一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　十四五期间，外高桥集团秉承“创新自由贸易园区运营商全产业链集成服务供应商”的战略定位，打造全产业链集成服务体系和服务能力，涵盖产业园区开发运营、城市更新及运营、贸易及物流服务、生物医药产业服务、专业服务等业务板块。　　1.产业园区开发运营：公司在外高桥保税区、外高桥港综合保税区、外高桥物流园区、外高桥（集团）启东产业园从事厂房、仓库、办公楼宇的投资、建设、运营和产业组织。截至2025年6月底，公司持有可租售物业约455万平方米，出租率维持在83%以上，为公司经营和区域经济稳增长发挥了固底盘、挑大梁作用。　　2.城市更新及运营：森兰区域规划建设7... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　十四五期间，外高桥集团秉承“创新自由贸易园区运营商全产业链集成服务供应商”的战略定位，打造全产业链集成服务体系和服务能力，涵盖产业园区开发运营、城市更新及运营、贸易及物流服务、生物医药产业服务、专业服务等业务板块。
　　1.产业园区开发运营：公司在外高桥保税区、外高桥港综合保税区、外高桥物流园区、外高桥（集团）启东产业园从事厂房、仓库、办公楼宇的投资、建设、运营和产业组织。截至2025年6月底，公司持有可租售物业约455万平方米，出租率维持在83%以上，为公司经营和区域经济稳增长发挥了固底盘、挑大梁作用。
　　2.城市更新及运营：森兰区域规划建设75万平方米的商业办公、100万平方米的国际社区、332万平方米的绿地和水域，已基本形成功能齐全、品质高端的城市功能体系，并依托保税区域产业资源与森兰区域生态景观的叠加优势，创新“文化+商业”“体育+商业”等模式，促进文体旅商融合发展。积极参与、有序推进周边街镇内商业街能级提升。
　　3.贸易及物流服务：专注于为客户提供包括进出口代理、展示销售、仓储配送等综合贸易服务解决方案。报告期内通过积极推动国际贸易便利化功能创新，实现了跨境电商9610整箱过机模式落地运作；新增乌兹别克斯坦国家馆入驻“全球汇”，助力加快“丝路电商”合作先行区中心功能区建设。
　　4.生物医药产业服务：通过外高桥生物医药产业发展公司这一产业服务平台载体，着力提升区域内生物医药产业服务能力，同时通过外高桥产业基金为落地自贸区保税区域的生物医药产业项目提供“资金+方案”服务，报告期内引入生物医药细分领域脑机接口赛道重点项目，初步形成集聚优势。
　　5.专业服务：紧紧围绕区域企业需求，坚持“产品+服务”，顺应数字化智能化绿色化趋势，打造全产业链的专业服务体系。在投资咨询领域，双向服务跨境投资“引进来”“走出去”，并积极引导“走出去”资本返程投资外高桥；在商务咨询领域，形成了以企业票税服务为核心的“匠岭”产品；在信息服务领域，开发了适应海关特殊监管特点的“智贸桥”“AEO智引”等数字化产品。同时，推动集团轻资产服务品牌走出去，积极推进新的运营管理项目落地。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　2025年上半年主要工作
　　一、经济指标完成情况
　　截至6月末，公司资产总额为453.65亿元，较期初减少1.58%；实现营业收入27.98亿元，同比增加5.79%，归母净利润1.02亿元，同比减少27.74%。
　　二、重点工作推进情况
　　1.项目招引量质齐升，物业经营保持稳定
　　在招商引资方面，组织营销客服团队通过招商小分队等形式进行展会巡馆招商，参加在上海举办的中国国际半导体服务展览会（SEMICON China）、中国国际医疗器械展览会，在北京举办的中国国际软件发展大会，在广州举办的国际智能机器人展，在日本举办的东京工业展等10余场重点会展，累计收集招商线索114条。通过积极跟进，上半年落地项目数量58个（含租赁类、注册类、功能类）。缆普电缆升级为区域性总部，哈威油液压、珊华电子、茵梦达传动、英特格拉等升级为跨国公司地区总部，腾德实业设立海外事业总部。
　　在营销推广方面，配合保税区管理局赴法国巴黎举办保税区域生物医药专题推介与互动交流会；举办“走进外高桥”系列企业活动之新春音乐鉴赏会；举办第八届中国国际进口博览会外高桥专场推介会、2025年医美行业高质量发展论坛等活动，上半年累计主办、承办以及协办各类大会、培训、沙龙等活动30余场。
　　在项目建设方面，外联发大健康产业园、高博医院二期均完成结构工程，开始外立面施工；新发展H1厂房完工交付，H3厂房H4-15公寓式酒店及保障租赁住宅预计8月份完工，G10-1厂房项目预计10月份完工。
　　2.重点产业集聚成效，功能平台赋能提级
　　（1）生物医药招投联动成果凸显，数据赋能产医协同跃升新能级
　　报告期内，新引进（含新设和迁入）北恒生物、思比曼生物、元臻博科医学检验实验室、东松医疗、艾美斐、维州医药等生物医药项目共45个，推动第一家外商独资专科医院“永远幸”拓展至区内新址。同时持续强化招投联动，外高桥产业基金新立项4个项目，持续推进已立项项目的尽调，并推进储备项目立项。
　　公司积极构建产业生态，上半年举办产品交流推介、注册指导、BioFTZ会客厅、BioFTZ数智汇等活动超16场。与香港生物科技协会合作，上海外高桥—香港生物医药创新联络站5月正式揭牌。推动数字赋能，帮助诗丹德（中药）开发高分辨质谱数据库，成功在上海数交所挂牌交易。深化产医协同，举办“药企出海策略研讨对接会”、“医美行业高质量发展论坛”等；推进境内外合作，在巴黎召开“保税区域生物医药专题推介与互动交流会”，与上海市香港商会举办“2025年沪港创新项目评选”启动仪式。
　　（2）“丝路电商”建设多维度突破，跨境贸易与国际交流协同发展
　　加快“丝路电商”国家馆集聚，继4月25日乌兹别克斯坦国家馆开馆后，平台已汇聚13个“丝路电商”国家馆。同时阿联酋、俄罗斯国家馆正式签署入驻意向书，预计年内完成落地。积极拓展平台业务，“丝路电商”一站式孵化平台加速建设，完善贸易大数据分析、资源撮合、AI问答等功能，通过微信小程序“丝尤恪”上线B2C模式，联动线下跨境仓库降低成本，强化丝路电商商品品牌塑造。联合天猫国际、李佳琦直播间开展外高桥保税仓跨境新丝路专场直播。累计已落户跨境电商及服务企业72家，积极推动高特等一批跨境电商平台开展9610出口业务。举办丰富多样的国际交流活动，全球汇上半年携15国400余种商品参展成都春糖会、中国消博会等专业展会，参与BFC外滩枫径美食节、森兰酷泰市集等本地活动，提升品牌影响力。开展“丝路瑰宝-文明互鉴”推广日等区内推介，接待258批次、近7000人次参观。举办进博会装备展区推介会、瑞士中心圆桌会议及丝路电商人才招聘会。SIWC全球汇赛事吸引近20国600余款葡萄酒参赛，推动葡萄酒市场多元化交流。
　　（3）跨境电商监管模式创新突破，助力上海口岸通关效能与出口成本双优化
　　围绕跨境电商监管模式创新，重点推进“9610整箱过机”模式落地与“1210海运出口”业务突破两项核心工作。一方面依托市商务委牵头组建的全市跨境电商工作专班，在上海海关口岸监管处、外港海关指导下，联合上港集团、市跨境电商公共服务平台，配合海关开展“9610整箱过机”非实物虚拟测试及流程优化10余次，最终于3月19日配合完成首批763件、近10.9吨家具类跨境电商包裹的实物通关测试，成功将原监管场所4小时的通关时间压缩至30分钟，大幅提升口岸通关效率。另一方面聚焦外高桥港综合保税区区位优势，全力推进1210海运出口即在监管区内实现出口商品退税后打成小包裹的出口业务，通过降低平台供应商出口成本提升市场竞争力。
　　（4）贸易服务能级持续提升，外高桥国际贸易优势进一步凸显
　　营运中心公司积极参与国家农业农村部关于水生野生动物制品进口实行“年度批量审批”政策的修订调研，并通过新政的实施有力推动了高端消费品贸易规模；生物医药特殊物品查验平台自2024年7月启动以来，已有2家客户成功试点操作，另有6家企业提交了“先进区后报关”试点申请，推动外高桥生物医药产业的持续健康发展；汽车市场启动新车出口业务，出口总金额814.2万美元。
　　3.专业服务纵深推进，数据产品逐步扩大收入规模
　　“离岸通”平台与国家外汇管理局的“跨境金融服务平台”完成对接，“跨境金融服务平台新型离岸国际贸易业务背景核验应用场景”正式上线，为银行新型离岸国际贸易真实性审核提供安全便捷高效的数据技术支撑。“非报关货物进出区系统”解决了外高桥海关特殊监管区域内企业非报关货物进出区的诉求，上半年共有83家企业参与试运行工作，累计完成货物备案5248票。“匠岭”票税服务帮助企业实现财税数字化转型，产品服务规模与服务收入持续稳定增长，上半年实现收入583万元；“智贸桥”产品除稳定存量客户外，进一步扩大客户规模，新增签约企业7家。
　　4.文体商旅联动效应凸显，活力森兰践行人民城市理念
　　举办第三届浦东森兰牡丹节、“森兰杯”龙舟赛、“森兰杯”中国匹克球巡回赛、抖音汽水音乐节等系列森兰品牌活动，大力联动商圈发展票根经济。举办森兰无界生活节，联动森兰花园城、森兰湾、森兰体育中心，打造森兰商圈购物、文化、运动多元融合场景体验。森兰酒店公寓规模与运营效益逐步提升，自营公寓上半年平均出租率超过75%，森兰星遇首店开业。森兰重大项目有序推进，森兰岛住宅项目已完成地下结构工程，森兰印象城完成室外管线施工，正在实施幕墙、机电工程。
　　5.定增工作圆满收官，融资结构不断优化
　　完成向11名特定对象发行人民币普通股(A股)224,563,094股的工作。公司总股本由
　　1,135,349,124股增加至1,359,912,218股。1-6月共发行各类直融产品60亿元，6月末直融余额110亿元，净增直融31亿元，平均融资成本下降33个BP。
　　2025年下半年的工作重点
　　下半年，公司将锚定年度目标，拼招商、拓功能、优服务，全面提升企业经营质效，努力实现“十四五”圆满收官。
　　1.全力以赴拼招商，稳固提升物业经营收入
　　牢牢抓住招商引资生命线，加大招商朋友圈拓展，多渠道、多场合、多维度举办好项目推介会，重点突破创世谷外高桥生命科学园、生物医药科创中心三期等新增物业去化瓶颈。充分利用森兰现有的区位优势、功能配套优势、生态环境优势以及绝对价格优势，吸引注册在外高桥办公在外的企业回归外高桥。聚焦生物医药、智能制造硬核产业，以产业基金为纽带深化投招协同，通过产业基金资源反哺招商，形成“投资-落地-再投资”的良性循环。统筹集团系统资源，构建全链条、全要素、全场景的综合服务体系，打造资源供给“全能选手”，助力企业扎根在外高桥，发展在外高桥，生活在外高桥。
　　2.抢抓机遇布新局，努力拓展贸易及服务收入
　　紧紧抓住丝路电商建设、自贸区提升战略、东方枢纽商合区建设等战略机遇，深入研究当前国家出台的支持经济发展的各项政策，扎实推进功能突破、平台建设、业务创新，拓展业务规模，增加业务收入，形成第二增长曲线。强化创新功能落地提效，年内力争完成7家“丝路电商”国家馆或商品中心，三季度完成跨境电商1210海运出口业务试点，推动2家以上企业开展保税维修或再制造业务，进一步强化外高桥国际贸易优势。聚焦功能创新的带动效应，通过政策突破和功能落地，形成新的业务模式，带来新的业务收入。持续完善“离岸通”“智贸桥”“AOE智引”“匠岭”“外高桥数据资产服务包”等数据产品的功能，提升产品品牌，扩大应用场景和客户群体，增加客户的黏性，提高数据服务收入。打好“走出去”组合拳，整合集团系统资源，提出菜单式服务方案，打响外高桥品牌，立足外高桥，走出外高桥，不断拓展服务半径，不断开拓新的业务阵地。
　　3.坚定信心破坚冰，打好房地产销售收入攻坚战
　　积极跟踪落实市区两级购房政策，全力推进祝桥海天名筑项目销售，争取将航头航荟名庭项目纳入新区政策支持清单。实施“租售并举”经营模式，以点带面推进产业物业销售工作，努力完成外联发D5地块76号厂房销售事项，进一步优化集团资产结构，提升资产运营效率。按照“应出尽出、能快则快”的原则，全面推动存量动迁房、沿街商铺、地下车位等非核心资产的处置。
　　4.统筹资源聚合力，营造高品质城市空间
　　继续举办好森兰无界生活节活动，充分利用现有的文化资源，强化商圈联动，实现“逛市集、看演出、享优惠”的一站式体验，打造兼具烟火气与艺术感的区域性品牌活动。聚焦森兰绿地与水域资源，引入大型户外音乐活动、举办“森兰杯”中外企业赛艇赛，引入更高规格的匹克球赛事，打造森兰特有的体育文化公园。持续提升公寓项目运营水平，做好盛捷服务公寓、森兰星遇新展城店筹开工作。加快森兰印象城主力店招商以及森兰商都B1层业态定位和品牌落位，进一步提升森兰区域的商业能级。
　　5.有条不紊抓节点，积极推动不动产ABS的发行工作
　　按照目标节点推动各项工作，包括：紧密跟进交易所审核流程，尽快取得无异议函；完成投资人最终销售、相关账户开立及法律文件签署工作，争取年底前完成产权摘牌、工商过户以及股权交割。
　　6.精心布局谋发展，高水平推进“十五五”规划编制
　　全面总结回顾“十四五”期间收官成效，以国家战略和行业趋势为指引，开展多维度、多板块专题调研，聚焦“主业做优、新兴产业突破、数智化转型”等核心方向，确定集团的中长期发展方向、组织架构和管控模式，制定可量化、可考核的目标体系与实施路径，为“十五五”期间高质量发展定好航向、绘好蓝图。
　　7.精打细算降成本，着力提升企业管理水平
　　对标挖潜，降本增效，建立全价值链、全生命周期的成本费用管控机制，合理压缩支出，提高综合成本利润率。继续加强工程建设成本管控，建立“长协+集采”机制，加大集采推进力度，加强全过程精细化管控及全流程穿透式监督，提升工程建设管理效能。

　　三、报告期内核心竞争力分析
　　1.国家战略政策的引领与支撑。作为上海自贸试验区保税区域的开发主力军，公司主动将自身发展融入国家发展大局，深入对接自贸区提升战略、丝路电商国家战略，在承接国家重大战略和区域发展大局中找准定位，充分发挥国家战略政策的引领和支撑作用，积极谋划布局产业新赛道，全面深入推进产业、园区和公司的高质量发展。
　　2.成熟的区域开发服务品牌。公司成立于1990年，是全国第一个保税区、第一个保税物流园区、第一个自由贸易试验区核心区域的开发主体。经过三十多年的发展，见证了中国多个重大改革开放举措在区域的落地实施，在区域开发服务领域积累了丰富的经验和较高的知名度与美誉度，有着成功的运营服务品牌输出。
　　3.丰富的经营性物业资源。经过30余年的开发运营，目前公司持有厂房、仓库、办公等各类经营性物业。公司将继续保持对产业物业开发的持续投入，根据公司已制定的三年存量物业更新计划，报告期内力求实现公司经济效益、园区产业空间品质和业态的同步提升。同时，参与周边“三高”地区老工业园区转型、产业用地供应的机会多，为深耕外高桥提供了充足的发展空间。
　　4.稳定的专业化运营团队。公司在过去开发运营产业园区、运作森兰国际社区方面积累了丰富的经验，形成了一支专业化运营团队，在项目管理、产业招商、客户服务、咨询服务、资产经营等方面展现出较强的集成服务能力，并积累了良好的客户资源，确保了公司能够在不断变化的市场环境中持续稳健发展。

　　四、可能面对的风险
　　1.宏观环境方面，世界百年未有之大变局加速演进，新一轮科技革命和产业变革深入发展，全球贸易、投资、科技、产业、治理格局深刻变化，不稳定、不确定因素明显增加。一方面，世界经济处于深度调整期，中长期增长动能不足，短期更难走出低增长区间。同时，全球地缘政治、局部冲突和动荡频发，中美战略博弈仍将在竞合交织中长期延续，全球贸易投资流向变化，构成了新一轮国际产业分工体系重构图景。自贸区保税区域外向型特征突出，相应的外资外贸发展持续承压，公司将持续关注和研究重塑供应链安全的环节和新业态，挖掘新兴的细分产业赛道，增强应对外部不确定性的发展韧性。
　　2.区域创新方面，自贸区保税区域制度创新的先发优势有所减弱，随着部分制度创新成果已在全国其他地区加快复制推广，海南、大湾区、天竺等地也在持续加大制度创新差异化探索力度，区域制度功能领先优势正在逐渐缩小，贸易便利化带来的红利也呈现边际效益递减的趋势，亟需结合区内企业需求和产业发展需要探索形成更多首创性、引领性制度创新成果。公司将持续关注区内企业的业务发展需求和新的产业发展布局，在项目引进过程中探索形成创新案例，助力创新成果在区域落地。
　　3.企业经营方面，一是区内存量企业为了应对经济形势而缩减成本，会降低和减少物业租赁需求，在租赁市场竞争加剧、新增供应持续放量的背景下，给公司的物业租赁业务带来较大的压力。二是外高桥私募基金已进入常态化运作阶段，公司初步构建起“直投+基金”的产业投资模式，并将持续加大产业培育和投资力度，切实做好区域的产业组织者。但产业投资项目周期较长，期间可能存在一定的投资决策风险和退出风险。公司将依托保税区域产业集聚的优势，挖掘优质的企业资源和产业投资机会，同时不断完善投资管理制度，以提升产业投资的成功率和效益。三是在房地产行业已由过去的高速发展过渡到平稳发展阶段的大背景下，公司在售的海天名筑和航荟名庭两个住宅项目去化进度趋缓，给公司营收带来较大压力，后续将持续通过多种渠道、多种方式努力实现去化。
　　面对各类风险与挑战，公司将依托具有长期稳定合作基础的物业经营板块的产业客户群，发挥在产业开发、产业招商、产业服务方面的核心优势，利用国资国企深化提升改革的契机，在技术迭代、赛道选择中保持战略敏捷性和布局前瞻性，着力提升公司的资产经营能力、产业服务能力、资本运作能力、风险管控能力，走出一条物业租赁收入与产业服务收入并行的新的商业模式道路，推动集团持续创新转型发展。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析
　　2024年，面对外部压力加大、内部困难增多的复杂严峻形势，在董事会的领导下，集团以市场为导向，以项目为抓手，以改革为动力，以资本为支撑，全力稳住租赁收入压舱石，努力拓展贸易和服务收入增长点，坚决推进销售收入攻坚战，较好完成了年度各项目标任务。
　　（一）主要目标完成情况
　　集团股份资产总额460.96亿元，同比增加3.25%；实现营业收入71.02亿元，同比减少6.19%；归属于上市公司股东的净利润9.51亿元，同比增加2.47%。
　　（二）2024年度主要任务完成情况
　　1.抓招商、育产业，园区经济稳中提质
　　（1）招育并举“保总量”。守住招商生命线，... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　2024年，面对外部压力加大、内部困难增多的复杂严峻形势，在董事会的领导下，集团以市场为导向，以项目为抓手，以改革为动力，以资本为支撑，全力稳住租赁收入压舱石，努力拓展贸易和服务收入增长点，坚决推进销售收入攻坚战，较好完成了年度各项目标任务。
　　（一）主要目标完成情况
　　集团股份资产总额460.96亿元，同比增加3.25%；实现营业收入71.02亿元，同比减少6.19%；归属于上市公司股东的净利润9.51亿元，同比增加2.47%。
　　（二）2024年度主要任务完成情况
　　1.抓招商、育产业，园区经济稳中提质
　　（1）招育并举“保总量”。守住招商生命线，累计入库项目150个，落地90个。推动伟创力、恩坦华等重点客户梅开二度再次扩租，铠侠电子、史赛克、康蒂思医疗等升级跨国公司地区总部。着力物业租赁去化，持有可租售物业430万平方米，出租率保持在84%。新竣工的创世谷-外高桥生命科学产业园实现50%物业面积交付，新展城-新园作为首个产业社区项目，竣工半年实现签约面积近40%。
　　（2）助企纾困“稳存量”。秉承“服务好现有企业也是招商”的理念，全力开展“优服务、解难题、促发展”专项行动工作，服务“五色清单”企业总数2,235家，收集问题需求245个，解决问题198个。以《走进外高桥》品牌活动搭建多元化的业务交流与渠道共享平台，通过解读政策趋势、探讨业务难题，助力企业实现资源信息的精准匹配与高效对接。举办《走进外高桥》系列活动、政策宣介会、产业论坛等近50场。
　　（3）生物医药“育增量”。投资新设上海外高桥生物医药产业发展有限公司，推动集团从以产业园区开发为主向产业园区开发和产业组织发展并重转型。项目引进方面，年内新落地项目78个，年末区域内生物医药企业数超800家。功能创新方面，积极推动药品经营许可证的创新试点和临床急需药品中心仓建设，探索推出外高桥生物医药数据资产服务包产品。研发转化方面，积极协助艾美斐医药和高博肿瘤医院对接，目前双方已经达成艾美斐抗肿瘤新药临床试验二期的协议。产业基金方面，外高桥私募基金完成备案，围绕外高桥生物医药等重点产业链，开展投资项目筛选，完成高博医疗、艾美斐医药等4个项目立项，华奥生物、惠和化德、昌进生物等10个项目建档。
　　（4）功能拓展“提质量”。新增巴基斯坦、匈牙利、蒙古、亚美尼亚4个国家馆入驻“全球汇”，助力加快“丝路电商”合作先行区中心功能区建设；推动上海首票跨境电商9610海运出口业务成功试单，完成申报票数30票，合计包裹通关量19.9万个，为通过国际快递、邮政小包裹等方式发货的多批次、高频次的跨境电商B2C出口业务提供了新的解决方案；设立口岸二手车出口综合服务中心，助力打造上海外贸出口新的增长点；推出全国首单海关特殊监管区域邮轮直供物资新模式，完成各类船供业务45批次，助力浦东建设亚太邮轮船供基地；搭建特殊物品进出境公共服务平台，完成197票特殊物品通关服务，助力保税区域特殊物品通关效率提升。
　　2.抢先机、拓市场，集成服务总体平稳
　　（1）国际贸易服务稳规模。营运中心聚焦高端消费品、美妆个护、生物医药、信息科技等领域重点客户的需求，持续建设国际贸易全供应链运营服务平台，努力稳定自营进出口、进出口代理及配套物流等服务规模，不断提升进出口贸易综合服务解决方案能力。下属3家公司蝉联上海市进出口百强企业；另有2家公司被评为上海市国际贸易分拨中心示范企业。
　　（2）专业运营服务扩版图。企业中心积极推进“匠岭”票税平台升级再造，完成首个“乐企直连”开发测试；“领航”业务在山西武宿综保区落地开花。英得网络积极拓展外省市数字化建设，中标武宿综保区一体化信息管理服务平台建设，“AEO智引”项目完成自验收，加强“智贸桥”市场推广，持续拓展品牌影响力。
　　3.重品质、显担当，区域开发扎实推进
　　（1）产业园区项目稳步推进。外联发园区：创世谷、生物医药科创中心三期竣备；大健康产业园开始地上结构施工；高博医院二期地下结构完工。新发展园区:新园竣工备案完成；H1地块外立面和室内装修基本完工；H3地块北楼主体验收完成，南楼主体工程基本完工；H4-15公寓式酒店正在进行主体结构施工，4号楼结构封顶。
　　（2）住宅项目有序推进。森兰岛完成规划设计方案调整，售楼处幕墙工程基本完工；森兰海天名筑竣备并交房，森兰航荟名庭二结构施工完成，正在进行机电安装工程，壹公馆完成改造并交房。全年完成住宅项目销售面积2万平方米，车位销售168个。
　　（3）森兰热度持续升温。森兰湾新增租赁面积2.35万平方米；森兰印象城幕墙施工；森兰D3-10项目竣工交付，正达外国语学校9月份正式开学；森兰体育中心正式开业；夏碧路商业街整体提升；森兰酒店公寓469套房源出租率超过80%；成功举办森兰牡丹节、首届浦东“森兰杯”城市龙舟赛、中外企业赛艇邀请赛等具有城市影响力的赛事及活动，塑造高热力的开放空间。
　　4.闯改革、提质效，资本运作实现突破
　　（1）资本运作能力显著提升。向特定投资者发行A股股票事项获得证监会批复，各项准备工作有序推进。上海首单仓储物流基础设施REITs2024年12月25日成功上市；启动持有型不动产ABS，完成项目公司设立。
　　（2）企业融资成本持续下降。采取多种措施压降资产负债率，在贷款市场报价利率(LPR)基本稳定的前提下，进一步压降集团系统有息负债融资成本，集团平均融资成本较上年下降42BP。扩大直接融资授权额度至150亿元，完成30亿元公司债和30亿元超短期融资券注册材料申报并获取注册批复。
　　5.防风险、保监督，保障体系持续完善
　　（1）风险管控体系更加规范。制定《法律事务管理办法》，形成将合法合规性审查和重大风险评估作为必经前置程序的“重大事项”清单，将上市公司合规要求、法务管理与企业运营深度融合。修订《重大案件管理流程》，建立结案报告制度，形成闭环管理机制。
　　（2）安全管理体系巩固提升。
　　（3）监督体系织密建强。更新内控手册和重要风险管控清单，上提营运中心公司内审职能，持续做好内审常态化“经济体检”，开展内部审计项目32项，完成对下属实体企业“十四五”期间经济责任审计和内控审计“两个全覆盖”工作目标。内审共发现问题182条，通过问题整改，建立和修订管理制度58项、完善管理流程53条，有效推动内部管理效能提升。配合完成审计局经济责任审计，注重“审改结合”，及时纠正潜在风险点和问题隐患。
　　（4）汇聚乡村振兴合力。坚持以“党建引领、文化助力、产业导入”方针开展乡村振兴工作。配合新营村、星光村成功完成乡村振兴示范村验收工作；协助祝西村、立新村创建乡村振兴示范村，在祝西村建起“祝家桥”特色农业品牌、“祝管家”物业服务体系，在立新村实施“蛭同稻合”产业项目、“惠民便民酒水馆”改造；启动推进卫民村乡村振兴示范村建设。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　报告期内，公司作为外高桥区域的重要开发主体，积极响应国家战略机遇，打造外高桥国际贸易城，围绕上海自贸区保税片区“十四五”规划产业体系，持续夯实国际贸易、现代物流、高端制造三大基础行业，聚焦生物医药、智能制造、集成电路、汽车及零配件四大重点产业的组织。
　　园区开发运营，正处于行业变革与发展的关键阶段。政策端，多地积极推动产业园区高质量发展，通过空间规划、土地供给、政策支持等多方面协同发力，为产业入驻提供指引与保障；市场端，行业规模仍在持续扩大，在前几年开发建设惯性下，园区空间供给仍保持着较强的上升趋势；运营端，市场化发展加速，国有控股园区运营商、民营园区运营商、产业方、基金方等多元主体纷纷参与，基础设施公募REITs打通金融渠道，为行业发展注入新活力。整体而言，园区开发运营行业在政策推动与市场变化中不断调整、创新，向着高质量、精细化、市场化方向迈进。
　　贸易服务，行业同样处于动态变化与革新进程之中。政策层面，各国为推动贸易便利化，不断优化关税政策、简化通关流程，我国持续推进自贸区建设，为贸易服务创造宽松环境；市场层面，全球贸易规模虽受疫情、地缘政治等因素冲击，但数字化转型加速，跨境电商蓬勃发展，行业竞争愈发激烈，传统贸易服务企业面临新兴电商平台与物流巨头跨界竞争挑战，客户对贸易服务的高效性、定制化需求日益提升；运营层面，企业纷纷拓展增值服务，从单纯货物买卖延伸至供应链金融、贸易风险管理等领域，以增强竞争力。总体而言，贸易服务行业在政策利好与市场需求驱动下，积极变革，在数字化浪潮中不断探寻新的增长路径，朝着高效、多元、创新方向前行。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　外高桥集团股份秉承“创新自由贸易园区运营商全产业链集成服务供应商”的战略定位，打造全产业链集成服务体系和服务能力，涵盖产业园区开发、城市更新运营、贸易服务、生物医药、专业服务等业务板块。
　　1、产业园区开发：公司在外高桥保税区、外高桥港综合保税区、外高桥物流园区、外高桥（集团）启东产业园从事厂房、仓库、办公楼宇的投资、建设、运营和产业组织。截至2024年底，集团持有可租售物业430万平方米，出租率维持在84%的较好水平，为公司经营和区域经济稳增长发挥了固底盘、挑大梁作用。公司围绕形成符合产业发展趋势的物业结构，加大物业迭代升级力度，年内竣工的新展城-新园作为集团首个标准定制的产业社区项目，凭借兼具通用性与个性化的超前设计，在当前市场形势下取得良好市场表现。
　　2、城市更新运营：森兰区域规划建设75万平方米的商业办公、100万平方米的国际社区、332万平方米的绿地和水域，已基本形成功能齐全、品质高端的城市功能体系，并依托保税区域产业资源与森兰区域生态景观的叠加优势，创新“文化+商业”“体育+商业”等模式，促进文体旅商融合发展，基本建成宜居、宜业、宜购、宜游的森兰地区中心。同时，积极参与、有序推进周边街镇内商业街能级提升。
　　3、贸易服务：专注于为客户提供包括进出口代理、展示销售、仓储配送等综合贸易服务解决方案。2024年，通过积极推动国际贸易便利化功能创新，实现上海跨境电商9610海运出口首单突破，助力上海迈向长三角跨境出口集聚地；推出全国首单海关特殊监管区域邮轮直供物资新模式，助力浦东建设亚太邮轮船供基地；新增4个国家馆入驻“全球汇”，助力加快“丝路电商”合作先行区中心功能区建设；设立全国首家口岸二手车出口综合服务中心，助力打造上海外贸出口新的增长点。
　　4、生物医药：2024年新设立外高桥生物医药产业发展公司，着力提升生物医药产业服务能力。积极推动药品经营许可证的创新试点和临床急需药品中心仓建设，并探索推出外高桥生物医药数据资产服务包产品。发挥外高桥保税区内研究型医院优势，为创新药企提供临床试验及跟踪服务，加速研发成果转化，并依托生物医药产品注册指导服务工作站，为药械产品从研发到上市提供全过程服务。设立外高桥产业基金并正式运作，为落地自贸区保税区域的生物医药产业项目提供“资金+方案”服务，努力当好“房东+股东”。
　　5、专业服务：紧紧围绕区域企业需求，坚持“产品+服务”，顺应数字化智能化绿色化趋势，打造全产业链的专业服务体系。在投资咨询领域，双向服务跨境投资“引进来”“走出去”，并积极引导“走出去”资本返程投资外高桥。在商务咨询领域，形成了以企业票税服务为核心的“匠岭”产品。在信息服务领域，开发了适应海关特殊监管特点的“智贸桥”“AEO智引”等数字化产品。同时，推动集团轻资产服务品牌走出去，积极推进新的运营管理项目落地。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　1、国家战略政策的引领与支撑。作为上海自贸试验区保税区域的开发主力军，公司主动将自身发展融入国家发展大局，深入对接自贸区、丝路电商国家战略，在承接国家重大战略和区域发展大局中找准定位，充分发挥国家战略政策的引领和支撑作用，积极谋划布局产业新赛道，全面深入推进产业、园区和公司的高质量发展。
　　2、成熟的区域开发服务品牌。公司成立于1990年，是全国第一个保税区、第一个保税物流园区、第一个自由贸易试验区核心区域的开发主体。经过三十多年的发展，见证了中国多个重大改革开放举措在区域的落地实施，在区域开发服务领域积累了丰富的经验和较高的知名度与美誉度，有着成功的运营服务品牌输出。
　　3.丰富的经营性物业资源。经过30余年的开发运营，目前公司持有厂房、仓库、办公等各类经营性物业。公司将继续保持对产业物业开发的持续投入，报告期内制定了三年存量物业更新计划，力求实现公司经济效益、园区产业空间品质和业态的同步提升。同时，参与周边“三高”地区老工业园区转型、产业用地供应的机会多，为深耕外高桥提供了充足的发展空间。
　　4.稳定的专业化运营团队。公司在过去开发运营产业园区、运作森兰国际社区方面积累了丰富的经验，形成了一支专业化运营团队，在项目管理、产业招商、客户服务、咨询服务、资产经营等方面展现出较强的集成服务能力，并积累了良好的客户资源，确保了公司能够在不断变化的市场环境中持续稳健发展。
　　
　　五、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　当前，我国面临的环境仍是战略机遇和风险调整并存，经济回升向好、长期向好的基本趋势并未改变。外高桥集团从成立之初，即为落实国家战略而生、因服务区域发展而兴。公司要在参与国家战略建设和区域发展中，抓住自身发展机遇，顺势而为、乘势而上、谋求发展。2023年，国务院批复在上海创建“丝路电商”合作先行区，自贸区保税区域作为海关特殊监管区要打造为合作先行区的中心功能区。在自贸区设立10周年之际，国务院又发布了《全面对接国际高标准经贸规则推进中国（上海）自由贸易试验区高水平制度型开放总体方案》7个方面80条。公司要抓住试制度、闯新路的机遇，再次凸显改革开放最前沿的自贸区保税区域的先发优势，持续打造招商引资生命线、营商环境风景线，提升自贸区保税区域的核心竞争力。
　　未来，公司将围绕区域打造国际贸易城的战略部署，持续壮大国际贸易、现代物流、高端制造三大基础行业，聚焦生物医药、智能制造、集成电路、汽车及零配件等四大重点产业组织。公司将坚持一体多元的业务格局，以区域定位为方向，以客户需求为导向，持续打造全产业链集成服务体系和服务能力；协同园区开发、城市更新运营、贸易服务、生物医药、专业服务等多元业务板块整体运作，形成合力寻找新的发力点；各业务板块打好专精特新牌，专注并深耕产业链中某个环节或某个产品，通过精细化地生产和管理为客户提供精细化的产品或服务，给客户提供具有行业或区域独特性的产品或服务，通过自主创新和模式创新去赢得市场。
　　(二)公司发展战略
　　1、“十四五”战略定位
　　“十四五”是公司高质量发展的关键时期，公司将重点聚焦保税区域及高桥、高东、高行“三高”地区所辐射的100平方公里，形成区域联动发展带，统筹布局，超前规划，面向现代产业体系，提供优质的产品和服务。以外高桥保税区为核心，推动“三高区域”联动、资源整合，强化贸易功能，叠加复合功能，更好地实现产城融合，打造浦东北部更新的港城。
　　企业愿景：将保税区域及“三高”地区所辐射的100平方公里，打造成为“世界一流自由贸易引领区、五洲通衢国际贸易活力城”。
　　战略定位：创新自由贸易园区运营商和全产业链集成服务供应商。
　　2、公司未来发展重点和主要举措
　　面对新的发展机遇和外部环境风险，为增强核心功能、提升核心竞争力，公司将坚持继承发展、创新发展、转型发展，着重在提升资产经营、资金统筹、资本运作等“三项能力”上持续发力。
　　（1）持续提升资产经营能力
　　为保证资产经营对集团发展的“造血中枢”核心作用，一是要打好老旧物业更新牌。持续深入推进2024-2026年三年老旧存量物业更新改建计划，推动存量物业实现空间品质、出租率、经济效益、产业业态“四个提升”。二是要打好政策功能落地牌。作为全国海关特殊监管区域启航地和自贸试验区策源地，坚持以政策突破带动功能创新，以功能创新推动项目落地。三是要打好产业基金引导牌。加快已完成立项的产业基金投入，推动成熟项目投资立项，推进储备项目的立项尽调。
　　（2）持续提升资金统筹能力
　　为保障公司资金链安全与投资需求，一是要优化资金管理体系。以资金集中和信息集中为重点，更好发挥资金归集、资金结算、资金监控、金融服务等四个平台功能作用。二是提升资金管理效能。积极拓展融资渠道，创新融资品种，提升直融比例，优化债务结构。三是要强化资金风险管控。2025年实现银企直联全覆盖；推进集团司库体系建设，实现“6+X”的功能模块，实现风险识别智能化、风险管控前置化，全面提升数智赋能资金统筹监控能力。
　　（3）持续提升资本运作能力
　　为提升上市公司的核心竞争力，一是完成向特定对象发行股票事项。根据证券市场整体情况、公司股票价格走势等多种因素，适时在规定期限内完成向特定对象发行股票事项，扩大公司资本规模，降低资产负债率（该事项已于4月中旬完成）。二是继续推进不动产投资证券化。大力推进公募REITs扩募工作，并力争发行产业园持有型不动产ABS，在继续主导产业园区发展方向的同时，提升存量产业不动产的流动性，实现资产市场价值和现金收益，提升资金在产业园区开发进程中的循环效率，增强集团可持续经营能力。
　　(三)经营计划
　　2025年是集团“十四五”规划收官之年，也是国企改革深化提升三年行动收官之年。当前外部环境变化带来的不利影响加深，外高桥外向型经济特征明显，受外部影响的冲击更大，同时集团发展进入战略转型期，新旧动能转换正处在关键期，给集团当前及未来发展带来更大的挑战。与此同时，国家高水平对外开放步伐加快，加强超常规逆周期调节，实施适度宽松的货币政策、更加积极的财政政策，集团发展的宏观政策环境是向好的。
　　直面机遇与挑战，集团将聚产强业，提质增能，做强产业园区开发、城市更新运营、贸易服务、生物医药、专业服务五大业务板块；提升改革创新、资本运作、资金筹措、精益管理、安全发展五项能力；增强核心功能、提升核心竞争力，加快成为一流产业集成服务商。
　　1、做强五大业务板块
　　（1）产业园区开发板块：精准定位，招投联动，巩固“保税+”核心优势，提升园区资产经营效益
　　①打好招商朋友圈拓展牌。构建线上线下融合、走出去引进来结合、多平台联动的招商朋友圈矩阵，通过社交媒体平台精准营销、中介机构定向推介、高端沙龙深度推广、链主企业跨界合作等手段，拓展招商朋友圈边界和深度。重点推动创世谷-外高桥生命科学园、生物医药科创中心三期、新展城-新园（一期、二期）等新增物业去化，力争物业租赁率维持在良好的区间水平。
　　②打好政策功能落地牌。坚持以政策突破带动功能创新，以功能创新推动项目落地。在跨境电商方面，加速推动1210海运出口业务试点及规模化运作，力争引进一批跨境电商出海龙头企业。在保税维修方面，争取落实《上海市促进浦东新区保税维修业务发展若干规定》，助力一批中外企业在区内开展多元化全球维修业务。在特殊物品通关方面，扩大外高桥特殊物品查验服务平台覆盖范围，加快区内特殊物品及研发用物品通关效率，吸引细胞与基因治疗跨境研发生产企业在区内布局。在本土化生产方面，利用好药品上市许可人和医疗器械注册许可人制度优势，进一步宣介进口医疗器械产品在中国境内企业生产事项公告，以及财政部即将出台的关于政府采购中对于本国产品报价给予20%价格扣除的评审优惠政策，推动更多医疗器械进口贸易企业开展本土化生产。
　　③打好招投联动引导牌。聚焦生物医药、智能制造等硬核产业领域，以产业基金赋能投招联动，推动华奥生物、惠和化德、昌进生物等10个已建档项目择机立项，全年投资项目实现10-15个，总投资计划2.4亿元。
　　④打好物业空间承载牌。深入研究符合市场需求的产业物业结构，抓好物业载体项目建设。外联发园区：加快大健康产业园建设。新发展园区:推动H1、H3、H4-15、G10-1地块项目完工，G20-2地块项目开工。
　　（2）城市更新运营板块：深耕细作，打造精品，坚持人民城市理念，当好城市建设的主力军
　　①加力推进房产销售。全力推进商品房销售。实施精准营销，深挖潜在客户，全力推动森兰海天名筑、森兰航荟名庭，加快资金回笼；多措并举促进存量住宅车位销售。加大资产销售力度。继续推进零星分散商办物业、历史存量房源等各类非核心资产转让。
　　②一体推进森兰品牌运营。提升消费体验能级，以森兰商都焕新和森兰印象城招商为重点，常态化举办大型IP活动赛事，创新“文化+商业”“体育+商业”模式，促进文体旅商融合发展，提升区域热度。强力推进物业去化，全力推进森兰商办物业招商，存量项目单体出租率不低于80%；森兰天地年内实现大单租赁。抓好公寓运营，聚焦成本压降和盈利增长，坚持“统一品牌、统一平台、统一运营”，打响自有公寓品牌矩阵。
　　（3）贸易服务板块：先行先试，创新发展，增强外高桥国际贸易核心功能，提升贸易与物流的服务能级
　　①围绕政策创新，培育贸易服务新动能、新业态、新模式。巩固传统业务基本盘。落实自贸试验区提升战略、推动内外贸一体化，推动一批国际贸易及跨国物流企业叠加货物状态分类监管、“先进区、后报关”等政策，扩大参与全球分拨业务规模，持续增强外高桥国际贸易核心功能。
　　②积极拓展创新业务。配合推动保税区管理局加大针对性政策突破，围绕邮轮建造、运营配套船供服务生命周期，构建邮轮产业服务生态体系；围绕“丝路电商”平台建设，推动以“全球汇”国别（地区）中心为特色的载体建设；以上海口岸二手车出口综合服务中心为抓手，推动二手车出口企业集聚发展。2025年争取培育出2到3个千万级营收体量的创新业务。
　　（4）生物医药板块：研产协同，靶向发力，持续增强资源聚合效能，加快助力硬核产业集群发展
　　坚持外高桥生物医药产业全生命周期和全产业链服务的产业运营商定位，不断扩大“外高桥生物医药产业园”影响力与品牌价值，积极探索可持续盈利模式，做好市场化发展。扩大招商领域，借助《关于在医药领域开展扩大开放试点工作的通知》机遇，推动细胞治疗和基因检测对外资准入开放及外资独资医疗机构开放设立等政策落地，促成一批外资企业在外高桥拓展新业务。创新平台功能，推动GSP药品经营许可证创新试点，研究设立上海自贸区保税区域临床急需药品保税中心仓，研究推出注册指导服务工作站外高桥分站相关服务产品，加快区内企业新产品注册及落地。打造服务体系，迭代升级外高桥生物医药全要素平台，做好存量企业服务和技术支撑。开拓深耕生物医药领域数据研发服务，扩大临床大数据资源对接，加快本土创新企业和研发机构合作及落地。充分利用集团产业基金及社会投资机构资源优势，打造“资金+方案+投后管理”系统化服务体系。通过上述举措，力争实现生物制药、医疗器械智造和医疗服务等产业项目招商落地超10家。
　　（5）专业服务板块：开拓进取，提质增效，构建全产业链服务体系，擦亮外高桥专业服务品牌
　　①围绕区域管理，做强“功能+市场”。利用熟悉海关特殊监管区运作规则的独特优势，与亿通公司的技术资源紧密融合，全力开发标准化、具有核心竞争力的拳头产品，满足海关监管与贸易便利化的双重需求；加大“智贸桥”“AEO智引”推广力度，拓展客户群体与应用场景，提高产品类收入占比。
　　②围绕客户需求，丰富“产品+服务”。做专投资咨询，持续打造“引进来”的“一键通”平台、“走出去”的境外投资服务平台，积极引导“走出去”资本返程投资外高桥，并依托ULab中日美联合实验室，加速中国创新药物开拓国际市场。优化收入结构，提高商务咨询、文档业务等收入，努力开拓新市场，形成第二增长曲线；扩大用户规模，加大“匠岭”产品的研发投入和推广力度，推动匠岭进销一体化票税平台迭代升级，并探索成为数字资产的可能性，适时申请高新技术企业认定；坚持走出去，持续加大海关特殊监管区专业运营服务品牌输出，在山西武宿综保区项目基础上不断开拓新项目。
　　2.提升五项专业能力
　　（1）谋划“十五五”规划，提升改革创新能力
　　面对不断涌现的新业态、新技术、新需求，“十五五”规划将承载起引领集团未来五年前行的重任，对集团成长壮大起着决定性作用。聚焦投控集团转型总体战略，从集团层面统筹规划业务布局，确保各业务板块紧密围绕集团总体战略协同共进，避免内部资源的分散与错配，形成统一且有力的姿态应对市场竞争。聚焦核心优势产业赛道，作为链接国内国际双循环的重要枢纽节点，在“三基四重五新”的产业基础上，结合宏观经济趋势、行业动态以及自身资源禀赋，进一步明确集团未来五年的核心产业及细分市场定位，培育新的增长极。聚焦国企改革深化提升行动，以增强核心功能、提高核心竞争力为目标，系统谋划改革举措，将国企改革转化为集团发展的强大动力。
　　（2）发挥上市公司筹融资功能，提升资本运作能力
　　打好价值管理“组合拳”，优化公司资本结构。持续推进公司主业发展，做好公司利润规划；按计划完成向特定对象发行A股股票工作，扩大公司资产规模、优化公司资产结构（增发工作已于2025年4月中旬完成）;有序开展ESG体系建设实践，加强投关关系管理，提升上市公司市场知名度。用好新型金融工具，持续推动不动产投资证券化。在成功实现仓储物流基础设施REITs发行的基础上积极推进扩募工作，并力争年内完成发行产业园持有型不动产ABS，实现产业物业开发、产业运营、资产上市、受托管理的资本循环运作和可持续发展。
　　（3）强化资金集中管理，提升资金统筹能力
　　发挥集团财务公司非银行金融机构的专业平台作用，运用信息系统化平台，以资金集中和信息集中为重点，进一步强化集团资金集中管理体系。优化债务结构，2025年计划发行各类直融产品95亿元，年末直融余额141亿元，净增直融31亿元。提升资金管理能效，进一步压降集团整体融资成本，力争压降利率水平20BP，降本增效近8,000万元。强化资金风险管控，依托财务公司管理平台，推进司库体系建设，强化风险识别、预警预判，全面提升数智赋能资金统筹监控能力
　　（4）深入推进国企改革，提升精益管理能力
　　扎实推进企业改制，完成西西艾尔公司混改，优化公司治理架构，激发企业内生动力。深入推进业务整合，推进产业物业资源整合，探索推进物业公司和产业园区开发建设招商客服一体化的园区运营服务管理模式，提升客户服务水平。规范服务采购与供应商管理，非工程领域服务采购审批及供应商评审上线运作；推动工程领域采购管理、供应商管理和签证管理等制度执行，分步建立集团系统供应商。推进数字化治理，分阶段推动业财融合，促成财务全流程线上统一管理，逐步实现财务数智化转型。
　　（5）增强底线思维，提升安全发展能力
　　①持续完善制度体系。优化公司治理体系，根据新《公司法》，结合公司定向增发引入战略投资者的实际情况，对公司《章程》进行全面梳理与修订，提升公司治理效能。强化法律事务管理，将重大合同、重大案件的动态监管与穿透式管理落到实处，及时发现、有效化解潜在法律风险，保障公司经营活动合法合规。
　　②持续强化安全管理体系建设。持续压实企业安全主体责任，深入实施安全生产治本攻坚三年行动，加强消防安全、建筑工地、特种设备燃气使用、小施工项目等重点领域风险管理和隐患排查双重预防机制的实施。
　　③加强内审内控。以审促改，做深做实审计项目，按照“3年轮审”工作要求，做好下属4家公司经济责任审计和内控测评工作，对工程、资产、市政建设等领域开展审计检查。以改促治，严格按照时间节点，推进新区经责审问题整改落实，确保问题整改到位、政策落实到位、制度完善到位、管理规范到位，形成长效机制。以评促建，聚焦重要风险、关键岗位和关键节点，强化内控管理事前设计和事中控制，提高合规意识和风险管理能力。
　　(四)可能面对的风险
　　1.宏观环境方面，受到贸易保护主义及地缘政治博弈加剧等因素影响，全球产业链供应链格局持续重构，从以成本、效率、科技为侧重转向以安全、稳定和政治为侧重，呈现多元化、区域化等演进特征，并存在进一步碎片化的趋势。公司将持续关注和研究重塑供应链安全的环节和新业态，在积极应对风险的同时，通过差异化的竞争优势挖掘商机。
　　2.当前，我国经济展现出总体平稳且稳中有进的态势，但也面临一些挑战。外部环境复杂严峻，世界经济复苏缓慢，全球经贸增长挑战增多，国内需求仍存在不足，部分企业生产经营困难，企业为了应对经济形势而缩减成本，会降低和减少物业租赁需求，在租赁市场竞争加剧、新增供应持续放量的背景下，将给公司的物业租赁业务带来较大的压力。
　　3.外高桥私募基金已进入正式运作阶段，公司近几年积极构建的“直投+基金”产业投资模式初具雏形，未来将通过进一步加大产业培育和投资的力度，为公司创造新的利润增长点。但完整的产业投资项目需要较长的周期，期间可能存在一定的投资决策风险和退出风险。公司将依托保税区域产业集聚的优势，挖掘优质的企业资源和产业投资机会，同时不断完善投资管理制度，以提升产业投资的成功率和效益。
　　4.商品住宅销售方面，2025年以来，房地产市场平稳发展，政府工作报告首次将“稳住楼市股市”写进总体要求，明确“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。公司开发的祝桥森兰海天名筑和航头森兰航荟名庭两个住宅项目，销售进展缓慢，给公司的营收带来较大的压力，后续将持续通过多种渠道努力实现去化。
　　面对各类风险与挑战，我们将依托具有长期稳定合作基础的物业经营板块的产业客户群，发挥在产业开发、产业招商、产业服务的核心优势，利用国资国企深化提升改革的契机，在技术迭代、赛道选择中保持战略敏捷性和布局前瞻性，着力提升公司的资产经营能力、产业服务能力、资本运作能力、风险管控能力，走出一条物业租赁收入与产业服务收入并行的新的商业模式道路，推动集团持续创新转型发展。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　报告期内主营业务中占营业收入和利润比重较大的业务是物业经营、贸易及服务和商业房产销售。　　1、物业经营：公司主要在外高桥保税区、外高桥港综合保税区、外高桥物流园区和森兰区域从事物业开发、招商、运营和管理，为客户提供厂房、仓库和办公物业，以及商业、服务式公寓等生活配套场所，获得租金和物业服务收入。目前客户广泛分布于国际贸易、现代物流、先进制造等三大基础行业，以及生物医药、智能制造、集成电路、汽车与零部件等四大重点产业。　　报告期内，该业务为公司实现营业收入10.36亿元，较上年同比增长6.26%，呈现稳健增长态势。同时，公司聚焦“前沿、科技、智能... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　报告期内主营业务中占营业收入和利润比重较大的业务是物业经营、贸易及服务和商业房产销售。
　　1、物业经营：公司主要在外高桥保税区、外高桥港综合保税区、外高桥物流园区和森兰区域从事物业开发、招商、运营和管理，为客户提供厂房、仓库和办公物业，以及商业、服务式公寓等生活配套场所，获得租金和物业服务收入。目前客户广泛分布于国际贸易、现代物流、先进制造等三大基础行业，以及生物医药、智能制造、集成电路、汽车与零部件等四大重点产业。
　　报告期内，该业务为公司实现营业收入10.36亿元，较上年同比增长6.26%，呈现稳健增长态势。同时，公司聚焦“前沿、科技、智能”三个赛道，保持对物业开发的持续投入。报告期内已建成15万平方米创世谷·外高桥生命科学产业园，下半年还将建成12万平方米的外高桥新展城新园，此外13万平方米的外高桥大健康创新产业园预计明年完工。公司还制定了2024—2026三年存量物业改造计划，为后续物业空间和租赁收入的持续增长奠定基础。
　　2、贸易及服务：报告期内，该业务为公司实现营业收入13.84亿元，占公司营业收入的52.3%。其中：
　　（1）公司通过进出口代理、自营进出口、保税商品展示、专业贸易服务平台，为客户提供综合贸易服务解决方案。上半年，实现进出口代理货值45.15亿美元，同比减少8.85%；进出口自营货值1.23亿美元，同比增长5.37%；保税商品展示货值6.65亿美元，同比增长28.89%。
　　（2）公司通过构建集选址落户、注册设立、证照申办、票税服务、运营支持、投资购并、清算注销、品牌输出等全生命周期专业服务体系，上半年实现专业服务营业收入1.75亿元。
　　3、商业房产销售：为向投资入驻园区的企事业单位人员提供宜居宜业的国际社区，公司主要在森兰区域从事商业房产开发建设、销售及物业管理。
　　报告期内，公司通过森兰区域车位销售、存量商铺出售实现营业收入4724万元。年内还将完成森兰壹公馆、祝桥森兰海天名筑部分商品房交付结转。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　2024年半年度经营情况
　　上半年，公司坚持稳中求进工作总基调，聚焦产业发展、城市更新、国企改革三项中心工作，以市场为导向，以项目为抓手，以改革为动力，以资本为支撑，全力稳住租赁收入压舱石。下半年，公司将持续拓展贸易和服务收入增长点，重点打好销售收入攻坚战，奋力实现全年目标。
　　2024年上半年主要工作
　　一、经营指标完成情况
　　截止6月末，公司2024年资产总额为440.59亿元，较期初减少1.31%；实现营业收入26.44亿元，同比减少31.40%，归母净利润1.41亿元，同比减少72.83%。上半年实施固定资产投资项目27个，完成投资9.97亿元。
　　因本报告期内无商品房销售结转面积，而上年同期结转了森兰名苑商品房项目，故导致本期主营业务收入、利润较上年同期减少。根据公司年度业务计划，本年度资产转让及商品房销售的实现主要集中在四季度确认。预计公司基本可实现年度利润目标。
　　二、重点工作完成情况
　　（一）物业租赁保持稳定，压舱石作用日益凸显
　　1.招商稳商难中有进。上半年新增洽谈项目77个，落地60个，其中实体租赁项目45个，新增出租面积15万平方米，实现产业物业租赁收入10.36亿元，同比增长6.26%。推动铠侠电子、史赛克、西门子能源等6家企业获得跨国公司地区总部认定。举办各类推介会、政策宣介会、客户活动近30场。
　　2.功能创新取得突破。“丝路电商”合作先行区中心功能区与“丝路电商”贸易伙伴国对接，已累计引进“丝路电商”国家馆（商品中心）13个，并持续举办国别电商周、国别主题日活动；与京东签署战略协议，在丝路电商项目、全球汇国别商品引进与推广等方面紧密合作；持续拓展功能服务产业发展，积极推动上海首票跨境电商9610海运出口业务试单；试点并常态化开展邮轮直供物资供船方式，实现从外高桥监管仓库向邮轮直供运作，半年累计完成10批次配送作业；完成特殊物品查验服务平台搭建与载体建设，外高桥生物医药特殊物品进出境查验点正式投入运营；进口汽车保税仓储业务实现进境2314辆。
　　（二）贸易和服务巩固优势，业务转型持续推进
　　1.贸易业务能级持续提升。营运中心努力做深做实重点行业供应链、服务链、金融链、信息链的专业化服务，持续推动与外部体系数字贸易能力深度对接融合。推动保税出区展示等高附加值业务发展，上半年出区展示货值6.65亿美元，同比增长28.89%。
　　2.专业服务拓展开花结果。企业中心进一步拓展“领航”专业运营服务，山西武宿综保区综合运营项目取得显著效果，提前半年超额完成运营公司年度利润目标；英得网络同步积极参与武宿综保区一体化信息管理服务平台建设。外联发商务咨询完成境外投资咨询项目66个，涉及项目新增投资金额22.95亿美元。
　　3.信息化平台服务水平不断提高。英得网络开发的外高桥保税区域非报关货物进出区系统稳定运作，服务23家企业累计完成货物备案3551票、进出区凭单18960票。“智贸桥”完成与外高桥保税区域非报关货物进出区系统对接，新增便捷进出区单证制作功能。
　　4.生物医药产业服务平台加速建设。成立上海外高桥生物医药产业发展有限公司，通过发挥自贸区保税区域功能政策优势，为生物医药产业提供专业化配套服务，包括：统筹空间载体匹配加速重点项目在保税区域落地运营，对接金融机构开展投资撮合促进投招联动等，推动生物医药产业在外高桥保税区域的快速发展。
　　（三）房产销售攻坚克难，商业运营渐入佳境
　　1.全力推动住宅房产销售。利用政策利好，挖掘潜在客户精准营销，全力推动森兰海天名筑、森兰航荟名庭销售，并提前启动森兰岛住宅项目蓄客工作；根据市场需求制定有针对性的存量车位销售方案，提升去化率；按时完成壹公馆全部7.51亿元销售回款工作。
　　2.大力推动非核心资产处置，实现了常熟商铺整体出售以及“三高”区域自持的约1.2万平方米社区菜场、配套商铺的定向整体转让。
　　3.持续推动森兰品牌建设。森兰体育产业生机勃勃，森兰体育中心开业，带动智滑（Solox）、麦斯特网球等品牌体育企业入驻森兰；森兰文化品牌落地生根，“浦东森兰牡丹节”期间接待游客16.8万名，打造森兰特色原创节日IP；森兰影响力不断提升，首届浦东新区“森兰杯”城市龙舟赛在森兰湖举办，吸引了浦东新区36个街镇龙舟队伍、9支中外企业队伍参赛；森兰公寓酒店品牌规模效益逐步显现，雅诗阁森兰服务公寓出租率达74%，森兰亭东靖路服务公寓出租率达96.4%；森兰来舍日京路店上半年开业后出租率达57%。
　　（四）重大工程有序推进，产业空间品质逐步提升
　　1.重大项目加速推进。其中：生物医药产业空间快速增加，高瓴创世谷、自贸区国际生物医药科创中心三期竣工验收，大健康产业园地上实施结构施工，阿特蒙医院二期实施地下室结构施工。新展城产业社区形象初显，H2产业园项目已完工，H1厂房楼和管理楼主结构封顶，H3北楼主结构完成、南楼地下工程完成主结构70%；H4-15酒店公寓实施主体结构施工。森兰系项目稳步推进，森兰D3-10商办实体完工，正达外国语学校校舍竣工交付；森兰印象城商业幕墙施工，森兰岛住宅桩基施工完成，海天名筑住宅实体工程完工，航荟名庭住宅结构封顶。
　　2.存量物业更新加大力度。针对物业老旧问题突出、空间布局建筑指标与新业态不匹配的现状，公司制定了2024-2026三年15个存量物业约30万平方米的更新计划，以期推动存量物业在空间品质、出租率、经济效率及产业业态的多方位提升，提升产业与物业的适配性。
　　（五）资本运作实质推进，资源配置不断优化
　　1.积极推进产业基金运作。外高桥私募基金在完成中国证券投资基金业协会备案后正式开展运作。上半年，围绕“投育联动”目标和生物医药等先导产业发展方向，挖掘和接触了大量项目,并已完成2个项目立项及4个项目的初步调研。
　　2.努力发挥资本市场融资功能。一方面公司向特定对象发行股票工作已于6月4日获得中国证监会批复，后续将适时启动发行工作。另一方面大力推进基础设施公募REITs发行工作，该项目已于3月上报国家发改委。
　　3.有效压降企业融资成本。扩大直接融资授权额度至150亿元，积极推进60亿元新增额度注册工作、40亿元债券发行。在贷款市场报价利率(LPR)基本稳定的前提下，进一步压降有息负债融资成本，加权融资成本较上年末下降35BP。
　　2024年下半年主要工作
　　一、扩大招商渠道，全力以赴推进招商引资工作
　　一是扩大朋友圈招商。在关注老客户挖潜的同时在新客户拓展上下大力气，充分利用中介机构、行业协会、政府资源以及重大活动等方式，引入新的产业业态、新的合作伙伴、新的租赁客户。二是强化链主式生态招商。大力引进具有“链主”地位的龙头型企业、具有公共服务功能的平台型企业，打造新的产业标签。深入推进潜在龙头企业培育计划，培育具有技术创新力和产业带动力的企业，营造良好的产业生态。加快区内重点产业企业的底账排摸，对产业链上游项目“追根溯源”，对下游项目“顺藤摸瓜”，引进相关配套企业，提高产业集聚度。三是深化集成式招商。强化招商资源的统筹，保障集团招商一盘棋的战略实施。深入推进招商信息共享，客户服务整合，倡导拜访客户组团走、主题活动联合办、宣传推介一张网，加强营销人员的培训，形成多元化、全产业链、集成式的服务。打造统一的招商宣传平台，做强“外高桥之窗”主账号，打造外高桥的整体品牌形象。四是用好投招育稳工具。产业基金投资短期注重引进新项目，在重要贡献、关键客户稳商上发挥作用，长期加强产业分析，投到真正符合产业发展方向、具备成长潜力的企业身上，把有限的资源用在刀刃上，同时协调浦创投等基金的撬动作用。五是加快推进三年存量物业更新行动计划，在更新方向上科学研判未来产业发展规律以及外高桥产业发展基础，在推进策略上循序渐进，在空间功能适配性上细致研究产业对空间的新需求新要求。
　　二、深化功能创新，积极培育业务发展新动能
　　一是努力拓展新业务，开辟新的赛道，加快转型发展步伐，形成第二增长曲线。组建专业团队来打造自贸区和保税区双区联动特色的生物医药产业生态建设和服务平台，招引并赋能生物医药产业企业。二是牢牢把握围绕市场、围绕客户的功能创新，加大力度推进特殊物品进出境公共服务平台、亚太邮轮船供基地、“丝路电商”平台建设、跨境电商零售海运出口清单业务、保税维修功能、MAH委托生产等进行功能创新与业务突破。三是未雨绸缪，把握市场的趋势，研究重塑供应链安全的环节和新业态，善于发现商机，提早谋划，提早布局，提高自身应对能力。
　　三、紧跟政策市场走势，打赢房产销售攻坚战
　　一是紧跟房产政策走势，加大营销力度，全力推进海天名筑、航荟名庭住宅项目的去化，紧跟市场需求优化森兰岛设计方案，并稳妥做好已售房屋的交房工作；同时按照“一楼一策”推进地下车库销售。二是按照“三出三进”原则，继续加大、加快各类非核心资产转让力度。三是着力优化资产结构，积极运用好政策工具，推进商办、产业类资产定向出售，引进“好人家”。
　　四、加强资本运作，提升公司市场价值
　　一是根据证券市场整体情况、公司股票价格走势等多种因素，适时在规定期限内完成向特定对象发行股票事项，扩大公司资本规模。二是全力推进发行仓储物流公募REITs工作，力争年内完成发行，同时做好新REITs项目储备，实现存量不动产市场价值，为公司产业发展提供资金。三是以做优做强主业、提高公司竞争力为核心，多措并举开展市值管理工作，提升公司资本市场价值。
　　五、提速工程项目建设，保障优质物业空间供给
　　一是组建工作专班，压实主体责任，严格落实年度重大项目开、竣工计划，确保完成全年固定资产投资，为产业发展提供更大空间，保障好项目有效落地；二是加强项目管控体系建设，提高项目管理水平，提前谋划，加强财务分析、税务筹划，多管齐下优化融资，踏准节奏，做到资金安排和开发进度的精准衔接，节约财务成本；三是进一步强化工程管理，继续做好工程建设领域标准化建设，落实好工程采购管理体系优化提升课题成果的运用，向工程管理要效益，对有意向客户的物业，做到四个早：早开工、早完工、早竣备、早办证，努力实现项目竣工之日，即为企业入驻之时。
　　六、继续强化成本管控，努力防范经营风险
　　一是优化融资结构，提高直接融资比例、降低融资成本。二是认真贯彻工效联动原则，强化人员成本管控。三是进一步加强工程成本管控、资产运营成本管控、降低日常管理各项费用支出。四是持续夯实安全责任，深入推进安全生产治本攻坚三年行动，为公司经营提供安全稳定的环境。

　　三、风险因素
　　1.宏观环境方面，受贸易保护主义及地缘政治博弈加剧等因素影响，全球产业链供应链格局持续重构，从以成本、效率、科技为侧重转向以安全、稳定和政治为侧重，呈现多元化、区域化等演进特征，并存在进一步碎片化的趋势。公司将重点关注和研究重塑供应链安全的环节和新业态，通过差异化的竞争优势挖掘商机。
　　2.企业转型发展方面，随着上半年外高桥私募基金正式开展运作，公司近几年积极构建的“直投+基金”产业投资模式初具雏形，未来将通过进一步加大产业培育和投资力度，为公司创造新的利润增长点。但产业投资项目通常需要较长周期，期间可能存在一定的投资决策风险和退出风险。公司将依托保税区域产业集聚的优势，挖掘优质的企业资源和产业投资机会，同时不断完善投资管理制度，以提升产业投资的成功率和效益。
　　3.房地产行业已由过去的高速发展过渡到平稳发展阶段，宽松的住宅房地产政策无法逆转行业的发展趋势。祝桥森兰海天名筑和航头森兰航荟名庭两个住宅项目的销售进度缓慢，给公司的营收带来较大压力，后续将持续通过多种渠道努力实现去化。
　　面对各类风险与挑战，公司将依托具有长期稳定合作基础的物业经营板块的产业客户群，发挥在产业开发、产业招商、产业服务的核心优势，利用国资国企深化提升改革的契机，在技术迭代、赛道选择中保持战略敏捷性和布局前瞻性，着力提升公司的资产经营能力、产业服务能力、资本运作能力、风险管控能力，走出一条物业租赁收入与产业服务收入并行的新的商业模式道路，逐步摆脱典型的资源租金一条腿独行模式，推动集团持续创新转型发展。

　　四、报告期内核心竞争力分析
　　1.国家战略政策的牵引。党的二十大部署实施自由贸易试验区提升战略，将自由贸易试验区建设提高到战略层面。2024年初，上海推出117项全面对接国际高标准经贸规则推进自贸区高水平制度型开放的相关举措，细化设计与全面落实2023年底国务院发布的《全面对接国际高标准经贸规则推进中国（上海）自由贸易试验区高水平制度型开放总体方案》。公司作为上海自贸试验区保税区域的开发主力军，通过在落实国家战略、服务区域发展的大格局中找准定位，全面深入推进产业、园区和公司的高质量发展。
　　2.成熟的区域开发服务品牌。从1990年成立至今，公司始终与浦东同呼吸、共命运、同成长、共创业，在浦东开发开放旗帜的引领下，坚持空间供给与产业定位相契合、招商引资与功能创新相结合、园区开发与城市更新相融合，经过30余年的耕耘，“外高桥”在业界享有较高的知名度和美誉度，其品牌价值为公司对外拓展、开展管理输出业务提供了有力支撑。
　　3.丰富的经营性物业资源。经过30余年的开发运营，目前公司持有各类经营性可出租物业逾400万平方米，后续还将继续保持对产业物业开发的持续投入。报告期内，公司制定了三年存量物业更新计划，力求实现公司经济效益、园区产业空间品质和业态的同步提升。同时，通过深度参与周边“三高”地区老工业园区转型、城市更新项目，为公司持续深耕外高桥提供了充足的发展空间。
　　4.稳定的专业化运营团队。公司在开发运营产业园区、森兰国际社区过程中积累了丰富的经验，形成了一支专业化运营团队，在项目管理、产业招商、客户服务、咨询服务、资产经营等方面展现出较强的集成服务能力，并积累了良好的客户资源，为公司在不断变化的市场环境中保持稳健发展提供了坚实保障。 收起▲