一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　公司的主营业务为房地产开发与销售、租赁，属于房地产行业。公司开发的房地产产品涉及住宅、写字楼、商业、酒店等多种业态。开发完成后的房地产产品以销售为主，自持部分投资性物业，主要为商业和酒店。报告期内，公司的主营业务未发生重大变化。
　　报告期内，在政策逐渐向好的环境下，市场尚未展现出预期的回暖迹象，仍持续低迷。
　　2023年上半年，中央明确房地产行业支柱地位，同时多次强调坚持“房住不炒”，因城施策支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，各部委积极响应中央要求，“稳支柱”“促需求”“防风险”的各项举措逐步落位。上半年，全国各地... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　公司的主营业务为房地产开发与销售、租赁，属于房地产行业。公司开发的房地产产品涉及住宅、写字楼、商业、酒店等多种业态。开发完成后的房地产产品以销售为主，自持部分投资性物业，主要为商业和酒店。报告期内，公司的主营业务未发生重大变化。
　　报告期内，在政策逐渐向好的环境下，市场尚未展现出预期的回暖迹象，仍持续低迷。
　　2023年上半年，中央明确房地产行业支柱地位，同时多次强调坚持“房住不炒”，因城施策支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，各部委积极响应中央要求，“稳支柱”“促需求”“防风险”的各项举措逐步落位。上半年，全国各地已有超百省市（县）优化房地产调控政策超300次，涉及公积金支持政策、发放购房补贴、优化限购、降低首付比例及房贷利率等方面，超40城下调首套房贷利率下限至4%以下，普通二线及三四线城市房地产限制性政策已基本取消。
　　市场方面，2023年上半年百城新房价格保持横盘态势，二手房价格持续下跌，涨跌幅分别为0.01%和0.82%，二手房价已连续14个月下跌。二季度，市场恢复节奏有所放缓，百城新建住宅均价环比由涨转跌，二手房受挂牌量持续走高影响，环比跌幅逐步扩大。据国家统计局和中指数据显示，2023年上半年，房地产开发企业房屋施工面积79.15亿平方米，同比下降6.6%。其中，住宅施工面积55.71亿平方米，下降6.9%。房屋新开工面积4.99亿平方米，下降24.3%。其中，住宅新开工面积3.63亿平方米，下降24.9%。房屋竣工面积3.39亿平方米，增长19.0%。其中，住宅竣工面积2.46亿平方米，增长18.5%。商品房销售面积5.95亿平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%。商品房销售额6.31万亿元，增长1.1%，其中住宅销售额增长3.7%。商品房待售面积6.42亿平方米，同比增长17.0%。其中，住宅待售面积增长18.0%。期间，重点100城新建商品住宅成交活跃度一季度回升、二季度回落，累计成交规模同比增长11%，成交规模为近年来同期较低水平，二季度市场持续转弱，6月销售面积同比降幅超20%。市场需求仍持续保持在较低水平尚未有明显转暖迹象，市场成交走势也尚未得到明显的改善。
　　土地方面，上半年全国土地市场延续低迷态势，300城住宅用地供求规模同比下降均超三成，降至近十年来同期最低；核心城市优质地块放量，带动楼面价结构性上涨。全国销售承压背景下，房企在核心城市补货意愿增强，局部城市土拍升温，北京、杭州等城市多宗地块竞拍至最高上限，参拍企业数量创新高。上半年地方国资托底乏力，22城中拿地金额占比由上年的42%降至9%，央国企仍是拿地主力，上半年拿地金额占比升至58%。
　　面对上述行业发展环境，公司积极实施“强回款、降成本、提品质”的经营方针，有效把握市场需求释放节奏，根据市场情况动态调整经营及销售策略，同时不断调整债务结构，稳步降低负债水平，努力改善三条红线的指标数据，保障公司现金流安全，积极稳健推进公司各项经营管理工作。
　　展望下半年，随着二季度市场持续转弱，下半年政策加力预期增强，但房地产政策的调整力度和节奏取决于宏观基本面的变化，若下半年经济出现超预期转弱情况，则房地产作为经济“稳定器”，托底政策或将加快落地。需求端政策或仍将聚焦在降低购房门槛和购房成本上。基于“因城施策”，核心一二线城市存在一区一策优化可能；企业端有望继续落实资金支持政策；“保交楼”资金和配套政策亦存在进一步发力空间。公司将不断提升经营管理水平，强化销售回款，降低运行成本，优化资本结构，结合整体发展状况灵活安排投资，防范运营风险;同时积极开拓思路推进转型发展战略，拓展“房地产+”业务，努力聚集各项资源从各方面保障公司长期稳健发展。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　公司开发项目分布于北京、涿州、任丘、石家庄、西安、银川、重庆、长沙、天津、广州、佛山等城市。报告期内，公司操盘及并表项目实现开复工面积约316万平方米，其中新开工面积约4万平方米，竣工面积约40万平方米；完成销售签约额36.48亿元，同比减少0.8%；完成销售签约面积30.51万平方米，同比增加25.1%。

　　三、风险因素
　　(一)可能面对的风险
　　1、政策风险
　　房地产行业是国民经济的重要行业，房地产开发受国家宏观调控政策的影响较大，具有一定的不确定性和周期性。在“房住不炒”的主基调下，各地政府因城施策，出台了多项调控政策，各项监管政策的推行与深化对房地产企业在土地取得、项目开发、融资、销售等诸多方面均会产生重大影响。
　　公司将持续密切关注宏观政策和房地产市场走势的变化，针对不同区域的调控政策及时调整各项目的经营策略，探索多种经营模式，优化产品结构，积极拓展“房地产+”业务，增强自身抗风险能力。
　　2、项目开发风险
　　房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的行业特征。从市场研究到土地获得、投资决策、规划设计、市场营销、建设施工、销售服务和物业管理的开发流程中，项目开发涉及到多个领域。同时涉及到不同政府部门的审批和监管。任何环节的变化，将可能导致项目周期拉长、成本上升等风险，影响预期的销售和盈利。
　　公司将依托自身在房地产开发领域的丰富经验，通过慎重的购地决策、精心的规划设计、准确的市场定位，开发出适合市场需要的项目；在项目开发过程中，充分发挥公司的专业能力，精心组织，缩短开发周期；尽力创造条件，快速销售，收回投资；同时公司将进一步完善项目管理体系，加大成本控制力度，通过科学严密的施工组织，进一步降低项目的成本。
　　3、销售风险
　　房地产开发企业众多，市场竞争激烈；同时房地产业务具有开发资金投入大、建设周期长和易受国家政策、市场需求、项目定位、销售价格等多种因素影响的特点，这给开发项目销售带来一定程度的不确定性。如果市场供求关系发生重大变化，或者公司的销售策略失误，可能会导致开发项目不能及时出售从而导致销售风险。
　　针对销售风险，公司在决策开发项目之前，都会针对每个具体项目认真研究市场及客户需求，进行项目设计规划，使项目推出时能够满足它所面对的目标市场需要；充分利用公司品牌影响力，采用多种营销手段，拓宽营销渠道；加强销售工作管理力度和深度，加快开发和销售，降低项目销售风险。
　　4、财务风险
　　房地产项目的开发周期长，资金需求量大，公司短期内支付地价使公司的项目资金占用期长，财务成本高，公司可能面临现金流量不足和资金周转困难的风险。
　　对此，公司将加强公司内部各项目资金统筹规划；公司内部实行全面预算管理，实现全员全过程对资金使用的有效控制；公司将继续利用公司品牌优势和良好信誉，努力拓展各种筹资渠道，多方式筹集资金，以提高公司抗风险能力。
　　5、土地储备风险
　　公司的持续发展以不断获得新的土地资源为基础，而公司在取得新土地资源的过程中可能面临土地政策和土地市场变化的风险。政府对土地供应政策的调整，可能使本公司面临土地储备不足的局面，影响公司后续项目的持续开发。城市房屋拆迁安置成本越来越高，会提高公司待拆迁项目成本。
　　对此，公司将紧密跟踪国家和当地政府对土地政策调整的步调和趋势，利用公司在房地产行业的品牌优势，通过收购项目公司股权及与当地开发商联合开发等多种方式，拓宽增加土地储备的渠道和来源，以已进入的城市为主，逐步向其他有较大发展潜力的城市发展，有计划、有步骤地增加土地储备，满足公司可持续发展的需要。
　　6、突发风险
　　针对不可抗力带来的无法预测的突发风险，公司将会凭借自身多年的房地产运营经验快速反应，稳健决策和应对，努力将突发风险对公司产生的影响降至最低。

　　四、报告期内主要经营情况
　　1、产量与销量
　　报告期内，公司实现煤炭产量8,406.74万吨，同比增加790.34万吨，增幅10.38%；实现煤炭销量12,860.10万吨，同比增加1,587.04万吨，增幅14.08%。其中：铁路运量7,358.64万吨，同比增加951.94万吨，增幅14.86%。
　　2、售价与成本
　　报告期内，公司煤炭售价为648.42元/吨，同比下降33.29元/吨，降幅4.88%。其中：外购煤售价745.40元/吨，同比下降17.27元/吨，降幅2.26%；自产煤售价594.77元/吨，同比下降46.23元/吨，降幅7.21%。
　　报告期内，公司原选煤单位完全成本297.77元/吨，同比上升20.83元/吨，增幅7.52%，其中：安全生产费增加14.14元/吨，增幅71.16%；外委业务费增加5.03元/吨，增幅26.87%；燃料和动力费增加1.22元/吨，增幅16.87%；维护及修理费增加1.80元/吨，增幅16.41%；相关税费减少5.34元/吨，降幅7.51%等。
　　3、收入与利润
　　报告期内，公司实现营业收入906.62亿元，同比增加68.15亿元，增长8.13%；实现利润总额226.80亿元，同比减少191.59亿元，降幅45.79%；归属于上市公司股东的净利润115.79亿元，同比减少139.96亿元，降幅54.73%；基本每股收益1.19元，同比减少1.44元，降幅54.73%。

　　五、报告期内核心竞争力分析
　　今年是“华远”品牌创立整整四十年。从1983年到2023年，华远品牌创立与国家改革开放同频，秉承与生俱来的国企红色基因，穿越四十年行业周期与风雨，始终坚守“责任地产，品质建筑”的企业使命，将坚韧、团结、探索、奋斗的精神融入一代代华远人跳动的脉搏。
　　华远地产作为国内房地产行业的先驱企业，在房地产开发投资业务领域积累了丰富的行业经验和核心竞争力，成功跨越多个行业周期。公司主要以房地产开发业务为核心，目前已经形成支持该业务发展的健全组织体系、深厚行业经验、成熟团队配置和知名品牌支撑。公司时刻关注行业宏观政策的调整方向，凭借着多年经验灵活调整经营策略，应对多变的市场环境，不断强化公司核心竞争力，促进公司长期稳健的发展。
　　1、以党建引领发展，赓续国企红色基因。
　　公司自创立之始一直跟随党的脚步前进，深入贯彻落实新时代党的建设总要求，带领全体干部职工守正创新，凝心聚力、埋头苦干，彰显国企责任与担当，推动基层党组织从有形覆盖向有效覆盖转变，促进党建与经营深度融合，以红色基因实现基业长青。
　　报告期内，公司在北京市西城区国资委党委、华远集团党委的坚强领导下，坚持以政治建设为统领，贯彻落实“两个一以贯之”，以落实全面从严治党主体责任为主线，以规范党内政治生活为重点，以保障公司安全生产稳定为主要目标，充分发挥党对企业发展的领导和政治核心作用，把方向、管大局、促落实，持续推进公司法人治理结构建设，进一步规范党组织和董事会、经理层等治理主体的权责，将党建工作融入公司治理各环节。创新党建工作方法，凝聚发展合力，推动党建工作与生产经营深度融合，把党的政治优势、组织优势和群众工作优势转化为企业的竞争力和发展优势，有力保障公司健康持续发展。
　　2、四十载沉淀铸品牌，夯实根基促发展。
　　公司控股股东华远集团为北京市西城区国有独资企业，自1983年创建“华远”品牌，距今已整整40年的历史，是国内最早从事房地产开发的企业之一，旗下全资、控股及参股二级企业30余家（含上市公司4家），业务涵盖房地产、金融服务、商业服务、科技实业、扶农助农等多个领域，系立足西城、深耕北京、面向全国的综合性企业集团。公司始终以“来源于社会，服务于社会”为企业宗旨，坚持将践行国企责任、打造专业能力和提升产品品质视为长久稳健发展的根基，并以强大的国有资本作为坚强后盾为公司长期稳定的可持续发展提供有力的支持。
　　报告期内，随着公司多个具备市场影响力项目入市，叠加华远品牌创立40周年、国企品牌价值凸显等因素，公司持续积累品牌力量，获得更多的信赖与认可，赢得了平稳发展及良好品牌口碑。报告期内公司持续入围行业品牌百强榜单，在克而瑞发布的《2023上半年中国房地产企业品牌传播力TOP100排行榜》中排名第55位，并持续刷新亿翰发布的《2023年中国典型房企品牌研究指数TOP50》排名，最高排名第27位。同时，随着自媒体平台私域流量池的逐步培育及客户黏性提升，公司官方微信公众号持续入围克而瑞发布的《人气官微TOP10》，最高排名第4位，并持续入围乐居财经发布的《房企官微影响力100强》，最高排名第28位。短视频平台上公司品牌口碑及影响力进一步扩大，公司官方视频号入围凤凰网风财讯房企官方视频号榜《影响力指数50强》榜单，位列第28位。
　　3、坚守初心，践行使命，深化产品与服务双轮驱动。
　　华远地产始终坚守“责任地产，品质建筑”的企业使命，坚持长期主义，走高质量、可持续发展道路，将产品品质与企业责任视为发展的根基，坚持践行高品质“产品+服务”的双轮驱动战略，以全维度开发运营理念，从不同客户的需求出发，实现全业态产品打造、全龄化业主服务、全流程管控，向社会提供不断精细化的高品质产品与服务。
　　多年来，公司海蓝系、和墅系、裘马系、悦享系等住宅产品及国际中心系、悦中心系、华中心系等商办类产品已为社会提供了大量高品质居所和商办场所，为客户所广泛认可，创造了良好的企业口碑。但公司仍深悉市场处于不断进化阶段，始终保持深入调研与创新思路，不断升级产品标准，根据不同客群设计相应建筑，力求将产品品质永远保持在行业最前沿。同时，公司亦不断升级客户服务标准，公司着力打造的华远Hi平台作为公司独有的客户服务平台，从客户需求中诞生，是公司对于居民生活、社区生长与城市共建的系统性解决方案。
　　2016年至今，华远Hi平台已成长为公司成熟的服务品牌，获得客户与行业认可，并成为公司“房地产+”业务转型的重要能力之一。报告期内，Hi平台持续释放多重价值，让C端用户感知服务的同时，使B端、G端甚至更广泛人群感知华远地产运营、管理等全方位能力，实现共创共赢。上半年，Hi平台全新孵化交付增值服务，为客户提供交付一站式拎包入住服务；延长“Hi想家”业务链，为业主提供社区便捷消费、房屋租赁等一系列服务，解决离家1公里的生活问题；与客户共创社区Hi空间多样业态，让社区生活丰富多彩。随着在迭代创新中所积累的多重能力，以及所展现的对客户、行业及多维受众的价值，Hi平台与58,000余位业主建立链接，实现良好的社区生态与服务体验。
　　4、做优主业，积蓄力量，培育转型发展新业务。
　　公司在全国范围内已布局京津冀区域、西部区域、南部区域，入驻城市包括北京、西安、长沙、天津、广州、重庆、石家庄、佛山、银川、涿州、任丘等。未来公司将继续发挥现有核心城市已经积淀的资源、品牌、人力等方面优势，持续深耕现有区域，做优主业，积蓄力量。同时，公司基于40载地产行业深耕底蕴，利用成熟的开发经营管理经验、市场化运营团队以及良好的品牌声誉和国企信用优势，不断努力探索和拓展新的业务发展方向，以长效助力公司稳健持续发展。
　　报告期内，公司在城市更新、项目代建、商业经营运营、提供增值服务等领域大力开拓，稳步推进转型发展，积极打造公司新的核心竞争力。随着京西大悦城项目圆满开业，公司实现了“房地产+”业务开门红，为转型发展迈出坚实的一步。
　　5、高质量管控、多端口协同发力、保障信用安全。
　　当前行业形势下，确保现金流安全是维系企业经营安全的基础。面对监管政策的变化，公司始终能够迅速反应，及时调整经营策略，改善资本负债结构，严守资金安全底线。公司长期与多家金融机构保持稳定的战略合作伙伴关系，以合理的融资成本、多元化的融资渠道获取资金，保证持续稳固的融资能力，为公司稳定、可持续发展提供资金保障。
　　报告期内，公司贯彻“保信用、防风险、促发展”的经营方针，继续狠抓回款，严控支出，持续调整筹资结构，多端口协同发力，确保公司资金安全。在保证新开项目融资落位的同时，公司坚持科学谋划，多维贡献资金增量，有效优化负债期限结构，保障主体信用安全，彰显国企韧性。
　　6、优化管理体系，提升管理效率，聚焦人才发展。
　　华远地产历经中国房地产市场数十年跌宕起伏的考验，公司管理团队具有丰富的项目运作经验，具备专业的企业运营能力，能够灵活调动资源、转换经营策略，主动适应房地产周期波动，在各种市场环境下均能确保企业获得稳定的发展。
　　报告期内，为提升组织管理效率，加强总部与一线协同，对公司现行组织架构进行了优化调整，进一步加强了公司对经营风险的防范能力。面对房地产行业发展的新形势，结合“十四五人才发展规划”及“提升工作效能水平、提升干部队伍素质能力”的双提升工程要求，华远地产推行实施多项创新举措，有效推进组织建设等工作，并通过科学的绩效管理工具灵活运营组织绩效与个人绩效的关联性，有效促进激发员工工作积极性，真正实现奖优罚劣。针对组织目标聚焦的专题，华远地产从人力资源专业维度，搭建推出华远目标共识管理工具，强调通过团队合力，共同找出团队面临的问题，有效赋能助力一线业务达成。面对行业新形势，立足业务根本需求，针对性的推出“职能进一线”等专项培训，基于不同人群，拓宽线上学习资源，赋能专项学习资源，打造公司内部自驱型学习文化。在人才发展层面，推出专业序列“我要发展”项目，鼓励员工主动发展，提升团队人才核心竞争力，助力公司稳健发展。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析　　2022年是房地产行业环境艰难的一年，在内外部多重不利因素影响下，房地产市场底层需求受到较大冲击，居民购房意愿下滑，客户观望情绪严重，需求明显萎缩。市场的销售量和价格均表现低迷，市场信心持续走弱。在这样的环境下，房地产企业承受巨大压力，行业整体毛利空间持续压缩，经营发展面临严峻挑战。　　面对外部环境的变化，公司快速调整发展战略，积极应对挑战，坚持“强回款、降成本、提品质”的经营方针，并深入践行“保交楼、保民生、保稳定”的国企责任，在持续向社会提供高品质产品与服务的同时努力提升经营效率，保障公司现金流安全。同时，公司从长远着手积极开拓思路挖掘资源，拓展“房地产+”业... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　2022年是房地产行业环境艰难的一年，在内外部多重不利因素影响下，房地产市场底层需求受到较大冲击，居民购房意愿下滑，客户观望情绪严重，需求明显萎缩。市场的销售量和价格均表现低迷，市场信心持续走弱。在这样的环境下，房地产企业承受巨大压力，行业整体毛利空间持续压缩，经营发展面临严峻挑战。
　　面对外部环境的变化，公司快速调整发展战略，积极应对挑战，坚持“强回款、降成本、提品质”的经营方针，并深入践行“保交楼、保民生、保稳定”的国企责任，在持续向社会提供高品质产品与服务的同时努力提升经营效率，保障公司现金流安全。同时，公司从长远着手积极开拓思路挖掘资源，拓展“房地产+”业务，为企业注入发展新动能，努力保障企业的长远健康发展。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　公司所属的房地产行业为资金密集型行业，具有高度综合、关联性强的属性，是推动国民经济发展的重要支柱产业之一。报告期内，行业情况概述如下：
　　开发投资增速持续回落，土地投资下行压力加剧。
　　国家统计局数据显示，2022年1-12月，全国房地产开发投资完成额132,895亿元，同比下降10.0%，为近二十年以来首次出现负增长；同期住宅开发投资完成额100,646亿元，同比下降9.5%，占房地产开发投资完成总额的75.7%。开发投资持续回落主要是由于土地投资放缓和新开工建安投资走弱所致。
　　2022年房地产企业整体拿地意愿不足，在土地市场低迷的环境下，22城“两集中”供地模式逐渐发生变化。各城市集中供地批次不再局限于三批，全年有17座城市开展了第四轮集中供地，4座城市开展了第五轮集中供地，1座城市开展了第六轮集中供地；各城市供应情况也出现较大分化，部分城市推地力度有所下降。2022年全国土地市场“供需双弱”趋势明显，全年成交量和溢价率水平均较上年同期有所下滑，且降幅进一步扩大。国家统计局数据显示，2022年房地产开发企业土地购置面积10,052万平方米，比上年下降53.4%，土地成交价款9,166亿元，同比下降48.4%；中指院数据显示，2022年300城住宅用地平均溢价率为3.1%，较上年下降7.8个百分点。
　　国家统计局数据显示，全年房地产开发企业房屋施工面积904,999万平方米，同比下降7.2%，增速由正转负；房屋新开工面积120,587万平方米，同比下降39.4%，降幅较去年扩大28个百分点；房屋竣工面积86,222万平方米，同比下降15.0%，增速由正转负。2022年全年新开工面积是自2010年以来新开工面积最低的一年，创造了有史以来的最大跌幅。
　　全年销售持续低迷，销售库存继续增加。
　　2022年全国商品房销售总规模出现明显下降，一线城市销售价格同比上涨、二三线城市同比下降。国家统计局数据显示，2022年1-12月，商品房销售面积135,836万平方米，同比下降24.3%，较2021年全年收窄26.2个百分点。其中，商品住宅销售面积同比下降26.8%；办公楼销售面积同比下降3.3%；商业营业用房销售面积同比下降8.9%。2022年1-12月，商品房销售金额133,307亿元，同比下降26.7%。其中，商品住宅销售金额同比下降28.2%；办公楼销售金额同比下降3.7%；商业营业用房销售金额同比下降16.2%。商品住宅全年累计销售均价为9,814元/平方米，同比下降3.2%。截止2022年12月，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨2.5%和0.6%，二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下跌1.1%和3.2%，三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下跌3.9%和4.8%。库存方面，截至2022年底，商品房待售面积56,366万平方米，较2021年底增加5,343万平方米，其中，住宅待售面积增加4,186万平方米；办公楼待售面积增加278万平方米，商业营业用房待售面积减少209万平方米。
　　综合来看，2022年年初延续2021年下半年行业降温态势，4月和5月商品房销售市场降至冰点，6月全国商品房销售额跌幅显著收窄。但7月大量项目烂尾引发的“停工断贷潮”进一步打压购房者信心，全国单月销售额跌幅再次扩大；随后“保交楼”政策积极推进，9月跌幅再次收窄，但四季度销售继续维持低位。
　　国家释放积极信号，促进房地产市场平稳健康发展。
　　为了促进房地产市场平稳健康发展，2022年中央坚持“房住不炒”总基调不变,但年内多次释放积极信号优化调控政策，从需求端到供给端、从金融支持到住房支持，房地产调控政策逐渐趋于宽松。4月政治局会议强调要支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。8月在相关监管的指引下，中债信用增进投资股份有限公司对民营房企发行的中期票据提供“全额无条件不可撤销连带责任担保”。11月在人民银行的支持和指导下，中国银行间市场交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资；央行和银保监会联合发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，鼓励银行对房地产合理信贷投放，阶段性松绑包括贷款两集中在内的金融管理政策，放开信托渠道房地产投向限制等；银保监会、住建部、人民银行联合印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，促进房地产业良性循环和健康发展；证监会决定恢复上市房企和涉房上市公司再融资，支持实施改善优质房企资产负债表计划，促进房地产市场平稳健康发展。
　　从各地的政策来看，中央多次强调“因城施策”、“一城一策”，全年各省市也多次发布包括下调房贷利率、调整购房最低首付比例、限购松绑、降低公积金贷款首付比例及提高贷款额度等房地产利好政策。在此支持下，房地产行业的提振效应已逐步显现。随着环境的改善和政策效果的进一步显现，相信房地产行业将逐步恢复活力，并继续健康发展。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　公司的主营业务为房地产开发与销售、租赁，属于房地产行业。公司开发的房地产产品涉及住宅、写字楼、商业、酒店等多种业态。开发完成后的房地产产品以销售为主，自持部分投资性物业，主要为商业和酒店。报告期内，公司的主营业务未发生重大变化。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　今年是“华远”品牌创立整整四十年。从1983到2023，华远品牌创立与国家改革开放同频，秉承与生俱来的国企红色基因，穿越四十年行业周期与风雨，始终坚守“责任地产，品质建筑”的企业使命，将坚韧、团结、探索、奋斗的精神融入一代代华远人跳动的脉搏。
　　华远地产作为国内房地产行业的先驱企业，在房地产开发投资业务领域积累了丰富的行业经验和核心竞争力，成功跨越多个行业周期。公司主要以房地产开发业务为核心，目前已经形成支持该业务发展的健全组织体系、深厚行业经验、成熟团队配置和知名品牌支撑。公司时刻关注行业宏观政策的调整方向，凭借着多年经验灵活调整经营策略，应对多变的市场环境，不断强化公司核心竞争力，促进公司长期稳健的发展。
　　1、以党建引领发展，赓续国企红色基因。
　　公司自创立之始一直跟随党的脚步前进，深入贯彻落实新时代党的建设总要求，带领全体干部职工守正创新，凝心聚力、埋头苦干，彰显国企责任与担当，推动基层党组织从有形覆盖向有效覆盖转变，促进党建与经营深度融合，以红色基因实现基业长青。报告期内，公司在北京市西城区国资委党委、华远集团党委的坚强领导下，坚持以政治建设为统领，贯彻落实“两个一以贯之”，以落实全面从严治党主体责任为主线，以规范党内政治生活为重点，以保障公司安全生产稳定为主要目标，充分发挥党对企业发展的领导和政治核心作用，把方向、管大局、促落实，持续推进公司法人治理结构建设，进一步规范党组织和董事会、经理层等治理主体的权责，将党建工作融入公司治理各环节。创新党建工作方法，凝聚发展合力，推动党建工作与生产经营深度融合，把党的政治优势、组织优势和群众工作优势转化为企业的竞争力和发展优势，有力保障公司健康持续发展。
　　2、四十载沉淀铸品牌，行稳致远促发展。
　　公司控股股东华远集团为北京市西城区国资委全资下属企业，自1983年创建“华远”品牌，距今已整整40年的历史，是国内最早从事房地产开发的企业之一，旗下全资、控股及参股二级企业30余家（含上市公司4家），业务涵盖房地产、金融服务、商业服务、科技实业、扶农助农等多个领域，系立足西城、深耕北京、面向全国的综合性企业集团。公司始终以“来源于社会，服务于社会”为企业宗旨，坚持将践行国企责任、打造专业能力和提升产品品质视为长久稳健发展的根基，并以强大的国有资本作为坚强后盾为公司长期稳定的可持续发展提供有力的支持。
　　报告期内，公司以国企品牌价值观为引领，构筑与时代同频共振的品牌形象，并依托服务子品牌的日益成熟与市场拓展，以及众多城市更新项目的承接与建设，推动品牌价值进一步提升。2022年公司品牌力持续保持行业百强，最高排名第26位，自媒体运营水平持续保持行业百强，最高排名第38位，并斩获多个行业奖项，包括2022中国房地产企业品牌价值榜TOP100、2022杰出品牌形象奖、2022中国地产上市公司品牌价值榜TOP100等，企业品牌影响力不断提升。
　　3、坚守初心，始终如一提供高品质产品与服务
　　华远地产始终坚守“责任地产，品质建筑”的企业使命，坚持长期主义，走高质量、可持续发展道路，将产品品质与企业责任视为发展的根基，坚持践行高品质“产品+服务”的双轮驱动战略，以全维度开发运营理念，从不同客户的需求出发，实现全业态产品打造、全龄化业主服务、全流程管控，向社会提供不断精细化的高品质产品与服务。
　　多年来，公司海蓝系、和墅系、裘马系、悦享系等住宅产品及国际中心系、悦中心系、华中心系等商办类产品已为社会提供了大量高品质居所和商办场所，为客户所广泛认可，创造了良好的企业口碑。但公司仍深悉市场处于不断进化阶段，始终保持深入调研与创新思路，不断升级产品标准，根据不同客群设计相应建筑，力求将产品品质永远保持在行业最前沿。
　　同时，公司亦不断升级客户服务标准，公司着力打造的华远Hi平台作为公司独有的客户服务平台，从客户需求中诞生，是公司对于居民生活、社区生长与城市共建的系统性解决方案。2016至今，华远Hi平台已成长为公司成熟的服务品牌，获得客户与行业认可，并成为公司“房地产+”业务转型的重要能力之一。报告期内，公司着力提升产品服务和客户满意度，并结合行业发展趋势和公司战略转型方向，对服务标准化体系进行升级，梳理形成《华远Hi平台价值体系3.0版》，不断提升华远Hi平台的服务质量，打造公司独特并有差异化的核心竞争力。在新的时代和赛道中，华远Hi平台将凭借自身所具备的社区激活、智慧生活、全维运营、品牌增值四大核心能力，从社区走向城市，凝聚线下与线上，服务于多类型、多业态客户，为城市发展和美好生活贡献力量。
　　4、持续强化城市深耕，培育转型发展新业务。
　　公司在全国范围内已布局京津冀区域、西部区域、南部区域，入驻城市包括北京、西安、长沙、天津、广州、重庆、石家庄、佛山、银川、涿州、任丘等。未来公司将继续发挥现有核心城市已经积淀的资源、品牌、人力等方面优势，在持续深耕现有区域基础上择机进入经济基本面较好的区域，巩固经营基本盘。
　　未来的市场将是一个竞争更激烈、业务更多元的市场，公司在做精做细开发主业的同时，也积极培育新的转型发展业务机会。报告期内公司积极贯彻中央确定的“探索新的发展模式”政策导向，努力探索和拓展新的业务发展方向。公司成立城市发展事业部，统筹推进城市更新、商业资产经营等“房地产+”业务，以城市更新、代建、租赁等业务为着力点，大力开拓多元化发展途径，塑造公司新的核心竞争力，以长效助力公司发展的提质增效。
　　5、高质量管控、科学谋划、多维贡献资金增量。
　　当前行业形势下，确保现金流安全是维系企业经营安全的基础。面对监管政策的变化，公司始终能够迅速反应，及时调整经营策略，改善资本负债结构，严守资金安全底线。公司长期与多家金融机构保持稳定的战略合作伙伴关系，以合理的融资成本、多元化的融资渠道获取资金，保证持续稳固的融资能力，为公司稳定、可持续发展提供资金保障。
　　报告期内，公司继续狠抓回款，严控支出，持续调整筹资结构，并围绕现金流管理制定了一系列举措，确保资金安全。在保证新开项目融资落位同时，公司坚持科学谋划，多维贡献资金增量，有效降低了负债规模、优化了负债期限结构。
　　6、优化管理体系，做好组织升级，聚焦人才发展。
　　华远地产历经中国房地产市场数十年跌宕起伏的考验，公司管理团队具有丰富的项目运作经验，具备专业的企业运营能力，能够灵活调动资源、转换经营策略，主动适应房地产周期波动，在各种市场环境下均能确保企业获得稳定的发展。
　　报告期内，为更好的顺应市场变局，公司围绕“理组织、顺制度、优体系、树文化、夯内功、拿结果”的原则开展人力工作，对区域公司进行了结构性优化，通过职能强控和同级合并等措施，实现中心化集约化管控。同时，结合管理半径等因素对区域各专业职能在城市层面进行共享，进一步减少职能重叠，实现人才精干，管理提效，以达到区域专业深耕、城市精兵简政的效果。同时经过系列调研，宣贯落地等动作，在本年度推动了薪酬福利、职务职级、绩效管理等一系列的人力资源体系改革工作，提升了华远地产精细化管理水平，推动国企三项制度改革应用；面对行业新形势，立足业务根本需求，针对性的推出“高管直通车”等专项培训，创新建立互联网学习平台，打造公司内部自驱型学习文化。在人才发展层面，搭建了专业人才及管理人才的双通道人才发展体系，继续夯实“新青年”校园招聘项目，并针对其成长情况，及时给予晋升发展，为公司补充“新鲜血液”，提升团队人才核心竞争力，助力公司稳健发展。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　报告期内，公司操盘和并表项目实现开复工面积436万平方米，同比下降16.8%；其中新开工69万平方米，同比增长56.8%；竣工122万平方米，同比下降13.5%。
　　报告期内，公司操盘和并表项目完成销售签约额67.52亿元，同比下降34%；完成销售签约面积49.59万平方米，同比下降51%；完成销售回款85.44亿元，同比下降47%。
　　报告期内，公司开发项目具体进展情况请见本节“（四）行业经营性信息分析”中“2.报告期内房地产开发投资情况”及“3.报告期内房地产销售和结转情况”。

　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　2023年，随着推动经济修复的宏观及产业政策持续落地，国内消费有望加快修复，我国经济复苏态势向好，居民就业和收入预期将逐渐改善，新型城镇化、农业转移人口市民化、大中小城市协调发展格局稳步推进，均为房地产行业发展提供较为稳定的外部环境。同时，2023年中央仍将坚持“房住不炒”调控总基调不变，持续改善行业资产负债状况，支持刚性和改善性住房需求，引导市场预期和信心回暖，较好落实“有效防范化解重大经济金融风险”、“确保房地产市场平稳发展”目标。在这样的背景下，2023房地产市场有望在政策推动下逐步企稳，总体实现平稳运行。
　　2023年是贯彻落实党的二十大精神的开局之年，也是华远成立40周年，“华远地产”作为具有四十年发展历史的知名地产品牌，在房地产开发投资业务领域积累了丰富的行业经验和核心竞争力，已经形成可支持房地产开发主业发展的健全的组织体系，并积累了深厚的行业经验。虽然近期遭遇发展低谷，但公司将凭借自身优势，积极根据市场环境的变化调整发展策略，凝心聚力持续提升管理效能。未来，公司将继续着力深化改革创新，激发企业内在活力，加速改善公司经营质效，并积极响应国家政策，针对不同区域房地产市场发展的差异化特征，因地制宜、因城施策。同时公司将充分发挥国有企业的竞争优势，着力汇聚各项资源，开拓新发展动能，确保公司实现长期健康发展，为城市发展建设、为消费者居住提供更美好、更适宜的产品。
　　(二)公司发展战略
　　华远地产坚持以“房地产开发及经营管理”为主业，始终坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想武装头脑、指导实践、推动工作；践行国企责任，强化党建引领，充分发挥基层党组织的战斗堡垒作用，有力保障和促进公司经营发展。公司将继续紧跟国家战略，坚持区域深耕，加速拓展“房地产+”业务,促进公司转型升级。为了积极应对各项风险和挑战，公司将以“强回款、降成本、提品质”、“保信用、防风险、促发展”为经营方针，确保公司稳定、长期、可持续发展。
　　1、坚持党的领导，加强党的建设，提升发展质效。
　　公司将秉持国企本色，坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，牢固树立“国企姓国跟党走”政治属性，认真履行全面从严治党责任，全面加强党的建设，深刻领悟“两个确立”的决定性意义，切实增强“四个意识”、坚定“四个自信”、做到“两个维护”，自觉用党的二十大精神统一思想和行动。增强党组织政治功能和组织功能，聚焦中心任务，不断提升党建工作科学化、规范化水平，围绕贯彻新发展理念、服务和融入新发展格局，自觉把公司改革发展放在党和国家工作全局中去谋划，放在实现政治建设与经济效益双提升的角度去推动，提升高质量发展质效，努力在新的赶考路上交出优异答卷。
　　2、推进城市发展新业务，汇聚发展新动能。
　　华远地产作为首都核心区——西城区区属国有控股企业，始终坚持以国家发展战略为导向，积极助力新时代首都发展。2023年，公司将在继续深耕现有区域，进一步夯实地产开发主业的基础上，以转型为抓手，以多年来积累的“综合运营商”经验为基础，在更新改造和运营服务等方面塑造新的核心竞争力，进一步推进城市更新、商业资产经营等“房地产+”业务。公司将以城市更新、代建、租赁等业务为着力点，紧抓北京市和西城区低效楼宇改造、老旧小区综合整治等城市更新业务机会，在西城区政府和控股股东华远集团的支持下，努力打造低效楼宇更新改造的标杆项目，塑造华远新业务的市场品牌，形成投资、规划、建设、管理、运营于一体的，可复制、可推广的产业升级与城市更新相结合的新发展模式，逐步向外埠辐射延伸，以逐步形成企业新的发力点与增长极，为公司长远稳健发展注入新的动能。
　　3、提升成本管控能力，打造营销铁军。
　　在“房住不炒”的主基调下，公司实行开源节流“两手抓”的举措，在加速销售回款的同时，逐步扩大成本管理半径，统筹全成本口径管理工作，落实压成本、压费用、压支出的管理要求；充分对标行业先进招采模式和经验，依托战略合作体系及联盟集采、采筑平台，不断完善战略合作伙伴库，丰富供方资源、提高采购效率、降低采购成本；全面落实“从严从紧从实”的成本管理导向，为公司提升利润空间提供有力保障。
　　同时，将进一步强化营销力度。通过销售团队的整编，形成营销合力，打造有战斗力营销团队。深入销售资源整合，加强自拓能力，助力公司整体业绩实现，推动公司朝着持续、稳健的方向发展。
　　4、持续优化财务结构，进一步加强风险管控。
　　面对当前的市场环境，公司将不断整合各项资源，加大渠道拓展和产品创新力度，以销售回款及融资放款为核心抓手，全面铺排，实现融资产品结构、周期配置及利息成本等总体最优。同时充分发挥国有企业优势，保持与各家金融机构的良好合作关系，保障传统融资渠道的畅通；把握政策导向，拓宽发展空间，进一步优化融资及负债规模，合理控制财务结构，为稳定、长久的可持续发展创造条件。
　　稳健的风险防范能力同样是公司实现可持续、高质量发展的重要保障。面对复杂的市场环境，公司将进一步增强风险防范意识，关注外部环境，紧抓核心系统性风险，紧盯重点关键环节，动态管控应对风险，强化合规审计管控，协同专业力量，实现公司降成本增利润的整体战略目标。
　　5、强化产品和服务品质管控，提升品牌影响力。
　　公司始终践行国企责任担当，秉持“品质精研、以人为本”的产品营造理念，持续提供改善人们生活质量的产品与服务，从业主的生活需求出发，用情感呈现美居生活品质；并结合新技术，对产品不断的进行创新、升级，为客户打造智慧智能、和谐共居的新时代产品。
　　公司将始终秉承工匠精神，将产品品质做到更精、更细、更到位；并依托公司独创的服务体系“华远Hi平台”构建和谐美好的邻里关系，聚焦社区场景，将服务深入全开发链条、用客户需求反哺产品升级、让丰富资源供业主专享，将服务根植到地产开发的各个环节当中，使高品质产品、高质量服务成为华远地产的核心标签和竞争力。
　　6、持续优化组织体系，提升人才竞争力。
　　公司一直致力于打造有力的组织能力和塑造人才的竞争力，在房地产行业的新时期，更加强调经营班子勇于担当、尽职尽责，各级管理人员主动作为、上下联动，一线员工不畏困难、扎实肯干。同时加强党建引领，党建与经营进一步深度融合，通过“党管干部”机制不断加强公司干部团队建设，加强干部梯队储备建议，坚持能上能下原则。
　　同时，为进一步提升核心竞争力，保持国有资产的保值增值，公司将持续优化完善组织架构，进一步完善与业务发展相适应的“总部—区域—城市”三级管控架构，“总部”统筹经营发展，“区域”考核并协调项目经营，“城市”为最前线作战单元，负责业务深耕。形成了上有统筹指导、中有协调拓展、下有持续深耕的科学组织体系，有效的提升组织整体的运营效率。
　　(三)经营计划
　　2023年，公司计划开复工面积约335万平方米，其中，新开工约15万平方米，竣工约240万平方米；计划实现销售签约额约100亿元。
　　根据公司发展规划和年度经营计划，2023年公司计划投资总额约77.7亿元，其中，房地产开发投资约57亿元（含存续项目的土地款支出及土地款外相关成本支出）；新项目拓展投资约20.7亿元（含城市更新等业务）。
　　董事会提请股东大会授权董事会具体执行2023年度投资计划，并给予如下具体授权：
　　1、在不超出年度投资计划总额的前提下，授权董事长根据具体情况适当调整各类投资额度。
　　2、授权董事会视公司2023年度资金情况及项目拓展需要，在不超过年度投资计划20%的范围内增加总投资。
　　注：公司上述经营计划并不构成对公司对投资者的业绩承诺，敬请广大投资者对此保持足够风险意识，并且理解经营计划与业绩承诺之间的差异。
　　(四)可能面对的风险
　　1、政策风险
　　房地产行业是国民经济的重要行业，房地产开发受国家宏观调控政策的影响较大，具有一定的不确定性和周期性。在“房住不炒”的主基调下，各地政府因城施策，出台了多项调控政策，各项监管政策的推行与深化对房地产企业在土地取得、项目开发、融资、销售等诸多方面均会产生重大影响。
　　公司将持续密切关注宏观政策和房地产市场走势的变化，针对不同区域的调控政策及时调整各项目的经营策略，优化产品结构，积极拓展“房地产+”业务，增强自身抗风险能力。
　　2、项目开发风险
　　房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的行业特征。从市场研究到土地获得、投资决策、规划设计、市场营销、建设施工、销售服务和物业管理的开发流程中，项目开发涉及到多个领域。同时涉及到不同政府部门的审批和监管。任何环节的变化，将可能导致项目周期拉长、成本上升等风险，影响预期的销售和盈利。
　　公司将依托自身在房地产开发领域的丰富经验，通过慎重的购地决策、精心的规划设计、准确的市场定位，开发出适合市场需要的项目；在项目开发过程中，充分发挥公司的专业能力，精心组织，缩短开发周期；尽力创造条件，快速销售，收回投资；同时公司将进一步完善项目管理体系，加大成本控制力度，通过科学严密的施工组织，进一步降低项目的成本。
　　3、销售风险
　　房地产开发企业众多，市场竞争激烈；同时房地产业务具有开发资金投入大、建设周期长和易受国家政策、市场需求、项目定位、销售价格等多种因素影响的特点，这给开发项目销售带来一定程度的不确定性。如果市场供求关系发生重大变化，或者公司的销售策略失误，可能会导致开发项目不能及时出售从而导致销售风险。
　　针对销售风险，公司在决策开发项目之前，都会针对每个具体项目认真研究市场及客户需求，进行项目设计规划，使项目推出时能够满足它所面对的目标市场需要；充分利用公司品牌影响力，采用多种营销手段，拓宽营销渠道；加强销售工作管理力度和深度，加快开发和销售，降低项目销售风险。
　　4、财务风险
　　房地产项目的开发周期长，资金需求量大，公司短期内支付地价使公司的项目资金占用期长，财务成本高，公司可能面临现金流量不足和资金周转困难的风险。
　　对此，公司将加强公司内部各项目资金统筹规划；公司内部实行全面预算管理，实现全员全过程对资金使用的有效控制；公司将继续利用公司品牌优势和良好信誉，努力拓展各种筹资渠道，多方式筹集资金，以提高公司抗风险能力。
　　5、土地储备风险
　　公司的持续发展以不断获得新的土地资源为基础，而公司在取得新土地资源的过程中可能面临土地政策和土地市场变化的风险。政府对土地供应政策的调整，可能使本公司面临土地储备不足的局面，影响公司后续项目的持续开发。城市房屋拆迁安置成本越来越高，会提高公司待拆迁项目成本。
　　对此，公司将紧密跟踪国家和当地政府对土地政策调整的步调和趋势，利用公司在房地产行业的品牌优势，通过收购项目公司股权及与当地开发商联合开发等多种方式，拓宽增加土地储备的渠道和来源，以已进入的城市为主，逐步向其他有较大发展潜力的城市发展，有计划、有步骤地增加土地储备，满足公司可持续发展的需要。
　　6、突发风险
　　针对不可抗力带来的无法预测的突发风险，公司将会凭借自身多年的房地产运营经验，审慎决策，稳健经营，努力将突发风险对公司产生的影响降至最低。 收起▲

　　一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　本公司的主营业务为房地产开发与销售、租赁，属于房地产行业。公司开发的房地产产品涉及住宅、写字楼、商业、酒店等多种物业类型，开发完成后的房地产产品以销售为主，自持少量投资性物业，主要为商业和酒店。报告期内，公司的主营业务未发生重大变化。
　　报告期内，行业政策面逐渐回暖，但市场面尚未见明显松动，全国房地产市场继续呈现下行态势。据中指数据显示，2022年上半年全国300城住宅用地成交面积为1.9亿平方米，同比下降55.6%；成交楼面均价为6,133元/平方米，与上年同期基本持平，但平均溢价率仅为4.3%，较去年同期大幅下降13.2个百分点。从规... 查看全部▼

　　一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　本公司的主营业务为房地产开发与销售、租赁，属于房地产行业。公司开发的房地产产品涉及住宅、写字楼、商业、酒店等多种物业类型，开发完成后的房地产产品以销售为主，自持少量投资性物业，主要为商业和酒店。报告期内，公司的主营业务未发生重大变化。
　　报告期内，行业政策面逐渐回暖，但市场面尚未见明显松动，全国房地产市场继续呈现下行态势。据中指数据显示，2022年上半年全国300城住宅用地成交面积为1.9亿平方米，同比下降55.6%；成交楼面均价为6,133元/平方米，与上年同期基本持平，但平均溢价率仅为4.3%，较去年同期大幅下降13.2个百分点。从规模扩展看，国家统计局数据显示2022年1-6月全国房地产开发投资为6.8万亿元，同比下降5.4%；房地产施工面积为84.9亿平方米，同比下降2.8%。从销售情况看，2022年1-6月实现商品房销售面积6.9亿平方米，同比下降22.2%，其中，住宅销售面积同比下降26.6%；实现商品房销售额6.6万亿元，同比下降28.9%。从价格水平看，商品房整体销售价格小幅下滑，2022年1-6月全国商品房销售均价为9,586元/平方米，同比下降8.6%。市场整体的供求和成交尚无明显转暖迹象，市场销售规模尚未完全筑底，企业资金回笼仍受限，叠加疫情影响，市场成交走势仍未见明显改善。
　　面对市场的下行压力，上半年房地产政策环境持续改善。中央多次重申要维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环；地方层面的房地产调控松绑维持高频节奏，在放宽行政限制、加强住房公积金政策和人口人才政策支持等方面持续发力。在政策的扶持下，房地产市场在报告期末开始有所恢复，5月以后，重点城市住宅销售面积和价格的环比增速呈现由负转正。
　　面对上述行业发展环境，公司积极实施“强回款、降成本、提品质”的经营方针，有效把握市场需求释放节奏，根据市场情况动态调整经营及销售策略，同时不断调整债务结构，稳步降低负债水平，努力改善三条红线的指标数据，保障公司现金流安全，积极稳健推进公司各项经营管理工作。
　　展望下半年，预计房地产政策环境仍将较为宽松，市场会在政策持续支持、疫情有效控制下有所改善。公司将不断提升经营管理水平，强化销售回款，降低运行成本，优化资本结构，结合整体发展状况灵活安排投资，防范运营风险；同时积极开拓思路推进转型发展战略，拓展“房地产+”业务，努力聚集各项资源从各方面保障公司长期稳健发展。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　2022年公司开发项目分布于北京、西安、长沙、天津、广州、重庆、石家庄、佛山、银川、涿州、任丘等城市，报告期内，公司操盘和并项目实现开复工面积约409万平方米，其中新开工面积约25万平方米，竣工面积约48万平方米；完成销售签约额36.76亿元，同比减少37.97%；完成销售签约面积24.39万平方米，同比减少55.90%。
　　1报告期内房地产储备情况
　　报告期内无新增土地储备。
　　2报告期内房地产开发投资及销售情况
　　报告期内，公司主要开发项目进展情况如下：
　　注：中“在建建筑面积”数据为报告期内的时期数据，“已竣工面积”为报告期末的时点数据。“当期可供出售面积”根据最新方案规划核算，规划的调整可能导致该数据在项目的整个生命周期内出现变化。中“--”示该数据待定。
　　3报告期内房地产出租情况
　　截至报告期末，公司用于出租经营的主要房产面积共计约15.41万平方米，已出租经营面积约为14.47万平方米，出租率约为94%，报告期内完成出租经营收入9,780.56万元。详情请见下：
　　注：①长沙君悦酒店为本公司投资开发的五星级高端酒店，长沙凯悦嘉轩酒店为本公司投资开发的四星级商务酒店。酒店均聘请国际知名酒店管理集团凯悦集团进行管理，酒店收入包括客房收入、餐饮收入及其他收入。②“出租房地产的建筑面积”将根据报告期内该项目实际出租或销售情况调整，“出租房地产的租金收入”为报告期内该项目已确认的权益前租金收入。③上述项目均采用成本计量模式。
　　报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项

　　三、可能面对的风险
　　1、政策风险
　　房地产行业是国民经济的重要行业，房地产开发受国家宏观调控政策的影响较大。随着房地产市场快速增长，各地政府因城施策，出台了多项调控政策，加之房企融资的“三道红线”，各项监管政策的推行与深化对房地产企业在土地取得、项目开发、融资、销售等诸多方面产生了重大影响。
　　公司持续密切关注宏观政策和房地产市场走势的变化，针对不同区域的调控政策及时调整各项目的经营策略，优化产品结构，同时不断优化融资结构改善三条红线指标，努力降低政策类风险给公司带来的影响。
　　2、项目开发风险
　　房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的行业特征。从市场研究到土地获得、投资决策、规划设计、市场营销、建设施工、销售服务和物业管理的开发流程中，项目开发涉及到多个领域。同时涉及到不同政府部门的审批和监管。任何环节的变化，将可能导致项目周期拉长、成本上升等风险，影响预期的销售和盈利。
　　公司将依托自身在房地产开发领域的丰富经验，通过慎重的购地决策、精心的规划设计、准确的市场定位，开发出适合市场需要的项目；在项目开发过程中，充分发挥公司的专业能力，精心组织，缩短开发周期；尽力创造条件，快速销售，收回投资；同时公司将进一步完善项目管理体系，加大成本控制力度，通过科学严密的施工组织，进一步降低项目的成本。
　　3、销售风险
　　房地产开发企业众多，市场竞争激烈；同时房地产业务具有开发资金投入大、建设周期长和易受国家政策、市场需求、项目定位、销售价格等多种因素影响的特点，这给开发项目销售带来一定程度的不确定性。如果市场供求关系发生重大变化，或者公司的销售策略失误，可能会导致开发项目不能及时出售从而导致销售风险。
　　针对销售风险，公司在决策开发项目之前，都会针对每个具体项目认真研究市场及客户需求，进行项目设计规划，使项目推出时能够满足它所面对的目标市场需要；充分利用公司品牌影响力，采用多种营销手段，拓宽营销渠道；加强销售工作管理力度和深度，加快开发和销售，降低项目销售风险。
　　4、财务风险
　　房地产项目的开发周期长，资金需求量大，公司短期内支付地价使公司的项目资金占用期长，财务成本高，公司可能面临现金流量不足和资金周转困难的风险。
　　对此，公司将加强公司内部各项目资金统筹规划；公司内部实行全面预算管理，实现全员全过程对资金使用的有效控制；公司将继续利用公司品牌优势和良好信誉，努力拓展各种筹资渠道，多方式筹集资金，以提高公司抗风险能力。
　　5、土地储备风险
　　公司的持续发展以不断获得新的土地资源为基础，而公司在取得新土地资源的过程中可能面临土地政策和土地市场变化的风险。政府对土地供应政策的调整，可能使本公司面临土地储备不足的局面，影响公司后续项目的持续开发。城市房屋拆迁安置成本越来越高，会提高公司待拆迁项目成本。
　　对此，公司将紧密跟踪国家和当地政府对土地政策调整的步调和趋势，利用公司在房地产行业的品牌优势，通过收购项目公司股权及与当地开发商联合开发等方式，拓宽增加土地储备的渠道和来源，以已进入的城市为主，逐步向其他有较大发展潜力的城市发展，有计划、有步骤地增加土地储备，保持公司土地存量足够公司三至五年开发所用，满足公司可持续发展对土地资源合理保有量的需要。
　　6、突发风险
　　本次新冠疫情的持续对房地产行业在土地获取、项目开复工、销售签约等方面均产生了不同程度的影响。公司在积极做好疫情防控的同时全力推进各地项目的开发建设进度，努力将疫情对公司产生的影响降至最低。

　　四、报告期内核心竞争力分析
　　华远地产作为国内房地产行业的先驱企业，潜心经营近四十年，成功跨越多个行业周期，始终秉承“责任地产，品质建筑”的企业使命，凝聚了领先的品牌影响力。公司时刻关注行业宏观政策的调整方向，并且凭借着多年经验，灵活调整经营策略，不断强化公司核心竞争力，应对多变的市场环境，促进公司长期稳健的发展。
　　1、充分发挥国企优势，以党建引领发展。
　　报告期内公司继续坚持党建引领，坚决贯彻落实“两个一以贯之”，始终坚持党的领导与公司治理有机统一、党管干部党管人才与市场化选人用人有机统一、党组织设置与企业组织架构运行有机统一、思想政治工作和企业文化建设有机统一、党内监督与出资人监督和企业内控机制有机统一、党建责任与经营责任有机统一，构建形成有力的工作体系、高效协同的服务机制、闭环管理的管控模式。公司充分发挥党组织把方向、管大局、促落实的领导作用，发挥治理层定战略、作决策、防风险的作用和管理层谋经营、抓落实、强管理的作用，切实把党的政治优势、组织优势和群众工作优势转化为企业的竞争力和发展优势，有力保障公司高质量发展。
　　2、品牌积淀深厚，奠定企业发展基础。
　　公司控股股东华远集团从20世纪80年代初进入房地产行业，创建“华远”品牌，距今已有40年的历史，是国内最早从事房地产开发的企业之一，旗下全资、控股及参股二级企业20余家（含上市公司3家），业务涵盖房地产、金融服务、商业服务、科技实业、产业扶贫等多个领域，资产总额近700亿元，强大的国有资本作为坚强后盾为公司发展提供了有力的支持。公司始终秉承华远集团“来源于社会，服务于社会”的企业宗旨，将国有资产的保值增值、将股东权益最大化视为己任，将企业责任和产品品质视为长久稳健发展的根基，致力成为令社会尊重的全国性的房地产综合服务运营商，多年来公司陆续在全国多个城市开发了多个具有标杆意义的精品项目，在全国范围内具有广泛的品牌影响力和客户美誉度，是在行业内外享有盛誉的老牌优质房企。
　　报告期内，公司以国企品牌价值观为引领，构筑与时代同频共振的品牌形象，针对不同受众精准定制内容及渠道，通过差异化传播推动品牌价值传导效能的进一步提升，提高品牌吸引力。报告期内公司在风财讯智库发布的《2022中国房地产企业品牌价值TOP100》中排名第78位、在克而瑞发布的《2022年上半年中国房地产企业品牌传播力TOP100》中排名第51位，同时公司官方微信公众号持续入围凤凰网、风财讯联合发布的2022年《房企官方微信影响力100强》、克而瑞发布的《人气官微TOP10》，凝聚了良好社会口碑。
　　3、持续强化城市深耕，积极探索转型升级。
　　公司在全国范围内已布局京津冀区域、西部区域、南部区域，入驻城市包括北京、西安、长沙、天津、广州、重庆、石家庄、佛山、银川、涿州、任丘等。未来公司将继续发挥现有核心城市已经积淀的资源、品牌、人力等方面优势，在持续深耕现有区域基础上择机进入如华东区域等经济基本面较好的区域，进一步夯实地产开发主业，巩固经营基本盘，踏准投资周期，做好城市纵深布局，并在竞争格局激烈的市场环境中保持站位。
　　在紧紧围绕产业发展方向的同时，公司也积极开拓思路，开辟转型升级新赛道，拓展“房地产+”业务，充分运用新技术、新媒介、新平台，打造数字化创新价值；并在华远集团的大力支持下，继续强化“地产+科技”的发展战略，抓住新机会，寻求第二增长曲线，填补地产业务的核心竞争力，提升企业综合实力，保证公司长期、稳定、健康、全面的发展。
　　4、优化管理体系，确保高效稳健营运。
　　华远地产的管理团队继承了华远集团房地产运作的优良传统，历经中国房地产市场数十年跌宕起伏的考验，具有丰富的项目运作经验，能够灵活调动资源、转换经营策略，主动适应房地产周期波动，在各种市场环境下均能确保企业获得稳定的发展。
　　报告期内，公司对区域公司进行了结构性优化，通过职能强控和同级合并等措施，优化了公司权责划分，做实区域公司、加强区域管控，以达到区域专业深耕、城市精兵简政的效果，为可持续发展打好基础，促进公司达成提质、增效的目标。2022年以来，公司紧紧围绕“强回款、降成本、提品质”并进的经营方针，确保公司在报告期内经营工作的高效、稳健推进。
　　5、融资渠道多元化，优化资本结构。
　　在严峻的融资环境下，公司始终积极适应监管政策的调整并对金融机构资金面变化做出迅速反应，大力拓展融资产品，努力拓展创新融资模式，改善资本负债结构，以合理的融资成本及多元化的融资渠道获得充足资金，有力地支撑公司的长远发展和稳定经营，为保证持续稳固的融资能力，公司与多家金融机构建立了战略合作伙伴关系，为公司规模化发展提供了资金保障。
　　报告期内，公司继续以压降三道红线为目标，狠抓回款，严控支出，持续调整筹资结构，进一步改善“三道红线”指标。报告期内公司成功发行公司债及中期票据，融资13亿元，发行利率屡创历史新低。
　　6、不断升级华远Hi平台，锻造企业核心竞争力。
　　作为公司独有的客户服务平台，华远Hi平台基于客户对于邻里生活的不同愿景，通过创造更多有价值的主题生活内容，为老、中、青、幼业主量身定制丰富的社区服务，提升业主社区生活体验；基于业主对社区生活的向往，为业主倾力打造Hi平台线下体验店——Hi空间，以业主的共性需求量身定制华远Hi空间的功能设计，将城市美好导入社区日常。报告期内，华远Hi平台成功举办了379场业主活动,共计吸引13,411人次参与到线下活动中来，在业主中受到广泛好评，并在行业内树立典范，以“地产社群优等生”角色于6月受邀在“房地产社区营造学院”进行专题分享，通过长达2个小时的直播，向行业解读Hi平台6年成长之路。
　　未来，华远地产将积极布局“房地产+”业务新赛道，持续升级华远Hi平台。依托华远Hi平台的社区激活、数字生活、全维运营、品牌增值四大核心能力矩阵，深度参与到新时期华远转型升级发展中，打造成为公司独特并有差异化的市场竞争力。
　　7、不断完善人才发展体系，着力打造自驱型学习组织。
　　自驱型学习组织，一直是公司人才培养与管理的特色，是致胜未来的有力举措。报告期内，公司人力系统通过持续升级人才发展体系、用机制牵引人才内生成长、完善人才梯队建设、高度关注人力效能提升、进一步打造自驱型学习组织，收获了行业的认可。公司以经营目标为导向，以提升组织能力为方针，从领导能力、管理能力、专业能力、通用素质能力四个维度，构建完善人才发展体系，不断提升各层级人员的能力。
　　报告期内公司以“高管直通车”为主要引领培训项目，高管授课，提升受众群体领导力和专业力，并响应一线员工答疑解惑；以“经营性现金流管理、成本精细化管理、项目实操案例分享”为重心开展项目总培养工作，并辅以定制化素质能力模型测评，为人才发展提供强有力的数据支持；以各专业条线内训和复盘为基础，捕捉当下最新行业案例和实践理论，赋能专业岗位人员，以知促行，提升各部门的专业价值。面对房地产行业新形势，立足业务本质，聚焦人才能力短板，通过定期分享交流、workshop工作坊等形式，营造学习氛围，夯实通用技能，提升专业能力，打造自驱型学习文化，不断增加组织活力，补齐能力短板，提升人才核心竞争力，助力公司发展。 收起▲