一、经营情况讨论与分析 2023年,面对复杂严峻的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务,在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下,我国各地区各部门认真贯彻落实党中央、国务院决策部署,坚持稳中求进工作总基调,完整、准确、全面贯彻新发展理念,加快构建新发展格局,全面深化改革开放,加大宏观调控力度,着力扩大内需、优化结构、提振信心及防范化解风险,2023年内我国经济回升向好,在供给需求稳步改善的同时也积极推进了转型升级。 房地产市场方面,2023年房地产市场供求关系变化较大,叠加受到国内外多重因素交织影响,导致行业全年处于低迷下行的趋势。 在此情况下,公司全体员工团结一心,在上实集团“稳...
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一、经营情况讨论与分析
2023年,面对复杂严峻的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务,在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下,我国各地区各部门认真贯彻落实党中央、国务院决策部署,坚持稳中求进工作总基调,完整、准确、全面贯彻新发展理念,加快构建新发展格局,全面深化改革开放,加大宏观调控力度,着力扩大内需、优化结构、提振信心及防范化解风险,2023年内我国经济回升向好,在供给需求稳步改善的同时也积极推进了转型升级。
房地产市场方面,2023年房地产市场供求关系变化较大,叠加受到国内外多重因素交织影响,导致行业全年处于低迷下行的趋势。
在此情况下,公司全体员工团结一心,在上实集团“稳字当头、稳中求进、战略引领、强化执行”的年度工作方针指导下,紧紧围绕“解放思想、实事求是、规范运营、守住底线、突出重点、提高效率”的年度经营策略,积极应对行业下行的外部压力,一方面以财务管控为抓手,多措并举、降本增效,扎实保障经营业绩基本盘;另一方面以重大项目为依托,服从大局、聚焦资源、化解风险,为公司平稳健康发展打好基础。
1.顺应趋势促进去化回款,安全施工保障经营业绩
报告期内,一方面,公司紧跟各项目所在地房地产市场动态和政策导向,精准蓄客、不断优化销售方案,保障公司主要在售项目的去化效率。公司于2023年全年实现签约金额超过人民币5亿元,签约面积约15,562平方米,完成回款金额约人民币11.46亿元。其中上海青浦上实-海上湾五期别墅项目于上半年实现清盘,签约金额约人民币4.88亿元,回款金额约人民币7.06亿元;青岛国际啤酒城项目T2楼销售回款金额约人民币3.03亿元。另一方面,公司也紧抓施工进程,在保质保量保安全的前提下压实工程建设。报告期内,公司在建项目4个,在建面积约41.23万平方米;竣工项目3个,竣工面积约39.27万平方米。其中上海青浦上实-海上湾五期别墅于2023年内竣工交付约108,190平方米,为公司贡献结转金额约人民币28.79亿元。报告期内,公司新增上海市宝山区吴淞创新城15更新单元03-02、04-02地块,该地块出让面积为4.08万平方米,规划计容面积约为141,467平方米,为公司参与区域产城融合、城市更新的积极探索。
2.精细应对提升租赁质量,业态突破优化物业服务
报告期内,公司不动产经营板块新增青岛钓鱼台美高梅酒店及上海宝山顾村项目配建长租公寓,新增经营面积约10.3万平方米。在传统商办出租类业务方面,公司以市场需求为导向,以稳定优质老客户为基石,有序调整客户结构,提高核心资产的出租率,2023年年内实现租赁收入超过人民币4亿元;酒店经营方面,公司下属青岛钓鱼台美高梅酒店于6月正式开张营业,该酒店为公司继湖州皇冠假日酒店后的又一酒店经营项目,也是公司十年磨一剑的旗舰酒店经营项目,2023年全年青岛钓鱼台美高梅酒店实现营业收入约人民币9,200万元,湖州皇冠假日酒店营业收入约人民币4,200万元;长租公寓方面,公司嘉定项目长租公寓于报告期内出租率高达95%,宝山顾村长租公寓也稳步推进进入试运营。
物业服务方面,上实服务通过市场化竞争不断拓展做大规模,在管面积于报告期内首次突破3,000万平方米,并实现非居住类管理面积占比首次超过居住管理业态。同时,上实服务依靠优质的服务和口碑不断巩固行业地位,在报告期内分别荣获2023年中国物业服务企业综合实力500强第36位、2023年中国国有物业企业综合实力100强第12位。
3.实事求是完善风险管理,架构调整强化公司治理
2023年上半年,公司根据2022年内对上实龙创持续内部核查的结果,以尽可能还原相关业务实质为前提,对公司历年财务报表进行了会计差错更正及追溯调整。2023年年内,公司也继续致力于上实龙创事件的风险化解工作,为公司平稳经营清除障碍。报告期内,公司顺利完成了公司第八届董事会、监事会与第九届董事会、监事会的换届选举工作,公司新一届董、监事会成员将积极发挥各自专业特长,为公司新一个三年经营计划出谋划策、保驾护航。公司也于报告期内开展强化公司治理专题工作,于年内全面梳理各级内部管控制度,根据相关法律法规的更新集中新增、修订了与主业开发经营相关、与公司综合管理相关、与公司合规管控相关的制度合计28项,切实加强制度管控、风险管控,筑牢公司治理架构。
二、报告期内公司所处行业情况
2023年,我国房地产行业困难重重,市场供求关系发生重大变化为楼市基调,传统高周转模式无以为继。据国家统计局发布的数据显示,我国2023年商品房销售面积111,735万平方米,比上年下降8.5%,其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116,622亿元,下降6.5%,其中住宅销售额下降6.0%。2023年末,商品房待售面积67,295万平方米,比上年增长19.0%。其中,住宅待售面积增长22.2%。在此情况下,各级政府部门在房住不炒的总基调下,优化楼市政策频出力保房地产市场运行平稳。
三、报告期内公司从事的业务情况
报告期内,公司扎实做好主业经营,多措并举有效应对房地产市场下行趋势。
房地产开发销售方面,公司于2023年年内盘点可售库存,根据不同项目特点制定一城一策,抓住窗口期积极推动可售项目的去化工作。报告期内,公司完成了上海青浦上实-海上湾五期的续售清盘工作。2023年公司全年销售签约金额约人民币5.53亿元。
主业投资方面,公司于2023年7月新增竞得上海市宝山区吴淞创新城15更新单元03-02、04-02地块,该地块出让面积为4.08万平方米,规划计容面积约为141,467平方米,土地用途为科研设计用地,居住用地,办公楼。
2023年第四季度,公司全资子公司上海上实城市发展投资有限公司通过上海联合产权交易所以人民币26,621.14万元的价格公开挂牌转让上海实业养老投资有限公司38%股权,完成了对公司非重要项目的出售。
不动产经营方面,公司以市场需求为导向,稳定优质老租户,调整业态及客户结构,租赁业务整体稳中有升,2023年全年实现不动产出租收入超过人民币4亿元。报告期内,公司青岛钓鱼台美高梅酒店盛大开业,于2023年全年实现营业收入约人民币9,200万元,湖州皇冠假日酒店全年营业收入约4,200万元,为开业至今最佳。
物业管理方面,上实服务在管项目面积首次突破3,000万平方米,较2022年涨幅约达10%,其中市场化拓展非居住类项目取得较好的成效,非居住类项目的比例也首次超过居住类项目。2023年,上实服务荣获2023年中国物业服务企业综合实力500强第36位、2023年中国国有物业企业综合实力100强第12位。
四、报告期内核心竞争力分析
公司坚持“融产结合、创新发展”为目标,以上海为核心的长三角区域展开战略布局,集合优势资源,强化内部管理,积极对外拓展。一是坚持主责主业,以提升主业运营能力为核心,以信息化和精益化管理为手段,促进主业升级,积极参与城市更新,适时增持优质项目资源;二是优化资产配置,依托技术和管理优化,不断提高项目管理的效率和精度,增强资产经济效益;三是提升服务能力,加大物业服务业等产业培育及整合力度,以专业化和标准化管理为抓手,积极探索和提升品牌内涵,有效提升市场竞争力。
五、报告期内主要经营情况
报告期内主要经营情况请见本章节“ 一、经营情况讨论与分析”段落。
六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
2024年,中央各部委、各级地方政府将坚决贯彻落实中央、国务院决策部署,全力做好房地产各项工作,坚持房住不炒定位,适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,一是坚持因城施策、精准施策,稳定房地产市场。二是持续抓好保交楼保民生保稳定的工作,落实企业主体责任和城市属地责任,确保交楼任务,同时加强预售资金监管,防止新的交付风险。三是稳妥处置房地产企业风险,一视同仁抓好各项金融支持政策落地,缓解房企的流动性紧张问题,保障企业正常经营。四是重拳整治房地产市场秩序,纠正行业乱象,维护行业信心。五是着力构建房地产发展新模式,推进供给侧改革,完善“保障+市场”体系,完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期基础性制度。在上述有力的政策保障下,展望2024年我国房地产市场也将继续回归居住属性,房地产行业逐步转向健康有序发展。
(二)公司发展战略
公司将继续聚合资源,做实房地产开发,做精地产服务,做专产业地产。在战略布局上,坚持以上海为中心,深耕优势区域,作为上海国有企业做好服务上海工作。在业务结构上,以房地产开发、运营为主,辅以不动产经营和物业服务的一核双翼驱动,探索在城市更新、长租公寓等房地产细分领域的全周期产业互动运营模式,保障公司主业多层次、多领域、高附加值的立体化发展。
(三)经营计划
2024年,公司将持续优化资产结构、财务结构、管理结构、人才结构,加强目标管理,提高效益效率,积极面对行业、企业目前面临的困境和困难,防范经营风险,建立健全长效机制。
1.建立健全风险长效机制,加强管理完善公司治理
公司在经历前两年重大事项的风险化解工作,充分意识到加强完善公司治理的紧迫性和重要性。2024年,公司作为国有企业一方面要深刻学习党的“二十大”精神,加强责任认识,把握企业经营发展方向,保障公司重点工作有序落实。对内要以完善公司治理为核心,以健全有效的机制建设为抓手,筑牢公司平稳经营、安全生产的底层基石,防范经营风险。对外要彰显国企担当,履行社会责任,提升公司形象和市场地位。
2.顺势而上加快库存去化,守住底线常保安全建设
2024年,预计我国房地产市场政策趋于宽松,房地产市场形势将有所回暖。房地产销售方面,公司须梳理项目库存,抓住市场回暖的契机,有针对性地研究去化策略,精准蓄客、提高销售效率、加快现金回流。工程建设方面,公司应根据2024年整体建设计划布置开展建设工作,在保证安全施工的前提下控成本、保节点,保障公司开发建设节奏在合理可控范围内。
3.资产经营尝试模式转型,服务升维提升行业地位
2024年,公司的持有型资产板块将须在收入稳定的基础上提高运营效益。对于所处地理位置优越的商办楼,公司要继续做好客户结构优化、业态优化,稳定优质客源,提前安排好全年的租赁计划,在保证出租率的前提下进一步探索不同经营模式提高运营收益。物业服务方面,上实服务在管面积要做到稳中求进,在规模不断扩大的同时更要着力于提升专业化、规模化、精细化服务目标,做专做精服务内容,充分挖掘行业上下游资源,打通服务链,以优质的服务擦亮上实服务品牌,进一步提升客户认可度和行业知名度。
4.多措并举优化财务结构,全力以赴保障资金平衡
2024年,公司要继续以保障企业流动性充沛为工作重点。一方面要特别关注流动性安全,做好资金平衡,保持良好的偿债能力,运用不同融资通道和融资工具为公司争取多元化低利率的经营资金。另一方面,公司要加大低效资产处置力度,为公司下一步经营发展腾挪资金空间。
(四)可能面对的风险
2024年,全球经济形势依然错综复杂,国内经济环境处于恢复期。房地产行业在经历重大变革后,虽然政府出台了一系列宽松政策支持房地产行业企稳,但市场信心仍需要一定时间恢复,行业以往高周转的模式也难以为继,房地产公司之间的竞争将愈发激烈,中小型房地产企业也将面临生存考验。在此情况下,公司也需在行业景气度下降的情况下积极应变,谋求生存空间、谋求发展出路。
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一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
公司主营业务为房地产开发与经营。经营模式以中高端住宅开发为主,兼顾商业地产的开发及运营,在创新物业管理模式、提升物业管理水平的基础上适度扩展物业管理规模。
2023年上半年,国内经济运行总体回升,经济复苏出现明显行业分化,房地产市场整体呈现弱复苏态势。纵观今年上半年,全国房地产开发投资58,550亿元,同比下降7.9%;商品房销售面积59,515万平方米,同比下降5.3%,降幅较上年同期大幅收窄;商品房销售额63,092亿元,增长1.1%,相较上年同期实现正增长。从区域分布来看,国内东部地区商品房销售面积、金额保持正增长。从库存情况来看,...
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一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
公司主营业务为房地产开发与经营。经营模式以中高端住宅开发为主,兼顾商业地产的开发及运营,在创新物业管理模式、提升物业管理水平的基础上适度扩展物业管理规模。
2023年上半年,国内经济运行总体回升,经济复苏出现明显行业分化,房地产市场整体呈现弱复苏态势。纵观今年上半年,全国房地产开发投资58,550亿元,同比下降7.9%;商品房销售面积59,515万平方米,同比下降5.3%,降幅较上年同期大幅收窄;商品房销售额63,092亿元,增长1.1%,相较上年同期实现正增长。从区域分布来看,国内东部地区商品房销售面积、金额保持正增长。从库存情况来看,截至今年6月末商品房待售面积64,159万平方米,同比增长17.0%。房地产政策方面,中央政策整体基调积极宽松,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,支持刚性和改善性住房需求,强调做好保交楼、保民生、保稳定工作,促进房地产市场平稳健康发展,推动建立房地产业发展新模式。地方政策出台频次力度较上年度有所降低,主要集中在适度放松限购限售限价、公积金政策等方面。总体来看,稳增长政策加码预期升温,以促进房地产业良性循环和健康发展为核心,行业内结构分化预计会进一步加剧。
二、经营情况的讨论与分析
(一)上半年经营情况分析
2023年上半年,国内经济整体呈“先上后缓”特征。一季度随着居民生活商业半径打开,经济从供给和需求双约束的过程中走出,较为集中释放了2022年积压的需求,二季度供给和需求双放缓,整体呈现供需增长后的去库存化趋势。房地产销售方面,2023年上半年积压需求释放一度带来销售回升,但整体仍受限于居民收入恢复程度有限、城镇化速度下降、地产信用风险尚未出清等因素,市场表现先扬后抑呈现弱复苏态势。2023年上半年,公司抓住市场回暖时机,围绕年度预算和重点工作,在夯实基础工作的同时,推进重大项目实施,公司营收及净利润同比实现较大增幅。
1、保持主业稳健经营,做好项目销售转化
报告期内,公司稳扎稳打、精准出击,推进待售项目销售、保证已售项目如期按期交付,根据本地市场的需求变化动态调整销售时机,精准蓄客、加速转化,保证主业经营平稳有序。公司上半年累计预售约8,538平方米,签约金额约4.41亿元,完成回款7.10亿元。其中上海青浦上实·海上湾五期别墅项目认购实现清盘,销售额4.33亿元;泉州上实·海上海三期、上海宝山上实·海上菁英项目报告期内继续交付住宅1500余套;进一步推进湖州、杭州非住宅产品和车位销售。工程施工方面,今年上半年公司在建项目4个,在建面积约41.23万平方米,竣工项目2个,竣工面积约32.02万平方米。资本保障方面,公司完成“19上实01”、“20上实01”公司债券2022年度付息的工作,经摸排市场利率,考量“20上实01”公司债券转售及公司其他途径融资成本,于2023年5月完成债券摘牌。
2.不动产经营优化运营,增强资产管理效能
报告期内,公司以市场需求为导向、重整客户结构和业态、并以深挖潜力、以稳定老租户为重心,着力推行提前续租、招租工作。不动产经营业务上半年实现收入2亿元,租赁业务整体趋势稳中有升,其中核心资产上实大厦、金钟广场、长宁八八中心租赁收入有较大提升,金钟公司完成100%出租目标,青岛T3写字楼(含商铺)实现出租面积达28,798.89平米,积极争取其他重点客户的续约。得益于文旅消费需求释放,外部环境有效改善,湖州皇冠假日酒店收入明显提升,并承接了数次国家级接待活动,较大提升了酒店的知名度和口碑;青岛钓鱼台美高梅酒店6月10日举行开业仪式,6月25日正式开业,预售5天销售额突破2,000万元。
3.物业管理多元化拓展,服务能力进一步提升
截至报告期末,上实服务在管合约面积约为2,818万平方米,在管项目310个。荣获“2023年中国物业服务企业综合实力500强”第36位,较去年提升4位;“2023年中国国有物业服务企业综合实力100强”第12位,较去年提升3位。2023年上实服务在秉持优势业务的同时,尝试向更多新领域拓展业务触点,进一步开拓公共交通、城市服务、商企办公、公众场馆、医院学校等服务领域,由专人对接重点客户,了解需求,成功续标18个重点项目,续标成功率78%,完成续标合同金额1.11亿元;成功外拓洋山岛区服务、上博馆北馆、奉贤水污厂、世纪花园一期、徐汇妇幼保健所、上海市戒毒管理局、政府四办等18个项目,新增合同金额1.22亿元。品牌塑造方面,上实服务总部、上实大厦、宝钢服务中心顺利通过“上海品牌”认证监督复审,强化上实服务品牌价值。
(二)下半年经营展望
2023年是十四五计划实施的关键年,下半年更是完成年度经营计划、推进后续布局的关键阶段,公司将坚持夯实基础、强化执行、重点突破、持续发展,密切关注行业及金融政策变化,提前做好应对预案,防范经营风险,加大创新驱动,采取有效措施稳定生产经营平稳健康的良性格局。
1.聚焦重点建设项目,提高开发效率
公司于7月11日竞拍取得宝山区吴淞创新城15更新单元03-02、04-02地块,公司将结合地块属性特点,配合区域产城融合需求,做好办公科研地块设计定位,加快住宅用地开发建设及销售周转。抓紧推进北外滩地区90号地块开发建设策划方案,提升经济测算准度,协同北外滩区域的整体开发建设。工程管理方面,提速开发节奏,提升采招、成本信息化管理水平,内部形成竞争机制,加强原有项目的总结与评估,形成闭环反馈机制,进一步提高公司项目开发综合管理能力。
2.优化企业资产结构,夯实财务保障
今年下半年,公司将继续调整资产结构,推进资产盘活,增加现金流入,主动优化资源配置,推进低效资产的处置,加速资金回笼为公司流动性提供支持。财务管理方面,落实融资管理制度及防范资金风险、加强资金管理的要求,坚持全面预算管理要求,结合内外部融资预算、现金流预算等,合理安排债务融资品种和期限结构。加强流动性管理,严格管控资产负债率、带息负债比率、速动比率等重要指标,保有合理资金存量,保证现金流安全。
3.拓宽不动产运营思路,擦亮服务品牌
不动产经营方面,公司要以资产管理为核心,以优化资源配置为目标,提升服务质量和经营业绩,实现资产高效运营。逐步建立并形成集资管、商管于一体的多功能运行平台,积极开拓外部市场,促进资管面积和经营收入双增长。物业服务方面,上实服务要以高质量发展为目标,继续探索“物业服务+生活服务”模式。优化布局,为管理资产或开发项目提供多种经营配套服务。聚焦城市服务,深耕优势业态,拓展第三方市场,继续布局城市交通、公共场馆、新城建设等领域。努力打造上实品牌,加快做大做强、做精做优。
(三)报告期内房地产经营情况(2023年1-6月)
(1)项目储备情况表
(2)项目建设情况表
(3)项目销售情况表
(4)项目租赁情况表
三、风险因素
2023年下半年,国际政治经济形势的复杂对国内经济的影响仍存在较强的不确定性,房地产市场进一步回暖仍有赖于经济复苏、行业政策落地、居民消费信心恢复等情况。房地产市场行业格局将进一步分化,行业金融属性弱化,回归实体经济本源,叠加人口出生率和适龄购房人口因素,房地产企业推动探索新发展模式、实现高质量经营重要性愈发凸显。公司主要项目所在地集中于长三角区域核心城市群,公司将持续密切关注国家和地方政策的变化,积极分析应对以提高公司抗风险能力,并做好调研分析,提高产品竞争力,促进区域合理布局,实现公司稳健发展。
四、报告期内核心竞争力分析
公司坚持以“融产结合、创新发展”为目标,以上海为核心的长三角区域战略布局,集合优势资源,强化内部管理,积极对外拓展。一是坚持主责主业,以提升主业运营能力为核心,以信息化和精益化管理为手段,促进主业升级,积极参与城市更新,适时增持优质项目资源;二是优化资产配置,依托技术和管理优化,不断提高项目管理的效率和精度,增强资产经济效益;三是提升服务能力,加大物业服务业等产业培育、整合力度,以专业化和标准化管理为抓手,积极探索和提升品牌内涵,有效提升市场竞争力。
收起▲
一、经营情况讨论与分析 2022年,国内外经济形势复杂多变,房地产市场环境下行。公司在面临前所未有的困难时,坚定贯彻落实上实集团“稳字当头、稳中求进、战略引领、严控风险、狠抓执行”的年度工作方针,一方面积极应对外部形势带来的经营压力,设法弥补因外部因素延缓的工程销售进度;另一方面努力化解内部上实龙创事件的不利影响,保障公司平稳运行。 1.克服困难,多措并举保障经营业绩 报告期内,今年上半年公司项目集中所在地区业务因特殊因素导致停滞对公司影响较大,下半年多措并举保障全年经营业绩平稳。公司抓住了年初的销售窗口期,加快购房客户购房贷款节奏,落实回款近9亿元。公司也不断细化不同业态的销售计划...
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一、经营情况讨论与分析
2022年,国内外经济形势复杂多变,房地产市场环境下行。公司在面临前所未有的困难时,坚定贯彻落实上实集团“稳字当头、稳中求进、战略引领、严控风险、狠抓执行”的年度工作方针,一方面积极应对外部形势带来的经营压力,设法弥补因外部因素延缓的工程销售进度;另一方面努力化解内部上实龙创事件的不利影响,保障公司平稳运行。
1.克服困难,多措并举保障经营业绩
报告期内,今年上半年公司项目集中所在地区业务因特殊因素导致停滞对公司影响较大,下半年多措并举保障全年经营业绩平稳。公司抓住了年初的销售窗口期,加快购房客户购房贷款节奏,落实回款近9亿元。公司也不断细化不同业态的销售计划,盘活库存,实现青岛国际啤酒城T2楼的整栋销售,预售金额约25.7亿元。下半年三季度起,在政策端逐步向宽松和积极渐进的情况下,公司迅速盘点在售项目货值、梳理开发节点,线上线下多手段营销,全年实现认购金额约59.7亿元、签约约56.6亿元、回款约60.4亿元。四季度也通过上海联合产权交易所平台成功出售持有北外滩89#号地块项目公司的股权和债权,实现约46亿元的收入,对公司现金流的补充和经营业绩的平稳贡献重要作用。资本保障方面,年内公司将“19上实01”公司债券后两年存续利率从4.28%下调至3.95%,在降低利率的同时通过转售成功保留了8.9亿元的发行规模,保障公司运营资金扎实平稳。
2.履行社会责任,不动产经营和物业服务彰显国企担当
报告期内,公司作为上海市本地国有企业,响应上海市国资委关于《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》(沪国资委规[2022]1号)等相关文件精神号召,制定减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则,走访排摸减免对象实际情况、确定租金减免方案,涉及小微企业、个体工商户等218户,租金减免面积达13.6万平方米。物业服务方面,上实服务各级员工于上半年不畏艰难连续奋战在一线,保障广大业主居民的基本生活所需。公司经营管理层和公司志愿者组成约70余人的骨干力量,为上实集团援建运营上海临港方舱医院贡献力量。报告期内,上实服务续约物业管理项目25个、新增项目24个,在管面积达约2786万平方米,荣获2022年中国物业服务企业综合实力500强第40名、2022中国国有物业服务企业综合实力50强第15名等荣誉。
3.总结经验,妥善处理上实龙创事件
报告期内,公司于今年1月收到上海证券交易所问询函,要求公司核查上实龙创应收类账款的风险情况。在发现相关情况后,一方面,公司对上实龙创开展内部核查工作,发现上实龙创部分高级管理人员存在利用职务之便实施虚构交易的违法违规行为;另一方面,公司基于谨慎性原则,对上实龙创2021年度计提大额资产减值准备、对上实龙创和公司历年财务情况进行了会计差错更正与追溯调整。同年4月,公司收到上海证券交易所关于公司2021年报的问询函,并于6月对外披露了对上述问询函的回复。其中,公司将内部核查上实龙创事件的阶段性成果予以对外披露,包括公司于6月启动仲裁程序追索上实龙创原股东就业绩对赌承诺损失和公司对上实龙创的部分股东借款;公司就上实龙创部分高管涉嫌违法犯罪行为向上海市公安局经侦总队报案,公安机关已正式立案并对上实龙创原董事长曹文龙采取刑事强制措施。同年12月,公司收到上海证监局出具的《行政监管措施决定书》,对公司就上实龙创事件及未及时披露订立重大合同等情况出具了警示函;2023年1月,公司收到中国证监会立案告知书,因公司涉嫌信息披露违法违规,根据相关法律法规对公司立案,公司将积极配合证监会的调查工作,严格按照监管规定和要求实施整改及履行信息披露义务。
二、报告期内公司所处行业情况
2022年,我国房地产行业经历了行业寒冬的深度调整,在多种多样的需求端宽松政策的支持下砥砺前行,保交付、保民生,熬过寒冬成为房地产行业的目标。2022年,我国商品房销售面积约13.58亿平方米,同比下降约24.3%;商品房销售金额约13.33亿元,同比下降26.7%。2022年,房地产行业面对前所未有的下行压力,房地产企业多以促营销、保交付、快回款为目标,力保企业基本盘。房地产政策方面,2022年政策段持续发力,从对预售资金监管的持续规范到下半年以“三支箭”为代表的“保交楼、稳主体”政策,旨在从各方面改善优质房企的流动性难题。
三、报告期内公司从事的业务情况
2022年,公司在内外部环境同时受压的情况下积极应对,保持经营基本平稳。主业投资方面,公司于2022年3月出资48亿元人民币,与上海城投(集团)有限公司下属子公司、上海建工集团股份有限公司下属子公司共同设立合资公司,用于开发建设虹口北外滩91#地块项目;2022年8月,公司出资2.856亿元人民币,与上实丰茂置业有限公司对公司下属开发上海青浦项目的上海丰茂置业有限公司进行同比例增资。2022年12月,公司以约合46亿元人民币的对价通过上海联合产权交易所系统将所持有北外滩89#地块的项目公司上海实森置业有限公司的股权和债权出售予友邦人寿保险有限公司,保障公司现金流的充裕并集中资源和精力做好北外滩91号地块等重点项目的建设开发工作。房地产销售方面,公司2022年持续盘点可售库存,加大不同业态的销售力度,成功实现青岛国际啤酒城T2楼整栋销售、青浦上实海上湾五期的主力销售。2022年全年实现签约金额约56.6亿元。不动产经营方面,公司落实上海市国资委关于小微企业租金减免等相关文件精神号召,制定减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则,确定符合减免条件小微企业、个体工商户等218户,租金减免面积达13.6万平方米。实现全年不动产租金收入约3.7亿元,租赁面积约41.66万平方米。物业管理方面,上实服务续约物业管理项目25个、新增项目24个,在管面积约2786万平方米,较2021年度小幅增长。荣获2022年中国物业服务企业综合实力500强第40名、2022中国国有物业服务企业综合实力50强第15名等荣誉。
四、报告期内核心竞争力分析
公司以上海为核心的长三角区域、青岛为中心的环渤海区域和成渝为中心的西南片区的“1+3+X”战略布局,适时增持优质项目资源;依托技术和管理优化,不断提高项目管理的效率和精度,提升盈利能力;整合战略合作伙伴资源,推动产业地产项目落地,加快主业升级。同时,公司加大物业服务业等新产业的培育、整合力度,坚持融产结合,坚持整合内外部资源,逐步做大规模,提升盈利,成为公司业务的重要组成部分。
五、报告期内主要经营情况
详细内容请见章节“ 一、经营情况讨论与分析”段落。
六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
2023年,随着相关政策落地见效,房地产市场将会逐步发生积极的变化。房地产虽然仍处于调整阶段,但未来房地产市场发展具备一定条件。一是我国仍然处在城镇化持续发展阶段。去年常住人口城镇化率比上年提高了0.5个百分点,达到65.22%,但是与发达国家80%左右的水平相比仍然不高。去年我国新增城镇人口数量巨大,这些就是未来的发展空间。二是房地产市场合理需求将逐步释放。各地出台不少措施支持刚性和改善型住房需求,有助于提高购房者购房意愿。三是房地产市场供给有望逐步改善。政府将坚持“房住不炒”,出台相关政策,让房地产回归本位,减少其金融属性,同时多主体供给、多渠道保障、购租并举住房制度不断完善,新的健康的房地产市场有望加快建立。
(二)公司发展战略
公司以优化产品结构、优化库存结构、优化资本结构和优化财务结构为核心,聚合资源,做实地产开发,做精地产服务,做专产业地产。在战略布局上,坚持以上海为核心,形成以上海为中心的长三角区域、青岛为中心的环渤海区域和成渝为中心的西南片区的“1+3+X”战略布局,深耕城市群布局,聚焦一二线城市。在业务结构上,以房地产开发、运营为主,辅以地产服务和运营的战略指导思路,探索城市更新、长租公寓、养老地产等房地产细分领域的产业布局,推动落实主业多层次、多领域、高附加值的立体化升级。
(三)经营计划
2023年,公司将贯彻服务大局、控制风险、优化发展、实现价值的总体思路,深刻理解上实集团战略规划中对房地产业务转型发展的要求,持续推动房地产业务转型升级,以定战略、调存量、改机制、提效率为目标,积聚动能、寻找机会、厚积薄发,在实现公司经营业绩平稳的同时谋求发展。2023年,公司力争实现营业收入约75亿元,预计竣工面积约53.6万平方米。
1.持续优化财务结构,保障公司平稳运行
2023年,公司要长期把企业流动性充沛作为工作重点。一方面,公司将继续厘清持有型资产库存,控制规模,适当盘活资产,提高资产收益率。另一方面,公司也将继续跟踪研究资本市场融资和创新融资的政策与市场案例,同时做好“20上实01”公司债券的回售工作,全盘考量公司融资成本,保证流动性的充沛与安全。
2.夯实库存去化,把控开发交付节奏
2023年,预计房地产市场变化较多、住宅市场需求结构也处于不断变化阶段。公司将致力于深度打磨符合市场需求的产品。住宅产品方面,公司以保品质、保交付为前提,做好在售项目的续售工作、关注市场动态寻找新项目入市的时机,努力做到住宅快周转。非住宅类产品方面,公司在全盘盘点该类产品后,做好分类分级,加快处置低效产品,回笼资金。开发建设方面,在行业低迷和激烈竞争的情况下,工程建设品质和速度成为房地产开发企业的工作核心。2023年预计公司续建面积55.5万平方米,预计竣工面积53.6万平方米,公司将在保证出品质量的前提下加强开发交付节奏的把控,缩短房地产开发周转周期,保障公司整体开发运营在合理可控范围内。
3.继续加强内部控制,建立健全长效机制
2023年,公司在继续做好重大事项的风险化解工作同时要坚持底线思维、强化责任意识、继续加强风险防范与合规管控,多部门协同形成一套牢固的科学规范、合理高效的内控体系。作为国有企业贯彻党的“二十大”精神,深化认识,聚焦影响企业发展关键因素,把握企业经营发展大局,保障重点工作的有序落实。压实安全生产责任,维护安全生产稳定;对内加强维护员工利益、对外积极履行社会责任,全方位建立公司长效机制。
(四)可能面对的风险
2023年是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年,也是实施“十四五”规划承上启下的关键之年,外部环境复杂严峻,国内经济恢复处于复苏初期,需要不断催生增强经济增长内生动力。房地产行业方面,在“增信心、防风险、促转型”的政策主导思路下,房地产行业也处于保障流动性、控风险的关键一年,特别是中小型房地产企业的生存空间将进一步被压缩。公司经营方面,2023年也需要继续妥善处理上实龙创事件,降低该事件对公司的影响。
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