一、报告期内公司从事的业务情况　　报告期内，公司的主营业务为房地产开发销售、物业服务及自持不动产租赁三大板块。其中，房地产开发销售以上海为核心的长三角地区为主，开发产品涵盖别墅、中高层住宅、商办楼宇等；物业服务对象呈现住宅服务与非住宅服务各占一半的态势，非住宅业务服务对象以政府机关、高校、医院、轨道交通及大型机构为主；不动产租赁方面，公司的不动产集中在上海市的核心区域及青岛市崂山金家岭金融服务区内，具有较好的地理位置优势，相应商办楼宇租赁在2025年内的出租率维持在80%，嘉定项目长租公寓出租率约为78%、宝山顾村项目长租公寓出租率约为96%。　　报告期内，公司房地产现有开发销售主要集中于... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的业务情况
　　报告期内，公司的主营业务为房地产开发销售、物业服务及自持不动产租赁三大板块。其中，房地产开发销售以上海为核心的长三角地区为主，开发产品涵盖别墅、中高层住宅、商办楼宇等；物业服务对象呈现住宅服务与非住宅服务各占一半的态势，非住宅业务服务对象以政府机关、高校、医院、轨道交通及大型机构为主；不动产租赁方面，公司的不动产集中在上海市的核心区域及青岛市崂山金家岭金融服务区内，具有较好的地理位置优势，相应商办楼宇租赁在2025年内的出租率维持在80%，嘉定项目长租公寓出租率约为78%、宝山顾村项目长租公寓出租率约为96%。
　　报告期内，公司房地产现有开发销售主要集中于上海、苏州及泉州地区，因各地房地产市场回暖速度不同导致公司产品去化速度不一，所开发产品与周边其他竞品相比各有优劣；物业服务方面，公司旗下“上实服务”板块近年来大力拓展承接非住宅业务，特别着重于公共服务类较为稳定的中长期服务对象，保障物业服务板块的经营业绩稳中有升；不动产租赁板块，公司在年内持续紧跟市场情况，重点规划存续优质老客户的续租方案，根据不同租户的要求给予不同优惠或保障，以期将整体出租率稳定在可控区间。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　2025年，房地产行业整体景气指数有所下滑，行业仍处于“止跌回稳”回调期间。据国家统计局数据显示，报告期内，全国房地产开发投资82,788亿元，同比下降17.2%，施工面积659,890万平方米，同比下降10%；新房销售88,101万平方米，同比下降8.7%，其中住宅销售面积同比下降9.2%；库存方面，2025年末的全国商品房待售面积为76,632万平方米，同比增长1.6%。房地产政策方面，2025年国家以“稳市场、惠民生、防风险、促转型”为核心，通过精准调控和供需协同，构建高质量发展新格局。房地产优化政策从三四线城市往一线城市延伸，例如广州全面取消限购、北京上海放宽郊区限制，公积金利率降至2.6%，多地推出购房补贴和“以旧换新”政策，同时加速盘活存量资产，推动“好房子”建设，完善住房保障体系，为行业转型奠定坚实基础。
　　三、经营情况讨论与分析
　　2025年，公司围绕上实集团“12345”战略，以“稳经营、去库存、控风险、促转型”为核心，积极应对行业挑战。公司通过深化业务结构调整、强化资产盘活、优化管理效能，实现经营基本面的总体稳定。
　　1、抢去化抓回款，针对性应对销售市场
　　报告期内，公司房地产开发销售产品主要集中在上海、苏州及泉州地区。公司积极研判项目所在地的房地产市场政策及行情，因城施策有效针对，2025全年实现签约金额约人民币29.08亿元。其中，上海青浦海源别墅持续对接意向客户，年内完成签约约人民币1.17亿元；宝山吴淞道一号于十一黄金周前夕入市，在提前充分蓄客的准备下实现签约约人民币5.13亿元；苏州上实海上都荟利用“618”购物节等制造营销热点，实现签约约人民币2.66亿元；泉州上实海上海也以人民币约19.79亿元的对价一揽子出售存量住宅及车位，盘活存量库存。
　　2、物业服务稳中突破，不动产经营维持平稳
　　报告期内，物业服务方面，上实服务跻身2025上海物业服务综合百强前三甲、2025中国国有物业服务企业综合实力百强榜第十，行业排名持续攀升。上实服务以“质效攻坚、格局突破”为主线和引领，巩固行业地位，营收与利润保持稳健增长，展现了强劲的发展动能。截至2025年末在管项目298个，在管面积3276万平方米。非居物业面积占比提升至68.10%，新增项目中第三方项目管理面积占比达到97.30%。年内战略重点突破的领域——学校、公众、园区、医疗健康板块均取得标杆性项目的签约，如轨交机场联络线、上海交大、上海中医大、虹桥研创中心、东航大飞机园、远大医院等项目。随着年内公司与虹口区北外滩集团签订战略合作协议后，上实服务借助上实集团及公司对北外滩区域重大投资的机遇，有望在城市运营服务领域取得突破，与属地平台公司共建区域化城市服务合作平台，创建城市运营服务新标杆，探索“市政+楼宇”一体化模式。报告期内公司不动产经营方面面临行业变革及挑战，不动产出租率和租金价格年同比均有所下降。短期来看，商办租赁市场进入存量博弈，同类产品纷纷降价追求出租率，同时优化硬件投入等措施争抢优质客户。公司通过精细化管理，旗下主要商办项目的出租率指标暂优于市场平均水平，但商办空置率上升、租金下降的趋势预计会持续一段时间。公司下属长租公寓顾村菁英荟达成90%以上出租率，表现较佳。酒店经营方面，受益于暑假旺季，青岛酒店表现优异，营收同比增加6.60%；湖州酒店受到区位及环境的影响较大，收入和利润有所同比下降。
　　3、提质增效，强化公司治理提升资本市场信心
　　报告期内，公司根据新《公司法》等法律法规的要求，全面梳理公司治理制度，于年内完成14项制度的修订及新增，同步完成修订《公司章程》暨取消监事会的工作，由董事会审计委员会承继原有监事会重要职能，确保公司治理的连贯性及一致性。日常管理方面，公司通过归并托管等方式对下属直管企业进行更为科学的管控归集，强调业务重点、聚焦核心业务指标。调整持有资产经营模式，明确经营、管理分离，加大管控力度、提升管理效益。资本市场表现方面，公司年内制定《估值提升计划》《市值管理制度》，对于公司在市值管理相关的工作做出了有效的指引，以便公司在后续的市值管理工作开展中有法可依、有规可循。年内公司股价表现稳中有升，从上半年的低价徘徊稳步提升至年末市值规模接近百亿的水平。社会责任实践方面，公司于2025年3月发布了第二份ESG报告获得市场认可，于2025年万得ESG体系评价、华证ESG指数评价均为A，均较上一年度有所提升。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　报告期内，公司在以上海为核心的长三角经济区为重心，集合资源，强化内部管理，调整探索发展模式。一是以主责主业为基石，以信息化及精益化管理提升主业运营能力；二是依托技术及管理优化，提高项目管理的效率与精度，从而增强资产运营经济效益；三是继续加大物业服务的培育能力，专业化及标准化管理，不断提升上实服务品牌内涵，提升市场竞争力。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　报告期内主要经营情况请见本章节“三、经营情况讨论与分析”段落。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　展望2026年的房地产市场，将继续以“修复、稳定、转型”为核心，首先化解旧有行业模式风险，其次推动房地产市场止跌回稳，最终实现房地产领域新旧动能转换。政策端，2025年各项具体政策工具又进一步细化完善，需求端有国务院《提振消费专项行动方案》等提出的系列举措，供给端有“控增量、去库存、优供给”部署，已经形成了较为完整和稳定的政策工具箱。这种基于成型政策体系的、增量措施与存量政策的协同发力，将为市场稳定提供良好的政策环境。2026年是十五五开局之年，房地产行业将在2025年风险化解取得重大成绩、转型路径逐渐明晰的基础上深化转型、稳健发展。
　　(二)公司发展战略
　　2026年，公司作为上海市国有企业，将以上海市政府“十五五规划”为根本，在上实集团“12345”发展战略背景下，结合公司资产、经营情况，行业周期性等因素，探索转型可能性，尽快完善制定出符合公司自身情况的十五五规划战略。
　　(三)经营计划
　　2026年是公司十五五的开局之年，公司将以“强销售、拓服务、防风险”为核心，做好在售项目的销售回款，把握经营性现金流平衡，协同上实集团战略做好服务板块的转型发展，化解风险筑牢公司治理防线。
　　1、多措并举推动项目销售，定目标打好攻坚战
　　面对“止跌企稳”中的市场趋势，房地产项目销售仍是支撑公司业绩的主要路径，必须上下齐心，通过各种合理合规的措施，夯实客户地图的描摹，重新梳理项目标签和客户需求痛点之间的匹配性，选择适合的表现形式和渠道通路，寻找客户打动客户促成销售。2026年度存量在售项目仍以上海青浦、宝山、苏州、泉州等为主，公司须持续密切留意各地市场行情变化，调整营销策略，关注蓄客情况、管控营销费用投入，努力促成交易，实现签约回款目标。
　　2、拓展融资渠道，持续提升公司治理，加强公司抗风险能力
　　2026年，公司的财务工作将在合规前提下积极探索拓宽多元化融资渠道，谋划多样化融资路径，努力降低资金成本，保障公司运营资金安全。公司治理方面，2026年正值公司董事会换届之年、也是董事会审计委员会继承监事会职责的第一个完整年度、恰逢《上市公司治理准则》执行重要修订，公司将以保障公司治理的延续性为基础，做好董事会换届的平稳过渡，持续研学资本市场及国资最新法律法规，更新公司治理相关制度，为合法合规治理公司提供保障，全方位加强公司抗风险能力。
　　3、推动资物管一体化，培育城市运营服务增长点
　　在房地产开发销售仍处于修复期时，公司也积极研究行业转型对策，加强对存量资产运营、物业服务的有机结合，在为公司经营业绩做好保障的同时履行国有企业责任，为上海为核心的城市运营服务保驾护航。公司将以“上实商管”运营公司和“上海上实城市运营服务”平台公司为基础，深耕上海北外滩地区，聚集公共交通、医院、学校等公建民生领域，落实与上海北外滩（集团）有限公司的战略合作，打造为超大城市核心区综合服务的示范样板，以可复制化模式在长三角等重点区域进行推广输出。推动“上海上实城市运营服务有限公司”的实体化运作与市场拓展，强化“资物管”一体化的协同效应，提升全链条服务价值，确保公司在主业协同领域做优做精。
　　(四)可能面对的风险
　　房地产行业仍处于“止跌回稳”阶段，但各地情况有所不同，公司在不同地区所面临的库存去化速度不一且普遍未达理想预期，对公司经营业绩及资金回笼带来了一定压力。在此情况下，公司应以开放的态度及谨慎的流程加大库存去化力度，在市场环境进一步明朗之前尽可能回笼资金。同时，鉴于传统的房地产开发销售周转模式的大变革，公司也迫切需要探索符合公司自身情况的转型道路，服务国家战略及上海战略。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　公司主营业务为房地产开发与经营，配以多元化物业管理业态逐步打造品牌形象、形成品牌效应。2025年上半年，国际环境复杂多变，不稳定性、不确定性增加。面对复杂局面，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，各地区各部门认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持统筹国内经济工作，加紧实施更加积极有为的宏观政策，着力稳就业、稳企业、稳市场、稳预期，主要指标好于预期，高质量发展扎实推进，经济保持了稳中有进、稳中向好的发展态势。　　房地产市场方面，各地区各部门按照党中央促进房地产止跌回稳的决策部署和要求，“因城施策”出台相关措施推动房地产止跌回稳。从统计数据来... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　公司主营业务为房地产开发与经营，配以多元化物业管理业态逐步打造品牌形象、形成品牌效应。2025年上半年，国际环境复杂多变，不稳定性、不确定性增加。面对复杂局面，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，各地区各部门认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持统筹国内经济工作，加紧实施更加积极有为的宏观政策，着力稳就业、稳企业、稳市场、稳预期，主要指标好于预期，高质量发展扎实推进，经济保持了稳中有进、稳中向好的发展态势。
　　房地产市场方面，各地区各部门按照党中央促进房地产止跌回稳的决策部署和要求，“因城施策”出台相关措施推动房地产止跌回稳。从统计数据来看，相关政策措施成效开始体现，上半年房地产虽然有所波动，但总体上朝着止跌回稳的方向迈进。据国家统计局数据显示今年上半年：（1）全国新建商品房销售面积同比下降3.5%，比去年同期收窄15.5个百分点，比去年全年收窄9.4个百分点；商品房销售额下降5.5%，比去年同期收窄的幅度更大，收窄了19.5个百分点，比去年全年收窄11.6个百分点。商品房交易比较活跃，尤其是二手房的交易量比去年同期是增长的。（2）一线、二线、三线城市新建商品住宅销售价格同比降幅分别比上月收窄0.3、0.5和0.3个百分点。（3）房地产开发企业到位资金降幅比去年同期收窄16.4个百分点，比去年全年收窄10.8个百分点，其中国内贷款同比增长0.6%，去年国内贷款下降6%左右。去库存也取得了积极成效。截至6月末，全国商品房待售面积比5月末减少了479万平方米，连续四个月减少。虽然房地产调控的有关政策取得了一定效果，但目前房地产销售面积和销售金额都在下降，房地产筑底需要一个过程，在筑底和转型阶段相关指标会有所起伏波动，也需要下一阶段更大力度推动房地产市场止跌回稳。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　（一）2025年上半年经营情况分析
　　2025年上半年，公司围绕上实集团“12345”战略，结合自身业务情况，紧扣重点工作，持续推动存量去化、治理优化、物业拓展、风险处置等工作，聚力城市更新、城市运营及城市服务三大业务主线。
　　1、因城施策，房地产销售抓去化抓结转
　　报告期内，公司主要可售房地产住宅项目集中于上海、苏州、泉州等地，公司持续研究各地市场环境，在不断变化的市场中因城施策谋求去化，于2025年上半年总体实现签约金额约2.90亿元。其中上海青浦海源别墅二期签约7567万元；苏州上实海上都荟充分利用“618”购物节制造营销热点，实现签约1.94亿元，为该项目自开售以来打开销售局面的关键举措。另外，上半年公司也就泉州上实海上海项目库存住房、车位及在建工程与当地国有企业进行洽谈，于7月中旬正式签约将合计14.11万平方米的存量住宅、819个车位及一处约5.72万平方米的在建工程以约20.53亿元一揽子出售。
　　2、物业服务不断突破，资产经营相对平稳
　　报告期内，公司下属上实服务一方面充分发挥品牌及国企优势继续对外拓展，在政法、公共物业、医院等领域发力，于今年上半年增加在管面积约105.5万平方米，合计在管面积约3314.60万平方米。另一方面，公司于7月与北外滩集团签订战略合作协议，将在北外滩地区积极参与城市更新及城市运营服务。同时上实服务团队也持续向国内外及香港地区知名物业管理企业及先进个人、集体学习，以期在未来更好地在城市运营领域取得突破、更好地提升业务能力及行业地位。不动产经营方面，鉴于租赁市场整体处于供大于求的情况，公司积极调整策略，采取“留客户、调价格、增新量、节支出”等一系列措施保障经营业绩平稳。截至上半年，租赁面积约为48万平方米，其中公司近两年新增的长租公寓表现稳定，宝山海上菁英出租率保持在95%以上、嘉定实荟阁出租率稳定在80%；酒店运营方面，公司下属青岛钓鱼台、美高梅酒店及湖州皇冠假日酒店也不断挖掘经营亮点，增加主题活动，更好地吸引客户。
　　3、提质增效，优化日常经营管理
　　公司在报告期内根据上实集团的战略目标和管理体系要求，梳理公司自身的管理体系。通过归并托管等方式对下属直管企业进行更为科学的管控归集，强调业务重点、聚焦核心业务指标。调整持有资产经营模式，明确将经营和管理分离，加大管控力度、提高管理效益。
　　（二）2025年下半年工作展望
　　2025年下半年，公司将继续以年度经营目标为基础，做好十四五收官工作，同步谋划十五五规划。房地产开发销售方面，公司继续以顺应市场、去化库存为首要目标，坚持“一城一策”去库存保交付，保障回款及时补充公司流动资金。项目建设方面以上海虹口区北外滩重点项目为核心，保障工程建设节点。
　　物业管理方面，上实服务要抓住与北外滩集团战略合作的平台，迅速打造区域化城市服务样板，形成有效案例和经营，积极推广至各重点布局区域和城市，拓展业务边界新模式。
　　不动产经营方面，迎合租赁市场实际情况，积极做好预案，确保长期合作优质客户，尽可能保证租赁业绩的稳定。
　　公司治理方面，公司也将根据新《公司法》等法律法规的要求，及时梳理调整公司相关制度，与时俱进更新完善公司治理体系，确保新老治理体系的平稳过渡。

　　三、报告期内核心竞争力分析
　　公司坚持以“融产结合、创新发展”为目标，在以上海为核心的长三角经济区等重点区域战略布局，集合优势资源，强化内部管理，探索对外拓展。一是坚持主责主业，以提升主业运营能力为核心，以信息化和精益化管理为手段，促进主业升级；二是优化资产配置，依托技术和管理优化，不断提高项目管理的效率和精度，增强资产经济效益；三是提升服务能力，加大物业服务业等产业培育、整合力度，以专业化和标准化管理为抓手，积极探索和提升品牌内涵，有效提升市场竞争力。

　　四、可能面对的风险
　　2025年上半年，房地产行业在一揽子政策的发力下呈现了止跌企稳的态势，但在筑底的过程中仍可能会出现波动情况，公司应密切根据行业及市场风险审时度势做好应对预案。公司内部也面临库存去化和后续发展资源的瓶颈，需在行业大变革的情况下做好内部挖潜、蓄力发展的准备。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析　　2024年，面对外部压力加大、内部困难增多的复杂严峻形势，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，我国各地区各部门深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持稳中求进工作总基调，完整准确全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，扎实推动高质量发展，国民经济运行总体平稳、稳中有进，高质量发展取得新进展，特别是及时部署出台一揽子增量政策，推动社会信心有效提振、经济有所回升。　　房地产行业方面，2024年在行业整体依然处于下行周期的情况下，中央及地方各级政府持续给予政策性支持，旨在力保房地产市场站稳阵脚。　　2024年，上实集团以管理提升年为全年工作定调，以“融产结合、科技赋... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　2024年，面对外部压力加大、内部困难增多的复杂严峻形势，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，我国各地区各部门深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持稳中求进工作总基调，完整准确全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，扎实推动高质量发展，国民经济运行总体平稳、稳中有进，高质量发展取得新进展，特别是及时部署出台一揽子增量政策，推动社会信心有效提振、经济有所回升。
　　房地产行业方面，2024年在行业整体依然处于下行周期的情况下，中央及地方各级政府持续给予政策性支持，旨在力保房地产市场站稳阵脚。
　　2024年，上实集团以管理提升年为全年工作定调，以“融产结合、科技赋能、管理提升、转型升级，坚定不移走高科技、高质量发展之路”为工作方针部署全年工作。鉴于上述内外部环境，公司紧跟集团工作战略，全年围绕房地产开发销售、不动产运营、物业服务、资产盘活、风险管控等重点目标，努力推进重点任务，有序处置风险事件，平稳完成管理交接，加强公司管控及公司治理。
　　1.总结经验教训，落实重大风险事项整改
　　报告期内，公司持续落实处理前期重大风险事项。2024年，公司因前期上实龙创等风险事件先后收到上海证监局的行政处罚决定书及上海证券交易所的纪律处分决定书，就公司前期违规事项接受了处罚。近两年来，公司在重大风险事件发生后积极采取各种针对性措施对所涉事项进行整改，有效填补漏洞。对内，公司全体上下深刻总结事件经验教训，全面审视公司治理结构，从内部制度梳理修订、推广落实到监督执行，关键岗位调整等全方位提升公司治理，尽可能消除管理盲区，形成管理闭环，筑牢治理架构与防线。对外，上实龙创也于2024年年末被法院裁定受理破产申请并指定破产管理人，在移交管理人后，上实龙创已不再纳入公司合并财务报表范围。同时，公司于年内积极应对相关证券虚假陈述诉讼工作，争取妥善处理并尽可能降低对公司的影响。
　　2.房地产销售尽力去化，项目建设稳健持续推进
　　报告期内项目销售方面，受市场整体环境的影响，公司房地产销售业务去化不甚理想。在此情况下，公司通过实时跟踪项目周边竞品动态，从产品自身挖掘特色亮点，不断调整销售策略，尽力推动库存去化。2024年全年公司实现人民币7.16亿元的签约，为公司贡献签约业绩的主要项目为上海青浦海源别墅、上海静安泰府名邸、泉州上实海上海及苏州上实海上都荟。公司全年房地产销售结转收入约人民币5.32亿元，房地产开发销售利润的大幅下滑导致公司业绩亏损。项目建设方面，公司稳扎稳打，安全施工保进度保交付。2024年全年主要建设项目为上海青浦海源别墅约1.95万平方米于年内竣工；上海宝山吴淞创新城15更新单元03-02地块约5.34万平方米正式开工建设；上海青浦朱家角20-03地块、20-05地块及上海北外滩90#地块项目实现桩基施工。
　　3.物业服务提升优化，不动产经营以稳为主
　　报告期内，公司下属上实服务不断调整业务结构，不断优化服务及管理能效。上实服务逐渐从传统的“硬空间”走向以公共服务、公共配套、公共资源、公共环境为主的“软基建”，年内新承接一批上海市内轨道交通、大型医院、机场、学校等公共类项目，全年整体在管面积约3200万平方米。在业务结构调整的同时，上实服务也总结不同业态的项目经验，持续改进优化并得到业内认可。2024年内，上实服务首次在上海市物业服务综合百强企业中入围三甲，荣获2024年中国物业服务企业综合实力500强第29位，2024年中国物业服务力百强企业第24位等殊荣。不动产经营方面，2024年公司主要围绕着租赁地产、酒店运营和长租公寓三大板块展开工作。传统租赁地产市场饱和过剩，公司努力维持现有客户，尽可能保持业务稳定。酒店运营方面，青岛钓鱼台美高梅酒店项目抓住法定假日旅游高峰持续提升入住率和经营业绩，湖州皇冠假日酒店充分挖潜项目特色，打造度假概念、争取大型会议活动，实现收支平衡。长租公寓方面，公司上海嘉定海上公元项目的长租公寓出租率稳中有升，年内新开业的上海顾村海上菁英项目配套长租公寓在一年时间内出租率超过九成，为公司在长租公寓领域的运营提供了经验、建立了信心。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　2024年，我国房地产市场整体依然呈现调整态势，新房销售同比下降明显。据国家统计局发布的数据显示，2024年我国新建商品房销售面积约97,385万平方米，比上年同期下降了12.9%，其中住宅销售面积下降14.1%。截至2024年末的全国商品房待售面积同比增长10.6%，住宅待售面积增长16.2%。中央政治局会议在9月底提出“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了最高的行业维稳信号，政策端持续出台旨在扭转行业基本面，注入市场信心；12月底，中央政治局会议继续提出“稳住楼市”，中央经济工作会议强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，从最高层为2025年的楼市维稳定下了坚实的基调。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　报告期内，面对行业大环境的挑战，公司围绕年度经营计划，找准重点目标，做好经营工作。房地产开发销售板块，2024年度抓住重点销售项目，根据不同项目所在地区及产品自身特点，及时调整销售策略，尽力推动去化。报告期内，公司上海青浦海源别墅作为稀缺庄园式产品，实现4.15亿元签约业绩；上海静安泰府名邸尾盘商铺和会所捆绑销售实现1.26亿元签约；其他地区项目也在困难中积极寻求去化方案，泉州上实海上海项目的商业和车位签约8244万元；苏州上实海上都荟签约3840万元，公司全年实现房地产销售签约金额约7.16亿元。公司全年实现房地产项目结转收入约5.32亿元，房地产项目结转利润下滑较多，导致公司业绩出现亏损。
　　主业投资方面，公司于2024年2月初，经公司第九届董事会第六次会议审议通过，对下属实际开发上海北外滩90#地块项目的上海实玖置业有限公司增资人民币17.4亿元，保障该项目开发建设的部分资金需求。
　　物业服务板块，上实服务稳中有进，2024年积极拓展非住宅类及公共服务、公共配套、公共资源、公共环境等“软基建”类，新拓展项目31个，净增合同管理面积250万平方米，续标项目30个，续标率达93%，全年在管面积约3200万平方米，同比增加6.67%，实现营业收入约12.63亿元。
　　不动产经营板块，公司在传统商办租赁需求过剩的情况下，稳定优质老客户的同时也不断根据市场和客户需求积极调整，寻求整体出租率保持平稳。酒店运营方面，公司旗下青岛钓鱼台美高梅酒店、湖州皇冠假日酒店也保持稳中有进。长租公寓方面，上海嘉定及宝山顾村两个长租公寓项目开业至今入住率持续攀升，基本符合预期。2024年内，公司整体不动产经营收入实现约6.14亿元。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　公司坚持以“融产结合、创新发展”为目标，在以上海为核心的长三角经济区等重点区域战略布局，集合优势资源，强化内部管理，探索对外拓展。一是坚持主责主业，以提升主业运营能力为核心，以信息化和精益化管理为手段，促进主业升级，积极参与城市更新，适时增持优质项目资源；二是优化资产配置，依托技术和管理优化，不断提高项目管理的效率和精度，增强资产经济效益；三是提升服务能力，加大物业服务业等产业培育、整合力度，以专业化和标准化管理为抓手，积极探索和提升品牌内涵，有效提升市场竞争力。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　报告期内主要经营情况请见本章节“　　一、经营情况讨论与分析”段落。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　展望2025年，中央经济工作会议定调“稳住楼市”，预计在一系列政策作用下中国房地产会转向企稳的状态，全年销售和投资的同比降幅都将有所收窄；但是整体市场修复“回暖”尚需时日，修复程度取决于经济整体运行情况和去库存的政策力度。房地产回暖需要政策协同发力，逐一打通制约房地产持续修复的关键堵点。去库存政策需持续用力才有望加快实现房地产市场供需平衡。2025年，在专项债对存量房收储和对存量土地消化支持政策落地、央行保障房再贷款工具和“白名单”项目贷款使用到位的金融政策支持下，增量市场量价有望逐步止跌企稳。
　　(二)公司发展战略
　　2025年是十四五规划收官之年，公司将以上实集团的发展战略为指引，以“提振信心、唯实唯勤、提质增效、笃行发展”为基本方针，在错综复杂的市场环境中寻求生存空间。
　　(三)经营计划
　　2025年，公司将客观应对行业及市场变化，求变求新，把握市场趋势，围绕做好资金平衡、加大库存去化力度及寻求低效资产处置机会、积极应对外部风险及提升内部运营能效等方面开展工作。
　　1.开源节流优化结构，保障资金平衡
　　2025年，面对市场挑战，公司要以保障资金平衡为前提，通过开源节流确保资金健康运转、有效运转。开源方面，要做好长短债结构规划，运用好支持性政策和金融工具，尽力降低资金成本。节流方面，要贯彻精细化成本控制，用好数字化手段提升管理能效。建立资金管理预警机制防患于未然，加强公司应对市场波动带来的流动性考验。
　　2.加大库存去化力度，寻求处理低效资产
　　随着房地产市场政策加大宽松力度，公司需更为敏锐地抓住市场机会，集公司决策和资源之力，通过各种规范有效手段，给予项目支持。落实到具体项目，需深度挖掘营销团队能力，加强销售代理等渠道规划，切实加大可售存货货值去化力度。公司也将全盘考量，同步抓低效资产处置，开拓客源和意向方积极沟通，尽可能通过资产处置完成一部分的资金回笼目标。
　　3.物业服务立目标创价值，不动产经营提升回报率
　　上实服务从客户视角、管理视角、价值创造视角三维度，调整板块发展方向，从创造客户价值、追求有效规模、有竞争力的合理成本、持续盈利能力四个企业高质量发展方向精进各项工作，打造企业核心竞争力和价值创造的利润点，规模要适度，利润率水平要提高。不动产经营面临从租赁管理向资产管理转型的重要时期。一是要着力提高资产利用率，盘活存量中可通过租赁实现现金回报的资产。进一步顺应市场，合理定价，有效提升资产出租率。二是通过项目实践，总结通过改造更新提升资产价值，实现资产增值的模式和路径。
　　4.高效协同，抓好内外风控管理
　　2025年，公司将进一步完善风控体系，强化三级治理，增强部门协同的重要性，提升风险识别的前瞻性，牢固树立风险管控文化。持续优化风险管理框架，根据新公司法及相关监管指引优化上市公司治理体系，充分发挥董事会下设专业委员会专业优势，为公司战略发展提供强有力支撑，切实保护上市公司及投资者权益。构建以风险管理为核心、合规监督为要点的内控制度，确保其严格性、规范性、全面性和有效性。同时，继续做好证券虚假陈述诉讼应对工作，尽力降低其对公司的影响。
　　(四)可能面对的风险
　　2025年，房地产行业在一揽子宽松政策的发力下是否可以止跌企稳对整个行业至关重要，公司需根据行业及市场风险审时度势做好应对预案。审视公司自身，公司也面临库存去化和后续发展资源的瓶颈，需在行业大变革的情况下寻出路、谋发展。 收起▲