一、报告期内公司从事的业务情况
　　外高桥集团秉承“创新自由贸易园区运营商全产业链集成服务供应商”的战略定位，打造全产业链集成服务体系和服务能力，涵盖产业园区开发、城市更新运营、贸易服务、生物医药、专业服务等业务板块。
　　1、产业园区开发：公司在外高桥保税区、外高桥港综合保税区、外高桥物流园区、外高桥（集团）启东产业园从事开发、招商、运营和管理，为客户提供物业租赁及管理服务。截至2025年底，集团持有产业物业（含堆场）近445万平方米，出租率维持在82.3%的较好水平，为集团经营和区域经济稳增长发挥了固底盘、挑大梁作用。公司围绕形成符合产业发展趋势的物业结构，加大物业迭代升级力度，新展城... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的业务情况
　　外高桥集团秉承“创新自由贸易园区运营商全产业链集成服务供应商”的战略定位，打造全产业链集成服务体系和服务能力，涵盖产业园区开发、城市更新运营、贸易服务、生物医药、专业服务等业务板块。
　　1、产业园区开发：公司在外高桥保税区、外高桥港综合保税区、外高桥物流园区、外高桥（集团）启东产业园从事开发、招商、运营和管理，为客户提供物业租赁及管理服务。截至2025年底，集团持有产业物业（含堆场）近445万平方米，出租率维持在82.3%的较好水平，为集团经营和区域经济稳增长发挥了固底盘、挑大梁作用。公司围绕形成符合产业发展趋势的物业结构，加大物业迭代升级力度，新展城-新园作为集团首个标准定制的产业社区项目，凭借兼具通用性与个性化的超前设计，在当前市场形势下取得良好市场表现。
　　2、城市更新运营：森兰区域规划建设75万平方米的商业办公、100万平方米的国际社区、332万平方米的绿地和水域，已基本形成功能齐全、品质高端的城市功能体系，并依托保税区域产业资源与森兰区域生态景观的叠加优势，创新“文化+商业”“体育+商业”等模式，促进文体旅商融合发展，基本建成宜居、宜业、宜购、宜游的森兰地区中心。同时，积极参与、有序推进周边街镇内商业街能级提升。
　　3、贸易服务：专注于为客户提供包括自营进出口、进出口代理等全球化综合贸易服务解决方案。2025年，通过积极推动国际贸易便利化功能创新，实现上海跨境电商9610“整箱过机”模式落地，跨境电商1210海运出口首票成功试单，助力上海迈向长三角跨境出口集聚地；新增7个国家馆入驻“全球汇”，助力加快“丝路电商”合作先行区中心功能区建设；高标准建设运营“上海二手车国际贸易综合服务平台”，搭建一站式功能平台和全链条服务体系，打造上海二手车出口品牌。
　　4、生物医药：积极推动药品经营许可证的创新试点和临床急需药品中心仓建设。发挥外高桥保税区内研究型医院优势，为创新药企提供临床试验及跟踪服务，加速研发成果转化，并依托生物医药产品注册指导服务工作站，为药械产品从研发到上市提供全过程服务。与香港生物科技协会合作，上海外高桥—香港生物医药创新联络站正式揭牌。外高桥产业基金为落地自贸区保税区域的生物医药产业项目提供“资金+方案”服务，努力当好“房东+股东”。
　　5、专业服务：紧紧围绕区域企业需求，坚持“产品+服务”，顺应数字化智能化绿色化趋势，打造全生命周期、全产业链的专业服务体系。在投资咨询领域，双向服务跨境投资“引进来”“走出去”，并积极引导“走出去”资本返程投资外高桥。在商务咨询领域，形成了以企业票税服务为核心的“匠岭”产品。在信息服务领域，开发了适应海关特殊监管特点的“智贸桥”“AEO智引”等数字化产品。同时，推动集团轻资产服务品牌走出去，积极推进新的运营管理项目落地。
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　报告期内，公司作为外高桥区域的重要开发主体，积极响应国家战略机遇，打造外高桥国际贸易城，围绕上海自贸区保税片区“十四五”规划产业体系，持续夯实国际贸易、现代物流、高端制造三大基础行业，聚焦培育生物医药、智能制造、集成电路、汽车及零配件四大重点产业。
　　园区开发运营，正处于行业变革与发展的关键阶段。政策端，多地积极推动产业园区高质量发展，通过空间规划、土地供给、政策支持等多方面协同发力，为产业入驻提供指引与保障；市场端，行业规模仍在持续扩大，在前几年开发建设惯性下，园区空间供给仍保持着较强的上升趋势；运营端，市场化发展加速，国有控股园区运营商、民营园区运营商、产业方、基金方等多元主体纷纷参与，基础设施公募REITs打通金融渠道，为行业发展注入新活力。整体而言，园区开发运营行业在政策推动与市场变化中不断调整、创新，向着高质量、精细化、市场化方向迈进。
　　贸易服务，行业同样处于动态变化与革新进程之中。政策层面，各国为推动贸易便利化，不断优化关税政策、简化通关流程，我国持续推进自贸区建设，为贸易服务创造宽松环境；市场层面，全球贸易规模虽受疫情、地缘政治等因素冲击，但数字化转型加速，跨境电商蓬勃发展，行业竞争愈发激烈，传统贸易服务企业面临新兴电商平台与物流巨头跨界竞争挑战，客户对贸易服务的高效性、定制化需求日益提升；运营层面，企业纷纷拓展增值服务，从单纯货物买卖延伸至供应链金融、贸易风险管理等领域，以增强竞争力。总体而言，贸易服务行业在政策利好与市场需求驱动下，积极变革，在数字化浪潮中不断探寻新的增长路径，朝着高效、多元、创新方向前行。
　　三、经营情况讨论与分析
　　2025年，面对复杂严峻的国际国内形势，集团在董事会的领导下，围绕产业园区开发和城市更新运营两大核心任务，凝心聚力、攻坚克难，持续提升经营管理能力，不断提高经营效益，增强核心功能、提升核心竞争力，较好完成了年度各项目标任务。
　　（一）主要目标完成情况
　　公司资产总额476.73亿元，实现营业总收入59.69亿元，归母净利润9.35亿元。
　　（二）主要任务完成情况
　　1、牢牢抓住招商引资生命线，全力以赴推动重大项目落地，产业集聚效应进一步凸显
　　（1）招商引资稳中有进，物业整体出租率保持稳定
　　一是招商项目量质俱升。全年落地项目108个，截至12月底，可租售面积443.6万平方米（含堆场），出租率82.3%。二是引进外资规模保持稳健，完成实到外资14.23亿美元，合同外资15亿美元，新设企业755家，其中外资企业115家。三是总部集聚效应持续增强，年内新增费尼亚投资、先进装配、艾伯维等12家跨国地区总部及事业部，累计集聚总部企业165家。其中蔡司大中华区总部综合园区项目成功落地新发展园区，成为蔡司全球创新网络重要节点。
　　（2）产业组织稳扎稳进，重点产业聚集成势
　　落实区属企业硬核产业赛道分守机制，强化产业组织与产业服务。一是引进神复健行、阶梯医疗等脑机接口企业，并联合企业、医院及政府启动“脑机接口伙伴计划”，共同推动脑机接口技术在临床转化、数据跨境及市场准入等瓶颈问题的破解，努力构建良好产业生态。二是推动生物医药“生态圈”扩容，引进、落地元臻博科医学检验实验室、花瓣生物等28个项目，区内生物医药企业注册总数突破900家；推动第一家外商独资专科医院“永远幸”拓展至区内新址，协助高博肿瘤医院推进多种创新药首方落地，引入抖音医疗大模型项目小荷健康，取得卫健委批复互联网医院。三是产业基金推动产业项目落地，完成5个生物医药项目投资决策，总金额1.6亿元，为保税区域生物医药产业提供了“资金+方案”综合服务。四是产业服务持续深化，举办产医协同发展大会和外高桥医药健康合作论坛，定期开展BioFTZ系列品牌活动，持续深化“外高桥生物医药”品牌打造；成立专业公司，探索搭建医药品共享供应链平台并申请开展第三方物流药品经营许可证，提升药品流通储运业务与质量。五是产业载体建设快马加鞭，保税区D8C-117#厂房项目、F20C‐96#厂房及服务楼项目完工；新发展H1、H3、H4-15、G10-1地块项目完工，G20-2地块项目开工。
　　2、紧紧把握自贸区提升战略、“丝路电商”建设等战略机遇，扎实推进功能突破、平台建设，外高桥国际贸易功能持续增强
　　（1）政策突破推动功能创新，贸易便利化水平逐步提高
　　围绕政策创新，巩固保税区贸易高地优势，积极培育贸易服务新动能、新业态、新模式。一是“丝路电商”平台提质增能，新增俄罗斯、新加坡、肯尼亚等7个国家馆入驻,累计汇聚20个“丝路电商”伙伴国，累计落户跨境电商及服务企业80家。二是邮轮船供项目常态化运作，实现保税区首家邮轮物料添加模式出口退税业务，打破邮轮供应链信息、运营垄断壁垒，进入产业核心区域，成为千万级营收体量的创新业务。三是二手车出口平台搭建深入推进，高标准建设运营“上海二手车国际贸易综合服务平台”，搭建一站式功能平台和全链条服务体系，打造上海二手车出口品牌。四是跨境电商新型贸易业态创新突破，配合海关实现跨境电商9610“整箱过机”模式落地，跨境电商1210海运出口首票成功试单，为跨国贸易企业叠加跨境电商新型贸易业态提供实践样本。
　　（2）国际贸易服务做深做精，供应链服务不断拓展
　　牢牢守住传统业务基本盘，持续巩固核心业务优势。一是提升贸易服务能级，全力稳住核心客户。完成10家主体海关集团化AEO高级认证；协助香奈儿、亚德诺、康泰伦等重点企业产品通关，推动陀道医疗ATA出口迪拜展览，助力泰兴电路PCB板出海。二是积极培育新业务，拓展新客户。成功引入印记星光、海瑞温斯顿珠宝出区展示，拓展宝格丽、路易威登美妆线产品进口通关服务以及必确健身器材亚太分拨中心、派克汉尼汾简单加工项目；中标普丝、惠普南昌、福建中沙石化等多个重点项目，持续丰富业务布局与客户机构。
　　（3）专业服务能级提升，专业服务品牌持续擦亮
　　一是加速培育咨询服务新增长引擎，开拓出海业务新赛道，战略咨询及融资租赁业务收入较快增长；“领航”品牌影响力持续提升，山西武宿综保区运营卓有成效，推动区域进出口贸易额同比增长36%；“匠岭”产品迭代创新，2025年荣获上海市票税数字化领域唯一“上海品牌”认证，成功入选上海市中小企业数字化转型服务机构及科技型中小企业名录。二是协同打造浦东“走出去”平台，助力Mirxes、佰泽医疗等成功登陆港交所，累计完成“走出去”项目116个，推动“走出去”企业返程投资达1.83亿美元，助力浦东打造“专业多元”企业出海高地。“U贸通”数字出海服务平台被评为上海市第一批数字出海平台试点系统。营运中心、英得网络、UDC等公司成功入选浦东新区数字出海服务清单。三是“智贸桥”功能进一步完善，达到AEO认证标准，产品营收实现倍增。聚焦海关特殊监管区域数字化、智能化转型，完成全栈国产化技术底座搭建，落地7大通用AI办公功能。
　　3、统筹协调凝聚各方力量，聚集难点重点进行攻坚，城市更新运营工作彰显品牌
　　（1）积极对接房产政策，房产销售难中有进
　　一是航荟名庭二次开盘，纳入浦东首个“城中村”房票试点项目的房源库；二是森兰岛完成设计方案调整，一批次主体工程结构封顶，二批次开始主体工程施工。
　　（2）文体旅商融合发展，森兰区域热度持续提升
　　一是森兰商办出租率逐步提升，森兰湾引入美的集团旗下Colmo全球体验中心，森兰国际入驻企业万国数据实现扩租，整体出租率达到84.51%；森兰商都引入荟品仓上海最大体量旗舰店，填补商业结构空白。二是森兰公寓运营成效显著，雅诗阁森兰服务公寓核心盈利指标稳步增长；森兰星遇祝桥店7月开业出租率已达99%。三是森兰品牌活动有序开展，举办第五届森兰无界生活节“酷泰市集”、第二届“森兰杯”城市龙舟赛、第二届中外企业赛艇邀请赛、第三届浦东森兰牡丹节、抖音“汽水音乐节”“回春丹”演唱会等超48场活动。
　　4、持续完善治理体系，强化协同管理机制，企业管理效能与发展动能实现新跨越
　　（1）深入推进国企改革深化提升行动，激发企业发展活力
　　一是资本运作能力稳步提升。完成向特定对象发行A股股票，募集资金约24.75亿元。二是持续推动不动产投资证券化，完成持有型不动产ABS发行上市，募集资金约18.3亿元，成为全国首单以工业厂房作为底层资产的机构间REITs，为工业厂房类资产开辟权益融资新路径。三是西西艾尔混合所有制改革顺利收官，引进战略投资者，实现股权结构多元化，为企业高质量发展注入全新活力。
　　（2）持续完善制度体系，提升精细化管理能力
　　一是公司治理体系持续优化。全面贯彻落实新《公司法》《上市公司章程指引》及《浦东新区国资委关于区属企业国有独资/控股公司的章程指引》等要求，修订集团及下属各公司《公司章程》及相关工作规则，完成集团和全资及控股子企业监事会改革工作。公司首份ESG年度报告入选中央广播电视总台“2025年度长三角先锋100”，其中的相关案例入选《上海市国有控股上市公司ESG蓝皮书（2025）》优秀案例，彰显公司治理成效。二是信息化系统赋能管理水平提升。完成集团客户管理系统升级，推动各业务板块资源高效整合与协同利用；实现集团资金管理平台与区国资委资金监控平台全面对接，达成“网络通、系统通、数据通”建设目标，提升资金监管与运营效率；跨境可信数据空间创新试点项目获得政府补贴。三是强化人才队伍建设，施行“管理+技术”职业发展双通道，推动人员各展其长；开展集团系统中高层管理人员胜任力360测评，全面梳理干部能力画像；推进“青蓝营”人才专项计划，通过导师带教、研学实践、“三跨”挂职等立体化人才培养体系，为集团储备一批能干事、敢担当的青年干部；制定本部管培生“2+1”阶梯式培养方案，系统性构建青年人才蓄水池，激发企业活力。
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　1、国家战略政策的引领与支撑。作为上海自贸试验区保税区域的开发主力军，公司主动将自身发展融入国家发展大局，深入对接自贸区、丝路电商国家战略，在承接国家重大战略和区域发展大局中找准定位，充分发挥国家战略政策的引领和支撑作用，积极谋划布局产业新赛道，全面深入推进产业、园区和公司的高质量发展。
　　2、成熟的区域开发服务品牌。公司成立于1990年，是全国第一个保税区、第一个保税物流园区、第一个自由贸易试验区核心区域的开发主体。经过三十多年的发展，见证了中国多个重大改革开放举措在其区域的落地实施，在区域开发服务领域积累了丰富的经验和较高的知名度与美誉度，有着成功的运营服务品牌输出。
　　3.丰富的经营性物业资源。经过30余年的开发运营，目前公司持有厂房、仓库、办公等各类经营性物业。公司将继续保持对产业物业开发的持续投入，报告期内制定了三年存量物业更新计划，力求实现公司经济效益、园区产业空间品质和业态的同步提升。同时，参与周边“三高”地区老工业园区转型、产业用地供应的机会多，为深耕外高桥提供了充足的发展空间。
　　4.稳定的专业化运营团队。公司在过去开发运营产业园区、运作森兰国际社区方面积累了丰富的经验，形成了一支专业化运营团队，在项目管理、产业招商、客户服务、咨询服务、资产经营等方面展现出较强的集成服务能力，并积累了良好的客户资源，确保了公司能够在不断变化的市场环境中持续稳健发展。
　　五、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　当前，我国面临的环境仍是战略机遇和风险调整并存，经济回升向好、长期向好的基本趋势并未改变。外高桥集团从成立之初，即为落实国家战略而生、因服务区域发展而兴。公司要在参与国家战略建设和区域发展中，抓住自身发展机遇，顺势而为、乘势而上、谋求发展。2025年，中共中央、国务院印发《关于实施自由贸易试验区提升战略的意见》，对自由贸易试验区建设工作作出系统部署，对上海自贸区的建设提出了新的要求。公司要抓住试制度、闯新路的机遇，再次凸显改革开放最前沿的自贸区保税区域的先发优势，持续打造招商引资生命线、营商环境风景线，提升自贸区保税区域的核心竞争力。
　　公司将围绕区域打造国际贸易城的战略部署，持续壮大国际贸易、现代物流、高端制造三大基础行业，积极培育生物医药、智能制造、集成电路、汽车及零配件等四大重点产业。公司将坚持一体多元的业务格局，以区域定位为方向，以客户需求为导向，持续打造全产业链集成服务体系和服务能力；协同国际贸易与供应链服务、园区开发建设与运营、产业投资与服务等多元业务板块整体运作，形成合力寻找新的发力点；各业务板块打好专精特新牌，专注并深耕产业链中某个环节或某个产品，通过精细化地生产和管理为客户提供精细化的产品或服务，给客户提供具有行业或区域独特性的产品或服务，通过自主创新和模式创新去赢得市场。
　　(二)公司发展战略
　　1、“十五五”战略定位
　　“十五五”期间，公司将以高水平开放为引领、以制度创新为核心、以数字化转型为驱动，以价值链深度整合为路径，通过构建国际化、生态化、智慧化的自贸区运营体系和覆盖贸易全链条、生产性服务全要素的集成服务平台，打造具有全球资源配置能力、创新策源能力和综合服务能力的新一代自贸区发展范式，为上海打造国内大循环中心节点、国内国际双循环战略链接提供核心支撑，并为中国参与和引领国际经贸规则重构贡献“上海样本”。
　　企业愿景：积极构建生产性服务业生态，成为国内一流的产业组织者、服务提供者与资本整合者。
　　战略定位：自由贸易与科技创新融合生态的领航者。
　　2、公司未来发展重点和主要举措
　　“十五五”期间，公司将进一步聚焦高质量发展，积极践行国家新质生产力发展战略，同时保持各项经济和发展指标较好增长态势，资产规模实现稳步增长，营业收入与净利润水平稳健运行，产业培育与创新服务能级持续跃升，资本运营水平全面提升。
　　（1）落实区域发展，打造开放示范新标杆
　　主动担当推动浦东引领区改革、加快自贸区战略提升及建设好海关特殊监管区的关键角色，巩固外高桥在上海“五个中心”建设中的核心地位，落实好浦东新区对外高桥贸易城在参与全球规则对接、载体建设等开放示范引领作用，加快形成区域核心竞争力，全力打造开放层次更高、辐射作用更强的开放高地。
　　（2）深化国企改革，激活新质生产力引擎
　　全力深化国资国企改革，通过改革激活创新动能，聚焦科技创新赋能、产业攻坚突破，优化管理模式、管理制度，锚定新质生产力发展要求推动发展与质效的双提升，确保国有资产保值增值同时，实现更有效率更有质量发展。
　　（3）优化业务板块，构筑核心竞争新优势
　　聚焦战略性新兴产业与未来产业加大布局，探索退出低效无效业务领域，统筹推进科技创新与产业创新深度融合，统筹用好国内国际两个市场、两种资源，加快构建现代化产业发展体系，力争“十五五”末期实现经济效益提升与利润增长核心目标，持续锻造公司核心竞争力。
　　（4）强化现代化治理，夯实改革发展根基
　　聚焦专业化决策治理、全维度资金管控、可持续价值管理、协同管理考核四大关键领域，系统构建科学高效的现代化治理体系，为公司落实改革发展筑牢坚实基础。
　　(三)经营计划
　　2026年是“十五五”规划的开局之年，是集团深化战略定位、转型发展、创新发展的启航之年。2026年，集团将锚定“自由贸易与科技创新融合生态的领航者”坐标，坚持稳中求进、提质增效的总基调，紧扣统筹业务布局、强化战略协同、深化国资国企改革主线，把功能突破作为驱动引擎，把重大项目作为硬核抓手，把集成服务作为坚实底座，把品牌建设作为闪亮名片，一体推进园区产业经济与城市开发运营向高质量跃升，为“十五五”规划蓝图开好局、起好步。
　　1.聚焦产业组织服务商的战略定位，锚定“一个目标、两场战役、三项赋能”精准发力，推动园区产业规模持续扩张、集团营收结构持续优化、核心竞争力稳步增强
　　（1）坚持物业去化与出租率提升为核心目标，确保资产运营效益稳步提升
　　①优服务稳存量，精准推进物业去化。一是全面梳理存量物业资源，实时跟踪空置物业动态。针对短期空置房源强化招商推介，中期空置房源优化空间改造与定价策略，长期空置房源启动专项攻坚，形成差异化去化闭环。重点聚焦创世谷、大健康产业园、森兰天地等物业载体，加快物业的整体去化。二是深化客户走访机制，各公司开展大客户满意度调研，对空间调整、配套升级、政策咨询等诉求建立快速响应机制，确保响应时效不超过24小时、解决闭环不超过7个工作日。对年内合同即将到期、安稳商重点企业，加强走访沟通，量身定制稳商留商方案，并全力做好项目储备，保障租赁率稳定。
　　②强联动拓渠道，提升招商匹配效率。一是统筹集团系统空间载体、专业服务、品牌宣传等资源，针对去化难点物业共同制定专项推广方案，加大在集团系统、行业平台、新媒体矩阵的信息发布力度，联合开展“园区企业沙龙”“产业对接会”等定向推介活动。二是聚焦新能源汽车零部件、生物医药、智能制造等核心领域，挖掘存量租户扩产及贸易转实体需求，并依托药明系、恩坦华等链主企业延伸产业链合作，实现物业需求与产业项目精准匹配。
　　③抓定位控品质，强化空间要素支撑。加强产业发展规律研究，狠抓产品定位与规划设计，提高物业载体的产业承载力与适配度。加快推动外高桥大健康智造创新产业园、高博肿瘤医院二期竣工备案；推动新发展H9地块项目、G14-7项目开工，G10-1项目竣工。
　　（2）持续打好重点区域项目落地突破战、产业生态打造升级战，夯实集团产业竞争优势
　　①重点区域项目落地突破战。一是聚焦产业龙头投招联动，围绕细胞和基因治疗、脑机接口、合成生物、具身智能等细分赛道开展基金业务，计划投资4-8个项目，计划投资总额不低于1.6亿元：二是聚焦产业物业销售精准营销，制定详实的实施计划，争取年内完成利勃海尔总部项目、外联发F12C-39#仓库、B区13#14#仓库的销售。
　　②产业生态打造升级战。一是加快特色产业高地建设，深耕脑机接口特色产业，依托现有产业基础持续深化培育工作，加大产业链招商力度，重点引进上下游配套企业，补全产业生态短板，形成“龙头引领、配套协同”产业格局，助力外高桥打造上海乃至全国具有影响力的脑机接口产业集聚地。二是加快产业服务平台搭建，推进GSP药品中心仓项目建设，搭建医药品共享供应链平台，联合多家医药企业实现共享仓储、运营、管理、物流一体化，提升药品流通储运业务质量与效率。三是推动数据要素赋能升级，积极参与商合区跨境可信数据空间建设，借鉴生物医药数据跨境流动先进实践经验，推动建立生物医药数据跨境流动绿色通道，探索通过数据生态圈建设为产业发展提供精准支持，助力产业创新效率提升。
　　（3）集中优势资源深耕核心业务，努力实现功能创新赋能、专业平台赋能、品牌服务赋能，推动专业服务能力迭代升级
　　①功能创新赋能。一是配合外高桥保税区推动“保税区+”政策创新，在保税区管理局牵头下，依托自贸区政策优势及综保区功能优势，充分发挥“保税区+”功能效应，积极推动外高桥保税区开展医疗器械跨境研发、生产和维修等功能落地，精准招引相关领域优质项目，丰富产业发展内涵。二是深化综合保税区“区港联动”功能，重点加强外高桥港综保区与海港之间协同作用，拓展便利化直通模式，深化业务办理流程，加大政策宣传推广力度，吸引更多企业拓展“区港联动”业务。
　　②专业平台赋能。全球汇平台，以“丝路电商”国家馆及商品中心的展示展销功能为基础，叠加贸易撮合、产业联动服务，聚力促成贸易合作转化、拉动贸易业务增收，打造外高桥国际贸易服务平台，实现“出功能、出形象、出效益”。汽车平台，以打造“上海二手车国际贸易综合服务平台”为契机，进一步延长服务链条，完善检测认证、物流配套、售后保障等服务体系，提升平台竞争力。医疗器械平台，充分利用招标资质、医疗器械三方物流（含冷链资质）、特殊物品（含试验用样品）等特殊功能，重点开拓优势品种集采业务，提升产业服务专业化水平。化妆品平台，发挥化妆品专委会资源优势，在留样管理、动物实验替代、新原料采用、功效宣称规范、电子标签应用等上争取政府主管部门支持，优化产业发展环境。
　　③品牌服务赋能。贸易服务板块，巩固核心客户群，延伸服务链，推动出口业务从单一代理向“采购+结算+物流一体化”全链条增值服务升级，提高客户依赖度与合作粘性。强化经营风险管控，坚决摒弃高风险、低效益的业务；加强供应链设计，深入推进物流信息化技术，应用AI手段创新数智化运营，当好精益供应链管理先锋。专业服务板块，依托区域性功能服务平台，深度挖掘企业在决策支撑、市场拓展、跨境资源对接等领域的潜在需求，延伸政策咨询、跨境贸易配套等增值服务；擦亮“匠岭”“领航”现有品牌，打造并提升综合服务品牌，形成品牌矩阵，以优质品牌为引领，稳步拓展服务边界、输出专业能力，助力收入规模与品牌影响力双向提升；打造“专业多元”出海服务高地，联合战略合作机构，提供出海服务案例，持续助力中企出海。同时紧扣“服务企业全球化布局、助力区域开放发展”核心目标，聚焦境外投资合规、资源双向引流、行业生态构建等领域，建立“引进来”反向引流机制，推动双向投资项目落地。信息化服务板块，深入挖掘政府功能及市场需求，努力提升服务深度与服务水平，争取项目运维、升级等二次开发机会；充分发挥熟悉海关特殊监管区运作规则的优势，开发关务软件“保税延展”和“非保出入区”等功能，形成标准化拳头产品，提升市场占有率。
　　2.聚焦城市开发运营主力军的职责使命，以产城融合为基底，以品牌打造为牵引，全面提升城市功能配套品质，打造宜居宜业宜游的城市典范
　　（1）强化文旅商体联动，深入挖掘森兰品牌的市场价值
　　一是提升森兰商业能级，围绕森兰商都荟品仓以及森兰印象城开业，突出业态创新、场景体验与品牌组合，营造森兰的商业氛围。二是努力提升森兰品牌酒店公寓的运营管理水平，完善区域城市居住功能，保障H4-15项目盛捷品牌公寓试运营落地，力争稳固90%以上出租率。三是持续挖掘森兰品牌价值，构建“一环联通三中心四公园”空间格局，策划森兰杯系列赛事及头部文旅、国家级赛事活动，实现文旅商体联动升级。
　　（2）精准把握政策窗口，全力打好房产销售攻坚战
　　一是加快森兰岛项目建设，持续优化景观与精装设计，打造高品质的标杆住宅，同时密切关注高端住宅市场动态，形成售价方案，年内开盘销售；二是对接浦东人才购房政策以及航头城中村房票安置政策，攻坚森兰海天名筑、航荟名庭的去化。
　　3.聚焦现代化治理体系建设，着力增强企业凝聚力、执行力和发展活力，全面提升企业管理效能
　　一是强化企业法人治理工作，修订董事会专门委员会议事规则，董事会授权管理办法等支撑保障制度，强化董事会审计委员会参与监督与决策的职能，切实发挥董事会在公司治理中“定战略、做决策、防风险”的核心作用。二是持续加强法治国企建设工作，进一步完善法务工作组织体系，落实重大事项合法合规性前置审核、合同履约过程跟踪、重大案件提级管理等工作，有效化解法律风险，保障企业稳健发展。三是着力提升资金统筹能力，紧跟央行降息降准步伐，调整融资品种、进一步降低融资成本，持续提升直融占比。四是继续推进资产证券化工作，全面开展华安外高桥REIT扩募申报，盘活存量国有资产，实现国有资产的保值增值。五是以数智化转型为支点，提升经营管理能级，研究制订新一轮的集团数字化规划，推动集团数智化转型向纵深发展。六是进一步强化风险防控，加大对重点内控流程设计及执行情况的自查自纠，全面排查投资、合作、销售、回款等环节风险点，强化对合同、授权、用印的合规审核，守住风险管控的底线。
　　(四)可能面对的风险
　　1.贸易物流业务。当前受到贸易保护主义及地缘政治博弈加剧等因素影响，全球产业链供应链格局持续重构，从以成本、效率、科技为侧重转向以安全、稳定和政治为侧重，呈现多元化、区域化等演进特征，并存在进一步碎片化的趋势。这给公司的贸易物流业务带来较大的影响，在积极应对风险的同时，公司将着力提升供应链深度服务能力，力求在数字化、智能化升级等方面形成突破，满足新经济背景下的客户服务需求。
　　2.产业园区运营业务。当前我国经济运行展现出总体平稳且稳中有进的态势，但老问题、新挑战并存，外部环境变化影响加深，国内供强需弱矛盾突出。部分企业生产经营困难，为了应对经济形势而缩减成本，降低和减少物业租赁需求，在租赁市场竞争加剧、新增供应持续放量的背景下，给公司的物业租赁业务带来较大的压力。
　　3.产业投资业务。产业投资项目培育、孵化及价值释放周期较长，短期内难以形成稳定收益，可能对公司当期效益带来一定不确定性。受宏观经济、行业周期、市场环境及标的企业经营状况等因素影响，项目前期判断、估值定价及投后管理均存在不确定性，可能导致投资未达预期。公司将依托保税区域产业集聚的优势，挖掘优质的企业资源和产业投资机会，同时不断完善投资管理制度，提升投后管理能力，以提高产业投资的成功率和效益。
　　4.商品住宅销售业务。中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议将房地产发展列入民生领域，中央经济工作会议强调着力稳定房地产市场，加快构建房地产发展新模式。公司开发的祝桥森兰海天名筑和航头森兰航荟名庭两个住宅项目，销售进展缓慢，行业定位的转变和经营模式的转型，既是机遇也是压力，公司将加快通过多种渠道努力实现去化。
　　面对各类风险与挑战，公司将锚定“自由贸易与科技创新融合生态的领航者”坐标，坚持稳中求进、提质增效的总基调，紧扣统筹业务布局、强化战略协同、深化国资国企改革主线，把功能突破作为驱动引擎，把重大项目作为硬核抓手，把集成服务作为坚实底座，把品牌建设作为闪亮名片，一体推进园区产业经济与城市开发运营向高质量跃升。
　　公司“提质增效重回报”专项行动2025年年度评估情况
　　为深入贯彻党的二十大精神和中央金融工作会议精神，坚决践行将投资者利益放在更加突出位置的理念，公司在2025年继续依据上海证券交易所倡议的“提质增效重回报”专项行动要求，不断推动公司高质量发展和投资价值提升，切实履行上市公司的责任与义务，进一步保护投资者尤其是中小投资者的合法权益，共同促进资本市场平稳健康发展。
　　除前述“经营情况的讨论与分析”章节中阐述的公司在“提升经营质量、加快发展新质生产力”方面开展的相关工作及取得的成效，公司在报告期内还从“完善公司治理、强化关键少数责任、提升投资者回报、加强投资者沟通”等方面着力推进专项行动的实施。
　　一、完善公司治理
　　1、引进战略投资者，优化公司治理结构
　　2025年4月23日，公司完成了向特定对象发行A股股票工作，全额募足资金24.75亿元，引入了上海隧道工程股份有限公司、中国银河资产管理有限责任公司、中国东方资产管理股份有限公司等长期耐心资本，扩大了公司资产规模。同时随着战略投资者的加入，使得公司的资本结构更为多元，有助于拓展为公司与战略投资者之间优势互补、全方位合作。
　　2、践行可持续发展理念，建立ESG管理制度
　　公司积极将ESG理念和要求融入公司经营与管理体系中，于2025年制定了公司ESG管理制度，明确了ESG管理架构和各主体责任，并编制与披露了公司2024年度ESG报告。同时持续参与产业园区ESG相关标准制定，将ESG要求融入产业园区开发、运营和产业服务各环节，关注利益相关方发展，推动公司实现经济效益、环境效益和社会效益的有机统一，助力公司可持续发展。公司首份ESG年度报告入选中央广播电视总台“2025年度长三角先锋100”，其中的相关案例入选《上海市国有控股上市公司ESG蓝皮书（2025）》优秀案例，彰显公司治理成效。
　　3、制定市值管理制度，树立负责任企业形象
　　公司以自愿性原则，主动制定了《公司市值管理制度》，明确了公司市值管理的责任机构及职责，开展市值管理的主要方式、预警机制及应对措施等，以进一步加强与规范公司市值管理行为，维护公司、投资者及其他利益相关者的合法权益，努力在资本市场打造负责任、有实绩、可持续、守规矩的上市公司形象。
　　二、提升投资者回报
　　1、切实履行股东回报方案，共享企业发展收益
　　公司始终坚持“回报股东”的核心理念，切实履行《公司三年股东回报规划（2023-2025年）》，与全体股东共享公司发展成果。2025年6月，公司顺利完成2024年度利润分配实施工作，共派发现金红利475,969,276.30元（含税），占2024年度合并归属于上市公司股东净利润的比例为50.03%，持续兑现“每年以现金方式分配的利润不少于当年实现的可分配利润的50%”的承诺，彰显了公司对长期发展的信心和对股东的责任担当。
　　2、协调大股东开展增持工作，增强投资者信心
　　为加强公司市值管理，公司积极协调控股股东外资管公司于2024年10月起启动增持公司A股工作。基于对公司未来持续稳健发展的信心和长期投资价值的认可，外资管公司于2025年7月将原增持计划实施期限延长3个月至2025年10月7日，并在增持期间通过上海证券交易所集中竞价交易方式累计增持公司A股股份37,316,300股，累计增持金额为人民币433,196,964.64元，有效维护了公司股价稳定，提振了资本市场对公司发展的信心。
　　三、强化“关键少数”责任
　　1、加强董事会科学决策，发挥独立董事专业能力
　　2025年，公司召开了11次董事会、12次董事会专门委员会、4次独立董事专门会议，对涉及公司年度经营、财务、投资计划，以及定增发行方案、募集资金管理及使用方案等进行了审慎决策。特别是依托独立董事的专业能力，有效发挥了董事会专门委员会、独立董事专门会议对董事会议案的前置审核、独立判断的作用，为公司合规治理及业务发展提供了强有力的决策支撑，有效维护了中小投资者权益。
　　2、严管募集资金，确保高效合规使用
　　2025年5月，证监会发布《上市公司募集资金监管规则》，新规从严监管募集资金用途，对公司再融资及投后管理提出更高要求。董事会严格监管募集资金使用管理，对开设募集资金专项账户、授权签订监管协议、使用暂时闲置募集资金进行现金管理等议案进行审议，在确保募集资金专款专用的前提下，最大限度提升资金使用效率，为公司项目建设和日常经营提供资金保障。
　　3、加强精准培训，提升“关键少数”履职能力
　　2025年，公司组织董监高参加了上交所组织的市值管理、ESG专题、以及独立董事的后续培训，进一步提升“关键少数”履职能力。同时根据上交所对于上市公司控股股东与实际控制人的日常监管要求，针对公司业务实际，围绕控股股东在资本运作、关联交易与担保、市值管理、信息披露等方面的合规要求编写监管提醒，持续强化控股股东的合规意识和履职责任。
　　四、加强投资者沟通
　　公司通过做好信息披露和投资者关系管理，与投资者建立良性交流机制，不断提升投资者沟通实效。
　　一方面公司始终遵循真实、准确、完整、及时、公平的信息披露原则，全年累计发布定期报告4份，临时公告108份，重点对向特定对象发行股票的进展情况及发行结果、上市流通，募集资金使用与管理，控股股东增持股份进展情况、公司高级管理人员变化等重要事项进行及时、详细披露，切实保障全体股东，尤其是中小股东的知情权。2025年10月，本公司信息披露工作连续第九年被上海证券交易所评定为“信息披露优秀A类公司”。
　　同时，公司贯彻落实常态化召开业绩说明会规定，2025年共组织举办3场业绩说明会，公司董事长、总经理、副总经理、独立董事及董事会秘书等核心管理层出席，与投资者就公司战略规划、经营成果、财务状况、募投项目进展等事宜进行深入交流精准传递公司发展价值；同时畅通投资者热线电话、“上证E互动”平台等沟通渠道，耐心解答中小投资者的问题和诉求，切实维护中小股东合法权益，推动公司与资本市场的良性互动。报告期内，公司入选中国上市公司协会评选的“上市公司2024年报业绩说明会优秀实践”。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　十四五期间，外高桥集团秉承“创新自由贸易园区运营商全产业链集成服务供应商”的战略定位，打造全产业链集成服务体系和服务能力，涵盖产业园区开发运营、城市更新及运营、贸易及物流服务、生物医药产业服务、专业服务等业务板块。　　1.产业园区开发运营：公司在外高桥保税区、外高桥港综合保税区、外高桥物流园区、外高桥（集团）启东产业园从事厂房、仓库、办公楼宇的投资、建设、运营和产业组织。截至2025年6月底，公司持有可租售物业约455万平方米，出租率维持在83%以上，为公司经营和区域经济稳增长发挥了固底盘、挑大梁作用。　　2.城市更新及运营：森兰区域规划建设7... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　十四五期间，外高桥集团秉承“创新自由贸易园区运营商全产业链集成服务供应商”的战略定位，打造全产业链集成服务体系和服务能力，涵盖产业园区开发运营、城市更新及运营、贸易及物流服务、生物医药产业服务、专业服务等业务板块。
　　1.产业园区开发运营：公司在外高桥保税区、外高桥港综合保税区、外高桥物流园区、外高桥（集团）启东产业园从事厂房、仓库、办公楼宇的投资、建设、运营和产业组织。截至2025年6月底，公司持有可租售物业约455万平方米，出租率维持在83%以上，为公司经营和区域经济稳增长发挥了固底盘、挑大梁作用。
　　2.城市更新及运营：森兰区域规划建设75万平方米的商业办公、100万平方米的国际社区、332万平方米的绿地和水域，已基本形成功能齐全、品质高端的城市功能体系，并依托保税区域产业资源与森兰区域生态景观的叠加优势，创新“文化+商业”“体育+商业”等模式，促进文体旅商融合发展。积极参与、有序推进周边街镇内商业街能级提升。
　　3.贸易及物流服务：专注于为客户提供包括进出口代理、展示销售、仓储配送等综合贸易服务解决方案。报告期内通过积极推动国际贸易便利化功能创新，实现了跨境电商9610整箱过机模式落地运作；新增乌兹别克斯坦国家馆入驻“全球汇”，助力加快“丝路电商”合作先行区中心功能区建设。
　　4.生物医药产业服务：通过外高桥生物医药产业发展公司这一产业服务平台载体，着力提升区域内生物医药产业服务能力，同时通过外高桥产业基金为落地自贸区保税区域的生物医药产业项目提供“资金+方案”服务，报告期内引入生物医药细分领域脑机接口赛道重点项目，初步形成集聚优势。
　　5.专业服务：紧紧围绕区域企业需求，坚持“产品+服务”，顺应数字化智能化绿色化趋势，打造全产业链的专业服务体系。在投资咨询领域，双向服务跨境投资“引进来”“走出去”，并积极引导“走出去”资本返程投资外高桥；在商务咨询领域，形成了以企业票税服务为核心的“匠岭”产品；在信息服务领域，开发了适应海关特殊监管特点的“智贸桥”“AEO智引”等数字化产品。同时，推动集团轻资产服务品牌走出去，积极推进新的运营管理项目落地。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　2025年上半年主要工作
　　一、经济指标完成情况
　　截至6月末，公司资产总额为453.65亿元，较期初减少1.58%；实现营业收入27.98亿元，同比增加5.79%，归母净利润1.02亿元，同比减少27.74%。
　　二、重点工作推进情况
　　1.项目招引量质齐升，物业经营保持稳定
　　在招商引资方面，组织营销客服团队通过招商小分队等形式进行展会巡馆招商，参加在上海举办的中国国际半导体服务展览会（SEMICON China）、中国国际医疗器械展览会，在北京举办的中国国际软件发展大会，在广州举办的国际智能机器人展，在日本举办的东京工业展等10余场重点会展，累计收集招商线索114条。通过积极跟进，上半年落地项目数量58个（含租赁类、注册类、功能类）。缆普电缆升级为区域性总部，哈威油液压、珊华电子、茵梦达传动、英特格拉等升级为跨国公司地区总部，腾德实业设立海外事业总部。
　　在营销推广方面，配合保税区管理局赴法国巴黎举办保税区域生物医药专题推介与互动交流会；举办“走进外高桥”系列企业活动之新春音乐鉴赏会；举办第八届中国国际进口博览会外高桥专场推介会、2025年医美行业高质量发展论坛等活动，上半年累计主办、承办以及协办各类大会、培训、沙龙等活动30余场。
　　在项目建设方面，外联发大健康产业园、高博医院二期均完成结构工程，开始外立面施工；新发展H1厂房完工交付，H3厂房H4-15公寓式酒店及保障租赁住宅预计8月份完工，G10-1厂房项目预计10月份完工。
　　2.重点产业集聚成效，功能平台赋能提级
　　（1）生物医药招投联动成果凸显，数据赋能产医协同跃升新能级
　　报告期内，新引进（含新设和迁入）北恒生物、思比曼生物、元臻博科医学检验实验室、东松医疗、艾美斐、维州医药等生物医药项目共45个，推动第一家外商独资专科医院“永远幸”拓展至区内新址。同时持续强化招投联动，外高桥产业基金新立项4个项目，持续推进已立项项目的尽调，并推进储备项目立项。
　　公司积极构建产业生态，上半年举办产品交流推介、注册指导、BioFTZ会客厅、BioFTZ数智汇等活动超16场。与香港生物科技协会合作，上海外高桥—香港生物医药创新联络站5月正式揭牌。推动数字赋能，帮助诗丹德（中药）开发高分辨质谱数据库，成功在上海数交所挂牌交易。深化产医协同，举办“药企出海策略研讨对接会”、“医美行业高质量发展论坛”等；推进境内外合作，在巴黎召开“保税区域生物医药专题推介与互动交流会”，与上海市香港商会举办“2025年沪港创新项目评选”启动仪式。
　　（2）“丝路电商”建设多维度突破，跨境贸易与国际交流协同发展
　　加快“丝路电商”国家馆集聚，继4月25日乌兹别克斯坦国家馆开馆后，平台已汇聚13个“丝路电商”国家馆。同时阿联酋、俄罗斯国家馆正式签署入驻意向书，预计年内完成落地。积极拓展平台业务，“丝路电商”一站式孵化平台加速建设，完善贸易大数据分析、资源撮合、AI问答等功能，通过微信小程序“丝尤恪”上线B2C模式，联动线下跨境仓库降低成本，强化丝路电商商品品牌塑造。联合天猫国际、李佳琦直播间开展外高桥保税仓跨境新丝路专场直播。累计已落户跨境电商及服务企业72家，积极推动高特等一批跨境电商平台开展9610出口业务。举办丰富多样的国际交流活动，全球汇上半年携15国400余种商品参展成都春糖会、中国消博会等专业展会，参与BFC外滩枫径美食节、森兰酷泰市集等本地活动，提升品牌影响力。开展“丝路瑰宝-文明互鉴”推广日等区内推介，接待258批次、近7000人次参观。举办进博会装备展区推介会、瑞士中心圆桌会议及丝路电商人才招聘会。SIWC全球汇赛事吸引近20国600余款葡萄酒参赛，推动葡萄酒市场多元化交流。
　　（3）跨境电商监管模式创新突破，助力上海口岸通关效能与出口成本双优化
　　围绕跨境电商监管模式创新，重点推进“9610整箱过机”模式落地与“1210海运出口”业务突破两项核心工作。一方面依托市商务委牵头组建的全市跨境电商工作专班，在上海海关口岸监管处、外港海关指导下，联合上港集团、市跨境电商公共服务平台，配合海关开展“9610整箱过机”非实物虚拟测试及流程优化10余次，最终于3月19日配合完成首批763件、近10.9吨家具类跨境电商包裹的实物通关测试，成功将原监管场所4小时的通关时间压缩至30分钟，大幅提升口岸通关效率。另一方面聚焦外高桥港综合保税区区位优势，全力推进1210海运出口即在监管区内实现出口商品退税后打成小包裹的出口业务，通过降低平台供应商出口成本提升市场竞争力。
　　（4）贸易服务能级持续提升，外高桥国际贸易优势进一步凸显
　　营运中心公司积极参与国家农业农村部关于水生野生动物制品进口实行“年度批量审批”政策的修订调研，并通过新政的实施有力推动了高端消费品贸易规模；生物医药特殊物品查验平台自2024年7月启动以来，已有2家客户成功试点操作，另有6家企业提交了“先进区后报关”试点申请，推动外高桥生物医药产业的持续健康发展；汽车市场启动新车出口业务，出口总金额814.2万美元。
　　3.专业服务纵深推进，数据产品逐步扩大收入规模
　　“离岸通”平台与国家外汇管理局的“跨境金融服务平台”完成对接，“跨境金融服务平台新型离岸国际贸易业务背景核验应用场景”正式上线，为银行新型离岸国际贸易真实性审核提供安全便捷高效的数据技术支撑。“非报关货物进出区系统”解决了外高桥海关特殊监管区域内企业非报关货物进出区的诉求，上半年共有83家企业参与试运行工作，累计完成货物备案5248票。“匠岭”票税服务帮助企业实现财税数字化转型，产品服务规模与服务收入持续稳定增长，上半年实现收入583万元；“智贸桥”产品除稳定存量客户外，进一步扩大客户规模，新增签约企业7家。
　　4.文体商旅联动效应凸显，活力森兰践行人民城市理念
　　举办第三届浦东森兰牡丹节、“森兰杯”龙舟赛、“森兰杯”中国匹克球巡回赛、抖音汽水音乐节等系列森兰品牌活动，大力联动商圈发展票根经济。举办森兰无界生活节，联动森兰花园城、森兰湾、森兰体育中心，打造森兰商圈购物、文化、运动多元融合场景体验。森兰酒店公寓规模与运营效益逐步提升，自营公寓上半年平均出租率超过75%，森兰星遇首店开业。森兰重大项目有序推进，森兰岛住宅项目已完成地下结构工程，森兰印象城完成室外管线施工，正在实施幕墙、机电工程。
　　5.定增工作圆满收官，融资结构不断优化
　　完成向11名特定对象发行人民币普通股(A股)224,563,094股的工作。公司总股本由
　　1,135,349,124股增加至1,359,912,218股。1-6月共发行各类直融产品60亿元，6月末直融余额110亿元，净增直融31亿元，平均融资成本下降33个BP。
　　2025年下半年的工作重点
　　下半年，公司将锚定年度目标，拼招商、拓功能、优服务，全面提升企业经营质效，努力实现“十四五”圆满收官。
　　1.全力以赴拼招商，稳固提升物业经营收入
　　牢牢抓住招商引资生命线，加大招商朋友圈拓展，多渠道、多场合、多维度举办好项目推介会，重点突破创世谷外高桥生命科学园、生物医药科创中心三期等新增物业去化瓶颈。充分利用森兰现有的区位优势、功能配套优势、生态环境优势以及绝对价格优势，吸引注册在外高桥办公在外的企业回归外高桥。聚焦生物医药、智能制造硬核产业，以产业基金为纽带深化投招协同，通过产业基金资源反哺招商，形成“投资-落地-再投资”的良性循环。统筹集团系统资源，构建全链条、全要素、全场景的综合服务体系，打造资源供给“全能选手”，助力企业扎根在外高桥，发展在外高桥，生活在外高桥。
　　2.抢抓机遇布新局，努力拓展贸易及服务收入
　　紧紧抓住丝路电商建设、自贸区提升战略、东方枢纽商合区建设等战略机遇，深入研究当前国家出台的支持经济发展的各项政策，扎实推进功能突破、平台建设、业务创新，拓展业务规模，增加业务收入，形成第二增长曲线。强化创新功能落地提效，年内力争完成7家“丝路电商”国家馆或商品中心，三季度完成跨境电商1210海运出口业务试点，推动2家以上企业开展保税维修或再制造业务，进一步强化外高桥国际贸易优势。聚焦功能创新的带动效应，通过政策突破和功能落地，形成新的业务模式，带来新的业务收入。持续完善“离岸通”“智贸桥”“AOE智引”“匠岭”“外高桥数据资产服务包”等数据产品的功能，提升产品品牌，扩大应用场景和客户群体，增加客户的黏性，提高数据服务收入。打好“走出去”组合拳，整合集团系统资源，提出菜单式服务方案，打响外高桥品牌，立足外高桥，走出外高桥，不断拓展服务半径，不断开拓新的业务阵地。
　　3.坚定信心破坚冰，打好房地产销售收入攻坚战
　　积极跟踪落实市区两级购房政策，全力推进祝桥海天名筑项目销售，争取将航头航荟名庭项目纳入新区政策支持清单。实施“租售并举”经营模式，以点带面推进产业物业销售工作，努力完成外联发D5地块76号厂房销售事项，进一步优化集团资产结构，提升资产运营效率。按照“应出尽出、能快则快”的原则，全面推动存量动迁房、沿街商铺、地下车位等非核心资产的处置。
　　4.统筹资源聚合力，营造高品质城市空间
　　继续举办好森兰无界生活节活动，充分利用现有的文化资源，强化商圈联动，实现“逛市集、看演出、享优惠”的一站式体验，打造兼具烟火气与艺术感的区域性品牌活动。聚焦森兰绿地与水域资源，引入大型户外音乐活动、举办“森兰杯”中外企业赛艇赛，引入更高规格的匹克球赛事，打造森兰特有的体育文化公园。持续提升公寓项目运营水平，做好盛捷服务公寓、森兰星遇新展城店筹开工作。加快森兰印象城主力店招商以及森兰商都B1层业态定位和品牌落位，进一步提升森兰区域的商业能级。
　　5.有条不紊抓节点，积极推动不动产ABS的发行工作
　　按照目标节点推动各项工作，包括：紧密跟进交易所审核流程，尽快取得无异议函；完成投资人最终销售、相关账户开立及法律文件签署工作，争取年底前完成产权摘牌、工商过户以及股权交割。
　　6.精心布局谋发展，高水平推进“十五五”规划编制
　　全面总结回顾“十四五”期间收官成效，以国家战略和行业趋势为指引，开展多维度、多板块专题调研，聚焦“主业做优、新兴产业突破、数智化转型”等核心方向，确定集团的中长期发展方向、组织架构和管控模式，制定可量化、可考核的目标体系与实施路径，为“十五五”期间高质量发展定好航向、绘好蓝图。
　　7.精打细算降成本，着力提升企业管理水平
　　对标挖潜，降本增效，建立全价值链、全生命周期的成本费用管控机制，合理压缩支出，提高综合成本利润率。继续加强工程建设成本管控，建立“长协+集采”机制，加大集采推进力度，加强全过程精细化管控及全流程穿透式监督，提升工程建设管理效能。

　　三、报告期内核心竞争力分析
　　1.国家战略政策的引领与支撑。作为上海自贸试验区保税区域的开发主力军，公司主动将自身发展融入国家发展大局，深入对接自贸区提升战略、丝路电商国家战略，在承接国家重大战略和区域发展大局中找准定位，充分发挥国家战略政策的引领和支撑作用，积极谋划布局产业新赛道，全面深入推进产业、园区和公司的高质量发展。
　　2.成熟的区域开发服务品牌。公司成立于1990年，是全国第一个保税区、第一个保税物流园区、第一个自由贸易试验区核心区域的开发主体。经过三十多年的发展，见证了中国多个重大改革开放举措在区域的落地实施，在区域开发服务领域积累了丰富的经验和较高的知名度与美誉度，有着成功的运营服务品牌输出。
　　3.丰富的经营性物业资源。经过30余年的开发运营，目前公司持有厂房、仓库、办公等各类经营性物业。公司将继续保持对产业物业开发的持续投入，根据公司已制定的三年存量物业更新计划，报告期内力求实现公司经济效益、园区产业空间品质和业态的同步提升。同时，参与周边“三高”地区老工业园区转型、产业用地供应的机会多，为深耕外高桥提供了充足的发展空间。
　　4.稳定的专业化运营团队。公司在过去开发运营产业园区、运作森兰国际社区方面积累了丰富的经验，形成了一支专业化运营团队，在项目管理、产业招商、客户服务、咨询服务、资产经营等方面展现出较强的集成服务能力，并积累了良好的客户资源，确保了公司能够在不断变化的市场环境中持续稳健发展。

　　四、可能面对的风险
　　1.宏观环境方面，世界百年未有之大变局加速演进，新一轮科技革命和产业变革深入发展，全球贸易、投资、科技、产业、治理格局深刻变化，不稳定、不确定因素明显增加。一方面，世界经济处于深度调整期，中长期增长动能不足，短期更难走出低增长区间。同时，全球地缘政治、局部冲突和动荡频发，中美战略博弈仍将在竞合交织中长期延续，全球贸易投资流向变化，构成了新一轮国际产业分工体系重构图景。自贸区保税区域外向型特征突出，相应的外资外贸发展持续承压，公司将持续关注和研究重塑供应链安全的环节和新业态，挖掘新兴的细分产业赛道，增强应对外部不确定性的发展韧性。
　　2.区域创新方面，自贸区保税区域制度创新的先发优势有所减弱，随着部分制度创新成果已在全国其他地区加快复制推广，海南、大湾区、天竺等地也在持续加大制度创新差异化探索力度，区域制度功能领先优势正在逐渐缩小，贸易便利化带来的红利也呈现边际效益递减的趋势，亟需结合区内企业需求和产业发展需要探索形成更多首创性、引领性制度创新成果。公司将持续关注区内企业的业务发展需求和新的产业发展布局，在项目引进过程中探索形成创新案例，助力创新成果在区域落地。
　　3.企业经营方面，一是区内存量企业为了应对经济形势而缩减成本，会降低和减少物业租赁需求，在租赁市场竞争加剧、新增供应持续放量的背景下，给公司的物业租赁业务带来较大的压力。二是外高桥私募基金已进入常态化运作阶段，公司初步构建起“直投+基金”的产业投资模式，并将持续加大产业培育和投资力度，切实做好区域的产业组织者。但产业投资项目周期较长，期间可能存在一定的投资决策风险和退出风险。公司将依托保税区域产业集聚的优势，挖掘优质的企业资源和产业投资机会，同时不断完善投资管理制度，以提升产业投资的成功率和效益。三是在房地产行业已由过去的高速发展过渡到平稳发展阶段的大背景下，公司在售的海天名筑和航荟名庭两个住宅项目去化进度趋缓，给公司营收带来较大压力，后续将持续通过多种渠道、多种方式努力实现去化。
　　面对各类风险与挑战，公司将依托具有长期稳定合作基础的物业经营板块的产业客户群，发挥在产业开发、产业招商、产业服务方面的核心优势，利用国资国企深化提升改革的契机，在技术迭代、赛道选择中保持战略敏捷性和布局前瞻性，着力提升公司的资产经营能力、产业服务能力、资本运作能力、风险管控能力，走出一条物业租赁收入与产业服务收入并行的新的商业模式道路，推动集团持续创新转型发展。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析
　　2024年，面对外部压力加大、内部困难增多的复杂严峻形势，在董事会的领导下，集团以市场为导向，以项目为抓手，以改革为动力，以资本为支撑，全力稳住租赁收入压舱石，努力拓展贸易和服务收入增长点，坚决推进销售收入攻坚战，较好完成了年度各项目标任务。
　　（一）主要目标完成情况
　　集团股份资产总额460.96亿元，同比增加3.25%；实现营业收入71.02亿元，同比减少6.19%；归属于上市公司股东的净利润9.51亿元，同比增加2.47%。
　　（二）2024年度主要任务完成情况
　　1.抓招商、育产业，园区经济稳中提质
　　（1）招育并举“保总量”。守住招商生命线，... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　2024年，面对外部压力加大、内部困难增多的复杂严峻形势，在董事会的领导下，集团以市场为导向，以项目为抓手，以改革为动力，以资本为支撑，全力稳住租赁收入压舱石，努力拓展贸易和服务收入增长点，坚决推进销售收入攻坚战，较好完成了年度各项目标任务。
　　（一）主要目标完成情况
　　集团股份资产总额460.96亿元，同比增加3.25%；实现营业收入71.02亿元，同比减少6.19%；归属于上市公司股东的净利润9.51亿元，同比增加2.47%。
　　（二）2024年度主要任务完成情况
　　1.抓招商、育产业，园区经济稳中提质
　　（1）招育并举“保总量”。守住招商生命线，累计入库项目150个，落地90个。推动伟创力、恩坦华等重点客户梅开二度再次扩租，铠侠电子、史赛克、康蒂思医疗等升级跨国公司地区总部。着力物业租赁去化，持有可租售物业430万平方米，出租率保持在84%。新竣工的创世谷-外高桥生命科学产业园实现50%物业面积交付，新展城-新园作为首个产业社区项目，竣工半年实现签约面积近40%。
　　（2）助企纾困“稳存量”。秉承“服务好现有企业也是招商”的理念，全力开展“优服务、解难题、促发展”专项行动工作，服务“五色清单”企业总数2,235家，收集问题需求245个，解决问题198个。以《走进外高桥》品牌活动搭建多元化的业务交流与渠道共享平台，通过解读政策趋势、探讨业务难题，助力企业实现资源信息的精准匹配与高效对接。举办《走进外高桥》系列活动、政策宣介会、产业论坛等近50场。
　　（3）生物医药“育增量”。投资新设上海外高桥生物医药产业发展有限公司，推动集团从以产业园区开发为主向产业园区开发和产业组织发展并重转型。项目引进方面，年内新落地项目78个，年末区域内生物医药企业数超800家。功能创新方面，积极推动药品经营许可证的创新试点和临床急需药品中心仓建设，探索推出外高桥生物医药数据资产服务包产品。研发转化方面，积极协助艾美斐医药和高博肿瘤医院对接，目前双方已经达成艾美斐抗肿瘤新药临床试验二期的协议。产业基金方面，外高桥私募基金完成备案，围绕外高桥生物医药等重点产业链，开展投资项目筛选，完成高博医疗、艾美斐医药等4个项目立项，华奥生物、惠和化德、昌进生物等10个项目建档。
　　（4）功能拓展“提质量”。新增巴基斯坦、匈牙利、蒙古、亚美尼亚4个国家馆入驻“全球汇”，助力加快“丝路电商”合作先行区中心功能区建设；推动上海首票跨境电商9610海运出口业务成功试单，完成申报票数30票，合计包裹通关量19.9万个，为通过国际快递、邮政小包裹等方式发货的多批次、高频次的跨境电商B2C出口业务提供了新的解决方案；设立口岸二手车出口综合服务中心，助力打造上海外贸出口新的增长点；推出全国首单海关特殊监管区域邮轮直供物资新模式，完成各类船供业务45批次，助力浦东建设亚太邮轮船供基地；搭建特殊物品进出境公共服务平台，完成197票特殊物品通关服务，助力保税区域特殊物品通关效率提升。
　　2.抢先机、拓市场，集成服务总体平稳
　　（1）国际贸易服务稳规模。营运中心聚焦高端消费品、美妆个护、生物医药、信息科技等领域重点客户的需求，持续建设国际贸易全供应链运营服务平台，努力稳定自营进出口、进出口代理及配套物流等服务规模，不断提升进出口贸易综合服务解决方案能力。下属3家公司蝉联上海市进出口百强企业；另有2家公司被评为上海市国际贸易分拨中心示范企业。
　　（2）专业运营服务扩版图。企业中心积极推进“匠岭”票税平台升级再造，完成首个“乐企直连”开发测试；“领航”业务在山西武宿综保区落地开花。英得网络积极拓展外省市数字化建设，中标武宿综保区一体化信息管理服务平台建设，“AEO智引”项目完成自验收，加强“智贸桥”市场推广，持续拓展品牌影响力。
　　3.重品质、显担当，区域开发扎实推进
　　（1）产业园区项目稳步推进。外联发园区：创世谷、生物医药科创中心三期竣备；大健康产业园开始地上结构施工；高博医院二期地下结构完工。新发展园区:新园竣工备案完成；H1地块外立面和室内装修基本完工；H3地块北楼主体验收完成，南楼主体工程基本完工；H4-15公寓式酒店正在进行主体结构施工，4号楼结构封顶。
　　（2）住宅项目有序推进。森兰岛完成规划设计方案调整，售楼处幕墙工程基本完工；森兰海天名筑竣备并交房，森兰航荟名庭二结构施工完成，正在进行机电安装工程，壹公馆完成改造并交房。全年完成住宅项目销售面积2万平方米，车位销售168个。
　　（3）森兰热度持续升温。森兰湾新增租赁面积2.35万平方米；森兰印象城幕墙施工；森兰D3-10项目竣工交付，正达外国语学校9月份正式开学；森兰体育中心正式开业；夏碧路商业街整体提升；森兰酒店公寓469套房源出租率超过80%；成功举办森兰牡丹节、首届浦东“森兰杯”城市龙舟赛、中外企业赛艇邀请赛等具有城市影响力的赛事及活动，塑造高热力的开放空间。
　　4.闯改革、提质效，资本运作实现突破
　　（1）资本运作能力显著提升。向特定投资者发行A股股票事项获得证监会批复，各项准备工作有序推进。上海首单仓储物流基础设施REITs2024年12月25日成功上市；启动持有型不动产ABS，完成项目公司设立。
　　（2）企业融资成本持续下降。采取多种措施压降资产负债率，在贷款市场报价利率(LPR)基本稳定的前提下，进一步压降集团系统有息负债融资成本，集团平均融资成本较上年下降42BP。扩大直接融资授权额度至150亿元，完成30亿元公司债和30亿元超短期融资券注册材料申报并获取注册批复。
　　5.防风险、保监督，保障体系持续完善
　　（1）风险管控体系更加规范。制定《法律事务管理办法》，形成将合法合规性审查和重大风险评估作为必经前置程序的“重大事项”清单，将上市公司合规要求、法务管理与企业运营深度融合。修订《重大案件管理流程》，建立结案报告制度，形成闭环管理机制。
　　（2）安全管理体系巩固提升。
　　（3）监督体系织密建强。更新内控手册和重要风险管控清单，上提营运中心公司内审职能，持续做好内审常态化“经济体检”，开展内部审计项目32项，完成对下属实体企业“十四五”期间经济责任审计和内控审计“两个全覆盖”工作目标。内审共发现问题182条，通过问题整改，建立和修订管理制度58项、完善管理流程53条，有效推动内部管理效能提升。配合完成审计局经济责任审计，注重“审改结合”，及时纠正潜在风险点和问题隐患。
　　（4）汇聚乡村振兴合力。坚持以“党建引领、文化助力、产业导入”方针开展乡村振兴工作。配合新营村、星光村成功完成乡村振兴示范村验收工作；协助祝西村、立新村创建乡村振兴示范村，在祝西村建起“祝家桥”特色农业品牌、“祝管家”物业服务体系，在立新村实施“蛭同稻合”产业项目、“惠民便民酒水馆”改造；启动推进卫民村乡村振兴示范村建设。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　报告期内，公司作为外高桥区域的重要开发主体，积极响应国家战略机遇，打造外高桥国际贸易城，围绕上海自贸区保税片区“十四五”规划产业体系，持续夯实国际贸易、现代物流、高端制造三大基础行业，聚焦生物医药、智能制造、集成电路、汽车及零配件四大重点产业的组织。
　　园区开发运营，正处于行业变革与发展的关键阶段。政策端，多地积极推动产业园区高质量发展，通过空间规划、土地供给、政策支持等多方面协同发力，为产业入驻提供指引与保障；市场端，行业规模仍在持续扩大，在前几年开发建设惯性下，园区空间供给仍保持着较强的上升趋势；运营端，市场化发展加速，国有控股园区运营商、民营园区运营商、产业方、基金方等多元主体纷纷参与，基础设施公募REITs打通金融渠道，为行业发展注入新活力。整体而言，园区开发运营行业在政策推动与市场变化中不断调整、创新，向着高质量、精细化、市场化方向迈进。
　　贸易服务，行业同样处于动态变化与革新进程之中。政策层面，各国为推动贸易便利化，不断优化关税政策、简化通关流程，我国持续推进自贸区建设，为贸易服务创造宽松环境；市场层面，全球贸易规模虽受疫情、地缘政治等因素冲击，但数字化转型加速，跨境电商蓬勃发展，行业竞争愈发激烈，传统贸易服务企业面临新兴电商平台与物流巨头跨界竞争挑战，客户对贸易服务的高效性、定制化需求日益提升；运营层面，企业纷纷拓展增值服务，从单纯货物买卖延伸至供应链金融、贸易风险管理等领域，以增强竞争力。总体而言，贸易服务行业在政策利好与市场需求驱动下，积极变革，在数字化浪潮中不断探寻新的增长路径，朝着高效、多元、创新方向前行。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　外高桥集团股份秉承“创新自由贸易园区运营商全产业链集成服务供应商”的战略定位，打造全产业链集成服务体系和服务能力，涵盖产业园区开发、城市更新运营、贸易服务、生物医药、专业服务等业务板块。
　　1、产业园区开发：公司在外高桥保税区、外高桥港综合保税区、外高桥物流园区、外高桥（集团）启东产业园从事厂房、仓库、办公楼宇的投资、建设、运营和产业组织。截至2024年底，集团持有可租售物业430万平方米，出租率维持在84%的较好水平，为公司经营和区域经济稳增长发挥了固底盘、挑大梁作用。公司围绕形成符合产业发展趋势的物业结构，加大物业迭代升级力度，年内竣工的新展城-新园作为集团首个标准定制的产业社区项目，凭借兼具通用性与个性化的超前设计，在当前市场形势下取得良好市场表现。
　　2、城市更新运营：森兰区域规划建设75万平方米的商业办公、100万平方米的国际社区、332万平方米的绿地和水域，已基本形成功能齐全、品质高端的城市功能体系，并依托保税区域产业资源与森兰区域生态景观的叠加优势，创新“文化+商业”“体育+商业”等模式，促进文体旅商融合发展，基本建成宜居、宜业、宜购、宜游的森兰地区中心。同时，积极参与、有序推进周边街镇内商业街能级提升。
　　3、贸易服务：专注于为客户提供包括进出口代理、展示销售、仓储配送等综合贸易服务解决方案。2024年，通过积极推动国际贸易便利化功能创新，实现上海跨境电商9610海运出口首单突破，助力上海迈向长三角跨境出口集聚地；推出全国首单海关特殊监管区域邮轮直供物资新模式，助力浦东建设亚太邮轮船供基地；新增4个国家馆入驻“全球汇”，助力加快“丝路电商”合作先行区中心功能区建设；设立全国首家口岸二手车出口综合服务中心，助力打造上海外贸出口新的增长点。
　　4、生物医药：2024年新设立外高桥生物医药产业发展公司，着力提升生物医药产业服务能力。积极推动药品经营许可证的创新试点和临床急需药品中心仓建设，并探索推出外高桥生物医药数据资产服务包产品。发挥外高桥保税区内研究型医院优势，为创新药企提供临床试验及跟踪服务，加速研发成果转化，并依托生物医药产品注册指导服务工作站，为药械产品从研发到上市提供全过程服务。设立外高桥产业基金并正式运作，为落地自贸区保税区域的生物医药产业项目提供“资金+方案”服务，努力当好“房东+股东”。
　　5、专业服务：紧紧围绕区域企业需求，坚持“产品+服务”，顺应数字化智能化绿色化趋势，打造全产业链的专业服务体系。在投资咨询领域，双向服务跨境投资“引进来”“走出去”，并积极引导“走出去”资本返程投资外高桥。在商务咨询领域，形成了以企业票税服务为核心的“匠岭”产品。在信息服务领域，开发了适应海关特殊监管特点的“智贸桥”“AEO智引”等数字化产品。同时，推动集团轻资产服务品牌走出去，积极推进新的运营管理项目落地。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　1、国家战略政策的引领与支撑。作为上海自贸试验区保税区域的开发主力军，公司主动将自身发展融入国家发展大局，深入对接自贸区、丝路电商国家战略，在承接国家重大战略和区域发展大局中找准定位，充分发挥国家战略政策的引领和支撑作用，积极谋划布局产业新赛道，全面深入推进产业、园区和公司的高质量发展。
　　2、成熟的区域开发服务品牌。公司成立于1990年，是全国第一个保税区、第一个保税物流园区、第一个自由贸易试验区核心区域的开发主体。经过三十多年的发展，见证了中国多个重大改革开放举措在区域的落地实施，在区域开发服务领域积累了丰富的经验和较高的知名度与美誉度，有着成功的运营服务品牌输出。
　　3.丰富的经营性物业资源。经过30余年的开发运营，目前公司持有厂房、仓库、办公等各类经营性物业。公司将继续保持对产业物业开发的持续投入，报告期内制定了三年存量物业更新计划，力求实现公司经济效益、园区产业空间品质和业态的同步提升。同时，参与周边“三高”地区老工业园区转型、产业用地供应的机会多，为深耕外高桥提供了充足的发展空间。
　　4.稳定的专业化运营团队。公司在过去开发运营产业园区、运作森兰国际社区方面积累了丰富的经验，形成了一支专业化运营团队，在项目管理、产业招商、客户服务、咨询服务、资产经营等方面展现出较强的集成服务能力，并积累了良好的客户资源，确保了公司能够在不断变化的市场环境中持续稳健发展。
　　
　　五、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　当前，我国面临的环境仍是战略机遇和风险调整并存，经济回升向好、长期向好的基本趋势并未改变。外高桥集团从成立之初，即为落实国家战略而生、因服务区域发展而兴。公司要在参与国家战略建设和区域发展中，抓住自身发展机遇，顺势而为、乘势而上、谋求发展。2023年，国务院批复在上海创建“丝路电商”合作先行区，自贸区保税区域作为海关特殊监管区要打造为合作先行区的中心功能区。在自贸区设立10周年之际，国务院又发布了《全面对接国际高标准经贸规则推进中国（上海）自由贸易试验区高水平制度型开放总体方案》7个方面80条。公司要抓住试制度、闯新路的机遇，再次凸显改革开放最前沿的自贸区保税区域的先发优势，持续打造招商引资生命线、营商环境风景线，提升自贸区保税区域的核心竞争力。
　　未来，公司将围绕区域打造国际贸易城的战略部署，持续壮大国际贸易、现代物流、高端制造三大基础行业，聚焦生物医药、智能制造、集成电路、汽车及零配件等四大重点产业组织。公司将坚持一体多元的业务格局，以区域定位为方向，以客户需求为导向，持续打造全产业链集成服务体系和服务能力；协同园区开发、城市更新运营、贸易服务、生物医药、专业服务等多元业务板块整体运作，形成合力寻找新的发力点；各业务板块打好专精特新牌，专注并深耕产业链中某个环节或某个产品，通过精细化地生产和管理为客户提供精细化的产品或服务，给客户提供具有行业或区域独特性的产品或服务，通过自主创新和模式创新去赢得市场。
　　(二)公司发展战略
　　1、“十四五”战略定位
　　“十四五”是公司高质量发展的关键时期，公司将重点聚焦保税区域及高桥、高东、高行“三高”地区所辐射的100平方公里，形成区域联动发展带，统筹布局，超前规划，面向现代产业体系，提供优质的产品和服务。以外高桥保税区为核心，推动“三高区域”联动、资源整合，强化贸易功能，叠加复合功能，更好地实现产城融合，打造浦东北部更新的港城。
　　企业愿景：将保税区域及“三高”地区所辐射的100平方公里，打造成为“世界一流自由贸易引领区、五洲通衢国际贸易活力城”。
　　战略定位：创新自由贸易园区运营商和全产业链集成服务供应商。
　　2、公司未来发展重点和主要举措
　　面对新的发展机遇和外部环境风险，为增强核心功能、提升核心竞争力，公司将坚持继承发展、创新发展、转型发展，着重在提升资产经营、资金统筹、资本运作等“三项能力”上持续发力。
　　（1）持续提升资产经营能力
　　为保证资产经营对集团发展的“造血中枢”核心作用，一是要打好老旧物业更新牌。持续深入推进2024-2026年三年老旧存量物业更新改建计划，推动存量物业实现空间品质、出租率、经济效益、产业业态“四个提升”。二是要打好政策功能落地牌。作为全国海关特殊监管区域启航地和自贸试验区策源地，坚持以政策突破带动功能创新，以功能创新推动项目落地。三是要打好产业基金引导牌。加快已完成立项的产业基金投入，推动成熟项目投资立项，推进储备项目的立项尽调。
　　（2）持续提升资金统筹能力
　　为保障公司资金链安全与投资需求，一是要优化资金管理体系。以资金集中和信息集中为重点，更好发挥资金归集、资金结算、资金监控、金融服务等四个平台功能作用。二是提升资金管理效能。积极拓展融资渠道，创新融资品种，提升直融比例，优化债务结构。三是要强化资金风险管控。2025年实现银企直联全覆盖；推进集团司库体系建设，实现“6+X”的功能模块，实现风险识别智能化、风险管控前置化，全面提升数智赋能资金统筹监控能力。
　　（3）持续提升资本运作能力
　　为提升上市公司的核心竞争力，一是完成向特定对象发行股票事项。根据证券市场整体情况、公司股票价格走势等多种因素，适时在规定期限内完成向特定对象发行股票事项，扩大公司资本规模，降低资产负债率（该事项已于4月中旬完成）。二是继续推进不动产投资证券化。大力推进公募REITs扩募工作，并力争发行产业园持有型不动产ABS，在继续主导产业园区发展方向的同时，提升存量产业不动产的流动性，实现资产市场价值和现金收益，提升资金在产业园区开发进程中的循环效率，增强集团可持续经营能力。
　　(三)经营计划
　　2025年是集团“十四五”规划收官之年，也是国企改革深化提升三年行动收官之年。当前外部环境变化带来的不利影响加深，外高桥外向型经济特征明显，受外部影响的冲击更大，同时集团发展进入战略转型期，新旧动能转换正处在关键期，给集团当前及未来发展带来更大的挑战。与此同时，国家高水平对外开放步伐加快，加强超常规逆周期调节，实施适度宽松的货币政策、更加积极的财政政策，集团发展的宏观政策环境是向好的。
　　直面机遇与挑战，集团将聚产强业，提质增能，做强产业园区开发、城市更新运营、贸易服务、生物医药、专业服务五大业务板块；提升改革创新、资本运作、资金筹措、精益管理、安全发展五项能力；增强核心功能、提升核心竞争力，加快成为一流产业集成服务商。
　　1、做强五大业务板块
　　（1）产业园区开发板块：精准定位，招投联动，巩固“保税+”核心优势，提升园区资产经营效益
　　①打好招商朋友圈拓展牌。构建线上线下融合、走出去引进来结合、多平台联动的招商朋友圈矩阵，通过社交媒体平台精准营销、中介机构定向推介、高端沙龙深度推广、链主企业跨界合作等手段，拓展招商朋友圈边界和深度。重点推动创世谷-外高桥生命科学园、生物医药科创中心三期、新展城-新园（一期、二期）等新增物业去化，力争物业租赁率维持在良好的区间水平。
　　②打好政策功能落地牌。坚持以政策突破带动功能创新，以功能创新推动项目落地。在跨境电商方面，加速推动1210海运出口业务试点及规模化运作，力争引进一批跨境电商出海龙头企业。在保税维修方面，争取落实《上海市促进浦东新区保税维修业务发展若干规定》，助力一批中外企业在区内开展多元化全球维修业务。在特殊物品通关方面，扩大外高桥特殊物品查验服务平台覆盖范围，加快区内特殊物品及研发用物品通关效率，吸引细胞与基因治疗跨境研发生产企业在区内布局。在本土化生产方面，利用好药品上市许可人和医疗器械注册许可人制度优势，进一步宣介进口医疗器械产品在中国境内企业生产事项公告，以及财政部即将出台的关于政府采购中对于本国产品报价给予20%价格扣除的评审优惠政策，推动更多医疗器械进口贸易企业开展本土化生产。
　　③打好招投联动引导牌。聚焦生物医药、智能制造等硬核产业领域，以产业基金赋能投招联动，推动华奥生物、惠和化德、昌进生物等10个已建档项目择机立项，全年投资项目实现10-15个，总投资计划2.4亿元。
　　④打好物业空间承载牌。深入研究符合市场需求的产业物业结构，抓好物业载体项目建设。外联发园区：加快大健康产业园建设。新发展园区:推动H1、H3、H4-15、G10-1地块项目完工，G20-2地块项目开工。
　　（2）城市更新运营板块：深耕细作，打造精品，坚持人民城市理念，当好城市建设的主力军
　　①加力推进房产销售。全力推进商品房销售。实施精准营销，深挖潜在客户，全力推动森兰海天名筑、森兰航荟名庭，加快资金回笼；多措并举促进存量住宅车位销售。加大资产销售力度。继续推进零星分散商办物业、历史存量房源等各类非核心资产转让。
　　②一体推进森兰品牌运营。提升消费体验能级，以森兰商都焕新和森兰印象城招商为重点，常态化举办大型IP活动赛事，创新“文化+商业”“体育+商业”模式，促进文体旅商融合发展，提升区域热度。强力推进物业去化，全力推进森兰商办物业招商，存量项目单体出租率不低于80%；森兰天地年内实现大单租赁。抓好公寓运营，聚焦成本压降和盈利增长，坚持“统一品牌、统一平台、统一运营”，打响自有公寓品牌矩阵。
　　（3）贸易服务板块：先行先试，创新发展，增强外高桥国际贸易核心功能，提升贸易与物流的服务能级
　　①围绕政策创新，培育贸易服务新动能、新业态、新模式。巩固传统业务基本盘。落实自贸试验区提升战略、推动内外贸一体化，推动一批国际贸易及跨国物流企业叠加货物状态分类监管、“先进区、后报关”等政策，扩大参与全球分拨业务规模，持续增强外高桥国际贸易核心功能。
　　②积极拓展创新业务。配合推动保税区管理局加大针对性政策突破，围绕邮轮建造、运营配套船供服务生命周期，构建邮轮产业服务生态体系；围绕“丝路电商”平台建设，推动以“全球汇”国别（地区）中心为特色的载体建设；以上海口岸二手车出口综合服务中心为抓手，推动二手车出口企业集聚发展。2025年争取培育出2到3个千万级营收体量的创新业务。
　　（4）生物医药板块：研产协同，靶向发力，持续增强资源聚合效能，加快助力硬核产业集群发展
　　坚持外高桥生物医药产业全生命周期和全产业链服务的产业运营商定位，不断扩大“外高桥生物医药产业园”影响力与品牌价值，积极探索可持续盈利模式，做好市场化发展。扩大招商领域，借助《关于在医药领域开展扩大开放试点工作的通知》机遇，推动细胞治疗和基因检测对外资准入开放及外资独资医疗机构开放设立等政策落地，促成一批外资企业在外高桥拓展新业务。创新平台功能，推动GSP药品经营许可证创新试点，研究设立上海自贸区保税区域临床急需药品保税中心仓，研究推出注册指导服务工作站外高桥分站相关服务产品，加快区内企业新产品注册及落地。打造服务体系，迭代升级外高桥生物医药全要素平台，做好存量企业服务和技术支撑。开拓深耕生物医药领域数据研发服务，扩大临床大数据资源对接，加快本土创新企业和研发机构合作及落地。充分利用集团产业基金及社会投资机构资源优势，打造“资金+方案+投后管理”系统化服务体系。通过上述举措，力争实现生物制药、医疗器械智造和医疗服务等产业项目招商落地超10家。
　　（5）专业服务板块：开拓进取，提质增效，构建全产业链服务体系，擦亮外高桥专业服务品牌
　　①围绕区域管理，做强“功能+市场”。利用熟悉海关特殊监管区运作规则的独特优势，与亿通公司的技术资源紧密融合，全力开发标准化、具有核心竞争力的拳头产品，满足海关监管与贸易便利化的双重需求；加大“智贸桥”“AEO智引”推广力度，拓展客户群体与应用场景，提高产品类收入占比。
　　②围绕客户需求，丰富“产品+服务”。做专投资咨询，持续打造“引进来”的“一键通”平台、“走出去”的境外投资服务平台，积极引导“走出去”资本返程投资外高桥，并依托ULab中日美联合实验室，加速中国创新药物开拓国际市场。优化收入结构，提高商务咨询、文档业务等收入，努力开拓新市场，形成第二增长曲线；扩大用户规模，加大“匠岭”产品的研发投入和推广力度，推动匠岭进销一体化票税平台迭代升级，并探索成为数字资产的可能性，适时申请高新技术企业认定；坚持走出去，持续加大海关特殊监管区专业运营服务品牌输出，在山西武宿综保区项目基础上不断开拓新项目。
　　2.提升五项专业能力
　　（1）谋划“十五五”规划，提升改革创新能力
　　面对不断涌现的新业态、新技术、新需求，“十五五”规划将承载起引领集团未来五年前行的重任，对集团成长壮大起着决定性作用。聚焦投控集团转型总体战略，从集团层面统筹规划业务布局，确保各业务板块紧密围绕集团总体战略协同共进，避免内部资源的分散与错配，形成统一且有力的姿态应对市场竞争。聚焦核心优势产业赛道，作为链接国内国际双循环的重要枢纽节点，在“三基四重五新”的产业基础上，结合宏观经济趋势、行业动态以及自身资源禀赋，进一步明确集团未来五年的核心产业及细分市场定位，培育新的增长极。聚焦国企改革深化提升行动，以增强核心功能、提高核心竞争力为目标，系统谋划改革举措，将国企改革转化为集团发展的强大动力。
　　（2）发挥上市公司筹融资功能，提升资本运作能力
　　打好价值管理“组合拳”，优化公司资本结构。持续推进公司主业发展，做好公司利润规划；按计划完成向特定对象发行A股股票工作，扩大公司资产规模、优化公司资产结构（增发工作已于2025年4月中旬完成）;有序开展ESG体系建设实践，加强投关关系管理，提升上市公司市场知名度。用好新型金融工具，持续推动不动产投资证券化。在成功实现仓储物流基础设施REITs发行的基础上积极推进扩募工作，并力争年内完成发行产业园持有型不动产ABS，实现产业物业开发、产业运营、资产上市、受托管理的资本循环运作和可持续发展。
　　（3）强化资金集中管理，提升资金统筹能力
　　发挥集团财务公司非银行金融机构的专业平台作用，运用信息系统化平台，以资金集中和信息集中为重点，进一步强化集团资金集中管理体系。优化债务结构，2025年计划发行各类直融产品95亿元，年末直融余额141亿元，净增直融31亿元。提升资金管理能效，进一步压降集团整体融资成本，力争压降利率水平20BP，降本增效近8,000万元。强化资金风险管控，依托财务公司管理平台，推进司库体系建设，强化风险识别、预警预判，全面提升数智赋能资金统筹监控能力
　　（4）深入推进国企改革，提升精益管理能力
　　扎实推进企业改制，完成西西艾尔公司混改，优化公司治理架构，激发企业内生动力。深入推进业务整合，推进产业物业资源整合，探索推进物业公司和产业园区开发建设招商客服一体化的园区运营服务管理模式，提升客户服务水平。规范服务采购与供应商管理，非工程领域服务采购审批及供应商评审上线运作；推动工程领域采购管理、供应商管理和签证管理等制度执行，分步建立集团系统供应商。推进数字化治理，分阶段推动业财融合，促成财务全流程线上统一管理，逐步实现财务数智化转型。
　　（5）增强底线思维，提升安全发展能力
　　①持续完善制度体系。优化公司治理体系，根据新《公司法》，结合公司定向增发引入战略投资者的实际情况，对公司《章程》进行全面梳理与修订，提升公司治理效能。强化法律事务管理，将重大合同、重大案件的动态监管与穿透式管理落到实处，及时发现、有效化解潜在法律风险，保障公司经营活动合法合规。
　　②持续强化安全管理体系建设。持续压实企业安全主体责任，深入实施安全生产治本攻坚三年行动，加强消防安全、建筑工地、特种设备燃气使用、小施工项目等重点领域风险管理和隐患排查双重预防机制的实施。
　　③加强内审内控。以审促改，做深做实审计项目，按照“3年轮审”工作要求，做好下属4家公司经济责任审计和内控测评工作，对工程、资产、市政建设等领域开展审计检查。以改促治，严格按照时间节点，推进新区经责审问题整改落实，确保问题整改到位、政策落实到位、制度完善到位、管理规范到位，形成长效机制。以评促建，聚焦重要风险、关键岗位和关键节点，强化内控管理事前设计和事中控制，提高合规意识和风险管理能力。
　　(四)可能面对的风险
　　1.宏观环境方面，受到贸易保护主义及地缘政治博弈加剧等因素影响，全球产业链供应链格局持续重构，从以成本、效率、科技为侧重转向以安全、稳定和政治为侧重，呈现多元化、区域化等演进特征，并存在进一步碎片化的趋势。公司将持续关注和研究重塑供应链安全的环节和新业态，在积极应对风险的同时，通过差异化的竞争优势挖掘商机。
　　2.当前，我国经济展现出总体平稳且稳中有进的态势，但也面临一些挑战。外部环境复杂严峻，世界经济复苏缓慢，全球经贸增长挑战增多，国内需求仍存在不足，部分企业生产经营困难，企业为了应对经济形势而缩减成本，会降低和减少物业租赁需求，在租赁市场竞争加剧、新增供应持续放量的背景下，将给公司的物业租赁业务带来较大的压力。
　　3.外高桥私募基金已进入正式运作阶段，公司近几年积极构建的“直投+基金”产业投资模式初具雏形，未来将通过进一步加大产业培育和投资的力度，为公司创造新的利润增长点。但完整的产业投资项目需要较长的周期，期间可能存在一定的投资决策风险和退出风险。公司将依托保税区域产业集聚的优势，挖掘优质的企业资源和产业投资机会，同时不断完善投资管理制度，以提升产业投资的成功率和效益。
　　4.商品住宅销售方面，2025年以来，房地产市场平稳发展，政府工作报告首次将“稳住楼市股市”写进总体要求，明确“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。公司开发的祝桥森兰海天名筑和航头森兰航荟名庭两个住宅项目，销售进展缓慢，给公司的营收带来较大的压力，后续将持续通过多种渠道努力实现去化。
　　面对各类风险与挑战，我们将依托具有长期稳定合作基础的物业经营板块的产业客户群，发挥在产业开发、产业招商、产业服务的核心优势，利用国资国企深化提升改革的契机，在技术迭代、赛道选择中保持战略敏捷性和布局前瞻性，着力提升公司的资产经营能力、产业服务能力、资本运作能力、风险管控能力，走出一条物业租赁收入与产业服务收入并行的新的商业模式道路，推动集团持续创新转型发展。 收起▲