一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　2025年上半年，华远控股聚焦于酒店管理、物业管理和长租公寓经营管理等轻资产业务，重筑“核心资产”护城河。公司通过管理赋能、资源整合，推动轻资产扩张，为未来健康、可持续的发展奠定坚实基础。在确保现有业务稳健运营的同时，公司积极拓展，强化竞争优势，努力实现高质量发展。　　（一）物业管理行业　　近年来，受到房地产市场供需关系的影响，物业管理行业的规模增速逐步放缓，中国物业管理行业正经历着从“规模驱动”向“质量效益”的关键转型期。截至2024年底，全国物业管理行业总管理面积已达314.14亿平方米，同比增长4.01%，存量空间巨大，已超越餐饮业、住宿... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　2025年上半年，华远控股聚焦于酒店管理、物业管理和长租公寓经营管理等轻资产业务，重筑“核心资产”护城河。公司通过管理赋能、资源整合，推动轻资产扩张，为未来健康、可持续的发展奠定坚实基础。在确保现有业务稳健运营的同时，公司积极拓展，强化竞争优势，努力实现高质量发展。
　　（一）物业管理行业
　　近年来，受到房地产市场供需关系的影响，物业管理行业的规模增速逐步放缓，中国物业管理行业正经历着从“规模驱动”向“质量效益”的关键转型期。截至2024年底，全国物业管理行业总管理面积已达314.14亿平方米，同比增长4.01%，存量空间巨大，已超越餐饮业、住宿业等传统服务业，展现出较强的市场韧性和增长潜力。然而，受到房地产市场深度的调整，物管行业增速明显放缓。在此背景下，物业企业由追求规模转向注重经营质量，以实现服务质价相符为核心目标。同时，“弹性定价”的推出为行业灵活定价提供了新的思路，有望助力行业形成“提质”与“优价”的良性循环。
　　行业整体盈利能力仍然承压，央国企背景物管企业盈利及回款能力较稳健。在宏观经济及房地产市场格局调整的冲击下，物业板块与地产板块同频共振。从企业运营的角度分析，非业主增值服务的持续缩减，以及部分高毛利率的社区增值服务的调整，对毛利率产生了显著的负面影响；与此同时，关联方的流动性危机以及前期不良并购所引发的连锁反应依然在持续。从市场抗风险能力分析，央国企背景物企显著强于民营物企。相较于民营物业企业，央国企盈利指标波动较小，体现了较强的抗风险能力。从管理面积分析，央国企均值为1.8亿平方米，增速10.1%；民企均值为1.36亿平方米，增速仅4.5%。此外，央国企在采购、运营等方面具备更强的议价能力，有助于降本增效，推动规模扩张与区域优化，实现协同效应和效益最大化。
　　政策为物管行业拓宽发展空间。2025年上半年，国家及各地政府密集出台政策，行业政策以规范类政策为主，聚焦行业乱象整治、空置房定价等热点方向，并大力支持城市更新与老旧小区改造，加速行业转型升级。围绕行业乱象问题，探索信托制等创新收费模式，提升行业透明度，并同步完善法制建设与监督机制；围绕空置房定价，政策的制定需平衡业主权益与物业企业正常经营需求，并通过减少房屋空置率，从源头上化解物业费收缴纠纷。与此同时，从中央到地方关于“好房子”建设持续推进。住建部加强监督检查，推动《住宅项目规范》落地实施；国常会部署扎实有力推进“好房子”建设，推动了物业管理进一步向安全、舒适、绿色和智慧化方向迭代，服务标准与住宅品质匹配。特别地，7月召开的中央城市工作会议提出“大力发展生活性服务业”，为物业管理企业着力拓宽与人民生活息息相关的服务类业务指明方向。
　　（二）酒店管理行业
　　市场从增量资产争夺转向存量资产价值挖掘。2025年上半年，中国旅游业在经历了前一年的复苏之后，继续保持强劲增长势头。根据国家旅游局数据显示，2025年上半年全国旅游人数达到32.85亿人次，同比增长20.6%;国内居民出游花费3.15万亿元，同比增长15.2%。据国务院新闻办公室发布的数据显示，2025年上半年假日经济对服务消费的拉动作用显著增强，节日外出人数创新高，相关文体休闲、交通出行服务消费均保持两位数增长。这些数据标志着宏观经济复苏带动旅游及商务需求回升，同时这也进一步带来了市场竞争加剧，部分企业营收承压，一线城市酒店行业已进入“精耕存量”时代，即增长逻辑为从增量市场争夺转向存量资产价值挖掘的阶段。
　　酒店管理行业呈现品牌连锁化和个性差异化的特征。品牌连锁化和差异化是酒店业2025年上半年的主基调，也是未来酒店业的主流方向。酒店业经过数十年的发展与调整后，通过品牌连锁化来推动整个行业的结构优化，实现整个酒店业的良好循环。截至2024年底，我国酒店业设施近35万家，客房总数1,764万间。其中，连锁客房数约707万间，客房连锁化率40.1%。头部酒店集团增长较快，2024年度中国规模前50家酒店集团营业客房数和营业门店数分别同比增长13%和14%，酒店管理行业规模持续增长。因消费升级驱动需求转型，酒店行业需求从“标准化住宿”转向“个性化体验”。根据国家统计局数据显示，2025年上半年居民人均可支配收入较2020年上半年增长39.4%，与去年同期相比增长5.4%，这种转变在酒店业表现为消费者对个性化、差异化体验的追求日益增强。未来中高端酒店的需求也将随着消费升级持续快速增长，占据市场的一席之地。
　　数智化技术赋能行业变革。2025年上半年，随着人工智能、大数据、物联网等技术的成熟应用，酒店业也迎来了智能化渗透率快速提升的关键点。首先是运营体系的智能化升级。通过人工智能、物联网等技术的深度应用，行业整体运营效率得到显著提升。智能客服、自助入住等系统已经在部分中高端酒店中实现规模化部署，有效地降低人力成本；机器人服务覆盖前台和后勤运维全流程，推动服务标准化进程；动态定价系统和智能能源管理协同优化，以此实现运营效率的最大化。其次是客户体验数字化重构。目前，基于大数据分析的个性化服务体系日趋成熟，智能客房控制系统实现精准服务匹配；VR/AR技术打造的沉浸式场景体验，正在重塑客户与酒店的互动方式，为品牌建设注入新动能。最后是商业模式创新性突破。行业积极探索“酒店+”生态融合，通过场景零售、元宇宙营销等创新模式开辟第二增长曲线；绿色技术应用不仅实现节能减排，更创造出显著的环保溢价价值。
　　（三）长租公寓经营行业
　　报告期内，我国长租公寓市场规模保持结构性增长态势。从全国市场来看，供应端呈现结构性增长，22个重点城市新增集中式长租公寓房源11.73万套（间），其中保租房占比高达89%，市场化项目占比仅11%且同比下滑42.75%，保租房成为市场供应的主导力量。随着人口结构变化以及新一代青年对居住品质的重视，长租公寓凭借标准化管理、完善的配套设施及灵活的服务模式，持续受到以青年单身人士为主的终端消费者的青睐，小户型租赁需求的提升推动长租公寓市场的扩容。中指研究院数据显示，截至2025年6月底，头部TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量达135.9万间，较5月底增加2.7万间，显示出行业扩张的持续动力。
　　市场租金短期小幅度调整，核心一线城市抗风险能力高。根据50城住宅租赁价格指数，2025上半年重点50城住宅平均租金累计下跌1.37%，跌幅较去年同期扩大0.47个百分点。分梯队来看，2025上半年一线城市住宅平均租金累计下跌0.56%，跌幅最小，二线城市平均租金累计下跌1.83%，三四线代表城市平均租金累计下跌1.47%，市场整体面临需求端与价格端的双重压力。值得一提的是，相较于全国市场的波动，北京市场表现出显著的稳健性。集中式公寓租金下跌幅度有限，其中朝阳区双井板块租金同比上涨14.2%。整租市场租金月度波动控制在3%以内，整体运行平稳。需求端表现韧性十足，住房租赁成交量位居2019年以来同期第二高位，租客以85后、90后为主力，35-45岁人群占比明显上升，凸显城市中坚群体对长租市场的持续支撑。从区域布局看，主城区及近郊重点产业区域长租项目出租率表现良好。
　　政策多措并举，推动行业规范化和规模化。近年来，我国“租购并举”住房制度建设持续深化，“购+租”、“市场+保障”的住房体系加快完善，2025年上半年长租公寓行业迎来新一轮政策红利。一方面，中央通过推进收购存量商品房，给予地方更大自主权；基础设施REITs和保障性住房再贷款等创新金融工具持续推进，通过证券化方式有效激活了市场资金流动，也为企业带来发展机遇。另一方面，地方政府积极落实租赁用地供应、税费减免、公积金支持等配套措施，不仅优化了住房租赁市场结构，更通过多元化供给渠道为行业长期健康发展提供了有力支撑。这些政策组合拳的持续发力，正在推动行业向更加规范、可持续的方向迈进。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　从物业管理业务来看，报告期内，华远智慧物业在管面积逾百万平方米，其中新增项目10个，新增管理面积约15万平方米；在管物业类型为商业、写字楼、住宅、城市服务。华远智慧物业紧密围绕业务发展需求，坚持党建引领，聚焦主责主业，经营提升和降本增效成绩显著，拓展多个优质项目，提升营收规模及盈利水平。在团队建设方面，加强组织赋能、吸引行业优秀人才、提升组织能力、支撑业绩目标达成；在智管平台运营方面，华远智慧物业数字可视化智管平台已正式上线并投入使用，通过远程监控巡查和实时消防数据监测分析，定期根据平台数据形成消防系统巡查月报，为公司日常管理提供强有力的数字化支撑和风险防控能力的提升。同时，平台新版本进入调研与规划阶段，将聚焦物业能耗数据采集、多维度数据分析和可视化展示，同步增加物料库存管理及数据化能力建设解决方案，进一步提升平台的综合数字化管理能力。
　　从酒店管理业务来看，报告期内，长沙君悦酒店实现营业总收入为8,713万元，客房入住率保持在80%以上，酒店市场占有率指数219(RGI)。通过“轻改造、重运营”的策略，多项指标在市场同类型酒店中稳居前列。首先，不断推动市场营销创新战略。通过高端婚礼定制品牌合作，打造婚庆主题沙龙实现超额预订；打造跨区域餐饮合作，实现“四手联弹”打开全国市场知名度；打通友邻商场会员消费通道，增强客户黏性及市场份额。其次，持续深化品牌建设与本土文化创新。通过完成嘉宾轩礼遇升级，提升品牌溢价能力；借势湖南“中国智造机械之都”品牌形象，打造“工业文化+奢华服务”独特标签；联合运动品牌社群举办春日活动，提升高端客户体验。第三，酒店组建新媒体团队，通过私域流量运营、搜索引擎优化、官网升级及社交媒体种草等数字化手段实现全员营销，有效降低获客成本、提升转化效率。第四，通过严格精细化预算管理，动态跟踪控制酒店变动成本，从源头控制采购价格，通过人效管理和技术赋能提高运营效率，加强现场巡查减少浪费一系列举措，确保服务质量的前提下降本增效。报告期内，酒店获得“2024年度城市地标酒店”、“2024抖音生活服务华中游玩年度先锋品牌”，“2024携程口碑榜豪华酒店”、“2024湖南最受宾客喜爱酒店”等荣誉。
　　从长租公寓业务来看，报告期内，将长租公寓品牌“华远铂园”作为战略转型核心举措，目前已有存量改造项目进入实质推进阶段。该品牌定位“可居、可社交、可成长”的品质租住空间，通过优化居住功能设计，响应国家“租购并举”政策，助力区域职住平衡。依托北京西城等核心区优质存量资产，构建“资方+代建+运营”全链条闭环。通过融合商业消费、文化IP等多元业态，打造360°生活生态；借助数智化运营平台提升管理效率，形成差异化竞争力。

　　三、报告期内核心竞争力分析
　　自1983年至今，“华远”品牌创立四十余年，与国家改革开放同频。“华远”秉承与生俱来的国企红色基因，始终坚持“来源于社会，服务于社会”的企业宗旨，坚韧、团结、探索、奋斗的精神已融入一代代华远人跳动的脉搏。
　　华远控股目前已成功跨越了多个行业周期，拥有健全的组织体系、成熟的团队配置和知名的品牌优势。在当前行业面临多重挑战的环境下，公司凭借在房地产开发投资业务领域积累的丰富行业经验，积极探索、全力推进、加速构建房地产转型发展新模式。公司始终坚持全面推动党建与经营相融合，时刻关注行业宏观政策的调整方向，凭借着多年经验灵活调整经营策略，应对多变的市场环境，不断强化和创新公司核心竞争力，促进公司长期稳健的发展。
　　1、坚持党建领航，蓄势赋能，凝心聚力谋发展
　　党建引领已经融入到公司发展的各个环节，成为把握全局的“压舱石”。在战略决策上，党组织充分发挥领导核心和政治核心作用，结合行业趋势和企业实际，科学谋划发展方向，确保企业发展的每一步都与国家战略、经济形势相契合，以党建引领企业站得更高、看得更远；在凝聚人心上，党组织通过开展丰富多彩的主题党日活动、形势任务教育等，将党的先进理论与企业的价值观深度融合，引导广大党员干部和职工坚定理想信念，增强对企业发展目标的认同感和责任感。党员先锋模范作用充分发挥，带动全体职工积极投身企业建设，形成强大的发展合力；在人才培养上，党组织坚持党管人才原则，注重培养和选拔既懂专业技术又政治素质过硬的干部，为企业发展提供源源不断的智力支持和人才保障；在风险防控上，党内监督与企业内部监督相互结合、协同发力，建立健全廉洁风险防控体系，营造风清气正的企业生态，为企业的健康稳定发展保驾护航。
　　2、发挥国资效能，强化品牌，聚力蓄势开新局
　　公司控股股东华远集团为北京市西城区国有企业，业务涵盖智慧科技与服务业务、城市更新与运营、资产管理与经营三个板块，系立足西城、深耕北京、面向全国的综合性企业集团。公司秉承华远集团“来源于社会，服务于社会”的企业宗旨，依托区属企业优势，坚持将践行国企责任、打造专业能力和提升产品品质视为长久稳健发展的根基，以强大的国有资本作为坚强后盾，深挖资源优势，助力转型发展，并为公司长期稳定的可持续发展提供有力的支持。
　　3、树立良好口碑，服务先行，科技助力新发展
　　华远控股始终秉承“坚韧、团结、探索、奋斗”的企业精神，坚持长期主义，走高质量、可持续发展道路。经过近年培育、发展与积淀，物业管理专业素养扎实、服务细节极致、智能化管理水平先进；酒店管理行业经验丰富、高效运营管控、标准化运维体系完善；长租公寓暖心宾客维护、数据驱动提效、社交化设计共享体验。公司各板块以全维度运营理念，从不同客户需求出发，向社会提供标准化、精细化、规范化的优质服务。
　　4、夯实人才根基，创新机制，激发活力促转型
　　公司始终深入贯彻习近平总书记关于新时代人才工作的新理念、新战略、新举措，以战略发展为导向，紧跟业务转型，加强新形势下组织能力建设，深化人力体系改革，落实新业务人才建设工作，秉持“重构心态”与“创业精神”，坚持“党管干部，党管人才”的原则，以人为本，从人才方面深化战略落地保障，持续建设高素质专业化中高级管理队伍，打造具备市场竞争力的人才梯队，深化团队文化和组织氛围建设，凝心聚力助推业务发展，聚焦新业务转型升级。同时，推行开展骨干人才盘点，以保留骨干人才为人才管理目标，塑造稳定的人才队伍。全年骨干人才流失率远低于目标值，为公司长期发展提供坚实的人才支撑。

　　四、可能面对的风险
　　1、市场风险
　　宏观经济环境变化、突发事件均可能对物业租赁需求及旅游出行需求产生影响，同时物业管理和酒店行业均面临激烈的市场竞争。物业管理市场中，新进入者可能通过低价策略抢占份额，而酒店行业中，新酒店的涌现和现有酒店的升级可能加剧竞争，导致公司面临价格压力和客户流失风险。
　　公司将加强市场调研，灵活调整定价策略，优化客户结构，增加长期稳定客户比例。建立灵活的市场应对机制，及时调整业务策略，减少对单一市场的依赖，增强市场响应灵活性。
　　2、政策风险
　　上级监管部门对物业管理和酒店行业的监管政策可能发生变化，如出台更严格的环保要求、消防安全标准或数据隐私保护规定等，可能会导致公司合规成本增加。
　　公司将及时跟踪政策变化，确保业务合规；提前布局绿色物业管理、节能减排等技术，推行绿色酒店理念，引入节能设备和技术，降低能源消耗和运营成本。
　　3、财务风险
　　公司在扩展业务时可能面临资金链紧张的风险，尤其是在融资环境收紧的情况下。
　　针对此类风险公司将加强现金流管理，压降经营成本，优化融资结构，拓展多元化融资渠道，建立资金预警机制，确保流动性充足。
　　4、运营风险
　　物业管理和酒店业务均高度依赖服务质量。若服务质量不达标，可能面临客户投诉、合同终止甚至法律纠纷，影响公司声誉和收入的风险。随着人工成本、能源成本、维修材料成本等持续上升可能会压缩公司利润空间。
　　公司将加强员工培训，推行标准化服务流程，加强客户满意度调查，及时改进服务短板，完善服务质量监督机制，建立客户反馈快速响应机制。同时将推行精细化管理，加强成本控制，优化采购流程，提升运营效率。
　　5、突发事件风险
　　地震、洪水、台风等自然灾害可能导致物业设施损坏，公共卫生事件可能导致酒店客流量下降，影响公司整体运营和收入。
　　针对不可抗力带来的无法预测的突发风险，公司将加强设施维护和保险覆盖，建立完善的应急预案及应对机制，确保在突发事件中快速恢复运营。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析　　报告期内，公司完成了重大资产重组，已将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至公司控股股东华远集团。此次重组不涉及公司控制权变更，标志着公司从传统地产开发向综合性城市运营商的战略转型迈出了关键的一步，实现了从重资产开发商向轻资产服务商的价值重构。通过资产结构的优化与业务整合，公司有效提升资产质量及可持续经营能力，为后续深化轻资产运营、布局城市更新等新赛道奠定坚实基础。　　2024年，中国房地产市场延续下行走势，中央稳地产政策果断应对、不断升级。从4月中央政治局会议提出“消化存量、优化增量”，到9月“促进房地产市场止跌回稳”，再到12月“稳住楼市”，从供需两端发力稳... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　报告期内，公司完成了重大资产重组，已将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至公司控股股东华远集团。此次重组不涉及公司控制权变更，标志着公司从传统地产开发向综合性城市运营商的战略转型迈出了关键的一步，实现了从重资产开发商向轻资产服务商的价值重构。通过资产结构的优化与业务整合，公司有效提升资产质量及可持续经营能力，为后续深化轻资产运营、布局城市更新等新赛道奠定坚实基础。
　　2024年，中国房地产市场延续下行走势，中央稳地产政策果断应对、不断升级。从4月中央政治局会议提出“消化存量、优化增量”，到9月“促进房地产市场止跌回稳”，再到12月“稳住楼市”，从供需两端发力稳定房地产市场。10月以来居民购房需求明显回暖，楼市出现阶段性企稳向好迹象，但总体仍处于萧条区间。
　　在严峻的市场环境下，面对行业新的发展形势，公司坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深学细悟笃行习近平总书记关于党的建设重要思想，紧密围绕集团战略部署，聚焦经营质量提升，通过进一步完善组织机制与升级管理模式筑牢发展根基，有力守护经营基本盘。一是成功打赢现金流保卫战。利用公司国有企业背景优势，积极拓展融资渠道，推动融资创新，完成公司间债权、债务重组、CB等创新融资。抓住政策窗口期，利用存贷利率下调的整体趋势作为突破口，通过融资置换、积极沟通机构等方式，降低存量贷款利率，优化资金综合成本；二是全面落实成本管控。公司非土地成本支出率、现金支付占比持续压降；极致压降人员及管理费用，提升人均效能；三是稳步推进业务升级和转型。公司成功助力华远坊商业综合体项目开业，实现7批次项目如期交付。产品服务双轮驱动，品牌传播力同比提高。重塑资管体系，挖掘存量资产价值。突围地产转型红海，轻资产拓展取得阶段性成果，拓展多个代建、咨询和服务类项目。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　2024年年初以来，公司稳步推进资产重组工作，并在2024年底将房地产开发业务置出，实现了上市公司的战略转型。通过本次重大资产重组，未来公司将聚焦于城市运营服务等能够实现稳健经营的业务发展方向，包括但不限于酒店管理和物业管理等业务，实现向综合性城市运营服务商的战略转型。因此，报告期内业务包括房地产开发、物业管理和酒店管理等三部分。
　　（一）房地产行业
　　2024年，中国房地产市场已步入下行周期的第三年，房地产销售和投资增速均出现两位数下跌。
　　开发投资增速持续回落，土地投资下行压力加剧。受土地投资和开工面积下滑影响，房地产开发投资增速持续回落。国家统计局数据显示，2024年1-12月，全国房地产开发投资完成额100,280亿元，同比下降10.6%，继续延续2023年的负增长态势；同期住宅开发投资完成额76,040亿元，同比下降10.5%，占房地产开发投资完成总额的75.8%。
　　2024年房企在融资、销售双重挑战下，除热点城市或深耕的城市外，拿地力度均较一般。全国土地市场供需两端延续缩量态势，溢价率低位徘徊，流拍率虽有下降但仍处于较高位。中指院数据显示，2024年，全国300城住宅用地出让金达2.08万亿元，同比下降27.81%；成交楼面均价为5,443元/平方米，同比下跌5.91%；平均溢价率为4.29%，较2023年同期下降0.35个百分点。
　　国家统计局数据显示，全年房地产开发企业房屋施工面积733,247万平方米，同比下降12.7%，降幅较上年扩大5.5个百分点；房屋新开工面积73,893万平方米，同比下降23.0%，降幅较去年扩大2.6个百分点；房屋竣工面积73,743万平方米，同比下降27.7%，增速由正转负。
　　全年销售持续低迷，销售库存继续增加。2024年全国商品房销售总规模继续延续下降态势。国家统计局数据显示，2024年全国新建商品房销售面积97,385万平方米，同比下降12.9%，跌幅较上年扩大4.4个百分点。其中，商品住宅销售面积同比下降14.1%，跌幅较上年扩大5.9个百分点。2024年全年商品房销售金额96,750亿元，同比下降17.1%，跌幅较上年扩大10.6个百分点。其中，新建商品住宅销售金额同比下降17.6%，跌幅较上年扩大11.6个百分点。新建商品房全年销售均价为9,934.8元/平方米，同比下降4.8%，其中商品住宅同比下降4.1%。库存方面，截至2024年底，商品房待售面积75,327万平方米，较2023年底增长10.6%，其中住宅待售面积增长16.2%。
　　（二）物业管理行业
　　近年来，物业管理行业的规模增速逐步放缓。以物业上市公司的数据为例，2020-2023年，物业上市公司管理面积均值增速从37.29%降至12.40%，合约面积均值增速从20.39%降至4.35%。2024上半年，上市企业管理面积均值约1.41亿平方米，同比增长9.3%，合约面积均值约1.87亿平方米，同比增长2.19%，且合约面积增速低于管理面积增速，预示规模增长动能减弱。
　　行业发展质量稳步改善。上市物业企业来自第三方管理面积占比上升，2024上半年达53.76%，这有助于对冲关联方管理面积下降的影响，提升企业独立发展能力，平衡收入来源；“深耕”和“聚焦”成为市场拓展关键词，中海物业、世茂服务等企业明确深耕区域和目标，完善拓展机制，提升外拓质量；企业利润率有所回升：2024上半年，上市物业企业毛利率均值23.35%，较上年同期下降1.33个百分点，但较2023年全年上升0.21个百分点；净利润率均值7.11%，较上年同期下降1.24个百分点，较上年全年上升1.72个百分点。
　　行业营收结构深度调整。在营收结构方面，基础物业服务收入占比提升，2024上半年达72.06%，成为收入增长主因，这得益于企业深化基础服务、打破业态壁垒。增值服务及创新型服务占比下降至27.94%，其中非业主增值服务受地产下行影响持续萎缩，2024上半年收入均值同比下降约26.12%，占营收比重降至7.19%。业主增值服务中，社区生活服务有发展潜力，2024上半年披露数据的15家上市公司社区生活服务收入均值约1.85亿元，同比微增1.04%，部分企业的社区零售、养老、教育服务增长显著。
　　（三）酒店管理行业
　　酒店业客群基础是旅游（C端）和商务（B端）出行，因此行业发展与宏观经济周期具有显著的一致性。根据国家统计局数据显示，2024年全年旅客运输总量171亿人次，同比增长8.5%；
　　旅客运输周转量3.39万亿人公里，同比增长13.6%，旅客运输总量和旅客运输周转量基本回升至2019年水平。
　　2024年以来，随着国内文化旅游市场的全面复苏和公众旅游热情的不断提升，2024年酒店住宿业迎来了新的发展契机。据最新数据，全国已签约的品牌酒店项目总数攀升至1,466个。各大酒店集团紧随市场动向，不仅加强了在主要城市的市场渗透，还积极向二三线城市和热门旅游地区扩张。同时，酒店品牌之间的竞争日益激烈，各品牌通过推进品牌升级战略、创新服务方式、提升客户体验等多方面措施，增强了品牌效应和市场竞争力，有效促进了酒店业向品牌化、专业化方向的快速发展。
　　从酒店房价角度看，2024年以旅游出行为主的周末酒店房价已超过2019年，而以商务出行为主的周三和周四酒店房价与2019年持平。2024年全国酒店业总收入达到约5,300亿元，超过2019年26.2%；入住率恢复到约64%，平均房价（ADR）达到约340元，每间可售房收入（RevPAR）达到约216元，均与2019年基本相当。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　重大资产重组前公司的主营业务为房地产开发与销售、租赁，属于房地产行业。公司开发的房地产产品涉及住宅、写字楼、商业、酒店等多种业态。开发完成后的房地产产品以销售为主，自持部分投资性物业，主要为商业和酒店。
　　重大资产重组完成后公司将继续做大做强酒店管理、物业管理等现有业务，同时，还将聚焦于城市运营服务等能够实现稳健经营的业务发展方向，统筹资源，利用品牌优势，逐步实现向综合性城市运营服务商的战略转型。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　自1983年至今，“华远”品牌已创立四十余年，与国家改革开放同频。“华远”秉承与生俱来的国企红色基因，坚韧、团结、探索、奋斗的精神已融入一代代华远人跳动的脉搏。公司始终坚持全面推动党建与经营相融合，时刻关注行业宏观政策的调整方向，凭借着多年经验灵活调整经营策略，应对多变的市场环境，不断强化和创新公司核心竞争力，促进公司长期稳健的发展。
　　报告期内，公司完成重大资产重组，实现了向综合性城市运营商战略转型的第一步，通过酒店管理、物业管理等成熟业务为支点，构建多业态协同发展的产业生态链，以智慧化平台赋能精细化管理，升级公司核心竞争力，以形成以城市运营服务为核心的新增长极。
　　1、党建引领把握发展大局
　　党建引领已经融入到公司发展的各个环节，成为把握全局的“压舱石”。在战略决策上，党组织充分发挥领导核心和政治核心作用，结合行业趋势和企业实际，科学谋划发展方向，确保企业发展的每一步都与国家战略、经济形势相契合，以党建引领企业站得更高、看得更远；在凝聚人心上，党组织通过开展丰富多彩的主题党日活动、形势任务教育等，将党的先进理论与企业的价值观深度融合，引导广大党员干部和职工坚定理想信念，增强对企业发展目标的认同感和责任感。党员先锋模范作用充分发挥，带动全体职工积极投身企业建设，形成强大的发展合力；在人才培养上，党组织坚持党管人才原则，注重培养和选拔既懂专业技术又政治素质过硬的干部，为企业发展提供源源不断的智力支持和人才保障；在风险防控上，党内监督与企业内部监督相互结合、协同发力，建立健全廉洁风险防控体系，营造风清气正的企业生态，为企业的健康稳定发展保驾护航。
　　2、国资背景筑牢发展支撑
　　公司控股股东华远集团是西城区重要的区属企业，国资背景为公司发展带来坚实支撑。一方面，华远集团拥有存量资产81万平方米，商业和办公业态是构成主体，可为公司提供良好的业务支撑和能力孵化条件。公司可基于项目成功经验、能力积累和品牌效应，以西城区存量资源为重点，积极拓展商业综合体、写字楼等业态的物业管理等业务，促进公司规模扩张；另一方面，国资背景为公司带来良好的市场信誉支撑，使公司在外部拓展业务时更容易受到合作方的青睐，获得业务机会。
　　3、物业管理团队专业高效
　　物业管理是公司重要的业务板块，经过多年发展和沉淀，已形成一支高效专业的服务团队，成为业务拓展和高质量发展的重要基础。一是专业素养扎实。团队成员涵盖精通电气、给排水系统的工程技术人员；能熟练操作各类清洁设备、选用合适清洁剂的保洁人员；经过专业安保培训、具备应急处理能力的保安团队，均具备广泛而深入的专业知识和实操经验。二是服务意识突出。员工始终以业主需求为导向，秉持高度的服务意识，无论是快速响应业主维修要求，还是在日常工作中主动提供贴心建议，都让业主感受到无微不至的关怀。这种积极主动的服务态度已深入到每一个工作细节，使业主满意度不断提升。三是团队协作良好。物业团队各部门之间协同合作顺畅，已形成一个有机整体。例如，维修部门与客服部门紧密沟通，确保业主报修信息准确传达并及时跟进；安保、保洁与工程人员相互配合，在进行大型设施设备检修或小区环境改造时，既保障施工现场的安全有序，又维持周边环境的清洁卫生。
　　4、酒店管理团队经验丰富
　　酒管团队成员拥有丰富的行业经验和深厚的专业知识，涵盖了酒店管理的各个环节，从客房管理、餐饮服务到会议服务、宾客关系维护等，均拥有较为卓越的管理水平。在日常运营中，管理团队注重建立科学完善的制度和流程，确保各项工作标准化和规范化；强调高效执行，通过明确的目标设定、合理的分工协作和严格的监督考核机制，确保各项决策和服务能够迅速、准确地落实到位，有力确保酒店的服务质量、工作效率和客户口碑。
　　5、内部合作塑造协同优势
　　公司控股股东华远集团旗下拥有华远置业、资产公司等业务主体，在改造施工方面拥有覆盖设计、招采、工程、成本等方面出色的专业能力和管理经验，在有限的成本预算约束下，可以做出良好的工程品质。公司已与华远集团内的兄弟公司建立良好的合作关系，基于自身物业管理和酒店管理的轻资产服务能力，实现“轻重结合”，塑造全产业链条的协同竞争优势，在业务拓展中占据优势。
　　6、深化人力体系改革助推转型升级
　　公司始终深入贯彻习近平总书记关于新时代人才工作的新理念、新战略、新举措，以战略发展为导向，紧跟业务转型，加强新形势下组织能力建设，深化人力体系改革，落实新业务人才建设工作，秉持“重构心态”与“创业精神”，坚持“党管干部，党管人才”的原则，以人为本，从人才方面深化战略落地保障，持续建设高素质专业化中高级管理队伍，打造具备市场竞争力的人才梯队，深化团队文化和组织氛围建设，凝心聚力助推业务发展，聚焦新业务转型升级。同时，推行开展骨干人才盘点，以保留骨干人才为人才管理目标，塑造稳定的人才队伍。全年骨干人才流失率远低于目标值，为公司长期发展提供坚实的人才支撑。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　重大资产重组完成前公司主营业务为房地产开发与销售。报告期内，公司操盘和并表项目实现开复工面积101万平方米，同比下降69%；其中竣工33万平方米，同比下降85%。操盘和并表项目完成销售签约额18.13亿元，同比下降71%；完成销售签约面积18.30万平方米，同比下降68%；完成销售回款18.14亿元，同比下降75%。具体进展情况请见本节“（四）行业经营性信息分析”中“2.报告期内房地产开发投资情况”及“3.报告期内房地产销售和结转情况”。
　　重大资产重组完成后公司目前主要业务涵盖物业管理及酒店管理两大板块。报告期内，华远好天地以“数字科技赋能，美好生活服务”为战略定位，依托华远集团产业链优势，通过整合集团在数字科技领域的技术和经验，利用大数据、云计算、物联网和人工智能等现代科学技术，突出物业服务的数字化和智慧化特色，为客户提供基础物业服务、物业增值服务、智慧科技服务、社区运营服务等一站式数字化生活服务。已累计服务京西大悦城、华远坊、长沙华中心、长沙空港国际城等商业、写字楼及住宅项目。报告期末在管面积合计78.72万平方米，按管理业态分类，其中非住宅管理面积占比70.3%，住宅管理面积占比29.7%。长沙君悦酒店位于长沙市天心区湘江中路，毗邻橘子洲头，地理位置优越。酒店共设345间客房、5个高档餐厅及酒吧、3,444平方米活动场地，包括1,160平方米的大宴会厅。报告期内，长沙君悦酒店入住率均在80%以上，高于长沙市五星级酒店平均入住率。长沙君悦酒店营业收入、每房收益等指标在长沙市高端酒店中持续位居前列。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　1、物业管理行业
　　行业格局：我国物业管理行业呈现“金字塔型”市场结构，头部企业与中小型区域企业分化显著。截至当前，全国物业管理企业数量超过20万家，但行业集中度CR10不足15%，市场高度分散。在竞争日益激烈的市场环境下，品牌成为物业管理企业竞争的重要因素。具有良好品牌形象的企业更容易获得业主的信任，在市场拓展、项目招投标等方面具有优势。大型企业通过提供优质服务、积极履行社会责任等方式不断提升品牌知名度和美誉度；从区域发展格局看，东部沿海及一线城市物业管理渗透率高，市场化竞争激烈，头部企业通过智能化服务、增值业务创新（如社区团购、家政服务）提升溢价能力；而中西部及下沉市场仍以基础物业服务为主，企业盈利依赖物业费收缴率，部分区域存在低价竞争、服务标准化不足等问题。值得注意的是，部分地方国企依托政策支持与公共资源优势，在市政服务、产业园区管理等细分领域形成差异化竞争力。
　　发展趋势：一是智能化重构服务链条，技术驱动降本增效。随着物联网、大数据、人工智能等技术的发展，物业管理行业正从“劳动密集型”向“科技密集型”转型，智能化投入成为企业竞争分水岭。物联网技术应用已渗透到安防（AI摄像头行为识别、无人机巡检）、设施维护（电梯传感器预警故障）、能源管理（智慧水电表实时监测）等场景。智能安防系统可以实现24小时监控和预警，智能设施设备管理系统可以实时监测设备运行状态并进行远程维护，智能停车系统可以提高停车场管理效率。头部企业平均智能化投入占比超营收的5%。二是多元化业务重塑盈利模型，社区生态圈价值凸显。随着物业规模增长速度的减缓，物业管理企业将进一步拓展多元化业务，加速向“物业服务+生活服务”模式突围，发展多样化的增值服务已成为物业管理行业的主流趋势。除了提供传统的物业服务外，增值服务业务的拓展已成为推动行业增长的关键因素之一。涉足社区商业运营、养老服务、长租公寓等领域，通过整合社区资源，打造社区生态圈。行业头部企业的增值服务收入平均值，社区养老服务是增长速度最快的领域。随着中国经济的逐步回暖、政策持续推动消费刺激以及物业管理行业的持续改进，预计增值服务的收入将持续增长。三是资本化运作加速，催化行业洗牌。越来越多的物业管理企业将走向资本市场，通过上市融资等方式获取资金，以支持企业的规模扩张、技术研发和业务创新。资本的力量将促使物业管理行业整合进入快车道，加速业务创新，推动行业的规范化、专业化发展。
　　2、酒店管理行业
　　行业格局：中国酒店行业呈现“三足鼎立、分层竞争”的格局，头部企业通过品牌矩阵与运营模式创新加速市场渗透。目前中国前七大酒店集团市占率约为60%，锦江国际集团、华住酒店集团、首旅如家酒店集团三大巨头合计市占率超40%。除头部企业外，国际品牌（如万豪、希尔顿）通过合资或管理输出加码中高端市场，而区域性连锁品牌（如东呈、亚朵）则凭借细分定位（如商旅、生活方式）抢占差异化赛道。从区域分布看，一二线城市以中高端连锁品牌竞争为主，国际品牌与本土头部企业争夺核心商圈资源；三四线城市则以经济型酒店为主导，本土连锁品牌与单体酒店并存，市场整合空间较大。值得关注的是，头部企业正通过“存量改造+品牌升级”策略提升单店收益，引入智能客房系统与模块化设计，推动行业从规模扩张向质量升级转型。
　　发展趋势：从行业规模看，由于旅游和商务出行是人们的基本需求，会随着经济的复苏而稳步增长，未来酒店行业具备保持稳步发展的基础。从品牌结构看，经济型酒店市场逐渐饱和，占存量65%，中高端赛道成为增长引擎，2023年营收增速达18%。本土头部企业通过“自创+并购”构建品牌矩阵，锦江在推出中端品牌的同时通过并购补足高端短板，华住通过升级设计风格及收购境外酒店集团布局奢华市场，首旅通过差异化定位布局全系列酒店业务。国际品牌则加速下沉，万豪在中国开设140家精选服务品牌（万枫、福朋），希尔顿欢朋在华签约超600家。2025年，中端及以上酒店占比预计将突破35%，单房收益较经济型高出2至3倍。从技术转型看，酒店行业的数字化渗透率、智能科技应用覆盖面不断拓宽，行业数字化转型进入深水区，从宾客体验、后台运营、数字营销、管控模式、组织创新、业务模式等方面应用场景不断丰富，技术投入使头部企业人效比行业平均高50%，整个行业正在从数字信息时代向智能化运营时代加速迈进。从功能需求看，绿色低碳趋势在推动行业变革，同时在增量市场放缓背景下，存量物业改造成为新的增长点。部分头部企业已经率先试点光伏发电、使用可降解用品等方式节能减排。未来随着年轻客群数量的不断增长，酒店将打破“住宿”单一功能，向“住宿+办公+社交”复合空间进化，探索长租市场、共享办公、健康疗愈等创新形态。
　　(二)公司发展战略
　　公司坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想武装头脑、指导实践、推动工作，践行国企责任，强化党建引领。结合自身优势，把握城市更新等发展机遇，不断强化产品和服务创新，加速业务提质增效，优化组织和人才队伍水平，实现战略有效管理和逐步落地，以确保公司稳定、长期、可持续发展。
　　1、把握城市更新浪潮，推进业务规模扩展
　　从发展现状和未来趋势看，城市更新和存量资产提质增效是物业管理和酒店管理行业发展的重要动力。我国的城市建设遵循“中心—外围”的发展规律，即一线核心城市发展先于其他城市，城市核心区域发展先于城市外围区域。因此，一线城市核心区、一线城市和其他城市的建筑年龄由老到新。第七次人口普查的数据显示，西城区2000年以前建设的住房面积占比达到58.4%，高于北京市的40%，全国的35%。
　　未来城市更新的需求会在以西城区为代表的一线城市核心区大规模释放，而后是北京等一线城市，最后是其他城市。公司作为拥有西城国资背景的企业，占据城市更新领域的先发优势。一方面，控股股东华远集团拥有81万平方米经营类物业，包括写字楼、商业综合体、酒店、长租公寓等多个业态，其中一半左右的物业位于西城区；另一方面，作为西城区属国企，华远集团将积极参与西城区“三个示范区”建设，目前，华远集团正加速推进自持经营性资产和城市更新项目的升级改造和运营提升。
　　在此过程中，“轻资产”的物业服务和酒店管理等业务，有望由上市公司相关业务主体承担，为公司带来较大规模的业务机会，实现经验和资源积累、团队能力锻炼和品牌形象树立。以此为基础，可结合城市更新需求在北京市和其他城市释放的空间节奏，实现业务的逐步外拓，形成“西城—北京—全国”的业务拓展路线，稳步扩大公司业务规模。
　　2、强化技术和模式创新，提升产品和服务质量
　　在物业管理过程中，公司将深化智能化管理与创新技术应用。一是智能设备与系统集成。大力引入智能化的物业管理设备和系统。例如，智能门禁系统通过人脸识别、车牌识别等技术，实现小区人员和车辆出入的高效管控，不仅提高了安全性，还减少了人工管理的成本和误差；二是建立数据驱动决策机制。利用大数据分析技术收集和分析各类物业管理数据，如能耗数据、维修频率、业主投诉热点等。通过对这些数据的深度挖掘，物业管理公司能够精准制定资源分配计划、预测设备维护需求、优化服务流程，从而提高管理效率，降低运营成本；三是创新服务模式。积极探索创新的服务模式，如引入共享经济理念，在小区内设置共享工具房，提供工具借用服务。开展线上社区服务平台，业主可以在平台上预约家政服务、报修、参与社区活动报名等，实现一站式便捷服务。
　　在酒店管理过程中，公司将加速创新经营理念。引入智能化客房系统、线上预订与营销平台等，提升酒店的服务便捷性和客户体验；积极开展跨界合作，与本地的旅游景点、文化机构等合作开展联合推广活动，丰富酒店的服务内涵，拓展客源市场；注重从客户反馈中发现问题和改进空间，持续优化服务流程和产品创新，以适应市场的变化和客户的需求。
　　3、全面实施成本管控，促进业务提质增效
　　一是根据项目规模和服务需求，合理确定人员数量。通过工作量分析，确定每个岗位的合理工作量，按照工作量需求配备员工，避免人员冗余。加强员工培训，提高员工的专业技能和工作效率，减少因操作不熟练而导致的时间浪费和资源浪费；二是集中采购与供应商管理。实行集中采购制度，对于多个项目所需的通用物资，如保洁用品、办公用品等，由公司总部统一采购。通过集中采购可以获得更大的采购量优势，从而降低采购单价。建立严格的供应商评估和选择体系，选择优质、价格合理的供应商。定期对供应商进行考核，与表现优秀的供应商建立长期合作关系，争取更有利的采购条件；三是能源成本管控。对物业和酒店中使用的设备进行节能改造，如将传统照明系统更换为LED节能照明系统，对电梯等设备进行节能优化等。安装智能能源管理系统，实时监测设备的能耗情况，根据实际需求自动调整设备的运行状态。
　　4、加强人才队伍建设，改善组织机制效率
　　推进党建与经营进一步深度融合，通过“党管干部”机制不断加强公司干部团队建设，加强干部梯队储备，坚持能上能下原则。通过内部培养和外部招聘相结合的方式，构建人才活水。通过定期的培训和学习计划，不断提升员工的专业技能和综合素质。设立激励机制，对表现优秀的员工给予表彰和奖励，为员工提供广阔的发展空间和晋升机会，充分调动员工的工作积极性和创造力。
　　同时，物业管理和酒店管理是复杂的系统工程，需要各个部门密切协作、高效沟通。公司将致力于营造积极向上、团结协作的工作氛围，使团队成员之间相互信任、相互支持，建立起顺畅的沟通渠道和协调机制。确保在面对重大任务和突发情况时，能够迅速集结力量，协同作战，共同解决问题，确保物业和酒店业务的整体运营能够高效有序地进行。
　　5、完善闭环管控体系，保障发展战略有效落地
　　公司将逐步提升战略管理力度，建立起涵盖“制定—分解—目标转换—考核—监控”的战略闭环管理机制。根据公司整体战略和对各业务板块的定位和发展要求，加快研究制定各业务单元子战略，明确业务发展目标与发展路径；将战略导向与子公司全面预算融合，优化考核指标体系，建立涵盖财务、客户和市场、内部流程、学习与成长等多层次指标，理清各层次指标之间的逻辑关系，充分匹配战略落地要求；制定细化的战略行动计划，细化具体任务、资源需求及进度安排，做好与战略融合方案的衔接。以组织绩效考核为抓手，密切跟踪任务目标完成情况，督促各项措施落到实处、见到实效。在战略落地实施过程中，要定期组织开展评估检查和考核评价，及时对战略实施进行跟踪复盘；组织开展战略融合方案的宣贯，使全体员工充分了解战略定位、认同战略目标、达成战略共识，将战略思想变成全员的行动指南。
　　(三)经营计划
　　物业管理：聚焦规模扩张与增值服务创新，重点拓展写字楼、智慧社区等业态。升级智慧物业平台提高设备AI巡检覆盖率，缩短客户投诉响应时效。推动非基础物管业务，提高收入占比，同时强化合规管理体系，确保项目安全零重大事故，提升客户满意度。
　　酒店管理：本年度将加速智能升级与精细化运营，重点提升高附加值业务占比，丰富酒店的服务内涵。通过优化会员体系、强化数字化营销及跨界合作，力争实现酒店客房入住率的提升及平均房价的增长。
　　长租公寓经营管理：本年度将依托华远集团自有资产升级改造资源，拓展长租公寓经营管理业务板块。公司长租公寓将专注于打造中高端租赁社区，品牌锚定于中端偏上的价值区间，致力于营造高品质、高格调、高体验的生活空间，满足城市青年、产业人才对理想人居环境的追求。未来将构建起出色的服务能力、高效的运营模式和良好的品牌效应，进而有序承接外部项目，积极拓展更广阔的市场空间，为上市公司打造新的增长曲线。
　　(四)可能面对的风险
　　1、市场风险
　　宏观经济环境变化、突发事件均可能对物业租赁需求及旅游出行需求产生影响，同时物业管理和酒店行业均面临激烈的市场竞争。物业管理市场中，新进入者可能通过低价策略抢占份额，而酒店行业中，新酒店的涌现和现有酒店的升级可能加剧竞争，导致公司面临价格压力和客户流失风险。
　　公司将加强市场调研，灵活调整定价策略，优化客户结构，增加长期稳定客户比例。建立灵活的市场应对机制，及时调整业务策略，减少对单一市场的依赖，增强市场响应灵活性。
　　2、政策风险
　　上级监管部门对物业管理和酒店行业的监管政策可能发生变化，如出台更严格的环保要求、消防安全标准或数据隐私保护规定等，可能会导致公司合规成本增加。
　　公司将及时跟踪政策变化，确保业务合规；提前布局绿色物业管理、节能减排等技术，推行绿色酒店理念，引入节能设备和技术，降低能源消耗和运营成本。
　　3、财务风险
　　公司在扩展业务时可能面临资金链紧张的风险，尤其是在融资环境收紧的情况下。
　　针对此类风险公司将加强现金流管理，压降经营成本，优化融资结构，拓展多元化融资渠道，建立资金预警机制，确保流动性充足。
　　4、运营风险
　　物业管理和酒店业务均高度依赖服务质量。若服务质量不达标，可能面临客户投诉、合同终止甚至法律纠纷，影响公司声誉和收入的风险。随着人工成本、能源成本、维修材料成本等持续上升可能会压缩公司利润空间。
　　公司将加强员工培训，推行标准化服务流程，加强客户满意度调查，及时改进服务短板，完善服务质量监督机制，建立客户反馈快速响应机制。同时将推行精细化管理，加强成本控制，优化采购流程，提升运营效率。
　　5、突发事件风险
　　地震、洪水、台风等自然灾害可能导致物业设施损坏，公共卫生事件可能导致酒店客流量下降，影响公司整体运营和收入。
　　针对不可抗力带来的无法预测的突发风险，公司将加强设施维护和保险覆盖，建立完善的应急预案及应对机制，确保在突发事件中快速恢复运营。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　公司当前主营业务主要为房地产开发与销售、租赁，属于房地产行业，开发的房地产产品涉及住宅、写字楼、商业、酒店等多种业态。公司开发完成后的房地产产品以销售为主，自持部分投资性物业，主要为商业和酒店。报告期内，公司的主营业务未发生重大变化。
　　2024年上半年，国内房地产政策不断优化，中央多次强调房地产的重要性，明确楼市稳市场、防风险、促转型的政策方向，4.30中央政治局会议进一步定调楼市，着力“稳市场”、“去库存”，国家相关监管部门随后积极出台政策加以落实，如建立城市房地产融资协调机制，确定项目“白名单”并加大信贷支持力度；落地多项举措，从贷款... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　公司当前主营业务主要为房地产开发与销售、租赁，属于房地产行业，开发的房地产产品涉及住宅、写字楼、商业、酒店等多种业态。公司开发完成后的房地产产品以销售为主，自持部分投资性物业，主要为商业和酒店。报告期内，公司的主营业务未发生重大变化。
　　2024年上半年，国内房地产政策不断优化，中央多次强调房地产的重要性，明确楼市稳市场、防风险、促转型的政策方向，4.30中央政治局会议进一步定调楼市，着力“稳市场”、“去库存”，国家相关监管部门随后积极出台政策加以落实，如建立城市房地产融资协调机制，确定项目“白名单”并加大信贷支持力度；落地多项举措，从贷款利率、首付比例进行调整；设立3,000亿元保障性住房再贷款用于收购企业已建成未售新房，用作配售型或配租型地保障性住房等等。各地方政策也不断优化以增加政策支持力度，据统计上半年各省市（县）出台地方性政策超过360条，加快落实国家相关政策要求，提振市场情绪，带动购房需求释放。但由于居民收入预期、房价下跌预期未能根本性改善，报告期内全国房地产市场整体仍延续调整态势，房地产整体下行压力仍较大，根据国家统计局及中指研究院数据显示，2024年上半年房地产行业主要情况如下：
　　市场方面，2024年上半年全国新建商品房销售面积47,916万平方米，同比下降19.0%，其中住宅销售面积下降21.9%。新建商品房销售额47,133亿元，下降25.0%，其中住宅销售额下降26.9%。全国房地产开发投资52,529亿元，同比下降10.1%，其中住宅投资39,883亿元，下降10.4%。房地产开发企业房屋施工面积696,818万平方米，同比下降12.0%，其中住宅施工面积487,437万平方米，下降12.5%。房屋新开工面积38,023万平方米，下降23.7%，其中住宅新开工面积27,748万平方米，下降23.6%。房屋竣工面积26,519万平方米，下降21.8%，其中住宅竣工面积19,259万平方米，下降21.7%。重点100城新建商品住宅成交面积同比下降约四成，受改善型楼盘入市带动百城新房价格累计结构性上涨1.24%，但二手房价格累计下跌3.61%，环比连跌已达26个月。
　　土地方面，2024年上半年全国土地市场延续低迷态势，全国300城住宅用地推出1.1亿平方米，同比下降45.6%；住宅用地成交8,607万平方米，同比下降38.1%；土地出让金5,354亿元，同比下降44.3%。土拍热度方面，仅部分热点城市优质地块尚能实现溢价成交，大多数城市地块底价成交甚至流拍，整体成交楼面均价同步下降10.1%，溢价率同比下降2.4%。房企投资继续聚焦，土地成交的城市集中度进一步提升，TOP20城市住宅用地出让金占全国比重提升至60%左右。
　　截止目前本次交易相关工作正在积极推进中。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　公司开发项目分布于北京、涿州、任丘、石家庄、西安、银川、重庆、长沙、天津、广州、佛山等城市。报告期内，公司操盘及并表项目实现开复工面积约100万平方米，同比减少68%，其中竣工面积约13万平方米，同比减少68%，无新开工面积；完成销售签约额11.14亿元，同比减少69%；完成销售签约面积10.01万平方米，同比减少67%。
　　（一）报告期内房地产储备情况
　　报告期内无新增土地储备。
　　（二）报告期内房地产开发投资及销售情况
　　（三）报告期内房地产出租情况
　　截至报告期末，公司用于出租经营的主要房产面积共计约19.32万平方米，已出租经营面积约为18.14万平方米，出租率约为94%，报告期内完成出租经营收入19,748万元。

　　三、风险因素
　　1、政策风险
　　房地产行业是国民经济的重要行业，房地产开发受国家宏观调控政策的影响较大，具有一定的不确定性和周期性。在“房住不炒”的主基调下，各地政府因城施策，出台了多项调控政策，各项监管政策的推行与深化对房地产企业在土地取得、项目开发、融资、销售等诸多方面均会产生重大影响。
　　公司将持续密切关注宏观政策和房地产市场走势的变化，针对不同区域的调控政策及时调整各项目的经营策略，探索多种经营模式，优化产品结构，积极拓展“房地产+”业务，增强自身抗风险能力。
　　2、项目开发风险
　　房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的行业特征。从市场研究到土地获得、投资决策、规划设计、市场营销、建设施工、销售服务和物业管理的开发流程中，项目开发涉及到多个领域。同时涉及到不同政府部门的审批和监管。任何环节的变化，将可能导致项目周期拉长、成本上升等风险，影响预期的销售和盈利。
　　公司将依托自身在房地产开发领域的丰富经验，通过慎重的购地决策、精心的规划设计、准确的市场定位，开发出适合市场需要的项目；在项目开发过程中，充分发挥公司的专业能力，精心组织，缩短开发周期；尽力创造条件，快速销售，收回投资；同时公司将进一步完善项目管理体系，加大成本控制力度，通过科学严密的施工组织，进一步降低项目的成本。
　　3、销售风险
　　房地产开发企业众多，市场竞争激烈；同时房地产业务具有开发资金投入大、建设周期长和易受国家政策、市场需求、项目定位、销售价格等多种因素影响的特点，这给开发项目销售带来一定程度的不确定性。如果市场供求关系发生重大变化，或者公司的销售策略失误，可能会导致开发项目不能及时出售从而导致销售风险。
　　针对销售风险，公司在决策开发项目之前，都会针对每个具体项目认真研究市场及客户需求，进行项目设计规划，使项目推出时能够满足它所面对的目标市场需要；充分利用公司品牌影响力，采用多种营销手段，拓宽营销渠道；加强销售工作管理力度和深度，加快开发和销售，降低项目销售风险。
　　4、财务风险
　　房地产项目的开发周期长，资金需求量大，公司短期内支付地价使公司的项目资金占用期长，财务成本高，公司可能面临现金流量不足和资金周转困难的风险。
　　对此，公司将加强公司内部各项目资金统筹规划；公司内部实行全面预算管理，实现全员全过程对资金使用的有效控制；公司将继续利用公司品牌优势和良好信誉，努力拓展各种筹资渠道，多方式筹集资金，以提高公司抗风险能力。
　　5、土地储备风险
　　公司的持续发展以不断获得新的土地资源为基础，而公司在取得新土地资源的过程中可能面临土地政策和土地市场变化的风险。政府对土地供应政策的调整，可能使本公司面临土地储备不足的局面，影响公司后续项目的持续开发。城市房屋拆迁安置成本越来越高，会提高公司待拆迁项目成本。
　　对此，公司将紧密跟踪国家和当地政府对土地政策调整的步调和趋势，利用公司在房地产行业的品牌优势，通过收购项目公司股权及与当地开发商联合开发等多种方式，拓宽增加土地储备的渠道和来源，以已进入的城市为主，逐步向其他有较大发展潜力的城市发展，有计划、有步骤地增加土地储备，满足公司可持续发展的需要。
　　6、突发风险
　　针对不可抗力带来的无法预测的突发风险，公司将会凭借自身多年的房地产运营经验快速反应，稳健决策和应对，努力将突发风险对公司产生的影响降至最低。

　　四、报告期内核心竞争力分析
　　自1983年至今，“华远”品牌创立四十余年，与国家改革开放同频。“华远”秉承与生俱来的国企红色基因，始终坚守“责任地产，品质建筑”的企业使命，坚韧、团结、探索、奋斗的精神已融入一代代华远人跳动的脉搏。
　　华远地产作为国内老牌房地产企业，已成功跨越了多个行业周期，拥有健全的组织体系、成熟的团队配置和知名的品牌支撑。在当前行业面临多重挑战的环境下，公司凭借在房地产开发投资业务领域积累的丰富行业经验，积极探索、全力推进、加速构建房地产转型发展新模式。公司始终坚持全面推动党建与经营相融合，确立了以“保信誉、防风险、促发展”“强回款、降成本、提品质”的核心经营方针，时刻关注行业宏观政策的调整方向，凭借着多年经验灵活调整经营策略，应对多变的市场环境，不断强化和创新公司核心竞争力，促进公司长期稳健的发展。
　　1、以党建引领发展，强根铸魂，厚植优势促发展。
　　公司自创立之始一直跟随党的脚步前进，深入贯彻落实新时代党的建设总要求，一以贯之将党的领导融入公司治理各项工作，以党建为基、融入为要、运行高效、蹄疾步稳奋力推进全面转型升级。公司坚持政治统领，用政治眼光观察和分析公司发展，把习近平总书记重要讲话、指示批示精神和上级党委部署要求全方位融入主责主业，为发展把舵定向。
　　报告期内，公司以深入开展党建创新活动为抓手，坚持强根铸魂，夯实基层基础，厚植党建优势。全面深化纪律作风建设，落实落细中央八项规定精神及其实施细则，严守纪律红线。坚持以党建为统领，紧扣学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想主题，聚焦“学思想、强党性、重实践、建新功”总要求，创新工作举措，扎实开展党建工作，突出业务特色，推动基层组织力再提升，系统构建“两服务一加强”党建工作体系，打造党业融合发展“党建品牌”，着力提升党建工作标准化、规范化、融合化；把党的组织优势转化为高质量发展优势，以党建促转型、谋突破、保发展为着力点，转变固化思维，强化系统思维，注重融合合力，推动党业深度融合，助力公司高质量稳健发展。
　　2、四十载再出发，积极推动转型创新，积累品牌力量。
　　公司控股股东华远集团为北京市西城区国有独资企业，自1983年创建“华远”品牌，距今已有四十余年的历史，是国内最早从事房地产开发的企业之一，旗下全资、控股及参股二级企业30余家（含上市公司3家），业务涵盖智慧科技与服务业务、城市更新与运营、资产管理与经营三个板块，系立足西城、深耕北京、面向全国的综合性企业集团。公司始终以“来源于社会，服务于社会”为企业宗旨，坚持将践行国企责任、打造专业能力和提升产品品质视为长久稳健发展的根基，以强大的国有资本作为坚强后盾，深挖资源优势，助力转型发展，并为公司长期稳定的可持续发展提供有力的支持。
　　报告期内，公司成功交付了多个具有显著市场影响力的项目，进一步彰显了企业的交付实力，赢得了市场的良好品牌口碑。与此同时，公司积极推动在代建、商业运营、增值服务以及城市更新等多个领域的转型升级与创新发展，助力了公司持续积累品牌力量，并获得多方信赖与认可。报告期内，公司持续入围行业品牌力百强榜单，企业官微持续入围行业百强榜单。根据克而瑞研究机构发布的榜单显示，公司半年度品牌传播力平均排名第35位，同比2023年半年度平均排名第57位提升18位；公司半年度官微影响力平均排名第45位。尤为值得一提的是，公司凭借卓越的交付能力和稳健的经营表现，成功跻身中指研究院发布的典型房企交付规模榜单，并位列第27名，这不仅是对公司交付实力的有力证明，也是对公司整体发展质量和市场竞争力的高度认可。
　　3、树立口碑，聚焦服务，深化产品与服务双轮驱动。
　　华远地产始终坚守“责任地产，品质建筑”的企业使命，坚持长期主义，走高质量、可持续发展道路，将产品品质与企业责任视为发展的根基，坚持践行高品质“产品+服务”的双轮驱动战略，以全维度开发运营理念，从不同客户的需求出发，实现全业态产品打造、全龄化业主服务、全流程管控，向社会提供不断精细化的高品质产品与服务。多年来，公司已为社会提供了大量高品质居所和商办场所，为客户所广泛认可，创造了良好的企业口碑。
　　2016年至今，公司独创的客户服务平台“华远Hi平台”已成长为公司成熟的服务品牌，获得客户与行业认可，并成为公司转型发展的重要能力之一。
　　报告期内，Hi平台持续发挥其多重价值，成功孵化了交付增值服务，并先后与索菲亚、京东家电等优质品牌开展跨界合作，持续向客户提供交付一站式拎包入住服务。同时，Hi平台不断拓展“Hi想家”业务范畴，通过一系列多样化的服务举措，为业主提供社区便捷消费、房屋租赁等一系列服务，解决离家1公里的生活问题。此外，Hi平台积极倡导与客户共创，探索并实践了社区Hi空间的多业态融合，极大地丰富了社区生活场景，让每一位居民都能享受到更加多彩、和谐的社区氛围。
　　华远Hi平台依托在持续迭代与创新过程中积累的深厚能力，成功与超过6万名业主建立了紧密而深刻的联系，不仅为广大业主带来了前所未有的优质服务体验，更使B端、G端甚至更广泛人群感知了华远地产运营、管理等全方位能力，彰显了华远地产在服务品质提升与社区建设方面的卓越成效。
　　4、充分发挥资源优势，全面推进公司转型发展。
　　公司在全国范围内已布局京津冀区域、西部区域、南部区域，入驻城市包括北京、西安、长沙、天津、广州、重庆、石家庄、佛山、银川、涿州、任丘等。未来公司将继续发挥现有核心城市已经积淀的资源、品牌、人力等方面优势，充分利用成熟的开发经营管理经验、市场化运营团队以及良好的品牌声誉和国企信用优势，积极推进公司转型发展的步伐，助力公司健康可持续发展。
　　报告期内，在明确了转型发展方向以来，公司凭借多年积累的市场化、专业化运作经验和团队过硬的素质能力，聚焦转型，逐步优化完善组织管控架构，全方位提升效率、加强协同、管控风险；在全力保交付的同时，大力推进城市更新、项目代建、商业经营运营、提供增值服务等业务领域，形成“代建、代运营、代销、城市更新、咨询服务”五类发展模式，积极打造公司新的核心竞争力。
　　5、多端口协同、守护信誉、保障公司信用安全。
　　在当前的市场环境下，房地产市场供求关系发生重大变化，整个行业都面临着挑战，随着政策的不断调整和优化，房地产的新发展模式也在逐步构建。公司始终紧跟政策导向，灵活调整经营策略，不断优化资本负债结构，严守资金安全底线，全力保障信用安全。确保现金流安全是维系企业经营安全的基础。公司长期与多家金融机构保持稳定的战略合作伙伴关系，以合理的融资成本、多元化的融资渠道获取资金，保证持续稳固的融资能力，为公司稳定、可持续发展提供资金保障。
　　报告期内，公司深入聚焦存量中的经营资产，落实各专业创新管理举措，关注并持续开展动态利润管控。狠抓回款，严控支出，在收入、支出两端协同发力，多维贡献资金增量，持续调整筹资结构，确保公司现金流安全，保障公司主体信用安全。上半年公司主体信用评级保持稳定，并再次获得北京金融街资本运营集团有限公司提供的AAA担保，彰显了国企韧性。
　　6、聚焦组织建设、提升管理效能、重视人才发展。
　　华远地产历经中国房地产市场数十年跌宕起伏的考验，公司管理团队具有丰富的项目运作经验，具备专业的企业运营能力，能够灵活调动资源、转换经营策略，主动适应房地产周期波动，在各种市场环境下均能确保企业获得稳定的发展。
　　报告期内，华远地产围绕组织能力建设课题，持续提升组织管理效能，解决机构的重叠性和无效性，提高组织敏捷度。全面运用组织诊断工具，通过多元化的组织氛围建设活动来提升团队氛围和凝聚力，经过“总经理面对面”“裸心会”“致华远人”“华远头条”“华远共识营”等一系列落地动作后，华远地产在组织氛围营造和提升员工敬业度满意度方面，已形成良性循环。与此同时，为更好的顺应市场变局及转型发展要求，华远地产致力于构建“高业绩带来高回报”的正向绩效管理机制，充分激发员工的积极性和创造力，落实奖优罚劣的绩效文化。在人才发展层面，鼓励员工主动发展，并通过培训体系的优化，提升人才多专业、多维度的全面综合能力，让员工能够顺应房地产行业变革下的新的能力要求，自驱学习成长，提升团队人才核心竞争力，为公司业绩目标的达成提供有力支撑。 收起▲