一、业务概要　　（一）商业模式　　公司是一家拥有国家物业管理一级资质的大型物业服务企业，主营业务是为住宅物业、商业物业和其他物业的开发商、业主提供全方位物业管理服务及供暖服务。　　（一）物业管理服务的商业模式　　公司主要通过招投标的方式，与房地产开发商、社区业主委员会、商户等客户签订物业管理服务合同，向其提供专业的物业管理服务，并收取物业服务费以获取报酬。经过近二十年的管理经营，公司积累了丰富的物业管理经验，已在天津市蓟州区拥有良好的口碑和品牌认可度。　　1、采购模式　　公司采购主要分为物资采购和服务外包两种。服务外包方面，公司将所需劳动力较多或涉及专业许可的服务外包给相关服务公司，一方面... 查看全部▼

　　一、业务概要
　　（一）商业模式
　　公司是一家拥有国家物业管理一级资质的大型物业服务企业，主营业务是为住宅物业、商业物业和其他物业的开发商、业主提供全方位物业管理服务及供暖服务。
　　（一）物业管理服务的商业模式
　　公司主要通过招投标的方式，与房地产开发商、社区业主委员会、商户等客户签订物业管理服务合同，向其提供专业的物业管理服务，并收取物业服务费以获取报酬。经过近二十年的管理经营，公司积累了丰富的物业管理经验，已在天津市蓟州区拥有良好的口碑和品牌认可度。
　　1、采购模式
　　公司采购主要分为物资采购和服务外包两种。服务外包方面，公司将所需劳动力较多或涉及专业许可的服务外包给相关服务公司，一方面，通过专业化的分工方式，有助于降低公司在外包业务方面的运营成本，并集中资源提升核心物业服务水平；另一方面，有助于通过公司、业主对专业服务公司的筛选、评价和反馈，不断提升专业服务公司的服务水平，进一步提升客户满意度。公司服务外包内容包括劳动力密集型的清洁、秩序维护服务的外包，具有专业技术能力的机电设备维修维护、消防设施维护保养的服务外包，以及垃圾清运业务外包。物资采购方面，为提高采购质量，控制采购价格，降低运营成本，提高经济效益，公司制定了《采购管理规定》，对生产经营物资实行统一集中采购。公司的物资采购由工程科负责，原则上采取定点供应的采购方式，采购员通过市场询价、比价等方式对供货方实行动态管理。
　　2、服务模式
　　公司拥有多年的服务经验，在项目服务过程中已经形成一套成熟的服务模式，适用于各类不同的物业服务项目。为实现服务定位与服务过程的相融合，公司在项目中引入以“业主为核心”的服务理念和“一站式”服务模式及设施设备“专业化”管理操作方式。
　　（1）引入以“业主为核心”服务理念:在对项目所实施的管理服务工作中，公司以“业主服务部”为信息汇集平台，以业主需求为中心，以业主满意为准则，以体现个性服务为导向，建立“业主服务部”，安排处理各项服务需求，落实和监督服务过程。
　　（2）引入“一站式”全程跟进服务模式:公司设立为业主服务的“物业管理专职员”，负责业主需求信息的收集、转达、落实，并全程跟进，业主无需再与其他相关的服务者对接。服务中物业管理专职员将业主服务需求信息及时反映给相关服务部门，并监督其实施效果，最终把处理信息反馈给业主，为业主提供体贴入微的服务。
　　（3）引入设施设备“专业化”管理方式:通过专业化和社会化的服务，有效地延长物业及相关设施、设备使用年限，确保物业设施设备运作和发挥其环境效益的整体功能。
　　3、销售模式
　　公司主要通过招投标方式获取业务订单，招投标方式涵盖公开招标和邀请招标两种形式。公开招标形式，公司通过招标单位发布的公开招标信息获取项目信息并积极参与招标工作，获取业务订单；邀请招标形式，招标单位以招标公告的形式邀请公司组织投标。作为物业管理企业，公司直接与房地产开发商、业主或其他委托方签订物业管理服务合同，直接向最终消费者提供物业管理服务。公司通过前期调研，在获取项目信息后，结合项目位置、规模、定位、需求、自身能力等各方面进行项目评估，经管理层审议后确定目标项目。公司取得业务订单后，通过直接与客户沟通，了解收集客户的需求，制定具体的物业管理服务方案并组织实施。公司物业服务收取价格主要结合市场调研、相关政策法规、薪酬标准等因素经综合测算后确定，属于市场调节价格。
　　4、盈利模式
　　公司遵从规模发展扩大利润的铁律，在经营上结合以下两种盈利模式，实现公司长期稳定盈利的目标。一方面，公司依托控股股东房地产开发资源，通过战略合作，在获取稳定业绩同时不断增加物业管理项目数量，以支持公司利润增长需求；另一方面，公司通过延伸产业链条，设立可以提供配套服务如园林绿化工程、干洗服务等业务的子公司，将专业化服务市场内部化，从而避免利润外溢和流失。
　　（二）供热服务的商业模式
　　1、采购模式
　　公司供暖业务中，热力产品供应期间的主要热源为热水，系公司向所服务区域内集中供热的热电联产单位采购取得，热源费的价格受政府控制，确保了公司采购的稳定性。公司根据供暖项目热源使用情况按供暖季进行定期采购。
　　2、生产模式
　　公司供暖采用的是换热站模式，即把通过购买取得的一次网热能，通过运营管理的换热站加工，自动连续的转换为用户需要的采暖用水。换热站的换热机组是水水直混式，该机组主要由混合罐、循环泵、回水加压泵、温控装置、控制仪表及控制柜等部分构成。本机组换热效率高，制造成本低，节能效果显著，其主要特征在于一次高温水和低温二次水在混合罐中直接混合换热，并充分利用一次水的压力，最大限度的降低二次水的循环水泵功率。
　　3、销售模式
　　公司供热服务的客户群体为对区域供热存在需求的房地产开发商、居民小区、企事业单位等。由于公司服务的群体系终端用户，缩短通路、贴近顾客、便于维修维护及安全管理，更好地将客户意见、需求迅速反馈回公司，目前公司采取的主要销售模式为直销模式。在此模式下，公司主要依靠销售人员和项目经理直接拜访客户的方式进行市场推广。
　　4、盈利模式
　　由于供暖服务受热源及供热管网的约束，在服务区域内具有唯一性特征，加之公司供暖服务区域地处天津市辖区内，地理位置上具备采暖需求优势，因此从业务链看，公司上游热源充足、供给稳定，下游客户需求稳定，使得公司供暖业务长期稳定经营。此外，公司供暖的热源成本、供热单价以及供暖季时间均受政府调控，供暖业务的盈利较为稳定，不会出现大幅波动。
　　本报告期，公司商业模式未发生重大变化。

　　二、公司面临的重大风险分析
　　一、行业政策变化的风险
　　随着中央层面、各地方物业管理法规的陆续颁布实施，政府对物业管理的发展进行了诸多努力和规范，给整个行业的发展带来了良好的机遇。面向未来，产业政策的推动作用仍将是影响物业管理公司行业增长的重要因素。考虑到物业管理行业关乎民生的特性，物业管理行业的发展仍将面临出台不利政策的风险。
　　二、市场竞争风险
　　我国物业管理行业随着房地产市场的兴起和快速发展呈现迅速发展态势，行业内企业数量在快速增长，近年来，企业数量仍呈现增长趋势。随着行业的发展，企业数量的增加，市场的竞争激烈程度进一步提升，各物业服务企业提供的服务差异性越来越小，服务同质化程度越来越高，从而进一步加剧了市场竞争。公司如果不能在服务能力、品牌推广和营销能力等方面提高竞争力，将会在未来的行业整合中处于不利地位，在行业竞争中出现发展放缓甚至衰退的情况，从而影响公司的发展。
　　三、控股股东不当控制的风险
　　万事兴控股直接和间接控制公司1950万股股份，持股比例为97.5%，为公司控股股东，能够实际支配公司行为。公司针对控股股东不当控制的风险，建立健全了法人治理制度，制定完善了《公司章程》和公司的各项决策、监管制度，对股东会、董事会、监事会的职权进行了明确的规定，但是公司控股股东仍有可能利用其控制地位，通过行使表决权对公司实施不当控制，可能影响公司的正常经营，对公司持续健康发展产生不利影响。
　　四、公司治理风险
　　公司在整体变更为股份公司后，逐步建立健全了法人治理结构，制定了适应企业发展的内部控制体系。但由于股份公司成立时间较短，公司及管理层对于新制度仍在学习和理解之中，规范运作意识的提高，相关制度切实执行及完善均需要一定的过程。因此，公司未来经营中存在因内部管理不适应发展需求而影响公司持续、稳定发展的风险。
　　五、经营业务区域集中度过高风险
　　目前公司物业服务的客户和业务都位于天津市蓟州区区域，报告期内公司来源于蓟州区营业收入占相应期间营业收入总额的比例均高于95%，地域特征明显。如果蓟州区政府政策变化及经济环境变差、居住吸引力下降，将对公司的经营产生不利影响。虽然公司也在积极拓展其他区域的业务，但是市场开拓伴随着一定的风险，其他区域市场开发的效果可能不及预期，因此公司存在经营业务区域集中度过高的风险。
　　六、用工成本上涨的风险
　　物业管理行业属于劳动密集型行业，而近年来，劳动力成本不断攀升。物业管理行业维持及提高盈利水平的能力很大程度取决于在扩张管理面积的同时有效控制劳务成本增加的能力。尽管物业管理行业的公司大力推进机械化、信息化、智能化等以积极应对劳务。
　　七、关联方业务依赖风险
　　公司主营业务相关的物业服务管理业务较大比例由控股股东控制的关联方开发，公司在业务拓展方面对关联方存在依赖。如果关联方的房地产开发业务放缓或选聘其他物业服务企业管理新开发的项目，可能会影响公司业务的发展。
　　本期重大风险是否发生重大变化
　　本期重大风险未发生重大变化。 收起▲

　　一、业务概要　　(一)商业模式与经营计划实现情况　　公司是一家拥有国家物业管理一级资质的大型物业服务企业，主营业务是为住宅物业、商业物业和其他物业的开发商、业主提供全方位物业管理服务及供暖服务。　　（一）物业管理服务的商业模式　　公司主要通过招投标的方式，与房地产开发商、社区业主委员会、商户等客户签订物业管理服务合同，向其提供专业的物业管理服务，并收取物业服务费以获取报酬。经过近二十年的管理经营，公司积累了丰富的物业管理经验，已在天津市蓟州区拥有良好的口碑和品牌认可度。　　1、采购模式　　公司采购主要分为物资采购和服务外包两种。服务外包方面，公司将所需劳动力较多或涉及专业许可的服务外包给相... 查看全部▼

　　一、业务概要
　　(一)商业模式与经营计划实现情况
　　公司是一家拥有国家物业管理一级资质的大型物业服务企业，主营业务是为住宅物业、商业物业和其他物业的开发商、业主提供全方位物业管理服务及供暖服务。
　　（一）物业管理服务的商业模式
　　公司主要通过招投标的方式，与房地产开发商、社区业主委员会、商户等客户签订物业管理服务合同，向其提供专业的物业管理服务，并收取物业服务费以获取报酬。经过近二十年的管理经营，公司积累了丰富的物业管理经验，已在天津市蓟州区拥有良好的口碑和品牌认可度。
　　1、采购模式
　　公司采购主要分为物资采购和服务外包两种。服务外包方面，公司将所需劳动力较多或涉及专业许可的服务外包给相关服务公司，一方面，通过专业化的分工方式，有助于降低公司在外包业务方面的运营成本，并集中资源提升核心物业服务水平；另一方面，有助于通过公司、业主对专业服务公司的筛选、评价和反馈，不断提升专业服务公司的服务水平，进一步提升客户满意度。公司服务外包内容包括劳动力密集型的清洁、秩序维护服务的外包，具有专业技术能力的机电设备维修维护、消防设施维护保养的服务外包，以及垃圾清运业务外包。物资采购方面，为提高采购质量，控制采购价格，降低运营成本，提高经济效益，公司制定了《采购管理规定》，对生产经营物资实行统一集中采购。公司的物资采购由工程科负责，原则上采取定点供应的采购方式，采购员通过市场询价、比价等方式对供货方实行动态管理。
　　2、服务模式
　　公司拥有多年的服务经验，在项目服务过程中已经形成一套成熟的服务模式，适用于各类不同的物业服务项目。为实现服务定位与服务过程的相融合，公司在项目中引入以“业主为核心”的服务理念和“一站式”服务模式及设施设备“专业化”管理操作方式。
　　（1）引入以“业主为核心”服务理念在对项目所实施的管理服务工作中，公司以“业主服务部”为信息汇集平台，以业主需求为中心，以业主满意为准则，以体现个性服务为导向，建立“业主服务部”，安排处理各项服务需求，落实和监督服务过程。
　　（2）引入“一站式”全程跟进服务模式公司设立为业主服务的“物业管理专职员”，负责业主需求信息的收集、转达、落实，并全程跟进，业主无需再与其他相关的服务者对接。服务中物业管理专职员将业主服务需求信息及时反映给相关服务部门，并监督其实施效果，最终把处理信息反馈给业主，为业主提供体贴入微的服务。
　　（3）引入设施设备“专业化”管理方式通过专业化和社会化的服务，有效地延长物业及相关设施、设备使用年限，确保物业设施设备运作和发挥其环境效益的整体功能。
　　3、销售模式
　　公司主要通过招投标方式获取业务订单，招投标方式涵盖公开招标和邀请招标两种形式。公开招标形式，公司通过招标单位发布的公开招标信息获取项目信息并积极参与招标工作，获取业务订单；邀请招标形式，招标单位以招标公告的形式邀请公司组织投标。作为物业管理企业，公司直接与房地产开发商、业主或其他委托方签订物业管理服务合同，直接向最终消费者提供物业管理服务。公司通过前期调研，在获取项目信息后，结合项目位置、规模、定位、需求、自身能力等各方面进行项目评估，经管理层审议后确定目标项目。公司取得业务订单后，通过直接与客户沟通，了解收集客户的需求，制定具体的物业管理服务方案并组织实施。公司物业服务收取价格主要结合市场调研、相关政策法规、
　　薪酬标准等因素经综合测算后确定，属于市场调节价格。4、盈利模式公司遵从规模发展扩大利润的铁律，在经营上结合以下两种盈利模式，实现公司长期稳定盈利的目标。一方面，公司依托控股股东房地产开发资源，通过战略合作，在获取稳定业绩同时不断增加物业管理项目数量，以支持公司利润增长需求；另一方面，公司通过延伸产业链条，设立可以提供配套服务如园林绿化工程、干洗服务等业务的子公司，将专业化服务市场内部化，从而避免利润外溢和流失。
　　（二）供热服务的商业模式
　　1、采购模式
　　公司供暖业务中，热力产品供应期间的主要热源为热水，系公司向所服务区域内集中供热的热电联产单位采购取得，热源费的价格受政府控制，确保了公司采购的稳定性。公司根据供暖项目热源使用情况按供暖季进行定期采购。
　　2、生产模式
　　公司供暖采用的是换热站模式，即把通过购买取得的一次网热能，通过运营管理的换热站加工，自动连续的转换为用户需要的采暖用水。换热站的换热机组是水水直混式，该机组主要由混合罐、循环泵、回水加压泵、温控装置、控制仪表及控制柜等部分构成。本机组换热效率高，制造成本低，节能效果显著，其主要特征在于一次高温水和低温二次水在混合罐中直接混合换热，并充分利用一次水的压力，最大限度的降低二次水的循环水泵功率。
　　3、销售模式
　　公司供热服务的客户群体为对区域供热存在需求的房地产开发商、居民小区、企事业单位等。由于公司服务的群体系终端用户，缩短通路、贴近顾客、便于维修维护及安全管理，更好地将客户意见、需求迅速反馈回公司，目前公司采取的主要销售模式为直销模式。在此模式下，公司主要依靠销售人员和项目经理直接拜访客户的方式进行市场推广。
　　4、盈利模式
　　由于供暖服务受热源及供热管网的约束，在服务区域内具有唯一性特征，加之公司供暖服务区域地处天津市辖区内，地理位置上具备采暖需求优势，因此从业务链看，公司上游热源充足、供给稳定，下游客户需求稳定，使得公司供暖业务长期稳定经营。此外，公司供暖的热源成本、供热单价以及供暖季时间均受政府调控，供暖业务的盈利较为稳定，不会出现大幅波动。

　　二、公司面临的重大风险分析
　　一、行业政策变化的风险
　　随着中央层面、各地方物业管理法规的陆续颁布实施，政府对物业管理的发展进行了诸多努力和规范，给整个行业的发展带来了良好的机遇。面向未来，产业政策的推动作用仍将是影响物业管理公司行业增长的重要因素。考虑到物业管理行业关乎民生的特性，物业管理行业的发展仍将面临出台不利政策的风险。
　　二、市场竞争风险
　　我国物业管理行业随着房地产市场的兴起和快速发展呈现迅速发展态势，行业内企业数量在快速增长，近年来，企业数量仍呈现增长趋势。随着行业的发展，企业数量的增加，市场的竞争激烈程度进一步提升，各物业服务企业提供的服务差异性越来越小，服务同质化程度越来越高，从而进一步加剧了市场竞争。公司如果不能在服务能力、品牌推广和营销能力等方面提高竞争力，将会在未来的行业整合中处于不利地位，在行业竞争中出现发展放缓甚至衰退的情况，从而影响公司的发展。
　　三、控股股东不当控制的风险
　　万事兴控股直接和间接控制公司1950万股股份，持股比例为97.5%，为公司控股股东，能够实际支配公司行为。公司针对控股股东不当控制的风险，建立健全了法人治理制度，制定完善了《公司章程》和公司的各项决策、监管制度，对股东大会、董事会、监事会的职权进行了明确的规定，但是公司控股股东仍有可能利用其控制地位，通过行使表决权对公司实施不当控制，可能影响公司的正常经营，对公司持续健康发展产生不利影响。
　　四、公司治理风险
　　公司在整体变更为股份公司后，逐步建立健全了法人治理结构，制定了适应企业发展的内部控制体系。但由于股份公司成立时间较短，公司及管理层对于新制度仍在学习和理解之中，规范运作意识的提高，相关制度切实执行及完善均需要一定的过程。因此，公司未来经营中存在因内部管理不适应发展需求而影响公司持续、稳定发展的风险。
　　五、经营业务区域集中度过高风险
　　目前公司物业服务的客户和业务都位于天津市蓟州区区域，报告期内公司来源于蓟州区营业收入占相应期间营业收入总额的比例均高于95%，地域特征明显。如果蓟州区政府政策变化及经济环境变差、居住吸引力下降，将对公司的经营产生不利影响。虽然公司也在积极拓展其他区域的业务，但是市场开拓伴随着一定的风险，其他区域市场开发的效果可能不及预期，因此公司存在经营业务区域集中度过高的风险。
　　六、用工成本上涨的风险
　　物业管理行业属于劳动密集型行业，而近年来，劳动力成本不断攀升。物业管理行业维持及提高盈利水平的能力很大程度取决于在扩张管理面积的同时有效控制劳务成本增加的能力。尽管物业管理行业的公司大力推进机械化、信息化、智能化等以积极应对劳务
　　七、关联方业务依赖风险
　　公司主营业务相关的物业服务管理业务较大比例由控股股东控制的关联方开发，公司在业务拓展方面对关联方存在依赖。如果关联方的房地产开发业务放缓或选聘其他物业服务企业管理新开发的项目，可能会影响公司业务的发展。
　　本期重大风险是否发生重大变化：
　　本期重大风险未发生重大变化。 收起▲

　　一、业务概要 （一）商业模式 公司是一家拥有国家物业管理一级资质的大型物业服务企业，主营业务是为住宅物业、商业物业和其他物业的开发商、业主提供全方位物业管理服务及供暖服务。 （一）物业管理服务的商业模式 公司主要通过招投标的方式，与房地产开发商、社区业主委员会、商户等客户签订物业管理服务合同，向其提供专业的物业管理服务，并收取物业服务费以获取报酬。经过近二十年的管理经营，公司积累了丰富的物业管理经验，已在天津市蓟州区拥有良好的口碑和品牌认可度。 1、采购模式 公司采购主要分为物资采购和服务外包两种。服务外包方面，公司将所需劳动力较多或涉及专业许可的服务外... 查看全部▼

　　一、业务概要
（一）商业模式
公司是一家拥有国家物业管理一级资质的大型物业服务企业，主营业务是为住宅物业、商业物业和其他物业的开发商、业主提供全方位物业管理服务及供暖服务。
（一）物业管理服务的商业模式
公司主要通过招投标的方式，与房地产开发商、社区业主委员会、商户等客户签订物业管理服务合同，向其提供专业的物业管理服务，并收取物业服务费以获取报酬。经过近二十年的管理经营，公司积累了丰富的物业管理经验，已在天津市蓟州区拥有良好的口碑和品牌认可度。
1、采购模式
公司采购主要分为物资采购和服务外包两种。服务外包方面，公司将所需劳动力较多或涉及专业许可的服务外包给相关服务公司，一方面，通过专业化的分工方式，有助于降低公司在外包业务方面的运营成本，并集中资源提升核心物业服务水平；另一方面，有助于通过公司、业主对专业服务公司的筛选、评价和反馈，不断提升专业服务公司的服务水平，进一步提升客户满意度。公司服务外包内容包括劳动力密集型的清洁、秩序维护服务的外包，具有专业技术能力的机电设备维修维护、消防设施维护保养的服务外包，以及垃圾清运业务外包。物资采购方面，为提高采购质量，控制采购价格，降低运营成本，提高经济效益，公司制定了《采购管理规定》，对生产经营物资实行统一集中采购。公司的物资采购由工程科负责，原则上采取定点供应的采购方式，采购员通过市场询价、比价等方式对供货方实行动态管理。
2、服务模式
公司拥有多年的服务经验，在项目服务过程中已经形成一套成熟的服务模式，适用于各类不同的物业服务项目。为实现服务定位与服务过程的相融合，公司在项目中引入以“业主为核心”的服务理念和“一站式”服务模式及设施设备“专业化”管理操作方式。
（1）引入以“业主为核心”服务理念在对项目所实施的管理服务工作中，公司以“业主服务部”为信息汇集平台，以业主需求为中心，以业主满意为准则，以体现个性服务为导向，建立“业主服务部”，安排处理各项服务需求，落实和监督服务过程。
（2）引入“一站式”全程跟进服务模式公司设立为业主服务的“物业管理专职员”，负责业主需求信息的收集、转达、落实，并全程跟进，业主无需再与其他相关的服务者对接。服务中物业管理专职员将业主服务需求信息及时反映给相关服务部门，并监督其实施效果，最终把处理信息反馈给业主，为业主提供体贴入微的服务。
（3）引入设施设备“专业化”管理方式通过专业化和社会化的服务，有效地延长物业及相关设施、设备使用年限，确保物业设施设备运作和发挥其环境效益的整体功能。
3、销售模式
公司主要通过招投标方式获取业务订单，招投标方式涵盖公开招标和邀请招标两种形式。公开招标形式，公司通过招标单位发布的公开招标信息获取项目信息并积极参与招标工作，获取业务订单；邀请招标形式，招标单位以招标公告的形式邀请公司组织投标。作为物业管理企业，公司直接与房地产开发商、业主或其他委托方签订物业管理服务合同，直接向最终消费者提供物业管理服务。公司通过前期调研，在获取项目信息后，结合项目位置、规模、定位、需求、自身能力等各方面进行项目评估，经管理层审议后确定目标项目。公司取得业务订单后，通过直接与客户沟通，了解收集客户的需求，制定具体的物业管理服务方案并组织实施。公司物业服务收取价格主要结合市场调研、相关政策法规、薪酬标准等因素经综合测算后确定，属于市场调节价格。
4、盈利模式
公司遵从规模发展扩大利润的铁律，在经营上结合以下两种盈利模式，实现公司长期稳定盈利的目标。一方面，公司依托控股股东房地产开发资源，通过战略合作，在获取稳定业绩同时不断增加物业管理项目数量，以支持公司利润增长需求；另一方面，公司通过延伸产业链条，设立可以提供配套服务如园林绿化工程、干洗服务等业务的子公司，将专业化服务市场内部化，从而避免利润外溢和流失。
（二）供热服务的商业模式
1、采购模式
公司供暖业务中，热力产品供应期间的主要热源为热水，系公司向所服务区域内集中供热的热电联产单位采购取得，热源费的价格受政府控制，确保了公司采购的稳定性。公司根据供暖项目热源使用情况按供暖季进行定期采购。
2、生产模式
公司供暖采用的是换热站模式，即把通过购买取得的一次网热能，通过运营管理的换热站加工，自动连续的转换为用户需要的采暖用水。换热站的换热机组是水水直混式，该机组主要由混合罐、循环泵、回水加压泵、温控装置、控制仪表及控制柜等部分构成。本机组换热效率高，制造成本低，节能效果显著，其主要特征在于一次高温水和低温二次水在混合罐中直接混合换热，并充分利用一次水的压力，最大限度的降低二次水的循环水泵功率。
3、销售模式
公司供热服务的客户群体为对区域供热存在需求的房地产开发商、居民小区、企事业单位等。由于公司服务的群体系终端用户，缩短通路、贴近顾客、便于维修维护及安全管理，更好地将客户意见、需求迅速反馈回公司，目前公司采取的主要销售模式为直销模式。在此模式下，公司主要依靠销售人员和项目经理直接拜访客户的方式进行市场推广。
4、盈利模式
由于供暖服务受热源及供热管网的约束，在服务区域内具有唯一性特征，加之公司供暖服务区域地处天津市辖区内，地理位置上具备采暖需求优势，因此从业务链看，公司上游热源充足、供给稳定，下游客户需求稳定，使得公司供暖业务长期稳定经营。此外，公司供暖的热源成本、供热单价以及供暖季时间均受政府调控，供暖业务的盈利较为稳定，不会出现大幅波动。

　　二、公司面临的重大风险分析
一、行业政策变化的风险
随着中央层面、各地方物业管理法规的陆续颁布实施，政府对物业管理的发展进行了诸多努力和规范，给整个行业的发展带来了良好的机遇。面向未来，产业政策的推动作用仍将是影响物业管理公司行业增长的重要因素。考虑到物业管理行业关乎民生的特性，物业管理行业的发展仍将面临出台不利政策的风险。
二、市场竞争风险
我国物业管理行业随着房地产市场的兴起和快速发展呈现迅速发展态势，行业内企业数量在快速增长，近年来，企业数量仍呈现增长趋势。随着行业的发展，企业数量的增加，市场的竞争激烈程度进一步提升，各物业服务企业提供的服务差异性越来越小，服务同质化程度越来越高，从而进一步加剧了市场竞争。公司如果不能在服务能力、品牌推广和营销能力等方面提高竞争力，将会在未来的行业整合中处于不利地位，在行业竞争中出现发展放缓甚至衰退的情况，从而影响公司的发展。
三、控股股东不当控制的风险
万事兴控股直接和间接控制公司1950万股股份，持股比例为97.5%，为公司控股股东，能够实际支配公司行为。公司针对控股股东不当控制的风险，建立健全了法人治理制度，制定完善了《公司章程》和公司的各项决策、监管制度，对股东大会、董事会、监事会的职权进行了明确的规定，但是公司控股股东仍有可能利用其控制地位，通过行使表决权对公司实施不当控制，可能影响公司的正常经营，对公司持续健康发展产生不利影响。
四、公司治理风险
公司在整体变更为股份公司后，逐步建立健全了法人治理结构，制定了适应企业发展的内部控制体系。但由于股份公司成立时间较短，公司及管理层对于新制度仍在学习和理解之中，规范运作意识的提高，相关制度切实执行及完善均需要一定的过程。因此，公司未来经营中存在因内部管理不适应发展需求而影响公司持续、稳定发展的风险。
五、经营业务区域集中度过高风险
目前公司物业服务的客户和业务都位于天津市蓟州区区域，报告期内公司来源于蓟州区营业收入占相应期间营业收入总额的比例均高于95%，地域特征明显。如果蓟州区政府政策变化及经济环境变差、居住吸引力下降，将对公司的经营产生不利影响。虽然公司也在积极拓展其他区域的业务，但是市场开拓伴随着一定的风险，其他区域市场开发的效果可能不及预期，因此公司存在经营业务区域集中度过高的风险。
六、用工成本上涨的风险
物业管理行业属于劳动密集型行业，而近年来，劳动力成本不断攀升。物业管理行业维持及提高盈利水平的能力很大程度取决于在扩张管理面积的同时有效控制劳务成本增加的能力。尽管物业管理行业的公司大力推进机械化、信息化、智能化等以积极应对劳务。
七、关联方业务依赖风险
公司主营业务相关的物业服务管理业务较大比例由控股股东控制的关联方开发，公司在业务拓展方面对关联方存在依赖。如果关联方的房地产开发业务放缓或选聘其他物业服务企业管理新开发的项目，可能会影响公司业务的发展。 收起▲