰书城项目已经形成了独特的文化地产品牌，在江苏省内外具备了较高的知名度。
　　（三）产品优势
　　近年来，公司聚焦市场需求，结合自身实际情况，找准市场定位，走差异化竞争路线，致力于打造高品质改善性住宅产品，着力提升产品竞争力，保障公司可持续发展。
　　（四）资金优势
　　房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、周期长等特点。控股股东凤凰集团每年为公司提供30亿元的借款额度授信，公司亦可以通过出售部分公司存量金融资产，保证公司正常经营资金需求，资产负债率在同类上市企业中处于较低水平。
　　（五）管理优势
　　公司多年主营房地产业务，具有丰富的行业经验和较高的专业能力，能够引领公司持续、健康发展。此外，公司一直关注治理架构、风控体系的建设，使得公司在完善有效、风险可控的治理框架下实现业务的稳步发展。

　　四、可能面对的风险
　　1.宏观经济风险
　　当前我国经济总体保持稳中有进势头，但外部压力加大、内部困难增多的复杂严峻形势仍然存在，影响总体经济形势的不确定因素尚未消除。公司主营的房地产业务与宏观经济环境、地方经济发展密切相关，若经济增长不及预期导致市场需求萎缩等不利影响，公司主营业务发展可能受到一定制约。公司将持续关注宏观经济形势，提高专业开发管理水平，加强成本费用管控，努力降本增效，同时拓宽业务来源，提升风险应对能力。
　　2.市场风险
　　当前国内房地产市场处于企稳态势，在房地产供求关系正在发生重大变化的新形势下，短期内房地产市场走势还存在不确定性，商品销售价格持续承压，居民购房需求释放受经济形势影响较大，商品房销售竞争将更加激烈，库存去化压力较大。未来，公司将持续加强市场监测，灵活运用多种销售策略，提高市场应变能力，努力加快销售回款，提高运营效率。
　　3.经营风险
　　公司目前暂无土地储备，未来若无新增项目，公司获取稳定的现金流将面临严峻挑战。公司将深耕南京核心区域，择机储备去化快且具备一定利润空间的项目，实现项目的高效开发和快速销售。另外公司将精益施工、科技赋能双管齐下，加强现场管理，在保证质量的前提下严控成本，全面提升公司管理水平和项目运营效率，努力实现降本增效。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析　　（一）公司开发项目进展情况　　2024年，公司在建项目3个，总建筑面积约50.51万平方米　　南京紫金和旭府项目：该项目总用地面积约4.73万平方米，总建筑面积约10.73万平方米，总投资额为35亿元，本报告期实际投资额为50,485.89万元。该项目位于玄武区孝陵卫街道双拜巷牌楼路以东、双拜岗东路以北，用地性质为R2二类居住用地，容积率1.55；其中，地上建筑面积约7.04万平方米，主要功能为住宅、物业管理等其他配套用房；地下面积约3.69万平方米，主要功能为配套停车库及相关配套辅助设施。项目规划有15栋多层住宅及相关配套用房。该项目于2023年1月18日取得“... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　（一）公司开发项目进展情况
　　2024年，公司在建项目3个，总建筑面积约50.51万平方米
　　南京紫金和旭府项目：该项目总用地面积约4.73万平方米，总建筑面积约10.73万平方米，总投资额为35亿元，本报告期实际投资额为50,485.89万元。该项目位于玄武区孝陵卫街道双拜巷牌楼路以东、双拜岗东路以北，用地性质为R2二类居住用地，容积率1.55；其中，地上建筑面积约7.04万平方米，主要功能为住宅、物业管理等其他配套用房；地下面积约3.69万平方米，主要功能为配套停车库及相关配套辅助设施。项目规划有15栋多层住宅及相关配套用房。该项目于2023年1月18日取得“桩基工程、深基坑支护工程施工许可证”，于2023年3月8日取得“建筑工程施工许可证”。15栋住宅楼中有8栋住宅楼已竣工验收完毕并交付，剩余7栋住宅楼现尚在施工中，计划2025年6月底前完成竣工验收备案工作。2024年度累计签约面积为9,693.42平方米，签约金额50,132.50万元。
　　镇江凤凰和颐居项目：该项目总用地面积约8.87万平方米，总建筑面积约22.58万平方米，总投资额为20.50亿元，本报告期实际投资额为13,334.43万元。该项目东邻东城绿洲翰林苑，南至纬八路，紧邻镇江第一中学，西至谷阳路，北至桓王亭路。规划用途为居住，容积率1.8，地上建筑面积约15.98万平方米，地下面积约6.45万平方米，市政配套设施约0.15万平方米。规划有19栋多层住宅、1栋小高层、6栋高层住宅及6栋相关配套用房。该项目已于2019年12月19日取得施工许可证开工建设。截至2024年12月31日，累计完成18栋多层、1栋小高层及2栋高层住宅竣工验收并实现交付入住。2024年度累计签约面积为18,646.12平方米，签约金额21,098.95万元。
　　宜兴凤凰怡然居项目：该项目总用地面积约18.87万平方米，总建筑面积约17.20万平方米，总投资额为13.80亿元，本报告期实际投资额为3,039.72万元。该项目产品类别为多层住宅、低层双拼别墅，项目配套有活动中心、医疗保健及康复中心。目前该项目住宅四个组团已全部竣工交付。配套的活动中心规划总面积5,797.46平方米，（地上3,058.47平方米，地下2,738.99平方米，地下面积计容554.76平方米），于2024年2月2日通过竣工验收，目前已投入使用；医疗保健及康复中心规划总面积15,294.87平方米（其中地上11,283.41平方米、地下4,011.46平方米），于2024年1月30日通过竣工验收，并于2024年6月5日领取康复中心、活动中心不动产权证。2024年度累计签约面积为1,998.94平方米，签约金额5,663.79万元。
　　（二）公司已完工项目去库存销售情况
　　2024年度公司各项目累计实现签约面积32,046.16平方米，累计实现签约金额78,427.26万元。其中，南京紫金和旭府项目住宅累计签约50,132.50万元，目前可售住宅面积60,253.85平方米；镇江和颐居项目累计签约21,098.95万元，目前可售住宅面积108,968.13平方米；宜兴凤凰怡然居项目累计签约5,663.79万元（含车位），目前可售住宅面积3,044.4平方米；盐城项目累计签约947.48万元，剩余商业办公可售面积64,630.66平方米；合肥项目累计签约408.49万元（含车位），剩余办公可售面积68,363.50平方米；镇江凤凰和润项目累计签约154.45万元（车位），剩余商业可售面积3,624.00平方米；南通项目剩余办公可售面积21,308.06平方米。
　　公司合肥项目写字楼总建筑面积为79,994.48平方米，其中1层为大堂、2层为社区物业配套、12及27层为避难层。截至本报告期末，合肥项目剩余可销售面积68,363.50平方米，其中低区（3-11层）已租赁面积为17,067平方米，高区（28-42层）已租赁面积为27,084平方米，出租率达64.58%。
　　（三）持续保持规范治理的良好态势
　　公司积极建立健全治理结构、完善治理制度，充分发挥董事会及其专门委员会的决策机制，强化监事会的监督职能，完善股东大会的操作流程，充分保障中小股东的知情权和决策权，切实维护广大投资者的利益，为公司的健康发展打下了坚实的基础。公司在业务、人员、资产、机构、财务等方面与控股股东完全分开，具有完整的业务及自主经营能力；信息披露真实、准确、完整。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　2024年，面对外部压力加大、内部困难增多的复杂严峻形势，中国经济总体保持稳中有进。据国家统计局初步核算，2024年实现国内生产总值1,349,084亿元，按不变价格计算，比上年增长5.0%。分季度来看，中国经济一季度实现良好开局，但二三季度下行压力增大。七月下旬党的二十届三中全会部署总体工作方向，九月底中央政治局会议后一揽子政策密集出台，促进四季度经济回稳向好。
　　从房地产政策来看，2024年度，中央重要会议重点研判房地产市场最新形势变化，密集出台房地产解除限制与货币宽松政策，对于楼市企稳效果显著。四月中央政治局会议明确关注房地产供求关系的新变化；党的二十届三中全会明确，充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。七月中央政治局会议提出，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作。九月中央政治局会议明确，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。十二月中央政治局会议更是首次提出“稳住楼市”。
　　从供给端来看，政策落脚点主要在于持续落实融资协调机制和房企白名单制度，扎实推进保交房工作，同时推动房地产市场结构性调整，开展存量商品房的收储工作。从需求端来看，有关政策重点围绕“四个取消、四个降低”开展，通过放宽居民购房限制，减少存量房贷压力，降低新增贷款利率等措施，充分激发居民购房热情，引导房地产市场需求与供给相匹配，促进房地产市场止跌回稳。
　　从房地产投资来看，房企开发投资增速持续触底，房企投资意愿下降意在主动减少供给以促进行业供需再平衡。从长远来看，房地产供给规模持续降低符合中央对于房地产严控增量、优化存量、提高质量的相关要求，也有利于房地产行业加速转型，走向品质化、定制化的房地产新发展模式。
　　国家统计局数据显示，2024年，全国房地产开发投资100,280亿元，比上年下降10.6%（按可比口径计算）。2024年，房地产开发企业房屋施工面积733,247万平方米，比上年下降12.7%。其中，住宅施工面积513,330万平方米，下降13.1%。房屋新开工面积73,893万平方米，下降23.0%。其中，住宅新开工面积53,660万平方米，下降23.0%。房屋竣工面积73,743万平方米，下降27.7%。其中，住宅竣工面积53,741万平方米，下降27.4%。
　　从房地产成交来看，2024年，全国房地产消费市场持续深度调整。随着“四个取消、四个降低”等放宽居民购房限制，减少居民房贷压力的政策持续落地，全国商品房销售降幅持续收窄，高能级城市房地产成交率先升温，宽松政策对于房地产销售的修复效果显现。
　　国家统计局数据显示，2024年，新建商品房销售面积97,385万平方米，比上年下降12.9%，其中住宅销售面积下降14.1%。新建商品房销售额96,750亿元，下降17.1%，其中住宅销售额下降17.6%。2024年末，商品房待售面积75,327万平方米，比上年末增长10.6%。其中，住宅待售面积增长16.2%。
　　从房地产融资来看，随着城市房地产融资协调机制和房企白名单制度的持续落地，保交楼工作取得积极进展，房地产开发到位资金降幅持续收窄，在建房地产项目的融资需求得到充分保障。但受房地产投资收缩影响，房企新增项目的融资意愿尚未得到显著改善。
　　国家统计局数据显示，2024年，房地产开发企业到位资金107,661亿元，比上年下降17.0%。其中，国内贷款15,217亿元，下降6.1%；利用外资32亿元，下降26.7%；自筹资金37,746亿元，下降11.6%；定金及预收款33,571亿元，下降23.0%；个人按揭贷款15,661亿元，下降27.9%。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　（一）主要业务
　　公司的主营业务系房地产开发，业务范围辐射于江苏省和安徽省，公司房地产开发以住宅、商业为主。根据《上市公司行业分类指引》，公司的主营业务为房地产开发与经营，属于“K70房地产业”，相关披露按照上海证券交易所《上市公司行业信息披露指引第一号——房地产》进行行业经营性信息披露。
　　（二）经营模式
　　公司的主营业务为房地产开发与销售，自主开发销售是公司的主要经营模式，公司聚焦刚需型和改善型需求，坚持以住宅产品开发为主的产品策略，坚持以核心城市及重点城市群为主的布局战略，公司开发的业务范围主要集中于江苏省和安徽省。公司亦在尝试探索新老业务协同发展，积极开展合同能源费用管理业务试点，期望新业务能够为公司开辟新的增长空间。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　（一）体制优势
　　公司是国有控股上市公司，控股股东是江苏凤凰出版传媒集团有限公司，实际控制人是江苏省人民政府。江苏凤凰出版传媒集团有限公司是全国文化产业重要的战略投资者，其总体经济规模和综合实力评估连续多年保持全国新闻出版业第一，名列“全国文化产业30强”。公司依托凤凰集团，在再融资、信用担保、经营资金等方面均获得了控股股东的全力支持。
　　（二）文化品牌优势
　　公司开发的房地产项目以优良的品质和合理的定价获得了市场的广泛认可，凤凰“和”系列的住宅、办公产品以及凤凰书城项目已经形成了独特的文化地产品牌，在江苏省内外具备了较高的知名度。
　　（三）产品优势
　　近年来，公司聚焦市场需求，结合自身实际情况，找准市场定位，走差异化竞争路线，致力于打造高品质改善性住宅产品，着力提升产品竞争力，保障公司可持续发展。
　　（四）资金优势
　　房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、周期长等特点。在国家对房地产企业融资手段逐渐收缩的形势下，公司前期通过发行公司债获得了大量资金，控股股东凤凰集团每年为公司提供30亿元的借款额度授信，公司亦可以通过出售部分公司存量金融资产，保证公司正常经营资金需求，资产负债率在同类上市企业中处于较低水平。
　　（五）管理优势
　　公司多年主营房地产业务，具有丰富的行业经验和较高的专业能力，能够引领公司持续、健康发展。此外，公司一直关注治理架构、风控体系的建设，使得公司在完善有效、风险可控的治理框架下实现业务的稳步发展。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　报告期内，公司实现营业收入845,406,254.98元。　　归属于上市公司股东的净利润为-178,784,850.64元。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　2024年12月中央经济工作会议对2025年房地产工作进行了周密部署，一是防范化解重点领域风险，二是持续用力推动房地产市场的止跌回稳，三是落实好严控增量和优化存量的工作，四是要推动构建房地产发展新模式。展望2025年，房地产市场尚处于深度筑底期，“止跌回稳”将是房地产行业未来一段时间发展的核心目标。可以预见，在持续宽松的货币政策与解除非必要限制性措施的共同推动下，居民的购房热情将被有效激发，全国房地产市场有望展现回温态势，高能级城市的商品房成交量或将率先企稳。紧跟中央“严控增量、优化存量”的工作部署，房地产新增供给或将维持低位水平，伴随着保障性住房“以购代建”等措施的持续推进，商品房供给与需求或将实现动态匹配，有效构建房地产新发展模式。
　　(二)公司发展战略
　　2025年，凤凰股份将以稳字当头、稳中求进，在稳住房地产开发建设基本盘的基础上，积极拓展能源费用托管新业务，尝试开拓第二增长曲线，助力实现公司价值提升。
　　(三)经营计划
　　作为重回南京、深耕南京、打造精品的国有房企，2025年凤凰置业将稳住房地产开发建设基本盘、积极拓展能源费用托管新业务，实现新老业务的互动发展。
　　一是抓项目，加快推进在建项目建设。公司将对于在建项目加强进度管理，合理优化项目开发计划，加快项目开发效率，紧盯项目交付工作，以高效率、高标准、高品质完成在建项目的竣工交付工作。
　　二是抓销售，坚定不移去库存。公司将集中力量，加速推动库存去化工作，加快销售回款。一方面深挖渠道市场，拓宽销售渠道，创新营销模式，线上线下全面链接客户。另一方面紧抓市场机会与政策窗口期，及时利用市场回暖期实现销售突破。
　　三是抓细节，凝心聚力降本增效。其次公司将精益施工，将进一步加强现场管理、控好成本，在各个环节精打细算，在保证质量的前提下最大可能降本增效；另外公司还将加速推进办公信息化系统更新建设，全面提升公司的管理水平和项目的运营效率。
　　四是拓新局，全力以赴谋发展。公司将重点深耕南京的核心区域，择机储备去化速度快且具备一定利润空间的项目，实现项目的高效开发和快速销售，保障公司未来获取合理利润与稳定现金流。与此同时，公司还将在持续稳固房地产开发基本盘的基础上，尝试开展能源费用托管业务试点，为公司未来长远健康发展提供保障。
　　(四)可能面对的风险
　　1.宏观经济风险
　　当前我国经济总体保持稳中有进势头，但外部压力加大、内部困难增多的复杂严峻形势仍然存在，影响总体经济形势的不确定因素尚未消除。公司主营的房地产业务与宏观经济环境、地方经济发展密切相关，若经济增长不及预期导致市场需求萎缩等不利影响，公司主营业务发展可能受到一定制约。公司将持续关注宏观经济形势，提高专业开发管理水平，加强成本费用管控，努力降本增效，同时拓宽业务来源，提升风险应对能力。
　　2.市场风险
　　当前国内房地产市场仍处于“止跌回稳”的关键时期，在房地产供求关系正在发生重大变化的新形势下，短期内房地产市场走势还存在不确定性，新房价格持续承压，在买涨不买跌的心态影响下，短期内居民购房需求难以得到释放，未来商品房销售竞争将更加激烈，库存去化压力较大。未来，公司将持续加强市场监测，灵活运用多种销售策略，提高市场应变能力，努力加快销售回款，提高运营效率。
　　3.经营风险
　　公司目前暂无土地储备，未来若无新增项目，公司获取稳定的现金流将面临严峻挑战。公司将深耕南京核心区域，择机储备去化快且具备一定利润空间的项目，实现项目的高效开发和快速销售。另外公司将精益施工、科技赋能双管齐下，加强现场管理，在保证质量的前提下严控成本，全面提升公司管理水平和项目运营效率，努力实现降本增效。 收起▲