一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　公司主营业务为房地产开发与经营。经营模式以中高端住宅开发为主，兼顾商业地产的开发及运营，在创新物业管理模式、提升物业管理水平的基础上多元扩展物业管理业态，增加物业管理规模。　　2024年上半年，外部环境复杂性严峻性不确定性明显上升、国内结构调整持续深化等带来新挑战，但宏观政策效应持续释放、外需有所回暖、新质生产力加速发展等因素也形成新支撑。房地产行业方面，2024年上半年行业整体下行压力较大，据国家统计局发布的数据显示，1-6月份全国房地产开发投资约52,529亿元，同比下降10.10%，住宅投资约39,883亿元，同比下降10.40%；同期新... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　公司主营业务为房地产开发与经营。经营模式以中高端住宅开发为主，兼顾商业地产的开发及运营，在创新物业管理模式、提升物业管理水平的基础上多元扩展物业管理业态，增加物业管理规模。
　　2024年上半年，外部环境复杂性严峻性不确定性明显上升、国内结构调整持续深化等带来新挑战，但宏观政策效应持续释放、外需有所回暖、新质生产力加速发展等因素也形成新支撑。房地产行业方面，2024年上半年行业整体下行压力较大，据国家统计局发布的数据显示，1-6月份全国房地产开发投资约52,529亿元，同比下降10.10%，住宅投资约39,883亿元，同比下降10.40%；同期新建商品房销售面积约47,916万平方米，同比下降19%，其中住宅销售面积下降约21.90%；截至6月末，商品房库存待售面积约73,894万平方米，同比增长15.20%，其中住宅待售面积增长23.50%。房地产政策方面，中央政府定调楼市政策方向，提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，并进一步明确“对于存量房产、土地消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进”，在此基调下，今年上半年各级政府持续出台多项房地产市场利好政策，但传递到市场前端见效仍需时间。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　（一）上半年经营情况分析
　　2024年上半年，公司紧跟上实集团战略规划，围绕“盘活资产、加快建设、优化经营、提升服务”为重点，明确年度经营目标，梳理资产情况，有序处置风险事件，推动项目建设，保障公司日常经营整体平稳。
　　1、落实重大风险事项整改，筑牢公司治理防线
　　报告期内，公司持续落实处理前期重大风险事项。2024年上半年，公司先后收到上海证监局的行政处罚决定书及上海证券交易所的纪律处分决定书，对公司前期违规事项进行了处罚。近两年来，公司在重大风险事件发生后积极采取各种针对性措施对所涉事项进行整改，有效填补漏洞。同时，公司经营管理团队深刻总结事件经验教训，全面审视现有公司治理结构，从内部制度梳理修订、推广落实到监督执行全方位提升公司治理，尽可能消除管理盲区，形成管理闭环，筑牢治理架构与防线。
　　2、房地产销售不及预期，重点项目建设正常推进
　　报告期内，房地产行业大环境持续低迷，公司密切关注各城政策及楼市变化，主动应对行业整体不景气状况，于报告期内实现签约金额2.4亿元人民币。具体开发项目方面，苏州楼市持续走低，“海上都荟”项目于5月中旬现房入市遇冷，未达成上半年目标，项目加强高品质精装现房优势的宣传，及时调整拓客策略，为下半年销售有起色做好铺垫；上海青浦海源别墅二期北项目，借助庄园式独栋的稀缺产品优势，提前锁定客户，销售有所突破，于报告期内实现签约1.6亿元人民币；泉州海上海项目，积极拓展商办客户，论证合理价格，为加快整盘商办产品去化做好准备。项目建设方面，公司依然秉承安全生产至上原则，于今年上半年重点建设项目包括上海青浦项目配套湖滨小学工程、上海宝山吴淞创新城15更新单元03-02地块和上海虹口北外滩90#地块，其中在90#号地块的建设过程中不断克服历史保护建筑加固、临近地铁线路保护建设等一系列建设难题，在确保施工安全的情况下有序推进建设工作。另外，公司土地储备中的上海青浦朱家角D2地块，因整体规划调整，于今年上半年变更为上海青浦朱家角20-05、20-03地块，其中20-03地块用途为公共设施用地，20-05地块为住宅开发建设用地，住宅开发建设总量与规划调整前的总量保持一致。
　　3、不动产事业平稳经营，物业管理进一步提升品质
　　报告期内，公司不动产事业经营聚焦核心商办项目，多措并举努力化解市场整体下行压力。2024年上半年，在商办租赁市场承压的情况下，公司稳定主要客户结构，保障上海、青岛等核心地区主要商办项目的出租率不降。酒店运营方面，今年上半年商务、游客、宴会等酒店主要业务收入来源较去年同期相比有所下降。公司自持的长租公寓方面，上海嘉定项目长租公寓于上半年继续保持约95%较高的出租率，新增的上海宝山顾村项目配套长租公寓出租率也接近6成。物业管理方面，上实服务于2024年上半年坚持以高品质、稳收入、促品牌为经营方针，1-6月新拓展项目17个，成功续标项目32个，在管项目合计317个。上半年整体在管面积约3160万平方米，其中非住宅项目约占58%，住宅项目约占42%。上实服务品牌于上半年荣获“2024中国物业服务力百强企业第24名”、“2024上海市物业服务企业综合百强第3名”、“2024中国物业服务华东品牌企业30强”等殊荣。
　　（二）下半年经营展望
　　2024年下半年，公司需着力趋势预测与机遇把握，秉承重点突破、加强执行的原则，全力以赴推动项目销售及回款，保障资金平衡，平稳推进重点项目建设。
　　1、总结经验教训，加强风控治理
　　2024年下半年，公司在处理风险事项的善后工作的同时全体上下必须持续加强对各类最新法律法规的学习和理解。在日常工作实践中，充分发挥上市公司三会体系互补职能，优化上市公司治理结构。
　　另一方面，公司亦会持续完善企业风险管理体系，以风险管理为核心、合规监督为要点更新内控制度建设，确保内部控制形成严格、有效、规范、全面的闭环体系。
　　2、优化资产结构，平衡经营资金
　　2024年下半年，公司土地储备和可售项目较少，公司需进一步盘点及梳理资产结构，排摸市场情况，做好低效资产的处置工作。同时，对于各开发项目尾盘库存进行统筹规划，以期尽可能一揽子盘活库存资产，为公司后续经营发展留出空间。另一方面，在行业整体仍待复苏的情况下，公司必须加强经营性资金链的安全管理，时刻做好现金流监控，合理配置资源，改善资产负债结构，增强企业的抗风险能力。
　　3、丰富销售手段，提升建设效率
　　2024年下半年，在房地产销售去化方面，公司需抓住房地产政策宽松的窗口期，持续跟踪各在售项目地方市场情况，在市场有所回暖时抓住时机，及时调整销售策略促进项目去化。项目建设方面，下半年要融合精细化管理、数字化管理、强化目标成本控制与市场对标机制的前提下提升开发效率，推动各在建项目完成年度建设目标。
　　4、物业管理转型升级，租赁业务规范运营
　　2024年下半年，物业管理方面，公司要以技术更新为抓手，从传统物业管理向智慧物业服务转型，进一步提升物业管理服务质量。实践中通过服务分级深化，完成模块化物业服务特色产品，为客户提供个性化定制服务产品。聚焦IFM和城市运营服务，拓展物业服务深度与宽度，力争拓展更多非住宅和城市公共服务项目，为公司物业服务板块拓展规模及增加新的利润增长点。不动产租赁方面，公司经营要严格监管部门对国有资产租赁管理相关工作实施意见的框架自我审视，形成公开化、市场化、标准化的运营实施机制。酒店和长租公寓运营等新租赁业态方面，公司要通过与专业运营机构的合作和学习优秀管理经验，找差距、补短板，做好项目运营和品牌建设的长效工作。
　　（三）报告期内房地产经营情况（2024年1-6月）
　　（1）项目储备情况表
　　（2）项目建设情况表
　　（3）项目销售情况表
　　（4）项目租赁情况表

　　三、风险因素
　　2024年下半年，全球经济形势依然较为复杂，各大经济体的分化发展仍是市场主旋律，我国经济仍将增长的重心放在新兴产业的培育和内外循环的要素打通上。回归到国内房地产行业，从投资、开发到销售仍在持续下行，存量去化和探索房地产发展新模式是整个行业的重要课题。在此背景下，公司日常经营所面临的挑战较大，主要为一方面公司现存的项目储备有限，如何整合资源聚焦发展将是未来的重要挑战之一；另一方面，在重大风险事项的行政处罚落地后，公司也需持续做好各项善后工作。

　　四、报告期内核心竞争力分析
　　公司坚持以“融产结合、创新发展”为目标，以上海为核心的长三角经济区等重点区域战略布局，集合优势资源，强化内部管理，积极对外拓展。一是坚持主责主业，以提升主业运营能力为核心，以信息化和精益化管理为手段，促进主业升级，积极参与城市更新，适时增持优质项目资源；二是优化资产配置，依托技术和管理优化，不断提高项目管理的效率和精度，增强资产经济效益；三是提升服务能力，加大物业服务业等产业培育、整合力度，以专业化和标准化管理为抓手，积极探索和提升品牌内涵，有效提升市场竞争力。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析　　2023年，面对复杂严峻的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，我国各地区各部门认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持稳中求进工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，全面深化改革开放，加大宏观调控力度，着力扩大内需、优化结构、提振信心及防范化解风险，2023年内我国经济回升向好，在供给需求稳步改善的同时也积极推进了转型升级。　　房地产市场方面，2023年房地产市场供求关系变化较大，叠加受到国内外多重因素交织影响，导致行业全年处于低迷下行的趋势。　　在此情况下，公司全体员工团结一心，在上实集团“稳... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　2023年，面对复杂严峻的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，我国各地区各部门认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持稳中求进工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，全面深化改革开放，加大宏观调控力度，着力扩大内需、优化结构、提振信心及防范化解风险，2023年内我国经济回升向好，在供给需求稳步改善的同时也积极推进了转型升级。
　　房地产市场方面，2023年房地产市场供求关系变化较大，叠加受到国内外多重因素交织影响，导致行业全年处于低迷下行的趋势。
　　在此情况下，公司全体员工团结一心，在上实集团“稳字当头、稳中求进、战略引领、强化执行”的年度工作方针指导下，紧紧围绕“解放思想、实事求是、规范运营、守住底线、突出重点、提高效率”的年度经营策略，积极应对行业下行的外部压力，一方面以财务管控为抓手，多措并举、降本增效，扎实保障经营业绩基本盘；另一方面以重大项目为依托，服从大局、聚焦资源、化解风险，为公司平稳健康发展打好基础。
　　1.顺应趋势促进去化回款，安全施工保障经营业绩
　　报告期内，一方面，公司紧跟各项目所在地房地产市场动态和政策导向，精准蓄客、不断优化销售方案，保障公司主要在售项目的去化效率。公司于2023年全年实现签约金额超过人民币5亿元，签约面积约15,562平方米，完成回款金额约人民币11.46亿元。其中上海青浦上实-海上湾五期别墅项目于上半年实现清盘，签约金额约人民币4.88亿元，回款金额约人民币7.06亿元；青岛国际啤酒城项目T2楼销售回款金额约人民币3.03亿元。另一方面，公司也紧抓施工进程，在保质保量保安全的前提下压实工程建设。报告期内，公司在建项目4个，在建面积约41.23万平方米；竣工项目3个，竣工面积约39.27万平方米。其中上海青浦上实-海上湾五期别墅于2023年内竣工交付约108,190平方米，为公司贡献结转金额约人民币28.79亿元。报告期内，公司新增上海市宝山区吴淞创新城15更新单元03-02、04-02地块，该地块出让面积为4.08万平方米，规划计容面积约为141,467平方米，为公司参与区域产城融合、城市更新的积极探索。
　　2.精细应对提升租赁质量，业态突破优化物业服务
　　报告期内，公司不动产经营板块新增青岛钓鱼台美高梅酒店及上海宝山顾村项目配建长租公寓，新增经营面积约10.3万平方米。在传统商办出租类业务方面，公司以市场需求为导向，以稳定优质老客户为基石，有序调整客户结构，提高核心资产的出租率，2023年年内实现租赁收入超过人民币4亿元；酒店经营方面，公司下属青岛钓鱼台美高梅酒店于6月正式开张营业，该酒店为公司继湖州皇冠假日酒店后的又一酒店经营项目，也是公司十年磨一剑的旗舰酒店经营项目，2023年全年青岛钓鱼台美高梅酒店实现营业收入约人民币9,200万元，湖州皇冠假日酒店营业收入约人民币4,200万元；长租公寓方面，公司嘉定项目长租公寓于报告期内出租率高达95%，宝山顾村长租公寓也稳步推进进入试运营。
　　物业服务方面，上实服务通过市场化竞争不断拓展做大规模，在管面积于报告期内首次突破3,000万平方米，并实现非居住类管理面积占比首次超过居住管理业态。同时，上实服务依靠优质的服务和口碑不断巩固行业地位，在报告期内分别荣获2023年中国物业服务企业综合实力500强第36位、2023年中国国有物业企业综合实力100强第12位。
　　3.实事求是完善风险管理，架构调整强化公司治理
　　2023年上半年，公司根据2022年内对上实龙创持续内部核查的结果，以尽可能还原相关业务实质为前提，对公司历年财务报表进行了会计差错更正及追溯调整。2023年年内，公司也继续致力于上实龙创事件的风险化解工作，为公司平稳经营清除障碍。报告期内，公司顺利完成了公司第八届董事会、监事会与第九届董事会、监事会的换届选举工作，公司新一届董、监事会成员将积极发挥各自专业特长，为公司新一个三年经营计划出谋划策、保驾护航。公司也于报告期内开展强化公司治理专题工作，于年内全面梳理各级内部管控制度，根据相关法律法规的更新集中新增、修订了与主业开发经营相关、与公司综合管理相关、与公司合规管控相关的制度合计28项，切实加强制度管控、风险管控，筑牢公司治理架构。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　2023年，我国房地产行业困难重重，市场供求关系发生重大变化为楼市基调，传统高周转模式无以为继。据国家统计局发布的数据显示，我国2023年商品房销售面积111,735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116,622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。2023年末，商品房待售面积67,295万平方米，比上年增长19.0%。其中，住宅待售面积增长22.2%。在此情况下，各级政府部门在房住不炒的总基调下，优化楼市政策频出力保房地产市场运行平稳。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　报告期内，公司扎实做好主业经营，多措并举有效应对房地产市场下行趋势。
　　房地产开发销售方面，公司于2023年年内盘点可售库存，根据不同项目特点制定一城一策，抓住窗口期积极推动可售项目的去化工作。报告期内，公司完成了上海青浦上实-海上湾五期的续售清盘工作。2023年公司全年销售签约金额约人民币5.53亿元。
　　主业投资方面，公司于2023年7月新增竞得上海市宝山区吴淞创新城15更新单元03-02、04-02地块，该地块出让面积为4.08万平方米，规划计容面积约为141,467平方米，土地用途为科研设计用地，居住用地，办公楼。
　　2023年第四季度，公司全资子公司上海上实城市发展投资有限公司通过上海联合产权交易所以人民币26,621.14万元的价格公开挂牌转让上海实业养老投资有限公司38%股权，完成了对公司非重要项目的出售。
　　不动产经营方面，公司以市场需求为导向，稳定优质老租户，调整业态及客户结构，租赁业务整体稳中有升，2023年全年实现不动产出租收入超过人民币4亿元。报告期内，公司青岛钓鱼台美高梅酒店盛大开业，于2023年全年实现营业收入约人民币9,200万元，湖州皇冠假日酒店全年营业收入约4,200万元，为开业至今最佳。
　　物业管理方面，上实服务在管项目面积首次突破3,000万平方米，较2022年涨幅约达10%，其中市场化拓展非居住类项目取得较好的成效，非居住类项目的比例也首次超过居住类项目。2023年，上实服务荣获2023年中国物业服务企业综合实力500强第36位、2023年中国国有物业企业综合实力100强第12位。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　公司坚持“融产结合、创新发展”为目标，以上海为核心的长三角区域展开战略布局，集合优势资源，强化内部管理，积极对外拓展。一是坚持主责主业，以提升主业运营能力为核心，以信息化和精益化管理为手段，促进主业升级，积极参与城市更新，适时增持优质项目资源；二是优化资产配置，依托技术和管理优化，不断提高项目管理的效率和精度，增强资产经济效益；三是提升服务能力，加大物业服务业等产业培育及整合力度，以专业化和标准化管理为抓手，积极探索和提升品牌内涵，有效提升市场竞争力。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　报告期内主要经营情况请见本章节“　　一、经营情况讨论与分析”段落。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　2024年，中央各部委、各级地方政府将坚决贯彻落实中央、国务院决策部署，全力做好房地产各项工作，坚持房住不炒定位，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，一是坚持因城施策、精准施策，稳定房地产市场。二是持续抓好保交楼保民生保稳定的工作，落实企业主体责任和城市属地责任，确保交楼任务，同时加强预售资金监管，防止新的交付风险。三是稳妥处置房地产企业风险，一视同仁抓好各项金融支持政策落地，缓解房企的流动性紧张问题，保障企业正常经营。四是重拳整治房地产市场秩序，纠正行业乱象，维护行业信心。五是着力构建房地产发展新模式，推进供给侧改革，完善“保障+市场”体系，完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期基础性制度。在上述有力的政策保障下，展望2024年我国房地产市场也将继续回归居住属性，房地产行业逐步转向健康有序发展。
　　(二)公司发展战略
　　公司将继续聚合资源，做实房地产开发，做精地产服务，做专产业地产。在战略布局上，坚持以上海为中心，深耕优势区域，作为上海国有企业做好服务上海工作。在业务结构上，以房地产开发、运营为主，辅以不动产经营和物业服务的一核双翼驱动，探索在城市更新、长租公寓等房地产细分领域的全周期产业互动运营模式，保障公司主业多层次、多领域、高附加值的立体化发展。
　　(三)经营计划
　　2024年，公司将持续优化资产结构、财务结构、管理结构、人才结构，加强目标管理，提高效益效率，积极面对行业、企业目前面临的困境和困难，防范经营风险，建立健全长效机制。
　　1.建立健全风险长效机制，加强管理完善公司治理
　　公司在经历前两年重大事项的风险化解工作，充分意识到加强完善公司治理的紧迫性和重要性。2024年，公司作为国有企业一方面要深刻学习党的“二十大”精神，加强责任认识，把握企业经营发展方向，保障公司重点工作有序落实。对内要以完善公司治理为核心，以健全有效的机制建设为抓手，筑牢公司平稳经营、安全生产的底层基石，防范经营风险。对外要彰显国企担当，履行社会责任，提升公司形象和市场地位。
　　2.顺势而上加快库存去化，守住底线常保安全建设
　　2024年，预计我国房地产市场政策趋于宽松，房地产市场形势将有所回暖。房地产销售方面，公司须梳理项目库存，抓住市场回暖的契机，有针对性地研究去化策略，精准蓄客、提高销售效率、加快现金回流。工程建设方面，公司应根据2024年整体建设计划布置开展建设工作，在保证安全施工的前提下控成本、保节点，保障公司开发建设节奏在合理可控范围内。
　　3.资产经营尝试模式转型，服务升维提升行业地位
　　2024年，公司的持有型资产板块将须在收入稳定的基础上提高运营效益。对于所处地理位置优越的商办楼，公司要继续做好客户结构优化、业态优化，稳定优质客源，提前安排好全年的租赁计划，在保证出租率的前提下进一步探索不同经营模式提高运营收益。物业服务方面，上实服务在管面积要做到稳中求进，在规模不断扩大的同时更要着力于提升专业化、规模化、精细化服务目标，做专做精服务内容，充分挖掘行业上下游资源，打通服务链，以优质的服务擦亮上实服务品牌，进一步提升客户认可度和行业知名度。
　　4.多措并举优化财务结构，全力以赴保障资金平衡
　　2024年，公司要继续以保障企业流动性充沛为工作重点。一方面要特别关注流动性安全，做好资金平衡，保持良好的偿债能力，运用不同融资通道和融资工具为公司争取多元化低利率的经营资金。另一方面，公司要加大低效资产处置力度，为公司下一步经营发展腾挪资金空间。
　　(四)可能面对的风险
　　2024年，全球经济形势依然错综复杂，国内经济环境处于恢复期。房地产行业在经历重大变革后，虽然政府出台了一系列宽松政策支持房地产行业企稳，但市场信心仍需要一定时间恢复，行业以往高周转的模式也难以为继，房地产公司之间的竞争将愈发激烈，中小型房地产企业也将面临生存考验。在此情况下，公司也需在行业景气度下降的情况下积极应变，谋求生存空间、谋求发展出路。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　公司主营业务为房地产开发与经营。经营模式以中高端住宅开发为主，兼顾商业地产的开发及运营，在创新物业管理模式、提升物业管理水平的基础上适度扩展物业管理规模。
　　2023年上半年，国内经济运行总体回升，经济复苏出现明显行业分化，房地产市场整体呈现弱复苏态势。纵观今年上半年，全国房地产开发投资58,550亿元，同比下降7.9%；商品房销售面积59,515万平方米，同比下降5.3%，降幅较上年同期大幅收窄；商品房销售额63,092亿元，增长1.1%，相较上年同期实现正增长。从区域分布来看，国内东部地区商品房销售面积、金额保持正增长。从库存情况来看，... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　公司主营业务为房地产开发与经营。经营模式以中高端住宅开发为主，兼顾商业地产的开发及运营，在创新物业管理模式、提升物业管理水平的基础上适度扩展物业管理规模。
　　2023年上半年，国内经济运行总体回升，经济复苏出现明显行业分化，房地产市场整体呈现弱复苏态势。纵观今年上半年，全国房地产开发投资58,550亿元，同比下降7.9%；商品房销售面积59,515万平方米，同比下降5.3%，降幅较上年同期大幅收窄；商品房销售额63,092亿元，增长1.1%，相较上年同期实现正增长。从区域分布来看，国内东部地区商品房销售面积、金额保持正增长。从库存情况来看，截至今年6月末商品房待售面积64,159万平方米，同比增长17.0%。房地产政策方面，中央政策整体基调积极宽松，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，强调做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。地方政策出台频次力度较上年度有所降低，主要集中在适度放松限购限售限价、公积金政策等方面。总体来看，稳增长政策加码预期升温，以促进房地产业良性循环和健康发展为核心，行业内结构分化预计会进一步加剧。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　（一）上半年经营情况分析
　　2023年上半年，国内经济整体呈“先上后缓”特征。一季度随着居民生活商业半径打开，经济从供给和需求双约束的过程中走出，较为集中释放了2022年积压的需求，二季度供给和需求双放缓，整体呈现供需增长后的去库存化趋势。房地产销售方面，2023年上半年积压需求释放一度带来销售回升，但整体仍受限于居民收入恢复程度有限、城镇化速度下降、地产信用风险尚未出清等因素，市场表现先扬后抑呈现弱复苏态势。2023年上半年，公司抓住市场回暖时机，围绕年度预算和重点工作，在夯实基础工作的同时，推进重大项目实施，公司营收及净利润同比实现较大增幅。
　　1、保持主业稳健经营，做好项目销售转化
　　报告期内，公司稳扎稳打、精准出击，推进待售项目销售、保证已售项目如期按期交付，根据本地市场的需求变化动态调整销售时机，精准蓄客、加速转化，保证主业经营平稳有序。公司上半年累计预售约8,538平方米，签约金额约4.41亿元，完成回款7.10亿元。其中上海青浦上实·海上湾五期别墅项目认购实现清盘，销售额4.33亿元；泉州上实·海上海三期、上海宝山上实·海上菁英项目报告期内继续交付住宅1500余套；进一步推进湖州、杭州非住宅产品和车位销售。工程施工方面，今年上半年公司在建项目4个，在建面积约41.23万平方米，竣工项目2个，竣工面积约32.02万平方米。资本保障方面，公司完成“19上实01”、“20上实01”公司债券2022年度付息的工作，经摸排市场利率，考量“20上实01”公司债券转售及公司其他途径融资成本，于2023年5月完成债券摘牌。
　　2.不动产经营优化运营，增强资产管理效能
　　报告期内，公司以市场需求为导向、重整客户结构和业态、并以深挖潜力、以稳定老租户为重心，着力推行提前续租、招租工作。不动产经营业务上半年实现收入2亿元，租赁业务整体趋势稳中有升，其中核心资产上实大厦、金钟广场、长宁八八中心租赁收入有较大提升，金钟公司完成100%出租目标，青岛T3写字楼（含商铺）实现出租面积达28,798.89平米，积极争取其他重点客户的续约。得益于文旅消费需求释放，外部环境有效改善，湖州皇冠假日酒店收入明显提升，并承接了数次国家级接待活动，较大提升了酒店的知名度和口碑；青岛钓鱼台美高梅酒店6月10日举行开业仪式，6月25日正式开业，预售5天销售额突破2,000万元。
　　3.物业管理多元化拓展，服务能力进一步提升
　　截至报告期末，上实服务在管合约面积约为2,818万平方米，在管项目310个。荣获“2023年中国物业服务企业综合实力500强”第36位，较去年提升4位；“2023年中国国有物业服务企业综合实力100强”第12位，较去年提升3位。2023年上实服务在秉持优势业务的同时，尝试向更多新领域拓展业务触点，进一步开拓公共交通、城市服务、商企办公、公众场馆、医院学校等服务领域，由专人对接重点客户，了解需求，成功续标18个重点项目，续标成功率78%，完成续标合同金额1.11亿元；成功外拓洋山岛区服务、上博馆北馆、奉贤水污厂、世纪花园一期、徐汇妇幼保健所、上海市戒毒管理局、政府四办等18个项目，新增合同金额1.22亿元。品牌塑造方面，上实服务总部、上实大厦、宝钢服务中心顺利通过“上海品牌”认证监督复审，强化上实服务品牌价值。
　　（二）下半年经营展望
　　2023年是十四五计划实施的关键年，下半年更是完成年度经营计划、推进后续布局的关键阶段，公司将坚持夯实基础、强化执行、重点突破、持续发展，密切关注行业及金融政策变化，提前做好应对预案，防范经营风险，加大创新驱动，采取有效措施稳定生产经营平稳健康的良性格局。
　　1.聚焦重点建设项目，提高开发效率
　　公司于7月11日竞拍取得宝山区吴淞创新城15更新单元03-02、04-02地块，公司将结合地块属性特点，配合区域产城融合需求，做好办公科研地块设计定位，加快住宅用地开发建设及销售周转。抓紧推进北外滩地区90号地块开发建设策划方案，提升经济测算准度，协同北外滩区域的整体开发建设。工程管理方面，提速开发节奏，提升采招、成本信息化管理水平，内部形成竞争机制，加强原有项目的总结与评估，形成闭环反馈机制，进一步提高公司项目开发综合管理能力。
　　2.优化企业资产结构，夯实财务保障
　　今年下半年，公司将继续调整资产结构，推进资产盘活，增加现金流入，主动优化资源配置，推进低效资产的处置，加速资金回笼为公司流动性提供支持。财务管理方面，落实融资管理制度及防范资金风险、加强资金管理的要求，坚持全面预算管理要求，结合内外部融资预算、现金流预算等，合理安排债务融资品种和期限结构。加强流动性管理，严格管控资产负债率、带息负债比率、速动比率等重要指标，保有合理资金存量，保证现金流安全。
　　3.拓宽不动产运营思路，擦亮服务品牌
　　不动产经营方面，公司要以资产管理为核心，以优化资源配置为目标，提升服务质量和经营业绩，实现资产高效运营。逐步建立并形成集资管、商管于一体的多功能运行平台，积极开拓外部市场，促进资管面积和经营收入双增长。物业服务方面，上实服务要以高质量发展为目标，继续探索“物业服务+生活服务”模式。优化布局，为管理资产或开发项目提供多种经营配套服务。聚焦城市服务，深耕优势业态，拓展第三方市场，继续布局城市交通、公共场馆、新城建设等领域。努力打造上实品牌，加快做大做强、做精做优。
　　（三）报告期内房地产经营情况（2023年1-6月）
　　（1）项目储备情况表
　　（2）项目建设情况表
　　（3）项目销售情况表
　　（4）项目租赁情况表

　　三、风险因素
　　2023年下半年，国际政治经济形势的复杂对国内经济的影响仍存在较强的不确定性，房地产市场进一步回暖仍有赖于经济复苏、行业政策落地、居民消费信心恢复等情况。房地产市场行业格局将进一步分化，行业金融属性弱化，回归实体经济本源，叠加人口出生率和适龄购房人口因素，房地产企业推动探索新发展模式、实现高质量经营重要性愈发凸显。公司主要项目所在地集中于长三角区域核心城市群，公司将持续密切关注国家和地方政策的变化，积极分析应对以提高公司抗风险能力，并做好调研分析，提高产品竞争力，促进区域合理布局，实现公司稳健发展。

　　四、报告期内核心竞争力分析
　　公司坚持以“融产结合、创新发展”为目标，以上海为核心的长三角区域战略布局，集合优势资源，强化内部管理，积极对外拓展。一是坚持主责主业，以提升主业运营能力为核心，以信息化和精益化管理为手段，促进主业升级，积极参与城市更新，适时增持优质项目资源；二是优化资产配置，依托技术和管理优化，不断提高项目管理的效率和精度，增强资产经济效益；三是提升服务能力，加大物业服务业等产业培育、整合力度，以专业化和标准化管理为抓手，积极探索和提升品牌内涵，有效提升市场竞争力。 收起▲