一、商业模式　　第一物业属于物业管理行业，主要为客户提供综合物业管理服务。管理的物业类型涉及别墅、高层住宅、商业办公、写字楼等。公司凭借专业的综合物业管理能力、较高的品牌认可度、绿色科技物业运营的技术和质量体系、以及专业化的运营管理团队等关键资源要素，为客户提供绿色运营服务和绿色社区前期介入服务，为客户创造价值。　　公司业务主要面向社区业主、商户和开发商，通过直销模式开拓业务，订立物业管理服务合同直接向最终消费者提供物业管理服务而获得收入。并通过整合社区商业资源，通过绿色科技技术及信息化管控手段，降低公司的运营成本，提升盈利水平。公司采取“内生+外延”式扩张，并依托社区服务平台，从客户居住... 查看全部▼

　　一、商业模式
　　第一物业属于物业管理行业，主要为客户提供综合物业管理服务。管理的物业类型涉及别墅、高层住宅、商业办公、写字楼等。公司凭借专业的综合物业管理能力、较高的品牌认可度、绿色科技物业运营的技术和质量体系、以及专业化的运营管理团队等关键资源要素，为客户提供绿色运营服务和绿色社区前期介入服务，为客户创造价值。
　　公司业务主要面向社区业主、商户和开发商，通过直销模式开拓业务，订立物业管理服务合同直接向最终消费者提供物业管理服务而获得收入。并通过整合社区商业资源，通过绿色科技技术及信息化管控手段，降低公司的运营成本，提升盈利水平。公司采取“内生+外延”式扩张，并依托社区服务平台，从客户居住感受和需求出发，构建绿色社区运营模式。
　　报告期内、报告期后至报告披露日，公司的商业模式较上年度未发生较大变化。

　　二、经营情况回顾
　　（1）财务分析
　　报告期内，公司经营保持良性快速增长，实现营业收入263,760,661.18元，较上年同期增长26.19%；净利润实现25,961,370.63元，比上年同期增长56.49%；总资产654,729,851.05元，比年初增长1.54%；净资产358,422,547.39元，比年初增长4.18%；每股收益0.63元比上年同期增长57.50%；经营活动产生的现金流量净额16,732,543.78元，比上年同期增长7.77%。2019年上半年业务稳定快速发展，与去年同期相比新增接管物业服务项目12个其中70%以上来源于外部拓展；新增体验中心服务项目20个，其中60%来源于外部拓展。报告期内公司还增加了仪仗队礼宾服务及培训等新业务完善社区服务提升客户体验。预计下半年公司将继续保持快速发展的趋势。
　　（2）经营分析
　　1、关联地产开发交付的物业实现稳定增长
　　2019年上半年，公司的关联方地产交付物业的总建筑面积实现持续增长，促进了公司报告期内经营业绩的提升2、外部业务拓展持续增长聚焦市场规模发展，公司上半年于京、晋、湘、豫、辽、粤等地先后签订优质项目，以品质口碑收获客户信任。在已进驻城市树立标杆项目，并打造公司物业服务管理的品牌，形成社会效益；通过向开发商、业委会或服务采购方推广、引导参观标杆项目的形式，提高项目获取概率。2019年上半年公司外部拓展主要获取了营口第五郡、水岸一品、东城天下、太原晋阳里、鸿赫 时代等开发商类型的项目，北京朝阳旺座公寓等业委会类型的项目，以及中国银行宿舍楼、长沙晚报大厦等公建类项目。
　　公司通过市场化招投标形式多次中标，印证了绿色社区运营服务产品的生命力。2019年上半年新增非关联方管理面积约占半年度新增管理总面积的四分之三。
　　3、绿色科技物业经营理念的践行与成果
　　作为绿色科技物业企业，第一物业聚力科技服务方案，持续应用绿色科技能源云平台、BIM模型应用、能源自控系统、移动互联+大数据四大科技产品，并持续研发绿色能源自控系统、绿色恒温恒湿运行策略、绿色节能照明系统、绿色电梯节能系统、绿色太阳能系统等配套系统，全力保障项目能耗降低30%，设施设备寿命延长30%。从新风系统到验房APP，第一物业坚持构建科技绿色管理服务，历经19载，绿色物业经营理念始终坚定不移。工具化、职业化、流程化、自动化、可测量是物业人践行公司流程与标准化的方式。公司拥有8份里程碑执行表，以住宅前期介入为例，从开发商获取土地开始第一物业便进行参与，形成了800个执行节点，1200多份作业标准表单。优化项目成本，改变组织结构，改变考核方法，改变管理模式，做到业务人员做现场，后台职能部门信息高度集中，做好支持、合规。由项目考核向地区考核转变，由项目独立管理，向地区公司集中管理转变。专业化、标准化、信息化，化繁为简，以目标、价值为导向。
　　加大节能减排和环境保护力度，开发和推广节约、替代、循环利用资源和治理污染的先进适用技术，实施节能减排重大技术和示范工程；完善能源资源节约和环境保护奖惩机制。运用高新技术和先进适用技术改造，提升其技术水平和市场竞争力，降低能源消耗和污染物排放。
　　未来，第一物业将持续深耕绿色科技运营能力，构建中国智能新型社区，不断提升社区大数据运营能力，全方位满足客户服务需求，实现服务质量的提升。

　　三、风险与价值
　　1、控股子公司、分公司管理风险
　　公司根据物业行业的自身特有模式，在全国各区域设立分、子公司等分支机构开展物业服务。公司现有分支机构较多，截止2019年6月30日公司拥有分公司42家、子公司25家。根据公司的战略规划，公司规模将持续增长，业务也将继续拓展，未来几年内仍需在其他区域设立更多的分支机构。鉴于上述经营模式的存在，公司的集团化管理面临效率降低和管理风险增高的挑战。如果本公司的管理体系和管理水平不能很好地适应这种变化，不能及时执行完善的管理体系和内部控制制度，将会对公司的盈利能力和未来发展带来不利的影响。
　　应对措施：公司根据《第一物业（北京）股份有限公司子公司管理制度》、《第一物业（北京）股份有限公司财务、会计、风险管理制度》等一系列制度，加强公司本部及各分支机构规范运作和管理，对分支机构在组织、资源、资产、投资、财务、会计等公司运作方面进行内部控制。
　　2、现金收款的资金管理风险
　　报告期内，公司营业收入来源主要是住宅项目，公司住宅项目家庭业务交款方式主要为现金、刷卡、网银以及支付宝和微信，尽管现金收款方式占比例较小但依旧存在现金收款的资金管理风险。为了规范日常业务中的现金收付行为，公司制定了严格的库存现金管理制度以及现金收款的内控制度，在收费处增加带有支付宝和微信收款功能的POS机，并将收款二维码放置在收费处明显位置用以最大限度减少现金收款方式。尽管如此，如果针对现金交易的管理措施落实不到位，仍然存在一定的资金管控风险，可能给公司带来损失。应对措施：完善和制定符合公司实际情况的现金收款内部控制制度；开发智能POS的物业费收款方式简化收费环节、完成系统自动录单，开发微信小程序和客户端APP实现线上收款，最终保证公司收入的完整性和准确性。
　　3、市场竞争风险
　　目前我国物业管理行业竞争比较激烈，随着市场竞争强度的加大，物业业主对于物业服务的要求日渐提高，因此提供更加优质的服务将是物业管理行业的发展趋势。公司如果不能迅速提升自身服务能力，扩大品牌影响力，可能将在未来的市场竞争中处于不利地位。
　　应对措施：公司制作了标准化文件支撑绿色物业服务的质量和技术体系，对物业管理相关的节点进行严格的把控，以此保障公司整体运营工作的有序开展，并充分利用绿色科技提供高标准的物业管理服务。针对业主多样化的需求，利用科技、移动互联网大数据，及幼儿早教培训、健身、餐厅、互联网社区金融、社区养老等资源整合能力，为业主提供智能社区的优质服务，从而提高公司的市场竞争力。
　　4、业务分包协作风险
　　报告期内，公司将部分物业管理服务诸如清洁、绿化等委托于第三方公司。如果第三方公司未能保持优秀员工团队的稳定，在服务中未能按照公司的管理标准进行服务，会对公司的服务质量、声誉甚至经营业绩产生不良影响。
　　应对措施：公司在选择第三方公司时注重对方公司的规模、声誉等因素，在合同中对服务质量等相关条款进行了严格的规定，并制定了相关质量标准和管理规范，对外包公司提供服务的质量进行监督。
　　5、未决诉讼风险
　　公司致力于为住宅、商业物业及其他机构提供专业的综合物业经营管理服务，通过收取综合物业管理服务费的方式进行盈利。物业管理涉及到物业费、能源费催收事项，因而公司存在由于物业费、能源费等经营收费与业主产生纠纷。截至报告期末，公司无重大未决诉讼。涉案金额不会对公司的业务经营和财务状况重大不利影响，但是未来随着公司规模的扩张和物业管理服务的多元化发展，公司存在由于物业管理服务和物业费收取而持续产生相关诉讼及纠纷的风险。
　　应对措施：公司具有多年的流程与标准化流程管理经验，在公司运营过程中形成了针对公司各个部门、各种业务和环节的作业标准和流程规则，用以指导和规范公司日常业务的开展，通过提高服务质量和疏导物业费、能源费欠费纠纷的解决，从总体上减少和防范法律风险。
　　6、关联方业务依赖风险
　　报告期内公司存在为关联方提供物业管理服务的行为，主要为体验中心以及住宅小区收楼前的物业服务费用以及向关联方自持项目收取的物业费。而房屋交付使用后的物业费用及相关服务费均是向业主收取，不属于关联交易。2019年上半年关联物业服务费为66,518,748.58元，占本期营业收入的比例为25.22%。随着公司近年来在业内影响力不断扩大，公司正在与非关联方开展合作，积极开拓非关联方开发的房地产项目。2019年上半年新增的物业管理面积中约有四分之三的物业管理面积来自非关联方。但报告期内公司物业管理项目的获取仍有较大比例来自于关联方开发的房地产项目，因此公司对关联方业务存在一定的依赖。如果未来关联方出现与公司终止合作的情况，将对公司的收入及利润产生影响。
　　应对措施：公司将进一步加强开拓非关联方市场，提升业主满意度，逐步减少对关联方业务的依赖，并且服务好现有项目，进一步增强公司的盈利性。
　　7、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产变动风险
　　报告期内，公司持有交易性金融资产公允价值变动收益为2,197,363.55元，主要是“晟孚摩码1号”产品，产生变动的原因主要是受整体经济发展状况、宏观经济政策等多种因素影响，公允价值变动收益具有波动性的影响及处置少数派106号年初公允价值低于账面价格影响。
　　应对措施：公司对交易性金融资产的投资均已履行内部审议程序，公司依据会计准则基础并结合企业实际情况，在进行初始投资时，本着利用闲置自有资金在风险可控范围内尽可能达到最高的回报，以资金价值的最大化而非长期持有为目标，并依据前期的成功经验，认定近期计划采用短期获利方式对其进行组合管理；未来公司资金管理部门将专注市场研究，在保持现有投资金额不变的情况下，加强对投资总额的管控，进而降低交易性金融资产公允价值变动带来的风险。

　　四、企业社会责任
　　(一)精准扶贫工作情况
　　为贯彻落实北京市关于消费扶贫工作指示精神，拓宽受援地区特色产品进京渠道，实现扶贫和惠民双赢。第一物业“牵手计划”社区扶贫工作站受援地区产品进社区暨“消费扶贫助力脱贫”巡展活动在北京地区展开。在民政部、财政部、国务院扶贫办的指导下，东城区人民政府、东城区扶贫支援办、第一物业、“51社区集”共同筹备启动仪式与巡展活动。2019年6月24日，山西第一物业走进大同浑源县举办“晨星计划”定点就业扶贫，助理脱贫攻坚，第一物业将长期发挥企业优势，与政府建立合作关系，长期给予55岁以内、符合公司用人标准的帮扶对象工作岗位。
　　(二)其他社会责任履行情况
　　第一物业“爱我家园行动-绿动家园计划”在植树节3月22日日正式启动，以“播种希望、共享绿色”植树节社区文化活动为起点，在3月连续展开“世界水日”、“地球一小时”多个绿色为主题的文化活动。第一物业积极响应2019世界水日活动，在全国多个项目展开爱我家园行动—润芽计划，通过灌溉渠、节水倡议书签订、绘制环保节水图画、节水知识分享等社区公益活动，带动更多人关注环境保护，更加惜水、爱水、护水。
　　第一物业积极响应，在全国多个家园组织“地球一小时”为主题的爱我家园行动，呼吁大家爱护环境，保护地球，与自然共生。“地球一小时（EARTH HOUR）”作为世界自然基金会（WWF）应对全球气候变化所提出的一项倡议，提倡在每年三月最后一个星期六的当地时间20:30熄灯一小时，以此来激发人们对保护地球的责任感，以及对气候变化等环境问题的思考，并用行动表达支持。
　　在社区中，第一物业通过“生活垃圾分类处理试点”、“社区环保课堂”、“环保公益讲座”、引进“智能垃圾分类机”等，推动垃圾分类知识普及、生活垃圾的可持续管理。推行垃圾分类制度，是关乎人民群众美好生活质量的大事，第一物业坚持“绿色科技”，坚持“真心关爱每一个人”，在潜移默化中培养职员、业主、客户对垃圾进行分类的良好行为习惯，践行环境保护企业责任。
　　山西第一物业走进八路军太行纪念馆，致敬太行精神，重温入党誓词、重温硝烟弥漫的抗战岁月，深刻感受到八路军将士和根据地人民不怕牺牲、无私奉献的伟大太行精神。对企业而言，传承红色故事，弘扬爱国主义情怀是站在更高的角度上带领职员们奔跑。
　　自第一物业成立以来，坚持用行动践行企业的社会责任，体现企业更高层次的价值。 收起▲