产城为基、投资为翼，科技布局步入收获期，首次覆盖，给予“买入”评级
　　苏州高新以园区运营+产业投资双轮驱动为核心，虽然地产业务持续收缩带来收入端压力，但产业投资板块依托硬科技赛道布局已进入集中收获期。短期来看，2026年扣非净利润仍面临地产减值压力，预计整体盈利依赖投资收益平滑；中长期看，东菱振动经营表现、动力及绿碳新业务板块起量是主要看点。我们预计公司2026-2028年归母净利润为2.0、2.6、3.0亿元，对应EPS为0.17、0.22、0.26元，当前股价对应PE为34.5、26.5、23.2倍，随着产业投资进入收获期、新业务板块逐步放量，盈利结构有望边际改善，首次覆盖，给予“买入”评级。
　　产城综合开发持续推进，环保业务助力产业升级
　　公司产城综合开发是公司传统主业，涵盖住宅开发、文旅商贸、水务环保三大方向，深度参与苏州高新区及其他区域发展。2025年收入43.81亿元，占总营收约80%，但毛利率仅8.84%，同比下降5.83个百分点。受行业销售下行影响，公司自2020年以来销售金额从近140亿元降至2025年约22亿元。土地端公司2022-2025年在苏州摘得11宗土地，其中10宗位于高新区。
　　构筑产业集群新高地，投资力度持续加强
　　公司拥有绿色低碳产业园、运河数据港等载体运营，2025年实现收入8.27亿元，同比+9.8%，占总营收约15%，毛利率35.49%。公司投资业务为战略投资+产业投资+定增投资的立体化投资版图，截至2025年末，存量投资项目累计出资金额近60亿元，其中战略投资标的包括杭州银行、江苏国信、东方创业、中新集团等，产业投资重点投向硬科技领域，自营及直接参股基金共12只，累计撬动基金规模超百亿元，2025年公司实现投资净收益8.5亿元，同比+171%。
　　地产业务盈利能力较弱，融资成本行业低位
　　受结转规模下降影响，公司收入和利润规模自2021年呈下降趋势。公司2025年扣非归母净利润-2.92亿元，产城综合开发业务毛利率8.8%，主营业务仍处于亏损状态。公司2025年经营性现金流转正至3.55亿元，平均融资成本从2018年的5.64%逐年降至2025年的2.73%。
　　风险提示：苏州销售市场持续下行、投资收益不及预期、地产主业继续收缩。

　　投资要点
　　事件：4月28日，公司发布2025年年报，2025年实现营业收入54.69亿元，同比-25.09%；归母净利润1.48亿元，同比+13.00%；扣非归母净利润-2.92亿元，同比减亏1.94亿元。
　　投资收益支撑利润，地产结转扰动收入。2025年，公司收入下滑主因地产销售结转减少，全年销售金额21.86亿元，同比-15.6%，结转收入29.74亿元，同比-39.4%。利润端，受行业整体影响，毛利率降至14.8%，同比-3.0pct；得益于联营企业投资收益增加，全年投资收益8.50亿元，同比+5.36亿元。2025年公司经营现金流净额为3.55亿元，同比转正，财务端综合融资成本降至2.73%，同比下降43BP。
　　园区运营稳步推进，新兴产业业务打开成长空间。2025年公司明确“新兴产业投资运营和产城综合开发服务商”定位。1）产业园运营：绿色低碳产业园12万平米载体已投用，运河数据港ESG创新中心载体超40万平米，已于2026年初竣工。2）光伏储能业务：截至2025年末，已建成并网光伏电站/储能电站总装机容量75.23兆瓦/兆瓦时，发绿电3760万度，同比+79.5%；3）绿电交易：2025年总签约配售电67.48亿度，同比+14.4%，售电收入超1.1亿元；4）东菱振动：2025年实现收入5.35亿元，同比+4.5%，净利润2529万元，同比-10.1%。
　　产业投资是估值重塑核心抓手。公司形成“战略投资+产业投资+定增投资”矩阵，截至2025年末，存量投资出资近60亿元。2025年战略投资贡献权益法投资收益5.55亿元，分红款1.33亿元。公司自营及参股基金12只，撬动规模超百亿元，联讯仪器已登陆科创板，海光芯正已递交港交所申请。2025年，公司通过定增投资中科飞测、佰维存储等公司，合计出资1.8亿元。公司依托苏州高新区产业生态，具备持续接触优质拟上市企业和通过股权投资分享产业成长的能力。
　　盈利预测与投资评级：考虑地产结转仍有波动，产业园和投资收益逐步放量，我们预计公司2026/2027/2028年归母净利润分别为1.59/1.67/1.73亿元，对应PE分别为55.3/52.7/50.9倍。公司转型方向清晰，产业投资价值有望逐步释放，维持“买入”评级。
　　风险提示：地产销售及结转不及预期；产业投资退出节奏及估值波动；园区招商竞争加剧。