一、经营情况讨论与分析
　　2023年是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年，也是“十四五”战略发展规划承上启下的关键之年。在浦东新区区委区政府的领导下，公司紧紧围绕浦东引领区建设、“一企一策”改革、国资创投体系建设等战略要求，按照股东大会、董事会的科学决策，积极构建“城市开发运营＋产业投资服务”双轮驱动格局，初步形成碧云产促、碧云开发、碧云置业、碧云产投和碧云生活五大事业板块。全年公司各项经营管理指标圆满完成，各项重点工作开展卓有成效。
　　（一）主要指标完成情况
　　2023年，面对复杂严峻的经济形势和市场环境，公司产业促进、开发建设、产业投资、业务拓展等方面都取得了不俗成绩。公司实现... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　2023年是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年，也是“十四五”战略发展规划承上启下的关键之年。在浦东新区区委区政府的领导下，公司紧紧围绕浦东引领区建设、“一企一策”改革、国资创投体系建设等战略要求，按照股东大会、董事会的科学决策，积极构建“城市开发运营＋产业投资服务”双轮驱动格局，初步形成碧云产促、碧云开发、碧云置业、碧云产投和碧云生活五大事业板块。全年公司各项经营管理指标圆满完成，各项重点工作开展卓有成效。
　　（一）主要指标完成情况
　　2023年，面对复杂严峻的经济形势和市场环境，公司产业促进、开发建设、产业投资、业务拓展等方面都取得了不俗成绩。公司实现总现金流入68.80亿元（不含债务融资），其中主要有销售收入19.67亿元、租赁收入21.85亿元、投资性收入15.22亿元；总现金流出约121.58亿元（不含归还的融资本金），其中主要有开发建设支出32.33亿元、土地储备支出61.81亿元、税金支出7.89亿元、投资性支出4.69亿元。公司实现营业收入65.85亿元，同比增长30.31％；实现归母净利润18.19亿元，同比增长14.85％。截至2023年末，公司持有各类经营性物业319万㎡，平均出租率83.3％，维持高水平运行。
　　（二）重点工作完成情况
　　1、产业促进迈向新征程
　　坚持龙头企业引领，加快链主上下游企业聚集，围绕未来车、智能造、新通信等重点产业，全年累计引进77个内外资项目，实现产业科技招商引资总额达202亿元，实到外资达4.8亿美元。
　　一是围绕金桥开发区主导产业持续完善强化产业集群。围绕未来车、智能造、新通信等重点产业先后引进自动驾驶、锌材料、人居智能等一批龙头企业，凯世通、图双等一批存量企业规模扩大，全年实现新租扩租6.1万㎡。二是不断优化产业氛围。积极承办中国5G发展大会、2023智能驾驶科技大会等大型活动以及学术沙龙、产业论坛、特色科创活动逾50场次，有效提升金桥区域产业活跃度及科创生态显示度，金桥产业声音全面打响。年内举办6场不同主题的“碧云24味”科技早餐会，成功打造了金桥产业新名片。三是北郊未来产业园招商及运营服务取得明显突破。宝山北郊公司积极推动重大项目落地，年内完成租赁面积2.5万㎡，完成销售面积2万㎡，均超额完成任务。该园区已被选为上海市海聚英才创新创业示范基地，纳入环上大科技园。四是完成首个产业运营外拓项目。通过与航天八院合作完成上航金桥园区整体承接，按照“高端精密产业园”的定位积极引进重大产业项目，产业运营和外拓能力进一步增强。
　　2、城市开发达到新高度
　　一是加快推进重点项目建设。重点推动21个工程项目开发，其中碧云综合体规划调整于2023年12月公示，于2024年2月获得批复，公司将打造一个高标准高品质城市综合体，升级为标杆级公共服务中心、艺术人文开放街区、生态复合活力社区，成为推动“碧云焕新”计划的关键节点、金桥板块的城市新名片；OfficePark金科园竣工并投入运营，金桥壹中心实现塔楼核心筒结构封顶，5G超高清视讯产业园完成主体结构封顶，T25改扩建项目实现开工。二是盘活存量土地及低效用地。38-06地块、29-04中移动研究院在建工程完成转让，产业龙头效应进一步强化。收回桂林福达办公项目，南区T2、T19确定为首批工业上楼载体，推动3#地块规划调整，持续推进到期土地处置工作。三是继续推进存量物业焕新计划。S5碧云别墅、S4、S8碧云公寓等焕新项目陆续竣工备案，S5、S6碧云别墅第三批10套纳入计划。制定整体物业焕新计划，通过6年分期实现存量物业的隐患消除、功能修复和品质提升。
　　3、碧云置业步入新阶段
　　2023年初成功竞得虹口北外滩宅地项目的实施主体，打造“碧云-北外滩”区域标杆产品，提升碧云品牌全市影响力。其中，135街坊年中正式开工，138街坊通过风貌方案评审，成为上海最快通过历保建筑风貌专家评审的项目之一。2023年末，联合浦东区属兄弟企业，竞得祝桥住宅地块。周浦碧云澧悦项目第一批次11月正式预售，开盘首日去化80％。截至报告期末，公司市场化外拓销售住宅项目总建筑面达到153万㎡，预计货值320亿元，碧云置业板块标准化水平得到提升，循环运作基础已基本夯实。
　　4、产业投资翻开新篇章
　　一是“金桥资本”方案落定。2023年公司完成“金桥资本”方案编制，推动盛讯公司做实，公司本部＋盛盎基金＋盛讯投资三位一体的投资布局基本完成，招﹣投﹣孵的产业生态进一步完善。二是持续践行投育联动。完成首个直投项目中科新松出资，并成功落地OfficePark金科园。浦东智能制造基金一期完成投资约2.4亿元，精准服务被投企业，助力推动钥熠电子、凯世通等一批优质科创企业在浦东高速发展。三是全力打造创新生态。“金桥创新坊”旗舰空间投入运营，联手上汽通用打造“上汽通用汽车新动能金桥开放创新中心”，形成“产业龙头＋创业引导”的服务体系，举办优质科创企业梯度培育计划等活动。
　　5、碧云生活打开新格局
　　一是物业管理业务。S3碧云别墅、S8碧云公寓引进仁恒物业，服务管理质量得到明显提升。新金桥广场公司继续布局高端物管业务，推进数字化提升管理服务水平，S11碧云尊邸收缴率显著提升；以OfficePark金科园、金湘园为试点，探索高端产业园区物业服务；年内成立碧云物业维修服务中心，推动日常维修及应急维修降本增效。二是商业管理业务。完成璧耘商管公司设立，同时全面启动30余万㎡自持商业载体的提升工作。结合金桥壹中心项目入市，重点推进碧云玖零改造焕新并开展周边区域环境界面提升。三是服务式公寓业务。新金桥广场公司大力推进降本增效，主要经营指标持续提升，在管项目均持平或超过历史最好水平。碧云阁、碧云庭明确委托管理运营模式，新金桥广场公司轻资产模式运营迈出关键一步。四是不断优化社区运营。筹办运动嘉年华、碧云尊邸圣诞集市、FamiyDay等各类社区活动，不断提升社区生活氛围，碧云尊邸会所、碧云阁会所重新装修改造后投入运营。
　　6、紧跟业务发展步伐，内控管理水平再上台阶
　　一是数字化转型取得新进展。继续推动数据治理并形成数字化转型工作方案，确定“6＋1＋N＋1”的工作计划。租赁运营平台正式上线，提升业务全流程管理、自动化程度和智能化程度。客户服务平台正式上线，实现客户服务的统一入口，服务模式取得突破。基于企业微信整合的移动办公系统正式上线，实现移动办公统一入口，费控系统正式上线，提高工作效率。二是做好人力资源保障，助力业务发展。大力引进各类业务所需人才，不断优化在岗员工的结构分布，共引进20名专业人才，涉及商业管理、产业投资和孵化等领域。在人才培养方面，组织了产业园区运营管理、存量商业改造优化、投资价值提升、资产运维管理等专业培训，强化业务工作能力的适配性。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　2023年，中国房地产行业主基调是保持稳健发展，防范化解风险。从中央到地方，各类宽松政策持续出台，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，合理调整首付比例、贷款利率、税费减免、限购限贷等政策措施，着力稳定预期，扩大有效需求。同时，受宏观经济、人口结构、供需关系等中长期因素的影响，房地产整体发展格局将发生变化调整，由过去的高速发展转向平稳发展阶段。
　　在企业租赁和扩张需求放缓叠加新增供应不断入市的不利影响下，上海写字楼、产业园区空置率保持在较高水平。企业降本增效压力依旧明显，净吸纳量继续下探。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　报告期内，公司专注于浦东引领区、金桥城市副中心和金色中环发展带建设等重大战略，锚定“高等级产业集群、高品质现代城区、高水平上市企业”三大目标，主要从事上海金桥开发区及碧云国际社区的开发建设、招商引资、服务运营和产业投资工作，致力于打造上海最重要的先进制造业基地、最适宜国际家庭居住的碧云国际社区和国际一流的产城融合示范区。
　　公司主营业务主要集中在产业园区，涉及的物业类型包括工业、办公、科研、住宅、公寓、商业地产等，并在基金投资、产业服务、服务公寓、物业管理、孵化创新、商业管理等领域持续发力，加快推进公司战略转型。报告期内，公司基于自身的“十四五”战略发展规划，积极推动主业发展创新、做强产业功能，积极构建“城市开发运营＋产业投资服务”双轮驱动的主营业务模式，形成碧云产促、碧云开发、碧云置业、碧云产投和碧云生活五大事业板块的发展格局，持续提升公司开发能级和核心竞争力，更好地构建硬核产业生态链。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　公司的核心竞争力是新兴城区的规划、开发、运营和管理于一体的“集成”开发能力。主要体现在以下方面：
　　1、区域开发能力优势。一是公司在过去30余年开发、运作碧云国际社区以及工业区方面积累了丰富的经验，成功将金桥打造成为产城融合的示范区；在规划、设计、产业招商、园区功能等方面，呈现出较强的园区开发“集成”能力。二是良好的经营业绩为未来开展业务重组、直接参与市场竞争提供了坚实基础。三是实现了项目全过程控制和规范化操作，内部管理高效，对主营业务的稳步、健康发展起到了积极的推动作用，也是公司竞争优势的一个重要体现和来源。
　　2、战略发展优势。一是稳中有进，可持续发展。多年来，公司始终保持稳健合理的开发节奏，强调产品和服务品质，规避了过渡扩张的经营风险和财务风险，保持健康可持续发展。二是开发持有大量高品质物业。公司一直坚持“租售并举”的经营模式，积累了逾300万㎡自持物业，在未来发展中对公司现金流形成重要支撑。三是财务结构稳健。公司资产负债率在行业内处于较低水平，关于流动性及偿债能力的主要指标业内领先，主体信用评级长期保持在AAA，财务状况较为健康。四是决策效率高、内控制度健全。公司一直坚持扁平化模式，内部管理层级较少、决策机制较快。公司已建立了较为完善的内控管理制度体系，在有效提升经营效率的同时，可管控经营风险。
　　3、区域开发品牌优势。公司拥有两大品牌体系“金桥股份”和“碧云”，尤其是“碧云”品牌，在业界具有较高的知名度和美誉度，碧云国际社区曾获得国家住建部“中国人居环境范例奖”、联合国“迪拜国际改善居住环境最佳范例奖”，其品牌价值足以支撑管理输出等业务。公司多年来的服务与运营经验，已经系统梳理成统一的、具有公司特色的标准体系，包括租赁产品的系列标准（配置标准、维护/维修标准、服务标准）、研发办公楼设计导则、服务式公寓服务标准等，增强产品和服务竞争力。
　　4、业务协同的运营优势。公司自成立之初，就制定了清晰的产城协同发展的蓝图规划，经过30余年的开发运营，分别打造了高品质的碧云国际社区和金桥产业园区，形成了以城促产、以产兴城、以业聚人的协同发展优势。近年来，公司顺应发展形势需要，以传统主业为核心，逐步培育壮大了产业投资和创新孵化业务，招商﹣投资﹣孵化协同联动的业务模式基本成型，已经成为公司招商引资、产业促进的重要手段。目前公司正在培育物业管理及商业管理业务，与已有业务高度关联，相互促进，协同发展优势得将到进一步增强。
　　
　　五、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　房地产市场未来发展呈现三大趋势：一是2024年中央经济工作会议定调，今年经济工作要稳中求进、以进促稳、先立后破，房地产领域要积极稳妥化解行业风险。房地产政策宽松的主基调预期不会改变，将继续发力稳主体、稳需求。二是房地产的商业模式将发生改变，房企正重塑企业核心竞争力，向产业链两端延伸，行业进入到精细化管理和运营阶段，物业管理、商业管理运营商将迎来发展期。三是业态功能复合成为未来土地出让的趋势，这也使得房企考虑转型多元化业态经营，提升运营管理经验，探索转型模式，如借助REITs、基金等平台平衡现金流。
　　产业园区发展态势将呈现以下特点：一是园区开发向融合式“产业社区”转型。产业园区发展逐渐由工业集聚向融合式城市综合体转型，在房地产调控与市场竞争的双重作用下，城市开发和产业建设原有的单打独斗模式难以为继。二是园区运营公司业务从前期开发建设向后期产业投资及运营服务迁移，价值链后端比重逐渐增大。园区间竞争更多依赖于创新服务和运营能力的提升，利润主要来源或不再是房租收入，而是来自打造产业生态、通过对企业的增值服务、物业服务和投资获得的收益。三是产业园区开发进入到存量运营时代。科技创新、城市更新、数字化转型等成为新主题，园区运营公司需要推动园区焕新和二次开发，逐步进入到更为注重稳健财务、精细运营、服务实业的“自持时代”。
　　(二)公司发展战略
　　2023年以来，公司顺应发展形势和发展需要，锚定“高等级产业集群、高品质现代城区、高水平上市企业”三大目标，构建“城市开发运营＋产业投资服务”双轮驱动的主营业务模式，形成碧云产促、碧云开发、碧云置业、碧云产投和碧云生活的五大事业板块发展格局，逐步向产业投资控股集团转型，更好地参与到浦东和金桥的开发建设中去。
　　碧云产促业务以公司200余万㎡产业载体为依托，加快布局未来产业，大力发展新质生产力，聚焦未来车、高端智造、新通信等硬核产业，凸显金桥产业特色。以龙头项目、平台项目带动产业链发展，全面做好“招商＋投资＋孵化＋服务”联动，加快推动形成现代化产业体系。
　　碧云开发业务聚焦城区开发建设，服务公司体系内产品开发建设并拓展外部项目代建工作，持续壮大主业核心竞争力。以金桥壹中心、碧云综合体等重大项目为核心，不断打造精品园区、精品住宅、精品商办等各类业务载体，保障公司业务发展新空间。精益求精提升开发建设能力，不断完善标准化产品体系和开发流程管控体系。
　　碧云置业板块持续聚焦碧云系列精品住宅，不断提升产品品质和品牌影响力，擦亮公司名片。以精品住宅滚动开发，为公司可持续发展和战略转型提供有力保障。近年来，碧云置业板块逐步对标市场，不断提高开发速度，加强成本管控，保障产品品质，基本形成了循环运作的发展态势。
　　碧云产投业务承担着对内促进公司转型、对外服务产业发展的重要使命。公司着力打造“金桥资本”品牌，锚定“未来出行”、半导体设备及材料、先进制造、新通信等高能级产业赛道，构建从早期投资到直投并购的全周期产业投资体系。公司自有孵化器品牌“金桥创新坊”将与投资板块整体融合，助推投育联动。
　　碧云生活业务以碧云社区高端租赁住宅、商业管理、物业管理及服务公寓等核心业务板块为基础，促进互相融合协同。碧云国际社区继续以战略高度推进“碧云焕新”计划，提升软硬件品质。商业载体将以碧云综合体和碧云玖零改造为重点，全方位进行焕新提升。物业管理板块将以高端业态为切入点，打造有市场竞争力的管理能力。服务式公寓板块在完善存量项目运营服务同时，不断丰富自身产品组合。通过做优碧云服务体系，实现以高品质生活吸引高素质人才。
　　(三)经营计划
　　2024年是实施“十四五”规划的关键一年，也是公司推动转型与改革的重要之年。公司将继续按照“城市开发运营＋产业投资服务”双轮驱动的战略定位，着力做强“五大”碧云事业集群。
　　1、主要目标
　　2024年收入预算各项合计92.19亿元，其中，销售收入61.65亿元，租赁、酒店经营及物业管理服务收入21.37亿元、其他收入0.28亿元、投资性收入5.33亿元、筹资性收入3.56亿元（不含债务融资）；支出预算各项合计154.63亿元，其中，土地储备支出52.56亿元、开发建设支出52.11亿元、经营成本支出4.98亿元（含捐赠支出40万元），销售、管理费用支出3.02亿元，上缴税金支出24.09亿元，投资性支出6.11亿元，筹资性支出11.60亿元（不含归还的融资本金）。各项预算收支相抵后逆差为62.45亿元。
　　2、重点工作
　　（1）坚持创新为先，积极构建现代化产业体系
　　重点布局未来车、高端智造、新通信等金桥硬核产业，实现一批前沿产业龙头项目落地。把握市场契机，深化招投联动、投租联动、招服联动策略，创新招商模式，全力推动重点项目去化。
　　深化新通信产业图谱研究，前瞻性规划布局6G通信产业。以“未来出行产业园”为抓手，加快培育发展未来通信与“未来车”深度跨界融合的产业生态。借助国家和上海大力推进新型工业化的契机，把高端制造、精密制造、高附加值制造业引入金桥，进一步打响金桥智造品牌。
　　（2）坚持品质为本，持续打造现代化精品园区
　　一是有序推进载体开发建设。重点推动金桥壹中心、5G高清视讯产业园、T25改扩建等项目开发建设。二是启动“工业上楼”计划。首批选择南区T2、T19项目作为试点，推动项目改扩建，开展前期策划及招商工作。三是持续推进产业用地提质增效。制定“产业空间轮动焕新”计划，重点解决开发区内低效、闲置土地以及空间形态落后问题，推进20余个项目的到期土地处置、城市更新以及低效用地二次开发，重点开展到期土地的开发洽谈，进一步明确后续开发路径和合作模式。
　　（3）坚持规划为领，奋力谱写城市开发新篇章
　　一是全面启动碧云综合体项目，项目总建筑面积约36万㎡，总投资额初步预计近百亿元，建成后将全面提升碧云国际社区的生活和商业功能。项目规划已正式获批，今年将全力做好包括战略定位、方案设计、运营模式、商户清退等各项工作，力争年内实现开工。二是开拓和推进高品质城区建设。碧云北外滩项目135街坊达售、138街坊开工，周浦碧云澧悦二期预售，碧云祝桥住宅项目全面施工。继续发力“美丽乡村”建设，推进并加大乡村振兴工作力度。三是重点推进“碧云焕新”计划，持续提升碧云高端租赁住宅的品质和运营效率，按“一园一策”系统性梳理整治园区环境，提升金桥区域城市界面。启动碧云玖零等项目的装修改造，不断提升金桥开发区的商业品牌和能级，创造更加宜居宜业的营商环境。
　　（4）坚持能力为要，增强转型发展力度、广度和深度
　　坚持产城融合理念，在产业投资、商业管理等重点工作上持续发力，推动公司加快转型，培养面向未来的核心竞争力。一是加快产业投资业务布局。年内尽快完成“金桥资本”直投平台设立，构建以公司本部＋盛盎投资＋盛讯投资三位一体、各有侧重的投资布局。二是稳固轻资产运营模式。挖掘碧云品牌的核心价值，持续提升碧云系列产品与服务的影响力，培育专业化商业管理、酒店管理和物业管理团队，促进各业务板块有机融合形成整体效应，推动公司完成从“重开发”到“强运营”的蜕变。三是聚焦重点项目，全力优化公司资产结构。组建招商攻坚小组、优化营销策略，根据资产运营核心指标体系，形成“一楼一策”去化方案，租售并举提升重点项目去化速度。
　　（5）坚持效益为上，提升内部管理优化力度
　　一是继续推进数字化建设。以数字赋能、管理升级为目标，按照“6＋1＋N＋1”的数字化转型规划，全面启动租赁运营、客户服务、工程管理、投资管理、资产管理和业财一体六大核心业务的数字化转型，提升公司数字化驱动能力。二是强化人才队伍建设。围绕产业招商和投资、商业管理、资产运营等业务做好人力资源储备，以公司攻坚行动和“走出去”项目为抓手，锻炼选拔优秀年轻干部，加强各梯队干部队伍能力建设。持续优化“三能”机制建设，保障业务顺利开展，实现公司人才与业绩的同步发展。
　　(四)可能面对的风险
　　一是市场需求不振叠加供给冲击带来的产品去化风险，公司主业面临挑战。具体而言，园区租赁市场和销售市场供应端竞争激烈，未来浦东尤其是中环区域新增办公类产品供应量较大，公司研发及办公物业面临较大去化压力；在需求端，宏观经济复苏态势尚不明显，造成需求收缩、预期转弱，对公司的招商引资、物业去化带来冲击。从住宅市场来看，市场化拿地成本较高、利润空间受限。同时，市场处于调整转型中，销售端去化承压。
　　二是重资产运营方式给可持续发展带来挑战。随着自持物业体量的不断增大，以及自2022起公司开始缴纳房产税的影响，产业园区项目面临资金压力加大、盈利空间变小、资金回笼周期长等挑战，需要探索新的运营模式来提升持有物业价值，提升资产的流动性，缓解公司整体资金压力，以提升盈利能力。
　　三是产业投资业务带来的投资风险。随着“金桥资本”设立，公司将开展多维度的产业投资业务。虽然公司及下属基金公司勤勉尽责，通过内部控制、尽职调查、投资条款、投后管理等多种方式尽可能降低投资风险，但宏观经济环境、行业环境及被投企业的发展变化具有未知性，产业投资风险无法完全避免。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　（一）公司所从事的主要业务和经营模式　　报告期内，公司专注于浦东引领区建设、金桥城市副中心、金色中环等重大战略，重点围绕“产、城、企”三方面，推动产业高质量发展、城市高质量建设以及企业高质量经营。公司主要从事上海金桥开发区及碧云国际社区的开发建设、招商引资和服务运营工作，致力于打造上海最重要的先进制造业基地、最适宜国际家庭居住的碧云国际社区和国际一流的产城融合示范区。　　公司主营业务主要集中在产业园区，自持物业的类型包括工业、办公、科研、住宅、商业地产等，并在基金投资、产业服务、服务公寓、物业管理、孵化创新等领域持续发力，加快推进公司战略转型。... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　（一）公司所从事的主要业务和经营模式
　　报告期内，公司专注于浦东引领区建设、金桥城市副中心、金色中环等重大战略，重点围绕“产、城、企”三方面，推动产业高质量发展、城市高质量建设以及企业高质量经营。公司主要从事上海金桥开发区及碧云国际社区的开发建设、招商引资和服务运营工作，致力于打造上海最重要的先进制造业基地、最适宜国际家庭居住的碧云国际社区和国际一流的产城融合示范区。
　　公司主营业务主要集中在产业园区，自持物业的类型包括工业、办公、科研、住宅、商业地产等，并在基金投资、产业服务、服务公寓、物业管理、孵化创新等领域持续发力，加快推进公司战略转型。报告期内，公司基于自身的“十四五”战略发展规划，积极推动主业发展创新、做强产业功能，逐步构建“城市开发运营＋产业投资服务”双轮驱动的主营业务模式，形成碧云产投、碧云产促、碧云开发、碧云生活和碧云置业五大事业板块的发展格局，持续提升公司开发能级和核心竞争力，更好地构建硬核产业生态链。
　　（二）行业情况
　　2023年上半年，房地产行业呈现总体企稳以及先抑后扬的发展态势，从中央到地方，宽松政策有望持续释放，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，合理调整首付比例、贷款利率、税费减免、限购限贷等政策措施，着力稳定预期，扩大有效需求。由于发展阶段和市场供求关系发生变化调整，房地产市场正从过去的高速发展转向平稳发展阶段。
　　在宏观经济复苏曲折的背景下，上海产业园区空置率保持在较高水平，同时也出现结构性变化，产业集群效应不断增强，租户降本增效压力明显，2023年二季度平均租金自2021年以来首次下降。从中长期来看，财政和货币政策或将持续发力，通过减税降费、降息降准等措施扩大内需、促进投资。汽车、智能制造等产业发展势头逐步回升，有望带动租赁回暖。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　2023年是公司全面贯彻落实党的二十大精神要求、以高质量发展为首要任务的开局之年。上半年，公司专注于浦东引领区建设、金桥城市副中心、金色中环等重大战略，重点围绕“产、城、企”三方面，推动产业高质量发展、城市高质量建设以及企业高质量经营，全力当好浦东建设发展的中坚力量和王牌队伍。
　　(一)主要指标完成情况
　　报告期内，现金流入39.79亿元，其中经营性现金流入14.20亿元（含租赁收入10.78亿元、销售收入3.14亿元）；现金支出76.38亿元，其中开发建设支出10.79亿元、项目储备支出52.11亿元、税金支出6.17亿元。
　　报告期末，公司持有各类经营性物业合计约321万平方米，平均出租率达到87%，为近年来最高水平。
　　(二)上半年主要工作完成情况
　　1、开发高品质城区载体，做大“碧云开发”
　　一是积极拓展内外部资源。外部资源方面，参与虹口区北外滩宅地项目实施主体遴选，被确定为实施主体，完成土地获取及项目公司设立（权益比例80％），将打造“碧云·北外滩”区域标杆产品，提升碧云品牌全市影响力。区内资源方面，08街坊碧云商业综合体项目继续推动城市更新及成片出让规划调整，预计将于年内正式获批；启动金桥南区零增地改扩建研究，通过合理腾挪、拆除新建、提高容积率，初步估计可新增空间约40万平方米。
　　二是推动按计划推动项目建设。围绕“金色中环发展带”推动金桥壹中心、5G超高清视讯产业园、中移动上海研究院、碧云商业综合体、周浦住宅等20多个项目的前期或开工建设工作。（1）竣工一批：Office Park金科园完成竣工备案，总建筑面积约19.88万平方米，为下一步产业发展和招商引资工作提供了重要支持。Office Park金海园孵化器交付使用，作为金桥创新坊旗舰孵化空间正式投入运营。（2）建设一批：倒排时间节点保证自贸区临港新片区综合产业片区ZH-02单元3住宅组团、金桥壹中心、5G超高清视讯产业园、中移动上海研究院、周浦住宅项目、T12B-03地块通用厂房新建项目等重大项目建设进度，7月完成中移动上海研究院项目完成在建工程转让。（3）筹划一批：推进T25地块通用厂房改扩建项目等拟开工项目筹建工作。
　　2、不断优化城市功能，完善“碧云生活”
　　一是新金桥广场公司专注提升服务公寓运营，优化物业管理能力。启动新阶段战略发展规划，推动子公司新金桥广场公司“服务式公寓＋高端物管”双轮驱动、积极布局拓展物业管理业务。服务式公寓板块，随着行业迎来复苏机遇，该公司根据市场变化和趋势实时调整营销策略，持续跟进大客户需求，已有多家商务客户为其管理团队下单，经营状况恢复至与2019年基本持平。碧云公馆“由家·庭寓”项目各类营销准备工作已全面就绪。物业管理板块，不断充实完善业务团队，S11碧云尊邸项目优化管家服务模式，围绕“场景服务”和“空间维护”持续提升服务质量；Office Park金科园项目完成团队组建及开园工作。
　　二是软硬件协同，推动商业物业全面提升。在硬件提升方面，以碧云90改造焕新为重点，启动了30余万平方米自持商业载体的全方位提升策划工作，以打造标签性、特色性的商圈为目标，加快商业项目迭代升级步伐。在软件提升方面，着力强化公司商业管理能力。从全局发展考虑，形成了商管公司筹建方案，明确了商管业务开展模式和发展规划。
　　三是精进社区运营，举办各类社区活动，不断提升社区生活氛围，包括中外节日主题社区系列活动、碧云运动娱乐嘉年华活动等。
　　3、持续高质量开发运营，做精“碧云置业”
　　一是推进商品房项目开工建设。周浦项目完成桩基工程，获得整体施工许可证，按期开工，并提前开展营销及蓄客工作，已接待超1000组客户。北外滩项目完成立项，135街坊取得建设用地规划许可证，7月实现桩基开工。
　　二是推进“碧云焕新”，完成S5碧云别墅18套房屋整修工作开始投入租赁；S4碧云公寓30套房屋实现进场施工，力争10月完成整修投入租赁。
　　4、加快推动战略转型，打造“碧云产投”
　　一是加大产业投资力度，做实做强产业功能。在浦东整体产业投资方案框架下，公司形成了产业投资业务整体初步方案，逐步向科技产业综合投资商、产业投资控股集团转型，已启动专业化投资团队组建工作，今年将全面展开产业投资业务，逐步完善直投＋基金投资的业务模式，打造“碧云产投”业务板块。在业务布局上，将形成以智能网联汽车产业为核心，覆盖新一代信息通信、先进制造等若干重要交叉领域的“1＋N”产业布局。
　　二是继续推进智能制造基金投资。浦东智能制造基金进入投资期第二年，围绕关键零部件、关键技术、关键材料方面开展引领性投资，上半年完成5个项目的投资决策。
　　三是加快建设自有孵化器品牌，构建创新生态。公司孵化器品牌“金桥创新坊”发展提速，旗舰空间Office Park金海园正式投入运营，上半年完成9家创新企业签约入驻。
　　5、打造高科技产业集群，做强“碧云产促”
　　一是围绕金桥主导产业持续完善强化产业集群。今年以来，公司不断提升产业招商工作力度，组织前往北京、深圳、合肥等国内重点产业城市以及境外重点城市开展招商工作。坚持龙头企业引领，加快链主上下游企业聚集，围绕未来车、智能造、新通讯等重点产业，上半年已先后落地了13个项目，累计签约面积合计约2.7万平方米。
　　二是举办系列重大活动不断优化产业氛围。今年以来，金桥产业声音全面打响，围绕三大主导产业对各类活动进行全面铺排，成功举办金桥5G特色产业基地规划研讨会、2023智能驾驶科技大会、碧云24味科技早餐会等。
　　三是持续推动特色产业园区建设。明确特色产业园区打造目标，通过招商洽谈、组织优化、载体建设，已实现一批龙头企业的集聚，其中5G产业生态园、超高清视讯产业园规划编制已启动。
　　四是北郊未来产业园继续聚焦产业招商和运营服务。园区租赁方面，抓优质项目引进，上半年新增租赁面积合计约1.96万平方米。
　　6、紧跟业务发展步伐，内控管理水平再上台阶
　　一是数字化转型取得新进展。在充分调研公司现状的基础上，吸收市场先进经验，形成了数字化转型整体蓝图，确定为“6+1+N+1”的工作任务，暨六个核心业务平台，一个数据中台，N个支撑能系统和一个算力基础设施体系。
　　二是做好人力资源保障，助力业务发展。对“十四五”人力资源需求和管理等进行规划、设计，并制定相应的实施措施。启动人力资源盘点及三年人力资源及薪酬体系规划编制工作。根据公司经营发展及各部门业务的实际需要，上半年实施业务专项或通识/管理类培训78人次，涉及产业运营、商业战略、投资分析、招商实战、资产管理、股权激励、建工安全及新进员工培训等，并安排党校类教培15人次。
　　(三)下半年主要工作
　　下半年，公司将继续围绕年初制定的工作目标，扎实推进浦东引领区建设、金桥城市副中心、金色中环等战略部署，以公司战略转型为核心，持续提升公司开发能级和核心竞争力，更好构建硬核产业生态链，打造高品质的新型产业城市。
　　1、做好战略谋划，探索发展新路径
　　加快推进公司战略转型，逐步向“城市开发运营＋产业投资服务”双轮驱动的战略定位转型。一是加快产业投资业务发展步伐。按照浦东新区打造创投体系的战略部署，加大公司产业投资力度，打造“金桥资本”投资品牌，下半年将完成公司产业投资业务整体建设方案，重点筹划金桥产业投资平台，由公司担任主要出资人、联合其他社会资本共同设立，兼顾产业项目投资和基金投资，围绕“未来出行”、“新通信”、“智能造”三大赛道开展布局；同时，启动金桥科技孵化基金、智能制造二期基金等多元投资载体的方案筹划工作。二是推动新金桥广场公司战略转型。完成新一轮战略规划编制，明确物业管理及服务式公寓业务发展目标、运营模式、组织架构及配套保障措施。三是完成商业管理板块搭建。从公司长期全局发展考虑，结合公司“十四五”整体规划，整合30余万平方米碧云商业资源，对标市场化商业运营公司，设立碧云商管板块。
　　2、围绕重点产业招商，构建产业生态闭环
　　坚持金桥产业特色，聚焦5G、新通讯、未来车和高端智造等硬核产业，做好重点项目招商工作，推动一批龙头项目落地。Office Park金科园围绕5G、未来车等领域，全力以赴招引优质企业。金桥壹中心启动预招商工作，接洽潜在运营合伙伙伴。对出租率较低的存量项目Office Park金海园、Office Park金湘园等，采取多种营销手段，租售结合，不断优化招商策略推动项目去化。
　　3、推进资源储备，激活未来发展空间
　　一是继续推进08街坊城市更新项目，推动碧云商业综合体地块及G1地块规划落地。继续对接“好人家”，深化谈判，确定项目合作伙伴及未来运营模式，为未来开发打好基础。二是加强资源储备。一方面，继续推动区内企业续租、改建或合作开发等方案，增加开发区资源储备；另一方面，持续关注和跟进上海及浦东住宅用地公开出让市场，关注优质住宅地块的获取机会，根据公司整体资金安排及工作计划做好拿地的准备工作。
　　4、抢抓工程进度，加快建设高品质项目
　　一是年内实现开工一批。推动T25地块通用厂房改扩建项目、北外滩住宅项目实现年内开工。
　　二是全力保障在建项目进度。金桥壹中心项目、5G高清视讯产业园项目、T12B-03地块通用厂房新建项目、周浦住宅项目等要严格按照全年计划进度安排推进建设工作。周浦项目第一批次房源达售，力争实现预售。
　　三是积极做好新项目谋划。完成碧云90装修及室外环境整治立项，力争完成08街坊碧云商业综合体、G1-08/09地块商办项目可研及立项；北外滩项目138街坊力争年内开工。
　　5、继续推进数字化转型工作
　　下半年将在N个支撑能力系统任务实施的基础上，快速推进两个核心业务系统的租赁运营平台和客户服务平台、数据中台以及算力基础设施平台四个重点任务的招采和实施工作；通过租赁运营平台和客户服务平台，实现公司资产租赁和客户运营的现代化，提升工作效率和服务水平；通过数据中台和云基础设施建设工作，打造业务运行云化、数据运营资产化。同时，加快推动另外四个核心业务平台工程管理平台、投资管理平台、资产管理平台和业财一体平台的业务定义和招采要求完善。通过各个数字化系统的建设逐步将公司打造成为数字驱动的高质量城市运营商。

　　三、风险因素
　　一是经济恢复的基础尚不牢固，在国内需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力下，公司主业面临挑战。具体而言，租赁市场供应端竞争激烈，未来浦东尤其是中环区域新增办公空间供应量较大，公司研发及办公物业面临较大去化压力；在需求端，受宏观经济下行压力和经济环境不确定性影响，部分企业需求收缩，对招商引资、物业租赁带来冲击。从房产开发市场来看，市场化拿地成本较高、利润空间受限，租售结合、滚动开发的模式具有一定压力。
　　二是重资产运营方式给可持续发展带来挑战。随着自持物业体量的不断增大，以及自2022起公司开始缴纳房产税的影响，产业园区项目面临资金压力加大、盈利空间变小、资金回笼周期长等挑战，需要探索新的运营模式来提升持有物业价值，缓解项目持有部分的资金压力，以提升项目整体盈利能力。
　　三是产业投资业务带来的投资风险。公司投资参股的上海盛盎私募基金管理有限公司于2022年起正式开展产业投资业务。公司及基金公司勤勉尽责，通过工作制度、尽职调查、投资条款、投后管理等多种方式尽可能降低投资风险，但宏观经济环境、行业环境及被投企业的发展变化具有未知性，产业投资风险无法完全避免。

　　四、报告期内核心竞争力分析
　　公司的核心竞争力是新兴城区的规划、开发、运营和管理于一体的“集成”开发能力。主要体现在以下方面：
　　1、区域开发能力优势。一是公司在过去30年开发、运营碧云国际社区以及工业区方面积累了丰富的经验，成功将金桥打造成为产城融合的示范区；在规划、设计、产业招商、园区功能等方面，呈现出较强的区域开发“集成”能力。在2023年“地新引力”产城发展论坛上，公司荣获了“2023年克而瑞·全国产城发展商综合实力测评”TOP30。二是良好的经营业绩为未来开展业务重组、直接参与市场竞争提供了坚实基础。三是从项目立项、规划、设计、材料采购、施工及竣工验收等方面，均实现了全过程控制和规范化操作，这对主营业务的稳步、健康开展起到了积极的推动作用，也是公司竞争优势的一个重要体现和来源。
　　2、战略发展优势。一是稳中有进，可持续发展。多年来，公司始终保持稳健合理的开发节奏，在核心区域拓展发展优质资源（如虹口嘉兴路街道138、135街坊），在区内实施城市更新获取资源储备（如7街坊产业社区），保持健康可持续发展，同时规避过渡扩张的经营风险和财务风险，保持健康可持续发展。二是开发持有大量高品质物业。公司一直坚持“租售并举”的经营模式，积累了约321万平方米自持物业，在未来发展中对公司现金流形成重要支撑。三是构建“产业投资服务＋城市开发运营”双轮驱动的发展格局，做强产业投资功能。四是财务结构稳健。公司资产负债率在行业内处于较低水平，主要流动性及偿债能力指标业内领先，主体信用评级长期保持在AAA，财务状况较为健康。五是决策效率高、内控制度健全。公司一直坚持较为扁平化的发展模式，内部管理层级较少、决策机制较快。公司已建立了较为完善的内控管理制度体系，在有效提升经营效率的同时，可管控经营风险。
　　3、区域开发品牌优势。公司拥有“碧云”品牌，内涵不断丰富，从碧云阁、碧云苑、碧云庭向碧云·澧悦、碧云·北外滩延伸，品质和影响力不断提升，在业界具有较高的知名度和美誉度，碧云国际社区曾获得“中国人居环境范例奖”、联合国“迪拜国际改善居住环境最佳范例奖”，碧云尊邸荣获2022年度上海市优秀工程勘察设计一等奖，新金桥广场公司旗下的上海金桥碧云阁服务公寓在2023AHF亚洲酒店及旅游业论坛第十八届中国文旅星光奖颁奖典礼上，荣获“年度卓越服务式公寓”奖项。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析
　　2022年是“十四五”发力年，是浦东引领区建设的关键年，也是公司谋篇布局、转型发展的重要阶段。在浦东新区区委区政府坚强领导下，按照董事会的科学决策，公司紧紧围绕浦东引领区、金桥城市副中心建设、金色中环等战略，积极作为，聚焦城市建设、产业发展、功能提升和企业转型四大重点，对标一流、全力投入，不断凝聚公司品牌优势，不断放大金桥整体效应，取得显著成绩。
　　1、主要指标完成情况
　　2022年，公司实现总现金流入约99.22亿元，其中主要有销售收入23.60亿元、租赁收入16.87亿元、投资性收入38.96亿元；总现金流出约129.78亿元，其中主要有开发建设支出8.... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　2022年是“十四五”发力年，是浦东引领区建设的关键年，也是公司谋篇布局、转型发展的重要阶段。在浦东新区区委区政府坚强领导下，按照董事会的科学决策，公司紧紧围绕浦东引领区、金桥城市副中心建设、金色中环等战略，积极作为，聚焦城市建设、产业发展、功能提升和企业转型四大重点，对标一流、全力投入，不断凝聚公司品牌优势，不断放大金桥整体效应，取得显著成绩。
　　1、主要指标完成情况
　　2022年，公司实现总现金流入约99.22亿元，其中主要有销售收入23.60亿元、租赁收入16.87亿元、投资性收入38.96亿元；总现金流出约129.78亿元，其中主要有开发建设支出8.02亿元、土地储备支出69.67亿元、税金支出23.05亿元、投资性支出15.49亿元。2022年末，公司持有各类经营性物业合计约302万㎡；随着宝山北郊未来产业园、T68地块金桥智造金京园、金桥综保3、6号园等物业的出租率攀升，平均出租率达到86.6%，为近年来最高水平。
　　2022年上半年，公司积极履行区属企业担当，动员组织公司员工加入社区抗疫志愿者队伍，承担方舱建设任务，并积极落实租金减免政策，2022年为小微企业和个体工商户减免租金合计约2.56亿元，帮助他们共渡难关。
　　2、持续完善招商战略，把握市场机遇，产业园区招商取得明显突破
　　作为开发区产业发展的排头兵和主力军，公司紧跟浦东新区产业发展导向，运用多元化手段招引专精特新企业，紧紧围绕5G、智能网联汽车、生物医药、半导体材料与设备四大重点领域，全力推进30多个项目招商。全年完成新租赁项目42个，租赁面积约达13万㎡；续租项目57个，面积约18万㎡。
　　3、持续拓展空间资源，发展规划质量不断提高
　　一是深耕金桥，盘活存量资源，全力推动碧云商业综合体项目，积极协调市、区规资局推进08街坊的规划调整。
　　二是面向市场，打开战略发展新空间。2022年，公司持续关注并积极参与浦东住宅地块竞买，参与了新场、周浦及唐镇三幅住宅地块竞拍，于9月成功竞得周浦地块，地上计容建筑面积约10万㎡，总投资额约46亿元。此外，主动布局上海市中心城区，积极推进虹口135、138住宅地块获取工作。
　　4、持续秉承精品开发，城市建设质量不断提高
　　一是做好一批项目筹划，如T25地块通用厂房改扩建项目、38-06地块通用厂房新建项目、53地块项目等。二是推动一批项目建设。金桥壹中心（T17B-06）项目完成核心筒三层结构施工，裙房二层结构施工；OfficePark金科园（T4-02）项目外幕墙、室外总体及景观绿化基本完成；29/30-02地块改扩建项目已于10月实现桩基施工；12B-03地块新建项目实现桩基开工；中移动上海研究院项目，施工已完成总投资额25%，达到在建工程转让条件；临港综合区住宅组团，已于8月桩基开工；周浦新建住宅项目已于12月桩基开工。三是做好一批项目收尾。四是持续开展“碧云焕新”计划。
　　5、持续丰富品牌内涵，持续谋划新兴业务，转型发展质量不断提升
　　新金桥广场公司重新梳理制定“十四五”发展规划，不断夯实“服务式公寓及物业管理行业一流服务商”的战略定位。中环碧云庭新增碧云公馆15号楼120套房源，已于2022年9月末正式开始营业，张江纳仕碧云苑项目开业团队于2022年10月中旬进场开始现场筹建工作。
　　子公司盛盎投资管理公司作为公司牵头发起设立的上海浦东智能智造一期私募投资基金的基金管理人，聚焦新一代信息通讯、智能工业制造、智能网联汽车等重点领域，年内完成6个项目的投决、10个项目的立项，实现1个项目投资；并积极探索招投联动模式，助力优质硬核企业落户金桥。
　　子公司由宏企业管理公司在招商、服务、生态等方面实现了全面布局，在营孵化面积6300㎡，新增引入实体企业9家；积极推动“招投孵”产业生态建设，年内举办多场创业竞赛活动，助力优质项目落户金桥。
　　6、持续抓好内部管理，稳健经营质量不断提升
　　一是做好资金管理及筹措工作，合理匹配各类借款的期限，年末长期借款（含公司债）占比75%。2022年3、12月，在公开市场分别成功发行了两期超短期融资券合计23.3亿元，票面利率分别为2.38%、2.85%。2022年11月，在上交所发行13亿元公司债券（票面利率2.99%）。
　　二是做好人力资源储备及人才梯队建设工作，全年组织开展了两批次干部选拔任用，选拔任用中层干部6人；全年本部入职员工12人。
　　三是不断完善管控制度加强成本采购管理。对标浦东新区最新标准，及时修订《供方（工程、货物、服务）采购管理办法》，不断建立健全相关工作风险防范机制，进一步提高采购、招标工作效率。
　　四是持续建设园区大脑推进数字化转型。2022年，继续会同第三方全力推进园区大脑的开发工作，现已确认3D大屏和管理驾驶舱方案，完成3D大屏数据建模和展示页面开发，力争2023年内上线运行。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　2022年，中国经济在外部环境不确定性加大、需求不足、投资预期不稳的三重压力下，运行态势逐步回升向好，发展质量稳步提升。
　　2022年，“稳定房地产市场”被放在首位，中国房地产市场呈现积极的政策态势。从2022年1季度起，各地陆续因城施策稳定房地产市场，稳妥实施房地产长效机制，合理调整限制措施、房贷首付比例、房贷利率等政策，全力推进“保交楼、稳民生”工作，着力稳定预期，扩大有效需求。
　　受宏观经济下行、市场波动等不利因素影响，上海写字楼、产业园空置率呈现上升趋势。截至2022年底，上海产业园区总存量约954万㎡，整体空置率上升至12.8%。产业园REITs迎来多项突破，参与主体呈现多元化，底层资产涵盖研发办公园、标准厂房、旧改园区和单一主题性园区等多种类型。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　公司主要从事上海金桥开发区及碧云国际社区的开发建设、招商引资和服务运营工作，致力于打造上海最重要的先进制造业基地、最适宜国际家庭居住的碧云国际社区和国际一流的产城融合示范区。
　　公司主营业务主要集中在产业园区，涉及的物业类型包括工业、办公、科研、住宅、商业地产等，并在服务公寓、物业管理、基金投资、产业服务、孵化创新等领域持续发力，加快推进公司战略转型，从传统房地产开发商向城市综合运营服务商和产业组织服务商转型。
　　报告期内，公司重点围绕浦东引领区建设、金桥城市副中心建设、金色中环发展带建设，以产业创新社区和碧云国际社区两大产品为核心，聚焦“城区开发与销售+运营服务+产业投资”三大板块，着力提升“战略引领、开发建设、运营管理、投资创新”四大能力，深度参与到浦东和金桥的开发建设中去。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　公司的核心竞争力是新兴城区的规划、开发、运营和管理于一体的“集成”开发能力。主要体现在以下方面：
　　1、区域开发能力优势。一是公司在过去30年开发、运作碧云国际社区以及工业区方面积累了丰富的经验，成功将金桥打造成为产城融合的示范区；在规划、设计、产业招商、园区功能等方面，呈现出较强的园区开发“集成”能力。二是良好的经营业绩为未来开展业务重组、直接参与市场竞争提供了坚实基础。三是从项目立项、规划、设计、材料采购、施工及竣工验收等方面，均实现了全过程控制和规范化操作，这对主营业务的稳步、健康开展起到了积极的推动作用，也是公司竞争优势的一个重要体现和来源。
　　2、战略发展优势。一是稳中有进，可持续发展。多年来，公司始终保持稳健合理的开发节奏，强调产品和服务品质，规避了过渡扩张的经营风险和财务风险，保持健康可持续发展。二是开发持有大量高品质物业。公司一直坚持“租售并举”的经营模式，积累了逾300万㎡自持物业，在未来发展中对公司现金流形成重要支撑。三是财务结构稳健。公司资产负债率在行业内处于较低水平，主要流动性及偿债能力指标业内领先，主体信用评级长期保持在AAA，财务状况较为健康。四是决策效率高、内控制度健全。公司一直坚持较为扁平化的发展模式，内部管理层级较少、决策机制较快。公司已建立了较为完善的内控管理制度体系，在有效提升经营效率的同时，可管控经营风险。
　　3、区域开发品牌优势。公司拥有两大品牌体系“金桥股份”和“碧云”，尤其是“碧云”品牌，在业界具有较高的知名度和美誉度，碧云国际社区2012年获得“中国人居环境范例奖”，2015年获得联合国“迪拜国际改善居住环境最佳范例奖”，其品牌价值足以支撑管理输出等业务。公司多年来的服务与运营经验，已经系统梳理成统一的、具有金桥特色的标准体系，包括租赁产品的系列标准（配置标准、维护/维修标准、服务标准）、研发办公楼设计导则、服务式公寓服务标准等，增强产品和服务竞争力。

　　五、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　房地产市场未来发展呈现三大趋势：一是2023年中央经济工作会议和政府工作报告重新将稳增长置于优先位置，在以“增信心、防风险、促转型”为主线的政策引导下，市场预期和信心将逐步回暖，也将促进房地产市场平稳健康发展。二是房地产商业模式将发生改变，房企正重塑企业核心竞争力，向产业链两端延伸，行业进入到精细化管理和运营阶段，物业管理、商业管理运营商将迎来发展期。三是业态功能复合成为未来土地出让的趋势，这也使得房企考虑转型多元化业态经营，提升运营管理经验，探索转型模式，如借助REITs、基金等平台平衡现金流。
　　产业园区发展态势将呈现以下特点：一是园区开发向融合式“产业社区”转型。产业园区发展逐渐由工业集聚向融合式城市综合体转型，在房地产调控与市场竞争的双重作用下，城市开发和产业建设原有的单打独斗模式难以为继。二是园区运营公司业务从前期开发建设向后期产业投资及运营服务迁移，价值链后端比重逐渐增大。园区间竞争更多依赖于创新服务和运营能力的提升，利润主要来源或不再是房租收入，而是来自打造产业生态、通过对企业的增值服务、物业服务和投资获得的收益。三是产业园区开发进入到存量运作时代。科技创新、城市更新、数字化转型等成为新主题，园区运营公司需要推动园区焕新和二次开发，逐步进入到更为注重稳健财务、精细运营、服务实业的“自持时代”。
　　(二)公司发展战略
　　公司将把高质量发展作为首要任务，服务浦东引领区建设、金桥城市副中心、金色中环等发展战略，以产业城区综合开发运营商为目标，为公司高质量发展注入新动能。未来发展中，重点围绕“产、城、企”三方面，推动产业高质量发展，城市高质量建设，企业高质量经营。
　　在城市开发方面，公司将以“城市焕新”为牵引，不断提升区域活力和吸引力。硬件上对持有物业进行整体翻新修缮，软件上重点提升服务品质，激发碧云和金桥城市活力。积极扩大“开发圈”和“辐射圈”，全力以赴推动开发项目的高品质规划、设计、建设，打造区域标杆产品，提升品牌影响力。加速城市更新项目落地实施，全面提升生活和商业功能。推动商业提升，加快商业项目迭代升级步伐，打造极具标签性、辨识度的商圈。
　　在产业建设方面，公司将以“产城投资”为牵引，打造全生命周期产业服务体系。以开发建设投资和产业投资为纽带，实现“科技地产+产业投资+创新服务”三轮驱动。项目开发上聚焦企业成长全生命周期，打造多元化的载体空间，为培育创新生态创造物理条件。同时加大战略招商力度，发力关键环节，围绕区域产业导向打造重点产业集群。发展投资孵化业务，做实产业生态圈，持续培育招投孵相互协同的产业生态。
　　在公司自身发展方面，将以高质量发展为目标，深入强化企业核心竞争优势。加大营销宣传工作力度，强化营销工作的全局性、针对性和有效性，打响“金桥声音”。加强内功建设，以数字化为支撑，不断优化资产管理、招商运营等功能。继续推进改革创新，将新兴业务培育、转型发展作为提升核心竞争力的重要抓手。
　　(三)经营计划
　　2023年，公司将紧紧围绕浦东引领区、金桥城市副中心建设、金色中环等战略，聚焦城市建设、产业发展、功能提升和企业转型四大重点，对标一流、全力投入，不断凝聚公司品牌优势，不断放大金桥整体效应，勇当区域开发建设主力军和高端产业塑造者。
　　一、主要目标
　　2023年预计各项经营指标将继续保持稳中向好的发展态势。收入预算各项合计62.78亿元，其中销售收入13.59亿元、租赁、酒店经营及物业收入21亿元、其他收入0.36亿元、投资性收入16.78亿元、筹资性收入11.05亿元（不含债务融资）。支出预算各项合计128.84亿元，其中开发建设支出33.92亿元、项目储备支出54.80亿元、经营成本支出4.54亿元、销售、管理费用支出1.64亿元、上缴税金支出19.67亿元、押金保证金支出1.75亿元、投资性支出1.85亿元、筹资性支出10.67亿元（不含归还的融资本金）。
　　二、重点工作
　　围绕2023年整体目标，公司将继续秉持集团总部统筹、核心企业支撑、创新业务培育的模式运作，努力实现高质量发展。
　　（1）构建优质产业生态，推动产业高质量发展
　　公司依托在汽车、通信、智能制造等产业基础和大企业集中的先发优势，着力打造以智能网联汽车、5G通讯、新材料等产业为特色、产业链条为脉络，以园区载体为基础的，具有大企业开放创新、产业资源对接、企业孵化服务、基金投资融资等功能的特色产业创新创业基地，推动产业链条的“强链、补链”，做大做强金桥产业生态圈。
　　（2）坚持精品载体开发，推动城市高质量建设
　　一是加快推进既定项目建设，重点推动金桥壹中心、OfficePark金科园、中移动上海研究院、周浦住宅等项目的前期及开工建设工作。二是积极做好08街坊碧云商业综合体、碧云90改扩建等新项目谋划，对“三横两纵”沿线加快推进资产更新。三是合作渠道开拓，积极参与虹口区北外滩宅地项目实施主体遴选，力争有所斩获。四是加快部分商业项目迭代升级步伐，并优化物业管理，增强客户粘性。一方面对所持有的部分商业物业进行整体策划和焕新提升，打造极具标签性、特色性的商圈；另一方面将着力提高物业管理服务的能级和水平，推动新金桥广场公司“服务式公寓+高端物管”双轮驱动、积极布局物业管理业务。
　　（3）不断完善业务架构，推动公司高质量成长
　　一是公司总部不断提升运营效率。进一步提升物业出租率，特别是产业空间和服务式公寓，鼓励公司内部协同，实现招商资源联动。对商办、研发、厂房等存量产业空间以及部分沿街零星商铺，寻找好人家开展多元化合作，加强资产流动。用好用足各类金融工具，储备合适的项目做资产证券化，寻求合适的再融资方式筹集发展资金。
　　二是不断强化市场化企业竞争力。新金桥广场公司确保张江纳仕碧云苑一季度开业，继续拓展输出其他项目，另将物业管理作为重点培育业务，搭建高端物业管理团队，以高端住宅、研发楼、会所项目为切入点，打造有市场竞争力的物业管理能力。宝山北郊公司要继续强化园区开发运营能力，向一体化、专业化运营平台发展，打响北郊品牌，并在现有基础上，探索参与1-2个优质产业园区，实现轻资产品牌与管理输出。盛盎投资管理公司以助推产业发展为目标，2023年计划完成3亿元投资，聚焦未来车、智能造、大视讯等主导产业，投资一批优质硬核企业。由宏企业管理公司加快孵化板块壮大，快速繁荣金桥创新孵化生态，形成“大企业–加速器–孵化器”的孵化链条，以创新赋能产业升级为源头，多元化经营为手段，完成“金桥创新”的品牌塑造。
　　三是加强内功修炼保障公司行稳致远。党建引领方面，深入贯彻落实中央、市委和区委关于在完善公司治理中加强党的领导的精神要求，充分发挥党委把方向、管大局、保落实作用，推动党的领导与公司治理有机统一、融合贯通。完善党委领导下的公司监督体系，强化公司党委监督职责，推进党内监督与公司内控、内审、财务等治理监督有机联动，进一步提升公司经营管理风险防控能力。数字化转型方面，继续加强转型工作力度，在不断完善业务标准化和授权体系的前提下，运用数字技术和智能化手段，对公司业务模式重塑、组织架构重组、业务流程再造构，搭建包含投研管理、财务管理、招采管理、工程管理、租售管理、资产管理、客户管理等功能的模块体系，实现“房”、“人”、“流程”高效合一。
　　(四)可能面对的风险
　　一是城市更新项目实施的不确定性。浦东改革开放以来，成片出让的开发模式快速助推浦东发展。新的发展阶段中，浦东有着大量城市更新的需求，公司未来也可能对持有的项目实施更新。作为项目的持有方，在更新实施过程中，公司面临着开发模式的挑战。
　　二是经济恢复的基础尚不牢固，在国内需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力下，公司主业面临挑战。具体而言，租赁市场供应端竞争激烈，未来浦东尤其是中环区域新增办公空间供应量较大，公司研发及办公物业面临较大去化压力；在需求端，受宏观经济下行压力和经济环境不确定性影响，部分企业需求收缩，对招商引资、物业租赁带来冲击。从房产开发市场来看，市场化拿地成本较高、利润空间受限，租售结合、滚动开发的模式具有一定压力。
　　三是重资产运营方式给可持续发展带来挑战。随着自持物业体量的不断增大，以及自2022起公司开始缴纳房产税的影响，产业园区项目面临资金压力加大、盈利空间变小、资金回笼周期长等挑战，需要探索新的运营模式来提升持有物业价值，缓解项目持有部分的资金压力，以提升项目整体盈利能力。
　　四是产业投资业务带来的投资风险。公司投资参股的上海盛盎私募基金管理有限公司于2022年起正式开展产业投资业务。公司及基金公司勤勉尽责，通过工作制度、尽职调查、投资条款、投后管理等多种方式尽可能降低投资风险，但宏观经济环境、行业环境及被投企业的发展变化具有未知性，产业投资风险无法完全避免。 收起▲