一、业务概要　　(一)商业模式与经营计划实现情况　　公司主营业务为房产销售代理和房地产综合顾问服务，经过多年的努力，业务范围遍布西南、西北五省及直辖市，并培养了优秀的城市理解、客户洞察、交易撮合等关键业务能力，沉淀了优秀的客户资源和行业口碑，成就了稳定正向的企业价值观和有战斗力的优秀团队。公司基于对西部房地产市场的深刻理解、良好的服务为各大房地产开发商、平台公司、地方政府提供了专业顾问咨询、营销代理服务。公司以市场理解、交易服务、团队建设、规范管理为根基，持续深耕西部房地产市场，逐渐在目标细分市场建立了竞争优势，实现了业务量持续增长。　　（一）营销代理业务模式　　营销代理业务分为传统代理、... 查看全部▼

　　一、业务概要
　　(一)商业模式与经营计划实现情况
　　公司主营业务为房产销售代理和房地产综合顾问服务，经过多年的努力，业务范围遍布西南、西北五省及直辖市，并培养了优秀的城市理解、客户洞察、交易撮合等关键业务能力，沉淀了优秀的客户资源和行业口碑，成就了稳定正向的企业价值观和有战斗力的优秀团队。公司基于对西部房地产市场的深刻理解、良好的服务为各大房地产开发商、平台公司、地方政府提供了专业顾问咨询、营销代理服务。公司以市场理解、交易服务、团队建设、规范管理为根基，持续深耕西部房地产市场，逐渐在目标细分市场建立了竞争优势，实现了业务量持续增长。
　　（一）营销代理业务模式
　　营销代理业务分为传统代理、全案营销和风险代理三种模式，其中：传统代理业务指房地产开发商委托销售代理机构对楼盘进行销售及策划服务,并收取佣金。全案营销指开发商将项目推广费用和销售代理费用打包给代理机构，代理机构根据市场情况和专业判断，制定相应的营销策略，高效使用营销费用，在营销费用预算范围内完成销售任务。风险代理指代理机构根据自身对项目的定位或者开发商已定位的产品进行销售判断，对开发商的销售风险进行前置承担，确保开发商能定期回款，从而相对保证开发商的营销效率，由于为开发商承担相应的风险，开发商会给予代理公司一定数额的奖金。
　　（二）综合顾问业务模式
　　正合顾问秉持提供“泛咨询顾问+”专业发展理念，以行业发展趋势判断及市场需求升级为背景，为开发商、平台公司、地方政府积极探索产业地产发展模式，在城市土地优化配置、文旅城镇、城市TOD、产业新城、旅度康养、乡村振兴提供专业咨询。目前，业务范围除咨询顾问领域外，着手打造空间营运业务。
　　（三）大数据智能营销及线上业务
　　公司积极探索大数据在专业顾问咨询、营销代理服务的应用，目前已经形成了客户画像、短视频、自媒体运营等服务产品。公司基于数据分析能力、营销策划能力、内容运营能力为基础，结合公司对线上平台客群服务效率的理解，将这些产品组合运用于客户网上营销场景需求，为客户提升营销效率。报告期内，公司商业模式未发生重大变化。
　　(二)行业情况
　　2023年防疫转向有效提振居民对经济复苏的信心，叠加高能级城市限制性政策退出和有效供应集中入市，在1季度和3季度出现两轮市场短暂恢复性增长。但外部环境扰动频频、内部新动能成长未及预期、旧动能收缩加速，消费信心尚在修复中、购房情绪较为谨慎，楼市交易下行仍在寻底。
　　供应端：“三个不低于”等金融政策结构性纾解优质国央企与头部民营资金压力，但受销售端低迷拖累，房企资金流转仍高度承压，在土拍和开工等环节呈现延续收缩态势，聚焦销售回款与去库存，积极调整城市布局，新开项目更加重视产品力。
　　需求端：经济下行压力和修复信心缺失主导市场，居民购房积极性骤降、决策更趋谨慎，需求规模下台阶且购房决策周期拉长。城市市场进一步极化，新动能建设逐步重构城市竞争格局，产业强城因限制性政策退出、核心区品质产品入市而实现局部市场需求短暂回升。

　　二、未来展望
　　（一）行业发展趋势
　　1、2024年延续“稳经济”、“防风险”述求，中长期仍将保持战略定力推动经济结构转型，但更强调“立”与“破”的节奏，在新动能实现前，以房地产为代表的旧动能将继续托底。高能级城市“因城施策”仍有少量优化空间，但经济下行压力高涨和修复信心缺位的背景下，限制性政策调整对购房情绪的带动性将削弱。
　　2、房地产信贷环境结构性改善。供给端结构性放宽资金限制，支持优质企业开发贷、并购贷，资金端、土地端资源向国企及白名单民营倾斜，预计期房交付问题将得以遏制。需求端加强个人住房贷款支持，首付成数回归下限、房贷利率回调，刚需及合理改善需求释放阻力减弱。
　　3、疫情后人口流动新趋势、产业及经济发展的不均衡将继续加剧楼市成交区域分化，强都市圈中心城市市场规模稳定性更强，城市核心价值区将率先建立新的供需平衡。
　　（二）公司发展战略
　　2022年起，房地产行业经历了一些阶段性的变化，公司在发展中也深刻认识到行业必须回归本质，从客户需求出发，持续提供高价值的服务与产品。因此，公司不断夯实以交易服务为核心的根基业务，通过服务模式的多元化，保持公司的持续经营能力，深耕目标市场，解决客户痛点。同时，基础业务专业化的顾问咨询服务，也将与时俱进，在城市更新、乡村振兴、存量运营等新的方向持续探索，在“投资、咨询、运营”等各环节形成业务闭环，为客户创造新的价值。
　　（三）经营计划
　　公司将以代理业务为基石，坚守代理营销、渠道业务根基，做深做强根基，扩大市场规模实现有质量的增长；顾问立足咨询基因，继续探索更多领域服务模式；新业务建立更多渠道与内容生产能力；继续探索资产运营业务，实现从点到面的良性发展。
　　公司将在现有业务上下游探索过程中，不论是企业文化传递还是团队组织建设，都需要我们通力合作，全员进取。过程中，公司将建立非成熟业务激励与决策机制；优化干部培养、考评、任用、沟通机制，做好干部能力素质培养；逐步形成公司经营哲学，做好文化愿景传递。新业务的延伸与生长，为公司未来持续发展创造条件，也培养出一批优秀人才。
　　（四）不确定性因素
　　在房地产市场金融宏观审慎常态化以及长效机制逐步建立背景下，行业的供求关系与发展模式在发生转变，房企出清存货，降本增效，公司在应收款周转率上面临较多不确定性，短期对公司在业务高质量规模扩张方面，带来考验与难点；同时，城市分化更趋明显，在资源匹配与区域布局上或面临新的考验。

　　三、公司面临的重大风险分析
　　1、宏观政策风险
　　1.1、报告期内，外部环境保持高压、国内经济复苏基础不稳且仍面临多重压力与堵点。1.2、宏观政策着力稳经济与防风险，数字经济、先进制造业等增长新动能实现前，房地产仍需维稳。中长期仍将保持战略定力推动经济结构转型，但更强调“立”与“破”的节奏。1.3、房地产政策托底为主。短期重在“防守”，控制地产溢出风险：“三个不低于”全面支持房企资金需求，“保交楼”稳步推进，尽量避免新增暴雷和交付风险。长期将着力建立房地产新发展模式：保障房建设加速拉动房投增长，城中村改造缓步补充需求。1.4、城市市场进一步极化。过去房价超涨、需求透支的城市将逐步回归均值；新动能建设重构城市格局，产业强城楼市更具韧性。应对措施：基于对城市差异性和潜力性的理解与判断，公司形成了区域差异化经营指导思想，从提升运营能力和效率中挖掘盈利点。公司将继续加强对客户需求变化的跟踪与分析研究，不断提高产品定位、客户分析、市场研判、市场营销专业水平，并结合业务创新，化危为机，完善新经济格局下的盈利能力。
　　2、行业经营风险
　　2.1、房地产市场仍在寻底。全国商品房销售规模明显下台阶（2023年全年约11亿㎡），房价环比负增长城市逐月增多，土地购置规模降幅持续扩大。城市市场差异性凸显，仅一线城市及个别强二线城市市场弱修复，次能级城市甩货出清，预期不稳。2.2、地产金融政策结构性纾解优质房企资金压力，但无法成为企业经营“转向阀”；保交楼稳步推进，新增暴雷或交付风险概率降低。受销售规模收缩影响，房企资金周转高度承压，应收账款不能收回或无法按期收回仍为常态。地方债务历史问题下，个别平台类客户或存“难收款”风险。2.3、房地产行业重构平衡趋势下，部分主体存在退出行业、减少外包服务、压缩外包服务预算的可能，或有业务流失、业务降价的可能。2.4、新房交付问题、新房因产品改善总价提升双重驱动下，二手房市场占比连续增长，挤压新房份额。行业逐步将形成二手房刚需，新房面向改善的格局。应对措施：公司新房营销业务能力实现突破、提升人效，保持行业竞争优势；强化公司投资运营、咨询运营团队专业能力，拓展服务内容、创新服务模式，构建核心竞争力，保障短期现金流的同时，架构长期发展安全垫。公司也将紧跟国家及行业政策，动态调整经营计划；加强市场研判能力，把握项目所在地区市场动态；严格控制成本费用，提升管理水平，降低经营风险。
　　3、投入新业务的风险
　　公司试水城市更新、存量资产运营等业务具有新业务投入的风险，会对公司利润和现金流形成一定压力。应对措施：（1）前期工作：公司对行业、客户等多维度需求进行调研，确定业务方向的发展路径；（2）专业角度：引进成熟专业人才，快速提升技术及运营水平；（3）组织发展：随业务发展，组织架构升级，最大程度发挥人员效益；（4）内部管理：加强内部运营管理，对预算与成本管理方面的有效把控。公司拟采用以上措施，降低或释放新业务投入的风险。
　　4、人力资源风险
　　公司为轻资产型商业模式，属人力、智力密集型企业，人力资源的管理问题直接影响运营成本和经济效益。应对措施：公司已形成人员及岗位结构和匹配效率常态化分析机制，做好技能评定和人岗匹配工作。完善员工晋升通道，结合绩效管理和职业测评情况，筹办各项培训计划，帮助员工进步。传承和创新企业文化，保持文化活动连续性，在制度、日常工作方式、流程中彰显企业精神。进一步加强仪式文化的塑造，通过仪式增强员工的荣誉感和成就感，为企业文化积淀筑牢基石，切实体现人文关怀，彰显企业良好形象和口碑，不断增强企业凝聚力和向心力。
　　5、应收账款余额较大的风险
　　受商品房销售大幅下降、房地产金融监管影响，较多开发商偿债能力显著下降、债务违约频发，公司应收账款回款时间明显增长，或有可能出现部分应收账款不能按期收回或无法收回的情况。应对措施：通过技术手段持续细化结算与回款全过程管理。同时，基于目前房地产行业资金趋紧的行业经营环境，公司在拓展业务端将做调整和优化客群结构，在应收账款管理端风险管理前置，提升对客户资金情况的预判能力，强化和细化应收催收工作。
　　本期重大风险是否发生重大变化：
　　本期重大风险未发生重大变化。 收起▲

　　一、业务概要 （一）商业模式与经营计划 公司主营业务为房产销售代理和房地产综合顾问服务，经过多年的努力，业务范围遍布西南、西北五省及直辖市，并培养了优秀的城市理解、客户洞察、交易撮合等关键业务能力，沉淀了优秀的客户资源和行业口碑，成就了稳定正向的企业价值观和有战斗力的优秀团队。公司基于对西部房地产市场的深刻理解、良好的服务为各大房地产开发商、平台公司、地方政府提供了专业顾问咨询、营销代理服务。公司以市场理解、交易服务、团队建设、规范管理为根基，持续深耕西部房地产市场，逐渐在目标细分市场建立了竞争优势，实现了业务量持续增长。 （一）营销代理业务模式 营销代理业务分为传... 查看全部▼

　　一、业务概要
（一）商业模式与经营计划
公司主营业务为房产销售代理和房地产综合顾问服务，经过多年的努力，业务范围遍布西南、西北五省及直辖市，并培养了优秀的城市理解、客户洞察、交易撮合等关键业务能力，沉淀了优秀的客户资源和行业口碑，成就了稳定正向的企业价值观和有战斗力的优秀团队。公司基于对西部房地产市场的深刻理解、良好的服务为各大房地产开发商、平台公司、地方政府提供了专业顾问咨询、营销代理服务。公司以市场理解、交易服务、团队建设、规范管理为根基，持续深耕西部房地产市场，逐渐在目标细分市场建立了竞争优势，实现了业务量持续增长。
（一）营销代理业务模式
营销代理业务分为传统代理、全案营销和风险代理三种模式，其中：传统代理业务指房地产开发商委托销售代理机构对楼盘进行销售及策划服务,并收取佣金。全案营销指开发商将项目推广费用和销售代理费用打包给代理机构，代理机构根据市场情况和专业判断，制定相应的营销策略，高效使用营销费用，在营销费用预算范围内完成销售任务。风险代理指代理机构根据自身对项目的定位或者开发商已定位的产品进行销售判断，对开发商的销售风险进行前置承担，确保开发商能定期回款，从而相对保证开发商的营销效率，由于为开发商承担相应的风险，开发商会给予代理公司一定数额的奖金。
（二）综合顾问业务模式
正合顾问秉持提供“泛咨询顾问+”专业发展理念，以行业发展趋势判断及市场需求升级为背景，为开发商、平台公司、地方政府积极探索产业地产发展模式，在城市土地优化配置、文旅城镇、城市TOD、产业新城、旅度康养、乡村振兴提供专业咨询。目前，业务范围除咨询顾问领域外，着手打造空间营运业务。
（三）大数据智能营销及线上业务
公司积极探索大数据在专业顾问咨询、营销代理服务的应用，目前已经形成了客户画像、短视频、自媒体运营等服务产品。公司基于数据分析能力、营销策划能力、内容运营能力为基础，结合公司对线上平台客群服务效率的理解，将这些产品组合运用于客户网上营销场景需求，为客户提升营销效率。
报告期内，公司商业模式未发生重大变化。
（二）行业情况
防疫转向有效提振居民对经济复苏的信心，高能级城市地产限制性政策退出且有效供应集中入市，多重利好推动全国房地产市场于2023年一季度迎来恢复性增长。外部环境扰动频频，内部新动力成长未及预期、旧动力收缩加速，二季度以来国内经济下行压力陡增，购房情绪随之缓步下滑，楼市交易再度回落寻底。
供应端：“三支箭”结构性纾解优质国央企与头部民营资金压力，但受销售端低迷拖累，房企资金流转仍高度承压，在土拍和开工等环节延续收缩态势。房企聚焦销售回款与去库存，积极调整城市布局。需求端：经济下行背景下，短期内居民收入未见显著改善；城市常住人口增量收缩，住房需求容量缓步下台阶。经历去年楼市深度调整，客户购房决策更趋谨慎，支付力与“稳房价”信心为需求释放最大阻碍。城市分化更为明显，上半年仅高能级城市因购房限制性政策逐步退出、配合核心区域品质产品供应加码，实现销量短暂回升。

　　二、公司面临的重大风险分析
1、宏观政策风险
1.1、报告期内，出口因地缘政治影响压力凸显、房地产继续寻底、国内经济复苏基础不稳短期内稳经济、防风险压力陡增。1.2、宏观政策短期着力稳经济与防风险，强刺激数字经济、先进制造业等新动力，对房地产、中低端出口等旧动力维持“打点滴”托底。中长期仍将保持战略定力推动经济结构调整。1.3、“去地产化”与“地产是经济支柱产业”双导向并存，房地产政策托底为主，确保交易规模下台阶速度可控、房企不再新增暴雷风险。供应端多方式促进风险企业保交付；进一步落实“三支箭”融资支持，持续修复房企融资环境。需求端试点高能级城市松绑限制性政策，支持房贷利率合规调整，对冲住房交易规模收缩趋势。1.4、我国人口总量60余年来首现负增长，“后疫情时期”就业形势严峻，短期内人口向大城市聚焦趋势有所放缓，2022年多个高能级城市常住人口年增量缩减，一定程度影响1-2年内新市民住房需求规模。中长期来看，城市人口吸附力将受新动力产业城市梯队站位竞争情况影响。应对措施：基于对城市差异性和潜力性的理解与判断，公司形成了区域差异化经营指导思想，从提升运营能力和效率中挖掘盈利点。公司将继续加强对客户需求变化的跟踪与分析研究，不断提高产品定位、客户分析、市场研判、市场营销专业水平，并结合业务创新，化危为机，完善新经济格局下的盈利能力。
2、行业经营风险
2.1、全国商品房销售面积重回2016年水平（全年约12亿㎡），交易规模明显下台阶。2023年上半年，仅一线及强二线城市出现楼市短暂修复，积压需求释放后，多数城市继续缓步寻底。若无增量刺激政策落地，预计下半年房地产市场将延续低迷状态。市场容量收缩背景下，城市分化加剧，高能级城市房企集聚、竞争激烈；次能级城市甩货出清，预期不稳。2.2、“三支箭”仅结构性纾解优质国央企与头部民营资金压力，受销售端低迷影响，房企资金流转仍高度承压，应收账款不能按期收回或无法收回的情况仍为常态。地方债务历史遗留问题下，个别平台客户或存“难收款”风险。2.3、房地产行业调整业务发展方式，部分主体为控制成本或收缩必要性不高的外包服务，或有业务流失的可能。应对措施：公司新房营销业务能力实现突破、提升人效，保持行业竞争优势；强化公司投资运营、咨询运营团队专业能力，拓展服务内容、创新服务模式，构建核心竞争力，保障短期现金流的同时，架构长期发展安全垫。公司也将紧跟国家及行业政策，动态调整经营计划；加强市场研判能力，把握项目所在地区市场动态；严格控制成本费用，提升管理水平，降低经营风险。
3、投入新业务的风险
公司试水城市更新、存量资产运营等业务具有新业务投入的风险，会对公司利润和现金流形成一定压力。应对措施：（1）前期工作：公司对行业、客户等多维度需求进行调研，确定业务方向的发展路径；（2）专业角度：引进成熟专业人才，快速提升技术及运营水平；（3）组织发展：随业务发展，组织架构升级，最大程度发挥人员效益；（4）内部管理：加强内部运营管理，对预算与成本管理方面的有效把控。公司拟采用以上措施，降低或释放新业务投入的风险。
4、人力资源风险
公司为轻资产型商业模式，属人力、智力密集型企业，人力资源的管理问题直接影响运营成本和经济效益。应对措施：公司已形成人员及岗位结构和匹配效率常态化分析机制，做好技能评定和人岗匹配工作。完善员工晋升通道，结合绩效管理和职业测评情况，筹办各项培训计划，帮助员工进步。传承和创新企业文化，保持文化活动连续性，在制度、日常工作方式、流程中彰显企业精神。进一步加强仪式文化的塑造，通过仪式增强员工的荣誉感和成就感，为企业文化积淀筑牢基石，切实体现人文关怀，彰显企业良好形象和口碑，不断增强企业凝聚力和向心力。
5、应收账款余额较大的风险
受商品房销售大幅下降、房地产金融监管影响，较多开发商偿债能力显著下降、债务违约频发，公司应收账款回款时间明显增长,或有可能出现部分应收账款不能按期收回或无法收回的情况。应对措施：通过技术手段持续细化结算与回款全过程管理。同时，基于目前房地产行业资金趋紧的行业经营环境，公司在拓展业务端将做调整和优化客群结构，在应收账款管理端风险管理前置，提升对客户资金情况的预判能力，强化和细化应收催收工作。 收起▲

　　一、业务概要　　商业模式：　　公司主营业务为房产销售代理和房地产综合顾问服务，经过多年的努力，业务范围遍布西南、西北五省及直辖市，并培养了优秀的城市理解、客户洞察、交易撮合等关键业务能力，沉淀了优秀的客户资源和行业口碑，成就了稳定正向的企业价值观和有战斗力的优秀团队。公司基于对西部房地产市场的深刻理解、良好的服务为各大房地产开发商、平台公司、地方政府提供了专业顾问咨询、营销代理服务。公司以市场理解、交易服务、团队建设、规范管理为根基，持续深耕西部房地产市场，逐渐在目标细分市场建立了竞争优势，实现了业务量持续增长。　　（一）营销代理业务模式　　营销代理业务分为传统代理、全案营销和风险代理三种... 查看全部▼

　　一、业务概要
　　商业模式：
　　公司主营业务为房产销售代理和房地产综合顾问服务，经过多年的努力，业务范围遍布西南、西北五省及直辖市，并培养了优秀的城市理解、客户洞察、交易撮合等关键业务能力，沉淀了优秀的客户资源和行业口碑，成就了稳定正向的企业价值观和有战斗力的优秀团队。公司基于对西部房地产市场的深刻理解、良好的服务为各大房地产开发商、平台公司、地方政府提供了专业顾问咨询、营销代理服务。公司以市场理解、交易服务、团队建设、规范管理为根基，持续深耕西部房地产市场，逐渐在目标细分市场建立了竞争优势，实现了业务量持续增长。
　　（一）营销代理业务模式
　　营销代理业务分为传统代理、全案营销和风险代理三种模式，其中：传统代理业务指房地产开发商委托销售代理机构对楼盘进行销售及策划服务,并收取佣金。全案营销指开发商将项目推广费用和销售代理费用打包给代理机构，代理机构根据市场情况和专业判断，制定相应的营销策略，高效使用营销费用，在营销费用预算范围内完成销售任务。风险代理指代理机构根据自身对项目的定位或者开发商已定位的产品进行销售判断，对开发商的销售风险进行前置承担，确保开发商能定期回款，从而相对保证开发商的营销效率，由于为开发商承担相应的风险，开发商会给予代理公司一定数额的奖金。
　　（二）综合顾问业务模式
　　正合顾问秉持提供“泛咨询顾问+”专业发展理念，以行业发展趋势判断及市场需求升级为背景，为开发商、平台公司、地方政府积极探索产业地产发展模式，在城市土地优化配置、文旅城镇、城市TOD、产业新城、旅度康养、乡村振兴提供专业咨询。目前，业务范围除咨询顾问领域外，着手打造空间营运业务。
　　（三）大数据智能营销及线上业务
　　公司积极探索大数据在专业顾问咨询、营销代理服务的应用，目前已经形成了客户画像、短视频、自媒体运营等服务产品。公司基于数据分析能力、营销策划能力、内容运营能力为基础，结合公司对线上平台客群服务效率的理解，将这些产品组合运用于客户网上营销场景需求，为客户提升营销效率。
　　报告期内，公司商业模式未发生重大变化。

　　二、主要经营情况回顾
　　(一)经营计划
　　报告期内，面对复杂的市场形势，公司在夯实传统代理、顾问业务的基础上，持续创新营销模式，继续新业务的布局，并优化公司管理、降本增效。
　　报告期末，公司实现营业收入34,947.46万元，较上年同期降低18.68%，其中代理业务收入30,764.62万元，较上年同期降低19.07%，顾问费及其他收入4,182.50万元，较上年同期降低15.65%；实现归属于挂牌公司股东的净利润-5,668.44万元，较上年同期降低10,634.12%；经营活动现金流量净额为-4,232.27万元，较上年同期降低173.00%。
　　(二)行业情况
　　2022年，受多地疫情反复、项目交付问题等超预期因素影响，全国房地产市场经历了前所未有的挑战，同时，我国经济运行的外部环境仍严峻复杂，经济下行压力加大，“稳地产”对“稳经济”十分重要。今年以来，中央和各部委频繁释放积极信号，各地全面落实因城施策，全年地方优化政策近700次，创历史新高，行业政策环境进入宽松周期。但供应端主动收缩、需求端购房积极性走弱，2022年全国商品房销售规模再度负增长，且降幅远大于2014年去库存下行周期。
　　供应端：预售、土地等端口着力缓解房企资金链问题、融资渠道逐步向少量优质民营开放，但房企开发资金来源持续负增长，叠加2022年三季度信用债偿债高峰，房企资金流转仍高度承压，故房地产开发企业不再关注规模扩张，在土拍、开工等环节主动收缩，重点聚焦销售回款及去库存。
　　需求端：个人住房贷款放宽，且全年多轮“因城施策”微调，进一步放宽购房资格、降低购房成本。但经济下行、疫情干扰及房企暴雷等因素影响下，客户购房决策更趋谨慎，仅前期严控的二线城市因经济发展、人口增长等基本面具备优势，在行政性限制放松后销量短暂回升，城市分化更为明显。

　　三、持续经营评价
　　公司为业务覆盖西南的房地产综合服务商。正合品牌初创于1998年，是成都市场最早提供房地产咨询及代理业务的专业机构之一。2022年，正合荣膺中国房地产策划代理百强优秀企业，并连续七年进入全国TOP10。
　　虽然房地产行业目前出现下行，但从新建商品房交易总量和民众居住需求会持续升级来看，房地产行业在未来一段时间仍将是中国规模较大、与民众美好生活强关联的行业，同时，经过近期行业不良主体出清后，房地产正在回归行业本质，专业的价值将重新获得重视。
　　2022年，公司对成都、重庆、西安、昆明、贵阳的业务和经营管理进行了积极调整,努力适应房地产市场新房交易总量下行以及疫情不利影响的宏观环境，并积极开拓房地产存量市场业务，提升公司未
　　来的持续盈利能力。

　　四、未来展望
　　(一)行业发展趋势
　　1、2023年“稳经济”诉求下，住房消费作为内需重要组成，房地产调控态度已实质性转向，以促进行业“软着陆”。坚守“房住不炒”基调，“因城施策”持续修复预期，着力启动市场，高能级城市有底线优化购房限制性政策，松绑合理购房需求，低能级城市强化预期管理，促进住房消费健康发展。
　　2、房地产信贷环境结构性改善。供给端全面放宽资金限制，支持优质企业开发贷、并购贷，资金端、土地端资源向国企及白名单民营倾斜，预计期房交付问题将得以遏制。需求端加强个人住房贷款支持，首付成数回归下限、房贷利率回调，刚需及合理改善需求释放阻力减弱。
　　3、疫情后人口流动新趋势、产业及经济发展的不均衡将继续加剧楼市成交区域分化，强都市圈中心城市市场规模仍有增长空间。
　　(二)公司发展战略
　　2022年，房地产行业经历了一些阶段性的变化，公司在发展中也深刻认识到行业必须回归本质，从客户需求出发，持续提供高价值的服务与产品。因此，公司不断夯实以交易服务为核心的根基业务，通过服务模式的多元化，保持公司的持续经营能力，深耕目标市场，解决客户痛点。同时，基础业务专业化的顾问咨询服务，也将与时俱进，在城市更新、乡村振兴、存量运营等新的方向持续探索，在“投资、咨询、运营”等各环节形成业务闭环，为客户创造新的价值。
　　(三)经营计划或目标
　　公司将以代理业务为基石，坚守代理营销、渠道业务根基，做深做强根基，扩大市场规模实现有质量的增长；顾问立足咨询基因，继续探索更多领域服务模式；新业务建立更多渠道与内容生产能力；继续探索资产运营业务，实现从点到面的良性发展。
　　公司将在现有业务上下游探索过程中，不论是企业文化传递还是团队组织建设，都需要我们通力合作，全员进取。过程中，公司将建立非成熟业务激励与决策机制；优化干部培养、考评、任用、沟通机制，做好干部能力素质培养；逐步形成公司经营哲学，做好文化愿景传递。新业务的延伸与生长，为公司未来持续发展创造条件，也培养出一批优秀人才。
　　(四)不确定性因素
　　在房地产市场金融宏观审慎常态化以及长效机制逐步建立背景下，行业的供求关系与发展模式在发生转变，房企出清存货，降本增效，公司在应收款周转率上面临较多不确定性，短期对公司在业务高质量规模扩张方面，带来考验与难点；同时，城市分化更趋明显，在资源匹配与区域布局上或面临新的考验。

　　五、风险因素
　　(一)持续到本年度的风险因素
　　1、宏观政策风险
　　1.1、报告期内，国际地缘冲突频发，新冠肺炎疫情反复，消费恢复持续受挫，我国经济运行稳增长压力加大。
　　1.2、全球通胀压力下，国内仍需要维持流动性合理充裕支持经济复苏，财政政策及货币政策结构性投放，促进产业转型。住房消费作为内需重要组成，房地产政策导向已实质性转向。
　　1.3、在“房住不炒”的总基调下，房地产调控仍以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标。2022年，为纠正金融领域对房地产行业的过度避险，在资金监管、融资渠道等端口着力缓解房企资金链问题，银行贷款、债券股权融资逐步放开，“保优质主体”成为新增导向；但商品房销售较快下滑与地产企业偿债高峰并存，房企资金流转仍高度承压。
　　1.4、我国人口总量61年来首次出现负增长，新型城镇化建设促进生产要素市场化流动，核心城市进一步汇人口、资源、产业等发展动能，次能级地区人口净流出面有进一步扩大的趋势。
　　应对措施：基于城市间差异性凸显，公司形成了不同区域差异化经营指导思想，从提升运营能力中挖掘盈利点。公司继续加强对客户需求变化的跟踪与分析研究，不断提高产品定位、客户分析、市场研判、市场营销专业水平，并结合业务创新，化危为机，完善新经济格局下的盈利能力。
　　2、行业经营风险
　　2.1、2022年全国商品房销售面积及金额均创历史最大跌幅。全国商品房销售面积同比下降24.3%、商品房销售额同比下降26.7%，房屋新开工面积同比下降39.4%，房地产行业整体呈现大幅下行态势。
　　2.2、预售、土地等端口着力缓解房企资金链问题，但房企开发资金来源持续负增长，叠加2022年三季度信用债偿债高峰，房企资金流转仍高度承压，导致公司可能出现部分应收账款不能按期收回或无法收回的情况。
　　2.3、房地产行业调整业务发展方式，部分主体为控制成本或收缩必要性不高的外包服务，或有业务流失的可能。
　　应对措施：公司现有新房业务需持续强化营销能力，提升人效，保持竞争优势；强化公司顾问、策划、存量运营等团队的专业能力，创新服务模式，构建核心竞争力，保障短期现金流的同时，架构长期发展安全垫。公司也将紧跟国家及行业政策，动态调整经营计划；加强市场研判能力，把握项目所在地区市场动态；严格控制成本费用，提升管理水平，降低经营风险。
　　3、投入新业务的风险
　　公司试水城市更新、存量资产运营等业务具有新业务投入的风险，会对公司利润和现金流形成一定压力。
　　应对措施：（1）前期工作：公司对行业、客户等多维度需求进行调研，确定业务方向的发展路径；（2）专业角度：引进成熟专业人才，快速提升技术及运营水平；（3）组织发展：随业务发展，组织架构升级，最大程度发挥人员效益；（4）内部管理：加强内部运营管理，对预算与成本管理方面的有效把控。公司拟采用以上措施，降低或释放新业务投入的风险。
　　4、人力资源风险
　　公司为轻资产型商业模式，属人力、智力密集型企业，人力资源的管理问题直接影响运营成本和经济效益。
　　应对措施：公司已形成人员及岗位结构和匹配效率常态化分析机制，做好技能评定和人岗匹配工作。
　　完善员工晋升通道，结合绩效管理和职业测评情况，筹办各项培训计划，帮助员工进步。传承和创新企业文化，保持文化活动连续性，在制度、日常工作方式、流程中彰显企业精神。进一步加强仪式文化的塑造，通过仪式增强员工的荣誉感和成就感，为企业文化积淀筑牢基石，切实体现人文关怀，彰显企业良好形象和口碑，不断增强企业凝聚力和向心力。
　　5、应收账款余额较大的风险
　　受商品房销售大幅下降、房地产金融监管影响，较多开发商偿债能力显著下降、债务违约频发，公司应收账款回款时间明显增长,或有可能出现部分应收账款不能按期收回或无法收回的情况。应对措施：通过技术手段持续细化结算与回款全过程管理。同时，基于目前房地产行业资金趋紧的行业经营环境，公司在拓展业务端将做调整和优化客群结构，在应收账款管理端风险管理前置，提升对客户资金情况的预判能力，强化和细化应收催收工作。
　　(二)报告期内新增的风险因素
　　无。 收起▲